房地产业现状例1

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

房地产业现状例2

一、前言

伴随着经济的飞速发展，房地产业在经济发展中的地位越来越重要。作为一个资本密集型的行业，金融业支撑着房地产业的发展，为房地产企业提供巨大的资金支持。然而，现阶段的房地产业存在着许多急需解决的问题，融资难就是一个重要的方面。对融资渠道进行拓宽，以解决融资的压力，成为各房地产企业最关心和首先要解决的问题。

二、房地产企业融资现状分析

（一）对银行贷款的依赖性逐年提高

随着人们生活水平的提高，人们对住房的需求量越来越大，相应的，对银行贷款的需求也在逐渐增加。企业进行房地产开发的资金主要来源于银行贷款，也就是说，银行提供资金，支撑房地产业的发展。然而，近几年来，随着房地产企业的逐渐增多，各企业的竞争日益激烈，通过银行贷款获得房地产开发的资金支持变得越来越困难，使得企业的融资渠道越来越窄。

（二）债券发行量减少，融资欠发达

由于国家对企业发债存在严格的控制，以及债券市场的高风险性，很多房地产企业都选择远离债券市场，严重影响了债券市场的规模，使债券的发行量越来越小。许多企业渴望发行本公司的债券，然而，严格的债券发行制度将众多中小企业关在门外，加上债券市场本身存在着诸多不足，使得多数企业选择远离该种融资方式。

（三）股权融资很难成功上市

融资是企业获得资金支持、解决财政问题的重要渠道，是房地产企业走向成功的必经之路。然而，由于国家对上市的严格监管，多数企业存在着达不到上市要求的问题。房地产是一个特殊的行业，企业一般存在着高负债率，因此，为了整个金融市场的安全，国家加大了对房地产企业上市的控制，使得众多企业在短时间内无法成功上市。

三、对造成房地产企业融资现状原因的分析

（一）国家宏观调控的影响

房地产企业的兴衰离不开国家的宏观调控，整个市场经济也不能离开国家的调控独立运行。受金融危机的影响，房地产行业曾经陷入短暂的危机状态，为促进房地产的发展，国家出台了多种政策，不断刺激国内的需求，使房地产行业在危机中重生，并在之后的几年中迅猛发展。可见，国家的宏观调控对房地产业的发展起着至关重要的作用。然而，近几年来，我国持续出现房地产泡沫，许多专家预言这种泡沫可能会引发又一次的、破坏性更强的金融危机。为避免金融危机的再一次发生，国家出台了众多调控政策，对房价的持续上涨进行控制，加大了房地产企业的融资难度。

（二）房地产融资渠道窄，各种融资方式都有一定的局限性

房地产企业融资的主要渠道是银行贷款，据统计，房地产企业的资金中银行资金所占比例为60%以上，此外，房地产开发的资金、收取的购房者的定金和预付款50%以上都来自于银行贷款，由此可见，房地产企业对银行具有很强的依赖性。银行贷款只是外部融资的一个方面，还包括股权投资、房地产信托等等，这些外部融资方式都存在着一定的局限性。内部融资也是企业进行融资的一种方式，这是一种扩大再生产的方式，成本低，风险小。然而，这种融资方式只能作为企业资金紧张时的一种融资方式。

（三）金融体系不健全，产品缺乏创新

我国房地产企业的融资对金融的依赖性很大，然而，我国的金融市场普遍存在着体系不健全，发展不完善等问题，影响了企业融资渠道的多元化发展，加上银行贷款的种类较少，缺乏创新，这些都严重制约了融资渠道的发展。由于房地产本身是资本密集型的行业，受其密集程度的影响，企业出现了多种问题，如资金不足、负债率过高等等。此外，银行贷款是房地产企业进行融资的主要渠道，然而银行贷款的品种过于单一，缺乏创新，满足不了房地产行业的需求。一直以来，我国在银行贷款的品种上缺乏创新性，只满足于少数几种产品的维持，严重制约了房地产的融资发展。再加上现有融资渠道本身就很窄，其它融资方式无法被运用，也影响了房地产企业的融资。可见，要想改变这种状态，需要加强对金融体系改革和金融产品创新的重视。

（四）房地产企业的不断扩张

随着中国经济的飞速发展，房地产市场出现了越来越多的中小型企业，这些企业的整体素质比较低，运行机制不完善，还普遍存在着信用度低、高风险等问题，这些问题的出现，使得中小型企业在融资的进程中步履维艰，严重制约了这些企业的发展壮大，甚至改变了整个房地产行业的融资现状。

四、解决房地产企业融资难的对策

（一）构建房地产融资多元化的模式

构建房地产融资多元化的模式是拓宽融资渠道的有效途径，房地产开发在融资过程中遇到了许多问题，要想解决这些问题，就要改变融资依赖于银行贷款的现状。我国曾在十六届三中全会中提出了金融行业的四大支柱，这位房地产融资多元化模式的构建奠定了政策基础。房地产企业应该抓住这个机会，努力实现融资方式上的创新，拓宽融资渠道，彻底改变传统的依赖于银行贷款的融资方式，为企业创造有力的资金上的支持，具体可以从引入资本、增加债券发行量、信托等多个方面入手。

（二）完善信用评级体系，提高自身竞争力

房地产融资多元化的实现离不开企业、金融和政府三方的共同努力，尤其离不开企业自身素质和竞争力的提升。一方面，企业首先要做的就是完善自身的信用评价体系，不仅可以有效地促进房地产行业的稳步发展，还可以维持金融市场的稳定性。要想完善信用评价体系，企业首要任务是转变对该体系的态度，不能只将其视为审批过程的必走程序，更要将其视作企业的真正需求，在此基础上，企业要进一步对信用评级的一些行为进行严格的规范，实现其公正合理性。企业还可以通过发行债券、引入国外机构、借鉴国外的信用评级程序等方式完善自身的评级体系，不仅可以提高企业信用评级机构的专业能力，还可以将评级机构推向市场，进一步增强评级体系的公正性。另一方面，企业要努力提高自身的竞争力，扩大规模，提高专业化水平，并努力创造企业自身的品牌，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。

（三）加强政府对房地产业的宏观调控

房地产业的兴衰离不开政府的宏观调控，政府的首要任务是为房地产企业的融资创造有效的制度环境，健全和完善相应的法律、法规和支持体系。房地产是一个高风险的行业，要想使其稳步发展，必须健全相应的制度和体系，为房地产业创造一个规范的融资环境，降低其金融风险，促进房地产企业的稳定发展。此外，政府还要进一步加强对信用中介机构的监管，充分发挥中介机构的公正性，避免房地产企业为筹集资金与信用机构联合骗取银行贷款。同时，还要加强对企业违规行为的惩罚力度，建立信用档案，一旦发现中介机构出现违规操作，政府就要采取相应的处罚措施。这种保持中介机构相对独立性的方法不仅可以加强政府对机构的监管，还可以大大地促进整个市场紧急的稳步、健康发展。

五、结束语

综上所述，要想彻底改变房地产企业的融资现状，解决融资中的多种问题，离不开政府、企业和金融的共同努力。政府要加强对企业的宏观调控，加大对信用中介机构的监管；企业要努力完善信用评价体系，提高自身的竞争力，拓宽融资渠道，努力实现融资方式的多元化；金融业要不断进行银行贷款品种的创新，为房地产企业融资方式多元化的实现提供有力的支持。

参考文献：

[1]赵俪.我国房地产企业融资现状及对策[J].现代营销（学苑版），2012，（06）：161-162

房地产业现状例3

Abstract: at present, the real estate industry more and more competition, and the market is always superior bad discard competition law, and estate take up more resources, investment funds is bigger, and also related to housing and other sensitive social problem. Therefore, the author of the real estate industry through the analysis of the current situation and problems, in view of the real estate industry development put forward some personal advice.

Keywords: real estate industry; present situation; Development Suggestions

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

一、 我国房地产行业现状

（一） 我国房地产行业发展回顾

自从1979年我国逐步开始了经济体制改革之后，我国的房地产行业逐渐步入发展阶段，按照发展的速度和效果来讲，我国房地产市场的发展可以分为三个阶段：第一阶段是在1979年~1991年，我国房地产在这一阶段呈现出复苏状态，并开始了初步成长，我国城镇住房制度进行了初步改革，且国务院也在这一阶段中，了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等。第二阶段是在1992~1997年之间，我国的房地产市场已经初步形成，且开始了全面的发展。第三阶段是从1998年到现在，我国房地产市场进入了全新的发展时期，在我国政府的大力引导和鼓励之下，我国房地产市场逐渐转暖，且经过了一段时间的调整之后，我国房地产正在用较快的速度进行着发展，逐渐成为我国发展最快的行业之一，且房地产市场的规划化程度也有了较大程度的提高。

（二） 我国房地产行业发展现状

在国家鼓励政策的引导之下，我国房地产行业已经连续多年保持着高于GDP增长的状态，为我国整体经济增长做出了巨大贡献。目前，我国房地产行业的发展现状主要呈现出一下特点：1.需求刺激投资，根据世界银行出示的研究报告结果可知，住宅需求和人均GDP之间有着密切的联系，2008年时，我国人均GDP为1633美元，当“十一五”战略目标完成之后，我国的GDP能够对达到2000美元，世界银行提供的住宅建设增长峰值也为2000美元，由此可见，需求将会继续刺激投资增长，我国住房总体需求还会保持增长态势；2.房地产与金融业结合，目前，我国房地产的开发资金多数都来自银行贷款、自筹资金、销售定金以及预收款项等，自1996年至今，我国中央银行共进行了七次降息，并扩大了对房地产企业和个人住房的贷款规模，在2008年时，我国商品住宅已经达到了房地产总量的86%，由此可见，金融和房地产行业的紧密结合是不容置疑的事实；3.房地产供给，我国房地产行业正在不断发展，开放商的队伍也在不断壮大，最初在1986年时，我国房地产开发商仅有3000左右，而在2002年是我国的房地产开发商已经达到了30000多，而近几年来，我国房地产行业进入到了全面调整阶段，开发商的数量也逐渐稳定下来。

二、 新经济背景下我国的房地产行业

我国房地产行业在2009年出现了迅速升温，并在经济增侧和货币政策等的多种因素推动下，出现了一些新问题和新情况，如投资加快、资金来源充足等，但是面对这样欣欣向荣的景象，我们不能忽视了行业的风险，个人认为，目前新经济背景下的我国房地产行业面临着两种重大风险。

（一） 政策风险

目前，我国宏观政策还尚不明确，而宏观政策能够直接对我国房地产行业的发展造成影响，因此，政策风险是不容忽视的。首先，我国房地产交易税收政策自1997年到现在，经历过许多次的变化和调整，因此新经济环境下，我国的财政政策具有不确定性。其次，我国利率不断发生变化，央行的公开市场操作以及法定存款准备金率也在发生变动，因此货币政策目前尚不确定。再次，由于房地产行业属于高耗能且资金密集型行业，因此我国在调整经济产业结构时，不会将房地产作为支柱产业进行调整，那么房地产行业便很难得到政府和国家的扶持，房地产产业政策的不确定性也增加了房地产行业的风险。

（二） 需求风险

房地产行业的发展和市场需求之间有着密切的联系，我国房地产行业长期存在的风险便是需求不足，而在新环境、新形势下，此种风险还会继续存在。首先，由于我国城市化进程的加快，导致城市人口不断增长，城市面积不断扩大，原本近郊的一些住宅逐渐转变成为城市空间，房屋的存量便出现增长，另外，由于我国人口居住空间以及工作空间的一致性，致使我国城市新增人口总量具有一定的限制，且城市中低收入人群较多，消费住房能力较低。其次，旧城改造工程项目无法满足持续增长的房屋需求，一些城市旧城改造空间较小，因此内部房地产需求无法持续。再次，住房价格的哄抬，导致普通生活水平的居民望而却步，消费需求得到抑制。

三、 我国房地产行业发展趋势及建议

（一） 我国房地产行业发展趋势

第一，我国房地产市场日趋成熟。此为我国房地产行业发展总趋势之一，目前我国的房地产行业处于繁荣时期，总体房市正在不断上升，但是根据市场表现来讲，房地产市场现在并不成熟，而是处于不成熟到成熟之间的过渡期间，未来一段时间内，我国房地产市场将会出现理性回归。另外，从城市居民经济情况和购买实力来看，如果国民经济不出现一些大的变动，那么将会保持稳定增长的失态，楼市便不会出现严重的供求问题，楼市也不会面临崩盘等巨大风险，并且我国正在对房地产进行政策调整，逐步引导我国的房地产市场进入成熟、理性的发展阶段，因此，我国房地产行业将会日趋成熟。

第二，上游下游产业一体化。随着我国国名经济水平的不断提高，我国经济实力在不断壮大，科学技术力量也在迅速发展，房地产企业已经不再是产业链中的简单节点，而是完全能够掌握自身关键核心和技术的产业，因此未来一段时间内，我国房地产行业布局将会向上游、下游产业逐步扩张，例如涉足物业中的空调等机电行业等，房地产市场的竞争也会逐渐由产品层面延伸到整个产业链中。

第三，房价日趋平稳。房价和我国的国民经济发展之间是正比例的关系，只要我国的经济能够稳步增长，政府给予适当的宏观调控措施，那么我国的房价便不会出现不正常的较大波动。我国房地产价格出现大波动的原因主要为土地资源的有限性，并且有一些开放商为了能够提升自身建造楼盘的档次，利用品牌效应，促使房价增长，且由于人民生活水平的提高，对房地产的需求持续增加，但是随着市场政策和宏观调控政策的逐步实施，未来一段时间内，我国的房地产价格会日趋平稳。

（二） 我国房地产行业发展建议

房地产关联产业较多，且作为我国基础产业和新型的支柱产业，房地产行业的健康发展能够对我国国民经济发展和社会稳定起到一定的影响，因此我国房地产未来的发展要做好以下几点内容：1.全面理解并贯彻国家宏观调控政策，让房地产行业的政策能够具有相对稳定性；2.加强对风险的识别和管理水平，保证市场需求的平稳和合理；3.房地产企业要不断进行自我提升，通过培养一些高素质的管理人员来提高房地产企业的管理水平，积极参与一些社会公益事业，主动承担社会责任，塑造房地产企业的良好形象；4.房地产企业要对前期市场调研能力进行强化，提升对市场的决策力和判断力，通过成立专业的调研小组等来抢先赢得市场先机；5.鼓励中小型房地产企业明确自身定位，通过合理调整和并购等行为，来完善中小型房地产企业的产业结构；6.调整房地产行业的产业结构，增强技术含量，提升核心竞争力；7.完善房地产产业链，提升资源整合力；8.构建核心记忆力，针对不同消费者来确定不同的卖点。

结束语：综上所述，我国房地产行业面对着新环境和新形势，要适当做出一些调整，我国国家和政府也要给予适当的帮助。笔者通过对我国房地产行业的现状和风险等进行研究分析，针对我国房地产行业的发展提出一些个人建议。

参考文献：

[1] 林驰新.我国房地产行业现状与影响因素分析[J].市场观察,2010,05(62)

房地产业现状例4

房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业是我国支柱性产业，是具有基础性和先导性的产业。

根据国民经济行业分类标准(GB/T 4754—2002)分类方法，房地产业可分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。

近年来形成的房地产热吸引着众多投资，房地产企业像雨后春笋一样，迅速冒出来，急速增长。企业数量的增多引得市场竞争更加激烈，在激烈的市场竞争中，企业要寻找发展的机会，就必须对企业、行业进行分析。目前，学术界及企业界研究企业、行业的文章非常多，但大多数的文章只是概括性的提到房地产业现状，采用数据作为理论依据进行分析相对较少，本文收集官方数据对目前房地产行业进行详细分析，通过分析有助于对我国房地产业现状进行了解，也有助于对房地产企业进行科学分析。

1 房地产业的重要作用

房地产业在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的重要产业。它的重要性体现在以下几方面：

1.1 房地产业直接推动经济的增长

投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机，而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。我国自1998年实行住房市场化改革，推行住房分配货币化以来，房地产业进入持续稳定发展的时期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2007年，房地产开发固定资产投资总额从3614.23亿元上升为25288.8亿元，年均增长24.14％；房地产业增加值从1998年的3434.5亿元上升为2007年的11854.3亿元，年均增长14.76％；高于年均国内生产总值12.8％的增长速度。房地产投资通过关联产业和带动消费对GDP 的拉动，1998—2007年，房地产投资占GDP比重为4.07%~4.75%，近十年平均比重为4.49%，在国民经济中占有较大比例。下图为房地产业投资、增加值与GDP增长对比图。近十年房地产业增加值占国内生产总值比重见表1。

1.2 房地产业带动性对经济增长的贡献

房地产业除了直接推动经济增长外，由于房地产业在国民经济链中处于中间环节，具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材、冶金、机械制造、金融等产业，通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业的发展，房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动很多产业的兴旺繁荣。房地产业对其他产业关联度达1.416，其中对金融保险业和商业的带动效应最大，为0.145，两者并列第一，而对建筑业的关联效应为0.094，居第二，与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。所以，当经济发展面临需求不足或者其他困难时，通常都会采取相应的房地产市场宏观经济政策，以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。

1.3 改善人民的居住和生活条件

构建社会主义和谐社会主要内容之一就是民生问题，而住房问题是重要的民生问题，直接关系到人民生活水平的提高和生活质量的改善。加快城市住宅建设，解决人民住房紧张的问题，是关系国计民生、发展生产、改善人民生活水平的一件大事。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。在房地产业迅速发展的近十年，全国新建住宅和人均住宅面积都有了较大的提高。近十年新建住宅面积和人均住宅面积详见表2。

1.4 房地产业对财政收入的贡献不断加大

财政收入是衡量政府财力的重要指标，政府在社会经济活动中提供公共物品和服务的范围和数量，很大程度上决定于财政收入的充裕状况。财政是为了满足社会公共需要，弥补市场失灵，以国家为主体参与的社会产品分配活动。它既是政府的集中性分配活动，又是国家进行宏观调控的重要工具。税金是国家财政收入的主要来源，房地产企业上缴税金近十年持续增加，从1998年的139亿元快速增长到2007年的1660亿元，房地产企业上缴税金占财政收入比重由1.41%上升到3.24%，对财政收入的贡献不断加大，在财政收入中占有较重要地位。房地产企业税金占财政收入比重见表3。

2 我国房地产业的发展现状

我国房地产业从20世纪80年代改革开放起，经过三十年的发展，房地产固定资产投资快速增长，随着人民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目的成就。

2.1 投资方面

房地产投资的总体规模逐年增大。由1997年的3178亿元，逐年增加至2006年的25289亿元，增长率高于全社会固定资产投资增长率，房地产开发投资占全社会固定资产投资比例由1997年12.74%增长为2007年的18.42%，增长5.7个百分点，详见表4。从商品房投资类型结构看，普通住宅比重稍有上升，从1997年87.3%上升为2007年的90.7%；经济适用房所占比重直降，从1997年的13.4%下降为4.5%，尤其是2000—2007年的七年间，更是下降达15.7%；办公楼所占比重稍有下降，而商业用房所占比重趋于稳定，基本维持不变。表4为1997—2007(2008)年固定资产投资和房地产开发投资对比。1997—2007(2008)年按用途分商品房屋销售面积见表5。

信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高。从1997年起国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。从1997年的23.9%下降为2007年的18.7％；自筹及其他来源资金的比重从1997年的63.61%增长为2007年的79.56%，资金结构有所调整。但国内贷款额自1997年以来持续增大，2007年超过7000亿元，为1997年的近8倍，是1997年以来的最高值。房地产开发企业资金来源见表6。

2.2 销售方面

销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升，2007年商品房销售面积是1996年销售面积的近10倍，达到77355万平方米，其中：住宅销售量从1996年的6898万平方米增长到2007年的70136万平方米，增长了10倍。2007年商品房销售额接近3万亿元，为1996年商品房销售额的21倍。近年商品房屋销售情况见表7。

房价大幅攀升。1997—2007年全国商品房价格，年均增长187元。2004年、2005年全国商品房平均房价大幅攀升，1年增长400元/平方米左右。商品房价格从1997年到2005年增长了1171元，其中2004年和2005年增长了809元/平方米，占69％。2007年较2006年增长了497元/平方米，占1997年以来商品房价格增长的27%。商品房价上涨是综合因素导致的，这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年，属于新兴起的产业，存在较高的利润，同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性，形成垄断竞争市场；而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性，加强了房地产商的市场力量，提高了他们进行垄断定价的能力，进行产品定价时更多的是基于消费者的保留价格而攫取尽可能多的消费者剩余，这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。全国商品房屋平均销售价格见表8。

2.3 开发方面

开发规模快速增长。2007年全国房地产施工面积从1997年的44985万平方米上升到2007年的236318万平方米，增加了191333万平方米，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发企业建设房屋建筑面积见表9。

2.4 区域发展

东部、西部区域发展不平衡。东部城市相比中西部城市，地理位置优越、交通方便、经济发达、资金相对宽裕，城市规模和城市密度较大，城镇化水平较高，这些优势使得东部的房地产业在起步阶段就走在中西部房地产业的前面。2007年施工房屋面积东部省份占全国的55.6%，竣工房屋面积东部省份占全国的54.3%，均占有一半以上比例。随着东部地区土地资源的减少，土地价格上升引起的成本大幅度上升和竞争加剧，一些房地产商投资重心开始向中西部转移，房地产投资的最优区域发生变化。西部地区由于地理位置、基础设施条件较差，经济发展水平和城市化仍然处于初级阶段，因此存在着巨大的增长空间。近年来受到国家“西部大开发”战略的扶持，西部地区宏观经济的发展正在享受着高速增长的回报。2007年全国分地区房地产业情况对比见表10。

3 结 论

近年来我国房地产业热度不断提高，房地产业得到迅速发展，本文总结出房地产业有直接推动经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。在此基础上分析出我国房地产业发展现状：房地产投资的总体规模逐年增大；信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高；销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升；房价大幅攀升；开发规模快速增长；东部、西部发展不平衡等。通过本文可有助于对我国房地产业现状进行了解，也有助于对房地产企业进行科学分析，本文总结出的数据可以供以上分析研究做参考。

参考文献：

［1］向为民.中国房地产业的支柱产业地位的量化分析［J］.统计与决策，2008（19）：114-116.

［2］中华人民共和国国家统计局.国民经济行业分类(GB/T4754—2002)［S］.北京：中国标准出版社，2007.

［3］中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴(2008)［M］.北京：中国标准出版社，2009.

［4］王重润，崔玉平.房地产业对经济增长的贡献率研究［J］.集团经济研究，2007（11）：107-108.

房地产业现状例5

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1009-9646（2012）5-0059-02

随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业从无到有，伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来，业务范围从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的融资、司法鉴定、拆迁、课税、企业合并、资产重组、房地产作价入股等各项经济活动。服务的领域越来越广且标的价值量越来越大，估价结果是否客观合理关系到社会公众利益，直接影响到社会经济发展和社会的稳定、和谐。因此，如何做好房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题。

一、我国房地产估价业发展的现状

我国在1992年建立了房地产估价师执业资格制度，1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度，1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。目前我国从事房地产的中介机构有6000多家，约3.5万人取得执业资格，3万多人注册执业，房地产估价行业从业人员超过25万人。房地产估价机构活跃在房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿以及税收、公司上市、企业改制、资产重组等各种业务之中，房地产估价现已成为我国社会主义市场经济体系中的一个重要的中介服务行业。我国房地产估价市场发展正处于整合的过程中，整个产业表现为低水平竞争，许多问题值得研究解决。

二、房地产估价行业存在的主要问题

1.行业立法滞后，业务缺乏法律保证

我国房地产估价行业起步时间不长。一直处在摸索和借鉴的过程之中，所以就难免存在行业法规、制度不健全。没有做到真正意义上的“有法可循，有法可依”。这种状况，使得房地产估价师在执业过程中无章可循，不能充分发挥其能动作用，估价结果很难得到公众的充分认可。另外也无法对房地产中介活动进行有效的监督。

2.房地产估价行业从业人员的素质参差不齐，服务质量不高

由于房地产估价专业性较强，让人很难识别服务质量的优劣。一些客户用估价费作为筹码使估价机构按其意愿进行评估。个别估价机构甚至为了获得高额估价费而不顾职业道德，不到估价对象的现场进行查勘，甚至聘用一些非估价师从事房地产估价作业，根据估价对象的需求拼凑报告。这些估价报告根本不符合规范要求，不但影响了估价行业的社会信誉，而且直接威胁着房地产估价行业的生存和发展。

3.行政部门的管理越位，限制了市场的有效竞争

目前在房地产估价师协会注册的评估机构大都是原来隶属于行政部门，后脱钩改制进入市场的。在这一蜕变过程中，有一些评估机构凭借与原管理部门的关系，同时兼营事业性评估和中介性评估，背离了脱钩改制的目标。而一些行政部门则为了巩固保护原隶属于该管理部门下评估机构的收益，以口头或默许的方式对执业活动进行行政干预。这些行为，已经超出了行政机构本身的行政职权，是一种严重违反市场规则的不正当竞争行为，也妨碍了房地产估价师公正、独立地开展评估活动。

三、促进房地产估价行业科学、健康发展的建议

1.建立健全房地产估价行业的法律规范

有法可依是房地产估价行业存在和发展的根本和保证。只有明确的法律支持，才能保证房地产估价师独立、客观、公正地开展业务，真正实现其中介服务的职能。当前我国的房地产估价行业的相关法律法规都不太健全，应该制定《房地产估价法》，明确房地产估价师学会的地位，并授权房地产估价师学会制定行规，管理行业；规范组织机构的设立、审批；整合估价部门，保证估价机构的平等竞争；明确各种不规范行为，完善处罚措施；建立接受社会监督的反馈机制；提高估价机构的级别标准，增强市场竞争力，提高估价师的素质；用法制的手段规范房地产估价市场。

2.加强理论研究和队伍建设，不断提高从业人员的业务素质

房地产估价行业的规范化程度，决定着整个房地产市场环境的公平、公正程度，所以房地产估价行业建设的首要问题就是行业的规范化建设问题，在评估过程中，估价师充当了公信者的角色。所以房地产估价师必须在执业过程中诚信经营．规范执业，严格遵守本行业的职

（下转第58页）

（上接第59页）

业道德标准，严格控制评估报告的质量，不断改进和提高技术水平和服务质量。可以在条件允许时建立房地产估价师诚信档案，实施信用公布和开放制度，提供网络查询服务。

3.加快拓展业务领域，积极创新业务种类

目前我国大多数估价机构的业务较为单一，从国外成功的估价机构的经营管理上可以看出，它们的业务范围涉足多个方面，业务范围多元化发展趋势越来越明显。我国的众多估价机构应该走上多元化发展的道路，拓宽业务领域，创新业务品种。比如，积极介入各类房地产评估、咨询、策划、可行性研究等相关服务市场，为发展商、投资机构提供全面、便捷的一条龙服务；同时，充分发挥估价人员的专业技术优势，全面介入城市房屋拆迁、城市更新与重建、城市资产运营、企业资产运作与并购等领域。

总之，随着社会经济的发展，各行业、各领域对房地产估价需求日益广泛，房地产估价行业承担的社会责任也会越来越大，将面临更大、更新的挑战，因此，只有不断促进行业健康有序的发展才能做好房地产估价工作，造福于社会。

[1]杨希琴.刍议房地产估价行业现状及发展趋势[J].建设科技，2010（2）.

[2]吴炳灏.略论房地产估价行业的健康发展[J].中国房地产，2008（8）.

房地产业现状例6

房地产的开发项目具有规模大、周期长及价值高等特点，因此，对房地产项目的开发需注入大量的资金，故融资成为房地产业发展的重点。我国房地产企业的融资渠道尽管呈现出多元化特点，但是房地产开发融资方式以间接融资为主，其他的融资方式所占比例极低。房地产开发业的融资模式单一化和融资结构不合理等问题，会大大增加房地产业融资的风险。

二、房地产业融资现状及问题

1.房地产业融资现状

房地产是一种固定资产，其所选择的金融市场及融资方式必然会成为房地产行业开发、交易的关键。我国房地产业现阶段处于发展时期，加上政府对其资金运作上的严格管控，致使房地产的开发融资更加困难。研究发现，我国的房地产业融资正在消耗往年的资金储备，表明我国的房地产业融资具备一定的困难。另外，在我国的房地产业资金来源比重中，其他的资金来源所占比例呈现逐年上升的趋势，而传统的资金来源的比例却逐年下降，表明我国的房地产业的融资重心有所转移，因此，需积极寻求其他的融资渠道[1]。

2.房地产业融资的问题

（1）融资模式单一

现阶段我国的房地产业的融资模式主要采取传统的贷款模式，如房地产开发贷款、住房公积金贷款和个人住房贷款等，房地产开发商的资金来源中，有三成来自银行直接贷款，加上个人按揭贷款，银行贷款几乎占了七成。尽管银行贷款具备成熟度高、风险小、操作简单方便和成本较低等优势，但是其存在债务的刚性强和还款严厉度大，加上还会受到国家政策的影响，如果房地产开发商过度依赖银行贷款，必定会增加融资风险。

（2）融资结构不合理

在房地产业内，出现房地产开发商的直接融资比重低，而间接融资的比重太大的现象。房地产金融的工具创新力不强，尽管房地产的信托得到迅速发展，但是现阶段的信托产品无法满足房地产业所需的融资要求，房地产业还会受到国家和地方政策的限制，其上市困难重重。中国现阶段的房地产金融市场还在发展时期，因受到融资体系的结构不合理的影响，市场主体呈现出不健全和行为不规范等现象，从而制约房地产业的进一步发展。

（3）融资法律和法规不完善

房地产业融资的相关法律法规还有待完善，与房地产金融相关的政策法规还不健全，并缺乏一致性和协调性，故而操作比较困难，对房地产的融资渠道发展产生不良影响[2]。

三、完善房地产业融资的对策

1.采取多元化的融资模式

房地产业属于资金高度集中的行业，开发一个地产项目就需投入大量资金，假设不借助多种融资手段，那么企业就会面临止步不前，甚至出现资金链断裂等更为严重的问题。所以房地产企业一定要加强对融资渠道的创新，采取多元化的融资模式，形成以银行信贷和房地产信托等融资为主，其他融资模式为辅的融资体系。达到降低房地产业融资中的风险的目的。具体的融资方式有：

（1）内源融资

就是房地产业依靠自身资金进行融资的方式，它不仅包括自有资金，而且还包括应收的账款和票据等，房地产企业可将这些企业资金经过金融机构直接变现，将其投入新的房地产开发中。内源融资方式具备风险小、成本少的优势。而对于一家房地产开发企业自有资金较少的情况，可依据房地产开发企业的项目时间及工期的不同，采取多家房地产开发企业联合开发的方式。联合开发也可以是房地产的开发商与经营商通过合作方式开发房地产项目的一种融资方式。房地产的开发商与经营商采取联盟合作和统筹协调的方式，加大期房营销及宣传力度以增加销售，从而双方能获取稳定现金，将经营风险降到最低[3]。

（2）直接融资

直接融资包括股票融资及债券融资两种方式，其中债券融资的比例较小，主要以股票融资为主。股票融资就是企业经上市发行股票后获取融资，房地产的开发企业上市后，能迅速筹得资金，并将筹集的资金用于注册资本，达到永久使用的目的。股票融资无固定还款期限和利息负担，均以企业经营状况为担保，但是股票融资存在一定的难度，即上市要求较高，并且连续2年亏损就会被迫退市。

（3）间接融资

间接融资就是向金融机构（主要为银行）取得贷款，现阶段我国的房地产业的开发资金大部分源于银行贷款，此种融资方式已经成为房地产业融资的主要方式。

（4）新融资方式

①夹层融资：其处于债权和股权之间的一种信托产品，夹层投资属于长期融资，可根据特殊的需求对其进行调整，夹层融资中的付款事宜也需根据企业现金流的状况来确定。夹层投资主要适用于融资企业出现现金缺乏时，经扩张、收购等方式后，其银行的信用额度还是无法支持企业发展的情况；②房地产信托融资（REITs），REITs主要是通过发行收益凭证，汇集多数投资者手里的资金，并交付给专门的投资机构用于房地产的投资经营和管理，同时将投资的综合收益按照一定的比例向投资者分配的一种信托基金，REITs在国际意义中，与基金等同，REITs就是资产证券化的表现[4]。

2.合理组建融资结构

在发达国家的房地产融资和金融机构中，已经发展出一套比较成熟的融资和投资管理方法，我国的房地产业可引进这套管理办法，以缓解目前房地产业的资金压力，也能为我国的金融机构提供好的借鉴，以推动我国房地产的金融创新，达到投融资的快速发展。如果社会福利基金融资，是房地产金融将公积金与住房抵押两者结合的一种融资方式，其主要源于新加坡，这一公积金制度有利于经济发展落后和资金不足的发展中国家的融资。

3.完善融资法律和法规

房地产业现状例7

Abstract: This article elaborates the development present situation of the local real estate intermediary industry, from the regulation and adjustment of the real estate intermediary illegal behavior, analyzes the current problems in the industry, and puts forward relevant measures and suggestions, in order to promote the local real estate intermediary organization and the whole real estate industry healthy development.

Key words: real estate; intermediary services; development present situation; countermeasure

中图分类号：F293.35文献标识码： A文章编号：2095-2104（2012）

0 前言

房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位。自20世纪90年代初开始发展起来的，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产业作为消费热点和新的经济增长点，对经济的高速发展、市场内需的扩大、投资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作用，不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，而且还带动了建筑、金融等相关行业的快速发展。

随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务，促进了房地产交易的专业化、规范化运作;另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状，分析了目前行业中存在的问题，针对问题提出了相应措施，以促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。

1.当地房地产中介行业发展现状及问题

1.1 当地房地产中介行业的总体发展现状

当地房地产中介行业的发展现状总体上看，本地房地产的发展己步入快车道，具备了作为新的经济增长点的特征和条件。据统计，2010年本地房地产中介企业数量占全市中介服务业企业的13. 8%; 年末从业人员达到11283人，占17.5%; 营业收入为13.05亿元，资产总计约为40亿元。由于行业政策等因素使得市场并未形成垄断，本地中介行业的竞争显得异常激烈。到2010年初，本地房产中介行业里比较强大的企业约有20多家，此外还有众多的小型中介企业为街道两旁的小型门面店及办事处等。

1.2 本地房地产中介行业发展中存在的问题 1.2.1 发展无序，企业生存率低

市场对房地产中介的需求逐步放大，但房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不规范，准入制度不完善，企业间存在恶性竞争，因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰，近年来，由于当地政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展，房地产市场的潜力在不断释放，本地的中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一巨大的市场，不断地涌入从而大大加快当地房地产中介业的洗牌速度。

1.2.2经营失信，社会信誉度低

日前对房地产中介组织的资质管理和行为监督尚不健全。楼市异变之下的中介市场，是一个急需监管和自律的市场，房产中介老总轻易携客户巨额房款潜逃，充分暴露了当前二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地产中介机构将赚钱看作是唯一目的，一些经纪机构扣留、骗取看房押金的行为，故意让房屋买卖双方互相隔绝，加剧信息不对称，以压低卖价、抬高买价，从中获取非法所得的现象; 以霸王条款、虚假广告、隐瞒重要信息、承诺不予兑现、巧立名目胡乱收费等方式强迫和欺骗的问题也较为普遍，因此，如何重塑社会对房地产中介机构的信任，己成为整个中介行业发展所面临的严重问题。

1.2.3 企业规模较小，抗风险能力差

据统计，目前当地房地产中介服务企业中从业人员数在10人以下的占80%; 超过50人的占4.9%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，因此缺乏为客户提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一，经营范围狭窄，也造成了企业抵抗风险能力的不足。

1.2.4 市场准入低，从业人员素质参差不齐

房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。目前，只有少数几家大公司在招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验，其他一些小中介企业都没有学历限制，一般的高中学历都可以去任职。

1.2.5 法律法规尚须完善，行业监管和自律不力

当地对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件己初步形成了一个框架，但还不健全和完善。同时，由政府直接监管，面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷，难以到位，同时还存在着寻租空间，另外，政府各职能部门以各自的依据和方式参与监管，会造成政出多门，企业无所适从，且易产生许多漏洞，而行业协会监管同样存在诸多问题。1.2.6信息化程度低

目前在本地市场上，实行计算机信息化和网络化管理，并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少，除少数大的中介公司外，一般都没有像样的设备，因此被人们称之为"皮包公司"。

1.3 房产中介市场现实存在的欺诈行为

目前房地产中介市场的欺诈行为包括包销、无照经营、超越经营范围和非法异地经营、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书、滥用格式合同、房地产经纪组织未按期限办理备案手续、虚假广告等。这些不当行为严重危害了房地产中介市场的有序、健康地发展。同时，也给社会维稳带来了极大的隐患。

2. 健全房地产中介行业的对策和建议

2.1 房地产中介行业发展对策

2.1.1 加强政府规划和调控，引导企业有序发展

由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性，因此，政府应采取措施对市场进行调控，以弥补市场机制的不足，因为市场是有缺陷的，需要政府加以干预。当地政府可以通过制定一定时期的产业政策和发展计划，并运用信息披露、税收、信贷、担保基金等经济手段，对本地房地产中介组织发展的速度、规模和结构进行事先规划和过程调控，避免或减少大起大落。

2.1.2 树立中介品牌，加强企业诚信建设

鼓励一批具有实力、运作规范的房地产中介企业，通过各种手段塑造服务品牌，以真诚的服务、专业的素质在客户心目中树立威信，在竞争中脱颖而出，成为房地产中介名牌企业。同时，采取建立企业信用档案，开展企业信用评级，创造有利企业诚信经营的环境和条件。

2.1.3 规范市场准入制度，提高从业人员整体素质

应加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书: 严肃查处无资质的中介企业和中介行为。同时，加强对从业人员的培训，通过培训考核，使房地产中介从业人员具备系统的专业知识，较强的沟通能力，良好的职业道德和牢固的法纪观念。

2.1.4 完善法律法规，改进政府监管和行业自律

制定一部自成体系的房地产中介法律或法规，提高立法层次和法律效力。修订、调整和充实与房地产中介"基本法"衔接配套的法规或规章，优化法律结构， 完善法律体系。

在房地产法律法规中增加或重新设置概念准确、含义清楚、解释详尽的条文，增强法律法规的适用性和实效性。

2.1.5 推广实行计算机信息化和网络化管理

将IT产业与房地产中介服务业结盟，创建局域网、远程网和互联网等网络体系，构建公司在房屋置换市场上的网络信息高速通道。开发各种与房地产中介服务相关的软件，如交易、评估、抵押、按揭等。利用基于互联网的网络科技手段向客户提供高品质、人性化和多样化的房地产中介服务。

2.2 对相关立法的几点建议

房地产业现状例8

最近几年房地产市场相对低靡，政策频出，人口结构发生变化，消费者对居住品质的要求提高等因素都直接影响房地产行业。随着中央对房地市场的宏观调控，整个房地产行业增长速度放缓，竞争格局日益激烈。

一、政治环境分析

2015年初的 “两会”政府工作报告，明确了加快培育“稳定住房消费”的基调，在这样的大方针指导下，全国各地的政策频出，“330新政”、“930新政”，央行和住建部一齐楼市调整政策，房地产政策全面放松。2015年12月21日，中央经济工作会议上强调“要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。”这种明确鼓励投资性购房的态度，对房地产市场形成重大利好。

2016年伊始，继央行降低首套房首付比例的通知后，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部委又了《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，对于改善性需求，针对大户型、高价、别墅等物业，新政策有非常明显的利好，预计后续针对房地产的政策依然会频繁出现。

二、经济环境分析

房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到国民经济发展水平的制约，又起着促进经济发展的作用，房地产行业与经济环境是相辅相承的关系。

根据2010年以来中经网的统计数据看，房地产业行业的增加值总体连年上升，且在GDP的比重中约占5.5-6%。如果将房地产业行业上下游产业的行业增加值全部加起来，能够占到GDP比重的15%以上。2011年开始，国家出台相关政策限制房地产的投资和投机，房产税收总额占总体税收比重较大，我国的税收增速也逐之减缓。由此可见，房地产增速减缓，GDP增长也会乏力。

利率水平对房地产行业的也有相当大的影响，一般来说，银行利率与房地产价格呈反比关系，利率升高则房地产价格下调，利率降低时房地产价格上升。利率升高则利息成本加大，房地产的投资收益流转不够灵活，不能做为理想的投资方式，价格缺少吸引力，必然会下跌；如果利率降低，资金的需求量加大，房地产需求持续增加，持币者可能推动货币转化为房地产等实物商品，从而推动房地产价格上涨。

房地产市场与宏观经济联系极为密切。房地产行业的健康持续发展不仅有利于我国国民经济的快速发展，还能直接影响产业结构的优化。房地产市场的发展对维护我国国民经济的发展及稳定发挥了举足轻重的作用，短期之内，房地产业做为中国支柱产业的地位是不会动摇的。

三、社会环境分析

2015年10月，中共十八届五中全会提出了“一对夫妇可生育两个孩子政策”。预计“全面二胎”政策落地后，包括改善需求的不断释放，市场上现有的产品类型将会出现较大调整，如小户型比率降低，刚需户型调整，学区房地位更加不可动摇等。从长期来看，人口增加对房地产市场的整体需求量以及平稳增长也都存在明显的积极意义。

“十三五”规划建议中还强调推进以人为核心的新型城镇化。如果说人口政策的调整对房地产市场的影响是整体性的，那么城镇化发展则势必对三四线小城市的房地产市场带来需求活力。对此，政府再次强调加快户籍人口的城镇化率，通过户籍制度改革，推进农民工市民化，带动住房消费。同时，财政转移支付、城镇建设用地增加规模要同农业转移人口市民化及落户数量挂钩，真正实现新型城镇化。

长期来看，人口政策的调整和新型城镇化规划，将为楼市发展提供新的支持，城镇转移人口带来的购房需求将是支撑城市房地产市场的重要力量，尤其对于库存问题严峻的广大中小城市来说，意义更是重大。

四、技术环境分析

城市是大多数人向往并聚集的生活区域，但未来城市将承载越来越多的不良症状，比如人口拥挤、交通堵塞、就业困难、环境污染、生态破坏等问题。为解决上述“城市病”，实现城市可持续发展，建设智慧城市将成为我国中长期发展的重点。

“智慧城市”是城市在信息时代下的新形态，是运用信息和通信技术手段感测、分析、整合城市运行核心系统的各项关键信息，将信息技术应用到城市的规划、服务和管理过程中，对城市资源进行科学配置，通过人民、政府、企业等的参与，对城市的各种需求做出智能反应，提高居住者的生活品质，提升城市的国际竞争力。

房地产行业的发展，要与整个国家的城镇化和智慧城市的建设相结合，虽然目前智慧城市还没有成熟的经验和模式可以进行复制，但智慧城市的建设已成为必然趋势，行业前景值得肯定。

预计未来几年，房地产行业应该会延续整体去库存的大趋势，一线重点城市的房地产行业将继续领跑全国。由于一线城市的土地供应有限，新房存量低，供求关系良好，国内债券融资成本下降，常住人口稳定，再加上政策利好消息的影响，虽然已经集中释放过改善的需求，成交量可能较往年有所回落，但长期来看，相比较于中小城市预计仍有较好的表现。

而二线核心城市的销售规模有望继续提升。这些城市基本供求关系良好，人口稳定增长，有持续的住房需求且年龄结构合理，二手市场发展成熟，在有宏观政策利好影响下，未来表现可期。

目前来看，三四线中小城市占据市场主流，未来房地产市场将长期处于去库存阶段，高库存和低需求的现状，再加上宏观经济持续低迷，现有政策刺激力度不够，在大量的库存压力下，房价将根据市场需求进行震荡，预计短期内将拖累全国市场的房价及销量。

参考文献：

房地产业现状例9

中图分类号：F2 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）011-000-02

一、前言

房地产的开发项目具有规模大、周期长及价值高等特点，因此，对房地产项目的开发需注入大量的资金，故融资成为房地产业发展的重点。我国房地产企业的融资渠道尽管呈现出多元化特点，但是房地产开发融资方式以间接融资为主，其他的融资方式所占比例极低。房地产开发业的融资模式单一化和融资结构不合理等问题，会大大增加房地产业融资的风险。

二、房地产业融资现状及问题

1.房地产业融资现状

房地产是一种固定资产，其所选择的金融市场及融资方式必然会成为房地产行业开发、交易的关键。我国房地产业现阶段处于发展时期，加上政府对其资金运作上的严格管控，致使房地产的开发融资更加困难。研究发现，我国的房地产业融资正在消耗往年的资金储备，表明我国的房地产业融资具备一定的困难。另外，在我国的房地产业资金来源比重中，其他的资金来源所占比例呈现逐年上升的趋势，而传统的资金来源的比例却逐年下降，表明我国的房地产业的融资重心有所转移，因此，需积极寻求其他的融资渠道[1]。

2.房地产业融资的问题

（1）融资模式单一

现阶段我国的房地产业的融资模式主要采取传统的贷款模式，如房地产开发贷款、住房公积金贷款和个人住房贷款等，房地产开发商的资金来源中，有三成来自银行直接贷款，加上个人按揭贷款，银行贷款几乎占了七成。尽管银行贷款具备成熟度高、风险小、操作简单方便和成本较低等优势，但是其存在债务的刚性强和还款严厉度大，加上还会受到国家政策的影响，如果房地产开发商过度依赖银行贷款，必定会增加融资风险。

（2）融资结构不合理

在房地产业内，出现房地产开发商的直接融资比重低，而间接融资的比重太大的现象。房地产金融的工具创新力不强，尽管房地产的信托得到迅速发展，但是现阶段的信托产品无法满足房地产业所需的融资要求，房地产业还会受到国家和地方政策的限制，其上市困难重重。中国现阶段的房地产金融市场还在发展时期，因受到融资体系的结构不合理的影响，市场主体呈现出不健全和行为不规范等现象，从而制约房地产业的进一步发展。

（3）融资法律和法规不完善

房地产业融资的相关法律法规还有待完善，与房地产金融相关的政策法规还不健全，并缺乏一致性和协调性，故而操作比较困难，对房地产的融资渠道发展产生不良影响[2]。

三、完善房地产业融资的对策

1.采取多元化的融资模式

房地产业属于资金高度集中的行业，开发一个地产项目就需投入大量资金，假设不借助多种融资手段，那么企业就会面临止步不前，甚至出现资金链断裂等更为严重的问题。所以房地产企业一定要加强对融资渠道的创新，采取多元化的融资模式，形成以银行信贷和房地产信托等融资为主，其他融资模式为辅的融资体系。达到降低房地产业融资中的风险的目的。具体的融资方式有：

（1）内源融资

就是房地产业依靠自身资金进行融资的方式，它不仅包括自有资金，而且还包括应收的账款和票据等，房地产企业可将这些企业资金经过金融机构直接变现，将其投入新的房地产开发中。内源融资方式具备风险小、成本少的优势。而对于一家房地产开发企业自有资金较少的情况，可依据房地产开发企业的项目时间及工期的不同，采取多家房地产开发企业联合开发的方式。联合开发也可以是房地产的开发商与经营商通过合作方式开发房地产项目的一种融资方式。房地产的开发商与经营商采取联盟合作和统筹协调的方式，加大期房营销及宣传力度以增加销售，从而双方能获取稳定现金，将经营风险降到最低[3]。

（2）直接融资

直接融资包括股票融资及债券融资两种方式，其中债券融资的比例较小，主要以股票融资为主。股票融资就是企业经上市发行股票后获取融资，房地产的开发企业上市后，能迅速筹得资金，并将筹集的资金用于注册资本，达到永久使用的目的。股票融资无固定还款期限和利息负担，均以企业经营状况为担保，但是股票融资存在一定的难度，即上市要求较高，并且连续2年亏损就会被迫退市。

（3）间接融资

间接融资就是向金融机构（主要为银行）取得贷款，现阶段我国的房地产业的开发资金大部分源于银行贷款，此种融资方式已经成为房地产业融资的主要方式。

（4）新融资方式

①夹层融资：其处于债权和股权之间的一种信托产品，夹层投资属于长期融资，可根据特殊的需求对其进行调整，夹层融资中的付款事宜也需根据企业现金流的状况来确定。夹层投资主要适用于融资企业出现现金缺乏时，经扩张、收购等方式后，其银行的信用额度还是无法支持企业发展的情况；②房地产信托融资（REITs），REITs主要是通过发行收益凭证，汇集多数投资者手里的资金，并交付给专门的投资机构用于房地产的投资经营和管理，同时将投资的综合收益按照一定的比例向投资者分配的一种信托基金，REITs在国际意义中，与基金等同，REITs就是资产证券化的表现[4]。

2.合理组建融资结构

在发达国家的房地产融资和金融机构中，已经发展出一套比较成熟的融资和投资管理方法，我国的房地产业可引进这套管理办法，以缓解目前房地产业的资金压力，也能为我国的金融机构提供好的借鉴，以推动我国房地产的金融创新，达到投融资的快速发展。如果社会福利基金融资，是房地产金融将公积金与住房抵押两者结合的一种融资方式，其主要源于新加坡，这一公积金制度有利于经济发展落后和资金不足的发展中国家的融资。

3.完善融资法律和法规

房地产开发必须做到有法可依，但是目前关于我国的房地产投资开发类的法律法规极不健全和完善，造成房地产业融资出现无法可依和有法难依的现象。在房地产业融资中出台的法律法规大部分内容比较广，也比较泛，缺乏相关的具体细则，故在实际的执法中，会出现把握尺度大和增大交易成本的现象。因此，需完善融资法律和法规，主要方法有：⑴制定出低压贷款法，规范现有的抵押市场。出台相关的法律法规，以解决司法、行政处罚和住宅抵押处分三权之间的纠纷，并确保抵押登记和评估等问题能得到法律保护；⑵制定住房金融机构的组织法和住房金融法及抵押贷款证券化的业务会计制度；⑶管理好住房储蓄、公积金、低收入住房补贴等相关的住房金融经济活动，并制定相关管理制度，为房地产融资创造一种有法可依、有法必依、违法必究的发展环境，以确保房地产金融能稳定、健康发展[5]。

四、结束语

房地产融资属于一个多元化市场，其融资方式具备多样性，如有证券市场、银行信贷和基金等，同时房地产融资市场也具备多层次性。因此，需要创建一个稳定、健康的房地产融资环境，就必须要求国家或者地方政府减少对金融市场的控制及干预，并将金融市场面向国际开放，同时也可引进国外的先进融资方式和发展模式，为国内的房地产金融市场提供更好的发展条件。另外，还需加大法律制度建的力度，为其创造有法可依、有法必依、违法必究的环境。只有新的房地产融资市场和融资产品及融资工具的出现，才能让成房地产形成一个多元化的体系，以促进房地产经济走向良性循环的轨道。

参考文献：

[1]徐雪琴.房地产业融资存在的问题和融资方式探讨[J].中国科技博览，2011（27）：190.

[2]张帆.我国房地产企业融资问题及改进分析[J].现代商贸工业，2011（9）：167.

房地产业现状例10

关键词：房地产；土地；发展

中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。

一、中国房地产业发展现状

1.房地产投资状况

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。

2.房地产开发状况

根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至今年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。

3.房地产销售状况

从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈。

二、中国房地产业的发展趋势分析

从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。

2012年4月18日，国家统计局了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。

以上数据说明，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。

三、结语

新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，加快住宅发展，刺激房地产市场的需求。确实，国内的房地产市场依然亟待规范，但是我们有理由给它一个良好的发展平台和空间，相信不久的将来，它将最终成长为一个成熟的市场并最终走向世界。

参考文献：

[1]陈军,王忠伟.长沙房地产市场发展现状及趋势分析[J].森林工程,2009(04).