房地产法论文例1

(一)宏观调控中政府权力干预的处境

1。政府宏观调控的必要性

笔者认为，市场一方面在创造利益，另外一方面在破坏利益。对于房地产市场的起伏不定，权力掌控的主体———国家，必须要对市场进行一定的行政干预，如果不采取干预措施，市场失灵，则带来的影响不仅仅是金融风暴所能比拟的，它对整个国民经济的影响和经济发展的破坏难以想象。具体到房地产市场，如果土地完全市场化、各类配套设施能通过市场手段获得、银行贷款是完全透明的，则房地产交易价格是竞争性的。而这些条件的满足需要以整个经济系统的市场运行为前提，至少目前中国房地产市场还没达到这种水平。［6］从这个意义上讲，在我国目前的社会经济环境下，让房地产市场自由发展既无条件又失公平。面对这样的市场，政府有充分的理由进行干预。市场缺乏政府宏观政策调控和法律监管犹如一场没有音乐的舞会一样，再好的舞姿也因为没有旋律的指挥而无所适从。

2.政府干预房地产市场的处境

关于政府对市场干预的力度，不少学者提出了很多质疑。因为权力的运用在其宏观调控中有模糊的地带。有的专家认为政策的调控本身没有法律的规范性和强制力，但在具体实施过程中，地方政府甚至将政策依据作为处罚和上位法的解释依据，这本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通过房地产业带动其他产业的发展，以期达到产业链的平衡。但另一方面又行使权力来过度干预市场的发展，既要做到支持、保护、维护房地产投资人的利益，又要采取行政手段遏制他们的利益。令政府感到尴尬的是抑制房地产的发展也是抑制自身的利益。这是一个无法调和的矛盾。因为市场的规律、规则不通过政府干预，那么更多的消费者权利将得不到切实的保护。无论如何，政府都只能牺牲部分利益来成全整体利益。因为公共利益是首位的。笔者认为这是宏观调控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所处的环境。

(二)利益在房产市场主体中的分割

市场经济环境下，参与市场、角逐市场，根本的目的还是获取利益的最大化。有学者说，一个好的市场既要满足市场经济体制的完善，也要满足法治体系的健全，关键的还是要看市场利益机制是否均衡。在房地产行业，无论是房开商还是贷款银行、无论是政府部门还是其他产业链(如建筑业、化工业、机械制造业、交通运输及仓储业等多个行业有密切的关系;同时还有金融、保险业、电力、煤气及水的生产和供应业、社会服务业、交通运输、仓储及邮电通信业、批发和零售贸易、餐饮业家用电器业、家具制造业、建筑装饰业等)。甚至广大消费者，都希望最大化的减少风险和损失，以期在利益的分配中能占更多的份额，当然有的利益已经被预设。如房价、利率、相关产业的商品价格等。在复杂的利益格局中，被动的消费群体始终处于弱势的地位。但利益的追求不能建立在违法违规和损害公民权利基础之上。无论社会利益格局如何调整和变动，都要保障公民的生存权和发展权。根据社会经济发展水平，及时调整最低生活保障、最低工资、贫困线和其他保障水平，防止利益格局固定化、部门化、权力化。政府之间、政府与市场之间要建立正常的利益协调、博弈机制，使权力与职责、利益相符合。［8］打于强势的银行、房产投资人、政府的利益垄断。最大化的将局部利益转向公共利益。

(三)竞争秩序需建立在道德的逻辑优先性上

竞争必须依赖于一定的市场竞争机制，不能违反法律规范及市场规则。否则将不会形成有序的行业竞争格局。秩序是稳定的首要条件，没有良好的秩序规则就没有和谐发展的基础。针对房地产市场因价格波动带来的不稳定性，政府不断开展整顿市场和规范市场经济秩序的各种举措。这对维系房地产市场秩序、一定程度上遏制房地产价格起到至关重要的作用。一旦市场秩序混乱，规则没有得到遵守，利益的无限追求已经突破了道德可以容忍的底线，那国家的经济发展将是灾难性的，届时再合理地宏观调控措施估计都难以进行及时有效的补救。所以，为了维护房地产市场不至于垄断利益，影响整个国民经济的发展。政府的宏观调控和市场干预有绝对的合理性和必要性，但也不能将这种干预手段作为房地产市场秩序唯一的稳定依据。因为还有一个不可忽略的因素，即道德力量。民生问题是任何一个国家发展的归宿点，市场秩序即便不稳定，也不能以消费者或广大民众的利益做为代价。市场在建立起自身机制的同时，也应该慢慢形成自我的道德体系。竞争无界，道德有底。所以市场不缺乏人性，市场也不能脱离道德。在我国的房地产市场竞争机制中，道德的逻辑性必须置于首要地位。不要形成企业与地方政府联合反调控的行为。因此，市场竞争秩序乃是基于社会共同的道德诉求。由于既不存在一个完备的道德，也不存在完备的法律，道德与法律须臾不可分离。我们既可以从社会的法律活动中去阅读到特定社会的道德状况，也可以通过社会的道德资源去反思它的法律处境。当现代社会孜孜以求的法制追求不足以维持市场秩序时，我们不能忘记，道德具有逻辑的优先性，因而必须寻求和利用现实的道德资源。如此，才能促进繁荣稳定的房地产市场秩序。

(四)房地产市场的健康需要法律体系的规范化

不仅仅是房地产市场，其他任何行业的发展都需要一部相对完善的法律规范来加以调整和保护。法律与社会其他调控手段一样，既有自己的运行方式和规律，也有调整其规范对象的规律。对于房地产市场，由于牵涉到的主体比较多，即便是政府也不例外。这是房地产行业的特殊性质所决定的。但无论有多复杂的参与主体，都必须遵守一定的规则和法律规范。没有完善的法律体系就不可能有完善的健康的行业发展。针对房地产发展的极端不稳定性及与其他行业甚至与整个国民经济的关联性，国家出台了许多规范性文件和政策，但有的如《行政处罚法》、《行政许可法》、《立法法》、《房地产管理法》、《土地管理法》、《担保法》等规定上内容含混不清，缺乏确定性，经常用一些常识性概念表达专业性问题，缺乏应有的确定性和严谨性，在法律责任上很难界定。在我国制定的关于房地产的法律法规及相关的政策、制度中，还应当防止保护房地产消费者权益的专门立法与既存法律发生竞合。“消费者保护法广泛地存在于各种法律规范之中，不受部门的限制。凡对消费者利益具有保护功能的法律规定，都是消费者保护法的组成部分”。［9］P220对房地产消费者权益的保护可通过完善相关法律的途径实现，并在相关法律中规定对不同种类的房地产权益予以不同程度的保护。况且房地产消费者权益内容庞杂，一部法规难以穷尽，且广泛涉及诸多相关法律，易导致法律适用的竞合。主要是与民法通则或未来的民法典、房地产法、合同法、建筑法等法律的竞合，虽然可以强调对有关公民基本生存权利的规范优先适用的竞合规则，但制订新法和修改法律毕竟要以防止而不是增加竞合为宜。

(五)责任的承担主体模糊

房地产法论文例2

经济法是一门调整需要由公权力干预经济关系的独立法律，即凭借法制路径实现社会与经济的双重效益，其目标包含“社会经济稳定增长、结构协调”等各类经济总量与宏观指标。当前我国国民经济正处于高速发展向平稳发展转型过度的新阶段，房地产各市场载体竞相追逐利润最大化，加之市场信息不对称进一步诱使房地产市场经济法律关系混乱，这一系列问题严重影响了房地产行业乃至整个宏观经济体的健康发展。在市场经济与法治社会共建的今天，针对房地产经济运行的脉搏进行把脉已势在必行，而要进行宏观调控就需要以法律为依据，其中最为重要也是最切合实际的依据无疑是经济法，经济法作为国家宏观调控政策的法律，为上层政策思想的贯彻落实提供了法律程式与现实依据，是房地产市场宏观调控法制化的必需。

2.经济法价值理念的契合

利益冲突是法律的产生之源，所有的法律都是为了社会利益目的而产生。经济法的产生亦如此，为协调市场各类经济关系主体而产生，其价值理念强调要通过增进社会整体经济利益来带动社会成员个体利益的增进，利益保障的关键在于社会整体利益及利益的可持续。我国房地产宏观调控的目标是要实现房地产业平稳健康发展，其追求的也是一种社会整体利益。再者，在房地产调控过程中，不论是政府出台的政策还是房地产公司对暴利的追逐，由于缺乏经验、目光短缺，极易打破均衡市场原有的经济秩序进而导致各利益主体之间难以持久良性的发展，针对以上现实就有必要适时借助经济法可持续发展的理念来思考、分析房地产领域所衍生储的一系列问题，并提供针对性强且切实有效的解决路径。可见，房地产宏观调控与经济法在维护社会整体利益与可持续发展的价值理念上是一脉相承的，基于以上理念我们有必要且应当运用经济法的基本理论来深入剖析房地产经济宏观调控中所存在的诸多问题。

二、现阶段我国房地产经济宏观调控存在的缺陷

我国政府为解决房地产市场失灵，已陆续出台了一系列宏观调控的政策、措施，但其中一些关键性问题并未得到有效解决，房地产宏观调控收效不够明显且存在许多历史遗留问题。

1.房地产调控政策与法律法规的冲突与混乱

宏观调控的合法性是宏观调控政策的价值追求，但是当下调控政策与法律法规的冲突与混乱则是宏观调控运行的现实写照。首先，建设部、发展改革委员会等部门联合于2006年下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中的不少规范条文与现阶段的法律法规相悖。比如其中有规定说商业银行不得接受空置三年以上的商品房作为贷款抵押物，这不仅从某种程度上否定了高层级的法律规范赋予商业银行的自主经营权，同时也在一定程度上构成了对担保法的挑衅。其次，陆续出台的宏观调控政策在内容上违反《行政处罚法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等强制性法律规范达几十处之多，且调控政策内容存在一些模糊不清的口语化表达，欠缺法律应有的确定性和严谨性，在法律责任上很难界定。此外，历史数据显示国务院多次发文说调整房地产的交易营业税，对比发现新旧规范之间也存在不少抵触，房地产金融调控主体对课税要素的频繁修改，不仅降低了行业金融决策的权威性，也削弱了纳税人对所纳事项的合理预期，大大折损了政府金融调控中的实际绩效。

2.房地产决策的效力层次性不强

首先，在房地产税收调控法律上，目前我国的不少税种均以“暂行条例”的行政法规形式出现，其性质在本质上要比正常法律低一个位阶。回到问题点，不难发现房地产金融调控措施也大多以“通知”、“意见”等口吻出现，立法层次与效力层级不够突出，而且还缺乏针对商业银行违规处罚及责任承担的专项规定。其次，我国分模块的管理体制，使房地产内部调控机制普遍存在权责不清、相互推诿等问题。在贯彻落实各级政府和各部委的决策时，“上有决策、下有对策”的现象普遍存在，不少房地产调控政策在实际执行的过程中也往往成了一纸空文，难以付诸实施，更别说取得实际成效。最后，我国房地产经济的发育还不够成熟，缺乏战略抉择导向及理论指导规范，部分法律法规的出头过于仓促应付，没有经过严谨的实践论证，尤其表现在价格管理方面的规范性文件上，其法律效应、适用层面、严谨性、权威性等或多或少均存在一定的社会质疑，且文件来源不一，颁布部门各不相同，受职权限制或出于行业利益考虑，难以协调平衡各方利益，文件的执行效率不高。

3.政府决策的严重倾向性

在房地产开发领域，土地财政极容易成为地方财政收入的主要突破口和地方GDP的重要拉动杠杆，具体在执行中央政策上，“上有政策，下有对策”，所作出的地方决策往往不是根据本地社会或市场需要，而是根据本地政府财政或GDP增长需要，具有严重的倾向性。房地产开发的土地、资金，甚至劳动力基本上非市场化，而建筑材料、商品房销售则完全市场化。影响房价的本质要素土地的价格完全由各级政府根据实际需要自由调控。政府为了使地方GDP数量快速上升而对土地进行完全的垄断，土地招标拍卖大多流为形势，不少则是以指定划拨、双方议价等非市场方式进行的。以上行为使得国内商品房基础定价缺乏统一的计算标准，基本只好由开发商来主导，炒高房价、过度投机等行为油然而生。公权力与开发商的联姻，造就了地方政府与地产开发商共同分配楼市财富的畸形局面，短期内虽然经济拉动作用显著，但长期不利于宏观经济的合理发展，给经济结构的优化配置埋下了隐患。

4.房地产宏观调控法律体系的不完善

首先在房地产税收调控法律体系方面，有很多不合理的地方，例如租、税、费在设计与征收方面都暴露了各自的问题，以税代租、以费代税、以税代费、税费倒挂等问题非常严重。众所周知我国境内的外资企业免缴城镇土地使用税，却要改缴土地使用费，这便是典型的税费并存现象。其次在房地产金融调控法律体系方面，我国目前尚未颁布有关规制房地产金融的法律规范，只有极少数商业银行出台了有关房屋抵押贷款的相关规定。同时，房地产金融业缺乏行之有效的科学运作体系，银行等金融机构的信贷审查制度和信息披露制度不够健全。再次关于房地产土地调控的法律体系，我国房地产业现实中存在有“灰色土地”，开发商容易打“球”。例如按照规定商业、娱乐等经营性用地中适用招标、拍卖、挂牌的方式出让，而该用途以外的其他土地在特定情况下也允许复制该类模式，这种单一的土地供应设计模式，使某些地方政府和不法房地产商有空可钻。与此同时，不规范的土地交易、不充分的信息披露和监督制度的存在也导致了房地产经济中的一系列问题。例如，开发商与某些政府官员勾结共同经营土地，由此出现政府官员的“寻租”问题。

三、经济法视野下我国房地产经济宏观调控路径

我国房地产经济尚未步入良性发展的轨道，为保证政府在地产经济中的理，我们应在明确调控方向、目标和重点的基础上，根据房地产经济现实发展需要制定既具有科学性，又符合客观实际，并逐步完善的房地产经济宏观调控体系。

1.提高房地产立法的法律位阶

我国《立法法》明文规定，“财政、税收、海关、金融等基本制度”只能以一般法律的形式规定，否定了以行政法规、地方性法规、规章等渠道规定的合法性。显然，各级政府不得以行政法规的形式对以上基本制度做出规定，而法院判决、部门规章等更是不得越雷池半步。法律对基本制度的规定应当是占主导地位的，而行政法规、地方性法规、规章等，不过是对法律的细化或说明，仅占辅助的或次要的地位。行政法规、地方性法规都不能脱离法律规定的范畴。首先，提高立法的位阶，统一由全国人大及其常委会颁布施行。就拿房地产调控税收来说，目前大多数宏观调控税种依旧停留在“暂行条例”阶段，立法层次低，亟待转型成法律形态的正式规范。其次，明确实施细则的制定权限，即授权省一级人大制定税法的具体细则，从省际实际出发，一定程度赋予地方政府拓展新税种的立法权。由此，在发挥地方房地产调控积极性的同时，更好地确保宏观调控立法的合理性、权威性及可操作性。

2.建立健全房地产宏观调控法律法规

(1)建立金融调控的法律法规

我国尚未建立一套完整的房地产金融法律体系，已出台的《基金管理法》、《担保法》、《证券法》虽然在一定程度上催化了房地产宏观调控法治的健全，但由于它们在具体领域的实际针对性较差，内部一致性不够，因此我国应加强房地产金融法律体系的建设。首先，国家相关立法机关应出台高效力的金融调控法律来实施统一规范，打造房地产金融的有效平台。其次，以法治为依托完善制度建设。切实做好住房储蓄管理、住房融资的税收管理、公积金管理、低收入者的住房补贴等房地产金融活动相关制度，实现房地产金融市场的高效率运作。再次，打通新的融资渠道，推出更多与之匹配的金融服务，使资本运作渠道多样化，降低经营成本。最后，要确立房地产信贷的合法地位，建立科学有效的风险保障机制。作为房地产投资者，仅有投资动机是不够的，还需要雄厚的资金支持，而银行的主要资产就是信贷资产，如果失去银行的支持，房价的上涨趋势就会失去源源不断的动力。所以，确立房地产信贷的合法地位，是保障房地产市场健康发展必备条件之一。

(2)完善税收调控法治体系

税收作为国家宏观调控的重要手段，有着社会财富再分配、财政资金筹措等重要功能。因此，我们要尽快完善税收调控法律体系，发挥国家对房地产经济的引导作用。通过对房产税设置分段函数，高征低补，以合理调配市场资源的自由流通。一方面增加了资本的流动性和土地供给的有效性，另一方面也抑制了高房价背后的囤房行为。具体来说，第一，统筹落实原有税种与新税间的转化工作。期限内，将原本规定一笔缴纳的房地产税款，改为在房地产保有环节分期缴纳，切实减轻工薪阶层在购房交易环节中的税收负担，吸引潜在消费者。其次，在缴纳序位上，将原来需要在购买环节缴纳的税款推迟到房地产保有环节缴纳，从而让地方政府在土地审批环节和土地开发环节财政不至于过度吃紧，防止“拆东墙补西强”的粗放行为方式。

(3)完善土地调控法律法规的建设性探索

在地产经济中，政府的职权范围往往过于宽广，“手”伸得太长，常常过度干预房地产经济活动。因此，以法律条文为准则，进一步明确政府在房地产宏观土地调控中的职能范围和角色定位，改善行政权力过度膨胀的问题显得十分必要。首先，转变国有土地供应方式，在土地审批环节上推陈出新，注重综合考量，并规定土地价格的上限标准，防止地方政府过度追求经济增长而与开发商缔联，通过私下协调及非法手段操纵土地出让，哄抬地价。其次，建立法制化的地价调控体系，设立公示地价制度，明确房产价格与土地使用权租用价格两者的设定标准，完善房地产土地监督管理体系。最后，统一土地储备立法，通过统一土地储备立法实现土地“前期开发、整理、储存环节”的程序化和法治化，真正意义上将土地储备制度的运作推向正轨，建立有效的权力运行约束机制。

房地产法论文例3

对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。

一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：

所谓联合开发房地产，指双方当事人约定,由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。

从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：

（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。

（二）贯彻责、权、利统一的原则。

实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。

（三）法律关系复杂。

联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。

二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。

根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：

（一）、组建新的法人。即双方出资（城市房地产管理法）第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。）成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。

（二）、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。

（三）、不成立联合机构，按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。

上述第2、3种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。

笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人约定的内容不同，合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任；如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。

二、签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。

联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验，笔者认为以下几点尤其应当重视：

（一）、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。

（二）对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。

（三）、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。

（四）、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图，而不能借联合开发房地产项目之明，而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还（当然要高于原出资数额）。根据国家有关部门金融法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。

（五）、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续，往往效力待定，合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。

四、做好联合开发审批备案工作，确保项目的合法性。

以协议方式（即不组建项目公司）联合开发房地产，双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。实践中，可以采用共同列名的方式，即在批准文、证照的中将联合开发双方的名称一一列明；也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称，在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名称。行政审批的操作过程是否完善，是司法实践中衡量联合开发是否有效的关键。

参考书目：

1、《民法学》郑立王做堂北京大学出版社

2、《房地产开发法律实务》朱树英法律出版社

3、《房地产合同实务》符启林邵挺杰人法律出版社

房地产法论文例4

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关问题，以及纠纷的避免与处理也必须充分重视与研究。

二、房地产抵押的法律原则

这里讨论的是房产与地产抵押时所具有的共性法律原则。

1、房与地的相依性原则：

在房地产开发中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地。因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上。抵押人对自己的房屋产权或土地使用权中的任一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。

正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附与相依关系，我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为，一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则，并一直规定为：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押。土地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”

2、抵押权与房地产转让之间的法律原则：

我国《担保法》第四十九条规定：

抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。

抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

因此，受让(购买)抵押房地产一定要谨慎和仔细审查，以避免得到的是无效转让的房地产。

3、法定抵押登记担保期限的原则：

《担保法》公布施行近十年了，担保抵押设定的当事人现已完全接受与认同了“抵押不登记无效”的我国法律实行的强制登记制度。但对于登记担保期限仍没有明确的认识。本身对于“抵押当事人能否自行约定抵押期限”这一问题，在法律上没有明确的规定，在学理上也存在多种不同的理论观点，一种观点认为：抵押合同当事人自行约定的抵押期限是有效的。因为尽管抵押权为物权，但是抵押合同仍然可以适用合同法的合同自由原则，应贯彻尊重当事人的自主、自愿的原则。如果当事人约定了抵押期限，视为抵押权人接受了对抵押权的期限限制，抵押权人只能在该期限内实现抵押权，更何况我国法律并未明令禁止当事人自行约定抵押期限的行为，所以这种约定并不违反强制性法律规定，应当是合法有效的。尽管物权中的所有权具有无期限性，但并不排除其他物权的有期限性，以所谓物权的无期限性作为拒绝承认抵押权的期限的理由是不成立的。也有学者认为，我国《担保法》第25条明确规定：“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期满之日起6个月。”既然法律允许保证合同的当事人约定保证期限，而且在当事人未约定的情况下，应当适用法定期限，那么也应当允许抵押合同当事人在抵押合同中约定抵押期限。另一种观点则认为，抵押合同是附属于主合同的从合同，如果主合同未能得到清偿，主合同并未终止，主债权人的债权仍然是有效的，这样附属于主债权的抵押权也仍然有效，抵押权人仍然有权向抵押人主张权利，而抵押人不能被免除担保责任。因为抵押权在本质上属于物权，并从属于主债权，只要主债权存在，抵押权也就同时存在。也有人认为，当事人约定抵押期限实际上是约定免责条款，这种免责条款的约定，目的在于限制和免除抵押人的担保责任，所以这种约定应当是无效的。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》实质上是接受了最后一种观点。

但是，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条第一款规定：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。也就是说，担保期限只有法律规定，不允许当事人约定。也不允许登记机关规定。

4、房地产抵押纠纷民事诉讼与行政诉讼的适用原则：

房地产抵押行为一般会经历签订抵押合同和进行抵押登记两个程序，而在抵押设定成立后，房屋与土地均要使用或处分，随之便产生若干因抵押所致的诸多法律关系与法律纠纷。由于签订抵押合同是民事法律行为，而抵押登记，作为抵押当事人只是一个抵押生效所必须履行的一个法律手续，而对于登记机关却是一个具体的行政行为，即抵押设定的公示。出现涉及抵押的效力这样的纠纷，抵押当事人便会遇到应采用民事诉讼还是行政诉讼来处理这样一个问题。

根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(1992年11月25日法发[1992]38号)“一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题做出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。”规定的原则，对于民事权益的纠纷应提起民事诉讼，而涉及行政机关的具体行政行为的应当提起行政诉讼。

5、抵押物的特定化登记原则：

对于房地产抵押登记，不少的抵押人与抵押权人均忽视这一原则。对于商品房开发中的房屋所有权获得，一般是房屋产权登记机关在符合法定条件、房屋竣工验收后并由开发商履行相应的必备法定手续的条件下，按照房屋建筑的独立体(幢、栋、楼，即在建筑施工前、开发立项报建时已核定的房屋单位)发给开发商该幢建筑物的房屋所有权证，即俗称的“大产权”。在一个开发项目往往有若干个房屋“大产权证”。在设定抵押时，抵押人与抵押权人往往直接将一个或数个“大产权证”进行抵押与登记，而未将其按商品房的实际套为单位进行细化，即未特定化，这样的抵押登记是无效的。

三、房屋产权抵押相关法律问题

1、房地产抵押合同的成立与生效

抵押合同仅具有债权行为的性质，抵押登记则是物权行为。当事人之间存在抵押合同，仅能产生债权人对抵押人的登记请求权，而不能直接产生抵押权，抵押合同的成立和生效与抵押权的成立应作区分。抵押合同成立是表示以书面方式表示当事人同意某项房地产抵押的意思真实表示的反映与达成。抵押合同生效是指在当事人之间产生约束力，抵押权的生效则意味着物权对世效力的产生，抵押合同成立并不意味着其必然生效，只是有其可能。抵押合同的生效更不必然意味着抵押权的成立，只有登记才可产生抵押权的设定与成立。因此，抵押合同的成立与生效应当分开，而抵押合同的生效在现行法律规定的条件下，只能因法定条件成就而生效。其他的学理讨论实无具体实质意义。

2、可以抵押的房屋：

应当说，凡合法取得所有权证的房屋均可由所有权人做出权利处分而设置抵押。

对于私房、开发商合法开发的商品房未出售、转让的房屋可以抵押。开发商因建设需要资金虽与金融机构签订了抵押担保借款合同的房屋，只要未出售的房屋可以抵押。

3、抵押登记：

房屋产权抵押登记必须符合《城市房地产抵押管理办法(2001修正)》第四章的各条规定。

房屋产权抵押登记必须向登记机关提交下列文件：

(1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;

(2)抵押登记申请书;

(3)抵押合同;

(4)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;

(5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;

(6)可以证明抵押房地产价值的资料;

(7)登记机关认为必要的其他文件。

对于集体所有制企业的抵押人需要提交集体企业职代会通过同意抵押的决议;股份制企业、三资企业抵押人需要提交董事会或者股东大会通过抵押的证明，但企业章程另有规定的除外。

国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。

有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。

抵押登记的合法证明是登记机关发给抵押权人的《房屋他项权证》。

4、房地产抵押权与房地产出租的关系：

这种关系可分两种情形，一种是已经出租的房地产抵押，这种情况租赁关系成立在先，抵押权设定在后，抵押与租赁关系互不影响，只要抵押人以书面形式将抵押事实告知承租人，原租赁合同继续有效，即所谓“买卖不破租赁”。另一种情况是房地产权利将已经抵押的房地产出租，这种情况下抵押权设定在先，租赁关系成立在后，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁关系应随着抵押权实现而解除。上述法律关系与法律后果，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条、第六十六条已作明确规定。

5、抵押登记资料中的有关问题：

在抵押登记过程中，首先抵押人必须向登记机关提交完整、真实、准确、合法有效的登记资料，如果登记资料存在不完整的瑕疵，应当补正，一般情形下不会影响登记的效力。如果登记资料不真实，将直接导致登记的不具有效力的后果。登记资料不真实一般表现为下列情形：(1)抵押物存在权利争议，如已出售的商品房;(2)不符合法定通过要件，未经企业有关机构，如职代会、董事会、股东大会通过的;(3)未经企业职代会通过，但抵押人提交了通过的虚假证明的;(4)登记资料中抵押房屋面积与实际面积出入较大的;(5)将未获得"大产权证"或产权证的实际已在销售的房屋作为在建房屋抵押的;(6)将已获得产权证的房屋，而因抵押人原因无法提交产权证作为在建房屋抵押的;(7)批量房屋、整体小区房屋抵押中，登记机关没有对应建设规划项目的房屋进行抵押登记的;(8)抵押合同不真实、虚假抵押合同;(9)抵押房屋价值未进行评估的，或评估值严重失真，虚假评估(10)抵押人未提交抵押登记房屋对应的土地使用证的等等。其次，抵押登记时，未对抵押房屋按套、户进行特定化，将导致抵押登记无效。再次，有争议的房屋权属进行登记的，抵押登记无效。

房屋产权抵押登记机关对抵押人提交的登记资料负有审查义务，对不符合登记规定的，应书面通知申请人不予登记。

6、保险问题

根据《担保法》第五十八条规定：抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。因此土地使用权抵押办理房地产保险，可以确保抵押人的权益。

所以，土地使用权抵押特别是地上有建筑物或其他附着物，抵押权人最好办理保险手续，并在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到损害，抵押权人可以根据抵押人让与的赔偿或补偿请求权，代替抵押人直接向第三人或保险公司请求损害赔偿或要求保险公司给付保险金。

在商品房按揭销售中，按揭银行机构往往要求购房人办理抵押物保险。对于这种抵押风险保险事项，开发商应首先在销售宣传与广告中载明。其次，对于保险方式、费率、提前付款的退保退费等相关事项应当协商一致，以免在办理购房手续过程中发生争议与不必要的讼争。

四、房屋产权抵押与土地使用权抵押之间的相关法律问题

1、土地使用权与房屋产权在民法权利上是相互独立的物权：

根据我国现行的立法规定，可以用于抵押的土地使用权主要是根据出让和转让合同取得的土地使用权，以及依国家划拨方式取得的国有划拨土地使用权。作为集体所有的土地因必须先由国家征用变为国家所有权以后才能够转让，所以一般情形下，农村集体所有的土地不得用于抵押。在民法角度上，土地使用权属于用益物权。所谓用益物权，是指在他人之物上得以使用收益而设立他物权。用益物权是以物的使用价值之取得为目的的物权。该种物权的法律特征表现为：其主体不是所有人而是使用人，其客体具有永久的不可移，其权利经登记公示具有排他性。

以房产设定抵押物时，抵押人得以自己所有或有权处分的房产进行抵押。房屋产权属于民法上的所有权，即自物权。根据《民法通则》第七十一条的规定，自物权是指所有权人依法对自己所有的物享有占有、使用、收益和处分的权利。该种物权的法律特征：其主体是房屋所有人，其客体也具有不可移动性，其权利经登记公示也具有排他性。

土地使用权和房屋产权是两种不同性质的，不能相互替代的，各具价值的物权。土地和房屋作为两类不同的资源和生产资料、生活资料，决定了其抵押是两种不同的财产抵押，两者不具有同一性。

2、土地使用权和房屋产权之间的相依关系：

土地是任何房产的基础，是土地上建筑物的本质组成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用该土地。因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上，抵押人对房屋产权或土地使用权中的一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。

在解放前，城市房屋买卖当事人之间，签订买卖契约时，必须同时签订房产与土地两份契约，房屋买卖才成立。新中国成立后，虽然国家政策与法律法规规定，房屋与土地的权利变更，应贯彻执行的是“房随地走”和“地随房走”的总体原则，但国家并未强制推行这一原则。大概是由于土地和房屋是两类不同的资源和生产资料、生活资料的原因，我国法律规定始终未将房屋产权或土地使用权变更的实际办理手续归入一口，而始终坚持了两个互不相干的相互绝对独立的部门来主管与办理。这样的结果，不但有与“房随地走”和“地随房走”原则相悖，同时也带来了实际中，变更土地使用权而不变更房屋产权，即“两证”严重分离的现象。主管部门的规定也出现了类似的情形，1992年3月8日为贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，(国家土地管理局令(92)第1号《划拨土地使用权管理暂行办法》做出了“土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。”的规定，实质上就是不执行“房随地走”和“地随房走”原则。

3、房地产抵押的形式

(1)房屋产权和土地使用权的同时抵押

房屋产权和土地使用权的同时抵押，即抵押人以其合法的房屋和该房屋占用的土地使用权结合为一个统一的房地产作为抵押物向抵押权人提供债务履行担保的行为。

(2)房产和地产的分别抵押

房产和地产的分别抵押，即抵押人以其合法的房屋和地产作为各自独立的财产而分别抵押给不同的抵押权人，抵押权人行使抵押权时，可将房产和地产并付拍卖，但仅就抵押物卖得的价金优先受偿。

房产和地产分别抵押的前提条件是具有承认房屋独立性的立法环境，我国法律承认房屋可以独立于土地而成为所有权的客体，因为房产和地产各自具有独立的交换价值。我国建设部于1992年3月23日房建(92)162号通知第2条中规定：“在房地产经营活动中要实行房地分别计价、综合评估。各地要遵循房地产价格形成的客观规律，分别对房屋和土地进行价格估算、综合分析，科学确定房地产价格。”

在实践中，房产和土地使用权分别依法抵押，给不同的债权人时，其效力是没有问题的。抵押人将房屋和土地使用权分别抵押给不同的债权人，并经过抵押物登记公示，具有对抗第三人的效力。只有认定两个抵押合同均为有效，才符合物权公示原则，才不会动摇抵押登记的公信力。并且，对一物两押或一物多押认定为无效亦缺乏法律依据，而是采用“设立在先，效力优先”的原则。《担保法》第五十四条规定，也承认一物多押的效力，对一物多押的情况，只要第二抵押权人及其后的抵押权人是明知的、自愿的，就不应予以限制，不应否定房屋和土地使用权两物两押的效力。

房地产权利人为同一抵押人时，抵押人只以房屋或土地使用权中的一物抵押给一个抵押权人，而抵押权人在签订合同时又未依法要求抵押人将两物同时抵押，以至于该抵押人有机会将另一物另设一个抵押，应视为前一抵押权人放弃同时抵押的权利，后一抵押权人对两物未能同时抵押亦无异议。对同一抵押人的两物两押合同进行处理时，应把两物同时拍卖，分别计算拍卖价值，分别按两个合同的约定受偿。

在房屋与土地使用权主体不同一时，两个合同各不相扰。在处理抵押物时，应将房地产同时拍卖，分别计价，分别按两个合同受偿。

需提及的是，如果房屋抵押权人先行使用抵押而将房屋连同该房屋占用土地的使用权一同拍卖，他只能就房屋卖得价金优先受偿，那么在土地使用权抵押权人行使抵押权之前，对于拍卖土地使用权所得价金的处理，应当向土地使用权抵押权人提前清偿所担保的债权或者向公证机关提存，超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

房地产法论文例5

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二.房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

(一).通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1.来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2.来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3.来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托、独家等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。

(二).房地产评估过程中出现的法律风险：

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。

包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多，通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成了经济纠纷，例如隐瞒产权不明晰、产权证明文件不完整等情况，致使估价严重失实。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外，由于我国统计资料的存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价失实而引发争议。委托方对估价报告使用不当，也容易产生风险，造成经济纠纷。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，其中专章对房屋中介机构从业人员和机构、业务的管理予以了规定，对于其法律责任未有专门明确，只是强调了违反管理规定的一般罚则，即行政责任问题，对于刑事责任规定了"房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任"。广泛的法律责任还包括民事法律责任，通常，合同责任既包括合同约定的责任，同时也包括法律规定的责任。其中，合同各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定，违约方就应当按照约定向守约方承担责任；对于没有约定的情形，应当按照法律规定追究违约方责任。

中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间业务等方面的服务，可以根据合同约定的违约责任和《合同法》的有关规定承担民事法律责任，承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等，可以单独适用，也可以合并适用，对此《民法通则》第一百三十四条已有明确规定。

三.如何减少房地产中介机构的行业风险，促进行业良性发展

(一).房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。

房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务，前面已经陈述，此处不再赘述。

(二).设立房地产中介机构行业责任险，转移部分风险，促进行业的良性发展。

1、何谓行业责任险。

行业责任险，又称为专业赔偿保险，是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错，造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡，而应当承担的赔偿责任。

行业责任险是化解执业风险的有效手段之一。在一些发达国家，法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险，即常说的强制保险。行业责任险，作为责任保险的一个重要组成部分，从诞生至今已经有一百多年的历史。1885年，在英国出现了世界上第一张行业责任保单——药剂师过失责任保单，但由于种种原因，行业责任保险在20世纪60年代以前一直难以得到众人的重视，发展十分缓慢。而此后，随着经济的发展和法律的完善，发达国家因行业过失引发的纠纷和诉讼案件日益增多，因此，行业责任保险开始逐渐引起大家的关注，市场对行业责任保险的需求被极大地激发。目前，在发达国家的保险市场上，行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业。可以说，行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位。

2、我国已推行的有关行业责任险。

和发达国家相比，我国的责任保险起步较晚，水平也不高，据业内人士介绍，国外责任险业务占其财产险业务总量的比例平均在15％以上，而目前我国责任保险业务量只占整个财产险业务的3％左右，并且主要集中在汽车第三者责任险、雇主责任险、产品责任险、公众责任险等少数险种上，行业责任保险所占比例虽然很少，但这一领域的市场潜力和发展空间值得期待。正因如此，近段时间国内各家保险公司显然加快了行业责任保险的市场开拓和营销，例如中国人民保险公司在近年先后一口气推出了医疗责任险、律师责任险、建筑工程责任险等新的责任险种，并准备继续推出校园（方）责任险、物业管理责任险等全国性的新险种。

行业责任保险的不断发展不仅对合理规避行业责任风险、保障当事人权益具有重要的意义，同时社会经济的发展、科学教育水平的提高和人们保险意识的增强是造成行业责任保险迅速走俏的主要原因。一方面随着经济水平的不断提高，公众对专业人士履行职责的期望值在不断升高，消费者的自我保护意识也在不断增强，法律环境的进一步完善也给消费者依法保护自身权益提供了强有力的保障，这使得行业责任引起的投诉和纠纷近年来呈快速上升势头。另一方面，随着我国社会主义市场经济建设的不断发展，那些原先不同程度带有"行政色彩"的专业职业，如公证、会计、律师、医生等都已经开始逐步走向市场化，它们成为自主开展业务、独立承担责任的法人机构，因此，一些过去由国家负担的行业赔偿责任将逐步由机构和个人自行承担，这些都有效地激发了市场对行业责任保险的需求。此外，随着改革开放的深化和社会经济的发展，会计、公证、律师等行业成了社会上的热门行业，和老百姓的关系也越来越紧密，但同时这些专业行业也面临着来自社会各个方面的道德风险，如假证明、假报表、假材料等实在让人防不胜防，因此，买份保险转移一下风险也就成了情理之中的事了。

3、房地产中介机构设立行业责任险的必要性和重要性。

我国目前尚未设立房地产中介机构的行业责任险，因此除了在合同中对风险的防范作出约定外，如能积极利用社会保险手段来转移部分风险，对于保障整个房地产中介市场经营活动的顺利发展，是非常必要的。对一个还没有打开大门的发展中保险市场来说，差距代表着挑战和机遇，也意味着巨大的市场潜力和发展空间，占据了这一市场的主动权，就有可能在这一业务领域大有作为。对于保险公司而言，谁先开辟新的险种，谁就可能占领先机，而且房地产中介机构的市场规模正是推行这一行业责任险最有利的市场保障。

房地产中介机构参保行业责任险，从而使作为被保险人的房地产中介企业在承办房屋中介业务过程中，因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿。有了这种专业保险的保障，房地产中介机构无疑吃了一颗定心丸，在业务开展和企业规模发展上自然就可以免除太多的后顾之忧。设立房地产中介行业责任险有利于保障安全交易，即使产生纠纷也会将风险转移，对保障当事人合法权益也起到了积极的作用。

房地产中介行业责任险设立的目的是为了培育更加有竞争力的房地产中介市场，实现房地产中介行业加速整合，进入良性循环发展，从而实现房地产中介企业和保险企业的双赢。如今，我国的社会主义市场经济正走向进一步的完善和健全，市场经济乃是一种信用经济的观念日渐深入人心，信誉立则企业兴，信誉失则企业衰。诚信是社会形成过程中逐渐发展出的社会契约之一，也是社会得以健康发展的前提之一。诚实信用原则要求房地产信息的真实、准确，是房地产中介机构提供房地产中介服务的基本条件，不偏不倚如实地向客户提供信息，既是对房地产中介机构的职业道德的要求，也是其专业水准的体现。房地产中介机构提供的信息不实、或作宣传时故意夸大、掩饰租售房屋的优、缺点，必然会损害当事人权益的，设立房地产中介行业责任险有益于房地产中介真正在品牌化道路上发挥诚信作为一种隐性资源的优势。

但并不是说房地产中介机构投保了行业责任险就可以高枕无忧，因为房地产中介行业责任险仍然属于一种财险，对于造成损失产生赔偿责任的责任人，保险公司仍有进一步索赔的权利。房地产中介机构仍然需要加强业务学习与交流，提高房地产评估师、经纪师以及相关从业人员的整体执业水平，健全中介机构内部管理制度。

房地产法论文例6

在2005年9月份公布的“中国纳税百强排行榜”上，2004年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业的名字出现。而与之相对应的是胡润百富榜上，从事房地产行业的富翁越来越多，或许这就是个绝妙的讽刺。那么房地产企业偷税，究竟是一种什么样的状况呢？我们先通过下面一系列调查数据来了解一下吧：

一、我国房地产业偷税问题现状透视

安徽蚌埠市地税局稽查局于2004年5月对某房地产开发公司2003年度地方税缴纳情况进行了专项检查。经询问得知，该单位开发建设了地处闹市的一处小区，开发商品房全部为住宅楼，房屋已于2003年4月竣工。但该单位只按预收房款申报缴纳了营业税及附加，并按开发占地面积缴纳了土地使用税。税务机关稽查人员按工程决算书中的建安工程费用计入开发成本。按配比原则计算后，调增该单位当期应纳税所得额146.63万元。根据《税收征管法》第63条规定，稽查局对该公司行为定性为偷税，追缴该单位企业所得税43.45万元，并处罚款24.20万元。

2003年，青岛市地税局在对全市房地产企业的专项检查中发现，该市70%的房地产商存在偷税行为，偷税手段花样百出，在查补税款方面，青岛市去年前十个月房地产业查补税款0.48亿元。

南京房价年年飚升，房地产开发企业赚得盆溢钵满，可是，南京市地税局稽查局举行的房地产业税收专项检查中，全市被查88户房地产企业中有87户存在问题，占被查企业的98.86%，单户查补税款数百万元司空见惯。据南京市地税部门统计，南京市房地产业偷税呈逐年递增的状态，今年全市房地产企业共查补税款5031.66万元，罚款1588.14万元。滞纳金848.42万元。相关企业偷税较去年增加1000多万元。

北京958家房地产企业补税2.8亿元；西南某省房地产企业偷税违法案件占全部涉税案件的比例在过去9年间上升了12倍……

福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。

经测算，该市开发商的利润率平均约为50%，最低的约20%，最高的超过90%。

当然，在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。有人用简单算术，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁。

这些数目都是触目惊心的，现在很流行的一个说法就是“房地产业的巨人，纳税的矮子”，这句话有一定的道理，那让我们一起看一下房地产商偷税手段，就可以对房地产业巨额利润来源有一定的了解。

二、房地产商的偷税手段及原因分析

（一）房地产商的偷税手段

中国注册税务师李晶副教授向中国经济时报记者列出一项公式：价格＝成本＋利润＋税收。“税收是价格的重要组成部份，”她解释说，在成本和价格保持不变的情况下，税收降低时，利润必然增加。税收作为影响利润水平的重要因素，被许多轻视法律或无视法律的人当作了提高利润率水平的工具。而房产商偷税方法归结为十大黑招，招数之多、花样之奇令人叹为观止。

1、体外循环法,减少预售款基数

这是房地产企业偷税所采用的较为普遍的一种手段。自开发商拿到《销售许可证》之日起，都开始对外收取楼盘预售款，房地产商应对预售收入进行纳税，当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率。计算出预计营业利润后，企业就随之要交纳5%的营业税，营业税的3%的教育费附加，营业税的7%的城市建设税；以及33%企业所得税但在实际操作中，地产商利用政策法规对预售收入定义不完善的漏洞，在汇总预售收入时，只计算购房者所付定金，将购房者首付款排除在纳税范围以外。甚至，有的开发商等到房子基本上卖出去以后，又赶快把购房者支付的房款用于银行归还贷款。而相关税法规定，银行贷款不能算销售收入，因此不用纳税。开发商在“一贷一还”间，减少了预售收入，从而达到了偷税的目的。

2、整体转让“楼花”不做收入

一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账，以达到偷营业税及附加和企业所得税的目的。

3、钻政策“空子”不及时清算土地增值税

按照《土地增值税暂行条例》规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而这部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的及时足额入库。

4、不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。

5、房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，而新公司可以享受减免企业所得税一年的税收优惠。

6、将在销售房地产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税。

7、以虚列成本，致使企业亏损，不缴税。

房地产企业属于施工企业，用工人数多，经常变动，用工的数量及工资发放的金额税务机关就不好掌握，工资总额房地产企业就可以随意控制。还有一些房地产企业虚开发票，多计成本，致使企业亏损或微利，进而达到少缴而不缴税的目的。

8、自用方开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房成本，偷企业所得税。

9、将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年未不结转营业收入，偷企业所得税。

10、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本，偷企业所得税。

（二）、房产商偷税原因分析

从房地产开发企业的经营特点看，具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。由于原来企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。

1、税种设置不合理，造成可趁之机

在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种，有的地方还重复征税，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。收费就更多，各个地方也参差不齐，多达80~150种，这无形中也增加了建房成本。而在房地产开发阶段，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税。这种税制设置的消极作用显而易见，开发阶段税少、税负轻，流通环节税重，从而助长了土地的隐形交易，偷税现象严重。而在开发阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使用政府无法参与增值价值的再分配。

2、稽查力度不足，难有威慑作用

目前我国还没有一部完整的针对房地产偷税的法规，房地产开发商偷税被稽查出来后，惩处的办法就是根据偷税的多少按比例确定处罚数额。而房地产开发企业偷税是通过税务机关稽查后才能获知，但是这种稽查只是对房地产开发企业账面情况的稽查，只要开发企业通过手段把账面作好了，就很难发现其偷税的痕迹。稽查力度不足，对房地产开发商很难形成一定的震慑作用。使很多开发商存在侥幸心理，认为偷税风险比较低，被查到后顶多再补交，没什么麻烦。

三、完善相关税法遏制房地产商偷税

但随着国家对房地产业宏观调控措施的实施，原有的一些法律、法规已经不能适应客观经济形势的变化，必须加以完善。国税发[2006]31号文件就是在这个背景下制定出台的。新文件的出善了房地产税法，保证了税收征管的严肃性。对照原来的国税发[2003]83号文件，新文件主要在以下几个方面进行了补充、修改和完善：

一、对预售收入的预计营业利润率作了适当调整。国税发[2003]83号文规定，开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。国税发[2006]31号文对这一规定作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房（经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房）和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。

二、规定了开发产品的完工标准。国税发[2006]31号文第二条第一款规定，凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象）。之所以对开发产品完工标准进行界定，主要是考虑到当预计计税毛利率高于实际利润率时，房地产开发企业往往会对已完工开发产品积极结算成本，相反，一旦出现预计计税毛利率低于实际利润率的情况，这种积极性就不存在了。因此，必须从税收角度规定开发产品的完工标准，以保证国家税收不流失。

三、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目，国税发[2006]31号文规定了其核算和税前扣除原则：属于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对象；属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

四、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。按照《企业所得税税前扣除办法》的有关规定，企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费是按销售收入的一定比例在税前据实扣除的。这一规定对于新办的房地产开发企业来说不合理问题较为突出，主要体现在以下两个方面：一是房地产开发企业从事的开发活动包括征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等开发经营全过程，因此，开发项目从第一笔投入至取得第一笔销售收入，需要一个较长周期，而这一期间发生的广告费和业务宣传费，则由于没有销售收入而无法在税前扣除；二是广告费和业务宣传费支出主要发生在开发前期，这是房地产开发经营的一个显著特点，但这一期间又恰恰没有销售收入。鉴于这种情况，为合理解决房地产开发企业正常生产经营所需的三项费用扣除问题，国税发[2006]31号文规定：新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。

六、对新办房地产企业减免税作了限制。目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。据此，国税发[2006]31号文规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品（包括销售）为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。

七、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求。根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，结合房地产企业的经营特点，国税发[2006]31号文关于征收管理问题也做了详细规定：

（一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。

（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；

2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；

3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；

4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；

5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

四、严控房地产开发企业偷税，还需关注以下几点

（一）加强部门间的合作，加强源泉控管

房地产税收是是一个环环相扣的过程，税务机关应与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门及金融机构建立信息传递制度，通过信息交换作分析比对，最大限度地掌握房地产开发企业的涉税资料，在行政程序上规范纳税人的税务登记行为，建立档案，全程跟踪；努力获取企业建筑成本信息，加强对工程的成本审核；加强票据管理，掌握企业的收入情况。这样才可以建立一个规范、管理、检查的长效机制。显然这对增强房地产企业的纳税意识、保证房地产业健康发展是大有裨益的。也可以使房地产税收应收尽收。

（二）加大房地产企业偷税处罚力度，严厉查处违法案件

目前情况来看，税务机关对房地产开发企业的监管能力是很弱的，甚至有些时候出现断层。税务机关工作人员应该加强自身业务的学习，认真、细心、深入的掌握房地产企业的情况。针对房地产企业的偷税现象及时采取应对措施。对偷税行为进行严厉打击，加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。严格依照《税收征管法》的规定，对欠税不缴的房地产企业依法采取强制措施，确保国家税款及时足额入库；对大案、要案，严格按照法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任；对查处的典型偷税案件，及时通过新闻媒体予以曝光。

“纳税光荣、逃税可耻”。纳税不仅仅是一个道德问题，依法纳税也是每个公民应尽的义务。税收是国家财政的主要来源，也是国家稳定、建设发展决定因素。相信通过《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》的及实施，政府合理使用财政资金，房地产商会逐步形成自觉纳税的意识。也就可以杜绝偷税现象了！！

参考文献

1、章剑锋：《房地产税收黑洞能否消除？》，《中国经济时报》2006年3月23日

2、杨克文：《房地产税收繁荣背后有隐忧》，《中国税务》2003.11.3

房地产法论文例7

设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。

我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题

我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。

（二）以集体土地使用权设定抵押的问题

从我国的基本国情出发，考虑到我国人多地少的实际，为切实贯彻保护耕地这一基本国策，我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体土地使用权能否设定抵押的问题，亦规定的极为严格。我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见，只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。

（三）以城市房屋所有权设定抵押的问题

我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国担保法明文禁止宅基地设定抵押，故而，农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第47条规定，以依法取得的城市房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。显而易见，我国法律是将城市房地产作为一个整体加以规范的，确定的原则是房随地走和地随房走，因为房屋与土地是不可分的，离开土地的房屋是不存在的。因此，土地使用权是实现地上建筑物所有权的前提条件，否则地上建筑物的存在将失去法律依据。在我国，原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。在以下列城市房地产设定抵押时还须注意法律的限制性规定：①以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。④国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。③以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。④以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。⑤以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。⑥预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

二、房地产抵押权与承租权、典权的关系问题

（一）房地产抵押权与承租权的关系问题

所谓房地产承租权是指承租人通过支付租金，依房地产租赁合同而享有的对房地产的占有使用权。房地产承租权追求的是房地产的使用价值，同时转移房地产的占有，而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值，并且不要求转移房地产的占有，可见，房地产的抵押权与承租权为相容之权，可以并存于同一房地产之上。但是，当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时，则可能出现承租权使抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益的情形，这就出现了抵押权与承租权的冲突问题。那么，应如何处理这种冲突呢？须从两个方面来分析：

1.房地产承租权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。“近代社会立法大多认为，租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则，即使将租赁标的物让与第三人所有，设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。”既然连所有权都对抗不了这种已经形成的承租权，那么，抵押当然也不得破坏租赁，抵押权对抗不了承租权。所以，我国《担保法》第48条规定：“抵押人就已出租的财产设定抵押权的，应当书面告知承租人，原租凭合同继续有效。”也就是说，当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时，租赁合同仍对新的产权人发生效力，在租赁期满前，新的产权人不能解除租赁合同，不能随意变动租金，即房地产承租权设定在先时给予承租权以对抗抵押权的效力。

2.房地产抵押权设定在先，房地产承租权设定在后的情况。对此，我国有关行政规章只规定了“经抵押权人同意，抵押房地产可以出租。抵押房地产出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”而对于抵押权与承租权的效力未作明文规定。我国台湾“民法”第866条规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其他权利，但其抵押权不因此而受影响。”日本民法典第395条规定：“不超过第602条所定期间的租赁，虽于抵押权登记后进行登记，亦可以之对抗抵押权人。但是，其租赁害及抵押权人时，法院因抵押权人请求，可以命令解除该租赁。”日本民法典第602条规定的是短期租赁，在短期租赁时，在处理上的一般原则是承租权可以对抗抵押权，但在特殊情况下，可由法院命令解除租赁，这时的抵押权就可以对抗租赁权了。如果超过602条所定期间的租赁则为过期租赁，日本判例解为承租权不得对抗抵押权或拍买人的所有权。（注：肖峋、皇甫景山著：《中华人民共和国担保法讲话》，中国社会出版社1995年第1版，第165页。）有鉴于此，笔者认为，我国立法机关立法时应根据“先物权优于后物权，物权优先于债权”的原则，注意维护房地产抵押权优先的效力，确立承租权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提，赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利，如：在拍卖抵押房地产时，因拍卖人顾忌房地产上有承租权的存在而无人应买或降低应买，致使卖得价款不足以清偿抵押债权时，则抵押权人有权要求解除承租权。

（二）房地产抵押权与典权的关系问题

虽然典权是我国特有的不动产物权制度，渊远流长，迄今存在，但我国现行法律、法规尚无明文规定，典权关系一直由民事政策及判例法调整，这既不利于财产关系的稳定，也极易造成司法上的混乱，因而有立法化之必要。本文仅就典权与抵押权的关系作一探讨。所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益的权利。典权与抵押权同为不动产物权，但典权是以使用收益为目的的用益物权，典权的目的在于房地产的使用价值，典权须占有转移房地产，当出典人逾期不行使回赎权时，视为绝卖，典物归典权人所有，而抵押权是以清偿债务为目的的担保物权，其目的在于取得房地产的交换价值，故而，典权与抵押权也为相容之权，可以并存于同一房地产之上。然而，当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时，或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时，势必会发生典权与抵押权的冲突，那么，应如何解决这种冲突呢？对此，也必须从两个方面分析。

1.房地产抵押权设定在先，房地产典权设定在后的情况。对此种情况我国台湾“民法”第866条明文规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其它权利，但其抵押权不因此而受影响。”所谓其它权利，包括典权。台湾“大法官”会议议决释字第119号有如下解释：“所有人于其不动产上设定抵押权后，复就同一不动产与第三人设定典权，抵押权自不因此受影响。抵押权人届期未受清偿，实行抵押权拍卖抵押物时，因有典权之存在，无人应买，或出价不足清偿抵押权，执行法院得除去典权负担，重行估价拍卖。拍卖之结果，清偿抵押债权有余时，典权人之典价，对于登记之后权利人，享有优先受偿权。执行法院于发给权利移转证书时，依职权通知地政机关涂销其典权之登记。”（注：王泽鉴著，《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第475页。）笔者认为，既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值，无须占有转移房地产，为充分有效利用房地产，我国立法应借鉴我国台湾省这一成熟的立法与司法例，允许房地产所有人在设定抵押权后，仍可以在同一房地产上设定典权，但以抵押权不因此而受影响为前提，即先设抵押权之效力优于后设典权，不受后设典权的影响。即使是因出典人逾期不赎回典物，典权人首先取得典物所有权的情况下，由于典物上已有抵押权存在，典权人在取得典物所有权的同时，也得接受典物上的抵押权，即典权人仍应以抵押物保障抵押权人抵押权的实现。因为，依法理，在抵押权设定后取得抵押物所有权的人，其权利随抵押物拍卖而消灭。“他们只有通过代为清偿债务，使抵押权消灭，而取得求偿权与代位权，或参加应买保持其权利。”（注：李湘如编著：《台湾物权法》，中国广播电视出版社1993年6月第1版，第130页。）

2.房地产典权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。出典人将典物出典后，到底能否再设定抵押权，学者见解存在分歧，即有肯定说与否定说两种观点。我国台湾省的判例采否定说。笔者以为，出典人将典物出典后，仍对其典物享有所有权，虽然出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利，如重典或地上权等，但对于与典权不相抵触的权利，应准其设定，以发挥物权的功能，只是典权设定后再设抵押权的，典权的效力优先于抵押权，不受后设抵押权的影响。台湾判例否定说认为，典权既然可以作为抵押权的标的物，再允许出典人就同一不动产为债务的担保，而以典物设定抵押权，会使权利行使发生冲突，且使法律关系愈趋复杂，殊非社会经济之福。（注：王泽鉴著：《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第476页。）笔者认为，此说不能成立。

因为“典权人以典权设定抵押权时，是以典权为标的物，而不是以典物为标的物，拍卖时，仅能拍卖典权。出典人于典权设定后，就典物设定抵押权，是以有典权负担的典物所有权为标的物，二者标的既不相同，其权利的行使，不致于发生冲突，亦不会使法律关系趋于复杂。”（注：郑玉波主编：《民法物权论文选辑》（下），第1084页。）既然后设抵押权的效力劣于典权，不能除去典权而为拍卖，则当出典人未能偿还后来设定抵押权的债务，抵押权人可以将典物所有权拍卖受偿，典权人对于拍定人仍有同样的权利，其典权不受影响。如果因实行抵押权影响了典权人的权利时，则典权人享有请求解除抵押权的权利；当出典人逾期不回赎典物，典权人取得典物所有权时，则后设立的抵押权即归于消灭，不复存在。而且债权人既然知道有典权设定在先，仍然愿意再设定低押权，其对自己的利益自有考虑，根本无须法律来禁止，再者，允许典权人将典权设定抵押权，而却不允许出典人以其对典物的所有权设定抵押权，显然违反了民法的公平原则。因此，笔者认为，我国立法应赋予房地产所有权人将房地产出典后，应可以在该房地产上设定抵押权的权利，但以不影响典权的实现为条件。

三、房地产抵押权实现的问题

（一）房地产抵押权实现的条件和方式

房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房地产抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房地产抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为，因而，只有具备下列情况之一的，房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产，以实现其抵押权：（1）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（3）抵押人依法宣告解散或者破产的；（4）抵押人擅自处分抵押房地产的；（5）抵押合同约定的其他情况。

我国《担保法》第53条规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提讼。”据此，在我国，抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协议是实现抵押权的必经程序，协议不成时，抵押权人只能向人民法院，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。然而，根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定，拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的唯一方式。对此，笔者认为不妥。因为，尽管拍卖通过公开竞价的方式，由竞买者竞价确定抵押房地产的价格，能够尽可能地提高抵押房地产的价格，对抵押人与抵押权人双方当事人均有利，从某种角度讲，拍卖无疑是最为公平的一种方式，但是，在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时无人受买、无法变现的情况，对此，若拘泥于拍卖这一种方式，房地产抵押权人的抵押权岂不是无法实现、形同虚设？！为了解决这一问题，最高人民法院早在1951年9月5日华东分院以“为债权人请求查封拍卖债务人之不动产，无人受买，拟由司法机关发给产权转移证书，拟通报试办可否？”为内容请示最高人民法院时，最高人民法院即以（法编）字第9975号函复：“关于债权人请求查封拍卖债务人的不动产，无人受买，债权人请求移转产权时，由司法机关发给产权移转证书的问题，经与司法部联系后，我们基本上同意来件所拟办法。”即“事先与主管地政府机关取得联系，准由债权人持此移转证书迳向该管地政府机关办理登记过户手续”的办法。而最高人民法院法释（1998）25号批复也作了类似规定：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有”。所以，司法实践中，在拍卖抵押房地产时，如确实无人受买，抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折价抵偿债务，抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续，取得土地使用权或房屋所有权的。因此，笔者以为，《城市房地产管理法》将拍卖作为房地产抵押权实现的唯一方式，忽视了房地产抵押权实现的复杂性，既与《担保法》的有关规定不相衔接，又不能有效解决实践中出现的问题，且容易造成司法实践中的适用法律混乱，为确保房地产抵押权得以实现，应将拍卖抵押房地产作为房地产抵押权人实现抵押权时的首选方式，而不是唯一方式，当抵押房地产在拍卖时确实无人受买、无法变现时，抵押权人有权要求采取折价或者变卖的方式实现抵押权。这一点应由立法机关尽快作出立法修改。

（二）房地产抵押权实现中应注意的几个法律问题

1.抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。因为，法律赋予抵押权人的是一种从抵押物上取得相当价值的权利，而不是任意处分抵押物的权利，只要抵押权人能从抵押物上获得相当的价值以满足自己的债权，就算充分实现了自己的抵押权，所以共有人或承租人的优先购买权与抵押权人行使抵押权并不矛盾，应依法保护共有人或承租人的优先购买权。

2.以承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有制性质，也不得擅自改变这些土地的原有用途。

房地产法论文例8

在研究数据缺乏、短期内又无法大量收集的情况下，实验经济学方法可以在一定程度上为相关研究提供了有效的支持。实验经济学方法一般针对研究问题构造出一个可控的、可观察的、与实际经济系统平行的实验经济系统，挑选真人参与经济活动，并对参与者的行为进行观察、记录和分析，收集大量实验数据，进而利用实验数据和实验结果对所研究的问题进行深入分析。目前，实验经济学方法广泛应用于社会科学研究的各个领域。从学科上划分，实验经济学方法在经济、金融、心理、教育、政治、法律等许多学科都有应用。从研究对象上划分，实验经济学方法在博弈论、个体决策、市场机制设计、资本市场信息问题等许多方面研究中都发挥着重要作用。实验经济学应用于房地产经济学领域的研究起步较晚，研究成果比较少。仅有美国威斯康星大学麦迪逊分校的AbdullaYavas，新加坡国立大学的OngSeowEng和清华大学张红等少数学者进行了探索，研究成果涉及中介微观服务行为[1][2]、土地拍卖[3]、房地产经济学实验教学[4][5][6]和房地产市场信息传递[7][8][9]等问题。

在房地产经济学领域，目前尚未形成标准的、统一的实验研究范式，各国学者基于自己的理解和研究需要，探索和完善房地产经济学领域实验研究的基本路径，所以已有研究的实验设计、实施、工具呈现多样性。本文将基于房地产经济学领域的已有研究成果，结合自身开展实验研究的经验和教训，在归纳总结现有研究成果的基础上，对如何在房地产经济学领域应用实验经济学方法提出一些认识和建议，以期能够为今后的房地产经济学领域的实验研究提供参考，为房地产经济学研究提供新方法和新思路。

二、房地产经济学实验研究的可行性与特殊性

（一）房地产经济学实验研究的可行性

从实践来看，房地产经济学实验研究所取得的成果，在一定程度上说明了在房地产经济学研究领域应用实验经济学方法的可行性。从理论上分析，房地产经济学属于产业经济学的分支，隶属于经济学，而实验经济学方法是在经济学领域应用实验进行研究的方法。实验经济学经历了几十年的发展，逐渐被经济学界所认可，这体现在实验经济学论文呈几何级增长态势，实验经济学家两次荣获诺贝尔经济学奖等方面。从这一点上看，房地产经济学领域理论上是可以使用实验方法的。

此外，学者们对于房地产经济学领域应用实验方法的质疑主要集中在实验环境与现实环境的差异巨大导致实验研究结论不可信方面。客观地分析，当前房地产经济学领域的实验研究确实存在这样的问题，尤其是房地产交易不同于一般商品的交易，房地产价值量巨大，交易频率低等特点，导致交易人在交易时心理存在一定的压力，而被试者在参加实验时，较少有这种心理上的变化，这导致被试行为发生变化，进而导致研究结论可信度不高。然而，当前研究中的困难，并不能否定房地产经济某些实验研究的可行性和理论价值，这只表明房地产经济学领域的实验研究还不成熟，还需要积极地改进和完善。这如同军事演习时参演人员的心理感受不同于实际战争中参战人员的心理感受一样，但不能因此而否定了军事演习的价值，军演中的经验和教训对于提高战斗力具有重要价值。

（二）房地产经济学研究的特殊性

相比较一般商品和市场，房地产商品和市场存在诸多特点，如房地产商品具有投资与消费双重属性、异质性、固定性、唯一性、生产周期长、价值量大，以及房地产市场的周期性、波动性等，这些特点决定了实验经济学方法无法直接被应用于房地产经济学领域，房地产经济学研究具有特殊性。研究人员需要针对房地产经济学领域的这些特点，发展和完善实验经济学方法，探索应用实验经济学方法的新路径和新步骤。

三、房地产经济学实验研究的要点

（一）房地产商品的实验设计

房地产商品一般可分为新建商品房和二手房。无论是新建商品房还是二手房，都具备房地产商品异质性的特征。房地产经济学领域应用实验方法，首先要解决在实验设计中引入房地产商品异质性特征的问题。

在已有的研究中，Northcraft和Neale将现实住房引入实验，要求被试者实地踏勘住房，然后要求被试者对该住房进行估价。由于Northcraft和Neale研究的重点在于锚定效应的检验，住房自身特征对于估价的影响不是研究的重点，所以Northcraft和Neale的实验中并没有涉及在房地产商品中引入异质性的问题[10]。此后，Sahin等基于房地产议价实验设计，开展了中介对议价过程和结果影响的实验研究。他们实际上都没有在实验中真正考虑房地产商品异质性的问题，但巧妙地通过改变买卖双方的底价信息设计来体现房地产商品的异质性[2]。同样，在Ong等研究寡头开发商的市场行为的实验中[3]，以及张红等的研究中都没有涉及房地产商品的异质性，采用了“回避”的策略[8]。

在张红和张洋的研究中，真正地将房地产商品的异质性特征引入实验，他们在实验中设计房地产商品具有A和B两种非价格属性，每种属性从低到高分为10个等级，然后每套住房的价格与A和B属性的等级相关联。在实验中，中介可以选择不同属性A和属性B的住房推荐给买方，住房异质性的特征对于交易的影响被体现出来[7]。

基于已有研究中的房地产商品设计方法和理念，本文认为当房地产商品异质性及其影响不是研究重点时，可以将房地产商品当成一般商品考虑，不需要在实验中体现房地产商品的异质性。当研究的对象会受到房地产商品异质性的影响时，可以考虑采用张红和张洋研究中的设计方法，必要时可以对于房地产商品的属性数量和等级数量进行适当的调整。

此外，可以考虑在实验中引入图片和视频的方法来进一步体现房地产商品的异质性，让被试者对于房屋有充分的感性认识。当然，引入图片和视频的方法可能会给实验带来一系列不易控制的影响因素，如图片和视频对于不同被试者的刺激程度和效果的差异等。

（二）房地产经济学实验的被试者选择

在房地产经济学领域的实验市场主体设计方面，有些主体的身份是个体，如房地产商品的买方、二手房卖方、中介等；有些主体是集体，如开发商、广告公司、银行、中介公司、政府管理机构等。参与实验的被试者如果以个体角色在实验中进行决策，则与现实房地产市场的情况较为一致。相比之下，以集体的角色进行决策，则与现实情况有一定差距，毕竟个体决策行为与集体决策行为之间是有一定的差异的。

在被试者选择方面，房地产经济学领域现有的研究中，普遍采用的是学生被试。Zhang等分别采用学生被试和从业人员被试来进行中介行为的实验研究，对比研究的结果表明：当学生和中介从业人员都在实验中扮演中介角色时，两者之间存在显著的行为差异，学生难以充分理解和胜任具有较大复杂性的中介角色[11]。

事实上，实验经济学领域长久以来一直存在着被试者身份之争，有两种意见，一种是选用学生作为被试人员，不但方便操作，而且成本较低；另一种是选择现实经济中的专业人士作为被试人员，因为他们具有在现实市场中从事操作的经验，也算是现实市场中有代表性的参与者。大多数实验结果表明，学生和专业人士的行为不会有太大差异。目前，房地产经济学领域的实验研究大部分是采用高等院校的本科生或研究生。这是因为学生容易招募，且激励成本较低，有助于实验的组织和降低实验成本。另外，学生具有较强的理解和学习能力，能够充分理解实验规则，可以在实验中做出合理决策和完成实验中的任务。此外，大部分实验研究所涉及的经济学理论、原理和行为规律适用于大部分人群，不是针对某一行业或领域的特殊人群，学生作为正常人或一般人，是可以作为实验被试的，具有一定的代表性。

然而学生被试的缺陷主要在于，有些经济活动，如住房交易，绝大多数学生没有相关的经历和经验。因此，观察学生行为得到的研究结论，可信度受到一定质疑[12]。当然，专业人士进行经济激励的成本远高于学生，还要考虑其前往实验地点的交通成本，另外专业人士的空闲时间较难协调，招募和组织专业人士参加实验比较困难。

综上，笔者建议：买方、卖方等非专业性的市场主体可以由学生被试担任；而对于中介、金融机构从业人员等专业性较强的市场主体则可以由真实市场的从业人员担任；对于论文需要准确度量其行为的主体，可以考虑由计算机程序担任，计算机程序担任被试的好处是能够保持主体行为的稳定性、可度量性和可控性，不足之处是计算机程序缺少变化，往往难以反映现实主体的变化特征。

（三）房地产经济学实验研究的其他方面

房地产经济学实验的其他方面设计，基本可以沿用实验经济学的一般方法。

在实验实施的步骤方面，按实施先后顺序可以将实验流程划分为实验前准备、实验实施和实验后工作三部分。首先，实验前准备工作主要包括招募与确认被试、实验编程、实验材料准备和实验测试四个步骤；其次，实验实施工作主要包括被试报到与组织、宣读实验说明书、演示实验软件、解答被试提问、进行训练实验、进行正式实验、问卷调查、发放现金八个步骤；最后，实验后工作主要包括备份实验数据和分析实验数据两个步骤。

在实验类型的选择方面，一般采用计算机实验方式，不采用手工实验方式。首先，这是由于实验被试以虚拟的身份，匿名在实验中通过计算机进行决策，可以有效屏蔽因实验被试相识、外貌、性别等因素的干扰。其次，计算机实验有助于控制实验中的信息传递。在计算机实验中，被试之间的语言交流被禁止，取而代之的是通过计算机的信息传递，主持人能够利用计算机控制和记录被试之间信息传递的内容和传递方式，也能够通过计算机向被试准确发送一些内幕信息，且不会泄露给他人。此外，通过实验软件，设计出各种信息的显示时间、方式和显示条件，有效控制信息流动过程。再次，计算机实验有助于收集实验数据。实验软件能够自动记录相关的实验数据并生成数据文件，记录全面而且细致，便于在后续研究中被采用。最后，计算机实验有助于保持实验过程的稳定性和提高实验效率。通过计算机和实验软件将实验内容和程序固定下来，减少因个人主观因素对实验过程的影响，有助于实验的重复实施和获得稳定的实验结果。此外，实验内容和程序的固定和标准化，能够大幅提高实验效率。

四、房地产经济学领域实验研究的展望

实验经济学作为一种方法，同样有其适用的范围和局限性。本文根据实验经济学方法特点，展望房地产经济学领域适宜采用实验经济学方法的几个研究方向。

（一）房地产市场主体的微观决策行为研究

实验经济学方法的第一个特点是真实的人参与实验。研究人员从现实社会招募学生、从业人员或其他人员作为被试参加实验，记录被试在实验环境下的决策和表现。也正是由于实验经济学以人为研究对象，能够全方位记录人的行为的特点，这决定了实验经济学方法适宜研究房地产市场个体人的决策行为。房地产市场微观主体的决策行为也是目前房地产研究的成果较少的方向之一，究其缘由，最大的障碍是人们难以观察和记录市场微观主体的行为过程。买方需求与卖方供给之间的搜寻匹配过程较为复杂，交易过程不但持续时间长，而且搜寻的频率也有差异。研究人员不可能时刻跟随着市场微观主体，来观察和记录他们的行为过程，即使研究人员全程跟随某类市场主体进行观察，被观察者也可能会因为研究人员的观察，而调整自己的决策行为，仍然难以深入探讨主体的行为规律。

在实验环境下，被试的行为能够被跟踪、观察和记录，可以获取大量反映微观主体行为的研究数据，相关的研究能够得以深入开展。Zhang等通过实验构建二手房市场，招募二手房中介从业人员参加实验，记录中介的行为，并对其行为特点和影响因素进行分析，进而提出建议。该研究正是利用了实验经济学方法真人被试的特点，获取了传统方法难以获取的关于中介行为（如中介推荐二手房的次数、频率等）的研究数据，有效支持了房地产市场微观主体的研究。本文也是实验方法适宜研究房地产市场微观主体决策的证据之一[11]。

（二）房地产经济学领域的信息问题研究

实验经济学方法的第二个特点是对实验环境的高度可控，这使得研究人员能够控制和研究房地产市场的信息问题，而以往研究信息问题非常困难。首先，在现实的房地产市场中，房地产交易过程常常持续很长时间，在这一漫长过程中，交易主体所获取信息的来源、传递方向、内容和数量等都无法被观察和控制。其次，难以度量交易主体所获取的信息量，由于个人接受信息的能力和意愿不同，政府部门、商业机构所提供的信息服务的效果也不尽相同，在缺乏有效工具来度量交易主体掌握信息量的情况下，很难开展房地产市场信息问题的研究。

采用实验方法能够有效地克服上述困难。首先，在实验中，信息传递的内容、传递方向、传递路径都是受控的。通过实验市场交易机制和信息机制的设计，能够有效控制交易过程中的“信息流”，并能够通过实验软件等工具完整记录“信息流”。其次，通过实验参数设计，可以实现对房地产价值信息的引入和精确控制、度量交易主体对房地产市场的预期。在现实市场中，人们应用各种方法来计算房地产商品的价值，但始终没有统一房地产价值的精确度量方法；而在实验市场中，能够事先设定房地产商品的价值，并将这一精确的价值信息告之交易主体。另外，现实市场中，对人们预期的观察也较为困难，但在实验市场中，可以通过简单的测试手段，获取人们在交易过程中的预期情况。

综上，在受控的实验市场中，能够剖析过去研究难以观察和记录的、非常隐蔽的信息传递过程，获取大量反映信息流动的数据，有效地支持房地产信息问题的研究。在开展研究的过程中，可以多参考资本市场的信息问题研究的实验成果，资本市场有关信息传递、集聚、扩散、传播的成果较多，其有关信息机制的设计思想和案例值得参考和借鉴。

（三）房地产相关政策实施效果的实验检验

实验经济学的第三个特点是具有“政策实验场”的功能。我国房地产政策的实施却常常不能达到预期效果。以我国出台的一系列平抑房价过快上涨的政策为例，尽管政策出台前已经进行了充分的论证分析，预判政策的实施效果，但政策的出台伴随的仍然是房价的快速上涨，甚至起到了与预期相悖的政策实施效果。究其原因，当前缺少对房地产政策实施效果检验的有效工具。对于一些酝酿已久、重大的房地产政策，可以通过试点的办法进行实施效果检验，而对于大部分的非重大房地产政策，逐一在实施前开展试点，不太现实。

实验经济学的兴起，给房地产政策实施效果检验提供了非常理想的工具。通过实验设计，构建房地产市场环境，然后将房地产政策通过实验设计和实验参数设置加载到实验市场中，对政策实施效果进行实验检验。一方面观察房地产政策实施过程中关键指标的数量变化规律，合理确定房地产政策的实施步骤；另一方面重视房地产政策实施过程中的漏洞和各方交易人对此采取的应对性做法，对政策进行优化调整和做好应对可能出现问题的准备，提高政策实施的可行性和实施效果。

这里需要阐明应用实验与应用系统仿真方法检验房地产政策实施效果的优劣对比。目前，应用系统仿真方法和应用实验方法对房地产政策实施效果进行检验的研究逐渐兴起。事实上，两种方法各有特点。系统仿真方法的优势在于构建房地产市场环境的灵活性较大，非常适宜用于研究宏观房地产调控政策的实施效果。在仿真过程中，可以构建大量市场主体参与的宏观房地产市场，定义每个主体的行为法则，然后设定市场环境，让智能主体在不同的市场环境下进行活动。在检验房地产政策实施效果时，可以将政策通过市场环境参数的改变和智能主体行为法则的调整输入到仿真系统中去，然后运行、获取政策实施前后的仿真数据，并进行分析。然而，无论是系统动力学仿真还是基于多主体的仿真等方法，都事先对个体的行为规则进行定义，仿真系统中的个体行为都是严格按照行为规则进行活动，缺少对人的“有限理性、有限利己、有限意志力”等人本特征的反映。而在不确定条件下人们经常使用直观而不是精准的行为规则对复杂的问题进行决策。这种决策行为尽管会产生系统性错误和偏差，却是现实生活中不容回避的常态。

实验方法恰好与系统仿真方法形成互补。实验检验政策实施效果时，会引入真实的人参与实验，让真实的人在实施房地产政策之前之后的环境中进行活动和决策，研究人员直接观察、记录和研究政策的实施效果，既检验政策的有效性又为现实生活中提出更有针对性的政策提供依据。但是，实验方法的劣势在于实验规模不能太大，市场中的主体采用真实的人担任，所以在构建房地产市场规模方面受到限制，比较适合检验规范市场主体行为的管理政策的实施效果检验。两种实验检验政策的方法优劣互补，在今后的研究中除了要注意各自的适用范围外，也可以考虑两种方法的混合适用。例如，先通过实验来研究房地产市场主体的行为，再根据主体行为的特征设定系统仿真中的主体行为规则，进而得到仿真结果。

房地产法论文例9

【论文摘要】房地产业关联度高，带动力强，毫无疑问的在我国经济体系中占有举足轻重的地位。房地产业发展速度越快，对社会造成的影响也越大。国家为了给长时间处于“高温”状态的房地产降温，接连出台了多项宏观调控措施，但效果不是很明显。究其原因，是因为冷落了法律问题，使宏观调控的一些相关政策与法律规定相悖。本文试从法律视角来分析和探讨房地产市场的宏观调控问题。 关键词】房地产业， 宏观调控， 法律问题。 房地产业指从事房地产经营管理服务性企业的总称，包括内容：土地的开发和再开发；房屋的开发和建设；地产的经营；房地产经营，包括房屋的买卖、租赁、抵押；房地产中介服务；房地产物业管理；房地产金融。作为国民经济中的一个独立的产业，它影响了众多相关产业，也是国家宏观调控的重点。加强对房地产市场的宏观调控，是政府的重要职责。 房地产市场的宏观调控就是国家采用行政、法律、经济手段从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节，以保证其供需平衡，弥补市场经济的缺陷，保证房地产市场稳定的运作。在宏观调节的手段中，法律手段是不可或缺的，这要求宏观调控要有法可依，依法调控。这样才能使宏观调控实际有效，房地产市场健康稳定的发展。 一、国家对房地产市场宏观调控的措施。 自1998年下半年停止住房实物分配至2002年，是房地产市场发展的升温期，这段时间的宏观调控措施大多以“规范、鼓励、支持、优惠”为主，但房地产市场一直波澜不惊。2003年后，房地产市场发展迅猛，房价不断上涨，房地产市场的过快发展使泡沫经济现象日益突出。为了抑制过热的房地产投资活动和稳定房价，国家相继出台了多项政策，涉及到房地产投资、信贷、财政等多方面。 2003年6月，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，该文件是我国第一轮房地产牛市启动之后，国家第一次采取抑制房地产过热的措施，表明国家对房地产市场的态度由支持转为警惕；8月，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。2011年8月，银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》，金融监管部门发出了加强房地产贷款监管的重要信号。2005年3月，国务院出台《切实稳定房地产价格的通知》 （老国八条），房地产市场调控首次上升到政治高度；4月，建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题作为当前加强宏观调控的一项重要任务。2006年5月，建设部等九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。2006年的房地产市场调控政策密集，但却是“一边调控一边涨价”。2007年，央行六次加息，仍挡不住房地产市场价格暴涨，地王频现。2008年12月，为应对国际金融危机，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，采取松绑二套房贷、取消城市房地产税等措施全方位刺激房地产市场。2009年12月，温家宝总理主持召开的国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，同时明确表态“遏制房价过快上涨”；同月，财政部等五部委联合《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。2010年1月，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导；4月，国务院了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条），被称为“史上最严厉的调控政策”，但由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂情况，国十条的威力未能完全释放。2011年1月，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，对转让房屋、限购措施、差别化住房信贷、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等做出明确的规定。 二、国家房地产宏观调控措施所出现的法律问题及解决方法。 国家调控房地产市场的措施不可谓不多，但这些调控手段虽然有一定效果，但并不显著，一 些文件规定在操作层面上缺乏可行性，理想状态下的条文在实际执行过程中力度不够，没有从根本上遏制房价上涨速度过快的问题。这些问题主要表现在以下几个方面： 一是宏观调控法律规范体系不完善。从上面的调控措施可以看出，国家对房地产市场进行调控大都以下发文件、通知等形式进行，立法层级较低、高度不足，缺乏完整的法律框架和结构。地方政府在执行过程中往往抱有“可做可不做”的态度，在没有法律强制力的保障下，大部分文件无法自上而下顺利执行，变成“只是说说而已”的空文，无法起到积极良好的执行效果，自然会有矛盾产生。所以完善我国房地产市场调控体制的当务之急，就是要完善其法律规范体系。 二是国家房地产市场宏观调控措施力度不够。虽然调控政策本身是为了房地产市场更加平稳健康地发展，但在实际操作过程中效果并不十分明显。笔者认为可以采取以下措施：一要合理配置土地资源，提高土地使用率。二要清理房地产市场不合理收费，不同房屋实行大差别税率。三要扩大保障性住房适用范围，保证“居者有其屋”，从而进一步抑制房地产的价格异常升温。四要尽快出台规范房地产市场专门的法律法规。 三是宏观调控的主体权力义务范围不明确、调控主体之间关系不明确。对房地产市场进行宏观调控是各调控主体的权力，也是其义务所在。调控主体是“将”，执行主体是“兵”，将要管兵，兵要监督将，多头管理应有明确的监督机制，不能形成“都管都不管”的局面。对于调控主体来说，一要建立上级监督和相互监督的机制，多头管理出现矛盾时可请第三方裁判，明辨是非，追究责任。二要明确每一级执行主体的权力义务，保证文件规定上传下达，渠道畅通。三要保证信息公开，保证每一个调控主体和执行主体都能掌握相对应的信息。 四是缺乏民众参与互动。由于传统思想的束缚，大部分民众总认为宏观调控是政府的事情，参与意识不足；但另一方面，参与渠道的缺失也直接导致民众真正的想法没有途径表达出来。一项宏观调控措施的实施涉及到社会的方方面面、涉及到各个阶层和利益群体，如果有若干个民间甚至是官方的专门组织机构来组织民意，可能调控措施会更具有可操作性，也会取得更好的调控效果。在这方面应该引导和鼓励民众学习参与的积极性。 房地产市场宏观调控是关系到国计民生的重要工作，只有多部门、多角度、多层面积极配合、协调一致，我国的房地产市场才能够平稳健康地发展，才能让更多的中国人想要一个属于自己的家的简单愿望能够实现。虽然道路坎坷，但前途光明。 ［1］刘宇星房地产市场宏观调控法律难问题研究［D］江西财经大学20091201. ［2］法律教育网宏观调控的合法性研究（上）———以房地产宏观调控为视角［J］20080905. ［3］法律教育网论房地产市场的宏观调控法律制度［J］1002－6908（2008）062.

房地产法论文例10

【摘 要】在商品房价格受到多重因素的制约后，房地产企业的发展应转向靠成本竞争取胜的策略，人的因素是第一位的。通过分析全过程开发环节，找出成本变动的关健因素，充分发挥企业部门人才主观能动性，利用有效的成本控制方法，来控制开发成本，达成企业利润目标。为了达成企业目标，将员工业绩考核和企业成本管理有机的连结起来，探索有效的考评方法，实现成本管理与员工考核的有机统一。 【论文关键词】成本 成本管理 目标成本 成本控制 业绩考核 合同考核制 1序 任何事物的发展，都离不开人的因素，房地产开发也不例外，尤其是企业成本管理。在工程计价领域，由于电子技术的引入而简化了计算过程，人为因素(专业能力和技术水平)就成了主要因素，因为计价基础的一致性，这种主导方式也立即传递到了房地产行业，即人成为了控制开发成本的第一位因素。当前由于金融危机和市场竞争的加剧，已经对房地产开发的各项工作提出了更高要求，过去那种只要拿到土地、建好楼房就能获利的时代已经一去不复返了，房地产市场优胜劣退的时代已经来临。在商品房售价受到各方面均衡制约以后，企业依靠抓自身管理、增技术优势、挖内部潜力，提升竞争实力就显得更为重要。房地产业已经进入了微利时代，企业只有不断提升管理水平，迎难而上，才会发展得更高更远，真正做大做强。 企业怎样考核评价员工业绩?怎样控制开发成本?是企业管理者经常探索的问题。这两者是有机统一的，工作业绩的考核和成本管理是密不可分的，因为企业是以效益为最高目标，离开了开发效益去谈工作业绩是本末到置，同样开发效益也是同员工的工作创新和业绩创新密不可分的，两者就是因与果的关系。 2 成本控制方法 成本管理是同开发过程的各项工作密不可分的。所有的开发工作，如果涉及到要支出费用，那就形成了成本。成本就是费用，是因为开展各项工作所需的费用，如人员工资、政府缴费、工程发包等等。所以开发工作在明，是明线，成本管理在暗，是暗线，一明一暗，这两条线贯穿了开发的全过程。因此，要搞好房地产开发的成本控制，抓住这两条主线就行，以明线指导开发工作，给员工定岗派工作任务，进行考核;以暗线来掌握资金支出，控制开发成本。 因此搞好开发成本管理，首先是要明确开发流程，划分各阶段的各项开发工作，然后找出各工作应完成的事项内容，对其相应的费用进行成本归集;其次是要把握开发过程的关健环节，即花费最多的环节，通过优化、比较，去掉或降低其中不合理的费用，达到不花费或少花费也能达成工作目标。这就为企业考核员工和各部门的工作业绩提供了客观参考依据，同时通过考核也可实现项目的成本控制目标。 (1)全过程开发工作与成本内容: (2)目标成本的建立: 汇总开发各工作环节的成本内容，就形成了整个项目的开发成本，按会计处理原则，房地产开发成本分为土地成本、报建费用、建造成本、期间费用四类，将表一中各成本内容分别归入。其中，期间费用包括销售费用和未列入表中的财务费用、管理费用组成，后两者由财务部门直接统计得出。不同的房地产企业可按照各自开发特点，先由财务部门进行成本归集，按已完项目汇总成本，再进行有效分类，得出本企业的开发经验成本。以经验成本为基准，吸收同类型企业成本数据，并比照市场行情的成本波动情况，进行合理调整，逐步建立起一套适合本企业的项目开发成本分类指标数据库，作为指导新开工项目的成本依据。企业在新项目建设时，由部门责任人按照项目实际情况和工作计划安排编制本部门的详细成本计划，企业成本中心按企业指标数据库审核确定，以此作为费用支出的上限，即部门目标成本，各部门目标成本汇总就形成了整个项目的目标成本。项目目标成本一旦确立，以后该工作环节的成本支出必需严格控制，杜绝超出。项目目标成本就成为衡量考核部门工作业绩好坏的基础标准。 (3)关健工作环节成本控制: 在开发流程中，关健开发工作有很多项。项目一旦运转，在目标成本范围内，有的成本是固定的，不可调整的，而有的是通过员工工作努力和技术提升，可以控制的。这就要求我们在项目开发中尽可能的找出哪些属于可调成本，哪些是可以避免的成本，通过层层监控，最后达成控制目标成本。 通