房地产风险案例例1

案例一、某企业与某国外大公司联合出资成立中外合资企业，假设其投资总额为人民币5000万元，注册资金为人民币3000万元，在注册资金中中方占40%投入资金1200万元，外方占60%投入资金1800万元。中方企业打算以自己使用过的机器设备（评估价值1200万元）和房屋建筑（评估价值1200万元）投入。在选择投入方式上该企业做了如下两个方案：一是以机器设备作价1200万元作为权益资本投入，房屋建筑作价1200万元作为实物债权投入；二是以房屋建筑作价1200万元作为权益资本投入，机器设备作价1200万元作为实物债权投入。

（一）两个方案的税负分析

方案一：企业以设备作为权益资本，参与合资企业利润分配，同时承担投资风险，不缴纳增值税和相关税款及附加。房屋建筑作为新企业的实物负债，不参与利润分配，不承担风险，此种行为应视同房产转让，依照相关税法规定应缴纳营业税、城建税、教育费附加及契税，其各种税种具体数额为：

营业税为1200×5%=60（万元）；

城建税为60×7%=4.2(万元)；

教育费附加为60×3%=1.8(万元)；

契税为1200×3%=36(万元)由受让方承担。

方案二：房屋建筑作为权益资本投资，参与利润分配，承担投资风险，按相关税法规定，可以不缴纳营业税、城建税、教育费附加，但需缴纳契税。另外，税法规定企业出售自己使用过的固定资产，其售价不超过原值的，不缴纳增值税。在方案二中企业把自己使用过的机器设备作为实物债权投资给另一企业，视同转让固定资产。由于其售价一般达不到设备原值。因此可以不缴纳增值税。其最后的税负负担为：

契税1200×3%=36（万元）由受让方缴纳。

对照上述两方案可以看出，方案二与方案一相比，税负减轻66万元，扣除所得税影响，实际税负减轻66×（1-33%）=44.22（万元）。

（二）对纳税筹划方案的财务风险分析

1．经济内涵分析：（1）商品内在经济价值：机器设备价值最终取决于特定的生产经营，并随着经济和技术折旧转移、损耗其价值。由于缺少活跃的交易市场，其变现价值往往不等同于评估价值，且变现将承担较多的交易费用；而房屋建筑可以脱离生产经营体现其价值，并且只承担经济折旧，通常增值超过折旧。（2）投资方式经济价值：方案一，房屋建筑以实物债权投资方式投入企业，资产价值得以保全。方案二，房屋建筑作为权益资本投入，取得合资企业份额的同时，资产价值作为新合资企业价值的一部分而被虚拟化。

2．财务风险分析：（1）资产贬值风险：作为新成立的合资企业，一般来说，经营风险较大。而在宏观经济环境较好的情况下，房屋建筑作为区别于在生产运营中体现价值的机器设备而具有独立市场价值的商品，有成熟的房地产市场和稳定的资产升值率（只承担系统风险）。在方案一中，房屋建筑作为实物债权投资参照市场增值率约定投入资产报酬的情况下，当房地产市场增值率超过合资企业资本报酬率时，很显然，方案二面临更大的资产贬值风险（同时承担系统风险和非系统风险）。（2）价值变现风险：新成立的合资企业作为非上市公司，缺乏资本转让的畅通渠道。通过企业经营收回房屋建筑投资在创业初期具有较长过程，使其承担较大的机会成本。而作为负债，企业则具有刚性的偿债义务。因此，方案二比方案一具有更大的价值变现风险。（3）资产保障风险：从投资者角度出发，实物债权对企业剩余财产有比普通债权更优先的受偿权而比所有者权益更有保障。因此，方案二比方案一承受更大的资产保障风险。

结论：一方面，如果仅从税收负担来看，方案二优于方案一。但从财务风险管理的角度分析，则应视情况而定：如果新合资企业所从事的是低风险或成熟行业，同行业平均资本报酬率高于房地产增值率，则无疑选用方案一。但如果新合资企业所从事的是高风险行业，则以多纳税44.22万元的代价换取1200万元房屋建筑资产的保全，并且将机器设备连同所承担的风险一并转移给新合资企业以获取股份，是完全可行的；另一方面，如果案例一的实物债权投资改为普通债权投资，无疑应采用方案二。因为在此情况下，债权投资的实物风险已提前被“货币资金固态化”，选择税负轻的方案是必然。但如果把这看作独立纳税筹划方案（即方案三）的话，仍要考虑方案一与方案二的财务风险比较。

案例二、甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价1200万元。

方案一：甲公司按出售方式交纳营业税：

1200×5%=60（万元）

方案二：甲公司前期以该房产对乙企业投资，后期再将其股份按比例全部转让给乙企业股东。

根据税法规定，以房产对企业投资，并参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险，在投资后六个月内将投出房产过户至乙公司的情况下，不需缴纳营业税。

方案三：甲公司以该房产对乙企业投资，投资时私下签订合同，在约定时间内将其股份按固定价格全部转让给乙企业股东。表面上参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险，同样不需缴纳营业税。

对纳税筹划方案的财务风险分析：

前两种方案比较：从税收负担来看，方案二少纳税60×（1-33%）=40.2万元。从财务风险角度看，如果被投资企业近三年平均资本报酬率较高，资本结构适宜，企业产品市场反应较好，在可预见的将来无亏损的风险，则作为投资的房产无较大幅度贬值的风险，应采取方案二。如果被投资企业近三年平均资本报酬率不佳，而且企业正处于成长期，则可预见企业风险较大，最好采用方案一，以保证房产资产的安全性。

至于第三个方案，因投资时签订了某个时点的固定转让价格的合同，投资企业并不实质承担被投资企业的经营风险，属于对税收政策的恶意规避，极易遭致国家税收权力严厉的反避税制裁，导致企业财务资源加倍流出，是纳税筹划的高风险区域。纳税筹划的财务风险高于纳税筹划的收益，违背了风险控制的财务目标。

结语：以上两起案例给我们的启示为：

（一）正确理解税收内涵

作为利益博弈的强势一方，国家作为税收主体之一，对企业的纳税行为始终处于导向地位。企业应善意利用税收政策，降低纳税筹划风险。

（二）正确实施纳税筹划

纳税筹划要求行为人在经营中寻求企业行为与政府政策意图的最佳结合点。成功的纳税筹划既能使经营者承担的税收负担最轻，又使政府赋予税收法规中的政策意图得以实现，对政府、对企业都有利。

房地产风险案例例2

中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02

案例：被告余江、张全、刘胜三人合伙投资在县城正大街原老百货公司地段从事房地产开发，并挂靠城建公司的资质，与原告尤锡签订《换房协议》，由原告尤锡提供私有的三间门面房及房产证交被告开发建房，建成后的楼房门面房三间（含第二层）作为置换，归原告所有。交付房屋及房产证时，原告给被告补偿费20万元人民币。除此之外原告不承担任何费用。原告缴纳了土地出让金和税费，县人民政府行文对该原划拨的土地变更为出让土地。现因合同履行意见不统一引讼。

评析：原、被告之间均签订了《换房协议》，其意思表示是原告以自有房屋作为投资，与被告合作开发地产，待开发完成后，原告获得《换房协议》中约定的房屋。事实上，原告的房屋在交付被告后，必然要进行拆除重建，因此原告实际投入的是房屋所有的土地使用权。但案例中当事人认为《换房协议》是以房换房的置换合同。根据最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议为合作开发房地产合同。上述案例从形式上看，即是以土地使用权作为共同投资、共享利润的合同，符合合作开发房地产合同的形式要件。但仔细分析案例中《换房协议》的具体约定：在尤锡与城建公司签订的《换房协议》第一条约定：“置换方式：三间旧房换三间新房（南往北第一至第三间一至二层门面房）。底层建筑面积为9.9米，中到中×14米中到中×2层（三楼以上的楼梯不占乙方面积）。”上述特点是：原告将土地使用权交由被告开发使用后，不参与被告的开发工程，不承担开发的风险，只收取《换房协议》中协商约定一致的位置、面积的房屋。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。故本案案由应认定为土地使用权转让合同纠纷。

一、名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的认定

《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题》司法解释第24条规定，合作开发房地产合同约定提供推断使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据上述规定，认定名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的关键就是提供土地使用权的当事人（出地方）不承担风险，只收取固定利益的判定，具体分析如下：

1.关于“共担风险”的确定

合作方尤其是以土地使用权作为出资的一方是否共同承担风险是判定该合作开发房地产合同是否为土地使用权转让合同的关键。首先，何谓“风险”。合作开发房地产合同中需共同分担的风险，是指合作开发房地产合同履行的不利益后果以及不能履行的后果。这里共同分担的风险应该为经营风险，主要是指合作双方预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险，而一般不包括由于一方过错导致的利益风险。其次，如何判定合作开发房地产合同中是否体现“共担风险”原则的条款呢？在合作开发房地产合同中仅约定提供土地使用权的一方的固定利益分配，未约定风险分担的，这样的约定是否可以视为提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益呢？笔者认为，在实践中不宜一概认定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益，而应该以合同双方当事人之间的权利义务的实质内容作为判断。即只要合同的实质内容表现为提供土地使用权的一方获取固定利益，而不承担经营风险，尽管合同中没有明确约定提供土地使用权的一方不承担经营风险，也应该认定该方当事人不承担风险。

2.“固定利益”的理解与确定

《解释》第24条规定的固定利益，是指无论在合作开发房地产中出现什么样的经营风险，提供土地使用权的一方都要求按照合同约定取得一定的、不变的利益。因此固定利益应该具有以下特征：（1）可以是确定的、不变的利益。即，不论合同能否实际履行，合同履行的程度如何，该利益是可以确定的，并且经确定后是不发生变化的。（2）可以表现为货币，但不以货币为限。在通常情况下固定利益表现为货币，但并不以货币为限。可以是固定数量的货币，也可以固定数量的房屋，还可以是固定数量的货币和固定房屋的混合，甚至可以是租赁或者其他方式使用房屋。本文案例原告的收益均是位置、面积固定的房屋，均可认定是固定利益。

二、名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的效力判定

1.以划拨土地使用权作为合作条件的法律效力的认定

划拨土地的取得是无偿的，因此《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》等法律法规对划拨土地使用权的处分设置了很多限制性条件。如《城市房地产管理法》第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。但随着商品经济的发展和土地市场的繁荣，划拨土地使用权转让的情形非常普遍，《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。第十六条规定土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。本文案例存在这种情况，原告投入的房屋所使用的土地为划拨的土地，但在前，均已经光山县人民政府批准取得出让土地使用权证书，故依照上述最高院司法解释，应当认定《换房协议》有效。

2.以出让方式取得的土地使用权作为合作条件的法律效力的认定

根据法律规定，出让土地使用权的转让不仅应当取得土地使用权证书，还应达到一定的投资开发条件。那么，未取得土地使用权证书或者未达到25%开发投资比例而签订的合作开发合同被认定为土地使用权转让合同时，该合同的效力如何认定呢。笔者认为，《城市房地产管理法》作为行政性规范性法律文件，其三十九条的立法本意是规范房地产经营行为，是对“炒地”行为的限制，并非针对土地使用权转让合同的效力。未取得土地使用权证书就转让土地使用权的行为应当认定为“无权处分”，是效力待定的行为，在前，当事人取得了土地使用权，就应当认定为合同有效。转让的土地使用权未达25%的投资开发条件应当属于合同标的物的瑕疵，不影响土地使用权转让合同的效力，这类合同应当是有效的。

三、合作开发房地产合同转性为土地使用权转让合同与房屋拆迁安置补偿合同、房屋置换合同的区别

房地产风险案例例3

一、引言

房地产行业的高风险与其高收益相辅相成，且其评价指标多而杂，形成房地产行业特有的多目标决策问题，解决此类问题的方法目前主要有基于模糊数学的建立模糊综合评价各类方法求解的方式，构建熵优化多目标决策模型对投资方案进行优选排序，运用层次分析法对各投资方案进行优选的方式，采用贝叶斯公式对风险概率进行参数修正并通过线性加权和法求解，用不可分散量将房地产投资分解为系统风险和非系统风险的多目标规划模型。笔者在客观权重的基础上，给出当前属性的方案排序，并在动态区间内进行敏感性分析，成为一种切实可行的动态研究方法。

二、确定指标客观性权重

评价指标(属性通常分为成本型、效益型和适度型指标。设有m个决策方案的集合，属性集，且m个方案关于n项评价指标(属性)的指标矩阵为：。建立房地产风险投资理想初始最优方案模型和最劣方案模型。其中：

然后将归一化得到项评价指标的权重向量。

三、敏感性分析

1.权重最小变化量的确定

对任意和任意权重，假设目前的排序是，对应的评价函数的优先关系为，可得出在属性上的当前权重所需减少（或增加）的最小绝对变化量必须满足当时，；当时，，且。相应的权重最小相对变化量：当时，；当时，，且。

2.方案排序对权重变化的敏感性

设为属性的临界值,对应着权重所有可行的最小相对变化量中的最小值,即满足;再设为属性的敏感性系数,该敏感性系数对应着的倒数,即满足,当临界值为不可行时,其敏感性系数被设置为0。由此可得,对于所有的,临界值越小的属性的敏感性系数越大,说明此方案排序对属性权重变化的敏感程度越高。故方案排序中临界值越小或敏感性系数越大的属性越敏感。

四、仿真算例

有5个相互独立的风险投资方案,表1列出5个方案的由初始投资推算出的7项指标值。要求对各方案进行排序择优。

表1各个方案对应的属性值

从表1可知,决策矩阵为：a=[6,0.6,5.508 ,0.226,5, 0.082 ,0.82;7 ,0.35, 5.369, 0.165, 5.5 ,0.233 ,4.66;5, 0.5 ,4.52 ,0.283, 4, 0.096, 0.96;5.5, 0.55 ,4.774, 0.198, 3, 0.132 ,1.32;3 ,0.3, 2.238 ,0.176, 3.5, 0.254 ,2.54]。

对评价指标值做规范化处理,由于前四项指标属效益型,后三项指标是成本型，归一化处理得各属性权重为=(0.1855，0.1234,0.1128,0.3087,0.1363,0.1473,0.1333)，各方案初始权重v=（0.1511,0.1308,0.3087,0.2761,0.1333），理想最优方案和最劣方案分别为：=(7.0,0.60,5.508,0.283,0.082,0.28),=(3.0,0.30,2.238,0.165,5.5,0.254,4.66)，

相对偏差矩阵为：r=[0.25 0 0 0.4831 0.8 0 0;0 0.8333 0.0425 1 1 0.8719 1;0.5 0.3333 0.3021 0 0.4 0.0814 0.0365;0.375 0.1667 0.2245 0.7203 0 0.2907 0.1302;1 1 1 0.9608 0.2 1 0.4479]；r=[0.75 1 1 0.5169 0.2 0 1;1 0.1667 0.9575 0 0 0.8779 0;0.5 0.6667 0.6979 1 0.6 0.7965 0.9635;0.625 0.8333 0.7755 0.2797 1 0.5872 0.8698;0 0 0 0.0932 0.8 0.1221 0.5521]。

再由夹角余弦公式得到，此算例的初始排序为，相比于文献，各属性权重的选择更加客观、理性，能更有效的作出决策。通常情况下应优先考虑。通过计算得，所给问题的决策矩阵以及方案的当前排序为表2：

计算得到所有可能的最小绝对变化量/最小相对变化量

（），“-”表示不可行见表3。

得各属性权重变化的临界值和敏感性系数为见表4：

从表中可得：最敏感的属性是，相应的最小临界值为 =19.6625，敏感性系数值为=0.0510。即内部收益率(irr)是最敏感的属性，相对于文献[1]中通过矩阵迭代计算得出权重系数指出 ，优先考虑，文章此处的结论更加符合实际。因此我们在选定主案及主案指标时策划者还应密切关注影响irr指标发生变化的各因素的未来走向,保证在允许范围内获得动态条件下的最优决策。

五、结束语

房地产风险投资决策由于其多因素多目标以及各评价指标属性具有动态变化的趋势，将最优决策发生变化的属性变化区间给出，并标注出最敏感的属性以便房地产开发商做出最优决策，在实际操作中具有普遍性、一般性，为此类最优方案的决策提供了一种基于动态变化研究的新方法。

参考文献：

[1] 周书敬,曾维彬.房地产风险投资的模糊多目标决策[j].河北工程大学学报（自然科学版）,2008,25(1):85-87

[2] 王广月陈继光付志前：房地产风险投资的多目标决策分析和应用[j].数学的实践与认识，2003,33(5):26-29

[3] 王铁钢：大中型房地产开发企业项目组合优化研究[d].西安建筑科技大学,2009:34-35

[4] 曾维彬：房地产风险投资的多目标决策[d].河北工程大学,2008:21-25

房地产风险案例例4

二、房地产企业成本管理现状

（一）成本管控体系不健全

建立完善的成本管理体系是房企做好成本管理工作的前提，成本管理需要很多有丰富工作经验的工作人员，并且还要制定出一系列切实可行的政策措施与管理制度。但是，很多房企尚未建立一种完善的成本管理体系，在操作规程和岗位职责方面还不够细致，很多管理制度缺乏可行性。

（二）企业成本管理意识不强

现阶段，仍然有很多企业未能认识到成本管理的重要作用，不能有效实施全方位的承包管理工作，而将主要精力放在了销售效益管理方面。另外，很多成本管理人员不能运用先进的管理方法与管理观念，对成本管理方面没有一个清晰的认识，也不能根据市场发展的需求提高自身的专业素质。

（三）重核算，轻管理

房地产企业成本管理意识不强，涉及成本管理的人员大部分是技术人员，虽然施工经验丰富，但缺乏专业的管理理论学习，对工程管理知识掌握不够，成本管理水平不高，因此出现了重核算，轻管理的现象。

（四）财务核算潜藏的偏差

房地产企业通常自建拆迁用房、商品房，或者购进地段内的房产。在这一流程内，内部调拨得来的实物数目与账面显现出来的数目之间潜藏着不一致的倾向。例如：在拆迁预设的差价之内调房得来的收入，会缩减既有的拆迁成本。管控中的混乱态势，造成了核算失真，使成本管控缺失了应有的适宜性。

三、加强房地产企业的成本管理

（一）全面态势下的预算查验

企业内各相关部门要依循企业既有的进展状态、企业设定的进展目标制定预算细则。经审批后，要落实到各部门及关联人员。建构出来的执行体系，要凸显全面管控的总理念，涉及的执行主体都要慎重地负责。年度预算可以细分成季度预算或月份预算。分散的预算可以保证设定好的年度目标能被辨识并实现。制定的预算规制要涵盖适中的目标，不要高估或低估原初的目标。应依循逐级汇总编制出最佳预算，保证它应有的可行性。执行设定好的预算时，涉及的各部门要随时汇报每一时段的执行状态。这样做能及时明辨潜藏着的漏洞，以便随时纠偏。

（二）制定多元化的设计方案

设计方案是房地产企业开展的重要方面，在设计方案的制定上应该保证建设方案与经济增长方案相互统一的方案措施。采取多元化的成本管理能够推动设计方案的制定，并且需要经过专家对设计方案进行综合对比。这样能够保证设计方案的实用性。例如限额设计，33层高的住宅，每平米建设成本在设计阶段就要限制在一个标定值之内（如2800元/平）。设计单位要按此价格开展设计，不得突破。经济合理的设计方案能够在一定程度上降低成本投入，对不同设计方案进行对比选择创新较强，品质较高的设计方案。只有保证设计方案的成本经济才能够实现房地产成本管理水平的进一步提升。

（三）建立相应的风险防范体系

市场经济的发展，环境的变化使得房地产企业面临着诸如战略风险、市场风险、财务风险等不同的风险的发生。因此，各房地产企业在制定目标成本时，企业内部各部门必须根据自身业务的特点提前做出预案，或者预留出一些风险费用的成本。同时，在编制目标成本时还必须在说明中对企业即将面对的风险、影响利润的因素等进行明确的备注。房地产企业的风险管理基本流程为：建立初始信息框架――进行风险评估――制定风险管理策略――制定实施解决方案――监督改进。在动态成本管理中也离不开风险防范体系，这是动态成本管理的重要的补充。

（四）实现企业成本管理信息化

众所周知，地产市场总是不断变化着的，很容易受到各种内外因素的影响。在实际的企业成本管理过程中，企业需要严格关注地产市场经济发展，更多的关注市场信息，尤其是对于企业成本管理方面的信息资料，企业有关部门需要严格进行掌控，这对于提升企业成本管理水平意义重大。企业成本管理信息很多，例如各种定额资料、标准规范、政策文件等。举例来讲，企业成本管理中，起重要作用的各种成本信息主要包括：价格信息、指数，已完工程信息。加强成本信息管理，首先要建立成本资料的积累制度，其次是资料数据库的建立和网络化管理，积极推广使用计算机建立企业成本资料数据库，开发通用的企业成本管理程序，使设计和技经人员方便查到自己需要的资料。

（五）进行动态成本的跟踪与控制

房地产风险案例例5

近年来，随着住房体制改革进程的加快，金融业对住房开发和消费的竞争力度开始加强，整个住房市场呈现出一片繁荣的景象。随着城镇居民收入水平和消费观念的变化，住房消费贷款成为了百姓实现安居梦想的最有效的途径。而房地产业的快速发展也为我国银行业的发展提供了契机，随着个人住房需求的不断增加，各家商业银行个人住房贷款业务蓬勃发展，竞争激烈。但是，在大力开展个人住房消费信贷业务的过程中，诸如按揭人贷款风险、抵押品贬值风险和提前还贷风险等各种风险日益积聚，严重威胁银行信贷资产的安全，而且对银行资金体系的稳健运行将造成不利影响。因此，如何在促进住房产业健康成长的同时，规避和防范住房消费信贷风险，是值得我们关注的课题。本文采用对比分析与实证分析的方法，从住房消费信贷的基本概念入手，对我国某一商业银行实施住房消费信贷风险管理和国外实施住房消费信贷业务的经典案例进行了分析，在此基础上，通过将美国和日本在实施住房消费信贷过程中的情况与我国情况进行对比并结合我国在实施住房消费信贷业务中风险管理的不足，提出了完善我国住房消费信贷风险控制的一些政策建议。按照以上思路，本文分为四章进行详细地论述：第一章为住房消费信贷及其风险概述。本章从消费信贷的基本概念入手，介绍了个人住房消费信贷的涵义及其特点，指出个人住房消费信贷是指银行向借款人发放的满足其以住房消费为目的的信贷业务。它具有贷款额度大、贷款期限“长”(跨度大)、安全性与风险性并存、管理成本相对较高等特点。然后在此基础上结合住房消费信贷的实践情况分析了目前商业银行在开展住房消费信贷业务中面临的主要风险，诸如：开发商的风险、借款人的风险、中介机构的风险、抵押物的风险、银行管理过程中存在的风险、利率和通货膨胀风险等。第二章为我国住房消费信贷风险的管理——以农业银行为例。本章从介绍农业银行四川省分行在开展住房消费信贷时对相关风险的管理入手，分析了我国商业银行对住房消费信贷风险的管理措施，并对农业银行四川省分行的风险管理情况进行了评价：从总体上来看，农业银行对个人住房消费贷款中存在的开发商风险、借款人风险、抵押物风险等都采取了一定的措施加以管理；就农业银行目前的实施结果来看，2005年末，农行四川省分行个人住房贷款余额为125亿元，不良贷款1.87亿元，占比1.5％，这一比例是较低的，说明该行个人住房贷款风险管理取得了较好的成效。但是，由于个人住房不良贷款存量存在着上升的趋势，贷款投放到贷款收回的时间跨度长，很多住房贷款还没有真正进入风险高峰期，不良贷款的处置程序也在一定程度上掩盖了不良贷款的真实水平。另外，在开发商风险管理、借款人风险管理以及贷后管理等方面也有很多不足之处，隐藏了实际风险。因此，真实风险状况仍然不容忽视。第三章为发达国家实施住房消费信贷的案例及其对我国的启示。文章首先针对美国20世纪80年代的储贷危机的案例进行了分析，揭示出美国发生储贷危机之前节俭机构的贷款运作模式以及资金来源与运用结构与目前我国商业银行具有相似之处，而这几点正是导致美国储贷危机的深层次原因。在此基础上提出了美国储贷危机对我国的启示：(1)商业银行应积极扩大信贷链条，增强抗风险能力。间接融资为主的住宅金融体制其信贷链条短的弊端直接导致了节俭机构抗风险能力不足，我国目前大多数住房贷款也采取的是这种间接融资的方式。要增强我国商业银行抵抗住房消费信贷的能力就必须要扩大商业银行的信贷链条；(2)商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是很有必要的，但是这个缺口应当控制在一定的范围之内。商业银行要通过各种渠道来扩充自己的资金来源，增强资产的流动性，同时运用各种金融工具减少利率风险并加强对住房消费信贷的审查和监管；(3)要做到审慎监管和对危机的及早反应。即使在美国，金融机构一般也不能准确地预测经济下滑和金融形势的突变。因此，稳健经营和审慎管理，避免过高的业务风险是十分重要的。本章第二部分通过对日本20世纪80年代住专危机的案例分析，得出了住专危机的发生既有本身的制度因素，也有外部因素的结论，并在分析住专危机发生的深层次原因的基础上，指出了住专危机对我国商业银行的启示：(1)商业银行应加大对内部控制重要性的认识。住专公司破产的主要责任在公司本身内部管理的混乱和经营的不善。这对于我国商业银行进行个人住房消费贷款的风险管理具有极大地警示作用；(2)应减少政府对商业银行的干预，增加银行体系的透明度。日本为了发展，对银行采取了过分干预的政策，长期处于政府的干预和缺乏应有的透明度是中国金融体制与日本金融体制共有的弊病，由于政府过分干预和保护，使银行风险意识淡薄，缺乏竞争。因此，如何强化商业银行的经营风险意识，提高金融机构自我发展的能力，使它们真正成为自主经营、自我约束、自负盈亏、自担风险的现代企业型金融机构是保证中国金融安全的一个十分重要的环节；(3)商业银行应加强对抵押品贬值风险的控制，不能过分迷信抵押品的价值。住专公司过分迷信抵押品的价值，忽视抵押品的贬值，随着日本泡沫经济的破灭，住专公司的不良债权也一天天地看涨，最终走上了破产之路。我国目前的住房抵押市场前景颇好，很多银行把这一块当作优良资产来看待，殊不知，抵押品也有贬值的时候，对房产市场不能盲目乐观，对抵押品贬值的风险不能掉以轻心。第四章为提高我国商业银行住房消费信贷风险控制能力的思考。本章在综合美日实施住房消费信贷过程中的案例与我国的对比分析的基础上，结合我国商业银行在控制住房消费信贷风险中的不足，提出了对完善我国住房消费信贷风险控制的一些建议。第一部分从银行内部的风险控制出发，提出了商亚银行在进行住房消费信贷风险控制时应加强的措施。该部分分为两个方面，首先提出了银行内部应设置个人住房消费信贷业务风险防范屏障，其中包括严格借款人和开发商的准入门槛、加强对抵押物的评估工作等。其次说明了商业银行应设置风险控制线，包括加强贷后跟踪管理、完善银行内部风险管理体系、对贷款客户进行分类管理、建立健全违约处置机制、加强商业银行流动性风险管理和利率风险管理、加大金融创新力度等；第二部分的措施则是从银行与外部的合作意图出发，控制住房消费信贷风险即实施风险转嫁。首先提出了商业银行应积极扩大信贷链条，发展抵押贷款证券化。其次提出了商业银行要加强与保险公司的合作，建立和完善住房贷款保险机制，利用保险转移风险；第三部分则是从银行外部环境出发，提出了政府应在保持银行体系透明性的基础上加强宏观调控，完善法律法规等配套设施建设，为商业银行控制住房消费信贷风险提供保障。该部分分为四个方面进行论述，其一是完善与住房金融相关的法律法规，其二是加强社会住房保障机制建设，其三是建立和完善政府担保制度，其四是应建立全国性的信用评级机构。目前，国内外对于住房消费信贷风险控制的研究已经达到相当的深度和广度，但结合我国实际情况和国外经典案例进行对比分析的文献还较少。由于我国商业银行开展住房消费信贷业务较国外起步晚，因此我国对于风险控制方面的研究成果并不丰富，专著甚少。本文试图在前人研究的基础上，全面深入地分析我国商业银行实施住房消费信贷业务风险控制的不足之处，并结合我国实际情况与国外经典案例的对比分析，提出适合我国国情的政策建议。本文的创新之处在于：其一，通过分析某一具体商业银行对住房消费信贷风险的管理，指出我国商业银行在控制此风险中的不足之处；其二，通过对比分析国外经典案例发生的深层次原因与我国目前类似的情况，提出对我国的启示。最后，在这两条线索的基础上得出提高我国商业银行住房消费信贷风险控制能力的政策建议。关键字:住房消费信贷,风险控制,储贷危机,商业银行

房地产风险案例例6

对于房地产行业来说，一般在投资活动进行的初期就要做好税收筹划工作，由于税收政策政策规范的变化比较大，而且外部客观环境会受到市场的影响而发生波动，导致税收筹划的不稳定性比较大，增加了风险因素，本文将对其进行简单分析。

一、房地产企业进行税收筹划的风险分析

（一）方案风除

所谓的方案风险是由于个体的实力的不同以及知识储备结构的不同，使得筹划工作者所做的设计在可实施性上表现出不同的特点，具有很大的不可预知性。在这种情况下，设计人员不但要有专业的技术素养，同时要紧跟国家政策的发展变化及信息数据库的变更。要是设计工作人员自身素质低下，就会导致规划方案缺乏可实施性;无法适应企业具体发展所需;很有可能会与当下的政策制度严重背离。在这种情况下，设计方案的风险性自然会升高。

（二）政策风险

所谓的政策风险主要是讲通过国家政策节税进行税收筹划工作时所要应付的风险。该种类型的风险主要针对目标是相关政策制度的科学与否。通常情况下是因为方案设计者没能对相关政策法规的内容进行正确的理解和把握而引起的，意识不到一些行为是触犯法律规定的。该种风险的出现是因为相关政策规范的不稳定性，它会随着国家经济的发展步伐以及市场竞争趋势而被不断调整，过去合法的内容条例，经过一段时间有可能变得不合法而被调整或者取缔，在这种情况下，各类风险因素便产生了。

（三）执法风险

只有在相关税法制度的领域内进行的税收筹划才具有一定的意义，这就要求我们必须要符合一定的标准要求。在我国，法规制度的制定权归税务部门所有，因此，必须获得执法部门的许可，该类税收筹划才具有合法性。在具体的实践活动中由于提出的尺度规范不一样，原本符合法律规范的筹划活动很有可能会被判定为违法活动，在这种情况下执法风险便开始产生。同样的筹划活动，完全有可能会由于执法工作者的素质不同而被作出不一样的判定，影响整个税收筹划工作的结局。

（四）操作风险

在众多的特征里面，时刻与法律密切相关是税收筹划活动的重要特点，但是国内税收法规有很多需要澄清的方面，甚至一些规范条例之间矛盾重重，导致正确把握这些规范条列具有一定的难度，即便是很多专业人员也很难弄明白，在这种情况下税收筹划的风险性就会加大，这一点可以从税收优惠政策的运用和落实上体现出来。

（五）经营风险

在一定的法律规范领域内进行的税收筹划符合法律条例标准，具有可持续发展性。制定的税收法规条例，在为该项活动提供保障的同时，也造成了很多束缚，比方说，具置、具体范围领域以及运营活动的期限等等，这些都会对企业正常运行产生很大的影响。如果在企业后续的运营中，生产活动出现了变动，与预期的发展目标严重背离，那么税收优惠的可能性将会消失，最终使得筹划活动无法正常进行，反而会导致税收负担的增加。

二、预防风险的方式

（一）积极寻求税务机关的支持与帮助

对于一个国家来说，税收征管权的部门具有一定唯一性，该部门负责对纳税人的疑问进行解答，引导纳税人积极纳税，另外还要负责对相关制度的咨询给以详细回答。负责税收筹划的工作者如果在规划方案的环节中，对相关法规条例没能做到深入理解，就必须要想方法是向税务执法机关获得帮助，通过详细的咨询，让税务工作者对各类违法活动进行判断。由于地域条件不同，征管形式就存在明显的不同，所以地方税收执法机关掌握一定的自主裁量权。所以，具备专业的财务会计知识，明确各项法规政策是每一个税收筹划工作者必须具备的基本素养，应该加强与税务部门之间的沟通联系，以获得更多的帮助，这是每一个税收筹划工作者的需求。

（二）借助“外脑”

在人才选拨方面，要提高标准要求，注重聘用人员的资历，从根本上确保税收筹划的权威性和可靠性。一些经验技术水平不合格的在职人员，应该聘请税收筹划专家给予相应的指导与帮助，从而确保税收筹划更加科学合理化，将各项方案政策落实，以控制筹划的风险损失。

（三）实现税收筹划与税法、政策同步

为了对国内房地产企业税收筹划进行规范化约束，必须制定相应的的税法与国家规范条例，才能达到对房地产市场的管理与监控，为行业的健康稳定发展提供基本的保障。所以，在相关税收筹划方案制定的过程中，先要对相关的税法和法规条例进行了解，在此基础上制定不同的纳税规划，选择最佳方案，制定出相应的策略。另外，税法与相关政策常会随着市场的发展变化发生变动，因此，在具体的执行过程中，必须要对相关政策体系进行调整，促进方案规划体系的不断完善。

（四）健全会计核算制度

房地产企业要想变得合理合法化，必须依靠健全的会计核算制度体系，其这一结构体系的完整与否对整个收税筹划工作的开展效果产生决定性的影响。首先，该类产业的会计核算数据是税收筹划工作实现科学化合理化的重要标准，同时又为税务审核工作提供依据;另外，健全的会计核算体系也能为产业发展过程中的税收筹划工作提供一定的数据基础;最后，该行业必须不断的加大力度，做好各类监管工作，才能确保会计核算工作的有效开展。

三、结语

总而言之，税收筹划活动中的各类风险是无法彻底规避的，不够我们可以利用一定的措施加以预防。面对风险，必须要做好提前分析研究，找到原因，制定切实可行的应对方针策略，在不触犯法律条例的基础上，实现风险损失的控制。这样才能实现税收筹划的目标，提高税收筹划的效率。

参考文献：

[1]金仁海. 房地产企业税收筹划及风险管理研究[D].山东大学，2012.

房地产风险案例例7

中图分类号：F837.12 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2013）06-0062-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.06.14

一、引言

20世纪80年代以来，随着金融自由化趋势的发展，资产证券化以其先进的融资理念以及复杂的结构化技术极大地推动了全球金融市场的金融创新，证券化产品已经成为交易量和发行量最大的金融产品，成为联结货币市场和资本市场的重要桥梁。

资产证券化在金融危机中起了非常重要的作用。金融危机中，过度资产证券化积聚的信用风险集中爆发，各种结构化金融产品的价格急剧下跌，信用幅差大幅上升，市场的流动性大大降低，进而波及到了整个货币市场和资本市场以及信用衍生品市场。在金融危机之后各国纷纷推出加强资产证券化金融监管的改革措施。

2010年7月21日，美国总统奥巴马签署了长达两千多页的金融监管改革法案《多德—弗兰克华尔街改革和消费者保护法案》（以下简称多德—弗兰克法案）。该法案提出了多项资产证券化的监管改革措施，主要集中在信用风险留存和加强对投资者的信息披露两个方面。该法案规定，资产证券化的发起人或者发行人必须保留部分信用风险，以实现“利益共享（Skin in the game）”。该法案被称为美国20世纪30年代以来影响最深远、最为严厉的金融监管法案，旨在解决金融危机中暴露出来的金融机构“大到不能倒”的问题，从而维护消费者的合法权益，保护纳税人的利益，防范系统性金融风险。

另外，相关条款严格规定了发行人以及相关信用评级机构的信息披露要求。美国证券交易委员会正在修订关于资产证券化产品注册、信息披露和财务报告的监管规则《Regulation AB》，以落实多德—弗兰克法案的监管要求。

2009年7月，巴塞尔委员会了巴塞尔协议Ⅲ的正式修订稿，提出资产证券化监管改革的要求，主要是提高了资产再证券化的风险暴露的风险权重，要求审慎使用信用评级，强调商业银行应对资产证券化的贷款组合进行尽职调查。在巴塞尔协议Ⅲ的正式修订稿公布以后，我国银监会2009年12月颁布了《商业银行资产证券化风险暴露监管资本计量指引》。

随着海外主要金融市场在2009年重启证券化市场，我国重启资产证券化的呼声越来越高。央行在《金融稳定报告2010》中肯定了“资产证券化是发展金融市场，防范金融风险的重要举措”。2013年2月，中国证券监督管理委员会了《证券公司资产证券化业务管理规定》，并公开向社会征求意见。根据规定，证券公司可以成为证券化产品的做市商，按照交易场所的规则为产品提供流动。

当前，大多数资产证券化监管办法还处在制定和试行阶段，资产证券化监管办法应该怎样制定和完善？新监管办法对资产证券化的影响如何？在完成最后评估之前，资产证券化的具体监管办法还面临很大的不确定性。

二、资产证券化与金融危机

资产证券化是指以贷款组合或其他资产组合产生的现金流为依据，向投资者发行资产支持证券的过程。住房贷款证券化是最早的资产证券化形式，起源于20世纪70年代的美国。早期证券化产品的主要形式是过手债券，以住房贷款作为基础资产。此后，证券化产品的结构不断复杂化，出现了不同优先档次的证券，供不同风险偏好程度的投资者进行多样化的选择。

20世纪80年代中期，开始出现了以其他贷款组合为依据的资产证券化，有商业房地产贷款、信用卡贷款、汽车贷款、学生贷款、商业贷款、设备贷款和贸易贷款等等。同时，发行人以证券化产品为依据进行再次资产证券化，出现了CDO（Collteralized debt obligation）、CDO2和CDO3等结构更为复杂的产品。次贷危机之前，美国各种贷款的证券化比例不断上升，证券化产品的发行量与交易量巨大。从2001至2006年，次级贷款与次优贷款的证券化比例从46%上升至81%。在次贷危机之前，证券化产品的发行额呈直线上升的态势，但是从2007年开始，证券化产品的发行额快速下降至近二十年来最低点。

在金融危机中，以住房贷款、商业房地产贷款、汽车贷款、信用卡贷款、商业贷款等为依据的证券化产品价格急剧下跌，信用风险幅差大大上升，甚至有的证券化产品信用幅差上升到历史平均水平的300倍（Fed，2010）[1]。

在金融危机中，资产证券化的风险及其监管制度的缺陷暴露无遗。由于证券化的交易结构复杂，环节众多，使得市场参与者之间存在着严重的信息不对称。如果证券化的发行人从放贷机构购买贷款资产进行证券化，则放贷机构比发行人拥有更多关于贷款风险的信息。在证券化条件下，放贷机构可能放松贷款的审查标准。其次，发行人比投资者更了解贷款组合的风险状况，可能利用自己的信息优势，保留信用风险相对较低的贷款，将信用风险较高的贷款实行证券化。

在次贷危机之后，美国各界普遍将次贷危机归因于“发行与分配（Originate to distribution）”的资产证券化模式。“发行与分配”模式是指放贷机构发放大量的贷款，然后进行资产证券化，并将证券化产品出售给投资者。由于放贷机构以资产证券化为目的发放贷款，不需要长期持有贷款组合，从而缺乏严格审查贷款条件的动机，甚至违规贷款，从而降低了贷款的质量。

图2是发行与分配模式的示意图，图中的经纪人和商业银行将已发放的贷款重新捆绑之后，销售给负责证券化的私人机构和政府机构，获取贷款手续费和服务手续费。经纪人和商业银行只关心贷款规模，不关心贷款质量。投资者关心贷款质量，但是不能控制贷款质量，并且在贷款质量信息方面处于弱势地位。已有文献表明，资产证券化与贷款组合质量下降关系密切。例如，Keys et al.（2010）[2]发现，发行人在资产证券化过程中购买的次级贷款的违约概率高于信用等级更低的次级贷款。Piskorski et al.（2010）[3]的实证研究表明，资产证券化的贷款组合的违约概率远远高于银行持有的贷款组合。

由于证券化产品市场存在着高度的信息不对称，投资者的投资决策在很大程度上依赖于信用评级机构的评级。因为信用评级机构是受发行人的委托提供信用评级，信用评级机构可能人为地提高证券化产品的信用评级，从而引发道德风险。在金融危机中，证券化产品的价值快速缩水，信用评级被证明是严重高估。金融危机之后，解决信用评级机构的利益冲突问题，改变投资者对信用评级的过度依赖，成为资产证券化监管改革的重点。

三、资产证券化监管改革的内容

（一）信用风险留存

多德—弗兰克法案要求证券化的发起人或发行人应至少保留所有贷款组合5%的信用风险，同时针对不同类型的贷款分别制定豁免条款，并规定发起人和发行人不得转移和对冲保留的信用风险，以此促使发起人和发行人严格控制贷款质量，解决发行人和投资者之间的利益冲突。同时，如果贷款组合的发放标准符合监管机构的特定要求，可以适当减少信用风险的留存比例。

1.免予信用风险留存的证券化产品。监管办法对符合条件的证券化产品免予信用风险留存，主要包括“合格个人住房贷款”以及满足特定条件的商业房地产贷款、商业贷款、汽车贷款和信用卡贷款等等。豁免条款按照贷款类型分别制定，其要求的贷款发放标准高于银行现行的贷款发放标准，从而促使放贷机构严格贷款发放标准，降低信用风险。

在监管办法中，“合格个人住房贷款”被限定为以一个到四个家庭的住房为第一顺序抵押的、终结性购房贷款或者融资贷款。为了保证“合格个人住房贷款”的质量，监管办法规定了贷款发放标准，主要包括：（a）最大偿债比例。偿债比例是每月偿债金额占收入的比重。住房贷款的最大偿债比例为28%，所有贷款的最大偿债比例为36%。（b）最大贷款比例。在购房条件下，借款人的最大贷款比例不超过80%。在融资条件下，如果借款人调整已有贷款的期限和利率，最大贷款比例不得超过75%。如借款人通过重新融资进行提现，最大贷款比例不得超过70%。（c）最低首付比例。借款人首付款应包括：借款人支付的各项费用、住房购买价格或者市场价格中较低者的20%以及住房购买价格高于市场价格的部分。监管办法还制定了排除规则：“合格个人住房贷款”不包括任何负摊还贷款、仅付利息贷款和存续期间利率显著上升的贷款。此外，监管办法制定了其他类型贷款的发放标准，对符合要求的、信用风险较小的商业贷款、商业房地产贷款和汽车贷款的资产证券化免予信用风险留存限制。

2.信用风险配置方法。为了适应多种资产证券化形式的需要，监管办法制订了灵活的可供选择的信用风险配置方法，主要包括垂直风险留存法、水平风险留存法、L形风险留存法和代表性样本法等等。垂直风险留存法和水平风险留存法如图2所示。在垂直风险留存法下，不管各个档次证券的风险收益性质如何，以及是否存在名义本金，是否以权益证明的形式发行，发行人至少留存每个档次的证券化产品的5%。在水平风险留存法下，发行人应该承担贷款组合5%的第一违约损失。在95%的其他证券得到偿付之前，发行人不能得到任何的本金收入。

L形风险留存法是垂直风险留存法与水平风险留存法的混合，发行人保留的信用风险至少50%是垂直风险，剩下的50%为水平风险。代表性样本法下，发行人保留部分随机选择的贷款组合。发行人按照特定要求选择具有代表性的样本，使得保留的贷款组合与证券化的贷款组合在各方面都相同。

此外，监管办法还规定，除了5%的信用风险留存，证券化过程中的发行溢价以及销售仅付利息证券产生的“现金储蓄帐户”必须保留在特定的独立帐户中，不能被提前确认为发行收益，以弥补未来贷款组合可能的违约损失。信用风险可以由任何贷款组合占比为20%以上的放贷机构保留，发行人负责各个放贷机构之间的协调，并确保放贷机构不会转移和对冲保留的信用风险。

3.禁止转移和对冲留存的信用风险。监管办法禁止发行人及其附属机构转移和对冲留存的信用风险，但是却允许发行人转移和对冲留存的特定信用风险以外的其他风险，包括市场利率整体波动的利率风险、系列金融产品价值波动的风险和证券化产品的价格指数风险。同时，监管办法禁止发行人及其附属机构以留存的信用风险进行抵押，但是允许发行人转移和对冲其他相似的证券化产品的信用风险。

（二）信息披露与信用评级机构监管

1.信息披露。多德—弗兰克法案提出了更加严格的信息披露要求。多德—弗兰克法案要求发行人披露贷款层面以及提供担保的信息，并及时披露贷款组合已经实现以及尚未实现的回购行为，并且废止了证券化产品自动免予在证券交易委员会注册的条款。

贷款发放机构必须合理审慎发放贷款。在贷款组合中，不符合发放标准的任何贷款，必须得到更加充分的披露。证券交易委员会规定，审慎履职报告必须保证“披露的贷款层面信息在各个方面都是准确的”。同时，审慎履职规则也适用于提供任何专业报告的第三方。第三方可以提供证券化资产的评估报告，但是必须满足以下任何条件：（a）在报告中明确同意以专家身份提供评估意见；（b）发行人采纳其评估结果。第三方的评估过程以及评估结果必须得到充分披露，发行人必须保证公众可以获得任何第三方的评估意见和评估结果。

美国证券交易委员会正在修订《Regulation AB》，其要求分别说明各个放贷机构发放的贷款的信息、放贷机构提供的补偿措施的性质和程度、留存的5%信用风险在放贷机构和发行人之间的分配情况，以及各个放贷机构已实现和未实现的回购交易，从而使得投资者可以区分不同放贷机构的放贷标准。同时，发行人必须出具审慎履职报告并及时提供给投资者。

2.信用评级机构监管。在信用评级机构的监管方面，多德—弗兰克法案规定，在任何附有信用评级的报告中，信用评级机构应详细描述发行人为证券化产品提供的担保和保证，以及担保和保证的实现机制，并说明这种担保和保证的实现机制与其他证券化产品的区别。此外，多德—弗兰克法案要求监管机构削弱信用评级机构的作用。

四、资产证券化监管改革的难点及其影响

（一）资产证券化监管改革面临的难题

首先，多德—弗兰克法案要求监管机构削弱信用评级机构的作用，但是信用评级是投资者判断证券化产品信用风险的主要依据，也是监管机构计提证券化产品的风险资本的唯一依据，其作用仍然不可替代，监管机构不能制定切实可行的具体措施来对信用评级机构进行监管。未来可能的改革趋势就是禁止由发行人自行指定证券化产品的信用评级机构，但是这种措施的具体落实难度很大。

其次，财务会计标准委员会（FASB）的新会计准则规定，如果发行人保留了证券化资产的部分风险、收益和控制权，则不能认定为已将证券化资产进行真实销售，而应该继续保留在资产负债表中。在信用风险留存的监管办法实施之后，如果证券化资产不能认定为真实销售，发行人就不可能提前收回资本金，资产证券化的积极作用就会受到不利影响。换言之，依据现存的监管框架，留存了部分信用风险的资产证券化不能认定为真实销售，而在会计意义上的真实销售才能免于计提风险资本。未来改革的趋势就在于如何解决现存的监管框架和新会计准则之间的制度冲突。

再次，《Regulation AB》正在修订贷款层面的信息披露要求。由于贷款组合的类型不同，贷款层面的信息细节也不完全相同，这些信息细节的设计难以具体落实。个人住房贷款和商业房地产贷款的贷款层面信息比较容易设计，但是应收贷款和信用卡贷款是否要求提供每笔贷款细节，仍然面临争议，具体落实的难度也较大。

（二）资产证券化监管改革的影响

新的监管办法可以提高市场透明度，保护投资者权益，但是也存在其他不可预知的影响。我们可以预见，在新的监管办法下，资产证券化的作用将受到限制，其吸引力将大大降低。信用风险留存的监管办法提高了放贷机构计提的风险资本要求，降低了放贷机构快速回收资本的能力，增加了放贷机构和发行人的成本，从而使得资产证券化作为监管套利的工具的吸引力下降。为了达到豁免条款的要求，放贷机构会提高贷款标准的要求，从而降低信贷资金的可获得性以及金融市场信贷扩张的速度，并最终影响美国整体经济的复苏。

准政府机构和私人机构的比较优势发生变化。新的监管办法有利于房地美、房利美和住房金融署等准政府机构的资产证券化业务，不利于私人机构的发展。房地美、房利美和住房金融署具有政府机构的保证和担保，容易满足豁免条款的要求，从而可以降低融资成本，取得对私人机构的比较优势。当前，美国住房贷款证券化有98%是房地美、房利美和住房金融署实施的，因此，信用风险留存的监管办法对资产证券化的整体影响在短期内有限，不会对融资成本上升造成很大的影响，但是也不利私人机构资产证券化的复苏和发展。

五、我国资产证券化的监管改革

我国资产证券化还处在初步发展阶段。2005年12月，国家开发银行和中国建设银行作为首批试点，分别发行了“开元”、“建元”两只信贷资产证券化产品。在美国金融危机之前，我国各年信贷资产证券化的发行量快速增加。截至2008年11月，我国总共实现信贷资产证券化19单，发行总额约670亿元。随着美国爆发次贷危机，2009年我国暂停了资产证券化的试点工作。

巴塞尔协议Ⅲ的改革主要是提高了资本金的计提标准以及信息披露的要求。与美国的资产证券化监管改革相比，巴塞尔协议Ⅲ的改革幅度相对较小。结合我国资产证券化的现实特点，借鉴美国资产证券化监管改革和巴塞尔协议Ⅲ的做法，应从以下方面加强和完善监管。

（一）严格限制证券化产品的复杂程度

在金融危机之后，各国重新审视资产证券化的功能和风险。资产证券化具有提高资产流动性和转移分散风险等功能，却不能消除风险。证券化产品的过度创新加剧了市场参与者之间的信息不对称。在次贷危机之前，证券化产品市场不断创新，先是推出了各种分层结构的CDO以及仅付利息和仅付本金的剥离型证券，后来又出现了再次资产证券化的CDO2和CDO3等结构更为复杂的产品。20世纪90年代，合成型资产证券化作为传统资产证券化和信用衍生品相结合的结构化金融技术，推出了信用联结票据、信用违约互换和总收益互换等信用衍生品。伴随着证券化产品的不断创新，监管机构的监管却没有及时地跟进，仍然按照传统方法监管结构复杂的证券化产品，市场参与者之间的信息不对称现象没有得到有效解决，道德风险日趋严重。

与其他国家不同，我国资产证券化的主要问题不是过度资产证券化，而是资产证券化的金融创新不足，资产证券化的比例过低。美国信贷资产实行证券化的比例约为50%，而我国资产证券化的比例几乎可以不计。我国应该吸取次贷危机的教训，降低证券化产品的复杂程度，严格限制再次资产证券化，禁止发行剥离型证券、CDO2和CDO3等结构过于复杂的证券化产品，减少资产证券化的信息不对称，防范资产证券化的道德风险。

（二）强化信用评级机构的市场纪律

在次贷危机中，信用评级机构扮演了推波助澜的角色。次贷危机之后，解决信用评级机构的道德风险问题，改变投资者对信用评级的过度依赖，成为资产证券化监管改革的重点。在这方面，巴塞尔委员会和证券交易委员会都没有提出有效的改革措施。巴塞尔协议Ⅲ仍然以信用评级为依据计提资产证券化的风险暴露的资本金，只是提高了部分风险暴露的风险权重。美国证券交易委员会要求信用评级机构详细描述发行人为证券化产品提供的担保和保证，以及担保和保证的实现机制，并说明这种担保和保证的实现机制与其他证券化产品的区别。

我国应该吸取次贷危机的经验教训，可以考虑禁止发行人自行指定信用评级机构的做法，解决信用评级机构作为独立第三方和受托人的利益冲突，防范道德风险，保证信用评级的独立性和公正性，以保护投资者的权益。其次，强化信用评级机构的市场监督机制。我国应该要求信用评级机构加强信息披露，提高市场透明度，强化市场纪律，降低投资风险。在投资者因为信用评级的误导遭受损失的时候，可以要求信用评级机构对投资者进行适当的补偿。信用评级机构应该披露信用评级的历史纪录，使得投资者可以正确评价信用评级机构的独立性和公正性以及信用评级的准确性。

（三）实行信用风险留存

信用风险留存是美国资产证券化监管改革有别于巴塞尔协议Ⅲ的主要内容，以解决“发行与分配”的资产证券化模式的缺陷，促使放贷机构严格执行贷款组合的发放标准。在次贷危机之前，美国各种贷款有50%以上实行了资产证券化。在信用风险留存的情况下，放贷机构由于保留了部分证券化产品的信用风险，通常会努力提高贷款质量，并尽心尽力减少违约概率和违约损失，从而可以有效防范资产证券化的道德风险。

我国各种贷款的资产证券化比例极低，放贷机构不以资产证券化为目的发放贷款，从而不会有意放松贷款标准。随着我国资产证券化市场的发展，资产证券化的道德风险可能显现。银行为了缓解资本充足率压力，获得资产证券化的中间业务收入，可能会放松贷款的审查标准，并将这些贷款进行大规模的资产证券化，然后销售给处于信息劣势的投资者。目前，我国资产证券化的监管主要参照了巴塞尔协议Ⅲ的要求，主要是提高了资本金的计提标准和信息披露的要求。虽然资本金标准和信息披露要求的监管改革可以在一定程度上弱化信息不对称，但是信息不对称现象还不能完全消除，因此，有必要实行信用风险留存制度以防范道德风险。

参考文献：

[1]Federal Reserve Board of Governors. Report to the

Congress on Risk Retention[R].2010， October 15.

[2]Keys， Benjamin J.， and Tanmoy K. Mukherjee， and

房地产风险案例例8

中图分类号： F293.3文献标识码： A

随着房地产企业的高速崛起，市场竞争日益加剧，成本控制已日益成为房地产开发企业经营管理的关键工作，但目前我国房地产项目开发过程中普遍存在工程造价管理的各阶段相互脱节现象。建立完善的工程造价管理体系才是房地产开发企业有效降低整体工程造价，提高企业自身市场竞争力的关键工作。

1．工程项目成本超支的原因分析及措施

1.1工程招标阶段成本控制分析

房地产开发企业在建安工程招投标过程中通过确定参加投标单位及资格审查、承发包模式、合同计价方式、编制标底及标底价格审查、评标方法、开标、评标等方面对成本进行控制。

确定参加投标单位及资格审查 根据国家计委令第3号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，第七条“施工单项合同估算价在200万元人民币以上”“总投资在3000万人民币以上”属于依法必须招标项目。本项目受北京市标办监管必须进场交易，根据标办要求需通过资格预审确定最终投标单位，只向资格预审合格的投标人发出投标邀请。通过资格预审方式可以大大简化招投标、评标工作量程序，避免投标单位过多造成社会资源浪费，对控制招投标活动本身成本进行优化。本项目采用合格制审查方式确定资审合格单位，根据本项目具体规模、结构形式等，设置必要合格条件审查和附件合格条件审查两个阶段以最终评审和打分情况确定合格投标人。

1.2项目设计阶段的成本影响因素控制

在设计的阶段，成本的节约是其中一个方面，另外一个方面是定夺好设计的方法，可以提高施工阶段乃至施工结束阶段成本管理的有效性，不仅能够让工程项目取得良好的经济效益，还能够获得一定的社会效益。关于设计阶段影响成本管理因素的控制，主要分为三点：首先是利用设计招标选择具有相当实力的设计单位，通过对设计方案的择优选择，从中选择设计质量较佳的设计单位，而在设计的过程中，总体的设计方案可以分阶段委托设计，以深化设计方案的内容。其次是实现严格的限额设计，在设计之时，加强技术的沟通，对设计内容展开详细的定量分析，用数据综合分析技术的可行性，充分考虑施工的经济性，凡是技术应用时所涉及的材料和设备等，都要尽量采用高标准化设计，另外除了要确保设计功能具备实现的可能性，还要严格控制设计方案的不合理变更，避免限额设计方案不会在施工中出现额度超标现象。再次是加强设计图纸的审查工作，工程的变更对成本的影响首当其冲，设计图纸的审查，可以克服设计方案的缺陷而造成施工成本费用的增加。

1.3对施工单位施工组织设计和施工进度计划进行仔细地审核

在项目施工组织方面，存在着建设单位对各个施工方案缺乏协调，造成施工密度不均衡，出现施工干扰或窝工现象，这不仅对工程的质量造成影响，也降低了机械设备的利用率。这就要求建设单位在项目正式开工前，还要对其施工组织设计和施工进度计划进行仔细地审核，不仅考虑其自身施工方案的合理性，还要考虑各个施工单位之间的施工方案的前后顺序，避免冲突。从管理模式上着手，建立建设监理制，追求项目投资的有效控制。

1.4工程设备材料价格的控制。工程建设中材料成本是投资的主体，需要严把设备、材料价格关。积极推行并开展 设备、材料的招投标工作，增强竞争的同时，对提高材料设备质量有积极影响。对市场常见的设备材料价格变动情况通过建立价格信息网或者动态数据库进行全面的掌控，有利于管理人员及时的了解工程变化。对设备材料的进场验收把关，需要管理人员严格按照相关文件要求进行质量监督和审查。

2．房企项目工程的经营成本风险管理

2.1在进行经营成本控制时，为了降低经营风险的概率，房地产企业要根据实时的市场物价信息，及时关注同类建筑的成本波段情况，选择那些成本低且易实施的方案来进行。房地产企业是追求利益最大化，用最小的成本去获得最大的价值。房地产项目开发工程要控制好经营成本风险，使得经营成本风险保持不变而提升价值。例如，在某个开发项目工程，本来这栋房屋原本打算做住宅用，然而通过市场人员的分析，这个地方具备商业潜力。因此，房地产开发企业可以相应地增加几套商业办公写字楼，减少一些住宅。这样一来，房地产开发企业在经营成本风险保持不变的情况下，就扩大了项目工程的价值。还有一种方法提升价值，那就是不断降低经营成本风险。例如，在一栋多层房屋中，原本使用短螺杆桩基，但是开发人员对当地地质实际情况进行了勘探，发现这种桩基不适合，使用了天然深基桩，这能满足其要求。这样一来，成本降低了，但是价值没有变化。但是这栋房屋的相对价值提升了。房地产企业可以对经营成本风险的预算，降低风险发生的概率，能全面提升项目工程的价值。我们要对每一个工程项目进行认真的市场调查研究，仔细的分析而做出正确的选择，这样可以降低经营成本风险和提升企业经济效益。要针对本地区同类型房屋进行调查，以便论证，找出其中一些影响成本以及利润的因素，制定应对方案，克服盲目性。

2.2决策风险

决策风险是指在房地产投资开发过程中，房地产企业决策者对房地产开发各环节决策不当而带来的风险。由于房地产开发涉及投资成本高开发周期长，通过后期的开发来验证当初决策正确与否具有明显的滞后性，因此在开发过程中对各环节所做的决策风险极大。由此企业决策层必须由有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、 规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、 政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。

2.3注重应对管理方法的组合

无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，需注重多种方法的组合，根据工程的具体情况做出多种方案，按照优先等级排序，避免单一方案无效带来的措手不及。

3．结语：

综上所述，我们要不断增强责任意识，合理把控房地产项目工程经营风险，控制成本。在不断降低工程经营风险的同时，逐步提高工程质量效益。不断创新思想，针对市场的把握和房地产需求及相应理念，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目工程的经营风险控制，提高企业竞争力。

参加文献：

房地产风险案例例9

纳税筹划又叫纳税策划，是指在法律规定允许的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税的经济利益。纳税人为了达到税后利润的最大化，通常都根据税法对经营活动提前筹划和安排。房地产企业是以营利为目的，从事房地产项目的开发、服务、管理以及经营等相关活动，且进行独立核算、自主经营的经济组织。

房地产行业近年来发展迅猛。房地产企业经营模式主要分为销售物业模式和自持物业模式，两种模式虽然在税目、税基和税率方面各有不同，但因为房地产企业的业务范围本身就比较复杂，占用的资金量大，经营周期长，成本费用结构比较复杂，再加上房地产行业是国家的支柱产业，国家对房地产企业出台了很多的调控措施，这些都会增加房地产企业纳税筹划的客观风险。客观风险来自于业务的特殊性，来自于宏观的不可控，而纳税筹划工作面对这些客观的风险，如何主动的防范风险、化解风险显得非常重要。

一、房地产企业纳税筹划风险类型

实务中房地产企业涉及到的税收筹划风险的类型主要集中在以下几个方面：

（一）政策选择风险

房地产企业业务范围复杂，整个开发流程中涉及到的税种非常多，增值税、所得税、契税、印花税、城镇土地使用税等等，几乎涉及到了所有的税种。以所得税为例，企业开发产品销售收入的确认、开发产品预售收入的确认，代建工程和提供劳务收入的确认、开发成本与开发费用的扣除处理、广告费和业务宣传费的处理以及折旧的处理都会涉及到税收的筹划。再比如，房地产企业的建设周期长，在项目设立一开始，就应该准确找到投资切入点，然后等合同签完后房地产开发的方式也有很多选择性，是合作建房，还是项目整体转让，这其中不同的选择政策也不同。由于我国税收相关的法律法规制定的不是相当完善，也存在时效性的不足。所以房地产企业在选择相应的税法时就有可能有失偏颇，本来初衷是纳税筹划，结果却成为避税，给企业带来损失。再加上，房地产行业发展迅速，国家不断出台新的政策。对于纳税筹划人员如果对国家的新政不知晓，或者是把握不准，税收筹划也会出现相应的风险。

（二）政策运用风险

当工作人员根据相关的法律法规制定了系列的纳税筹划政策的时候，就会出现工作人员因为素质或水平的问题或是对政策错误理解或者理解上出现偏差，给税收筹划带来了一定的风险。这样的风险纯粹是主观性的风险。例如，2009年国家税务总局制定了关于企业在开工之前必须合理确定成本对象，并将成本对象报税务机关备案的相关办法，目的是强化税收监管。在2014年1月份，为了减轻企业的负担，国家取消了这种事先备案的做法。相应的规定改成“在开发产品完工当年申报年度企业所得税时专项报送税务机关，并不得随意调整或混淆成本对象，确需调整的须出具专项报告。”这种政策的更改直接会影响到企业的做法。因为房地产开发企业成本对象类型比较多，有写字楼、公寓，还有门面房等，他们各自给企业带来的利润差异比较大，影响企业上交的所得税就不同。筹划人员应该根据政策的变更，合理进行避税，如果工作人员对政策的变化不清楚，那就会给企业带来一定的风险。

（三）经营风险

经营风险对于每一个企业都是存在的。房地产企业也不例外。房地产企业的经营范围广，经营过程复杂，所面对的市场环境变化快，这样都加大了本身的经营风险。纳税筹划本身就是一个对未来纳税经济业务的一个预算，由于经营周期长，原来制定的筹划政策在一段时间由于经营环境的变化而不适用，这时就要做出相应的修改。如果对这方面的工作疏忽了就会给企业造成损失。

二、房地产企业纳税筹划风险防范措施

面对风险不是逃避，防范的根本是对潜在的风险进行发现和识别。并且只有提前做好风险的防范措施，当风险真正来时才能够采取正确的应对措施。

（一）及时全面了解税法的变动

房地产风险案例例10

关键词 房地产开发 融资成本 风险分析

一、引言

房地产业作为我国国民经济的支柱产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。房地产行业可以说是典型的资金密集型行业，项目开发投资规模大、周期长等特点使得房地产开发项目需要大量资金，因此筹措资金和风险控制对房地产开发商来说是亟待解决的问题。我国房地产企业融资方式包括银行信贷、房地产基金、企业上市融资、民间信贷如信托基金、海外融资等融资方式，并且以银行贷款为主。然而，我国房地产企业以银行信贷为主的融资方式存在一定的问题：第一，我国房地产行业超过三分之二的土地买卖和项目开发资金都直接或者间接来自银行，银行贷款不得超过房地产总投资的40%是国际上通行的标准，显然我国房地产行业的资金过分依赖银行。第二，这种融资特点也给银行带来了呆坏账风险和成本增加的风险。银行无法通过有效的方式来分散风险也会增加政府对房地产调控的难度。

同时，国家实行金融宏观调控，同时贷款利率提高、住房贷款首付比例增多、多套住宅限制甚至停止贷款等措施都上限制了房地产开发企业资金来源，再加上房地产行业金融市场相关法律、政策不健全，造成房地产企业资金紧张。房地产市场在国家调控下，逐渐放慢了发展速度，前些年过热的势头被遏制，市场逐渐回归理性。但对房地产企业而言，随之而来的是资金回笼慢，销售走低，拿地意向下降等情况。而在我国，大多数房地产商是通过快销走量的模式，实现资金回笼并获得赢利。而这样的运作模式，如果没有稳健的资金来源，足够的融资渠道，是难以实现的。这种情形下，如何有效解决房地产业的资金瓶颈，建立多层次的融资体系和风险把控体系，是当下的主要问题。因此对房地产开发项目融资的成本和风险分析是本文研究的重点。

二、房地产项目融资成本和风险的关系探究

（一）融资成本和融资风险的概念

融资成本指房地产开发项目为筹集和使用资金而付出的成本和代价，包括在筹集资金时发生的资金筹集费，如手续费、承诺费、担保费、费等，以及在项目开发的过程中发生的资金占用所产生的费用。房地产开发项目一方面从融资渠道多元化的角度来考虑融资问题，另一方面也要从降低融资成本的角度来进行项目的融资。降低和追求较低的融资成本是资金筹措的基本原则，也是开发项目选择融资方式标准之一。

对房地产开发项目的开发商来说，风险可分为经营风险和融资风险。经营风险是指项目开发和建设过程中的不确定性所带来的风险，是房地产开发项目的资产风险；而融资风险是指投资者或者开发商在使用债务时发生到期难以还本付息的风险，也可以说是因借款而增加的风险，这种风险由房地产开发项目的所有者和股东承担。

房地产开发项目的融资方案在实施进程中往往会受到各种风险。其一是资金供应的风险，项目在开发过程中，可能会出现资金缺口，使得原融资方案不能顺利实施。其二，利率的变动造成融资成本提高，对开发项目造成不利的影响。同样道理开发项目涉及外币资金的方案中汇率的变化也会对项目融资带来一定影响。与此同时，税收政策、产业政策、环保政策等政策的变化以及国家经济和宏观形势的变化也对开发项目有重大的影响。

（二）融资成本和融资风险的关系

在不同的资本结构或债务比重情况下，所有者和投资股东承担的融资风险是不同的，要求取得的利益补偿也是不同的，因而使融资成本发生变动。对开发商来说，这里的利益补偿也就是融资成本，即开发商为获得相应的融资所要付出的代价。因此，融资成本与融资风险有着密切的关系，房地产项目开发商必须寻求各种资本结构中的融资风险与融资成本的均衡和对称的融资方案。当项目的融资风险上升时，要有一定的风险受益或成本节省作为其补偿，这一规律也可用于调整风险后的资本成本率或融资成本率说明，调整风险后的资本成本率或融资成本率等于资本的时间价值加上资本的风险价值。对房地产项目的开发商，资本的风险价值与资本风险有反向变动的关系。资本结构调整的变动，引起项目融资成本上升或下降的比例与幅度，应与引起的融资风险的反向变动比例与幅度相协调。

对一个房地产开发项目而言，资本结构是指从不同融资渠道获取的资金以及对总资产要求权的各种因素的比例关系，即资产、负债、所有者权益几个构成要素之间的比例关系。也就是表现为性融资和债务性融资的比例，这种比例关系不同，资金结构的类型和融资风险与成本的关系也会有所差异。

三、风险产生的原因分析

风险是造成损失的可能性，融资风险也称为财务风险，对于房地产项目开发商而言，是指其因使用债务而要承担的风险，包括两种情况：使用债务导致的利益遭受损失以及开发商到期不能还本付息，须用资本金抵债。融资方式不同，对项目形成融资风险也不相同，出资者和贷款人的风险相反，形成一种此消彼长的关系。总之，融资风险是由于到期无法偿还融资债务还本付息而引起的具体原因包括以下几个方面：

（一）系统性风险

（1）政治风险，产生的主要原因有：一是政局不稳定性，主要是战争、国际关系变化等；另外政策的不稳定性，即国家或政府土地政策、税收政策、房改政策等的变化。房地产企业开发和建设一个房地产项目必须要经过复杂的审批程序，得到政府众多相关部的授权或许可。如果房地产项目的规划设计有缺陷、不符合城市规划要求、项目选址不合理或者受到地方公众反对、政府或其官员设置障碍那么项目实施就会面临很大的问题。

（2）法律风险，指由于国家法律的变动而产生的风险。一般而言，房地产开发商项目的开发施工建设等应当遵守相关的商业准则和法律原则。在这个过程中，因为不注意某些法律或者发露变动而无法满足或违反法律要求，导致不能履行合同或者其他相关的事项发生争议或其他法律纠纷，而可能给开发商造成经济损失。法律风险产生的因素包括：产权保护法、信托体系、反不正当竞争法、外债管理体系等法规的变化。

（3）经济风险，市场的供需环境和价格政策、汇率政策等各项经济政策会造成房地产开发商的融资风险，例如我国对购房相关规定的变化和银行信贷政策的变化。其中价格风险和收入风险产生主要由于房地产市场的供求变化与市场竞争，利率的变动造成融资成本提高，对开发项目造成不利的影响。同样道理开发项目涉及外币资金的方案中汇率的变化也会对项目融资带来一定影响。

（4）环境风险，指房地产开发项目的不合理规划和建设可能对自然环境、文物保护、或者对人们生活和工作环境造成一定的影响，或者因为项目建设引起了一些纠纷而导致得要交纳巨额罚款或将项目拆除的风险。环境风险产生的主要原因是房地产开发项目违反了环境保护、文物保护、建筑规划等法规，这也体现了与政策风险和法律风险的交叉。

（二）非系统性风险

（1）违约风险，又称信用风险，是指房地产项目参与方因故拒绝履行或无法履行合同所规定的权利义务关系。违约风险产生主要体现了一些不确定因素的影响，也可能涉及到各参与放的道德风险。包括：在规定的日期前承建商不能完成项目的施工建设、投资方拒绝履行出资协议、借款方无力或拒绝偿还债务以及不按合同履行义务的其他形式。

（2）建设施工风险，指房地产开发项目延期完工、无法完工、或者完工后无法达到交房标准的风险。房地产开发项目的完工与否主要取决于以下几个方面：项目设计技术要求，施工方的建设开发能力和资金使用能力，承建商履行承诺的能力以及政府干预。由于经营者的疏忽会造成经营和维护风险；整体规划和技术人员的水平和专业程度可能造成技术风险；原料来源、工程造价的合理与否、交通通讯等各个方面的因素都可能给建设施工的顺利进行造成影响。

（3）市场开发和运营中产生的风险，存在于房地产开发项目融资可行性研究和项目建设中，银行、投资者等应该自行或委托工程咨询机构对项目参与各方，特别是项目发起人、工程承建者、设备及材料供货商等的信用、经营、技术和管理水平进行评估和审查，因为这些因素是房地产开发项目能否成功和获取投资回报的基本保证。

四、结论及建议

（一）降低资产负债率，减少融资成本

我国房地产企业存在资产负债率过高的现象，这影响了其争取融资的能力，拉高了融资成本。中小型房地产企业自有资金不足，从而不得不承受过高的融资成本，甚至得不到融资。因此，降低资产负债率，不仅能提高房地产开发项目的融资可能，而且对于融资成本的降低也大有益处。当前，我国对于房地产企业的拿地资金以及项目开发实现了最低比例（额度）的要求，且银行监管机构早就明确，发放开发贷款需要房地产企业拿到“四证”，房地产企业应严格按相关规定，做实自有资金，降低资产负债率，这样从客观上也能减少融资额，降低融资成本。

（二）发展融资渠道的多元化，促进企业发展

一方面，处于不同阶段的生命周期的房地产企业融资风险和融资需求有很大的区别。例如，处于成长期的房地产企业务增速较快，融资需求大，但是，经营和现金流的不稳定性决定了过度融资可能使公司陷入财务危机，因此结合企业的发展阶段考虑房地产开发项目的融资渠道很重要。另一方面，融资渠道多元化才能有效的避开国家政策调控的限制。对于房地产企业来说，发展多元化的资金来源，探寻新的融资模式才能持久立足于多变的中国市场。

（三）选择合理经营道路，提高盈利能力

房地产企业尤其是中小型房地产企业要谋得发展，应抓准市场需求和当前政策，走专业合规的经营道路，尽最大努力降低法律、经济、市场、运营等多种风险，为企业提高利润空间需找出路，也为下一步的发展战略提供可靠有力的保障。房地产企业也要转变经营思路，逐渐改变传统的经营开发理念，逐步增大持有物业，从而确保企业有稳健的现金流入，改变一切依赖融资的思路。在这方面，香港的几大开发商做得很好，如新鸿基、九龙仓、长江实业等，都在香港的黄金口岸持有了大量的商业物业，使企业未来的项目开发有了充实的现金流入保障。在我国内地，万达集团的经营思路也与之类似，通过商业地产牵头，既保证了资金回款，也带来了住宅产业的销售，是一举两得的举措。

房地产业的特点决定了筹措资金和风险控制对房地产开发商来说，是亟待解决的问题。综上所述我们发现，房地产开发项目的融资成本和风险控制有着密不可分的关系，而风险有体现在政治、经济、法律、以及本身的运营等，因此作为房地产企业的长远发展来考虑，必须找到解决问题的办法，进而优化房企的融资战略。

参考文献：