房地产企业税务管理例1

一、我国房地产开发企业财务管理重点和难点

（一）房地产开发企业的财务管理工作重点

首先，房地产开发企业的资金筹措是房地产开发企业的工作重点之一。顾名思义，房地产开发企业的开发对象自然是房地产，这就导致了巨额的资金投入成为房地产开发企业的财务管理工作的特点和重点。在房地产开发的开始阶段就需要房地产开发企业投入大量的资金购买土地和支付房屋工程价款，其资金筹集的任务较一般企业来说非常繁重。另外，房地产的开发经营周期和资金周转期都很长，资金的周转率很差，企业在完成初始资金投入后还要想方设法通过各种融资渠道获取资金来支持房地产项目的滚动开发，使得资金的筹划工作更加有难度。房地产的开发大致要经历征地、土地开发、房屋主体结构建设、竣工交付这几个阶段，完成这几个阶段所经历的时间往往在2年以上，在这期间房地产开发企业要费很大的精力进行资金的管理，稍有不慎，就会造成房地产开发企业的资金周转不灵。房地产开发完成并竣工之后，在出售的时候受到其价值大的影响绝大多数采取的是分期付款的方式，这使得资金的回收期更加延长；如果房地产开发企业选择将房屋出租的话，那么它还要对房屋进行维修和装饰，这又是一笔为数不小的开支。所以说，房地产开发企业资金筹措的任务繁重，资金也不能够在短期内得到回收，现实经营中房地产开发企业的资金从投入到完全回收，往往要经历几年甚至十几年的时间。

其次，财务风险管理是房地产开发企业财务管理工作不可忽视的重点。如前文所示，房地产开发企业的开发活动历时周期长，需要大量的人力成本和财力成本的投入，在开发的过程中受到各种变量因素的影响，给房地产开发企业的开发工作带来较大的财务风险。与此同时，房地产开发企业不可忽略的一个财务风险是国家的法律法规以及国家政策带来的影响，房地产开发企业所在的行业的特殊属性决定了其对国家政策和方针变化是非常敏感的，但是，很多房地产开发企业对于新政策和新法规的调整和适应能力是比较差的，这就导致了房地产开发企业在开发的过程中会承担比其他企业要高的财务风险，房地产开发企业已经成为我国具有代表性的高危行业。

最后，房地产开发企业的财务关系比一般企业的财务关系要复杂得多，这是房地产开发企业的财务管理的一个特点。房地产开发企业涉及的利益相关者非常多，因此其财务管理中财务关系比较复杂，房地产开发企业在实际的运营中要处理好和投资者、债权人和债务人、政府之间的关系，对内还要处理好和员工之间的关系，促进各个部门之间关系的协调和完善。在实际的开发之中，房地产首先应该和被动迁的居民或者单位进行协调和沟通，正确以和谐的方式完成动迁工作；然后房地产开发企业要和勘察设计单位、施工安装公司、原材料供应企业进行洽谈和协商，确定好开发的具体实施步骤；房地产开发企业在房屋的建设过程中还要商品房购买者、委托建造房屋单位、房屋的承租者、企业的投资者以及工商、税务及时沟通和联系，以便在出现问题的第一时间将问题解决，所以说房地产开发企业的财务关系及其复杂，给财务管理带来了很大的难度。另外，房地产开发企业和商品消费者个人之间并不是在房屋买卖之后就完成了交易，在房地产开发企业的经营之中要频繁的发生各种预收预付和应收应付款项，比如说物业管理费、取暖费等等，这也给房地产开发企业的财务管理工作带来很大风险，所以，房地产开发企业应该注重其债权债务的管理工作，摸索一套适用于自己行业特色的债权债务管理办法，当然，对于房地产开发企业来说，最重要的仍然是处理好和各个方面的关系，保证正常经营。

（二）房地产开发企业财务管理难点和提升策略

1.缺乏财务管理意识是很多房地产开发企业的管理通病

有一些房地产开发企业认为只要取得土地使用权、拿到建筑图纸，然后组织建筑施工队伍按照图纸将房屋建造起来，在这个过程中进行资金的投入，待房屋建造完成之后，竣工交付使用，那么就会产生经济效益，形成利润。这种想法其实大错特错，房地产开发企业在决定实施一项房地产开发项目之前，应该认真地进行财务分析和财务预算，对征地的成本、资金的筹集和投放等运作细节以及投资回报率仔细考察，否则企业很容易在施工的过程中由于缺乏成本控制导致房屋建造成本和预算严重不符，根本达不到预期的利润和收益。当前很多房地产开发企业还是将财务管理工作和会计工作混为一谈，认为财务管理工作就是记好帐、算好帐，对于成本控制和内部控制则缺少重要性认识。

房地产开发企业应该注重目标建设，加强资金的有效管理，实现财务管理意识的提升。首先应该制定对于经营目标的预测，使得投资风险得到有效控制，房地产开发项目投资周期长、投资金额巨大、经营风险高，在资金使用上如果没有良好的管理意识，很容易陷入经营风险，使得建筑的进度受到阻碍。所以，对于项目投资的工程要进行预测和推断，对于项目在执行过程中可能遇到的各种状况都要加以考虑，并编制可行性研究报告，力争做到对资金投放的全过程实施控制和监督。在知识经济时代的影响之下，房地产开发企业应该在认真分析行业特点的基础上，把握市场机遇和市场规律，实行科学的资金管理，在最低的风险下实现最高的投资回报率；其次，房地产开发应该建立成本目标，降低在开发和经营的过程中的成本消耗。房地产在开发伊始就应该制定成本目标，而且必须制定成本目标，房地产开发企业财务管理的核心工作就在于成本管理。对于开发过程中发生的拆迁补偿费、前期工程费、、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费都要进行预测和分析，制定成本预算，加强成本管理，使得成本支出在预算控制内进行，使房地产开发企业能够以最低的成本换取最高的效益

2.单一的融资渠道限制了房地产开发企业的发展

基本上，我国的房地产开发企业都是依靠银行贷款来获得房地产开发项目所需资金的，也就是说房地产开发企业的融资渠道是很单一的。近几年来，国家出台了各项调控政策对房地产开发企业进行规范和调整，银行对房地产开发企业的贷款条件也愈加苛刻，通过银行获得信贷资金对于一些房地产开发企业来说已经越来越有难度了。房地产企业财务管理受到单一渠道融资方式的制约，资金链很容易受到严重的威胁。

为了改变房地产业的发展受到融资渠道单一的不良影响，房地产业主应该积极扩宽融资渠道，有效避免财务风险发生的可能性。房地产开发企业可以借鉴集团化的资金管理方式，实行资金统一的管理，集团化资金管理方式也能给房地产开发企业创造在贷款条件和贷款利率上的优惠和方便，房地产开发 企业在开发房地产项目，经营房地产业务时要注重声誉和信誉的积累，形成良好的市场形象和口碑，这样房地产开发企业在进行信托等融资渠道扩展时才能顺利而行，企业的资金链也会有比较稳固的保障。

3.房地产开发企业承担的税负一直是比较重

房地产开发企业一直以来都承担着较为沉重的税收负担，这给房地产开发企业的财务管理带来难度。房地产在开发、竣工和流通的过程中需要缴纳的税款包含了营业税、土地增值是、房产税、印花税、契税、城建税和教育费附加等，着实给房地产开发企业带来了较为严重的负担。而不是每一位房地产开发企业的财会人员对于税法和会计相关政策都了解的非常透彻，这使得很多房地产开发企业并没有掌握如何运用恰当的方法进行税务筹划，降低税收负担。他们要不然会承受较高的税收负担，要不然就会为了减少税收支付而进行偷税漏税。

针对这种情况，房地产开发企业唯有详细的了解税法对于房地产业相关的税收政策和税收优惠，结合企业的会计制度，通过推持纳税时间或者利用税收优惠等政策对对企业应该承担的纳税金额进行合理的控制和降低或者在时间上向后推迟。通过控制税收金额来减少企业的财务风险，为企业的发展创造良好的财务环境。

由以上的分析，我们能够得知税收筹划对于房地产开发企业来说非常重要，对于其财务管理水平也有重要影响，所以，接下来要论述的是房地产开发企业税收筹划的风险和控制

二、房地产开发企业的税务管理

（一）税收筹划的含义及风险

1.税收筹划含义

有些人把税收筹划和偷税、漏税等概念加以混淆，觉得它们是一个含义。其实不然，税收筹划是在法律允许的范围内进行的，而偷税、和漏税是违法行为，是要受到惩罚和制裁的。所以，在研究税收筹划相关理论时，我们首先应该明白税收筹划的含义。

在注册税务师考试辅导用书《税务实务》中，国家税务总局将税收筹划的定义描述为一种有目的的、合法的筹划行为，它要求纳税人在税法允许的范围内，对经营活动、理财活动和投资活动进行有目的的筹划和安排，争取取得可以减少税收的税收收益。

学者蔡昌、张文华认为当存在多个纳税方案可供纳税人选择时，纳税人应该在法律许可的范围内对企业的经营和投资、交易和组织行为进行科学、合理的事先安排，在多个方案中选择税收负担最低或者税收利益最大的方案。

两种对税收筹划的定义其实都隐含着在合法的条件下节税的含义，这是税收筹划和偷税、漏税本质上不同的地方。

2.税收筹划的风险

对于税收筹划，不同的公司，不同的财会人员可能会提出不同的方案，也就是说税收筹划并没有一个固定的方法和固定的标准，它依赖于财会人员对于税法的了解程度。在纳税过程中，由于纳税人和税务机关存在着权利和责任的不对等，导致征纳双方对于某些认定会产生较大差异，这就给纳税人的税收筹划带来了风险。税收筹划涉及到法律风险、执法风险、信誉风险和心理风险以及反避税风险。纳税人在进行税收筹划时应该考虑到这些风险因素，加强风险应对能力，在财务管理的过程中考虑到税务的风险管理。

（二）房地产企业税收筹划以及风险管理的措施

房地产税收筹划阶段按照其运营过程可以划分为前期准备阶段、融资阶段、建设阶段、销售阶段和经营阶段的几个类别的税收筹划。各个阶段之间相互联系、互相交织，共同构成了房地产行业税收筹划的整体。按照税种的分类可以划分为营业税税收筹划、土地增值税税收筹划、房产税税收筹划等。碍于篇幅限制，本文介绍几种在实际中常用到的税收筹划方式。

融资阶段的税收筹划应该考虑到借款利息对税收的一种减免作用，站在税收的角度上，如果不考虑企业的最优资本成本结构问题，房地产开发企业尽量使用较多的负债，可以有机会运用借款利息在税前作为财务费用扣除的优势进行税收筹划。另外，房地产开发企业在纳税筹划的过程中应该考虑到利息资本化和费用化的差距对税收金额的影响，房地产开发企业盈利时，利息费用应该尽量费用化，作为财务费用当期扣除；如果企业亏损或者有为弥补亏损，那么利息支出最好资本化。融资阶段的税收筹划应该做好以下的风险管理：首先，房地产开发企业应该意识到利息费用虽然有税遁的优势，但是过重的负债也会给企业带来巨大的财务风险，房地产企业在利用税遁优势时应该考虑到最优资本结构的问题；其次，房地产开发企业应该尽量向金融机构贷款，虽然现在银行对房地产的贷款限制越来越多，但是为防止税务机构对于超额利息的剔除，房地产开发企业还是要向正规的金融机构贷款，比如说向非金融机构贷款的利息是不允许在计算土地增值税的过程中作为扣除项目的。

在营业税的税收筹划过程中，房地产开发企业可以选择合作建房的方式进行房产的建造。合作建房的运作方式要求一方提供资金而另一方提供土地使用权，然后双方合作、共同建造房产。在合作建房中房地产开发企业可以根据以物易物和合营企业两种不同方式的不同规定进行税收筹划。比如说甲乙合作共建房产，甲提供资金，乙提供土地使用权，两企业约定房屋建成后双方各拥有一半房产，假设房屋建成之后的价值是6000万元，那么此时乙通过转让土地使用权拥有了3000万的房产，则乙缴纳营业税的金额是3000*5%=150万元，这时候甲不缴纳营业税。

本文介绍了房地产开发企业在生产经营中主要面临的财务风险，并根据笔者的工作经验提出了防范财务风险的相关对策；另一方面笔者探讨了房地产开发企业的税收筹划的含义及风险，并重点分析了融资阶段的税务筹划和营业税税种的税务筹划策略。（作者单位：达县供销合作社）

参考文献

[1]李光玉.房地产开发企业财务管理研究[D].硕士学位论文，2007

[2]毛政珍.房地产开发企业财务风险预警管理研究[D].硕士学位论文，2011

房地产企业税务管理例2

房地产企业的发展带有自身的特点，其资金投入较大，流动周期较长，回款慢，具有较高的税务风险。这就要求房地产企业要正视自身的发展目的，树立可持续发展的战略目标，将税务风险科学合理的降低，才能保证房地产企业的长远发展。房地产企业税务风险，是指房地产企业在涉税活动中面临的一种不确定性而使其涉税行为未能准确有效遵守税收法规，最终导致企业未来利益的可能损失[1]。因此，房地产企业必须通过税务风险管理，实施税收筹划、风险评估等对税务风险进行科学的管理，才能实现房地产企业的发展目标。可见，房地产企业税务风险防范管理已经成为房地产企业必须解决的实际问题。

一、房地产企业税务风险防范管理的必要性

房地产企业税务管理成为房地产企业不可缺少的管理内容。然而在税务管理中，涉及到一个税务风险问题，对房地产企业的发展特点而言，税务风险无可避免，只能降低。那么，房地产企业税务风险防范管理就成为企业发展降低风险的必要条件。2009年5月5日，国家税务总局下发《大企业税务风险管理指引（试行）》（以下简称《指引》）[2]。依靠《指引》，房地产企业能够有效防范税务风险。那么，从反面也证明了房地产企业税务风险防范管理的必要性。房地产企业税务风险管理是指合理控制税务风险，防范税务违法行为，避免因没有遵循税法可能遭受的法律制裁、财务损失或声誉害[3]。

二、房地产企业税务风险的影响因素

房地产企业生产经营的过程中，涉及的税务种类相对来说较多，据统计涉及11项税费（10个税种、1项涉税费用）[4]，如此之多的税种，对于房地产税务管理来说并不容易。无论哪一类税务处理不当，都会产生较大的税务风险，给房地产企业带来经济上的损失。因此，房地产企业税务风险管理的责任重大，必须认真分析税务风险的影响因素，做到心中有数，有的放矢。

1.非公允关联交易增加税务风险

表1 S公司2012年期末买入关联交易情况表

表2 S公司2012年期末销售关联交易情况表

非公允关联交易是房地产企业经营中较为常见的违规行为，其业绩虚报，利润不实，损害少数股东及债权人权利或权益[5]，使得国家税收减少。以S公司2012年期末关联交易为例，其详情见表1和表2。由表可见，截止2012年末，S公司购买关联方材料项目金额合计为230500万元，向关联企业销售金额合计为 118000万元。2012年关联方较多。总计10个。关联交易额较大，无论是买入还是销售合计金额，排名第一位的都是远东公司，金额为128000万元。该公司是S主要的建筑材料供应商，同时又购买S公司的房产。并且从S公司2012年财务报告中还看出，S公司2012年期末对该企业的应付账款高达7000万元，应付账款长期挂账且金额较人，说明收入的真实性有问题，很可能被税务机关认定其通过转让定价，多列成本费用，从而增加税务风险。

2.利率变动引发的税务风险

由于房地产企业经营期长，资金投入大，回款较慢，而在银行的贷款数额较高，成为负债经营企业。在负债经营期间，市场经济存在货币膨胀因素，此时，就会影响贷款利率而提高，使得房地产企业的利润再度缩减，给房地产企业带来更大的经营压力。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险[6]。这种利率变动引发的税务风险是不可测的，房地产企业税务管理中非常有必要针对这种风险提前做好应急预案，以备不时之需。

3.房地产企业管理制度不健全而产生税务风险

房地产企业管理制度是否健全直接影响到税务风险的高低。国家要求房地产企业财务管理需要专业的财务人员，而且需要专设财务管理部门，配套专业的财务管理制度来保证房地产企业的税务管理，从而降低其税务风险。然而，部分房地产企业并未真正意识到税务风险防范的重要意义，没有专门的财务人员进行税务管理，大大增加了税务风险的比率。另外，房地产企业为了提高业绩，应用违法手段，减少纳税比例，使自身面临重大的税务风险[7]。

此外，房地产企业财务核算水平低、法人对纳税的认识不够、税务风险评估能力不足以及税务部门执法不规范等原因同样对造成房地产企业税务风险的增大。

三、房地产企业税务风险防范管理的有效措施

1.构建房地产企业税务风险预警系统

为了在税务风险发生之前做好风险应对的方案和准备，有必要在房地产企业内部构建税务风险预警系统。就是由具有风险评估能力的财务人员、有风险意识的上层领导人员和信息收集人员组成的一个税务风险预警系统。这个系统能够依靠以往税务风险总结的经验，对目前的经济信息或动向进行税务风险预测，并将风险的信息传送到房地产各部门，使得房地产从上到下做好充足的准备，以把税务风险引发的损害降至最低。

2.加强房地产企业与税务部门的沟通

由于税务管理部门在税收的管理上具有较大的自由性，征收何种税，征收比率在哪个范围，是用最高比例还是最低比例等等，这种自由掌握的度能否被房地产企业所应用，主要靠房地产企业与税务部门的沟通。所以，房地产企业在税务风险防范上有必要加强与税务部门之间的联系，从而详细了解税务机关工作程序基础上，以便在理解税法这一方面与税务机关具有相同的看法，从而最大限度地防范和化解企业税务风险[8]。

3.优化房地产企业资本组成结构

企业负债经营会给企业带来杠杆效益，加大企业的经济效益，但要把握好度，不是负债越大，利益越高。为了降低企业税务风险，房主产企业可以利用本身的良好信用以及土地抵押进行银行贷款以增加资金来源，充分发挥财务杠杆的作用， 利用杠杆效益抵消财务风险带来的消极影响；另一方面应把债务风险控制在集团可以接受的范围内。通过合理安排产权资本和债务资本的比例关系，寻求最佳的资本结构，将财务风险降到最低。

另外，房地产企业还要建立完善的税务风险防范管理制度，提高财务人员的专业素质，加强对项目的内部控制，提高风险防范意识，才能更好的做好风险防范。

四、总结语

房地产企业税务风险防范管理是房地产企业账务管理的重要内容，房地产企业要依据国家相关政策，做好风险评估，才能将税务风险控制在最低水平，促进房地产企业的良性发展。

参考文献：

[1]刘建民，安长英.房地产企业税务风险实证分析[J].会计之友，2012，（35）：13～19.

[2]盛立中.企业税务风险防范与管控[J].上海国资，2009，（06）：50～51.

[3]武向辉.企业税务风险防范与控制浅议[J].中国商界（下半月）：2010，（04）：34～35.

[4]张义春.房地产企业如何防范税务风险[J].当代经济，2012，（19）：18～19.

[5]朱力.房地产上市公司税务风险管理研究[D].中央民族大学，2013.

房地产企业税务管理例3

对于现在的房地产经济来讲，其税务是其经济支出的重中之重，税务和企业利润的关系密不可分，对于房地产企业的经营管理来讲，如何加强税务管理工作以及合理控制税务成本是必须要放在第一位的，目前，房地产行业的竞争愈演愈烈，丰厚的利润对于房地产来讲，即将成为过去式，在这样的形式之下，必须加强对税务管理的重视，将税务管理工作做好了，就能在一定程度上减轻房地产企业的税务负担，加大房地产的利润。

一、企业税务管理的基本概念

企业税务管理是企业在法律允许的范围内，按照本身的具体经营现象和经营目的，为在税务管理基础上实现完成在一定程度上减少企业纳税成本，而对企业的涉税内容做出探讨、规划、监控、预测、实施等全过程的管理行为的总和。

二、目前房地产企业税务管理的现状

（一）对于税务管理不够重视

在严格的税务制度下，在税务方面仍然存在着很多问题，其中最重要的就是企业对于税务工作的不重视。所以导致，偷税、漏税现象十分严重。部分房地产企业对税务管理存在一定的误区，因此在愈演愈烈的房地产竞争中，势必会对自身的竞争造成影响，减少利润的收入，同时在一定程度上也让税务工作存在着一定的安全隐患。

（二）相关部门对于财务的监管不够

在利润相对暴利的房地产企业，其中的从业人员，并不是每个人都很专业，甚至部分企业为了获得更大的利润，就偷税、漏水，给财务的征收工作带来了很大的困难，因此相关部门必须增强对房地产行业的调控。

三、房地产企业税务管理中的风险防控

（一）确定防控重点

在进行房地产企业税务管理的过程中，应该加强工作的效率，保证税务管理的有效地进行。税务管理不是一时的工作，它需要长期的管理，管理过程复杂、工作量巨大，因此在进行管理的过程中，房地产企业不仅需要了解各项税务政策，还应该根据企业的实际情况进行税务业务的管理，同时还应该增加税务管理者的能力，保证税务管理工作的运行。

（二）建立动态的基础信息系统

现阶段信息技术在企业各项管理中的应用越来越广泛，信息技术可以为众多企业的管理工作提供技术支持。所以，房地产企业也要建筑相应的信息系统。为了更好的检查出企业的涉税经营业务，就要建立时时更新的内部数据库。同时更新企业发展的《税法》法规政策系统，这样可以保证企业财务会计系统与国家法律的要求步调一致。也能方便房地产企业的税务工作人员和财务工作人员进行各项税务数据的据算，税务信息的输出也能及时对法律法规的更新作出变化。

（三）加强税务工作者的专业素养

对于房地产税务工作者的专业水平一定要严格要求，时不时的对其进行培训，增强其专业技能和综合素质。第一就是房地产企业管理者必须具有责任心以及很大的强烈的管理意识；再者就是，从事相关税务管理的人员必须考核通过后才能上岗。将培训的核心放在税收法律法规、财务理论、管理技能、税务风险及防范意识的综合管理能力上，为减少税务管理的分析做出贡献。

（四）保证做好和单位外面的联系工作

我们需要做的外部交流工作中的人员主要就是有中介和政府机关税务方面的负责人员。在税务负责人这一方，它主要就是要做好监督管理的工作，同时要给我们的纳税人员进行解读我们不懂得精神领域的内容和知识，还能够从他们的手中获得最新的消息，以便我们能偶做出及时的更改和改正。由于这个部门是负责执法的，所以他们还有自由裁量的权力。针对于这些现象，房地产的公司就要及时的与部门进行沟通，不能错过最近更改的信息，学习最新的知识，必须取得在进行工作管理的时候正确性。在我们遇到不能解决而且还很敏感的地方要积极主动地找相关部门进行沟通，以便能够及时的得到解决。而且我们在和政府部门进行合作学习的时候，还要与中介进行交流和沟通，运用中介的相关技能和知识来弥补在办理税务工作时所带来的风险，涉及到不能够直接和税务机关沟通的事情时，可以和中介进行沟通，请他们来进行帮忙。我们要正确的利用政府管理部门和中介方面，来积极的提高我们自身的素质和水平，必要的时候可以请中介对单位自身进行核查，最大可能的减少税务造成的风险问题。

四、结束语

目前，中国在进行第三次税制改革，尽管中国经历了两个对税收制度的重大改革，但是全球化的经济和中国经济的发展，提高和改革税制的任务仍然是十分艰巨的。一部分是由于中国税制的改革系统尚不完善，仍与成熟的现代税制有一定的距离；另一部分就是成熟的税制在传统国际的通行上也有一些缺点，需要税收制度的创新。因此，积极平稳地推动调整和改革税收制度更加需要持续的努力。

参考文献：

房地产企业税务管理例4

房地产企业税务管理是房地产企业财务管理的重要组成部分，房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重，税负大小直接影响着企业利润的多少，所以如何降低企业的综合税负是房地产企业比较关注的问题。

一、房地产业财税特征

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是国民经济活动中的具有综合性的行业。其主要财税特征如下：

1.房地产开发跨越生产和流通两个领域，其经营内容广泛，投资主体复杂，需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。房地产业的主要经营活动包括：规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售、物业管理、维修服务等。因此，精细而复杂的财税管理模式才能适应多样化业务的需要。

2.房地产业资金筹集的多源性，房地产业现金流转复杂化。

3.房地产业成本、费用结构复杂。

4.房地产业经营周期长，会计核算方法对损益的影响直接而明显。

由于房地产开发周期长，我国商品房的平均经营周期约为4年，这一特点决定了会计核算的跨期摊配较为常见，收入、成本的确认、摊销直接影响着各期损益的计量。

二、房地产业涉税分析

房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重。

主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。其中营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种。对于一个企业来说，它的综合税负大小直接影响着企业的利润的大小，所以如何降低企业的综合税负是房地产企业比较关注的问题。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。

1.营业税分析

（1）房地产企业出售经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款就无法按照建筑业3%的税率计算营业税，计算土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应当将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计算营业税，不需缴纳土地增值税。同时还可以减少购房者应缴纳的契税。

（2）房地产开发企业销售的房屋中如果包括一些设施，应当将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳的营业税和土地增值税。

（3）房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。

2.利用土地增值税起征点优惠政策进行筹划

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。利用此政策进行税务筹划应注意三点：

（1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。（2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。（3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。

3.其他有关税种的分析

（1）房地产业的税金除上述营业税和土地增值税外，还有城市建设维护税和教育费附加，以营业税等流转税为计税依据，分别适用7%、5%、1%的城市建设维护税率，3%的教育费附加率。

（2）城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起计征城镇土地使用税和房产税。

三、房地产企业税收筹划技术

房地产企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此采用的税收筹划技术也是多种多样的，根据其行业特点和经营业务，其筹划技术可以归纳如下：

1.税基筹划技术

房地产企业占用资金量大，需要不断筹措资金维持其开发能力。资金筹集中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负。而发行股票筹资则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

2.实现技术

主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产定金、预售款都要纳入收入缴纳营业税。

3.摊销（分摊）技术

房地产企业的项目一般跨年度经营，所以如何实现摊入成本的最大化，贯彻权责发生制原则和配比原则，就成为重要的筹划内容。工程成本要尽早足额计入，可以采取预提方法或其他分配方法；对于费用应尽量实现转化，突破税前列支限额的限制；能够当期列支扣除的损失应及时确认。

4.转化技术

房地产企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用合作建房、代建房等形式多样的经营模式。转化就是一种灵活的变幻，其效果非常显著。

5.规避平台筹划

房地产企业税务管理例5

房地产业连续数年被国家税务总局列为税务专项检点行业，每年被查出偷税金额巨大。商业类房地产企业税务筹划不是简单的问题，需要统筹考虑各个税种的税收政策，并且渗透进商业类房地产规划、建设施工、销售的每一个环节。税务筹划在商业类房地产企业中的发展已经日臻成熟，但是也日益暴露出问题。本文对商业类房地产企业税务筹划管理问题进行分析，

一、商业类房地产企业税务筹划界定和特征分析

（一）商业类房地产企业税务筹划界定 目前理论界与实务界对商业类房地产企业税务筹划还没有相关的界定，但是商业类房地产企业税务筹划从属于一般意义上的税务筹划的范畴，因此在某些方面它们有着共通的地方。商业类房地产企业税务筹划也是房地产企业对经营活动的事先安排，是一种活动，更是一种企业财务管理的战略；而且商业类房地产企业税务筹划的目的也是利用一切合法手段，来推迟或少缴税款，从而实现税负最小化。此外，商业类房地产企业税务筹划具有以下特征：第一，合法性：这是税务筹划最本质的特点。税务筹划必须在法律许可的范围内进行，纳税人为少缴税款而置法律于不顾的行为是偷税、漏税行为，是会受到法律制裁的。合法性的另一层意思是指税务筹划还应符合国家的立法意图。税收是国家调节生产者、消费者行为的经济杠杆，也是国家调控宏观经济的一种有效手段。不同的税收优惠政策、不同的税率等都是为了实现国家不同的调控目标。因此，税务筹划也要对国家的调控意图作出积极反应，将国家的政策导向转化为纳税人的具体的税收方案。第二，预测性：税务筹划具有事前性。纳税人必须把税收作为影响最终利润的一个重要因素来考虑，在安排投资、经营活动之前，事先进行筹划，确定最优纳税方案，从而调整自己的各项活动至适用相关的税法规定。等到经济业务已经完成、纳税义务已经确定之后再考虑如何减轻税负，则违背了税务筹划的本意，并且更易导致偷税、漏税行为的产生。第三，时效性：我国税收制度正处于不断建设、完善的状态，税收政策变化较快，这就要求企业时刻关注会计、税务等相关政策法规的修改，使税务筹划方案符合最新的政策规定。第四，整体综合性：税务筹划应具有全局性，兼顾短期和长期效益，统筹局部和整体利益。有效的税务筹划应着眼于企业收益的长期稳定增长和企业的长远发展。同时，税务筹划并不是孤立的，它贯穿于企业理财活动的全过程，与会计、财务管理、进出口贸易等领域紧密联系。从理论上说，房地产企业减少税收的方法除了税务筹划之外，还有其他的手段和方法。在现实中，偷税、漏税、逃税、骗税、欠税这些行为虽然可以达到减轻税负的行为，但是违反了税收法律法规，违反了国家的立法意图。企业运用这类不正当的手段可能会面临更大的税收成本和风险。

（二）商业类房地产企业税务筹划的特殊性 商业类房地产企业税务筹划有自己特殊的地方，必须更好地符合和有利于商业类房地产企业的财务特征。第一，商业类房地产企业税务筹划需要满足房地产企业精细财务管理的需要。房地产企业经营业务多元化，主要开发、经营活动包括：设计规划、用地批租、房屋建造、竣工验收、销售出租、物业管理、保修服务等。商业类房地产横跨商业和写字楼两个领域，经营内容广泛，业务复杂，投资主体多元化。税务筹划综合性的特征在房地产企业表现得更为明显，税务筹划需要对企业的各项业务做全盘的考虑，与企业规范的管理流程和精细的管理模式相适应。第二，商业类房地产企业筹资环节的税务筹划是整个筹划中不容忽视的重点。房地产企业资金筹集渠道多样化，现金流转复杂，企业主要通过预收购房定金、预收代建工程款、银行贷款、发行债券、获得其他经济实体的投资、在资本市场发行股票等渠道来筹集资金。企业在筹划过程中要谨慎考虑各种筹资方式的税收利益。第三，商业类房地产企业税务筹划应更关注成本、费用的筹划。房地产企业成本、费用庞大，房地产开发成本如征地拆迁费、前期工程费、建安工程费、开发间接费用等；房地产经营成本如房屋销售成本、出租成本等；期间费用包括管理费用、财务费用、销售费用等。成本、费用名目繁多，数额巨大，税务筹划空间大。第四，商业类房地产企业税务筹划涉及到生产、经营的各个环节，筹划时间长。房地产企业开发周期长，回收资金时间长。从最初规划征地到最终出售出租往往要经历几年的时间，资金的回收是一个长期的过程。这一特点决定了房地产企业的税务筹划具有持续性，筹划过程中需要考虑收入、费用的分摊，考虑不同的会计核算方法对损益的影响。第五，商业类房地产企业税务筹划涉及开发、交易、占用、所得分配等多个纳税环节，涉及税种较多，税率较高，税负明显高于其他行业。房地产企业税务筹划的重点主要是针对营业税、土地增值或、企业所得税三大税。对商业类房地产企业涉及税种归纳如表（1）。

二、商业类房地产企业税务筹划存在问题分析

（一）商业类房地产业税务筹划风险偏高 房地产业尤其是商业类房地产业是一个税务筹划风险偏高的特殊领域。一家商业类房地产企业一个项目所获得收入规模相当大，其要上缴的各种税金也非常多，往往是少则上千万元，多则上亿元，税负高达25%-30%。因此，房地产企业比任何一个其他行业的企业更希望争取更多的税务筹划空间，常常需要在税收法律、法规的边缘操作，这就会造成商业类房地产企业的税务筹划风险远高于其他行业。税务筹划之所以有风险，原因主要是商业类房地产税务筹划环境的多变性。这种多变性表现在以下两个方面：一是税收政策的多变性。商业类房地产企业的税务筹划是要立足于企业自身的实际情况，选择有利于自身发展的税收政策，规避不利于自身的税收政策。国家调控房地产的政策总是处在不断变化之中，相关的税收政策也会发生变动。企业如果没有及时运用新的、适用于本企业的有利的税收政策，则会错过了税务筹划的好时机；或者企业原本依据的税收政策发生了变化甚至取消，企业在不知道的情况下继续执行，势必会演变成偷税漏税的行为，给企业带来不必要的损失。税收政策的频繁变化必然会增加企业税务筹划的风险，使企业对税务筹划持保守、谨慎的态度。二是商业类房地产企业自身经营业务的多变性。虽然房地产企业只是建设施工并处理自己的开发产品，但这个过程中企业可以有多种业务的选择。对于开发产品的处理，企业可以选择销售或自持；对于开发商品的转让，企业可以选择有偿转让、受托代建或投资入股。而企业的选择并不是一成不变的，会根据竞争对手的情况、市场的发展、突发的状况及时作出变化。税务筹划需要房地产企业对自身的各项活动作出预见性的安排，而房地产业又具有经营周期长的特点，这就导致税务筹划方案执行的困难，增加了税务筹划的风险。

（二）企业会计核算不健全影响税务筹划效果 商业类房地产企业复杂的业务需要精细的财务管理，很多企业没有复杂而精细的企业会计制度与之相匹配。在商业类房地产企业会计核算的跨期摊派较为常见，收入、成本的确认、摊销对损益的影响直接而明显。不健全的会计核算制度直接影响了税务筹划的效果。目前在商业类房地产企业常见的会计核算问题主要有：一是偷逃隐匿应税收入。如：价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入，多以代收费用的形式挂往来账户；产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税；开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入；按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入等。二是虚列多列成本费用。包括：多预提施工费用，虚列开发成本；在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出，如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经结算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润；向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50%部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额；将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本；有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，将增值巨大的评估价作为土地成本入账等。

（三）企业人员税务筹划水平良莠不齐 企业在税务筹划过程中对税收政策整体把握不够，都会影响税务筹划质量。如对房地产业享受的相关税收优惠的限制条件把握不严，既有可能使企业错失税务筹划的好时机，也有可能使企业陷入偷税、漏税境地。此外企业人员功利的、甚至是违法的税务筹划动机，也会使企业税务筹划偏离了正确方向，影响企业发展。

（四）税务行政执法制约税务筹划的实施 税收法律是人为制定的，因此难免会存在法律漏洞或者未明确规定的部分。作为税务筹划的制定者，往往会向着有利于自身的方向去理解税收政策；而税务机关则会向维护国家税收利益的方向去执行税收政策。一些税收优惠政策、税收处罚措施并没有一个确定的标准，而是在一个可以商榷的范围内执行。因此，税务筹划能否执行、执行的程度最终取决于税务机关认可的程度。这也就导致了很多税务筹划方案执行效果不能达到方案制定者的初衷。

三、商业类房地产企业税务筹划的对策

（一）全面防范税收风险因素 无论商业类房地产企业的税务筹划方案做得有多完美，有经过多少专家的拟定、论证，企业仍然应当正视风险的客观存在，不能认为方案在何种情况下都是合法和可行的。企业应当意识到，税务筹划风险是无时不在的，不能以事先安排的、不变的税务筹划方案去应对万变的企业经营环境和房地产业税收政策。对于商业类房地产企业而言，营业税、土地增值税以及企业所得税是最主要的纳税支出项目，因此，这三大税种的税务风险即是房地产企业总体税务风险的深刻反映。企业在生产经营和涉税事务中应该保持对这三大税种纳税风险的警惕性。（1）营业税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响营业税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对开发产品有两种不同的处理方式：对外销售或长期持有。如果企业选择对外销售则应缴纳营业税，而持有开发产品，则无需缴纳开发环节的营业税。二是开发产品的销售价格。营业税是按销售收入作为计税依据。企业确定的销售价格越高，企业缴纳的营业税也就越多。三是开发产品的转让方式。有偿转让方式，需按转让所得计算缴纳营业税；受托代建方式，即房产企业受购买者的委托而建设项目，建设完成后移交给购买者，这种方式需按收取的代建费计算缴纳营业税；投资人入股方式，即房产企业将开发完成的产品以实物资产的形式投入到购买企业。根据规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征营业税。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。（2）土地增值税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对外销售需计算缴纳土地增值税，而如果对开发产品长期持有，则无需缴纳土地增值税。二是开发产品的销售价格。土地增值税是按房地产增值额作为计税依据，而开发产品的销售价格直接决定了增值额的大小，因此，企业确定的销售价格越高，缴纳的土地增值税也就越多。三是开发产品的转让方式。对于在营业税中涉及的三种不同的转让方式，土地增值税政策的规定是：有偿转让方式和投资人入股方式需计算缴纳土地增值税，而受托代建方式无需缴纳土地增值税。四是开发产品的成本。开发产品的成本越低，企业取得的增值额就越大，缴纳的土地增值税也就越多。五是共同成本的分摊方法。对于企业同时拥有销售物业和经营性物业的情况下，共同成本的分摊方法则决定了销售物业成本的大小，从而决定了销售物业土地增值额以及土地增值税的大小。（3）企业所得税纳税风险分析。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。因此，开发产品的处理方式和转让方式都不会对企业所得税税负产生影响。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素。另外，由于房地产企业在经营过程中是按照预计毛利额计算缴纳企业所得税，因此，影响预计毛利额的因素也将影响企业最终企业所得税总额的大小。总之，企业所得税纳税风险影响因素主要有以下几种：一是开发产品的销售价格和成本。企业确定的销售价格越高，开发产品的成本越小，企业的经营所得就越大，缴纳的企业所得税也就越多。二是开发产品的预售时间和进度。开发产品预售时间越早，按预售收入预缴企业所得税的时间就越早。同样，开发产品预售收入越大，预缴的企业所得税也就越多。三是开发产品的竣工时间。税法规定，开发产品竣工后，企业应对预缴的企业所得税进行清算，一般情况下，企业在清算时要补交很大一笔企业所得税。因此，开发产品竣工的时间越早，清算补交税款的时间也就越早。

（二）及时关注税法变动 税务筹划与偷税、漏税等行为的界限就是法律。税务筹划之所以为税务筹划，前提就是它必须是合法的，成功的税务筹划更应是能体现税收政策导向的。因此在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。一是学法，房地产业法律、法规种类数量繁多，变化也比较频繁，稍有不慎，使用的法规就会过时，从而为企业的税务筹划带来风险。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税务筹划方案及时作出调整；二是懂法，企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，为税务筹划方案的制定打下坚实的基础。三是守法，严格按照税法来进行筹划，严守税务筹划合法的底线，正确处理税务筹划与避税、偷税、漏税的关系。

（三）提升企业税务筹划人员素养 一方面，税务筹划人员应不断提升自身的道德素养。在处理企业与国家利益时，坚持应有的职业道德。任何税务筹划方案的制定和执行要坚持在合法的前提下进行，违反法律的税务筹划方案必将带来巨大的风险。税务筹划人员不能因为企业的一己私利而损害国家的利益，应该立场鲜明地维护税法的权威性。在企业领导由于对某些涉税事项不清而混淆了合法与非法的界限时，要及时进行解释；对于企业领导提出的某些违反税收法律、法规的筹划要求，要进行规劝。另一方面，税务筹划人员应不断提升自身的专业素养。税务筹划的专业性，决定了税务筹划人员既要有扎实的理论知识，又要有丰富的实际操作经验。理论知识不仅指税收方面的，还应包括会计、财务管理、金融等方面的知识；实际操作经验要求税务筹划人员能对企业的涉税业务、涉税种类、涉税数额作出正确的分析，进而根据企业的实际情况，找准税务筹划的切入点，制定出符合企业要求的最有效的税务筹划方案。如果税务筹划人员一心只想获取税收上的好处而没有坚实的专业知识作支撑，最终只能导致税务筹划的失败。

（四）建立良好的税企关系 税法许多条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税务筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。

再好的税务筹划方案只有付诸实施、得到税务机关的认可才能真正的发挥作用。一是企业要咨询当地税务机关对相关法规政策的具体理解应用、实际操作程序，使税务筹划方案主动适应当地税务机关的管理特点；二是企业要能够对税务筹划方案的思路、操作步骤作出明确的解说，对税务机关的有关提问作出相应的解释，争取筹划方案获得税务机关认可；三是对税务筹划方案的疑点要及时与税务机关沟通，争取达成共识，对方案的难点要及时向税务机关反映，从而向上级争取政策支持，避免失去应有的收益。

房地产企业税务管理例6

关键词 ：房地产企业；税务内控；构建；探究

一、房地产企业构建税务内控体系的重要性

近年来，我国的房地产行业迅猛发展，对房地产企业进行宏观调控，采取有效的措施加强管理，制定了很多制度来约束房地产市场。房地产行业作为我国的重点产业，其税收占国家总税收额的大部分。所以，建立健全房地产企业的税务内控体系对我国国民经济的发展起到了重要的作用，其有利于约束房地产行业，保障房地产行业的健康发展。

二、房地产企业税务内控体系的问题

（一）房地产企业的税务内控存在漏洞

现在，很多企业还没有建立完善的内控体制，没有良好的控制环境，尤其是房地产企业的会计系统还不是特别健全，企业的控制程序还是沿用传统的方法。内控体系出现漏洞，原因在于房地产企业没有制定良好的发展战略，企业在经营过程中忽视了房地产行业的发展规律，对房地产行业的管理要求没有清晰的认识。目前，房地产行业的内控体系都停滞在过度分散化的文字编写的步骤上，没有采取有效的配套措施，内控体系的可操作性比较差。

（二）房地产企业的内控环境差

房地产企业在建立内控体系时，没有形成一套系统的章程，企业制定的细则实用性不强，没有详细的计划。内控的主体没有较高的素质，在一定程度上增加了企业管理的难度，风险控制的效率降低。

（三）税务的外部环境恶劣

房地产企业的投资大，具有一定的特殊性，其外部环境不稳定，风险难以控制。房地产企业在会计核算方面也存在很多不确定的因素，导致了房地产开发成本难以预算。

三、构建房地产企业税务内控体系应遵循的原则

（一）遵守法律原则

房地产企业在制定税务内控体系时必须坚持国家规定的法律和法规，在国家法规允许的情况下，制定企业可操作的税务内控体系。

（二）兼顾性原则

房地产企业的税务内控要充分体现企业的会计核算和会计控制，内控体系要与企业的长远发展的目标相一致，同时内控体系又要协调企业的短期规划，税务内控要与企业的其他内部控制协调。

（三）指向性原则

企业的税务内控控制要按照企业实际经营情况，要抓住企业在会计核算中的薄弱环节，要有指向性的找出企业容易失误的内控环节。

（四）一致性原则

企业在制定税务内控体系时一定要长期的执行，不能过多地变动，否则内控体制就不能落实下去。

（五）普适性原则

企业的税务内控要按照企业的变动以及企业会计制度的更新来对税务内控进行调整。普适性原则包括对内的普适性和对外的普适性。

（六）成本性原则

企业的税务内控体系必须要考虑成本问题，税务内控体系的制定尽量节约成本。

（七）实用性原则

企业的税务内控体系要实现实际的运用效果，税务内控体系要有很强的操作性，其制定的方案一定要可行。

（八）可持续性原则

房地产企业在制定税务内控体系时要联系国家的宏观调控政策，并结合企业自身的发展，制定出有助于企业长远发展的制度和体系。

四、构建房地产企业税务内控体系的策略

（一）房地产企业要不断完善税务内控的管理水准房地产企业要建立专业的税务管理部门，请专业人员来对税务进行管理和控制。企业要把税务管理项目落实到个人，要制定奖惩制度，大力推广税务管理工作。加强对税务申报的核对、对税务发票严格管理、权衡各类税收的风险、分析国家税收制度，合理运用国家税收政策来指导企业进行税收的筹划工作，引导企业税务部门规避税务风险，企业税务部门要牢牢把握企业的投资方向，提出可行的税务控制措施。

（二）房地产企业要加强对税务风险的控制

房地产企业内控体系是企业管理的核心环节，因此，在企业内部开设专业的税务管理机构，加强对税务的控制力度，保障企业在经营过程中实现高收益。房地产企业要了解自身发展的情况，要准确定位，实现对生产经营中的每一项与税收有关的环节的控制，降低企业的风险。企业要改进税务风险管理体制，使该体制可以顺利运行，达到税务内部控制的效果。房地产企业在开发时要控制好增值税，在销售时要严格管理其营业税，企业在保有环节上要处理好房产税，实现对税务的内部控制。

（三）房地产企业要设置内部风险预报体系

风险预报体系要求企业内部人员要树立整体观念，要考虑企业的整体效益，要站在企业的角度对税务进行控制。房地产企业投入的资金比较多，其涉及的税种有不确定性，因此，企业的员工要根据实际情况，要分析企业的运营状况再做出判断。企业很多重要的涉税项目，要提前预算，及时汇报。企业的税务人员要遵守税务汇报的步骤，确保汇报的文件在各部门有效地流通。

（四）房地产企业要建立健全税务风险评估机制

风险评估机制是企业在运营过程中对税务风险的预测，并将预测的结果采取制度化的方式进行评定。房地产企业在建立风险评估机制时要加强职工对税务风险的控制意识，树立高度的责任心。房地产企业一定要做好员工的教育的培训工作，让员工了解基本的税务知识，增强员工抗风险的能力。企业税务部门要及时评定涉税的风险，将风险及时消除。

（五）房地产企业要加强税务管理人员的素质

现在，房地产企业的税务人员的素质参差不齐，因此，企业要通过定期的培训来提高税务人员的专业素养，不断更新税务人员的理念。房地产企业要制定考核机制，定期对税务人员的专业知识考核，保障税务人员能够胜任自身的岗位。提高税务人员的道德素质，防止偷税、漏税的现象发生。

结语

房地产企业中存在着偷税和漏税的现象，使国家的税收大量地流失，因此，构建房地产企业内控体系有着重要的意义，房地产企业税务内控体系的建立，不仅仅可以促进房地产行业的发展，而且对国家经济的发展起着重要作用。因此，房地产企业构建税务内控体系是很有必要的。建立健全房地产企业税务内控体系必须坚持一致性原则、成本性原则，房地产企业要不断完善税务内控的管理水准，设置内部风险预报体系，建立健全税务风险评估机制，从而促进房地产企业的长远发展。

参考文献：

房地产企业税务管理例7

房地产行业是国民经济支柱产业之一，也是国民经济的“晴雨表”，房地产业的兴旺和发展是国民经济持续增长的重要标志。当前，我国经济增速持续放缓，经济下行压力加大，为了缓解经济压力，很多地方政府部门鼓励稳定房地产业、积极创新，可持续发展。房地产企业如果无科学的企业管理，有效的控制经营风险，则会为企业经营发展埋下巨大隐患，同时严重时甚至会影响到国家经济的发展。用企业管理理论分析房地产税务风险管理，建立有效的控制模式便成为了房地产企业经营管理中的重点。

1 部分房地产企业税务风险控制模式

以现代企业的管理理论和科学的管理手段，完善有效的税务风险防控体系，良好的税收筹划环境，实现企业税收管理的重要内容，也是企业实现经济效益最大化的重要管理手段。

1.1 风控模式一

中粮地产（集团）股份有限公司被审计曝光后，建立健全有效的科学的风险管理体制和考核机制，把加强内控机制建设、规范经营、防范和化解金融风险放在各项工作的首位，以培养员工具有良好职业道德与专业素质及提高员工的风险防范意识作为基础，通过加强或完善内部稽核、培养教育、考核和激励机制等各项制度，全面完善公司内部控制制度。

1.2 风控模式二

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，业务涵盖房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售以及商业会展、酒店经营等相关行业。国家一级房地产开发资质企业，由于加强企业风险管理，建立企业科学规范的风险管理体系，较好地把控房地产企业各类风险与关键控制点，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。

2 房地产企业税务风险管理

我国税收制度的完善和征管制度的改革对企业税收遵从的要求越来越高的环境下，专业科学的企业房地产税务风险控制模式非常重要。

根据《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发〔2014〕31号），房地产业再次成为指令性检查项目，房地产业已连续13年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。

房地产税务风险管理的不良表现：

2.1 内部控制缺失或风险管理不健全

房地产经营业务多样，经营活动复杂，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门，不仅使房地产企业的财务日常处理的工作量大、成本核算也容易混乱，管理难度大。

2.2 税控风险管理手段相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后，实际纳税遵从度时有差异

国家税务总局稽查如隐瞒收入偷税、虚增供料偷税、虚列成本偷税、多列支出偷税、虚列成本偷税、多种手段偷税、虚假申报偷税、隐瞒二手房交易价格偷税等。

3 房地产开发企业税务风险控制模式的建立

企业日常的经营活动要及时、全面地了解有关税收法规，或对相关税收法规的精神准确把握，在主观上没有偷税的愿望，纳税时按照有关税收规定去做，避免事实上的偷税、逃税，从而被补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险。房地产企业税务风险管理控制模式：制定税务风险控制方向、设置税务风险管理边界、组织税务风险控制活动、分配税务风险控制职责。使税务风险控制在有效的规范的房地产商业模式下。

3.1 外部风控模式的建立

国家税务总局对分管纳税人开展稽查管理，认为经常会出现很多问题。

3.1.1 房地产行业的收入虚假主要表现在销售价格收入偏低的问题

①未取得售房许可证收取定金，未按预收账款处理，隐瞒销售收入。

②关联交易销售款不结转或少结转收入。开具收款收据，隐匿收入。

③代建转开发，少申报收入，少缴税款。拆迁补偿收入不按规定确认收入。

④坐支售房款少计销售收入。税前超标准列支成本费用，减少应税所得额。

⑤银行按揭贷款资金不及时结转收入。委托销售房产不按规定确认收入。

⑥假承包经营少缴税。假联营将房地产对外投资入股分得利润逃税。

⑦工程尚未决算，长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。

3.1.2 房地产行业的成本虚假主要表现为建筑成本偏高

①建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本。

②收入费用配比方面不合理，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。

③以假发票虚列成本。

④多结转成本等。

3.1.3 房地产行业的费用虚假主要表现各项成本的分摊费用的问题

①工资、福利费、业务宣传费超标准列支费用。

②税法不允许列支的项目。

例如，某企业开发项目当年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率20%，期间费用及可扣除税金150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；次年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率15%，期间费用及可扣除税金200万元，当年缴纳企业所得税25万元。第三年项目竣工交付使用，实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本4200万元。

企业财务人员作账：项目竣工清算应补缴企业所得税258.5万元。

税务稽查：应纳所得税262.5万元。

3.2 内部风控模式的建立

3.2.1 一般房地产开发建设与经营的主要环节

3.2.2 涉及主要税种

分为土地取得、建筑安装和成品销售三个环节，牵涉到企业所得税、个人所得税、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税等项税种。

3.2.3 房地产项目投入大工期长

有些项目由于工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因虽然已经完工，甚至已投入使用多年，但长期不进行工程结算，也不进行税款申报。

3.2.4 税务风险控制模式的建立

通过建立“基础管理信息+风险统计分析+纳税评估管理+应税稽查准备”税务风险控制模式，从信息管理到技术分析，精细化运营和精细化管理，实现科学规范有效的风险管控。第一道防控由业务运营和生产建设部门搭建，第二道防控由风险管理、合规管理、财务管理等部门搭建，第三道防控由稽核审计、统计部门搭建，第四道防线则由董事会和监事会搭建。

企业报表的基本信息来源以及账面数字的变动趋势，基础信息、涉税信息、财务信息 、运营信息，其相互关联性可以测定企业的经营效率和合理分布，有助于降低经营生产的风险。也是企业公司治理和风险控制的“目标责任书”。强化企业管理意识，特别要抓住关键的财务数据和相关指标，有针对性地研究企业公司税控管理和运营方略。

4 结束语

随着中央对房地产政策的严控和重视，加强对房地产业重点税源行业的税征收管理。房地产行业市场秩序的治理力度只增不减。本文运用有关企业管理中房地产开发税务风险控制政策内容为主线，探讨房地产企业税务稽查的重点及风险点。帮助企业建立完善房地产企业税务风险控制模式，使房地产企业税务风险管理及控制模式融入到企业各项业务的全过程中，让税务风险识别、税务风险评估、税务风险决策、税务风险监测、税务风险处置五个环节形成一个紧密的管理控制模式。

本文中所考虑的房地产企业税务风险管理及控制模式还比较简单，结合企业管理的新观念仍然有非常大的研究和探讨空间，本人今后也将不断开拓创新，为寻求一个解决房地产企业税务风险管理及控制模式的有效系统做出贡献。

参考文献：

房地产企业税务管理例8

【中图分类号】 F232；F234.3；C39；C931 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2017）08-0134-04

一、引言

2013年，央视《每周质量报告》报道，珠海市某房地产企业通过股权转让规避土地增值税1亿余元。同时，2005―2012年间全国商品房销售总额超过31.2万亿元，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%。据央视测算，房地产业毛利率达到34.63%以上均需缴纳土地增值税，因此全国各类房地产企业应缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，实际上8年间征收的土地增值税仅为0.8万亿元，这意味着全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。自1999年国家税务总局开始实施税收专项检查以来，房地产被列入指令性检查已有10余年，每年被查处的偷漏税金额巨大，存在伪造报价、预收账款不及时入账、开具多个账户逃避监管、随意调整申报税额等多种问题。当前，税务机关由于征收管理方式和技术方法等方面的问题，对房地产开发企业的税务管理极其有限和滞后。

云会计[1]是一种基于互网、以数据为中心的会计信息系统，具有动态性和可扩展性等特点，其核心是资源共享、应用模式的改变，其可信性包括可用性、可靠性、风险可控性等9个一级属性[2]。大数据是运用数据采集、挖掘、分析等技术，进行实时数据处理、实时智能决策，通过嵌入到具体业务流程中提供决策有用的信息。大数据时代，基于云平台进行税务管理，云会计的动态性和可伸缩性的计算能力使高效海量的涉税数据分析成为可能；云会计环境下的群体智能为领导决策支持提供了运行环境；云会计的服务化特征为面向广大纳税人的数据挖掘个带来机遇。

大数据时代的来临，随着金税三期税收管理系统的上线，税务管理将以信息技术为依托，不断推进税务管理现代化，对保障税收职能的发挥起到重要的推动作用。房地产业已成为中国经济的引擎，随着城镇化进程持续推进，旧城改造被中央确定为民生工程和国家发展战略之一，面对其复杂的开发业务以及集团化的经营战略，如何在种类繁多、数量庞大的数据中快速获取并高效利用有价值的信息显得尤为必要，基于云会计对房地产企业进行全面、有效的税务管理，同时促进房地产业健康发展具有重要的现实意义。

二、A集团税务管理现状及其存在的问题分析

（一）A集团背景介绍

A集团创立于1988年，主要由广场和商业地产股份有限公司构成，形成了商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货四大产业。集团的核心是以广场命名的城市综合体，在其多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善，形成汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合型建筑群。通过将不同的业态融为一体，有机地整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能。在规划设计中通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动，成为我国城市综合体投资与运营管理的先行者与领导者。

A集团下设北方项目中心、南方项目中心、酒店建设公司、商业管理公司、商业地产研究部等，划分南北区域，按照商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货等开发业态进行管理。业务范围分布全国，分别在各地设立项目公司管理具体业务，开发业态涉及营业税、增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、土地使用税等各大税种，经营流程涉及拿地、开发、销售、持有等多个环节。

（二）存在的问题

随着信息化进程的不断深入，税务机关征收管理取得了明显成效，工作流程有了较大的改进，质量与水平也不断提升。但由于数据来源、数据处理等原因，对A集团等房地产企业的税务管理也存在一些不容忽视的问题[3]。

1.数据来源渠道单一，真实性、准确性不够

A集团从事的房地产行业是一个资源整合型行业，开发流程长、资金密集，住宅从拿地到交房一般开发周期为22―26个月，商业地产则更长，开发周期为3―5年。在商业地产中以速度取胜的A集团，从拿地到开业开发周期也至少需要18个月。在其税务管理过程中，采集了大量涉税数据，如房管国土部门的土地出让、拆迁许可数据，工商部门的公司登记数据，发改委的立项数据，规划部门的选址、方案审查、用地许可、放验线、建设工程规划许可数据，建设部门的初步设计审查审批数据、施工图审查备案数据、工程招标及备案、施工许可、竣工验收备案数据等，均由A集团主动把相关证照提供给税务机关。在这个过程中，税务机关不能及时获取其立项证明、用地规划、建设工程规划数据，造成无法在开工前合理确定其土地增值税项目分期、合理确定其企业所得税成本对象等。同时，由于其开发周期长、过程复杂，且涉及公司设立、拿地、开发、销售、竣工后持有等各个环节，面对复杂繁冗的数据，其真实性、准确性税务机关难以逐一验证。

2.数据处理效率和质量不高，无法进行实时、动态监控

随着集团的急速发展与扩张，除消费税和关税外，A集团的业务几乎涉及营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税、印花税、个人所得税等各大税种，由于其业务的特殊性和涉及税种的复杂性，这就要求税务机关对其进行全面有效的税务管理。对于其开发过程中收集到的各种涉税数据、企业会计数据、第三方数据等各种结构化、半结构化及非结构化数据，税务机关目前只能进行局部的、常规统计分析，无法进行充分的数据应用和信息共享，没有建立并利用数据仓库分析企业的财务状况和内外部信息用于纳税申报的“情报深加工”，不能及时发现企业纳税申报中存在的潜在问题，造成许多“信息孤岛”，难以形成实时、动态的税源监控。

三、基于云会计的A集团税务管理框架构建

对A集团进行税务管理，按照“项目控税、集中管理、事前监控、事后清算”的原则，以项目管理为对象，基于云会计平台，依托金税三期税收管理系统，从取得土地使用权开始，对其项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程进行实时动态监控，实现税务管理与纳税人项目开发同步。本文以A集团在房地产开发过程中涉及的税收业务为分析对象，从数据采集、数据处理分析、数据应用三个层次，分析了云会计在登记管理、过程监控、纳税申报管理、稽查管理和纳税服务中的应用，构建了大数据时代基于云会计的A集团税务管理框架[4]，如图1所示。

对A集团进行税务管理将不再仅仅依赖于金税三期税收管理系统中内部数据，应借助云会计平台，通过社交网络、语义Web、物联网等新兴应用，运用Hadoop（Map Reduce技术）、批量流计算（Twitter的Storm技术）、Apache等数据处理方法，OLAP、ODS、DW/DM等数据分析和挖掘技术，获取税务机关内部、企业会计和外部第三方的各种成组数据、面板数据、空间数据、高维数据、多响应变量数据以及网络层次数据等结构复杂的数据形态，基于无形数据的有形模式进行识别、比较、分析、融合，生成房产国土信息、建委信息、规划信息等，对数据中的信息进行有序解读、有效运用，从而实现实时、动态、个性化的税务管理。

（一）登记管理

登记管理分为税务登记和项目登记。其中项目登记包括项目土地登记、项目开发登记、项目预售登记、项目产权登记和项目销售登记五个方面。

税务登记时，对A集团提交的证件和资料进行审查。在云会计环境下，通过查验工商营业执照信息、组织机构代码证信息、法人身份信息，核其提供给税务机关的数据是否相符，以确认企业登记类型、所属行业的真实性和合法性；查验中介机构的验资报告，核实企业股东构成、投资规模、投资国别、出资方式等资本结构；查验房产部门提供的产权证明，核实企业注册地址及生产经营地址；查验集团合同、章程、协议书等，核实其生产经营业务的真实性进而对其进行税种鉴定；查验其会计核算办法及软件，全面分析集团生产经营、财务管理、履行纳税义务等情况，审核确定其企业所得税查账征收。

项目登记时，通过查验国土部门提供的国有土地使用权出让合同或《国有土地使用证》，涉及土地转让及投资入股，通用云平台查验其土地使用权转让合同、土地投资入股协议、股权收购协议、土地评估及验资报告等相关资料，建设部门提供的项目开发协议及补充协议、立项批复或《投资备案登记证》、建筑工程施工合同、建筑工程监理合同、《建设工程施工许可证》、《建设工程竣工验收备案登记证》等，规划部门提供的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、项目规划总平面图，房产部门提供的《商品房预售许可证》、《房源统计表》、预售商品房分层平面图、商品房预售方案、初始《房地产证》等核实其建筑施工、规划和房源情况，逐一填写项目登记信息，确保项目登记真实、完整。

（二）过程监控

通过云会计平台，强化房地产开发各环节和税源监控，以登记管理和信息采集为基础平台，以拿地―开工―预售―竣工―销售为关键节点，以契税“先税后证”为支撑，以项目完工清算作保证，全方位、全过程加强A集团的各税种管理。

在土地登记环节，将土地使用税进行全面监控；对通过资产或股权收购，企业兼并、分立、置换等债务重组形式取得的土地，以契税“先税后证”或变更登记为基础，加强土地转让或变相转让时各税种的征收管理。通过土地登记环节土地使用状态的监控，加强土地再开发环节的营业税管理。

在项目开发―开工登记环节，跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，掌握从事建设施工、装饰装修的单位和个人应缴纳的营业税金及附加、所得税、印花税等税种的税源情况，并利用建设施工、装饰装修的单位或个人的纳税情况，确定A集团的建筑安装成本的实际进度，为税前扣除提供参考；根据A集团所得税前工资等税前列支情况与个人所得税扣缴情况相比对，确认其工资税前扣除是否真实及个人所得税是否足额缴纳；根据土地增值税的开发成本、开发费用等扣除项目与所得税税前扣除项目相比对，分析集团税前扣除金额的真实性、准确性。通过该节点全面深入掌握A集团各开发项目的开发模式、立项及规划数据、物业类型及开完工时间，实现税务管理精细化。

在项目开发―预售登记环节，全面加强预售阶段的营业税、土地增值税的管理。通过云会计平台中的房屋销售数据、发票开具金额等，强化该节点的不动产发票监控工作，全面了解A集团各项目的实际销售进度、价格变化、营销策略等。

在项目开发―初始产权登记环节，全面掌握A集团各项目的竣工面积、可售物业面积、不可售物业面积、已售面积、未售面积等；了解工程建设项目的完工情况及工程结算进度，及时做好建设环节各承包商及分包商的税款清算工作，为项目最终的税项清算做好前期准备工作。

在项目开发―销售申报登记环节，利用契税征管中获取的A集团房地产交易信息，掌握房地产交易中转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，实时掌握集团的销售收入、销售面积以及计税成本与收入实现是否配比，确属差异的进行纳税评估及预警分析。对达到清算条件的项目，及时发出清（结）算通知书。

同时，对A集团在企业所得税纳税申报中产生的各类会计与税收的差异、各类审批和备案事项的相关数据与综合纳税申报表、企业所得税预缴申报表、企业所得税年度申报表以及其他数据进行对比分析，加强企业所得税的动态、后续管理。结合房地产开发企业的行业特点，重点关注其跨年税前扣除项目、亏损及税前弥补亏损、职工教育经费、广告费和业务宣传费等。

（三）纳税申报管理

通过云平台获取全面、真实和客观的涉税信息。包括A集团涉税基本信息，如企业名称、税务登记代码、注册资本、经营范围、会计核算方式等，各种核定、认定、减免税审批事项等，生产经营规模、开发量、开发流程、开发成本、开发费用、水电气能耗等各类与税收相关的数据，房屋销售、自用、捐赠及抵债情况，拨付工程款项，不动产销售统一发票领购和开具明细，不动产销售监控明细及企业申报数据、财务会计报表等。根据云平台中的行业信息，结合行业生产经营、财务管理和会计核算特点，掌握房地产业成本构成特点，针对A集团纳税过程中容易出现的问题，确定税务管理的重点环节。

以A集团提供的纳税申报和财务会计数据作为实施监控的主要数据，以日常税源管理采集的与生产经营相关的其他数据作为实施监控的辅助数据，与预警指标进行比对，对A集团一定时期内的纳税情况进行监控。通过拿地信息，判断其楼盘规模，核实其是否缴纳土地使用税、耕地占用税、契税、印花税；通过前期开发费、基础设施费、工程建设费、公共配套费等，核实其成本，作为土地增值税清算、企业所得税汇算清缴、开发项目完工产品结算的依据；通过房屋销售合同、预售登记等，核实销售情况，判断其是否足额缴纳营业税金及附加、预征土地增值税、预缴企业所得税；通过云会计平台获取项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算、项目工程合同结算、商品房购销合同、销售明细等与转让房地产的收入、成本和费用有关的数据，以及中介出具的《鉴证报告》，审核完成其土地增值税清算和企业所得税完工产品结算；结合A集团的申报、税款征收及入库信息、发票使用信息、享受税收优惠信息、涉税违法信息等，通过对A集团涉税指标与历史指标的纵向比对、与其他房地产业纳税人涉税指标的横向比较，分析税负等指标的变动趋势，实现动态监控。根据审核分析的结果，及时风险警报，按执法风险的性质提出管理建议。同时，根据建议对预警信息进行持续监控和评价，及时启动征收管理、纳税评估防范措施。

（四）稽查管理

充分利用云平台，构建稽查信息系统[5]，全面涵盖选案、实施、审理、执行四个环节所需要的有关法律、法规、政策、规定、各种税目税率、企业经营状态、外部稽查情况等相关信息。在全面及时掌握A集团企业变革、市场变化、电子商务等信息的基础上，进行偷逃税比对，一旦发现问题及时进入稽查程序。

（五）纳税服务

通过税收信息服务系统，根据A集团房地产业的特征，及其复杂的业务形态，自动为其推送相关的税收政策、纳税提醒、评估预警等，并可实现实时政策咨询。利用程序服务系统，为A集团提供涉及具体办税事项时可能运用到的所有程序。具体包括网上办税、税务登记、资格认定、发票管理、远程抄报送、网上认证、申报缴税[6]。同时实现实时办税查询，如受理办税结构查询、文书审批结果查询、证照办理查询、发票流向查询、欠税户查询等。通过权益服务系统，启动执法监察和检查程序，受理A集团的投诉、提起行政复议、进行监督举报等。最终实现以纳税人为中心，以信息化为依托、以降本提效为原则，为满足纳税人的合法需求提供全过程、全方位高效便捷的服务，提高社会税法遵从度，构建和谐税收征纳关系。

四、结语

大数据、云会计的产生和发展正逐渐影响税务管理的质量和效率。以A集团为例，对数据视角下房地产业税务管理过程中出现的问题，通过案例研究的方法进行了分析，从登记管理、过程监控、纳税申报管理、稽查管理、纳税服务等方面构建了基于云会计的A集团税务管理框架，期望能够充分发挥大数据、云会计对税务管理的支持与促进作用，进而加强房地产业税务风险管理，提高税务机关的管理效率和服务水平。

【参考文献】

[1] 程平，何雪峰.“云会计”在中小企业会计信息化中的应用[J].重庆理工大学学报（社会科学版），2011（1）：55-60.

[2] 程平，温艳好.基于云会计的AIS可信性层次结构模型[J].重庆理工大学学报（社会科学版），2014（2）：24-31.

[3] 张艳玲.云审计――审计信息化的发展趋势[J].商业会计，2013（10）：47-48.

房地产企业税务管理例9

企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应准予扣除的成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：

应纳税额=应纳税所得额×适用税率-已售房产（已结转为当期销售收入房产）已预征的所得税额+当期预征所得税（未结转为当期销售收入房产已预征的所得税）

二、销售收入的确认

（一）企业应以工程项目合格验收之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日，或者首笔房地产销售收入实现之日较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。

（二）房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：

1.采取一次全额收取房款的，具备下列条件之一的，确认销售收入实现。

（1）以房产使用权交付买方之日；

（2）开具发票之日；

（3）取得索取价款凭据（或权利）之日；

（4）实际收讫价款之日。

2.采取分期付款或预收款方式销售的，以合同约定的付款时间确认销售收入的实现。付款方提前付款的，以实际付款日确认销售收入的实现。付款方延期付款的，以合同约定的付款时间确认销售收入的实现。

3.采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。

4.采取银行提供按揭贷款方式销售的，其首付款应于实际收到日确认销售收入的实现，余额在银行按揭贷款办理转账之日，确认销售收入的实现。

5.采取委托方式销售的，应按以下原则确认销售收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售的，应按实际销售额于收到代销方代销清单时确认销售收入的实现。

（2）采取视同买断方式委托销售的，应按合同或协议规定的价格于收到代销方代销清单时确认销售收入的实现。

（3）采取包销方式委托境内企业销售的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认销售收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认销售收入的实现。包销方延期付款的，应按包销合同或协议约定的付款日确认销售收入的实现。

（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销方代销清单时确认销售收入的实现。

委托方和受托方应按月或按季为结算期，定期结算已销售房地产清单。已销售房地产清单应载明售出房地产的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（三）企业采取预售方式销售房地产取得的预收款，应按预计利润率计算预计应纳税所得额，并按季预征企业所得税，待该项房地产销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税额，并相应计算应退补税额。

三、成本和费用的扣除

（一）企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。

（二）企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、建造成本和销售成本的界限。期间费用和销售成本可以按规定在当期直接扣除。期间费用包括营业费用、管理费用、财务费用。销售成本是指已实现销售的房地产成本。

企业应根据当期销售面积以及可售面积单位工程成本，确定当期房地产销售成本。企业可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

可售总成本是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为直接开发建设工程而发生的其他间接费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。

（三）企业为开发产品而发生的建筑安装工程费由于各种原因不能及时结算的，可以按中标价格、工程合同造价或预算成本（孰低原则）与实际支付的建筑安装工程费之间的差额预提，并归集、分配到相关的成本核算对象。

（四）企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行结算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。售后发生的配套设施费预提比例，按本期结转销售收入的相应面积与公共配套设施的受益面积进行分摊。公共配套设施受益面积是指因开发房地产产品而建造的公共配套设施的受益对象的面积。当期可预提的公共设施配套费计算公式为：

当期可预提的公共设施配套费＝施工合同金额或公共配套实施施工预算金额×本期结转销售收入的面积÷总受益面积

公式中“施工合同金额或公共配套实施施工预算金额”按从低原则计算，企业须将施工合同、配套实施施工预算提交主管税务机关审核。

企业售后继续发生的其他应直接计入工程成本对象的费用，可经主管税务机关审核同意后进行预提。

（五）企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，应以其实际发生的费用配比计入开发成本。如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。

（六）企业将开发的房地产以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。

企业采取先租赁后售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。

（七）境外企业与企业签订房地产包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房地产转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。

上述包销业务是指：境外企业与企业签订房地产包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房地产时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发〔1999〕242号）的规定执行。

（八）凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使用权作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。

四、特别管理事项

（一）房地产企业发生下列行为后，应在年度所得税申报时（次年4月底前）向主管税务机关作出专项说明。

1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

2.将开发产品转作经营性资产；

3.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；

4.以开发产品抵偿债务；

5.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

6.将开发产品无偿借出使用

（二）主管税务机关根据相关税收法律法规，以房地产所有权或使用权转移，或者实际取得利益权利确认收入的实现。

（三）主管税务机关对上述行为确认收入的方法和顺序是：

1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定收入额；

2.参照同类开发产品市场公允价值确定收入额；

3.按成本利润率确定收入额。房地产成本利润率不得低于15%（含15%）。

五、企业在年度终了后4个月内，应向主管税务机关报送以下资料：

（一）经中介机构审核后的《涉外房地产企业基本情况表》及其附表（见附件1、2、3、4、5）；

（二）工程竣工验收报告；

（三）纳税年度会计报表及中介机构的审计报告；

（四）项目立项书；

房地产企业税务管理例10

一、基本理论

（一）“营改增”的基本理论

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。目前，“营改增”在我国全面推进，并在我国落实中，财政部门及税务部门颁布了有关政策法规，对改革行业及计税方法进行了明确规定，同时还对税种税率进行计算。

（二）房地产企业税务风险基本理论

（1）房地产企业税务风险定义。房地产企业税务风险隶属于风险范围内，税务风险实际上就是税务责任所具有的随机性，在企业所作出的涉税行为内，没有按照税法规章制度，可能遭受到的利益损失。（2）如何降低房地产企业税务风险。“营改增”税收政策在落实前后，房地产企业需要面对税务风险。“营改增”在房地产企业内开展，必然对房地产企业运营管理活动造成影响，不断是“营改增”税收政策所起到的何种影响，都会产生不同程度税务风险，进而对房地产企业价值最大化目标造成影响。所以，房地产企业对税务风险进行管理，提升对税务风险防范意识。

（三）将税务风险管理归纳到公司治理层面上

调整企业治理结构，提高税务风险管理能力构建专门税务风险管理机构，可以有效对“营改增”之后房地产所应对的税务风险进行管理。房地产企业决策在制定中，必须从企业战略层面进行研究，充分认识到税务风险管理在房地产企业发展建设内重要性，将税务风险管理归纳到企业战略层面内，设置税务风险专门管理机构，承担起对税务风险管理制度监督职责。按照我国房地产企业原有部门结构，笔者认为房地产企业在董事会下面应该设置税务风险管理机构，主要承担税务风险监督管理职责。

（四）完善税务风险管理人员结构

（1）税务风险管理委员会内人员构成。房地产企业税务风险管理委员会内人员主要由两部分构成，分别为企业内部税务风险管理工作人员及社会内专家。首先，税务风险管理委员会和审计委员会相似，全部隶属于董事会直接管理，对经理层决策制定起到监督作用。因此，税务风险管理委员会内成员必须包含企业董事会成员，并且其中具有“营改增”税务方面专业管理人员；其次，为了能够对税务风险管理规章制度进行完善，提升税务风险管理质量，房地产企业税务风险管理委员会需要积极了解企业运营实际情况，听取不同人员意见。所以，房地产企业税务风险管理委员会在具有企业内部税务管理人员情况下，还可以向社会内聘请专业税务风险管理人员。（2）税务筹划科人员。税务筹划科是税务风险管理落实主要机构，需要对企业涉税事项进行全面管理，进而税务筹划科工作人员必须了解税法内容，进而才能够开展日常管理工作。首先，房地产企业税务筹划科需要具有掌握税务有关知识的管理人员，改名管理人员还需要对税务风险管理工作有着一定了解，直接由房地产企业税务风险管理委员会进行统一管理；其次，房地产企业可以借助人员培训或者是外聘等方式，提升自身复合型人才数量，分配到税务筹划科不同税务岗位上面，从源头对房地产企业所存在的税务风险进行管理。

（五）明确税务风险管理岗位职责