房地产的投资价值例1

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2013年4月23日

根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产进行后续计量时，可以采用两种计量模式，即公允价值计量模式和历史成本计量模式。有确凿证据表明，投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的条件下，企业可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。但准则没有规定必须采用公允价值计量模式或是成本计量模式，这就给许多拥有投资性房地产的企业有选择或者不选择公允价值模式计量投资性房地产的自由。

一、投资性房地产后续计量模式比较选择

1、成本计量模式。成本计量模式是指按照投资性房地产的账面价值、使用年限等因素，按期考虑投资性房地产的累计折旧或累计摊销价值，在会计期末需对投资性房地产进行减值测试，如果发生减值，还要根据资产减值的有关规定计提投资性房地产减值准备。成本计量模式具有较好的客观性及可验证性，在一定程度上可以防止企业财务舞弊行为。另外，会计核算操作简单，易被接受。但是，成本计量模式无法跟上市场的千变万化，不能反映资产的现实价值。

2、公允价值计量模式。公允价值计量模式是指以资产负债表日投资性房地产的公允价值调整账面价值，公允价值和原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值模式不对投资性房产计提折旧或进行摊销。采用公允价值模式计量投资性房地产，能更加客观地反映企业资产的现实价值，提高企业会计信息的决策相关性，加速与国际会计准则的接轨。但是，公允价值要受时间、空间变化的影响。公允价值的确定带有很强的主观性，目前在我国仍缺乏详细规范公允价值计量技术和操作指南。

3、投资性房地产计量模式的选择。企业在选择投资性房地产的后续计量模式时，主要是从成本收益角度进行权衡。在成本方面，与历史成本计量模式相比，由于市场环境不健全，公允价值计量模式要增加信息的收集成本和加工成本。在收益方面，投资性房地产采用公允价值计量后，会对企业的资产结构、所有者权益、利润均产生巨大影响，增加股东账面财富，动态反映企业利润的增减。因此，拥有投资性房地产的企业，会因为成本高于效益，选择成本计量模式，也会因为效益高于成本，选择公允价值计量模式。

二、投资性房地产公允价值计量应用现状

新会计准则实施至今，持有投资性房地产的上市公司数量在逐步增加，其中仅有3%左右的公司选择采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，具体情况见表1。（表1）

1、仅有少部分公司采用公允价值计量模式。通过资料分析显示，从投资性房地产准则实施至今，虽然在沪深A股上市公司中，拥有投资性房地产的上市公司比较多，约占全部上市公司的40%。但是，绝大部分上市公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。截至2011年底，900多家拥有投资性房地产的A股上市公司中，采用公允价值计量的只有30余家，占比约3.3%，其中约140家房地产上市公司中，只有卧龙地产、金融街、金科地产、世茂地产、中航地产等少数几家采用公允价值计量投资性房地产。

2、公允价值的确定方法各异。投资性房地产准则对投资性房地产公允价值的确定方法没有明确规定，导致上市公司在确定公允价值时方法不统一。在上市公司中，有的评估价格确定公允价值；有的采用第三方机构调查报告为依据；有的参考同类同条件房地产的市场价格。三种方法中，评估价格的可靠性最高，第三方调查报告次之，市场类比加入了管理层的主观判断，可靠性相对最差。（表2）

3、公允价值信息披露不完全。大部分上市公司对投资性房地产公允价值计量的信息披露不够充分，也不够规范。有的上市公司仅披露投资性房地产的年度公允价值及公允价值变动情况，报表使用者无法了解公司主要投资性房地产公允价值的确定方法、同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，所以无法判断上市公司投资性房地产信息的真实性以及公允价值的可靠性。仅有少数几家公司，详细披露了公允价值确定原则、方法、程序。总的来讲，投资性房地产公允价值信息表外披露过于分散，没有统一项目涵盖公允价值信息，削弱公允价值信息的敏感度，不利于投资者快速获取所需信息。

4、利用公允价值计量粉饰业绩。回顾近几年的房地产市场，多家涉及投资性房地产的上市公司上演财务伎俩成功粉饰经营业绩。仅就2012年，这样的案例也是相当多见。*ST国商（000056）、*ST冠福（002102）均在2012年将投资性房地产的后续计量模式由成本计量改为公允价值计量，年度所有者权益分别增加约19.89亿元和1.07亿元，净利润分别增加33.15亿元和1.07亿元，从而实现净资产转正、净利突增，进而得以保壳。中茵股份（600745）通过变更投资性房地产的后续计量模式，预计增加公允价值变动损益部分为908万元，增加净利润1，886.65万元。在国家对房地产市场进行严厉宏观调控的背景下，房地产上市公司凭借财务处理伎俩粉饰报告期的经营业绩，相关监管当局对此并没有采取相应的监管措施进行监控和规范。

三、不愿意采用公允价值计量模式的原因

1、计量条件严格。我国的投资性房地产准则不鼓励上市公司采用公允价值计量模式，赋予管理层的公允价值选择权异常严格，并且限定了使用公允价值计量模式相对应的条件。一是有活跃市场的要求，我国房地产交易市场还不够完善；二是有整体性要求，一旦采用公允价值模式就必须对企业所有的投资性房地产采用公允价值进行后续计量；三是会计核算方法上不可逆转性规定，公司一旦采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，就不能通过会计政策变更为成本计量模式。由于投资性房地产公允价值计量的严格要求，导致公司对采用公允价值计量模式相当慎重。

2、增加业绩的波动。投资性房地产首次采用公允价值计量会将以前年度累计的增值提前实现利润，增大当期净资产和总资产。如果公司投资性房地产没有持续性，将会严重影响公司后期业绩的增长。房价的上涨会引起公允价值变动损益的大幅增长，从而导致公司净利润快速增长；相反，一旦房地产价格变化不大或有所下跌，就会导致利润的下降。近些年，房地产价格波动变化较大，采用公允价值模式计量投资性房地产会增加企业利润的波动，造成经营业绩不稳定。目前，房地产市场形势相对比较严峻，投资性房地产的公允价值下降的概率将会逐步加大，致使公司未来的业绩风险也会增大。

3、缩小利润操作空间。在成本计量模式下，公司可以将投资性房地产的增值进行累积，一旦有公司财务业绩方面的需要，比如融资需求，可以将投资性房地产出售或者转换投资性房地产计量模式，便可将出售收益或前期累积公允价值变动损益及前期计提的折旧一次性调整当期利润或净资产。但在公允价值计量模式下，投资性房地产的公允价值变动损益已经在每个报告期末确认，公司既不能通过转变计量模式来调节利润，也无法通过出售投资性房地产来调节利润。

4、公允价值获取成本高。为保证公允价值的可靠性，企业往往会聘请评估机构或者调研机构出具独立的外部评估报告和调查报告。但是，评估机构或调研机构一般会根据工作的难易程度、工作量的大小、项目的评估金额等收取评估费。企业投资性房地产每年的评估费会增大企业的经营管理成本。根据准则规定，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业要在资产负债表日详细披露投资性房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确定方法及理由等。可见，虽然公允价值计量符合投资性房地产的特性，也满足会计信息相关性、真实性的要求，但是公允价值的确定仍然是一个难点，不仅计量过程繁琐，而且获取成本较高。

5、配套税收政策尚未完善。采用公允价值计量模式将公司没有实现的隐性利润显性化，目前我国尚未出台相应的配套税收政策。公允价值变动一般会增加公司的会计利润，该部分利润今后是否需要纳税，截至当前依然没有定论。另外，投资性房地产采用公允价值计量不再对其拥有的投资性房地产计提折旧、摊销，不再具有成本模式计量的折旧抵税功能，使企业失去重要的“税盾”。企业出于谨慎原则考虑，必定会在采用公允价值模式给企业带来收益和利用折旧、摊销作为“税盾”给企业带来税务成本的递减之间进行利益的权衡，从而暂且不采用公允价值计量。

四、结论和建议

公允价值模式虽然相对成本模式能够保证会计信息的相关性，但是仅有少部分上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，采取公允价值计量的上市公司也存在公允价值确定方法各异、信息披露不完全、操作利润等问题。上市公司不愿意采取公允价值计量投资性房地产的主要原因是公允价值计量条件比较严格，公允价值计量会增加业绩的波动，还将会缩小企业的利润操作空间，并且公允价值较难确定且获取成本高，目前相配套的税收政策尚未完善。为完善投资性房地产公允价值计量，应鼓励企业优先选择公允价值计量模式，还应加快与投资性房地产相关的税制改革，完善投资性房地产评估及审计准则，加强产信息披露的监管，另外还要从多方面提升从业人员职业判断能力。

主要参考文献：

房地产的投资价值例2

【关键词】

公允价值；房地产；财务影响；金融街

一、引言

现行的《企业会计准则第3号———投资性房地产》颁布于2006年，这意味着，企业持有的用于赚取租金或资本增值的房地产，即投资性房地产，可以根据企业的实际情况选用成本或者公允价值进行后续计量。准则颁布后的第四年选择公允价值模式计量的企业比例仅占3%，大多数企业对公允价值模式持有一种观望态度。而作为受该准则影响最大的商业地产企业金融街控股股份有限公司（金融街），则在准则实行的第二年就宣布从2008年1月1日起，对公司拥有的投资性房地产采用公允价值进行后续计量。金融街是一家以商务地产为主业的公司，商务地产比例超过70%，与主攻住宅的房地产企业不同，金融街的多数房地产被划为投资性房地产，而不属于存货。所以，金融街选择在投资性房地产计量方面转变会计政策，对其财务报表的影响更为显著。金融街转变会计政策之后，投资者难免担忧，认为金融街的做法有失稳健，财务数据水分比较大。本文旨在通过分析金融街会计政策转变的动机和由此带来的财务影响以及后续持续的对业绩的影响，试图回答投资者是否需要区别对待以公允价值计量投资性房地产的房地产企业，在投资决策时是否需要特殊关注或者调整某些项目。

二、金融街以公允价值模式计量投资性房地产的原因分析

（一）变更会计政策的官方解释金融街在会计政策变更公告中称原因有二，一是采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法；二是公允价值模式具有可操作性。

（二）本质原因公告中的理由看似充分，但实质过于空泛，并没有阐明公司选择公允价值模式的最本质原因。首先，针对原因一，虽然公允价值模式在国外较成熟，但是在我国还没有被广泛的接受，提早应用可能会降低会计信息的可比性；针对原因二中有关公允价值的获得，仍然存在很多不确定性和没有解决的问题，这些都会影响会计信息的质量。所以，金融街更改会计政策一定另有原因。公允价值模式和成本模式的最主要区别有两点，一是后续计量的计量属性是公允价值还是历史成本；二是是否需要继续计提折旧。企业的房地产类资产中通常会隐藏着一些溢价，而公允价值模式能够将这些隐藏的溢价全部体现在账面上，而且公允价值模式下投资性房地产无需计提折旧，也会相对增加利润，这些都是可以提高收益水平的途径。所以，我认为金融街选择公允价值模式的原因之一是要美化盈利指标，从净资产收益率的角度看，金融街2007年净资产收益率剧降，盈利下滑，管理层有通过对投资性房地产采用公允价值计量模式，提升净利润的动机。每股收益同样呈下降趋势，因此公司可能需要利用公允价值计量模式对财务报表的利好影响来缓冲这种下滑趋势。此外，金融街在2008年有大规模融资的计划，包括股权融资和和债权融资。2008年，公司股东大会通过了10亿元短期融资券的融资方案并获中国证监会的有条件通过。2008年1月，公司实施了公开发行股票方案。由此看来，公司有动机通过对投资性房地产采用公允价值计量属性提升企业的相关财务指标，提升资产价值、净利润，改善资产负债率，有利于其通过增发股票和债券进行融资，帮助企业进行更好地融资。

三、会计政策变更的财务影响分析

（一）公允价值计量投资性房地产对资产负债率的影响金融街的资产负债率2008年以前一直保持在65%左右，而在2008年，忽然降到了46%。资产负债率的忽然改善是得益于使用公允价值计量投资性房地产的政策变更。之前提到的金融街在2008年的债权融资计划可能是企业选择会计政策变更的动因，也进一步得到印证。

（二）采用公允价值模式对利润表的影响1.公允价值变动损益。在转变会计政策之前，公司的公允价值变动损益发生额几乎可以忽略不计。但是采用公允价值计量模式后，需要每年对房地产价值进行重估，公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益。2009年后，公允价值计量模式对利润总额有十分明显的正的效应。2.每股收益。金融街的每股收益在2006至2008年呈现下降趋势，行业排名不断下滑，因此，公司可能需要利用公允价值对财务报表的利好影响遏止这种下滑趋势。表中数据表明，政策变更后公司达到了这个目的。3.收益质量。主营业务收入具有可持续性，是质量高的收益。而营业外收入、公允价值变动损益、投资收益的可持续性差，是质量较低的收益。一个企业的收益越来越依赖主营业务以外的来源，是一个危险的信号。金融街在转变投资性房地产计量模式后的收益结构变化如下表。在金融街会计政策变更之前价值变动净收益占利润总额的百分比稳定在5%，而在会计政策变更并追溯调整了2007年的数据以后，该比例显著增长，并且随市场行情的变化不断波动。在2009年房价回暖的年份，该比例竟达到了50%以上，也就是说来自于这部分增值的收益超过了来自出营业务的利润。这样的结构说明，在采用公允价值模式之后，金融街展现在财务报表上的利润质量可能是存在问题的。

四、结论

经分析，金融街的净资产规模增大、资产负债结构更加改善、净利润和每股收益也变得更加乐观。但是需要注意的是，这些改变并不是因为公司的资产质量优化或者是经营能力提升，而仅仅是因为公司变更了会计政策，是由于对投资性房地产采用公允价值模式计量导致的。也就是说，这种改善并不是实质上的改善，而只是公司通过改变游戏规则而产生的结果。公司的公允价值变动损益金额和占利润比例增大、收益质量变差也说明了这一点。对于以公允价值计量投资性房地产的房地产企业，投资者们做财务分析和投资决策时应该特殊对待。因为，政策变更的影响显著，使得采用成本模式计量的企业和采用公允价值模式的企业变成不同游戏规则下的竞赛者，因此不能在同一平台和基准上进行比较。对于采用公允价值计量投资性房地产的或者处于政策变更时点上的房地产企业，尤其是以商业地产为主的企业，应该特殊关注其各种财务指标变化的诱因，必要时应该对其财务数据进行调整，才能与其他企业具有可比性。这样才能使投资决策更具合理性。

参考文献

[1]谢获宝，张亮子.投资性房地产后续计量模式的盈余管理研究[J].财务与会计，2012，1:018.

房地产的投资价值例3

2006年,美国房价的突然暴跌,引发了次贷危机,随着次贷危机的恶化,以公允价值计量的众多资产的价值也不断下跌,随之而来的是坏账、信用等级下降等,这样的恶性循环最终引发了全球性的金融危机。在这场危机中,有人将矛头指向了“公允价值”。美国一些金融机构的负责人称,如果不采用公允价值计量,就不会使公司陷入这样的危机中。

我国2006年的《企业会计准则》中,在金融资产、投资性房地产等多个准则中使用了公允价值。如何认识和使用公允价值,是非常值得思考的问题。本文以投资性房地产为例,探讨公允价值在我国应用的有关问题。

一、公允价值产生的背景及其必要性

传统的会计计量属性是历史成本,但随着经济的发展,历史成本已经不能适应社会经济发展的需要。20世纪70年代以后,由于通货膨胀的影响,许多人开始质疑历史成本,认为采用历史成本计价会导致企业所提供的财务报表信息没有用,因为历史成本反映的信息与实际情况可能相差甚远。在这样的质疑声中,产生了其他的计量属性。随着经济的迅速发展,公允价值开始走进人们的视野,逐渐被大家认可并广泛应用。

但正在公允价值日趋成熟的时候,由美国次贷危机所引发的金融危机使得人们要求停止使用公允价值的呼声增高,似乎公允价值是这场危机的根源。那么,是否公允价值不再适应时代的需要了呢?

笔者认为,从表面上看,是因为公允价值的大幅下跌导致了次贷危机的发生,但不能因为公允价值的下跌使企业陷入危机就否认它,批判它。但当公允价值上升时,也会也给企业带来利润,使财务报表变得好看,那时并没有人批判公允价值。应该说,公允价值本身并没有问题,问题在于我们如何合理地运用它,如何客观地估计公允价值。

与历史成本计量属性相比较,公允价值计量属性有其明显的优势,它能够及时、全面地反映现行和未来经济环境的变化,更真实地反映企业资产的现状,更符合决策有用观的要求,可以向财务报表使用者提供更有价值的信息。

谢诗芬教授曾在《公允价值:国际会计前沿问题研究》中指出,公允价值符合包括经济收益概念、全面收益观念、现金流量制和市场价格会计假设、现代会计目标、相关性和可靠性特征、会计要素的本质特征、未来会计确认的基础、现值和价值理念、计量观和净盈余理论以及财务报表的本原逻辑在内的十大理论基础。

因此,为了适应经济的发展,更真实地反映企业现状,给财务报表使用者提供有价值的信息,会计还应当坚持采用公允价值。目前研究的方向不在于是否应用公允价值,而在于如何运用公允价值。

二、当前投资性房地产运用公允价值中存在的问题

根据《企业会计准则》的规定,投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时,通常应当采用成本模式,在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。

根据财政部会计司的《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》,在1 570家上市公司中,存在投资性房地产的有630家,占1 570家的40.13%。这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。其中只有18家上市公司(占有此类业务公司数的2.86%)采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。 可见,由于我国对公允价值的使用有严格的限制,并且在选用公允价值后不允许再转为成本模式计量,在初次应用新准则的时候,上市公司选择了较为谨慎的态度。但随着时间的推移,情况将会发生变化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)两家公司就相继公告,将其投资性房地产由成本模式转变为公允价值模式。

根据《企业会计准则》的规定,采用公允价值模式计量的投资性房地产,其公允价值变动直接计入公允价值变动损益,进而影响当期利润。表1选取2007年上市公司年度报告中采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的8家公司,分析投资性房地产公允价值变动对其利润的影响。

从表1可以看出,部分上市公司,如中国银行,深发展A,其投资性房地产公允价值变动对本年利润的影响并不大,仅占百分之一到二;白云山和津滨发展公司,其投资性房地产公允价值变动对利润的影响达到了百分之十以上;方大A更是明显,其对利润的影响达到了177.91%。也就是说,如果方大A没有采用公允价值模式,当年将表现为亏损。

企业对公允价值确定的依据和方法不同,其对利润的影响也大相径庭。正因为如此,“公允价值”很可能成为上市公司提升业绩的一个工具。这与前些年有些公司利用计提减值准备使企业扭亏为盈相似,运用“公允价值”也可以使企业达到扭亏为盈的目的。仍以上述8家公司为例,具体分析其取得公允价值的依据和方法(表2)。

从表2中可以看到,多数公司是采用专业评估的方法,聘请独立评估师确定公允价值的。如方大A委托专业房地产估价机构――深圳市国政房地产评估有限公司;白云山聘请广州羊城资产评估与土地估价有限公司等途径来获取投资性房地产的公允价值。根据财政部会计司的《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》,采用公允价值对其投资性房地产进行后续计量的18家上市公司中,对投资性房地产公允价值确定的方法有多种,其中有10家上市公司采用房地产评估价格;有2家上市公司采用第三方调查报告中的价格;有1家上市公司采用与拟购买方初步商定的谈判价下限;有2家上市公司参考同类同条件房地产的市场价格等。另外有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。

由专业房地产估价机构进行评估,可以比较客观地反映出投资性房地产的市场价值,但是也为企业进行人为操纵利润提供了机会。

公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行的,它要求参加交易的各方必须充分了解市场情况,信息不对称的程度应尽可能地缩小,任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅,并据此确定交易的价格。投资性房地产准则对公允价值模式的应用条件进行了非常严格的限制,规定其公允价值的取得只能是同类市价,不允许采用估值技术。但在实务操作中,投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定,这就很容易发生恶意会计职业判断的情况。同时,采用评估机构的评估价格还存在一个问题,即国内房地产价值评估机构的发展还不够成熟,在这方面的建设还比较薄弱,缺乏专业机构、人才以及评估的具体标准,使所取得的公允价值难以做到真正的公允。

另外,根据会计准则的要求,通过从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格来确定公允价值,那么同类或类似的市场价格又如何确定?是根据二手市场的均价?还是其最低价格?

除此之外,公允价值也是一把双刃剑。由于公允价值是随市场大环境的变化而变化的,因此在它给企业带来利润的同时,也有可能造成企业的亏损。例如2007年我国房价高攀,公允价值计量会给企业带来不少的“利润”,但这其中也存在着隐患,即如果企业随着房地产泡沫的增加而过高的估计了公允价值,那么当泡沫被挤掉的时候,公允价值的大幅下跌将会给企业带来新的危机。因此,如果不能正确地运用公允价值,客观地估计公允价值,那么“公允价值”将带来负面的效应。

三、对我国投资性房地产运用公允价值的几点建议

由上述分析可以看出,“公允价值”不仅对会计人员提出了新的挑战,要求他们提高自身素质,并具有较高的职业判断能力;另一方面也对相关部门提出了挑战,要求其制定更为详细、科学的判断标准,规范公允价值评估体系,减少利用公允价值操纵利润的空间。

(一)完善房地产市场的建设

根据投资性房地产准则的要求,采用公允价值模式计量投资性房地产,应当同时满足以下两个条件:1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出科学、合理的估计。这两个条件必须同时具备,缺一不可。

企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)来确定投资性房地产的公允价值;无法取得同类或类似房地产现行市场价格的,可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格,并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定。

按照上述要求,首先要完善房地产交易市场。同类或类似房地产的价格应该说是最为公允,也是最为公开的一个信息,是企业评估投资性房地产公允价值的一个比较客观的依据。因此,健全房地产交易市场,有助于公允价值的评估,使公允价值的取得有理可依,有据可查,同时也降低了企业利用公允价值操纵利润的空间。

(二)提高会计人员的素质,增强其职业判断能力

公允价值计量属性的应用,要求会计人员必须具有较高的素质。公允价值中存在许多不确定的因素,这就要求会计人员具有较高的职业判断能力。由于有“人员”的介入,其主观性必然增强,由此增加了操纵利润的可能性。因此,首先要提高会计人员的道德素养,加强其遵纪守法的意识,这是杜绝恶意职业判断的根本。其次,要加强对会计人员的培养,增强其职业判断能力。在实务操作中,投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定,这时需要专业判断。国际上常用的公允价值的估值技术包括市场法、收益法和成本法等,如通过未来现金流量的现值来对公允价值进行估计,对折现现金流量的利率选择等都离不开会计人员的专业判断,因此,提高会计人员的职业判断能力有助于我们更合理地运用公允价值。

(三)健全资产评估机构,保持其独立性

从上面的分析可以看出,目前多数上市公司采用聘请房地产评估机构的方式来估计投资性房地产的公允价值。这样做有其便利性,可以借助资产评估师的力量,方便、快捷地得到比较准确的公允价值。

既然选择资产评估机构是一个便捷的途径,那么就要加强资产评估机构的建设。目前,我国还缺乏具有权威性的房地产价值评估机构和专业人才,因此,有关部门应当加强对评估机构的建设,培养一支具有专业胜任能力并具有规模的注册资产评估师队伍,同时应提高现有评估师的职业道德素质和技术水平。除此之外,还应加快完善资产评估准则体系和规范执业行为的准则体系,使得行业行为更为规范,为公允价值的取得提供更准确的资料。

(四)促进市场经济发展,逐步放宽要求

我国投资性房地产准则要求根据同类或类似房地产的交易市场价格及相关信息对公允价值做出合理估计;而按照国际财务报告准则的规定,除了能够从房地产所在地的活跃市场上取得相关信息外,还允许参考最近交易价格、采用估值技术确定公允价值。

由于目前我国市场经济还不够完善,若放宽限制,可能会导致大批企业利用公允价值操纵利润的事情再次发生,因此,在新准则下,对投资性房地产使用公允价值有较为严格的限制条件。

我国应当鼓励企业运用公允价值,并给予正确的引导,同时不断完善准则,促进估值技术的发展。等到市场发展的更成熟时,再放宽要求,使更多的企业可以应用公允价值,扩大公允价值应用的范围。

【主要参考文献】

[1] 谢诗芬. 公允价值:国际会计前沿问题研究[M]. 湖南人民出版社, 2004.

房地产的投资价值例4

一、公允价值的概念

美国会计准则委员会（FASB）的定义是：“在当前的非强迫或非清算的交易中，双方自愿进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的金额。”国际会计准则委员会（IASC）的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。”我国新会计准则的定义与后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”而且，“在公平交易中，交易双方应当是持续经营企业，不打算或不需要进行清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下仍进行交易。”

从定义中可以看出，公允价值强调“公平”、“自愿”的交易价格，它最大的特征就是来自于公平交易市场的确认，是基于活跃市场的理性双方对资产或负债价值的公平认定和计量，不是某个特定主体的估计；它的确定并不在于业务是否真正发生，而在于双方一致性而形成的价值，是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息。

二、投资性房地产的内容及在新会计准则中的设置背景

新颁布的企业会计准则提出了投资性房地产的概念，其定义为能够单独计量和出售的、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑，但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

投资性房地产写入新会计准则不仅为了适应经济的发展还有利于与国际接轨。以往人们习惯将企业投资房地产作为一般的固定资产看待，该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//总第528期2013年第47期-----转载须注名来源并按其估计的使用年限提取折旧。但这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值，因为随着经济的发展和投资观念的改变，有的企业将投资房地产作为一种主营业务；有的企业兼营房地产投资；有的主要是以房地产的增值而盈利。因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。投资房地产一般资金多、周期长、流动与变现能力差，往往具有高收益和高风险的特点。在这种情况下，将投资房地产作为一般的固定资产处理是不合适的。在投资性房地产准则出台前，某些企业利用这种漏洞，将对投资性房地产的价值重估作为改善业绩、操纵利润的一种手段。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来。

三、投资性房地产公允价值计量的必要性和可行性分析

（一）投资性房地产公允价值计量的必要性

全球经济一体化的要求。我国加入WTO以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。

投资性房地产的特性要求。房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投性房地产的市场价值和盈利能力。

投资性房地产企业存在的问题要求引入新的计量模式。首先，经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。其次，对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。最后，对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。

（二）投资性房地产公允价值计量的可行性

随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计从业人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。

四、公允价值计量在投资性房地产中的应用前景

房地产的投资价值例5

    一、新准则的变化 

    投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。投资性房产是企业拥有并已出租的建筑物。投资性地产包括已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权,不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。新会计准则单独划分投资性房地产的目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露,提高会计信息的相关性。 

    投资性房地产只有在投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业且该投资性房地产的成本能够可靠计量时才予以确认。投资性房地产的初始计量按照取得时的成本进行初始计量。企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,对股东权益和净利润无影响,房地产行业许多上市公司出于谨慎性的考虑,仍沿用原来的成本模式。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 

    新会计准则中还规定,投资性房地产应披露其种类,金额和计量模式。采用公允价值模式的应披露公允价值的确定依据和方法以及公允价值变动对损益的影响。 

    二、案例表述 

    S*ST百花系新疆百花村股份有限公司(以下简称百花村公司)。该公司主营住宿、餐饮、文化娱乐服务,现有股本总额为94,801,360元。百花村公司国有股东为:新疆生产建设兵团国有资产经营公司(持股比例为29.56%),北京昌鑫国有资产投资经营公司(持股比例为15.00%),新疆八一钢铁集团有限责任公司(持股比例为5.00%)。该公司2004、2005年连续亏损,曾在"2006年第三季度报告"中预计2006年净利润仍为亏损。在“2006年度业绩预告修正公告”中,初步测算预计2006年度将实现盈利,在2006年年报中披露净利润为1,283,028.11元(2005年为-121,119,681.29元),实现每股收益0.01元(2005年为-1.28元),每股净资产0.14元(2005年为0.05元)。 

    鉴于公司2006年实现扭亏为盈,百花村公司召开董事会临时会议审议通过关于申请撤销退市风险警示的议案。笔者分析该公司2006年实现的盈利,认为盈利与采用新会计准则密切相关,主要是在对投资性房地产进行后续计量时选用了公允价值模式。 

    三、案例分析 

    房地产行业被普遍认为是受新会计准则影响最大的行业之一,若公司按公允价值计量投资性房地产,其业绩可能飞涨。但第一个采用公允价值模式计量投资性房地产的不是房地产行业的上市公司而是以餐饮为主业的新疆百花村股份有限公司。 

    该公司乌鲁木齐市中山路141号为百花村IT产品展示中心,租金是该项资产的主要收入来源,公司根据新会计准则对现有房地产资产进行重分类时确认为投资性房地产的,主要是该处房产,按新会计准则被划分为“企业拥有并已出租的建筑物”。

    百花村公司报表附注显示,确认为投资性房地产的房产账面价值总计1.73亿元,包括乌鲁木齐市中山路141号和石河子购物中心,账面价值分别为1.57亿元和0.16亿元。 

    百花村公司第一个采用公允价值模式计量投资性房地产究其原因是为了提高净资产,增强融资能力,运用公允价值来调节业绩,免于退市。在防止停牌危机时,公允价值这根救命稻草的功能不可小觑,其影响包括对所有者权益和利润两方面。首先,在采用新会计准则公允价值模式的首年,公司需采取追朔调整的方式,调整年初所有者权益,在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下按公允价值模式计量,其影响结果是,公司上年度的资本公积大幅提升,所有者权益将会大增。百花村公司2006年股东权益(不含少数股东权益)为16,547,243.31元,而2005年仅为4,649,730.73元,这中间由于公允价值模式对投资性房地产后续计量带来的差异不会是小数。其次,采用公允价值模式对投资性房地产计量的,不对投资性房地产计得折旧或进行摊销,可能使公司费用减少利润增加。再次,在房地产升值的情况下,投资性房地产的公允价值一般都高于成本价。在用公允价值计价时,将资产负债表日投资性房地产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益,也可能增加公司利润。百花村公司持有的出租房产账面价值总计1.73亿元按公允价值法市价重估,重估增值不言自明。 

    百花村公司账面价值总计1.73亿元的投资性房地产目前公允价值未明确披露。百花村公司在股东权益调节表中,没有提及以公允价值计量投资性房地产带来的差异。笔者认为其原因是该公司已连续两年亏损,为了避免停牌,保持投资人对公司的信心,稳定股价。因此百花村公司借公允价值模式计量投资性房地产夸大业绩,隐瞒重要信息,倾向于披露有利信息,不愿披露或少披露不利信息,导致公司会计信息披露失真。 

    四、启示与建议 

    从百花村公司信息披露可以折 

    射很多上市公司都存在类似的信息披露问题,以下为笔者根据对百花村公司的分析得到的启示并提出了建议。 

    (一)优化股权结构,防止利润操纵 

    百花村公司国有股权比重大,流通股比重小。百花村公司国有股东新疆生产建设兵团国有资产经营公司,北京昌鑫国有资产投资经营公司,新疆八一钢铁集团有限责任公司合计持有近50.00%,而流通股仅占15.81%,国有股“一股独大”,而国有股权主体缺位,难以对上市公司的产权进行约束和控制,社会流通股较少且股权较为分散,也难以实现有效的产权约束,从而造成股东对上市公司管理权的失控,出现了利润的操纵者。 

    (二)加强经营管理能力,依靠实力实现盈利 

    笔者认为该公司应该在未来年度加大管理力度,发展公司餐饮业和相关服务业等优势传统产业,促进规模和效益的同步增长,努力提升企业形象和经济运行实效,通过增强竞争力渡过危机,而不应靠粉饰报表、虚夸业绩、玩文字游戏来保住上市资格。 

    信息披露是上市公司的法定义务,依法公开披露的信息是投资者决策的重要依据。笔者希望百花村公司2006年年报对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的选用和披露能引起有关方面的关注。其它上市公司也应该谨慎选用公允价值模式,尤其在新旧会计准则过渡期间,公允价值计量模式的选择很大程度上会影响财务报表的质量,上市公司不要以出于操纵利润等目的而将成本计量模式随意变更为公允价值计量模式。 

    参考文献 

房地产的投资价值例6

2006年,美国房价的突然暴跌,引发了次贷危机,随着次贷危机的恶化,以公允价值计量的众多资产的价值也不断下跌,随之而来的是坏账、信用等级下降等,这样的恶性循环最终引发了全球性的 金融 危机。在这场危机中,有人将矛头指向了“公允价值”。美国一些金融机构的负责人称,如果不采用公允价值计量,就不会使公司陷入这样的危机中。

我国2006年的《企业会计准则》中,在金融资产、投资性房地产等多个准则中使用了公允价值。如何认识和使用公允价值,是非常值得思考的问题。本文以投资性房地产为例,探讨公允价值在我国应用的有关问题。

一、公允价值产生的背景及其必要性

传统的会计计量属性是 历史 成本,但随着 经济 的 发展 ,历史成本已经不能适应社会经济发展的需要。20世纪70年代以后,由于通货膨胀的影响,许多人开始质疑历史成本,认为采用历史成本计价会导致企业所提供的财务报表信息没有用,因为历史成本反映的信息与实际情况可能相差甚远。在这样的质疑声中,产生了其他的计量属性。随着经济的迅速发展,公允价值开始走进人们的视野,逐渐被大家认可并广泛应用。

但正在公允价值日趋成熟的时候,由美国次贷危机所引发的金融危机使得人们要求停止使用公允价值的呼声增高,似乎公允价值是这场危机的根源。那么,是否公允价值不再适应时代的需要了呢?

笔者认为,从表面上看,是因为公允价值的大幅下跌导致了次贷危机的发生,但不能因为公允价值的下跌使企业陷入危机就否认它,批判它。但当公允价值上升时,也会也给企业带来利润,使财务报表变得好看,那时并没有人批判公允价值。应该说,公允价值本身并没有问题,问题在于我们如何合理地运用它,如何客观地估计公允价值。

与历史成本计量属性相比较,公允价值计量属性有其明显的优势,它能够及时、全面地反映现行和未来经济环境的变化,更真实地反映企业资产的现状,更符合决策有用观的要求,可以向财务报表使用者提供更有价值的信息。

谢诗芬教授曾在《公允价值:国际会计前沿问题研究》中指出,公允价值符合包括经济收益概念、全面收益观念、现金流量制和市场价格会计假设、 现代 会计目标、相关性和可靠性特征、会计要素的本质特征、未来会计确认的基础、现值和价值理念、计量观和净盈余理论以及财务报表的本原逻辑在内的十大理论基础。

因此,为了适应经济的发展,更真实地反映企业现状,给财务报表使用者提供有价值的信息,会计还应当坚持采用公允价值。目前研究的方向不在于是否应用公允价值,而在于如何运用公允价值。

二、当前投资性房地产运用公允价值中存在的问题

根据《 企业 会计 准则》的规定,投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时,通常应当采用成本模式,在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。

房地产的投资价值例7

本文为2016年广西财经学院研究生创新项目立项项目：“以投资者视角的保利房地产企业的投资价值研究”（项目编号：YCJ201615）阶段性成果

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2017年3月31日

从2011年我国调控政策逐步趋紧，房地产行业进入寒冬时期。为将投资投机需求转化为刚需，2016年出台的各种宏观政策，例如五次上调存款准备金率、“新国五条”和限购限贷等。在这种市场环境下，下滑的股价与上涨的企业经营业绩这一矛盾现象，给众多投资者带来了极大的困惑。对投资者而言，根据当今的市场形势和经济状况，如何正确分析市场股利和宏观调控政策，需要一种更准确的方法来衡量企业的投资价值，以最大限度地降低风险，进行理性投资，因此对房地产公司的投资价值进行研究具有重要意义。

一、EVA模型简介

经济增加值（EVA）是由美国思腾思特（Stern Sewart）咨询公司1982年正式提出，并于20世纪90年代后期推广的一种价值评估指标。扣除直接成本和间接成本后的余值即为企业经济增加值。企业的价值能够被较为准确地界定，是基于企业所有者角度来讲最鲜明的特征，将资本成本这个问题考虑得更为周到和全面，并且可以较为精准地反映企业创造价值的能力。

基于EVA的企业价值评估模型是以经济增加值为基础来进行企业价值评估的一种模型，该模型的收益出发点是经济增加值，以加权平均资本成本为折现率，企业的内在价值等于企业未来的EVA折现后的现值再加上企业期初的资本总额，这是该模型的理论基础。EVA模型分为稳定增长模型、两阶段EVA模型和三阶段EVA模型。

基于EVA企业价值评估模型如公式1表示：

企业价值V=期初投入资本+预期未来EVA的现值 （1）

（一）稳定增长模型。单阶段EVA价值评估模型针对的是已经进入成熟期的企业。此时企业的利润增长率、新投入资本的期回报率、加权平均资本成本和EVA值均保持相对稳定。如公式2所示：

其中：V-当前企业价值；V0-期初资本总额；g0-EVA恒定增长率；WACC-加权平均资本成本。

（二）两阶段EVA模型。如果一个公司经历的发展过程如下：首先，经历一个高速增长期；其次，该高速增长期由于受其他因素影响而消失，于是公司便进入低速增长阶段或零增长阶段，那么EVA价值评估模型可以选用两阶段模型来评估该企业价值，如公式3所示：

企业价值=期初资本总额+高速增长阶段现值+稳定增长阶段现值

其中：V0-期初资本总额；EVAt-稳定增长期第一年的EVA值；g-EVA稳定增长率；WACC-加权平均资本成本。

（三）三阶段EVA模型。如果一个公司经历的发展过程是先经历一个高速增长阶段，然后增长速度放缓，接着缓慢过渡到稳定增长或零增长阶段，那么EVA价值评估模型可以选用三阶段模型来评估该企业价值。

企业价值为期初资本总额、过渡阶段价值现值、高速增长阶段现值和稳定增长阶段现值的合计，虽然该模型假设的公司情况更加复杂，但更加能与公司生命周期理论相符合，更具有现实意义。

二、基于EVA进行投资价值评估优势分析

（一）EVA指标能够真实反映企业的经营业绩。与传统的会计指标相比，EVA在计算时不仅考虑了债务资本成本，还考虑了权益资本成本，能够真正地反映企业盈利能力。EVA值本身能够考虑利润与投入成本之间的逻辑关系，而且在计算时需要对各项干扰企业价值的指标进行调整，能够更加精确地评估企业价值。

（二）EVA指标更加注重企业长期可持续发展。它考虑股东利益，着眼于企业未来的长远发展，促使企业的经营者们做出能够为企业带来长远发展利益的投资决策。

（三）EVA指标将企业的绩效评估与公司的估价紧密地联系起来，也即是企业管理层和员工的薪资水平与公司在资本市场上的表现是一致的。因此，企业能否满足资本市场的要求将直接影响公司的绩效评估，这样就能促使企业经营者做出更加有利于企业价值最大化的投资决策。

三、保利房地产公司投资价值案例分析

本文以2011～2015年为保利地产EVA模型中的历史期，根据财务报表中的对应数据，计算保利地产调整后的税后净营业利润、加权平均资本成本和调整后的总资产。

（一）计算税后净经营利润（NOPAT）

税后净营业利润=净利润+（利息支出+资产减值损失+开发支出-营业外收入+营业外支出）×（1-所得税税率）+递延所得负债增加额-递延所得税资产增加额 （4）

根据计算，保利地产在此期间的税后净营业利润如表1所示。（表1）

（二）计算总投入资本（TC）

总投入资本=所有者权益合计+短期借款+长期借款+一年内到期的长期借款+应付债券+资产减值损失+递延所得税负债的增加-递延所得税资产的增加（5）

根据计算，保利地产在此期间的总投入资本如表2所示。（表2）

（三）计算加权平均资本（WACC）。在计算加权平均成本时需要分别确认权益资本成本和债务资本成本的数值，以及在资本总额构成中的比例。

1、资本结构计算。保利地产资本结构的构成比例如表3所示。（表3）

2、债务资本成本的计算。根据对外公布的财务报表数据可知，保利地产的债务主要为银行贷款，为计算方便，本文2016年银行一年期贷款利率作为模型中短期借款的利率，长期借款利率按照三至五年期的基本银行贷款利率计算。计算结果如表4所示。（表4）

3、权益资本成本的计算。按照企业价值评估实践中最常用的资本资产定价模型，股权资本成本的计算公式为：

股权资本成本=无风险利率+系统性风险×风险溢价 （6）

式中，无风险利率是指在有效市场的环境下，投资者可以自由借贷资金的市场利率水平。本文在构建模型时，选取国泰安数据库中5年期的国债债券利率作为无风险收益报酬率，这与EVA模型中的期限更为契合。公式中系统性风险，将直接采用国泰安数据库中的贝塔系数值为基础进行价值评估模型的构建。根据大多数学者在价值评估实务中的做法，公式中的风险溢价将比照我国国内生产总值的增长率。具体计算如表5所示。（表5）

4、加权平均资本成本的计算

加权平均资本成本=税后债务资本成本×债务资本比例+权益资本成本×权益资本比例 （7）

具体计算结果如表6所示。（表6）

（四）计算保利地产投资价值

1、2011～2015年EVA的计算

EVA=税后净营业利润-投入资本总额×资本加权平均成本 （8）

具体计算如果如表7所示。（表7）

2、2016年保利企业投资价值的计算。通过国家统计局近几年的数据显示，我国GDP一般在五年内增减幅度较为稳定，近年来保持在6.3%～7.2%，为了方便测算企业价值，预计未来几年的GDP增长率将保持在7%左右，加权资本成本采用近五年保利企业求得的权益资本成本的平均数13.74%，并将以GDP增速预估增长率。根据公式计算如下：

2016年保利企业投资价值=17029009.04+132886.55/（13.74%-7%）=19000619.57万元

（五）保利地产公司业绩评价分析。EVA值与公司创造的价值成正比，EVA值的高低与公司的规模以及经营状况有密切的关系。由表7可以看出，保利地产公司2011年和2012年EVA值为负，2013～2015年为正值，保利地产在2011年和2012年EVA值为负主要是因为税后净营业利润较低造成的，受2008年全球济危机影响，房地产行业也随之萎靡，整个行业一片萧条，这种影响直至2012年才逐渐消除。随后保利地产的EVA值逐渐恢复正常。

主要参考文献：

[1]彭达霄.基于EVA的企业价值评估――以XX地产公司为例[J].财经纵览，2016.

[2]赵安琦.基于EVA的企业价值评估研究[D].吉林财经大学，2016.

[3]刘云.基于企业价值不同模型对保利地产的实证分析[D].云南大学，2015.

房地产的投资价值例8

1 新企业会计准则对投资性房地产计量模式的规定

新准则对投资性房地产的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

新准则对投资性房地产的计量的规定：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。这意味着企业可以对两种计量模式进行选择，而且对统一企业计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧，主要是折旧的部分已经通过公允价值与账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。

2 投资性房地产的计量引入房地产估价的原因1 新准则中投资性房地产提出的理由 随着近几年我国经济的飞速发展，各地的房地产市场也逐步活跃起来，房地产的价格不但不会低于成本，反而大幅增值。因此，将以投资为目的持有的房地产从固定资产和无形资产中分离出来，单独核算和列报是十分必要的。而正是由于房地产价格的大幅上涨，才把不同于房地产开发售房和企业自用的房地产的分离出来。2 房地产及房地产价格本身的复杂性 房地产是土地、建筑物等定着物及其权属的总称。土地由于它的供给特性的不同分为自然供给和经济供给，进而所具有的自然特性和经济特性都影响着土地的使用权的权益价格。建筑物是房屋及其构筑物。房屋，是具有房屋基本构造用于人们生产生活的场所；构筑物，是无法密闭的定着物，包括水井、水塔、隧道、桥、路等。房地产的价格是房地产的权益价格，包括土地使用权价格和房屋所有权价格，土地使用权价格基于取得土地使用权的途径不同，价格属于出让价格，还是转让价格。房地产价格还与房地产的用途密切相关，用途的确定受国家及各地区有关政策规定的影响，房地产的价格还具有区位性和个别性的特征，但不同用途的房地产对于区位的具体要求不同，进而对房地产价格的影响也不同。

房地产及房地产价格的这种复杂性，使房地产估价从资产评估中单独的分离出来，作为独立的估价机构存在。也正是由于这点，会计计量上把原有的投资性房地产从固定资产上分离出来。3 房地产估价对于基于不同投资用途的房地产价格的专业把握 房地产估价就是房地产估价专业人员基于对房地产价格成因的了解和熟悉，遵循国家对于房地产制定的法律法规、评估准则，根据不同的房地产用途，遵循评估原则，依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对房地产的价值进行分析、估算的行为和过程。之所以进行投资性房地产的确认及计量，就是由于很多并非房地产开发企业的企业从房地产上看到更大的赢利点，而这个赢利点的计量还不明确，尤其是后续计量上。非房地产企业对于基于不同用途的房地产的价格水平的掌握不具有专业性，而房地产估价人员对于不同用途房地产价值确认计量上具有专业性，尤其是投资性房地产的后续计量所采用的公允价值的计量上更具专业性。

4 投资性房地产公允价值计量条件与房地产估价方法前提一致 投资性房地产的计量属性准则中已经明确规定，投资性房地产的计量一般采用成本法，只有存在确着证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用成本法计量的规定与原有的固定资产和无形资产的计量方法基本一样，只是在名称上的改变，并没有从根本上改变会计计量，只有引入了公允价值的计量属性才是从根本意义上的改变。正是国家了解投资性房地产公允价值的计量对于持有投资性房地产的企业来说很难把握，所以才有明确规定必须有确着证据表明，而确着证据正是专业的房地产估价人员的基本工作。

采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足两个条件①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这两个条件恰恰就是房地产估价用市场法来评估房地产价格的前提条件，而对于条件中“同类或相似的房地产”在房地产估价的市场法中有详细的阐述，所谓的类似房地产，是与估价对象在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相似。用途相似主要指大类用途相同，大类用途即是居住、商业、办公、旅游、工业、农业等；规模相当指一般在计量对象规模0.5—2倍范围内；档次与估价对象要相当，权利性质要与估价对象相同，而估价对象，从实质上就是投资性房地产的公允价值计量对象。

3 投资性房地产引入房地产估价的途径1 国家在法律法规层面上进行引导 正是由于国家出台新会计准则，对于目前房地产市场给企业带来的影响在会计账务处理上进行了调整，同时提出了投资性房地产的资产类型，并在准则中引进了公允价值的计量属性，而在公允价值的实际应用中反映出了很多问题，比如，投资性房地产进行公允价值计量的企业的所有者权益的变动幅度很大，在某种程度上也说明公允价值的计量规定还不完善，应出台进一步明确的公允价值计量准则与规范，在其中引入房地产估价程序，具体来讲，即通过房地产估价机构的专业估价给予公允价值的计量以依据，同时，对于非活跃市场条件下的投资性房地产的公允价值，房地产估价机构也可以给予专业的判断。2 拥有投资性房地产的企业通过有偿形式寻求房地产估价机构给予专业支持 企业对于投资性房地产的把握如引入房地产估价手段，除国家在政策性上进行引导外，还要靠投资性房地产企业主动寻求专业的帮助，而目前的房地产估价机构都属于经营性的中介机构，企业是作为估价机构的客户，收费也是正常的。但由于投资性房地产的经营对于部分企业来讲属于经常性的经济业务，自然计量也是频繁的，估价机构对于投资性房地产企业的收费也不能按正常的收费标准来收费，同时要考虑企业与估计机构应建立长期的协助关系，在费用上收取需双方协商。

投资性房地产企业在对于公允价值计量属性的引入，主要是从国际财务报告的公允价值计量上来考虑的，但美国次贷危机的教训，让我们也应该把注意力放在公允价值计量的后续计量的调整上，同时让房地产估价机构对于房地产市场价格的敏锐性来帮助把握后续计量的时间阶段。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[S].2006.

财政部.《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[S].

房地产估价理论与方法.中国房地产估价师与房地产经纪人.中国建筑工业出版社.2010.

房地产的投资价值例9

1 新企业会计准则对投资性房地产计量模式的规定

新准则对投资性房地产的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

新准则对投资性房地产的计量的规定：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。这意味着企业可以对两种计量模式进行选择，而且对统一企业计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧，主要是折旧的部分已经通过公允价值与账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。

2 投资性房地产的计量引入房地产估价的原因

2.1 新准则中投资性房地产提出的理由 随着近几年我国经济的飞速发展，各地的房地产市场也逐步活跃起来，房地产的价格不但不会低于成本，反而大幅增值。因此，将以投资为目的持有的房地产从固定资产和无形资产中分离出来，单独核算和列报是十分必要的。而正是由于房地产价格的大幅上涨，才把不同于房地产开发售房和企业自用的房地产的分离出来。

2.2 房地产及房地产价格本身的复杂性 房地产是土地、建筑物等定着物及其权属的总称。土地由于它的供给特性的不同分为自然供给和经济供给，进而所具有的自然特性和经济特性都影响着土地的使用权的权益价格。建筑物是房屋及其构筑物。房屋，是具有房屋基本构造用于人们生产生活的场所；构筑物，是无法密闭的定着物，包括水井、水塔、隧道、桥、路等。房地产的价格是房地产的权益价格，包括土地使用权价格和房屋所有权价格，土地使用权价格基于取得土地使用权的途径不同，价格属于出让价格，还是转让价格。房地产价格还与房地产的用途密切相关，用途的确定受国家及各地区有关政策规定的影响，房地产的价格还具有区位性和个别性的特征，但不同用途的房地产对于区位的具体要求不同，进而对房地产价格的影响也不同。

房地产及房地产价格的这种复杂性，使房地产估价从资产评估中单独的分离出来，作为独立的估价机构存在。也正是由于这点，会计计量上把原有的投资性房地产从固定资产上分离出来。

2.3 房地产估价对于基于不同投资用途的房地产价格的专业把握 房地产估价就是房地产估价专业人员基于对房地产价格成因的了解和熟悉，遵循国家对于房地产制定的法律法规、评估准则，根据不同的房地产用途，遵循评估原则，依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对房地产的价值进行分析、估算的行为和过程。之所以进行投资性房地产的确认及计量，就是由于很多并非房地产开发企业的企业从房地产上看到更大的赢利点，而这个赢利点的计量还不明确，尤其是后续计量上。非房地产企业对于基于不同用途的房地产的价格水平的掌握不具有专业性，而房地产估价人员对于不同用途房地产价值确认计量上具有专业性，尤其是投资性房地产的后续计量所采用的公允价值的计量上更具专业性。

2.4 投资性房地产公允价值计量条件与房地产估价方法前提一致 投资性房地产的计量属性准则中已经明确规定，投资性房地产的计量一般采用成本法，只有存在确着证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用成本法计量的规定与原有的固定资产和无形资产的计量方法基本一样，只是在名称上的改变，并没有从根本上改变会计计量，只有引入了公允价值的计量属性才是从根本意义上的改变。正是国家了解投资性房地产公允价值的计量对于持有投资性房地产的企业来说很难把握，所以才有明确规定必须有确着证据表明，而确着证据正是专业的房地产估价人员的基本工作。

采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足两个条件①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这两个条件恰恰就是房地产估价用市场法来评估房地产价格的前提条件，而对于条件中“同类或相似的房地产”在房地产估价的市场法中有详细的阐述，所谓的类似房地产，是与估价对象在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相似。用途相似主要指大类用途相同，大类用途即是居住、商业、办公、旅游、工业、农业等；规模相当指一般在计量对象规模0.5—2倍范围内；档次与估价对象要相当，权利性质要与估价对象相同，而估价对象，从实质上就是投资性房地产的公允价值计量对象。

3 投资性房地产引入房地产估价的途径

3.1 国家在法律法规层面上进行引导 正是由于国家出台新会计准则，对于目前房地产市场给企业带来的影响在会计账务处理上进行了调整，同时提出了投资性房地产的资产类型，并在准则中引进了公允价值的计量属性，而在公允价值的实际应用中反映出了很多问题，比如，投资性房地产进行公允价值计量的企业的所有者权益的变动幅度很大，在某种程度上也说明公允价值的计量规定还不完善，应出台进一步明确的公允价值计量准则与规范，在其中引入房地产估价程序，具体来讲，即通过房地产估价机构的专业估价给予公允价值的计量以依据，同时，对于非活跃市场条件下的投资性房地产的公允价值，房地产估价机构也可以给予专业的判断。

3.2 拥有投资性房地产的企业通过有偿形式寻求房地产估价机构给予专业支持 企业对于投资性房地产的把握如引入房地产估价手段，除国家在政策性上进行引导外，还要靠投资性房地产企业主动寻求专业的帮助，而目前的房地产估价机构都属于经营性的中介机构，企业是作为估价机构的客户，收费也是正常的。但由于投资性房地产的经营对于部分企业来讲属于经常性的经济业务，自然计量也是频繁的，估价机构对于投资性房地产企业的收费也不能按正常的收费标准来收费，同时要考虑企业与估计机构应建立长期的协助关系，在费用上收取需双方协商。

投资性房地产企业在对于公允价值计量属性的引入，主要是从国际财务报告的公允价值计量上来考虑的，但美国次贷危机的教训，让我们也应该把注意力放在公允价值计量的后续计量的调整上，同时让房地产估价机构对于房地产市场价格的敏锐性来帮助把握后续计量的时间阶段。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[s].2006.

[2]财政部.《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[s].

[3]房地产估价理论与方法.中国房地产估价师与房地产经纪人.中国建筑工业出版社.2010.

房地产的投资价值例10

考虑到会计国际趋同的要求，我国新的《企业会计准则——基本准则》明确地将公允价值作为会计计量属性之一，在38项新具体会计准则中有17项不同程度地运用了公允价值，同时结合我国的现实会计环境，在具体运用公允价值计量属性时增设了一些限定条件，保持了应有的谨慎。我国运用公允价值的具体会计准则较多，主要集中在投资性房地产、非货币性资产交换、资产减值、债务重组、企业合并、金融工具等。下面就公允价值法对投资性房地产确认和计量等的影响作详细阐述。

一、公允价值的概念

美国会计准则委员会（FASB）的定义是：“在当前的非强迫或非清算的交易中，双方自愿进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的金额。”国际会计准则委员会（IASC）的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。”我国新会计准则的定义与后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”而且，“在公平交易中，交易双方应当是持续经营企业，不打算或不需要进行清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下仍进行交易。”

从定义中可以看出，公允价值强调“公平”、“自愿”的交易价格，它最大的特征就是来自于公平交易市场的确认，是基于活跃市场的理性双方对资产或负债价值的公平认定和计量，不是某个特定主体的估计；它的确定并不在于业务是否真正发生，而在于双方一致性而形成的价值，是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息。

二、《企业会计准则第3号—投资性房地产》具体规定

按照《企业会计准则第3号—投资性房地产》准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。第三章“后续计量”中指出：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。同时又指出：采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当按照资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

同时，为了防止上市公司在采用公允价值计量时其持有的房地产溢价在账面上集中体现，导致账面利润大幅增加，新准则还规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这基本排除了上市公司利用公允价值确认投资性房地产而产生巨额账面利润的可能性，充分体现了我国新会计准则对公允价值应用的谨慎性。

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

三、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理

企业应按照投资性房地产类别和项目分别对“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。期末借方余额反映企业投资性房地产的价值。

（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产

借：投资性房地产—成本（购买价款+相关税费+其他支出）

贷：银行存款（或在建工程）

（二）将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产：

借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值）

存货跌价准备 （已计提的跌价准备）

贷：库存商品（账面余额）

资本公积—其他资本公积（或借：营业外支出）

（三）将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产

借：投资性房地产—成本 （转换日的公允价值）

累计摊销（累计折旧） （已计提的累计摊销或累计折旧）

无形资产减值准备（或固定资产减值准备）（已计提的减值准备）

贷：无形资产（或固定资产） （账面余额）

资本公积—其他资本公积（或借：营业外支出）

（四）投资性房地产进行改良或装修

借：在建工程（投资性房地产的账面余额）

贷：投资性房地产—成本

贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动

（五）资产负债表日，投资性房地产的公允价值＞其账面余额： （或者公允价值＜其账面余额做相反的会计分录）

借：投资性房地产—公允价值变动（公允价值一其账面余额）

贷：公允价值变动损益

（六）将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时

借：固定资产（无形资产）（转换日的公允价值）

贷：投资性房地产—成本 （账面余额）

贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动（账面余额）

贷（或借）：公允价值变动损益

（七）出售投资性房地产时

借：银行存款 （实际收到的金额）

贷：投资性房地产—成本 （账面余额）

贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动（账面余额）

贷（或借）：投资收益

同时，借（或贷）：公允价值变动损益（该项投资性房地产的公允价值变动）；贷（或借）：投资收益。

四、公允价值计量对投资性房地产的影响