不动产登记规划例1

职务犯罪，要看职权和责任。

出让金交多少以出让合同为准。是否提高容积率与登记关系不大，与权籍调查审核关系大。

主要是权籍调查这个问题。实地查勘发现违规后不登记又抗不住来自外部的压力，各地真要以此为戒。建议按规划、住建部门的结果直接登记，那样反而会没事，现在大量房屋竣工后面积拓展就是一例。

关键是规划国土，为什么竣工验收发现问题而不要求开发商补出让金？规划发现问题，怎么能通过？我市有综合验收环节，住建牵头，规划、国土等参加，规划认定发函国土，国土追缴出让金，再出竣工备案证明，予以登记。与权调无关。

讲别人没用，现在是不动产的登记规则要求审查出让金收缴。

未经批准加层，尽管验收通过了，但是仍然是明显的违法建筑。因为验收通过不能代替规划许可，不动产登记中心涉嫌。

所谓验收通过，如果是取得规划验收合格证，应视为符合规划吧。

同意，有规划手续确认应该视为建筑物合法。

验收合格是否等同于规划许可？对于超出行政许可的范围建设，而验收又通过的情形，是否验收的行政行为覆盖了原行政许可行为呢？

初始登记现场勘察不予受理可能更适合。

规划验收了的，不予受理依据不足吧？

验收能代替规划许可么？这是回避不了的问题。

注意，首次登记的申请材料中收的是“符合规划的证明”，没有规定收“规划许可证”。

据了解，中心主任并未腐败。县检察院决定，以涉嫌罪，依法对县不动产登记中心原主任立案侦查，并采取强制措施。

在行政许可行为中，除了先前的行政许可行为，还有行政许可后的监督管理。两个行为不存在自相矛盾。若自相矛盾的行政行为，登记怎能？

针对的是不尽职责义务的行为，针对于应当履行、有条件履行的职责但没有尽职履职的。前面这么多部门怎么就到登记这了？

法定要件齐备的情况下，要件本身的问题不应由登记机构担责！

补缴出让金的征收主体是国土？是否有授权不动产登记部门核实？或是有明显证据证明不动产未尽审慎义务？

如果确定为应补交出让金的性质，就说明验收同意加建的合法性，凭验收证明办理登记更没有问题。至于欠交的是政府债务，那不是登记的职责。至于收出让金凭据更没有依据。

《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》有要求哦。

上述报道中办房产证时不需要。

那是，以前没有，现在是有要求。

点评

曹利华

镇江市不动产登记中心

如果“竣工验收”是指取得《建设工程规划核实合格证》，如果该登记发生在不动产统一之前…… “群众”的观点是基本一致的：冤有头，债有主，失职渎职不是“我”！

不动产登记规划例2

1.集体土地和国有土地的流转模式不同，导致集体土地房屋流转受到限制

城市国有土地上房屋实行的是“地随房走”原则，抵押、交易相对流转自由，充分体现物权原则；而在农村，农民的住宅一般都是建造在宅基地上，国家对于宅基地的使用和流转有着严格的限制，使得宅基地上的房屋抵押、交易也同样受到了限制，这就造成了农民对房屋登记的内在需求受到抑制。

2.房屋所有权证不是集体土地房屋拆迁安置补偿的依据

由于农村住宅房屋大部分都没有进行房屋登记，在房屋征收中不能以房屋所有权证作为征收安置补偿的唯一依据，故很多地方未将房屋所有权证作为征收安置补偿的主要依据。这在很大程度上制约了农民办理房屋登记的主观能动性。

（二）集体土地存在房屋登记要件不全的历史遗留问题影响了房屋登记

根据《房屋登记办法》第83条规定，集体土地上房屋在初始登记时需提交申请房屋符合规划的证明。但是，实践中集体土地上建造的房屋大部分是在《城乡规划法》实施前所建造的，有的还是解放前所建，因年代久远没经规划审批。提供符合规划的证明难度较大，因此，大大影响了登记工作的推进。

（三）登记机构不统一、登记制度未理顺

目前，全国大部分市、县城市规划区国有土地上的房屋权属都由房管部门管理，而农村集体土地上的房屋权属则由建设部门管理。随着城市化进程的不断加快，全国大部分城市规划区的范围呈现出扩大的特点，原农村集体土地逐渐被城市规划区所覆盖。原来已经在建设部门登记的房屋，由于建设部门与房管部门之间信息交流不畅，房屋所在地被划入城市规划区后，房管部门又对同一幢房屋进行了登记，“一房两证”现象较为突出。还有个别房屋出现了两本房产证所记载的权利人不一致、房屋自然状况(结构、层数、面积等)不一致等现象，给农村房屋登记埋下了隐患，也使房屋权利人的合法权益无法得到保障。

（四）“小产权房”问题

“小产权房”是违法建筑，房屋登记机构当然不得对其进行房屋登记，因此，严重影响了农村房屋登记工作的开展。

（五）农村房屋的产籍基础差

农村住宅存在产籍资料不全或与实际情况不符的情况，使房屋登记工作难度极大。

二、基本对策

（一）加大宣传力度，争取全社会的关注重视

随着国家土地政策的改变和城乡一体化进程的加快，农民的观念在不断更新，社会交往在不断增多，经商、办企业、集体经营土地资源等都需要有相应的资产予以证明，那么房屋所有权证就是一个最好的资产证明。而且，虽然集体土地上的住宅不能抵押、交易，但是房屋所有权证随着经济的发展在日常生活中将发挥更大的效用。因此，农村住宅权属登记的需求在不断加大，只是农民对现行政策的不了解，以及未认识到房屋登记和房屋所有权证在主张权利上的重要性而造成房屋登记的主观能动性不强。房屋登记机构应结合农村特点，利用多种渠道，采取多种形式加大农房登记的宣传力度，提高政策的透明度和知晓度，增强广大农民对该项工作的认知和接受程度。

（二）理顺机制、健全制度

各地政府应认识到建立直辖市、县（市）统一的房屋登记机构是发展趋势，是法律法规的具体要求，是依法行政的具体体现。在此基础上，应制定更为细化的技术规程或登记实施细则，对工作流程、信息系统操作平台、质量考核体系等方面做出详尽规定，构建起统一、规范、高效的房屋登记机制体制，促进农村房屋登记工作的健康有序发展。

（三）登记机构应遵循“尊重历史，尊重事实”的原则，灵活多样地开展农房登记工作

1.重视和利用公告发现问题

公告是登记机构确保房屋权属登记正确的重要手段。农村住宅历史沿革和权属来源非常复杂，建设审批资料不齐全，房屋权属经常成为邻里纠纷的重要因素，甚至危及社会和谐稳定。因此，在房屋权属核准登记前，进行必要的公告，通过征询利害关系人和知情人对房屋权属的异议，及时发现问题，纠正潜在错误，确保房屋登记的合法性和准确性。

2.正确区分《城乡规划法》颁布前后的相关依据

在《城乡规划法》实施前利用宅基地建造的农村住宅，是在当时建设工程许可法律制度尚不健全的情况下发生的。对这部分房屋我们应该尊重历史，尊重事实，按照《房屋登记办法》第83条的规定，在不需补办相关规划许可、凭房屋权属来源证明文件证明其房屋取得合法性的情况下，准予办理房屋登记。

《无锡市房屋登记条例》规定：《城乡规划法》和国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。各地房屋登记部门应根据当地农村建房实际，选择确认房屋是否应完整具备建房手续的时间点来衡量房屋登记的基本要件。而在《城乡规划法》实施后农村集体土地上所建造的农村住宅，应该严格按照《房屋登记办法》中的规定办理相关登记。

（四）有条件的地区应开展集体土地房屋普查登记，建立较为详细的产权产籍资料

不动产登记规划例3

不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产统一登记是将原来分散在土地、房屋、农业、林业、海域等部门按各自职能进行的土地登记、房屋登记、承包经营权登记、林权登记、海域使用权登记等统一由一个登记机构在统一的系统上办理，记载于统一的登记簿上，为当事人核发统一的权属证书或证明。其根本目的是为了保护当事人合法权利，保障交易安全，当事人和登记机构之间的权利义务关系并没有因为不动产实行统一登记而改变，不存在部分人猜想的统一登记是由政府组织主动开展不需当事人申请举证的问题，更不会因为统一登记而将原来的违法不动产合法化。

二、不动产登记程序的启动及申请主体问题

按照《物权法》等相关规定，通常情况下不动产登记是依当事人申请进行，其中以双方申请为一般原则，以单方申请为例外情形；不动产登记程序的启动以当事人申请为一般原则，以依嘱托或依职权进行为例外情形。在国家规范及我市以往政策规定中，对依当事人申请进行的登记均有详细规定，而对于依嘱托或依职权进行系统性规定较少，在国家规范只有该两类登记程序没有具体登记内容。此次，在《天津市不动产登记规范》中单独设立一章“根据有关部门要求办理的登记”， 按照《天津市不动产登记条例》和《天津市土地管理条例》规定的情形，对依据有关国家机关嘱托进行的登记、登记机构依职权进行的登记以及依拆迁整理单位申请进行的登记从申请主体、登记材料、审查要点等方面进行了详细规定，既做到于法有据又解决实际问题。

三、不动产登记的公告问题

本着既依法为相关当事人提供提出异议的渠道和履行向公众告知的义务，又减轻当事人负担的原则，对公告的种类、情形、场所、时限等在规范中进行详细规定。

（一）公告的种类及情形

1.登簿前公告，即将准予登记事项记载于登记簿前进行的公告，主要目的是为了排除异议。主要包括政府组织的集体土地所有权登记，宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及房屋所有权、土地承包经营权的首次登记；不动产登记经办机构依职权办理的登记；按照《天津市不动产登记条例》第七十六、七十七条规定的历史遗留问题登记。2.登记结果公告，主要包括《天津市不动产登记条例》第三十条规定的依嘱托进行的登记和《天津市土地管理条例》第二十九条规定的依法拆迁、整理并依整理（拆迁）单位申请办理的注销登记。3.证书作废公告，即办理注销登记时应当收回原证书或证明而未收回的，在登记完成后应当公告作废。

（二）公告场所

除历史遗留问题因涉及不特定人重大权益，需要在本市主要报纸予以公告外，其余的公告都可以在不动产登记经办机构的门户网站及不动产所在地等指定场所进行，最大限度的减轻当事人负担。

（三）公告时限

登簿前公告除历史遗留问题需公告3个月外，其余的公告时限为不少于15个工作日。

四、不动产登记中涉及的公证问题

一直以来，为了保护不动产权利人合法权益，降低其不动产被他人处分的风险，对于自然人处分不动产以及继承或接受遗赠取得不动产的，均需对授权委托书和继承权进行公证。此次对于境外申请人处分不动产的，其授权委托书应当经公证或者认证的规定予以保留；对境内自然人处分不动产的，如委托他人办理，其授权委托书公证不作为必要前提，可以在申请登记时与人共同到不动产登记经办机构现场签订授权委托书；对于继承和受遗赠类登记，提交经公证的材料或者生效法律文书的，可直接作为权属来源材料，未提供上述材料的，在登记受理前设置了一套程序进行处理，主要是基于当事人自我举证和证据链之间的互相印证、登记机构的问询查验、各相关人员的书面承诺以及登簿前的公示排除异议。但关于此类做法的争议也未停息，在减轻当事人经济负担的同时，当事人合法权益受到侵害的风险也在增加，尤其对于由登记机构依当事人举证对其是否有权继承进行审核，已经进入到了对民事法律关系的实质性审查，这既超出了登记机构的职责范围，也影响登记安全和登记效率，在当前登记人员普遍紧张的情况下也影响对其他登记业务的合理的人员配比。

五、规范不动产分割合并或范围发生变化等变更登记问题

不动产登记规划例4

为加快城乡一体化步伐，规范农房确权登记，相关法律法规规章也相继出台，《物权法》第十条明确规定了国家对不动产实行统一登记制度，即包括了城市与农村的不动产要开展统一登记的应有含义。2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》在《物权法》的基础上，专设章节，从登记程序、收件资料等方面全面、系统地规定了集体土地上房屋的登记制度，为开展集体土地上房屋登记提供了明确的上位法依据。

以此为契机，全国各地纷纷积极开展了集体土地及房屋的确权登记工作，部分先行省市如安徽、成都、重庆、无锡等地都已率先出台本地农房登记的地方性法规或规范性文件。根据相关调查组对浙江、安徽、四川、广东、广西5省内10县的调查数据显示，受调查村民中有71.08%的人愿意主动申请登记，但农房实际登记发证率仅为24.42%。其中，宅基地证和房产证两证都有的比例仅为19.21%。4个县（区）已经全面开展农房登记发证，4个县（区）已开展农房登记发证，但发证面不广，还有2个县（区）完全没有开展农房登记发证，此外，尽管总体规模不大，但四川都江堰市、安徽肥西县、广西武鸣县、浙江嘉兴秀州区等均开展了农房抵押业务。可见，在政策法律的推动下，我国的农房登记虽颇见成效，但仍困难重重，建设管理滞后、权属争议复杂、小产权房等是我国农房登记工作中所面临的普遍问题。

二、开展农房登记过程中的制约因素

农房登记工作主要的制约因素可以总结为：现行法律有障碍，实际执行有难度，农民响应欠积极，人力经费需保障。

1.农房规划建设管理滞后，权属纠纷复杂遗留问题多

《房屋登记办法》第八十三条规定，申请初始登记应当提交房屋符合城乡规划的证明。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》《城乡规划法》等法律法规的规定，不同建造时期的农房，应当经乡镇人民政府或规划管理部门依法审批，持有“村镇规划建设许可证”或“乡村建设规划许可证”等规划证明材料。但实际我国各地的农房建设管理滞后，违法建筑面广量大，少批多建、未批先建现象突出，即使是2008年《城乡规划法》实施后建造的农房，大部分也未经规范的规划审批程序，无法提供合法批建材料。司法实践中，涉及农村集体土地的行政案件每年占行政案件总数的20%以上，往往关乎农民生产、政策变迁和历史遗留问题。

2.农房抵押流转有限制，影响了农民办证的积极性

因农村宅基地使用权的特殊性，《物权法》第一百八十四条明确规定，宅基地等集体所有的土地使用权，不得抵押。但深化农村产权制度改革的实质在于，要激活农村生产生活要素，赋予农民住房财产权利，党在十三中全会中也提出，要慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。政策先于法律，提出了农房制度改革的创新性要求。笔者在调研过程中了解到，一方面由于存在突破法律规定的行政风险，各地政府对于是否放开农房抵押流转的限制，踌躇不前、举棋不定；另一方面由于农房确权登记后无法真正进入市场实现价值，极大影响了农民办证的积极性，各地呈现了“政府热、农民冷”的现象。

3.各地操作模式有异，统一执行存在困难

农房登记政策不统一，开展登记时间有先后，各地对农房登记主体、农房批建标准等几个主要问题，执行标准差异较大。以杭州市为例，在村民住房登记到“户”到“人”的问题上，部分地区土地证已按“户”发放，而大部分区县房产证仍按“人”登记。在农房建房合法手续认定依据、超面积建设房屋等问题上，不同区县范围、同区县的不同乡镇范围内的处理方式都存在差异。因此若采取“一刀切”的方式规定，将导致农房登记政策难以执行。

4.农房登记工作量大，人员经费需保障

农村房屋的登记成本本身就高于城市房屋的登记成本，涉及到现场勘察测绘、户籍调查、公证公告、受理审核制证等多项程序。而农房又具有面广、量大、点散的特点，部分还位于偏远山区，长期以来登记基础薄弱，缺乏相应的农村房地调查数据，一方面面临着巨大的人员经费缺口，一方面又要对农民减免收费，提供服务便利，人员经费匮乏是全面开展农房登记工作中亟待解决的首要问题。

三、积极探索农房登记新思路

考虑到目前的法律政策背景及各地农房的实际情况，笔者对农房登记提出如下工作思路：

1.因地制宜确权规范，改革突破流转壁垒

农房登记工作要积极稳妥地开展，应保持实事求是、解放思想的态度，尊重各地历史，承认现实差异，允许各地因地制宜，实施符合地区实际情况的农房登记政策。

农房登记工作要取得实效，更要不断深化认识，深入改革，在坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线基础上，大胆改革、勇于创新，突破农房抵押、流转的壁垒。日前，国务院正式了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《意见》），同意在试点地区稳妥有序开展农村住房抵押权贷款业务，由全国人大暂停试点地区的相关法律实施，意味着这项改革进入了“破冰期”，该《意见》的施行将真正盘活农民资产，搞活农村经济。

2.强化完善工作措施，建立协调联动机制

一是要不断强化完善工作措施，以卷宗抽查、考核奖惩等制度，不断总结农房登记工作推进过程中的经验教训，阶段性地开展座谈讨论、理论研究活动，及时解决疑难复杂问题，提高登记效率，保证登记质量。

二是要制定工作目标及实施计划，认真部署、彻底落实，协调法院、农办、房管、国土、建设、规划、测绘、财政等多部门建立协调联动工作机制，形成各地、各部门整体推进的合力和动力。

3.开展上岗培训教育，保障人员经费落实

要根据实际，合理配置农房登记人员，对农房登记业务量大的乡、镇（街道）可专设登记窗口，驻点安排登记人员；要从登记规范、信息操作、服务质量等多方面对测绘、登记人员开展系统性培训教育，提高上岗人员的业务能力和工作素养。

各地政府对农房登记的调查测绘费用、人员设备配备费用应给予财政支持；在办理农房登记时，要切实减轻农民负担，简化登记手续，提供便利服务。

不动产登记规划例5

我国房屋的所有权主体没有限制，而土地实行公有制，土地所有人只能是国家和集体，在所有权层面上土地和房屋就成了权利分开的不动产。土地所有权不能作为交易的客体，房屋所有权人虽然取得了房屋的所有权，但无法取得占用范围内的土地所有权，由此出现了房屋所有权没有正当土地权源的问题。

为解决这一问题，我国立法上借鉴了其他国家或地区的成熟立法例，在所有权和使用权或经营权两权分离方针的指导下，出现了“土地使用权”这一名词。其中，最常见的是建设用地使用权。建设用地使用权的社会机能在于调和土地与地上建筑物之间的利用关系，房屋不能脱离土地而存在，两者必须相互结合才能发挥经济效用。

建设用地土地使用权划拨或出让，划拨、出让的不是土地本身，而是土地的使用权，是一种建造和保有房屋的权利。实际上，虽然建设用地使用权是一种用益物权，但又具有类似所有权的一些权能。在处分上，我国《物权法》进一步确立了“房地一致原则”，俗称“房随地走”“地随房走”，即虽采房地分离主义立法模式，但坚持房地一体处分。

在这样的法律框架下，不动产登记工作中要把握好土地与房屋的物权关系，必须坚持以下几点：

一要遵从市场经济基本法理。我国建设用地使用权是土地使用人通过划拨或者有偿出让，取得在国家所有的土地上建造建筑物的权利，就是在国有土地上设立的建设建筑物、构筑物以及附属设施的地上权，具有世界上通行的地上权的一切特征，也是我国地上权的主要内容。同样，集体建设用地使用权、宅基地使用权也是典型的地上权，其设立、变更和消灭的规则，都m用于地上权的规则。

二要参照世界通行惯例。相较《德国民法典》而言，德国的《地上权条例》增强了对地上权人的保护，为了防止土地所有人挟经济上的优势，约定各种苛酷条款迫使地上权人接受以便获取暴利。《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）提升了地上权人的法律地位，给予地上权人充分的法律保护，同时促进了地上权的融通。地上权本质上系结合建筑物而独立的不动产物权，为增加交换价值，《条例》尽量减少地上权消灭之原因，明定建筑物具有让与性。我们也应当充分保护土地使用权人的合法权益，促进不动产的交易流通，尽可能提供转让、抵押等各类处分的登记服务，发挥不动产的效用。

三要结合我国国情处理实务。不动产登记工作要以有利于保护权利、发挥物的效用、促进经济发展为宗旨，业务开展工作中要具体情况具体分析，合理处理各类问题，要为企业、群众多做实事，让企业群众对不动产登记改革有获得感。

以权利种类划分，不动产可以分为区分所有权和非区分所有权两类。非区分所有权是指机关事业单位建设项目、工矿仓储类建设项目等，宗地上虽然有多幢建筑物，但各个建筑物功能相互配套不宜拆分，一般应当按一个不动产单元设定。区分所有情形的主要是房地产项目，土地使用权及房屋所有权首次登记不能简单地按一个单元登记。同时，由于分期开发，开发企业一般都有土地抵押，要求整宗地上所有房屋竣工时，再做国有土地使用权抵押注销登记也是不现实的。登记实务主要有两方面问题：一是如何对开发企业的建设用地使用权进行登记来满足其抵押、预售、转让要求，这是一种动态权利的登记；二是如何对业主的土地使用权登记，保障其权利。通俗地讲，如何记载土地使用权，是否进行土地使用权分摊，这是一种静态权利的登记。

二、要解决这些问题，必须深入把握建设用地使用权在商品房全生命周期的作用体现，建立完善不动产登记管理体系

建设用地使用权，实际上就是在国有土地上进行建设房屋、保有房屋的权利。随着建设销售的进度，房地产开发企业逐步将其从土地出让时取得的建设用地使用权转化到房屋上，转移给业主，最终完全变为现实的房屋并转移给业主，由此可见，建设用地使用权作为一种具体的建设和保有房屋的权利，是可以量化的。同样，建设用地使用权在抵押时也是如此。

关于建设用地使用权量化的方式，国外（如瑞士等）有的是按照对应房屋的价值计算份额；国内有的城市（如重庆等）是按照建筑区划建筑规模分摊，有的城市（如苏州等）采用按幢设宗划分宗地的办法。笔者认为，以房屋价值计算建设用地使用权份额比较困难，并且房价变动频繁，不宜采用。按照规划确定的指标，用一幢房屋建筑面积占总建筑面积的比例，乘以宗地面积来计算其建设用地使用权，相对简单，操作可行。

这里对建设用地使用权的分割只是观念上的，并非物理上的。房屋占用范围内的土地使用权有几种不同的理解：一是房屋投影对应的土地使用权；二是房屋所在宗地的土地使用权；三是房屋对应的分摊土地使用权。目前没有统一的规定或者认识，对于如何分摊，也没有明确的规定。需要注意的是，在我国一些地方虽然开展了所谓国有土地使用权分割登记，但这并非是真正意义上的土地分割登记，而仅仅为了分摊登记房屋占用的土地使用权面积。

关于开发企业建设用地使用权的动态登记，可以根据商品房项目的建设周期，从建设用地使用权的本质内涵出发，量化宗地内的各单体建筑的土地使用权份额，建立房地一一对应关系，在商品房入网销售、转让和抵押登记等业务节点，核减开发企业建设用地使用权份额，形成地房一体变动的业务管理体系。

对于预售转让核减建设用地使用权份额易于理解，但对于设定抵押相对复杂。《物权法》第一百八十二条规定，以房屋抵押的，该房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押。当该宗地上规划只有一幢房屋，且该房屋不属于区分所有，以该房屋设定抵押的，该宗地的建设用地使用权一并抵押，而不管空地占多大比例或多大面积。当该宗地上规划有数幢房屋，权利人以其中部分房屋设定抵押的，该设押房屋所占该宗地的建设用地使用权份额一并抵押。

三、要解决这些问题，必须制定完善交易管理和不动产登记操作流程，明确详尽可行的业务路径

具体操作上，从商品房项目宗地上第一幢楼预测成果审核入库时，根据规划修建性详细规划总平图，理清宗地与楼幢关系，建立《宗地与房屋对应表》，到最后一幢楼权籍调查成果审核入库时，清理最终批准建筑规模与宗地建设用地使用权之间的关系。其业务流程包括以下几个方面：

（一）土地使用权首次登记，根据土地权属来源证明、权籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等相关资料办理土地使用权首次登记。

（二）第一幢楼入网销售前，因地上无房屋，无建筑规模变化，可按正常流程办理土地抵押或查封登记。同时注意，首次办理土地抵押登记只能办理整宗地抵押，不能办理分宗抵押登记。办理抵押或查封登记时须查看登记簿及内外网，确认此时宗地上没有房屋预售状况。

（三）宗地上第一幢楼预测成果审核时，按照规划修建性详细规划总平图，理清宗地与楼幢关系，按照入网销售的建筑规模，测算每幢房屋应分摊土地使用权份额，计算剩余的建筑规模和量化对应的土地使用权份额，建立宗地与房屋对应表。

（四）办理第一幢楼入网销售时，在原土地使用权登记附记栏注记建筑规模变动及土地使用权分摊情况；如有抵押的，同时在抵押权登记附记栏注记。

（五）第一幢楼入网销售至商品房首次登记之前，开发商申办土地抵押登记或接受查封登记，应以宗地与房屋对应表为依托进行规模核算管理，对有剩余规模的部分方能办理土地抵押或查封登记。办理抵押登记时应注意：1.对已入网销售楼幢的建筑规模应相应核减该建筑规模（以权籍调查审核入库的预测成果为准）。2.对表上标明的宗地批准房屋建筑规模或规划批准的建筑总规模扣除应核减建筑规模后，得到剩余规模为零或者虽有剩余规模但小于公共配套设施规模的，不予办理。若法院要求查封该宗地，则告知法院地上建筑规模变动情况，协助办理剩余规模的土地使用权份额查封。

（六）开发企业申请办理第一批商品房首次登记时，对原土地使用权登记进行变更登记，明确记载本宗地原批准建筑规模、已竣工登记规模、剩余建筑规模和对应的建设用地使用权份额。对于存在宗地抵押的，应当办理抵押变更登记（部分解押）。后续分批办理入网销售和首次登记，参照上述模式操作。

（七）宗地上最后一幢商品房办理首次登记时，要求开发企业申请办理土地变更（规模核减及权利人变更）登记，将土地使用权人变更为全体业主，只记载于登记簿，不发权证。此时，宗地上房屋已转移至业主名下（开发企业为未售房屋的业主），按照房地合一登记原则，该宗地实际上为全体业主共有，同时，将该宗地上其他独立成栋的共用房屋或设施等构筑物记载为全体业主所有。不动产登记后，虽统一了业务系统，但仍然是在土地、房屋不同的客体上登记，若此时不办理权利人的变更登记，宗地查询时仍可查到该宗地权利在开发企业名下，直接后果是可能被误查封或抵押。

登记流程是：开发商办理首次登记（附记建筑规模）-开发商办理宗地抵押-开发商申领预售许可证-入网销售房屋-部分楼幢房屋竣工-申请首次登记（有抵押的，申请抵押变更，解除拟首次登记的房屋对应的土地使用权抵押）。同时，办理原土地使用权变更，减去已经首次登记的建筑规模及对应分摊份额。最后一幢楼办理首次登记，解除全部土地抵押，注销原土地使用权登记，收回证书。

笔者认为，这样分析理解建设用地使用权，量化建设用地使用权份额，建立完善一整套业务操作流程，实行房地产开发企业建设用地使用权动态登记，可以解决房地产项目登记管理的现实问题。总体而言，一是符合法理，不违反国土部土地不得随意分宗、分割的规定。二是操作规范，系统走流程操作，登记簿可查询，避免手工备注，减少随意性。三是方便企业，动态管理满足开发企业资金周转需要，减轻开发企业负担。四是管理到位，对开发企业实行全流程管理。五是减少风险，抵押、查封不针对已入网销售商品房对应的土地使用权，方便小业主登记办证，减少社会群体性矛盾纠纷。

参考文献：

1.高圣平.土地与建筑物之间的物权利用关系辨析.法学.2012.09

不动产登记规划例6

一、工作目标

农村不动产确权登记发证工作是农村房地一体宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的延续。为认真贯彻落实中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，坚持以人民为中心的发展思想，自治区党委、人民政府高度重视，将其作为实施乡村振兴战略，做好三农工作的重要基础工作，按照国家及自治区的要求，到2020年底完成农村不动产权籍调查，完成符合条件的农村宅基地和建设用地登记发证率90%以上，农村不动产的数据库基本建成，初步实现数据汇交。

二、工作原则

（一）身份合法、自愿申请原则。以“农户自愿申请、权属来源合法、产权清晰无争议、面积量算准确”为前提，农村宅基地权利人必须为本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件，或非本集体经济组织成员但经依法批准使用宅基地建房的，可以申请进行农村宅基地及房屋确权登记。

（二）“一户一宅、面积法定”原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积及房屋建筑面积不得超过规定标准。因继承或受遗赠形成的“一户多宅”除外。

（三）依法、便民、高效的原则。农村宅基地及农房确权登记在不违背相关法律法规的前提下，坚持乡（镇）主体、部门指导、统筹推进，严格法定程序，简化登记流程，降低登记颁证成本，提高办事效率和服务质量，切实方便群众。

（四）“四级确认”原则。以尊重历史、实事求是、依法确权、和谐稳定为前提，符合宅基地使用条件，无用地和建房审批手续的房屋，权利人申请登记的，可按照“村民代表大会通过—村委会核实—乡（镇）人民政府审核-农业农村局审核”的“四级确认”程序进行。确认结果可作为农村宅基地和农房所有权登记的权源证明材料。权利人对提交材料的真实性负责。

三、登记工作开展范围和要求

工作开展范围为尼勒克县城镇规划区外的农村宅基地及房屋产权登记，包括新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾避险搬迁等已建成的房屋。尼勒克县农村房地一体和集体建设用地确权登记发证工作以乡（镇）或村为单位，严格落实村民一户只能拥有一处宅基地及房屋的法律规定，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规，以及自治区深化农村产权制度改革的要求，收集农户、宗地相关资料，开展地籍调查、房屋产权调查，对符合登记条件的，颁发《不动产权证书》。

（一）登记申请人界定

1.本集体经济组织成员可作为申请登记的权利主体。

2.户籍不在本村，因继承或受遗赠的房屋占用农村宅基地的，在登记时继承人或受遗赠人可作为申请登记的权利主体。

3.户籍不在本村，因政策性原因回原籍定居的离退休职工、华侨等可作为申请登记的权利主体。

4.本集体经济组织成员户籍迁移至其他集体经济组织，但未再次申请使用宅基地，仍继续使用原宅基地及房屋的，可作为申请登记的权利主体；

建房时为本集体经济组织成员，建房后户籍转为城镇居民，原宅基地及房屋未改扩建、仍继续使用的，可作为申请登记的权利主体。

5.其他集体经济组织的农村居民，因移民搬迁、易地扶贫搬迁、地灾避险搬迁等政策性原因在本集体经济组织使用宅基地和房屋的，可作为申请登记的权利主体；

其他集体经济组织的农村居民，购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，须经三分之二以上集体经济组织成员或村民代表大会同意，且在其他集体经济组织没有宅基地和房屋的，可作为申请登记的权利主体。

（二）登记范围的界定

1.经依法批准用于修建房屋的宅基地以及建设的房屋，不同历史时期颁发的集体土地使用权证书、用地批文等作为土地权属来源证明材料进行确权登记。不同历史时期颁发的房屋产权证书，相关部门出具的建设规划手续、证明等，可作为房屋所有权确权登记依据。

2.申请所有权登记的房屋必须是具有永久性屋盖、有围护结构且结构牢固的永久性建筑，土木结构房屋不予登记。 

3.新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾避险搬迁等农村集中居住区内依法属于全体村民共有的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房等一并申请登记。

（三）宅基地及房屋有下列情形之一的，不予受理不动产权登记或暂缓登记。

1.一户超过一宅的第二处及以上的宅基地申请的，不予受理（继承或受遗赠除外）。

2.城镇居民在农村购买或违法建造住宅，申请宅基地及房屋登记的，不予受理。

3.违法占用集体土地建设的房屋，不予受理。

4.宅基地使用权、房屋权属有争议（含房屋共有权人有异议的）未经处理或无处理结果的，暂缓受理。

5.不能提供宅基地及房屋权属有效证明文件的或未提供“三级确认”会审表的，不予受理。

6.被依法征收、查封、抵押、没收的房屋，被列入拆迁冻结范围的房屋，不予受理。

7.属于违章建筑或临时性建筑的房屋，不予受理。

8.非法出售房屋后再建的房屋，不予受理。

9.在永久基本农田调划后，新建住房占用基本农田的，不予受理。

10.房屋正在新建还未竣工的，原旧宅基地上的房屋不予受理。

11.法律法规规定的其他不予登记的情形。

（四）农村宅基地及房屋办理登记具体要求

1.以户为单位申请登记，户的确定原则上以公安部门户籍登记的家庭户为单位。

2.符合分户条件又无分户户口簿的，由符合分户的申请人向当地派出所提出书面申请，村组签署意见，派出所签署符合分户条件的意见，乡自然资源所所签署符合房屋登记的意见，县不动产登记中心再按程序办理产权分户登记，派出所根据《不动产权证》复印件办理分户户口簿，并将户籍证明抄送县不动产登记中心存档。

3.宅基地和集体建设用地及其房屋的面积按照《农村地籍测量规范》和《房屋测量规范》执行。

4.分阶段处理集体经济成员超面积问题。农民集体成员经过批准建房的，按照批准面积予以确权登记，未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：

1982年2月国务院《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民使用宅基地建房，至今未改建、扩建、翻建的，按实际使用面积确权登记宅基地使用权，按实际建筑面积登记房屋所有权。

1982年2月至1987年1月《中华人民共和国土地管理法》实施前，农村村民建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超出部分当时已按国家有关规定处理的，可按处理后的实际使用面积确权登记宅基地使用权，按实际建筑面积登记房屋所有权。

1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民占用宅基地，超过每户最高标准的，将超出的宅基地和房屋面积备注在不动产权证书“记事栏”内。

5.依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权。非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

7.夫妻一方是城镇户口，另一方是农村户口，且在农村只有一处房屋的，可以以农村户口一方为权利人，在所属集体经济组织内建造的房屋办理宅基地使用权和房屋所有权确权登记，也可以根据权利人要求办理共有产权登记。

8.本集体经济组织内部合法流转（受让人应具备取得宅基地的条件和资格）和通过法院依法判决等取得的宅基地和房屋可以确权登记。

9.户籍不在本村，因政策性原因回原籍定居的离退休职工等，其宅基地及房屋通过政府批准后或在原农村合法取得的宅基地及房屋产权现状没有变化的，可依法办理登记，在产权证书记事栏上备注“该权利人为非本农村集体经济组织成员”。

10.继承人、受遗赠的权利人，可依法公证或由乡镇人民政府牵头召集家庭所有权利人进行人民调解，在家庭所有权利人达成一致意见的前提下，出具调解意见（协议）书，作为登记申请人的身份证明材料。并在权属证书上注明“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

12.分阶段依法确定集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，报乡（镇）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

13.其他可以登记的情形。

四、工作流程

（一）调查核实权籍调查单位提供的档案资料，查漏补缺

乡镇人民政府统一组织实施，村组具体负责开展调查核实工作。调查核实以本村农村户籍册为依据，以户为单位收集户口簿（或户籍证明）、土地使用证和房屋所有权证或用地、规划审批资料（无以上资料的提供“四级会审表”）、权籍调查表（由权籍调查单位制作，村组负责四邻签字盖章）等资料。

（二）不动产权籍调查

对经权属调查和进行拟登记的宅基地使用权和房屋所有权，制作《宅基地使用权和房屋所有权首次登记公告》（以下简称“公告”），以村民小组为单位，就地予以公告，并拍照存档。公告期为15天，公告期间集体经济组织、权利人及利害关系人提出异议的，登记机关应及时予以复查。

（三）“四级确认”

在满足登记原则的前提下，从实际出发，按照“权利人申报——村民代表大会通过——村委会初审（集中初审上报）——乡镇政府审核（组织国土规划集中审核）--县农业农村局审核”的程序进行“四级确认”，解决登记区域内符合宅基地及建房申请条件但无用地和建房规划审批材料的问题。经“四级确认”出具的会审表可作为农村宅基地、集体建设用地及房屋所有权的权源证明材料。

（四）提交申请、受理

申请人需提供以下资料：1.不动产登记申请表。2.户口簿、家庭户籍所有成员身份证复印件。3.土地使用证和房屋所有权证或建房用地、规划审批等资料。增减挂钩、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾搬迁等提供用地批文、验收合格证或立项批复等资料。无以上资料的提供“四级确认”审批表。4.不动产权籍调查表。5.继承的需由合法的继承人共同到县不动产登记中心申请，除以上资料外，还需提供《死亡证明》、《亲属关系证明》或《公证书》；两户及以上共同共有的房屋需权利人共同到县不动产登记中心申请，需提交财产分割协议等资料。6.承诺书及其他材料。

以户为单位提交资料装入档案袋，以组为单位统一收集，以村为单位集中上报当地乡（镇）国土空间规划所，乡（镇）国土空间规划所逐户进行资料审核，待资料审核合格后，乡（镇）国土空间规划所以村为单位上报至县不动产登记中心，由县不动产登记中心派专人负责再审。

（五）审核、公告

县不动产登记中心落实工作人员，集中组织培训，具体负责资料的再审核，对不符合登记规定的要注明不予受理的原因或需要补正的资料。对资料齐全，达到办证条件的公告后，由乡（镇）国土空间规划所不动产登记工作人员进行受理、资料扫描，县不动产登记中心审核登薄、制作《不动产权证书》。以村为单位打印整理证书，制作好证书领取台账。通知当地国土空间规划所统一领取。

（六）发证

国土空间规划所统一领证后通知村委会统一领取证书并在领取台账上核对签字。村组干部不得搭车收费或变相收费，一经发现将严格依照有关规定给予党纪政纪处分，情节严重的追究刑事责任，不得扣留权利人的证书，要将《不动产权证书》及时发放到农户手中。

（七）归档移交

县不动产登记中心按照档案管理的相关规定，指导乡（镇）国土空间规划做好登记颁证资料的整理、归档和扫描工作。

五、工作计划:

3月-4月，前期准备阶段。开展设备调试，人员培训，纸质调查档案移交等工作。

5月-6月，登记资料核实阶段。各乡镇收集登记资料，逐户核实。

7月-11月，落宗、受理、缮证、发证阶段。各乡镇以村为单位提交登记资料，由县不动产登记中心审核，审核通过的落宗。再由乡镇上传已落宗资料，不动产登记中心缮证、发证，各乡镇移交办证档案。

不动产登记规划例7

一、工作目标

农村不动产确权登记发证工作是农村房地一体宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的延续。为认真贯彻落实中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，坚持以人民为中心的发展思想，自治区党委、人民政府高度重视，将其作为实施乡村振兴战略，做好三农工作的重要基础工作，按照国家及自治区的要求，到2020年底完成农村不动产权籍调查，完成符合条件的农村宅基地和建设用地登记发证率90%以上，农村不动产的数据库基本建成，初步实现数据汇交。

二、工作原则

（一）身份合法、自愿申请原则。以“农户自愿申请、权属来源合法、产权清晰无争议、面积量算准确”为前提，农村宅基地权利人必须为本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件，或非本集体经济组织成员但经依法批准使用宅基地建房的，可以申请进行农村宅基地及房屋确权登记。

（二）“一户一宅、面积法定”原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积及房屋建筑面积不得超过规定标准。因继承或受遗赠形成的“一户多宅”除外。

（三）依法、便民、高效的原则。农村宅基地及农房确权登记在不违背相关法律法规的前提下，坚持乡（镇）主体、部门指导、统筹推进，严格法定程序，简化登记流程，降低登记颁证成本，提高办事效率和服务质量，切实方便群众。

（四）“四级确认”原则。以尊重历史、实事求是、依法确权、和谐稳定为前提，符合宅基地使用条件，无用地和建房审批手续的房屋，权利人申请登记的，可按照“村民代表大会通过—村委会核实—乡（镇）人民政府审核-农业农村局审核”的“四级确认”程序进行。确认结果可作为农村宅基地和农房所有权登记的权源证明材料。权利人对提交材料的真实性负责。

三、登记工作开展范围和要求

工作开展范围为尼勒克县城镇规划区外的农村宅基地及房屋产权登记，包括新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾避险搬迁等已建成的房屋。尼勒克县农村房地一体和集体建设用地确权登记发证工作以乡（镇）或村为单位，严格落实村民一户只能拥有一处宅基地及房屋的法律规定，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规，以及自治区深化农村产权制度改革的要求，收集农户、宗地相关资料，开展地籍调查、房屋产权调查，对符合登记条件的，颁发《不动产权证书》。

（一）登记申请人界定

1.本集体经济组织成员可作为申请登记的权利主体。

2.户籍不在本村，因继承或受遗赠的房屋占用农村宅基地的，在登记时继承人或受遗赠人可作为申请登记的权利主体。

3.户籍不在本村，因政策性原因回原籍定居的离退休职工、华侨等可作为申请登记的权利主体。

4.本集体经济组织成员户籍迁移至其他集体经济组织，但未再次申请使用宅基地，仍继续使用原宅基地及房屋的，可作为申请登记的权利主体；

建房时为本集体经济组织成员，建房后户籍转为城镇居民，原宅基地及房屋未改扩建、仍继续使用的，可作为申请登记的权利主体。

5.其他集体经济组织的农村居民，因移民搬迁、易地扶贫搬迁、地灾避险搬迁等政策性原因在本集体经济组织使用宅基地和房屋的，可作为申请登记的权利主体；

其他集体经济组织的农村居民，购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，须经三分之二以上集体经济组织成员或村民代表大会同意，且在其他集体经济组织没有宅基地和房屋的，可作为申请登记的权利主体。

（二）登记范围的界定

1.经依法批准用于修建房屋的宅基地以及建设的房屋，不同历史时期颁发的集体土地使用权证书、用地批文等作为土地权属来源证明材料进行确权登记。不同历史时期颁发的房屋产权证书，相关部门出具的建设规划手续、证明等，可作为房屋所有权确权登记依据。

2.申请所有权登记的房屋必须是具有永久性屋盖、有围护结构且结构牢固的永久性建筑，土木结构房屋不予登记。 

3.新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾避险搬迁等农村集中居住区内依法属于全体村民共有的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房等一并申请登记。

（三）宅基地及房屋有下列情形之一的，不予受理不动产权登记或暂缓登记。

1.一户超过一宅的第二处及以上的宅基地申请的，不予受理（继承或受遗赠除外）。

2.城镇居民在农村购买或违法建造住宅，申请宅基地及房屋登记的，不予受理。

3.违法占用集体土地建设的房屋，不予受理。

4.宅基地使用权、房屋权属有争议（含房屋共有权人有异议的）未经处理或无处理结果的，暂缓受理。

5.不能提供宅基地及房屋权属有效证明文件的或未提供“三级确认”会审表的，不予受理。

6.被依法征收、查封、抵押、没收的房屋，被列入拆迁冻结范围的房屋，不予受理。

7.属于违章建筑或临时性建筑的房屋，不予受理。

8.非法出售房屋后再建的房屋，不予受理。

9.在永久基本农田调划后，新建住房占用基本农田的，不予受理。

10.房屋正在新建还未竣工的，原旧宅基地上的房屋不予受理。

11.法律法规规定的其他不予登记的情形。

（四）农村宅基地及房屋办理登记具体要求

1.以户为单位申请登记，户的确定原则上以公安部门户籍登记的家庭户为单位。

2.符合分户条件又无分户户口簿的，由符合分户的申请人向当地派出所提出书面申请，村组签署意见，派出所签署符合分户条件的意见，乡自然资源所所签署符合房屋登记的意见，县不动产登记中心再按程序办理产权分户登记，派出所根据《不动产权证》复印件办理分户户口簿，并将户籍证明抄送县不动产登记中心存档。

3.宅基地和集体建设用地及其房屋的面积按照《农村地籍测量规范》和《房屋测量规范》执行。

4.分阶段处理集体经济成员超面积问题。农民集体成员经过批准建房的，按照批准面积予以确权登记，未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：

1982年2月国务院《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民使用宅基地建房，至今未改建、扩建、翻建的，按实际使用面积确权登记宅基地使用权，按实际建筑面积登记房屋所有权。

1982年2月至1987年1月《中华人民共和国土地管理法》实施前，农村村民建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超出部分当时已按国家有关规定处理的，可按处理后的实际使用面积确权登记宅基地使用权，按实际建筑面积登记房屋所有权。

1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民占用宅基地，超过每户最高标准的，将超出的宅基地和房屋面积备注在不动产权证书“记事栏”内。

5.依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权。非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

7.夫妻一方是城镇户口，另一方是农村户口，且在农村只有一处房屋的，可以以农村户口一方为权利人，在所属集体经济组织内建造的房屋办理宅基地使用权和房屋所有权确权登记，也可以根据权利人要求办理共有产权登记。

8.本集体经济组织内部合法流转（受让人应具备取得宅基地的条件和资格）和通过法院依法判决等取得的宅基地和房屋可以确权登记。

9.户籍不在本村，因政策性原因回原籍定居的离退休职工等，其宅基地及房屋通过政府批准后或在原农村合法取得的宅基地及房屋产权现状没有变化的，可依法办理登记，在产权证书记事栏上备注“该权利人为非本农村集体经济组织成员”。

10.继承人、受遗赠的权利人，可依法公证或由乡镇人民政府牵头召集家庭所有权利人进行人民调解，在家庭所有权利人达成一致意见的前提下，出具调解意见（协议）书，作为登记申请人的身份证明材料。并在权属证书上注明“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

12.分阶段依法确定集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，报乡（镇）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

13.其他可以登记的情形。

四、工作流程

（一）调查核实权籍调查单位提供的档案资料，查漏补缺

乡镇人民政府统一组织实施，村组具体负责开展调查核实工作。调查核实以本村农村户籍册为依据，以户为单位收集户口簿（或户籍证明）、土地使用证和房屋所有权证或用地、规划审批资料（无以上资料的提供“四级会审表”）、权籍调查表（由权籍调查单位制作，村组负责四邻签字盖章）等资料。

（二）不动产权籍调查

对经权属调查和进行拟登记的宅基地使用权和房屋所有权，制作《宅基地使用权和房屋所有权首次登记公告》（以下简称“公告”），以村民小组为单位，就地予以公告，并拍照存档。公告期为15天，公告期间集体经济组织、权利人及利害关系人提出异议的，登记机关应及时予以复查。

（三）“四级确认”

在满足登记原则的前提下，从实际出发，按照“权利人申报——村民代表大会通过——村委会初审（集中初审上报）——乡镇政府审核（组织国土规划集中审核）--县农业农村局审核”的程序进行“四级确认”，解决登记区域内符合宅基地及建房申请条件但无用地和建房规划审批材料的问题。经“四级确认”出具的会审表可作为农村宅基地、集体建设用地及房屋所有权的权源证明材料。

（四）提交申请、受理

申请人需提供以下资料：1.不动产登记申请表。2.户口簿、家庭户籍所有成员身份证复印件。3.土地使用证和房屋所有权证或建房用地、规划审批等资料。增减挂钩、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾搬迁等提供用地批文、验收合格证或立项批复等资料。无以上资料的提供“四级确认”审批表。4.不动产权籍调查表。5.继承的需由合法的继承人共同到县不动产登记中心申请，除以上资料外，还需提供《死亡证明》、《亲属关系证明》或《公证书》；两户及以上共同共有的房屋需权利人共同到县不动产登记中心申请，需提交财产分割协议等资料。6.承诺书及其他材料。

以户为单位提交资料装入档案袋，以组为单位统一收集，以村为单位集中上报当地乡（镇）国土空间规划所，乡（镇）国土空间规划所逐户进行资料审核，待资料审核合格后，乡（镇）国土空间规划所以村为单位上报至县不动产登记中心，由县不动产登记中心派专人负责再审。

（五）审核、公告

县不动产登记中心落实工作人员，集中组织培训，具体负责资料的再审核，对不符合登记规定的要注明不予受理的原因或需要补正的资料。对资料齐全，达到办证条件的公告后，由乡（镇）国土空间规划所不动产登记工作人员进行受理、资料扫描，县不动产登记中心审核登薄、制作《不动产权证书》。以村为单位打印整理证书，制作好证书领取台账。通知当地国土空间规划所统一领取。

（六）发证

国土空间规划所统一领证后通知村委会统一领取证书并在领取台账上核对签字。村组干部不得搭车收费或变相收费，一经发现将严格依照有关规定给予党纪政纪处分，情节严重的追究刑事责任，不得扣留权利人的证书，要将《不动产权证书》及时发放到农户手中。

（七）归档移交

县不动产登记中心按照档案管理的相关规定，指导乡（镇）国土空间规划做好登记颁证资料的整理、归档和扫描工作。

五、工作计划:

3月-4月，前期准备阶段。开展设备调试，人员培训，纸质调查档案移交等工作。

5月-6月，登记资料核实阶段。各乡镇收集登记资料，逐户核实。

7月-11月，落宗、受理、缮证、发证阶段。各乡镇以村为单位提交登记资料，由县不动产登记中心审核，审核通过的落宗。再由乡镇上传已落宗资料，不动产登记中心缮证、发证，各乡镇移交办证档案。

不动产登记规划例8

根据文件有关规定，在全面摸清我市存量房市场的基础上，深入分析了问题原因，制定了有力的化解措施，下大力气重点突击解决了二个方面的问题：一、兖矿集团有限公司做为我省的重点企业，原公有存量成套住房有3万余户，且因煤炭行业人员流动频繁造成兖矿集团有限公司职工公有住房办证需求占比较大，经与兖矿集团有限公司多次沟通，核实摸清了该集团各公有住房小区均已办理划拨土地使用权证书，乱麻需快刀，登记中心与兖矿集团积极对接、协同推进，利用1个月的时间对集团住宅小区突击进行了住宅小区土地分割。二、集中对我市无土地权属来源的老旧住宅小区，采取由政府购买服务方式集中开展权籍调查，并在小区现场和不动产登记中心网站公示勘测定界图，经公示无异议后按该小区拥有划拨土地使用权予以“房地一体”登记。这两个“栓塞”的疏通，稳住了群众的情绪、提升了登记效率，一下子让我市不动产登记工作走上了快车道。

静下心来，仔细研读济政字〔2017〕73号文，其主要解决了已完成房屋登记的存量房的遗留问题，可以说文件本着尊重历史的原则对该类问题应解尽解，体现了政府敢于承担、勇于承担的新时代社会主义精神，主要突破是：一、在无土地权属来源的情况下对房屋占压范围内的国有建设用地使用权按现状登记；二、因分散登记造成的用途不一致、限制性条件等问题，政府本着申请人善意取得的原则，允许边办证边处理。

随着不动产统一登记、国家“放管服”改革和经济高质量发展等工作的深入推进，企业融资难、融资成本高的问题被频繁的提出来，不动产作为企业融资的常见抵押物也被推到了风口浪尖，特别是民营企业遗留的房屋未办理首次登记的问题提上了各地不动产历史遗留问题化解的日程。民营企业房屋登记历史遗留问题主要有2个方面：一是因企业经营等原因，企业名下土地使用权发生转移造成的申请主体如何确定的问题；二是因档案资料丢失、职能部门监管不到位造成的用地、规划、建设手续不全的问题。这两个问题均触碰了《不动产登记暂行条例》依申请登记和严谨细致的审核要点的红线。

2019年7月10日，山东省自然资源厅联合省工业和信息化厅、省财政厅、省住房和城乡建设厅、省金融监督管理局、中国银行保险监督管理委员会山东省监管局六部门出台了《关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见》（鲁自然资规〔2019〕3号），文件的出台为该类问题的解决提供了强有力的指导，有力解决了各职能部门、特别是不动产登记工作人员的后顾之忧，文件内容有搁置、有突破、有优惠、有惩戒，可以说是满满的干货、意义深远。

文件指出经营性房地产不在本次解决范围内，这是政府先易后难、递进解决的方针策略，这更说明了下一步的解决重点在哪里，为下一步的住宅房屋登记历史遗留问题文件的出台埋下了伏笔。针对用地、规划、建设方面材料不齐全的问题，文件为各职能部门提供了更灵活的处理方式，特别提到了工程竣工手续可以由第三方出具房屋质量检测报告报城乡住房建设部门备案，这种引进第三方的处理方式首次应用与替代职能部门的行政监管结果，在我省堪称先例。具体到不动产登记的实施，针对该类历史遗留问题主要明确了三个方面：一是权利主体不清晰或登记申请主体与相关材料不相符的，由县级以上地方人民政府组织相关部门进行权利主体认定；二是自然资源、住房城乡建设、消防等部门出具的相关意见或证明等材料，可以作为此类问题不动产登记的申请材料；三是存在房地用途不一致的问题，允许先行办理、分别记载，随后依法完善程序。文件还专门提到了减轻企业财税负担、推行续贷不动产抵押登记等优惠利企的政策，这些进一步激发了民营企业的活力和创造力，降低了企业融资成本，为充分发挥民营经济在推进供给侧结构性改革中的重要作用提供了保障。

我市超前谋划，积极作为，在该文出台前，已经成立了企业不动产登记历史遗留问题推进组，通过部门会签的方式共解决了58个民营企业的不动产登记历史遗留问题。鲁自然资规〔2019〕3号文出台之后，我们严格落实文件要求，进一步梳理我市房屋、土地登记存在问题的企业，共梳理出12家，目前已解决9家，其余未解决的主要原因是企业自身经营存在问题，无法承担解决过程中企业应承担的法定费用。现已解决的9家企业共涉及土地656.2亩、房产面积160144平方米。同时，不动产登记中心以化解问题为抓手，优化了不动产抵押登记程序，建设不动产登记便民服务点，2019年我市所有抵押登记业务均无需前往不动产登记中心现场办理，目前均已实现“一网通办”，达到了不见面秒审批。

城镇居民住房历史遗留问题一直是各地不动产登记工作的难点、堵点，事关千家万户，我市该项工作的开展分两个阶段，2020年6月30日，山东省自然资源厅、山东省发展改革委、山东省财政厅、山东省住房城乡建设厅、国家税务总局山东省税务局五部门联合印发了《关于化解城镇居民住房产权历史遗留问题的指导意见》（鲁自然资规〔2020〕3号），3号文的出台结束了我市原城镇居民历史遗留问题解决的工作模式，让我市该项工作的解决步入了“快车道”。

3号文出台前的2018年1月，我市已经成立了国有土地上房屋登记历史遗留问题领导小组，坚持“尊重历史、正视现实”的原则，针对历史遗留小区房屋登记存在的问题，不推责、不回避，由各职能部门分类认领，在处理完存在的问题后予以解决，通过该种模式稳妥办理了武装部家属院、慧海家居、宜嘉园、建业园、文圣三期等多个小区办证问题，解决了困扰群众多年的“闹心事”，赢得了群众满意。

3号文出台后的2020年9月7日，济宁市自然资源和规划局印发了《济宁市处理城镇居民住房产权历史遗留问题实施意见》（济自然规发〔2020〕49号，以下简称实施意见），实施意见要求各县（市、区）政府（管委会）要落实属地管理主体责任，坚持“尊重历史、照顾现实、信守承诺、完善手续”的原则，建立工作专班，确定项目清单、建立台账，明确政府、职能部门、责任主体或代办主体以及购房人在具体项目中应承担的责任，因地制宜、分类处置，列出时间表、路线图，对账销号。要求涉及的各部门敢于担当、勇于负责，各司其职，密切配合，简化程序，并且明确了在化解城镇居民住房产权历史遗留问题中，对执行县级以上政府决定的行政行为实行尽职免责。实施意见还明确规定了适用的范围和条件、化解的政策和措施：

1.适用条件和范围。适用该意见的城镇住房产权历史遗留问题的项目，应同时满足：（1）在城市（镇）总体规划确定的城区、镇区规划建设用地范围内；（2）项目相关手续不全且于2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施前房屋已出售的；（3）经市、县（市、区）政府研究确认不适宜于拆除或没收的；（4）土地、房屋归属无争议的。“小产权房”以及纳入《山东省烂尾工程及闲置厂房专项整治三年行动方案》的项目不适用本意见。

2.化解政策及措施。（1）明确完善项目相关手续的主体。项目建设单位存在的，由建设单位作为责任主体。项目建设单位已终止，有联建单位的，由联建单位作为代办主体；无联建单位但有归属主管部门的，由归属主管部门作为代办主体；建设单位已终止，无联建单位且无归属主管部门的，由当地政府指定街道办事处等机构作为代办主体；代办主体负责按照当地政府确定的方式代为办理项目产权相关手续和不动产首次登记。（2）完善用地手续。对未办理用地手续的项目，可按照项目建设时的政策规定补办用地手续。涉及违法违规用地的，应依法依规处置后完善用地手续。（3）完善建设工程规划手续。对违反建设工程规划许可规定，存在擅自改变用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率、配套设施不齐全等情形的项目，当地政府可按项目建设时的有关政策标准，对项目责任主体形成违法处罚、补缴费用、补建配套设施等问题处置的文件，处置完成后，由相关部门补办规划核实手续或出具符合规划要求的意见。无法确定责任主体的由市、县（市）政府作出具体处理意见。（4）完善工程竣工手续和消防手续。房屋工程建设因施工手续不全、施工技术资料缺失、相关建设主体缺失或不配合等原因造成不符合竣工验收条件的，由建设单位、房屋建筑实际控制人或当地政府委托房屋安全鉴定机构、具有相应资质等级的设计单位，进行工程质量安全鉴定。房屋工程经检测鉴定满足设计和标准规范要求的，检测鉴定报告替代竣工验收备案所需监督报告，有关部门依法为其补办工程竣工验收备案手续。（5）妥善办理不动产登记。明确了当地政府和相关职能部门对项目所补办的审批手续或出具的等效文件，可作为申请办理不动产登记的要件和依据；依法取得商品房预售许可证的项目、经县级以上政府批准建成的安置房以及房改售房，在购房人（房屋归属人）已依法履行相关义务的前提下，可实行“证办分离”（即办理不动产权证与补办相关手续并行办理）。（6）加大失信惩戒力度。在化解历史遗留问题过程中，对拒不配合完善相关手续，影响业主办理不动产登记的开发建设单位或个人，由行业主管部门或有关部门依法依规纳入失信联合惩戒名单，进行联合惩戒。

不动产登记规划例9

二是不再进行土地分摊。对于统一供地、按规划分期建设的商品房等共用宗项目，购房人申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，不动产登记经办机构应在不动产权属证书的“面积”栏填写宗地面积，并在附记栏注记“土地面积共用”； 对于已经进行土地分摊的，待权利人办理转移、变更登记时按照上述规定填写整宗土地面积，并在附记栏注记“土地面积共用”。

八、关于抵押登记问题

此次抵押登记与以往相比，在在建建筑物的抵押、抵押变更及注销登记等方面有所变化。

一是进一步规范在建建筑物抵押登记。属于商品房在建建筑物抵押的，应先行办理预售登记；对于未取得商品住宅销售许可前在建建筑物抵押的，应提交测算到套的测绘成果；未取得非住宅商品房销售许可前在建建筑物抵押的，应提交测算到幢、层的测绘成果，同时提交经抵押权人同意办理销售许可时拆分到套的书面承诺，在规范了登记行为的同时又防范了登记风险的发生。

二是规范抵押变更登记。针对抵押权变更登记中因抵押人或抵押权人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，明确了可由发生变化的当事人单方申请，不动产坐落发生变化的，可由抵押人单方申请。

三是简化抵押权注销登记。明确债权消灭或抵押权人放弃抵押权的，抵押权人可以单方申请抵押权的注销登记。

九、关于相关当事人认为登记错误的救济问题

通常来讲，权利人、利害关系人或者登记机构在发现登记错误时，可以通过启动更正登记、异议登记或者通过行政诉讼等途径进行救济。

一是关于更正登记可以由权利人或利害关系人提出更正登记申请并进行举证，也可以由登记机构依职权进行。其需要注意的事项主要为：1.有证据证明登记簿记载事项确有错误；2.更正登记前未办理该不动产转移登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记或者查封登记；3.更正事项由人民法院、仲裁委员会法律文书等确认的，法律文书等材料应已明确不动产权利归属且已经发生法律效力；4.涉及不动产权利人、用途的更正登记，应报市不动产登记机构审核；5.登记机构依职权进行的更正应将拟更正事项书面通知相关权利人在规定期限内提出异议。

二是关于异议登记利害关系人认为登记簿记载事项错误，通过更正登记不能实现的，可以通过申请异议登记来保障权利。异议登记主要有以下几个需要特别说明的事项：1.异议登记的效力较以往相比有较大变化，改变了此前不动产在异议登记期间无法办理转移登记的规定。明确了异议登记期间，申请人申请继续办理转移登记或抵押登记并提供知悉存在异议登记及自担风险的书面承诺的，登记机构应当予以办理；2.结合实际情况增加了不动产权利人可以持人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书申请注销异议登记的情形；3.为更好的衔接《物权法》关于异议登记时效的规定，《天津市不动产登记规范》中明确了在不动产登记证明附记栏记载“申请人在异议登记之日起十五日内未向不动产登记经办机构提交诉讼受理等相关凭证的，异议登记失效”的相关规定。

十、关于进一步保障相关当事人权益问题

为进一步保障相关当事人的合法权益，此次规范与国家规定及与天津市以往政策相比部分要件有所增加，部分情形有所变化，例如：对于处分共有不动产进行的登记，共同共有的必须由全部共有人共同申请，针对按份共有人处分不动产的情形，明确可由占份额三分之二以上的按份共有人申请登记，同时为保障其他共有人的权益，规定应提供其他按份共有人知悉处分的证明材料；对于房屋所有权首次登记，在原只需提交建设工程规划许可证及附图、建设工程规划验收合格证的基础上增加了建设工程已经竣工验收合格的证明材料，具体包括经建设、勘察、设计、施工、监理等单位联合签署的竣工验收备案表，或者天津市建筑安装工程和市政基础设施工程竣工验收备案通知书，或者天津市建设工程质量证书；对于按份共有与共同共有之间的转换而进行的变更登记，与以往政策相比也有变化，以往政策规定等额按份共有与共同共有之间的转换可以按变更登记办理，此次《天津市不动产登记条例》中明确共同共有转为按份共有或者按份共有转为共同共有的当事人可以申请变更登记。

十一、关于进一步简化程序和要件问题

简化程序方面：

一是简化了遗失补证声明程序。根据《天津市不动产登记条例》第二十四条规定，将不动产权属证书或不动产登记证明遗失灭失声明由原在本市主要报纸上刊发调整为在不动产登记经办机构门户网站上刊发。

二是对于经预告登记的商品房首次登记后，购房人直接申请房屋所有权转移登记的，相比于原做法，此次《天津市不动产登记规范》取消了公告程序。

三是针对已经办理预购商品房抵押权预告登记的情形，规定了购房人在办理转移登记后，其抵押权预告登记转为抵押权登记；建筑物所有权首次登记时，有在建建筑物抵押权登记的，同时不动产登记系统一并将在建建筑物抵押权登记转抵押权登记。

简化要件方面：取消了没有法律法规以及实施细则依据而设置的前置程序，如对于存量房屋买卖转移登记不再收取个人售房发票；对于国有建设用地使用权及房屋所有权转移中购买拍卖房屋的情形，不再收取网签的房产买卖协议等。

十二、关于历史遗留问题

本着便民利民、实事求是的原则，对于老百姓无过错或分散登记时形成的遗留问题提出切实可行的处理意见。

一是根据《天津市不动产登记条例》第五十九条第二款规定，经预告登记的商品房购房人入住二年后，房地产开发企业未办理首次登记的，由不动产所在地的不动产登记经办机构在不动产登记系统上按本规范规定进行项目数据补录后，购房人可直接到不动产登记经办机构申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。

不动产登记规划例10

笔者在研读《征求意见稿》的过程中，感觉到国土资源部倡导的不动产登记三个原则，对推动不动产统一登记的法制建设，整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，有非常积极的意义。

一、不动产登记的“物权法定”原则

“物权法定”原则，是指物权的种类、内容、效力、公示方式等整个体系，只能由法律、行政法规规定，不允许当事人或者不动产登记机构或其主管部门自由创设。如果法律、行政法规对物权的种类、内容、效力、公示方式等内容无明文规定，不能理解为法律、行政法规允许当事人或者不动产登记机构或其主管部门可以自由设定，只能理解为法律、行政法规禁止各有关方面创设此种权利。

《中华人民共和国物权法》第十条规定的“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，即不动产统一登记制度“物权法定”原则的法源。

关于不动产统一登记制度的“物权法定”原则，《征求意见稿》的兜底条款有4种表述方式。

第一，表述为“法律、行政法规规定”的共44条。例如第二条【不动产范围】规定，“依照本细则登记的不动产包括：（一）耕地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等；（二）定着于地表、地上或者地下的房屋等建筑物、构筑物以及特定空间；（三）海域及海上建筑物、构筑物；（四）定着于土地的森林和林木；（五）法律、行政法规规定可以登记的其他不动产”。

第二，表述为“法律、行政法规或者本细则规定”的共1条。即第三十六条【注销登记】规定，“有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）依法没收、征收、收回不动产权利的；（四）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使不动产权利消灭的；（五）不动产权利终止等法律、行政法规或者本细则规定的其他情形。属于前款第（三）、（四）项情形，当事人未申请办理注销登记的，不动产登记机构可以依据本细则有关规定直接办理”。

第三，表述为“法律、行政法规或者国土资源部规章规定”的共1条。即第十一条【不动产登记工作人员职责】规定，“不动产登记工作人员的职责包括：（一）对受理的不动产登记申请依法进行审核；（二）采取询问当事人、实地调查等审核手段；（三）对登记申请进行依法审核后，提出是否将有关事项记载于不动产登记簿的审核意见；（四）将有关事项记载于不动产登记簿；（五）法律、行政法规或者国土资源部规章规定的其他职责”。

第四，表述为“法律、行政法规或者规章规定”的共1条。即第一百三十条【当事人的法律责任】规定，“当事人有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）采用提供虚假材料等欺诈手段申请登记；（二）采用欺诈手段应对不动产登记机构询问；（三）妨碍不动产登记机构实地查看不动产；（四）采用欺诈手段申请查询、复制登记资料；（五）违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息；（六）非法印制、伪造、变造不动产权属证书或者登记证明；（七）使用非法印制、伪造、变造的不动产权属证书或者登记证明；（八）法律、行政法规或者规章规定的其他情形”。

《征求意见稿》的但书条款共4条，均表述为“法律、行政法规另有规定”。例如，第三条【连续登记】规定，“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律、行政法规另有规定的除外”。

《征求意见稿》的以上规定说明：第一，关于“当事人的法律责任”，除国务院部门规章（含国土资源部规章）和地方政府规章规定外，应当由法律、行政法规规定。第二，关于“不动产登记工作人员职责”，除国土资源部规章（不仅仅限于《不动产登记暂行条例实施细则》，国土资源部的其他规章也可以）规定外，应当由法律、行政法规规定。第三，关于“申请注销登记的情形”，除《不动产登记暂行条例实施细则》（即国土资源部的其他规章不可以）规定外，应当由法律、行政法规规定。第四，不动产登记的其他事项，应当由法律、行政法规规定。第五，应当由法律、行政法规规定的事项，国务院部门规章和地方政府规章、不动产登记机构及其基层主管部门的规范性文件等，无权规定。

二、不动产登记的“自愿公证”原则

1991年8月31日，司法部、建设部印发《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（以下简称《通知》）（司公通字〔1991〕117号）。《通知》规定，继承房产、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱、接受赠与房产的受赠人、有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，应当办理公证。经公证证明后需办理房产所有权转移、变更登记手续的，应当在出具公证书之日起2个月内，到房地产管理机关申请。各地房地产管理机关与司法公证机关，可根据本地情况，制定本地其他房产事项必须公证的规定。

《通知》建立了关于房屋权属登记的“强制公证”制度后，各地相应设置了关于房屋权属登记“强制公证”的机构、职能、人员，并且获取了关于房屋权属登记“强制公证”的收益。与此同时，人民政府的司法、税收、财政、房管（或者建设）、物价等部门的利害取向，直接决定了关于房屋权属登记“强制公证”制度的设立、变更或者废止。

2005年8月28日，全国人大常委会公布了《中华人民共和国公证法》（以下简称《公证法》）。该法第十一条第一款对“自愿公证”的规定是，“根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项：（一）合同；（二）继承；（三）委托、声明、赠与、遗嘱；（四）财产分割；（五）招标投标、拍卖；（六）婚姻状况、亲属关系、收养关系；（七）出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录；（八）公司章程；（九）保全证据；（十）文书上的签名、印鉴、日期，文书的副本、影印本与原本相符；（十一）自然人、法人或者其他组织自愿申请办理的其他公证事项”。该法第十一条第二款、第三十八条对“强制公证”的规定是，“法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证”；“法律、行政法规规定未经公证的事项不具有法律效力的，依照其规定”。

《公证法》自2006年3月1日起施行后，有关国家机关并未依据《中华人民共和国立法法》的规定改变、撤销或者废止《通知》规定的“强制公证”制度。基层房屋登记机构对此很纠结：继续执行《通知》，怕违反《公证法》；不执行《通知》，《通知》又是国务院行政主管部门的规章。同时社会舆情对《通知》规定的“强制公证”制度有很大的抵触情绪。

2014年第8期最高人民法院公报，公布了“陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案”。人民法院认为，被告区住建局依据《通知》的规定要求原告必须出示遗嘱公证书才能办理房屋转移登记的行为与法律法规相抵触，对该涉案房屋不予办理房屋所有权转移登记的具体行政行为违法。人民法院判决，撤销被告区住建局于2011年10月27日作出的《关于陈爱华办理过户登记申请的回复》；责令被告区住建局在本判决书发生法律效力后30日内履行对原告陈爱华办理该涉案房屋所有权转移登记的法定职责。至此，关于房屋权属登记是否可以“强制公证”似乎有了定论。

《征求意见稿》第十三条【登记申请材料的要求】规定，“因继承或者受遗赠申请不动产登记的，申请人自愿公证的享有不动产权利的证明，可以作为登记原因证明材料”。至此，不动产登记可能最终能够兑现《公证法》第十一条第一款规定的“自愿公证”原则。

《征求意见稿》第十八条【申请】规定，“境外申请人委托人申请不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证”。第一百二十四条【查询申请材料】规定，“申请人、人身份证明材料，授权委托书，境外委托人应当提交经过公证或者认证的授权委托书”。以上两项规定应当理解为以“自愿”为前提的“应当”公证。

三、转移划拨土地使用权的“清算”原则

1990年5月19日，国务院第55号令了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第四十五条规定，签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。该条例第四十四条规定，划拨土地使用权，除该条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

2007年8月30日，第72号国家主席令公布了经全国人大常委会修改的《中华人民共和国城市房地产管理法》。该法第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方（本文作者案：“转让”的当事人，似应包括“出让方”和“受让方”；此处的“转让方”似应为“出让方”）应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

为了叙述的方便，本文将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的前述规定，定义为转移划拨土地使用权的“清算”原则。