房地产业法律法规例1

中图分类号：D922.29 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2015)12-100-02

曾经说过，“法律是治国之重器，法治是国家治理体系和治理能力的重要依托”。依法治国是解决我国在发展中存在问题的关键，有利于促进社会公平，确保国家的长治久安。近些年，我国房地产行业发展迅速，房地产行业的发展在国民经济的发展中占重要地位，因此，房地产市场的稳定发展需要完善的法律维护提下，房地产法律体系的建立和完善有利于维护房地产行业的秩序，促进房地产行业的稳定发展。最近五年之内，我国房地产行业迅速发展，各地房价纷纷快速上涨，一路飙高的房价也抵挡不住人们买房的热潮，直到今年房价才基本稳定。我国房地产业的火爆引起了有关房地产经济泡沫的讨论。笔者认为，我国房地产市场化主要包括供给的市场化和需求的市场化。而我国房地产表现出过于市场化，房价掌握在供给者的手中。这样看来我国房地产业已经成为暴利产业和泡沫产业，严重时可能造成金融危机，危害到我国国民经济的发展。因此，房地产业法律制度的健全至关重要，完善的房地产法律以及相关配套法律法规将成为房地产经济健康发展的需要。

一、我国房地产立法进程

房地产法具有广义和狭义之分，广义上的房地产法指的是我国为了调整房地产关系，制定的相关法律、法规、条例的总称，主要包括宪法、民法、经济法中房地产相关法律法规，土地管理法、城市规划法、房地产管理法等关于房地产的基本法规，行政法规等房地产相关规定；狭义上指的是房地产管理法，是国家立法机关为调整房地产关系制定的基本法律。我国房地产立法进程基本上经历三个阶段：第一阶段是从新中国成立到上个世纪七十年代末，这一阶段我国房地产立法刚刚起步，是房地产法律形成的雏形阶段。在这一阶段我国处在建国初期，经济、政治、法律等体系都还没有建立完善，房地产立法呈现出国家国家规章制度和政策的形势，城市住房也不允许商品化，相关法律少，缺乏制定准则，立法水平低。第二阶段是从上个世纪八十年代到九十年代，这个阶段我国房地产立法开始逐渐发展起来。房地产立法呈现出新的特点，房地产法律的制定开始增加，其中重要的法律包括《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》等，这些法律主要规定和明确了房地产的各种关系；这一阶段国家对房地产立法的重视程度不断提高，房地产立法由政策转向法律；房地产法律涉及的范围扩大，对象也不断增加，增加了对房地产开发、交易、建设等方面的规定。第三阶段是从二十世纪九十年代至今，《中华人民共和国城市房地产管理法》成功颁布，标志着我国房地产立法逐渐完善，是我国第一部专门性的房地产管理法，至此之后我国逐步出台房地产的相关法律。

二、当前我国房地产法律体系存在的问题

现阶段我国房地产业法律体系已经比较进步，涵盖了整个房地产业的各个阶段和各个相关联行业。从房屋建设最基本的资源，土地，到工程的建设，从土地的补偿，到房屋的销售，从房子的质量到入住后的物业，都有法律的保障与监督。从相关联性的行业来看，形成了一个以地产业为核心的庞大的相对来说比较完善的现代法律体系。总体上来看，我国房地产法律较分散，没有形成完善的房地产法律体系。

（一）国家权力与房地产权利不匹配

我国现行的房地产管理中，行政色彩过于严重，行政部门是社会的管理机构，制定的相关法律法规带有浓重的行政色彩，造成行政权力和民事权利不分的现状。过分的强调国家的土地拥有者地位，使国家权力超出了应有的范围，而房地产产权人的权利极大的被削弱了。

（二）房地产立法内容不全面

房地产业是从事房地产开发、建设、经营等相关产业，涉及的种类多，范围广，建设房地产法律的相关配套法律法规是十分必须要的，这样才能对房地产的各方面进行有序的管理和监督，使房地产行业健康发展。但是目前为止，我国房地产法律缺乏相关的配套法律法规，造成房地产法律无法形成完善的体系。（三）房地产立法相对滞后我国房地产经济的发展规律和市场经济发展的规律是制定房地产法律法规的重要依据，或者是在房地产业发展出现问题了才开始进行法律的建设，制约了法律的作用。我国房地产法律的内容比较简单，缺乏可操作性的具体规定。房地产政策的制定基本还是依据政策制定，不利于发挥法律对经济调节的时效性。

三、加强房地产法制建设的措施

目前我国房地产法律体系还不完善，不利于对房地产业进行合理有效的整治和监督，只有不断加强房地产法制建设，才能用法律维护房地产市场的稳定。

（一）加强房地产宏观调控法律体系的建立

首先，制定《宏观调控法》，使宏观调控有法可依。我国目前的宏观调控处于授权、决策、执行、监督各方面混乱的局面，调控职能不明确，职能相互交叉冲突，缺乏完善的宏观调控法律法规作为开展各项工作的依据，因此要不断借鉴西方国家的成功经验，制定统一完善的宏观调控法律体系，制定完善的房地产领域宏观调控法律法规，使国家决策、行政、监督等各项工作协调开展，促进公共权力运作的透明度与公开度，使房地产宏观调控有法可依。其次，建立和完善房地产宏观调控的法律责任机制。宏观调控主体拥有国家赋予他们的权力，要行使对我国房地产市场的调控职能，当然也是其义务所在。在近几年我国房地产市场的宏观调控中，中央政府曾屡次下令要求各个地方政府抑制投资过热的势头但却收不到什么效果，归根结底在于没有法律责任的约束。房地产市场宏观调控措施缺少了法律性的保证，那必然是短视的饮鸩止渴。在房地产市场宏观调控中更多的倾注法律性元素，才能更长久更公平的解决现有的问题，这也是依法治国的必然要求。

（二）完善与房地产相关法律的建设

首先，加强对房地产法律中相关税法的建设，使房地产法律在当前的发展环境下具有实际可操作性。税收可以作为市场调控的重要手段，是市场经济的“自动稳定器”，有利于合理调控房价，稳定市场房价。税收在调节房地产市场中的作用主要体现在房地产开发、房产转让、房地产管理等方面，例如实施房地产征税、减税、停税等政策，有效地调节房地产开发、销售等主要环节，在特殊时期起到房地产市场的调节作用。政府实施各项房地产税收优惠政策或提高税收政策，不仅能够调价房地产开发市场的稳定，还能够打击房地产开发商的违法违规行为；购房优惠或补贴政策的实施，有利于刺激房地产市场，平衡房地产供需矛盾，减少房地产泡沫对市场经济的影响。针对房地产投机行为，在西方国家普遍征收物业税，物业税增加了房屋保有者的经济负担，可以在遏制投机行为中真正发挥作用。其次，要加强保障我国居民的居住权，我国现行的《宪法》内容中没有涉及到公民居住权的相关内容，而民事法律中关于居民居住权的规定还存在许多缺陷，不利于保障我国公民居住权的合法利益，因此应从宪法层面制定相关法律保障公民的居住权，实现公民居住权的是社会化和公益化。除此以外，由于我国市场经济发展迅速，房地产业关系也瞬息万变，日益复杂，因此需要适当调整现行房地产业法律法规，加强房地产法律中可操作性法规的建设，使法律更好的发挥出对房地产业的调控作用。针对我国房地产行业缺乏健全和完善的法律体系的现状，相关部门要加快建设和完善我国房地产法律体系建设的步伐，并制定出与当地房地产产业相符合的监督体系，使房地产市场的监督和调控有法可依，促进房地产行业的健康发展。

（三）加强房地产相关制度的建设

首先，要加强基本制度的建设。法律要尊重和维护我国公民居住选择权，切实保障公民在购买住房应该享有的一切权利，政府要加强我国保障性住房的建设，为需要的居民提供保障性住房。其次，要加强公示制度的建设。建设并完善我国所有公职人员的财产申报制度和公示制度。最后，完善税收制度。建立健全我国中央和地方的财政力量与行事权利相匹配的制度，完善我国省级以下财政体系，不断加强我国基层政府为房地产业提供服务的能力。

（四）注重房地产法律建设与其他法规的协调与配合

房地产市场的发展和调控是一项复杂、多面的系统工程，仅靠房地产法律的维护是不够的。因此要加强房地产法律与我国宪法、经济法、民法等基本法律的关联，在基本法律法规中增加房地产的相关规定，完善房地产法律法规的建设。除此以外，要加强房地产法律体系的修订、补充和完善，使其适应市场经济的不断变化和发展，加快各项法律完善措施。房地产法律法规的制定和完善还要依据建设法、环境法、银行法、行政法、财政法、税法等各项法律法规，使房地产法律法规更加完善。

四、结语

时至今日，房地产行业已经发展成为一个成熟、稳健，对国民经济的发展有着至关重要的促进作用的市场，房地产市场稳定发展的法律维护建设至关重要。新中国成立至今，国家不断重视房地产市场的发展，我国房地产法律不断改进和完善，法律、法规和条例得到补充修正与完善，更好的适应了社会经济发展的需要。面对我国房地产法律体系建设中厚重的问题和漏洞，要加快房地产法律体系的建设步伐，充分发挥法律对房地产市场稳定的维护作用。

参考文献：

[1]段与杨．房地产市场稳定发展的内涵．时代金融．2014(12)．

[2]王广中．社会学视域下中国房地产市场治理研究．武汉大学．2013．

[3]夏启宾．房地产市场管理中地方政府职能研究．南昌大学．2014．

[4]万建华．《中华人民共和国合同法》第378条之理解与完善——兼论我国货币保管合同的民商分立．法商研究．2010(2)．

房地产业法律法规例2

房地产行业属于基础性行业，其涉及范围广且关联程度高，无论是建筑工程还是金融行业都与之息息相关。在房地产业发展繁荣的同时，这些相关行业也热度高涨，共同为国民经济增长做出贡献。

为了解决房地产行业逐渐凸显的问题，政府在近些年来加大了对房地产业的行政管理力度，包括消费信贷、住房公积金、开发信贷、土地规范和市场监管以及抵押证券等。这些政策拉动了内需，改善了居民的居住环境并增加了就业岗位。自1994年我国第八届人民代表大会通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》后，我国政府构建的房地产法律体系有了里程碑式的意义。我国最高层次的房地产管理法律包括《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《继承法》和《民法通则》等，除了相关法律外，还拥有一系列的条例规定，例如《城市预售商品房管理办法》等[1]。房地产金融类法律法规则包括《商业银行法》、《证券法》和《担保法》等。逐年出台并完善的房地产调控法律和金融法规共同对房地产投资和买卖领域进行了相应调整，促进了房地产金融业的快速发展[2]。

进入2000年以后，我国房地产金融行业稳定发展的同时，也暗含着部分地区房产投资过热、商品房空置率上升和土地炒作严重等问题。其房地产经济基本形式是：局部过热，整体健康。这种情形一直从2000年初延续到今天。这些问题既与正常的市场规律相关，也与上述政策的实施或监督漏洞相关。在这种情况下，我国政府相继颁布了建住房[2002]217号、银发[2002]247号、银发[2003]121号文件一直到国办发[2010]4号等文件[3]。2011年，国务院推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策。几年间，住房限购令、新国十条、京十二条和上海限购令等各项措施相继出台，控制了房地产过热的现象，在一定程度上也规范了房地产金融市场。

二、我国金融政策法规的问题

从房地产经济的现状来看，我国房地产金融政策法规的问题较多，例如金融政策“过度支持”、部分领域缺乏专门法律等。下文主要从住房公积金和调控体系漏洞两个方面进行阐述。

（一）住房公积金管理不够完善

住房公积金制度实际上是一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式，多年来，住房公积金政策的实施很大地提高了我国居民的房屋购买能力。但是，当前住房公积金管理存在着四点问题：第一，住房公积金的收取存在困难。各企业，尤其是乡镇私营企业的住房公积金管理较为混乱，拖欠现象较为严重，而针对拖欠企业的惩罚机制还是空白。第二，住房公积金管理机构不明确。目前住房公积金是由财税部门对公积金进行审核，由基金管理部门安排使用，金融部门进行存贷。各地区针对各部门的业务无统一准则，各部门的权力和责任存在交叉。第三，资金运作管理不够严格。住房公积金应专款专用，但部分企业的公积金却成为腐败重灾区，违规挪用较多。第四，基金的使用方向存在偏差。部分地区的贷款审批要求宽松，导致出现重视建房而轻视购买的倾向。

（二）调控体系漏洞较多

房地产金融法律体系漏洞主要体现在两个方面：第一，房地产金融法律法规存在空白。虽然中央政府和地方政府已经颁布了大量的金融法律法规，但是其法律法规依然落后于现实发展。目前，当前房地产金融市场急需《投资信贷法》，《物权法》、《外汇法》和《存款保险法》等一系列法律法规。第二，房地产金融法律法规存在相互抵触的内容。例如，中国人民银行颁布的《国有商业银行资产负债管理暂行监控指标》中规定，对同一借款人的贷款和商业银行资本余额的比例最高不能超过15%，而《商业银行法》却规定为10%[4]。

三、完善我国房地产金融政策法规的方案

（一）完善住房公积金制度

完善住房公积金制度，可以改变行政手段的随意性和主观性，而从根本上解决此类问题则必须完善相关法律。应立法规定对住房公积金的来源、使用方向、性质、使用方法、基金核定、管理措施和监督措施等方面进行严格规定。同时，可对放宽职工提取住房公积金和异地贷款等以往政策进行调整以适应社会发展状况。

（二）建立房地产金融政策法规体系

目前，大部分金融法律法规在面对实际问题时缺乏针对性和内部一致性。从根本上说，我国并未建立起房地产金融法律法规体系。我国应借鉴西方先进的金融管理经验，依据自身国情对政策取其精华去其糟粕，加强房地产金融行业的法律法规建设。其具体应将重点放在房地产信贷和法治建设上，房地产信贷市场秩序的规范在于制定贷款抵押的相关法律。

（三）以法律形式明确政府在房地产调控中的角色

在房地产调控的过程中，我国政府职能在房地产金融市场中角色不够明确，在某些领域产生过度干预或过少干预的现象。因此，应以法律的形式明确规定政府在房地产调控过程中的责任和义务。地方政府应严格遵守相关调控规定，贯彻中央宏观调控的决策，不能超越职权干涉房地产市场。

房地产业法律法规例3

煤炭企业房地产投资，是指煤炭企业将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。任何一种经济活动都存在风险，尤其是投资。房地产项目投资因为自身特点风险会更高。房地产项目由于其空间上固定，投资量大，回收期长，工期连续，使得房地产项目开发建设全过程中面对的不确定因素，产生损失的可能性比较大。无论是投资决策阶段、土地获取阶段， 建设阶段还是物业管理阶段自始至终存在着各种风险。诸如来自于国家、政府政策变化风险，房地产和相关产业潜在的市场风险、项目开发的法律风险以及各种不抗力带来的意外风险。其中法律风险是最容易控制的，同时也是最有可能发生的风险。

煤炭企业房地产项目投资法律风险，是指煤炭企业在房地产开发经营活动中的行为，出现与现行法律法规相悖并由此承担相应法律责任的可能性。

分析房地产项目投资法律风险的成因，主要来自两个方面，一是法律环境因素造成的，包括国家制定法律法规不健全，执法机关执法不严格不公正，开发建设过程中相关的相对人不诚信、违约、欺诈等等；二是企业自身因素带来的，包括管理人员法律意识不强，对法律法规和相关认知不够，经营管理很少考虑法律因素，甚至违法经营。相比较之下，企业自身因素引起的法律风险比较多。究其原因，一是企业法制建设工作比较薄弱企业管理层没有意识到法律风险防范的重要性；二是管理人员尤其是企业决策层法律风险防范意识淡薄，在房地产项目决策以及其他重大经营活动中，很少让法律工作人员参与，即使配备了法律事务人员，大多充当救火队员角色，出现各种法律纠纷问题去补救的处理为主；三是企业依法经营的意识不够，自觉或不自觉地违法经营，经常发生为了企业的利益而而故意铤而走险。

2.煤炭企业房地产项目投资法律风险的种类

煤炭企业投资房地产项目开发存在着众多法律风险，按项目投资进程可以分为四个时期的风险类型。要求企业按阶段区分识别，从而采取有效措施加以防范。

2.1房地产开发前期的法律风险

房地产开发前期涉及的法律风险主要有以下几类：五证是否办理齐全，土地出让金是否全部交清，拆迁是否做完，国家的土地政策近期有没有调整。注意考察土地的合法性和出让权限的合法性、注意查看由规划部门依据控制性详规出具的拟出让地块的规划条件和附图、注意具体出让程序中的禁止性法律规定、注意出让合同中的具体条款、征地拆迁中的法律风险。

2.2房地产建设期间的法律风险

建设工程施工合同履行的主要法律风险是房地产建设期间比较典型的法律风险，它主要包括以下几种风险：因合同签订不完善、不专业存在的法律风险；工程内容不明确及工程量变更的法律风险；签证与索赔的法律风险；工程转包、分包的法律风险；工期的法律风险；工程质量的法律风险；工程价款以及结算的法律风险及其他法律风险。建设工程施工合同履行过程中，除以上问题外，还会出现农民工工资、安全施工、环境保护、相邻关系、建筑材料采购、行政管理机关监管、内部劳动合同等问题。

2.3房地产销售阶段的法律风险

房地产销售，是指房地产开发公司将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。房地产销售阶段的法律风险主要有：房屋质量、面积、交付期限、产权证的办理、配套的完善和贷款的办理等风险。

2.4物业管理的法律风险

物业管理的法律风险，是指物业服务企业在履行合同义务的过程中所产生并承担的潜在经济损失或者其他风险，包括生产经营损失、民事索赔与赔偿，行政与刑事处罚或制裁，企业有形与无形资产受损以及其他的损害。

3.对煤炭企业房地产项目投资法律风险的调控

3.1首先应强化投资房地产项目投资的法律风险意识

正确使用法律才能正确规避风险，应充分发挥企业法律工作人员在房地产项目开发合同管理体系中的重要作用，让企业法律工作人员参与房地产开发项目的全过程， 参与房地产开发交易，把好法律关，把好合同关，就能有效预防法律风险的产生。如果企业法律工作人员从项目的开始就能介入，从土地的取得直至房地产销售、租赁、包括重要合同的谈判、文件的起草，合同的签订、合作对象资信调查、各项证照的审核等。这样强化法律风险意识的防范，才能做到准备充分，有效的防范企业法律风险。

3.2建立完善煤炭企业投资房地产项目的工作体系

从企业投资房地产项目前期的可行性报告、公司设立的依据、前期的各种报建手续、运作投资项目的各项工作流程等等都要规范，形成一套规范可行的体系，符合国家相关法律、法规及政策的规定。

3.3加强煤炭企业在房地产投资项目中的公司内部制度建设

房地产业法律法规例4

最近两年，中国房产市场遭逢前所未有的严厉宏观调控政策考验。力避房地产泡沫继续发酵，政府对房地产市场的调控政策逐步收紧，中国房地产市场新一轮宏观调控的大幕已然开启。伴随中国经济高速发展，连续多年疯狂扩张的房地产市场，即将挥别其“镀金时代”，进入所谓的“白银时代”。据专家释义，“白银时代”是经济发展放缓，生产与消费渐趋理性的时代。这一时代的典型特征就是：竞争加剧，利润微薄，即有些学者口中的“微利时代”。对房地产开发商而言，资金是注入企业的“血液”，是其有机体生存发展的关键。资金链，作为维系企业正常生产经营运转所需要的基本循环资金链条，意义重大。许多著名企业都是为资金链断裂所累，三九药业、巨人集团便在此列。对于资本密集型产业的代表—房地产开发，资金链的畅通更为重要。要保障其资金链的安全，除了必须做到保证主链的资金充足之外，还需要具备相当的融资能力。

房地产企业所应具有的融资能力有着不同于一般企业的特点。除了利用政府、银行进行融资，在每个循环后要有增值，实现企业经营目标外，消费者在房地产开发过程中的不同阶段，其所分期预先支付的购房款也是重要的融资来源。就此意义而言，影响房地产企业资金链安全的主要因素就至少包含了以上提到的国家货币政策和房地产销售额，对于资金实力不慎雄厚的中小型房地产企业更是如此，其对应的企业经营账目一般表现就是应收账款与存货。首先，国家货币政策的风吹草动都会波及房地产企业自身资金链的安全。从目前来看，不管是第三次连任央行行长的周小川对谨慎性货币政策的坚持，还是央行近期以来不断释放出的货币政策延续中性偏紧的信号，都表明了当前的宏观政策形势不容乐观。加之2013年更趋加强的房地产限购政策，使得房地产市场销售业绩极不理想。这大大降低了企业的资金周转率，使得其延续发展步履维艰。2012年8月9日《陕西日报》相关报道称，陕西省近两年内有共计694家房地产企业被踢出了房地产市场。另根据其他不完全统计：仅2011年一年北京市就有共计477家房地产企业先后被注销，江西省在两年内也有近600家房地产企被注销了相关资质，同时，四川省仅2011年上半年就有共计423家房地产企业被注销……仔细分析，不难发现，随着国家宏观经济政策的调整不可避免地导致了大批房地产企业消亡与重组现象的发生。本文重点关注房地产企业破产制度如何保障购房人权益的问题，进而展开相关论述。

房地产企业破产的特征分析

本文所称的房地产企业，又称房地产开发企业，是指依法设立并以营利为目的，从事房地产开发、经营活动的企业法人。本文所说房地产企业破产是指房地产企业不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力，依法清理债权债务的活动。房地产企业与其他一般企业法人的破产相比具有特殊性。

第一，破产所涉及的债权人主体范围广，包括但不仅限于购房人、工程承包人、材料供应商、向开发商提供贷款的金融机构等等。第二，破产企业资产主要包括已经建成或正在建的商品房、土地使用权等不动产及其他相关权益。债权人一般必须通过把上述不动产及其相关权益变现的方式来实现破产债权。第三，破产涉及法律关系相对复杂，且有时会相互交织。具体来说，包括企业与购房人、购房人与按揭银行间等多种关系；同时也包括施工企业、材料供应商与开发商，开发商与员工间的关系等；还包括银行与开发商间的关系等。第四，破产所造成的负面影响一般较大。由于房地产业属于国民经济的支柱产业，同时房地产企业破产所涉及的债权人数量大、行业多，因而其破产影响范围广，且可能对我国金融乃至经济安全造成不利影响。第五，破产可能导致正在建设的大量房地产项目出现烂尾工程，不仅会损害城市发展的形象，同时也会造成对社会资源的浪费。

本文认为，房地产企业破产的特殊性要求在处理房地产企业破产时需要慎之又慎。但由于我国现行的法律体系并未对房地产企业破产与相关立法适用的衔接进行明确阐释，所以常常导致购房人权益保障体系不够明晰。

现有房地产企业破产相关立法解读

房地产企业破产中购房人权益保障法律规范的归纳、整理。目前，我国立法涉及购房人权益保障的相关法律有很多，具体包括《合同法》、《物权法》、《企业破产法》等基本法律，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）、《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）、《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）等司法解释。

从上述立法的总体内容来说，首先，若仍在商品房买卖合同有效期内，在房地产企业破产后，购房人可请求破产管理人或通过参加人民法院主持的破产程序来保障自身权利。

对于购房人已付清购房款的，则所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请进行变更房屋登记。

对于购房人尚未付清购房款的，具体分为以下情况。第一，若房屋已交付使用，但尚未办理产权证或产权过户手续的，则不属于破产财产。破产管理人应在破产程序外，依约履行合同义务，无权随意终止房屋买卖合同；但购房人未能如约付款的，破产人可解除合同或要求购房人承担相应的违约责任。第二，若房屋未交付使用，同时购房人未付清价款也未占有房屋的，则购房人能否取得房屋所有权取决于破产管理人是否继续履行合同。若破产管理人认为履行合同无益，选择不继续履行的，则购房人可依法参与破产程序来维护自身的合法权益。

另外，依上述《批复》的规定，若购房人已交付大部分房款的，则破产后，购房人可先于破产企业工程承包人享受优先受偿权、银行抵押权及依法享有其他普通债权优先清偿的权利。若购房人尚未交付全部或者大部分房款的，则破产后，购房人受偿权后于破产企业工程承包人的优先受偿权和银行抵押权，与其他普通债权人同顺位接受赔偿。

其次，如果购房人与开发商所签订商品房买卖合同缺乏生效要件，导致合同不生效或无效的，则在房地产企业破产后，购房人只能主张合同无效，通过不当得利请求权向破产企业提出主张，这种请求权并不优先于破产企业房地产项目工程承包人的优先受偿权、银行抵押权，因而购房人应当与破产企业的其他普通债权同时接受补偿。

现行法律规范的冲突与缺陷。其一，房地产企业破产时，《企业破产法》实际仅就企业破产共性问题做了原则性规定，并不涉及具体行业企业破产的个性问题。目前，我国房地产企业破产中购房人权利保障法律条文基本散见于不同性质或位阶的规范性文件中，没有形成体系，尤其是司法解释在法律效力层级中的地位尚未得以明确，造成了规范间条文衔接上的相互冲突。例如，最高人民法院《规定》明确指出，购房人尚未付清购房款，房屋尚未交付，且破产管理人决定终止合同的，购房人只能以普通债权人的身份参与破产程序；而《批复》中则规定，若购房人已交付大部分购房款的，在破产后，购房人可优先于破产企业房地产项目工程承包人享有优先受偿权、银行抵押权及其他普通债权而优先清偿的权利。这就造成了购房人依据上述司法解释可同时享有优先权或不享有优先权的现实矛盾。

其二，法律未能明确在商品房买卖合同有效并满足特定条件时，赋予购房人优先权的法理依据。依《批复》规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权应当优先于抵押权和其他债权，当购房人交付购买房屋的全部或者大部分款项后，项目承包人就该房屋享有的工程价款优先受偿权并且不得与之对抗。但在实践的过程中，该规定仍然有两个问题需要明确：第一，承包人工程价款受偿权是法定优先权，优于抵押权和其他债权，但上述条文规定的购买人优先于承包人工程价款受偿权的这一优先权法律依据何在。权利法定是法律原则，最高人民法院的司法解释并非法律，只不过是人民法院适用法律规范的法律解释，因而此种解释是否已经超越了法律规定的本意目前尚需明确。第二，该司法解释以是否交付大部分款项作为购房人享有优先受偿权的适用标准也是缺乏相关法律支持的。一般来说，依据有效的商品房买卖合同，购房人就应平等地享有法律所赋予的各项权利，而仅以是否支付房款作为是否享有优先权的唯一标准实在是有失公允。

其三，即便司法解释赋予购房人享受优先受偿权，同时也需要相关制度来监督和保障其权利的实现。否则购房人最终实现受偿权的风险仍是不可避免的。在房地产企业破产过程中，破产企业的主要资产通常是在建或已建成的商品房等不动产及国有建设用地使用权等权利，购房人的受偿权也往往通过变现该不动产及相关权利来得以实现。司法实践中，应确定购房人对该不动产所享有权利的性质，方能确定购房人以怎样一种身份和方式来参与破产程序。具体来说：

购房人签订商品房买卖合同并有效后，其所享有的权利是债权还是物权对购房人权益的实现的影响是巨大的。如果该权利被确定为物权，房地产企业破产中的其他债权人均不得对抗购房人房屋所有权（注意：即使购房人在银行办理了该房屋的按揭手续，银行对该房屋享有的抵押权也不会优先于购房人权利）。如果该权利被确定为债权，那么购房人的权利将可能与普通债权同顺位最后才能受偿，因此若破产企业主要资产是已停工在建工程或正建设未建成商品房的，通过破产程序变现该在建工程在司法实践中难度较大，在此种情形下，购房人受偿权通过上述变现得到赔偿可能性是较小的；若破产企业的主要资产为已建成商品房或国有建设用地使用权的，则通过破产程序变现相对较容易，购房人得到赔偿的可能性也相对较大。

完善现行房地产企业破产制度的建议

现行法律规范对房地产企业破产中购房人权益实现有一些规定，但其不足仍会对购房人权利的实现产生阻碍，本文拟提出些许粗浅建议，来完善现行的房地产企业破产制度。

第一，理顺现有法律规范，使房地产企业破产有体系化的制度保障，做到真正有法可依。我国目前房地产企业破产的规范尚未形成体系，对购房人权利实现存在诸多阻碍，因而通过理顺上述规范，明确其效力层级，切实解决好规范文件之间的冲突。

1981年全国人大常委会通过的《关于加强法律解释工作的决议》规定，最高人民法院有权就审判工作中具体应用法律、法令的问题进行解释。若最高人民法院的解释有原则性分歧，最终由全国人代大常委员做出解释或决定。此后，最高人民法院在《关于司法解释工作的规定》中认为司法解释是具有法律效力的。直至2010年，中央政法委下发文件明确指出，司法解释是具有普遍效力的法律适用方面的文件，是审判机关统一适用的办案依据。可见，上述文件都认可司法解释具有法律效力，但都没有廓清司法解释的法律位阶，目前来看，司法解释与宪法、法律相冲突的应当无效。权利法定原则确立了司法解释不能在宪法、法律之外创设新的权利，因而《批复》规定的交付全部或大部分房款的购房人，优先于工程价款受偿的权利是否为新的权利尚须获得立法明确。

第二，明确商品房买卖合同签订、履行过程中网签、备案行为的法律效力，完善物权预登记行为的效力范围。一般来说，网签是在房地产企业取得合法销售资格，并与购房人签订商品房买卖合同之后，才到相关部门进行备案的。它是指房地产管理机关将此信息公布到网上，并提供给双方一个网签号，双方可通过确定的网签号进行网上查询的过程。依据《解释》的相关规定，未取得商品房预售证的开发商与买受人订立的商品房预售合同，只要在前取得了预售证明的，就可以被认定为该合同有效；同时，除及时补办网签手续使该合同生效外，该合同自始无效。可见，网签手续虽然在此成为合同的生效条件，但并不能使合同行为具有物权效力。

备案是在商品房预售中，开发商应当在与购房人签订商品房预售合同之日起30日内，持该合同到县级以上土地及房屋管理部门办理备案登记手续。可见，备案行为虽具有一定的法律约束力，但并不具有任何物权效力。其与网签一样能够防止一房多卖，但应当注意：网签没有备案的法律效力，只能实现备案这样一种管理效果。办理好网签后如果要实现备案的法律效力还必须要到当地的房屋登记机构办理备案登记手续。总之，不管是网签或是备案，其在房地产企业破产中并不能保证购房人对其所购房屋享有任何物权，这也就意味着购房人在这种条件下对所购买房屋不享有所有权，也不能成为司法解释赋予购房人优先受偿权的法律依据。

房地产业法律法规例5

中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-02

一、我国房地产金融风险

房地产金融风险是指从事房地产金融业务活动的金融机构为该产业提供资金的筹集、清算等金融服务活动中，由于各种不确定因素影响，使金融机构的实际收益与预期收益严重背离而遭受经济损失的可能性。房地产业是一个与国民经济相关性很高的高风险、高收益行业，近年来随着房地产市场泡沫的产生，其发展过程中存在或潜在的社会风险已严重威胁我国的房地产金融业，尤其是加大了资金支持房地产开发的商业银行金融风险，这极不利于我国房地产金融业的稳定和发展。目前来说，我国房地产金融风险的现状主要有以下几类突出性风险问题：商业银行风险、个人住房信贷违约风险、土地贷款风险。

二、我国房地产金融存在的法律风险

房地产市场的有序建立与健康发展，不能离开健全完善的法律法规支持，在我国政策性的缺陷以及缺少相应法律规制的违规操作、金融腐败等诸多问题交织，共同影响着房地产金融体系的建立和金融规则的正常运行，也使商业银行系统性金融风险居高不下。

1.商业银行之法律风险

一方面，房地产金融也缺乏有效的监管制度，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，贷款的各个环节上的有关人员从职责上没有进行严格的划分，对客户的资信情况没有进行严格把关，对房地产金融业务的有关规范的法律规制还不够完善。为了谋取利益，一些本不具备房地产开发资质资格的企业以各种手段、各种方式，有时甚至采取违法措施寻求商业银行的贷款支持。另一方面，由于缺乏相关的法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的放贷部门有时为了扩大其业务范围，降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，由于房地产登记制度相关配套法规还不完善，没有严格的抵押住房登记制度。同时，涉及房地产处置的某些法律规定并不明确具体，一旦借款人无力偿还，资产无法分割，抵押物往往很难处置。

2.个人住房贷款之法律风险

个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。

3.土地贷款法律风险

房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。

三、我国房地产金融风险的法律完善

市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，西方国家房地产业的发展经验表明，法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用。近些年，虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决。

1.商业银行风险之法律规制

（1）设立完善的法律风险控制程序。首先，做好对开发商、开发项目的调查工作。银行在给开发商因售房需要提供按揭贷款支持时，要先对开发商的综合资质进行严格审查。其次，做好按揭贷款房屋的抵押登记工作。即由登记机关在抵押合同上作记载，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理抵押登记。贷款银行应协助开发商督促按揭人按照法律和法规的规定及时到有关部门交纳相关费用、办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续，并领取他项权证，这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持。再次，做好房地产商贷款后的管理工作。贷款发放后，银行要加强与开发商的联系，掌握开发商经营状况，有无资不抵债的情况。期房按揭中，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解贷款房屋的建设进度、资金使用情况。最后，建立房产销售资金监管制度，积极防止房产销售款挪用现象的发生。即在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，从而保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。以保证房地产项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋而停止向银行支付按揭款的潜在风险。

（2）以目前法律框架为依据，完善内部相关制度。首先，加强政治、道德、法律建设，规范约束银行员工的思想。在拓展业务的同时各级领导干部要把加强金融队伍建设当作“重中之重”来抓。通过加强职工职业道德教育，培养较高的道德情操，增强职务犯罪的抵御能力。加强法制教育，增强法制观念，这是遏制金融职务犯罪发生的根本之策。其次，律师事务所完成对开发商的调查。在我国尚未建立完善信用体系的情况下引入具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对开发商的调查，能够有效克服银行形式审查导致的弊端。这种方式使银行只专注于放款和收款以及市场经营风险的防范上，减轻了银行负担。而律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件。最后，加强内部管理，采取防范措施。健全公司治理结构、改革高管薪酬制度，减少内部董事和高管等雇员的道德风险，防范由于董事、高管等雇员的行为所引发的法律风险。坚持依法经营，建立防范网络，搞好内外防范，要充分发挥社会各方面的作用。

2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制

（1）尽快完善当前信用体系相关法律体系，使得对于信用系统维护和个人或企业的违信事件发生时的处罚能够有法可依。在建立征信体系的同时，制定对于信用违规行为处理的相关法规，依法对违反诚信原则、做出违规行为的企业和个人根据违规行为严重性依法进行惩罚，通过法律手段维护信用体系的权威性。对于诸如住房“假按揭”、借款人恶意逃废银行债务等行为的发生，应实施严格的措施进行处罚，甚至对情节严重者保留追究其刑事责任的权利。对于违反诚信原则，不良信用行为影响较小、情节较轻的违规行为个体，应对其借贷规模、资金运用方向予以限制。例如，在银行系统内，提高对该不良信用行为人的贷款利率、缩短贷款期限；甚至将该不良信用行为人拉入“贷款黑名单”设置为禁贷者，禁止从事任何金融机构的信用活动等等。

（2）建立和完善信用信息开放的法律体系。信息的开放是征信业发展的基础性条件，尽管我国目前己逐步建立政务公开、政府信息公开制度，但内容较多地限于宏观信息的公开，而对微观信息的公开，如个人缴纳税费、个人信用卡透支情况等还远未能达到满足征信所需的程度。为此，应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。

（3）建立风险转移机制。委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，这将预防商品房预售按揭中各方当事人，特别是贷款银行面临的巨大风险，可以有效防止购房人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。并且，如果律师事务所审查失误导致银行发放贷款造成了损失，银行还可以要求律师事务所承担相应的损失，从而实现转移风险的目的。此外，利用保险也是银行转移风险的通常做法。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。在住房按揭贷款中，履约保险主要是指在被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债。保险公司赔付后，从抵押物中得到补偿或向投保人追偿。由于我国不能确保保险公司的法定利益，因此我国尚无成形的《房地产保险法》，我国商业银行尚未引入此类保险，因此要加快完善相关立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。

3.房地产土地贷款之法律规制

（1）建立严格的土地出让考察制度。国家规定对于用于经营性建设的必须采用招标、拍卖形式，所以开发商要取得土地建设使用权必须要通过招标、拍卖形式。在招标、拍卖过程中，要建立起严格的土地转让制度，严禁招标人和投标人、投标人之间恶意串通损害相对人的利益，严禁政府土地管理部门收受开发商的“回扣”等形式的贿赂，建立完善的政府转让土地使用权制度，严格要求政府考核开发商的资质水平、能力资格、资金状况等，在综合的考虑下选择最能承担该项建设的开发商，不得以一己之利做出不公平的决策。同时，要加大土地市场的执法力度，打击土地出让中的权力寻租现象；平抑地价，从而抑制房地产价格上涨过快所带来的金融风险。

房地产业法律法规例6

一、前言

房地产作为国民经济的支柱产业，随着我国房地产市场的迅速发展，无论是征地、开发、拆迁、补偿，还是建设、安置、交易、管理等项工作日益频繁，交易手续日渐周密，交易管理日渐规范，都必须严格按照国家的方针政策进行操作，这种很强的政策性发映在房地产档案管理上，档案工作任务更加繁重。房地产的健康快步发离不开房地产档案的支持，房产档案是政府职能部门依照《中华人民共和国档案法》《城市房地产权属档案管理办法》及相关法律规定形成的一项专业性较强的工作，房地产档案是房地产产权界定的有利存证， 是房地产管理部门在开展房地产产权产籍管理工作，组织房地产交易活动的重要载体。房地产档案的形成，有其特殊的专业要求和独立的对象，为实施产权管理和产权保护提供了可靠的法律保障。在房地产档案管理中，工作的对象是房地产行业的全部档案，这些档案材料是证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证，具有法律凭证价值，是房地产纠纷中形成的产权证、契约、文件，图纸、表册、照片、电子计算机软盘等不同载体的历史记录，无论是租赁房屋、购买房产、抵押房地产借款等，因此，作为档案管理人员要对档案的质量负责，要确保档案的真实性、完整性、合法性。

二、房地产档案的法律作用具体体现

1、保障房产交易顺利进行

通过查阅房产档案确定谁是真正的业主和该房产是否有权利限制等情况，对于购房者而言，是保护自己合法权益的重要手段。根据《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据，而不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现。限购令出台以来，房产管理部门提醒市民在购房前，一定要认真核实自身是否符合通知所规定的条件，对不符合上述规定条件者，市房地产主管部门将不予以办理备案和登记过户，由此造成的法律责任由买卖双方自行承担。市房地产登记部门在办理备案和登记过户时，要严格按照通知要求，核查购房人所提交的户籍、婚姻情况等证明材料，对不符合购房条件，不予办理备案及登记过户手续。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆迁范围等问题，一般不会在房产证上反映出来，只有查询房屋登记簿才能准确反映房屋所有相关信息。根据《房屋登记办法》第二十四条规定：“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项”。才能代表国家管理房地产在所有权及相关权利进行交易、登记、确权等管理活动中进行有效管理。

2、维护房地产市场诚信经营

在城镇住房体制改革及相关政策的推动下，中国住宅和房地产业持续快速发展，但也出现了很多不规范的问题，如房地产违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、合同欺骗、中介市场鱼龙混杂、物业管理不规范等。产生这些问题的原因主要是社会诚实信用观念淡漠、信用管理体系和法律法规不健全、缺乏有效的失信惩戒机制。我们通过房地产信用档案的建立，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩以及经营中的不良行为记录都将通过建设部的一个网上信用档案系统向社会公示，接受社会监督。房地产信用档案是覆盖房地产行业所有企业和执（从）业人员的信用信息管理系统，记录了房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员的信用信息。凡是可以判断信用状况的信息资料，包括房地产企业基本情况、业绩及良好行为记录、不良行为记录、公众投诉及处理等，在档案中都有记录。房地产信用档案的建立，可以提高房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业及执（从）业人员依法经营、诚实经营的水平，使失信者为其失信行为付出巨大代价，得不偿失，并且有利于规范房地产市场行为，维护消费者的合法权利。消费者要买房，可先上网了解企业信誉度和项目情况，做个基本判断，然后再决定是否购买。社会公众也可以在网上直接对房地产市场违规违纪行为进行投诉。

三、保障房地产档案法律作用的措施

1、贯穿依法治档的理念

房地产交易管理部门的档案工作必须遵循相关法律规定，在房地产档案管理过程中，应以《档案法》、《档案法实施办法》、《物权法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《房屋登记办法》等法律法规为依据。其中，《档案法》是我国档案管理的根本大法，连同地方制定和颁发的有关档案法规，国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》及各地方为贯彻本法所出台的有关文件，明确了房地产交易管理部门实施的房地产权属档案管理工作的规范。严格执行部门建立的各项规章制度，将档案管理工作置于法律规范和部门制度的制约之下。

2、加强档案管理人员法律责任

房地产交易管理部门的档案管理人员应认真执行《档案法》、《城市房屋权属登记管理办法》等有关规定，需要接受法律和法规的约束，损毁、丢失房地产权属档案的；擅自提供、抄录、公布、销毁房地产权属档案的；涂改、伪造房地产权属档案的；擅自出卖或者转让房地产权属档案的；不按照规定归档的；档案管理工作人员，造成房地产权属档案损失的，将依法追究行政责任或刑事责任。从本岗位必须履行好的责任做起，夯实管理基础，做实档案管理工作，在自己的职责范围内绝不发生违法行政问题。

总之，房地产档案管理工作具有重要的法律作用，做好房地产档案管理工作是我国依法管档的重要体现。需要档案管理人员加强法制观点，依照法律规范要求做好档案管理工作。

参考文献：

1、肖爱娥.房地产产权档案管理探析[J].档案时空，2007.

房地产业法律法规例7

近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作；另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。有鉴于此，迅速规范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益，已成为我国立法必须面对的迫切问题。本文拟从规制和调整中介行为入手，探讨中介违规（违法）行为的界定、归责原则、责任承担及其理论基础等问题，并对立法提出相关建议。

    一、问题的提出

    有一则案例。2001年10月6日，经某房产经纪公司牵头，原告李某与被告张某签订了一份房屋买卖协议，约定原告将其所有的一套住房售予被告，价款121000元，被告应在立约时给付定金1500元，房款应在同年12月30日前付清。协议签订后，被告依约给付了定金，并与同年12月26日将20000元房款交至中介公司，后被告又分两次将其余购房款及中介费共计103000元交至中介公司。原告迟迟未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。经多次催要，中介公司仅出具欠条一份，表示暂无力偿还房款，原告遂诉至法院。无独有偶。日前，某部级权威媒体披露了一则消息。何某花费毕生积蓄30余万元从某房地产开发公司手中购得一套集资房，因其对相关法律不甚了解，只好求助于某房地产咨询公司的律师。律师收取了3200元的律师见证费，出具了律师见证书和声明书。在律师的见证下，何某放心地与房地产开发公司签订了《楼房转让合同》。一年后，何某因故欲转让该房，才被专业人士告知原购房合同系无效合同。

    以上两则案例，只是房地产中介违规行为中再普通不过的情形。我们知道，中介机构应当忠实履行法定义务和合同的约定义务，为当事人之间民事活动的合法性和真实性做出引导。然而，中介违规屡屡发生，对类似行为应该如何规制？对中介公司挪用或侵占房款的行为，除依法追究相应刑事责任外，民事责任该如何认定，赔偿范围该如何划分？对收取了高额见证费的律师及咨询机构未尽到注意义务存在明显过错的，责任又该如何认定？其法律依据又何在呢？

二、房地产中介服务的概况

（一）房地产中介服务机构及人员的种类

房地产中介服务，是指为房地产开发和交易收取一定费用，提供各种媒介的有偿服务的总称。它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

    房地产中介服务机构，是承办房地产中介服务业务的主体，包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。其中，咨询机构指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的组织；价格评估机构是对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的组织，主要受理房地产开发企业、有关部门、其他企事业单位以及公民个人关于房地产价格评估的委托，进行房地产评估活动；经纪机构是为委托人提供房地产信息和居间业务的组织。我国《城市房地产管理法》对中介服务机构的设置进行了规范，规定房地产中介服务机构应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；（4）有足够数量的专业人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。如设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

    房地产中介服务人员，固名思义，是指隶属于介服务机构，从事房地产中介服务的人员，包括房地产咨询业务员、价格评估师（员）以及房地产经纪人。为了加强管理，确保专业化、规范化，目前我国对房地产中介服务人员采取统一考试、执业咨格认证和登记的管理办法。其中，从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》并经注册登记取得注册证的人员，而房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。法律法规严禁未取得资格认证的人员进入中介机构或擅自从事房地产中介业务。

    （二）中介违规行为概述

    目前，我国对房地产中介服务管理还缺乏全国性的、具体统一的法律规范。从实际操作看，一般情况下，房地产中介服务机构接受委托后，委托人都要与之签订相应的中介服务合同。这类合同大多是中介服务机构提供的格式合同，条款内容包括：当事人姓名或名称、住所，中介服务项目的名称、内容、要求和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和解决纠纷方式；当事人约定的其他内容。按惯例，房地产中介服务人员不能以个人名义接受委托，必须由其所在中介机构统一受理委托，签订书面中介服务合同。

    尽管人们的法律意识普遍增强，在接受房地产中介服务时，都具有订立合同的意识，但是由于欠缺统一管理，以及中介机构私欲的膨胀，一些中介机构和人员“浑水摸鱼”，乘机规避法律，扰乱整个中介市场的秩序，各种违规甚至违法行为正日益引起人们的普遍关注。具体而言，中介违规行为包括：（1）不具备资质条件的无证无照经营；（2）非法转让、租借执业证书，允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；（4）索取收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当的利益；（5）私拿“回扣”，实行低价格恶性竞争；（6）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；（7）利用内幕信息，与自己或有利害关系的人交易；（8）虚假成不实信息欺诈当事人；（9）利用职业便利“炒房”，从中非法赚取差价；（10）执业过程中存在过错或重大过失，给当事人巨大损失；（11）法律、法规禁止的其他行为。除违规外，有些行为同时还构成违法，如前文所述的案例中提及的挪用、侵占房款等行为，情节严重的甚至还会触犯刑律。

    中介违规行为，扰乱了房地产交易市场的正常秩序，挫伤了消费者积极的消费心理，损害了房地产开发商和购房者双方的利益，对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长都将产生一连串的恶性影响，房地产资本市场欲实现强式效率也必将成为泡影。可见，中介违规行为危害大、涉及面广，足以引起立法界和理论界的关注。

    （三）有关规制房地产中介服务行为的立法现状

    遗憾的是，到目前为止，我国房地产中介服务方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。许多房地产专著要么对中介服务行为只字未提，要么就是一笔带过。现有的《城市房地产管理法》从法律上界定了房地产中介行业的商业性质，意即每一个依法成立的中介服务机构，在法律地位上都是平等的，不存在管理与被管理、领导与被领导的区分。但是从法条本身看，该法又具有浓厚的行政法的色彩，除对房地产中介机构的设置进行规范外，并没有将房地产中介服务行为置于平等主体之间的民商法的调整范围之下，至于中介机构的权利、义务、责任等等更是涉猎不深。那么，对于房地产中介市场混乱的问题，究竟该如何解决呢？所幸的是，这个问题已引起了国家相关部门和某些省市的重视。2001年8月15日，建设部对1996年1月8日颁布的《城市房地产中介服务管理规定》进行了修正，对房地产中介机构的设立、中介服务人员的资质进一步加以严格规定，对中介违规行为进行了部分列举，在罚则中对中介服务机构和人员分别进行了规范，如“未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款”，对其他违法行为则处以“收回资格证书或者公告资格证书作废，并处以一定数额的罚款”，“中介服务人员违反本规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任”等等。2002年5月23日，建设部、国家发展计划委员会、财政部等七部委联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，该《通知》第（七）部分为“完善相关制度，规范中介行为”，具体行文为“加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员执业资格证书的，房地产管理部门应当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

    2003年3月，上海市房地局也采取了相应措施，规定凡不使用市房地局、市工商局联合监制的《上海市房地产居间/合同》示范文本的，房地产经纪公司必须将自行制订的“土本本”报工商部门备案。从3月份起，上海市各区县房地局和工商部门将联合执法，全面规范和整顿房地产经纪市场，无证无照、租借执业证书、利用职业便利“炒房”、非法赚取差价和利用合同欺诈当事人等违法违规行为都将被“喊停”。 

    无论是建设部的相关规定，还是七部委联合下发的通知，亦或是上海房地局对房产中介违规行为采取的相应措施，我们都可以看到房地产中介违规行为已经引起了国家和部分地区的重视。尽管这还不是严格意义上的法律法规，但我们毕竟看到了希望的曙光。可以预见，对房地产中介违规行为法律层面上的规制即将应运而生。

    三、确立房地产中介违规行为民事责任的法理学基础

    《城市房地产中介服务管理规定》第23条规定：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。”七部委的《通知》中对中介违法违规行为也规定了“收回资格证书或公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。可见对于中介违规行为，相关法规主张刑事责任、行政责任、民事责任三者并举已达成共识。在追究行政责任、刑事责任方面，可以分别依据《行政处罚法》、《刑法》等进行，然而对于如何追究民事责任、要不要设置民事责任，目前法律并无定论，实践中也颇有争议。笔者认为，设置民事责任是完全必要的。

    （一）这是“无救济则无权利”法律原则的体现。

    民事责任是违反民事义务的结果。民事责任使民事权利具有法律上之力，使权利人藉以享有特定的利益。从中介服务机构和其委托人房地产开发公司或购房者的关系看，房地产公司或购房者与之签订了中介服务合同，中介服务机构理应尽职尽责，提供真实、完整、准确、新颖、公平的信息和技术服务。从违规行为的性质看，中介服务机构或是违反了委托合同、居间合同的约定，或是侵犯了委托人或第三人的合法权益，因此应承担两种责任，当然也包括两种责任的意合，即违约责任和侵权责任。这两种责任明显属于民事责任的范畴，因此设置民事责任是当事人寻求公力救济和私力救济的双重需要。

    （二）从民事责任与行政责任、刑事责任的关系上看，民事责任具有独立性。

在规制房地产中介违规行为的过程中，仅仅追究中介机构的行政责任和刑事责任，对于维护房地产市场秩序是不够的。行政责任是主管机关发挥监管职能的结果。由于主管机关人力、财力、物力的限制，其发现，调查中介机构违规行为以及追究其行政责任的能力也相应受到限制。至于刑事责任，它是法律责任中最严厉的责任形态，但适用范围有限，只有违规行为情节恶劣、后果非常严重构成犯罪时方可适用。对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能只民事赔偿。可见，在房地产法领域，民事责任是行政责任、刑事责任所不可替代的。

    （三）从民事责任的功能看，民事责任具有补救功能、重罚功能和管理房地产市场秩序的多重功能。

    1、补救功能。补救是对受害人而言的，而民事责任恰恰具有填补损失、恢复权利的作用。借助补救性，受害人可以依据民事责任赋予的请求权直接提起诉讼，亦可以寻求其他更加简便灵活的权利救济方式。就中介违规行为而言，最重要的责任形式就是赔偿损失，通过恢复受害人的财产状况和受到侵害的权利，从而维系消费者对房地产市场的信心。

    2、惩罚功能。惩戒是对侵权人或违约人而言的，民事责任具有制裁不法行为、恢复秩序的作用。惩罚意味着法律依据社会公认的价值标准和行为准则对具体行为作出否定评价和抑制性处理，其结果就是对不法行为的矫正与对正义和秩序的恢复。惩罚功能主要通过使不法行为人承担强制性的给付义务和其他义务来实现。在规制中介违规行为中，运用民事责任“取回”违规机构的“不义之财”，是对以获得非法利益为动机的中介违规行为的有效惩戒。如果法律明文规定中介违规行为的民事责任，赋予受害人民事诉讼的权利，那么受害人将可以运用诉讼手段维护其合法权益。

    3、管理房地产市场的功能。完善的民事责任必然很好地发挥补救和惩戒功能。补救和惩戒双管齐下，相辅相成，共同规范中介违规行为。当受害人依法主张自己应有的权利时，就将个人权利转化为房地产法的实现问题，公权力方可介入其中。从这种意义上说，民事责任是连结民事权利与国家公权力的中介。③详言之，中介违规行为一旦发生，受害人通过行使诉权要求中介机构承担民事责任，公权力介入其中，那么在惩戒侵权行为或违约行为、恢复受害人利益的同时，房地产市场的整体秩序也得到一次又一次规范和调整。可见，民事责任的设置，对管理整个房地产市场也起到了不可或缺的作用。

    四、对相关立法的几点建议

    要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题，唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。国外房地产中介业务之所以发达、有序，就是因为其具有完备规范的法律法规体系。以美国为例，联邦有《联邦法》、《美国商业法典》、《反托拉斯法》等法律，各州也都已形成完备有效的房地产中介服务业法规体系，包括一般法规、契约法规、各州的执照法、专业伦理法则、该州的相关法律等，其法律法规之完善、规定之详尽具体值得我们借鉴。我国香港地区通过了《地产条例》，全面监管地产中介业务的运作以保护消费者，由地产监管局负责巡查及服务的投诉。在发达国家或地区，中介服务人员只要违规或违反执业道德就会因情节不同而受到不同程度的处罚。借鉴国外的立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，建议立法应确立以下几方面内容：

    1、严格市场准入制度。国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。⑤近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低诉至机构及执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。

    （1）在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等的设定要更加具体化，如明确规定房地产中介机构的注册资金要达到30万元以上，要有具备一定规模的固定经营场所，专业技术人员要占总人数的50%以上。同时，划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同的标的、不同价值量和不同复杂程度的业务。如必须具备A级认证的中介机构才可从事涉外房地产中介业务。

    （2）在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定。如必须达到大学专科以上学历或中等专业水平有3年以上从业经验、无犯罪记录或法定最高刑为3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罚执行完毕满3年的方可从事进入房地产中介机构执业。

    2、设立行业协会。许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会，并通过行业协会制订了执业道德规范，对中介违规行为加以规范和限制。我国可借鉴国外的做法，以立法的形式确立房地产中介服务业的职业地位，在全国范围内设立房地产中介行业协会，并提出正规化执业的具体要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。

    3、基于法定主义原则，明确规定房地产中介服务的禁止性行为。

    笔者以为，应该采取列举加概括方式，将房地产中介机构的禁止性行为明文予以规定，具体的禁止性行为如下：

    （1）无证无照非法从事房地产中介业务；

    （2）非法转让、租借执业证书以及其他允许他人以自己名义从事房地产中介业务的行为；

    （3）同时在两个或两个以上中介服务机构执业；

    （4）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物；

    （5）利用工作之便“炒房”，从中赚取差价或者利用工作便利牟取其他不正当利益；

    （6）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；

    （7）虚假与不实信息欺诈当事人；

    （8）利用内幕信息，与自己交易或泄露信息于他人建议他人交易；

    （9）法律、法规禁止的其他行为。

    4、确立过错归责原则和中介机构的免责事由。

    过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说，行为人的行为只要违反了法律所设定的规则、义务，那么即存在过错。在房地产中介服务中，中介机构从事违规行为一般都出于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特殊性，为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难，应适用过错推定原则，实行举证倒置。只要中介服务给当事人带来损失，当事人就可以起诉中介机构，中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过失，否则就应当推定其有过错，应当对受害方的损害承担责任。

    当然，从公平原则出发，应当对中介机构的免责事由或抗辩事由作出具体规定：

    （1）中介机构能够证明其在出具报告或签署文件前，对有关事项已作深入调查，并未违反有关执业规则，其有正当理由确信所提供的信息或技术是真实的且不存在重大疏漏。

房地产业法律法规例8

1 房地产法律法规的综述

1.1 房地产法律法规体系的组成

房地产法主要适用于调整房地产的所有权人和非所有权人（主要包括房地产的管理人、修建人、使用人）之间以及房地产的所有权人之间在房地产进行交易（主要包括房地产的租赁、房地产抵押、房地产的转让）、房地产开发经营、房地产管理、房地产权属等过程中出现的各种关系的法律法规的总称。我国现行的房地产法律法规体系由三部分组成：（1）综合性的法律法规，主要包括有《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国民法通则》；（2）针对性的法律法规，主要包括有《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市规划法》以及《建筑法》等；（3）相关性的法律法规，主要包括有《担保法》、《继承法》、《婚姻法》、《环境保护法》、《森林法》、《渔业法》和《草原法》以及《商业银行法》等。

1.2 房地产法实施应遵循的基本原则

（1）坚持国家土地的公有原则；我国的社会主义经济制度是以公有制经济为基础，并且公有制经济在社会主义经济中占主导地位，多种所有制经济并存的经济体系。土地是国家的资产，也是国家的资源。我国实施的是土地所有制，除部分土地由相关法律规定属国家之外，其余土地均属劳动群众所有。同时，国家因需要有权依法征用土地，所征用的土地属全民所有。

（2）坚持国家土地的有偿使用原则；国家土地的有偿使用主要指的是有期限的使用。农村集体经济可以通过土地使用权的联营和人股的形式与其他的个人和单位共同合作办立企业。但是，农民集体土地的使用权不能通过转让、出租、出让的方式用于非农业方面的建设。对于根据法律取得的建设用地并且符合土地使用的总体规划的企业，由于兼并和破产造成的土地使用权依法转移的土地除外。

（3）坚持合理利用土地和珍惜土地以及保护耕地的原则；合理利用土地资源，珍惜土地资源，保护耕地已经成为了我国的基本国策。对于各级人民政府，必须要全面规划土地的使用，严格控制、开发、管理和保护土地资源，并要采取一定的措施，严禁个人或者集体组织非法占用土地。要对土地实施特殊的保护制度，根据相关法律坚持实施土地使用用途的管制制度、耕地占用的补偿制度、基本农田的保护制度。

（4）坚持房地产的综合开发原则；房地产企业对土地进行开发经营要遵循环境效益、社会效益、经济效益相统一的原则，同时实施配套建设、综合开发、合理布局、全面规划。

（5）坚持城镇住房的商品化原则；为了改善城镇居民的生活水平和居住条件，国家要适当的根据社会经济的发展水平，加大对城镇居民住宅建设的扶持力度，并要逐步推行城镇居民住房的商品化，才能最大限度的满足人们不断增加的住房需求。

（6）坚持市场调节和宏观调控相互结合的原则；房地产业已经成为了国民经济的支柱产业，由于房地产市场具有高风险和高利润的特性，尤其要警惕出现泡沫经济，不能让房地产交易活动放任自流，也不能管得太死。因此，对于房地产市场以宏观调控为指引，由市场去调节才是最科学的管理方法。

2 针对房地产业融资风险的相关法律法规

2.1 正确划分政府部门在房地产业融资风险中的行为界限

作为政府部门，其主要职责就是保持房地产市场的快速、稳定的发展，其首要目标是控制房价。化解融资风险比较重要的措施就是政府要在低收入住房的保障体系和私人商品房的市场体系中明确定位目标，并实行二元制政策。政府部门还要明确房地产行业融资监管的局限性和正当性，房地产融资监管的正当性主要体现在金融服务强烈的外部性和公共产晶特性，通过金融组织的运行规则和行为规则的制定，从而建立房地产行业的市场预警制度和价格监管制度，并采取多种预防和控制措施来稳定房价，保证房地产市场快速、稳定的发展。同时还要明确市场机制与政府监管之间的关系，融资市场化能够有效解决房地产行业的融资风险，通过价格机制和市场竞争机制建立起多元的房地产融资结构。

2.2 完善房地产金融体系、建立健全的房地产法律制度

在我国的房地产开放经营中，银行信贷是房地产企业的主要资金来源，因此银行体系名副其实地成了房地产企业融资风险的集中地。因此，需要为房地产企业提供更多新的融资手段，进一步拓宽融资渠道，分散银行体系承担的融资风险，从而形成完整的房地产行业金融体系。同时，还可以确立证券、信托等融资方式在房地产行业融资中的合法地位，通过统合性的法律措施，从而建立起市场体系多层次、组织机构多元化的房地产融资体系。在市场经济条件下，市场竞争虽然能够优化资源配置，提高效率和，但是也会因不适应经济发展而产生主体退出市场，因此还需要依法构建房地产行业融资的退出机制。还要依法建立房地产行业融资的信用平台，信用平台的建立，有助于房地产企业估价的科学化和信息化，提高银行体系的放贷质量。

2.3 健全房地产企业融资监管的法律制度

目前，我国虽然已经出台了相关的金融法律法规，但是对于房地产企业的金融监管方面只有少许的规定。因此，要加强对于专业性较强并且复杂多变的房地产企业融资监管方面的立法。同时要独立司法、严格执法。法律制度的实施不仅要体现在它的制定和完善，更重要的是要严格执法。完善房地产企业融资监管的法律制度，要建立起行政监管、法律监管、自律性监管，从而减少房地产企业的融资风险。

3 针对预售商品房的相关法律法规

在《城市商品房的预售管理办法》中有明确的规定，商品房预售人的基本义务就是要进行商品房的预售登记。实行商品房的预售登记不但能够预防和避免一些不必要的房产纠纷，还能够保护商品房购房者的相关合法权益，确保商品房的交易安全。购房者和房地产企业要在行动上和思想上对预售合同引起足够的重视，要积极地到相关部门进行合同登记，在进行商品房预售登记后就能让预售合同产生相应的公示效力，减少不必要的商品房预售纠纷，同时也能有效避免第三人的购房行为，防止购房纠纷。

在房地产商品房的预售过程中，还要设立专门的机构来负责商品房预售款项的监控保管工作，房地产企业需要付给监管机构一定的报酬，并且等到商品房竣工、验收合格之后，将商品房预售款退还给房地产企业，从而有助于工程款项的供给得到保障，还有保证商品房预售款项的专项使用，确保工程项目的建设款不人为地流失，确保工程项目的建设顺利进行，也保障了购房者的合法权益。

4 结束语

房地产企业的法律法规涉及到每位购房者的合法权益、千家万户的切身利益。解决和减少房地产企业纠纷，关键在于完善房地产企业的法律法规，房地产企业的法律法规不但能够改善城市居民的居住质量，还能让房地产企业快速。稳定的发展。

参考文献

[1]王俊安.招标投标与合同管理[M].中国建筑工业出版社，2002

房地产业法律法规例9

中图分类号：G4

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2014）09-0136-02

1房地产法课程教学目标

“房地产法”是我校房地产开发与管理专业的专业基础课，也是本专业的核心课程之一。本课程的教学目的在于培养学生在房地产方面的相关知识，了解房地产法的体系；熟悉房地产法的基本知识，基本理论和基本方法；掌握房地产法的调整范围和特征，房地产开发的主要环节及相关法律的规定，房产交易的主要法律制度制度。从而培养学生运用所学房地产法律、法规、政策来分析和解决现实生活及工作中的实际问题的能力。

房地产法是国家制定和认可的，用以调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。房地产法课程的教学内容主要包括以下几方面：房地产权属法律制度、建设用地制度、国有土地上房屋征收与补偿法律制度、城市规划管理法律制度、房地产开发建设管理法律制度、房地产交易法律制度、房地产权属登记法律制度、房地产税费法律制度、物业管理法律制度、住房公积金法律制度等。由此可知，房地产法教学不仅涉及民法基础知识，还广泛涉及经济法、税法等法律知识。因此，提高房地产法课程的教学效果不仅要求教师具有渊博的法学知识，还应加强课程资源建设，改进教学方法。

2房地产法课程建设的必要性

2.1房地产行业的人才需要

过去十几年，我国房地产业高速发展，成为国民经济的重要支柱产业之一。目前我国城市化水平约为50%，而发达国家普遍超过70%，如果在21世纪中叶可以达到这种水平，则每年需要有1600万人口转入城市，这需要相应规模的城市基础设施、商业设施，特别是住宅建筑，形成了对房地产开发管理人才的大量需求。随着房地产市场的发展，房地产企业对人才的需求迅猛增长。从近几年对各行业职位需求的分析来看，房地产行业的职位需求数量居前列。作为当今的房地产专业人才，不仅仅需要具备相关的专业知识与技能，还需要掌握一定的相关法律知识，这样才能适应房地产开发、房地产策划及房地产经纪工作。在以往的教学中，通过对一些毕业生的跟踪调查，我们发现在从事诸如房地产销售等中介行业工作时，经常会涉及到相关法律知识。可见物业管理法规课程教学的实用性，因此在物业管理教学的过程中加强行物业管理法规课程的建设革，帮助学生更好的学习相关法律知识有很大的必要性。

2.2从房地产法课程的教学内容分析

我国当前的房地产行业正在飞速发展，在它走向成熟和完善的过程中，房地产管理方面的法律法规也在不断地进行着更新与完善，而我们的教材总是存在滞后性，造成教学内容难以适应现实需要。我国的房地产专业起步相对较晚，相关的专业教学设备及教学资源也不完善。在实际教学工作中，相应的教学教材和案例都比较少，这就给房地产法教学带来了很大的困难。

2.3从房地产法课程的教学方法上分析

我国目前的房地产法课程主要是通过课堂讲授的方式进行教学，这种传统的教学模式忽视了房地产法学习中的实践的重要性。同时单一的教学形式造成学生处理、解决问题的能力受到了限制，使得学生走向社会实践后会感觉手足无措。在学校的考核教学工作中，只重视理论知识的闭卷考试并不能对学生的实际应用能力进行考核，这就不利于学生实践技能的提高。

3房地产法课程建设措施

3.1建设教学团队

专业是兴校之基石，而师资是强专业的根本保障，优秀的师资团队应该由具有较强的学习能力、良好的科研素养和先进的专业教学水平的成员组成。而建设这样一支专业教师队伍，可以采用“走出去，请进来”的办法。走出去”是指学校现有专业教师到房地产开发企业、房地产估价事务所、房地产中介机构挂职，深人企业一线。“请进来”是指从房地产开发企业或房地产估价事务所引进热衷于教育事业的行业专才或与企业合作共同开展专业建设研究和实施工作。同时制定相应的鼓励政策，支持资源专业教师参加房地产执业资格考试。

3.2拓展教学内容

房地产经济活动涉及的社会关系复杂，房地产法课程框架体系应该是一个以调整房地产法律关系的法律法规为主，其他法律法规中的相关条款内容也要参与适用。因此，我们在教学中拓展教学内容，以房地产策划、房地产经纪和房地产估价相关工作所需的法律知识为主线，重点简述房地产开发的主要环节及相关法律的规定和房产交易的主要法律制度来安排教学，建构了“以法理为基础，以房地产法律为核心，以房地产部门规章为主干，以其他有关法律规范为补充，以房地产业务内容为主线”的框架体系。在教学中，既讲法律对房地产经济关系的规范，又把法律、法规与现实政策结合起来针对现实生活中的具体应用具体剖析、讲解。进而调动学生的学习兴趣，培养学生解决实际问题的能力。

3.3改革教学方法

房地产法不是一门很强理论的学科，更重要的是实践，与人们的生活息息相关，房地产法的教学按照一般的法律法规的传授方法，很难让学生真正理解掌握，必须使用案例教学法将干涩的房地产法律知识和理论与生活中发生的事情相结合，是学生能够将原本抽象法律运用变成形象具体的运用，从而更好理解掌握所学到的法律知识，更主要的是在今后的生活之中学生能够用这样的法律知识解决生活之中的问题。一般现在的教学主要是以教为中心，整个课堂教学都是以教师为中心，应当转变过去的教学模式，变成学为中心，将学生变成课堂的主体，增加教师与学生的互动频率，从而能激发学生对知识学习的热情和兴趣，最终使学习变成轻松的事情。

3.4建设教学资源

房地产法规课程教学内容不断拓宽，而课时数量有限，我们必须改变传统教学中一只笔、一本书、一块黑板就能完成教学的状态，充分运用现代教学手段。运用多媒体课件组织教学，运用大屏幕投影仪、录像带、网络视频等现代教学手段。同时在教学过程中还应加强案例库、试题库等教学资料的建设。

3.5完善考核评价

由于房地产法课程实践性较强，同时综合运用能力要求较高，尤其在现实案例方面。以往在笔试测试中很难全面的测试学生对于法律法规的整体掌握情况，只能考核其中的基本概念和理论，很难考核出法律法规的现实运用情况；同时由于考试时间的限制，即使有案例分析的考题，也仅能就少数法规的一部分内容进行测试，而且试题多偏重理论性，不能较全面地考核学生对生活中的现实案例的综合分析和解决能力。因此，建议课程考试采用笔试和案例分析相结合的方式进行。对于理论性较强的法律制度知识采用笔试测试，仍采用闭卷考试方式，重在基本知识掌握情况的考查；对于应用性较强的现实案例采用实训的方式，即让学生结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例，运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证，撰写案例分析报告。考试成绩的构成包括以下三方面：（1）平时成绩占总成绩的20%，由作业、出勤和课堂表现等综合评定。（2）案例分析成绩占总成绩的30%，结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例，运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证，撰写案例分析报告，根据报告质量和课堂参与情况给予案例分析成绩。（3）期末笔试成绩占总成绩的50%，采取闭卷考试的方式进行。

参考文献 

[1]刘远山，余秀宝.房地产法教学中案例教学法的运用[J].中国电力教育，2011，（12）. 

房地产业法律法规例10

或许有人说：根据“国际惯例”，房地产行业是一个“自由竞争行业”，不应当认定为“行政特许行业”。如果中华人民共和国的土地法律制度，也是按照“国际惯例”安排的，房地产行业成为“自由竞争行业”，这就是正确学说。但是，中华人民共和国城市土地法律制度，是有“中国特色”的，城市土地理论上是全民的，实际上由政府管控的，公民无法自由行使土地用益物权的。因此，国际惯例说否定了中国房地产行业发展的“中国实际”，显然忽视了房地产行业在从事 “有限自然资源开发利用、公共资源配置”的显著特征。

在中华人民共和国的法律制度之下，亦在城市土地所有权制度的基本格局不发生大的变动条件之下，城市房地产行业纳入行政特许行业，依照《行政许可法》依法行政，是可行的吗？

一、法律上是可行的。《行政许可法》第十二条规定、第六十七条规定和相关规定，为依法管控城市房地产行业提供了法律依据。《行政许可法》历经法律专家七年抗战、横空出世，此法具有前瞻性和先进性，是可以用于“中国实际”的。《行政许可法》的法律规范设计，在私权发达社会可能法律文化意义稀弱，但是在公权膨胀社会，法律文化意义十分突出，是为中华人民共和国行政行为量身而作。将中华人民共和国城市房地产行业，依照《行政许可法》之规定，纳入行政特许行业管理，管理相对人难道不服？此官司就是打到联合国和银河系，政府也是胜诉一方。

二、 经济上亦是可行的，政府可以获得特许收益。

政府放弃发展城市人居事业发展的法律义务，一方面放弃的是政府对社会应履行的法律义务，另一方面放弃的是政府的行政特许收益，放弃的是“正当赚钱机会”。政府实施城市房地产特许经营制度，可以依法招标政府人居房产修造，从而取得政府的行政特许收益。此种收益，与现今政府招标、拍卖城市土地比较，克服了政府招标、拍卖城市土地与《中华人民共和国宪法》第十条的法律冲突，关键是行政特许收益是政府可以控制的，克服了“获取最大利润”房地产企业对有限自然资源开发利用领域的价格颠覆。