房地产价格调控例1

一、我国房地产价格的现状

统计数据显示，自2001年到2010年的十年间，我国的商品房销售均价从2170元/m2上涨到5053元/m2，期间除2008年受金融危机的影响房价小幅跌落外，房价基本呈现一路上升的态势。房价增幅在2004年、2005年、2007年和2009年数值较高，均超过10%，2009年达到最高增幅23.18%。经计算，2001年到2010年间，我国商品房均价平均增速为10.09%。由此可见，我国房地产业正处于一个价格持续上升的态势，过高的房价已严重影响国计民生的发展。

二、房地产调控政策回顾

从2003年开始的宏观调控期间，我国商品房价格的绝对值除个别年份外，基本呈现上涨态势，但受宏观调控政策的影响，房价涨幅在不同的年份产生了较大的起伏，其中，2006年、2008年、2010年期间，房价出现明显下降；而2004年、2005年、2007年和2009年，房价涨幅较大。

2003年，房地产投资增速过快，经济出现过热迹象。2003年6月，央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文），对房地产信贷业务进行规范，并提高行业进入门槛和项目资本金的要求。8月份国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），指出房地产业是国民经济的支柱，需要促进其持续健康发展。18号文是对房地产业宽松政策的信号，旋即扭转了121号文带来的房地产业内紧张的局面。经济过热，再加上政策之间的不协调，房价上涨的势头并未遏制住，反而加快了上升速度，2004年和2005年房价涨幅迅速。

2005年是房地产行业的调控年，新旧国八条相继出台。2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，即“旧国八条”，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施。5月9日，国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新“国八条”），提出调整住房转让环节营业税政策等新的八项意见。具体的，对个人购买住房不足2年转手交易的，按其取得的售房收入全额征收营业税。同时，2005年上半年央行开始上调个人房贷利率，自营性个人住房信贷优惠利率由原来的5.29%调整至6.15%。针对房价上涨过快的城市，上调最低首付款比例由20%至30%。财政政策和货币政策双管齐下，房价得到一定的抑制，2006年房地产市场呈现量跌价滞的局面。2006年房地产市场低迷，于是2007年国家再没有出台严厉的调控政策，被压抑的房价又开始爆发式上涨。2007年房地产行业又呈现新一轮投资过热局面。

2007年3月18日起，央行出台一连串的加息政策，前后6次加息。并多次上调存款准备金率，年初至年末累计达1.5%，至2008年初我国存款类金融机构的存款准备金率达14.5%，创近20年的历史新高。2007年美国次贷危机爆发并引发了全球性的金融危机，我国的经济也受到严重冲击，房价在2008年出现了本世纪来的首次下降。

为了缓解金融危机带来的经济衰退局面，国家实施了一系列鼓励投资的救市政策。2009年5月，国务院《关于调整固定资产的投资项目资本金比例的有关通知》，规定普通住宅的最低资本金比例18%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为28%。这是自2004年执行35%的自有资本金贷款比例后的首次下调。同时，居民个人住房转让营业税征免由2年恢复到5年，不足5年的，按其销售收入与购房价款的差额征收营业税，超过5年的，免征营业税。在这种政策的大利好下，2009年房地产市场出现空前繁荣，房价井喷式上扬，甚至高出2007年。

2010年4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）将二套房首付提高到50%，第三套停贷，外地人购房必须出具1年以上纳税证明或社保缴纳证明。2011年房产税在上海和重庆两地进行试点。2011年1月26日国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，规定个人购房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征税；家庭购买二套房，首付款比例不得低于60%；制定和执行严格的限购措施，同时提出增加公共租赁住房供应。北京、上海、深圳等陆续出台楼市限购令，其中2011年2月16日，北京的“京十五条”成为“史上最严限购令”，与此同时，欧债危机愈演愈烈全球经济下滑。到2010年底房价快速上涨的趋势有所缓和，2011年，大多数城市的住宅价格更有大幅回落趋势。

房地产价格调控例2

一、房地产价格调控的界定

房地产价格调控关系到国家税收的征缴以及国家宏观调控政策的落实，是房地产宏观调控中的一个重要问题。政府对房地产价格的宏观调控是指房地产价格管理部门依据国家的价格政策，按照市场经济客观规律的要求，对房地产价格及其评估进行指导、监督活动（黄河，2005）。房地产价格调控的目标是确定合理的土地价格和住房基准，房地产的销售价格围绕基准价格波动，使房地产价格和国民经济发展水平以及可支配收入的增长水平相适应。

在此，需要明确一个前提，对房地产价格调控的目标并不意味着对房价的控制和打压。

房地产价格快速上涨是房地产业发展过程中各种深层次问题与矛盾结合的具体表现，其背后包含着城市规划发展问题、土地出让和合理发展问题、住房供求矛盾问题以及金融信贷风险控制问题等。

二、我国目前房地产价格调控法律制度的缺陷

（一）金融调控措施方面的缺陷

1、 金融调控规范法律位阶较低，没有规定相应的法律责任。我国的金融调控规范大多是以“意见”和“通知”的形式出现，制定主体是中央银行等各部委，导致这些政策的法律位阶较低，调控力度不够；同时没有规定相应的具体法律责任，在威慑力和权威性方面大打折扣。

2、 房地产开发建设过程中的金融信贷主要依靠银行，融资渠道单一，高额的房地产开发资金成本导致开发商压力过大，倾向于追求高利润，从而使房地产市场供应结构性失衡，进而促使房价上涨。

3、 利率变动过于频繁，金融政策不稳定，也一定程度对房地产价格调控造成了不良影响。从2005年起，国家频繁上调人民币存贷款基准利率，企图以此来抑制房地产投资过热的现象。但是利率手段并不是理想的手段，并未起到预期的调控目的；由于投资成本增加，开发商采取提高销售价格的办法，将开发成本中的融资成本转嫁给购房者，同时由于住房贷款利率的上调，对购房者也带来了沉重的经济负担。

（二）土地使用制度方面的缺陷

1、 为了规范土地出让程序，打击房地产开发企业的囤地行为，使土地审批程序得到规范，国家出台了各项土地政策，但是一定程度上也降低了房地产开发企业的资金利用效率，从而增加了土地的交易价格。

2、 土地储备操作不当，导致地价飞涨。政府为了限制土地供应量，并且没有地价控制计划，采取“招、拍、挂”等方式，没有实行上限的管理。价高者得，海外投机者天价竞拍土地，甚至一些开发商储备土地升值或者转让拍卖土地，必然导致地价飞速攀升，不利于房地产市场的可持续发展。另外，有些实行土地储备制的城市，操作不当的弊端也对地价造成了影响。

3、 地方政府政策不力或以地生财，与开发商勾结，片面追求经营土地效益，推动了房地产价格的上涨。土地出让程序缺乏具体的配套操作规范，监督不力，在经营性土地出让中，有些地方政府存在假招标、假挂牌、假拍卖或者陪标、串标等问题。

三、完善我国房地产价格调控法律机制的思考

（一）完善房地产金融调控制度

提高金融调控法规的层级，尽快出台高效力等级的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好法律环境。此外，成熟的房地产市场需要产品多样的房地产金融，所以，要加快建立相关房地产金融产品法规，促进房地产信托、抵押贷款保险、抵押债券等金融产品的发展。同时，要强化金融机构的法律责任，对违规违法行为进行严厉查处，进而充分发挥金融调控的作用。

利用恰当的信贷政策对房地产价格进行调控。可以根据房地产购买者的不同目的，实行有差别的信贷政策。对中低收入者给予贷款优惠，提高其购买力；而对于投资性、投机性购房者，则实行抑制性信贷政策，抑制其需求，增加其购房经济负担。

（二）完善房地产土地使用制度

对土地价格实行上限管理，防止地方政府通过提高土地成本来获取利益。加强对土地市场的监管，对违法违规的开发商进行严厉惩处，遏制开发商的投机行为，防止其通过囤积土地推高土地价格。严格土地“招拍挂”制度，完善经营性用地招拍挂制度，在高、中、低档的房地产市场分别展开竞争。

进一步强化土地供应管理，根据市场需求，及时调整房地产开发用地的供应结构和总量，控制高档房地产开放项目用地，增加普通商品房用地。完备土地储备制度，使政府真正完全垄断土地一级市场，加强各地储备中心和政府间的沟通，协同政府盘活市场土地存量，适当增加土地供给量，通过影响房地产的供给来遏制价格上涨。

从全局和战略高度出发，重视土地利用规划的制定和执行工作，充分考虑经济社会发展对土地的需求，建立综合指标体系和管理制度，协调好不同行业用地规模。也要加大对违反土地利用规划的处理力度，对违法占地行为进行严厉惩处，使土地利用总体规划真正得到落实。

参考文献：

[1]景富生.房地产价格调控的经济法分析[J].天津市财贸管理干部学院学报，2008（3）

[2]杨德文.探析我国房地产价格调控法律制度的构建[J].中国市场，2010（9）

房地产价格调控例3

基金项目：本文为郑州航空工业管理学院青年科研基金项目《我国货币政策与房地产市场发展的关系研究》（编号为1003-3040）的研究成果之一

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

房地产业是国民经济的基础性和先导性产业，房地产既是生产和生活必需品，也是一种投资品。住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的“晴雨表”。近年来，针对房地产领域存在的问题，国家连续出台了一系列的宏观调控政策。结合我国国情和郑州社会经济发展情况，研究郑州房地产价格调控问题，不但有一定的理论意义，也对促进郑州房地产市场的健康发展有一定的现实意义。

一、我国房地产价格运行与调控情况

（一）我国房地产价格运行情况

1、房地产价格增长过快。从图1可以看到，1998～2004年7年间，房屋销售价格指数除1999年微有下降外，明显呈现出稳定的上升趋势，其中与居民生活关系密切的住宅价格增速较快。2004～2006年呈下降趋势，但仍在高位运行，2007年呈上升态势。2008年由于受金融危机的影响，部分大城市如深圳、上海的房价出现松动迹象，但大部分中小城市的房价依然高企。（图1）

2、房地产价格在高位运行。随着房地产价格的持续上升，我国的房价收入比已经超过了正常水平。据世界银行提供的资料，房地产价格水平的高低与否，能否为广大居民所承受，往往用房价收入比来衡量。衡量一个国家的住房消费，以房价收入比在3～6倍比较适当，而我国的比值大大超过了这一标准，住房消费已经成为我国城镇居民消费支出中最大的份额。尽管2008年我国个别城市的房地产价格有所下降，但根据国家统计局的报告显示，2008年我国城镇居民家庭房价收入比依然达到7.3∶1。当前我国的房价收入比反映出房地产价格过高，已大大超过了正常的房价水平。

3、房地产价格上涨区域特征明显。房价上涨过快现象并没有在全国普遍出现，房地产价格上涨的区域性特征非常明显，区域内供求关系是房价变化的基础。房价上涨过快现象由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展，由中心城市向周边地区辐射。虽然其他一些城市和地区的房价仍然处于低水平，中小城市和乡村居民的居住条件仍然较为滞后，当地房地产市场发展程度处于初级水平，但是受房价普遍上涨趋势的影响，这些城市和地区的住房需求将会在今后一段时间逐步显现出来，并在一个较长时期保持增长。

（二）我国房地产价格调控过程与效果。我国的房地产市场从无到有，从不规范到规范，经历了一个逐步成长的过程。为保证房地产市场的健康发展，国家在各个时期，针对房地产市场现状，出台了不同的政策进行调控。我国房地产价格上涨呈现一定的阶段性，在各个阶段引起房价上涨的主要因素各有不同，政府出台的房地产调控政策也各不相同。

回顾近6年宏观调控政策，2003～2004年主要从加强信贷业务管理、规范土地市场交易（如2004年“8.31”大限）等宏观层面切入；自2005年起，宏观调控目标明确为稳定房价，把住房问题上升到中央层面，除了继续强化土地及金融政策外，更是深入到了房地产交易环节，开始征收营业税；2006年更进一步推进和完善了细化的调控政策，涵盖到了楼市的供应、需求、交易、行业规范等各个方面；政策调控延续到2007年，除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次完善，在坚定不移地保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责；由于2008年特殊的经济形势和房地产市场的表现，一直持续的房地产政策在基调上有了根本的转变，从防止泡沫产生到刺激房地产消费，2008年上半年，在国家调控政策主导下，我国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

从2003年起，我国启动了对房地产市场的宏观调控，而一些调控政策是针对当时的情况出台的，所以又给人们“头痛医头、脚痛医脚”，虽有一定成效，但缺乏整体性、连续性。其实，一个完善的房地产政策体系，住房的公共政策和房地产业的发展政策是两类最基本的政策，宏观调控政策只应是针对当时国民经济运行中暴露出来的问题制定的短期调整政策，是维护行业平稳发展、防止大起大落的政策。回顾前几年的调控，我们已经感觉到，如要抑制房价过快上涨，解决好普通百姓的安居乐业问题，既需要有以完善住房保障为主要内容的住房公共政策，又需要有调整供应结构的产业政策，还需要有抑制投资投机、提高“二套房”首付比例的宏观调控政策；企图通过调控政策来解决所有人、特别是低收入群体的住房问题，显然是不可能的。

二、郑州房地产价格运行与调控情况

（一）郑川房地产价格存在的问题

1、房地产价格涨幅过快。由于流动性过剩、土地购买和拍卖价格屡创新高和开发建设成本上涨较快、企业销售成本的不断增加，市民对房价上涨的预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等多种原因，郑州商品房价格加速上扬。自2001年以来，郑州房地产市场价格一路走高，同时涨幅也持续上扬，2007年更是达到了21.50%的增幅，前所未有。2008年受金融危机的影响，在9月、10月等月份郑州商品房销售均价出现少许下降，但就全年来说，郑州商品房销售增长率为13.7%，仍呈逆势上扬态势，两位数的增长率也确实为郑州房地产价格的进一步上升推波助澜。（图2）

2、房地产价格过高。衡量一个城市房地产价格是否过高的一个标准是房价收入比。2008年12月份郑州商品住宅销售价格为4，175元/平方米，假设一个三口之家，住房面积以2008年郑州人均面积26平方米计算，2008年郑州公布的城镇居民人均可支配收入为15，732元，假设一家2.5人工作，则购买78平方米的住房需要33.57万元，这是这个家庭全年收入的8.28倍，远远超出了世界银行公布的4～6倍的标准，同时也远远超过国际上发达国家的房价收入比水平。

3、中等及中等偏低收入家庭的住房问题凸现。2007年8月，国务院了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》后，低收入家庭在住房问题上有了希望，中等及中等偏低收入家庭的住房问题就凸现了出来。目前，这部分家庭享受保障性住房资格不够，商品住房价格支付不起，二手房选择的余地有限，政府还缺少有效的政策支持，尤其是在目前房价较高的情况下，此矛盾十分突出，应引起政府和市场的高度重视。

（二）郑州房地产价格调控过程。自2002年以来，随着郑州房地产价格的不断攀升，市政府在国家宏观调控背景下，也采取了一系列政策来规范房地产市场、稳定房地产价格。2004年1月8日下发《郑州市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的通知》；2005年4月26日郑州市房管局和郑州市物价局联合下发了《郑州市经济适用住房价格管理实施细则（试行）》，重新规定经济适用房价格实行政府指导价，在基准价的基础上，规定房价上浮幅度最高为3%，下浮幅度不限，并且实行价格公示，接受社会监督。2005年9月1日《郑州市人民代表大会常务委员会关于修改的决定》开始实施；2007年10月28日下发《郑州市人民政府关于完善住房保障体系稳定住房价格的若干意见》（郑政［2007］24号）要求2008年底前，要对全市符合廉租住房保障条件的城市低保家庭做到应保尽保；2009年底前，保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。改进和规范经济适用住房制度，统筹安排新建住房结构比例，大力调整住房供应结构，逐步实现住房的多渠道供应；2008年2月21日郑州市人民政府办公厅印发《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2008～2010年）》（郑政办［2008］1号），重点制定了解决城市低收入家庭住房困难的发展规划和年度年度计划，对郑州市发展廉租住房和经济适用住房的年度供应量、建设用地、资金保障作了详细规划；2008年8月12日郑州市人民政府印发《郑州市廉租住房保障办法》（郑政［2008］25号）的通知，对郑州廉租住房保障方式及标准、保障资金的筹措渠道、建设管理、申请及核准作了详细规定。

通过分析可以看出，郑州房地产的调控政策主要是结合国家对房地产业的宏观调控政策出台的。由于货币政策和对商品房销售等的一些规定主要由国家制定，郑州只能通过提高经济适用房、廉租房、限价房的建设等来调控郑州的房地产价格。郑州房地产自2004年以来的调控政策也说明了这一问题，政府希望通过增加经济适用房、限价房和廉租房的供应来拉低房地产价格的涨幅，促进郑州房地产健康稳定发展，这些政策对郑州房地产市场起到一定的促进作用，但政策调控效果有限、政策的刺激效应有明显的滞后期，郑州市房地产价格变动不大。

三、郑州房地产价格调控政策选择

对郑州的房地产价格进行调控，除了应积极贯彻落实国家的宏观调控政策之外，还应结合郑州房地产发展的实际情况，出台有针对性的调控政策。

（一）优化住房供应结构，加强保障性住房建设。应继续优化住房供应结构，引导企业重点发展中低价位、中小套型普通商品住房；应加大保障性住房建设的资金投入，严格落实经济适用住房和廉租房建设的有关政策。充分发挥政府保障职能，加快健全廉租住房制度，继续加大廉租住房的建设比重，增加房源供给，积极解决城市低收入群众的住房困难，让家庭经济条件特别困难的群体租得起房、租得到房。

（二）强化合理住房消费的正确引导。一是要建立合理的住房消费模式，通过精心设计与产业化生产，注重原有住房的更新和节能改造，提供“面积不大功能全，造价不高品质优，占地不多环境美”的住宅；二是要加大正面舆论宣传引导和税收调节力度，扭转居民观望心态，重树居民消费信心，引导居民适度住房消费，不断满足不同层次的住房需求。

（三）科学合理利用土地，加大存量土地清理力度。要以科学发展观为指导，科学、合理使用土地资源，优化土地资源配置，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用房、套型建筑面积90平方米以下的普通住房、危旧房改造和城市基础设施建设拆迁安置用房建设项目。同时，应加大存量土地的清理力度，依法查处闲置囤积土地，保证闲置存量土地的开发；加强土地出让管理，将套型结构比例、建设标准及各项规划指标列为土地出让的前提，明确项目的开工、竣工时间，并加强审批后项目的动态监管，严格按照约定条件进行开发建设。

（作者单位：郑州航空工业管理学院经贸学院）

主要参考文献：

[1]Clemen，R，and T.Reilly.Correlations and copulas for decision and risk analysis.Management Science，1999.45.2.

[2]Johansen.Statistical analysis of cointegrating vectors.Journal of Economic Dynamics and Control，1991.12.

房地产价格调控例4

中图分类号：F832 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2014）11-0139-02

一、货币政策应密切关注资产价格

近几年来，一个饱受争议的话题――货币政策应不应该对资产价格做出反应。很多经济学家都曾经对资产价格问题表示过担心，这其中就包括美联储前主席格林斯潘。然而当时在格林斯潘掌控下的关联储一直保持低利率，并没有对资产的连续高涨做出任何反应。格林斯潘对自己行为的解释是，资产价格泡沫只有破灭之后才能知道这是泡沫。美联储认为，机构本身很难判断资产价格中存在泡沫，而且对资产价格的调控力度也很难去控制。

2008年国际金融危机以来，美联储受到大家的垢病，美联储长期的低利率政策被认为是这场灭难的重要诱因。不仅仅是美国，近30多年来，全球范围的重大金融危机中我们都可以看到资产价格泡沫的影子，然而资产价格泡沫基本都是在宽松的货币政策下滋生、膨胀的。假如中央银行机构对资产价格的持续走高没有行动，那就意味着他们是在对未来的重点经济波动无动于衷，这是货币当局的失职。

货币政策关注和调整资产价格，在当今学术界还没有得到一致的肯定。但是，大部分经济学家都认识到，中央银行即使不直接的调控资产价格，最起码的对资产价格的关注还是要给予的，以便于尽早发起行动，采取有力的举措去预防资产泡沫进一步扩大与其带来的通货膨胀。除了货币政策以外，金融监管机构也应该在降低杠杆、预防资产价格泡沫和减少损失方而发挥更积极、更有针对性的作用。

国务院发展研究中心金融研究所夏斌认为，我国在推出刺激经济的政策的同时，财政付出了相当大的代价。中国相对积极的财政政策和宽松的货币政策可能使资产价格存在隐患。虽然房地产投资在推动中国经济复苏的进程中起到了不可磨灭的重要作用，然而，防范房地产泡沫的形成，以及防止泡沫在一瞬间破裂便成为了2014年我国政府对宏观经济调控的重要内容。

2014年，中国资产泡沫问题理应得到更多的关注。2012年之后，股票与房地产等资产价格经历了一段时期的恢复性上涨，这对实体经济复苏和信心的修复产生了积极的作用。然而，贷款的增加与投资增速稍快可能会引起流动性过剩的问题，流动性过剩又会引起资产价格通胀的预期，这将进一步引起房地产价格的上升。如果宏观政策不得到及时的调整，太多的未完工程项目很有可能将会促使中央银行在2014年继续实行宽松的货币政策，以至于在今后的几年甚至更长时间里产生出比2007年还要大的资产泡沫。倘若资产泡沫破灭，对我国经济将造成不可估计得损失，企业、银行、家庭和政府部门资产价值将大幅下降。所以，我国中央银行应该尽快对宏观经济进行微调。从这个角度来看，调整宏观经济的政策应该有针对性，不该过度受外需前景暗淡的牵制，应该果断调整当前过度宽松的货币政策和投资策略，及早实施微调措施，前瞻性地应对国内可能会出现的流动性过剩和资产泡沫。

二、现阶段货币政策调控房地产市场而临的问题

（一）放松调控将导致房地产泡沫卷土重来

世界上任何一个国家或地区对房地产价格的调控都无法一蹴而就，大部分都是经过多次斟酌、连续调整调控政策，才使房地产能够得到“软着陆”。但是调控效果往往违背初衷。房地产业对本国经济的影响效果十分明显，经常看到的情况是在泡沫初期，政府会出台一系列的政策以防止房地产泡沫的进一步扩大，但是由于市场整体预期过于乐观，弱化了这些政策的效用；随着泡沫不断扩大，泡沫继续变大的压力会落在政府头上，随之将会颁布一些严厉的政策进行调控，这时乐观的市场预期将会动摇，房地产市场随之降温，资金持有者将会观望市场；房地产业冷却所带来的负而效应凸现，宏观经济受损，政府可能会因为通货紧缩与利益受损方的压力而实施较为宽松的政策，这时，假如资金持有者自己宽裕而且观望的资金无法找到好的投资方向，新一轮更加猛烈的泡沫将会随之而来，如果政府在这时更加严厉的措施，房地产业将会长期陷入萧条。

房地产市场具有消费性和投资性的双重特性，中国房地产市场的建设应该以消费品为主。比起美国房地产金融的套路，中国应该选取德国的发展模式。在如今如此复杂的经济形势下，我国应该花几年的时间，健全中国以消费品为主导的房地产的各项政策制度，重视现在资产价格的隐患，同时，也要保持耐心。

（二）过度调控会阻碍经济的持续发展

从房地产业自身的特性来看，房地产业具有产业链长、产业关联度高、带动作用明显等特点，房地产急速冷却将导致多个产业产能过剩、企业效益下降。发达国家市场经济运行的经验表明，有效需求不足引起的通货紧缩是各国所而临的主要问题。如果采用过严调控，通过经济的传导机制，最终可能使总供给持续大于总需求，通货紧缩在我国极可能再次出现。2013年，中房协多次向国务院建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。中房协表示，在此前的调控新政下，土地购置、开发投资等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及；加上2013年宏观经济的不确定性，需暂缓出台新的紧缩性调控政策。此言在饱受争议的同时，也说明了房地产市场的稳定对经济持续发展的重要性，因此，如何把握好调控力度确实是一道难题。

（三）微观主体预期对货币政策有效性构成挑战

对货币政策有效性构成挑战的一个重要因素是微观主体的预期。一般来说，市场主体依据其预期顺应于调控政策的实施而调整其行为，货币政策才可以较有效实施；而如果相逆于调控政策的实施调整其行为，则货币政策的有效性就会大打折扣。消费者的这种预期行为可能成倍扩大宏观效果。如果房地产市场主体消费者对房价的这种下跌心理预期持续时间过长，其后果可能会偏离政府的调控口标。例如，2010年“国十条”出台以后，购房者观望情绪浓重，已订房的人甚至开始采用退房的违约方式来规避可能的房价下跌风险。根据“新浪乐居”的调查:近八成（79.3 %）网友表示受政策影响推迟买房；14%网友表示不受政策影响；仍有6.7%的网友担心后续政策更收紧，加紧买房。而“搜房网”网络调查显示:64.14%的调查者即便已购房，也会在首付增加后选择退房。

（四）基层中央银行落实政策难到位

我国地方政府在经济发展中具有特殊的地位，对经济的影响很大，因此，地方政府是货币政策传导中不可忽视的一个重要方而。首先，地方政府在房地产市场中具有双重的身份。它一方而是房地产市场的监管者；另一方而又以土地供应者的身份成为市场的参与者。作为市场监管者，政府代表社会公众利益，帮助解决低收入家庭的住房问题。作为市场参与者，政府希望土地卖出高价，增加财政收入。这种双重身份引起的利益冲突，在缺乏有效的市场机制和公众监督制约时，可能导致其监管功能的失效。

中央政府又把GDP增长作为考核地方政府的指标，而房地产无疑是推动地方GDP增长的重要动力，这导致地方政府在执行中央政府的决策时消极敷衍。同时，地方政府在制定本地房地产政策之时，也倾向于最大限度地利用鼓励性货币政策，而最低限度地遵守中央银行紧缩性货币政策。

三、完善我国货币政策调控体系的措施

首先，要增强货币政策的连续性、一致性和透明度，防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡。同时，由于房地产市场数据信息是调控决策的基础，央行也应加快建设房地产市场数据信息库，并建立数据信息共享机制，定期房价信息，提高各类房地产市场的透明度，制止谣传的误导作用，以解决房地产市场的信息不对称问题。

其次，要加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合以及货币政策与其他调控政策的配合。货币政策工具有很多，要根据现时的市场状况采用适当的货币政策工具，并保持这些工具操作方向的一致性，配合使用，加强货币政策的调控效果。能对房地产价格进行调控的宏观政策措施也有很多，包括货币政策、税收政策、土地政策和行政手段等，要对这些政策措施进行协调，使其相互配合，加强整体调控效果。

因此，中央银行在调控中应充分加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合，尽量统一两者的政策方向；同时加强与土地政策、财政政策之间的配合，才能提高货币政策调控房价的有效性。

参考文献：

[1]张红，殷红.房地产金融学[M].北京：清华大学出版社，2007.

房地产价格调控例5

我国房地产业的处于快速增长阶段，也可以说是高位增长，根据著名房地产专家曹振良教授在上个世纪90年代提出的，房地产业发展倒U曲线理论。所谓房地产业发展倒U曲线是指一个国家经济起飞时，随着国民经济或人均GDP的增长，房地产业以高于人均GDP的增长速度，加速增长；但是随着人均GDP的进一步增长，房地产业发展速度逐渐放慢，直至与人均GDP同速，甚至低于人均GDP的增长速度，其发展轨迹呈倒U曲线。因为经济起飞时期制约房地产业发展有两种因素，即常规因素和超常规因素。在这里所谓常规因素，是指一国经济发展的任何时期对房地产业发展起作用的因素。所谓超常规因素是基本只有在经济起飞初期到经济发展成熟为止这一个时期内，对房地产业发展发挥作用的因素。常规因素和超常规因素的作用使国民经济经过一个时期快速增长以后，进入平稳持续发展阶段，影响房地产业超常发展的因素，有的继续发挥作用如城市化，有的作用减弱如旧城改造。经过拐点，就整体而言，作用的力度下降，直至基本消除进入常规发展。我们认为目前房地产发展处于快速的增长阶段。

正是由于房地产发展存在两种因素，从而房地产业具有双层产业地位，常规因素使房地产具有基础产业地位，而超常规因素使其具有支柱产业的特性；也正因为有超常规因素存在，才使房地产业发展呈倒U曲线型，才使房地产业高位增长成为可能。房地产价格长期趋势的增长，在经济“起飞”时期，房地产价格快速提高，冲顶之后，房地产价格平稳缓慢增长。

二、对以房价收入比衡量房地产价格高低的再认识

一个家庭年收入与一套房屋的价格之比，称为房价收入比。目前流行“1比4至1比6”的说法，是20世纪90年代初世界银行专家安瑞荷马来华进行房改研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。联合国人居中心认为房价收入比不应超过3：1，世界银行则认为不应超过5：1。对联合国和世界银行的房价收入比衡量房地产价格，笔者有不同的看法：因为目前绝大多数买房者在买房的时候都按揭贷款，我国房地产按揭贷款最高贷款额度可以达到8成，最长贷款期限是三十年，在银行的支持下，可以使房价收入比提高。

假设银行最大的支持力度是：（1）银行最高贷款期限30年，最高贷款额度80%；（2）目前贷款年利率5.04%；月利率为4.2‰；（3）每月还款额按照银监会出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》不超过月收入的一半，这里按最大值一半计入；（4）每月按等额还款方式还款：月还款额=总贷款*月利率（1+月利率）30*12/[（1+月利率）30*12-1]；

房价收入比＝房地产总价/户均年收入

＝总贷款/{80%*12*2*总贷款*月利率（1+月利率）30*12/[（1+月利率）30*12-1]}

＝[（1+月利率）30*12-1]/[80%*12*2*月利率（1+月利率）30*12]

＝[（1+4.22‰）30*12-1]/[ 80%*12*2*4.22‰(1+4.22‰)30*12]

＝9.6

房价收入比可达到9.6，接近10倍，这就是我国现实的最高可支付的房价收入比，这就解释了为什么我们国家有些城市房价收入比达到10以上还有比较旺盛的需求,特别是高收入阶层,恩格尔系数越低,越能承受高房价收入比,因此,提高利息率虽然能真正降低房价收入比,但是对高收入者限制小于对低收入者限制，不但没有起到对低收入者的鼓励作用，反而有抑制作用。

我国的房屋价格与房屋消费与国际上发达国家的房屋价格与房屋消费是不可比的。我国的房屋消费处在初期阶段，老百姓都有急于改善住房的需求，而发达国家不像中国这样有急于改善住房的需求，所以即使房价高点，也希望有一套自己的房子。在发达国家与地区重要城市商圈房价收入比也会比较高，但仍然会处于与消费能力比较相合的水平。

中国目前的房价收入比虽然高于发达国家城市水平，然而已经比上世纪90年代末发达水平较低的中等城市数值低。单从购买能力方面来讲，全国平均商品住宅价格水平与居民收入水平实际上已经和国际同水平国家比较一致，与目前中国经济发展状态也比较一致。因此不能简单的以国际房价收入比衡量我国房地产价格。

三、构建合理房地产价格模型

房地产的价格是高还是低，应该取决于供给和需求的平衡，供给和需求的平衡价格就是适宜的房地产价格，也就是说，居民支付的起的价格就是供给与需求适宜的价格，也就是说没有因为供不应求而导致价格上涨，也没有因为供大于求而造成价格下跌。

假设前提：我们这里定义的房地产价格是在某一区域下该经济水平下，在全社会最大的收入群体的收入水平下，在现有房地产政策下，特别是现行房地产信贷政策的支持下，房地产正常平均价合理水平。

P=f（Q，S，L）；可写成P=kSβLγ/Qα；

P：房地产价格；S：收入；α：收入的变化率；Q：商品房数量；β：可供的商品房数量变化率；L：银行贷款；γ：银行的可贷款支持力度；k：系数；也就是说房地产的合理价格应该由收入、商品房的数量和银行贷款决定。

（1）如果收入Sβ不变，Qα房地产供给量也不变，那么房地产价格只与银行的贷款支持力度有关了，即P=f（L）。房地产的价格与银行的支持力度成正比，银行的支持力度越大，房地产的价格就会越高。银行的支持力度既有其正面效应也有其负面效应，正面效应就是增加有效需求，提高人们的购买力；负面效应是银行支持过度，导致需求大于供给，供大于求，形成房地产卖方市场，抬高房价，引发房地产泡沫，经济危机，同时银行风险提高。

银行支持下的合理房地产价格的支付函数模型：购房者的支付能力=首期付款+首期付款时契税+首期付款时维修基金+装修费+还款额。在这样约束下的房地产供需平衡价格就是合理价格。贷款能力在年轻时受收入不高限制，年老时又受到贷款期限和贷款额度限制。一般在40岁左右的时候，收入已经达到了一个比较高的水平上，而可贷款的时限还比较长，可达20年。所以我们可以得出这样一个结论，在40岁左右的时候，是对房地产购买能力最高的时候，也就是说，这时期是人的一生中所能支付的房价最高的时期。居民的购房能力随着年龄的增加，呈现倒“U”曲线变化。从目前的现状来看，购买房地产的群体也是以中年人为主，由于银行的支持提高了购房者的购买能力，实际上是加大了需求，需求大于供给促使房地产价格上涨。银行的支持力度减小，就可抑制房地产价格上涨。

（2）如果收入Sβ不变，银行的支持Lγ不变，即P0=f（1/Q）。也就是说如果增加房地产的供给量，房地产价格也会降低。

土地的供给计划的制定也要根据人口、城市、经济的发展制定出来的。土地的供给分增量供给和存量供给，增量供给是指农村集体土地通过征用转变为城市建设用地，又由土地管理部门通过招拍挂的方式提供给用地者。这种供地方式是根据国家和地区土地利用总体规划，年度用地指标征用集体土地。土地的增量供给基本上是确定的。而土地的存量供给的弹性也不是很大，因为存量土地的供给需要依据城市发展规划和发展计划进行城市拆迁改造建设。总之，由于我国的土地资源稀缺，土地的供给不会像其他商品一样可以生产出更多的产品，以满足市场的需求。再就是在经济快速发展的时期，人们的收入提高的也比较快，虽然房地产的供给量增加了，但是不能满足需求的提高，可以说房地产的供给存在土地供给这一刚性因素而导致房地产价格长期趋势上涨，特别是在目前土地供给受到严格限制的情况下，更不能靠增加供给这一因素来降低房地产价格。

（3）假设Lγ不变、Qα不变，P0=f（W）房地产价格的最高增长幅度与收入的增长幅度应该一致。房地产的价格应该与最大群体的购买支付能力相对应，P=μW，随着收入的提高，房价也会上涨。但是某一时段，房价收入比反映房价与收入的关系，房价收入比与银行的利息率有关，也在前面的论述中，目前我国的最大可支付房价收入比可达到近10。当然如果收入没有提高，房地产价格的增长也会随一般物价上涨一样，也就是说其房地产价格增长速度应该处于由人均可支配收入增幅作为上限和物价上涨水平作为下限构成的区间内。

总之，房地产价格由供给需求平衡决定，土地的供给有一定的刚性，不可能象其他产品一样满足供给，就基本由需求决定房地产价格，需求由二个因素决定，一个是收入，另一个是银行的支持，收入需要一定的时间才能提高，那么在一定时间内，收入不会发生太大的变化，只能通过银行的支持来调节需求。因此，对于房地产市场，房地产价格最终由银行的支持力度来决定。

四、房地产供给与需求调节措施

我国逐步步入市场机制，在市场失灵的时候，宏观调控的意义就显得异常重大。房地产供给需求调节机制：一手是土地，另一手是银行，土地调节房地产的供给，银行调节房地产的需求。二者平衡决定房地产的价格。如果供给有一定的刚性，那么房地产价格就以需求决定为主。

政府宏观调控土地，对市场的供给发了一个信号，土地供给减少，从而引发了人们的需求预期，导致房地产价格增长过快。是否就意味着再放开土地的供应呢？从长期来看，我国人口众多，人均土地资源少，特别是保护耕地、保护我国有限的耕地资源，近期来看土地的乱批乱占现象严重，对土地市场清理整顿，因此土地的供给弹性十分有限。调节房地产供给需求平衡，还就以金融措施为主，降低需求，抑制房地产价格上涨过快的势头。金融措施主要体现在贷款额度、贷款期限、贷款利率上，下面我们分析三种措施的效力。

贷款额度，目前的房地产按揭贷款额度最高是80%，也就是说买房人手中有20%的资金就可以购房，如果银行提高贷款额度一成的话，购房人就得拥有30%作为首付，这样就降低了购房人的支付能力，降低了实际需求，这种措施见效快，特别是对高档住房，因为高档住房的一成价格远远高于低档住房的一成价格。同时也可降低银行的贷款风险。具体措施可施行统一提高首付比例，或者根据住房档次提高首付比例，住房档次越高，首付比例越高，也可再配合贷款总额封顶办法。但是对于银行来说，作为银行的一项优质业务，这项措施不利于银行的盈利和货币乘数的增加，但是银行当然不应以盈利为目的，放贷致使货币乘数增加也应该适度，不然就会引起经济增长虚高，进而出现房地产泡沫，并且还应考虑到资产变现的价值风险。

贷款期限，目前房地产按揭贷款的最高期限是30年，如果降低贷款期限，就相当于提高每月的还款额，实际上也是提高了购房人的支付能力，但是这种措施较缓，如贷款80万元，贷款期限由30年降为20年，每月还款才提高了几百元。

房地产价格调控例6

中图分类号：F293.3 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）28-0172-02

引言

这几年随着中国城市化进程的加快，大量人口进城居住、就业以及广大居民改善居住条件的愿望加强，绿色住宅、健康住宅、生态住宅、可持续住宅等正在兴起，商品房档次明显提高，有效需求很旺盛，同时受各种利好消息影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求，此外近期受人民币升值预期的影响，大量的国际热钱和游资涌入国内，进入高档房地产领域，加大了市场投机需求成分。需求上升会拉动价格的上涨，现在房价上涨速度远远超过老百姓收入增加速度。这种现象使得购房支出占总收入很大的比例，造成许多“居者无其所”现象。

一、房地产业的现状

中国房地产业自实行住房市场化后，房地产投资占GDP比例逐年增大。伴随着城镇居民生活、经济水平不断提高购房需求也越来越大，使得房地产业飞速发展。房地产是中国经济的支柱产业，在中国固定投资比例当中大约占1/4。对各级政府来说，土地财政收入是其主要财源。但由于中国城乡经济发展不均衡使人口由落后地区向发达地区流动，促使这些城市商品住宅刚性需求增加，引起住宅价格的上涨。目前，中国城市化率约为47%，正处在高速发展期。住房供给有限与住房需求无限的矛盾，进一步助长了商品房价格的上涨。此外房地产过热、过度投资所造成的投资投机性需求使目前市场上房屋空置率过高，过多的房屋集中在少数人的手中，使得很多中低收入者无房可居。土地交易制度的不健全、行业管理的不完善，助长了投机活动。虚假的需求量与有限的土地供给相作用，导致了土地价格的飞涨，脱离了真实价值。

二、影响房地产价格的因素

1.政策因素。政策取向决定供求结构，供求结构决定市场走势。1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。房地产需求由此释放，房地产业迅速发展，需求的增长自然会促进房地产的增长。目前宽松的货币政策刺激了人们购买的欲望，增加了购买力。

2.需求因素。人民生活的改善，旧城改造拆迁，城市化进程加快，人口增长和家庭结构的变化等，导致房地产需求的增长。

3.成本因素。商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。由于今年来土地招拍挂制度的实行，使得土地成本迅速上升，进而使得房价上涨。

4.市场预期。中国经济的持续增长，今年来世博会、奥运会等一切利好现象影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求。加上近期受人民币升值预期的影响，大量的国际热钱和游资涌入国内，进入高档房地产领域，都加大了市场投机需求成分，房地产价格由此上涨，房地产市场的持续繁荣。

5.利益集团左右。土地位置的固定性导致一定区域范围内房地产的稀缺性，以及在中国经济快速发展，城市化水平显著提高，需求旺盛的大背景下，房地产开发商的期望利润远远高于社会平均水平，较高的超额垄断利润定位，必然导致房地产在高价位成交，使房地产价格一路走高。房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等；再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性，这些都对房价起着推波助澜的作用。

6.国际市场的影响。金融危机的影响，大量的国外热钱进入房地产业对中国经济的一定的负面作用，造成了一系列虚假需求。

三、房地产价格调控的对策建议

1.从政府角度讲，房价调控并不能仅仅局限于遏制价格上涨，更重要的是对房屋供给结构进行调整，从根本上降低房价。一方面国家应坚持宏观调控政策，通过限购或信贷政策调控来抑制房地产投资投机性需求的盲目扩大，加强对土地等资源的有效管理，完善财税政策，从根本上解决地方政府土地财政收入问题；另一方面应加大保障性住房的投资，大力扶植低端住房的供给，努力建设以消费功能为主，投资功能为辅的房地产市场，解决更多普通购房者的购房需求。

2.从开发商角度讲，控制开发成本，降低房地产企业的期望利润。充分发挥房地产企业内部拆迁、质量、经营等各个部门在成本管理中的作用，通过全过程的有效整合来促使企业提高效率和加强成本控制，从而减少管理费用支出，减少消耗、降低成本，把期望利润调整到一个合理的水平；同时政府有关部门要采取有效措施，尽快制定商品房价格管理办法，积极指导、协助房地产企业建立健全价格行为自我约束机制，规范商品房价格构成和销售行为，有效地制止房地产企业在售房过程中损害消费者利益的行为。

3.从消费者角度讲，不断完善社会保障制度，提高居民的可支配收入，扩大居民的投资渠道，引导资金流向实业，合理控制房地产投资投机。

结语

综上所述，房地产业发展仍存在许多问题，房地产价格的调控任重道远，政府应加强宏观调控使房价控制在合理范围内，同时大力抓好各类保障性住房的建设及供应，调整住房结构和增加住房供应量，引导合理的住房需求，从而解决住房难这一现实问题。

参考文献：

[1]刘海燕，何玉付.房地产宏观调控政策要充分考虑其投资品性质[J].改革与战略，2009，(3).

房地产价格调控例7

【关键词】房地产价格波动政策因素建议

在房地产价格的构成中有一部分来源于土地开发和房屋建造所形成的价值,另一部分来源于土地租赁的资本化收入。房地产价格包括总成本和利润两部分,房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用,一般包括地价、土地开发费、建筑安装工程费、税金、利息和其他费用分摊。房地产价格受总成本影响

很大。从总成本的变化潜因来看,政府政策是引致价格上涨的重要诱因。

一、影响房地产价格的主要政策因素

1、国家金融政策

(1)银行信贷对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施对遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要影响,从而波及房地产价格走势。比如对于按揭首付的规定,分面积和购房次数来决定首付数额比例,对于大面积住房和二次购房要支付较高的首付款,从而限制投机和盲目消费。

(2)银行利率。存款利率的调整直接影响到房地产投机行为,投机的减少带来成交量的下降,因此有可能导致房价涨幅的回落,这一情况在一定程度上缓解了炒房热,从而推动了房地产价格的理性回归。

(3)货币政策。由于银行信贷和外资的控制,货币供应量的增加同样是房价上升的重要原因,直接后果就是大量银行信贷及民间资本流入房地产业,而这个过程有其背后的制度原因。首先,在强制结汇制度下,外汇占款导致基础货币大量发行,并且由于人民银行对冲能力有限,从而导致货币供应量快速增长;其次,投资渠道有限以及其他各种原因,导致储蓄率过高,大量货币资产以储蓄的形式存放在银行等金融机构内;最后,中央政府和地方政府在一段时间内偏好性的扶持该行业,加之房地产作为一种投资品本身所具有的特殊性质,促使房地产价格在短时间内迅速攀升。

2、土地调控政策

首先,土地出让价格是房地产价格的重要组成部分,房地产价格与土地价格密不可分。地价指数与房地产价格指数也具有十分密切的关系,两者相互影响、相互作用。一方面地价水平受房地产价格和房地产投资力度的影响;另一方面房地产价格和房地产投资力度也受土地价格的影响。其次,土地使用权出让方式的规范对土地价格产生影响。最后,土地利用用途管制与监督对房地产价格的影响也很大。

3、政府公共住房政策

当前房地产业的症结在于政府未对房地产业进行合理区分,房地产的定价全部依靠不成熟的市场机制。作为消费品的房地产和作为投资品的房地产混同在一起无法区分,居民的居住权在开发商、地方政府以及外资等各方面寡头利益的博弈中无法得到保障,政府必须承担起保证居民基本居住权的公共责任。而在这个过程中政府的政策必然会导致供给和需求的变化,从而成为影响房价的重要的因素。

4、税收政策

税收手段是财政政策的主要手段,它通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说,住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。这些税种的可能影响到房地产发展的每个环节,从而限制其成本,造成价格变动。

5、城市规划政策

城市发展规划对房地产价格都有很大的影响,特别是城市规划中的规定用途、容积率、绿化率、建筑高度等指标。

6、国家收入分配政策

城镇居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高。居民可支配收入决定了其实际购买能力,进而决定了居民住房消费能力。城镇居民可支配收入的增加将使居民用来购房的资金增加,同时也使居民有了改善居住水平的愿望,这样就刺激了对房地产的需求,从而在一定程度上推动了房价的上涨。因此,房价水平与人均可支配收入也应呈现出正向关系。

二、近年来房地产市场政策缺失导致的价格波动

1、土地供应政策

政府逐步放量推地,土地供应总量有所增加。与2007年土地市场频现“地王”不同,2008年土地市场却异常冷清,“流拍”、“退地”成为全国土地市场的整体表现,这是整个房地产市场萎靡所带来的结果。

国家统计局2009年公布的第一季度数据显示,房地产开发投资增长比去年同期回落28.2%,全国商品房销售面积同比增长8.2%,销售额同比增长23.1%;房地产开发企业本年资金来源额度同比增长9.2%;房屋销售价格同比下降1.3%,购房景气指数下降至94.74。从数据不难看出,房地产市场低迷态势还在延续。

通过比较土地交易价格和居民住宅用地价格发展的趋势,发现其相关度是很高的。土地价格受政策和经济的影响波动比较大,住宅用地更是如此。

2、金融与货币政策

2008年下半年,国家连续5次降低贷款利息,5年以上的贷款利息降低1.89个百分点;为了鼓励住房消费,将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.7倍,使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。2009年3月,政府确定了2009年的房地产政策将从五个方面进行改革,进一步减免房地产交易环节税费,全国各地方政府在国家政策的基础上又相应出台了众多促进房地产稳定的相应措施,但目前房地产价格变动并未取得房地产市场维“稳”的要求和政府调控的力度。

3、政府管理缺陷

(1)国家宏观政策实施管理缺陷。从国务院提出有条件的地方可以实行土地储备制度到现在的10年多时间,各地成立了2000多个土地储备中心,县级政府几乎都有土地储备中心。相比之下,国务院规定的廉租房制度从提出到今天也有10年了,291个地级市中尚有70个城市未实施廉租房制度。2009年国家将“保障性安居工程、改善民生”列为首项任务,表示3年内中央财政将投资9000亿元用于廉租住房、经济适用房等相关保障住房的建设方面。然而,如此反差说明国家在对房地产市场的管理中确实存在着制度缺陷。

(2)地方各级政府管理的不当。特殊的土地产权制度决定政府对房地产进行干预的必然性。地方政府既是房地产市场最直接的管理者,又是房地产发展的受益者,这种双重地位决定房地产经济运行中地方政府行为的内生性。房地产价格与居民收入水平的大幅度偏离,与地方政府不当干预或过度干预所导致的政府职能失灵分不开。

(3)区域房地产垄断。由于土地位置的固定性,房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的,同时,由于房地产尤其是住宅是人民生活的必需品,他们往往会将购房目标锁定在某一区域内,这样,只要开发商不到另外一个区域去开发房地产,某个地区的房地产商与其他地区的房地产商就不存在直接的竞争关系。在只与邻近开发项目的企业进行竞争的情形下,只有少数企业间存在竞争,房地产的市场结构就是寡头垄断,寡头垄断的必然结果就是价格高额。

(4)宏观经济环境不稳定。近期宏观环境的不稳定首先来自于国际经济的不确定性。2008年以来,国际金融危机已经导致以美国为首的发达国家经济趋于衰退,世界市场大规模萎缩,全球资本市场都出现了连续暴跌和巨幅振荡,目前金融危机已经明显向实业领域蔓延,各国政府纷纷采取了前所未有的市场干预措施。但人们对世界经济何时走出衰退阴影仍持悲观态度,美国次贷危机预示着房地产市场风险将更加突出。

三、克服政策缺失的主要改进措施

1、取消价格双轨制

价格双轨制仍然在土地转让市场中大量存在。导致这一问题的最终根源并未解决,同样的商品只要在市场上存在两种价格,运用各种方式找到政策漏洞的人就一定会出现。只有在全国范围内取消协议出让土地方式,才能真正还市场一个公平公正公开的竞争环境。至于危改拆迁、国企改造、基础性设施等具有公益性的开发项目,应尽量避免非公开的土地转让方式。

2、简化行政审批环节,降低交易成本

政府对房地产开发项目实施如此严格而繁琐的监管是不符合市场经济的一种体现。审批中的大部分环节可以通过市场来加以检验。政府需要做的是在开发前对房地产开发企业的资质、信誉情况进行审查;在建设中及建筑完成后进行严格的质量验收。并且严格规定每一个必须进行的审批环节所需要的具体时间,超过期限可以提出申诉索取赔偿。

3、改进税收政策

降低住房交易税费,加大对中小企业的信贷支持。按照出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实的要求,迅速推出进一步扩大内需、促进经济增长、促进房地产市场健康发展、搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长、稳定就业等政策措施。一是实施新的《企业所得税法》,统一内外资企业和个人房地产税收制度。二是实行结构性减税和推进税费改革。采取减税、退税或抵免税等多种方式减轻企业和居民税负,促进企业投资和居民消费,增强微观经济活力。三是促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。

总之,虽然房地产市场还处于一个发展阶段,但其对于国民经济的贡献巨大,此外,由于房地产行业涉及行业较多,一旦房地产行业不景气,势必影响到整个国民经济体系。而针对目前状况,首先,在加强国家宏观调控的过程中,各地方政府应将措施落到实处;其次,国家应该调整房地产产业机构,增加保障性住房建设步伐;再次,加强社会的各级机关、企事业单位,特别是地方房地产管理部门、新闻媒体的监管;最后,提高居民在房地产市场中的消费意识。

【参考文献】

[1]王国军、水杏:房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究,2004(8).

[2]刘允洲:土地拍卖导致房价攀升[J].新财经,2001(12).

[3]牟小苏:高房价与现有土地供应方式无关[J].中国经济周刊,2006(23).

[4]岳晓武、小映:地价上涨是房价上涨的结果而非原因[J].中国土地,2006(11).

[5]张红、文诞:北京商品住宅价格变动实证分析[J].中国房地产金融,2001(3).

房地产价格调控例8

二、我国房地产价格调控中存在的问题

房地产是一种特殊的商品，是人们生活的必需品，因此房地产行业的发展也直接影响到人们的生产和生活水平。面对过高的房价，各种调控手段也不断出台，但是，在整个现行的调控过程中还存在很多现实的问题，。

（一）地方政府的执行力度不足

受到我国财税体制和政绩考核体系的影响，中央与各地方政府对于房地产调控的态度和立场并不完全一致。为强化地方政府的执行力度，确保调控措施执行到位，在第三次调控中，特别强调了“行政问责”、“约谈机制”，与“目标调控”、“一房一价”、“限购限贷”相结合。但在政策执行过程中，在地方层面仍不可避免地出现了玩“数字游戏”的现象。某些地方为了应付中央的调控要求，将调控目标定得过于宽泛，使其失去实际意义；某些开发商公然上演“阴阳合同”的闹剧，致使“一房一价”也形同虚设。这也同时反映了地方政府的执行力令人堪忧。对房地产调控政策的落实和收效无疑造成了影响。

（二）住房保障制度的落实还有待进一步提高

近年来，为了调控过高的房价，我国政府积极采取措施，建立廉租房和经济适用房制度。但是目前来看，这两项工作在全国范围内落实的情况仍然有限。很多城市还没有建立廉租房制度；建立的城市中，多数进程也比较缓慢，实物配租的比例也过低，不能满足人们的需要。例如，国家廉租房的政策是面向社会上5%的最低收入者，但是只有最低收入者中的20%能享受到这个政策，很多人不在保障范围之内。同时，由于住房市场化的推进、土地供应紧张等问题，经适房的建造也并不理想；而且，在巨大的利益诱惑面前，经适房的分配问题也是非常棘手的。

三 、我国房地产价格调控的建议对策

房地产价格的改善不是一蹴而就的问题，需要结合我国的实际情况，有步骤、有重点的进行，既要注意与现有政策的衔接，又要防止对住房市场化进程造成冲击。

（一）房地产价格调控要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用

在当前经济条件下，政府的宏观调控要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用。因此，房地产价格调控要充分利用市场手段，例如，可以充分发挥税收调节作用，财政补贴，利率等经济手段，对房地产市场进行调控，再辅以行政手段。促进房地产价格的合理回归。

（二）政府要进一步完善廉租房和经济适用房制度

两房制度是保障低收入者住房需求的重要举措，政府要完善廉租房和经济适用房制度。廉租房的保障范围可以逐步扩大，增加廉租房的房源。从城市最低收入家庭扩展到低收入家庭，合理确定廉租房的保障对象及标准。有关经济适用房方面，可以通过合理确定住房标准，对上市交易进行严格管理等经济手段来加以发展和完善。

（三）进行房地产产业结构调整

重点推出市场潜力较大的中档住房，完善交通、环境等方面的规划。增加城市郊区投资，降低成本，降低房价。

（四）规范土地市场

规范国有土地使用权，公开土地储备量、待拍卖土地、现有使用土地结构、规划、评估价格等相关方面信息，防止由于信息的不对称，为一些人圈地炒地谋取了便利条件。

总之，我国房地产价格增长过快，已经严重影响到了居民的生活水平，这就需要国家采取措施对房地产价格进行宏观调控。国家对房地产价格进行宏观调控，要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，政府要积极采取措施，完善廉租房和经济适用房制度，还可以通过进行房地产产业结构调整及规范土地市场来促进我国房地产价格的合理回归。

参考文献：

[1]赵铁刚.我国房地产价格调控问题研究.商业经济.2011(9).

房地产价格调控例9

一、我国房地产价格调控的背景分析

从2003年起，我国的房地产价格就开始持续走高，相应的调控措施每年也在不断的推出。这些调控政策在一定环境、一定的时间限度内也发挥了一些作用，但是纵观这十年房地产的发展，价格始终处于不断上升的趋势之中。房地产价格调控，并不仅仅关系到价格问题，其背后的复杂性、利益关联性导致当前国家在房产价格调控工作上始终处于被动局面。比较明显的就是，2005年至2008年，房地产价格进入了一个空前攀升的阶段，国家在这一时期为了社会的均衡发展采取了一些金融政策来对房价进行调控，在2008年底，房产价格上升的趋势被钳制，但是与此同时导致了国民经济增长速度的降低，出现了大幅度的下滑。房产价格虽然得到了控制，但是国内市场出现通货紧缩的状况。到2012年，国家对房产调控表明了决心与态度，但是从2013年房市反弹的现状来看，房价继续上涨是不争的事实。这也告诫我们，对房地产价格的研究，不能仅仅从物价水平的角度来进行分析，而是要理清这背后的各种经济联系和利益关系，这种复杂的现实背景，也是我国房产价格屡控屡涨的原因所在。

二、影响我国房地产价格的因素分析

房地产本身就是一个牵涉到多方利益主体的行业，利益的复杂性，导致任何一个利益相关方都可能对市场价格产生影响。这些影响因素之间通常也并不是孤立存在，相互作用、相互影响，共同作用于房产市场价格。主要影响因素有以下几个：

1.宏观环境影响

我们这里所说的宏观环境，包括供需、利率等细节问题。住房是整个社会的刚性需求，无论价格如何上涨，需要住房的人数并不会改变。这种稳定的市场需求，也是导致房价居高不下的因素。除此以外，银行利率的变化，对房价影响重大。近年来，国家对房价的调控，一个重要手段就是加息。银行利率的上涨，影响的不是哪一方的利益，是整个社会公众的利益，并且这种利益影响难以完全界定正确与否。银行利率上升，间接增加了开发商的投资成本，投资成本增加，必然会反应在房价上涨上。但是银行提升利率，也会有效的遏制投资过热，降低投资商对房产开发的热情。但是从这些年银行利率调整来看，究竟是对房价上涨起到遏制还是推动作用，还很难讲。但是，这些客观因素的存在，的确会对房产价格产生重要影响。

2.成本影响因素

从价值规律的角度来讲，价值影响价格。从房产开发的角度看，价值与成本紧密相关，成本增加，必然导致房价上涨。一个房产项目从设立到完工，需要经过多个步骤，项目前期需要解决的就是土地资源的开发利用问题，这是房产开发必须存在的客观基础。对于土地使用，我国采用的是有偿使用的制度，土地可以依法转让，但是必须支付相应的转让费用，也就是土地出让金。商业用地，基本形态就是土地转让，划拨用地的比例越来越小。在这个过程中，如果土地出让金增加，那么相应的商品房成本也要增加。随着城市用地的日趋减少，土地出让金也在增加，这也对当前房产市场的价格产生了重要影响。

三、我国房地产价格调控难的原因分析

上文我们分析了影响房产价格的一些客观因素，但是当前我国房地产价格难以调控现象的产生，并不仅仅是由这些因素造成的。在调控过程中，涉及到的国家利益、企业利益、个人利益之间的取舍问题，所以调控往往是为了利益均衡。但是在开放的市场经济环境下，这种利益均衡并不是固定的，所以调控政策也并不能长期稳定有效，这就导致了房价的调控难。具体来说，有以下几方面的原因：

1.房地产本身就是一种属性特殊的商品

房产不像我们日常生活中的普通消费品，仅仅具有使用价值和消费功能，在当前的社会环境下，房产还具备相应的投资功能。房屋不仅可以供人们居住，而且在这个居住过程中随着土地价格、城市级差等因素的影响，在满足其使用价值的前提下，价值也在不断提升。所以，当前的购房市场，并不仅仅是没有住房的人想购买住房，一些已经有住房甚至多套住房的消费者从投资的角度也愿意购买房产，这就使原本已经存在的刚性需求更加白热化发展，需求过度，使国家仅仅从首套房购买者的角度来调控房价很难全面的发挥调控作用。商品房自身所具备的双重性质，是导致政府调控难的一个重要原因。

2.大幅调控房价不现实，而且具有风险

从经济发展的角度看，我国在2012年虽然已经实现国内生产总值大的突破，位居世界第二。但是这种繁荣经济的背后，不可避免的包含房产泡沫经济的因素。从上世纪90年代开始，我国的市场经济体制逐渐活泛，创造出来的经济价值也为整个国家和普通民众有大的受益。所以这种稳定发展的经济形势是国家与民众共同追求的结果，如果过度的调控房价，现有的经济发展速度必然会减慢，这通过2005年到2008年房价调控导致通货紧缩的事实就可以证明。虽然当前通货膨胀导致民声载怨，但是从中央到地方，没有一个政府愿意拿市场经济与社会环境的稳定做筹码，来对房产价格进行大的调控。诚如前总理所言，个人能力的确是有限，房产调控涉及到的是一个国家的体制问题。这个敏感因素的存在，导致大幅度调控房价成为一种不可能。因为一旦打压房价，就会导致如下问题，银行投入房地产行业的贷款有两部分：一是提供给开发商的开发贷款；二是提供给购房人的购房贷款 房价大幅下降就意味着贷款抵押物房屋的贬值，当开发商或购房人不能增加有效担保或提前还贷而实际破产时，银行要面临巨大的坏账风险。所以，在当前，为了宏观经济的稳定发展，不可能在短时间内降低房价，因为这不仅会引起经济的倒退，甚至会导致一定的政治风险。这也是我国的房产调控总是呈现出左右为难状态的一个重要原因。

3.住房制度的不完善

住房制度不完善，是导致当前我国房产价格难以合理有效调控的一个重要原因。我们以保障性住房制度为例，就能够看出住房制度不完善。保障性住房，本身就是国家为了缓解经济两级分化，导致中低收入者住房困难的制度保障。但是，这项制度作为房产调控其中的一项政策，发挥的价值是有限的。在许多地方，土地已经成为地方推动经济发展，展现政绩的重要载体。所以，政府在土地价值上的趋利性，使保障住房的建设受到诸多制约。政府行为的趋利性，并不是不能被遏制的，其中一个重要的原因还在于，地方政府在当面受到的激励不足，过于追求以土地为资源推动地方经济发展水平。如果调控政策一再紧缩，当房价调控政策真正取得实效时，由于地方经济、财政和金融对于房地产业的过度依赖，这又会造成经济放缓地方财政吃紧，金融风险显现，于是中央政府不得不默认地方政府的各种救市行为在房价的企稳回升中，经济增长财政收入和金融风险才得以稳定。所以，房地产价格的过度膨胀仍将重新显现，实现房地产价格平稳运行的调控目标则难以得到实现，从而造成房地产价格调控的两难困境。

四、加强我国房地产价格调控难的对策分析

上文中，我们分析了影响我国房地产价格的相关因素，以及导致调控难的一些具体原因。虽然面临着重重困难，但是调控房价是必然之举。过度的调控房价会对经济社会产生负面影响，放任房价的攀升同样会带来对社会稳定不利的结果。所以，无论面临何种困难，房产价格调控是不可避免的，只是在不同的发展时期会采取不同的调控措施。就现阶段的发展现状而言，对房地产价格进行调控，可以尝试从以下几个方面入手：

1.对房地产行业银行信贷予以控制

之所以对房地产价格的调控较为谨慎，其中一个重要原因就是过于压缩房价，会对商业银行带来生存危机。为大宗房地产开发商提供信贷资金是商业银行盈利的一项重要业务。从盈利的角度考虑，银行业原因将资金借给开放商用于开发。资金到位，项目就能启动，相应的社会宣传多，营造了一个一房难求的社会氛围，这就热化了当前的房产市场。当前，金融机构调控贷款规模的主要工具有利率贴现率和存款准备金率，政府机构调控贷款规模的主要工具有行政指令财政政策和宏观政策引导。上文我们已经分析了，利率的上调是一把双刃剑，对整个社会经济的影响既有积极一面也有消极一面，所以每次利率调控政策出来以后，学者、社会评论员、普通民众对这项政策的意见看法都不一致。但是在当前，这仍然是我们调控房价的一个常见金融手段，能够要求的，就是利率的上调频率与上调幅度，应该更加科学。既能够触动投资与需求，也不会对市场经济秩序产生负面的影响。所以，行政政策在必要的时候要限制“无形的手”，对经济秩序进行行政干预，使调控政策更加合理。例如2013年2月，国务院针对房产调控推出的“国五条”，可以说就是行政政策参与房产调控的有一个重要举措，但是新规的实施效果，还需要市场与时间来进行检验。

2.构建合理的价格体系

从上个世纪90年达以后，国民经济增长速度加快，人均生活水平也有了显著提高。虽然从经济总量上看，我国经济发展成果显著，但是从人均收入角度来看，还将长期位于发展中国家之列。住房，作为普通社会公众的基本消费品，其价格增长指数与这种鲜明需求相关。按照消费品的使用期限，我们可以将其分为长期消费品和短期消费品两种，在社会消费能力一定的情况下，二者之间呈现出来的是一种此消彼长的关系。一定期限内，如果短期消费行为过剩，那么长期消费必然受到影响，反之亦然。所以，房地产价格体系的构建，必须考虑到短期与长期的因素，使长期消费与短期消费的需求趋于均衡、合理，缓解房产市场的井喷与白热化状态。

3.房产调控不能仅仅着眼在对价格的调控上

虽然当前我国的房产市场，民众普遍讨伐的是房价过快增长，与经济收入的增长速度不相称。但是我们在研究这个问题的时候，决不能简单的将其作为一个价格问题来对待，因为如果仅仅是价格过高，那么有物价部门来对其作出调整与规范即可，但现实显然并非如此。所以，在对房地产价格进行调控时，我们必须从制度与市场的角度来更多的考虑调控措施。住房，不仅仅是公民个人消费的物品，也具有公共物品的属性，所以，政府在调控中必须注意自身的定位，究竟是站在民生角度，还是社会建设角度，做出的调控政策都是不一样的。构建合理的土地转让制度，根据每一个地区不同的经济发展水平、发展速度来对土地供应设置不同层次的规划，确保土地供应与当地居民的住房需求相平行，并且要完善保障房制度，将保障性住房与商品房的比例控制在合理限度内，重视对中低收入者需求的保护与满足。

参考文献：

[1]贺建清 邓宏亮：房地产市场在货币政策传导机制中的作用研究[J].区域金融研究，2011（1）.

[2]孙 莹 高芳菲：近年来我国房地产价格调控政策的演变[J]. 中国物价，2011（2）.

房地产价格调控例10

1概述在2005年和2006年，中央政府分别出台了“国八条”和“国六条”，旨在遏制房价上升过快的势头，但收效甚微，房地产价格并不听政府调控的“使唤”。只有对症下药，洞悉我国房地产价格波动的真正原因，调控方能有的放矢。研究房地产价格对宏观经济的影响，进一步明确房地产价格与经济发展的相关的联系，将房地产价格纳入政府和央行的重要关注指标具有重大的意义。

2房地产价格对宏观经济的影响

2.1房地产价格过高导致总需求结构失衡高房价对经济的影响之一是造成了消费需求的下降和投资需求的上升，从而导致总需求结构失衡。根据国际货币基金组织的《国际金融统计》，发达国家消费支出占GDP比重平均在80％左右，发展中国家平均74％。2006年中国的消费支出占GDP比重仅50.0％，国际上各国的横向对比中我国的消费率明显偏低。

以我国自身的历史数据作纵向对比，我国的最终消费率和居民消费率也程逐年下滑态势。在过去的20年，以支出法计算，最终消费占GDP比重已经从64.9％下降到50.0％，降低了约15个百分点。其中居民消费占GDP比重从50.5％下降到了36.4％，降低了约14个百分点。最近5年来，最终消费率的下降尤为显着，最终消费比重和居民消费比重分别下降了11个百分点和9个百分点。截至2006年，我国的最终消费率和居民消费率均创下解放以来最低点。中国的总需求结构已经处于失衡的状态。而以上分析表明，过高的房价使消费减少并使投资增加，是造成我国消费/投资比例失调并导致总需求结构失衡的重要原因。

2.2房地产价格过高导致通货膨胀房地产价格上涨会从两个方面导致物价水平上升。一方面，房地产价格上升和房地产市场繁荣会带动与房地产行业相关的钢铁、建筑材料等物资价格的上升，而这些物资价格的上涨又会带动其它产业产品和服务价格的上涨，从而形成连锁效应，导致大量商品和服务价格升高，造成通货膨胀。另一方面，居民居住需要住房，公司办公需要商业写字楼，工厂生产需要厂房。这样，房地产价格的上涨会导致居民居住成本、公司办公成本和企业生产成本提高，而人们在居住成本提高的条件下又会向企业要求更多的工资，导致企业的用工成本也随之上涨。企业必然将成本上涨的压力通过提高产品价格的方式向最终消费者转嫁，造成社会商品价格的普遍上涨并形成通货膨胀。综合两方面的分析，房地产价格过高最终必然导致CPI等价格指数高企，产生通货膨胀。

2.3房地产价格过高导致金融风险的产生过高的房价会产生房地产泡沫，这种泡沫经济将带来极大的金融风险。泡沫经济是指由金融投机所导致的经济状态，表现为大量资产价格飙升到远远脱离其内在价值的程度，其中隐藏着资产价格狂跌并引起市场崩溃和经济萧条的可能性。房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是房地产价格达到了极高的程度，与其使用价值不符，虽然账面上价值增长很快，但实际很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。当泡沫破灭的时候，随之而来的是金融系统的严重灾难和经济的萧条。

3政策调控建议

3.1税收调控政策税收调控政策，是对房地产保有环节实行累进课税，从而抑制房地产投资性需求，平稳或降低房价。具体操作如下：对拥有一套房产的家庭，视为该家庭未进行房地产投资，不征收物业税；对拥有两套及两套以上房产的家庭，视为该家庭进行了房地产投资，除第一套房免征物业税外，对第二套房征收税率较轻的物业税，如有第三套房则对第三套房征收税率高于第二套房的物业税，以此类推。

3.2保障性住房调控政策

保障性住房调控政策，是指大量建设经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房，增加房地产市场上的供给特别是针对中低收入阶层的住房供给，从而降低房价。许多国家和地区运用保障性住房供给对房价进行调控和对中低收入阶层进行住房保障，取得了良好的效果。

香港政府在历史上数次大规模发展保障性住房。为解决普通市民住房的问题，香港政府1978年开始推行“居者有其屋”计划，解决了222.5万普通市民（占当时香港居民总数的一半）的住房问题，同时使居高不下的房价得以回落。在我国，保障性住房已经存在很长一段时期了，但由于规模小不足以对房地产市场发生影响。我国目前的高房价即使中等收入人群也很难承受，所以我国的保障性住房应该将低收入人群和中等收入人群都纳入保障范围，并扩大建设规模，完善分配制度，保障人民住房需要的目的。

3.3最高限价法调控政策

由于我国房地产供给存在较高的自然垄断程度，在必要时候也可考虑通过最高限价法调控政策进行调控。具体方式是在地方政府将土地拍卖给开发商时，在土地出让合同上规定该块用地所建房产的房价上限，在此基础上实行“价高者得之”的土地竞拍方式。若开发商在日后进行房产销售时擅自超出了土地出让合同规定的房价上限，依照惩罚措施对开发商进行严厉惩罚。实施最高限价法政策的好处是开发商在竞争土地时不能盲目的高价拿地，他们必须对开发成本进行核算并各自给出能承受的土地价格，土地开发权将流入到具有开发成本和开发质量有优势的开发商手中。在我国早已存在成品油、粮食的最高限价等价格管制措施，由于房地产供给特别是地产供给的垄断程度高，所以必要时对房地产行业采取最高限价法调控政策也是合情合理的。尤其需要说明的是，最高限价法调控应该是“最后的选择”，在税收调控、保障性住房调控等措施不能有效发挥作用的时候，才可考虑最高限价法调控政策。

结语

前文所述的三种房地产调控政策不是孤立的和单一的，可综合运用其中的两种或三种进行宏观调控。例如，可以综合运用税收调控、保障性住房调控等政策进行调控，这样在减少房地产市场需求同时又可以增加房地产市场供给，调控的作用和效果会更好。在进行保障性住房调控的时候，也可以同时采用经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房类型，将各种类型的比例进行科学分配。税收调控政策和保障性住房调控政策是可以优先选择的两种政策，最高限价法调控政策在必要时可以考虑采纳。除了本文主要论述的三种调控政策外，其它的一些政策，如房地产信贷控制、外资购房控制、规范楼盘销售行为等，也可以同时被使用，重要的是将所有这些政策综合运用合理搭配，以取得良好的调控效果。

参考文献

[1]陈石清，黄蔚.中国房地产价格与城市化水平实证分析[J].财经理论与实践，2007，2：48-55.

[2]董超，任泽平，邢伟.房地产价格分析与预测———从利益主体博弈角度出发[J].中国物价，2006，11：102-109.