房地产企业现金流分析例1

一、房地产现金流量基本概念

外资房地产企业在我国房地产投资中占据了一定的市场份额，使得大量的外资地产涌入我国房地产市场，使得我国房地产企业融资由单一间接融资走向多元化直接融资。近几年我国房地产利润空间极大，加之人民币的升值预期使得外来资本更加看好我国地产市场，因此外资大量涌入并加速流入。对于房地产企业而言，资长金是经营运作的动力。要想使企业持续经营那么保持资金链的稳定和顺畅是其必要条件。外资房地产企业同和其他行业一样在市场经济运行中起到很重大角色，但是外资房地产企业在现金流量上和普通企业是有一定的区别的，同时外资企业会在财务报表上侧重现金流量的分析，这也是对当前财务分析的趋势。

现金流量是企业在一段时间内现金的流入和流出的总数。房地产企业的现金流量主要在三个方面一是经营方面产生的现流，二是投资方面产生的现金流，三是筹资活动产生的现金流

（一）经营活动产生的现金流

经营活动是指企业除了投资和筹资活动以外的活动。房地产企业在经营活动产生的现金流量有销售房屋，转让土地、出租房屋、购买设备，提供劳务等现金流入以及支付营业税、所得税、支付给职工的工资等

（二）投资活动产生的现金流

投资活动是指企业长期资产的构建以及除用现金等价物等的投资。房地产企业在投资活动产生的现金流在收回投资得到的现金，以现金取得的利息分红，处置固定资产等现金流入和债权和权益性现金投资，购买固定资产、无形资产等现金流出等

（三）筹资活动产生的现金流

筹资活动是指能使企业资本结构、债务规模发生变化的活动。房地产企业在筹资活动中产生的现金流有发行债券获得的现金收入，借款取得的现金收入等现金流入和以现金方式支付的筹资费用，债券利息，以现金支付的股利等。

二、外资企业房地产现金流的现状分析

（一）资金来源结构单一

房地产企业的资金来源中有很大一部分是来自银行贷款，房地产业的高速发展离不开银行信贷的支持。虽然现在我们国家出台一些政策抑制房价的快速增长，但是从现状来看，我国的房价仍然有持续增长的态势，市场的需求较大，房地产商对房地产的市场仍抱有一定的信心，此时需要大量的资金来给予支持，在现在房地产企业资金来源结构单一的情况下，大量资金需求单一资金来源的情况下，必然导致资金链缺乏稳定性。

（二）房地产企业现金持有量的不合理性

为了满足企业的交易动机，维持企业的正常经营活动，必须持有一定的现金以备使用，但是过多的现金持有量带的机会成本是利息的损失。因此为了保证企业利润最大化，企业要在现金持有量的收益和成本之间进行权衡，在出售房屋和保留房屋实物上进行权衡。

（三）资金使用率。

房地产企业会面临某段时间需要大量资金，某段时间资金空闲的情况，如何合理的分配资金使用率是企业面临的一个重大问题，只有这样，企业才能提高资金利用率，加速资金流通，提高企业利润。

三、外资房地产企业和一般企业现金流特点

外资房地产企业和一般企业在经营、投资、筹资方面有很大的不同。

（一）资金筹集繁重

由于房地产企业主要是建设房屋，大型的建筑物，所需的资金量通常是巨大的，虽然外资的流入对解决资金起到一定的作用，但是有些企业可能同时承接着多项大型工程建设，加大了资金的筹集难度。如果长时间无法筹集到资金，可能会导致工程的停滞，资金链的锻炼，甚至会导致破产。然而一般性企业只需在初始建立时筹集大量资金，如果企业没有扩建或者购买大型机械设备安排，那么企业只需储备足够的流动现金以备日常生产经营活动即可。

（二）现金流周转时间长

一般来说房地产企业建设一工程要经历从征地、建设、竣工到交付使用这些阶段，房屋建成后大部分会选择分期付款，在进行租赁经营中，还往往付出一笔维修费，使得资金的收回时间较长，一般来说从投入到收回，需要几年到十几年的时间。而一般的企业通过原材料采购、生产经营到销售收回货款，大部分的企业可以在一年之内完成，甚至有些企业资金回收周期更短。

（三）现金的流动波动大

房地产企业为了开发一项工程，需要筹集大量的资金，资金的使用分配到各个分项目中去，最后也将从这些项目中回收资金。房地产企业由于其周期较长，资金在各个项目之间的流动性较大。而一般的企业资金周转时间较短，可能在购买原材料的同时就有一笔销售款项的收回，相比房地产企业而言，现金的流动性明显较小。

（四）保持现金流平衡性难度较大

房地产企业一般是同时或者是相隔这进行着项目，有的项目可能处于建设开发去，有些项目可能已将处于完工期，现金的流动性较大，不易维持现金流的供销平衡，对这些企业的现金管理难度相对较大。而一般企业相对能较好的维持产销平衡，因此能较好的维持现金流的稳定。

（五）现金流的管理面对的关系相对复杂

房地产企业与其资金往来关系的不仅仅是供货者、消费者，投资者、银行等，还与迁址居民、设计院、转让土地单位等有关。房地产业的特点导致其不仅与其他企业之间较为麻烦，尤其在与消费者之间存在的应付应收账款、预收预付账款等比一般的企业要复杂的多，使得其承受的风险相对较大。而一般的企业现金流的管理多是与供货商、购买商、投资者、银行等有关心，相比之下较为简单点。

（六）现金流转方式多

房地产业的组织结构形式各部相同，因此现金的流转方式也各具特色，可能在同一企业内部，不同项目之间的货币资金的相互转化方式也不同。比如房地产企业中内设施工单位的就与内部不设置施工单位的差别很大，因此产生现金流转方式较多。而一般性企业现金流转差不多就是按照购买原材料、生产经营、销售商品、收回货款，继续购买原材料这个过程进行的。现金流转方式相对于外资房地产企业较为简单。

四、房地产企业现金流管理的改进办法

（一）多渠道融资

房地产企业企业面临的最大问题是资金短缺，外资房地产企业虽然在改变了以往房地产企业主要依赖银行进行融资的方式，吸引海外资金对房地产市场进行投资，但是在资金融资多样化方面仍然亟需改进。要扩大海外融资的在资金来源中的比例，从单一化融资向多元化方向发展。要进一步加大海外房地产基金的作用，实现房产基金真正从理论走向实践。房产基金不仅对房地产行业的融资拓宽的道路，也规范了房地产市场。海外基金现在多投资于优质的项目，很多企业吸引不到海外基金的投资。随着房地产业的成熟发展，越来越多的海外资金流向优质房地产企业和项目，为了获得房地产基金，则要求外资房地产企业不断加强自身的经营，加强自身的规模优势，提高抵御风险的能力，这样才能在市场的竞争中赢得一席之地。

（二）现金持有量的确定

外资房地产企业要根据自身需要。合理判断何时企业需要多少现金的流入、现金流出，确定企业目标现金留存量，使得企业的现金流能够满足其开发、正常的生产经营，同时不会因为过多的现金留存导致现金持有成本增加。合理确定现金持有量，使得能面对企业出现的状况，在资金不足时能及时筹集到资金，在资金盈余时，选择适合企业的项目进行投资。

（三）提高资金利用率

房地产企业一般会同时几个项目，企业购置的机械物资，不是只专用于某个项目，一次性的物资，很多项目物资在项目中是可以通用的。项目所用的物资要合理的在物资短缺和物资盈余项目中分配。这样既可以是闲置资金用于再投资，又可以起到减少多余物资积压库存。对于内部闲置资金，要进行再投资，可以在合法合规前提下投资于有价证券，提高资金利用率，加速资金周转，是资金进行良性循环状态。

五、结束语

近些年房地产业的高速发展，但是我国的房地产市场仍然不是很成熟，房地产行业在面对我国宏观调控和国际环境震荡下受到波动较大，资金链较为脆弱，房地产业要想实现企业的持续健康发展，要通过提高自身竞争力，保持合理的现金净流量，实现利润，需要企业企业加强自身的现金流量管理。

参考文献：

[1]周瑞平.论现金流量管理及其在企业财务管理中的地位[J].技术经济与管理研究，

2004，140一15

房地产企业现金流分析例2

[中图分类号]F2933[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）46-0117-02

1引言

随着经济、政治、文化、市场等多方面的因素，房地产行业现在已经成为中国的支柱产业，对经济的发展和经济结构的调整都发挥着越来越重要的作用。房地产企业是一种主要靠负债经营的企业形式，存在一定的风险，因此越来越多的相关利益主体关注于房地产企业的偿债能力，比如：股东及潜在投资者需要考虑房地产企业的偿债能力做出是否继续投资或者撤资的决策；金融机构在发放贷款前要对其资信及偿债能力进行考核，做出是否贷款持续合作的决策；政府机关对房地产企业的偿债能力进行分析，适当的调控，保持市场均衡发展，提高经济运行效率；房地产企业客户对偿还房地产企业债务进行分析，选择最好的偿还方案。所以对房地产企业的偿债能力进行分析和评价，总结偿债分析指标存在的不足具有非常重要的意义。

2房地产企业偿债能力简析

21短期偿债能力

211流动比率

流动比率越高房地产企业的偿债能力越强。房地产企业持有现金的目的，主要是防止由于现金流入量不足以弥补现金支出情况下的现金短缺情况，但有时会出现现金余额无法维持应有水平的情况，在这种情况下多数房地产企业会向金融机构借款。房地产企业流动资产的一个很重要的组成部分是存货，存货在计价时通常采取历史成本原则，而正常情况下房地产公司的存货的成本与市场价值相差更大，因此用历史成本作为计算流动比率的基础不能正确反映房地产企业的短期偿债能力，房地产企业应该在提高以存货成本为基础的流动比率的同时，也提供以存货市场价值计算的流动比率，使利益相关者较好的了解房地产企业的短期偿债能力。

212速动比率

速动比率越高房地产企业的偿债能力越强，在房地产企业中，存货在房地产企业的流动资产中占有很大的比例，而且现有的经济环境下，作为房地产企业主要存货的房产的变现能力很强，因此在计算房地产公司的速动比率时应该区别对待不同的存货，根据其变现能力来确定是否从流动资产中剔除，计算出的速动比率才能更好地反映房地产企业的变现能力。

213现金比率

现金流动性最强，所以现金比率是最能够反映房地产企业偿债能力的一个指标，能够及时反映房地产企业付现能力。房地产企业能否及时偿还债务的关键并不在于账面利润而要看其有无现金，因为有利润的年份并不一定有多余的现金用于维持房地产企业的发展和支付债务。

214现金流量

生产经营活动中产生的现金流量的大小主要取决于房地产企业销售量的大小、资金使用状况、赊销管理等因素。①房地产企业的生产经营流量如果大于房地产企业因生产经营活动发生的支出，那说明房地产企业的生产经营状况良好，处于稳定的状态；反之，则说明房地产企业的生产经营状况差，处于不稳定的状态。②通过现金周转期计算判断现金周转速度。一般来说，现金周转天数越少，其周转速度就越快，房地产企业产生现金的能力就越强，房地产企业的偿债能力就越强。

215房地产企业的短期融资能力

现在的中小房地产企业随着经济的快速发展变得越来越多，部分企业采用举借新债还旧债的政策的偿还债务，它的短期融资能力不能直接在财务报表的项目上看出来，需要以下分析：①短期融资额度，随着房地产企业的逐渐增长伴随着一定的信用额度，可以在这额度里向金融机构贷款，融通资金，这部分资金可以调节房地产企业是生产经营、投资运营等。②信用担保，如果房地产企业承担着为其他房地产企业的担保业务，到期如果对方无法承担债务，该企业将直接承担这部分债务，加大了自身短期债务的压力，融通资金很有可能降为零。

22长期偿债能力

长期负债的举借一般是房地产企业在初创时期，在萌芽期建议房地产企业举债可以考虑长期贷款，由于较长时间的借款期，可以给房地产企业带来一定的时间运营，产生更多的资金保证企业稳定发展；如果房地产企业已经由萌芽期转型变为稳定增长型，可以较多的考虑短期贷款，短期贷款虽然期限短，但是由于房地产企业稳定的生产经营可以有稳定的资金链，短期贷款可以融通资金的同时减少还息力度，加大资金的流通力度，更加的有效。

3我国房地产企业偿债能力存在的问题

31债务负担沉重，偿债风险大

房地产企业的偿还本金和利息未同时得到重视。现在的房地产企业随着生产经营规模的需要有时候需要融通资金，其中较长的资金伴随着较高的利息，因而这部分的利息需要房地产企业生产经营产生利润的积累，支付这部分的资金房地产企业需要承担很大的压力，房地产企业未对这部分的财务积累进行分析，这必然会导致房地产企业在决策中产生错误的想法。

32偿还资金渠道单一

现有的房地产企业偿还资金较多是生产经营中产生的资金、融资、资产变现，其中最常见的是房地产企业通过使用生产经营中产生的资金和融通资金这两种方式偿还资金，但是现在大多数房地产企业在进行偿债能力分析中依然包括其资产变现的资金，上面我已经说过了房地产企业是建立在持续经营的假设前提下计算的偿债能力分析而不是以清算为基础的，所以现在的房地产企业不应该将资产变现的资金加入计算房地产企业的偿债能力分析，这样的偿债能力分析才会更加的准确有力。

33动态偿债能力缺失

偿债能力分析较多的考虑了资产、负债、所有者权益三大会计要素，而且这三大会计要素都是建立在某一时点的分析，现房地产企业的偿债能力分析没有考虑到房地产企业生产经营过程中产生的偿债能力，只考虑了某一时点的偿债能力分析未考虑房地产企业某一时段的偿债能力分析。

4房地产企业解决问题的措施

41建立企业的财务风险预警体系

我国房地产企业仍处于发展中状态，在激烈的市场竞争中，房地产企业面临的财务风险是无法规避的，要加强房地产企业财务风险管理应当建立完善财务预警系统，加强重视应收账款、应付账款、存货以及贷款利息等对经营现金流量影响重大的科目，使经营活动产生现金净流量净额大于净利润，降低房地产企业的财务风险。长期财务风险体系是以经营效益为基础，通过对房地产企业经营结果的综合评价来评估风险。

42拓宽筹资渠道，偿还资金

房地产企业增资扩股，增资扩股是永久性无须偿还的资金，对维持公司长期稳定的发展有益，每月固定的利息负担，经营波动的给公司带来的财务负担较小，没有到期还本付息的压力，筹资风险较小。向金融机构举债，筹资速度相对较快，借款弹性大，借款成本较低，利息可以低税。房地产企业自有商业信用，通过自己的商誉给公司缓解还款压力，成本低于借款成本，同时企业可以合作分成，合作建房，降低个人的还款压力。

43动静结合，不断改善企业偿债能力

房地产企业偿债能力分析考虑时点，同时考虑时段，企业应该定期制作关于偿债金额的预算表，定期制作预算避免房地产企业静态偿债能力分析所产生的遗漏，预算表能够预算下一月度、季度、乃至年度的偿债分析，这样能够在第一时间知道资金偿还额度及期间，避免企业因偿债金额不足导致的破产。

5结论

房地产企业偿债能力分析包括短期偿债能力分析和长期偿债能力分析，投资者、债权人、政府机关、乃至企业职工对房地产企业的偿债能力分析都十分的重视，在不可预测的众多未来发展因素，即使房地产企业拥有良好的发展前景，如果不做好企业的偿债能力分析也很有可能在下一秒破产，同时房地产企业偿债能力分析的项目指标使用存在不足，应该结合行业特点做好企业的偿债能力分析。

参考文献：

房地产企业现金流分析例3

一、引言

偿债能力是衡量企业能否实现可持续发展的重要标志，对房地产企业偿债能力的分析有利于各利益相关主体对其财务状况做出正确评价。房地产上市企业的偿债能力会引起投资人、债权人、经营者及其他利益相关者的高度关注；同时，由于房地产企业具有价值高、生产周期长、投资需求大等特点，加之其是一种主要依靠负债经营的企业形式，经营风险和财务风险较高，因此，对房地产企业的偿债能力进行研究具有重要意义。当前大多数研究只是利用资产负债表中的常用指标从静态角度分析，而利用现金流量表中经营活动的现金流从动态角度分析的并不多。由于资产负债表的计量属性比较复杂，容易使其反映的数据失真，而现金流量表中经营现金流均来自经营活动，以收付实现制为基础，被粉饰的可能性小，相对于资产负债表而言，现金流量表更能客观反映以“现金为王”的房地产企业的真实财务状况。基于上述考虑，本文将从企业现金流量表的角度出发，分析房地产上市公司的短期偿债能力。

二、文献综述

（一）国外研究

关于现金流信息与企业偿债能力关系的讨论由来已久，在国外文献中，Heath和Rosenfield的观点最具代表性，其认为偿付能力是一种货币或现金现象，一个公司有偿付能力说明其有足够的现金偿还债务；Jones（1997）在研究中发现，财务分析家和银行贷款经理相信现金流信息在评估公司的偿债能力方面比应计财务报表信息更可靠；Hawkins（1998）也着重强调了现金流量对偿债能力的影响。此外，国外关于现金流和财务危机关系的文献也有很多，Mossman和Bel（l1998）发现现金流模型在企业破产前的两到三年内的预测精确度较高。Ward（2011）的研究结果表明，经营活动产生的现金流量对企业的财务状况有预警作用。虽然国外学者对现金流反映企业财务状况的研究较多，但对现金流是否影响企业偿债能力的观点还没有形成统一结论。

（二）国内研究

国内学者对现金流与偿债能力及财务危机的关系也进行了相关研究。耿川东（2011）对房地产行业现金流对其偿债能力的研究表明，销售价格、销售速度、销售时点对项目的偿债能力以及现金流的影响最为显著。张广柱（2012）认为，现金流在房地产上市公司中的地位是至高无上的，由于房地产上市公司超过50%以上资金来源于银行贷款，宏观经济政策一旦发生变化，如果销售回款不能及时收回，公司就会陷入财务困境，甚至可能破产。史茜（2013）从营运资本角度对我国房地产上市公司2007~2011年的财务数据进行了实证分析，她认为营运资本的规模、公司债务资金的来源结构与公司的偿债能力显著正相关。张艳秋（2012），戴晓玲、乔楠楠（2013）等均从现金流角度出发建立了财务危机预警模型，并认为现金流与企业的财务状况有密切联系。国内外学者对偿债能力的研究多倾向于静态指标和以现金流作为动态的辅助分析，很少全部运用现金流的指标进行分析，现金流对企业偿债能力的实证分析尚处于探索阶段。基于此，本文以我国沪深股市130家房地产上市公司为研究样本，选取现金流量相关指标，以理论和实证相结合来验证经营活动现金流对企业偿债能力的影响。

三、理论分析与研究假设

经营活动现金流量能保障企业的正常经营，也是偿还债务的主要来源，房地产企业经营活动现金流量的相对规模越大,表明其主营业务越突出，经营业绩越好，获取现金的能力也越强；反之,则意味着企业面临经营困境。另外，与其他行业相比，房地产行业的投资规模大，开发周期长，存货量大，资金回笼相对于其他行业较慢，因此，经营活动现金流入和现金流出的相对规模能直接反映房地产企业的日常经营状况，也能直观的看出其偿债能力的强弱，即经营活动现金流量的相对规模适用于评价房地产企业的偿债能力。本文试图用经营活动现金流入量与经营活动现金流出量的比值作为衡量现金流量相对规模的指标。因此，本文提出假设1：H1：经营活动中现金流量的相对规模与企业的偿债能力呈正相关关系经营活动现金流结构是指经营活动中各项活动的收入占经营活动现金总流量比例。若企业主营业务所得占经营活动的现金总流入的大部分，说明经营活动现金流结构较为合理；反之则不合理。房地产业的主营业务是销售房产，通过销售行为获取现金对其短期偿债能力有很大影响，也就是说，房地产业要想有足够的能力偿还债务，经营活动现金流入应该主要来源于销售房产。本文选用销售商品、提供劳务收到的现金占经营活动现金总流入的比重作为衡量经营活动现金流结构合理性的指标，该比率越高，说明企业由主营业务获取现金途径比较稳定，经营业绩良好，偿债能力相对较强；该比率越低，说明企业的主营业务萎缩，财务状况异常，偿债压力增大。因此，本文提出假设2：H2：经营活动中现金流结构的合理性与偿债能力呈正相关关系经营活动现金流的充足性是反映经营活动现金流质量的一个重要特性。齐飞（2003）分别从绝对量和相对量的角度分析企业经营活动现金流的充足性，从绝对量角度主要分析经营现金流是否足以维持企业的日常经营，从相对量角度主要了解经营现金流能否满足公司扩大再生产的需要。本文认为，无论是从绝对量角度还是相对量角度来分析，经营活动的现金流的充足性都对房地产业有重要作用，因为开发一个房地产项目需要巨大的资金支持，房地产业有了足够的经营活动现金流，才能保障其日常经营的顺利进行并满足企业未来发展壮大的需要，从而使其偿债能力得到相应保障。因此，本文提出假设3：H3：经营活动中现金流的充足性与偿债能力呈正相关关系。

四、研究设计

（一）样本选取与数据来源

本文以我国沪深两市房地产上市公司2008~2013年数据为研究样本，并对样本进行如下筛选：剔除PT公司，这类公司的财务数据不具有横向可比性；剔除数据缺失的样本；由于外资股的资本市场与大陆的资本市场在政策等方面差异性较大，其财务报表数据可比性较弱，影响实证分析的准确性，剔除B股、H股上市公司。经过上述处理，共得到60家上市公司六年的数据。本文数据来源于上海证券交易所、深圳证券交易所、新浪财经网站，并使用SPSS20.0进行数据处理。

（二）变量定义与模型构建

根据上述理论分析，本文选取变量如表1所示并建立如下模型：

五、实证结果与分析

（一）描述性统计

本文对所选样本进行描述性统计分析，得到的结果如表2所示。现金流量比率的均值为-0.04，表明房地产上市公司的短期偿债能力较弱；现金流相对规模的均值为1.02，表明现金流量的相对规模大小能够偿还企业的现有债务；经营活动现金流的合理性指标的极小值接近于0，均值为0.85，表明当前房地产上市公司的经营活动现金流较为合理；经营现金流的充足性指标均值仅为-0.019，且标准差较小，表明房地产上市公司经营现金流普遍不够充足，偿还债务具有一定困难。

（二）回归分析

本文对模型进行OLS分析，分析结果如表3、表4、表5所示。本文对所选模型进行多重共线性诊断，通过容差和方差膨胀因子的大小来判断各变量之间是否存在多重共线性现象。由表5可以看出，各变量的容差均在0-1之间，且多数接近于1，方差膨胀因子VIF均远小于10，说明本文所设模型中的各变量之间不存在严重的多重共线性问题。由表3可知，R2为0.94，调整的R2为0.939，说明本文所建模型整体的拟合优度较好，从表4可以看出，在1%的水平下，F值等于890.493，表明模型整体上是显著的，解释变量和被解释变量的线性关系较好。由表5可知，现金流量净额相对规模大小X1的系数为0.688，在1%的置信水平下显著，说明现金流量净额相对规模与偿债能力呈显著的正相关关系，H1得到验证；经营活动现金流的合理性X2的系数为-0.105，t值为-2.199，在5%的置信水平下显著，说明经营活动现金流的合理性与偿债能力具有负相关关系，H2未得到验证；经营活动现金流的充足性X3的系数为0.637，t值为5.344，系数在1%的置信水平下显著，说明经营活动现金流的充足性与偿债能力呈显著正相关关系，H3得到验证；每股经营现金流X4的系数为-0.027，t值为-4.055，系数在1%的置信水平下显著，说明企业获取现金的能力与短期偿债能力呈显著负相关关系；存货周转率X5和营业收入增长率X6对现金流量比率分别在1%和5%的置信水平下显著相关，这与现有的研究结果一致。

六、结论与启示

本文从现金流量表角度对我国房地产上市公司的偿债能力进行实证分析，根据回归结果可以得出以下结论。第一，经营活动现金流的相对规模和充足性是影响企业偿债能力的重要因素。在日常经营活动中，由于房地产行业自身的特点，如存货量大，生产周期较长，销售回款能力较弱，使得房地产业的经营现金流出往往比现金流入大，这就导致房地产企业整体的现金流规模不大，从而导致整个房地产行业的偿债能力较弱。同理，描述性统计数据显示，房地产上市公司经营活动现金流的充足性指标的均值为负，说明当前房地产业经营活动现金流不够充足，同时，数据也显示房地产企业的偿债能力较弱，从侧面证实了假设3。第二，假设2理论与实证相悖。原因可能是本文所研究的房地产业具有特殊性，其短期内的主营业务受国家宏观调控政策影响较大。本文选取的数据期间为2008-2013年，恰好受到2008年金融危机的影响，政府为了刺激房地产业的发展，出台了调整利率、存款准备金率、限购令等一系列的宏观经济政策，导致房地产经营现金流受到重大影响。张广柱（2012）发现房地产上市公司现金流结构在2006~2011年期间不合理，除2009年经营现金流为正值外，其余年份均为负值，其认为公司扩张不是主要依靠主营业务收入，而是依靠银行贷款和预售款。此外，本文的实证结果表明每股经营现金流与偿债能力负相关，与现有研究不符。由于企业经营活动净现金流包含部分费用调整项目，这些费用不影响现金流出，但需要从利润中扣掉；每股经营活动现金流量净额中包含了投资利润及资本退回两项,与采用资本维持观念的每股收益相比，其严谨性较差。因此，每股经营现金流并不能准确地反映企业获取现金的能力，导致研究结果与理论分析不一致。*本文系国家教学改革试点项目“会计学专业综合改革项目”（项目编号：120203k）阶段性研究成果。

参考文献：

［1］耿川、朱宏亮、张新武：《宏观调控政策对房地产项目现金流及偿债能力的影响》，《金融论坛》2011年第6期。

房地产企业现金流分析例4

但我们可以看到中国房地产发展过程中存在众多的问题，商品房的供求不平衡、商品房价格上涨过快，大大超出了国民的承受能力，给整个社会进步和发展造成了重大影响。房地产业盲目的火爆，大量投机资本的存在，导致房地产泡沫增大。为了解决这些问题和规范房好地产市场，国家颁布了一系列的调控政策，对房地产的发展产生了一定的影响。而随着严厉的房地产政策的出台，给房地产行业产生重大的影响，使得房地产行业一度陷入低迷。国家的“限购政策”限制了房地产行业的销售情况，减少了企业的资金收入，而央行的“加息”，增加了房地产行业的筹资成本。在这些政策下，房地产行业极容易发生资金断裂而破产。紧绷的资金链，激烈的商业竞争，给房地产行业的生存和发展带来巨大挑战。

二、限购令及其行业影响分析

自2009年开始，我国迎来了最为严峻房地产调控时期，通过表1“限购令”相关的主要政策及其影响，可以看出我国的房地产行业面临着重大的挑战，进行了重新一轮的洗牌。

进一步地，限购令对于房地产行业的影响可以非常明显地从房地产开放投资额和房地产销量上显现出来。通过图1房地产2008年-2013年房地产开放投资，图2房地产2008年-2013年全国销售额和面积增长情况，可以看出，房地产商品住宅开发同比增长在2010年达到了顶峰，而后两年开始下滑，并且下滑趋势明显，但在2013年略微上升。同时，通过图2，可以对比看出，商品住宅销售额增长，是在2009年销售增长达到了峰值，而后2010年有一个明显的下滑，而后两年持续下滑，在2013年有些微的上浮。 房地产行业这样的一种变化，与国家的“限购令”是直接相关的，作用与影响是非常明显的。

三、房地产企业财务状况影响分析

在前面行业基本形势分析的前提下，以下以三家地产公司为例，对房地产企业进行财务状况分析。

（一）资产状况分析

通过图3房地产企业资产规模及其增长率变化图，可以看出，三家企业的资产规模基本呈现逐年扩大的趋势，虽然有国家的调控政策和“限购令”的压制，但是对于房地产企业而言，他的资产规模还是持续的上升。但从三家企业的资产规模增长率上来看，可以看出，他们的规模扩张效益，从2010年开始呈现出下滑趋势，在2010年下滑趋势最为明显，2011年-2013年，几年期间虽然持续下滑，但是趋于平缓，侧面也反应出，在“限购令”初期，房地产企业打击明显，十分不适应，而后做出了相应的调整，抑制住了这种急剧下滑的趋势。

（二）销售状况分析

对于房地产企业而言，“限购令”带来的最直接的影响就在于房产销量上。通过表2和图4，可以看出，三家房地产企业销售收入还基本呈现上升趋势，但是增长率却逐年趋于平缓，除了保利地产，其他两家企业的波动明显。这也体现出房地产企业发展的不稳定性。

（三）现金流量情况分析

房地产企业现金流分析例5

作为从事房地产开发和经营的房地产企业,在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性,这些特点决定房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。

1.房地产开发周期与风险。

房地产开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段,经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大,风险也就越大。首先,房地产开发周期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,产品的成本和售价的不确定性就越大;如随着政府土地政策的变化,土地拍卖价格变化变动越大,房地产企业成本和售价变动越大;随着利率水平的变动,房地产企业成本和售价也发生相应变动。其次,随着社会的进步和生活水平的提高,人们可支配收入增加,对房产的品质要求也越来越高,房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险;如由于房地产产品周期的长久性,其适应性能和替代性也差,一些设计过时的房地产产品面临不能满足人们日益变化的需求的风险。

2.房地产产品特性与风险。

土地与房屋同属于不动产范畴,房地产的不可移动性是其区别其他商品的一个重要特征。房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性,造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置,而地理位置则取决于给城市、区域、地段未来发展的趋势,未来发展的不确定性是房地产投资的重要风险因素之一。因此,房地产商品价格与所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关,而这些条件的变化非常复杂,有很多不确定的因素在起作用,房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。房地产企业的存货主要包括尚未完工的各种土地、房屋等开发产品以及各种已完成开发建设全过程并已验收合格,可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品。与普通企业相比,房地产企业的存货具有单个存货价值巨大,存货的成本按新会计准则公允价值计算,随着土地成本的变化,建筑成本、房屋售价的变化,存货成本随之变动。这说明房地产企业的资产受市场影响较大,资产价值具有相当程度的不稳定性。

3.房地产企业资金供求与风险。

房地产投资是资金密集型的投资,房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金。对一般的房地产企业来说,预售款与银行贷款假设为其获得资金最重要的渠道。随着房地产企业资本运作能力的提高,房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛被一些地产企业采用。房地产企业资金来源多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多,投资者承担的风险也越大。因为投资额越大,投资周期越长,资金周转也越慢,资金流动性也越差,同时变现性能力也就越差,房地产企业面临财务风险也就越大。房地产企业融资方式越复杂,资金成本控制越困难,房地产企业风险也就越大。高负债率是房地产企业最大的特点之一。大多数房地产企业采取项目资本化的经营模式,通过对项目立项之后再进行融资,而融资的方式多种多样,但是负债占有相当大的比例,主要是银行贷款和房屋预售款。目前我国房地产企业的资产负债率非常高,通常超过70%,也就是说,一个房地产项目在最初的开发中,自有资金不到30%。所以,房地产企业极度依赖银行资金同时也引发了其巨大的偿债风险。

4.房地产企业组织结构形式与风险。

在组织结构上,大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司给管理带来一定的好处,同时也增加了管理的风险。总公司和项目公司也存在委托――关系,项目公司是人,在空间上具有相对的独立性,总公司和项目分公司之间存在比较严重信息不对称,总公司在获取的信息上具有不准确性和滞后性,这削弱了总公司对项目公司的控制。在经营上,项目公司的经营可能违背总公司所制定的战略规划和原则,在财务上,总公司也很难有效地对项目公司的预算、决算进行控制。

二、房地产企业财务风险的防范措施

1.融资风险的防范。

在对企业融资风险充分评估、测度的基础上,为了降低和控制房地产企业筹资风险,企业应根据本企业的实际情况,制定严格的筹资管理规则并严格遵守。首先,应该收集相关企业的信息,找到房地产行业最佳的资本结构,与本企业的资本结构相比较,评估能否优化本企业的资本结构,降低公司的综合资本成本。同时,公司也应该比较资金筹集的来源、方式、成本和风险,以降低本公司各种筹资来源的成本和风险。其次,公司应该对每个项目的资金筹集活动进行管理,优化每个投资项目的资金筹集活动的成本和风险。最后,公司也应在本企业内部进行管理,比较分析在本企业内部不同项目的资金筹集活动,分析评估风险和成本。

2.投资风险的防范。

(1)做好投资项目的可行性分析。

房地产投资项目的金额大,资金占用时间长,企业的投资决策都会面临一定的风险。为了保证投资决策的正确有效,必须按科学的投资决策程序,认真进行投资项目的可行性分析,财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容,包括:对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析;对资金投入、配置、流转和回收等资金运行过程的预测和分析;对资产、负债、所有者权益的预测和分析;预测和分析项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标和项目收益与风险平衡关系的预测和分析。对投资项目技术上的可行性进行论证,运用各种方法计算出有关指标,以便合理确定不同项目的优劣。

(2)制定后备措施。

影响企业投资项目收入的不确定因素较多,如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等,因此,收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性,收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。对各项费用估计不足,如投资项目初始投资和日常经营费用较预算增加,市场利率的波动,建设期的延长。此外,投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度,项目的经营管理水平,技术进步与经济发展的状况,国家的投资及产业政策,投资决策部门的预测能力,通货膨胀和汇率等因素,应针对可能出现的风险制定风险控制预案。在风险控制预案中可制定后备措施,如设定预算应急费,即项目管理组织为了补偿差错、疏漏和其他不确定性,对项目费用估计精确性的影响事先准备好资金,专款专用。

3.日常资金运营风险的防范。

(1)加强对日常现金流量的预测。

控制日常资金运营风险,编制现金流量预算非常重要。由于公司理财的对象是现金及其流动,就短期而言,公司能否维持下去,并不完全取决于是否盈利,而取决于有没有足够的现金用于各种支付。因此,编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算就是通过对现金持有量的安排,使企业保持较高的盈利水平,同时保持一定的流动性,并根据企业资产的运用水平决定负债的种类结构和期限结构。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成,因为通过现金流量分析,可以观察到企业的经营、投资和财务政策,将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。如通过现金流量分析,企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强,营业现金流量是正值还是负值,原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力,扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。因此,准确的现金流量预算,可以为企业提供风险预警信号,使经营者能够及早地采取行动,防范风险。

(2)采用资金集中管理模式。

房地产企业一般采用项目法人制,通常设立多个项目公司,一般会形成集团公司模式,集团公司不是几个公司的简单组合,为了公司能利用集团公司的协同效用,提高公司日常资金运作效率,集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能使项目公司及时了解集团资金的流向、安全和效益,防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为;也能够实现集团整体资源的有效配置,解决资金的多头开户的资金余裕和短缺并存问题。资金集中管理的政策,能最大限度的拓展内部融资的渠道,降低资金的闲置形成统一的资金池,以提高资金的使用效率,增强公司的抗风险能力。资金的集中管理还包括对于贷款及担保等或有负债的统一管理,由于集中管理具有较大的规模和实力,在和银行等金融机构协商资金筹措条件时可处于有利地位,如可争取获得较为优惠的借款利率和期限。

房地产企业现金流分析例6

房地产行业现在已经成为中国经济的支柱产业，对经济的发展和经济结构的调整都发挥着越来越重要的作用。因为房地产企业是一种主要靠负债经营的企业形式，具有一定的风险，由此越来越多的相关利益主体关注于房地产企业的偿债能力，例如：股东及潜在投资者需要评价企业的偿债能力；企业管理者需要对企业进行财务分析，以改善和提高经营成果；金融机构在发放贷款前要对其资信及偿债能力进行考核；企业客户也需要对企业履行偿还债务的能力进行分析；政府部门需要对企业进行财务分析，尤其侧重于评价性分析和监察性分析。因此，结合房地产企业经营特点和财务管理实践经验，对其偿债能力进行分析和评价，总结出房地产企业短期偿债能力指标存在的不足具有重要的意义。

一、房地产企业的特殊性

（一）高负债率

目前我国房地产企业的资产负债率非常高，通常超过70％，国家统计局的数据显示，2005年，我国房地产开发企业平均的资产负债率为72.7%，也就是说，一个房地产项目在最初的开发中，自有资金不到30%，所以，房地产企业极度依赖银行资金，同时也引发了其巨大的偿债风险。因此，在分析偿债能力时，要建立企业偿债风险的预警机制，动态的监控企业偿债风险

（二）开发建设周期长，投资数额大

开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金，固有的内在风险较高，而且市场瞬息万变、竞争十分激烈导致市场和环境风险加大；政府重视宏观和微观政策调控导致政策风险因素增加。

（三）存货价值大

由于房地产企业的存货主要包括尚未完工的各种土地、房屋等开发产品以及各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品。与普通企业相比，房地产企业的存货具有单个存货价值巨大，存货的成本与市值相差较大等特点。

二、流动比率评析

流动比率是流动资产除流动负债的比率，企业能否偿还短期债务，主要看有多少短期债务，以及多少可变现偿债的流动资产，流动资产主要包括货币资金、应收债权以及存货等，从债权人角度看，流动比率越高越好，因为流动比率越高，债权越有保障，借出的资金越安全；从经营者和所有者角度看，并不一定要求流动比率越高越好，根据经营需要，进行负债经营也是现代企业经营的策略之一。

（一）流动比率并没有真正和充分地显示出企业向金融机构借贷的实力以及额度

企业持有现金的目的，主要是为了防范由于现金流入不足以弥补现金支出情况下的现金短缺情况，但由于现金的特点使大多数企业尽量减少现金存量，有时会出现现金余额无法维持应有水平的情况，在这种情况下多数企业会向金融机构借款。在流动比率中没有反映出影响变现能力的表外因素，如果房地产公司的实力很强，在行业内部具有很高的地位，且其有着很好的偿债能力的声誉的话，即使其出现临时的资金不足，也可以通过向银行借贷等方法获得资金解决临时资金短缺问题，这些都没有在流动比率中体现。

（二）历史成本不能正确反映企业的短期偿债能力

企业流动资产的一个很重要的组成部分是存货，在房地产企业这一特点更明显，存货在计价时通常采取历史成本原则，而正常情况下房地产公司的存货的成本与市价相差甚多，因此用历史成本作为计算流动比率的基础不能正确反映企业的短期偿债能力，企业应该在提高以存货成本为基础的流动比率的同时，也提供以存货市价计算的流动比率，使利益相关者更好的理解企业的短期偿债能力。

三、速动比率评析

速动比率是从流动资产中扣除存货部分，再除以流动负债，通常认为存货存在变现速度慢，在估价上存在着成本与合理市价相差悬殊的问题的特点，因此把存货从流动资产总额中减去来计算速动比率。但是在房地产企业中，存货在企业的流动资产中占有很大的比例，而且现有的经济环境下，作为企业主要存货的房产的变现能力很强，因此在计算房地产公司的速动比率时应该区别对待不同的存货，根据其变现能力来确定是否从流动资产中剔除，计算出的速动比率才能更好的反映企业的变现能力。

四、基本指标只考虑了存量因素而较少考虑流量因素

企业能否及时偿还债务的关键不在于账面利润而要看其有无现金，因为有利润的年份并不一定有多余的现金用于维持企业的发展和支付债务。因为企业以经营活动为主，投资活动和筹资活动作为不经常发生的辅助理财活动，其产生的现金流量在总现金流量中所占比重较低；企业如果在经营活动所取得的现金维持经营活动正常运转所必须的支出后，无力偿还债务，还需向外筹措资金的话，表明企业己陷入财务困境。

从上述分析中可以看出，目前我国在对房地产企业的短期偿债能力评价时所选用的指标上还存在一些不足，流动比率和速动比率的运用应该结合不同行业、不同企业的具体的特点，不能一刀切，只有这样，计算出的指标才能反映出房地产企业真正的短期偿债能力，为各利益相关者的决策提供正确的指引。

参考文献：

1、王洪卫,简德一.房地产经济学[M].上海财经大学出版社,1997:12-58.

2、王建刚,周加来.房地产开发企业会计[M].中国物资出版社,1998:225-286.

3、王宪平.我国房地产上市公司价值判断标准及投资机会分析[J].建筑经济,2002(2).

房地产企业现金流分析例7

房地产行业现在已经成为中国经济的支柱产业，对经济的发展和经济结构的调整都发挥着越来越重要的作用。因为房地产企业是一种主要靠负债经营的企业形式，具有一定的风险，由此越来越多的相关利益主体关注于房地产企业的偿债能力，例如：股东及潜在投资者需要评价企业的偿债能力；企业管理者需要对企业进行财务分析，以改善和提高经营成果；金融机构在发放贷款前要对其资信及偿债能力进行考核；企业客户也需要对企业履行偿还债务的能力进行分析；政府部门需要对企业进行财务分析，尤其侧重于评价性分析和监察性分析。因此，结合房地产企业经营特点和财务管理实践经验，对其偿债能力进行分析和评价，总结出房地产企业短期偿债能力指标存在的不足具有重要的意义。

一、房地产企业的特殊性

（一）高负债率

目前我国房地产企业的资产负债率非常高，通常超过70％，国家统计局的数据显示，2005年，我国房地产开发企业平均的资产负债率为72.7%，也就是说，一个房地产项目在最初的开发中，自有资金不到30%，所以，房地产企业极度依赖银行资金，同时也引发了其巨大的偿债风险。因此，在分析偿债能力时，要建立企业偿债风险的预警机制，动态的监控企业偿债风险

（二）开发建设周期长，投资数额大

开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金，固有的内在风险较高，而且市场瞬息万变、竞争十分激烈导致市场和环境风险加大；政府重视宏观和微观政策调控导致政策风险因素增加。

（三）存货价值大

由于房地产企业的存货主要包括尚未完工的各种土地、房屋等开发产品以及各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品。与普通企业相比，房地产企业的存货具有单个存货价值巨大，存货的成本与市值相差较大等特点。

二、流动比率评析

流动比率是流动资产除流动负债的比率，企业能否偿还短期债务，主要看有多少短期债务，以及多少可变现偿债的流动资产，流动资产主要包括货币资金、应收债权以及存货等，从债权人角度看，流动比率越高越好，因为流动比率越高，债权越有保障，借出的资金越安全；从经营者和所有者角度看，并不一定要求流动比率越高越好，根据经营需要，进行负债经营也是现代企业经营的策略之一。

（一）流动比率并没有真正和充分地显示出企业向金融机构借贷的实力以及额度

企业持有现金的目的，主要是为了防范由于现金流入不足以弥补现金支出情况下的现金短缺情况，但由于现金的特点使大多数企业尽量减少现金存量，有时会出现现金余额无法维持应有水平的情况，在这种情况下多数企业会向金融机构借款。在流动比率中没有反映出影响变现能力的表外因素，如果房地产公司的实力很强，在行业内部具有很高的地位，且其有着很好的偿债能力的声誉的话，即使其出现临时的资金不足，也可以通过向银行借贷等方法获得资金解决临时资金短缺问题，这些都没有在流动比率中体现。

（二）历史成本不能正确反映企业的短期偿债能力

企业流动资产的一个很重要的组成部分是存货，在房地产企业这一特点更明显，存货在计价时通常采取历史成本原则，而正常情况下房地产公司的存货的成本与市价相差甚多，因此用历史成本作为计算流动比率的基础不能正确反映企业的短期偿债能力，企业应该在提高以存货成本为基础的流动比率的同时，也提供以存货市价计算的流动比率，使利益相关者更好的理解企业的短期偿债能力。

三、速动比率评析

速动比率是从流动资产中扣除存货部分，再除以流动负债，通常认为存货存在变现速度慢，在估价上存在着成本与合理市价相差悬殊的问题的特点，因此把存货从流动资产总额中减去来计算速动比率。但是在房地产企业中，存货在企业的流动资产中占有很大的比例，而且现有的经济环境下，作为企业主要存货的房产的变现能力很强，因此在计算房地产公司的速动比率时应该区别对待不同的存货，根据其变现能力来确定是否从流动资产中剔除，计算出的速动比率才能更好的反映企业的变现能力。

四、基本指标只考虑了存量因素而较少考虑流量因素

企业能否及时偿还债务的关键不在于账面利润而要看其有无现金，因为有利润的年份并不一定有多余的现金用于维持企业的发展和支付债务。因为企业以经营活动为主，投资活动和筹资活动作为不经常发生的辅助理财活动，其产生的现金流量在总现金流量中所占比重较低；企业如果在经营活动所取得的现金维持经营活动正常运转所必须的支出后，无力偿还债务，还需向外筹措资金的话，表明企业己陷入财务困境。

从上述分析中可以看出，目前我国在对房地产企业的短期偿债能力评价时所选用的指标上还存在一些不足，流动比率和速动比率的运用应该结合不同行业、不同企业的具体的特点，不能一刀切，只有这样，计算出的指标才能反映出房地产企业真正的短期偿债能力，为各利益相关者的决策提供正确的指引。

参考文献

1、王洪卫，简德一.房地产经济学[m].上海财经大学出版社，1997:12-58.

2、王建刚，周加来.房地产开发企业会计[m].中国物资出版社，1998:225-286.

3、王宪平.我国房地产上市公司价值判断标准及投资机会分析[j].建筑经济，2002(2).

房地产企业现金流分析例8

一个企业的良好、持续的发展离不开资金的有效支持，尤其对于资金需求量巨大的房地产企业。那么了解房地产企业现金流的特点及重要性，对资金流进行有效管理，实现资金链安全保证企业良好的运作就显得尤为重要。

一、什么是现金流及现金流管理

在《企业会计准则-现金流量表》中，现金流是指一定会计期间内企业现金和现金等价物的流入和流出。由三个部分构成：经营活动产生的现金流、投资活动产生的现金流和筹资活动产生的现金流。现金流不仅是企业偿还债务、支付股利的保证，更是评价企业盈利能力、抵御风险能力以及企业未来发展前景的重要依据。现金流量信息不仅对外部信息使用主体有着重要的作用，而且对公司的内部管理也有着重大意义。

现金流的管理则是指企业为了达到价值最大化的目标，通过计划、分析、预测、决策、控制和报告等手段对企业不同时期的现金流入和流出所进行的一种全面的系统管理活动。其主要内容包括：1、制定现金流管理的相关制度；2、一定时期内加速资金流转、资金缺口的融资弥补、资金盈余的再投资的控制系统的建立；3、现金流预算执行以及现金流本身系统的分析与评价。

二、房地产企业现金流的特点

房地产企业与其他企业相比有着自己独特的开发经营对象、特殊的开发经营方式、以及较长的建设周期。因此房地产企业的现金流与其他企业在生产经营和筹资方面有着极大的不同：

1.资金筹集任务重。房地产企业经营开发的对象是房屋、土地。巨额的土地和房屋造价要求企业一次性投入的资金非常巨大，所以相应的资金筹集压力非常大。

2.现金流周转时间长。一般来说，房地产项目的开发建设一般需经历征地、土地开发、房屋建设到竣工交付等阶段，所需时间要2-3年，甚至更长，项目建成后，由于房屋价值大，往往客户多采用分期付款的方式，这样资金在短期内往往不能迅速收回。

3.资金流波动幅度大。由于项目建设时间长，往往在项目初期需要投入大量的资金，而资金的回收则一般要到几年以后，因此资金的流入和流出非常不均衡。

三、房地产企业现金流管理在企业管理中的重要性

近年来，随着国家几次出台房地产调控政策，对很多的房地产企业造成了很大的冲击，尤其是对中小型的房地产企业，在2008年不景气的楼市中倒下一大批。究其根本原因就是楼市的低迷导致其现金流出现了断裂，使其经营难以为继。从而也使得很多继续经营的企业不得不开始重视现金流管理在企业管理中的重要性：。

首先，现金流能更好的反应房地产企业的发展能力和偿债能力。实践证明，大部分破产企业并非盈利能力很差的企业但是虽然这些企业利润丰厚，拥有大量的流动资产，但现金的支付能力却很差，导致最后甚至不能偿还到期债务，最后破产清算。

其次，现金流量比利润更真实的反应企业的收益质量。企业如果不能及时改变现状，提高现金的收益质量，很容易发生资金链断裂的现象，这样的企业的影响是致命的。

再次，现金流量很好的体现了房地产开发企业的财务弹性。

最后，对现金流进行科学有效的分析可以保持公司合理的资本结构，降低资本成本。

四、房地产企业现金流管理措施

针对目前房地产企业现金流管理中出现的问题，我认为可以从改善现金流管理方法、加强基本业务活动的现金流管理以及正确处理企业持续发展与现金流管理的关系着三个方面出发来加强企业的现金流管理。

1、注重公司战略与现金流管理的有效结合。

公司在实行现金流管理的过程中首先应明确公司发展战略，依据公司战略及目标要求，分析公司经营的财务环境，根据公司自身的财务状况制定适合公司自身的现金流量管理规则，既要考虑项目未来现金流的可利用程度，又要考虑现金流转是否顺畅、经营风险与财务风险是否协调等问题，并根据公司现金流实际情况确定发展战略，选择具体投资项目。

2、现金流管理与企业的生命周期相结合

在企业的不同发展阶段企业关注的目标和重点也不同，现金流量循环也会呈现不同的特点。管理者必须能准确分析和识别企业在生命周期不同阶段的特点和定位，并能够根据对现金流量的需要提出合适的财务结构。

3、现金流管理必须做好流动性、收益性和增长性的动态平衡。

流动性是企业进行日常经营和债务偿付的基本保证，收益性则是企业获利能力的一种体现，，增长性是企业自我积累和发展能力的体现，只有三者平衡发展才能是企业持续、健康的发展。

4、制定具体措施，对现金流实行战术管理。

良好的管理必须以有效的计划开头，所以做好资金的预算是非常重要的一步。现金流预算着重于规划和控制企业的宏观经营活动，保障企业战略目标的实现；其次要从房地产经营的各个环节入手，做好现金收入、支出各个环节现金流量管理措施。

总之，现金流管理决定着房地产企业的生存和发展，所以一定要建立以现金流管理为核心的现代企业制度和企业经营管理系统，从而实现企业良性发展，提高企业竞争实力。

参考文献：

[1]叶根金.对房地产企业现金管理若干问题的思考[J].中国经贸，2010，02：102

房地产企业现金流分析例9

1.房地产企业概述

房地产企业作为各国的支柱产业之一，其发展直接关系到国计民生。我国的房地产企业一直以来都是国民经济的增长点，据有关部门统计，房地产企业在07年直接带动国民生产总值增长1.5个百分点。但我国房地产企业还存在着诸多问题。资源浪费与流失严重、商品房空置量增加、房地产业与金融产业关系混乱、房地产开发造成的环境破坏严重等都是我国目前房地产行业亟需解决的问题。为实现我国房地产企业可持续发展的战略目标，中央在09年下达了关于《当代房地产企业发展可持续性目标》中关于房地产企业的发展目标，其核心内容就是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配'.为实现这一战略目标我国在房地产企业发展方面应该做到如下几点，一是合理利用土地资源，减少土地资源的浪费。二是重视房地产开发过程中的环境保护，维持生态平衡。三是完善房地产金融体系，建立和发展房地产发展二级市场。四是加快技术创新和科技创新。以新时代下的房地产绿色目标为出发点，建立健全相关体制体系，运用现代化信息手段，结合新时代的发展需求，实现房地产企业的网络化信息化目标。

2.财务管理目标的研究

首先， 利润最大化是企业财务管理的首要目标。一方面，企业的利润是企业发展的源泉，能够最大化的满足业主的需求。另一方面，它在增加私人财富的同时也使得社会财富最大化。其次是每股收益最大化目标。由于当前利润和预期未来的利润会直接影响到股票的价格，避免企业在追求利润的短期行为，应从企业价值的角度强调股东的利益和其他利益主体的关系。如果处理不当将不利于企业进行各种现代财务活动。还有就是股票的价格还受到其他很多不可控因素的影响，并不是所有的公司都能有效的控制这种影响。在上市企业和私营企业对这种控制都很难适应。最后就是企业本身价值最大化的目标。企业价值最大化的决定因素是企业的潜在的对未来的获利能力。财务报表的内容包含如下几个方面，运营能力分析、偿债能力分析、盈利能力分析、杜邦财务分析以及综合能力分析等。财务报表分析的方法有因素分析法、现金流量分析法、比较分析法、趋势分析法和比率分析法等。财务报表分析中的比率分析在内容上应该由信用比率、成本经营比率和投资比率构成，这些构成是公式盈利3财务管理报表的现状

财务报表的定义及报表分析的定义。财务分析的本质是对于财务数据的搜索和分析以及对财务分析结果进行决策的过程。作为财务报告的重要组成部分，财务报表展示了企业董事、管理及财务人员对公司财务情况的分析和处理。财务报表在会计准则的基础之上对债权人、股权持有者、政府等各方用户公共信息的披露。《企业会计准则第30号――财务报表列报》是我国的会计法规，在该法规中明确指出了财务报表应是企业财务情况、现金流动量以及经营成果的构架性表述。应包含如下内容，利润表、现金流量表资产负债表、所有者权益变动表和附录。‘作为信息披露的载体，它是企业及其利益者的链接，能全面、系统和明确的展现出企业的财务状况、经营成果和现金流动的基本情况。’张玉林在2009年提出了财务报表分析的定义。财务报表的内容包含如下几个方面，运营能力分析、偿债能力分析、盈利能力分析、杜邦财务分析以及综合能力分析等。财务报表分析的方法有因素分析法、现金流量分析法、比较分析法、趋势分析法和比率分析法等。财务报表分析中的比率分析在内容上应该由信用比率、成本经营比率和投资比率构成，这些构成是公式盈利能力及未来发展状况的体现形式。

3.房地产企业发展现状

目前我国房地产企业存在着诸多问题。房地产企业涉及范围广，从房地产的开发与再开发、房地产中介服务、房地产经营到物业管理、房地产的调控与管理等都与企业的管理挂钩。信息化时代的发展离不开信息技术的运用，同样房地产企业的发展离不开企业对信息技术的开发与利用。企业的发展离不开企业内部与外部相结合的良性运作。企业要想获得良好的发展就要从各个方面对企业进行全面的改革与创新，其中比较重要的就是企业的内部管理。

随着我国市场经济的不断发展，我国的房地产企业也在不断的创新与改进过程中成长。房地产企业在内部管理方面普通都存在着一些问题，诸如内部管理制度体系薄弱、上层管理能力不强、公司治理模式不够完善等。其中还包含财务管理混乱的问题。作为房地产企业的命脉，财务管理问题如果不能得到有效的解决，将在很长一段时间对企业的可持续性发展产生影响。严重的会影响我国经济的发展。我国房地产企业需要在结合自身发展的特点，在财务管理方面要做构建完善的财务管理体系，改进相关的财务管理技术，并运用现代化信息手段提高企业内部财务管理水平。

4.金科地产财务管理现状探讨――财务报表分析视角

处于动荡的经济形势下，金科应在适度拿地、资金充足的情况下维持企业的健康经营。所谓机遇与风险并存。金科应充分利用自己顺畅的资金条件和良好的企业形象抓住这次机遇为企业的发展铺路。

4.1金科地产数据分析

（1）短期偿债能力分析

流动比率能有效的反映企业用在短期内能转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。该公司在此项上已经接近行业标准比率2，这表明其在短期还债能力方面较强。但是2011―2013年间数据显示，其呈下降趋势，说明本公司的短期偿债能力在这一时期下降了，其财务状况不够稳定，从数据上可以看到，在这一算时期内其流动资金都显得十分的紧张，满足日常运营没有问题但是没有足够的财力来应对到期的流动负债。

②不难发现该企业速动比率一直偏低，小于1，表中显示的4年间不仅仅速动比率偏低且不稳定。从数据上看，该企业在短期偿还能力方面还较差且财务不稳定。

③从相关指标中看出，现金比率它的作用是表明在最坏情况下的短期偿债能力，现金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。从统计的数据来看，金科的现金比率实现上升后下降的，从2009年的30.95%上升到2009年的33.80%，说明企业的即刻变现能力增强。但是，又从2010年的33.80%下降到2011年的29.17%，说明金科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。

（2）长期偿债能力分析

①资产负债率越大说明企业偿债能力越差；反之，企业的偿债能力越强。一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适，由上表可以看出，2009-2010年金科集团的资产负债率在67%左右徘徊，相对比较稳定。在2011年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。

②产权比率越低，说明债权人权益受保障的程度越高，承担的风险越小。从表1可以看出，2009-2010年产权比率较稳定，说明债权人权益受保障程度较稳定。在2011年，产权比率大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。

③已获利息倍数越大，说明长期偿债能力越强。若假设财务费用为全部利息支出，从表1知，已获利息倍数呈上升趋势，说明金科集团长期偿债能力增强。

2.营运能力分析

营运能力是指企业运用资产效率的高低。资产运用效率越高，资金循环越快，企业较少的投入获取较多的收益。应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。

由表2可以看出，2010年的最高，说明回收能力强。而2011年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，金科的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。

（1）销售净利率

销售净利率标准是0.1，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表明销售收入的收益水平。金科公司的销售净利率逐年上升从2009年的11.319%到2010年的13.1544%，2011年更是达到17.4304%。总体上销售收入的收益水平一般。说明企业在扩大销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润。

（2）成本利润率

成本利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好。从表3数据看，本公司的成本利润率逐年增高2009年18%，2009年20%，而在2011年达到29%，说明经济效越来越好。

（3）资产净利率

资产净利率是一个综合指标，表明公司资产的综合利用效果。从表3结果看，该公司的资产净利率在近三年保持平均水平皆在4%-5%，说明公司总体利用效果一般，

（4）净资产收益率

净资产的收益率反映投资者投入企业的自有资本获取利润的能力，即反映投资与报酬的关系。

本公司的净资产收益率逐年增高，2009年12.65%，到了2010年14.26%，2011年达到16.47%，公司自有资本获取收益的能力更强，运营效益更好，对投资者和债权人的保证程度水平更高。

（5）资本收益率

应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。由表2可以看出，2010年的最高，说明回收能力强。而2011年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，金科的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销售能力强，资金占用水平低。由表2数据可知，2010年存货周转率最高，2011年最低，说明2011年企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高，应采取应对措施加以解决。存货周转天数越短，说明存货周转越快。2001-2010年的存货周转天数比较低，说明周转速度快，2011年周转天数较高，周转速度很慢。该指标越高表明企业固定资产利用率高，企业固定资产管理水平较好，固定资产投资得当，结构合理。

从表2数据显示：金科集团2008年和2011年的指标值较高，说明固定资产利用率较好，流动资产周转率越高，说明在一定时期内，流动资产周转次数越多，进而说明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用率越高。

从表2分析金科集团2009-2010年，流动资产周准率比较高，资产利用率高，2011年，周转率下降，完成的周转额少，因此，流动资产利用率较低。该指标越高，说明企业全部资产的使用效率高，从表2看，2011年的总资产周转率较低，说明生产效率降低，影响企业的盈利能力，因此，企业应该通过提高销售收入或处置多余的资产来提高总资产利用率。

5.财务报表反映的企业问题

企业财务管理状况的不足和建议

从社会性需求方面，国家是不会让这个市场变成一个投资品市场。我国在1998年住房制度改革后，停止了福利分房，建立了住房市场，其目的并不是要在资本市场之外建立一个投资品市场，让大家在这里投资、炒房，所以房地产市场最终要回归到提供住的产品为核心内容的市场。也就是说安居才能乐业这个观点上。所以，从社会性需求来看，房地产调控政策抑制投资、投机需求的政策也不会动摇。因此为了满足未来的资金需求， 建议金科继续加快销售， 增加经营活动现金流入， 充分运用财务杠杆， 积极寻找战略合作机会， 并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对金科的专业能力和组织能力提出新的要求。

金科集团在看到企业优秀的盈利能力的同时， 也提醒高度重视现金的管理。金科拥有数额巨大的存货量， 这既是未来发展的保障， 又是金科风险的主要来源， 从目前金科管理现状来看， 建议进一步优化存货结构， 适度控制存货数量。政策因素主导市场，房地产行业面临重大变局，在我国房地产市场中，政府是任何企业都无法忽视的重要因素。其一，政府是市场的资源供应者，通过土地市场从源头上控制着整个市场走向；其二，政府是市场的巨大需求者，通过各种与公务员、事业单位等住房相关的政策影响市场需求和市场产品结构；其三，政府是消费者和企业各种经济行为的政策环境变量，影响着消费者的购买成本和购买方式，左右着企业开发活动、销售活动甚至是产品的具体产品设计状况。金科公司应该密切关注国家政策，及时调整战略，顺应政策要求。

参考文献：

[1]周世磊，魏国建.浅议财务管理是企业管理之核心[J]. 经营管理者. 2009（10）

[2]加强企业财务管理 有效应对金融危机[J]. 国际商务财会. 2009（05）

[3]张功军我国企业财务管理改革之展望[J]中国总会计师. 2009（04）

[4]张辉.加强资金管理，提高企业财务管理水平[J]. 知识经济. 2009（04）

[5]曲辉.企业财务管理与核心竞争力的提高[J]. 商业经济. 2009（05）

[6]崔积英.加强财务管理，提高企业经济效益[J]. 中国新技术新产品. 2009（05）

房地产企业现金流分析例10

我国房地产市场持续高速发展，在政府宏观调控政策不断紧迫的情况下，房地产企业资金链条脆弱，需要保有充足的现金净流量，那么加强现金流管理就显得至关重要。

1 房地产企业现金流管理的意义

1）房地产开发需要巨额的投资保障，如果没有足够的资金，企业就无法进行项目运作。良好的现金流管理不仅可以合理地配置资金，保障企业各个环节的现金需求。

2）通过现金流的管理，企业可以全面提高企业财务管理水平，带动和促进企业整体经营管理水平的提高，以适应激烈竞争的房地产行业需要。

2 房地产企业现金流的特点

房地产开发的投入、产出价值巨大，项目开发周期时间长，所含风险因素众多，因此房地产开发企业也就具有符合自身生产经营特点的现金流特征，其表现为：

1）资金需求数额巨大，现金占用的风险性大。房地产项目开发是一个规模庞大的综合性工程，从土地购买到房地产的建设、租售涉及许多环节，需要投入大量的资金。并且，资金一旦投入就具有不可移动性，很难根据各种因素加以调整，这无疑加大了现金流的风险性。

2）现金的占用周期长。对每一个房地产开发项目而言，从选择地块到竣工验收，直至出售（或出租）需要3～5年的时间。因为房地产开发周期长、资金周转慢、回收期长，所以现金的占用期长。

3）项目开发时，往往负债率较高。开发商在开发具体项目时，很少全部使用自有资金。即使是自有资金充足的开发商，在每个项目上使用自有资金也比较少，大量的资金还是依靠贷款。

3 房地产企业现金流管理的现状

3.1 现金流管理不符合自身特点和发展战略

目前，大多数房地产企业的现金流管理仅仅停留在公司运营层面，还没有提升到战略管理的地位，也没有根据自身的行业特点制定出符合自身发展的现金流管理方法，更没有与企业的发展目标相结合。因为房地产企业的整体资金周转速度往往比较慢，资金使用效率的阶段性强，所以不符合企业战略和特点的现金流管理必然会影响到企业的发展，甚至造成生存困局。

3.2 资金来源渠道过于单一

2011年全国房地产开发投资资金来源总额达83245.9亿元，其中利用外资813.6亿元，占总比小于1%，自筹资金34093.4亿元，占总比41%。经对各年资金来源比对发现，自筹资金一直是我国房地产行业资金的重要来源，对外资的利用率始终处于极低的状态。

3.3 现金流管理缺少全程控制

现金流的管理与市场调查、采购、人力资源管理、项目实施、经营管理等职能部门直接相关，需要企业制定统一的管理策略，协调各部门的具体运作才能保障现金流在企业中正常流动。然而目前有些领导层对财务知识不了解，没有事前预测和预警机制；企业过于关注营运利润，而忽视了财务规划，不能更好地做出正确的投资决策；不能实现各相关部门的联合协调运转和相关调控，无法形成通畅、有序的现金流，现金流管理的品质较差。

4 房地产企业现金流管理的改进

现金流管理是企业管理的核心，企业要想生存和发展，就需要不断提高管理水平，做好现金流管理。

4.1 制定符合企业自身特点和战略的现金流管理

企业战略决定现金流的流动方式，反过来现金流又服务于企业的发展战略。企业进行现金流战略决策时，要进行环境影响因素和企业战略分析，根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略，使现金流动方式与企业战略和环境变化相适应，切忌盲目扩张，造成资金链的断裂。

在企业的不同发展阶段，现金流会呈现出不同的特点，战略性现金流量管理应与各阶段的特点相匹配，并突出重点。领导层应能准确分析和识别企业在不同经营阶段的特点，并根据现金流量的需要，提出合适的财务结构。

4.2 确定现金持有量，合理调度现金流动。

房地产开发存在着诸多的不确定因素，需要提前进行正确预测，确定现金持有量，尽量使现金地进出实现同步，减少现金的总体占用额度。

常用的确定现金持有量的方法有：

1）成本分析法。求出持有成本、短缺成本和管理成本合计值为最低时的现金持有量。

2）存货法。将企业现金持有量和一定时期有价证券的变现次数联系起来衡量，即将持有现金的机会成本同有价证券的转换成本相加，求得总成本最低时的现金余额。

3）随机法。根据历史经验和现实需要，测算出一个现金持有量的控制范围，将现金持有量控制在上下限之内。

此外，还可根据现金流的特点，通过统计分析找出影响现金持有量变动的因素，建立与数据样本拟合较好的回归模型，预测未来影响因素和现金持有量之间的变化关系。此法需要结合房地产企业的现金管理模式和业务发展情况等定性指标来进行辅助判断。

4.3 调动闲置资金，提高资金使用率

在资金大量回笼期，可以充分发挥内部闲置资金的作用，将闲置资金用于短期有价证券等渠道的投资，加速资金的周转，提高资金的使用效率，从而获取客观的主营业务外利润。据统计，所有国有企业的流动资金年周转期缩短一天，就可以节约资金10多亿元，如果减少2％～3％的闲置资金占用，全年可节约资金上百亿元。

现在很多大型的房地产公司实行房地产项目的开发滚动，用较少的资金推动多个项目的交叉进行，这样不但提高了资金利用率，也能缓解企业应对银行资金紧缩政策的压力。

4.4 积极拓展资金来源，实现多渠道融资。

房地产行业可以发行债券，利用股权或资产转让等方式来筹集资金，此外还应该由依靠银行的间接融资向直接融资转变，进一步推进房地产基金的前行，甚至吸引海外投资的份额，从单一的融资方式转向多元化吸纳。