房地产周期论文例1

二、商品房地产波动理论研究

首先，关于经济的波动与经济的周期理论研究。纵观整个人类社会发展史，人类经济的发展也是上下波动的。在这种波动的作用下，人类社会的经济或者出现了进步或者出现了灾难式样的倒退。这种关于经济周期波动的理论，西方经济学家在很早之前就已经有了系统的理论记载。在这种理论中所带来的波动曲线当中，我们不难发现人类社会的经济在不同时期增长的速度也不一样。同时，实际的增长曲线也于所期望的曲线存在着偏差。要知道，只有缩小这种偏差才能够达到我们预期的稳定的经济增长模式。特别值得一提的是经济周期的概念从不同的角度来看可以由不同的理解，比如说有的学家按照逻辑的理论来分析，那么经济周期的波动性就是一种偏离均衡性质的体现，也有学家从经济的收缩与扩张角度出发，得出的结论也不尽相同。本文在这里就不加赘述了。其次关于商品房地产周期与房地产波动理论研究。我们可以这么理解，商品房地产的经济周期主要包括四个阶段：1、繁荣阶段；2衰退阶段；3、复苏阶段；4、萧条阶段。这四个阶段放到宏观经济的运动过程中，就可以看出我国房地产经济不规则的波动性。还有就是，房地产经济波动的不规则所表现来的经济增长状态表现出一种连续的和动态的特点。通过对该种特点的研究我们不难发现，房地产经济增长曲线与实际曲线的偏差程度的研究更能够实际的反映出房地产经济增长的特征。房地产经济实际增长曲线与趋势增长曲线的偏离程度越大，那么房地产经济波动幅度也就越大，房地产增长的稳定程度就越差，反之，房地产增长的稳定程度就越好。最后，我们来谈谈商品房地产周期波动与经济周期波动的关系。商品房地产周期波动与经济周期波动总的发展来说是密切相关的，也可以分两个不同层次来分析房地产周期与宏观经济周期的关系。因为，一方面房地产周期波动是经济周期波动这个大范畴的一部分，是房地产行业的经济周期波动；另一方面，房地产周期波动是房地产行业运行过程中经济周期波动，也就是说房地产周期波动是经济周期波动在房地产行业经济运行过程中表现出来的运动形态。

三、新时期如何防止我国商品房地产经济大幅波动

我国房地产的周期性波动，其波动的幅度不尽相同，我国地方经济目前是典型的土地财政经济，因此房地产的剧烈波动会明显降低百姓的购房意愿，造成房地产的价格上涨乏力，并最终造成政府卖地价格较低，使得地方政府失去GDP的有效获取手段。在地方财政吃紧后，又会造成地方的基础设施投入不足，造成宏观经济的普遍衰退。因此，减少房地产的剧烈波动是关系到国计民生的重要课题，应尽可能的减少房地产的系统性风险和周期风险。第一，稳定房地产尤其是商品房的价格。房价作为房地产景气程度的一个重要指标，其稳定性是房地产的重要基石，因此应该从内部和外部两个方面减少商品房价格的剧烈波动。在供求关系出现重大转变时，应考虑采取政策法规等强制性手段稳定房价，避免房价的剧烈下跌。同时应利用房价的波动周期，最大限度的挖掘出让土地的价值。对土地价格和商品房价格的双向控制也是保证降低房地产波动的必要手段，在宏观调控方面，中央的政策在地方的可变性较小，但是地方的微观调控往往能够起到重要的稳定效果。因此对商品房的价格的调控应坚持中长期执行国家宏观政策，短期调控作为辅助的策略。第二，促进居民的商品房消费能力。作为商品房的购买主力，居民的购买能力和购买欲望也是房地产走向的重要因素。随着居民消费水平的提高，购买需求会由刚需转向改善性住房，这一改变也就带来了房地产的二次价值挖掘。由于改善性住房需求的不断增强，也减少了居民购房的盲目性和投机性，从而从根本上减少了房地产价格剧烈波动的因素之一。同时，对于低收入人群，政府应积极开发廉租房和经济适用房等保障措施，控制商品房与保障性住房的比重完善房地产行业的供求关系和供求机制，通过多点开花、多渠道解决的方式，完善房地产市场的解决方案，从而减少房地产的剧烈周期性波动。

房地产周期论文例2

一、引言

20世纪30年代以来，房地产市场在世界市场中经历了几次大型的波动。房地产经济周期与各国经济周期及全球经济周期有着高度的相关性。迄今为止，经济学界对房地产经济周期进行了持续系统的研究，取得了很多成果。国外对房地产经济周期的研究以实证分析方法为主，分析了房地产周期波动的影响因素，建立了指标体系，探讨了房地产泡沫的形成和破灭及其在国际间的传导。国内对房地产经济周期的研究起步较晚，前期的研究以定性分析为主，主要包括对房地产周期概念和阶段的界定，房地产周期波动与宏观经济波动的关系分析。进入21世纪后，国内开始尝试用实证分析工具对房地产周期波动机制及其影响因素进行分析，并初步建立了反映房地产经济周期的指标体系。

二、国外房地产经济周期研究综述

1、国外房地产经济周期研究阶段划分及其主要内容

国外房地产经济周期的研究，大致可分为四个阶段：起源阶段；沉寂阶段；专业化发展阶段；多样化发展阶段。

（1）起源阶段。20世纪30年代，世界经济的大萧条引发了人们对经济周期的关注，房地产周期作为经济周期的一个重要组成部分，自然也就成为了经济学界的研究对象。如霍伊特确立了房地产周期波动的概念，这一阶段被称为这一研究的起源阶段。

（2）沉寂阶段。二战后的20世纪50―70年代，西方各国经济复苏，在凯恩斯主义扩张政策的推动下，经济进入了较长时期的高速增长阶段。对未来经济的乐观预期，使这个时期经济学界对经济周期的研究几乎不重视，因而房地产周期研究就进入了沉寂阶段。

（3）专业化发展阶段。20世纪80年代，“滞涨“再度引发对经济周期波动的研究，经济学家们开始认识到房地产经济周期对国民经济的重要作用。一些经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，对房地产周期进行识别和解释，区分研究各种类型的房地产周期波动规律。在此基础上，许多新的理论工具被应用在房地产经济周期的研究上，将房地产经济周期的研究带入了一个专业化发展的时代。如布朗考察了1968―1983年间美国单栋住宅的销售周期波动情况，发现国民经济的周期波动与房地产周期波动之间存在很高的相关性。赫克曼分析了1979―1983年间美国14个城市写字楼市场的综合数字，发现写字楼的减少和租金之间有着非常强的相关性，而租金又和当时的空置率有很大的关联。

（4）多样化发展阶段。进入20世纪90年代，三个经济事实改变了国外房地产周期研究的传统方式，使房地产周期研究开始进入了多样化深入发展的新时期。首先，日本房地产泡沫破裂引发了人们对房地产周期波动机理研究的重视。其次，发达国家资本市场的新发展引发了“投资导向”型房地产周期研究的出现。最后，发达国家房地产周期波动的普遍存在，以及1997年爆发的东南亚金融危机，使得对国际房地产周期的研究得到重视。

一是对房地产周期波动机理的研究。如唐斯在研究美国房地产周期和宏观经济周期的关系后指出，房地产周期受到3种经济周期波动的影响，即社会体制变革周期、技术革命周期和经济革命周期。埃德尔斯坦和保罗利用土地价格预期模型解释了日本在20世纪90年代初期出现的房地产泡沫破裂。保罗对OECD17个国家的国民经济增长率、利率、宏观经济周期等因素进行分析，作出了这些国家商品房价格可能在2007年到达顶峰的预测。

二是对“投资导向”型房地产周期的研究。如鲁拉克指出，房地产投资决策应考虑影响市场周期的5种相互作用力，即经济结构调整、物业供给、物业需求、资本流动和投资特征。凯泽通过比较房地产总收益率与机构房地产投资回报率，发现了波长30年、50―60年和上百年的房地产长周期。彼特在对美国房地产周期和经济周期研究的基础上，探讨了不动产投资对策。

三是对国际房地产周期的研究。如伯特兰分析了形成周期的国际因素和国内因素，认为国际资本流动、各国资本市场自由化、金融管制的放松、扭曲的财政政策和土地使用制度是全球房地产周期波动的主要因素。

2、对国外房地产经济周期研究的主要评价

纵观国外房地产经济周期研究，可以发现国外比较偏重实证研究，旨在通过对房地产行业运行的归纳性总结，试图规避行业运行风险。通过过去几十年的研究，建立了许多确定房地产经济周期的指标体系，但没有建立一个统一的标准和指标体系，一些专业研究方面缺乏连续性。对经济周期的判定和预测方面的研究工作也相对较少。另外，国外学者对理论的研究具有现实意义，但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。

三、国内房地产经济周期研究综述

1、国内房地产经济周期研究的历程及其主要内容

（1）起步。我国房地产业起步较晚，国内经济学界对房地产周期波动的关注，始于20世纪80年代末90年代初。80年代以前，由于房地产经济发展时间过短且资料不全，我国房地产周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南开学报》上发表的的《试论建筑周期》一文。相对与西方国家对于这一领域的研究，我国是起步晚、差距大。

（2）初期发展。20世纪90年代中期以后，我国住房制度的改革和房地产业的发展为房地产周期研究提供了现实的经济环境。但刚开始有关房地产周期波动的研究大多停留在对房地产周期概念的探讨以及现象的描述上。如谭刚对房地产概念进行界定，指出房地产周期包括扩张和收缩两个阶段。梁桂用年商品房销售面积来刻画中国不动产供给与需求相互产生的波动情况，认为年销售量波动率和增长率曲线清楚地反映了我国房地产经济的内在波动。刘洪玉从房地产市场总供求相互作用的原理出发，对房地产周期进行定义。他认为，房地产市场自然周期可分为四个阶段，第一阶段始于市场周期的谷底；第二阶段超过平衡点，需求继续增长；第三阶段是供求平衡之后供给增长速度高于需求增长速度；第四阶段供给大于需求。同时，他还根据对应的资本流动给出了房地产市场投资周期的概念。

（3）新发展。进入21世纪，中国房地产进入了一个前所未有的快速发展时期，学者和业界人士对房地产周期的研究越来越多。从近几年发表的文献上看，国内学者对于房地产周期波动的研究主要集中在以下几个方面。一是关于房地产波动的周期研究。如汪晓宇、华伟的文章提出了房地产市场周期的理论，并对我国1987―1998年间房地产市场周期进行了实证研究。曲波、谢经荣、王玮以商品房销售面积增长率为指标，得出中国房地产周期的基准周期。

二是关于关于房地产周期波动机制及其影响因素的研究。如谭刚提出房地产周期波动的冲击―传导模型。任栋梁提出了房地产业周期波动的外部冲击机制和内部传导机制，分析了影响中国房地产周期的宏观政策因素、经济因素、产业因素和心理因素。倪鹏飞通过对房地产周期的成因分析，发现我国历次房地产周期波动均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，得出结论：我国房地产周期是典型的“政策性周期”，它与成熟的市场经济国家的房地产周期具有显著差异。张瑜从房地产经济周期的角度出发,分析了我国房地产经济周期的特征,进而从宏观经济、投资、消费、政策等方面分析了不同因素对房地产周期波动的影响。

三是关于房地产经济周期与宏观经济周期关系研究。如王勉、唐啸峰根据我国的有关数据，从定量和定性两方面对我国房地产投资波动与经济周期存在一定的相关性进行实证分析。尹惠媛采用GDP增长率作为反映经济周期的指标，选取国房景气指数作为反映房地产周期的指示指标，实证分析了我国房地产周期与宏观经济周期的关系。才元实证研究了房地产业与国民经济各个层面之间的联动关系，包括房地产投资和经济增长之间的关系,房地产价格和居民消费的关系以及房地产价格和经济体系其他资产价格的关系。

四是关于具体城市房地产周期波动的研究。谭刚通过选择相应指标，具体分析了改革开放以来深圳房地产周期波动现象，并与宏观经济周期和全国房地产周期进行比较，最后探讨了影响深圳房地产周期波动的主要因素。沈公律、鞠成晓、李倩、余健、顾建发则分别对杭州、大连、北京、南京、上海等主要城市的房地产周期波动问题进行了实证研究。

2、对国内房地产经济周期研究的主要评价

综上所述，近年来，国内学者对房地产经济周期研究主要贡献是对国内房地产周期波动的存在性取得了共识，初步探讨了国内房地产经济周期的传导机制和影响因素，并建立了国房景气指数。但与国外的研究相比，国内对于房地产周期的研究还存在许多不足。一是确定中国房地产经济周期的指标不完全，同时由于统计数字的完整性、真实性有限，使得关于这个方面的研究也受到很大的限制。二是中国计算周期的标准并不统一，许多专家计算出的周期数不一致。三是中国房地产市场跟发达国家房地产市场有很大的不同，在考虑和研究房地产经济周期时，以往关于中外房地产市场差异对中国房地产经济影响的研究非常薄弱，应进行深入的对比研究。四是应把对房地产经济周期的研究建立在基于市场供需的研究之上，从市场角度出发看问题。五是应从宏观经济利益角度出发，进一步建立和完善反映房地产市场周期波动的指标体系，充分发挥指标对国民经济的监测和预警作用。

【参考文献】

[1] Helbling，Thomas，and Marco Terrones.ChapterII：When Bubbles Burst.World Economic Outlook.IMF，2003.

[2] Van den Noord，Paul.Are House Prices Nearing a Peak?A Probit Analysis for 17 OECD Countries.OECD Economics Department Working Paper NO.488.2006.

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[4] Catte，P・etc.Housing Markets,Wealth and the Business Cycle.ECO/WKP.OECD,2004,17.

[5] 谭刚：房地产周期冲击――传导模型及其主要因素分析[J].建筑经济，2000（7）.

房地产周期论文例3

[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0063-04

近几年，我国房地产行业发展势头迅猛，房价节节攀升，有言论称，中国房地产发展过热，已酝酿出房地产泡沫，一旦破裂，将对整个国民经济造成无法预想的打击。为探究我国房地产业现阶段发展状态是否健康，与国民经济发展是否协调，本文基于周期发展视角，运用理论分析探究理论层面上房地产市场和经济运行应该存在的关系，并结合实证分析的方法，研究国内发展较早较成熟的房地产市场和经济运行的关系。最后结合实际情况，提出相关政策建议。

本文的研究意义主要表现在两个方面。首先是理论意义——房地产业作为经济整体的一部分，其发展必然要受到整体经济运行的作用，并对之有所影响。其次是实践意义——理清房地产市场与经济运行的关系，对于明确我国房地产发展所处阶段、预期方向，维护经济健康发展具有重大意义。

1房地产市场与经济运行互动关系的理论推导

1.1经济波动对房地产市场的作用影响

一般而言，产业周期形成的主要驱动因素即供求力量的对比作用，房地产市场受制于经济波动的作用渠道也是如此，而该作用影响又可以从直接影响和间接影响两个角度进行具体分析。

1.1.1经济周期对房地产周期的直接影响

所谓直接影响，即经济基本面对房地产市场的影响，它是从宏观层面研究经济波动对房地产市场的作用机理，通过与其有关联的众多经济变量，从不同方向、以不同程度对其造成冲击。该种外生性的冲击表现在两个方面：需求冲击和供给冲击。

所谓需求冲击，即经济基本面因素通过影响房地产市场需求对其产生作用。当经济处于上升阶段，居民的现实收入和预期收入都有所上升，一方面带来人们消费结构的优化，从而愿意且能够购买或者租赁更高价格的房地产；另一方面根据凯恩斯的货币需求理论，人们的投机动机加强，而房地产尤其是住宅作为投资工具，是分散投资风险的良好品种，因而对房地产的投资购买需求增加。

所谓供给冲击，则是当经济基本面形势向好，同时短期未表现出建筑成本价格上升，房地产供给者预期投资利润率将上升，从而长期来看将增加房地产供应。

1.1.2经济周期对房地产周期的间接影响

所谓间接影响，即经济波动通过非市场机制对房地产周期产生影响，主要通过影响房地产市场微观主体行为而对其产生作用。

（1）地方政府行为对房地产周期的影响集中反映在“土地财政”问题上。1994年税制改革后，地方政府财权与事权分离，在绩效考核、区域间GDP竞争等背景下，地方政府采取转让国有土地使用权的方法增加地方财政收入。因而，地方政府行为对房地产周期的影响，主要通过地方政府和房地产企业的博弈行为得以体现。

（2）房地产企业通过垄断定价对房地产周期产生影响。根据西方经济学对四种市场类型特征的描述，可以界定我国房地产市场属于不完全竞争市场，即在房地产市场，开发商是房屋价格决定者，而非接受者，通过组织内部默契合谋等行为，攫取消费者剩余。因而房地产企业行为对房地产周期的影响，主要通过其与消费者的博弈行为得以体现。

（3）金融机构行为对房地产周期的影响，突出表现在通过其信用借贷功能催生房地产泡沫、或加速泡沫破灭对经济的崩溃作用。具体表现是，当经济周期处于上升阶段，金融机构抵押资产价值增加、存量资本充足率降低，于是加大放贷力度，对于房地产市场则意味着间接拉高房地产供给，从而步入上升空间；经济周期下行阶段则作用相反。

1.2房地产周期波动对经济周期的影响效应

在影响宏观经济的多重因素中，消费和投资是占比最大的两个因素，故可以从房地产市场对消费和投资行为的影响角度分析其对经济运行的影响。另外，还应综合房地产行业的关联产业效应和泡沫风险效应，来分析对经济周期的影响。

1.2.1消费效应

根据经济学原理，消费需求通过最优消费决策最终取决于财富水平，而财富水平又受制于财富效应和替代效应的博弈比较。

（1）从财富效应角度看，房屋价格上升，若当期卖出房屋，则体现为当期收入的增加；若当期仍持有房屋，则体现为后期房屋出售的现期贴现值增加。综合来讲，二者都表现为净财富的增加。财富存量增加导致既定消费函数的边际消费倾向增大（排除吉芬商品），最终表现为消费行为的扩张。房屋价格下降则相反。

（2）从替代效应角度看，假定短期内居民收入不会发生显著改变，房地产消费由于房屋价格上升而增加在总消费额中的占比，冲减排挤其他领域消费，表现为对其他商品购买的减少。房屋价格下降则相反。

1.2.2投资效应

投资行为的发生取决于对预期收入的看好，投资行为下房地产市场对经济的影响，可以分解为收入效应和挤出效应。

（1）从收入效应角度看，当房地产周期处于上升阶段时，房地产开发商预期房地产市场走向看好，因而未来时间内对房地产市场加大投资力度，间接带动宏观经济形势表现向好；当房地产周期处于下降阶段时，房地产开发商预期房地产市场走向看低，因而未来时间内对房地产市场缩减投资力度，推动宏观经济进入走低趋势。

（2）从挤出效应角度看，由于短期内房地产开发商的资本积累不会发生显著变化，因此，房地产市场投资行为由于该市场形势向好增加，相应造成其他市场投资行为的减少。房地产下降周期则影响相反。

1.2.3关联产业效应

房地产业的基础性，决定了其产业链长、带动作用明显的特征，因而房地产市场波动也会通过关联市场对经济造成影响。借鉴西方经济学对产品相关性的分类，可以分为互补关联效应和替代关联效应。

（1）所谓互补关联效应，即当房地产业处于繁荣阶段，对其所在市场各要素需求增加，使其所在市场也处于上升走势，房地产业处于衰退阶段则反之。

（2）所谓替代关联效应，即当房地产业处于繁荣阶段，会导致其因生产与之具有替代性质产品的而造成规模收缩，进而导致所在市场走势下行。房地产业处于衰退阶段反之。

关联产业效应下房地产市场对经济的影响，取决于以上两种效应的博弈程度。若总关联效应表现为同房地产市场波动的正相关关系，则表现出类似房地产市场在消费效应和投资效应作用下对经济周期的影响；若关联效应表现为同房地产市场波动的负相关关系，则相反。

1.2.险效应

风险效应主要强调的是房地产市场波动中的异常因素对经济周期的影响，即房地产泡沫所蕴藏的风险，通过金融机构对经济周期波动所产生的一系列影响。当房地产周期处于上升阶段时，房价攀升，以房屋为抵押的抵押物价值随着上涨，从而金融机构释放更大量信用贷款，于是作用于整体经济使之增长更强烈。反之，房地产泡沫一旦破裂，带来的是更加迅速和不可抑止的整体经济崩溃。

因此，房地产周期的风险效应表明了，除了具有带动经济增长加入繁荣期、或者拖动经济衰退进入萧条期，房地产市场波动也是导致经济震荡、出现周期更迭的主要因素。

2房地产市场与经济运行关系的实证分析——以北京为例

在理论推导的基础上，下文将对房地产市场与经济发展是否存在互动作用进行实证分析。考虑到我国不同区域经济体中的互动作用程度存在差异，可能使整体经济的互动作用得以冲抵从而丧失研究效果，本文选取北京作为研究样本。一是因为北京作为我国房地产市场发展较早的城市，发展水平比较成熟，具有代表性；二是因为近年来对房地产问题的争议，多集中在以北京为代表的几大城市，因而以北京为研究对象具有实际意义。

本文分别采用GDP值代表宏观经济的波动，用房地产平均价格代表房地产市场的波动，以下是这两个指标的数据收录。

北京房地产波动和经济波动折线图

从这个折线图中可以看出，1992—2011年，北京大概经历了3个完整经济周期，分别为：1992—1999年、2000—2005年、2006—2011年；5个完整房地产周期1992—1995年、1996—1999年、2000—2001年、2003—2008年、2009—2011年。从这些割裂开的时间段二者的波动走势来看，可以发现繁荣阶段和衰退阶段，房地产市场走势强度大于经济发展，而复苏阶段和萧条阶段，房地产市场变化强度落后于经济发展。其原因，一方面当宏观经济刚开始上升时，由于房地产建设的长期性，决定了其投资发生前要经过详尽的效益评析和和完备的市场调查，一旦进入投资扩张期，又会因为其支柱型产业角色而先于经济达到繁荣；另一方面宏观经济逐渐开始走弱时，收缩信号往往不易被房地产开发商注意，故走弱趋势落后于宏观经济，而一旦经济收缩信号传递至房地产市场，则会带来房地产市场的加速衰退，表现为快于宏观经济的收缩。

下文将通过进行格兰杰因果检验的方法，实证分析二者之间是否存在互动关系。因为格兰杰因果检验要求序列数据平稳，故下文将分三个步骤——平稳性检验、协整检验、格兰杰因果检验——展开实证分析。考虑到作为时间序列的北京市GDP值和房地产平均价格所具有的特性：相关性和波动聚集性，因此对这两个数据采取对数的操作，达到减弱异方差，减少数据的波动，使系数具有弹性的目的。

2.1平稳性检验

由于格兰杰检验要求序列数据具有平稳性，故在此分别对变量做ADF单位根检验。用Eviews40分析结果如表2所示：

2.2协整检验

由于差分法使得数据长度变短，有可能会使我们失去总量的长期信息，从而把趋势性规律错当做周期性规律。因此，在进行格兰杰因果检验之前，本文将通过对数据进行EG两步法协整检验，从而严密证实模型数据是否具有长期协整关系。

表4双变量协整ADF检验结果

样本容量[]5%水平临界值[]ADF检验值[]检验结果

说明北京房地产市场和经济发展存在长期协整关系。

2.3格兰杰因果检验

根据以上两个检验，对差分后的数据DLnGDP和DLnHP可以进行格兰杰因果检验。结果如表5所示：

表5的格兰杰因果检验结果表明北京房地产市场波动对经济波动具有显著统计因果关系，而经济波动对房地产市场不具有显著统计因果关系。

oesnot GrangerCause DLnGDP[]1[]3.33099[]007631[]拒绝H0

3结论与建议

3.1主要结论

3.1.1房地产市场与经济运行在理论推导上满足互动关系

在一个经济运行健康、房地产业发展成熟良好的环境体中，二者应该呈现互相带动互相影响的作用效果，并且在二者周期波动规律上得到突出印证。具体来讲，二者关系应该符合在繁荣阶段和衰退阶段，房地产市场走势强度大于经济发展，而复苏阶段和萧条阶段，房地产市场变化强度落后于经济发展。

3.1.2北京房地产市场与经济运行在实证分析上仅存在单向影响关系

通过对北京房地产市场和经济发展的实证性分析，并无法得出二者具有理论分析所得出的影响效果，而是仅仅表现为房地产市场发展对经济运行的影响，这一方面凸显了房地产业的支柱性产业地位，另一方面也代表着，一旦发生房地产泡沫，即会通过风险效应对经济运行带来较大的冲击，加剧经济环境的脆弱性。而经济波动对房地产波动的无法因果解释性，也说明了——至少可以说是在北京地区——房地产业超脱经济发展而展现出“过热”发展的态势。

4.2相关政策建议

北京是我国房地产市场发展较早较成熟的地区，对于全国各区域房地产市场不仅仅有示范作用，更重要的是其发展为政府引导、调控其他地区房地产市场提供了经验和方向。由于实证分析得出的北京地区房地产市场发展相对于理论层面有所偏离，表现出“亚健康”发展状态，故针对我国房地产业发展，提出以下几点政策性建议。

4.2.1加强房地产市场竞争环境培养

由于我国房地产行业仍属于相对垄断产业，房地产开发商是“价格制定者”而非“价格接受者”。从理性人的假设出发，房地产开发商必然会努力使自身收益达到最大化，即表现为当经济整体上升时，提供良好市场投资氛围时，顺风抬高价格，实现房地产市场的繁荣；而当整体经济下行时，又会及时调整投资力度，保持尽量少的房地产存量，以保持房地产价格尽量小的下降幅度。而这种房地产价格“大升小降”的背后推动力量，则是房地产行业的垄断性质。故要实现房地产市场理性发展，首先要消除或削弱其垄断发展模式。

4.2.2优化房地产供求机制作用效果

供求机制是市场经济运行的普遍机制，市场中商品的供应量和需求量的变动会导致价格的变动。而价格作为房地产经济运行状况的晴雨表和资源配置的方向器，价格机制在房地产周期波动中起着传导作用和稳定作用。而我国房地产市场中的供求机制，由于种种原因——除了上部分所谈到的垄断经营问题，还有很重要的一点，就是与房地产业密切相关的土地财政是地方财政收入的重要来源——在实际发挥作用时，表现出供给方控制需求方，于是无法利用市场运行内部机制实现该产业的合理发展。故应当强化政府对地价的调控力度，规范市场地价行为，同时控制房地产开发商利润。

4.2.3加大打击“炒房”等房地产投机行为力度

在我国，房地产市场的过热发展滋生了一批以在该市场上进行房屋投机活动为赢利手段的群体，一方面该群体是我国房地产市场不均衡发展的产物，另一方面这些人也是推动房地产行业进一步畸形发展的背后动力。要引导房地产业健康发展，就要消除其非健康发展的基础性因素。因此需要借鉴学习国外发达成熟房地产市场的管理模式，通过征收房产税等一系列政策措施，加大打压“炒房”等一系列房地产市场投机行为的力度，稳步推进我国房地产市场规范运行。

参考文献：

[1]梁运斌世纪之交的中国房地产：发展与调控[M].北京：经济管理出版社，1996

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一、相关概念与理论

1、含义

房地产，又称不动产，是指房屋和土地两种财产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施，地面道路等。房地产是房产和地产密不可分的、相互依存的有机联合体，一般来说是指有土地及定着于土地之上的各种建筑物及构筑物和基础设施形成的位置不能移动的财产实体以及由此所衍生出来的各种权利和相互关系的总称。

2、特征

（1）房产、地产交易的不可分割性。在通常情况下，房地产商品由房产和地产构成，两者的交易具有不可分割性。房建于地上，地随房走，房与地两者是一个有机整体。

（2）先导性和滞后性。房地产业与建筑业、材料工业、金融业、服务业等行业有着十分密切的关系。房地产业的发展可以带动这些相关产业的发展，所以人们往往把房地产业称为国民经济的先导行业。同时，房地产业的发展离不开整个经济的发展，且一般滞后于经济的发展，房地产业的复苏与发展是经济复苏后固定资产投资增加的后果。当经济开始衰退以后，房地产的保值增值性会使一部分工商业资金转向房地产业，从而房地产业的发展会掀起一个新的高潮，但这并不意味着经济已经复苏，而只是房地产业滞后于经济发展的表现。

（3）风险性和投机性。房地产业是一个高投入和高风险的产业，其风险主要包括外部因素和内部因素。外部因素如国家或地区政治经济形势的变化、政策的调整、城市规划的变化等。内部因素包括投资决策的失误、资金短缺、经营管理不善等。同时，房地产投机性也很明显，房地产商品保值增值的特性和使用期长的功能，为房地产投机提供了基础和可能。适当的投资可以成为房地产业健康发展的“催化剂”，但过度的投机则会产生泡沫，影响房地产业的健康发展。

二、房地产在国民经济中的地位和作用

1、国民经济的基础产业

所谓基础性产业，是指其在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可或缺的组成部分，能较大程度地制约其他产业和部门的发展。房地产业在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展，形成了独立的产业，反过来房地产业也推动了工业化，城市化和现代化的发展，已经成为现代社会经济大系统中一个重要组成部分。

2、国民经济的先导产业

所谓产业的先导性，是指该产业的内在关联度达到一定强度，它的繁荣与萧条，成为其他相关产业生产经营的机遇、市场空间和条件，从而具有导向性的功能。房地产业在国民经济的运行周期中，各行业的简单再生产和扩大再生产都以房地产业的发展为前提条件。同时，房地产业是产业链长、关联度高的产业，是提供最终产品的部门。它既有一定的前后衔接性，又有侧向关联性，从而形成以其为中心的产业链体系。

3、国民经济的支柱产业

所谓支柱性产业，是指在国民经济发展中起着骨干性支撑性作用的产业。房地产业在国民经济发展中有着举足轻重的地位，其增加值在国内GDP中比例超过5%，房地产业具有较大的市场发展空间和增长潜力。该产业符合产业结构前进的方向，利于产业结构优化，同时房地产业还具有关联度高的特点，能带动许多相关产业的发展。

三、房地产市场发展的影响因素

理论上来说，房地产市场的影响因素有自然条件和社会经济技术条件。这里主要是从社会经济技术条件方面来分析。

1、政府的相关政策、规划和发展战略

城市建设用地的性质、位置、面积以及建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。房地产成片开发经营必须经过总体规划设计许可才能进行工程建设。

2、当地的社会产业结构和经济发展水平

由于国民经济中不同产业部门的生产率的不同，对房地产的地理位置和形态的需要也不同。例如，工业生产率低，需要布局于郊区的廉价厂房；商业生产率高，直接服务于广大民众的日常生活，需要布局于城市中心区人口流量大的商业物业；第三产业主要是社会服务性行业，主要需要写字楼形态的物业。此外，社会经济的快速发展也提高了房地产开发企业的资金实力、技术水平和管理水平，为房地产业的发展创造了条件。同时，产业结构的升级将推动房地产开发结构的变化。

3、当地社会的交通运输条件

交通运输是通过路网密度、运输方式及其运输量等来影响房地产开发的。一方面，交通路线的兴建，改善了房地产开发的条件和结构，刺激了沿路两侧的房地产开发。另一方面，运输条件的变化影响土地的区位价值，随着交通沿线两侧土地区位价值的提高，土地开发效益明显得到提高，从而会促进周边地区的房地产开发。

4、当地房地产业的工程技术因素

土地利用工程技术主要是指开发和整治土地的工程技术。各项建筑工程技术的发明与应用，以及钢材、水泥等新材料的广泛应用，为房地产开发提供了有利条件，大大开拓了房地产开发向空间扩展的可能性。

四、房地产周期波动理论

1、房地产周期波动的定义

房地产周期，是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。一方面同国民经济总的发展态势密切相关，同时，又与同行业经济和国民经济的协调程度紧密联系。从各国（地区）经济和房地产业的发展进程看，房地产周期往往与该国（地区）的国民经济发展相适应，与市场对房地产的需求相协调。因此，由于各国经济发展的进程与政策不同，房地产周期波动的频率也各不相同。房地产周期波动是房地产经济水平起伏波动，表现为一定的周期循环的经济现象，具体表现为房地产业在经济运行过程中交替出现和扩张与收缩两阶段、循环往复为复苏―繁荣―衰退―萧条几个环节。

这个描述，是被研究者公用的，用来分析房地产周期波动的一个基本结构框架，也是房地产周期波动的外在表现形式。

2、房地产周期波动的成因

影响房地产经济周期波动的因素一般有供求、投资、货币信用、利率、汇率和通货膨胀率。此外还有经济体制、政策因素、心理预期因素、经济增长方式、产业结构演进、城市化进程和技术进步等。国内外学者对房地产周期的波动和形成的解释主要有以下几种理论。

（1）蛛网理论。该理论认为产生房地产经济周期的原因归结于供给与需求之间存在的时滞因素，时间不同，价格不一，市场围绕均衡位置产生周期波动。Prichett认为房地产供求之间的“领先/滞后”关系造成了周期波动。薛敬孝利用扩散指数模型分析了美、日和我国的建筑周期，得出引起建筑业波动的最直接最重要的原因是供求状况的变化，供求状况由其不同的内在机制所制约。

（2）货币主义周期理论。房地产经济受货币供应量的影响，而货币供应量的变动将导致房地产经济的波动。货币供应的变化是总量经济活动系列变化的主要决定因素，货币需求与不稳定的货币供给之间的不协调是造成经济周期性波动的主要原因。

（3）心理预期理论。房地产投资者根据市场信息做出乐观或悲观的判断，当这种心理预期成为市场的主导观点时，就会加剧房地产市场的波动。心理预期实际上是指买主对未来政局和经济前景的信心，心理偏好等，这些因素将影响人们的投资决策，进而影响房地产周期。此外，开发商或信贷机构对于市场状况变化的预期也会导致房地产的周期波动。

市场景气时，开发商人规模投资，信贷机构放松房地产贷款；市场出现衰退景象时，信贷机构全面收缩房地产贷款，开发商资金周转困难，纷纷压价抛售房产，从而造成房地产市场的波动。Hoyt认为房地产周期源于国家或地方政府的控制，是人多数人乐观、沮丧情绪变化的结果。

（4）政策变化影响理论。对处于转轨时期的中国来说，政府不但是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，还是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。政府行为的确立与变动，也是影响经济运行的重要因素。在房地产经济运行过程中，由包括房地产业体制和房地产业政策供给者、房地产经济运行管理者构成的政府行为，对房地产周期波动产生了重要影响。何国钊、曹振良、李展认为中国房地产经济波动的主要根源来自于外部冲击―政策周期。他们列举了我国1979-1995年间各阶段的房地产政策，包括发展目标、指导方针、政策内容以及对经济的影响，发现我国房地产经济政策存在明显的周期性特点，其经济扩张和经济紧缩政策交替与房地产经济波动的周期基本一致，同时还表明政策周期与房地产周期互成因果关系。

（5）建设滞后理论。建筑滞后理论认为，房地产的特殊性在于建设周期比较长。当市场上产生了对房地产的需求时，价格上扬，很多开发商纷纷进入这个市场，导致房地产进入上升阶段。但是由于房地产有很长的建设周期，当后来的一批开发商的房子上市以后，却发现房地产市场的供给早己经超过需求，于是出现了供给过剩，价格下跌。Barrast认为建设项目从开工到完工之间的建设滞后因素从根本上决定了建筑周期的性质，其他外生变量只是增强或削弱了建筑市场的不稳定。Grenadier认为需求不确定性、物业改善成本、建筑工程的时滞是房地产周期波动的主要原因。

（6）基本面理论。基本面理论的一种方法是从国际的角度来解释经济周期的波动。Bertrand研究了1985-1994年全球房地产周期的原因与结果。这个报告从全球房地产市场冲突入手，把影响全球房地产周期循环的国际因素与国家因素相结合进行分析，对全球房地产市场的变化进行全而的研究。Bertrand分析了形成周期的国际因素和国内因素，认为资本流动、各国资本市场自由化、金融管制的放松、扭曲的财政政策和土地利用制度是全球房地产周期波动以及泡沫崩溃的主要原因。这种方法把握住了在开放经济条件下房地产周期己经不再是一个纯粹的区域现象这一事实，但是也只能为周期性波动找到部分原因，而不能从根本上解释房地产经济周期。

（7）综合因素。一般认为，房地产周期波动是由综合因素所造成的。Stephen E.Roulac指出，房地产周期是由社会经济变革引致的空间资源分配，即物业置换、更新改造和开发造成的。他提出五个因素，即经济结构调整、房地产市场的供给水平与需求水平、资本流向和投资特征（投资收益、投资风险和投资价值）。而美国学者Downs认为，房地产周期波动受三种经济周期的影响，即三十年左右的社会体制变革周期、年的技术革命周期、一百年以上的社会经济革命周期。

参考文献

[1] 邓章琴：基于灰色组合模型的商业房地产市场需求预测研究[D].重庆大学，2012.

[2] 李雪梅：基于房地产投机度的需求效应及实证研究[D].西南财经大学，2012.

[3] 刘钢：重庆市住宅房地产市场需求影响因素研究[D].重庆大学，2012.

[4] 左文进、瞿理铜：房地产市场需求影响因素的灰色关联度研究――以长沙市为例[J].当代经济，2010（8）.

[5] 王文婷：城镇化对我国房地产市场需求的影响分析[J].现代物业（中旬刊），2010（4）.

[6] 张冲：中国人口结构对住房需求的影响[D].西南财经大学，2014.

[7] 高芳：郑州市房地产市场价格影响因素分析[D].西北大学，2009.

[8] 李军亮：太原市住宅市场需求影响因素研究及需求预测[D].中北大学，2013.

房地产周期论文例5

一、引言

随着住房制度改革深入、居民收入水平增长和消费结构转型，房地产业在国民经济发展的地位日益突出。然而，相关的房地产企业成功上市之后，却出现了发展不平衡的格局，有的企业甚至出现了亏损严重的现象。因此，房地产上市公司的盈利能力及其可持续性成为市场投资者和学界关注的焦点。传统的企业盈利指标分析，往往带有静态分析的特点。引入企业生命周期理论来分析上市公司的盈利能力，能客观地把握企业盈利能力的可持续性。本文不是单纯地依靠企业的盈利能力的相关指标数据、生命周期自身特点来判断企业的盈利状况和经营绩效，而是更多地将企业放到整个行业的长期发展阶段来分析；同时，本文还考察了中国房地产上市公司所处盈利能力周期的阶段，研究得出房地产行业盈利能力提升的若干建议。

二、理论分析和文献综述

（一）生命周期理论 所谓企业生命周期，是指企业诞生、成长、壮大、衰退和死亡的发展过程。国内外诸多学者对企业生命周期理论关注，开始于20个世纪50年代。Mason Haire（1959）最早指出，企业发展也是符合生物学中所谓成长曲线的，这开启了生命周期理论探讨的先河。伊查克·爱迪思（Ichak Adizes，1997）将企业生命周期系统地划为孕育、成长和老化等三个阶段，并进一步把企业成长过程具体分为孕育、婴儿期、学步、青春、盛年期、贵族、官僚初期、官僚期以及死亡期共十个时期，成为企业生命周期理论的奠基人。结合对企业成长发展历程的考察，国内学者陈佳贵（1995）将企业生命周期划为孕育期、求生存期、高速成长期、成熟期、衰退期和蜕变期等六个阶段。李业（2000）依据销售额企业生命周期模型进行了修正，将企业生命周期依次分为孕育期、初生期、发展期、成熟期和衰退期这五个阶段。根据企业应变性、可控性和企业规模三个维度，单文、韩福荣（2002）提出了三维空间企业生命周期模型。经过探索发展完善，理论界普遍认为企业生命周期主要分为创立、成长、成熟和衰退四个阶段。

（二）盈利能力评价理论 企业盈利能力分析是开展企业财务分析的重要环节和评价企业经营管理水平的基本依据。财务分析开始于19世纪末20世纪初。美国学者亚历山大.沃尔创造了综合评价法（亦称沃尔评分法）。标普公司则提出了单项指标法和综合排序法这两种企业财务评价方法。杜邦公司创立了企业财务状况杜邦分析法。国内学者在1990年代开始关注企业盈利能力，并且日益注重现代统计方法在评价中的运用。师静波（1990）引介了以资本利润率、销售利润率和资本周转率的日本企业盈利能力分析指标体系，朱美燕、梁方楚（2001）将模糊评价方法运用于企业盈利能力综合评估中，相比单一指标评价更为客观。实际上，企业盈利能力的评价指标具有层次性，陈丽萍、李智金（2002）将其分为基本指标、一级修正指标和二级修正指标三种。张俊瑞等（2004）采用因子分析法利用1998年至2002年的数据对中美230余家上市公司盈利能力进行了分析，发现应计制和现金制下的企业盈利能力存在较大差异性。田天、徐志坚（2006）运用20家上市公司2005年报数据的十四项经营业绩指标开展企业盈利能力和发展潜能的因子分析，共提取了七个主因子，并建立了综合评价模型。随着房地产市场的快速发展，学者们日益关注房地产上市公司的盈利能力。赵选民、张晓阳（2009）以沪深两市39家房地产上市公司2004年至2006年的财务数据为样本，从资本结构等方面考察了影响盈利能力的多个指标变量；张红等（2010）选用2000年至2007年的统计数据，在计算房地产上市公司盈利能力单项指标的基础上，采用因子分析法提取主成分确立综合计量指标，发现房地产上市公司盈利能力以年均5%的幅度逐年下降。

综上，国内外学界对企业生命周期理论和盈利能力理论开展较深入的研究，取得了较丰富的成果。在企业盈利能力评价方面，主要进行了传统指标分析和现代统计方法综合分析，比较少地关注企业盈利能力的变化状况及其盈利持续性。在这个研究领域，。国内学者路万忠（2008）初步探索了将企业生命周期理论引入企业盈利能力可持续性研究。他提出，所谓企业盈利能力周期实质上是把生命周期的阶段理论运用到盈利力分析中，之后再对企业的盈利现状进行定位，判断企业的盈利力所处在的发展阶段。因此，可以考虑将盈利周期理论运用于房地产上市公司盈利能力分析中，以期考察房地产上市公司盈利能力所处的阶段及其整体状况。

三、研究设计

（一）样本选取和数据来源 目前深沪两市共有一百多家房地产行业上市公司，但有些企业房地产业务收入占主营业务收入的比重较低。因此，本文在探讨时，主要针对将房地产作为主要业务（50%以上）的上市公司，将那些从事房地产经营收入较低的企业排除在外。选取在上海证券交易所和深圳证券交易所上市的所有房地产行业的A股，不包括B股。这是主要因为B股和A股的投资者不一致，而且A股与B股所采用的会计准则也是有区别的。为避免这些差异带来最终盈利能力周期判别上的偏差，本文选取了A股市场97家房地产上市公司2007年至2009年的年报数据。数据处理均是采用SPSS 11.5 统计软件得出，并经过Excel对数据整合归总。

四、实证检验分析

五、结论与建议

通过上述分析本文得出如下结论和建议：（1）大部分房地产上市公司盈利能力处于创立期到成熟期这个阶段，表明中国房地产市场总体上需求较旺，主要受到住房制度改革加快、居民收入水平提高、消费结构转型和城镇化进程加速等因素影响。而相当一部分公司处于成熟期，也同时表明房地产市场竞争将更加激烈。（2）做好市场调研，实行差异化营销，加快资产周转，进一步改善经营管理，将成为房地产公司应对行业竞争、增强盈利能力的重要手段。就国际发展趋势，开发节能环保、绿色低碳和配套完善的智能化住宅地产和现代化商业地产，将成为房地产上市公司新的盈利增长点。（3）房地产市场受国际国内宏观经济形势、国家宏观调控政策、消费信贷政策等影响较大，加之房地产本身具有资本投入大、回收期较长和行业风险度高的特点，房地产上市公司在增强盈利能力的同时，还需要控制经营风险，以保证盈利能力的可持续性。

参考文献：

[1]陈艳莹、高东：《企业生命周期理论研究进展述评》，《经济研究导刊》2007年第5期。

[2]朱美艳、梁方楚：《多元要素层次模糊综合评价法在上市公司盈利能力评价中的运用》，《技术经济与管理研究》2001年第5期。

[3]陈丽平、李智全：《上市公司业绩评价体系初探》，《商业研究》2002年第7期。

[4]张俊瑞、贾宗武、孙玉梅：《上市公司盈利能力的因子分析》，《当代经济科学》2004年第6期。

[5]田天、徐志坚：《因子分析法对企业经营盈利能力评价的应用》，《东北财经大学学报》2006第6期。

[6]赵选民、张晓阳：《房地产上市公司盈利能力影响因素实证分析》，《财会通讯》2009年第1期。

房地产周期论文例6

中图分类号:F293.3文献标识码:A

目前,国内对于区域房地产周期的研究正在兴起,但是对于重庆市房地产周期波动的研究仍属空白。本文的研究目的就是通过运用主成分分析这一多元统计工具,对重庆市房地产周期波动进行研究。

一、主成分分析的基本原理

主成分分析法是霍特林在1933年首先提出的,它是利用降维的思想,在损失很少信息的前提下把多个指标转化为几个综合指标的多元统计方法。在本文中,利用主成分分析法进行重庆市房地产周期波动的综合分析。将影响房地产周期波动的多个指标的数据标准化,以解决各指标的可综合性问题;进行因子分析,计算特征根和特征向量表,形成指标的主成分表达式,进而计算得到合成指标。

二、重庆市房地产周期波动实证研究

1、指标体系的选择。本文借鉴国外研究指标体系的思想,并结合国内的各种指标,从宏观经济和市场的角度,采取四类指标共11个具体指标来建立重庆市房地产周期波动的指标体系。(表1)

2、应用主成分分析法确定综合指数。由于重庆市房地产周期波动属于增长型波动,本文选择各个指标的增长率进行主成分分析。

通过SPSS软件进行主成分分析,得出主成分Fi的表达式。再以每个主成分所对应的特征值占所提取主成分总的特征值之和的比例作为权重计算得到主成分综合模型如下:

根据以上模型即可计算各年份的综合指数值,并根据时序绘图。(图1)

3、重庆市房地产周期波动的特征。根据图1,可以看出重庆房地产业呈现出周期波动特征。重庆市房地产市场从1991年至今大致分为三个周期:第一个周期从1991年至1997年,1993年达到第一个高峰,1995年达到第二个高峰,此后逐渐衰退,1993年和1995年为繁荣阶段;第二个周期从1998年至2000年,1999年达到谷底,2000年出现回升;第三个周期从2001年至今,2004年第一次到达谷底,2006年出现衰退的现象,出现又一次的谷底,2007年出现回升,但本轮周期的波峰至今仍未出现。

三、结论

1991～2007年的重庆市房地产市场明显存在周期波动,且波动特征明显。从对其波动特征的分析来看,重庆市房地产市场受国家宏观经济政策的影响很大。政府对房地产市场的经济活动干预和控制能力强,构成了特有的政策周期。从而说明重庆市房地产市场仍处于可控阶段。由于未找到第三周期(2001年至今)的波峰位置,说明重庆市房地产市场长期仍具有上涨趋势。

(作者单位:1.重庆大学建设管理与房地产学院;2深圳市政府投资项目评审中心)

主要参考文献:

房地产周期论文例7

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）01-00-01

一、房地产经济波动理论

经济周期是指经济现象或变量在连续过程中重复出现涨落的情况，所强调的是再现性、重复性，同样房地产经济周期，是指对于房地产市场供求的周期性涨落波动变化。

一般来说，房地产经济周期波动划分为 5 个阶段：第一阶段：政府实行扩张性财政政策、失业率高，国家采取相应的通货膨胀，抵押贷款利率低，收入呈现上升趋势，住宅需求增加。第二阶段：房地产交易活跃，房价上升，建造成本增加，房屋销售形势乐观，投资进入市场，贷款利率降低，因此房屋需求扩大，不断提高房屋供给以满足增长的需求。第三阶段：房地产需求的增长逐步稳定，但因为房地产开发商的投资量过大而造成了房地产过剩的供给，房地产空置率和存货增加，投资利润有所下降，同时通货膨胀率快速上升，利率上升，贷款难度增加，房价开始下降。第四阶段：房地产开发活动趋缓，房屋销售难度增加，空置率逐步提高。第五阶段：宏观经济衰退时，房地产的需求状况发生变化，房地产价格急剧下降。

二、我国房地产周期波动特征与原因

我国房地产业发展速度呈现高增长率但又小幅高低交替的周期性波动，主要有以下原因：第一，土地是不可再生资源，长期来看房地产价格是增长的，在增长型的经济形势下，供给和需求的长期趋势表现为正斜率上升，后一轮循环的峰顶总是比前一轮的高。第二，在繁荣阶段，开发商、银行的过度乐观供给大于需求；在不乐观阶段则相反，导致供给的波动往往比需求的波动更大。 第三，时滞效应使开发商信息时效性不强，需求循环经常领先于供给循环一段时间。

三、房地产业周期波动影响因素分析

1.房地产经济周期波动的内生因素

1.1房地产市场供给与需求的矛盾。房地产经济周期波动的直接原因是房地产市场供需的矛盾。房地产供需的自身变动，不仅受到房地产价格弹性等内部传导因素的影响，而且还受到来自宏观经济变量的影响，因此房地产供给与需求关系的变化过程，可以看为外部因素的冲击与内部传导机制的综合作用过程，实际上也就成为直接影响房地产周期波动的主要因素，房地产供给与需求矛盾通过销售利润，开发成本和市场价格等几个指标，最终反映在房地产投资的变化上是资规模的大小引导房地产的投资走向的收缩或扩张，从而使房地产经济出现周期性的变化。

1.2消费者对房地产价格的未来预期。房地产波动的主要动因是房地产价格的预期。一方面， 房地产价格涨跌的预期将会直接影响到房地产消费者的购买行为；另一方面，从房地产的投资需求来看，如果预期未来的房地产经济形势不乐观，则市场对可投资的物业的需求量和土地的需求量将减少，从而，导致房地产的变化和波动，相反，如果预期未来的房地产经济形势发展势头很乐观，则市场对物业的需求量和土地的需求量都将有所增加。

1.3房地产本身带来的收益率。一般而言，当房地产开发商的预期收益率升高时，开发商会追加投资；当预期收益率降低时，开发商的投资行为就会变得小心谨慎。因此，收益率的高低是开发商最为关注的问题之一，市场竞争始终存在，任一个房地产开发商不可能长久地获得高出社会平均投资收益水平的超额利润，从而使房地产开发的收益率逐渐下降到社会平均水平，甚至低于社会平均水平。此时，明智的新投资者将不再加入，而原有部分投资者退出，因此，房地产市场上的新增供给量开始出现降低现象，而随着房地产消费的上升，投资需求的增加，市场吸光了超量的供给，开发商的收益又会出现回升，当回升到一定水平时，又会有新的投资者再入房地产主行列，房地产市场就是这样周而复始地运行，形成了房地产经济周期的波动。

2.房地产经济周期波动的外生因素

2.1宏微观政策因素的导向。政策因素主要是经济管理部门的政策性调整对房地产运行形成政策冲击，这主要包括货币、财政、投资、金融政策等，这是政府应对房地产市波动实行宏观调控。国家政策对房地产市场土地供应为代表的各要素进行调控，从而影响了周期波动。

2.2经济发展水平的变动。国民经济增长率与房地产业发展之间存在十分紧密的关系。经济繁荣阶段，紧缩通货膨胀与政府利率的提高等政策冲击， 由投资、消费构成的房地产需求分别在宏观紧缩政策下降低，导致社会资源率先从房地产领域率先退出，房地产市场先于宏观经济进入收缩期，并且收缩阶段持续时间长于宏观经济。当宏观经济萧条时，房地产市场也面临萧条困境，这会迫使政府刺激经济，采取扩张性的政策促使经济发展，同时在房地产价格和收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导作用下，社会生产资源就会向带有国民经济前导性和基础性特征的房地产业转移，这就带动房地产先走出困境，从而带动宏观经济进入繁荣期。

2.3国民收入水平。消费水平和社会购买力的上升或降低和可供投资的资源数量的随国民收入变化而变化。从总体上分析，当收入水平变动作为外部冲击形成后，以及在房地产收入需求弹性等内部传导机制的作用下，不但会影响房地产消费需求，还会影响房地产投资需求。对于收入水平影响房地产需求的传导机制：一方面，消费者对房地产物业的支付水平受收入变动的影响，而支付能力的高低影响到房地产需求水平，另一方面， 消费者对财富积累的预期也会受到收入水平变动影响。

2.4社会发展因素是周期波动的重要原因。随着物质生活水平和精神文明素质的提高，房地产消费的观念和购买行为对房地产产生产生的影响越来越大，这直接引发公众对房地产的功能需求、价值需求以及对居住环境的需求将进一步影响房地产的市场和需求空间，与此同时，随着城市化的推进，城市基础设施与普通住宅的需要的矛盾将极大地加剧，并且这也将影响着人口增长、人口流动和交通运输业的发展，而这些因素又进一步反向力量，对地价上涨和房地产业的发展产生强烈的持久作用，最后影响我国房地产经济周期波动。

四、结束语

2008年经济危机过后，面对经济转型与房价居高不下的压力，我国进行经济结构调整，加强了对房地产的调控，加之房地产市场本就带有政府主导性的色彩，政策因素对房地产周期的影响越来越大，当前房地产的周期处于高涨-减速的发展阶段，我国房地产周期进入了调整期。

参考文献：

房地产周期论文例8

关键词： 房地产周期；经济周期；相关关系；实证研究

Key words： real estate cycle；business cycle；correlation；empirical research

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）03-0145-05

0 引言

我国房地产的发展，始于80年代初期，在短短的十几年间里，就取得了巨大的成就。90年代以后，房地产得到了快速的发展，尤其是2000年以后，其发展更是迅猛。房地产业作为一个具体产业，其实践性较强，理论的发展对于产业的实际发展起到积极的指导作用。房地产周期与经济周期间互动关系的研究更是市场经济发展的现实需要，研究我国房地产周期和经济周期的关系，发现其中的规律，有着十分重要的意义。

1 文献综述

1.1 国外相关研究 国外学者对房地产周期和经济周期关系的研究开始得比较早。二战前后，大萧条引发了人们对经济周期的关注。房地产周期也成为人们的研究对象，例如Burns（1935）[1]率先利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期，这可视为房地产周期研究的起源。

随后发展起来的对房地产周期和经济周期关系的研究有比较多的成果。Grebler和Burns（1982）[2]分析了美国1950—1978年房地产总体建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，发现了6个住宅周期和4个非住宅的房地产周期，并且发现GNP（经济周期）领先房地产周期11个月达到峰值。Brown（1984）[3]考察了1968—1983年美国家庭住宅的销售情况，在消除了季节影响和趋势影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国民经济周期具有很强的相关关系。Hekman（1985）[4]检验了1979—1983年美国14个城市的写字楼市场，并将写字楼租金对GNP、城市就业率、城市失业率、城市写字楼建设许可数量等进行了回归，发现写字楼租金不仅依据本地的经济情况进行调整，而且与国民经济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关，从而证实了美国全国写字楼具有很强的周期特征。Born和Pyhrr（1994）[5]将经济周期中的基本变量和房地产价值联系起来进行研究，考察了价格水平波动、通胀水平波动和房地产生命周期等变量对房地产收益和价值的影响，从而确立了基本经济变量在房地产周期模型中的基本地位。Davis和Heathcote[6]（2005）采用了一个联合了建筑业、制造业和服务业，经过校准的多部门增长模型去研究住房和经济周期的关系。

1.2 国内相关研究 国内对于房地产周期和经济周期关系的研究，由于其研究时间短，加上中国房地产业发展的历史原因和中国的现实统计数据不健全，相对来说比较落后。但是国内的学者们还是克服困难在这方面作了一些现实的研究工作，取得了一定的成果。

何国钊、曹振良和李晟（1996）[7]对1981—1994年间我国房地产周期进行了实证分析，并对我国房地产周期与宏观经济周期的关系及房地产周期波动的原因进行了考察。他们认为，房地产业发展与国民经济发展一样，在其发展过程中呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期循环波动。王勉和唐啸峰（2000）[8]研究了房地产投资增长率与国民生产总值（GNP）增长率的关系，并试图去解析国民经济波动与房地产投资波动的关系。沈悦和刘洪玉（2002）[9]以统计描述和图示的方法，通过房地产价格与物价指数、房地产价格与居民收入、房地产价格与国民收入等方面对比研究了我国房地产价格和宏观经济变量时间序列的关系，并将我国与日本的情况进行了对比分析。李海波（2006）[10]分析了我国经济周期与房地产发展的相关性，并且探析了房地产调控与宏观调控的微妙关系。

与国外相比，国内对房地产周期和经济周期关系的研究工作还处于起步阶段，还存在许多问题。这与我国的经济发展以及房地产业的发展背景相关，同时还受我国的经济理论水平的限制。由于没有较扎实的相关学科理论基础，房地产周期和经济周期关系的研究工作就比较缺乏，房地产和经济周期研究更是理论基础薄弱，研究者较少。另外，由于长期以来有相当一段时间在中国房地产业的发展中断甚至消失，这一特定历史条件也成为国内房地产和经济周期研究滞后的一个重要原因。

2 指标选择、数据与研究方法

2.1 关于指标的选择 由于我们研究的是中国房地产周期和经济周期的关系，因此在指标选择方面，就涉及到一个个指标组，所选指标组中的两个变量必然是要各自能够代表房地产周期和经济周期的特征。在此，笔者选择了一个基本指标组和两个辅助指标组去研究这一问题。基本指标组就是对于研究最具代表性的指标组，辅助指标组就是作为对研究有参考性意义的指标组。

2.1.1 基本指标组 对于能够反映宏观经济周期的变量，自然会想到每年GDP的增长率。这是因为每年GDP的增长率是一个比较综合的变量，能够很好地反映出当年经济相对于往年增长的情况，是扩张还是衰退。

关于房地产周期的概念，由于目前还没有一个公认的标准，因此不同文献有自己关于周期的定义和衡量指标，如房地产投资率、房屋空置率、房地产价格、房地产投资回报率等等[11]。国外许多房地产学者的研究发现标识周期的最优变量是空置率。通常，在建造循环衰退阶段，空置率达到很高的水平，在扩张阶段逐渐下滑，在循环的顶峰达到最低点。但是在我国，由于房地产市场的统计数据非常缺乏，还没有建立起像空置率、吸纳率、收益率等指标体系，或指标的时间序列都很短，因此目前为止，空置率、吸纳率、收益率指标并不适用于作为我国房地产周期的指示指标。而在国内，关于房地产周期指标选的研究并不多见，不同学者有不同的看法。有的学者主张用单项指标来研究，例如曲波、谢经荣和王玮（2003）[12]选用商品房销售面积年增长率作为中国房地产周期的指示指标，张晓晶和孙涛（2006）[11]则以房地产投资增长率为衡量指标来划分中国的房地产周期。也有些学者主张用综合性指标来研究，例如尹惠媛（2007）[13]用国房景气指数作为我国房地产周期的变量。从表面上看来每个指标都有一定的可行性，但是具体到本文中我们该如何去选择指标时，仍然需要经过多方面的考虑后才能够作出决定。

综合考虑数据的可获得性和指标的重要性（这样做确实是不得已而为之），最后笔者决定效仿曲波、谢经荣和王玮（2003）[12]的做法，采用商品房销售面积年增长率作为指示指标。虽说这一做法带有一定的局限性，但是按照他们的说法，这一指标相对于其他单项指标来说还是有着以下几个好处：一是销售面积增长率与综合指标的指示效果基本一致；二是销售面积增长率具有较好的代表性；三是销售面积增长率与宏观经济波动指标具有可比性；四是便于和同类研究作比较；五是统计数据质量较好。

2.1.2 辅助指标组1 对于第一组辅助指标，我们可以选择房地产开发企业每年完成投资额代表房地产周期，国内生产总值（GDP）代表宏观经济周期。这一指标组中的两个指标，属于价值类指标。考察房地产开发企业每年完成投资额，能够直观地看出，每年的房地产投资的波动情况。考察GDP，能够直接反映出宏观经济的年产出是多少。把这两者放在一起，就能看出，哪个的波动比较大，相关程度如何，以及房地产投资额能够在多大程度上解释GDP的变动。

2.1.3 辅助指标组2 我们可以把平均房屋价格增长率与GDP增长率作一下对比。在这里，我们希望去观测，是平均房屋价格增长得快一点，还是GDP增长得快一点。除此以外，我们也希望看到房价增长率是否会大幅度偏离GDP增长率，以及两者间是否存在着一定的内在联系。考察这样的指标组，是一件非常有趣的事情。综合辅助指标组2和辅助指标组3来看，可以发现，这是从两个不同角度去考察房价高低的问题的。指标组2对比的是物价水平与房价水平，而指标组3对比的则是GDP增长速度与房价增长速度。

2.2 数据的筛选 在我们进行研究前，必须要获得可靠的数据，而且数据必须是易获得的、可用的、完整的，这样才有可能进行研究。我们所研究的是周期性问题，选取的有关指标所涉及的数据均属于时间序列方面的内容，因此必须先确定好数据的时间范围。本文所用到的数据，均来源于中国统计局网站公开的统计数据库。考虑到有些官方统计数据的不足，特别是关于房地产方面的统计数据，为了便于研究，笔者效仿邱兆祥和王涛（2009）[14]的做法，把数据起点定位于1993年。这是因为按照他们的说法，1993年以后，是房地产市场化程度有了实质性提高，且有了比较完善统计数据和指标体系的阶段。

2.3 具体的研究方法 在研究方法这一问题上，由于研究的都是一个个指标组，指标组涉及到的都是两个的变量，为了直观地两个变量的相关性、变化趋势、波动情况等问题，可以采用图形的方法。要考察两个变量之间的数量关系，由于所涉及的均是时间序列方面的数据，因此首先必须对时间序列数据进行平稳性检验，所用到的方法是ADF单位根检验。若是非平稳时间序列数据，则需要作进一步的协整检验，接下来才能够进行进一步的分析，如冲击反应分析。在必要时，我们还可以引入简称HP滤波法对时间序列数据进行趋势分解。

3 实证结果

3.1 商品房销售面积年增长率与GDP年增长率 对于商品房销售面积年增长率与GDP年增长率这一基本指标组，数据的范围是从1993年到2009年，其中商品房屋销售面积增长率=（本年度商品房销售面积/上一年商品房销售面积-1）×100%。这样，可得到我们所需要的数据。我们可以先作出两者的散点图如下：

透过图表，我们可以发现，代表房地产周期的商品房屋销售面积增长率的波动幅度比代表宏观经济周期的GDP年增长率的波动幅度要大。这一点也可以从通过分别计算两者的标准差可以看出，前者的标准差为17.37%，后者的则是1.89%，前者为后者的9.2倍。从这一点来看，房地产周期的波动比宏观经济周期的要大很多。与此同时，从图1初步判断，商品房屋销售面积年增长率与GDP年增长率之间扩张和衰退的变动趋势大致接近。但透过计算两者之间的相关系数，只有0.16，初步来看，两者间的相关程度是比较低的，为什么会这样？对于两者之间的相关性问题，需要作进一步的研究。

由于两者都是时间序列数据，因此先对两个时间序列数据进行平稳性检验。在5%的显著性水平下，经过试算，发现GDP年增长率是非平稳的，为1阶单整序列。对于商品房销售面积年增长率，则发现其是平稳的。由于各自的单整阶数不同，GDP年增长率与商品房销售面积增长率并不协整。由这一结果看来，房地产周期和宏观经济周期之间好像不存在相关性，进一步验证了两者的相关系数比较低的结论。这看起来，好像与经验不符，为什么会这样？难道我国的房地产周期和宏观经济周期真的不存在相关关系？对于这一个问题，我们需要作出进一步的研究。

为了进一步考察商品房销售面积年增长率与GDP年增长率两者之间的在长期所表现出的关系，于是我们可以考察时间序列中的趋势成分，把时间序列中的波动成分剔除，对这两列时间序列数据分别进行HP滤波处理。对数据进行HP滤波处理（平滑参数λ=100）之后分别对两者经行平稳性的ADF检验，在给定的5%的显著性水平下，可以得出经过HP滤波后的商品房销售面积年增长率（用HSCBG表示）与GDP年增长率（用HGDPG表示）都是1阶单整序列。进一步地，对两者采用Johansen协整检验来检验它们之间是否协整，可知HSCBG和HGDPG有且仅有一个协整关系，即在时间序列的趋势成分方面，房地产周期和宏观经济周期存在着长期均衡关系。

为了考察HSCBG与HGDPG之间的动态关系，我们可以建立ECM模型来分析。首先是建立两者的长期均衡方程，估计结果为

HGDPGt=■+■·HSCBGt+■t

其中，括号内数值为t值，R2=0.635，■t为残差项。长期均衡方程中HSCBGt的系数为0.65，表明两者在长期是一种正向关系。接下来令ecmt=■t作为误差修正项，建立下面的ECM模型

？驻HGDPGt=■-■·ecmt-1+■·？驻HSCBGt

其中，括号内数值为t值，R2=0.629。在这个模型中，差分项反映了短期波动的影响，误差修正项的ecmt系数大小反映了对偏离长期均衡的调整力度。从系数估计值0.34来看，当短期波动偏离长期均衡时，将以0.34的调整力度将非均衡状态拉回到均衡状态。

可见在对两个时间序列数据进行HP滤波处理前后，我国的房地产周期和宏观经济周期所表现出的相关关系是截然不同的。对于上述实证结果，笔者可以从以下两个方面去解释。一是考察原始数据时，由于包含了时间序列的波动成分，房地产周期波动幅度明显大于宏观经济周期波动幅度，宏观经济由一国许多产业部门组成，其中也包括房地产业，具有综合性。房地产业则是国民经济中一个独立的具有特殊性质的行业。它具有鲜明的区域特征，其产品的固定性和一致性使它的周期性波动与国民经济周期波动不同，往往带有地区性的特点，在一国房地产市场不发达的条件下，这一特点更为明显。通常，房地产产品是与地产结合在一起的，地产是不可再生的稀缺资源，它的供给从长期看具有刚性，而需求随着经济的发展和人口的增加处于不断上升过程中。地产因此具有保值和增值的功能，既可以作为耐用消费品，又可作为投资品，而且回报率很高，当然风险也很大。这些特点决定了在一定条件下，如法制不健全和国家宏观调控乏力、市场供求矛盾突出以及地价猛涨时还会诱发过度的投机行为，甚至出现泡沫现象。二是有可能受到样本容量的限制，两个变量所表现出的实证结果不太明显。但这一问题确实是受到现实的限制，因上文已提及，故在此不一一赘述。

我们对房地产周期和宏观经济周期关系的研究，必须首先用是原始数据，在考虑两者在长期趋势所表现出的相关关系时，才能够使用HP滤波之后的数据。由于两者的样本原始数据不存在协整关系，因此我们只能够从图1中去描述房地产周期和宏观经济周期所表现出的提前与滞后的关系。

根据图1可看出，结果与理论基本一致，从整体上说，我国的房地产周期和经济周期在长期是一种正相关关系。但是，房地产业的发展与国民经济周期并不是亦步亦趋的简单互动关系，房地产业的波动比宏观经济周期的波动要大得多（从原始数据考察）。具体地，可以从复苏、高涨、衰退、萧条这四个时期分别来描述。从复苏阶段看，房地产业复苏要稍滞后于宏观经济（如2000年到2002年）。从高涨期来看，房地产业的高涨期要比宏观经济高涨期来得迅速（如2004年到2005年）。从衰退期看，房地产要早于和快于宏观经济（如2005年到2006年）。从萧条期来看，房地产要滞后于宏观经济（如1994年到1995年）。

3.2 房地产开发企业每年完成投资额与GDP 研究完了基本指标组后，我们接下来就开始研究辅助指标组1中的两个变量，房地产开发企业每年完成投资额（下文用REI表示）与GDP。对于这两个变量所涉及的数据，可以作出两者之间的散点图如下：

透过图表，首先发现，房地产开发企业每年完成投资额与GDP每年都在增加，但前者增加的幅度不如后者，这主要是因为GDP由多个部分组成。分别计算两者的标准差，得出房地产开发企业每年完成投资额的标准差为10768.681亿元，GDP的标准差为90118.206亿元，GDP的波动要比房地产投资的波动要大。

考察完两者的波动情况后，我们就考察一下两个时间序列的平稳性。为了消除变量可能存在的异方差的影响，我们可以考察取自然对数以后的lnGDP与lnREI。通过ADF检验，在5%的显著性水平下，可发现lnGDP是不平稳的，为1阶单整序列，而lnREI也是不平稳的，为2阶单整序列。由于单证结束不同，lnGDP与lnREI并不协整，因此无法建立起两者之间的回归方程。即使对GDP与REI分别进行HP滤波处理，再取自然对数值，也是发现两者的单整阶数是不同的，于是亦不协整。对于此，笔者认为很正常，这主要是因为，对比起REI，GDP由多个部分组成。另外一个方面是，REI受到房地产投资商的控制比较多，而GDP受到人们控制的程度相对来说比较弱。这一点由图3中也能看出来，REI每年上升的幅度并不是太大，房地产开发商的投资好像比较谨慎。

3.3 住宅平均销售价格增长率与GDP增长率 在第二个的辅助指标组里，我们继续考察房价增长速度的问题，研究住宅平均销售价格增长率与GDP增长率的关系。我们希望看到，以国民经济的增长速度为参照，我国的房价增长速度会高多少，实际偏离的程度有多大，还有就是房价增长率和GDP增长率之间是否存在着一定的联系。两者的散点图如下（由于住宅平均销售价格指数数据难以收集，故数据区间到2008年为止）：

根据图3，不难发现，住宅平均销售价格增长率的波动确实比GDP增长率的波动大，前者高于后者最大的差距出现在1995年，数值为15.48%。至于两者之间的相关性如何，需要作进一步的讨论。由于是两个时间序列数据，因此我们先对其稳定性进行单位根检验。经过了ADF检验后，在5%的显著性水平下，发现两者都是不平稳的，为1阶单整序列。分别以RPG代表住宅平均销售价格增长率，GDPG代表GDP增长率，接下来再进行两个变量的Johansen协整检验，结果表明GDPG与RPG协整，也就是存在着长期的均衡关系。笔者觉得这是个奇怪的现象，基于以下两点理由。一是住宅平均销售价格增长率比GDP增长率的波动确实要大很多，这跟基本指标组里的情况相类似，但在此GDPG与RPG却存在协整关系。二是一般来说，房价的高低，受到供求关系的影响，更多的是受到房地产商的操纵，我国的房地产价格存在着一定的泡沫，其增长率与GDP增长率居然有着长期均衡关系，好像不太正常。

既然两个时间序列数据GDP和RPG存在着协整关系，那它们的趋势值的情况呢，是否也一样？接下来就考虑这问题，由于我们要考虑两者在趋势方面变动的相关性，所以可以对两个时间序列数据进行HP滤波处理，把时间序列数据中所包含的波动成分剔除。经过HP滤波处理后（平滑参数λ=100），作图如图4。

由图4中的住宅平均销售价格增长率与工资增长率各自的趋势走向图形来看，两者表现出非常的相似。两者都呈现出U型的走势，其最低点大概是出现在2001年，这是本文发现的另外一个奇怪的现象。根据图4，我们初步推断，两者在长期必然存在一定的关系。

对两者进行平稳性检验，通过ADF检验，在5%的显著性水平下，两者都是非平稳的，为1阶单整序列。再对两者进行协整检验，结果表明两者是协整的。根据这一结果，再结合图4来看的话，笔者认为，未来我国的房价的变动趋势是很有可能随着GDP趋势值的增长而上升的。对于它们的趋势成分表现出的长期均衡关系，笔者觉得这是可以理解的，这一点跟上文不同。因为房地产业是一个基础性产业，在长期趋势方面，其价格增长率的趋势必定和GDP增长率的趋势呈大致相同的走向。否则的话，这有可能表明房价泡沫非常严重，这在长期会影响到国民经济的稳定。

4 基本结论与研究展望

4.1 关于商品房销售面积年增长率与GDP年增长率 在我们的研究中，把商品房销售面积年增长率与GDP年增长率分别作为房地产周期和宏观经济周期的代表性指标。就时间序列的趋势成分而言，两者在长期呈现出大致正的相关关系。我国房地产周期和宏观经济周期并不是简单的同步关系，有时房地产周期会比经济周期提前，有时却会滞后与经济周期。具体来说，从复苏阶段看，房地产业复苏要稍滞后于宏观经济；从高涨期来看，房地产业的高涨期要比宏观经济高涨期来得迅速；从衰退期看，房地产要早于和快于宏观经济；从萧条期来看，房地产要滞后于宏观经济。

4.2 关于房地产开发企业每年完成投资额与GDP 在本文中，房地产开发企业每年完成投资额与GDP是不存在协整关系的。对此，笔者认为，房地产开发商每一年的投资计划都是根据上一年的情况而制定的，经过多发考虑之后，他们才会制定计划进行投资，这就是比较审慎的做法，因此房地产投资额会受到一定的控制。而GDP则不同，它不可能受到很大的操纵，确实能反映国民经济的波动情况。房地产投资与GDP不存在长期均衡关系，可以从上述角度去解释。

4.3 关于住宅平均销售价格增长率与GDP增长率 在研究住宅平均销售价格增长率与GDP增长率的原始数据时，发现它们存在协整关系。脉冲响应函数图也表明，两者会逐渐趋于稳定的状态。至于为什么两者会有长期均衡关系，笔者认为这是第一个发现的奇怪的现象，目前尚未能给出解释，这在今后需要作进一步的研究。

在只考虑趋势成分时，即把数据进行HP滤波处理之后，可以发现，两者也是协整的，而且高度相关（相关系数大约为0.94）。以上的事实说明，我国的房价在未来很有可能继续上升。但有趣的是两者的趋势成分都呈现出U型的走势，曲线的最低点出现在2001年，这是第二个奇怪的现象。对于此，也是今后需要进一步研究的问题。

4.4 研究展望 总体上看，本文只是选择了几个指标来研究我国房地产周期和宏观经济周期的关系。实际上，应该有更多的变量被考察，对房地产周期进行一个全方位、多角度的研究，但在此由于文章篇幅的限制，笔者并没有选择更多的变量去考察房地产和经济周期的相关性。在今后的研究里，可以考虑把更多的变量，例如租金房价比、房屋租赁价格指数、土地交易价格指数、房屋空置率等多个指标考虑进去，争取根据我国的实际去构造一个多因素的房地产周期模型，以不断完善我们的研究。

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[11]张晓晶，孙涛.中国房地产周期与金融稳定[J].经济研究，2006，（1）：23-33.

房地产周期论文例9

作者简介:周春宇(1974-),女,辽宁沈阳人,西南科技大学讲师,研究生,研究方向:国际工商管理。

中图分类号:F293.35 文献标识码:Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309(x).2010.05.011文章编号:1672-3309(2010)05-0028-03

一、 我国房地产周期性波动的实证研究

房地产周期是房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象。表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏--繁荣--衰退--萧条四个环节。周期波动的长度及影响并不完全相同,但波动模式基本相似,即以扩张和收缩交替运行方式构成的循环往复、起伏波动。

1、全国房地产波动景气指标选择

根据对房地产周期波动进行一般研究时所提出的景气指标,同时考虑数据资料的可获得性和连续性,在实证研究全国房地产周期波动时,选择以下14项指标体系来反映全国房地产的周期波动。这14项指标基本涵盖了房地产投资、生产、交易、金融以及产业增加值等各个方面,因此,能够较好地反映全国房地产周期波动趋势。

(1) 房地产业总量指标。表1 是对1998年以来全国房地产业增加值的估计,可以看到,随着我国房地产业的快速发展,不但在全国经济中所占比重相对稳定地保持在一个较高水平,而且对全国经济的拉动作用明显。

(2) 房地产投资类指标。这里,选用商品房开发完成投资额,它比固定资产投资更能反映当年房地产投资的变动情况。房地产企业实现利润通过利润变动,可以较好地反映房地产企业经营状况,同时与完成投资相联系,还可以反映房地产利润率水平。

(3) 房地产生产类指标。选用商品房施工面积、商品房竣工面积2项指标,反映商品房施工与竣工情况。这里商品房包括商品住宅(不含福利住宅部分) 、商业用房和办公用房3类;与商品房施工面积有关的商品房新开工面积、商品房竣工面积,也可用来反映房地产生产状况,但作为年度施工总量的指标则以商品房施工面积为宜。

(4) 房地产交易类指标。选用商品房销售面积、商品房空置面积2项指标。商品房空置面积是指当年累计全部竣工商品房面积扣除当年销售商品房面积后的余额,可用来反映房地产供求关系的不平衡程度。从表4可以看出,2007年商品房空置面积增加,增长率是近年来的新高。

(5) 房地产金融类指标。选用个人住房存款与贷款总额、房地产开发企业商业用房开发贷款、房地产开发企业自有资金总额3项指标。由表5可看出,房地产开发企业贷款增长率在下降,企业自筹资金的增长率却在上升。

(6) 房地产价格类指标。利用现有房地产价格类指数可以用来反映房地产经济运行过程中的价格变动情况。由于不同城市、不同品质和不同类型的房地产价格差异较大,为此分别选择具有代表性的商品住宅、商业用房、办公用房以及住宅建筑安装工程造价4个指数。通过与商品住宅价格比较,可以说明房地产商品的利润水平,反映宏观经济中的通货膨胀因素对房地产周期波动的影响。

二、房地产周期性波动分析

正确测定房地产周期波动,必须综合考虑不同过程、不同经济指标的变动及其相互影响。为此,采用经济周期理论的扩散指数方法(Diffusion Index,简称DI),来分析我国房地产周期波动。扩散指数的计算公式为DI=扩张指标数/ 选用总指标数×100 %。根据上式,按前面所选用的反映房地产经济活动的14项指标,可计算出1998年以来我国房地产扩散指数值,进而编制我国房地产周期波动趋势图。1996年,何国钊等人选用商品价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等8项指标,通过各个指标的环比增长率给出各单项指标的周期波动,然后利用扩散指数方法,从而得到中国房地产周期波动曲线。加上本文所做的研究,可以绘出我国1981年后的房地产周期波动曲线。

从图1可以看出,改革开放后,中国房地产业经历了一个从萌芽起步到发展壮大的增长过程。但这个增长过程是波动性的,不是平稳的增长,特别表现出周期性波动增长的特点。自1981年中国房地产业形成以来,其发展过程大致经历了5个周期。

第一个周期是1981―1987年。1981年从谷底回升,1984年达到波峰,1987年进入波谷。本轮周期扩张和衰退时间短,扩张和衰退程度较深。从实际房屋开工、竣工量来看,衰退期的数值呈绝对下降状态。

第二个周期是1988―1992年。从1988年开始达到最高点,随后开始下降,1989年到最低点,此后逐渐复苏,并在1992年达到第三次高潮。本轮周期房屋销售增长率即需求先于综合指数进入衰退周期,振幅较大,衰退程度较深,本轮周期内,房地产投资增长快于其他指标量的增长。

第三个周期是1993―1996年。1993年上半年,本轮房地产业周期的波峰迅速形成。1993年下半年,国家对房地产实行宏观调控政策后,由于资金短缺,市场需求不足,房地产泡沫迅速破灭,许多城市陷入房地产大量积压的困境。第三轮周期扩张时间较短,扩张程度较深,在1993年迅速形成本轮房地产业周期的波峰,具有从最高点衰退时间较长、程度较深、周期振幅较大的特点。本轮周期内,投资增长率落后于综合指数进入波谷,投资增长快于其他指标。

第四个周期是1997―2007年,中国房地产发展进入改革开放以来的最长一轮上涨周期。1998年取消了福利分房以后,我国积存的住房存量一下子释放出来,加之人们住房观念的改变,导致近几年住房需求呈井喷增长,房地产业发展较快。从1998―2007年,房地产总体景气水平逐步上升。这一周期特点是扩张时间较长,房屋销售增长率及需求高于开发投资的增长。

第五个周期是2007年下半年至今。在国内房地产市场的价格出现近10年的上涨后,从2008年开始,全国的房地产市场,除了房价还有上升之外(但房价上涨幅度减小),无论是房地产开发投资、开工面积、销售面积及销售金额等都出现了较大幅度回落。

三、房地产周期波动的主要影响因素

1、房地产周期波动的冲击――传导模型。转轨时期以来,中国房地产业的发展历程和房地产经济的周期波动,既有外部冲击的决定性作用,同时产业内部传导机制也开始发挥作用,由此形成房地产周期波动的冲击――传导机制。正是在外部冲击与内部传导的综合作用下,转轨时期的中国房地产经济开始出现周期波动现象,并且逐渐形成从早期波动幅度大、波动频繁的波动周期向近期波幅减弱、频率降低的波动周期转化的波动趋势与运行特点。

2、政府行为对房地产经济波动的影响。对处于转轨时期的中国来说,政府不但是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者,还是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。这样一来,政府行为的确立与变动也就成为影响经济运行的重要因素。在房地产经济运行过程中,由包括房地产业体制和房地产业政策供给者、房地产经济运行管理者构成的政府行为,对房地产经济波动的形成与传导产生了重要影响。

参考文献:

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房地产周期论文例10

中图分类号 F293.3

文献标识码 A

文章编号 （2014）13-0111-01

一、我国房地产行业波动现状

经济周期波动主要指的是，在一定时间内，某个行业经济活动出现明显的收缩、扩张现象，通常是波浪状，并伴随有反复性。这种波动代表的是，某个行业经济处于周而复始的收缩、扩张运动状态，是行业经济效益和发展空间的晴雨表。宏观经济的发展中，出现经济波动是常见的现象，房地产行业作为宏观经济的主流行业之一，其周期波动是不可避免的现象。回首我国房地产发展历程，很容易发现它不仅具有波动性，还带有我国发展转变时期的波动特点。

纵观我国的几次房地产周期波动状况，不难发现房地产波动的频率和幅度越来越小，波动长度在逐渐增加，波动周期中的每个阶段都是呈波浪式变化。种种现象表明，我国的房地产行业波动情况已经得到初步控制。不过，在仔细发掘波动背后的影响因素时，就可以发现其实还存在许多潜在问题。按照性质来划分，可以归纳为以下几点：

（1）我国房地产行业处于单一的数量型收缩、扩张状态。

（2）消费者的需求量不具有周期性。

（3）行业的波动状况明显受到我国政府政策调节的影响。

（4）我国房地产行业市场机制有许多问题，并且这些漏洞问题对行业波动也有影响。

（5）产品的波动性不是规律性波动，而是呈现倾斜性波动状态。

（6）我国的房地产市场呈现明显的区域性差别，在经济发达地区波动性较大，在经济相对落后的地区波动性较小。

（7）我国的房地产波动状态具有明显的中国特色，与国外的房地产波动情况相差较大，在笔者看来是一种封闭型波动。

二、防范我国房地产经济周期剧烈波动的对策

（一）规范房地产相关法规

国家的法律法规是保证房地产行业稳定发展的基础，这主要是因为，法律法规具有规范性、严谨性和强制性的特点，可以为房地产行业构建一个稳定发展的环境。以各方利益协调稳定增加为前提，在这个基础之上锻造一个法制的房地产行业发展环境。这样可以避免因为时期变动或人为操作，导致房地产行业发生不正常波动现象。

从行业性质上来论述，房地产行业属于经营产权的范畴，这种行业牵扯的法律法规比较多。它的整个经营过程都需要依赖完善、健全的法律法规制度，和商品业不同，不是单纯的进行买卖双方交易。

（二）加强宏观调控力度

1.明确宏观调控目标

房地产行业的宏观调控目标有很多，按照性质的不同，笔者将调控目标总结归纳如下：首先需要保证房地产行业整体处于一个稳定的、健康的、可持续发展的环境中，合理地解决影响波动周期的外来冲击问题。其次，将房地产行业的供求关系合理化，正视供求问题，并做出相应的对策，促使国民经济和房地产行业有一个相对稳定的发展基础。最后，可以从房地产产业结构方面着手，将现有的产业结构优化完善。这样可以有效地提高产业资源配置效率，对于资源的利用水平也有提升作用。

2.构建房地产行业的监测预报系统

为了保证我国对房地产行业的宏观调控政策落实效果，需要构建一个关于房地产行业的预报系统，这个系统需要加入仔细、严禁、科学的元素。这主要是可以实时掌握当今市场的需求状况和这个行业的波动情况，以便能及时作出相应的对策。这种方式在现阶段还没有得到普遍使用，还处于试用阶段，但是它具有现实指导作用和重要的理论含义。

3.改善房地产调控机制

没有规矩不成方圆，任何行业都需要相应的机制作为运营基础，对于房地产行业来说同样如此。

房地产市场是房地产行业的宏观经济运作和产业经营活动的连接体，在行业体制方面，应当充当管理和调控房地产经济的角色。

现阶段，我国的房地产行业存在调控时滞的现象，所以在调控时应当尽可能地提前做出反应。而周期预警系统就可以为人们提业信息，是行业的景气指标。及时进行调控可以阻止问题发展变大，避免因为急刹车现象，导致房地产行业出现巨大的波动状况。

调控政策是一个长期的制度，不能一味的增强调控力度。在笔者看来，中等的调控力度是最佳选择。调控方式有很多，每种方式都具备针对性，所以在改善调控机制时，需要综合多种调控方式，结合当前的状况来规划。以此来保证行业的中长期发展目标和短期调控能兼顾，尽可能地利用柔和的解决方式来处理问题，使宏观调控软着陆。

调控节奏也是影响调控效果的因素之一，对于这方面来说，主要还是根据行业的发展状况。在必要时候，可以利用反周期的反向调节方式，使紧缩和扩张交替进行，利用扩张性和紧缩性混合使用的调控方式，在保证了行业总体控制的基础上，进行行业结构调整。

4.选择恰当的调控方式

现阶段，我国的房地产行业调控方式主要采取的经济调控方式。这种方式是从经济利益的角度，对房地产企业和房地产消费人群的经济活动进行控制。这种调控方式只是适用于当今的房地产市场，所以我们应当基于国家的形式和发展特点，对调节方式进行选择，保证行业在不同时期有不同的调节特点，最终促使行业走可持续发展道路。

5.调整该行业的投资政策

房地产行业不同于其他行业，这个行业的利润比较高，出现了许多“空手套白狼”的现象，激起了民众对房地产行业的投资兴趣。所以笔者认为对于投资现象应当出台相应的政策管理。在制定政策时，需要密切关注市场的投资变化情况，将投资主体内部的结构变化作为影响周期波动的核心因素，使投资主体和政策结构合理化。

三、结束语

房地产市场的变化状态具有明显的波浪式波动特点，站在国家发展和民生发展的角度来论述，房地产行业的波动起伏越大，对发展越不利。所以应当追求平稳、长期的发展。本文介绍了我国的房地产现状，以及防范我国房地产经济周期剧烈波动的对策，希望对房地产行业的发展有所帮助。

参考文献：

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