不动产登记信息化建设例1

1.相关上位法对登记结果提出了更精准的要求

《条例》用了整章篇幅对不动产登记簿（登记结果的体现）做出了规定，要求不动产基本单元及编码、主体自然状况、主体权属状况及权利事项等必须准确无误。目前，重庆市正在拟定的《重庆市不动产登记条例》将进一步细化以上要求。因此，新系统建设须从登记业务的“收、审、登、发”主要环节全面考虑，以登记业务的法律特征和合理流程再造为驱动、信息技术为手段来确保电子登记簿中的登记结果准确无误，进而维护不动产登记簿的核心地位。

2.农村不动产的纳入对信息平台的兼容性和高效性提出了更高要求

一是农村区域广阔，我市农村区域占全市幅员总面积超90%，人口多，涉及登记的数据量将更大；二是原有基础薄弱，数据格式不规范，数据衔接难度大；三是由于原多部门分别登记发证，已发权利证书存在权利重叠的现象，矛盾较多，情况复杂；四是农村区域广，交通不发达，权利人多跑路，办事困难；五是基层工作力量薄弱，乡镇办理点少，通常一个片区国土所要辖2-4个乡镇。

3.相关部门及社会公众对登记信息共享提出更精细、更便捷的新要求

随着不动产统一登记的社会关注程度不断增强，政府相关部门和社会公众对登记信息共享利用的要求逐渐精细化、便捷化。以渝中区为例，2016年前三季度受理的登记案件数量为54563件，而受理的档案查询申请数量为88081件，不动产登记信息查询的社会需求已经超过了不动产登记办件的需求；另一方面，对登记信息利用的精细化程度要求不断提高，金融机构在办理抵押、注销抵押时，税务部门在办理核税、减免税费时，公检法纪部门在办理司法协执、线索查询时，均对登记信息查询的精细化程度提出了更高的要求。

4.“互联网+”“大数据”等概念对登记信息的安全提出更高的保密要求

随着“互联网+”“大数据”等概念深入人心，互联网资源、信息通信技术、数据挖掘技术在信息利用、社会资源配置上的优势日益明显。这些新兴的信息化形态在解决登记各方信息不对称上、提供便捷化服务上、收集办事群众行为反馈上、辅助管理上凸显了巨大的便民作用，但同时对登记信息的保密工作却提出了极高的要求。

二、当前信息平台建设取得的成效

我市自推进不动产统一登记工作以来，市国土房管局充分利用原有成果基础，按照国土资源部相关要求和我市“先城市，后农村”的工作思路，目前在原“地房籍信息系统”基础上顺利完成了初步升级改造，及时满足了城镇不动产登记的需要。

1.信息平台的建设总体规划构建完成

于2015年10月完成制定的《重庆市不动产登记信息管理基础平台建设总体方案》（以下简称《总体方案》），构建了该行业平台信息化建设的总体规划。从背景、目的、内容、计划等多个方面规划了我市不动产登记信息平台的建设蓝图，后续的平台建设工作将按照《总体方案》的设计有序推进。

2.实现了城镇区域国有土地上不动产登记信息平台的统一

我市房地产交易管理、登记确权、权籍调查等信息系统，在历史上存在各行政区域各自实施、标准不一、缺乏互通的情况。于2011年至2012年上线实施的“重庆市地房籍管理信息系统”，使相关各类信息系统在使用上完成了统一；2015年至2016年，在“地房籍系统”基础上上线实施的“重庆市不动产登记系统”，实现了信息平台的整合和集中。

3.满足了城镇区域国有土地上不动产登记的主要业务需求

以“不动产登记系统”为代表的现有信息平台，实现了对城镇区域国有土地上的不动产登记、房地产交易管理、权籍调查管理三个部分的信息化支撑，初步搭建了宅基地、农林不动产登记的雏形，并在长寿、丰都开展试点。现有信息平台基本满足了城镇区域国有土地上不动产登记的主要业务需求。

4.为统一不动产登记的业务标准提供了手段

现有信息平台依照《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的要求，实现了部分不动产登记业务标准的统一。一是统一了登记程序，实现了申请、受理、审核、登簿、发证的程序统一；二是统一了登记业务类别，设置完成了城区域国有土地上不动产登记的10个登记大类和69个登记小类，借助信息化手段明确了登记的业务范围；三是统一了登记簿，实现了国有土地及其定着物的电子登记簿。

三、新形势下信息平台优化建设总体思路

为达到不动产统一登记的真正目的，信息平台建设须以“便民、高效”为宗旨，不能出现因统一登记反而办事困难，时间更长甚至给权利人带来不必要的损失等情况。因此，在全市国土房管系统信息化建设总体规划下，考虑到不动产统一登记所面临的新形势和新要求，“不动产登记系统”应按照“总体控制、业务独立”的区分模式单独进行打造。由于此项工作参与人数多、设备投入大，故工作推进中，应以《总体方案》为指导，管理上认真划分信息化管理机构、信息化建设机构以及登记机构等参与各方的职责边界；技术上要根据登记业务的类型、流程及要求，突出以满足登记业务需求为主导、信息技术为手段的思路进行系统设计；应用上要以登记信息的合法应用需求为驱动不断优化和升级系统，同时，使用先进技术手段做好登记信息的安全保密工作；保障上要充分考虑全市区域大、区县基础不一的实际特点，采取登记数据集中汇交管理下的分片区业务数据管理的模式。

四、信息平台建设中参与各方的职能设置

要进一步厘清平台建设过程中各个环节的职能划分，承担平台建设职能的具体单位要各取所长、分工合作。考虑将平台信息化建设职能划分为三个层级，即信息化领导、监督职能，基础平台信息化建设职能，专业平台信息化建设职能。

1.信息化领导、监管职能

承担国土房管行业的信息化建设领导职责，制定行业信息化总体规划，制定信息技术标准，开展信息技术指导、监督与培训，提供信息化咨询，指导信息安全工作等。体现为统一规划，集中管理。

2.基础平台信息化建设职能

承担国土房管行业基础平台信息化的建设职责，开展行业内通用领域的信息化建设。如基础设施建设、“互联网+”服务、云计算、大数据及数据分析、数据汇集、对外公示一致性、数据管理等。体现为标准统一，集中建设。

3.专业平台信息化建设职能

是指国土房管行业内，与具体职能业务相关的一系列信息平台的建设职能。如不动产登记、土地利用、执法监察、公积金、公租房等。体现为统筹安排、分部建设。

不动产登记机构作为具体的登记职能单位，需要在上级信息化建设部门的领导、监督下，在基础平台信息化建设成果的支撑下，开展不动产登记信息平台的建设工作。

具体到不动产登记信息平台的建设，主要需要支撑不动产登记行业的相关业务，如城镇区域不动产登记、农村区域不动产登记、不动产登记信息查询利用、房地产交易管理、不动产权籍调查等业务范围。

五、健全登记业务为主导、信息技术为手段的建设机制

不动产登记具有法律专业性，登记工作涉及到众多专业技术领域，登记信息利用的精确化要求也非常高。在建设信息平台时，需要坚持登记业务为主导，充分发挥信息技术的优势，登记机构同信息化建设机构分工协作、加强交流，健全平台的建设机制。

1.登记业务主导，开展平台的业务分析、需求分析、系统设计

在建设信息平台时，应当按照“先摸清业务规则，再开展需求分析，最后设计信息系统”的步骤来进行。登记机构作为业务的具体承担机构，应当在这部分工作中发挥熟悉业务的优势。

首先，政策法规和办件需要是信息平台建设的业务依据，登记机构应当着力于这两方面的研究工作，一方面开展政策法规研究，确保系统的合法合理，另一方面整理日常办件过程中的业务需要，实现系统对登记办件、信息利用、权籍调查、市场监管、管理决策等业务的支持。

其次，在进行业务分析的基础上，开展系统建设的需求分析工作。主要包含三方面的工作：一是需求调研、收集工作，制定需求调研计划，完成《软件可行性研究报告》；二是需求评审工作，不动产信息平台的相关使用单位、建设单位建立联系机制，对需求分析报告进行评审，降低因需求调研不到位、分析有误、人员理解不一致等原因带来的风险，形成“软件需求说明书”；三是需求管理工作，在系统试运行时、局部调整时、革新换代时，不断收集因需求变化带来的系统问题，并建立机制对这些变化的需求进行管理，确保系统生命周期的延续。

最后，在建立起需求分析机制的前提下，开展平台的设计工作。一是逻辑模型设计，分析设计信息平台的关系数据模型（如受理要件、审批流程、登记簿），以及非关系数据模型（如一张图）；二是功能设计，对信息平台将要实现的目标进行明确，划分系统与子系统的功能边界，接口方式，形成“系统功能说明书”；三是部署设计，充分利用现有的基础信息资源（网络资源、虚拟主机资源、存储资源、数据灾备资源等），划分集中部署与分部部署的模块，开展数据安全管理。

信息平台的系统设计，既涉及业务，又涉及信息技术，登记机构与信息化建设机构需要在该环节上加强沟通，将业务优势与技术优势有效结合。

2.发挥技术优势，运用软件工程的思想开展信息系统建设与运营

尽管信息平台的建设应当由业务进行主导，但最终仍会落足在信息技g上。信息化建设机构应在该环节中发挥知识优势，合理运用先进的技术手段，提高系统的科技含量。建设一套系统是实现统一不动产登记信息平台的起点，而运营好这套系统才是实现平台价值的体现。

运用软件工程的思想，开展系统版本迭代，通过机制不断完善系统，实现系统生命周期的延续。

六、坚持登记信息合法利用、确保信息安全的原则

不动产登记产生的数据信息既要服务于社会利用，又要保障信息安全，这两者看似一对矛盾体，但能通过合理地建设信息平台来兼顾。

不动产登记信息化建设例2

中图分类号：P273 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2017）03（c）-0079-03

不动产登记信息管理基础平台建设涉及到全国四级、3 200多个登记机构，涉及范围广、行业多、机构多，面临着各级信息化基础差异大、发展程度不同、水平层次不齐的困难，要建成覆盖全国、内容全面、布局合理、互联互通的不动产登记信息管理基础平台，首先要有统一的标准支撑。

不动产登记数据库标准是不动产登记信息化标准体系的核心和主轴，是不动产登记业务各环节、各级不动产登记机构之间互联互通、与外部相关部门之间信息交换的“共同语言”。不动产登记数据库标准的核心是建立不动产登记数据模型。科学合理的数据模型是不动产登记数据库标准编制的关键。不动产登记数据模型是对不动产登记现实世界到不动产登记信息世界的抽象。分散登记体制下形成的不动产语义、代码、格式不统一，成为建设统一不动产登记数据库的障碍。不动产登记数据模型的建立需要根据不动产登记的新内涵和不动产登记信息化建设的新要求，以不动产登记暂行条例及其实施细则、不动产登记簿卡证册为依据，创新性继承各类不动产登记数据的规范和标准，对各类不动产登记数据进行梳理、整合，建立全国统一的不动产登记数据模型。该文主要研究了不动产登记数据模型的设计原则、要素分析、数据模型分析以及关联关系分析，为不动产登记数据库标准的研制奠定了工作基础。

1 要素分析

不动产以不动产单元为基本单位进行登，通过登记过程将权利人对不动产单元拥有的权利记载在登记簿上。不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿。不动产登记簿依据不动产单元进行记载，具体分为宗地、宗海基本信息、不动产权利信息和抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记信息等部分。从不动产登记簿册编成方式和记载的事项可以梳理出不动产登记信息要素由四位一体的“不动产单元―权利―权利人―登记业务”要素组成，即不动产单元、不动产权利、不动产权利人和不动产登记业务。

1.1 不动产单元

不动产单元是核心，承载不动产的位置等自然信息。不动产单元是不动产登记的最小单位，也是不动产登记的客体。不动产单元是指权属界线封闭、具有独立使用价值以及唯一编码的空间。不动产单元主要通过不动产权籍调查产生，实行全国统一编码。不动产单元号是按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码，采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成。不动产单元具有明显的空间特征，是不动产登记的客体。不动产单元作为不动产登记客体承载着不动产权利，通过不动产权利与不动产权利人关联。

1.2 不动产权利

不动产权利主要包括集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权以及法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产单元与不动产权利人通过不动产权利关联。

1.3 不动产权利人

不动产权利人是不动产权利主体，是享有不动产所有权、用益物权、担保物权、其他法定事项和权利的作为或不作为者。不动产权利人可以是自然人、法人和社会组织。一个不动产权利人可以拥有1个或多个不动产权利，每个不动产权利与一个不动产单元关联。不动产权利人通过不动产权利与不动产单元相关联。一个权利人可以与多个权利关联。不动产权利人的信息包括权利人名称、证件号、通讯方式等。

1.4 登记业务

登记业务从不动产登记类型和登记程序进行阐述，申请人通过不同的登记类型申请进行权利登记和变更，并通过受理、审核和登簿程序进行办理。

2 关联关系分析

不动产统一登记，最大的特点是个“统”字。最核心工作还是将分散在各部门的各类登记事务，在已有工作成果基础上进行融合、整合，形成更加高效统一的物权登记体系。不动产登记数据模型的研制也是紧紧围绕“统一”的要求，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行实施细则》，以及不动产登记簿册等上位依据所确定的内容，对相关联的不动产及其权利有机融合，对同名异质或者同质异名的登记指标和相互交叉的权利信息进行整合，实现不动产及其权利的有机协调。不动产登记“不动产单元―权利―权利人―登记业务”四位一体的基本数据模型明确了不动产登记主体（权利人）、客体（不动产单元）、权利及业务之间的相互关系。

不动产单元和权利之间采用不动产单元号进行关联。不动产单元具有坐落、界址、面积等空间信息，以宗地、宗海为“底盘”，锚固在特定的地理空间上。不动产单元具有唯一编号，不动产单元与权利之间通过不动产单元号进行关联、挂接。不动产单元与权利之间存在一对多关系，即一个不动产单元上，可以存在一个或多个不动产权利，不动产权利必须依托于不动产单元设计，脱离不动产单元，也就不动产权利无从谈起。不动产权利和权利人之间通过不动产单元号进行关联。权利人承载于权利之上，脱离权利，权利人也无法存在。不动产权利与不动产权利人之间存在多对多的关系。一个权利人可以拥有多个不动产权利，一个不动产权利可以有多个共有权利人。如果存在多个权利人，则通过顺序号明确记载权利人顺序。

不动产登记业务与不动产权利之间通过业务号进行关联。不动产登记权利及变化全部通过业务办理进行设定。不动产登记业务与不动产权利之间为一对一的关系。一个不动产登记业务对应一个不动产权利。不动产登记业务包括登记申请受理、收件、收费、审核、缮证、发证、归档等多项活动。

3 模型设计

基于不动产登记业务分析，该文提出不动产登记基于“不动产单元（客体）―权利―权利人（主体）―登记业务”四位一体的数据模型设计思路，以不动产单元为基础、以权利为纽带，通过不动产业务办理，将权利人的合法权利锚固在不动产单元上。不动产登记数据采用这种管理方法可以有效解决不动产权利落地、多项权利空间并存的问题，避免重登漏登、重复抵押等现象，有利于维护不动产交易安全，保护不动产权利人合法权益，推动不动产权利合理流动。

3.1 概念模型

通过要素分析形成的“不动产单元―权利―权利人―登记业务”四要素，映射到不动产登记概念数据模型，即为不动产登记单元、权利、权利人和登记业务4个概念实体。“不动产登记单元”用于表示土地、海域、房屋、森林、林木、构筑物或其组合的客体信息，以不动产单元编号作为标识符；“权利”数据包括21种具体权利，包括所有权、用益物权、担保物权和法定事项。

每种权利关联到一个“不动产登记单元”数据；每个“权利”数据可包含一个或多个“权利人”数据；所有“权利”数据均通过登记案件产生、变更或注销，一个“登记业务”可以产生多个“权利”。不动产登记概念数据模型如图1所示。不动产单元最终必须落在宗地或宗海上，权利必须基于不动产单元设定，权利人的权利必须是承载于不动产单元之上的权利，一切权利变化均通过登记业务设立、变更或注销。不动产登记采用这种数据模型可以有效解决不动产权利落地、多项权利空间并存的问题，避免重登漏登、重复抵押等现象，有利于维护不动产交易安全，保护不动产权利人合法权益，推动不动产权利合理流动。

3.2 逻辑模型

不动产统一登记是全新的业务，数据指标既要体现统一性、整体性，自成体系，同时，登记信息与审批和交易信息要实时互通，并向相关部门提供信息共享。

因此，在新的数据框架下吸纳的数据指标项既要满足不动产登记信息的完备、准确，又要满足相关部门的行业管理需要。不动产登记数据逻辑模型在概念模型的基础上，以不动产单元为核心，以不动产的各类权属登记为主线，建立不动产登记数据实体及其之间的各类关系，为描述不动产登记数据库的设计和组织提供基本方法。

（1）不动产单元是宗地基本信息、宗海（含无居民海岛）基本信息（含无居民海岛）、自然幢、构筑物、户、构（建）筑物、面状定着物、线状定着物、点状定着物的合集，通过要素代码加以区分。不动产单元吸纳相关部门在土地、房屋、海洋、林地、草原领域已有的数据项，如，共性的坐落、面积等信息，土地的利用类型、容积率信息，房屋的楼盘表信息、林地的林斑、小斑信息，海域的用海、用岛类型信息。

（2）权利是集体土地所有权、建设用地使用权、农用地使用权、海域（含无居民海岛）使用权、构（建）筑物所有权、房地产权、林权、取水权、探矿权、采矿权、地役权、抵押权，通过权利类型加以区分，每个权利以不动产单元号与不动产单元关联，以业务号与登记申请受理关联。权利信息基本数据项如图2所示。

（3）权利人及权利人相关信息。权利和权利人是一对多的关系，以不动产单元号关联。

（4）登记业务包括登记受理申请与登记收件、登记收费、登记审核、登记缮证、登记发证、登记归档等信息基本数据项。登记业务通过业务号与权利关联。

该文提出的逻辑模型建立了能够相互理解和对话的统一数据基础，确定了核心数据集，规范化了不动产登记的客体、主体、权利登记结果、登记过程的法定数据指标，基本满足了不动产登记业务办理、行业监管、数据上报、对外共享等需求。不动产登记逻辑模型相对稳定，根据业务流程再造进一步细化、扩展。不动产登记制度和登记流程的完善是一个长期的过程，在调整的过程中，不动产登记数据模型也将随之变化调整，因此，不动产登记数据库逻辑模型也是一个不断完善的过程，将根据全国不动产登记制度推进和信息化建设情况进行不断扩展完善。

3.3 物理模型

不动产登记数据覆盖全国，各地情况差异很大，采用的具体数据库管理系统也不尽一致，很难要求全国统一。各地在开展不动产登记数据物理模型设计时，要尽量贴近逻辑数据库模型，对于能够确定的不动产登记数据表、字段项和字段的定义尽量定义到物理数据库模型，对于逻辑模型中未做定义的数据项，可以根据实际情况进行扩展，从而最大限度地确保全国不动产登记数据库建设的规范化。

4 应用情况

基于该文提出的不动产登记数据模型，在土资源部不动产登记局的统一部署下，国土资源部信息中心组织有关专家，完成了不动产登记数据库标准的编制，并于2015年8月以国土资源部发文的形式下发全国试用，在指导全国开展不动产登记数据整合、数据库建设、登记系统开发以及不动产登记信息互通共享工作中起到了重要作用。2015年底部级不动产登记数据库建设上线试运行。截至2016年2月底，全国7个地市、77个县区遵循数据库标准完成数据整合建库，部分市县完成数据汇交。成果广泛应用，取得显著成效，有利推动了全国不动产登记信息化建设。

5 结语

该文提出的数据模型体现了不动产以土地、海域为本底相互关联的基本属性，保证了各类权利类型在空间上的不重不漏、互不交叉，在可预见的将来可一直作为稳定的基本数据模型。随着不动产统一登记制度实施的不断深化和自然生态空间统一确权的需要，数据指标项可以在基本数据模型下按需动态扩展。

参考文献

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[3] 钱跃磊.网络RTK联合全站仪在农村宅基地测量中的应用[J].全球定位系统，2014（4）：94-96.

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[5] 李超民.美国全国地籍数据库建设问题[J].科技情报开发与经济，2013（13）：155-158.

不动产登记信息化建设例3

1 引言

 

长期以来，我国的不动产登记工作分布在多个独立管理部门。由于机构管理范围、登记程序、管理平台等存在差异，始终没有形成统一规范的不动产登记制度和体系。2014年12月，《不动产登记暂行条例》正式公布，标志着我国不动产统一登记制度正式建立。而不动产登记信息管理平台将分散在多个部门的不动产登记职责整合为一，提供“一站式”服务，这对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，便利公众，都具有重要意义。在这一过程中，云计算技术将成为整个平台建设的关键。只有基于“国土云”搭建平台管理体系，才能科学有效地实现对各级各类信息的分布式构建和统一管理。

 

2 不动产登记信息管理平台的特点

 

2.1 纵向树状结构

 

《不动产登记暂行条例》明确了不动产登记信息管理平台框架是一个涉及国家、省、市、县四级的自上而下的树状结构。在国土资源部的统一指导和监督下，由相关部门协同建立省、市、县三级分布式节点。平台建立在以往多种信息分散登记的基础上，形成对多种产权信息的整合与汇总;各节点的构建相对独立并保持数据完整性，通过层级的连接实现最终的统一汇总。平台建立后，将形成全国统一的不动产市场，并构建明晰的产权基础。

 

2.2 横向跨部门协同管理

 

在实现纵向层级管理的同时，不动产登记信息管理平台也需要实现横向上的跨部门协同管理，即“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门”的信息互通和共享。

 

2.3 对现有信息化基础设施的集成整合

 

不动产登记信息平台的建设按照统分结合的原则集成整合。鉴于我国已经实施建设的“金土工程”及“智慧国土”等项目，充分利用现有国土资源信息化的成果，以土地数据为基础，以宗地统一编码为索引，集成扩展其他类型的不动产登记方式，从而整合目前分散在各部门的不动产登记数据，建成覆盖全国的不动产登记数据库，最终建成标准统一、内容全面、全国一体、互联互通的信息管理基础平台。

 

2.4 实时共享，动态监管

 

通过优化顶层设计以及数据交换接口等方式，不动产登记信息管理平台将实现各级、各部门、各类不动产审批、交易和登记信息的实时互通与共享，以消除“信息孤岛”。纵向上，各级登记信息将纳入统一的平台，确保国家、省、市、县四级信息的实时共享;横向上，不动产登记相关信息与住建、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等实时互通共享。与此同时，平台将围绕业务服务和公众服务，对已有信息资源进行实时查询与分析，实现对不动产信息的动态监管。

 

2.5 标准统一化，平台多元化

 

不动产登记信息平台建设依照开放性的原则，采用统一的数据标准和规范，统一统计口径。与此同时，平台构建并不强调数据处理手段和GIS平台的统一，只强调充分的兼容性。各地根据自身实际情况和特点，选择适合的手段、方法、平台进行系统搭建，对已有系统充分利用整合，减少重复建设。

 

2.6 G2C服务

 

不动产登记信息管理平台的建立将实现面向公众的G2C服务平台。公众可以便捷地进行信息查询、网上办事等互动式交流。基于云计算的平台将会大幅提高公众服务的访问速度，同时更好地达成信息安全保密与信息公开之间的平衡，为公众提供最有效、最安全的服务。

 

3 不动产登记信息管理平台的功能实现和关键操作

 

3.1 数据采集与建库

 

从数据采集的范围来看，此次登记的不动产涵盖了全国的土地、房屋、林地、草原、海域等众多国土资源类型，而不仅仅是狭义上的房地产信息登记，且信息分散在多部门。而具体到数据采集的内容又涉及不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然属性，以及不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等社会经济属性。

 

在开展土地利用现状、土地权属、土地条件及其他专项调查的基础上，建立各级不动产权籍数据库，并实现日常的更新、管理、维护、监测等操作，以及支持社会公共查询服务。

 

3.2 空间特征的自动提取和空间数据的自动采集

 

为保证数据更新与共享的完整性、准确性和及时性，数据采集通常是利用遥感数据，基于多特征(光谱特征、形状特征、干扰特征、区域地学特征等)自动提取空间信息，同时辅以GPS测量等实地测量手段，确保空间位置的准确性。

 

3.3 二维数据向三维数据的过渡

 

近年来，地理信息可视化表达和管理逐渐从二维模型过渡到三维模型。由于涉及诸多权利问题、建设用地使用权分层设立和土地立体利用的需要，传统的二维数据已不能满足。“作为三维系统必须满足以下基本要求：①能够对各种空间对象进行有效空间操作;②实现复杂地学对象管理和处理;③能够对由各种空间对象表达形式表示的地学复杂对象进行有效的空间存取”。

 

3.4 时空一体化“一张图”的数据分析与可视化表达

 

不动产登记信息管理平台可利用全国、各省、各地市数据通过拼接整合实现空间上的“一张图”显示，同时可以对不同时间的历史数据进行查询、统计、分析、可视化表达等操作。

 

3.5 云端数据和资源的管理与整合

 

不动产登记信息管理平台的核心是实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。云端管理将实现对数据与资源的采集、处理、交换、共享和使用，具体功能则包括业务的分析与优化、数据流分析、各类功能模型和数据模型等，最终建立完整的支持不动产相关信息的图形管理、登记、交易、查询、分析、统计、预警预报及信息系统。

 

4 云计算在不动产登记信息管理平台建设中的重要作用

 

在围绕地理信息技术构建不动产登记信息管理平台的过程中，必须依托大数据、云计算、高速网络等技术的支持，采用云架构设计，最终与“国土资源云”融合。

 

4.1 以云计算为基础，提供最优化的顶层设计

 

不动产登记信息管理平台的建设涉及多层级、多部门。而云计算在此间可以充分发挥其虚拟化、高可靠性、通用性、高可扩展性等优势，通过集成整合和改进完善，充分利用已有资源避免重复浪费，提升基础设施资源的利用效率，进而实现跨地区、跨部门、跨层级信息共享。

 

4.2 提供基础的软硬件服务和计算资源

 

随着不动产数据量的增长和访问量的增多，传统的数据中心模式已然不适应需求的发展。而基于云计算平台，用户可通过网络媒介获取相关的软件服务、硬件和计算资源，进而降低用户购置相关硬件、操作系统和应用软件的成本投入。与此同时，通过虚拟化技术构建云计算中心，实现软硬件资源的统一管理、分配、部署、监控和备份，从而提升业务的响应速度、操作的便捷程度和可靠性、数据的安全性和服务的质量，同时有效降低系统建设成本和运维压力。

 

4.3 为不动产信息的社会化服务与管理提供平台支持

 

不动产信息登记业务流程面向的对象是不特定的社会大众，因此，这是一项由政府相关部门为公众提供的社会化服务。而由此衍生出的税收、户籍、贷款、住房保障、城市规划、城镇建设等社会化管理，都将以不动产登记信息作为基础依据。平台的构建将有效地实现不动产登记流程中面向公众的信息、申请操作、信息查询等功能，即平台不仅针对部门与业务本身，更向社会及公众提供了一个信息服务的有效渠道。

 

5 结论

 

不动产登记信息化建设例4

一、房地产登记管理和信息化

房地产交易是人们生活中的一件大事，产权产籍的登记和管理关系到房地产所有人的合法权益。房地产登记管理部门承担着商品房预售登记备案、房地产租赁登记备案、房地产转让过户审核、房地产抵押登记等管理职能和房地产咨询、房地产评估、房地产置换、房地产信息收集等服务职能。

信息化是当今世界和社会发展的大趋势，是一个国家、地区社会经济发展综合实力和竞争力的重要体现，对人类社会政治、经济、军事各领域都产生了重要而深刻的影响。随着计算机网络技术的逐步成熟，各行各业纷纷借助信息化的力量促进自身发展，房地产行业作为最古老的行业之一概莫能外。建设和加快房地产登记管理的信息化建设，是提高行政效能，促进职能转变的需要，也是落实科学发展观，满足社会和人民群众需求的必然选择。房地产登记管理信息化建设，利用现代网络通讯技术，通过物理平台、业务平台和信息平台的建设，加快房地产登记管理部门对房地产行业的管理及相关决策的效率，提升对行业内各企业、消费者的服务质量，是当下房地产登记管理的发展方向。本文立足房地产登记管理部门的组织机构和行业管理职责，针对当前房地产登记管理现状，对房地产登记管理的信息化建设进行了研究和设计。

房地产登记管理信息系统的建设，包括权属登记系统、测绘管理系统、项目管理系统、商品房网上签约备案系统、档案管理系统等的建设，是数据共享、信息、互动管理的平台，对确保房地产的持续、健康、有序发展有着重要的辅助作用。具体建设过程中，可以从网络建设、信息系统建设两方面着手，分步推进实施。

二、房地产登记管理网络的建设

房地产登记管理的网络建设可分为房地产登记管理局域网、互联网和电话网三个部分。房地产登记管理局域网与互联网通过路由器连接，电话网与房地产登记管理局域网通过内部服务器（内插语音卡，上连电话线）连接。其中，房地产登记管理局域网用于房地产登记管理的业务处理系统，互联网和于房地产信息的与公示，电话网用于业务信息的语音查询。由于涉及的部门多、数据量大，需要较大资金投入。

三、房地产登记管理信息系统的建设

1.基础共享系统。主要是指通过网络信息技术实现对房地产企业及楼盘信息的管理，是实施房地产登记管理的基础。在房地产企业管理中，建立房地产开发、销售、中介等企业的资质和信用档案数据库；在楼盘管理中，以幢为单位，对辖区内所有在建、在售项目的房屋以楼盘表的形式建立完整的房屋资料数据库，通过授权使拥有权限人员维护和管理楼盘表资料库中的不同内容。通过两个数据库的建设和共享，为整个房地产登记管理提供基础信息。

2.商品房销售管理系统。该系统的设计目的，一方面是实现对申报、审核、公示等商品房预（销）售许可的管理，另一方面是实现对网上销售认证、网上送审、合同备案、销售信息公示与查询等预（销）售合同联网备案的管理。

3.产权产籍管理系统。这是房地产登记管理的核心，可以从三个层面设计和建设。

（1）房地产交易和权属登记一体化管理系统。按照房地产登记管理的业务流程和分工需求，通过分别建设产权登记、产权交易登记、房地产抵押登记、注销登记、查封登记、档案等管理模块和查询、统计、分析等功能模块，实现房地产登记管理“主营业务”的全程信息化操作，加快业务办理效率，促进规范化、科学化管理。

（2）房地产登记档案电子化管理系统。房地产登记档案是房地产登记的原始凭证和历史反映，通过电子化、信息化实现档案效益的最大化是该系统的建设目的同。根据档案的形成、保管和使用的不同阶段，在具体设计中可以通过数码档案采集、历史归集入库、数码档案存贮与管理、业务查档和多媒体应用展示等模块实现。

（3）房屋权属综合查询系统。为实现房地产产权产籍管理的社会服务和应用功能，可以通过网络、电话、触摸屏、IC卡等途径，向社会和群众提供房地产登记管理的办事进度和权证相关信息。

4.房地产市场监测和分析系统。这是房地产登记管理系统的发展方向之一，利用商品房预（销）售管理系统、产权产籍管理系统生成的动态数据进行整理，统一归并到分析库中；利用分析库中整理好的数据进行归并、挖掘、分析，生成各种监测报告，监测内容要重点反映各区位、用途、套型、建筑结构的房地产市场供求总量、结构、实际价格以及银行贷款、消费结构等关键指标；对同地段、同质楼盘的价格变化情况进行监测，为实施科学高效的房地产登记管理提供客观、准确、及时的数据参考。

5.房地产价格评估管理系统。在房地产市场监测和分析系统的辅助下，通过评估业务流程网络审批、评估价格计算、统计分析报表、评估成果与产权交易接口、评估成果与资质信用档案接口等模块，实现对房地产价格的科学、合理、准确评估，为房地产交易提供参考。

6.房地产信息系统。在房地产登记管理的基础上建设房地产综合信息服务平台，集行业业务管理与信息服务于一体，为行业内各类型企业和群众提供统一的入口。通过该系统可实现对房地产政策法规、行业动态、政务信息、信用档案、办事指南等的实时查询和互动交流，收集和整理社会的意见反馈，为有针对性地房地产登记管理工作提供依据。

四、房地产登记管理信息化存在的问题

1.系统维护和数据更新较慢。数据更新是系统的生命力所在，功能简化落后的系统更难以适应迅猛发展的房地产行业需求。作为房地产登记管理部门，在信息化建设中既要重视网络和系统的建设，更要根据发展需要适时调整维护好系统模块，并建立高效的信息采集制度，确保数据的及时性和准确性，充分发挥好房地产登记管理系统的作用。

2.数据甄别难度较大。任何一个信息系统，其功能的实现都有赖于信息数据的真实准确。房地产行业受房地产企业和从业人员素质影响，存在着信息繁多、声音嘈杂的实际，如果不能做好数据的甄别工作，房地产登记管理系统的权威性就会受到质疑，也就失去了信息化的意义。

五、房地产登记管理信息化建设的建议

不动产登记信息化建设例5

党的胜利召开以来，珠海市不动产登记中心坚持以新时代中国特色社会主义思想指导谋划发展思路举措，以新发展理念引领不动产统一登记工作，着力推出系列服务创新举措，全方位提升登记便民程度，着力优化营商环境，助力实体经济发展。

一是以上率下树立服务创新风向标。领导带头树立勇于担当、善谋实干、锐意创新的干事氛围，成立业务改革、信息化建设、窗口服务、党风廉政四个工作领导小组，由中心一把手挂帅，分管领导具体负责，精心谋划改革思路，大力推动措施落地。组织业务骨干赴广州、武汉、华东等地的不动产登记机构考察，了解工作创新和窗口服务的先进经验，拓宽了发展思路，坚定了改革信心，取得了宝贵的经验，为下步大力推进珠海市不动产登记改革提供了有力借鉴。

二是“一证一码”挖掘服务深度。推出 “一证一码”便民服务，创造性地在不动产权证上设置二维码，打破不动产登记信息查询的时间和空间限制，凭手机扫码即可随时随地获取不动产的产权、抵押、查封、异议等方面的最新情况，实现以“信息高速公路”代替“群众双腿跑路”。拓展“一证一码”应用，在业务受理回执上也设置二维码，扫码即可立即掌握业务办理情况；审批完成后扫码缴费，操作流程简单便捷，政务服务更加贴心。

三是时限压缩提升服务速度。2018年，我市不动产登记业务办结时限大幅度压缩，涉及转移登记、抵押登记、变更登记等73项登记业务，共缩减174个工作日。原办结时限为7个工作日的压缩至5个工作日，比法定时限减少逾80%；部分原办结时限为5个工作日的压缩至3个工作日，比法定时限减少90%；遗失补发、破损换发类登记业务承诺办结时限为1个工作日，不动产登记信息或档案查询立等可取，办结时限压缩情况走在全国前列。

四是数据共享打破信息孤岛。搭建政府部门间的信息共享平台，加强与税务、公积金、教育、公安、住建、国安、公检法、监察等政府部门的信息共享，使办事群众免于在政府部门间来回奔走，让信息通路代替群众走路；畅通与银行间的网络查询专线，现时珠海市24家银行均可在线查询家庭房地产信息，规范执行差别化个人住房信贷政策。2017年向政府部门和银行机构输送登记信息约250万条次。

五是网上查控助力破解执行难。建立司法协助网络平台，方便法院查询登记信息，规范涉案人信息使用，实现被执行人不动产登记信息的即时集约查控，并已于2018年4月在全国率先开通。

同时，中心持续深化规范化建设，大力推动权籍管理精细化、业务流程标准化、登记办理信息化、窗口管理企业化等多项工作，并计划于4月底5月初推出通过人脸识别进行不动产信息查询等便民服务举措，着力提升不动产登记满意度，推动我市不动产登记高质量发展。目前，各项工作正在稳步推进中。

二、不动产登记“互联网+金融”服务创新工作思路

第一步，推行不动产抵押登记“互联网+银企服务”创新模式。以不动产抵押登记服务创新为切入点，建立“只跑一趟银行”的抵押登记服务模式。在保障登记合法、安全的前提下，加强与银行的协同联动，通过网点前置、环节精简、资料整合和科技手段，实现群众只跑一次银行即可办理抵押登记，力争抵押登记办结时限压缩至2天。

第二步，推行不动产交易登记“互联网+金融服务”创新模式。探索推行不动产交易登记服务创新，达成交易意向的买卖双方向银行申请按揭贷款，同时递交申请产权转移登记资料，并可以向银行申请交易资金托管;后续工作由银行和登记机构对接完成。抵押权登记核准设立后，银行依据交易资金托管约定的资金划转条件支付交易资金，提高服务效能的同时，有效保障交易安全。

第三步，推行不动产变更登记和信息查询“互联网+EMS快递服务”创新模式。对于不涉及权属变更的登记及信息查询业务，积极探索“足不出户”的服务模式。办事群众通过网络提交申请，快递公司即上门收取材料，业务完成后送证上门，推动实现群众办事零跑腿。

三、不动产抵押登记“互联网+银企服务”创新情况（改革第一步）

（一）合作对象

以大银行为对象建立战略合作关系，通过《合作协议》明晰双方权利、义务和责任，开展不动产抵押登记服务创新。在银行设置不动产登记服务点，权利人委托银行代办登记相关手续，银行与登记部门之间通过网络实现信息传递，登记实体资料定期汇交。计划以珠海市工商银行、珠海市建设银行为试点先行先试，积累经验后再全面铺开。

（二）具体操作

1.登记机构服务网点前置。在合作银行设置专门的不动产登记服务窗口，扩大登记服务网点范围和数量。

2.权利人委托银行代办。群众办理不动产抵押类登记业务，只需赴银行办理相关手续，签订《委托书》委托银行代为申请登记，后续工作由银行与登记中心对接完成。

3.银行网上申请。向银行开放网上递交登记申请材料的端口，开放批量登记业务申请权限。银行可查询与拟办登记业务相关的不动产权属状况和抵押、查封状况；认为符合登记条件的，银行通过录像、人脸识别等技术手段记录询问过程，代为见证申请人签章指印；录入申请信息，并将代为收取的纸质登记申请材料进行扫描上传，确保信息真实、完整后，发起登记申请。

4.登记机构严格审核。通过网络专线将银行发出的申请推送至登记业务系统，系统自动派件交审批人员按法定程序受理、审核、登簿、缮证。推动缮证、领证、缴费电子化，缮写电子《不动产登记证明》，系统自动将登记结果及电子证明通过网络专线反馈至各银行，银行设专有账户自动缴纳登记费用。

5.资料不全返回补充。网上申请资料不符合登记要求的，登记审核人注明原因和需补充的内容，系统将案卷返回银行，由银行补充完善后再提交申请。

6.登记情况变动及时提醒。抵押登记完成后，所抵押的不动产存在新的查封、抵押登记的，系统自动向银行和产权人推送信息，为银行和产权人的风险管控提供参考。

7.纸质资料定期汇交。银行金融机构定期将完成登记的纸质、视频等不动产登记资料与不动产登记中心进行汇交后归档。

（三）可行性分析

一是符合四方需求。对抵押权人（银行）而言，抵押登记的核心意义在于保护抵押权人的优先受偿权，创新后的模式与抵押登记的核心意义相符；对抵押人（办事群众）而言，只需跑一次银行即可办理抵押登记，免于在银行和登记机构间来回奔走，办事便捷度极大提升；对债务人（借款人）而言，申请办理抵押登记环节减少、时间压缩，利于贷款及时发放，缓解资金压力；对登记机构而言，通过合作联动优化流程，有效缓解单位整体人手少、任务重的矛盾，减轻窗口现场受理压力，优化资源配置。同时，进一步深化巡察整改成果运用，提高登记业务办理效率，彻底杜绝加快寻租空间，严控廉政风险。

二是经法律论证可行。经过我中心组织专题论证，认为该合作模式风险虽有，但整体可控。可以通过《合作协议》理清银行金融机构的权利义务，并明确银行的赔偿责任，一则有效规避巨额行政赔偿风险，二则可以此约束条件提高银行审慎意识，促其自觉严格履行合同约定义务。此外，银行作为实际的抵押权人，对其经手的不动产转移登记、抵押登记有天然的审慎核查属性，登记合法与否与其自身权利维护或资产管理的安全性息息相关，因此，银行金融机构甚至比登记部门更有核查申请人身份、确保材料真实性的意愿。

三是经实际操作证明可行。该模式已在苏州、宿迁试行，两市不动产登记中心均属于“全国百佳服务窗口”，其所推行的服务模式得到了国土资源部积极肯定。3月28日，江苏省国土资源厅与中国银行江苏省分行签订金融服务战略合作协议，明确不动产登记机构在银行网点设立不动产登记便民服务店，采取自行派员或是委托的方式开展不动产抵押登记申请的受理工作。经各地实践证明，以上抵押登记服务创新优化举措切实可行。

四是实施服务创新基础扎实。珠海市基于已经存在的信息自助查询平台、网上办事大厅、与司法、税务、教育等部门的信息共享等信息技术条件，及银行金融机构先天的硬件和软件设备优势，该服务模式所需的所有技术条件都能够在较短的时间内全部实现。且该模式下的具体事务性操作珠海早已有之，长期以来我市不动产登记都有银行金融机构代为见证申请书、授权委托书、抵押合同签名真实性的传统，且基于银行金融机构良好的信誉，尚未发生因银行见证行为不当导致的行政复议或行政诉讼案件。

四、实施步骤

（一）调研准备阶段（2018年3月）

赴已开展类似“互联网+”服务创新，尤其是抵押登记服务创新工作的地区考察调研，明确基本工作思路；与银行沟通协商，形成合作共识。

（二）技术路线阶段（2018年4月）

进一步明确抵押登记服务创新的具体操作模式，制定实施方案，做好软件、设备、人员等实际操作层面工作的准备。

（三）试点运行阶段（2018年5月）

试点开展抵押登记服务创新，与银行签订合作协议，在珠海市工商银行、珠海市建设银行部分网点试点运行。

（四）全面推行阶段（2018年6月）

全面推行抵押登记服务创新，试点运行条件成熟后，在珠海市工商银行、珠海市建设银行所有网点全面推行登记服务创新。

（五）总结提升阶段（2018年10月）

不动产登记信息化建设例6

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋产权管理

1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的转让、抵押和租赁。交易管理是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置过程中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。

2.房屋产权管理。房屋产权即房屋的所有权、抵押权和用益物权。房屋产权管理按照中编办和国土资源部、住房和城乡建设部文件界定，应是房屋产权管理中除记载于登记簿、核发权属证明以外的动态管理及产权产籍档案资料的管理。

3.不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记簿、核发权属证书或权利证明的行为。

4.房屋交易管理与房屋登记是房屋产权管理链条中紧密相连的两个环节。房屋所有权的登记公示是保障房屋交易安全的基础，房屋交易审核又是防范房屋转移登记风险的前提。没有房屋的转让过户就没有房屋的转移登记，房屋受让人申请房屋交易过户是为了房屋所有权登记并取得房屋所有权证，以保护自己对该房屋占有、使用、收益、处分的合法权益。交易管理和登记互为基础，互相支撑，密不可分。从我国上世纪80年代末开始的全国范围的总登记历程来看，是先有市场交易管理制度，后有房屋权属登记制度，由于当时交易机构和登记机构分设，申请人要跑两个部门，递交两份申请，“办证难”成了舆论关注的焦点。原建设部于2000年推行产权交易一体化并于2005年在全国推行房屋交易登记规范化管理，要求房屋交易和登记机构一体化，经过10年不懈努力，全国基本实现了房屋交易与登记的业务整合，很多地方实现了办公系统合并，档案合并，一套资料申请，一个窗口受理，一个窗口发证，转移登记代行交易审核职能，方便快捷。

二、房产管理部门从事房屋交易和产权管理的法律、法规和政策依据

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，本法所指房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第三十七条规定，房屋转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。

2.中央编办《关于整合不动产登记职责的通知》。

3.国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》第二条第（一）项规定，各级房产管理部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作。第三条第（一）项规定，房产管理部门要对新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据交易信息进行登记。第三条第（三）项规定，房屋登记簿等房屋登记资料由不动产登记机构管理，房产交易资料由房屋交易管理部门管理。第三条第（四）项规定，加强服务窗口建设。各地要按照便民利民的原则，切实做好房屋交易、不动产登记窗口服务。房屋交易和登记业务办理尽量在一个服务大厅，进一步优化服务流程，提升服务水平，实现一个窗口受理，“一站式”、规范化服务。为方便群众办事，对于能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求群众重复提交。

4.住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》第3.6、4.5、5.5条规定，房屋管理部门应及时将预售许可信息、买卖合同网签备案表信息、现售备案信息以及查封抵押和存量房转让信息、抵押信息以交易告知单的方式提供给不动产登记机构。

5.建设部2001年第96号令《城市房地产转让管理规定》。

6.建设部2001年第61号令《城市房地产权属档案管理办法》。

三、房屋登记和房屋交易管理有序衔接应坚持的原则和指导思想

1.坚决贯彻中央编办文件精神，认真落实《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》和《房屋交易与产权管理工作导则》等文件规定，确保统一不动产登记制度改革任务的顺利完成。

2.充分利用现有资源、减少办证环节，方便企业和群众，降低交易登记成本。在一个办事大厅、一个服务窗口、“一站式”服务，凡是能信息实时互通共享的不能让申请人重复提交。

3.坚持为申请人服务的理念，不动产登记和交易管理部门要相互配合、信息共享，做到交易和登记程序简化、顺畅、安全。

四、不动产统一登记制度的主要内容是实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。国土部门是各级不动产登记的主管部门，具体经办工作应结合当地实际，可采取委托或合署办公等形式确保不动产（房屋）登记工作按期开展

1.向当地政府充分阐述现房屋交易登记机构、人员、大厅、办公系统、档案管理以及楼盘表、面积测绘、合同备案的资源优势；说明房屋登记的复杂性和工作量；市级不动产统一登记职责整合后，房屋交易登记具体经办机构不宜拆分；国土局作为不动产统一登记的管理机构，要充分利用现有资源，方便群众，可全部委托现房屋交易登记中心或部分委托和合署办公的方式办理房屋登记。目前，国土部门不具备单独完成每年十多万件房屋登记工作的条件，被委托部门要自觉接受不动产登记主管部门的指导和监督，并为不动产登记主管部门负责。如果一定要将现房屋交易登记工作拆分，是对原房屋交易登记一体化指导思想的倒退，不方便群众房屋交易登记申请，思想阻力大。人员划转、业务切割、衔接非常困难。难免会为房屋交易登记工作带来一定的混乱和波动，难以保证思想不乱，工作不断。建议如下：

第一，委托房屋交易登记中心受理、审核、登簿、发放房屋的不动产权证。登记主管部门进行培训，统一工作流程，统一办公系统，统一申请表格，统一所需要件，统一登记簿册，并对办件质量进行检查把关。

第二，现在运行的房屋交易登记信息办公系统非常成熟完善，已运转20余年，交易登记无缝衔接，且配有面积测绘、地理信息系统、预售、合同备案、资金监管、楼盘表、档案（数字化图像）查询、统计等子系统。建议房屋交易部门和不动产登记部门共同对现行的信息办公系统加以升级完善，在一个大的信息平台上办公。

第三，部分委托和合署办公。委托交易登记中心对房屋转移登记进行受理、审核和缮证、发证。不动产登记部门对审核结果进行审核确认，记载登记簿。两个机构在一个大厅、一个窗口合署办公。

2.房屋交易和房屋登记工作全部拆分时该如何衔接？

第一，将“房屋交易和登记中心”更名为“房屋产权交易管理中心”，其编制、级别不变。将原职责中的“房屋登记”变更为协助不动产登记部门抓好房屋登记工作。

第二，将房屋的初始登记、变更登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记和存量房查封登记的受理、审核、登簿、发证职责整体移交不动产登记部门。

第三，将房屋转让登记科更名为房屋转让管理科。

第四，权属证书管理科改为房屋转让档案管理科。

第五，房屋转让登记受理科更名为房屋转让受理科。

第六，预告登记科改为房屋转让合同管理科。

第七，初始登记科改为新建房楼盘表管理科。

第八，成立科、质检科、信息科、政研室、工会办公室、督查室、房屋转让受理科等。

3.房产档案馆更名为不动产档案馆。交易部门、不动产登记部门所形成的档案资料统一由不动产档案馆管理、查询和利用。交易部门和不动产登记部门持单位介绍信可免费查阅档案资料。借阅、复印档案资料按档案馆的规定执行。目前，房屋交易登记资料合为一体建档，除电子登记簿外无法分割移交。

4.对现在的房屋交易登记信息办公系统进行改造完善，屏蔽初始登记、变更登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记、存量房查封的受理、审核、登簿、缮证、收费、发证、统计等功能。将原来打印房屋所有权证（他项权证）环节改为打印“房屋转让（抵押）确认告知单”。

5.房屋交易和登记业务拆分后，应在房屋交易和登记两个子系统中间设置一个房屋交易登记信息共享平台，交易和登记的结果能及时写入共享平台，交易和登记工作人员能随时查阅已交易登记的数据和图像，实现信息实时互通共享。

6.在现房屋交易登记服务办事大厅设立不动产登记服务窗口和房屋转让登记综合服务窗口。不动产登记窗口负责受理房屋的初始登记、变更登记、注销登记等，由不动产登记部门自行负责。房屋转让登记综合服务窗口由两个机构合署办公。申请人提交原件和复印件一次性申请，首先经房屋转让审核、打印房屋转让确认告知单后，转让程序完结，将原件和确认单存根扫描归档。由房屋转让审核人员将复印件和确认单转登记审核人员，进行审核、记载登记簿、缮证、发证。登记部门扫描、归档。

不动产登记信息化建设例7

建立与落实不动产统一登记制度属于一项重要的改革举措。在我国的有关会议中明确指出不动产登记职责、相应的制度方面都有了明确的落实。然而，我国在多年中没有对不动产统一登记制度做到有效的落实，这样就会使不动产登记处于分散的情况。对此，本文在分析不动产等级信息管理基础平台功能的基本情况下，对采取云计算的信息平台提出了创新思路，并对多用户高发并下的使用服务访问功能、数据具有保障性等技术做出了详细探讨，最后提出合理化的实施策略。

1 建设思路

各级不动产登记机构可根据自身情况应用现有网络环境采用适合的应用模式接入平台，实现各级不动产登记业务的信息化办理、登记信息的实时互通共享和实时更新，保障平台中全国不动产登记信息完备、准确、及时。

1.1 基于云技术的平台构架

利用集中动态调配资源、提供按需网络化服务、运维管理一体化等云理念，在“国土资源云”总体框架指导下，不动产登记信息管理基础平台的技术构架可概括为“四层架构、两大体系”。其中，四层架构自底向上指的是：基础设施层（IaaS）、平台层（PaaS）、数据资源层（DaaS）和应用层（SaaS）。两大体系指的是：标准与制度保障体系和网络安全保障体系。

1.2 多网络连接

（1）国家电子政务内网。根据国家电子政务内网建设的总体部署，及时为网络延伸到的地方和部门提供不动产登记业务和信息服务。

（2）国土资源业务网。改造和完善现有的国土资源业务网，实现四级互联互通。国土资源业务网为非网，与互联网物理隔离，与内网物理隔离，可通过安全隔离与信息交换设备实现双向信息摆渡。

（3）各级政府专网。主要承载各级不动产登记机构与本地横向政府部门之间的信息共享交换。

（4）互联网。向社会提供不动产登记信息依法查询服务，以互联网为载体。

1.3 多种应用模式

全国不动产统一登记信息平台以云服务模式面向全国运行，支持多种应用模式。按照登记机构本地是否具有系统和数据划分，平台的应用模式可以划分为两类：一是不动产登记机构本地具有数据和应用系统，不动产登记业务办理和数据共享、查询通过本地应用系统完成，登记结果通过接入系统纳入平台。二是登记机构本地没有数据和应用系统，直接通过网络访问平成不动产登记业务办理以及数据共享查询与分析服务。

2 技术方法

不动产登记信息管理基础平台基于云架构和云服务模式建设，涉及分布式存储、并行计算、GIS、海量数据库、高性能索引等技术的综合运用与无缝集成，需要一系列技术方法的支撑。

2.1 逻辑大集中下云服务动态迁移

由于不动产登记信息管理基础平台在建设的过程中，其目的是为了使全国统一的基础平台得以时间，从而提供高品质服务，在开展信息管理基础平台可以由相应云数据中心动态不断扩展到诸多数据中心的条件相爱，支持相关数据以及使用在诸多物理数据实现透明迁移的目的。

2.2 网络和数据安全保障

由于不动产登记平台涉及的范围很广泛，大到国家，小到县级，有着诸多的网络资源。其中，不动产等级信息主要包含以下几方面：第一，大量敏感数据；第二，个人隐私；第三，国家安全。所以，不动产等级信息数据库以及相应的应用体系的运作都应当满足国家的相关要求下进行，禁止出现冲破安全线的情况。一是应当在满足国家安全以及相关要求的条件下，对非业务、内网等设置安全防护措施，从而建立一个良好的物理网络环境；二是相关部门应当采取地理信息保密处理手段，对应用服务加密算法进行研究，草考天地图的成功案例，从而制定出一个切实可行的研究方案；三是全面使用第三代可新云安全技术，将安全隐患、恶意攻击等问题加以解决。

2.3 多用户高并发下的应用服务访问性能保障

信息平台每日处理的业务量巨大，实时性要求高，需解决多用户高并发访问下的应用服务性能问题。一方面要保障数据访问性能，确保大用户并发访问下海量不动产登记数据查询、检索、访问的高效性，需要采用高速索引技术、分布式数据库、列式数据库、NoSQL、分布式关系数据库等技术保障数据访问性能；另一方面要保障应用系统服务性能，应用系统开发要支持并行编程模型开发，通过信息平台管理系统，充分利用平台计算、存储和网络资源，确保应用系统服务的高效、稳定、可靠。

3 实施策略

首先，当平台建设的开始阶段，完成相应的机构整合、接入平台的相关机构还处于少量状态，没有较高的要求去完善硬件设备，这样就需要相关部门建立一个包括云中心的运作模式，对不动产登记信息管理基础平台进行研制，从而为不动产登记机构提供高品质的服务，最终呈现出一个动态扩展的构架。

第二，由于不动产登记职责整合以及机构建立工作的不断进步，相应结构也在日益增加。不动产登记机构以及交易等环节所产生的信息交换也变得越来越复杂，这样就需要利用不动产登记信息管理平台来加强云计算优势的力度，将服务器、网络等方面的建设进行拓展，进而为大并发访问下的性能问题提供重要的保证。这时候相关部门可以利用采购服务方式作用相应的资源，将应用服务范围以及国模不断的扩大，不会给平台带来影响的情况下，动态拓展，利用租用云服务而提供相应的资源，最终建立相应的云数据中心节点。随着不动产登记制度的有效执行，使其制度也变得更加的完善，基础设备在日益改善，使信息平台管理模式朝着统一模式的方向发展，各级相应机构利用信息平台就可以办理相应的业务，达到信息共享的目的，真正意义上实现了全国统一的基础平台。

结束语

通过以上内容的论述，可以得知：不动产等级信息管理平台涉及的范围很广泛，而涉及到诸多不动产登记交易、审批等流程的系统具有一定的繁琐性，同时也是不懂产统一制度有效开展的关键所在。信息平台的建设思路以及采取的手段是否恰当对信息平台的建设带来直接的影响。本文主要站在不动产登记信息的具体情况依据主流信息手段的立场上，对采取云构架、多模式并存的建设思路提出相关见解，希望在未来的道路上会在不断的实践中越来越好，为我国的经济建设奉献出一份力量。

不动产登记信息化建设例8

1 不动产登记改革

不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产权及其变动事项记录于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。2013年3月，国务院办公厅下发关于不动产登记改革的通知，要求在2014年6月底之前出台并且实行不动产统一登记制度。不动产登记目前处于分散状态，分为登记机关、登记内容和登记依据三部分。不动产登记这种分散状态也使得不动产测绘难以有效统一。当前不动产测绘主要有房产测绘、地籍测绘、林业测绘等方面，可以预见，随着不动产统一登记改革的逐步实施，不动产测绘也将随之发生变化，各部分测绘工作将能得到统一，不同类型的不动产测绘将有机结合，标准更加明确，有效减少重复测量。

2 房产测绘简介

房产测绘是一项基础性测绘工作，是不动产测绘的重要组成部分。房产测绘的工作主要包括房产平面控制测量、房产要素测量、房产图测绘、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等。在房产测绘中，房产平面控制测量是房产测绘的第一步，也是关键一步，是房产基础测量；房产要素测量和房产调查以及房屋用地要素的调查是产籍管理和房屋产权登记的依据；房产面积的测算主要包括建筑面积、产权面积、房屋用地面积、公摊面积等；房产变更测量是由于房屋产权等信息不断发生变化而需要不断进行的一项经常性测量工作；成果资料的检查与验收是房产测绘的关键一步，是保证房产测量的质量，为日后产权登记、转移以及解决房产纠纷提供准确依据的重要工作。

房产权利人在申请登记之前，到房产测绘窗口申请房产测绘。经过测绘人员的现场测量勘察，获得房产测量信息，并经过审核人员的审核，获得房产登记。在审核阶段，审核人员无需到实地勘察，直接在房产信息系统中打开GIS图形，观察房屋坐落、权属、位置关系、周边道路等，方便有效的确定房屋楼盘表，进而确定该房屋的现状信息。可见，房产测量的精度和准确性，直接影响房产登记结果。房产管理中的房产测绘工作，由主管房地产的行政部门委托具有房产测量资质的测绘单位进行。房产测绘单位与委托人不应有任何利害关系，且是独立的经济实体。房产测绘的技术标准，在国家层面上主要有《测绘法》、《国家标准房产测量规范》、《房产测绘管理办法》等，在地方上也有房产测绘管理办法的细则，在测量的过程中需要严格执行。

3 房产测绘在不动产统一登记中的应用与前景

不动产统一登记是指全国房屋、土地、林地、湖泊、海洋等不动产统一登记在册，基本做到登记机关、登记内容、登记依据、信息管理平台一体化。其中，建立全国统一的不动产信息管理平台，使得不动产的登记、审批、交易信息在各个部门之间统一共享，提高不动产信息的流通效率，提高政府部门的办事效率，降低不动产测绘的重复率，是不动产统一登记改革的重点。随着现代测绘技术的发展，以GNSS、GIS、RS以及摄影测量技术为核心的数字化测绘，其数据采集、存储、管理、传输方式，非常好的适应了现代电子信息系统的快速发展，为构建不动产统一登记信息平台提供了技术基础。在几个不动产测绘细分领域中，房产测绘最早在2002就提出“数字化房产测绘”的概念。数字化房产测绘是以房产为对象，建立信息化、智能化、网络化的房产数字信息系统。数字化房产测绘是充分利用GPS、RS、GIS、摄影测量等现代测绘技术进行房产信息的采集、存储和管理，并利用工作流、办公自动化、云技术等实现数据格式统一、快速查询、平台共享等目标。现代中国城市建设速度非常快，房产信息变化频繁，需要房产测绘人员快速、高效、准确的采集房产信息，并实时更新。数字化房产测绘能够保证房产信息的准确、有效，为政府部门的房产办公提供坚实的技术保障。因此，在构建数字化信息平台领域，房产测绘相对于地籍测绘、林地测绘更能满足不动产统一登记的需要。

随着我国经济的快速发展，房价也在不断攀升。人民群众对于房屋面积等房产信息越来越重视。房产测绘作为房产信息的数据来源，其准确性、及时性变为尤为重要，房产测绘在不动产登记中的作用非常重大。在不动产统一登记的大背景下，房产测绘主要有以下几个重要作用：

（1）房产测绘为我国人民的房产以及相关权益提供技术保障，为解决房产纠纷等问题提供数据依据。权利人或者利害关系人通过申请房产测绘获得房产数据信息，为不动产登记提供依据，保障权利人的权益不受损害。

（2）房产测绘能够为房地产管理部门提供详细、专业的信息。房地产测绘根据当前房地产开发的基础图纸绘制房地产控制图，使得房地产信息清楚、详尽的存储在房地产信息管理系统中，为房产使用者以及登记管理者提供参考信息。

（3）房产测绘能够为房地产市场提供准确的数据资料。房产测绘通过对城市房产建筑的测量和绘制，为房地产开发商提供该城市的住房面积、位置分布等信息，使其能够做出更加科学合理的商业决策。同时，房产测绘也为住房购买者提供准确、及时的住房数据，保障消费者的合法权益。

（4）房产测绘能够为政府规划部门提供数据参考。目前我国城市建设以及城镇化建设依旧很快，房产信息变更更加频繁，而政府决策部门在制定发展计划，进行拆迁改造、道路扩建、地铁、轻轨开发时则需要准确的数据依据。房产测绘的数字化、信息化、网络化、一体化的特点能够很好的满足这一要求。

4 结论

房产测绘与人民群众的房产权益息息相关，在不动产各个领域中经济价值最高，因此，房产测绘在不动产统一登记后将变得更为重要。不动产统一登记也为不动产测绘提出了更高的要求。房产测绘作为不动产测绘中重要部分，其市场准入方面发展较为成熟，信息化、现代化的房产测绘系统也较为完善，将能够更加适应不动产统一登记中信息化平台的发展要求，为我国的不动产统一登记工作的顺利开展提供有力的技术支持。

参考文献：

不动产登记信息化建设例9

完整、准确、安全的不动产登记档案信息资源是审查和确定产权、保障所有权人合法权益的重要依据，是进行城市规划和建设必不可少的基础材料，是反映城市房屋和土地现状的缩影，也是衡量一个城市管理和房地产管理水平的重要标志之一，在国土资源保护、地籍调查、住房保障、法院诉讼、国家税收、户籍管理、个人信用管理等领域发挥重要作用。

二、不动产登记档案信息资源特点

（一）专业凭证性

不动产登记档案记载了不动产产权的归属和沿革，反映了不动产的权利状况，专业性要求高。如房屋面积的丈量、土地界限的认定、房地产平面图的测绘等，都必须由具有专业资质的部门出具报告。不动产权属状况的记录和管理都是唯一能够合法证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证，为实施产权管理和产权保障提供可靠的法律依据。

（二）复杂多样性

一是构成复杂多样，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面构成，涵盖了不动产登记的所有形式。二是形式复杂多样，传统纸质档案与现代电子档案相结合，原始档案资料以纸质为主，现代电子档案以图像文件为主。三是信息复杂多样，空间地理信息与属性综合信息相融合，既含有与地理分布有关的数据，也包括权利属性、自然状况等基本信息。

（三）动态连续性

不动产登记中的房屋土地登记与老百姓日常生活息息相关，现代社会市场经济的高度发展，也促进了房地产市场的交易剧增。从土地的划拨、流转，房屋的买卖、过户、继承，甚至是房屋的司法拍卖，一宗土地、一处房产的来龙去脉全部体现在不动产登记档案中，自始至终反映房屋产权的真实情况。在房地产市场中，产权转移在频繁中更替，甚至存在一次买卖的过户办理尚未完成而下一次的买卖转移已促成的现象。因此，具有动态常规性和连续必然性。

（四）流通增量性

不动产登记档案信息，通过房地产市场交易的流通，不断扩大不动产登记信息的使用范围，促进区域间房地产市场的发展与壮大，促进经济的发展。不动产交易的频繁，决定了不动产登记业务量不断增加，从而导致不动产登记档案的不断扩容。永久保存的不动产登记档案，必然要求高质量的保存条件。

以上特点决定了不动产登记档案信息资源管理模式要有利于保障不动产登记档案的专业性，全面管理复杂多样的不动产登记档案，管理模式要适应于其动态连续性，保障不断增长的不动产登记档案的保存和管理。

三、不动产登记档案信息资源管理模式

2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式实行，不动产统一登记工作在全国全面铺开。《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。由此可见，不动产登记档案是不动产登记工作的原始依据，是不动产登记工作开展的基础和基石，其重要性不言而喻。因此，不动产登记档案信息资源管理模式的确定和建立至关重要。

不动产登记档案基本由两种介质构成，电子档案和纸质档案，因此，不动产登记档案信息资源管理模式涵盖虚拟管理与物理管理两个方面。

（一）不动产档案信息资源虚拟管理模式

虚拟管理是相对于物理管理模式而言的，是对不动产档案信息资源中电子档案信息资源的管理，必须符合“四统一”中对信息平台建设的要求，即应建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”；推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。

不动产登记信息管理基础平台应当汇集管理行政区划内的各类不动产档案信息数据资源，成为不动产登记档案数据中心，建立统一的不动产登记信息查询系统，并按管理层次和登记类别设置查询权限，统筹、协调对内、对外查询服务，维护交易安全，保障个人隐私，确保信息数据准确、完整和安全。

（二）不动产档案信息资源物理管理模式

即不动产登记档案的实体管理，主要指纸质档案、权籍图册的管理。笔者认为，就目前全国各省市不动产登记档案管理的现状而言，馆藏档案、管理水平、库房条件、发展规模、人员管理状况不一，面对不动产登记档案管理问题，要因地制宜，采取不同的管理模式，符合档案管理的基本原则：统一领导、分级管理，维护档案的完整与安全，便于社会各方面利用。不动产登记档案专业性程度较高，按照统一管理的程度不同，可划分为高度集中式、相对集中式两种模式。

1.高度集中式

即实行不动产登记档案统一、集中管理，应建设不动产登记档案馆库，统一存储各类不动产登记实体档案，确保档案保管条件符合国家标准，对本行政区划内土地、房屋等不动产登记结果和原始资料进行集中存放与保管。

高度集中式管理模式的优点是能够集中保管不动产登记档案，有利于不动产登记档案的完整与安全，但其同时要求建设高标准的档案库房，以满足不断增长的不动产登记档案的存放，而不同地区的不动产登记档案的增速和增量不同，难以预计。以无锡为例，目前无锡房地产档案馆藏房产档案约为240万卷，库房面积约为1500平方米，密集架总容量约为1600立方米，日益增长的房产档案数量造成不小的库房建设压力。一方面是不断地丰富馆藏，另一方面要不断地优化馆藏。如果采用高度集中式管理模式，在不动产登记档案库房管理制度的基础上，需要科学合理建设库房甚至新建库房，相关方案的制定、审批、动工建设等手续需要一定的周期性，相关资金、人员也要及时到位。

2.相对集中式

即按照不动产类型对不动产登记档案进行相对集中保管，其中房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与相应土地、海域登记档案相关联，可通过二维码、物联网等现代信息技术实现。

相对集中式的管理模式，可在现有库房管理条件基础上进行不动产登记档案管理，不需要大规模的人财物调动，可以在不动产登记档案管理的实践中逐渐摸索管理模式的适用性。缺点是库房管理存在局限性，仅就某一类型的不动产登记档案进行管理，分散的库房存在一定的安全隐患，在登记机构统一的前提下，分别存放保管的不动产登记档案易出纰漏，甚至造成档案资料遗漏、遗失。

无论是高度集中式还是相对集中式，都应当执行标准化、规范化、一体化、实用化和科学化原则，建设符合标准的现代库房，建立高效、安全的管理模式，达到管理规范化、标准化、科学化。具体来说，一是建立不动产登记档案各项管理制度，包括归档、鉴定与销毁、库房管理等，规范不动产登记档案管理；二是采用先进的现代信息技术管理不动产登记档案，逐步实现现代化管理，由档案管理向信息管理转变，由数据管理向知识管理转变；三是提高管理人员素质，完善工作人员的知识结构，全面掌握档案专业知识、不动产登记业务知识及现代信息技术。

参考文献：

1.张猛 滑丽 洪蕾.不动产登记档案工作调研与思考.中国档案.2015.4

2.王懿男 白玉.浅析构建不动产登记信息管理基础平台.国土资源.2014.5

不动产登记信息化建设例10

从2007年《物权法》明确规定国家对不动产实行统一登记制度，到2013年国务院常务会议决定建立不动产统一登记制度，到2014年12月22日《不动产登记暂行条例》的正式公布，再到2015年3月1日《不动产登记暂行条例》的开始实施，标志着我国不动产登记制度的逐步完善。实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”，有着十分重大的意义。一是可以从源头上杜绝涉及房屋权证分设办理的矛盾。二是提高工作效率，避免重复提交材料。三是利于公示查询。统一的不动产登记信息平台，将实现国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，并使相关部门及时获取准确信息，同时为房产交易等提供便捷的查询服务，维护权利人的合法权益。

二、房产信息档案及其社会价值

房屋登记是不动产登记的组成部分，指房屋登记机构依法将房屋权利和其他法定事项记载于登记簿上予以公示的行为。作为房屋登记载体的房产信息档案，是城市房地产主管部门在房屋登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中形成的且有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，类别上主要包括所有权档案、抵押权档案、房产测绘档案、商品房预售档案等，内容涵盖了房地产权利人、房地产权属登记确权等有关的证明和文件，房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图、分幅图、分丘图、分层分户平面图等，房地产产权登记工作中形成的各种文件材料（指房地产登记申请书、收件收据存根、权属变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、房地产税费收据存根等），反映和记载房地产权属状况的信息资料（如统计报表、摄影片、照片、录音带、缩微胶片、光盘等）。

房产信息档案是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，详细记录了物权及其权利变动状况，为房产行政管理提供了确权依据，保护了权利人转让、抵押、融资等权益，维护了正常的社会管理秩序，促进了房地产市场的健康与稳定。

三、健全数据库，提升房产信息档案数字化

《不动产登记暂行条例》明确规定，相关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台；各级不动产登记机构的登记信息应当纳入统一的不动产登记信息的基础管理，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。在信息平台投入运行前，应及时全面清理房产登记资料、整理本地区不动产登记历史资料，整合、对比本地区房屋登记数据，建立关联关系，健全完善不动产登记信息数据库。建议从以下几个方面进行改进。

（一）完善多元化检索数据库

房产信息档案数量巨大，在确认物权、维护权利人合法权益等方面发挥着重要作用，利用率较高。因此，运用信息技术，建立高效、准确、多功能、多角度、方便、快捷的多元化检索数据库十分必要。

1.在数据库中将房屋所有权证号、档案保管号、受理号、图幅号、门牌号、备案号、预售许可证号、二手房交易号、产权人、身份证号、房屋产权取得时间、产权类型、项目名称、房屋面积、交易时间、交易次数、交易金额、开发公司名称、房屋竣工时间等与房屋登记相关的每一个信息要素设定为检索词，这样便可提高房产信息档案的检索路径和查询效率。

2.在数据库中将组合信息要素设定为检索词，如：同时输入房产交易号、产权人等，可以准确、快捷地筛选出所需要的信息，拓宽利用查询服务空间。

3.建立以GIS （地理信息系统）为基础的房产信息档案综合管理系统。将GIS技术运用到房产信息档案中，依托楼盘表，实现房屋信息动态的更新，对档案中的数据进行管理、分析和利用，逐步实现“以图管房，图文共享”的模式。

（二）建立房产档案全文数据库

房产信息档案是物权归属、转移、变动等原始的记录载体，利用价值高。实现房产档案的全文数字化，是建设数字档案馆的基础，也是实现信息化建设的核心。

1.要对馆藏档案进行全面、细致的清理，确定是否有些档案仍然只是保留在纸质状态，对年代久远、具有重大价值的历史档案，要引起重视，及时修复并进行数字化。

2.要清查数据库里重复或无效的信息，对与实物档案不符的影像资料要进行剔除与更正。

3.对于需要进行数字化的档案进行分类，针对类别来选择相应的技术进行数字化。如有些档案可以直接通过网络进行转化，有些档案需要进行电子扫描，有些特殊的历史档案扫描需要专门的冷光扫描仪，有些档案则需要借助数码相机等。

四、优化服务，强化利用管理

（一）与相关职能部门和服务机构建立信息共享机制

由于多年来的属地化管理，房产信息档案已形成相对独立的封闭性管理模式。近年来，国家相继出台了一系列宏观调控政策，如差别化信贷、二套房认证、差别化税收、住房保障等，相关政府职能部门（税务、民政、银行等）都需要对个人住房信息进行查询，相对闭塞的房产信息档案管理模式对利用查询已渐显不足。

《不动产登记暂行条例》第二十五条明确规定，国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。随着不动产登记工作的逐步推进，房产信息档案在国土资源、税务、法院诉讼、地籍调查、城市建设、民政、公安、审计、工商等相关领域将会发挥越来越重要的作用，那么，该如何与这些部门建立信息共享机制呢？

首先，应充分了解各个职能部门的查询需求，根据职能部门对房产档案信息的不同需求，对信息进行高效平滑的差别化输送。如：税务部门对房产信息档案的需求主要是核实产权标的处所、建成时间、面积等，通过房产档案部门提供的信息资料确定依法纳税的具体金额。因此，对税务部门的信息传送应仅限于其工作的实际需要，而不能提供与工作无关的其他信息。相关部门的房产信息需求则应以此类推。

其次，建立信息互通共享的运输平台。运用成熟的计算机技术，通过网络，在房产信息档案管理系统和各个政府职能部门信息系统之间分别设立一个端口，职能部门将档案查询号推送至所需端口，档案部门接收到需求后会即时把相关档案信息以影像资料的形式推送到各部门的端口，职能部门即可索取档案信息，这样便可以快捷、高效地实现房产信息档案的互通共享。

最后，在不动产信息互通共享的同时，要注意维护信息安全，加强对权利人隐私权的保护。建议在建设信息互通共享运输平台时双方签订保密协议，设定信息的使用查询权限，采用特定的密钥方式进行管控，委派专门人员具体负责信息共享工作。

（二）依规尽职，严格查询范围

《不动产登记暂行条例》第二十七条明确提出，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。在房产信息档案查询的过程中，对查询主体进行严格界定分类，分层级地提供查询服务，对于维护权利人合法权益，保护个人信息安全是十分必要的。归纳起来，房产信息档案查询主体及可查询内容主要有以下几类。

1.自然人、法人和其他组织。这类查询应提供明确的房屋坐落或权属证书编号及需要查询的事项，再持有效身份证明即可查询房屋自然状况及限制信息情况，房屋自然状况包括坐落、面积、用途、所有权归属、他项权利状态和其他权利的限制等。

2.权利人。权利人提供房屋权属证明或房屋具体坐落、权证编号及有效身份证明，即可查询登记簿的完整记载信息、原始登记凭证等，但登记机关内部审核意见不在查询范围内。