房地产业现状模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产业现状，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

篇2

房地产业概述房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务，集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，具有先导性、基础性、带动性和风险性。主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

一、资本运营概述

(一)资本运营定义

营运资本的概念有狭义和广义的解释。广义营运资本的意义就是企业的流动资产总额，这个概念主要在研究企业资产的流动性和周转状况时使用。狭义的营运资本是指企业的流动资产总额减去各类流动负债后的余额，也称净营运资本。由于净营运资本被视为可作为企业非流动资产投资和用于清偿非流动负债的资金来源，所以，狭义的流动资本概念主要在研究企业的偿债能力和财务风险时使用。因此，企业营运资本的持有状况和管理水平直接关系到企业的盈利能力和财务风险两个方面。

(二)资本运营的内容

广义营运资本是一个具体的概念，它包括了企业的流动资产总额，是由企业一定时期内持有的现金和有价证券、应收和预付帐款及各类存货资产等所构成的。相对而言，狭义营运资本是一个抽象概念，它只是企业一定时期流动资产与流动负债之间的差额，并不特指某项资产，而此差额的确定，完全要视企业一定时期的经营和财务状况而定，它是判断和分析企业资金运作状况和财务风险程度的重要依据。

(三)特征与作用

资本运营的特征:①增值性。②流动性。③风险性。资本运营的作用：加快中国国有企业的改革、加快优化经济结构、提高中国的国际竞争力。从企业经营方式的角度来看，资本运营也有如下作用：①资本运营可以优化企业的资本结构。②资本运营可以带动企业迅速打开市场，拓展销售渠道。③资本运营可以让企业获得先进生产技术和管理技术。④发现新的商业机会。⑤资本运营可以给企业带来大量资金。

二、房地产业资本运营现状

(一)融资现状分析

融资方式单一化,新的融资方式所占比重小。目前，房地产业主要通过银行借贷来进行企业的资金筹借，很少涉及新的融资方式，这样导致了企业资金结构的单一化，不利于企业有效的控制和优化资金成本。鉴于此，房地产业应运用多种融资方式来筹借企业资金，如通过合作开发或项目公司被收购、房地产业上市、房地产投资基金、房地产投资信托、房地产资产证券化、地产金融新产品、房地产融资租赁等方式。

(二)房地产业资本及投资结构状况分析

目前房地产业的资本及投资结构简单甚至单一，没有很好的对企业资金结构和投资结构进行优化配置来实现企业资金成本的降低和企业资金使用效益的提高，从而很好的实现企业的财务管理目标和企业经营目标。例如在保证资金筹集完整的基础上优化配置融资方式使企业的资金结构最优化和资金成本最低化；在安全性、效益性、流动性的原则下合理配置企业的投资方式优化企业的投资结构实现企业资金的有效管理和经济效益的提高。

三、房地产业资本运营存在的问题

(一)房地产业资本运营规模小,竞争力差

目前我国的房地产业的资本运营规模与国际上的房地产公司相比存在很大的差距，可以说我国的房地产业尚未出现真正的国际化公司，绝大多数的房地产业规模较小，管理落后、资金管理意识较差、管理人员综合素质较低等多种因素的存在导致了规模小的房地产业的市场竞争能力小，资本运营能力有限，导致企业的经济效益的提高，最终影响了企业所有者的利益，企业的生存和发展。

(二)资本运营人才缺乏且综合素质有待提高

资本运营开始的时间尚短，运作还未规范化，致使目前从事房地产资本运营的人员并不具备必要的资本运营的完整的资本运营专业知识、良好的企业组织管理能力、完整的企业法律知识和资本运营法律知识、良好的市场运作知识，另外应具备必要的相关专业素质等,所以资本运营人才匮乏且综合素质有待提高。

(三)资本运营观念薄弱

目前，企业的兼并和重组是企业实现利润最大化的有效途径，房地产业也是如此，也是资本运营的必然现象。但多数房地产业的决策者、管理者往往从自身利益出发来考虑问题对于企业的兼并和重组存在抵触思想，对于企业的资本运营观念不强甚至无此意识。

四、房地产业资本运营创新的必然性

(一)房地产业资金成本要求房地产业资本运营创新

目前房地产业资金的筹集和资金成本已成为影响房地产业发展的重要因素。因此房地产业如何筹集到企业所需资金和如何筹借企业所需资金应成为房地产业迫切需要解决的问题。然而，随着市场经济的不断发展和房地产业竞争的不断加剧，传统的资金运营方式已不能满足企业发展的需要，这就要求房产业进行资金运营的创新。

(二)土地资源的出让方式是影响房地产业资本运营的基础

土地是房地产业的发展基础,国家对土地的宏观调控会直接影响房地产业的发展方向。近几年来,我国不断完善土地使用权出让的相关政策法规,使土地使用权的出让更加科学、公平，例如提高了招标出让土地使用权的比例且明确规定了协议出让最低价的确定标准和国有土地出让的程序,严格控制了出让土地使用权，提高了出让土地使用权的市场化程度和专业化程度，增加了取得土地使用权的难度。

(三)银行加息政策将改变房地产结构

中国人民银行在2004年11月份(近八年来)首次调高了基准利率。并同时于2005年3月份提高了公积金房贷与商业性房贷利率，2010年更是先后几次调息。中央银行加息政策对房地产业产生了重大影响，主要体现在两方面:一是融资成本上升;二是融资规模下降。融资成本上升,将使公司中长期的业绩和利润下降。融资规模下降,一方面直接反映出开发商贷款需求受到制约;另一方面隐含着“从紧”的政策信息,意味着开发商通过信托、股票发行等渠道进行融资也会受到影响。

五、房地产业资本运营模式创新

(一)资产剥离

资产剥离是指将非经营性闲置资产,低效或无效的资产,已经达到预定目的的资产以及不适应公司长远发展方针的那部分资产从公司资产中分离出来。这种做法,从表面现象看是公司规模在收缩,但其实质是收缩后会更大幅度更高效率的进行资本扩张。

(二)融资租赁与经营租赁

这是一种比较新的金融工具,是一种以短时间,低成本并通过特定程序把资金和设备紧密结合起来的资本运作方式。使用融资租赁与经营租赁等资本运作方式,不仅能够减轻房地产运营企业巨额设备采购支出,而且能够降低企业成本。

(三)改制上市

近年来国内主要电信运营企业都通过改制上市实现了融资目的,并取得了非常好的成果。所以,我们可借鉴其经验把它运用在房地产企业的资本运作上。但是,应该注意的是,改制上市一般只能运用于大型企业的资本运作当中。企业改制上市采用股权筹资,常见的有两种方式,即整体上市和分拆上市。整体上市是以企业的所有资产为对象实施股份制改造,实现企业的公开上市;分析上市指仅对企业的部分优良资产实施股份制改造,成立以原有企业为控股股东的股份制公司,实现企业上市。待时机成熟时,视企业的经营发展需要,再将母公司的资产逐步注入上市公司,实现企业的分步上市。

(四)阶段性股权融资模式

阶段性股权融资,即阶段性资金拆借,是以股权的形式向房地产企业注入资金。其运作模式为:投资者以股权投资的方式向房地产公司注入资金,并获得房地产公司部分股权,性质类似优先股。在此过程中投资人将其所持有的股权委托原有的股东管理,与原股东或关联方签署股权回购协议,并随着房地产公哥运营开发项目的进展,企业获得现金流。最后关联方(或原股东1按协议要求从房地产公司处获得相应的资金,回购股权。

参考文献:

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对国民经济的发展起着重要作用的房地产业是国民经济支柱型产业，需要充足的资金来支持其运行和发展，随着国家对房地产业的宏观调控和我国房地产业融资体制的不断变化，房地产企业的资金链面临着日益严竣的挑战。每个房地产企业现在都面临着如何解决资金瓶颈的重大问题。只有有效的解决房地产融资困难的问题，才能促进房地产健康快速的发展。

一、目前我国房地产业融资问题的现状

（一）房地产业融资难度大

目前，我国房地产业普遍存在融资难度大的问题，特别是国家121文件发出后，银行利率提升，房地产企业将面对银行紧缩银根的融资困难，而这更加重了房地产企业的融资压力。121文件的出台不仅使开发资质低的小开发商和项目公司受到影响，就连盲目扩张的大开发商也在一定程度上受到冲击和资金链断裂的威胁。

（二）缺乏完善的房地产金融体系

在我国，多层次的、系统的房地产金融体系目前还没有形成，面临着担保机构、投资机构、专业房地产抵押贷款机构和保障机构缺位严重的现象；房地产金融市场中介服务体系还没能做到独立有效；多元化、系统化的房地产金融产品体系的缺乏等，这些都导致房地产金融面临风险。

（三）可利用的融资渠道单一

目前融资渠道单一，主要是银行贷款。但正是由于这种单一的融资现状，在支持房地产发展的同时，也使得整个银行系统要承担期房贷款带来的问题、承担假按揭贷款的风险、市场和法律等各种风险。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

（一）房地产金融市场不完善

房地产金融市场的完善，对于促进房地产业的发展起着积极的作用。但是目前121文件的出台造成房地产业融资压力加重，虽然房地产信托在迅速发展，但还是不能达到房地产业的融资要求。房地产业在宏观政策的调控和限制下，只有少数房地产公司在证券市场上市融资，缺乏一定量的资金的支持，无法保证资金运行的质量。

（二）房地产自身管理不到位

我国房地产企业绝大部分资金来源于银行的贷款，由于市场竞争加剧，利润空间压缩，造成资金的自我积累能力下降。并且，大多房地产企业没有建立相应的财务监管和风险控制机制，财务利用率低下。加之管理者竞争意识薄弱，对于国外资本大量涌入，没有制定正确的应对措施。这些现象都极易造成房地产业面临金融风险。

（三）缺乏国家法律法规的有效监管

近些年来，房地产业竞争愈演愈烈，面对不断降低的利润空间，房地产业面临的风险也越来越大，加上房屋空置率长期居高不下，造成房地产业的潜在问题在金融风险的威胁下更加容易爆发。对于这些问题，我国有关房地产金融等方面的政策法规还没有完善、形成系统，因此在实施过程中会比较困难，对于有效规范、引导房地产业的环节发展还没能发挥太大作用，也使金融创新面临无法可依的困境。

（四）缺乏专业的资金运作人才

目前，我国房地产业起步较晚，也还没形成较大的规模，特别是在人才培养上还未得到充分的重视。房地产需要大量资金的运作贯穿始终，并且它本身也存在着一定的风险，这就需要有具备财务、法律、营销等方面知识的专业人才来运作这些资金，防范经营风险。但是我国在这方面的人才培养上投入不足，致使这方面的人才还很缺乏。

三、改善房地产融资问题的策略

（一）加强政府政策扶持和法规建设

房地产是一个需要大量资金，并具有高风险的行业，需要政府投入足够的政策扶持，政府可以通过制定有效的政策措施，直接或间接的对其进行调控，如对低收入阶层提高首付抵押担保、提供房地产低息贷款政策等。同时也应完善房地产金融方面的立法，如将《证券法》《保险法》等不利于房地产金融发展的条例加以修改等，有效的规范房地产市场运作，促进房地产金融的健康发展。

（二）完善房地产业的自身管理机制

学习国外先进的管理理念，结合我国目前房地产业的实际情况，完善房地产自身的管理机制。优化自身的组织结构，使其向扁平化结构发展，并建立健全的内部监督机构；实施有效的内部控制机制，完善内部审计，加强对财务的管理，提高财务的利用效率；建立风险预警和风险规避机制；同时，加强对房地产财务信息的披露。

（三）使用多种融资方式

在融资方面，国外有许多先进的方式值得借鉴，我国也应该进一步完善房地产融资市场，建立多种融资渠道，比如：①发展房地产信托投资，通过信托产品的深化开发，达到降低投资风险提高收益的目的；②发行房地产债券，面向社会融资；③与金融保险业合作，推进房地产业与保险业的结合，共同进行房地产开发；④开展租赁融资，在建设前与租户签订长期的合同；⑤实施海外融资。

（四）增加在人才培养上的投入

房地产投资本身是一个专业化很强的领域，它需要有专门的人才，特别是需要有具备财务、法律、营销等方面知识的多技能型人才。企业应当格外注重这方面人才的培养，投入资金对他们进行专业化的培训，同时实施有效的激励机制，这样有利于激发他们的积极性，提高工作效率，减少不必要的风险。

四、结束语

我国的房地产产业在国民经济中的地位越来越重要，有逐步成为我国经济发展新的支柱产业的趋势。由于我国房地产业起步晚，还存在诸多的问题，我国政府应当进一步加强对房地产的政策扶持和完善相应法律法规的建设。同时房地产业也该注重自身的建设，加强内部管理，提高对专业人才培养的力度。

参考文献：

[1]宋振庆.房企融资的危与机[N].中国房地产报,2009-12-13.

[2]李超，张洪.辽宁省房地产市场发展对经济影响的实证分析[J].区域经济，2009,(8).

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一、目前房地产业融资问题现状 

 

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。 

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。 

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。 

 

二、造成房地产业融资问题的主要原因 

 

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。 

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。 

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。 

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。 

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。 

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。 

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。三、加强房地产企业融资管理的主要途径 

 

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。 （1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。 

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[中图分类号]F293.30　[文献标识码]A　[文章编号]1672－2728(2011)03－0053－03

一、衡阳市房地产业发展的基本条件

衡阳市位于湖南省中南部，湘江中游，处于湖南“3+5”城市群的最南端，有南北要冲、两广咽喉之称。全市辖5县2市5区，总面积1.53万平方公里，2008年末总人口731.14万，其中，城镇人口311.25万人，占全市总人口的42.6％，为湖南第二大城市。

2008年衡阳市国内生产总值1000.09亿元，继长沙之后，与岳阳、常德一起跨入了GDP千亿元俱乐部。人均GDPl3670元(约合2000美元)，城镇居民人均可支配收入12420元，城镇居民人均居住面积为29.8m2，城镇居民恩格尔系数42.2％。

2008年10月份，政府提出城市建设3年行动计划和实现“一年一小变，三年一大变”的奋斗目标，即2009－2011年，完成四大基础性工程(东西南北畅通工程、基础设施配套工程、三江六岸美化工程、千家万户民心工程)、三大标志性工程(以商业步行街为主的商贸标志性工程、以湖湘文化为主的文化标志性工程、以生态为主的生态标志性工程)，把衡阳建设成为中国历史文化名城、湖南先进制造业基地、具有鲜明特色湘南重镇、衡阳人民引以为豪的现代宜居城市，这将为衡阳房地产发展起到非常重要的推动作用。

二、衡阳市房地产业发展现状调查

1.开发企业数量逐年增长。外资企业成为市场供给规模的主要新增力量

目前衡阳市共有345家房地产开发企业，其中外资企业39家，内资企业306家。在这些企业中，有资质等级的企业193家，其中一级1家，二级6家，三级178家。这些企业目前在建在售的楼盘共计141个。衡阳作为湖南第二大城市，房地产市场发展空间较大，吸引了不少外地开发商，如浙江耀江集团正在开发的衡阳最大规模楼盘一雁栖湖项目，占地2000多亩，总建筑面积84万m2。

2.土地购置、开发面积呈间歇性增长，土地购置面积远超过完成开发面积

2004－2008年，衡阳市土地购置面积905.2万m2，年均增长95.7％，而完成开发土地面积94.18万m2，土地开发购置比平均只有20％，房地产企业在大量囤积土地的同时，完成开发土地面积不断萎缩，商品房建设用地大量闲置。

3.房地产开发投资逐年增长，占固定资产投资比重偏低

2003年以来，房地产投资规模呈跳跃式增长。特别是2007年，受人民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响，全国房地产市场一片火爆，衡阳市共完成房地产开发投资23.51亿元，同比猛增41.7％。2008年，受全球金融危机的影响，增幅明显下降。2003－2008年，全市房地产投资额占全市固定资产投资额保持在9％－10％，低于全国的17.8％的平均水平(见表1)。

4.房地产供求呈间歇式增长，供大于求的市场关系短期内难以改变

2003－2008年，衡阳房地产市场的发展态势总体上呈上升趋势，但是受内外部环境影响，起伏波动较大，从商品房供应情况来看，除房地产施工面积伴随房地产开发投资逐年增长而增长外，新开工面积、竣工面积均出现同比下降的情况，从需求情况来看，2004－2006年，销售面积年均增速在20％以上，而2007、2008年的增速明显回落(见表2)，这表明，衡阳的房地产市场尚未形成连续平稳快速的增长局面，间歇式增长的特征明显。

5.商品房销售价格涨幅过大，房价收入比合理

从商品房销售均价来看，2003－2009年，年均增幅为15.6％，对于衡阳这样的经济欠发达三线城市来说，涨幅过大(见表3)，原因是受2003年火灾事故影响，商品房销售价格总体大幅下降。2004年房地产市场逐渐回暖，房价开始回升，特别是主城区上涨更快。随后，商品住宅消费“井喷”，商品房销售价格快速增长。

由表4可知，衡阳市城镇居民人均可支配收入增幅与房价涨幅基本同步，房价收入比在国际公认的3：1－6：1合理区间内，衡阳市房地产市场整体价格较为合理。

6.房地产投资自有资金比例不断提高

2004－2009年，衡阳市房地产投资资金来源累计为162.75亿元，其中企业自有资金45.85亿元，占28％；银行贷款34.51亿元，占21％；收取购房定金及预付款32.13亿元。在银行贷款紧缩的形势下，衡阳房地产开发的门槛不断提高，入市的实力企业越来越多，衡阳房地产开发企业整体实力不断得到增强，2005－2007年，企业自有资金在3年中以年平均95.8％的幅度递增，尤其是2007年，开发企业的自有资金较之上年增加了142.7％。2008年较之2007年同期增加了52.77％。

7.住房保障工作有序推进，社会反响较好

一是成立了专门机构。衡阳市成立了住房保障工作领导小组，出台了一系列政策性文件，基本健全了衡阳市住房保障管理制度、建立了低收入家庭住房档案和住房保障管理信息系统，并把住房保障工作纳入十项重点工作和市直单位目标管理考核范围，为住房保障工作提供了机制、体制保障。二是工作有序开展。2008年，衡阳市共开工建设经济适用住房13.7万m2，竣工10.6万m2，超出省定任务33％；对277户低收入家庭每户发放经济适用房购房补贴3万元；新建、改建和筹集实物配租廉租住房4.3万m2、887套；筹集廉租住房保障资金1.63亿元。2009年，全市累计到位廉租住房保障资金5.46亿元，其中市区新建廉租住房项目12个，面积35.6万m2，8050套，新增保障户数2431户，经济适用房建设全年施工面积10.3万m2，已全部竣工。三是保障范围扩大，保障水平提高。从2008年开始，衡阳市发放范围由人均住房面积8m2以下的低收入家庭扩大到人均住房面积10m2以下的低收入家庭，发放资金1300元／户，比2007年提高900元／户。经济适用住房竣工面积及新建、改建和筹集实物配租廉租住房面积比2007年均有大幅提高。

[参考文献]

[1]衡阳市统计局，2005－2008年衡阳市国民经济和社会发展统计公报[EB／OL]，中国衡阳党政门户网，2009－03－13

[2]唐新钧，衡阳市房地产业市场若干问题的调查报告[D]，国防科技大学学位论文，2004

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近年来，我国房地产市场持续高速发展，改革开放以后，进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展创造了良好的条件。房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量，并且在未来几年里，房地产将仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地产快速发展的今天，同样也暴露了不少问题，如房价收入偏高，投资性购房比例偏大，供求结构的矛盾等，因此，有必要树立新的房地产开发理念，及时采取相关的对应政策，实现我国房地产业的健康有序发展。

一、我国当前房地产市场发展现状

中

国经济的多年持续，稳定增长，使中国的综合国力得到很大增强。房地产市场也在经济的快速发展过程中得到迅猛发展。

（一）投资继续保持较快发展

2006年，全国完成房地产开发投资19382亿元，同比增长21.8%增幅比去年同期高出0.9个百分点，今年一季度，房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅同比加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。2006年，东，中西部地区得房地产开发累计完成投资额分别高达12383.49亿元，3524.21亿元和3474.76亿元，同比增长17.4%，30.8%和30.3%。中部地区投资增长最快，增幅分别高于东部地区13.6个百分点。东，中，西部房地产开发投资比重分别为64%，17.8%和18.2%。今年一季度，东，中，西部地区同比增长24.3%，36.3%和29.3%。中部地区投资增速依然高于东部西部地区。

从各地区的房地产投资增长情况看，2006年，全国31个省（区，市）中有16省（区，市）的房地产开发增长速度超过平均水平，增长居前的地区是内蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，广西等省份，同比增长幅度在30%以上。其中，内蒙古增速最为强劲，累计房地产开发投资增长超过一倍。上海和浙江投资增长5.6%和8.9%。

由此可见，房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量，房地产投资占城镇固定资产投资比重高达21%左右。

（二）土地开发面积增速持续大幅增长

我国房地产土地开发经历了连续两年的低速负增长后，2006年以来，房地产土地开发面积开始大幅度反弹。2006年，全国房地产开发企业完成土地开发面积26606万平方米，同比增长17.3%，比去年同期上升40.3个百分点。今年1-4月份，全国房地产开发企业土地开发面积7615万平方米，同比增长4.6%。[4]这一增长速度再现了2003年的高增长水平。国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购置土地而又不开发，一年以内要加收占用费，如两年仍未开发，予以没收。政策压力使得开发商加快土地开发速度，而开发企业本年土地购置面积继续减少。2006年，本年土地购置面积36791万平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2个百分点。

（三）国内贷款成为房地产投资强有力的支撑

2006年，全国房地产开发企业累计到位资金22764.27亿元，同比增长29.8%。今年一季度房地产开发到位资金7125.49亿元，同比增长26.3%，为完成投资的两倍。作为房地产开发最重要的两个资金来源，银行贷款和定金预收款两项所占比重超过50%，自2005年以来，两者走势发生了截然相反的变化，国内贷款成为房地产投资增长的主要推动力，而定金及预收款的作用明显减弱。

与定金及预收款下降形成鲜明对比的是，国内贷款在经历了2004年的增速回落期后，于2005年6月开始逐步回升。今年以来，国内贷款增速更是呈现大幅度反弹之势，国内贷款猛增44.9%，远远超过去年同期水平，强有力的国内贷款支撑了房地产投资，与此同时，银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重由去年同期的18.2%提高至20.3%。这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用，而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。在广大居民购房信息不足，房地产开发商投资意愿下降的局面下，国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款，不得不继续批贷，以支持开发项目的顺利完工和正常销售。同时，房地产开发企业努力拓宽融资渠道，利用外资步伐加快。2007年，资金来源中外资增速仅次于国内贷款，利用外资总额102.63亿元。

（四）供销总量基本平衡

商品房和商品住宅施工面积和新开工面积增幅有所回落，但竣工面积和销售面积增幅有所上升。全国商品房施工面积17.62亿平方米，同比增长18.4%，商品住宅施工面积3.77亿平方米，同比增长19.2%，商品住宅竣工面积2.51亿平方米，同比增长8.9%，增幅比去年同期下降9.5个百分点，商品房竣工面积3.05亿平方米，同比增长8.8%，增幅比去年同期下降9.8个百分点，商品房销售面积4.6亿平方米，同比增长12%，商品房空置面积12355万平方米，同比增长7.9%。其中，商品住宅空置面积6723万平方米，东，中部分地区空置商品住宅同比呈负增长，40个重点城市中，有10个城市商品房销售面积大于同期竣工面积或基本持平。

（五）房地产价格持续上升

2006年全国商品房平均价格（同期商品房销售额除以销售面积，未考虑地段，结构等因素）同比增长5.2%。其中，新建商品住宅销售价格同比上涨6.8%。今年一季度新建商品住宅销售价格涨幅在6.0上下波动。全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%，比上季度高出0.3个百分点。涨幅较大的城市有：北海15.1%，深圳10.3%，北京9.8%，广州9.0%，福州8.8%和泸州8.8%等。东，中部地区商品房平均价格增幅凭险高于全国平均水平，西部地区商品房平均价格略有增长。有22个省商品房平均价格不同程度上升，40个重点城市中有32个城市商品住宅平均价格不同程度上升。商品房价格上涨的主要原因：土地价格上涨；建筑材料价格上涨；新建住宅品质（建筑材料品质，户型及配套设施，小区环境的优化等）提升导致房价的上涨；房地产市场供求结构变动，中低位价格商品住宅供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬和房地产市场结构性矛盾。这种结构失衡的原因：首先是政府对经济适用房投资的减少。其次是市场内在决定力量，在较高收入这的需求未满足之前，市场供给的重点不太可能档次较低，盈利较差的低价商品房。再次是随着城镇居民收入水平的提高，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加，提升了平均价格；投资和投机性购房拉动；国家对房地产开发的“地根”，“银根”缩紧，特别是对“地根”的减缩，影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意思炒作，进一步强化了消费的心里预期，引以更多人跟风；房地产市场中存在定型的垄断，房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强，造成局部地区房地产价格非正常上涨。另外，较高的利润是产业吸引外资本向其流动的基本条件之一，更始新的产业兴起和发展的基础，房地产业在我国起步晚，属于新兴产业。

（六）商品房需求依然旺盛

尽管2003年以来，各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情依然不减，销售量持续大幅度增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑是需求持续增长的动力。首先是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。1998年以来城镇人均收入年均增长率8.95%，住宅价格平均增长率未3.82%。随着收入的增长，生活水平的不段提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房，旧居换新居等。其次是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求，旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑，而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。

二、现阶段我国房地产业发展中存在的问题

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我国在2011年加大了对房地产市场的调控力度，消费者也开始逐步的减慢脚步，开发商对房地产的投资热情也势必会降低。随着近年来，我国政府开始大力调控房价、逐步开始加强土地控制、调整住房供求关系、银行提高信贷，降低信贷规模等。随着这一系列的政策的出台，不仅会使房地产的投资速度减缓同时也会使地方政府过度的投资热情受到一定程度的冷却。与此同时，随着一系列的宏观政策的相继出台，中央银行也出台了一些调控房地产市场的措施，如提高存款准备金、上调利率、控制贷款等。中央银行和政府出台的这些政策是历年来调控房价力度最大的一次，这就使得房地产贷款与消费贷款增速的放缓，所以，现在有越来越多的购房者开始观望。但从目前来看全国的房价并没有出现大面积的降价趋势。不过，从整体上看，只要国家针对房地产市场的宏观调控政策能够真正的落实到位，地方政府能够认真贯彻中央政策，那么在未来几年内，我国房地产开发投资的增速将略有减。

虽然我国开始逐步加大力度对房地产市场的调控，但市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来，我国政府针对房地产市场的现状采取了一系列的宏观调控政策，在这些调控政策中影响市场需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制拆迁规模等。但是，由于中国经济的快速发展，致使越来越多的人开始对人民币的升值空间抱有更大的期待，这也不断的刺激“热钱”涌入国内，并且这其中的大部分资金流入了非常热的房地产市场，那么在未来的几年，我国投资者对房地产的投资性需求仍将有所提高。

虽然我国政府加大了对房地产市场的调控力度，但房价将仍保持上升的总体趋势，有以下原因。

一、我国房地产市场供求不平衡的矛盾

特别是现在有越来越来多的人开始感兴趣，开始逐步的加入房地产这个大舞台，也有越来越多的人希望拥有不止一套住房，这始对房地产必然反映在房价的持续增长上；另外，我国的二手市场现在还不发达，这就使住房供应严重依赖新建商品住宅市场。但需求方面，虽然需求者会因为目前房贷门槛的提高而有所犹豫，但观望并不代表停止购买，这种购房需求仍然存在。虽然近几年，政府为促进房地产市场健康发展，国家也出台了一系列的相应的调控政策，开发商对房地产的热情得到初步遏制，购房者过热的购房需求也有所降温，购房者对于房地产也在持观望态度。但从投资总量上看，房地产市场的建设需求仍是建筑行业企业应重点关注的细分行业市场之一。因此，尽管房地产市场可能面临重新洗牌的局面，但从长远来看，房地产业仍将处于稳定发展的黄金时期。 而且近年来，我国致力于加快城市化水平的提高。随着城市化水平的快速提高，我国新增城镇人口愈来愈多，这也在一方面间接地增加了人口对住房需求的急剧增大。

二、近年来，我国经济在飞速增长的同时，物价也在不断攀升

特别是近年来建筑材料、土地价格、农民工工资等都在大幅度的增长，这就加大了商品房的成本。在商品房质量不断提高的同时，房地产开发的成本也在逐步的攀升，这也成为了直接推动房价上涨的原因之一。

三、仍有很多人为了利益而重新开始炒房

越来越多的人会重新加入炒房大军中。而且有一部分人为了利益而在房地产市场中供给大于需求时囤积楼盘，在房地产市场再次景气时再拿出来抛售。有许多房地产开发商也是这样做的，以便获得更多的利益。今年北京住宅交易量下降，价格飙升呈现“有价无市”状况，出现这种局面，除了因为有越来越多的人持观望态度，还有一个重要的原因就是开发商采取各种隐蔽手段违规销售、囤地捂房，有意拉长开发周期，人为的减低房子的供应量，进而使房地产进一步增长。

为了房价能够真正的达到一个普通老百姓能够接受的水平。我国应该加大对普通住房的供应量，减少高档住房的开发。我国近年来也确实是这样做的，今年来我国中低价位的普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少，这便间接地造福于老百姓。现在政府为了能够合理的引导住房建设与消费，政府决定在规划审批、信贷、税收等方面加大对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策。这也充分的体现了政府以人为本的思想，那么我相信在未来几年内，随着我国各地的房地产市场宏观调控细则的相继出台，适合普通老百姓的中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

从现在的房地产市场来看，我国东部地区仍将是开发商投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。在全国房地产开发投资的比例中东部地区的比例将继续下降，中、西部地区在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

我国房地产市场管理还不够完善，房价还是处在一个比较高的状态，住房存在供应结构性矛盾和持有体制性矛盾等都阻碍了社会的构建于发展。我国应继续加大调控力度，促进社会和谐和缩小贫富差距，最终实现全面共同富裕。

参考文献

[1] 刘江涛.就住房二级市场若干问题采访建设部谢家瑾司长[J].中国房地产金融，2001(7）.

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发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。2001年在全球经济下滑时，我国经济实现7.3%的增长率，其中投资贡献率高达3.6%(刘树成等，2002)。随着产业结构的调整，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%，逐步上升至2001年的17%(表1)，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从总量分析，全国房地产投资增长率与固定资产增长充基本同步，近几年略高于固定资产投资增长率，例如，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地产开发投资增长率分别为-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象。

房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为主导的三大经济带，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑？

销售率空置率，地域分化明显

近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是88.4%和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平。

但是，在销售率回升的同时，空置率也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000万平方米，占当年房屋竣工面积的13.4%，高于国际警戒线10%。对于空置率的确值得我们细思量。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会增加银行的坏帐，并影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少？以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大。独户住宅不存在均好问题，而多层、高层住宅因楼层、朝向，是否靠房山等，就很难实现均好，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得进一步商榷。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。第四，减免税动机。中国房地产市场的一大特点是卖“期房”，许多开发商以此来解决自有资金和银行借贷资金不足的问题，而房屋产权过户多要等待有减免税费机会的“房展会”之后办理，这也会导致一定时间内空置率的上升。

鉴于上述分析，我们认为：全国商品房屋的销售率在稳步上升，总体形势乐观。但是，对连续几年销售率低于全国的平均水平、且施工面积和新开工面积较大的城市和地区应给予关注。仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担心。同期，北京的销售率为49%，45%，70%和71%，也低于全国的平均水平，但呈现出走高的态势。而上海的销售率为73%，90%。85%和100%(图5，图6和图7)。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋，但是，目前上海仍有779万平方米的空置商品房屋，其中，空置商品住宅为452万平方米。

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房地产业属于第三产业，是我国的新兴支柱产业，具有先导性、基础性、带动性和风险性的特点。发展房地产业可以拉动内需，在国民经济大发展中有重要的作用。房地产业也是把双刃剑，在当今新经济的大环境下，我国的房地产业也面临着严峻的挑战和更加激烈的竞争，本文分析研究了我国房地产业发展的现状和不足之处，发现针对性地提出应对策略是首要任务。房地产业是一个竞争激烈的的行业，资源占用多，资金投入大，引发了住房这一较为敏感的社会问题。

一、我国房地产业的发展现状

（一）我国房地产业的发展阶段

我国的房地产业最早产生于19世纪末20世纪初。已经经历了起步阶段、调整阶段、发展阶段，最近几年中国房地产业进入了第四个阶段调控阶段，由于住宅产品价格的居高不下，引起了一系列的社会问题，国家从2003年房地产行业正式市场化开始出台很多针对性的政策，对房地产业进行有步骤的宏观调控。

近几年，我国的房地产投资额加大，房地产开发企业购置土地面积上下波动增长，房地产的开发投资在固定资产投资中所占的比例升高；房屋销售价格持续攀高，房价上涨幅度明显高于居民消费价格和住房租赁价格的幅度；中低价位、中小户型住宅比例偏低；投资性购房需求增长较快；全国土地交易价格稳步增长；待开发的土地面积普遍增大。房地产和建筑业每年的增加值大约占GDP的9%。居民的生活水平不断提高和城镇人口的快速增长，使住房的需求量攀升。住房消费将会成为居民的持续消费热点。

（二）我国房地产业的不足之处

房地产业属于资源密集型行业，需要走资源消耗低、环境污染少可持续发展的道路。而我国的房地产企业数量很多，规模较小，企业分散开发能力不足，营销中不能充分利用有限的资源创出最大的效益；房地产企业管理不太注重品牌效应，管理者综合素质相对较差，管理水平达不到要求，行业信用总体偏低；房地产企业的资金投入有限，造成经营风险加大。

二、新时期房地产业存在的问题

我国的房地产业在2009年急剧升温，在国家经济刺激政策、宽松的货币政策和通货膨胀预期等多种有利因素的推动下，出现了投资加快、资金来源充足等新情况，房地产业的发展好于预期。但不可忽视的风险也同时存在。居安思危笔者经过深入剖析认为我国房地产的发展还面临以下两大风险。

（一）政策的不确定性

国家的宏观政策会直接影响到房地产业的发展。我国的市场经济的内外环境的变化促使国家的宏观政策的调整。

1、财政政策不确定性。房地产交易的税收政策从1997年至今，经历过很多次的变化。

2、货币政策不确定性。货币政策的不确定性主要来源于利率的变动、央行公开市场操作和法定存款准备金率变动的不确定。

3、产业政策不确定性。由于房地产业是高耗能行业和资金密集型行业，所以我国在进行经济产业结构调整的时候不会把房地产业作为支柱产业，这样很难得到国家和政府的政策的大力扶持，给房地产业的发展带来困难。

（二）市场需求不足

房地产业发展和市场需求是紧密相连的，我国房地产市场需求不足是房地产业的长期潜在的风险。

1、城市化难以带来大量预期的新增需求。主要原因一是城市化带来了城市人口的增长，但是城市面积也在不断扩大，原来近郊的农村住宅也变成了城市住宅，房屋的存量就增加了。二是我国人口的工作空间和居住空间的一致性决定了城市新增的人口总量是有限的。三城市中低收入人口居多，消费住房的能力不足。

2、旧城改造难以创造持续的房屋需求。如今很多城市都已旧貌换新颜，旧城改造空间也越来越小，对房地产的需求不能持续。

3、住房价格哄抬使普通居民望而却步，造成消费需求抑制。

三、新时期房地产业发展的对策

房地产业关联的产业很多，而且是我国的基础产业和新支柱产业，它的健康发展关系到我国国民经济的发展、社会大局的稳定和广大人民群众的安居乐业。针对房地产业面临的以上风险，笔者在以下几个方面提出了新时期房地产业的发展对策。

（一） 全面理解贯彻国家的宏观调控政策，保持房地产业政策的相对稳定性。房地产市场与宏观经济和政策环境有密切关联。保持房地产业政策的相对稳定性，是保证房地产业健康发展的重要因素。有些地方政府在房地产业发展中的不规范行为是造成房地产政策不稳的重要原因。国家采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策调控房地产业的同时还要防范新的经济泡沫产生。

（二）加强风险识别管控，持续有效保证市场需求。总结过去的经验教训，分析房地产业企业的发展规律，顺应形势变化，提升应对市场危机的能力。虽然目前房地产业有所回升，但一些房地产企业资金还不足还不能满足大规模的投资性需求。社会要想保持房地产业的全面复苏，提高消费者的购买力和要降低住房的价格是根本任务。要提高消费者的购买能力一方面要调节人民的收入分配结构，提高劳动报酬在GDP中的比重。另一方面加大政府公共财政补贴力度，完善和健全社会保障体系。降低住房价格就要降低房地产业的垄断程度，降低成本，加强资金的管控。通过信息系统建立有效的多模式跨行业的资金监控体系。

（三）房地产企业的自我提升。由于近几年房价的暴涨、房子质量差、夸大房屋宣传等现象社会对房地产商的负面评价越来越多，房地产企业需要培养高素质的专业管理人才组建骨干管理队伍，重视基础管理提高管理水平，打造诚信品牌文化，做好创新营销优质服务，并积极参与社会公益事业，承担更多的社会责任，重塑房地产业的新形象。

（四）房地产企业要强化前期市场调研能力，提高自身对市场的判断力和决策力。成立专门的调研组对市场进行全面准确的调查，制定出合理谨慎的调查报告，打有准备的仗，抢先赢得市场先机。

（五）鼓励中小房地产企业找准自己的定位，进行合理调整和并购，强强联合，完善中小企业的产业结构调整，提升房地产行业的整体竞争力和实现资源的效益最大化。

（六）调整房地产业的结构，增加产品的科学技术含量，提升核心竞争力。在节约资源绿化环境的基础上，提高产品的质量，提升房地产的品牌核心力。重视品牌效应凝聚的文化和理念，是房地产市场企业竞争力的综合体现。

（七） 提升资源整合力，完善房地产产业链。房地产业直接或间接地影响很多相关产业的发展，有相互依存的关系。例如2008年的北京奥运会的成功举办，就是我过房地产业、建筑行业和体育产业的完美联合，对我国经济文化发展有重大推动作用。

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宏观调控政策

政策建议 

这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之宽，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。 

首先，要弄清楚的是目前我国的房地产市场有没有泡沫？有无泡沫可以用房价与实际购买力的背离程度来做分析。我们知道，日本曾经出现过一次严重的房地产泡沫。20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，对于资金流入房地产市场不设防甚至鼓励，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，美圆贬值，大量国际资本疯狂进入日本的房地产业，进一步刺激了房价的上涨。到1989年，日本的地价市值总额已相当于美国地价总额的4倍。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅。1991年后，国际资本获利后撤离，日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃。尽管日本经济实力强大，也经不起这次泡沫破灭的沉重打击，日本经济从此一蹶不振，在此后长达15年的时间里饱受萧条之苦。前车之鉴,后事之师。对比我国现在的情况：我国这几年的金融状况与日本当时的情况很有几分相似。由于房地产的开发贷款与房产的消费贷款是中国银行业的优质贷款业务。中国的银行基本上都是敞开口子发放贷款。结果是房价飞涨，购买能力不见衰弱。我国自从加入wto后，出口贸易与外汇储备大幅上涨。按一般经济规律，人民币升值势在必行。但我国政府综合考虑各方面的因素，不愿在外国的压力下调整人民币汇率（希望出其不意地实施调整）。这就导致了海外热钱、一般投资者和机构投资者拿中国特别是北京、上海这些大都市的房地产作为投资平台。希冀获得价差、汇差。国际投机者的加入进一步刺激了泡沫的高涨。试想，如果人民币汇率下降，海外投资者获利撤离。我国房地产业和金融业将遭受多大的创伤？我们的经济实力比不上日本，承受打击的能力可能更弱。所以，为了稳定我国经济，我们必须加大对房地产业的宏观调控。 

2004年，摩根士丹利首席经济学家史蒂芬罗奇指出，目前全世界三分之二的国家和地区或已经产生房地产泡沫或正面临产生房地产泡沫的危险。房地产市场出现泡沫的地区包括：中国、澳洲、英国、韩国等。面对我国凶猛上涨的房价，我们仅仅从开发商的资金来源这个角度分析一下就可知道我国房地产业存在多大的风险。 

第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。中国人民银行数据显示，2005年底中国房地产贷款达到3.07万亿元。由于投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力小，他们有足够的耐心哄抬房价牟取暴利。不仅开发商的资金严重依靠金融机构，个人住房按揭贷款同样严重依赖银行。调查显示，在买房的人当中，选择按揭贷款的占总人群的比例为91.1%。这就意味着，一旦房地产市场出现意外，中国的金融业将遭受巨大损失。 

第二，垫资建设。在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。 

第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 

第四，社保等专项资金。社保基金大案败露后，我们了解到，资金不足的开发商们，不仅从银行贷款，竟然也打社保基金等专项资金的主意。一旦房地产泡沫破灭，不仅中国金融业和与房地产密切相关的产业遭到重创，也将给整个中国经济和公众的信心带来沉重地打击。 

中国政府对此给予了高度重视。近几年来，为了抑制房价上涨，中央政府对此产业出台的国字号文件可谓不少。2003年8月12日，国务院颁布关于《促进房地产持续健康发展的通知》（共六条二十项内容），明确国家宏观调控政策的总方针，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一；2005年3月26日，国务院办公厅颁布《关于切实稳定住房价格的通知》（共八条）。2006年5月17日，国务院常务会议根据当前房地产市场存在的问题提出了六条原则性的针对性措施；5月29日，国务院九部委联合颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。这些政策出台后，人们普遍寄予厚望，期望房价会降下来。可是，房价却出人意料地一个劲儿地往上涨。为什么会出现这种情况呢？ 

首先，我们分析一下这些宏观调控政策：其中的转变土地转让方式（所有经营性土地供给一律以拍卖、挂牌、竞价的方式出让）；提高开发商自有资金的比例；提高银行贷款利率；控制土地供给，强化对农地的保护等政策。这些房地产供给政策的目的是规范土地供给行为，杜绝腐败现象，防止房地产开发过度以及由此形成的房地产泡沫，降低银行贷款风险，但其实施的实际效果却在客观上紧缩了住房的供给，加剧了住房市场上供不应求的局面。土地供给成本的增加和对土地供给的限制客观上导致了住房供给的紧张和中低档住房的供给不足，在需求不变的情况下，当然住房价格就会只涨不跌了。政策中说了要调整住房供给结构，现在要求各地70％的土地用来建造经济适用房，70％的面积要在90平方米以下的小房型。但由于缺乏配套的政策措施或执行时缺乏力度，因而住房供应结构并没有得到根本性改善，能满足大众消费者需求的中低档住房供应仍严重不足。 

另外一些政策：主要是提高住房贷款利率；取消一些购置住房的优惠政策；提高首付比例等等。这些政策着意于控制对住房的过度需求，特别是减少投机性需求，在实施中也确实取得了一定的效果。但现阶段，人们对住房的需求量还是非常大的，这有以下几个方面的原因：一是住房对于大多数人来讲，它是生活必需品，因此住房的需求弹性比较，购房成本和价格的上升并不能促使对住房需求的大幅下降；二是我国正处于城市化和工业化加速发展的进程中，经济的持续高速增长，每年有大量的人口涌向城市，就产生了对住房的巨大需求，而人们收入水平也在持续提高，使得这种对住房的巨大需要能转化为对住房的巨大需求；三是我国民众对住房的心理预期，认为房产价格只会升不会降。晚买不如早买。这更促进了房价的提高。促使了泡沫的增加。 

最后，在对这些政策分析的基础上，提出一点政策建议：国家应该给出财政补贴，大量建造经济适应房、廉租房，完善住房保障体系，以满足广大中低收入阶层的住房需要。并且，同时要实行实名制，规定一户只允许买一套，在其中，最最重要的是加强政府执行力和配套严密的监管机制。 

在一些大城市，对住房的投机性需求还非常大，包括国际投资，对于这一部分需求，我们必须采取措施给予抑制。可采取的措施有：凡购买高档住房或第二套以上的住房，提高首付比例；提高房贷款利率；两年内二手房交易不享受税收优惠，并课以较高税率的营业税。这些措施可以控制这些城市产生房地产泡沫。 

参考文献： 

1董藩：

《房地产宏观调控必须变脸》　《中国房地产报》　2006年4月26日