房地产业务工作计划例1

引言

房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，对于推动社会的进步以及国家经济水平的提高发挥了重要的作用。但是近期以来，国家为了遏制房价不合理的上涨，出台了一系列的宏观调控政策对房地产产业进行调整，这虽然有利于引导房地产企业的积极健康成长，但是同时也对房地产企业的经营发展带来了新的挑战。在当前形势下，房地产企业若实现自身的战略发展，必须强化财务预算管理，优化房地产企业的资本运营机制，提高房地产企业的资金管理以及资金使用水平。这也是提高房地产企业的生存竞争能力，实现房地产企业健康稳步发展的基础。

1.财务预算管理对于房地产企业经营的意义

（1）房地产企业财务预算管理可以强化对于企业的管理控制。房地产企业财务预算工作最重要的职能便是对企业的管理控制，通过按照预算计划可以对企业的生产销售等各个环节以及企业的各个职能部门进行控制管理，其实质就是按照一定的目标以及方式对企业经营活动活动进行权衡把握。因此开展企业的财务预算管理能够有效的强化对于企业经济活动的控制管理，确保企业各项工作按计划开展。

（2）房地产企业财务预算可以起到规避经营风险的作用。由于房地产企业的财务预算管理工作需要对企业所有的经营数据进行细致全面的分析，而且在制定预算计划时还需要对房地产企业的市场形势进行分析，因而通过财务预算管理，能够准确的分析预测房地产企业在生产经营过程中的财务风险，所以可以为企业的项目建设投资决策提供大量的信息支持，有助于提高房地产企业的财务风险控制能力。

（3）财务预算管理可以提高房地产企业的经营效益。房地产企业的财务预算管理工作其实质就是企业的财务目标控制管理，通过制定财务预算计划作为控制目标指导企业各项管理工作的开展，因而有助于确保企业经济目标得以实现。此外，通过开展财务预算管理，还可以有效地控制企业的成本费用支出，因而有助于提高企业的经济效益。

2.房地产企业财务预算管理工作问题分析

（1）房地产企业的预算管理体系不完善。部分房地产企业虽然已经认识到了财务预算管理工作的重要性，并制定了一系列的措施开展房地产企业的财务预算管理工作。但是仍然存在着房地产财务预算管理机构设置不合理以及业务流程不科学的问题，导致房地产企业的财务预算管理水平较低。

（2）房地产企业的财务预算执行力度较差。由于缺乏系统完善的房地产财务预算责任管理制度以及激励考核制度，因而导致房地产企业财务预算目标在分解落实后的实际执行效果较差，大部分对企业发展有利的规章制度流于形式，对于房地产企业财务预算管理工作的开展十分不利。

（3）房地产企业财务预算管理方式落后。当前部分房地产企业在财务预算管理工作开展上，方式方法陈旧落后，而且也不能对房地产形成动态的、全过程的控制管理，导致房地产财务预算工作存在局限性，对于房地产企业财务管理水平的提高十分不利。

3.强化房地产企业财务预算管理措施研究

（1）完善房地产企业财务预算管理体系的建设。在房地产企业内部推行财务预算管理，首要工作便是结合房地产企业的实际情况建立完善的预算管理体系。首先房地产企业应该结合国家政策要求以及房地产行业的市场走向，分析房地产市场需求以及发展趋势，通过分析数据为房地产企业的财务预算提供准确的决策支持，并依靠动态经济数据作为财务预算调整的关键因素。其次，再完成市场分析之后，应该对房地产行业的资金需求情况进行预估，明确房地产企业的资金使用需求计划。第三，应该按照需求计划对房地产企业的资金需求制定详细的管理计划以及评估报告，以便于对房地产项目建设的投资进行掌控。通过完善房地产企业的财务预算管理体系，确保房地产企业的财务预算管理工作的顺利开展。

（2）对企业的财务预算管理目标进行分解，强化预算的责任控制管理。为了提高房地产企业的财务预算管理计划的执行力度，房地产企业应该结合房地产企业的职能部门划分责任单元主体，并将财务预算目标分解到不同的职能部门作为子目标付诸实施，进而通过定期的考核监督，提高房地产企业财务预算计划的执行力度，避免由于控制管理力度不足导致各项财务预算管理措施流于形式。

（3）构建房地产企业的财务预算考核体系。强化房地产企业财务预算工作的执行力度，首先必须完善房地产财务预算考核机制的建设。房地产企业的财务部门应该及时的掌握房地产企业内部各个部门在执行房地产预算计划过程中的反馈信息，以便于准确的掌握房地产企业的财务开支计划。然后房地产企业财务预算管理部门应该按照这些反馈信息并套用相应的考核标准，对不同部门的财务预算工作开展情况进行考核，并依据相应的激励考核措施，提高房地产企业财务预算计划的执行力度。

（4）依靠信息化手段对房地产企业的财务预算进行动态的控制管理。为了提高房地产企业的财务预算执行效率，房地产企业管理部门应该借助于信息化的手段来开展工作。首先，应该按照房地产企业的会计信息标准预计经济活动信息标准，并建立房地产企业的财务数据管理数据库，确保财务管理信息化的标准规范。之后房地产企业内部的职能部门及时的将经济活动数据录入到数据库之中，依据这些数据对企业的财务预算数据进行实时的监控，进而对财务预算工作形成动态的控制管理。

结语

房地产企业的财务预算管理作为房产企业管理工作的重要内容，也是确保房地产企业战略规划目标得以实现的关键。因此，房地产企业应该重视预算管理这一基础性的管理工作，通过完善预算管理机制、加强预算执行监控以及优化预算管理手段等一系列措施，提高房地产企业财务预算管理水平，为企业的发展做好基础准备工作。（作者单位：青岛青旅假日酒店投资开发有限公司）

参考文献：

房地产业务工作计划例2

1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔

随着房地产市场的发展,中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员,有90%的企业出现岗位空缺。”这表明,目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够,专业人员更是少之又少,在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天,随着中国城市化,城市国际化的进程的加快,市场需求越来越大,据智联招聘统计数据显示,2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》,并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》,并将房地产策划师共分为四个等级。

房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。

2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征

2.1房地产策划师的专业能力的培养

房地产策划师的专业能力培养,需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识,锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力,同时要加强熟悉房地产政策法规。

2.2房地产策划师的职业能力特征

房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时,房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。

3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革

教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出,“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点,要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养,基础理论教学要以应用为目的,以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。

3.1科学系统地进行专业课程体系设计

专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。

从事房地产策划与销售管理等工作,对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多,涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调,如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等,但随着房地产营销意识的深入,房地产产品本身越来越受到重视,根据市场和自身条件而确定房地产产品定位,从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法,这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。

3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设

建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备),满足形成房地产概念资料库,满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能;

建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅,多媒体教学设施设备,设计资料库),满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;&n

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建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘,洽谈桌椅,销售管理软件及其它售楼道具),满足开展销售策划与销售实务技能实训,组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台,满足房地产营销员培训需要;

建设样板间实训室,通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示,满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要,满足房地产营销员培训需要;

建设物业设备实训室(配置各类物业设备,包括消防系统,楼宇智能化运行系统等),满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要,提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。

在加强院内“房地产实训中心”的同时,要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议,已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件,另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。

3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设

《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课,是一门实践性、应用性很强的一门课程,对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用,可以帮助分析房地产市场,掌握策划与销售规律。因此,在教学过程中,需要对本课程进行多方面的改革尝试。

1)自编教材、建立教材群,并重组课程内容,与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学,即文字教材与多媒体教材相结合。

2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。

3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学,如讨论式教学、边讲边练、社会实践等,在教学过程中坚持“以教师为主导,以学生为主体”的创新教育观。

通过精品课程建设,促进形成特色专业。

参考文献：

[1]薛长青.房地产营销管理.广州:广东高等教育出版社,2004.

房地产业务工作计划例3

1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔

随着房地产市场的发展，中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员，有90%的企业出现岗位空缺。”这表明，目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够，专业人员更是少之又少，在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天，随着中国城市化，城市国际化的进程的加快，市场需求越来越大，据智联招聘统计数据显示，2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求，国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》，并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》，并将房地产策划师共分为四个等级。

房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。

2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征

2.1房地产策划师的专业能力的培养

房地产策划师的专业能力培养，需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识，锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力，同时要加强熟悉房地产政策法规。

2.2房地产策划师的职业能力特征

房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时，房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。

3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革

教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出，“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点，要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养，基础理论教学要以应用为目的，以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。

3.1科学系统地进行专业课程体系设计

专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。

从事房地产策划与销售管理等工作，对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多，涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调，如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等，但随着房地产营销意识的深入，房地产产品本身越来越受到重视，根据市场和自身条件而确定房地产产品定位，从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法，这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。

3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设

建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备)，满足形成房地产概念资料库，满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能;

建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅，多媒体教学设施设备，设计资料库)，满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;

建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘，洽谈桌椅，销售管理软件及其它售楼道具)，满足开展销售策划与销售实务技能实训，组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台，满足房地产营销员培训需要;

建设样板间实训室，通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示，满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要，满足房地产营销员培训需要;

建设物业设备实训室(配置各类物业设备，包括消防系统，楼宇智能化运行系统等)，满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要，提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。

在加强院内“房地产实训中心”的同时，要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议，已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件，另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。

3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设

《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课，是一门实践性、应用性很强的一门课程，对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用，可以帮助分析房地产市场，掌握策划与销售规律。因此，在教学过程中，需要对本课程进行多方面的改革尝试。

1)自编教材、建立教材群，并重组课程内容，与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学，即文字教材与多媒体教材相结合。

2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。

3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学，如讨论式教学、边讲边练、社会实践等，在教学过程中坚持“以教师为主导，以学生为主体”的创新教育观。

通过精品课程建设，促进形成特色专业。

参考文献

房地产业务工作计划例4

1房地产企业在土地增值税税务规划工作中的实际问题

根据对当前房地产企业在税务管理方面的实际工作，总结出土地增值税在税务筹划工作中所遇到的问题主要有以下几个方面：首先，许多房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作之前缺乏对自身实际情况的了解和调查，导致土地增值税税务筹划工作没有真正的落实，房地产企业在设计税务方案的过程中忽略了税收业务本身的真实特征，并没有按照具体问题具体分析的实践原则，与房地产企业的特有属性相悖。其次，部分房地产企业在做增值税规划安排时，不仅忽略了税务本身的实际特性，甚至还忽略了个体规划税务工作的重要性，土地增值税的税务筹划并不科学合理，进而不能为房地产企业的增值税税务筹划总体方案提供有价值的参考和帮助。最后，房地产企业的税务规划工作应用的是超额累计税率的计算方式，税率是依据增值额占比进行累计的。在国家规定的《土地增值税暂行条例》相关条文中，在企业之外的财务费用中，持有相关、有效金融机构证明且房地产企业的相关项目是按照份额计提利息，允许企业按实扣除，但扣除费用要低于银行同期贷款的利率额。因此，房地产企业应该结合国家相关的优惠政策对税务工作进行合理筹划，减轻房地产企业的土地增值税的税务负担，保障房地产企业持续、健康、稳定的发展。

2房地产企业的相关税务筹划工作

2.1对税务筹划空间的分析和明确

土地增值税的计算依据来自于房地产企业增值额，增值税主要包括可扣除项目和收入这两方面因素。房地产企业的收入额和可扣除项目额对增值税率的高低有直接关联，换句话说，就是房地产企业的纳税金额多少由企业的收入额和可扣除项目额直接决定。房地产企业所涉猎的项目业务相对较多，合作单位范围广，且项目开发过程很复杂，房地产工程建设需要较大资金来维持运行，项目实施工期长而且项目规模大，因此，房地产企业在进行税收规划工作时必须首先了解好项目涉及的业务类型和业务规模，掌控好税务筹划的空间边界，对项目的各个阶段做好财务预算，进而为增值税税收工作的顺利进行打好铺垫。

2.2应用合适的土地增值税税务筹划方法

合理界定好税务筹划空间、科学选择税务筹划方法能够有效地提高税务规划的工作质量，因此，房地产企业就必须结合自身项目特性对增值税税务开展相关筹划工作，再加以应用科学合理的税务筹划方法，才能够保障房地产企业的利润收入和发展水平。但是要考虑到土地增值税进行税务筹划的目的是为了控制或者减少有关纳税金额，因此，房地产企业应将所有影响纳税金额的因素综合起来进行分析和研究，在不违反相关法律规定的前提下，通过应用增加收入和税额扣除分散法，并结合房地产企业实际的纳税份额增值税所占比重，对土地增值税进行合理有效的筹划工作，切实减少房地产企业的纳税额度，保证房地产企业的经济效益和社会效益。（1）分散收入法。为了减轻企业的税收负担，纳税人在两人及两人以上的需要依照法律规定分担纳税责任。房地产企业可以运用与气压企业的合作关系来分散纳税负担，除此之外，房地产企业可以将地产项目模块化来获得国家更多的税务优惠，以分散投资的经营模式来获取更多的企业效益，房地产企业土地增值税的税收压力可以得到有效的缓解。房地产企业签订的不同销售合同规定了不同的经济收入，需要上缴土地增值税的房屋是商品房、毛坯房，但是房屋的装修金额不需要纳税，所以，降低毛坯房售价相对的提高房屋装修费是提高房地产企业利润收入的有效手段。（2）增加扣除项目法。增加扣除项目法就是指房地产企业为了调整税收扣除额来适当增加部分扣除项目。在保证土地增值税率恒定的基础上，合理规划、调整扣除项目，进而能科学规划房地产企业的土地增值税额，在实际调整扣除项目金额的工作规划中，为了降低税收金额，要不断对房地产企业项目开发成本进行科学评估和合理规划。我国税法所规定的土地增值税的扣除项目包括：房地产开发成本、取得土地使用权所支付的费用金额、与转让房地产有关的税金和其他扣除项目。在其他扣除项目进行资金扣减时，房地产企业的纳税人能够依据房地产开发成本与土地使用权所支付的费用之和比重的20%进行资金的扣减。房地产在进行税收筹划工作时，纳税人可以直接取一部分资金转移到成本，再将一部分资金进行合理的税务规划，需要注意的是，税收筹划完成之后再进行资金转移的行为均被视为偷税行为，违反了国家相关法律规定，可见，房地产企业进行的税务筹划准备工作是相当必要的。（3）税率临界。国家颁布的相关税法明确规定了土地增值税的纳税比例，针对超出实际纳税金额的份额实行累加计算的税收方式，因此，房地产企业必须高度重视国家规定的税率临界点，将企业土地增值税税额有效控制在预期额度之内，为房地产企业土地增值税的税务筹划工作保驾护航。

3结语

综上所述，房地产企业在我国国民经济发展中占有相当大的比重，为了维护房地产企业的发展市场和发展环境，企业相关法人需要依法定期向国家缴纳税收。本文主要从收入、扣除项目额以及税率三大方面对土地增值税的税务规划工作进行研究、分析和比较，并针对房地产企业在税务筹划方面的实际问题提出相应的解决办法，提高房地产企业的利润收入，为企业的发展提供理论和经验支持。

参考文献

房地产业务工作计划例5

一、纳税筹划的基本原则

纳税筹划指的是在我国税收法律的允许范围之内，纳税人为了达到减税、节税的目的，通过各种经营安排进行的一系列财务活动。对于企业纳税筹划来说，这种财务活动必须遵循以下三项原则：

（一）合法性

一切纳税筹划都需要基于符合国家法律的基础之上进行，不能突破国家税收法律的框架和界限，否则就会转变成为偷税漏税行为。

（二）预见性

企业必须在履行责任义务之前已经安排好的纳税筹划活动，而不能够在企业经营活动结束之后，才通过各种方法和手段来达到减税、节税的目的，例如制造假账等等。

（三）成本性

企业进行纳税筹划的根本目的是通过减少赋税达到降低资金成本的目的，但是在筹划的过程中很有可能会带来资金成本的支出，当支出大于减少赋税的收益时，纳税筹划方案不予成立。

二、基于新会计准则的房地产企业纳税筹划

（一）房地产企业借贷利息的纳税筹划

目前，我国大多数房地产企业的项目资金都是通过借贷而来，这种借贷方式有着借款周期长、借款数额大、借款利息高等特点。此时，房地产企业就可以采取合理的利息扣除方式来完成借款利息的纳税筹划工作。第一，房地产企业可以在项目开发成本中计入房地产项目完工之前的借款利息费用。尤其是对于房地产开发经营的企业，还可以将土地使用权支出金额和房地产项目开发成本的总额加计20%扣除，从而达到增加扣除条目、降低增值金额的目的，通过税率和税基两个方面共同减轻企业缴税负担。第二，当房地产项目开发完成之后，其利息费用能够提供相关金融机构证明，按照转让房地产项目来计算的，可以通过金融机构提供的收据凭证扣除，但是不能超过按照同期银行贷款利率计算得出的金额数目；如果不能提供相关金融机构的证明，或者不能按照转让房地产项目来计算利息费用的，在房地产项目开发费用计算方面，要按照土地使用权支出金额和房地产项目开发成本总额加计10%一下扣除。

（二）房地产企业所得税的纳税筹划

延迟纳税筹划指的是房地产企业可以利用拖延房地产项目完工时间的方法，达到延缓企业缴税时间、减小企业资金压力的目的，这种方法实际上也能够体现了企业合理进行纳税筹划的良好效果。由于企业已经完成项目开发之后，就不能够按照计税毛利率的方式来纳税，但是，国税发[2009]31号政策文件规定的计税毛利率费用较低，基本没有任何所得可以进行所得税的缴纳，因此，房地产企业可以按照政策文件内规定的房地产项目完工条件，尽量延迟项目的完工时间，这样既利用了我国税收法律规定的税前扣除项目，又可以达到合法延迟纳税的目的。企业还应该足额购买税收法律内规定的能够税前扣除的费用，包括住房公积金、养老保险、生育保险等等，这样使得企业在遵守了国家法律法规的同时，又降低了企业所得税的缴纳。

（三）土地增值税征收范围的纳税筹划

我国税法对于确定是否属于土地增值税的征税范围有着明确规定，房地产企业可以根据我国税法的判定标准进行合理的纳税筹划，关于房地产项目的代建行为是否进行征税这个问题，我国税法中有着明确规定，房地产项目的代建行为指的是由客户指定的房地产开发经营公司代替其进行项目开发，当项目开发完成之后，房地产开发经营公司向客户收取一定的代建资金。对于房地产开发经营公司来说，由于其代建资金收入没有发生实际的房地产权转移，所以其代建资金收入属于劳务性质的收入，因此不在于土地增值税的征税范围之内。我国税法中指出：当一方付出资金，一方付出土地，由双方共同合作完成房地产建设，待房地产建设完成之后按照既定比例分房自用的，可以暂免土地增值税的征收；待房地产建设完成之后进行实际转让，需要对其征收土地增值税。由此，房地产开发经营公司可以通过税法相关规定进行合理的纳税筹划，从而达到有效降低缴税金额的目的。

三、基于新会计准则的房地产企业纳税筹划应注意的问题

（一）纳税筹划需要多部门配合完成

企业实际纳税筹划工作中，计财部门只能够正确的反映出企业整个生产经营的过程，而纳税筹划、生产经营、投资集资等一系列具体业务也需要其他部门相互配合完成。房地产企业的房地产企业税负是在其生产经营的过程中产生的，企业的缴税与生产经营的具体业务密不可分，因此，纳税筹划要以房地产企业的生产经营业务作为起始，这也是在计财部门完成财务核算过程前的具体业务。由此，房地产企业的纳税筹划工作需要企业相关部门的大力配合和有力支持，在进行纳税筹划工作之前，首先对企业业务流程进行严格规范，加强税务管理，促进企业各个部门之间的沟通合作。结合房地产企业实际纳税筹划经验来看，只有对企业业务流程的所有环节进行合理的纳税筹划，才能够最终达到减少税负的目的。

（二）纳税筹划应该防范风险出现

房地产纳税筹划风险包括企业在完成纳税筹划的过程中由于受到诸多因素的影响，最终导致企业纳税筹划的终止或失败的可能。因此，房地产企业应该不断加强我国税收政策的学习，提高纳税筹划风险责任意识；对企业纳税筹划负责人员进行专业课程的培训；企业领导层应该重视税企关系，加强沟通和联系。其中，企业纳税筹划负责人要有较高的知识水平，要熟知税务、财务、会计等多方面的技能知识，这样才能通过自身良好的职业素养为房地产企业进行合理的纳税筹划。

总结

综上所述，本文在基于新会计准则下，从三个方面介绍了房地产企业的纳税筹划，探讨了房地产企业在纳税筹划过程中应注意的部门配合和风险防范问题。随着我国税法的改革完善和市场经济制度的健全，相信房地产企业纳税筹划工作越来越有章可循、有理可依。

参考文献：

[1] 李建英. 谈房地产开发企业营业税的纳税筹划[J]. 商场现代化. 2010（29） .

[2] 杨娜. 新财税制度下房地产企业纳税筹划的主要方式[J]. 经济视角（中旬）. 2011（08） .

房地产业务工作计划例6

房地产企业中的成本费用控制是财务部门的核心工作，也是决定房地产企业未来发展趋势的决定性因素。我们生活在21世纪，这是一个机遇与风险并存的社会，每一份投资，其最终的收获带有极大的可变性。对于房地产行业来说，只有做好前期的投资规划，做好风险预估，才能确保好的收益。这里的规划与风险预估，绝大部分是针对财务部门的成本费用控制来说的。一般一项房地产开发项目的资金投入都能达到上百万或者上亿元，良好的成本费用控制不仅能够最大程度的提升房地产企业的利润空间，还可以帮助房地产企业规避投资风险，摆脱资金短缺的威胁，提升企业整体的竞争力。

然而，当前很多房地产行业对财政部门的管理力度不够，没有深刻意识到成本费用控制的意义。相信从房地产发展浪潮大起大落当中，幸存下来并且损失率极低，依然能够保持公司利润增长的企业，必定是做好了财政部门对资金的管理和成本控制的企业。很多走向破产的房地产企业，绝大多数都是忽略了成本费用控制，在公司经济危机来临之初，无法做到良好的风险规避。而且，现阶段下专业的成本费用控制人才缺乏，房地产财政部门有素质、有能力的管理人才缺口很大。

二、财务部门在房地产企业中的成本费用控制

（一）财务部门在房地产企业项目决策时期的成本费用控制

项目决策阶段是决定房地产企业发展方向的重要阶段，需要多个部门共同配合，做好可行性研究，才能得出最后的结论。一般的项目决策流程主要包括一下几个阶段：首先，企业的营销部门应该做好市场需求调查，为房地产行业的项目决策提供最佳的发展方向。其次，企业的设计部门应该充分利用新技术和工艺，融合民意以及实际需求，制定出初步的设计图以及规划。紧接着企业的造价部门对设计部设计出的项目方案进行成本预估，并作出详细的报告。工程部则需要安排具体的时间和工作人员，最后营销部还需要制定出适当的营销计划。而一直贯穿在项目决策过程当中的，是财政部门的成本费用控制。

财政部门需要综合项目决策的整个过程，进行资金成本的合理把控。并且综合项目决策过程当中各个阶段得出的报表，以及相关的税务费用等，绘制出成本、盈亏等量表。其中最重要的就是实现损益表、现金流量表以及资产负债表。通过分析这三份表格，能够很明显的看出项目投资开发的可行性，有效的规避风险，避免盲目投资。而且前期决策阶段也需要花费大量的资金，都需要财务部门进行合理的把控。上述这些工作都需要提前进行成本预算，以及财务部门在房地产企业中的成本费用控制直接的参与，因此在项目决策过程当中，财务部门对成本费用的控制，也发挥了十分重要的作用。新时代下，信息科技在不断的发展，财务部门工作人员也应该不断提升自己的专业能力，充分发挥计算机技术的强有力作用，为财务部门在房地产企业中的成本费用控制提供技术保障。

（二）财务部门在房地产企业中对管理费用的成本费用控制

管理是保障房地产企业正常运行的重要手段，管理费用主要是指房地产企业为了实现既有的目标，而花费的一系列日常行政费用支出。管理费用的成本费用控制，能够很好的提高房地产企业的工作效率。而管理费用的成本控制一般又分为以下几个方面，首先我们先对管理费用的具体分类作出详细的了解。管理费用是一个十分复杂的整体，包含房地产企业大大小小的管理费用支出。主要有人工费、办公费以及其他费用。人工费用是我们最常接触到的，主要包括房地产企业工作员工的工资、奖金以及公司保险等的费用。做好人工费用的成本费用控制，能够起到很好的正面激励作用，提高员工的工作热情。让他们更好的投入到工作当中，为企业创造出更好的利润。办公费用支出主要包括房地产工作设备费用，出差费用，业务招待等。管理费用是保障房地产企业正常运行的基础，其中工作设备投入的花费较大。进行工作设备成本费用控制过程当中，应该从公司发展的长远利益出发，不能贪图蝇头小利。一定要提前进行有效的成本控制，在实际情况的允许范围之内，进购有质量保证的设备。不仅能营造出良好的工作管理，还可以提高员工的幸福指数。而出差费用、业务招待费用等的成本费用控制，能够有效的利用资金，避免滥用公款现象的发生。

其次就是月度资金计划，以及年度资金计划。一般房地产企业的费用支出都分为直接的现金支出，以及累计折旧费用等非现金支出。月度资金计划的费用控制是具有很大的可变性的，房地产企业会针对每月的盈利情况以及年度盈利报表进行分析综合，提出新的改进计划。没有一成不变的发现计划，对于房地产企业来说，其月度资金的成本费用控制也需要跟随时展的潮流，进行合理的变通和创新。很多企业的管理不到位，月度计划的资金调控不及时。这就需要房地产企业加强月度资金计划的重视力度，有效的利用现有资源，有效的提升财务部门在房地产企业中的成本费用控制的质量。其次就是在执行资金计划以及预算费用的支出的管理方面，房地产企业应该严格按照制定好的计划进行费用支出，超出预算费用都会给房地产企业带来损失。因此在进行财务部门在房地产企业中的成本费用控制的过程当中，应该加强资金计划与资金预算的沟通交流，争取为房地产企业带来更好的收益。

（三）财务部门在房地产企业税收方面的成本费用控制

房地产业务工作计划例7

关键词 ：房地产企业；税务筹划

税务筹划的合法性不但可以提高纳税人纳税的积极性、防止偷税漏税现象、实现所有者权益最大化，而且还能够帮助企业合理的配置资源、提高企业的管理水平、促进企业组织结构的优化，进而提高企业的收益和竞争力。由于房地产企业资金量大、营业额高，因此进行科学合理的税务筹划就显得更为重要。

一、房地产企业税务筹划的意义

第一，有利于企业自身的发展：房地产企业的税负沉重，税务筹划作为科学避税的手段，可以减轻自身的税负，降低成本。

第二，有利于国家的宏观调控：为了实现宏观调控的目标，政府会出台不同的税收优惠政策。近年来，由于房价持续增高，政府也出台了一系列的调控政策，因此房地产企业进行税务筹划是对国家宏观调控政策的反应，通过房地产企业的税收筹划方案，政府可以观察到宏观调控的效果，大大提高了国家宏观调控的效率，有利于房地产行业健康有序的发展。

二、房地产企业税务税筹划具体方法

（一）税收优惠政策法

中央政府或者地方政府为了促进经济发展，在不同的经济环境和不同经济发展阶段都对纳税制定了相应的优惠政策，房地产企业应当密切关注政府部门所出台的法律法规及相关的优惠政策，合理使用税收优惠政策来达到税务筹划的目的，有利于企业实现利润最大化的目标。

（二）特殊行为和特殊地区选择法

国家出于对经济宏观调控的考虑，会对一些企业行为和具体地区出台优惠政策。比如国家为了清理三角债而出台的债务重组政策、为了鼓励企业之间优势互补而出台的对合并企业的优惠政策。如根据去年国家税务总局的公告，企业垫资参与土地的一级开发属于投资行为，如现在火热的新农村建设，这种业务不属于营业税应税业务。而特殊地区选择法就是寻找有税收优惠政策的地区作为企业的注册地，从而达到节税的目的。

（三）会计筹划法

利用会处理筹划法进行税务筹划就是充分利用会

计政策使得企业税负最小化的一种税务筹划方法。房地产企业可以通过会计处理使得当期的会计所得大于应纳税所得额，就可以实现纳税期限的递延，增加房地产企业的流动资金量，从而提高了企业收益，起到节税作用。比如根据我国有关条例规定，税收滞纳金、罚款等项目不可以在所得税前扣除的，因此房地产企业应尽量避免发生该类项目的支出，而应通过会计处理创造更多可以递延的项目，延长所得税的纳税期限。

三、房地产企业税务税筹划现存的问题

（一）没有认识到税收筹划的必要性

我国房地产企业的领导者和管理者通常将楼盘开发的规模和利润额视为企业竞争力的核心，而税务筹划并不能给企业带来巨大的利润，因此，管理层大多对房地产企业的税务筹划问题不感兴趣，意识不到房地产企业税务筹划的必要性，而领导者的态度直接影响到员工的态度，因此企业的财务人员对企业税务筹划也并不重视。

（二）税务筹划的思路不清晰

房地产企业的税务筹划是一个完整的体系，具有系统性的特点，不是单独某个环节或者某个节点的筹划，在制定筹划方案时应综合考虑企业现状，系统性的进行税务筹划，但就目前来看，我国许多房地产企业财务人员进行税务筹划时不能从整体出发，而是将整个系统筹划分割开来，只注重点上的筹划，大大降低了企业税务筹划的效果，税筹划思路不明确。

（三）税务筹划方法不成熟

房地产企业的税务筹划是一项对专业技能要求很强的工作，因此，税收筹划人员要通过接受系统的培训和进行不断的实践才能做好这项工作。目前来看，许多房地产企业的财务人员并不具备专业的技能，对企业税务筹划方法不够熟练，应该加强系统的学习，提高自身的业务素养。

四、房地产企业税务税筹划的建议

（一）优化税收筹划方案

税务筹划的目的就是为了减轻税收，因此，要结合房地产开发企业的自身情况对税收筹划进行分析。首先，要设定适合自身发展的筹划方案，在选择房地产企业选择税收筹划方案时，不但要考虑利润最大化的原则，还要考虑整个企业持续发展的长远目标，注重与企业的未来发展战略相结合，只有这样才能保证税务筹划目标的最终实现。其次，房地产企业要向当地税务机关进行咨询，政府每年都会出台不同的税收优惠政策，而税务机关有义务向纳税人进行解释。因此，企业税务筹划者在对政策存在疑问是，应当充分利用税务机构进行咨询，制定出最优的税收筹划方案。

（二）灵活调整税务筹划方案

税务筹划方案具有时效性的特点，而国家税务法规政策是不断变化的，因此房地产企业要时刻了解税收政策的变化，研究市场经济的走向，及时依据税收法规政策来变更筹划方案，根据最新政策适时调整方案，从而达到利润最大化的目标。另外，房地产企业还应当充分利用现代科技手段，通过互联网建立一套纳税筹划预警系统，以科学的方法来对筹划过程中存在的潜在风险进行监控，一旦发现问题及时调整筹划方案。

（三）加强税收筹划人员的培训

税务筹划是对专业技能要求很强的工作，方案的质量和结果取决于各个企业税务筹划人员的专业素质，税收筹划人员要通过接受系统的培训和进行不断的实践才能做好这项工作，因此房地产企业应当加强税收筹划人员的培训，提高其业务水平。首先，应加强财务人员会计专业知识的培训，熟悉我国的会计法、会计准则以及会计制度；其次应当加强财务人员对税法的学习，熟悉我国现行的税法条例，能够在现行税法的基础上通过会计方法进行税收筹划。

（四）完善企业会计核算制度

健全的会计核算制度是企业高效运行的前提，也是企业科学合理进行税务筹划的前提。企业要通过合法避税来降低税负依赖于税收筹划人员的专业素养，如果企业具有健全的会计核算制度，则有利于财务人员的工作效率的提高，因此，房地产企业建立健全会计核算制度至关重要。

参考文献：

[1]何泳仪.房地产税与房价的关系研究综述[J]. 中国外资，2013(02).

房地产业务工作计划例8

一、引言

纳税筹划主要指的是房地产企业在各种经济业务完成之前，或者是对还没有发生的纳税准备工作，房地产企业能够对经济活动以及财务核算进行预先的调整和安排，从而有效的降低税收风险，减轻房地产企业面临的税收负担。但是因为近年来我国的税收政策处于不断的调整和完善之中，加之房地产行业税收具有一定的特殊性质，在政府部门加大对我国房地产行业宏观调控力度的背景之下，诸多的不确定因素都导致了房地产企业税收风险的增加。如果我们在财务会计管理的过程中不注意对这些风险进行防范，那么不仅无法获得节税收益，甚至还会被税务部门认定为偷税漏税等违法行为，从而让企业不仅蒙受经济损失，还会有损企业的形象，不利于企业的发展。所以我们必须要做好纳税筹划风险的防范工作。

二、房地产企业纳税筹划风险的种类

（一）政策风险

政策风险主要有政策选择风险以及政策变化风险两种类型。所谓政策选择风险指的是政策选择上的错误，房地产企业觉得采取的行为与国家政策相符合，但是实际上是和国家政策精神相偏离的，结果导致被税务部门认定为偷税漏税而蒙受损失。政策选择风险主要是因为最近几年以来我国房地产行业飞速发展，国家相继出台了很多针对房地产的税收政策。而纳税筹划人员对于这些税收政策的掌握和理解出现了偏差因此导致政策选择风险的产生。政策变化风险主要说的是国家税收政策往往会因为经济发展形势的变化而产生变化，如果房地产企业财务人员对新政策的理解不全面就很容易产生政策变化风险，尤其是对于长期性的纳税筹划，政策变化风险常常存在。

（二）操作风险

操作风险主要是因为我国房地产市场信息时刻处于变化之中，而纳税筹划操作策略也处在变化之中，如果在进行纳税筹划的过程中不能够准确的把握国家税收政策的整体性，对相关的税收优惠政策运用不够，从而为房地产企业带来较大的操作风险。在实际操作过程中，操作风险一般有：首先是房地产企业管理人员对于纳税筹划工作的期望值过低，从而导致纳税筹划方案的税务机会成本增加，从表面上来看节税效果较好，但是却经常可能会被税务部门认定为偷税漏税的行为；其次是因为纳税筹划相关人员对于税法中相应的优惠政策掌握不到位，从而导致房地产企业失去了享受优惠政策的机会，对于企业的经济效益造成较大的损害；最后是因为房地产企业的财务会计人员没有仔细的对税金进行核算，造成房地产企业面临核算风险。

（三）经营风险

在现阶段我国国内经济环境复杂多变的背景之下，房地产企业各项经营活动始终会面临一定的风险，如果我们不注意这些风险而盲目的进行纳税筹划工作，必然会导致纳税筹划的预期目标难以完成。我们要认识到任何的纳税筹划都有一定的成本，如果我们忽略了成本的因素，往往会导致房地产企业经营风险的产生。纳税筹划从本质上来说就是房地产企业对于未来可能进行经济活动的一种预先安排，必须要有较强的预见性。尤其是因为房地产企业具有生产周期长、经济活动多变的特征，这样的变化就要求房地产企业纳税筹划工作必须要随之变化，如果房地产企业对于未来经济活动产生判断上的偏差或者自身的经济活动产生变化，这样就非常有可能导致纳税筹划活动预期目标难以实现，从而有可能加重房地产企业的税收负担。

（四）执法风险

房地产企业进行纳税筹划活动的主要目的是为了帮助房地产企业实现经济效益的最大化。从纳税筹划的本质上而言它属于一种合法合理的行为。它的合法性主要是说在我国税法所规定的范围之内，但是在房地产企业的实践操作过程中，要区别一种行为是纳税筹划行为还是偷税漏税的违法行为，就必须要参考房地产企业在日常的财务会计核算工作中是否严格根据相关的法律法规进行操作。如果决策人员存在认识上的偏差就很有可能导致偷税等违法行为的产生，从而让企业受到相关部门的处罚，产生执法风险。

三、房地产企业纳税筹划风险规避策略分析

（一）树立依法纳税意识，完善会计核算工作

房地产企业的管理人员必须要树立依法纳税的意识，这是顺利进行纳税筹划的前提条件。纳税筹划能够有效的帮助房地产企业增加其经济效益，但是它仅仅是提升财务管理质量的其中一个环节，而不能够将企业利润的增长完全寄托于纳税筹划上。因此对于房地产企业而言，必须要依法建立完善规范的企业财务会计核算资料，规范开展财务会计核算工作，这样才能够确保纳税筹划的顺利进行。纳税筹划活动的合法性应该要经税务检查来证明，而检查的根据就是房地产企业的财务会计核算资料。所以房地产企业必须要依法获得全面准确的财务会计资料，规范财会工作，从而保障纳税筹划活动的顺利开展。

（二）准确把握税法政策，密切关注税法变动

税法是解决国家和房地产企业之间税收分配关系的重要法律根据，纳税筹划方案的根本就来自于税法中对于企业计税依据和税率的相关规定。对我国税法政策的全面掌握是保障纳税筹划工作开展的基本条件。惟有准确把握税法政策，才能够制定出科学有效的纳税筹划方案，同时对不同的方案进行比较和选择。如果对于我国税法政策了解程度不足，就不能科学的制定纳税方案，企业的纳税筹划工作就无法有效开展。税法往往会随着我国经济环境的变化以及相关政策的变化而发生一定的变动，所以房地产企业在进行纳税筹划活动的过程中，应该要随时对税法进行关注，及时的纠正和完善自身的纳税筹划方案。

（三）增强自身风险意识，提升会计自身素质

对纳税筹划风险的防范是一项长期性、复杂性的活动，所以对于房地产企业的财务会计人员应该要严格的要求，纳税筹划相关人员必须要充分的掌握和理解我国的税法政策，具备较高的财会专业能力，同时还必须要有对经济环境的预测能力、经济项目统筹策划能力等综合素质，从而为纳税筹划活动的有效开展创造良好的条件。纳税筹划相关人员的综合素质一是依赖于个人素质的提升，另外也和我国房地产行业财会人员的整体素质有很大的关系。惟有不断增强房地产企业财会人员的素质，才能够制定出更科学、更有效的纳税筹划方案。

（四）加强税务部门联系，搞好税企关系建设

房地产企业要开展纳税筹划活动，首先必须要获得当地税务部门的许可和支持，从而保证其合法性。纳税筹划活动很多时候都处于法律的边界上，纳税筹划相关人员很难准确的掌握确切的界限，在部分问题的处理上显得比较模糊，例如说纳税筹划和避税之间的差异性，加之不同地区的税收征管政策不同，税务部门的自由裁量权较大。因此我们在开展纳税筹划活动的过程中，除了要正确的运用财务会计理论知识，同时还必须要对当地税务部门的征税方法和特点有充分的了解，经常性的和当地税务部门沟通，搞好税企关系，让房地产企业的纳税筹划活动可以与当地税务部门的管理特点相符合，让纳税筹划方案得到合法性的许可，从而规避执法风险，保证房地产企业的利益。

四、结语

总而言之，房地产企业的纳税筹划行为是合法的，它并不是让企业虚报收入和成本，而是一种利用我国税法中的相关优惠政策，降低企业风险，增强企业经济效益的行为。另外我们必须要注意的是，纳税筹划过程中存在很多风险因素，如果我们不能够科学的开展这一工作，不能运用合适的税务政策，那么企业税收的风险就会大大的增加。我们在进行纳税筹划之前必须要对我国的税收政策有充分的了解，相关财务会计人员必须要具备较高的专业水平，对于我国现行的税收相关的法律法规必须有足够的掌握，这样才能够对房地产企业纳税筹划行为进行科学的研究和设计，才能够合理合法的开展纳税筹划工作，从而有效降低税收风险，确保房地产企业的经济效益。

参考文献：

房地产业务工作计划例9

一、加强房地产市场宏观调控

（一）加强房地产业发展规划和计划管理。根据城市总体规划、土地利用总体规划科学编制房地产业“十二五”发展规划及年度发展计划，并将其纳入我市国民经济和社会发展规划。

（二）建立和完善住房供应和保障体系。积极发展普通商品房，加快建设廉租住房，严格规范经济适用住房，适当建设安置性住房与公共租赁房，不断满足人民群众住房需求，促进社会经济又好又快发展。

（三）坚持房地产业发展的基本原则。实行政府调控与市场调节、改善民生与促进经济发展、旧城改造与新区建设、开发建设与环境保护相结合。

（四）严格控制和规范私人建房。城市规划区内农村村民建房，实行统一规划、合理布局，统一在居民点建设；市中心城区严禁私人建房，经鉴定确系危及人身安全的危旧房屋，纳入城市提质改造和土地储备计划，由市人民政府收购后拆除；因建设征地需要征收的房屋，按照市政府办《关于印发市中心城区集体土地房屋拆迁安置房（居民区）统一建设管理办法的通知》的规定实行集中统一安置。

严禁无资质开发和在集体土地上从事房地产开发经营活动。

（五）建立健全房地产市场领导小组成员单位联席会议制度和房地产信息制度。房地产市场领导小组成员单位每月5日前应将上月房地产市场相关数据报送领导小组办公室。领导小组每季度召开一次会议，分析房地产市场状况，研究有针对性的调控措施，房地产市场动态信息，引导房地产市场平稳健康发展。

二、提升房地产项目建设水平

（一）鼓励成片规模化开发。按照“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，合理确定房地产开发项目的规模，鼓励成片开发。建设项目用地应符合经批准的控制性详细规划。对于建设项目用地面积小于3000平方米的，不能批准单独建设，国土资源、规划部门不得办理土地出让和规划报建审批手续，应纳入成片统一开发范围。确无法调整合并的，其土地用于城市绿化或其他公益事业建设。

（二）优化项目设计方案。开发建设项目的规划设计和建筑设计方案应向社会公开招标。临街建筑和标志性建筑应根据项目位置，结合城市风貌规划进行形象设计；标志性建筑物夜间景观亮化工程应纳入设计方案，并同步建设。规划部门组织设计方案评审时，应当邀请发改、住房和城乡建设、房地产、国土资源、城管、环保、消防等部门参与。经评审通过的设计方案不得擅自修改；确需修改的，由规划行政主管部门组织重新评审。设计方案评审结果应当向社会公示。

（三）开发项目建筑设计方案必须符合国家有关建筑设计和节能、环保的强制性规范。城市主干道临街面不得设置开放式阳台，不得管网、空调等设备。临湖、临河开发项目，要做到不推山、不填水，切实保护生态环境。住宅小区的建筑设计，应包含燃气、太阳能、给排水等管线和排油烟的专用管道设计。新城区严格实行雨水、污水分流，污水排放必须接入城市排污管网。

（四）加强住宅开发项目配套建设的监管。凡新建（含改、扩建）的住宅小区，应当按经批准的控制性详规和其他相关规定配套建设物业、社区办公用房和教育、文化、体育、环保、卫生、消防、电信等设施，并与主体工程同步设计、同步建设、同期交付使用。否则，规划部门不得办理规划手续，住房和城乡建设部门不得办理施工许可和进行工程竣工验收，房地产部门不得办理房屋权属初始登记。

（五）推广精装房。引导和鼓励房地产开发企业采取住宅一次装修到位或菜单式装修模式新建商品房。

（六）实行商品住房“一户一验收”。商品住宅工程在综合验收前，建设单位应组织施工和监理单位进行分户验收，已选定物业公司的，物业公司应参与分户验收。分户验收合格的，出具由建设、施工、监理单位负责人签字确认的《住宅工程质量分户验收表》；分户验收不合格的，建设单位不得申请单位工程竣工验收。

房地产开发项目竣工后，由市政务服务中心组织住房和城乡建设、国土资源、规划、房地产、城管、园林、消防、人防、环保等部门对照规划审批许可内容，对项目进行分期验收或综合验收。未经分期验收或综合验收，以及验收不合格的，不得交付使用。

商品住宅在交房时，开发商必须向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》。

三、加强房地产开发经营企业及其从业人员管理和培育

（一）严格房地产市场准入制度。从事房地产业经营活动必须取得相应的企业资质，从事房地产营销、策划、中介、工程建设和服务的人员必须持有相应资格证书。凡不具备开发企业资质的，国土资源、规划部门不得为其办理开发项目土地出让、规划审批手续；企业持有相应资格证人数不符合法律法规规定的，房地产部门不得为其颁发相关资质证书。

（二）加强房地产企业动态管理。完善房地产企业信用档案，实时记录和公示企业信誉情况，并将其作为资质定级、晋级、年检的重要依据。房地产应及时督促企业整改不良行为，整改不到位的，注销其资质。

（三）培育房地产企业品牌。通过体制、机制和管理创新，培育和壮大房地产企业。鼓励房地产企业通过整合、兼并、入股等形式进行联合重组，逐步淘汰竞争力不强、规模效益低下的房地产企业，促进房地产企业提质升级。

（四）提升人员素质。房地产部门应会同人力资源和社会保障部门制订房地产行业从业人员和进城务工人员培训计划，明确年度培训任务，建立培训基地，确保培训质量；严格实行房地产从业人员持证上岗制度，建立健全房地产企业从业人员信用档案，不断提高房地产从业人员的整体素质。

（五）切实维护企业合法权益。依法支持房地产企业正常经营活动，及时依法处理群众投诉，严禁强行摊派和“索、拿、卡、要”。

四、提高物业管理水平

（一）全面推行专业化物业服务。住宅小区、党政机关及企事业单位用房应全面推行专业化物业服务，扩大专业化物业服务覆盖面，任何单位不得聘用无资格证书人员从事物业管理服务。选聘物业服务企业，应严格依法采取公开招标或协议招标的方式进行。

（二）充分发挥社区在物业管理中的监督、指导作用。物业管理纳入社区工作范畴，社区居委会应加强对辖区内住宅小区业主委员会和物业服务企业的监督、检查，指导其搞好住宅小区的精神文明建设、计划生育、社会治安综合治理、公共安全等方面的工作。房地产部门在指导成立业主委员会和办理物业服务企业资质定级、晋级、变更手续及日常考核时，应当听取社区居委会意见；加强与社区居委会的协作，调处物业管理服务纠纷，共同做好物业管理工作，为居民创造安全、舒适的居住环境。

（三）保证物业和社区居委会办公用房。开发建设单位申报住宅小区规划设计方案评审时必须附有物业管理方案，并在评审规划设计方案时，同时进行审定。物业管理方案应当明确物业管理用房和全方位电子监控设备建设内容，超过10万平方米的住宅开发项目应当同时明确社区工作用房。

（四）严格执行有偿物业服务制度。物业服务企业应当利用电子监控设备加强对服务小区全方位、全天候的监管，服务费应严格按照约定的收费标准收取，确需调整标准的，应按法定程序进行。业主应及时、足额缴纳服务费，业主委员会应当督促业主履行缴费义务。

（五）严格室内装饰装修管理。业主装修房屋，其装修方案必须先经房地产装饰装修管理机构批准。严禁不按装修方案施工或破坏房屋结构行为，确保房屋使用安全。

五、优化市场服务监管体系

（一）规范房地产项目报建、收费服务。严格落实一站式报建、一票式收费制度，推行一票式收取销售环节税费制度。

（二）严格执行房地产项目建设公示制和服务责任制。房地产开发企业应当按要求制作房地产开发项目公示牌，并在项目建设现场公示。房地产开发项目立项后，相关部门应对项目的建设、销售、交付进行全方位监管和服务。

（三）建立行政执法联合查处机制。房地产单一违法行为，由相关职能部门查处；涉及多个部门的，由市政府分管副市长和副秘书长组织规划、住房和城乡建设、国土资源、房地产、工商、区政府（管委会）等部门单位联合查处，形成打击合力，坚决遏制房地产违法违规行为。

（四）规范房地产开发项目资本金、预售款和维修资金管理。项目资本金、预售款和维修资金必须严格按规定标准缴存，任何单位和个人不得侵占和挪用。

（五）加强商品房销售和价格管理。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得预售，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预售款性质的费用等形式变相预售商品房。办理预售许可时，要如实申报销售价格。已取得预售许可的，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

房地产业务工作计划例10

1、纳税意识薄弱

企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产开发周期长，税收对企业经营业绩的短期影响不明显，导致某些企业在未做税务清算之前未能足够重视各种税负特别是土地增值税和企业所得税对企业盈利的影响。

2、对纳税存在错误认识

在很多房地产企业中，理所当然的将纳税筹划作为财务部门独立可完成的工作，不重视开发全过程中各个部门的配合，致使企业出现多交了税、还被税务机关处罚的情况。房地产企业的财务人员虽了解相关税务知识并且经常与税务机关打交道，但是如何将税务知识以及税务机关的各项要求贯彻到日常经营活动中去，是需要企业领导予以重视以及各部门进行配合才可以完成的，不然税务工作也仅是事后的税款计算与缴纳罢了。因此，目前房地产企业特别是中小房企对税收筹划应有正确的态度和认识。

3、房地产企业内部缺乏纳税管理

目前我国的房地产企业内部，虽然企业财务人员也在进行税收相关规定的学习，但是由于针对性不强，不够系统全面，对房地产企业的纳税筹划并没有多少帮助，甚至由于断章取义造成偷税、逃税的现象。

4、房地产企业不知如何规避风险

由于缺乏妥当的纳税管理，不仅不能以合理手段降低企业纳税成本，而且还容易给企业造成纳税风险。因此，只有加强企业领导层对税收影响盈利的认识，以及各相关部门的节税意识，才有可以真正实施税务筹划工作，从而减轻房地产企业的纳税负担，规避房地产企业的纳税风险。

5、企业内纳税筹划实施不及时

由于未能事前进行筹划，等会计核算完成后，发现有可合法合理规避税款，这时已无法改变交税的现实，造成不必要的开支，减弱了企业的盈利能力。

二、加强房地产企业的税务筹划措施

1、项目开发全过程筹划

即从取得土地使用权、项目立项、筹资、开发建设、销售等各方面加强税务筹划。房地产企业产品开发周期长，涉及政府部门、企业繁多，决定了其税务筹划内容的复杂性。所以，房地产企业在制定税务筹划时，就应进行全局和全方位的筹划，在取得某幅土地使用权时或之前，就应对在该幅土地上开发产品的定位及物业类型、户型、自有资金与贷款的比例、自开盘至交楼的时间等方面进行一系列的测算。

以物业类型为例，在同样的一幅土地上，开发不同类型的物业税款占销售额的比例差异很大。如为联排或TH物业，各项税金（包括营业税金及附加、土地增值税、企业所得税，以下同）占销售收入的比例为30%左右；如为高层住宅项目根据物业的定位标准不同，占比也不同。如为普通高层物业，各项税金占销售收入比例为18-20%；如为高端高层物业，各项税金占销售收入的比例为25%左右。

由于各地对普通住宅面积有规定，户型设计直接影响到土地增值税的计算；由于贷款利息税前抵扣的规定，贷款规模影响企业所得税的计算，同时要考虑公司的财务风险；开盘至交楼的时间影响到土地使用税的计算；因此，房地产企业的财务人员需要在项目发展的全过程介入，才有可能进行税务筹划。（注：以上税金未含契税，因为该税款以土地价款为基数计算，基本没有筹划的空间。）

2、选择最优的会计核算方式

房地产开发企业在同一或相邻地块有不同的开发项目，对这些项目进行分开核算或是合并核算，都是合理的。所以，企业财务管理人员可以对这两种方式的利弊进行衡量，对税金进行计算，来确定最适用的会计核算方式，在我国税法允许范围内，减少税金，减轻税务负担，提高企业综合经济效益。

3、充分运用国家土地增值税“起征点”优惠政策

我国土地增值税“起征点”为土地增值税方面的税务筹划提供了条件，运用该政策需要根据政策本身的规定进行筹划，避免产生筹划上的失误。另外，还可以计算税务负担平衡点，进行产品定价，实现税负最小化。比如两块相邻的土地，地价相同。一块开发别墅住宅，一块开发纯高层住宅。别墅的均价将会是高层的3-5倍，而由于建筑结构的不同，高层住宅的建安成本却高于别墅2-3倍。很显然，别墅住宅将会产生很高的土地增值税，而高层项目甚至达不到起征点而不需交纳土地增值税。这时可以将两块土地统一规划，统一核算收入和成本，计算整体税负。再与分别核算进行对比，选择有利于企业的核算方式。

4、加强借款利息和营销优惠的税务筹划

我国大部分的房地产企业主要通过银行贷款进行筹资，银行贷款借款期限长、费用高，可以利用适用的利息扣除方法进行借款利息的筹划。我国税法对企业借款利息有相关方面的政策，房地产企业可以根据自身特点，选用合适的筹划方法。

三、房地产企业税务筹划的发展趋势