房地产企业会计论文例1

2房地产企业成本管理中的战略成本会计

战略成本会计最直接的运用即在企业成本管理中，是对传统成本管理的再造与优化，是企业通过成本管理降低企业成本与发现企业发展战略的第一步。成本分析与管理可以通过成本核算找到降低成本的因素或生产经营环节，对于房地产企业来说，待销售的商品房即为房企的存货，一般企业通过存货成本核算与管理，发现采购原材料的价格、次数，安排采购周期实现对原材料采购环节的成本管理;而房地产企业一般而言在其商品房的建造过程中对建筑材料的购买也需要采用战略性成本管理法则，通过对原材料采购次数、平均采购成本进行核算，从而科学设计原材料采购周期与采购次数，结合不同时间段的原材料价格最小化其建筑材料的采购成本支出;另外对商品房存货的销售环节，根据房地产市场景气程度进行逐渐“放盘”实现对商品房存货销售有节奏的控制，可以发现房地产行业或市场目前出现的问题或影响因素，制定有效的价格策略或促销策略，配合发盘节奏实现房地产企业存货待销售费用的管理与控制，提高房企经营的绩效。因此，可以看出战略成本会计对于房企来说，是考虑将生产(建设)经营的某一环节联系全局，不仅将每一生产环节以成本控制作为量化手段与标准，更将每一生产环节在房企经营管理的整体系统中的成本优化因素予以研究发现，采取适当的成本核算方法将存货(待售商品房或投资性房产)成本价格分摊到各个环节，以发现各个环节成本改善的因素，最终从单一环节上升到全局成本优化的高度，体现了房企企业管理策略的战略性高度。

3战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用

战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节，而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略，根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用，能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中，战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说，销售环节的服务质量控制与成本挂钩，即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩，销售培训费用与销售人员提成费用的控制，都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节;销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地，通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标，这在房地产销售环节是十分重要的，合理有效的销售网络布局，如地铁进出站口的广告牌设计，能够在人流量的地方设置醒目的销售广告，战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系;另外，旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心，也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况，战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级;售后服务对于房地产企业来说，应该是越来越受重视的环节，因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性，售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司，业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度，这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求，也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控，实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量，有极大的促进作用。因此，对于房企来说，售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高，要想将其做得更好，就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。

4战略成本会计在房地产企业高层决策管理中的应用

战略成本会计不同于传统成本会计的最明显之处，即在于其对于企业来说的战略意义。房地产企业需要时刻关注和了解市场动向，尤其是房地产行业的价格走势，战略成本会计通过市场调查、企业成本控制与市场未来走势预测为房地产企业提供多元化的信息，帮助企业高层制定有助于企业发展的决策，如有市场竞争力的价格决策或是商品房促销决策直接影响企业的经营;而关于房地产企业与竞争对手优劣势方面的比较研究，则有利于企业制定长远的发展规划;战略成本会计还能够帮助企业了解准购房者的需求方向，有助于房企制定有利于企业与消费者双赢的发展性策略。另外，对于企业生产经营过程中的战略性成本会计信息的使用，无论是企业经营决策管理人员这还是企业的投资者，是企业经营过程最为直观的状态描述与分析，有效的成本分析与管控将大大提高这方面信息的使用效率，有效服务于企业管理。

房地产企业会计论文例2

现如今我国有关房地产行业的会计处理的制度准则很多，如：《小企业会计制度》《企业会计制度》《房地产开发企业会计制度》等等。虽然这些制度中涉及了房地产开发企业会计核算的科目账户、方法流程，但是这些相关房地产会计制度并没有明确规定统一的执行标准。另外，房地产开发企业包括房地产开发和房地产经营两项业务，与其他行业的产品相比，具有一定的特殊性，导致了房地产企业在会计处理时引用其他会计制度的会计科目对其会计要素反应和核算的准确性不高。房地产开发企业会计核算方法的多样性，也影响了房地产企业之间会计信息、财务报表的可比性、准确性。

（二）收益评价指标不能真实体现企业经营业绩

对于房地产行业常常会出现这样的情景：房地产开发企业的经营效果较为可观，其预期销售前景良好，现金流量状况俱佳，盈利能力较强的企业会存在破产倒闭的风险，所产生经营利润较小，甚至出现负数的现象。主要是由于房地产开发企业生产经营的特殊性，其生产投入的资金额度大、周期长，相关的一笔会计核算业务处理对会计报表往往会产生大幅度的波动影响。另外，验收已出售的房屋，将其预收款项确认销售收入时，其会计处理所得出的净利润指标与真实的经营情况会存在一定的差异，不能明确体现企业经营生产活动的业绩。房地产开发企业除了受到施工质量等问题所引发的一系列赔偿损失风险，还容易受到国家相关房价等政策方针的影响，在一定程度上也造成了企业业绩不同单一依靠收益评价指标来反应。

二、规范房地产开发企业会计核算的建议

（一）合理选用准则，完善会计科目

合理选用会计准则，完善会计科目，规范提高房地产开发企业会计核算处理的流程和方法，进而提高会计信息的真实性、完整性。比如说，对于年销售额1000万元以下，从业人数少于100人的房地产企业应当严格参照《小企业会计制度》进行会计业务处理；对于股份有效公司、外商投资企业等房地产开发企业会计核算则遵循《企业会计制度》；而已经上市了的房地产开发企业，就应当执行新准则所规定的会计制度。完善会计科目，在引入“开发成本”“开发间接费用”“开发产品”“出租开发产品”“周转房”等房地产业务处理中常用的账户科目的同时，房地产开发企业还可以根据实际情况，灵活的增设会计科目，进而提高会计处理的有效性、实用性。

房地产企业会计论文例3

2战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用

战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节，而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略，根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用，能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中，战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说，销售环节的服务质量控制与成本挂钩，即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩，销售培训费用与销售人员提成费用的控制，都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节;销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地，通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标，这在房地产销售环节是十分重要的，合理有效的销售网络布局，如地铁进出站口的广告牌设计，能够在人流量的地方设置醒目的销售广告，战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系;另外，旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心，也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况，战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级;售后服务对于房地产企业来说，应该是越来越受重视的环节，因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性，售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司，业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度，这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求，也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控，实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量，有极大的促进作用。因此，对于房企来说，售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高，要想将其做得更好，就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。

房地产企业会计论文例4

一、问题的提出

无论何种企业类型，会计内控都是企业财务管理的重点，同时也是企业内部控制的难点。会计内控是市场经济发展的产物，促进企业在新时代的背景下不断优化财务管理程序、合理配置资源、提高市场竞争力。会计内控是企业从财务视角对企业的内部管理程序、财务管理流程等方面的有计划的组织、协调、管理、监督等一系列方法和程序。会计内部控制是企业规范化、高效化的有效保证与基本条件。

近年来，随着市场经济的发展，人们的生活水平逐步提高，对住房等生活品质的追求也与日俱增。我国房地产企业获得了迅猛发展。然而，随着国家各项针对房产市场的宏观调控措施的出台，我国房地产企业的生存环境并不乐观。在此背景下，我国房地产企业唯有不断加强会计内控，积极改善内部管理，方能在激烈的市场竞争中实现长期而稳定的发展。

二、我国房地产企业实施会计内控的意义

不同于一般企业，我国房地产企业资金投入额大、施工周期长、企业风险较大。正是由于房地产企业的特殊性，使其更需要依靠会计内控机制来完善内部管理、规避风险。房地产企业实施会计内控的意义主要有以下几点：

1.实施会计内控机制是房地产企业实现未来发展战略的需要

随着市场经济的发展与社会的不断进步，电子信息技术被诸多企业引入到内部管理之中。传统的内部控制方法与财务管理程序已难以满足企业的发展需要。在原有基础上如何创新、改变、完善，使会计内控机制能够更加有效的帮助企业实现战略目标，是目前阶段每一个房地产企业的研究重点与追求的目标，而这也是我国房地产企业实现可持续发展的一种必然要求。

2.实施会计内控机制是房地产企业完善公司治理的内部要求

根据我国公司治理理论的要求，无论何种企业，都应建立健全而完善内部控制机制。而会计内控是企业内部控制的难点与重点。因此，建立与实施会计内控机制是完善我国房地产企业公司治理的内部要求。

3.实施会计内控机制是房地产企业提升内部管理水平的必然要求

除上述之外，会计内控机制还是我国房地产企业提升内部管理水平的必然要求。在一定程度上，会计内控机制的执行效果是企业内部管理水平的代表与展现，良好的会计内控能够有助于企业加强沟通与协作，加强配合，提高内部管理水平。

三、我国房地产企业实施会计内控的现状分析

1.房地产企业管理者等相关人员对会计内控的认知度不高

当前，我国房地产企业的管理者等相关人员对会计内控的认知度并不高。相较于内部管理，很多企业管理者更愿意花时间去研究如何能抢占地皮、获得高额利润。正因为如此，很多房地产企业的会计内控存在有章不循的现象。此外，还有些房地产企业的管理者认为会计内控只不过是一项财务管理活动，由财务部门负责。忽视了会计内控需要连接各个部门与全体员工的“全面性”要求。还有些企业管理者将会计内控简单等同于各种规章机制的“大汇编”，“束之高阁”，形而上学。还有些企业管理者对会计内控重视程度不足，即使有人违反会计内控的要求，也处理不及时，甚至无处理。房地产企业的管理者之所以对会计内控的认知度不高，很大一部分原因是很多管理者的传统思维过重，依然趋向于集权管理，对会计内控缺乏全面认识。

2.我国房地产企业会计内控机制有待完善

在当前的社会市场经济环境下，我国的房地产企业基本都已建立了会计内控机制。但是大多是为了建立而建立，不仅缺乏主动性，在实际执行中执行效力并不高；而且所建立的会计内控机制在整体上缺乏系统性与科学性。与企业战略、会计内控目标等并未紧密关联。会计内控机制的不健全，很大一部分原因是当前房地产企业的财务人员水平有限，难以满足市场对企业的要求，无法制定出符合企业战略和发展需求的会计内控机制。此外，还有些企业的会计内控机制内容片面，程序与环节设定的衔接性不足，影响了会计内控机制的发挥。再者，还有些房地产企业并未建立相关的监督约束机制，使会计内控机制缺乏必要的审核。

3.我国房地产企业缺乏对会计内控机制执行效力的有效监督

无论何种制度，无论制度本身多么完善，倘若没有有效而严格的监督，那么再好的制度也将“空有其表”、流于形式。房地产企业的会计内控机制也不例外。因此，若要使其发挥效力，房地产企业需加强对会计内控机制的监督力度。当前，很多房地产企业的管理者或相关人员由于受到个人利益驱动，在企业运营中存在一定的弄虚作假的行为。不仅容易导致企业财务管理工作混乱，而且易造成企业会计信息失真，阻碍了企业的发展，影响了相关者的利益。我国学者曾在2011年在资本市场上选取了200家房地产企业做抽查研究。结果表明，近三成的企业存在资产不实的情况，近两成的企业利润额不真。这些结果无一不是由于会计内控缺乏有效监督所导致。

四、现阶段我国房地产企业应如何建立健全会计内控机制

1.从“环境”入手，做好会计内控的基础工作

就企业的内部控制而言，内部控制环境始终都是其前提与基础。因此，房地产企业若要从根本上改善会计内控的效果，首先应从“环境”入手，做好会计内控的基础工作。会计内控环境包含多种因素，比如人力资源、企业文化、公司治理结构等。因此，房地产企业应从多个因素同时入手，共同做好企业的会计内控基础工作。首先，我国房地产企业应进一步加强企业的公司治理结构。明确管理者既是企业的公司治理结构主体，也是会计内控机制顺利执行的保证人。从加强管理者的主观意识入手，积极发挥其模范带头作用，带动企业全体员工共同做好会计内控工作。其次，我国房地产企业应积极建设企业文化。明确优秀的企业文化是会计内控机制的肥沃土壤。以此为途径，通过企业文化的宣传与培养，进一步提高企业员工素质。再者，借助市场经济环境，选聘市场上的高素质、高能力的管理者。唯有具有较高专业水平与个人能力的管理者、唯有与时俱进的管理者，才能真正重视会计内控建设、才能通过自身不断带动企业上下全体员工共同加强对会计内控机制的有效执行。

2.我国房地产企业除了要从环境入手做好会计内控基础工作之外，还应做好会计内控的监督工作。对此，笔者建议我国房地产企业应进一步完善与严格内部监督机制。唯有严格而充分的监督，才能使会计内控机制有效执行。会计监督与会计内控相辅相成、相互联系。脱离了会计监督，会计内控就难以取得好效果。我国房地产企业应在会计内控的执行中实施有效的事前、事中、事后全面监督。同时，明确企业财务人员的权利与义务，提高监督的独立性与权威性。争取在会计内控的制度上、执行上，有效规范每一项经济业务，规避每一个潜在的财务风险，切实确保会计内控机制的有效执行。

3.从“效率”入手，健全资金使用与管理

房地产企业资金投入大、周期长，资金一旦断裂，后果不可估量。正是由于房地产企业的特殊性，资金对其具有重大意义。因此，笔者建议我国房地产企业在会计内控过程中，应格外关注对资金的管理，积极提高资金的使用效率与管理效果。而良好的资金管理，不仅能提高房地产企业的资金使用效率，还能大大节约资金成本。对此，我国房地产企业可从以下几点入手：首先，各部门之间通力协作，针对企业各个房产项目及时了解工程进度、付款方式、各期间的付款比例、余款情况、往来账项等，做好及时沟通与反馈。确保企业各项目在有限期间内都能获得高质量的产品与高流动性的资金。其次，由于房地产企业资金投入大、施工周期长等特点，笔者建议企业在房产项目投入前，及时做好资金的使用计划、合理配置每一笔有限资金。同时，风控部门应结合项目部、财务部共同对项目情况、期间费用、投资成本等做好充分的前期预测，合理编制好书面的资金使用计划。此外，企业还应充分考虑融资环境，以备资金不足的风险。

4.房地产企业还应积极促进企业内的信息流动

房地产企业除了要从环境、监督、效率入手做好会计内控之外，还应积极促进企业内的信息流动。当前，信息化飞速发展，无论是企业还是社会，都处于不断变化与进步之中，“信息化”已逐渐主宰了我们的生活与环境。就房地产企业的会计内控而言，准确而及时的信息，对其至关重要。唯有企业内部信息充分流动，各部门才能实现有效的配合与协作，才能实现真正的会计内控。对此，房地产企业可以借助ERP软件，开设多个模块，企业上下各部门、各人员的工作都在模块上予以反映，信息得以通过ERP实现流通与共享。同时，借助ERP系统，企业内的各类信息都能保证及时、准确。房地产企业的项目部、财务部、采购部、人力部等各个部门都能从“线上”实现沟通与协作。企业管理者都能从“线上”直接安排工作。会计内控也得以从“线上”被有效执行。

参考文献：

房地产企业会计论文例5

为了加强我国会计准则与国际准则的趋同，我国财政部于2006年2月15日颁布了新企业会计准则。《企业会计准则第三号――投资性房地产》允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。那么我国目前投资性房地产公允价值计量模式应用现状如何？有哪些因素导致了公允价值模式在我国投资性房地产计量中的应用现状？投资性房地产公允价值计量模式有何需要完善之处？对这些问题的探讨对会计理论界和实务界都有极其重要的意义。

一、我国投资性房地产公允价值计量模式应用现状

据笔者统计，在准则颁布当年仅有18家企业选择使用公允价值模式，之后几年选用公允价值计量模式的企业数量也只是缓慢增长，截至2012年12月31日，沪深两市仅有34家企业采取公允价值模式计量投资性房地产，仅占全部上市企业约1.5%，可见目前大部分企业仍然延续使用历史成本计量模式。而就房地产行业来看，仅有中航地产等少数几家房地产企业选择使用公允价值模式计量投资性房地产，这可能是因为房地产企业大部分房产都是作为企业存货计量，而准则明确规定作为存货的房产不属于投资性房地产范畴的缘故。我国采用公允价值计量投资性房地产的企业数量具体变动见表1。

另外，准则规定公司采用公允价值模式计量投资性房地产应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。但是对于具体的公允价值确定方式准则却没有明确规定，目前许多企业按评估价格方式确定投资性房地产的公允价值，但也有企业按照同类或类似房地产市场价格、第三方调研报告或谈判价格等其它方式确定投资性房地产公允价格，确定方式的不一致使不同企业财务报表相关数据缺乏可比性、加大了企业操纵利润的空间，同时也增加了报表使用者做出正确决策的难度。各公允价值确定方式企业选用数见表2。

二、我国公允价值模式在投资性房地产计量应用中遭遇现状的原因

1.公允价值较难取得、应用成本较高。由于采用公允价值计量模式需要满足上文提到的两个条件，但现实是准则对于“活跃的市场”、“同类或类似房地产市场”并没有明确的定义，而实际上这些定义在实务中界限模糊，会计计量需要会计人员运用大量职业判断。而对于采用评估方式确定投资性房地产公允价值的企业，如果借助外部独立注册评估师和评估机构评估本企业投资性房地产，则每年的评估费用会大幅增加企业成本。这里值得注意的是，原税法规定企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额。税法与会计的不一致也会增加企业核算成本，但是目前该税法文件已经废止。

2.采用公允价值计量模式容易造成利润波动剧烈、掩盖正常业绩。我国房地产市场尚不成熟，房价受供求关系、居民收入、政策等因素影响容易出现波动。在历史成本计量模式下，投资性房地产一般作为固定资产处理，需要按期计提折旧或者摊销，计量相对具有稳定性。在公允价值计量模式下，投资性房地产市值的波动将在账面上得到体现，市值的变化直接影响企业当期利润和资产水平，企业财务报表上的巨额波动容易误导投资者，而掩盖企业正常业绩。在采用公允价值模式计量投资性房地产的企业中不乏ST股，由于投资性房地产公允价值往往远高于其账面价值，ST股转换投资性房地产计量模式不排除其借助会计变更以达到“摘帽”目的、摆脱退市风险的可能性。而大部分企业不愿意承担市场剧烈波动带来的风险，为了保持稳定性和谨慎性，更多企业选择继续以历史成本计量投资性房地产。

3.采用公允价值计量模式条件严格。上文提到，准则明确规定有确凿证据表明投资性房地产存在活跃的市场且能持续可靠取得其公允价值，才能够对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而准则对能够作为投资性房地产的资产规定也甚为严格，准则将投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权或已出租的建筑物，自用房地产或者作为存货的房地产不能确认为投资性房地产。拿制造业来说，制造业企业拥有的房产很大部分是作为自用房使用（例如库房），如此严格的条件限定了可作为投资性房地产计量的房地产范围，在一定程度上也缩小了公允价值模式在投资性房地产计量中的应用，使许多企业对公允价值计量模式望而却步。

4.现金流与账面价值背离程度加大。对于上市公司来说，采用公允价值计量模式带来的利润增长并没有实际的现金流做支撑。公允价值变动带来的损益能入账计入公允价值变动损益，从而影响企业当期利润表，但投资性房地产的公允价值损益对于当期现金流量表却没有影响，公允价值计量模式的应用会造成企业账面价值和实际现金流背离程度增大。由于许多企业都施行低正常股利加额外股利政策，对于需要以股利政策留住或吸引投资者的企业来说，公允价值的引入无疑会加大分红政策和股利政策制定的难度。

5.采用公允价值计量对会计人员素质要求较高。投资性房地产公允价值的确认和后续计量存在诸多不确定因素，在准则中判断该项资产是否属于投资性房地产、是否应该采用公允价值进行后续计量、如何确认其价格等事项都需要会计人员做出大量职业判断，这就说明采用公允价值计量投资性房地产对企业会计人员的从业素质（无论是在会计知识还是职业道德方面）都有较高的要求。

公允价值计量模式在我国投资性房地产应用实务中遭遇了一定困境：一方面是采用公允价值计量模式的企业数量很少，另一方面是公允价值确认方式也并不统一。而公允价值较难取得、采用公允价值计量投资性房地产成本相比历史成本模式较高、采取公允价值模式可能掩盖企业正常经营业绩、公允价值计量模式所要求条件严格、现金流与企业账务价值相差加大、对企业会计人员素质要求较高是目前大部分企业仍然继续选择历史成本模式对投资性房地产进行后续计量的重要原因。

参考文献

[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则2006[M].北京：经济科学出版社，2006

[2]熊莉.投资性房地产计量属性选择的影响因素分析――基于北辰实业和津滨发展案例[A].第十一届全国经济管理院校工业技术学研究会论文集[C].2012

房地产企业会计论文例6

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）12-0-01

一、内部控制的含义

企业实行的内部控制制度主要是指企业内部的管理者为了企业内部的资产的完整与安全，以此对企业的会计信息的可靠性以及真实性进行保证，保证企业的所有经济活动的效果性、效率性以及经济性，使企业内部的所有经济活动能够按照相关的活动进行下去，并且对已经发生的经济活动以及企业会计的记录进行有效的调整、完善以及制约的一种管理机制。房地产企业实行的内部控制主要分为控制房地产企业的资产物资、控制房地产企业的会计信息以及控制经费的收支这三个方面。控制房地产企业资产物资的主要目标就是对自身所拥有额财产的安全进行保障，通过必要手段来防止资产的流失或者被他人以及其他企业给非法拥有，以此来提高资产的利用率。控制房地产企业的会计信息主要的目标是通过对自身内部的财务数据按照相关的规范与方法进行处理，以此来向房地产企业的高层管理人员提供实时、及时以及真实的会计信息。控制房地产企业的经费收支的主要目标就是通过按照相应的规范以及标准进行经费的收支，对于那些需要收取的应该及时对其进行收取，对于不该收取的应该坚决不收，以此来提高房地产企业的资金安全以及经济效益。

二、房地产企业会计内控制度的实行原则

（一）合法性原则。房地产企业在制定会计内控制度的时候要按照相关法律规定以及我国相关政府部门的监督要求。

（二）全面性原则。房地产企业制定的会计内控制度应该在管理层次上将自身所有的财务经济活动进行涵盖，在具体的实行过程中应该进一步的渗透进财务活动的所有环节，以此来防止内控制度在经济活动中所出现的漏洞。

（三）重要性原则。房地产企业实行的会计内控制度应该突出控制重点，与此同时还要对自身的全面进行兼顾，对于企业内部出现的高风险以及重要的实务进行更加严格的控制，以此来保证房地产企业内部不出现严重的缺陷。

（四）有效性原则。房地产企业实行的会计内控制度应该为企业实现自身战略目标提高合理、科学的保证。在房地产企业内部的工作人员应该有义务去维护内控制度的具体执行情况。对于内控制度中所存在的问题应该及时进行调整与处理。

（五）制衡性原则。房地产企业在进行岗位以及机构的设置时，应该根据自身的财务状况合理、科学以及按照内控制度的相关要求进行分配，这样做能够有利于企业内部各个部门、岗位之间相互监督与制约。

（六）适应性原则。房地产企业所制定的会计内控制度应该合理体现出自身财务活动的实际规模、特点状况以及风险状况等方面的实际要求，并且当房地产项目出现环境的变化与管理要求的逐步提高，内控制度也应该随之不断地进行完善与进步。

（七）成本效益原则。房地产企业应该有效的执行所制定的会计内控制度，并且在此基础之上，对经济效益与成本的关系进行合理、科学的权衡。

三、房地产企业制定会计内控制度途径

（一）强化内部审计

房地产企业想要制定健全的会计内控制度，就应该对其内部审计进行不断的强化。房地产企业制定会计内控制度的首要任务就是完善自身内部审计制度。首先要做的就是对其内部审计的权威性以及独立性进行保证，房地产企业的内部审计部门的主要业务直接受监事会的指导，并且直接对董事会负责。然后就是房地产企业的高层领导人应该明确内部审计部门的主要工作职责，以此充分体现内部审计所具有的全面性。房地产企业内部审计部门应该对所有经济业务以及岗位进行定期检查，对各个环节中所出现的问题进行及时发现，并且提出有效的解决措施。房地产企业内部审计部门应该对自身的内部控制进行全方位以及全过程的监控与评价，以此使企业所面临的风险降至最低。最后就是房地产企业应该根据自身的需要来招纳具有高素质的审计人才，并对招纳的人才进行持续的培训，这样做的目的就是为了使审计人员能够与不断变化的市场进行相适应。

（二）重视成本效益问题

房地产企业实行的会计内控制度也是有成本的，在不同的控制力度上，其内控制度所发挥的作用也就不相同。具体言之，当房地产企业加大控制措施的时候，房地产企业为之所要付出的成本就会增大，控制对象所造成的损失就会减小；反之亦然，当房地产企业减小控制措施的时候，其为之所付出的成本相应就会减小，控制对象所带来的损失也不随之减小。在实际的控制工作中，只有根据自身的实际情况对各种存在或潜在的因素进行考虑，并采取相应有效措施。

（三）控制会计流程

1.控制借款。在房地产因公借款的企业项目，应该经由项目的分管部门领导人以及项目的主要负责人对项目进行审批。经办人通过借款的手段进行付款以后，就要及时获取完备的结算以及相应的付款凭证，以此做出保障还款手续。

2.控制报账。房地产企业所进行的项目活动所需要的开支必须按照年度预算进行，并且房地产企业的所有开支与用途都要与预算相符合，对于项目活动中比较大额的开支，必须按照房地产的相关采购工作执行。房地产企业的财务部在对付款凭证进行审核的时候，对于那些数额比较大的支付项目，应该去查阅相对应的材料。

3.控制支票的使用。对于房地产企业中的支票印鉴以及空白支票，应该由两个人分别对其进行保管，这样做就能够有效的避免了一个人去进行签发支票。

4.复核支付。房地产企业中的会计出纳员应该在进行会计审计的记账以及支付凭证付款之后，对会计支付凭证进行细致的复核，以此来防止出现差错以及的发生。

5.控制会计核算处理。房地产企业的会计应该根据相关的原始凭证进行记账凭证的编制，房地产企业主办会计对其进行复核。企业内部的财务部门应该将企业的固定资产真实的变动情况移交到企业的资产管理部门，然后资产管理部门对其进行核对，其中出现的款项余额情况则由房地产企业中的业务部门对其进行核对。

参考文献：

[1]杨文.房地产企业会计内控制度的建立与实施[J].新财经（理论版），2011（2）：276.

房地产企业会计论文例7

一、 引言

自取消住房实物分配的十多年来，商品住宅开发就成为我国大多数房地产开发企业（以下简称“房地产企业”）的主要业务，这种状况将随着新型城镇化建设的推进而延续。我们在肯定房地产企业对发展国民经济和改善城镇居民居住条件做出贡献的同时，也应该看到，房屋质量纠纷、绿化面积缩水、虚假品质宣传、拖欠施工企业工程款等与房地产企业诚信相关的问题时有曝光。这些问题会扰乱市场秩序，影响社会安定。因此，需要强化对房地产企业的诚信管理。

诚信评价是诚信管理的基础。目前国内外对房地产企业诚信评价的研究多着眼在财务指标方面，对于商品住宅开发建设、销售的业务过程考察较少，也缺少守约、自律等评价内容。

本文从房地产企业业务特点出发，在界定房地产企业诚信内涵的基础上，采用理论分析、问卷调查相结合的方法对房地产企业诚信评价问题进行研究。

二、 房地产企业诚信内涵

诚信是一个历史范畴，涉及道德、经济、法律三个领域。在市场经济飞速发展的今天，诚信已融入社会生活的各个方面，被公认为协调不同利益主体之间关系的准则之一。简单地说，诚信就是要“说到做到”：“说到”为事前承诺（体现为法律法规、标准规范、合同契约和社会道德等中的要求），“做到”是履约表现（体现为守法程度、合同履行状况等），两者之间的匹配程度即为诚信水平。诚信具有过程性和积累性。

结合诚信内涵和房地产企业业务特点，对房地产企业诚信内涵作如下界定：在一定的诚信环境下，房地产企业在从土地获取直至产品销售的过程中，其业务行为满足法律法规和合同要求的程度。

三、 房地产企业诚信评价指标体系构建

1. 概念模型。分析房地产企业业务过程，结合以往研究成果，在文献研究基础上，从诚信基础（资本实力、土地储备等）、业务诚信（包括前期开发诚信（如规划许可诚信）、建设阶段诚信（如竣工验收诚信）、营销推广诚信（如交付使用诚信））、诚信环境（诚信法律环境、征信体系建设水平等）三大方面构建了房地产企业诚信评价指标体系概念模型。

2. 房地产企业诚信评价指标体系确立。根据构建的概念模型，设计出指标体系调查问卷。问卷包括三大部分，第一部分是问卷调查背景、目的及房地产企业诚信概念；第二部分是受访问对象的背景资料选项，包括供职单位、从业年限、职称、学历等；第三部分罗列了依据概念模型细化出的26个表征房地产企业诚信的指标。

问卷于2012年下半年通过现场和网络向来自房地产企业、建筑业企业、监理企业、主管部门的专家和消费者代表发放240份，回收188份，有效问卷177份，满足问卷分析样本数量要求；被调查者中具有高级职称的占69.3%，有15年以上工作年限的占67.6%。调查对象来源和业务水平保证了问卷调查质量。有效问卷统计分析结果如下：

（1）描述性统计分析。各指标评分的均值介于3.37～4.46之间，标准差除“社会贡献水平”指标之外均小于1，说明大部分指标的评分趋于一致；偏度绝对值介于0.048～1.016之间，峰度绝对值介于0.014～1.341之间，均满足“偏度值小于2，峰度值小于5”的基本要求。总体表明样本数据满足正态分布的要求。

（2）t检验。对问卷数据进行t检验，假设H0：u

（3）信度分析。问卷的整体量表Cronbach's Alpha值为0.909，大于0.7；并且删除任意指标之后整体量表的Cronbach's Alpha值均有所下降，表明量表中各指标具有很高的内部一致性，问卷具有较高的信度。

（4）效度分析。问卷有效样本数据KMO值为0.795，大于0.50，Bartlett球形检验“卡方值”显著性概率0.00060%，因子分析效果显著。

构建结构方程模型，各拟合指标计算结果（见表1）均满足判断要求，说明模型具有较好的拟合效果，指标体系通过效度检验。

根据上述分析确立如表2所示的房地产企业诚信评价指标体系。该模块化体系可根据诚信信息获取情况有选择地采用，如“诚信环境”指标模块（多为主观定性指标）因不易获取权威数据，当前评价时可略去。

四、 模糊综合评价实例应用分析

根据设置的评价指标特点，选择模糊综合评价法对房地产企业诚信进行评价。根据企业年度报告，广泛收集企业相关诚信信息，对两家房地产企业诚信进行实例评价。

1. 确定评价因素集。评价因素集由表2中的各指标构成，指标评语集设定为V={较差、差、一般、好、很好}，赋值为S={60，70，80，90，100}，并设置“三等五级”的诚信等级分级标准。

2. 设定评价指标的评分标准。依据《城市房地产开发经营管理条例》、《建设单位不良行为记录认定标准（A1）》等相关法律法规以及哈尔滨、重庆、烟台等地的管理办法，在专家研讨基础上，制定了房地产企业诚信评价指标的评分标准（见表2）。

3. 计算指标评分值，确定指标隶属度矩阵。根据评分标准对样本企业诚信评价指标打分，采用分级隶属度函数法（梯形分布函数）计算定量指标的隶属度，采用“模糊统计法”计算定性指标的隶属度，最终形成判断矩阵。

4. 确定指标权重Wij。采用网络分析法（Analytic Ne-twork Process，ANP）作为赋权方法，并借助超级决策软件（Super Decisions，SD）计算出房地产企业诚信评价指标权重，详见表2括号中数值。

5. 模糊运算和综合评价。经过一、二级模糊运算，结合评语集赋值，最终得到两家实例房地产企（下转第120页）业的诚信分值分别为86.85分和95.19分，对应“三等五级”的诚信等级分级标准，这两家企业的诚信等级分别为“AA”和“AAA”级。请相关专家进行直观评价对比，与研究评价结果一致，表明评价结果合理、实用。

五、 结语

本文通过文献研究和问卷调查的方法建立了一套较为全面的房地产企业诚信评价指标体系；运用模糊综合法进行了实例评价，评价结论符合评价对象实际情况，研究结果合理。但部分指标设置略显笼统，评分标准亦需进一步细化，多项目同时参评时如何综合计算等问题有待深入研究。当然，制度设计也是推进诚信评价的必要保障。

参考文献：

1. 郑磊， 赵伟光，朱磊.建筑业企业诚信评价研究.现代管理科学，2012，（10）：93-95.

2. 陆宁，李伟红，姜丽宁，王巍.评判房地产开发商销售诚信度的方法研究.中国住宅设施，2006，（4）：22-25.

3. 薛小荣.房地产开发企业诚信的博弈分析与对策研究.西安：西安建筑科技大学博士学位论文，2007.

4. 王碧剑.房地产企业信用评价体系及方法研究.西安：西安建筑科技大学硕士学位论文，2008.

5. 张智明.房地产企业社会信用评价指标体系的完善与应用.商场现代化，2009，（26）：61-62.

6. 郑磊.现代诚信内涵刍议.现代管理科学，2012， （9）：91-93.

7. 吕俊友.房地产开发企业诚信评价研究.南京：东南大学硕士学位论文，2013.

房地产企业会计论文例8

一、引言

《内部控制基本规范》所称的内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，实现经营方针和目标的有效工具和手段，对房地产开发企业来说尤为如此。随着国内外形势的不断变化，我国房地产企业生存发展的环境面临着巨大的挑战：融资环境恶化、银行银根紧缩、政策监管力度不断加大、市场竞争越发激烈、开发成本不断上升等等。面对这种新形势，房地产企业只有加强与改进内部控制，不断提高经营管理水平，及时地调整企业发展战略，将外部危机努力转化为发展机遇。总体上讲，我国房地产企业都能加强内部控制制度的建立健全工作，但是随着内外形势的变化，许多房地产企业在内部控制方面都暴露出一些问题，发现这些问题并加以解决已成为当前诸多房地产企业的重要课题。为此，本文首先概括了房地产企业内部控制的特点，接着对房地产企业内部控制存在的主要问题进行了分析，然后针对这些问题提出了一些解决对策，最后得出本文的结论。

二、我国房地产企业内部控制的特点

要想加强与完善房地产企业的内部控制制度，首先得深入了解房地产企业内部控制的特点。房地产企业的内部控制呈显出以下几个方面的特点：

（一）房地产企业内部控制的涉及面广而复杂

房地产开发企业的经营内容较为复杂，涉及的相关利益都较多，从而导致其内部控制涉及面广，控制相对复杂。房地产业属于项目主导型行业，其经营内容主要有：土地的开发与建设；房屋的开发、建设与经营；代建工程的开发等，再加上项目开发周期较长，地域性强，筹资额较大，资金周转期长，涉及环节多、部门多。房地产企业在经营活动中涉及到投资者、债权者、企业职工、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位、工商、税务、各上级管理部门等等多个政府部门、企事业单位及个人。不言而喻，房地产企业生产经营的涉及面越广，相应的内部控制的涉及面也就越广。由于房地产企业既要从事商品的开发，又要从事商品的经营，因此房地产企业的内部控制不仅涉及生产领域的，还要涉及销售及售后服务领域。另外，房地产企业的预收预付、应收应付、营业收入、利润分配等财务关系都较为复杂，无形中也加大了房地产企业内部控制的涉及面。

（二）房地产企业内部控制的重点和难点突出

房地产企业开发项目的投资数额巨大，动辄需要几百万、上千万、甚至上亿元的资金。资金是房地产企业生命之所系，当然也就成为房地产企业的内部控制重点。但在整个工程项目管理的实务中，如何筹集和使用资金并不是一件简单的事情，房地产企业整个项目开发过程中复杂性、长期性都加大了房地产企业资金管控难度。另外，房地产企业的成本管理难度也大。房地产企业项目的开发成本大体可以分为六大部分：土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本、财务成本。有些成本在项目初期可大体确定，波动幅度较小；有些成本会因为项目涉及众多复杂因素出现前后预测差异较大的情况。如何采取有效措施对开发成本加以控制，对于房地产企业来说并不是一件容易的事。房地产企业的资金控制与成本控制是企业业务层面控制的重点也是难点。

（三）房地产企业内部控制执行难度大

房地产企业的规模一般较大，可能有多个子公司、分公司、项目部等。很多房地产企业为了项目管理上的方便，往往没有给子公司、分公司、项目部给予统一明确的财务授权机制。有些房地产企业的二级项目开发公司就各自为政、自成体系，母公司无法有效地进行管理，集团管理控制能力下降，一些内部控制制度无法执行到位；另一方面，房地产企业内部控制易受外部因素干预。房地产在开发过程中可能遇到各种非可控因素的干预：市政规划调整、产业政策改变或调整、市场和行业形势多变等等，这些风险因素都会或多或少地对房地产企业内部控制的执行产生干扰，往往使原先制定的各项内部控制制度因外部干扰而半途而废。

三、目前我国房地产企业内部控制存在的主要问题

从当前现况来看，房地产企业的内部控制普遍存在以下几个方面的问题：

（一）房地产企业内部控制环境不太理想

我国房地产企业内部控制环境还存有一些不足的方面，具体表现为：①对内部控制认识不到位。目前，我国许多房地产企业对内部控制的意识还不够强：有些房地产企业片面地认为会计控制就是内部控制，未能全面理解房地产企业内部控制系统的含义；有些房地产企业“重业务，轻内控”，认为内部控制不能直接产生经济价值，而且需要多设置人员岗位，增加办事环节和程序，对内部控制有抵触情绪，没有充分认识到建立健全内部控制制度的重要性。②法人治理结构“形似神离”。近年来，我国许多房地产企业虽然也建立了法人治理结构，但并未达到内部权力制衡的效果。很多房地产企业董事长、总经理由一人兼任，董事担任监事的也屡见不鲜。这种情况下，股东大会、董事会、监事会形同虚设，没有真正发挥公司治理应有的作用。③人力资源机制不完善。一些房地产企业的人力资源政策还存在着“论资排辈”、“吃大锅饭”的现象，没有根据当前时展的要求，制定科学合理的人力资源政策，严重阻碍了员工工作、学习以及参与内部管理的积极性。④企业文化还不能发挥应有的作用。不可否认，企业文化已被越来越多的房地产企业所认可，有些房地产企业也投入了相当大的人力与物力到企业文化建设当中。但现实是很多房地产企业未将企业文化与内部控制制度有效地结合起来，企业文化只是停留在口号上或者表面上，没有形成具有鲜明特色的企业理念，更没有深入到房地产企业员工的内心里，无法对员工成有效的影响与制约。

（二）房地产企业风险管理能力不强

2008年金融危机爆发以后，我国大部分房地产企业都能有针对性地临时设立相应的风险管理机构来加强企业的风险管理，以应对金融危机所带来的影响，这种现象说明我国房地产企业的风险管理的相关内部控制只是一种“救火式”的管理，而非“防火式”，更谈不上风险管理工作的长效机制。在当今全球经济一体化日益加速的背景下，全球的所有企业，无论规模、结构、性质或所属行业，在其内部的所有层面都面临着风险，我国房地产企业也不例外。但由于我国大多数房地产企业在近几年的经营活动中都是盈利的，这就使得许多房地产企业的风险意识逐步下降，放松了风险管理的意识，致使有些房地产企业遇到风险时毫无应对措施，风险管理一片空白。

（三）房地产企业内部控制措施不健全

我国房地产企业内部控制措施不健全，有些房地产企业内部控制的措施只是在相关会计制度的基础上加以补充与修改，在一定程度上存在以企业会计制度代替企业内部控制制度的倾向，混淆了内部会计控制与内部控制的关系；有些房地产企业在设计内部控制时没有考虑到自身的规模、业务性质等实际情况，生搬硬套其他行业的内部控制制度，造成内部控制措施不切实际，内部控制制度执行不力，使内部控制制度流于形式，失去了应有的刚性和严肃性。

（四）房地产企业的信息和沟通系统不完善

房地产企业应当建立信息与沟通制度，明确内部控制相关信息的收集、处理和传递程序，确保信息及时沟通，促进内部控制有效运行。然而我国许多房地产企业在信息与沟通系统建设与完善方面还不到位，主要表现在以下几个方面：①内部控制制度建设滞后于时代的要求。目前经济全球化与互联网迅猛发展，使得企业网络办公已经得到普及，这些都要求房地产企业制定出能适应这个新形势发展要求的内部控制制度，可是很多房地产企业内部控制制度仍是以前所定的几条，未能对其进行及时的修改、充实。②网络环境下的企业信息系统安全措施不健全。虽然有很多房地产企业采用网络化办公，加强了房地产企业的信息和沟通系统的建设，但是网络是一个开放的环境，在这个环境中一切信息在理论上都是可以被访问到的。因此，网络环境下的企业信息系统很有可能遭受非法访问甚至黑客或病毒的侵扰，这种攻击可能来自于系统外部，也可能来自系统内部，而且一旦发生将造成巨大的损失，但很多房地产企业只建立了数据备份制度，没有建立防止黑客或病毒的侵扰的安全措施与相应的应急制度。③企业反舞弊机制形同虚设。许多房地产企业虽然设立了专门的反舞弊机构、举报专线与舞弊案件的举报、调查、处理、报告和补救程序，但是真正有效执行的企业很多，从而导致企业反舞弊机制形同虚设。

（五）房地产企业内外部监督没有形成合力

内部监督是企业对内部控制建立与实施情况进行监督检查，评价内部控制的有效性，对于发现的内部控制缺陷，及时加以改进，是实施内部控制的重要保证。目前我国房地产企业内部监督主要依靠内部审计部门（或类似机构）来实现，但大多数房地产企业管理者对内部审计重视不够，或存在观念上的误解，导致内部审计工作难以开展，有的房地产企业甚至从未开展过内部审计活动；有些房地产企业不设立内部审计机构或实际上与财务部门重合，内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。这些都大大降低了内部审计的作用，使得内部监督没有起到应有的监督管理效果。另外，内部监督本应作为外部监督的有力配合与支持，但现实中因财政、审计、税务、证券监管等外部监督部门的各种监督功能交叉，标准不一，再加上分散管理，监督主体之间缺乏横向的信息沟通，内外部监督未能形成有效的监督合力。

（六）房地产企业相关人员素质不能满足内部控制发展的要求

新形势的发展对我国房地产企业设计和执行内部控制制度的全体员工提出了更高的要求。但是目前我国房地产企业的中高层管理人员及员工的素质从总体讲并不是太高的，还不能满足现代内部控制发展对他们提出的要求。大多数房地产企业的员工只局限于对本职岗位的工作，参与内部控制管理的意识淡薄，对内部控制的意义、作用等方面知之甚少，致使内部控制的作用得不到全面发挥。另外，我国房地产企业普遍存在忽视对员工进行职业培训的现象，大部分房地产企业员工，尤其是基层人员得不到有效的培训，专业水平很难适应内部控制管理的发展要求。

四、解决我国房地产企业内部控制存在问题的对策与建议

面对上述存在的问题，我国房地产企业应结合有关部门内控规范的要求，努力建立完善的内部控制制度。笔者认为我国房地产企业应从以下几方面加以改进，以不断地完善与创新房地产企业的内部控制：

（一）优化房地产企业的内部控制环境

任何企业的控制活动都存在于一定的控制环境之中，只有建立良好的内部控制环境才能保证制度的真正落实，才能真正达到内部控制的目的。因此，房地产企业要结合自身规模、业务特点等方面的实际情况，从以下几个方面优化内部控制环境：①努力提高企业全体员工对内部控制的认识程度，增强内部控制意识。房地产企业要加强对员工内部控制的培训，让工作人员正确理解内部控制的目标和含义，重视内部控制在企业管理活动中的重要地位，树立全面控制的概念。只有房地产企业全体员工认识上得到了提高，房地产企业各个业务部门或人员才能真正的贯彻企业各项内部控制制度。②完善房地产企业治理结构，为内部控制的有效运行提供制度保障。房地产企业要努力解决董事会弱、经理班子强、监事会行同虚设等治理结构中存在的主要问题，加强董事会在公司治理结构中的主导地位，突出董事会在建立和完善内部控制体系过程中的核心作用。③重视人力资源的开发与利用，建立健全人力资源管理制度。人力资源是房地产企业兴旺发达的源泉与基础。房地产企业要想充分调动企业员工的积极性、主动性、创造性，发挥员工的潜能，就必须重视人力资源的控制，结合房地产企业的行业特点建立健全人力资源管理制度。④加强“以人为本”的企业文化建设。房地产企业应充分考虑自身状况，加强“以人为本”的企业文化建设，形成企业内部的软管理。相对于刚性的内部控制制度管理而言，企业文化强调人与人之间的沟通与合作、道德观与价值观等软约束方面的东西，它可以形成一种无形的力量影响着企业的内部控制，在内部控制环境中起到不可忽视的作用。

（二）培养房地产企业的风险意识

融资环境恶化、银行银根紧缩、政策监管力度不断加大、市场竞争越发激烈这些都对房地产企业的风险管理提出了新的挑战。能否有效应对房地产企业所面临的各种风险将直接影响到房地产企业的生存和发展。因此，房地产企业要努力树立起风险意识，建立有效的风险管理系统。首先，房地产企业要积极开展风险评估，准确识别与实现控制目标相关的内外部风险，确定相应的风险承受度。房地产企业识别内部风险时，应当结合行业特点重点关注与房地产项目资金和成本相关的风险因素；房地产企业识别外部风险时，除应当关注经济因素、法律因素、社会因素、自然环境因素等外，还要关注国内外的政治因素。房地产企业应当配备专业人员，组成风险分析团队，按照严格规范的程序开展工作，确保风险分析结果的准确性；其次，房地产企业要建立健全风险预警机制。预警机制就是预先告知特定对象已面临危险情况及可能发生危险，并告诫其采取防范措施的机制。房地产企业预警系统至少应包括生产经营活动预警、现金预警、财务预警等几个方面。

（三）设计适合房地产企业的控制措施

房地产企业应从房地产行业的实际出发，抓住房地产企业的内部控制关键点，实施有效合理的内部控制。房地产企业的内部控制措施要得当，除完善不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等控制措施外，还要建立内部报告制度，全面反映经济活动情况，及时提供业务活动的重要信息，增强内部管理的时效性和针对性。另外房地产企业在建立内部控制时要重点关注货币资金控制、工程项目控制、成本费用控制等几个重点领域，将房地产企业内部控制的难点与重点管控好。

（四）加强房地产企业信息沟通建设

房地产企业应当对收集的各种内部信息和外部信息进行合理筛选、核对、整合，提高信息的有用性，帮助房地产企业经营管理者正确决策，提高应变能力和信息处理能力。房地产企业应当加强对信息系统开发与维护、访问与变更、数据输入与输出、文件储存与保管、网络安全等方面的控制，保证信息系统安全稳定运行。另外房地产企业的高层管理者要需要花一定的时间接待员工的来访或是进入员工中间了解情况，掌握必要的信息，培养一种员工可以畅所欲言的反映问题和消除疑虑的氛围，从而提高企业内部信息质量。

（五）整合房地产企业内外部监督力量

对于房地产企业自身来讲，房地产企业要进一步强化企业内部审计，使内部审计参与到企业的整个经营管理中来，充分发挥内部审计对加强管理、提高经济效益的作用。房地产企业还应注重审计机构人员构成上的多元化，不仅要有懂财务的审计人才，而且还应配备精通企业各相关业务的专门人才，选择有丰富业务经验的人员加入内部审计部门，使内部审计在企业内部控制制度中发挥更大的作用。同时，房地产企业应尽量把内部审计部门及人员隶属于董事会领导，增强内部审计部门的独立性与权威性。另外，房地产企业也要主动接受财政、税务、审计、人民银行、证券监管、保险监管等部门的外部监督，变动被动监督为主动监督。只有将房地产企业内外部监督力量整合到一起，才能确保内部控制制度得到全面、准确的实施。

（六）提升房地产企业人员综合素质

房地产企业全体员工素质的高低直接关系到企业内部控制是否有效运行。因此，房地产企业应努力提升全体员工的综合素质。首先，房地产企业要有计划地对其全体员工进行业务、管理知识等方面的培训，以提高其业务水平和工作能力，从而使其增强内部控制意识。房地产企业要注重对管理人员、关键岗位人员进行职业道德教育和业务培训，以提高其工作能力，减少在业务处理中的技术错误。房地产企业也要结合企业实际情况对管理人员和重要岗位的人员实行休假和轮岗制度。定期轮换岗位、交接工作，容易暴露以往工作中的差错和不轨行为，从而消除或阻止某些人的不良念头，增强企业人员的自我约束能力。另外房地产企业也要努力提升会计人员、内部审计人员的综合素质与修养。会计人员又承担着监督经营者及其他参与经营活动人员执行会计控制规范的责任，会计人员的作用发挥得如何，关系到内部控制制度实施的成败。

五、结束语

总之，房地产企业要认真总结和探索新方法、新思路，不断地加强房地产企业内部控制，这不仅是房地产企业自身健康发展的需求，也是房地产企业面对市场风险与挑战的需要。

参考文献：

[1]夏秋菊.大型房地产企业内部控制研究[J].当代经济,2008(11上):56-57.

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[8]刘德武.论房地产企业的内部控制现状及完善措施[J].现代商业,2007(23):126-127.

房地产企业会计论文例9

随着各路企业大军陆续挺进房地产业，在有限的市场份额内如何建立起自身品牌便成为值得思考的问题。实践表明，房地产企业（以下简称：企业）借助品牌号召力，无论在获得土地资源还是房产定价上都存在着极大的优势。从需求角度来看，消费者也愿意购买品牌影响力较大企业所修建的商品房。由此，品牌意义的一般表现就在房地产业中得到了具体体现。

那么在一个建设周期较长，且目标消费群体较为集中的业态下如何建立品牌知名度呢。关于这个问题可以从品牌建设的一般原理上进行初步解决，即首先应形成良好的社会声誉度，并在社会良性舆论的推动下来塑造企业的品牌效应。而深层次的问题就出现了，即如何形成良好社会声誉度呢。这便成为本文立论的出发点。

鉴于以上所述，笔者将就文章主题展开讨论。

一、对房地产品牌形成的认识

围绕着提升社会声誉度问题，对其品牌的形成可从以下两个方面进行认识。

（一）核心产品方面

在市场营销学中所谓“核心产品”是指商品的使用价值，在房地产商品中则具体指向房屋结构、楼房整体布局、小区规划等要素。从现代人购买商品房的便利来看，他们并不是只为了求得居住之所，还需要通过居住来获得其它外部效应。具体包括：宁静的生活状态、绿色的生活环境（如小区绿化面积在30%左右），以及可供利用的附属设施等。由此可见，核心产品质量的好坏直接影响到消费者的居住体验，而这种体验是正面还是负面，则直接通过舆论传导机制向社会着。这样一来，企业的社会声誉度就首先从这一环节得到解释。

（二）附加产品方面

在市场营销学中关于“附加产品”可以界定为售后服务。而这种售后服务在房地产商品中则表现为：质保期（通常是1年）的维护和维修响应速度和质量，以及物业管理的水平。实践表明，前者对于房地产企业似乎并不存在难度，但因物业部门与企业往往没有隶属关系，而难以规范物业的工作行为。然而，小区居民却能通过对物业管理的价值判断，来影响到自己对房地产企业的态度。最终，所形成的舆论传导机制同上文一模一样。

以上从核心产品和附加产品两个方面的认识，便为下文的目标定位提供了思路。

二、认识基础上的目标定位

结合企业管理和营销知识，目标定位可从以下两个方面分别展开。

（一）核心产品目标定位

核心产品作为商品房的使用价值领域，其质量的好坏主要由设计和施工质量来保证。遵循上文所提到了各个元素，可分别定位于：

1.房屋结构方面。从室内设计的角度来看，房屋结构设计似乎并没有多大困难。但从符合当地居民生活习惯和审美的角度来看，则问题颇多。诸如在为北川灾区重建羌族民居的时候，就充分考虑了当地居民的上述问题。这就给了我们启示，不能只在工具理性的作用下来进行房屋结构设计，还应融入当地的人文元素。

2.整体布局方面。房地产公司在开盘广告宣传时，都有意强调该楼盘的风格元素，并给予具体的概念呈现。但在实际交房时却在容积率和实际布局上出现偏差。不难想象，这将严重影响消费者的入住体验。因此，应充分考虑这一点。

3.小区规划方面。小区规划涉及到功能区的设置，在当前刚性需求集中在适婚年龄的现状下，规划应充分考虑到生活、医疗、教育等三个要件。当然，部分大型房企在这方面做的不错。

（二）附加产品目标定位

根据上文可知，目前存在的问题集中在物业管理方面，而这又间接影响到企业社会声誉度的提升。由此，企业可通过组织和制度建设，来切实提升物业管理水平。从而，在附加产品上为品牌建设提分。

上述两个方面的目标定位实则表明：企业若要建立起品牌号召力，必须从硬环境上下工夫。在此基础上，在配合一定的营销活动的开展。

三、目标定位驱动下的实践

在目标定位驱动下，企业品牌建设的实践可从以下三个方面同时展开。

（一）优化核心产品

同其它产品设计一样，房地产产品设计仍存在着内在功能定位。如，学区房、江景房等，它们在设计上不仅需要从外观上与概念相符，还应在内部结构和使用上满足消费者的特定需求。与此同时，在小区布局和规划上应尽量与开盘时的模型相符（主要在于容积率上，如控制在2.5以下），这不仅体现了企业的诚信，还直接关系到消费者的最终利益。尽管这一实践更多的倾向于原则，但企业正是因为缺少在这方面的考量而丢大分。

（二）完善附加产品

现在许多房地产企业也自己设立的有物业公司，这样就能在产权封闭的情况下规范物业公司的行为。为此，其它企业可以考虑完善这一点。另外，即使由独立的物业公司开展服务，但也应在契约和以后业务承接上约束物业公司的行为。不然，因偷盗、垃圾处理等问题的频繁发生，将直接通过社会舆论损害企业的社会声誉度。

（三）提升营销管理

之所以提出营销管理的概念，实则是从我国国情出发而为的。房地产企业在获得土地资源和融资便利性上取决于品牌优势的同时，还依赖于当地政府的推动。由此，应加强与政府部门的关系管理，借助政府新闻、公共舆论的重要能力，提升企业在区域范围内的品牌建设活动。

综上所述，以上便构成笔者对文章主题的讨论。诚然，对于企业品牌建设还可以从其它方面分别展开，但从可操作性上则须根据核心产品—附加产品—营销管理的逻辑进行。通过核心产品来提升消费者满意度，通过附加产品来增强消费者幸福感，借助营销管理来提升企业社会声誉度。

四、小结

本文认为，房地产企业应在核心产品、附加产品的建设上进行目标定位，并在此基础上进行实践。在实践中还应重视营销管理，即增强与政府部门的关系管理。惟有这样，才能积累起自身的品牌优势来。最后，本文权当抛砖引玉之用。

参考文献：

[1]王梅芳.关于房产营销的行为技巧探讨[J].广东科技，2011，（8）.

房地产企业会计论文例10

要做好房地产企业成本控制与管理，要正确认识成本控制，理解房地产企业的特点以及房地产项目的成本构成要素。只有这样才能把握在房地产企业成本控制与管理的过程中有效的提高成本控制效率，降低企业成本，赢得最终的胜利。

（一）成本控制的含义

成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。

（二）房地产企业的特征

1、房地产企业最本质的特征是综合性

现代城市建设中的房地产企业要求在开发过程中坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针[1]，不仅对房屋的建设要有详细的规划，同时对周边的公共设施也要进行全面协调和建设。

2、房地产企业的建设过程具有长期性

房地产企业从最初的资金投入到最终的资金收回，从可行性研究报告到最后的房屋交付使用，要经历好几个阶段，比如决策阶段，设计阶段，招标阶段成本管理论文，施工阶段，物业管理阶段，每个阶段都要耗费一定的规划时间，而有时还会出现工期延后的现象。

3、房地产具有很强的地域性

众所周知，房地产是不可移动的，因此房地产商在选择项目开发时，首先要考虑的便是它的地理位置，那么，房地产商的就必须根据市场需求情况以及地方经济发展趋势来进行综合评价，做出最后的判断。

4、房地产企业具有很强的风险性

房地产的风险性便是由房地产企业资金密度高演化而来，每个房地产所开发的项目都要耗费巨额的资金，而筹集资金是有一定的风险，比如银行利率的升降、汇率的变动、政府的政策、市场经济等等这些经济条件的变化都会引起资金实际数额的变动。

（三）房地产企业成本构成要素

图一 房地产企业成本构成要素图

从当前的房地产市场来看，构成房地产企业最为重要的构成要素有：地价、拆迁费用、成本、税费、利润这五个组成部分，要提高房地产企业的市场竞争力，就必需从这五个构成要素出发，压缩开发项目中的地价、拆迁费用、成本、税费，同时，从企业经济效益来看，要扩展企业的利润，来增强企业的整体实力，实现利润最大化的最终目的。

二、房地产企业成本控制与管理的现状

（一）安徽信达房地产开发有限公司的最新项目——信达· 水岸茗都项目概况

1、项目规划

小区占地167.5亩，规划建筑面积22.37万平方米，地下建筑面积3.57万平方米，绿地率近40％，建成后可容纳近1800户居民入住，小区配有停车位1400个，停车率近80％。小区配套设施有：社区幼儿园、五星级洗礼会所、超大露天游泳池、商业街等，十分齐全，让你足不出户及可满足日常的生活、休闲、娱乐所需小论文。

2、项目位置

“信达· 水岸茗都”综合住宅小区位于合肥市政务文化新区翡翠路与习友路交汇处，是安徽信达房地产开发有限公司继“银杏苑”、“花样年华”、“文景雅居”、“格兰云天”等项目后又一高品质综合住宅小区。“信达·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河环城公园，向西沿习友路步行十分钟即可到达奥体中心成本管理论文，北距天鹅湖仅一公里之遥。优越的大配套环境及完善的社区配套设施成就了信达·水岸茗都良好的居住氛围，也形成了信达·水岸茗都良好的性价比，让业主们轻松实现了品质居住。

（二）房地产企业项目开发程序介绍以及阶段划分

图二 房地产企业项目开发流程图

根据上图的房地产企业项目开发流程图，我们可将房地产项目开发的整个过程划分成如下几个阶段:决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段、后期的物业管理阶段[2]。

1、项目的决策阶段

项目的决策阶段是项目开发能否取得成功的奠基石，房地产所开发的项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。可行性研究的目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究按五个步骤进行：（1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项；（2）调查研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评价和经济评价；（5）编制可行性研究报告。

2、项目的设计阶段

设计阶段是房地产项目开发成本的一个重要部分，虽然它占整个开发费用的比重只有1.4%-2%，但设计的效果以及它的可行性对整个项目造价的影响力能够达到74%之大，因此，我们也可以看出设计的重要性。

3、项目的招标阶段

招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象[3]。选择价格低廉同时质量有所保证的投标公司。

4、项目的实施阶段

工程建设中最让人头痛的事是“三超”，即概算超估算，预算超概算，结算超预算。这是长期以来都难以破解的难题[4]。这个阶段的所要做的工程量大，经常会出现些变化的因素，工程时间久，因此，这是开发项目成本控制的核心所在。

5、物业管理阶段

物业管理基本上可以分为经营、管理和服务三个方面，它所执行的原则是：管理于服务之中，在服务中实现管理。

（三）“信达· 水岸茗都”成本控制与管理存在的问题

1、土地成本费用高

费用核算项目

前期估算费用（万元）

实际发生费用（万元）

差额（万元）

土地费用

7500

8400

-900

拆迁补偿费用

7260

8100

-840

基础设施配套费

1420

1470

-50

各项建设手续费

4988

5100

-112

规划、建筑设计费

456

425

31

小区配套设施费

2280

2100

180

财务费用

2660

3100

-440

管理费用

865

645

220

销售费用

1250

955

295

（二）利用套期保值策略来规避材料价格变动

工程建设过程中，各种原材料价格的升降成为成本控制中的一个难点，在市场经济不断变动的情况下，房地产商可以利用套期保值策略来规避这一问题。套期保值的基本原理是期货价格与现货价格变化的一致性和到期的收敛性，房地产商应根据套期保值数量相等、时间相同或相近、方向相反、品种相同的操作原则，来进行选择套期保值的操作手法，套期保值策略的选择原则是尽可能冲销风险，当公司损益与现货市场价格波动正相关时，适宜做空头套期保值成本管理论文，反过来，当公司损益与现货市场价格波动呈负相关时，则适宜做多头套期保值，同时，房地产商应将主要精力集中在其主营业务上，并采取有效措施使其面临的价格、利率、汇率等风险最小化。这样，就可以回避现货价格波动风险；发现市场价格的基本动力；锁定产品成本，稳定公司利润；减少资金占用，加速资金周转；有利赢得时间，合理安排储运；有利提升房地产企业的融资能力。

（三）成本核算对象的正确确认

成本核算对象的确定原则是：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本及时结算；适应成本监控的要求。房地产企业应根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。如下例子：

1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本对象小论文。

3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理需要，按开发项目的一定区域或周期划分成本核算对象。

4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

（四）从项目开发的各个阶段来有效控制工期

1、房地产项目开发的前期阶段，应有效控制建筑设计的时间。当出现设计和施工同步进行的情况时，我们要依照工程建设的预定时间，马上向设计部门提交没个时间段所需要的施工图纸和相联系的基础设计资料，以保障施工现场的需要。

2、房地产项目开发的中期阶段，应做好招标工作，同时保证机械设备以及所需材料的事前供应。通常在工程建筑过程中，会由于资金拖欠等一系列的原因导致原料的供应出现脱节，房地产商因事前与供应商达成好协议，此外，还要处理好采购部门与管理部门之间原料采购与发放及时沟通的环节，避免内部出现不可协调性。

3、在签订合同时成本管理论文，需对工期的延期以及延误所造成的经济赔偿和相应的责任进行明确的条款设置，用以避免或减轻所产生的纠纷和赔偿。

4、对施工过程进行一个循环的计划管理。通过把预先设计的总工期计划于现场施工的实际情况想对照，查出施工过程的薄弱环节，对此，提出相应的补救措施，形成一个未完工计划，再将未完工计划结合到总工期计划，不断根据实际的完工情况来更新总工期计划。

图四施工计划管理流程图

四、总结