房地产风险防范例1

1.房地产行业的目前状况

房地产开发投资增长过于快速。有关研究表示，近十年来，我国房地产开发投资额年均增长率和全社会固定资产年均增长率都维持在一个相对较高的水平，前者为25%，后者为25.88%。同时，虽然这期间金融危机等对此有所影响，但是除了这期间部分年份出现调整现象之外，我国房地产投资和全社会固定资产投资比例总体维持稳定水平，并呈现出逐年上升的趋势。

房地产销售量上升较快。相似地，我国房地产市场销售情况一路唱红，近十年来房地产销售量稳中有涨，在美国次贷危机出现之前房地产销售量幅度相对较高，之后由于受金融危机影响，房地产行业进行自身调整，销售增长率下降，直至2009年房地产行业的销售增长率才呈现了一个相对较大的涨幅，目前虽然全国商品房市场出现轻微下行的趋势，但总体来说我国房地产行业在这近十年以来还是有相对较大幅度的增加的。普遍认为原因有如下：城镇化进程加快，大规模的人口迁徙产生了巨大的房屋住宅需求，按国人传统观念来说，迁徙人口有着较为强烈的工作地定居意愿，所以房地产行业有着较大的刚性需求；人口年龄结构变化，我国劳动年龄人口比重较大，使得储蓄率和社会劳动生产率维持在一个较高的水平，这二者又反过来推动了房地产市场销售量的大幅上升；房地产行业的投资需求有所增加，由于房地产行业的高额回报率，使其成为了众多投资者的热门投资对象，我国闲置资金较多，相比于高风险的股票市场和难以辨别真假的古董玉器投资收藏，人们更倾向于选择住房、黄金等保值产品，因此大量的民间资本涌入房地产市场，必然促使房地产市场销售量的大幅上升。

房价地价高位运行。房地产销售价格不断攀升，主要是因为我国地价的上涨，由于我国土地供应基本上是由政府垄断的，而土地供应十分紧张，因此政府卖地均是由价高者得，房地产商之间竞争激烈，导致地价被推得较高。在地价高位运行的同时，房价也在快速上涨，自2004年开始房地产价格上涨速度就已经开始加快，除了受次贷危机影响之外，我国近十年来经常出现地区性的房地产热的势头。

2.目前我国房地产市场的金融风险

区域性房地产泡沫风险。研究指出，近十年来我国房屋销售价格指数年增长率已经超过城镇居民收入水平的年均增长率，就理论角度而言，房地产上升较快的价格很容易引起房地产泡沫，因为它的价格已经远远偏离了它的真实价值，而一旦房地产泡沫破裂，房地产价格必然下跌，导致房屋贬值或者价值严重缩水，而银行也难以避免地会遭遇抵押物严重贬值的系统性风险。但是，在泡沫还没有破裂之前，房地产市场的一路飘红，使得投资者们纷纷将目光对准房地产，进而开发商继续盲目投资，极易造成房屋空置、投机者倒买倒卖房屋以赚取利润差价的现象。

房价高位运行情况下房价下跌的风险。房地产的发展具有周期性的特点，因此在房地产繁荣之后应当进入转变期，如果以1998年的住房制度改革为房地产繁荣的起点，按照国外十年一个繁荣周期来对房地产进行计算的话，目前应当是周期尾声，更容易存在房地产价格下跌和金融风险爆发的风险。这些风险的发生也并非偶然，首先是我国经济减速，在经历了举世瞩目的经济快速增长30年之后，我国经济增长放缓，必然同时降低家庭收入的增长速度，以史为鉴，房地产泡沫在扩张之后更容易发生破裂；其次，我国经济由于资源不足，环境承载力有限，因此处于面临转型升级的情况，而房地产经济对于转型升级而言意义非凡，只有住宅价格回归正常，才能有效地降低房地产行业的高额投资回报，促使资金顺利流向其他行业，进而为我国经济转型升级提供了资金和利润支持；然后，关于房地产行业的宏观政策调控，如不断加息、颁布“限购令”和房产税征收等，将会有效地遏制快速上涨的房价，对房地产信贷进行有效约束，所以房价下跌的风险就更容易发生。

银行房地产信贷风险。银行房地产信贷所存在的风险主要是：房地产贷款过于集中，房地产开发贷款与房地产市场发展是同步增长的，而银行总贷款中房地产贷款所占比例较高，但是我国央行并没有有效的手段来制约信贷，对房地产信贷市场的科学指导和监管更是奇缺，因此如果随着房地产市场的虚热，房地产信贷维持非理性增长，将势必加剧房地产泡沫风险的发生；不良的房地产贷款所引发的资产质量风险，比如参与投资性买房等，将会直接影响到银行等金融机构的资产质量；土地储备贷款隐性风险较大，虽然土地储备机构收购储备土地的资金是来源于银行贷款，但是由于没有考虑到市场的实际需求，盲目进行储备土地收购，导致最后难以偿还贷款而引起贷款风险。

3.关于房地产金融风险的防范措施

稳定房价，抑制房地产投机投资。政府应当合理运用税收政策、信贷政策等来抑制投资性的需求，进而稳定房价。首先，就房地产信贷政策方面而言，对于已经在本市拥有一套住房的非常住消费者，在当其申请购买第二套住房等，对其采取本地银行不再予以贷款的政策，避免其进行投机炒房，而对于已经用用两套住房的多购房消费者应当对其采取提高贷款利率或者适当减少抵押贷款成数等方法加以限制，尤其是对于那些在短时间内频繁倒买倒卖房屋的消费者，政府应当提高其个人所得税的征收税率。其次，应当开征房屋空置税、物业税等来提高投机者的各项成本，解决房屋空置率问题，在有效降低具有真正购房需求的消费者的购房成本的同时稳定了房价。

落实存款保险制度，处理好不良资产。存款保险资金即金融机构在投保时的所缴保费，落实存款保险制度不仅保障了存款人的利益，也避免了银行存款挤兑现象的出现，使得风险被控制在某一家银行之中，避免了房地产金融风险的无限制扩散，有利于维持金融体系的稳定。对于不良资产的处理，可将国家四大行的不良资产处理方法作为典范，成立专门的金融资产管理公司，使之在对相应银行的金融资产管理公司从银行剥离出来的不良资产进行收购、管理和处置。

房地产风险防范例2

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.012

房地产金融市场是房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，交易方式既可以是直接融资方式，也可以是间接融资方式。房地产金融市场是整个金融市场的重要组成部分，无论是其运行的基本原理和理论还是实务工作中的经营和管理，均以一般金融市场的理论和实践为基础，并与其他金融市场有许多相似之处。但由于房地产行业自身具有一定的特殊性，因而房地产金融市场也有别于一般的金融市场。完整的房地产金融市场由融资主体、融资中介和金融工具几个基本要素构成。房地产金融的融资主体包括企业、居民个人和政府部门。其中，企业和居民个人是主要的融资主体，而政府部门不仅担负着对房地产金融市场的监督和调控责任，还时常参与具体的金融活动，如成立住房公积金管理中心、提供公积金贷款等。

房地产开发贷款风险是指房地产开发贷款到期不能收回或不能全部收回贷款本息的可能性，表现为延期但银行可以足额收回，或者形成银行不良资产，甚至可能使银行血本无归三种情况。因此，对房地产开发贷款中可能出现的风险应引起商业银行的高度重视，并进行适时管理。

1房地产金融市场运行的条件

房地产金融市场作为金融市场的一个分支，同其他金融市场一样，具有资本转换、资源配置、经济结构调节和宏观经济状况揭示等功能。但是，要想使房地产金融市场正常、充分地发挥其功能，必须满足如下四个条件。

第一，有完整、对称的信息。有完整的信息是指金融商品交易的双方都能够公平、公开、公正地通过房地产金融市场获得各自所需要的信息，使交易行为有可靠的依据。

第二，市场供求决定价格的机制能充分发挥作用。金融商品价格对房地产市场供求有弹性，供求状况的改变不断地使原有的均衡价格消失而出现新的均衡价格，任何市场以外的力量都不能影响和改变价格。

第三，房地产市场上有银行、信托投资公司、小额贷款公司、住房公积金管理中心、开发商等众多的市场参与者和丰富的金融商品种类，不存在少数或个别交易者对市场的垄断行为。

第四，有完善的管理手段和交易方法。需要特别强调的是，在房地产金融市场上，不可过分使用行政手段来管理市场。

2商业银行在房地产业发展中的地位

目前，随着金融制度的改革创新，房地产企业的融资途径越来越多样化，并逐步演化成信托融资、上市融资等多种融资渠道并存的状态，这期间商业银行无疑扮演了重要角色。

银行贷款依然是我国房地产开发投资的主要资金来源之一，从2013年的情况来看，房地产开发贷款余额总量为3.8万亿元，个人购房贷款余额总量为8.1万亿元，这部分贷款也大部分以内部融资方式转化为开发投资资金。这也就决定了以商业银行为代表的银行业在房地产金融领域必然会占据举足轻重的地位。

商业银行对房地产开发的支持通常体现在生产和分配两个环节。在生产环节是以开发贷款的形式为开发商提供资金融通，而在分配环节则是通过发放按揭贷款的方式支持最终产品的购买。

当前，银行信贷资金仍是我国房地产企业发展的主要融资渠道。房地产开发、房地产销售中，每一阶段都离不开银行信贷资金的支持。即使在宏观调控过程中，银根紧缩，很多开发企业不得不借助其他渠道筹集资金，但中国资本市场的发展完善是一个相对长期的过程，未来中短期内，国内大部分房地产项目的融资仍要依赖于商业银行的信贷支持。因此，对开发商而言，了解、熟悉商业银行有关房地产贷款的审批程序，在提交贷款申请时按银行的要求准备项目及公司的相关资料以提高贷款申请的效率，仍是头等大事。

目前，商业银行内部的经营管理正朝市场化、商业化的方向继续深化。商业银行作为企业，其业务发展、经营管理同样需要遵循市场经济规律。在中国，房地产业的发展前景看好，是银行贷款的重点领域。

3房地产开发贷款的主要风险

3.1信用风险

信用风险主要指违约风险。在房地产开发贷款中，开发商违约构成银行所面临的主要风险之一，例如开发商由于种种原因（销售回款速度慢、资金链断裂等）终止对贷款的偿还，并已达到或超过期限;间接违约指交易对手暂时没有违约，但其违约的可能性在增加，这也是信用风险。

3.2市场风险

市场风险主要考虑两个因素，一是价格风险，二是流动性风险。目前，对于中国房地产开发商以及商业银行来说，利率变动及抵押房地产价值的下跌可能会直接影响银行系统的整体风险。因前期对抵押房地产价值评估价值过高，经济不景气或者任何人为损坏或自然灾害等而导致的抵押房地产价值下跌，使得下跌后的房地产价值不足以清偿剩余贷款的本利和，贷款人就可能遭受损失。

在房地产开发贷款中，流动性风险常常表现为抵押物变现风险。由于房地产开发贷款一般为中长期贷款，而目前中国的资产证券化业务却还很不成熟，这必然造成金融机构的这部分贷款流动性缓慢，变现能力相对来说较弱。

3.3操作风险

操作风险主要考虑三大因素，一是人的能力问题，二是流程风险，三是系统风险。人的能力问题既包括能力不足的问题，也包括暴露风险。流程风险即业务流程是否有缺陷，比如以前发放的个人住房抵押贷款没有关于提前还贷风险的防范，这就是流程的失误，系统风险主要是指数据库与信息系统管理方面的风险。

4房地产贷款风险的防范措施

4.1房地产开发贷款风险预防

房地产开发贷款风险预防是指贷款银行通过强化信贷管理。可采取的措施有：对“四证不全”的项目不得发放任何形式的贷款;对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%;贷款银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，确认该项目的合法性、合规性、可行性;贷款银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核，对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放;不具备相应资金实力或有不良经营记录的企业，贷款发放应严格限制。

4.2房地产开发贷款风险分散

房地产开发贷款风险分散分为内部分散和外部分散，其中内部分散为重点。注重开发贷款的使用监督和销售贷款中的产权实地调查，逐步调整房地产投资消费和开发贷款的比例趋于合理，达到分散风险的目的。

4.3房地产开发贷款风险回避

有效的回避措施可以在贷款风险事件发生之前完全消除这种风险给贷款银行造成损失的可能性，而其他风险管理措施只能起到减少损失发生概率、减轻损失的严重程度、在损失发生后予以补偿的作用。当对申请贷款的房地产开发企业不熟悉且无法获取其完整可靠的资料信息时，就不应对其发放贷款。

防范房地产开发贷款风险，除了采取上述措施外，加强对房地产开发贷款风险的监督管理是非常有必要的。为此，还必须从以下两个方面加强管理：一是加强对房地产开发贷款风险的监控;二是建立合理的识别防范机制。自改革以来，贷款银行并没有建立起有效的风险识别、监测和防范机制。

参考文献：

[1]郭晓亭.中国房地产融资途径发展趋势分析[J].经济与管理，2007（8）.

[2]董藩，李英.房地产金融[M].大连：东北财经大学出版社，2014.

[3]李海涛.房地产金融[M].天津：天津大学出版社，2013.

房地产风险防范例3

近年来，随着房地产开发市场的发展和我国相关配套法律法规的完善，如何有效的控制和防范房地产行业的法律风险从而为房地产企业提供更为完善的法律服务，是我们律师同行们应当着力研究的课题。目前，房地产行业作为法律风险较高的领域，进行有效的法律风险的有效防范和化解，是谋求房地产业健康发展的有效方法。因此，本文拟从在房地产开发全过程探究律师提供有效法律服务的最佳模式。在现实法务实践中，律师在为房地产企业提供顾问服务时，常常忽略房地产开发进程中的法律风险评估与防范，仅仅做“消防员”的角色而存在，尽管有时灭火成功，但是也付出了不少艰辛和金钱。而开发商通常认为自己的商业经验可以有效的规避法律风险，甚至迷信金钱和人脉可以让其免受风险困扰。因此，如何能对房地产行业的法律服务模式进行有效的完善，引入有效的法律风险评估与防范机制，从而做到“防患于未然”有效避免经济损失，实现企业利益的最大化，引领房地产行业的健康合法发展，笔者认为有必要建立房地产行业的风险评估及防范机制并就该模式从以下几个方面略作分析：

一、对房地产行业的法律风险进行评估，评定房地产行业的法律风险行为等级

法律风险行为在房地产行业的表现是多种多样的，风险行为引发的法律后果的严重程度也是不一样的。除商业风险外，一个房地产企业可能因为单位行贿而导致法定代表人身陷囹圄，企业从此止步破产；或者因为偷税漏税数额巨大而导致同样的后果；又或者因为交房期限违约而不得不向广大业主承担高额违约金的责任；抑或因为在宣传时因为用了没有得到授权使用的图片而被诉侵权从而承担赔偿责任，诸如此类等等……从上述风险行为我们不难看出，房地产行业同其他行业一样，风险行为的后果造成的损害程度不一，因此我们有必要对风险行为的等级进行评定，对高风险行为和普通风险行为或者一般风险行为进行区分，从而引起业主不同程度的重视。笔者认为，可将房地产行业的风险行为等级区分为高级风险行为、中级风险行为、初级风险行为，或者按照1、2、3、4、5级的方式进行区分。区分的目的是从高风险行为向低风险行为逐级排序，从而进行有针对性的相应等级防范。如我们可将会使企业及主要责任人员承担刑事责任的风险行为列为高级风险行为或者1级风险行为，承担行政责任的风险行为列为2级风险行为，承担侵权责任列为3级，以此类推……对应以上各个等级的风险行为，同时制定相应的防范等级及防范模式，并同时列出法律建议。如：对待1级风险行为应当严格禁止，2级风险行为应当有替代解决方法，诸如此类等等。以上房地产行业的法律风险评估等级确定后，风险防范机制的雏形已经完成，框架建造完毕，下面就是充实内容了。

二、建立房地产行业风险行为大数据库

依据房地产领域的产业特点及运作程序，房地产开发全过程分为五个重要阶段：投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、销售阶段以及前期物业管理阶段。伴随每个阶段不同的运作建设任务，其法律风险行为的表现形式也各不相同。在投资决策阶段，需解决的主要问题就是该房地产项目在何时何地以何种方式开发及投资成本预算等，具体表现为项目的位置、地块的使用性质，土地交易类型及环境安全等方面的法律风险；在土地获取阶段，主要工作则放在取得土地使用权、项目规划设计、拆迁安置补偿以及开发资金的筹集上，重点关注规划设计方案、相关证件的办理、征地安置补偿、筹资融资等方面；在项目建设阶段，则是确定招投标选择的承包商，主要任务包括签订一系列的工程施工承包合同，严格控制项目建设成本及工期，因此主要是招投标模式、承包方式、合同文本、工期质量等方面所面临的法律风险；在销售管理阶段，针对预售证件的取得、具体的销售方案、房屋买卖合同、资金管理等销售管理工作，应重点防范围绕商品房买卖合同、销售公司、销售方式等可能出现的法律风险。前期物业管理阶段则是围绕交房、灾害事故、业主投诉、房屋质量维保、物业服务模式等可能发生的法律风险。根据上述，我们不难看出房地产开发业是一个高风险、长周期、专业性强、涉及面广的行业。因此，对房地产行业的法律风险行为的梳理将是一个浩大的工作，我们完全有必要建立起房地产行业的风险行为大数据库，对涉及房地产行业经营过程的全部风险行为进行整理，对所有法律风险行为分门别类同时进行风险等级的对应。只有这样，才能形成完善的风险评估体系和防范机制。

三、对房地产行业常见法律风险行为进行整理

房地产行业大数据库可能会事无巨细，不管法律风险行为是频发行为还是不常发生的行为均囊括在内。如果对此风险行为不加区分的均同等对待势必造成不必要的人力和物力浪费。因此我们应当对风险行为库中的常见风险行为进行整理，制定相应的常态防范机制。整理常见风险行为需要我们进行数据整理，统计各个行为的发生几率。对此，我们可采用对司法系统公布的案例进行数据统计，律师同行问卷调查、房地产企业人员问卷调查等等方式进行。

四、设立相应的法律风险评估和防范常态机制

一个完善的机制必须具有可操作性，因此房地产行业法律风险行为数据库的建立和常见法律风险行为的整理并不代表机制的完成。如何有效的运用数据库来加强房地产企业的法律风险管理，避免法律风险的产生把企业风险最小化才是最终目的。因此，法律风险的常态评估和防范机制才是重中之重。现实房地产企业的法律服务中，非诉讼业务主要限于房地产项目前期谈判所涉及的法律咨询、法律论证意见；房地产项目运作过程中所涉合同的拟定、审查；项目建设中工程施工与销售过程中的合同审查、各类纠纷的调处等相对固定的环节。工作相对被动和受限，法律服务的作用并没有最大化的体现。而法律风险的常态防范机制就要求房地产企业将专业律师团队引入公司日常管理，由企业高级管理人员进行配合，为企业的日常经营中的法律风险进行常态预警并提供法律防范建议。只有这种常态机制的建立，才能有效发挥法律风险评估与防范机制的作用。

五、对企业员工进行风险行为防范机制培训，提高防范意识

目前房地产企业普遍将房地产开发过程中的投资决策、土地获取及施工销售等事务，依赖于自己企业内部工作人员独立完成相关全部事务。因此，法律风险评估与防范机制需要企业员工的深度参与，将这种风险意识根植于日常工作，对防范措施能够灵活运用。这就需要顾问律师就风险行为及防范措施对房地产企业的员工进行系统的培训，定期对机制的运行情况进行评定，对企业风险行为的发生进行统计，以更好的进行机制的改进和行为风险等级的调整。同时结合企业内部的奖惩机制，提高员工的风险防范意识，树立房地产企业法律风险防范理念。综上，我们通过合理的制度设计和完善的律师服务可以有效的规范房地产市场主体的各类行为，保障交易安全，构建诚信安全的交易秩序，最大化的保障企业利益。

六、依托上述房地产行业法律风险评估与防范体系，开拓房地产领域法律服务市场

伴随我国当前社会基础建设发展的需要，房地产产业蕴藏着巨大的法律服务市场潜力。由于房地产开发特点，为了防止因移转中的欺诈、信息失真等高风险行为造成巨大经济损失，就必须使开发商充分了解整个项目开发过程中的相关法律风险，并系统构建与之相应的防范保障机制。这就为律师开拓市场创造了新的契机，既能突破原有的房地产领域专项法律服务及诉讼服务的单一性，又能通过律师自身的专业素养及实务技能将防范理念与举措融入到整个房地产企业开发进程中去，形成科学高效的法律风险防范保障机制。同时，房地产项目呈现投资规模变大、研发周期的变长、竞争更加的激烈，由律师提供全程完善的法律服务支持显得尤为重要。形成优势决策及运作体系，占据最终的商业胜券。这都需要精英化的专业律师团队将构建法律风险防范保障机制的理念完全植入具体项目开发进程中，需要专业律师通过为房地产企业开发商集中培训的途径，法律服务不能仅停留于简单的个案咨询，提供法律意见及合同审查，而要在整个项目开发过程中针对各项法律风险行为进行有效的防范。从根本上打破传统的运作模式，真正实现专业律师在房地产领域法律服务市场的全面开拓。

七、结语

结合房地产领域的特点，由专业律师团队将法律风险行为识别、评估与防范保障机制融入到房地产企业产品研发始末，对于律师法律服务市场的业务拓展有着积极的意义。作为一名专业律师，要想在竞争激烈的法律服务市场中深得认可，就亟需深入房地产开发的每一个环节引入科学高效的法律风险评估及防范机制，实现企业的利益最大化，并助推房地产行业的良性竞争和健康发展。

作者:王纯 单位:北京华泰（郑州）律师事务所

参考文献：

房地产风险防范例4

近年来，社会经济的发展以及公众对于商品住宅需求的不断增长，都把房地产企业推到了发展的关键时期。作为产业关联度极强、带动系数较大的企业，房地产企业已经迅速发展成为国民经济的重要产业，在当前我国的社会经济生活中具有极其重要的地位。房地产企业是典型的资金密集型行业，并且具有极高的风险，投资大、风险高、回收周期长是其显著特点。这些特点使得房地产企业必然会面临巨大的财务风险。

由于各种原因，国家对房地产行业的宏观调控力度正在逐步加大，国际经济形势也在不断发生变化，这些因素都给房地产企业的财务管理带来了新的挑战。有效的规避财务风险，在企业的经营和发展中有效的防范财务风险，是房地产企业能够健康和谐发展的重要前提。

一、做好房地产企业财务管理风险防范的必要性

我国的房地产企业起步相对较晚，各方面的体系和机制还很不健全，发展过程中出现了一些问题。加之我国的房地产企业面临的金融环境恶劣、金融体系不健全等因素的影响，使得我国的房地产企业财务风险与日俱增。房地产企业在发展的过程中优化财务结构、科学合理的控制财务风险的发生是一项必不可少的工作。

我国经济体制改革的不断深入已经给房地产行业的发展带来了显著影响，使房地产企业财务管理面临更多的风险和困境，政策风险以及市场风险都给房地产企业财务管理风险防范增加了难度。另外，房地产企业主要的监管模式是静态的，主要是进行事后监管，这是房地产企业财务风险防范的一个障碍。只有对房地产企业的财务风险防范进行深入的研究，只有积极地改进房地产企业财务管理的策略，制定房地产企业财务管理风险防范的有力措施，才能降低房地产企业财务风险发生的几率，保持房地产行业的健康发展。

二、房地产企业财务管理风险的成因分析

(一)内在因素

第一，房地产企业是一个比较特殊的企业类型，作为资金密集型行业面临财务风险的可能性更大。房地产企业具有投资规模大、资金回收缓慢、资产风险高等特点，这些特点从根本上决定了房地产企业的经营发展必然面临较高的财务风险。第二，房地产企业经营的模式比较特殊，其自有资金所占的比例很小，这就直接导致负债资金数额巨大。资本结构中债务资本所占的比例越大，发生财务风险的几率就会越高。第三，房地产企业有其内部管理水平的缺陷，这也从一定程度上增加了财务风险发生的可能性。总体来看，房地产企业的财务风险管理和防范机制存在很多缺陷，主要体现在成本费用控制不严格、缺乏财务预算分析、忽视现金流管理等。

(二)外部因素

房地产企业的经营主要受到国家宏观调控政策的影响和制约，还要受到来自市场的各个方面的影响，比如市场环境引发的价格风险、投资风险等，这些都从很大程度上增加了房地产企业的财务管理风险。

三、做好房地产企业财务管理风险防范的有效措施

(一)选择正确的财务风险评价指标

选择科学和合适的财务风险评价指标是做好房地产企业财务管理风险防范的一项重要的基础工作。合适的财务指标可以对房地产企业的财务风险进行有效的评价，它是进行房地产企业财务风险评价的一项重要客观标准，可以准确、全面、恰当地反映当前房地产企业的财务风险。指标的选择必须符合一定的原则，这些原则主要包括科学性、合理性、客观性等。整个财务风险的水平是根据财务风险的动因进行分析的，并且由全面的指标体系来进行反映。能够对房地产企业的财务风险水平进行反应的指标体系主要有短期偿债能力指标体系、长期偿债能力指标体系、营运能力指标体系、盈利能力指标体系、风险水平指标体系、现金流量能力指标体系、发展能力指标体系等。选择正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。

(二)建立科学合理的资本结构，规避风险

第一，房地产企业的资本管理必然离不开现有的资本结构理论。对于房地产企业来说，过多的负债将会使企业的价值下降。因为房地产企业的负债经营运用的增加，必然会引起债务偿还风险的增加。房地产企业应该把负债经营可能带来的风险控制在一定范围之内，不得使企业面临严重的财务风险。第二，房地产企业筹集资金的渠道应该包括债务融资和权益融资。房地产企业应该致力于找到企业发展的最佳资本结构，把筹资渠道进行科学合理的安排，呈现出风险最小的资本结构形态，以达到企业增值的目的。第三，房地产企业贷款额度要有所控制，针对企业所处的内外环境选择合适的融资策略，严格遵守合理使用资金及承担适度资本成本原则用长期负债来满足公司对资金的需求。

(三)建立和完善房地产企业的财务预警系统

预警系统可以大大加强房地产企业的财务风险防范。房地产企业的财务预警系统要从企业运营的各种资料来源进行分析，在分析的基础上运用各种数据模型和比例分析对企业的财务风险进行事先的预防和控制。建立房地产企业的财务预警系统应该注意立足于市场环境以及企业自身的生产经营战略，这样可以较好的规避融资和投资失误带来的负面影响，可以将企业的财务危机控制在初级阶段，降低财务风险给企业带来的危害。

(四)强化资金管理，保证资金运转的良性循环

房地产企业的产品既具有投资价值也具有消费价值，所以房地产企业的资金回收管理存在一定难度。针对这种情况，首先房地产企业应该对资金进行集中管理，采取统一调配的方式避免出现过多的闲置资金，以提高资金的运转速度和使用效率，保证资金运转的流畅和高效。其次，房地产企业的资金结算方法应该更加科学，保证资金结算的顺利进行，使资金顺利回笼到位，促进资金周转的良性循环。

(五)充分调查市场和研究市场，防范和降低市场风险

市场经济的大环境下，房地产企业必然面临着来自市场的多种风险。实践经验表明，房地产企业的财务风险很大一部分来自市场风险，所以做好市场调查，做好市场风险分析是非常有必要的。房地产企业应该改成立专门的市场调研部门，指定专门人员进行市场调查和分析，了解房地产市场的容量以及波动情况，掌握最及时的第一手资料。同时，还要对潜在市场容量和未来市场风险有敏锐的洞察力，清楚市场承受能力和社会需求能力，为房地产企业的发展提供可靠详实的第一手资料。

(六)建立防范财务管理风险的内部控制制度

内部控制制度可以提高房地产企业财务管理的规范性和科学性，是财务风险防范体系的重要组成部分。对于房地产企业的财务管理人员而言，应该熟悉房地产企业的开发经营活动，熟悉其财务特点，探索适合房地产企业财务管理的方式和方法，积极构建科学合理的内部财务控制体系。按照企业自身实际情况，制定严格的财务管理规章制度，做到对企业财务风险的全面把握，并且对企业财务风险进行全面分析和控制。以此更加有效的规避房地产企业的财务风险。

四、结语

房地产企业是一个重要的行业，关系到国计民生和社会稳定，并且带动了很多上下游产业。但是，由于国家宏观调控和市场经济形势的变化多端，使房地产企业面临的形式错综复杂，处于市场压力和政策压力的双重夹击之下。在这种情况下，如何有效的控制房地产企业的财务风险，如何进行有效的财务风险防范是房地产企业不容忽视的问题，需要从各个方面努力，做好房地产企业的财务管理风险防范。

参考文献：

[1]朱陶萍.房地产开发企业财务风险及治理对策［J］. 现代经济信息，201

[2]蔡敏妮.房地产企业应加强财务风险管理［J］. 科技信息,2010

房地产风险防范例5

1　房地产开发中的政策风险。城市规划的变动，对已经建成的、正在建设中的、以及将要建设的房地产项目商品的价值和价格都会产生影响。城市规划对房地产的影响主要是由容积率变化、建筑覆盖率变化、用途的相容性三方面原因引起，其负面影响是给房地产项目开发商带来经济上的损失。

此外，房地产项目的周围环境发生变化会影响该房地产项目商品的价值和价格。区域发展风险主要体现在两个方面，一是邻近地区中社会、经济、文化和各类设施的变化，二是类似地区经济的繁荣与发展。这一方面有可能形成区域经济规模协同发展，优势互补，共同繁荣，另一方面也有可能分散购买力，使项目竞争力下降。因此，开发商要获得最大利益、避免风险，应该及时获取准确的政策信息、城市规划信息和区域发展信息。

2　行政法规风险及防范。我国房地产业的法律和行政法规，内容繁杂，专业性强。作为房产商，不仅要熟悉和掌握房地产专业法律体系，还必须谙熟相关的行政法规。否则，处理不当，行政法律风险可能伴随房地产开发商左右。

首先在项目前期阶段，如果房产商、开发商不具备法定设立条件或未取得资质等级证书或超越资质等级证书从事房地产经营，将面临不能合法开发或被严厉处罚的后果。其次，如果规划不合法，无规划手续或未按规划进行建设，将会引起行政诉讼，被法院裁决为违法违规，并承担法定后果。在开发实施以及竣工验收阶段，也会遇到违法虚假广告、不移交建设项目档案等政策法规风险。

3　房地产开发中的多种金融政策风险。首先是金融政策变化风险。政府改变金融政策，控制新增信贷总量的增长，银行就要加紧控制房地产贷款资格审查，压缩信贷总量，从而增加了房地产贷款的难度，使项目成本增加或无法进行。其次是银行贷款风险。房地产的开发与施工及购买，离不开银行贷款的支撑，银行的贷款政策和监管房地产项目资金使用情况，对房地产项目的开发起着非常重要的作用，不仅影响房地产项目的开发成本，也影响购买力。银行与房地产开发商之间也存在着互相依存、互相博弈的关系。

二　市场风险及其防范

1　房地产开发融资渠道及风险防范。房地产开发的融资渠道是房产商生存发展的重要支柱。合理确定资金需要量，认真选择筹资来源，适时取得资金保证资金投放，合理安排资本结构，保持适当的偿债能力，这些都是房产商良性循环的前提。

首先是银行信贷资金。银行贷款可以通过土地使用权抵押、自有财产抵押和担保等方式取得。目前，对于大部分资金来源于银行贷款的房地产项目，融资方式趋于单一化。如果银行拒绝对项目贷款，项目无法取得预期的资金源，项目将难以为继。如果开发商在贷款过程中违约，其信用和信誉会降低，不但下期项目的开发将无法有效筹集资金，还将造成社会信用缺失，损害了开发商的长远利益。如果为了贷款而按“潜规则”办事，搞腐败，则严重破坏市场秩序，增加市场交易成本，败坏市场纯洁风气。其次是非银行金融机构资金。非银行金融机构主要有信托投资公司、租赁公司、保险公司、证券公司、企业集团的财务公司等。它们资金雄厚，具有承销证券及融资融物的正当渠道和强大潜力。另外，房地产投资基金也是一种利益共享、风险共担的集合投资制度。而目前建筑市场竞争激烈，许多有经济实力的承包商愿意用各种方式合作融资以争取建设项目。虽然现在建筑商垫资开发成为国家宏观调控的重点，但其灵活的互利互惠的合作融资方式更受青睐，更能降低开发商风险。

2　资金链断裂风险。持续经营的开发商，要求其资金链条贯穿始终、循环反复、流畅运动、避免断裂。因此，在合适的时机选择合适的融资方式尤为重要。既要筹得充分的资金，保证资金链条的流畅运转，也要合理衡量融资规模，避免过度融资带来的成本。一般来说，资金的可得性、稳定性较高，相应的融资成本就高，关键要权衡企业的资金成本与融资收益。在项目准备阶段，货币资金的功能就是项目启动的储备资金；在生产阶段，储备资金转化为生产资金；在销售阶段，成品资金转化为货币资金。

为避免资金链断裂，应从两个方面解决资金压力问题：引进外部资金和增加销售收入。由于引进外部资金“借壳上市”、减少成本开支这两个解决方法难度较大，最有效的办法是增加销售收入，从此入手，在此之中，才是解决资金压力的最佳途径。促销，实现机会较大，可以加大促销力度，例如打折、送礼、增加产品附加值等，加速资金回笼，这是解决资金压力、度过楼市寒冬的最佳途径。

3　地价风险。开发商在竞争取得土地的过程中土地成本步步高升，从而导致开发商加大前期投入，产生资金风险。即使开发商降低利润率，依然要保持合理的利润率来对抗高投资的风险。如此情况很大程度上要通过营销策划提高单价，这是开发商不得已而为之的必须手段。而高价拿地后挤压开发商利润，如果此时房地产价格波动较大，企业抗风险能力不足，就会危及到企业生存。但有时在投资大气候不利的情况下，企业家凭借敏锐的观察力及对目标市场的准确分析，透过短暂的表面现象，认准了该目标市场的未来形势，在别人踌躇不前的时候，毅然踊跃投入，最终也能取得巨额风险收益。

三　投资决策风险及其防范

1　充分利用房地产市场风险。投资决策要从项目开发位置风险及开发时机风险等多方面考虑。例如某市需建一所学校，因地处闹市，场地狭窄，施工制约因素众多且严重，在投标准备阶段，企业利用管理能力对项目地点进行客观环境判断分析，做好充分准备，在开标过程中，其他企业均不敢投标，而该企业的投标报价较之同类项目高出30％而中标，充分的利用了自然环境风险而取得好的收益。此外，还可以寻求合作，提高风险承受能力。行业内部的合作开发、互利互惠、风险共担是开发商选择最多的一种方式，尤其是市场萎靡、楼市寒冬的时候，这是“过冬”的一个途径与方式。

2　房地产投资决策风险的防范。任何一个企业，都有它自己的企业战略与投资方向。这些战略与方向的提出要靠一些直觉，这些直觉思维不依赖严谨的数理论证，而是以对问题全局的总体把握为前提，以直接的、跨越的方式获取问题答案。如何防范投资决策的风险，首先是风险回避，但如果进行风险回避也就丧失了从风险中获利的可能。其次是风险控制，

即合理确定项目投资目标和项目投资的范围。最有效的分解风险的方法就是“不要将所有鸡蛋放在一个篮子里”，即采取多样化投资，就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上，可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场所等，以减少未来收益的不肯定性。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其本质就是用个别房地产开发的高收益弥补个别房地产低收益造成的损失，最终获取一个较为均匀的收益。房地产多样化投资的要害是如何确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得既可降低开发风险又可获取较高的收益率。再就是损失控制，建立预警系统，预防损失。损失控制是一种主动、积极的风险对策。损失控制包括：减少损失发生的机会，即损失预防；降低损失的严重性，即遏制损失加剧。

3　商业地产开发风险的规避。商业房地产，包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等，它的各方面特征与竣工以后即出卖所有权(产权)的住宅有显著的不同或差异。这些特征是：其经营模式是个人或团体投资、开发并持有，保有所有权(产权)；以出租获取回报为主；产权和现金流较稳定；融资规模大；项目建设期和回收期长；风险分担等。商业地产，用于商业用途，而商业活动常有地段、类别、季节之分，所以把握投资区域、投资方向、投资时机尤为重要。商业地产的风险是清楚的。其特点所在，恰恰就是风险所在。

4　房地产企业扩张风险的防范。企业高速扩张的主要风险就是临时起意，只见前途光明、不见前途危险，对潜在的未知因素、陷阱、不可抗力或政策变化不予预计或无法预计。这些原因造成急噪冒进，盲目扩张求大，忽视技术基础与供求规律，调研不充分，信息不对称，财务安排隐患重重。从起初野心勃勃有进无退，到后来骑虎难下进退两难。例如，某些城市不搞详细的市场分析，一哄而上，竞相开发高尔夫球场、高级别墅、度假村、摩天大楼等，给社会资源、国家财富、企业财力造成了难以弥补的损失。防范的要诀就是企业决策不能临时起意，而要蓄谋已久，蓄势待发；如果条件尚不具备或时机尚不成熟，就要忍耐等待。

四　目前房地产风险管理的共性问题

房地产风险防范例6

中图分类号:F293.30 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)08-160-01

风险是客观存在的,而防范则是基于主观的判断,如果主客观一致,即可判定预测风险,有效地防范风险。人们就有可能凭经验推断出发生风险的规律和概率。这些规律和概率并非一成不变,但通过观察,可判断出其大致情况,采取一些预防手段来防范。

一、风险规避

房地产项目风险规避是指房地产开发商通过对房地产项目风险的识别和衡量,发现某房地产项目活动可能带来风险时,事先避开风险或改变行为方式,主动放弃或拒绝实施可能导致风险的项目活动。就风险的一般意义而言,风险规避是处理房地产项目风险最有效的手段。但这些措施只能起到减轻损失的严重程度。

风险规避虽然能有效地消除风险源,避免可能产生的潜在损失,但其在房地产实际开发运作中的应用有很大的局限性。

风险规避只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义,而一般开发商不可能对房地产项目中所有的风险都能进行准确识别和衡量。

由于风险规避措施通常与放弃某项开发活动相联系,虽然能使开发商规避损失,但同时也使其失去获得相关收益的可能性。

房地产项目某种风险难以规避。房地产项目中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险,如社会经济发展的不确定性、气候灾害等都是难以规避的。

房地产项目风险无处不在,有时避开了某一种风险却又可能导致另外一种或几种新的风险,不同的开发方案具有不同的风险发生,避不胜避。

二、风险控制

风险控制是一种主动、积极的风险防范对策。损失控制包括:减少损失发生的机会,降低损失的程度。

(一)风险预防

风险预防是指在风险发生前,为了消除或减少可能导致损失的各项风险因素所采取的各种措施,以降低风险损失发生的概率为目的。在房地产开发的各个阶段,风险预防有广泛的应用。

1.投资决策阶段。在投资决策阶段,房地产开发商预防风险的任务:首先,要准确把握国家和地区经济的发展趋势,制定适合自身特点的开发策略,合理评价和选择开发投资方案,从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险。其次,要树立风险意识,建立风险管理机构,高度重视开发企业内部风险管理,强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习,加强风险损失资料的搜集整理和分析。第三,要健全风险预警系统。防范风险的关键是预先行动,即主动控制,项目进入实施阶段时间越长,控制风险的成本就越高。

2.前期工作阶段。在前期工作阶段,为了预防风险,开发商应注意以下几个方面:第一,积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位搞好关系,争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助。第二,到当地规划、国土、电力、市政、城市档案、文物等有关部门,了解施工地块的自然条件及地下埋藏物情况。第三,妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题,既讲原则性,更讲灵活性,防止矛盾激化。第四,增强合同意识,认真签订土地出让合同、勘察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同等。

3.项目建设阶段。在项目建设阶段,风险预防的主要措施有:第一,采取系统的项目管理方法。第二,向施工人员灌输安全意识,做好现场容易出事故的预案工作。第三,及时协调、处理设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾。第四,合理布置施工现场。第五,尽快落实开发商常用的规避风险的措施。

4.租售管理阶段。在租售管理阶段,为预防风险,开发商应做好如下几点:房地产租售合同应由房地产专业人士起草,并经律师或法律工作者审查,做到合同条款明确、详尽、合法。定期检查房地产状况,发现和消除现有房地产存在的各种隐患。定期进行建筑物及附属设备维护,将隐患消灭在萌芽之中。

(二)减少损失

减少损失是在风险事件发生时或发生后,采取的各种降低损失程度,或缩小损失发生范围的措施,以缩小风险的损失程度为目的。减少损失有两方面的含义,一是风险发生时的损失最小化。二是风险发生后的挽救措施。在房地产开发中,可采用一系列特殊的手段将开发中的风险损失降低到最低程度。比如,进行准确的预警预报;制定详细而周密的风险应急计划;建立后备措施;保护现场,收集证据。

(三)风险转移

风险转移是房地产投资项目风险管理中非常重要而且广泛应用的一项对策,分为非保险转移和财务转移两种形式。根据风险管理的基本理论,投资项目的风险应由有关各方分担,而风险分担的原则是:任何一种风险都应由最适合承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担。符合这一原则的风险转移是合理的,可以取得双赢或多赢的结果。否则,风险转移就可能付出较高的代价。

1.非保险转移。房地产项目风险非保险转移是指房地产开发商在房地产开发过程中,有意识地采取某些保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担,从而达到降低其自身项目风险的非保险转移。可通过两种途径来实现:一是转移会引起项目风险及损失的某项开发活动。二是将风险本身予以转移。风险转移对房地产开发商来说可以消除风险,但与风险控制不同的是,它不是通过放弃、中止项目活动或采取积极预防和抑制措施直接调节风险因素来达到消除、降低风险损失概率和损失程度的目的,而是允许风险继续存在,但将风险转嫁给其他经济单位承担从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度。当然,房地产项目风险转移必须通过正当、合法的手段,而非无限制地、任意地带有欺诈性地转嫁。另外,房地产项目风险的转移虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动,但却不能因此将项目风险本身消除或从总量上减少。

房地产风险防范例7

防范房地产抵押估价风险对金融机构防范房地产抵押贷款风险意义重大，防范风险首先得认清风险，然后才能防患于未然。

一、房地产抵押贷款评估的内涵

房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。

二、影响房地产抵押贷款评估风险的因素

（一）政府因素

政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》《物权法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。

（二）估价机构和估价人员因素

估价机构和估价人员是抵押房地产价值评估的直接参与者，是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。房地产估价都需要详实的基础资料来支撑，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低，在一些中小城市的评估机构中，有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。

（三）其他相关经济活动主体因素

其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。

三、房地产抵押贷款评估风险的防范

（一）规范房地产抵押贷款评估的程序

一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先，必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。

（二）建立健全估价制度

规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。

建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品―估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。

（三）提高估价人员素质和估价技术

一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。

（四）商业银行提高风险预警能力

积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。

四、小结

防范房地产抵押评估风险，不仅对于降低金融风险、保证金融安全具有重要意义，同时也有利于降低评估机构和评估人员的执业风险。评估机构及其从业人员应提高风险防范意识，严格按估价规范流程操作，不断提高执业水平，从而有效防范房地产抵押评估风险

参考文献：

1. 于伟，吴文华.房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因[J].中国房地产金融

2. 谢经荣，朱勇，曲波，周健，朱海洪，丰雷 地产泡沫与金融危机 经济管理出版社.

房地产风险防范例8

要了解和掌握房地产信贷风险的特征及防范策略，首先要清楚房地产信贷风险所涉及的相关概念。首先从信贷谈起，所谓信贷，顾名思义是指建立在一定信用基础上的以偿还本金、支付利息为条件的信用货币借贷活动，其业务活动主要是发放贷款和吸收存款，以发放贷款为主，吸收存款为辅；房地产信贷则是指以房地产为投资对象，借款人与贷款人围绕房地产投资等各个再生产环节进行的一种信贷行为。而在这些过程中由于信息不对称、房地产行业经济周期波动、房地产泡沫等各种原因，房地产信贷就难免会存在一些潜在的隐患和风险，比如流动性风险、信用风险、操作性风险和利率风险以及政策法律风险，这些风险统称为房地产信贷风险，本文将对其风险特征和防范管理策略展开讨论：

一、房地产信贷风险的特征

上文提到了房地产信贷风险所包括的流动性风险、信用风险、操作性风险和利率风险以及政策法律风险等5种风险，根据这些风险可以概括出房地产信贷风险所具有的特征。房地产信贷风险除了有一般信贷风险的特征外，还有其个性特征。

（一）一般性特征

1.不可预知性。在自由市场经济中，任何一种经济活动的发生都存在着不可预知性和不确定性，不断变化的经济活动加大了对风险预知确定和控制的难度，而这成为房地产信贷风险以及其他风险的本质特征。

2.潜在性。由于房地产信贷风险只是一种可能性，其转化为现实的风险需要一定的外部条件，并且还带有很强的隐蔽性，很难让人察觉。

3.极强危害性。房地产信贷风险一旦形成事实，由于造成的损失大多需要银行本身的资金来化解，即冲减损失准备金或者直接计入成本，最后用利润来消化，显而易见，这会使得银行的留存收益缩水，间接剥夺了投资人和员工的权益。严重的风险后果，甚至使整体业务陷入困境，威胁到银行的经营安全。

4.客观性。作为一种经济现象，房地产信贷风险是客观存在的，不以人的意志为转移。无论借款人的信用等级有多高，经营管理有多完善，对商业银行而言，每个借款人都存在风险，只是风险程度不同而已。

（二）独有性特征

1.周期性。由于房地产行业是综合性产业，涉及钢铁、水泥、土地等几大基础性产业，其信贷风险不可避免地会受到宏观国民经济周期性波动和房地产行业市场发展的周期性波动的影响，从而呈现出周期的特性。

2.行为性。这里的行为主要是指贷款人和借款人双方之间的行为。房地产信贷风险是否造成，多数取决于贷款人和借款人相互之间的行为。

3.政策性。这是属于房地产信贷风险最明显的特征。房地产行业涉及百姓的安居问题，在按照市场经济规律运行的同时，也难免受到宏观经济政策包括行政法规等政策性政策的营销，诸如国务院近几年来连续出台的“国八条”、“新国八条”、“国五条”、“国三条”等诸多政府性行政条文。

二、房地产信贷风险防范管理的相关策略

从理论上讲，房地产信贷作为银行一项重要的长期资产业务，经营决策必然追求由不动产资产回报与借贷成本之间利差决定的未来资本收益目标。针对流动性风险、信用风险、操作性风险和利率风险以及政策法律风险等五大房地产信贷风险，投资者该如何预测和防范规避这些风险，对于投资者在投资活动中能否取得收益有着至关重要的意义和作用。虽然市场经济信息瞬息万变，信贷风险难以预测，但也有一些对策可以采取：

（一）引入和完善房地产贷款项目管理模式

项目开发是房地产投资的主要方式和模式，主要是为了资金周转循环的便利，由于房地产开发需要消耗巨额的资金，无法在较短的时间内完成所有项目的投资开发，只能按照项目、期次来进行。房地产信贷投资于房地产业，也可以按照项目开发的方式进行借贷活动。因而，在这种情况下，引入房地产贷款项目管理模式将对信贷风险管理起着一定的作用。引进贷款项目管理能够有效地将项目开发建设的过程与贷款发放和贷后管理的贷款过程联系起来，从而做到对开发商具体市场行为的相关信息，以防止信息不对称现象的出现，更好地规避商业信贷风险。此外，由于贷款项目管理需要依托一定的设计技术，需要健全的制度做保证，因此还需不断加大完善贷款项目管理模式。

（二）建立和健全金融市场补偿机制

建立健全金融市场补偿机制，商业银行可以借鉴美国“次贷危机”发生的经验教训，将信用风险适当转移到相关保险行业，通过保险来分散和防范风险，具体可以与投资较高、风险较大的开发商协定对项目开发贷款进行投保。另外，根据目前房地产开发贷款的利率同一化的情况，在推进利率市场化的条件下，制定出自由灵活的利率标准，实现“开发商自有资金比例越低，风险越大，利率就越高”的规律机制。

（三）建立个人信用评估模型机制

由于贷款银行对借款人未来的资信状况难以控制，借款人现时的资产收入状况和历史的信用记录成为贷款审核时风险控制的重点。对个人住房贷款客户要加强信用风险评估，要充分挖掘和利用客户信息、信用记录以及历史数据，加强对不同个人住房贷款客户群体的信用评价，研究和完善行之有效的个人住房贷款客户信用评分卡。要充分利用个人信贷系统的支持，研究建立标准化的个人住房贷款客户信用评分模型。

房地产风险防范例9

近几年，房地产业高速发展，对国民经济和企业发展起到极大的推动作用，与此同时，也出现了土地资源浪费、投资迅猛增长、商品房空置率等一系列问题，为了解决这些问题，国家出台相关政策进行宏观调控。房地产投资宏观环境不容乐观，市场竞争日益激励，房地产投资者将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。基于这一现实考虑，作者对房地产项目的投资风险进行了初步的研究，结合房地产项目的特点，提出房地产投资风险的防范具体措施，意在为房地产企业的投资风险管理提供可靠的理论依据。

一、房地产投资风险的分类

风险是指在一定约束条件下和一定的时段内可能发生的各种结果的变动成都。房地产投资以其预期回报率高、抵抗通货膨胀能力等优点成为重要的投资工具。然而，由于房地产投资项目投资额大、周期长等特点，使风险贯穿于房地产开发的整个经营周期，不同的时期风险的表现形式不同、内容不同。

房地产投资风险有多种分类方法，按风险的性质可分为市场体控制性风险和项目特异性风险：按风险的来源可分为社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险、社会风险有经济体制改革风险、金融政策改革风险、城市规划风险，经济风险包括市场供求风险、筹资风险等；按投资周期可分为投资前期、开发建设期、经营期和管理期风险，投资前期有市场定位风险、投资方案决策风险，开发建设期间有成本控制风险、工程质量风险、经营期有融资风险、按揭风险、市场定位及定价风险，管理期有物业管理风险，其中任何一个环节出现纸漏，都可能影响全局。因此，房地产投资者应对风险的防范和控制有深刻的额理解，实施全面、动态、全时段的风险防范。

二、房地产项目投资风险防范的具体措施

结合房地产开发活动的实际，针对房地产投资过程中的各种风险，制定具体的防范与控制措施来规避和降低风险。

1、设立房地产投资风险管理部门

随着房地产产业的发展越来越成熟、规范，投资风险虽然越来越被关注，但在行业内部的开发企业很少会专门设立房地产投资风险管理部门，对投资风险的分析往往仅限于某一个具体项目，缺少贯穿于真个投资过程的风险管理，导致投资决策的局限性和短暂性。随着进一步完善、规范的市场控制，加强和管理房地产投资风险，控制和防范房地产投资风险，更应从机制上、制度上加以落实，设立房地产投资风险管理部门显得十分必要。

2、建立完善的房地产风险预警系统

为了及时掌握中国房地产市场运行情况，加强宏观调控和重点地区房地产市场的监控和指导，建设部已在全国35个大中型城市全面启动房地产市场预警预报信息系统。这个系统包含数据采集、预警预报系统和市场监控三部分，通过整合房地产交易数据、土地开发用地数据、房地产价格数据等7种数据的基础上，定时县官信息。

3、加强项目可行性研究工作

可行性研究室房地产开发整个过程中的关键步骤，是指投资者在投资决策前，在政府政策法规、城市规划条件等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，对投资项目进行全面的分析、论证和评价，从而判断投资项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对开发成本、需求量、售价或租金等做出预测，预测的结果大多是概率性估计，存在大量的不确定因素，因此，可行性研究阶段对风险的估计和分析真实与否，是十分必要的，是房地产投资项目开发成功的关键环节。

4、制定周密应急计划

投资额大、周期长是房地产开发项目的特点，周期短则两年，长则五年，在这期间，国家金融政策、产业投资政策等宏观政策的调整。以及企业内外部各种因素的变动，都可能导致房地产风险增加。项目管理者必须对现在和未来做出有效的计划，计划包括项目具体实施计划，同时还应包括面临应急情况的应急计划，主要包括风险的描述、风险出现的可能性、完成计划的假设、风险的影响及应对的反应。

5、加强项目成本控制

成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，有效的控制能减少由于开发成本支出增多的风险，对于房地产项目而言，可以采用一下做法，进行有效的控制成本：逐步建立科学的工程造价分析系统，为阶级阶段工程造价管理提供准确的相关依据和标准；加大招标力度，有效控制工程造价；重视工程项目“质量成本”和“工期成本”的管理和控制；提高概预算的编制质量，加强结算把关工作。

6、密切关注市场动态

在房地产投资的各个环节中，营销是最后一个环节，也是关键环节之一。房地产商需要全面了解和关注市场供需情况，掌握市场发展动态，采取灵活而合理的定价方案，来避免和降低因价格带来的风险。企业为规避自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。

参考文献：

房地产风险防范例10

房地产抵押贷款面临的风险

房地产抵押权人在房地产抵押中的风险。房地产抵押权人就是债权人，债权人为了使自己财产不受损失，可依法将不履行债务的债务人为该债务提供担保的房地产折价或拍卖，优先受偿变卖所得。抵押权人虽然在房地产抵押过程中处于主动地位，但是存在许多风险。

日常生活中，有很多不规范的民间抵押和非金融系统，很多债权人只是保留债务人或担保人的房屋所有权证，不做抵押登记，这给一些债务人制造了重复抵押的机会。《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》明确规定：不进行登记的抵押是无效的。在银行等金融系统中这一现象很少发生，民间抵押应该重视这一现象。防范这一风险发生主要在于抵押权人应依法办事，按照金融政策的规定从事金融活动。①

抵押权人操作风险是引发房地产抵押贷款风险的重要因素。银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则在开展房地产抵押贷款业务中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原则的考虑，银行不应放贷过多以防范风险；从盈利角度出发，银行应扩大贷款范围，放宽贷款条件，这种做法将会提高银行经营风险。现今，抵押权人是这样确定抵押率的：抵押权人根据抵押物的市场价值，综合抵押人的资信信誉、还贷能力、贷款期限和变现能力等各方面因素来确定抵押率。由于抵押权人专业知识不够，对于房地产市场走势预估不准，不能准确定位费用扣除项以及扣除多少，导致信贷工作困难。对估价时点的公开市场价值的折扣比例是贷款安全性的唯一体现。事实上，抵押物的担保能力应体现在其未来的变现能力上而不是当时抵押物的价值。比如，银行一般按市场价格的五到七成确定贷款额，进而办理相关抵押贷款业务，抵押物的担保性质在这种方法中毫无体现。具体而言，采用现有抵押率公式计算贷款额存在诸多问题。首先，变现价值往往与市场价值存在较大差距，人们通过高估抵押物评估价值进行抵押，即使评估价值不被抬高，反映的也不是变现价值，而是市场价值；其次在确定抵押率时，未从评估价值中扣除如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等实现抵押权所需发生的费用，这些费用相对抵押物价值是一笔不小的开销。

抵押物在市场价值减值方面的风险。郊区的企业将厂房设备和土地抵押掉，抵押物重置价值与市场变现价值相差很大；外部环境的变化会导致抵押物市场价值降低；厂房、职工宿舍楼等专用性很强的抵押物的交易市场狭窄，不好变现。

抵押物也有可能面临短期强制处分的风险。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。被拍卖房地产的所有人不是自愿的卖主，是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，再加上拍卖价格未经过一段合适的议价期，在拍卖日公开竞投，而买家在竞投之前不了解该房地产的情况，在很短的时间内完成交易。卖价一般比公平市价低，才能吸引买家竞投，促使拍卖尽快成功。拍卖市场有待进一步成熟，竞投应该激烈，不然拍卖价格低于市场价格的颓势不会好转。②

房屋、土地管理部门的分别设置，导致不规范抵押的发生。一些抵押人先办好土地管理部门的抵押登记手续，随后又将此房产抵押给房产管理部门，还有就是此两次抵押登记不是相同的抵押权人所办，产生了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体不一致的矛盾。债务到期的时候，到底谁先受偿，成为一个棘手的问题。

除了上述情况外，抵押权人在设定抵押权时也需要了解和掌握抵押人（债务人）的其他情况，越全面越好。比如该房地产在进行抵押的时候受不受法律、法规的约束；该抵押物是不是多次抵押；审核该房屋的原始所有权登记资料，验明抵押物与档案资料记载情况；审查抵押物有无查封、扣压、拆迁等限制登记的情况，一旦发现应及时停止等。③抵押权人在抵押运作过程中必须对抵押情况进行全面细致的了解，采取有效措施，提高防范意识，将风险降到最低，最大程度地保证自己的权益不受损害。

房地产抵押评估过程中的风险。抵押房地产评估是对房地产作为抵押物的价格按照一定的程序和原则，参照当时相似房地产的市场价格进行客观合理的评估。评估过程存在许多风险。第一是权属风险，如房产证登记面积、位置以及受益人与实际情况不相符合将引起权属纠纷进而影响抵押物的市场价格。第二是时间价值风险：贷款到期日的实际房地产价值和房地产估值间的差异。第三是违规操作带来的风险，如获得未结算完土地出让金情形下的土地使用权证、工程还没有竣工时的房屋所有权证，房屋抵押时房屋所有权人与土地使用权人不一致等。第四，房产所有人将房屋租出，房租一次付清，由于金融机构不能在租期内实现抵押权，导致金融机构资金回笼方面存在风险。第五，原土地使用者的房产属于土地开发费的一部分。

房地产抵押登记部门和现场勘察贷款额度审批存在的风险。从目前我国的登记制度来看，房地产管理部门作为房地产抵押登记部门，对房屋权属登记和抵押登记进行真实性审查。现在许多抵押权人存在依赖思想，放松了作为抵押权人应该注意和把关的地方，只靠登记机关把关，给登记机关增加了许多压力，同时也增加了登记机关出现风险的机会。查验当事人是否具备抵押登记条件是登记机关对抵押当事人的合法性审查的重点，同时在抵押的主体资格、本人签字、个人印章和身份证名字是否一致、有无共有人、共有人抵押意愿等方面也应该严格审查。

金融机构要高度重视现场勘察工作，确认房地产档案和实际情况的符合程度。被评估对象的方位、周边环境、建筑结构、装修和设备状况等是现场勘察的主要内容。有些人钻评估人员对评估环境不熟悉的空子，提供虚假的现场资料给评估机构，使评估人员不能正确评估抵押物的价值。这就要求评估人员注意检查土地出让金的发票，核实房产证、土地证是否属实。债权人通过相关部门进行贷后检查，降低贷款风险，比如查看借款人土地实际用途是否发生变更等。

房地产抵押贷款的风险防范

完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制。金融机构要明确责任，保证房地产抵押贷款流程的安全，坚决杜绝抵押物价值的人为操作，加强并动态监管抵押物全过程。制定统一标准规范，明确不宜作抵押物款项，将抵押物细分归类。加强贷后管理，不定时对贷后抵押物进行跟踪检查。同时，实行分期还款制度，降低金融机构的金融风险。

对抵押物进行科学分类以确定合适的抵押率。抵押率是根据不同的抵押物及其变现能力来确定的，谋求抵押率约等于变现率。调整计算抵押率的方式，对于容易确认变现价值的抵押物来说，将变现价值减去处置变现抵押物的相关税、费作为计算抵押率的分母来计算抵押率；对于那些不容易确认变现价值的抵押物，将双方认可的评估价值，减去处置变现抵押物相关税、费作为计算抵押率的分母来计算。④对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限应根据市场行情分别设定不同的抵押率。