无形资产评估风险例1

中图分类号：F27 文献标识码：A

收录日期：2014年2月28日

一、农业技术型无形资产评估风险概念

所谓农业技术型无形资产评估风险，是指与资产评估有关的评估机构和评估师，因主客观原因对评估标的价值作了不当或错误判断，导致评估结果失真，使利益相关者受到经济损失，评估机构和评估师将承担诉讼或仲裁，或因败诉而承担相应法律责任的可能性。

二、农业技术型无形资产评估风险类型

资产评估风险源于对未来评估事项的不确定性，合理划分风险类型是评估风险量化的基础，只有充分揭示农业技术型无形资产评估所面临的各种风险因素，才能对评估风险做出客观的评价。农业技术型无形资产的风险类型可定性分为固有风险、执业风险和自然风险；固有风险包括评估管理风险、评估方法风险和评估结果使用风险；执业风险包括道德风险、评估程序不足或受到限制产生的风险、专业胜任能力不足产生的风险；自然风险包括地域性风险、自然灾害风险。

（一）农业技术型无形资产固有风险。农业技术型无形资产固有风险是指评估机构和评估师在对农业技术型无形资产评估中，对风险影响因素不能够直接进行控制，但这些因素的发生可能导致评估结果发生错误或重大偏差，使评估报告的使用者受到损失而承担相应责任的可能性。

1、评估管理风险。农业技术型无形资产评估是市场经济条件下评估机构和评估师以第三方身份对其价值进行估算，能否独立、客观、公正的反映其真实价值，关系到当事各方的切身利益，因此需要国家授权的职能部门予以组织、指导、协调、监督和审查，从而管理环节成为产生评估风险的影响因素之一。近年来，国家职能部门对评估行业进行脱钩改制和清理整顿，可是行业和地方垄断依然存在，一些评估机构明脱暗不脱或挂靠行政权力垄断业务，这些不正当行为严重干扰了评估市场正常秩序，损害了评估业务相关方的合法权益，加大了农业技术型无形资产评估管理环节的风险。

2、评估方法风险。农业技术型无形资产评估主要用于对外投资和转让，评估对象并非实物资产，而是其未来获得超额收益的能力，因为农业技术型无形资产的研发投入具有弱对应性、虚拟性和不完整性的特点，使用成本法评估资产重置成本不够客观，因为农业技术型无形资产的垄断性和保密性，很难从市场上获得类似参照物，加之无形资产产权交易信息匮乏，交易市场弱势有效，限制了市场法在无形资产评估中的应用，使收益法主导了农业技术型无形资产评估。但是，农业技术型无形资产受到自然环境、技术环境、市场环境和行业竞争等多种因素影响，评估参数预测的不确定性难以测算，预测数据难免出现主观因素造成的偏差，使得收益额、折现率和收益期的预测值偏离真实情况而导致风险存在。

3、评估结果使用风险。农业技术型无形资产是将资产未来获得的超额收益按照一定数学模型折现到评估基准日，评估结果是其在评估基准日的时点价值，评估结果时效性强，策略性使用风险大。农业技术型无形资产受到自身特殊因素影响，资产未来获得超额收益受到交易市场供求关系影响，预测主观性较大，评估结果是多种假设条件下估算出资产在评估基准日的时点价值，基于农业技术型无形资产评估时效性特点，评估报告书都约定了评估结果有效期为一年。但是，如果评估报告的使用者为了自己的利益，未按照约定范围使用或者超过有效期范围策略性使用，将发生评估结果使用风险。

（二）农业技术型无形资产执业风险。农业技术型无形资产执业风险主要指评估机构和评估师在执业中因违反职业道德或业务素质未达到专业要求导致评估结果失真，使利益相关者受到损失，评估机构和评估师承担诉讼或仲裁，或因败诉而承担相应法律责任的可能性。

1、职业道德风险。注册资产评估师在执业过程中应当遵循职业道德准则，做到诚实正直，勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。由于人员道德水平差距，评估机构和评估师在评估农业技术型无形资产时，无原则的迁就委托方的不合理要求，忽视资产以市场价值为判断尺度，明显高估或低估资产实际价值，采取压价、垄断等不正当竞争的手段承揽业务；明知自身行为不符合评估准则要求，仍然出具不公允的评估报告的行为而产生职业道德风险。

2、评估程序不足或受到限制的风险。评估机构和评估师在评估农业技术型无形资产时应当遵循资产评估基本准则，根据业务具体情况履行适当的评估程序，对资产价值做出客观、合理的价值判断，不允许在未履行评估程序或者评估程序受到限制的情况下不采取相应替代程序而出具评估报告。但是，在实际操作中，一些评估机构和评估师在不履行相应的评估程序或者在进行现场勘查或者收集评估资料受到限制的情况下不采取相应的替代程序而出具评估报告，这种情况将会产生在利益相关方受到损失发生诉讼或者仲裁时，因评估机构和评估师没有履行相应评估程序，成为承担法律责任的依据。

3、专业胜任能力不足的风险。农业技术型无形资产评估受到自身特殊性影响，评估的复杂性和风险性很高，评估师必须拥有关于农业专利、农业专有技术方面的专业知识和实践经验，专业胜任能力成为评估师出具合理专业判断和公允评估结果的基本保证。例如，农业专有技术评估，信息资料和技术经济参数收集比较困难，加上农业技术型无形资产受到地域环境、自然灾害等环境因素影响，评估结果的不确定性增加，这些因素对农业技术型无形资产评估的专业素质和综合素质带来考验，专业胜任能力不足可能发生执业风险。

（三）农业技术型无形资产自然风险。农业技术型无形资产自然风险是指来自自然界的突发事件（气象灾害、自然灾害等）或者固有限制（地域环境、季节交替等）带来经济损失的可能性。

1、自然灾害风险。农业技术型无形资产的价值通常以其承载体农产品的价值来体现，由于农业生产受到诸多自然灾害的影响，这给农业技术型无形资产的评估价值带来难以预测的风险。一场冰雹可能导致农作物颗粒无收，一场水灾可能造成大片农田被淹没，因此对农业技术型无形资产评估需要考虑其抵抗自然界突发事件的自适应能力，如果一项农业技术型无形资产在相同条件下，其抵御自然灾害或者自我恢复能力强，自然灾害风险就较低，反之自然灾害风险就高。

2、地域性风险。农业生产受气候、水分、土壤等自然环境影响较大，使得农业技术型无形资产依托的农产品地域性特征显著，只能在局部范围内推广，例如：新疆吐鲁番哈密瓜闻名华夏，其口感芳香甘甜、耐人寻味，是受到吐鲁番盆地干旱少雨、昼夜温差较大、气候环境独特的影响，农业生产的地域性特征使得农业技术型无形资产实现价值的空间减小，地域性限制越明显，评估风险越高。

三、农业技术型无形资产评估风险应对措施

（一）加快评估法律法规体系建设，健全评估管理体制。我国资产评估法律法规体系不够完善，评估管理条块分割、多头管理现象突出，应尽快颁布《中华人民共和国注册资产评估师法》和《资产评估管理法》，明确农业技术型无形资产评估原则，规范评估业务操作规程，加强政府的制度性管理和约束，健全评估管理体制，减少政府行政干预，强化行业自律管理，使资产评估有法可依，从根本上解决评估市场混乱问题。

（二）加强内部风险管理，建立内部质量控制制度。评估机构和评估师执业水平能力的高低是产生评估风险的重要因素，评估机构应完善内部风险管理制度和质量控制制度，在内部风险管理上严格执行三级复核制度，完善评估复核的具体办法，明确复核事项的重点，制定评估业务操作规程和风险控制指南；在评估业务质量控制上，评估机构要建立项目承接、制定计划、现场勘察、评定估算、出具报告以及档案管理各阶段的质量控制，明确规定各阶段工作重点和风险防范需要注意的问题。通过制定相关内部管理制度，提高评估机构和评估师的风险意识，把风险降低到最小限度。

（三）建立资产评估风险保障制度，提高风险防范意识。建立评估机构风险保障制度，增强评估机构和评估师的责任和风险防范意识，在评估风险管理中发挥着越来越重要的作用。在评估过程中，评估机构和评估师通常难以负担由于评估失败造成相关当事人经济损失带来的赔偿责任，购买职业责任保险是资产评估机构一项重要的风险规避措施，尽管保险不能免除可能受到的法律诉讼，但能减少诉讼失败时评估机构发生的财务损失。我国应借鉴国际上的先进经验，评估机构应当购买职业责任保险，提取职业风险基金。当评估机构和评估师发生职业风险时，由保险公司负责理赔，不足部分使用提取的专项风险基金，这样既可增强评估机构的风险意识和责任感，又可切实维护客户的合法权益。

主要参考文献：

无形资产评估风险例2

资产评估收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。评估的工作风险，主要是由于在评估工作过程中采用的评估方法、对委托方诚实程度的了解不够、选用的资料及资产评估人员个人经历、经验限制而导致的误判等引起的风险，属于评估人员主观原因引起或评估手段失误而产生的风险。这种风险，在无形资产采用收益法进行的评估工作中显得尤为突出。当评估机构和评估人员一旦承接了无形资产评估项目，收益法评估的工作风险也就主要集中地反映在对有关参数的预测和货币衡量上。

收益法的基本参数主要有：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。能否清晰地把握上述三要素成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：（1）被评估资产的未来预期收益可以预测，并可以用货币衡量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测，并可以用货币衡量；（3）被评估资产预期获利年限可以预测。在对无形资产进行价格评估时，看似只有几个参数，似乎很简单，其实几乎每个参数都难以确定，或者说难以准确把握。如预期收益是采用净现金流量还是净利润，用税前利润还是税后利润；无风险报酬率是采用国债利率还是银行利率，采用短期利率还是中长期利率等都有争议；行业报酬率、社会平均报酬率等数据本身的准确含义就很难界定，等等。由于类似问题的存在，使得收益法预测和衡量参数的不确定性大大增加，评估工作风险自然就隐藏其中了。

2004年1月9日证监会下发《关于进一步提高上市公司财务信息披露质量的通知》第六条指出，为防止公司和评估人员高估未来盈利能力并进而高估资产，对使用收益现值法评估资产的，凡未来年度报告的利润实现数低于预测数10%～20%的公司及其聘请的评估人员，应在股东大会及指定报刊上作出解释，并向投资者公开道歉；凡未来年度报告的利润实现数低于预测数20%以上的，除要作出公开解释并道歉外，中国证监会将视情况实行事后审查。“资产评估是一门十分灵活的预测艺术”，用收益法评估无形资产价值，是最科学的方法。当无形资产复杂的不确定因素与其“预测”相结合，使得评估机构和评估人员在整个评估工作过程中面临着更大的工作风险。采用收益法评估无形资产，结果上下可能差几十倍，因而“20%大限”激起了评估业的强烈反应。甚至有人预言“如果按这要求，大多数项目都要出问题，挨板子。”我们知道，证监会提出“20%大限”，用意是为了防范弄虚作假，提醒评估人员谨慎保守些，不能再根据客户需求，随意调节结果。但是，即便是完全按照有关规定进行无形资产评估的有关评估机构和评估人员，仍然在使用收益法评估无形资产的过程中，面临着“20%大限”这一规定的巨大工作风险，更何况无形资产的外部环境也在不时地发生变化。因此，评估机构和评估人员必须审慎，尽可能地防范和规避其工作风险。

二、收益法在无形资产评估中存在工作风险的原因

收益法被公认为是最适合无形资产评估的方法，但由于其本身的技术要求，使得评估工作过程中存在工作风险。

（一）无形资产的评估范围难以界定。资产评估的范围一方面直接决定了评估的工作范围；另一方面更重要的是可以直接测算说明评估结论是否成立。实际上，在时间上是很难对技术型资产的经济寿命进行可靠的测定。对一种新的技术型无形资产来说，它的经济寿命是随着技术开发的深度而不断延伸的，用现行的法定年限或协议年限去测定，实际上忽略了无形资产的可持续利用性。因此，我们常在评估中结合有形资产去界定无形资产的评估范围，但有形资产会随着投入规模的大小而发生变化，使得无形资产的评估范围难以界定。

（二）无形资产的收益期限具有不确定性。无形资产收益期限的确定，要考虑两个因素：一是法律合同寿命；二是经济寿命。我们常常以法定或协议的有效年限为依据，但无形资产的收益期限要受技术进步和使用频率的影响。而无形资产的价值主要表现为超额利润。比如，一项技术型无形资产法定有效期为50年，但实际上3、5年后就会完成技术更新，原有的技术即使继续受法律保护，也已不再具有先进性，不能再为所有者带来超额利润了。有的无形资产具有可持续开发的特性，如一些技术性无形资产的收益期限随着其开发、升级而得到延长。另外，无形资产具有独占性，当一项无形资产被所有者独占时，可以较为清楚地确定收益，但随着技术广泛传播，其价格、成本方面的独占优势逐渐丧失，收益期限也相应缩短。这些都使得无形资产在评估基准日的未来收益期限难以预测，具有不确定性。

（三）无形资产的收益难以预测、衡量或不相匹配。无形资产的收益是一种超额收益，它必须依附于直接的或间接的物质载体来表现它的价值。由于无形资产的存在使企业相关产品的产量、销量增加或产品价格提高，或两者兼而有之；由于无形资产的存在降低了企业的生产经营成本，形成了生产经营费用的节约额；自创无形资产的存在和应用节约了无形资产特许权使用费。而一个企业取得的收益，除了有资产的因素外，更重要的是与人的素质以及市场和机遇等因素有关。企业的收益是资产与人综合作用的结果。因而，在评估实践中要单独确定某项无形资产带来的收益是很难甚至是无法分清的。对无形资产未来收益预测是否准确，直接影响到无形资产价值的评估，而收益又受到很多不确定因素影响，使得收益的预测带有极大的风险。其次，对于委托方拥有的但未对委托方带来收益的无形资产，资产评估人员往往难以掌握，这样也就造成了资产收益不相匹配的风险。

（四）单项无形资产的收益分成率难以测定。无形资产必须与有形资产相联系，否则就不能独立产生经济效益。在预测无形资产收益时，我们的做法是将有形资产和无形资产放在一起，然后通过收益分成率这个指标，将无形资产的价值从综合价值中分离出来。由于直接测定无形资产的分成率较为困难，通常先测算有形资产的分成率，再计算无形资产分成率。但这样做的结果是，分离出来的收益并不单是一种无形资产带来的，它是除有形资产以外各种无形资产价值的综合反映，单项无形资产的收益分成率难以测定。

以上是在采用收益法对无形资产进行评估过程中存在的主要工作风险。除此之外，如市场变化带来的不确定性；市场供求及无形资产竞争情况；无形资产使用状况、机会成本；客户背景、行业性质、经济规模、管理水平、经营前景；评估人员执业水平、工作经验方面的欠缺等，也增加了收益法对无形资产评估的工作风险。

三、收益法在无形资产评估中存在的工作风险防范措施

针对收益法在无形资产评估中存在的工作风险，主要应采取以下措施，进一步防范和规避风险，提高评估工作质量。

（一）加强评估人员风险意识，详细了解被评估无形资产的基本状况。资产评估工作是由评估人员具体操作的，评估风险的大小很大程度上取决于评估人员。因此，必须加强评估人员队伍建设，在评估具体操作中，严格按评估规范意见操作。评估人员应详细了解包括无形资产的取得过程、历史沿革和公司概况；公司经营环境及市场情况；无形资产的产权状况；相关法律、法规及会计特别规定情况；相似无形资产的最新状况等情况。有些时候，委托方往往因为自己的利益，将失真失实的无形资产的历史资料提供给评估人员，而评估人员又常常难以查清这种有目的的失真失实资料，这就给无形资产的评估带来了工作风险。因而，资产评估人员要有风险意识，对委托方提供的资料严格审查，并借助合法的、有效的、辅助的手段，识辨委托方提供资料的真实性。

无形资产评估风险例3

一、无形资产评估的现实意义

1.企业发展过程中无形资产发挥着越来越重要的作用

随着经济的发展和科技水平的提高，企业以无形资产的形式对外进行投资越来越常见，这些无形资产主要有专利技术、知识产权及商标权等，所以大多数企业也开始纷纷重视自身无形资产的建设。与此同时，在激烈的市场竞争中，尤其是最近相当活跃的企业融资、收购以及联营等经济活动中，无形资产也体现了较大的价值。随着无形资产价值比重的增加，做好无形资产评估工作是经济稳定发展的需要。

2.有利于保护无形资产，防止其流失

企业在发展过程中，不断地累积和创新它的无形资产。而如果企业未能意识到它自身无形资产的价值，也不对其实施有效保护措施，那么企业的无形资产将会轻易流失，甚至被其他企业利用起来，这对企业将会造成非常大的损失。所以，企业只有对无形资产进行合理的评估，其价值才能更好地体现出来，有利于企业清楚地认识到自身无形资产的价值，并对现有无形资产进行挖掘和整合。

3.有利于提升我国的品牌意识，推进品牌建设

品牌是当前市场竞争中为人所熟知的也是最具市场潜力的无形资产。为了让品牌建设者始终满怀信心，企业应当做好对无形资产的评估工作。与此同时，也能让那些尚没有品牌意识的经营者意识到品牌、商标等无形资产建设和保护工作的重要性，增强品牌意识，推进品牌建设。

4.完善现代化市场的需要

随着无形资产重要性的增强，市场经济中也出现了越来越多的无形资产，由此造成的纠纷问题也越来越多。那么这就要求一个公正公平的无形资产价值评估体系，从而使得纠纷双方结果达成一致。

二、无形资产评估方法的选择

无形资产的评估，使用不同的评估方法，其评估结果也有天壤之别，因而所采用的评估方法对评估结果具有决定性作用。在方法选择过程中，主要的影响因素是评估对象和评估目的。已有文献中所使用的方法主要有市场法、收益法、和成本法。本文主要讨论收益法。

收益法是指在明确评估对象以后，按照评估对象在其剩余使用寿命内每年可以获得的预期收益，按照一定的折现率折现，累加得出评估基准日的现值。采用收益现值法无疑是科学的，因为这种方法注重的是评估对象的预期收益，而这也是无形资产最重要的价值所在。所以本文采用收益法。

根据无形资产转让计价方式不同，收益法在应用上可以表示为：

（1）

（2）

式中：V为无形资产评估值；K为无形资产分成率；Rt为第t 年分成基数（超额收益）；t为收益期限；r为折现率；Y为最低收费额。

式（1）和式（2）的不同之处是式（2）中多了一项最低收费额， 这是指在无形资产的转让中， 根据购买方实际生产和销售的具体情况收取转让费的场合所确定的“旱涝保收”收入，有时称之为“入门费”。不过在后项计算无形资产的分成率时，是按扣除最低收费额后测算的，本质上与式（1）是一致的。通常称式（1）为收益模式， 式（2）为成本―收益模式。

三、收益法在无形资产评估中存在的风险

由上文所述，可见收益法是目前最适合于评估无形资产的方法，但是由于方法本身的要求，评估过程仍存在着以下风险：

1.无形资产的评估范围难以准确界定

无形资产评估的出发点就是找准无形资产的具体对象，但是无形资产的无实体性特点使其评估范围和对象的确定成为无形资产评估一个难点。

在进行评估的过程中，评估师以及被评估企业对无形资产的认识往往不够充分。比如，一些难以评估的无形资产，比如特许经营权、商誉等容易被忽略不计；随着科学技术不断进步而出现的一些非传统的新型无形资产（如期权价值、客户关系等）也容易由于认识不足而被忽视。

另一种对无形资产认识不足的表现在于只注重无形资产的外在形式，不关注无形资产的实质内容，造成无形资产的虚评。对于一些无形资产忽略了其未来的获利能力，造成无形资产的虚评。

2.无形资产超额收益的界定与测算有一定难度

造成这一问题的原因主要有以下两点：

一是无形资产通常是与企业中其它有形资产相互协同才能产生收益。无形资产通常不会单独产生收益，这就要求我们在评估中，应当采用恰当的手段把无形资产的收益和其它有形资产有效的区分开来，进一步计算出无形资产为企业带来的收益。而这一要求对于目前的技术而言是一大难点，只要界定过程中有偏差，就会造成无形资产价值评估的不准确，从而影响最终评估结果的准确性。

二是影响无形资产的超额收益的因素有许多。内在的因素有无形资产自身的、经济寿命、性能以及垄断程度等因素，外在的因素则是指国家政策、市场、法律、宏观经济环境等因素。其中对无形资产超额收益起着决定作用的是内在因素，而外在因素也对其有重要影响。正是因为有这众多的不确定因素，造成了无形资产超额收益的界定与测算具有一定难度。

3.无形资产收益期限具有不确定性

确定无形资产收益的期限需要关注以下两个条件：一个是受法律保护的期限，另一个是剩余经济使用年限。在一般情况下，我们通常采用受法律保护的期限作为收益期限，尽管如此，但无形资产产生价值主要还是来源于它的超额收益，而它的剩余经济使用年限会影响到其寿命的长短以及产生价值的大小，所以我们不能仅仅关注它受法律保护的期限，也要同时考虑其剩余经济试用年限。

4.折现率的选取有一定难度

由于收益法对无形资产进行评估时需要使用折现率对未来的现金流量进行折现，那么采用不同的折现率将会使得同一个评估方案呈现出不一样的评估结果，折现率的细微差异都会在评估结果中体现出来，因此采用收益法进行无形资产评估时，选取选取合适的折现率极为重要。

折现率是未来的收益转化为现值的比率，也可以看成是投资报酬率。而投资报酬率一般由两部分组成：一是无风险报酬率；二是风险报酬率。通常来说，无风险报酬率不需要人为进行选取，它取决于资金的机会成本，即无风险报酬率不能低于该投资的机会成本。这个机会成本通常以同期银行存款利率或同期国库券利率确定，而对于要确定承担风险所必需的报酬率的问题，只能采用现代财务理论中已经确定的那些关于投资报酬率的定性结论，从而协助确定资产评估中所需要的折现率，仅是一个理论值，这也会在一定程度上影响折现率的准确性，并且增加了评估的难度。

四、采用收益法的风险控制途径

1.明确无形资产评估的目的和对象，扩展无形资产的范围

在对无形资产进行评估时，应当确定无形资产的评估对象和它的范围，这就要求评估目的的准确性，因为无形资产只有在特定评估目的下才能成立。在明确评估目的之后，与评估目的有关的符合无形资产定义的都应该作为评估对象。

在知识经济背景下，无形资产的内容越来越丰富，在确定无形资产评估范围时，我们不应该仅仅局限于传统的无形资产的内涵，而应该努力与国际通用标准接轨，适当扩大和丰富无形资产的外延，从而避免由于无形资产外延窄小而造成无形资产的漏评。

2.加强评估人员的风险意识，详细了解被评估无形资产的基本情况

无形资产的评估，尤其是在使用收益法时，评估风险的高低和评估人员的人为操作具有很大关系。所以，评估人员队伍的建设就显得非常重要，在具体实施评估的过程中，评估人员应当严格遵守评估规范意见进行操作。此外，评估人员还应当对无形资产的取得过程及产权情况有详细的认识，关于此无形资产是否有相关的法律、法规以及会计处理的特殊规定；公司的概况、历史沿革、公司经营的内部环境以及外部的市场环境；市场中相类似的无形资产的最新状况等。针对委托方可能提供虚假的资料，评估人员应当具有风险意识，严格审查委托方提供的相关资料，并采取有效合法的方法识别出委托方所提供资料的真实性。

3.做好对无形资产相关数据资料的收集和分析工作

在评估过程中，评估人员应当按照严格的顺序做好对数据资料的采集和整理工作，并且认真核查全部数据资料的来源，从而保证所有数据的真实可靠性，避免差错。由于无形资产在很多方面都存在着不稳定性，包括收益分成率、折现率以及未来收益，再加上无法完全获取十分完整的市场资料，所以，需要从多方面、多角度地考虑发生误差的可能性，采取适当的措施予以规避，尽量减少评估中可能出现的差错。

4.正确预测无形资产的超额收益

在采用收益法进行无形资产评估过程中，最关键的步骤就是无形资产收益额的预测。对超额收益造成影响的因素很多，这就要求在预测超额收益的过程中全面考虑众多因素。具体而言，应当关注以下五个方面的问题：第一，超额收益必须是无形资产带来的。由于无形资产单独一般不一定会产生收益，它是与有形资产相协同而带来收益的。所以，在评估过程中应当把无形资产创造的收益单独分离出来。第二，应注重无形资产的未来获利能力。由于超额收益本身就是指无形资产的未来收益，因此，在进行评估中，对其收益的判断更应关注的是其未来的获利能力。第三，对于初次交易未使用过的无形资产的收益预测应当首要关注它的成本。预测无形资产时主要依据过去的收益情况，因此，对于初次交易的未使用过的无形资产，其成本就成为了主要因素。第四，在预测收益时，要理解国家宏观政策。无形资产收益的预测往往受到国家宏观经济政策的影响，要考虑到国家的产业政策对该种无形资产持控制还是扶持的态度。第五，对无形资产的收益进行预测时，还应关注在整个预测年限中，该企业的成本变动趋势和生产销售计划，此外还应考虑无形资产自身的技术先进性和相似无形资产的替代性和竞争性。

5.合理确定折现率

由于折现率会直接影响到最终的评估结果，所以确定准确无误的折现率就显得极为重要。在确定折现率时，应当遵守以下几点：第一，应当以一样的视角去计算收益额和折现率，比如收益额是不考虑通货膨胀因素的，那么折现率也应当不包含通货膨胀率。此外，不能直接把行业的基准收益率用来当作折现率，而是在此基础上进行适当的修正。第二，必须要根据具体的评估目的和收益分成的情况及其假设条件，来确定无形资产的折现率。这就要求在评估过程中要关注折现率和收益成分是否是互相匹配的，以及无形资产的收益率和企业整体的平均收益率、企业其它相关资产的收益率之间存在怎样的关系。第三，基本的折现率应该高于无风险报酬率，因为风险是和报酬相对应的，这也符合市场经济发展的基本规律的。总之，我国在折现率确定方面还存在诸多问题，所以，在实际选择收益率时，我们应当适当借鉴国外的经验和成熟的操作标准，再结合本企业无形资产的具体情况来合理确定折现率。

参考文献：

[1]周媛媛，陈建成.收益法对无形资产价值评估的应用探析[J].科技与管理，2007（2）.

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无形资产评估风险例4

二、无形资产价值评估收益法存在的三因素问题

（一）预期收益额 所谓无形资产收益额是指被估无形资产在使用过程中产生超出其自身价值的溢余额。确定无形资产收益额关键是要把握以下二点：其一是无形资产带来的未来各期收益值，对于无形资产交易的双方，无论是该项资产的购买者还是所有者，评估无形资产价值首先应判断是否存在收益；其二是收益额是由无形资产直接产生，并非是被估资产形成的收益中剥离出来，不可混淆。但是在现实无形资产价值评估中，因为受到经济利益的趋动使企业管理当局动机不正，常常利用各种粉饰手段有意识提高或降低、提供虚假财务报表的盈利预测值，使得无形资产的预期收益值很难做到客观真实准确，这就要求评估人员结合无形资产评估目的、不同无形资产的类型和特点科学合理确定其预期收益值。

（二）折现率 折现率的确定是运用收益现值法评估无形资产价值面临的主要问题。折现率的细微差异和不确定性因素的影响，都将会引起评估值巨大差异，所以在确定折现率时应将定性分析和定量分析相互结合，提高折现率的相对准确性。因为不同无形资产由于其使用的特定环境、用途和行业不同，其承担风险也不一样，所以到目前为止尚没有统一的确定标准，这就要求评估人员学会结合无形资产所处的企业内外部环境和被估对象的资产收益水平采用多种方法综合分析确定。

（三）有效期限 无形资产有效期限是指无形资产能够发挥作用，同时能够超额获利能力的时间。由于无形资产有效期限是以无形资产消耗的价值量为根本前提，所以它的价值不会因为其使用时间的延长而产生实体变化，相反有形资产在使用过程中是由于使用或自然力作用形成的有形损耗。无形资产价值降低主要是由于无形损耗形成，即由于社会科学技术进步而引起价值减少。目前对于无形资产价值评估有效期限的确定无论在理论上还是实务中都没有统一的标准，从而导致了有效期限确定缺乏统一标准。随着科学技术发展，无形资产更新换代也更加频繁，生命周期缩短，其有效期限也相应缩短，因此评估人员在评估时要十分重视有效期限的问题。

三、收益法在无形资产价值评估中的因素定量方法

（一）收益额的确定 确定无形资产收益额的方法主要是科学准确地测算出销售利润或销售收入。在实际使用过程中，通常无形资产依附于有形资产发挥作用并产生共同收益，所以无形资产收益额的测算可通过分成率方法求得，其计算方法如下：F=R×α1×（1-T），或P×α2×（1-T），α2=α1/α3，上式中：F为无形资产收益额；R为年销售收入；P为销售利润；α3为销售利润率；α1为销售收入分成率；α2为销售利润分成率；T为所得税率。无形资产价值评估实务中，经常以利润分成率作为其收益额的核算基础。但是在利润额难以测算情况下，评估人员通常可按销售收入分成率来计算无形资产收益额。确定无形资产利润分成率的主要常用模型方法如下：方法一：边际分析法，α=■×100%，上式中：α为无形资产利润分成率；si为各年度追加利润现值；Pi为各年度利润总额现值。方法二：约当投资分成法，α=■，？茁1=C1×（1+i1），？茁2=C2×（1+i2）上式中：α为无形资产利润分成率；？茁1为无形资产约当投资量（额）；？茁2为受让方约当投资量（额）；C1为无形资产重置成本净值；i1为转让方适用成本利润率；C2为受让方投入受让资产重置成本净值；i2为受让方适用成本利润率。方法三：成本加权平均分析法，WACC=■×α1+■α2×+■×α3，α3=■，上式中：WACC为资金加权平均成本；V为企业价值；V1为净流动资金；α1为流动资金收益率；V2为有形资产价值；α2为有形资产收益率； V3为无形资产价值；α3为无形资产收益率。

（二）折现率的确定 因为无形资产价值评估中风险性较强、预期收益较高，所以无形资产确定的折现率通常要高于有形资产评估确定的折现率，另外，无形资产价值评估中采用的折现率的口径应一致于收益额的口径。此外，评估人员应充分考虑被估无形资产的功能、投资条件、收益获得的可能性和形成概率等多种因素，才能科学测算出风险利率，从而测算出恰当的折现率。通常折现率的确定主要有以下三种途径。方法一：风险报酬率模型，无形资产的风险报酬率可以由两部分构成，分别为无风险报酬率和风险报酬率。无风险报酬率即为最低报酬率，通常可以参照一年期银行储蓄利率确定表示；风险报酬率是指超过无风险报酬率以上的投资回报率。其计算公式为：I=Ig+b？滓。上式中：I为无形资产按风险调整的折现率；Ig为无风险利息率；b为无形资产风险报酬系数；？滓为无形资产预期收益的标准离差率。方法二：资本资产定价（CAPM）模型，资本资产定价模型是确定无形资产折现率确实有效的方法之一，也是财务学中反映收益与风险关系的一个重要模型。其计算公式为：I=Ig+？茁×（Im-Ig）。上式中：I为根据风险调整的折现率；Ig 为无风险报酬率；β为反映无形资产的风险系数；Im为市场平均报酬率。需要注意的是运用CAPM模型是以较为完备的资本假设条件为前提，适用于市场机制相对健全的资本市场，当前我国资本市场环境还不太适用该模型。但是，随着我国证券市场环境的不断规范，市场机制的逐渐健全，借用资本资产定价模型（CAPM）来确定无形资产折现率将是一种可行的方法。方法三：累加法，所谓累加法是将投资资产的无风险报酬率和风险报酬率量化并累加，进而求取折现率的方法。运用累加法确定无形资产的折现率通常由无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率三项累加计算得出。无风险报酬率是无形资产投资在正常水平条件下的盈利情况，是归属于无形资产的投资回报率；风险报酬率是指需要承担一定投资风险所应当获得的超过无风险报酬率以上部分的投资回报率；通货膨胀率通常以价格指数的增长率来确定。

无形资产评估风险例5

（上海海事大学 经济与管理学院，上海 200135）

[摘要]战略性新兴产业具有高风险、高投入、高收益特征，并在成长与发展过程中存在潜在的不确定性，但其对经济社会的发展具有重要作用。传统的风险投资价值评估方法如风险因素、折现现金流量、比率评估都无法对战略性新兴产业的投资做出准确预测和价值评估。运用实物期权方法契合了战略性新兴产业投资潜在不确定的特征，适合战略性新兴产业无形资产的价值评估，能更好地体现战略性新兴产业种子期、起步期、成长期、成熟期、重建期五个发展阶段的特性，有利于实现风现投资项目的价值最大化。

[关键词]战略性新兴产业；风险投资价值评估；实物期权

[中图分类号]F [文献标识码]A

当今世界新技术、新兴产业迅猛发展，孕育着新一轮新产业革命。新兴产业正在成为引领未来经济社会发展的重要力量，世界主要国家纷纷调整发展战略，大力培育新兴产业，抢占未来经济科技竞争的制高点。对于我国来说加快培育和发展战略性新兴产业更是时不我待，意义重大。2010年10月国务院出台了《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，确定了战略性新兴产业将成为国民经济的先导产业和支柱产业，为我国战略性新兴产业发展指明了方向。

一、战略性新兴产业的定义与特征

战略性新兴产业是以重大技术突破和重大发展需求为基础，对经济社会全局和长远发展具有重大引领作用，知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好的产业，主要包括节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料和新能源汽车七个战略性新兴产业 ，具有3个特点：

一是成长性，新兴产业往往有着良好的成长预期，发展速度一般快于传统产业；二是新颖性，技术新、形态新、结构新（包括产品结构、产业结构、组织结构等）；三是不确定性，因为用户的需求市场条件、未来的进步等尚存在着很多未知因素，新的业态新的技术能不能形成规模，能不能成为未来的主导产业，存在着很大的不确定性，而且前期的高额投入具有较大的风险。因此，战略性新兴产业具有高风险、高投入、高收益的特征。在未来的发展具有不确定性。其在发展过程中需要投入大量资金的同时，也面临着巨大的风险，传统的信贷方式根本无法满足企业对资金的需求。风险投资作为一种新兴的投融资工具，成功解决了这一问题。所以，在现实环境下，风险投资的定位与功能正好契合了战略性新兴产业的特点。而项目价值评估是风险投资过程中非常重要的一个环节，准确的估计可以为风险投资家的投资决策提供强有力的支持。

二、传统风险投资价值评估方法及在战略性新兴产业应用中存在的缺失

传统的风险投资价值评估方法有很多种，比如：投资回收期法，会计收益率法，内部收益率法，风险因素评估法，折现现金流量法和比率估价法等，本文主要介绍风险因素评估法、折现现金流法和比率估价法在战略新兴产业应用中存在的不足。

（一）风险因素评估法

风险因素评估法是一种定性的方法，通过评估投资项目的风险因素指标用合理的方法赋予权重比例以期从总体上把握投资项目的风险因素指标的高低次序，并评估与项目价值的联系。

新兴产业在发展过程中，会受到各种风险因素的影响，从产品的研发到投入生产都要面临各种投资风险，而风险投资的各个阶段其风险特征也不相同，这就需要风险投资者有效地评估各种风险因素并建立相应的价值评估体系。而风险因素评估法是一种定性的风险投资价值评估方法，指标的选取和权重的确定需要较多的人为判断，这对新兴产业的价值评估不利；而且风险因素评估法的评价体系中的许多数据来源于历史数据，而新兴产业具有高风险、高投入、高收益的特征，它的许多数据都需要预期而无历史数据可查，且其未来的发展具有极大的不确定性，所以风险因素评估法在实际运用中很难对新兴产业的投资作出准确的预测不利于新兴产业的风险投资价值评估。

（二）折现现金流量法

折现现金流量法是由美国西北大学的阿尔弗雷德· 拉巴波特于1986年提出的，是一种定量的方法，其核心是净现值法（NPV）。 所谓净现值是将整个寿命周期内发生的现金流入量和现金流出量的差额，按照一定的贴现率分别折现而得到的净现值。计算净现值的公式为：净现值NPV=未来现金流入的现值—未来现金流出的现值。

折现现金流量法考虑资金的时间价值，但是战略性新兴产业大都处在成长阶段，其未来发展存在巨大的不确定性，如果项目经营失败，运用折现现金流量法就要选择放弃，这会带来很大的损失；其次折现现金流量法从项目开始时就开始预测未来各年的现金流，并根据事先确定好的折现率对未来各年的现金流进行折现。新兴产业的新颖性决定了很难对未来的现金流其准确的预测；最后新兴产业无形资产比重大，而这些无形资产多半在账面上体现不出来，具有隐形性，按照折现现金流量法无法准确评估战略性新兴产业无形资产的价值，这样就很容易造成项目价值被低估，将可能导致投资者错过投资机会。

（三） 比率评估法

比率评估法是一种定量的方法，对于经过综合指标计价法评价的风险投资项目，可进一步进行评价。其中，市盈率估价法是评价风险投资项目的有效方法。市盈率以企业所属行业平均市盈率来评估该企业的价值，即：

修正的市盈率=可比企业实际市盈率/（可比企业预期增长率*100）；

每股价值=修正市盈率*目标企业预期增长率*100*目标企业每股收益。

但是由于战略性新兴产业的创新性，很多项目都是近几年才发展起来的，很难找到具有相同特征的可比企业；而且市盈率指标无法反映战略性新兴产业潜在的增长能力，也无法反映战略性新兴产业所面临的风险程度，所以采用比率估价法也很难对战略性新兴产业进行准确的价值评估。

三、实物期权法再战略性新兴产业中的应用

综上所述，传统的风险投资价值评估方法很难适应处于不确定环境中的战略性新兴产业的风险投资价值评估，而运用实物期权法正好契合了战略性新兴产业发展的特点。实物期权的概念最初是由Myers（1977）在麻省理工学院所提出的，他提出一个投资方案其产生的现金流所创造的利润，来自于目前所拥有资产的使用，再加上一个未来投资机会的选择。战略性新兴产业的价值就等于净现值与实物期权价值之和。净现值部分可以运用传统的净现值法，实物期权价值部分可以运用B-S模型或二叉树模型。与传统方法相比，实物期权法应用于新兴产业风险投资的价值评估中，有不可比拟的优势。

（一）更加符合新兴产业不确定性的投资环境。新兴产业具有高度的不确定性，这些不确定性给新兴产业风险投资带来风险的同时，也带来了投资机会。由于不确定性的存在，对战略性新兴产业的风险投资可以看作看涨期权，即：投资者获得了一项对未来进行投资的权利，为下一阶段的投资创造了机会。在投资环境好的情况下，可以选择执行期权，否则就不执行。这样即使前期投资不产生现金流，也为后期的投资创造了投资机会。

（二）有利于对战略性新兴产业无形资产的价值进行评估，新兴产业拥有很多无形资产，而按照传统的价值评估方法会低估企业的价值，运用实物期权法，新兴产业拥有的这些无形资产，使得企业拥有了一种在未来使用这些无形资产的权利，同时也拥有放弃使用这些无形资产的权利，企业考虑这些权利时，项目的价值就能公正地体现出来。

（三）能更好地体现新兴产业多阶段的特性。新兴产业一般有种子期、起步期、成长期、成熟期、重建期五个发展阶段，中国创业风险投资项目所处阶段的总体分布（见表1）：

从表1可以看出风险投资机构的投资重心主要集中在后期，对种子期投资的金额仅为10.2%，投资项目仅占19.9%。这说明在种子期风险比较大，风险投资的价值评估也比较困难，许多评估都是基于经验判断，这样用传统的价值评估方法对其作出的评估就会不准确，忽视了项目后期投资者的选择权，而实物期权法考虑到了各个阶段投资所具有的选择权，这样更能体现新兴产业多阶段的特性，从而更好地预测新兴产业的价值。

（四）有利于实现风险投资项目的价值最大化。风险投资项目的价值是由未来的增长权决定，而不是由现在的现金流所决定。对于新兴产业来说，企业进行的投资活动并不能立即获得收益，而投资的目的不是为了获得短期的收益，从长远来看企业前期投入的资本是为了占有更多的市场份额，取得某种专利权或者进入市场的潜力。传统的风险投资价值评估方法，忽视了风险投资项目的期权特性，使得投资者低估了项目的价值，导致投资者会做出不利于企业的决策，不利于实现风险投资项目的价值最大化。

四、结语

战略性新兴产业是目前我国大力发展的产业，也是提升我国综合国力的关键，对其进行风险投资价值评估具有重大的意义。而实物期权方法正好与战略性新兴产业的特点相吻合，这不是对传统的风险投资价值评估方法的否定，而是在传统方法的基础上，找出更适合战略性新兴产业价值评估的方法。如果能同时正确的使用实物期权法与传统的价值评估方法，将会得到更好的效果。

[参考文献]

无形资产评估风险例6

一、前言

清产核资主要针对国有资产的监管，是指国有资产监督机构组织企业全面清查账务和资产清查，并且重新评估资产价值并确定相关损益，从而保证国有资本金的保值增值。清产核资的主要意义是根据重新界定的账务和资产价值来评价国有资产的保值增值。清产核资的主要方法有括账务清理、资产清查、价值重估、损益认定、资金核实。清产核资能够有效地解决账务混乱、账实不符、价值错位和信息失真等问题，能够减少国有资产流失的可能性。当前，国有资本投资进入了一个快速发展的时代，特别是风险资本投资，根据国有资产监管部门的规定，国有资本可以投入产业升级项目和高科技行业，并且，2016年8月成立了中国国有资本风险投资基金股份有限公司。众所周知，风险投资具有高收益和高风险的特点，国有资本具有社会属性，其特殊属性要求国有资本必须实现保值增值，否则势必将影响国家经济和损害人民利益。风险投资管理的内在要求是评估风险资产，寻找价值低洼，而清产核资正是为资产评估提供了科学的依据和准确的资料。因此，清产核资在提高风险投资效率方面具有一定的效用。

二、清产核资对风险投资效率的作用路径

(一)清产核资为风险投资评估提供科学的依据

风险投资效率取决于风险投资管理的效率，有效的管控能够降低投资风险，保证风险投资的可控性，从而实现风险投资资产的保值增值。风险投资的管理体系包括立项评估、跟踪监控和投资回收控制。在立项评估阶段，针对被投资企业的财务状况评估是可行性论证的焦点，保证被投资企业财务状况的真实性是重中之重。跟踪监控被投资企业的经营状况、盈利状况和资产价值都依赖于财务资料的真实性和科学性。从以往的清产核资过程中，账务混乱是一个突出的问题，企业的财务内控制度不健全，账务处理不及时，经济业务未及时入账，帐实不符，成本费用核算不准确，分配方式不合理。财务报表是评估企业价值的核心依据，然而，账务混乱导致的直接后果就是财务信息失真，这样风险投资资产的评估就缺乏有效的依据。而清产核资在保证财务信息真实性方面具有功效，清产核资能够对企业的账务全面检查，保证账务处理的全面性，纠正错误的处理方式，保证财务信息的真实性、科学性和有效性。通过清产核资，投资主体能够全面了解风险投资对象的财务状况，能够有效地解决信息不对称的问题，通过对风险投资对象的财务监控实现风险投资管理的有效管控，降低了突发突发事件的影响，进而提高了风险投资效率。

(二)清产核资实现了风险投资资产的有效评估

根据规定，国有资本可以投向产业升级项目和高科技行业，这些产业的一个特点是资产的专用程度高和无形资产的比重较大，这在很大程度上影响到企业价值。投资主体在评估风险投资对象时应该重点关注重要资产、专用资产和无形资产。根据现行会计准则，风险投资对象的资产入账以历史价值为基准，却较少关注资产的市场价值，但是，在评估风险投资对象时，投资主体的评估基准是资产的市场价值，因此，风险投资对象的资产价值失实的情况比较严重。根据以往的经验，企业对资产评估工作并不重视，例如，应收账款不计提坏账准备，明显不能收回的应收账款长期挂账;固定资产评估机制不健全，固定资产减值准备计提不及时;无形资产评估不完善，缺乏合理的评估基础;金融资产的公允价值确认不到位。而清产核资的一项重要内容就是资产评估，重新确定资产的价值。根据规定，对企业账面价值和实际价值背离较大的主要固定资产和流动资产按照国家规定的方法、标准进行重新估价。对于风险投资而言，资产评估的意义重大，风险投资就是一种价值投资，在风险承受范围内寻找有价值的投资对象，确定投资价值是核心，财务报表所反映的资产价值存在局限性，投资主体必须重新界定资产价值，并且在现代市场环境中，资产价值的波动性较大，特别是风险投资，外部市场环境对资产价值的影响较大，清产核资使投资主体科学地掌握风险投资资产的价值，从而提高了风险投资效率。

(三)清产核资有利于风险投资对象完善财务内控制度

财务内控建设是企业制度建设的一项长期课题，特别是风险投资。风险投资对象在市场上的波动性较大，面临较大的风险，如果不采取严格的内控制度，经营失败的风险将增大。作为风险投资对象，必须执行严格的内控制度，加强资金管控，保证财产安全，完善内部信息传递，保证经营效率和财务报告的可靠性。但是，现实情况并非如此，风险投资对象多属于高科技行业或者产业升级项目，而这些企业大多比较年轻，并且它们关注的焦点在于市场和技术，却忽略了制度建设，各项规章制度不健全，内控体系不完善。内控制度能够保证企业沿着预设的路线前行，如果内控建设不健全，企业的经营效率和资产安全将很难保证，特别是风险较大的行业，更应该注重内控建设。清产核资的一项主要议题就是完善制度，在清产核资中按照财务制度和内控条例等规定，逐项检查企业的制度建设，及时厘清制度漏洞，纠正不合理的制度，促进企业的规范化和制度化，避免风险投资对象因为制度漏洞而无法完成经营目标。

三、清产核资在提高风险投资效率中应用

(一)梳理账务，保证账务的准确性和全面性

加强风险投资管理首先要掌握风险投资对象的财务全貌，这就要求企业账务处理的准确性和全面性。在对风险投资对象的清查中应重点关注以下几项内容。首先，掌握风险投资对象的资金状况。在资产清查中，应全面检查被投资对象的资金账务，盘存企业货币资金，编制货币资金核对表，对于货币资金的短缺应详细查明原因，如果是账务处理不当，应及时纠正，如果存在舞弊，应关注资金使用制度，及时弥补制度漏洞。全面梳理被投资对象的银行存款账户，在人民银行的系统中查询企业所开立的所有账户，并与企业账目中所显示的账户进行比较，严查企业私设账户的现象，比通过函证手段，查取企业的银行存款账户动态，编制余额调节表，保证银行存款账户的安全性。其次，盘存企业的资产。对于往来款项，采用函证的方式进行查询，保证往来款项都已经入账。对于企业的存货和固定资产，应采取现场盘存的方式进行控制，对于盘存的短缺和盈余应及时处理，并查明原因。对于无形资产，应搜集权属证明，保证无形资产的权利归属于被投资对象。再者，重点关注营业收入账户，将存货的收发和营业收入记录进行比较，保证所有的销售都已经入账，避免账外账的现象。最后，严格管控企业的资本金，重点关注企业资本金的变动，严防企业抽取资本金或者增加资本金以损害投资主体的利益。

(二)加强对重大资产和无形资产的价值评估

对于风险投资对象而言，重大资产或者无形资产是其核心竞争力，也是其企业价值的核心变量，因此，在清产核资中应重点关注重大资产和无形资产的市场价值。首先，在清产核资中应辨别风风险投资对象的重大固定资产和无形资产。例如，对于产业升级的风险投资项目，重大的技改项目和固定资产是对企业发展影响较大的资产;对于高科技行业，诸如专利、非专利技术等无形资产是清查小组应重点关注的对象。其次，在资产评估前应进行市场调研和搜集评估所需数据和资料，对于专利技术，应重点关注专利技术所处的市场环境，专利技术的存续年限和替代技术的威胁等，对于专项重大资产，应重点关注未来的盈利能力和资产寿命。最后，利用专业的资产评估方法进行资产评估，科学的资产评估方法有收益现值法、重置成本法、清算价格法、市场比较法。每种方法所适用的条件不同，在资产评估时应合理选择。对于风险投资，采用收益现值法进行风险评估较为合理。是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。通过对重大资产和无形资产的价值评估，投资主体能够有效地评估风险投资价值。

(三)重新界定风险投资对象的损益溢价

通过账务梳理和资产评估，风险投资对象的损益需要重新调整。风险投资对象的损益对于风险投资的价值评估是非常重要，风险投资的评估需要对未来的盈利状况和现金流量进行估算。清产核资后，当期损益可能会被调整，资产的价值也可能会被调整，并且会影响到未来的损益和现金流量。重新界定资产损益后，投资主体将会获取科学准确的利润和现金流量数据，这样在对风险投资对象进行价值评估时就会更科学。

(四)完善财务内控制度

内控制度是保证企业运行无偏差和资产安全的保障伞，对于风险投资而言，更应该关注风险投资对象的内控建设。加强风险投资对象的制度建设应重点关注以下几项内容。首先是资金安全内控制度。按照内部控制要求，资金使用应建立预算制度和授权审批制度，资金的收入和支付必须先执行预算程序，对于预算外资金必须遵照严格的审批程序，并且，资金的收入和支付必须有真实的经济业务予以支撑，并取得相应的票据。其次是资产安全内控，资产的采购必须执行预算程序和请购程序，防止资产采购无计划或者采购程序不合规，资产的报废和推出应建立严格的报废制度，对于报废资产应明确审批权限，凡是未得到审批，不能进入报废程序，防止资产流失。再者是信息传递控制制度，信息传递分为两个方面，一个是风险投资对象的内部信息传递控制，一个是投资主体和风险投资主体之间的信息传递。当风险投资主体出现以下几种情况时，应及时向投资主体报告:重大资产处置、重大经济业务、关联交易、重大亏损等。

四、结束语

通过本文的研究，清产核资和风险投资效率之间存在关联，清产核资为风险投资管理提供科学的依据，实现了风险资产的有限评估，并且能够完善风险投资对象的财务内控制度。因此，在清产核资过程中应加强对风险投资的管理，提高风险投资效率。

作者:赵长龙 单位:春泉园林股份有限公司

参考文献:

无形资产评估风险例7

1．客观性。从广义上讲，只要开展资产评估工作，必然会出现由此而引起的遭受损失的事件。

2．不确定性。从个案来讲，资产评估风险何时何地发生，发生何种类型的风险，发生的程度如何等具有不确定性。但通过人们的努力，可以将风险控制在尽可能小的范围之内。

3．潜在性。导致资产评估风险的可能性已经客观形成，而有关当事人要承担的责任和遭受的损失暂时还没有成为现实。但是如果这种状况一旦被相关利益人发现，并且他们不能再容忍这种状况已经给他们造成的损失，那么，这种潜在的风险将会成为事实风险。

4．阶段性。资产评估风险在一段时期内可能只是潜在性风险，而在另一段时期内则可能成为事实风险（指资产评估工作已付诸实施，并且已对相关当事人的利益造成损害，已被受害方发现，并且已诉诸行政程序或法律程序以保障其利益不受损害）。

二、资产评估风险的表现形式

资产评估风险的表现形式多种多样。通过分类，可以将资产评估风险的表现形式分为立法风险、管理风险、执业风险和结果使用风险四类。

1．资产评估立法风险。资产评估立法风险是指受人们认识事物的阶段性的制约，国家制定的与资产评估有关的法律和法规的内容随着时间的推移，与当前的实际情况不再相符，以至不能有效地指导当前的资产评估工作所带来的风险。

2．资产评估管理风险。资产评估管理风险是指资产评估行政主管部门在履行其资产评估管理职能时所带来的风险。对这个定义，要说明两点：

①目前我国资产评估的行政主管部门不统一，除了财政部门外，还包括国土资源部门、房地产管理部门以及其他部门（如林业部门、农业部门等）。

②资产评估管理职能大致可以归纳为两个：

一是规划职能，如行业发展规划及相关法律法规的建设等；

二是控制职能，如对评估机构和评估人员的资格认证、执业标准的制定以及国际协调等。在我国，资产评估管理风险主要表现在：在目前资产评估工作的行政主管部门不统一的情况下，各部门在具体实施管理职能和制定执业标准时，由于管理的不完善和相互矛盾而影响了资产评估工作正常有序地进行。

3．资产评估执业风险。资产评估执业风险是指评估人员在执业中，由于达不到专业标准而导致的风险。执业达不到专业标准，必然导致资产评估结果不合理，从而使资产评估当事人的利益受到影响，评估机构和评估人员由此参与诉讼或仲裁而发生的费用以及因败诉而承担的赔偿责任，这就是资产评估执业风险。

4．资产评估结果使用风险。资产评估结果使用风险是指资产评估当事人由于对资产评估报告书及评估结果使用不当所带来的风险。主要表现为：使用了过期失效的资产评估报告书及评估结果；未按资产评估报告书上所注明的评估目的使用资产评估报告书及评估结果；在使用资产评估报告书及评估结果时，未充分考虑评估期后事项的发生而导致的资产评估价值的变化等。

三、资产评估风险的防范对策

如前所述，我们可以根据资产评估风险及其四个特点，对其加以控制。

1．建立和完善资产评估法律、法规体系。目前最主要的是制定《中国注册资产评估师法》。在我国，资产评估行业至今尚未颁布相关法律，这显然跟不上资产评估行业形势发展的需要。通过制定《中国注册资产评估师法》，把前述的资产评估管理方面存在的问题一并加以解决。同时，建立和完善资产评估法律、法规体系有助于减少资产评估立法风险。

2．理顺资产评估行业管理体制，建立统一的行业自律组织。资产评估属于社会中介服务行业，因此，它应当有适合自己行业特点的管理模式。具体来说，可从以下几个方面来考虑：

①结束资产评估工作多头管理的现状，实行统一的行政管理。明确资产评估的行政主管部门，对资产评估行业进行统一管理，为评估行业的发展创造一个良好的外部环境。

②建立统一的行业自律组织，实行统一的行业自律管理。依照现有的与资产评估有关的行业组织（如注册资产评估师、土地评估师、房地产评估师等）状况，在相互协商的基础上，由政府协调，组建统一的具有权威性的资产评估行业协会。统一的资产评估行业协会可以按照资产类型（如建筑物、土地等）和地区设立分会，从而做到既有利于不同类型资产评估的完善发展，又有利于不同地区资产评估之间的技术交流。同时，实行统一的行政管理，建立统一的行业自律组织有助于减少资产评估管理风险。

3．建立注册资产评估师的分类分级制度。分类是指对注册资产评估师按其所熟悉的专业进行划分，分为建筑评估师、土地评估师、机器设备评估师等。分类管理的好处是可以发挥每个评估师的专业特长。分级指对注册资产评估师按其执业年限和经验进行分级，一般可分为初级评估师、中级评估师和高级评估师。

同时，建立注册资产评估师的分类分级制度有助于减少资产评估执业风险。

4．建立资产评估专家咨询委员会。由于资产评估涉及的评估范围太广，而每个评估人员的知识面相对有限，因此，在资产评估行业协会的指导下，建立资产评估专家咨询委员会，对评估机构和评估人员进行专业指导，十分必要。资产评估专家咨询委员会可由财务会计、工程技术、经济管理、金融、法律以及特殊资产（如自然资源、珠宝文物等）方面的专家组成。其基本任务包括：对资产评估的基本理论、基本方法及其法律法规等进行研究；研讨资产评估执业中的难点、疑点问题；搜集与资产评估有关的信息资料并建立信息档案；接受评估机构、评估人员以及社会各界关于资产评估有关问题的咨询对无形资产评估进行研究；与国内外评估机构和评估人员交流与合作；评估人员的后续教育等等。建立资产评估专家咨询委员会有助于减少资产评估执业风险。

无形资产评估风险例8

人力资本在无形资产评估中的定义以其所有权和使用权以及经济效益为主，即能够为企业提供未来的经济利益，并通过签订契约等形式取得和控制人力资本的使用权，这种取得或控制也必定花费相应的成本。在无形资产评估中将人力资本类无形资产定义为：企业在一定时期拥有或控制的，能以货币计量的，可以为企业带来未来经济利益的人力资本。

1．2人力资本的特点

（1）非实体性和附着性。由于人力资本不是物质实体，不具有实物形态，因此要评估其价值必须辨识其载体，也就体现出其附着性，通过评估人力资本附着在载体之前及之后所创造的收益差额来得出其自身创造的超额收益。

（2）排他性。当人力资本通过签订契约等形式被载体拥有或控制之后，人力资本的排他性被显示出来，但当契约等约束条约被解除后人力资本的排他性消失，其本身的价值在无附着载体的情况下无法体现出来，即不具有评估意义。因此人力资本必须为特定主体所控制，就想那些人力资源能产生效益，但并不能给特定主体创造效益的，就不能不被确认为人力资本。

（3）创造性。人力资本最大的特点是具有主观能动性，表现为通过思维与社会实践相结合，自觉地、带有目的性的计划着，反复作用于客观的主体，这种主观的能动创造性表现为在积极与消极、作为与不作为中进行选择，当人力资源将自己的积极的创造力作用于企业时，就会潜移默化为企业创造超额收益，若人力资源本身具有积极地创造能力但却不作用于企业，这样不仅不会为企业带来超额收益，还可能给企业带来损失。

（4）替代性。人力资源本身发展是一个自我不断累积的过程，因此人力资资源很可能会被比自己更优秀的人所取代，因此在对人力资本进行评估时必须考虑他的作用区间，在同行业同类型的人力资源由于其本身的条件不同，使得其能为企业创造的价值也就不同，并且这种替代性是一直存在的。

1．3人力资本价值形成与分类

（1）人力资本的价值形成。人力资本的价值在古典经济学中颇受关注，然而直到20世纪60年代，美国经济学家舒尔茨提出了“人力资本理论”，从此之后人力资本价值颇受关注。人力资本贮存人的本身，表现为人的知识、技能等，一个国家的人力资本的度量可以通过对劳动者的数量、质量和劳动时间来衡量；其价值通过营养及医疗保健费用、学校教育费用、在职人员培训费用、选择职业过正中的人事成本和迁徙费用五种投资渠道形成；而且人力资本的投资是经济增长的主要源泉；其投资的目的是为了获取收益创造剩余价值，而且也是最有价值的投资；最值得一提的是对于人力资本的投资比投资实物资产更具有耐用性。

（2）人力资本的分类。现代人力资本的价值的评估都被包含在企业整体当中进行评估，因此我按照企业的资源配置分类，可以将人力资本的价值进行有效的分类。①基本劳动力型。在任何一个企业要运营就必须拥有最基本的劳动力，这些人通过企业人力部门对其进行招聘、筛选、录用和培训形成了训练有素的劳动力。这些人具有基础的知识量，他们被看作是企业的生产要素进行投入，自然而然其资本就是企业支付给他们的薪酬，还会包括不定期的培训成本也包含在人力资本的价值当中。他们处在一个完全竞争市场里，这类人的价值处在一个稳定的状态下。②经营管理型。员工的存在必然重要，但经营管理型人员也是必不可少的，这些人的资本不仅包括经营管理层的人力资源，还包括经营者经营企业的组织能力、管理能力和创新能力；这些人能充分的将土地、劳动力和资本整合为企业创造超额利润，而且所创造的剩余价值不仅仅是当期的，还包括了之后的一段时间为企业创造的剩余价值；他们通常会设计新产品、新技术、新的企业制度并且及时的为企业做出战略决策；但他们也承担着一定的风险。这样的人才不仅稀缺而且他们在企业的努力程度也是无法预测的，因此企业会通过激励与约束机制对其进行管理，利用物质和精神进行激励，约束则是通过企业内部约束、市场约束、法律约束和银行约束等。因此大多数企业经常通过股票期权或收益分成的方式对这类人进行激励和约束。③技术研发型。这类人的价值体现在创新能力上，可以增加企业技术要素的数量还会提高原有产品的质量，也可以保证与其他同类行业相比产品技术的优越性和持续性。但这类人能为企业创造出价值的时间较长，而且努力程度也无法确定，因此很多企业对其价值也通过股票期权的方式对其进行支付。

2人力资本价值评估的风险分析

2．1评估风险类型

（1）执业风险。所谓评估人员和评估机构的执业风险就是“评估过程中评估机构或者评估人员的业务素质没有达到专业要求，严重的可能违反职业道德导致评估结果不真实，使得评估报告使用者的权益受到威胁，必须承担法律诉讼、仲裁，和赔偿责任的风险”。人力资本作为企业的一项无形资产，不同类型的人力资本发挥的功能受到社会环境的制约不同，自身的能动创造性不断更新，内在价值也在不断累积，还有很多客观因素都增加了评估工作的难度，这就要求评估人员必须具备高的专业水平和素质。同时评估人员也要考虑到委托方提供数据的真实性，若资料不真实则会造成评估结果不真实，严重影响了评估行业的社会形象。

（2）评估方法的选择风险。在明确了人力资本的价值类型和分类的前提下，选用评估方法时，我们要考虑人力资源的类型，选用相适合的评估方法。比如，经营管理型人才或是技术研发型人才我们可以选用收益法进行评估，那么三个参数的数值的确定尤为重要，确定收益额时要考虑企业其他无形资产是否共同创造了超额收益，在计算收益时要把其他无形资产创造的价值进行分成计算，评估人员的判断影响着评估的结果；折现率是无风险报酬率和风险报酬率的综合，无风险报酬率是同期国债的利率，而风险报酬率是根据评估人员的主观判断，微小的变动会对评估结果造成差异；人力资本的时间的确定受合同寿命的影响，因此在评估结果带来风险。

（3）评估结果的使用与管理风险。评估完成后，评估结果使用不当也会造成损失，外界存在的各种不确定的因素，评估结果的使用也会受到限制。国家授权的职能部门对评估组织进行指导协调、监督审查也成当着管理风险。近年来有很多行业垄断的行为产生，扰乱了评估行业秩序，违背了评估的客观、独立、公正的原则，损害了相关者的权益，这些人为的风险是可以避免的。

无形资产评估风险例9

从事资产评估必然产生风险。资产评估风险不仅会对和评估有关的当事人造成不同程度的损失，而且还会造成资产评估行业社会公信力的下降，从而阻碍资产评估行业的发展。这应当引起资产评估界的极大关注。

一、资产评估风险的概念及其特征

资产评估风险是指和资产评估有关的单位或个人因资产评估事项所引起的遭受损失的可能性。资产评估风险具有以下一些特征摘要：

1．客观性。从广义上讲，只要开展资产评估工作，必然会出现由此而引起的遭受损失的事件。

2．不确定性。从个案来讲，资产评估风险何时何地发生，发生何种类型的风险，发生的程度如何等具有不确定性。但通过人们的努力，可以将风险控制在尽可能小的范围之内。

3．潜在性。导致资产评估风险的可能性已经客观形成，而有关当事人要承担的责任和遭受的损失暂时还没有成为现实。但是假如这种状况一旦被相关利益人发现，并且他们不能再容忍这种状况已经给他们造成的损失，那么，这种潜在的风险将会成为事实风险。

4．阶段性。资产评估风险在一段时期内可能只是潜在性风险，而在另一段时期内则可能成为事实风险（指资产评估工作已付诸实施，并且已对相关当事人的利益造成损害，已被受害方发现，并且已诉诸行政程序或法律程序以保障其利益不受损害）。

二、资产评估风险的表现形式

资产评估风险的表现形式多种多样。通过分类，可以将资产评估风险的表现形式分为立法风险、管理风险、执业风险和结果使用风险四类。

1．资产评估立法风险。资产评估立法风险是指受人们熟悉事物的阶段性的制约，国家制定的和资产评估有关的法律和法规的内容随着时间的推移，和当前的实际情况不再相符，以至不能有效地指导当前的资产评估工作所带来的风险。

2．资产评估管理风险。资产评估管理风险是指资产评估行政主管部门在履行其资产评估管理职能时所带来的风险。对这个定义，要说明两点摘要：①目前我国资产评估的行政主管部门不统一，除了财政部门外，还包括国土资源部门、房地产管理部门以及其他部门（如林业部门、农业部门等）。②资产评估管理职能大致可以归纳为两个摘要：一是规划职能，如行业发展规划及相关法律法规的建设等；二是控制职能，如对评估机构和评估人员的资格认证、执业标准的制定以及国际协调等。在我国，资产评估管理风险主要表现在摘要：在目前资产评估工作的行政主管部门不统一的情况下，各部门在具体实施管理职能和制定执业标准时，由于管理的不完善和相互矛盾而影响了资产评估工作正常有序地进行。

3．资产评估执业风险。资产评估执业风险是指评估人员在执业中，由于达不到专业标准而导致的风险。执业达不到专业标准，必然导致资产评估结果不合理，从而使资产评估当事人的利益受到影响，评估机构和评估人员由此参和诉讼或仲裁而发生的费用以及因败诉而承担的赔偿责任，这就是资产评估执业风险。

4．资产评估结果使用风险。资产评估结果使用风险是指资产评估当事人由于对资产评估报告书及评估结果使用不当所带来的风险。主要表现为摘要：使用了过期失效的资产评估报告书及评估结果；未按资产评估报告书上所注明的评估目的使用资产评估报告书及评估结果；在使用资产评估报告书及评估结果时，未充分考虑评估期后事项的发生而导致的资产评估价值的变化等。

三、资产评估风险的防范策略

如前所述，我们可以根据资产评估风险及其四个特征，对其加以控制。

1．建立和完善资产评估法律、法规体系。目前最主要的是制定《中国注册资产评估师法》。在我国，资产评估行业至今尚未颁布相关法律，这显然跟不上资产评估行业形势发展的需要。通过制定《中国注册资产评估师法》，把前述的资产评估管理方面存在的新问题一并加以解决。同时，建立和完善资产评估法律、法规体系有助于减少资产评估立法风险。

2．理顺资产评估行业管理体制，建立统一的行业自律组织。资产评估属于社会中介服务行业，因此，它应当有适合自己行业特征的管理模式。具体来说，可从以下几个方面来考虑摘要：①结束资产评估工作多头管理的目前状况，实行统一的行政管理。明确资产评估的行政主管部门，对资产评估行业进行统一管理，为评估行业的发展创造一个良好的外部环境。②建立统一的行业自律组织，实行统一的行业自律管理。依照现有的和资产评估有关的行业组织（如注册资产评估师、土地评估师、房地产评估师等）状况，在相互协商的基础上，由政府协调，组建统一的具有权威性的资产评估行业协会。统一的资产评估行业协会可以按照资产类型（如建筑物、土地等）和地区设立分会，从而做到既有利于不同类型资产评估的完善发展，又有利于不同地区资产评估之间的技术交流。同时，实行统一的行政管理，建立统一的行业自律组织有助于减少资产评估管理风险。

3．建立注册资产评估师的分类分级制度。分类是指对注册资产评估师按其所熟悉的专业进行划分，分为建筑评估师、土地评估师、机器设备评估师等。分类管理的好处是可以发挥每个评估师的专业特长。分级指对注册资产评估师按其执业年限和经验进行分级，一般可分为初级评估师、中级评估师和高级评估师。

同时，建立注册资产评估师的分类分级制度有助于减少资产评估执业风险。

4．建立资产评估专家咨询委员会。由于资产评估涉及的评估范围太广，而每个评估人员的知识面相对有限，因此，在资产评估行业协会的指导下，建立资产评估专家咨询委员会，对评估机构和评估人员进行专业指导，十分必要。资产评估专家咨询委员会可由财务会计、工程技术、经济管理、金融、法律以及非凡资产（如自然资源、珠宝文物等）方面的专家组成。其基本任务包括摘要：对资产评估的基本理论、基本方法及其法律法规等进行探究；研讨资产评估执业中的难点、疑点新问题；搜集和资产评估有关的信息资料并建立信息档案；接受评估机构、评估人员以及社会各界有关资产评估有关新问题的咨询对无形资产评估进行探究；和国内外评估机构和评估人员交流和合作；评估人员的后续教育等等。建立资产评估专家咨询委员会有助于减少资产评估执业风险。

无形资产评估风险例10

一、房地产抵押存在风险的表现形式

1.1评估目的风险

评估的直接决定和制约着资产评估价值类型和方法选定，

以抵押为目的的评估价值类型是抵押价值。《规范》要求：房地产抵押价值的评估，可参照设定抵押权时的类此房地产的正常市长价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。以抵押为目的的房地产评估要注意以下风险：

1、1、1预测风险。因为房地产抵押评估价值是当时某一时点的价值，而抵押期间一般会在一年以上，一旦发生处分清偿，处置价值是在未来某一时点价值。因此，在评估时，对预期会降低评估价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。

1、1、2市场变现能力风险。抵押权人实现抵押房地产回收时大多数是将抵押房地产变卖，而不是回收实物；并且由于宏观经济形势、产业政策、市场变化等因素影响，抵押价值也相应变动。尤其对有价无市的房地产要进行分析，降低因不能及时变现的市场风险。

1、2抵押评估方法选择带来的风险

抵押房地产评估方法根据房地产具体情况一般采取成本法、市场比较法、收益法或假设开发评估法进行评估。采取不同评估方法所评估的结果从本质上讲是一致的，均能反映房地产公开市场的公允价值，但由于各种评估方法在评估过程中所选定的参数和考虑的因素均不相同，也会造成抵押评估价值的高低风险。如：以收益法评估商业用途的房地产价值时，在测定收益率时，会因确定的收益率微小变化造成房地产评估价值结果很大的差异；以假设开发评估在建工程的价值时，建成的房地产价值、后续工程成本、销售税费等参数均需要进行科学的预测，预测结果的真实来自于要有一个完善透明的房地产市场才能实现，但由于房地产市场很不完善及行业内相关信息资料相互共享不够透明和有效，存在着采用不同评估结果高低风险。

1、3评估人员执业风险

在我国，房地产估价是一项新兴服务行业，也是对专业技术要求较高的行业。它要求评估师不仅要熟悉掌握评估专业知识，而且要求评估师要具备广泛的经济、法律、金融、建筑、财务及管理等方面知识。由于行业的规范和管理正在探寻阶段和估价人员执业水平的参差不齐，对评估原则、评估方法、技术参数及相关因素的选择、评估信息资料真实性的甄别、评估人员的执业能力和经验不足及价值含意的把握等都将影响评估结果的科学性和真实性，也都增加了执业风险。

1、4职业道德风险

房地产评估公司是公正性的中介服务机构，对所出具的评估报告承担法律责任。在房地产抵押评估过程中，评估机构和评估人员应恪守职业道德、遵循独立、公平、公正、公开的原则。但当前，个别房地产评估公司和评估人员出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地产价值，提供虚假评估报告，导致评估结果失真，职业道德意识淡薄造成了抵押人员利益的潜在损失风险。

2、房地产抵押的风险

2、1认识误区。房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。而不少信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。

2、2操作风险。银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。

2、2、1抵押物产权存在瑕疵造成的风险。抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续；抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷；占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失；抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空；抵押权灭失。如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在；抵押权难以实现。根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。

2、2、3抵押物的价值风险。

（1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。

（2）现行抵押率计算方法已不能有效控制风险。一是当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距；二是确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用，如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等，而这些费用所占抵押物价值的比例甚大。

2、2、4社会经济环境不规范形成的风险。一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权C明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变现的相关费用。

3、房地产抵押风险的防范及对策

3、1进一步完善抵押贷款管理办法。对抵押物件进行细分，明确规范不宜作抵押物的统一标准。房地产抵押物的选择，应牢牢把握"坚固耐用，不易毁损；通用性强，容易变现；价值稳定，不易贬值"二十四字原则。

3、2加强银行内部管理，规范业务操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。

3、4建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况。

3、5严格审查抵押人资格及抵押房地产的有效性。要审查抵押人是否是《担保法》、《房地产管理法》等规定的不得作为抵押人的几种情形，是否有法人资格或是否具有完全民事行为能力的自然人、是否是体制改革后可以作为抵押人的事业法人。

3、6严格完善房地产抵押登记手续。房地产抵押合同自登记之日起生效。在房地产抵押过程中，应严格核实抵押房地产的情况，在进行抵押房地产评估后，在县以上地方人民政府规定的房地产产权管理部门办理登记手续。抵押登记期限一般以评估报告的效期为限，但往往借款期限长于抵押登记期限，这就要求债权人在登记到期日前重新办理评估和登记手续，才能完善房地产抵押合同的法律延续性和有效性，保证债权人的合法利益和风险可控。

3、7加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。

3、8认真进行实地勘察、收集、整理和分析相关资料。实地勘察是依据抵押房地产产权证明和相关资料到实地验证和勘察，从而确定影响房地产价值的主要因素，主要包括：房地产所出位置和交通条件、周围环境质量及配套设施等区域因素；房地产的建筑结构类型、内外装修、设施设备、朝向楼层及完损程度等个别因素；了解当地房地产市场行情，掌握市场交易信息；实地拍照、收集资料等。

3、9 综合分析评估过程，慎重确定评估结果。明确了评估对象之后，应选定拟采用的评估方法。由于采用的评估方法不同，计算出的评估额不同是很自然的。无论采取何种评估方法都要对整个评估过程在基础数据是否准确、参数选择是否合理、公式选用是否恰当、影响因素是否齐全及是否符合评估原则等方面进行检查，在确定所选用的评估方法估算出的结果无误后，对市场行情和潜力进行综合分析，最终决定评估价格。

4.结语

综上所述，本文针对在房地产抵押评估过程中面临的一些风险进行了罗列，并提出了相应的防范措施，根据实际的房地产抵押评估的操作来从对于抵押人主体资格的审核等多个方面进行分析，以期能引起相关部门的思考。

参考文献：