农村房屋建造例1

乙方： 身份证号：

经甲、乙双方协商，乙方承建(轻包)甲方房屋建设2幢，建筑面积约1920平方，具体达成如下协议：

一、双方责任

1、甲方负责施工现场三通一平，负责房屋建筑材料(砖、钢筋、水泥、石子、河沙等)。

2、乙方负责房屋建筑轻包为主，并负责钢筋工、泥水工、木工等。并负责场地看护，解决食宿(包括施工人员)。

3、浇筑时按甲方要求，其它建筑方面事宜由甲、乙双方协商处理。

二、施工要求

1、乙方必须根据甲方提供的施工图纸规范施工。

2、施工日期自20xx年9月1日开工起180天完工。

三、工程结算及付款方式

本工程共计费用(轻包工)约48万元，工程结算待竣工后按实结算。工程开工后基础做平付25%，每做好一层付15%，结顶后付10%，工程竣工后扣留总结算价的5%为质量保证金，一年后付清。

四、质量保留金

工程全部完成后，甲方扣留工程总结算价的5%为缺陷责任期的质量保留金。缺陷责任期为竣工验收后1年，期满，经甲方验收有工程缺陷时，乙方按合同标准修复缺陷或按缺陷情况扣除修补费用于修补工程缺陷;工程无缺陷的按本协议分期付款时退还质量保留金。

五、事故责任

施工期间发生的工程质量事故、生产安全事故、施工人员发生的违纪违法行为等造成的后果、经济损失、法律责任均由乙方自行负责。

六、其它条款

施工期间，乙方应按规定设置施工标志，做好“三度一排”，确保道路正常通车。 施工期间，乙方应做好环境保护工作。建筑材料应妥善保管，以防流失、扬尘扬沫。 本合同自甲乙双方签字后生效，生效后甲乙双方必须共同遵守执行。本合同一式四份，甲乙双方各持两份。

甲方(签字)： 乙方(签字)：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

农村房屋建造合同协议书范文二甲方：

乙方：

根据《建筑法》，《经济合同法》及有关法律法规，甲乙双方在平 等自愿，公平合理，互惠互利的原则下，通过双方协商就私人住宅建 房工程达成协议，为规范建造私人住宅工程中双方的民事行为，特制 定本合同规定，希望双方严格执行，共同遵守。

一. 建筑工程概况：

1.工程名称：萧山区某村某人住宅楼

2.地点：萧山区新街镇富星村长山闸东50米左右处

二. 建筑设计要求：

1.乙方按照设计图纸或甲方提出的要求承建。

2. 本工程为砖混结构住宅四层建筑，面积总计 m2。

3.主体工程的建筑，包括墙体、梁、柱、楼梯、楼面、装模、拆模、扎钢筋、现浇混凝土及地面。(楼面都为现浇混凝土)

4.外装修：外墙面均为瓷砖贴面。

5.内装修：内墙面均为水泥砂浆抹面，所有房间地面均为水泥地面。

三.承包施工方式:

1.甲方将房屋以包工不包料的方式承包给乙方建筑。乙方自带建筑所需的一切工具，包括搅拌机、震动器等施工机械以及模板、脚手架等，费用由乙方自理。所有人工的吃饭、住宿、抽烟等问题由乙方自己解决，费用由乙方自理。

四. 施工安全:

1.文明施工，如果乙方施工人员出现工伤，或因施工造成他人损伤等事故，一切由乙方负责，甲方不负担任何责任和由此发生的一切费用。如有此类情况出现，责任一概与甲方无关。如果施工人员需要参加生命财产、机械设备、意外伤害等方面的保险，则由乙方负责办理并支付一切保险费用。 五、质量要求：

乙方应当按照国家规定的房屋质量标准和要求组织施工，不合格由乙方负责返工，返工费由乙方负责。

六、双方责任：

甲方负责水电供给及原材料及时进场，乙方必须提前两天通知甲方购买所需建筑材料。乙方必须保证工程质量，按设计图纸和甲方要求施工，如果甲方图纸或方案有改动，甲方应提前向乙方说明，乙方应按照甲方要求施工，节约材料，并保管好材料，不得丢失。

七.工程造价:

农村房屋建造例2

据我国城市化进程的分析资料估计,今后20年,全国每年约有1200多万农村人口要转移到城镇地区。按照目前我国农村居民人均用地153平方米计算,每年将均有18.36万平方米的农村宅基地可能闲置不用。①面对日益严峻的土地形势,依法依规处理好农村大量的闲置房屋,盘活用活有限土地资源,对于提升农村土地的资源利用率,解决当前我国土地日益稀少问题,加快新农村建设都有着十分重要意义。

造成农村房屋闲置的原因分析

富裕农民对住房产生新需求。随着收入的增加,农民对住房环境、条件等提出了更高要求,而旧的住宅往往布局无序,宅基地缺乏统一规划,邻里间隔小,房屋采光、通风效果差,且每户的住宅面积也很小,加上道路狭窄,排水排污能力差等多种因素互相交织,使废弃旧宅基地建新居成为可能。加上农民的土地忧患意识不强,农户违规用地越来越普遍,闲置旧房越来越多,甚至成了一种约定俗成的群体性现象。

农村剩余劳动力转移造成房屋闲置。一是恢复高考后一些通过上大学、当兵等途径“农转非”的人口,在农村却还为他们留有宅基地甚至耕地。二是随着城市化进程的加快推进,农民已经不再为土地所束缚,进城务工经商人员在城市购买了商品房,一些人接子女进城读书接受教育,举家迁入城市定居生活。从国家统计局的数据来看,从1990年开始,我国每年大约有1%的人口转化为城市人口。而中国人独有的乡土情结,落叶归根,使得这些人口的住宅长年处于空闲状态。

生活方式的变化造成房屋闲置。受外来文化及城市居民生活方式的影响,目前,我国农村的居住方式日益呈现出家庭核心化的发展趋势,父母与已婚子女(主要是已婚儿子)一起居住的越来越少,分开各自生活的情形越来越多。而且大多数情况是,与已婚孩子分家后老人大多仍居住在祖上传下来的老庄户,当老人去世后,其原来居住的房屋便会闲置下来。

宅基地管理缺位造成房屋闲置。农村宅基地基本上沿着一户一宅平均分配的无偿、无限期、无流转的管理政策。这种制度虽然减轻了农民负担,但在很大程度上助长了农村建房风气的高涨,增加了农村宅基地的需求量。农民为了保护自己土地权益,便是尽可能地在属于自己的土地上盖房并闲置。有些村民还采取一些欺骗的手段,如瞒报已有的房屋、虚报家庭人口数等骗取批准宅基地,结果就导致一户多宅、宅基地超标现象普遍。于是便造成了农村人口在不断减少,而农村住房占用土地却在不断增加的怪现象。②

房屋流转不畅造成闲置。据调查,大多数农民愿意将自己的闲置房以合适的价格出售给别人。但到目前为止,农村宅基地的流转体制尚未建立,农村宅基地和农民住宅难以确权发证,宅基地和农民住宅作为物权不能充分实现,制约了闲置房屋的市场化。③在房屋转让的法律法规中,对于房屋购买者只能是本集体成员,村外人员及拥有城镇户口的居民都被排除在购买人范围之外。由于在农民自己之间无法形成有效的买卖关系,加上农村房屋价格相当低廉,宁愿自己留着,从而造成农村房屋闲置、荒废的不断增加。

村镇规划管理滞后导致房屋闲置。村庄建设规划对农民建房起着最直接的控制作用。一些地方长期不搞村镇规划,或在规划中不讲科学,只注重新房要整齐划一,而忽视了对旧宅基地的改造利用,造成农民建房的盲目性和随意性。加上建房时缺乏长远眼光,住宅设计不合理,给采光、通风、排水等留下隐患,致使房屋更新换代速度快。于是,新房越建越多,被闲置的旧房自然就不断扩大。加上规划缺乏监督,致使这方面问题愈加严重。

农村闲置房屋的主要危害

农村闲置房屋不但侵占大量耕地,让耕地遭到了破坏,土地资源严重浪费,而且使村容村貌十分凌乱,恶化了农村生活环境,严重干扰了我国加快社会主义新农村建设的进程。因此,其危害不容忽视。

农村闲置房屋导致土地资源浪费严重。一方面,农村闲置房屋使许多农村土地无法耕种,造成土地资源利用率偏低,不能达到地尽其用,产生应有的经济效益;而另一方面,农村居民中一部分人宅基地少的农户为了解决住房困难问题,违法占用耕地建设住房,加剧了耕地短缺的矛盾。

农村闲置房屋大多存在安全隐患。因长期无人居住管理,农村闲置房屋大多年久失修,荒草满院,易倒塌,对人身安全构成威胁,并成为村卫生防疫的死角。同时,由于农村闲置房屋大多远离村民视线,不但成为偷盗行为的频频发生地,而且即使不法分子藏匿其中也令人难以知晓。长此以往,将会影响农村的治安,增加农村的不稳定因素。

农村闲置房屋容易引发宅基纠纷。在大多数农民心目中,宅基地属于私有财产。如果宅基地占有不均,极易导致群众为争夺宅基地而发生矛盾纠纷,影响邻里和谐和农村稳定。如一些农户建新房后不拆旧房、超占宅基,扰乱了农村村庄的集体统一规划;个别农户违规占有多处宅基,使一些确需宅基建新房的农户迟迟无法落实;一些闲置的旧房屋大多数属于多户人家一起居住,产权交叉不清,各家贫富不均,大家意见不一致,拆掉处理难度相当大,解决起来比较棘手,也使宅基纠纷增加,造成邻里关系不和睦和干群关系紧张。④此外,有些地方新建农宅时盲目提高地基,使部分老屋排水困难,民事纠纷也不断上升。

农村闲置房屋阻碍了村庄的治理与发展。目前很多农村闲置房屋断壁残垣、破败无序,加上通往闲置房屋的道路大多坎坷不平,致使农民行车难、交通不便,增加了自来水供给、有线电视等现代化配套设施建设的难度。由于大多数农村的集体经济实力比较薄弱,对房屋的拆迁、土地归整所需要的补偿资金没有能力支付,给村庄的统一规划治理及新农村建设带来了极大的困难,严重影响了村庄的有序建设和健康发展。

盘活利用农村闲置房屋的思路和对策

农村闲置房屋的危害显而易见,尤其是在我国加快新农村建设,节约集约利用土地,坚守18亿亩耕地红线的大形势下,解决农村闲置房屋问题显得尤为重要。一些专家研究显示,我国城镇和农村居民点人均用地达153m2,如通过旧城改造、盘活存量土地、治理农村闲置房屋等措施,将人均用地逐步降到100m2,就可以满足一定时期内的农村城镇化进程中的建设用地需要。因此,在严格控制新增宅基地的同时,解决好农村闲置房屋问题,对缓解我国用地矛盾,保护耕地资源,保证粮食安全,将起到十分积极的作用。从目前各地盘活用活农村闲置房屋的经验做法来看,主要有以下两种办法:

对闲置房进行土地整理复垦开发。在推进闲置房屋土地整理复垦时,必须在充分尊重农民意愿的前提下,坚持政府推动、市场运作,科学规划、积极引导,因地制宜、规范操作,量力而行、逐步推开,确保取得良好的社会效益和经济效益。但一定要讲求工作方式方法,否则可能会触犯政策乃至法律,产生事与愿违的不良后果。

一是明确农村宅基地及其房屋的财产利益。在宅基地土地整理复垦过程中,要切实保护好农民的合法权益,特别是要在合法前提下确保其应得的宅基地部分增值收益。⑤

二是统筹兼顾,适当补偿。考虑到农村居民新修房屋后仍保留原旧房的情形普遍存在,为鼓励农户新修房屋后拆除旧房,并从兼顾各方利益出发,建议对旧宅适当补偿。健全合理补偿机制,对农村闲置房采取集体垫付适当补偿,受益建房户再出资给集体,如重庆梁平县龙门镇采取按房屋结构对农户按60～100元/m2予以补偿,得到群众认同。当然,在拆迁、迁建之前要约定复垦后的田地归所在村民小组集体所有,但原宅基地使用者有优先承包权,也可由村民小组给予一定补偿,再调配给其他承包大户或无田土户。⑥在补偿资金来源上,既要发挥政府主导作用,加大财政支持力度,也要发挥市场机制作用,积极引进社会资本参与宅基地复垦。

三是合理分配复垦的利益。利益是社会领域中最普遍、最敏感,同时又是最易引起矛盾的问题。为此,要探索建立公正的利益均衡机制。一方面,必须明确宅基地“公平置换”原则,严格按市场公平的准则进行。另一方面,必须赋予农民平等的谈判地位和权利。政府在推动宅基地置换时,置换补偿不应该由政府单方面说了算,而应该由双方协商确定,给农民以本该具有的平等交易地位及讨价还价的权利。⑦在政策设计上,必须注重利益尽可能向村社特别是农民倾斜,让村集体和村民得到实惠。

四是加强村庄布点规划,推进新农村建设工程。按照新农村的总体目标要求,坚持节约用地原则,逐步调整村庄布局,加快推进旧村改造。如安徽省合肥市通过大力推进“旧村改造”,将那些破旧不堪、杂乱无章的村庄通过科学规划来推进农村土地资源的集约利用,大约可退出耕地20余万亩。⑧同时,要注意优选复垦方案,应最大可能选择危旧房和房前屋后空闲地较多且较集中成片的地带。这样,不仅有利于项目的整体开发,而且有利于降低复垦成本。

五是有效发挥宏观调控机制的作用。在市场经济体制中,市场和政府在资源保护和利用中各自发挥着重要的、不可替代的作用。政府调控主要是依靠提供有效的制度安排,建立起合理的经济利益关系,从而实现社会资源的优化配置。政府应该从满足农民生活生产需要出发,编制村镇建设规划、规范的农村房屋交易市场、建立宅基地储备制度、加强农宅结构指导等方面进行有效调控。⑨

六是加强乡土建筑文化保护。在旧村改造之前,要坚持规划先行,搞好调查研究,做好旧村改造规划,切实把本村本镇独有的诸如古宅、古楼、古庙、古碑、古窑等古建筑列为重点保护对象,做到以不动为主,以不拆为先,能保留的就保留,能不拆的就不拆,防止因盲目拆建造成永久性的遗憾,确保具有本地特色的古建筑保留下来,成为当地一道古朴而亮丽的风景线。⑩

盘活利用有使用价值的闲置房。土地整理复垦并不是破解闲置房屋的唯一良策。相当一部分闲置房屋内部结构较好,有些甚至是新房,位置也较好。在盘活利用农村闲置房屋时应结合各地闲房屋的实际情况,做到物尽其用。

一是改造农村闲置房,开辟公共文化服务场所。建议加大对闲置房改造的资金投入,结合新农村建设,对闲置房进行重新规划,重新改造,合理利用。充分利用闲置房,通过维修或改、扩建仓库、大会堂、旧校舍、已撤并搬迁的乡镇政府公房等,大力兴办农村公共文化事业,建立老年活动中心、养老中心、村图书室等,为农民提升农村精神文化水平提供配套设施,从而活跃农村群众文化生活。

二是创新流转制度,解决贫困户住房问题。宅基地上的房屋是宅基地使用权人投资建造,是宅基地使用权人的私有财产。农房如果长期闲置无人维护,会逐渐破烂,但要卖掉并不容易。与此同时,部分贫困农民又无力建新房,存在住房不安全问题。因此,各地政府不妨花较少投资帮助贫困户解决燃眉之急,也可通过补助少量资金鼓励危房改造对象购买安全流转房,这既解决了贫困户的住房问题,改善生活生产条件,又盘活了农村闲置房,更节约了农村新建房占用耕地,使农村富裕户的闲置资产得到充分利用,充分发挥效益。这种资源流转制度的创立推进,利民利国,具有较好的经济、社会和生态效益。

三是以经营理念盘活闲置房。一是租给企业。企业用地难是目前招商引资工作中的瓶颈之一,将农村闲置房屋改造成生产加工车间,引导企业将生产车间搬到农村。这样既可缓解用地难题,又盘活了农村闲置资源、增加集体和村民收入,还解决了企业用工难和农民就业难的问题,实现了多方共赢。但由于目前租用场地的产权不属于租用企业,导致企业在贷款、扩大再生产等方面遇到一些困难和问题,企业主对此反映较为强烈。二是租给民工。农村闲置房可以较低价钱出租给附近的打工者,让打工者有个舒适、宽敞的生活环境。在乡镇打工者要么拥挤在企业的集体宿舍,要么自己找宿舍。如果把适量的农村闲置房屋面向民工招租,可谓一举多得。三是租给特定群体,形成规模效应。自1994年以来,全国各地的1300多个艺术家聚集宋庄,其中包括近百名海外和港台艺术家,宋庄为此成为中国最大的艺术家集聚地。村民几乎家家都改建了供艺术家租用的工作室。四是租给城市老人居住。目前城市养老压力越来越大,不少专家学者便提出了让城里人到郊区农村养老的建议。农村空气好,吃得新鲜,住得安静,且生活成本低,或成为不少市区老年人向往的养老去处。

四是发展特色旅游经济。近年来,农业旅游蓬勃兴起,农村的各种要素被盘活,其中包括农民的闲置房屋。随着城市化进程的快速推进,生活在钢筋水泥丛中的都市人更加向往田园牧歌式的生活。一些有识之士抓住都市人的这一心理需求,积极开发农村丰富的资源,利用农村闲置房屋租金成本较低、人力成本相对便宜等优势,把农民的闲置房租赁下来后改造成为乡村酒店,并发展特色种养殖业,做乡村观光农业,取得了可观的经济效益。当地农民更要转变思想观念,成为会经营的新型农民,充分依靠自有闲置房资源来发展创办“开轩面场圃,把酒话桑麻”的农家乐,让都市人找到返朴归真、回归自然的感受,在宁静、纯朴中舒缓压力、放松享受,从而实现增收致富。(作者单位:广东省肇庆市委党校)

注释

①④周爱纯:“加强空心村治理,推进新农村建设――赴霞口镇王海村调研报告”,。

⑦⑨刘旦,陈赢:“农村宅基地置换模式及其效益评估――基于江西的调查和农户视角”,《湖南农业大学学报(社会科学版)》,2009年第6期。

农村房屋建造例3

中图分类号：F426.92 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）028-000-01

前言

近年来，由于党中央大力发展农村和乡镇的城市化建设，农民的收入也在逐年的增加，对于住房进行改建不仅农民自食其力，政府也投入人力和物力帮助困难的村民进行住房再建设。农村居民告别了茅草搭建的房屋，住进了材料坚固大瓦房。如果现在走进农村，脚下踩着的都是水泥路，两边都是瓦砾房。但在这一片繁华的景象下，也存在着也多安全方面的问题。例如农村建造住房时设计图纸是否规范，地基深度是否达标，墙梁承重能力是否符合要求等，都关系到广大居民的生命安全。以上问题怎样才能得到解决，威胁村民生命安全的隐患怎样才能根除，政府和农民都必须将关注的重点放在保证农村和乡镇建筑工程的质量上。

一、必须找出农村和城镇建筑过程中存在的漏洞

（一）农村和城镇的大多数住房都是村民缺少科学性的设计

现阶段，农村和乡镇的多数房屋的设计都出自于农民之手，居民既缺少寻求专业团队帮助的意识，同时也想节省这一部分的资金。但是农村和城乡的居民受教育程度本身有限，而且更不是从事建筑方面的专业人士，在设计住房时往往存在许多不合理的地方，例如，设计时挑梁不够高，承载整体的建筑重量不足，房屋墙体很容易出现裂缝的现象。使建造出来的房屋存在着许多的安全隐患。

（二）居民在设计住房时大多考虑的是外观而非实用

多数农村居民为了房屋美观，随意在承重墙体开凿空洞，导致墙体难以承重，墙体很快就出现裂缝。而且完全没有考虑到这样设计建造下的房屋是否符合需要，不仅造成了土地资源的严重浪费，同时也使居民在建筑过程中资金的浪费。长此以往下去，浪费的土地资源越来越多，可耕作的面积也越来越少。不仅如此，城乡居民为了放置东西方便还在房屋附近搭设各种棚架，完全忽略了生命和财产的安全。

（三）建筑使用的材料直接影响到建筑房屋的质量

现在的城乡房屋建筑工作，居民一般都采用大包给施工团队和请劳动工的方式，居民等到建造完成后再去检验房屋。许多施工队为了多挣钱，就在建筑过程中使用标号与要求相差甚远的混凝土和砂浆，钢筋质量不达标或是减少钢筋的使用量，而且为了快速建房，导致房屋的地基深度不够，根基不稳，特别是在北方表象特别明显，冬夏的冷热交替，很容易导致墙体变形，严重影响房屋的建筑质量。

（四）建筑房屋的施工人员不是专业从事建筑方面的人

居民建造房屋时，无论是大包给施工团队还是请劳动工，都不是从事专门从事建筑方面的人，对于建筑方面的知识也知道的少之又少。例如房屋的刚性防水设置，往往忽略了分格缝，建造房屋大梁时缺少钢筋加固，这都是建造出来的房屋的安全性没有保障。

二、加强管理农村和乡镇建筑过程中出现的质量不达标的问题

（一）政府加大关于建筑有关方面监察的力度

对于农村和乡镇的建筑过程的管理是一个困难复杂的工作，农村人口居住的比较分散，日常管理本身就比城市居民困难，政府要做好关于建造房屋的过程中的监督工作就更加不容易。面对时下农村居民住所分散性过大，政府管理困难的局面，党中央更应该集中注意力先解决这一问题，以保证后续困难得以顺利解决。对于目前存在于农村和乡镇建筑过程中质量监督不严的问题，党中央应该完善相关法律法规，确保各省政府、市政府、乡镇政府到村委会上下一心，高度执行，做到只要有建筑工程在进行，就有政府的监督人员在工作。

（二）对农村和乡镇村民的安全意识进行再教育

农村和乡镇居民长期处于住房危险当中，归根究底，都是农村和乡镇居民的安全意识不高，对于房屋质量是否、怎样算是达标没有一个明确的概念，更缺少有关于这方面的法律意识[1]。在农村和乡镇的建房不仅要美观，更应该首先考虑到实用和安全。在建造房屋之前，必须要有合理、明确、清晰的建筑图纸，例如承重墙数量，使用钢筋数，挑梁高度等必须提前做好设计，并要严格按照图纸进行住房建设。而且，在施工队完成住房居民验收时，必须请专业的人员辅助居民进行检测，确保住房质量过关。

（三）培养专业的建筑人才带领施工队伍

农村和乡镇的施工团队和劳务工都是民工，根本就没有从事建筑专业的人来带领团队进行房屋建造工作，这是长久以来政府管理工作中的一个重要失误。业余水平的施工人员对于建筑房屋质量的标准模糊不清，例如多深的地基能抵御地震带来的危害，砂石和水泥多大号的配比能使墙体更加坚固等建筑常识，导致房屋质量无法保证。政府应正确认识到这一点，不仅城市的高楼大厦需要专业的工程师，农村和乡镇的房屋建造同样需要有专业的建筑人员带队施工。只有这样，才能确保农村和乡镇房屋的质量，保障农村和乡镇居民的生命安全[2]。

（四）农村和城镇任何建筑产权都应登记

杂乱无章的棚架式违章建筑在农村随处可见。这不仅造成了土地资源的浪费，有的更使居民的安全受到了威胁。为使问题得到有效解决，政府应该规定，任何房屋在建造之前都必须进行产权登记，没有登记的都属于违章建筑，违章建筑必须拆除，同时必须加大执法力度[3]。

三、结论

农村和乡镇房屋建造的质量，关系到村镇居民的生命安全，直接影响到农村城市化的行进的步伐，关乎社会经济的发展。提高住房的建筑质量，离不开各级政府的监督和管理。为确保各项发展能够顺利进行，基础建设工作必须要做好质量保障。

参考文献：

农村房屋建造例4

报道显示，8月3日发生在鲁甸县的这次地震为云南省14年来震级最大的一次。房屋倒塌与人员伤亡联系紧密，赵作周坦言，2008年汶川地震后，随着玉树、雅安等几次特大地震的发生，农村房屋抗震标准陆续补充修订，并于2008年年底出台了农村危房改造试点工作，“但如何按照标准落实是个问题”。

城乡二元标准

除震级较大、震源浅、人口密度大外，灾区房屋抗震性能差被专家视为造成此次鲁甸地震重大伤亡的原因之一。报道显示，截至2013年年底，云南省仍有C级以上农村危房200多万户。

“农村房屋没有设计审查，也没有所谓的规范，全世界都是这个情况。”北京市建筑设计院建筑设计总监姜涌说，“建筑报审、审查、验收等一系列制度都是针对为第三方设计建造的房屋而言的，即我们通常看到的城市里的商品房。如果按照我们目前已经掌握的知识和技术水平来建造农村的房屋，那么鲁甸在此次6.5度震级中，是不会有这么多房屋倒塌的。”

赵作周也持相同看法。他最近将我国房屋抗震标准与美国比较了一下，发现我国部分的房屋抗震标准与美国一样，跟日本相差也不是很多，但因为2008之前国家标准主要针对的是城市房屋，农村房屋没有监管，因此在抗震标准及能力上，形成了一种城乡二元格局。

“像鲁甸这次地震，当地建设的新农村和县城里的房屋损失很小，医院还在正常运转，距震中只差40公里，为何会有如此大的差距？因为新农村和县城的房屋是按照国家标准盖的，而农村土坯房没人管，缺乏正规设计。”赵作周说。

张伟（化名）是北京市房山区人，从事建筑承包已有近十年时间，对农村建筑领域较为熟悉。在他的记忆里，村里20世纪90年代盖房，用的还是砖木结构，用混凝土盖房只不过是近五六年的事情，且农村盖房较为随意，很少听说使用过设计图纸和抗震标准。

“拿早期的木匠师傅来说，在村里是比较有威望的，盖房凭借的是多年经验。”张伟说，“现在村里的木匠、瓦匠还有，但大多干的是砌院墙、铺瓷砖等杂活，盖房请的多是建筑队。”

据张伟了解，这些在村里盖房的建筑队虽然比较“专业”，但大多没有建筑资质，用料也比较随意，往往根据业主的经济实力和要求选材，“如果材料价格比较便宜，那么抗震性能肯定不强”。

成本安全两难全

提高农村房屋的抗震等级，无疑意味着在建造或加固房屋时需要投入更高的成本，这显然成了农民盖房“不抗震”的首要原因。

“农村盖一套200平方米的房子基本需要20万元左右，平均每平方米大概需要1000元，基本上能够满足抗震需要，但如果让一座房屋从原来不考虑抗震需求变成符合标准，一平方米就要额外增加近百元投入，如此算下来，大概需要几万元。而有些情况甚至是改都无从下手，比如泥土房，成本会更高。”姜涌说。

记者曾在山西省朔州市旧广武村看到，由于经济较为落后，村里近一半农房的外墙使用的是黄土和山上的石块。为了结婚，村民李胜强（化名）几年前在自家院里盖了一间新房，由于资金有限，这所“新房”至今仍有一面墙用的是黄泥和稻草。

另据住建部的调查显示，西部一些贫困地区由于建房习惯或为了降低成本，仍存在使用泥浆、草泥砌墙的情况。此外，一些农户在建房过程中使用废旧木料较多，购买的预制空心板等材料也大多没有出厂合格证，还有相当数量为旧房拆卸的废旧楼板，如此一来很难抵御较大的地质灾害。

2008年年底，农村危房改造工作试点启动，并延续至今。根据2014年农村危房改造任务部署，中央将支持全国266万贫困农户改造房屋，补助标准为每户平均7500元，在此基础上对贫困地区每户增加1000元补助，对边境、边县一线贫困农户、建筑节能示范户每户分别增加2500元补助。

2009年至2013年，云南省共下达中央及省级农村危房改造补助资金108.32亿元，重建和改造农村危房323.02万户，但据2012年云南省审计厅对全省20县补助资金的审计发现，经济最困难的农户仅靠国家补助无力修建房屋。

赵作周认为，尽管国家和地方财政有配套补助资金，但农村面广，情况复杂，农民自身经济条件也较为拮据，因此补助往往显得不太解渴。“地方政府财力不足，可呼吁中央多拨付一些钱，并且动员农民在政府指导下自力更生，让农民参与重造，一来降低政府的压力，二来也可降低成本。”

住建部资料显示，从2009年、2010年不同试点地区的实践来看，扩大农村危房改造试点工作存在一些问题，表现在：经济条件较好地区危改工作实施较快，房屋建设质量较高；经济条件较差地区由于地方和农户资金配套压力大，抗震安全意识较差，部分房屋抗震性能没有明显提高。

北京市即为危改工作实施较快的地区之一，“2008年汶川地震给了北京市政府一个警告”。2009年前后，赵作周和其他专家接受北京市建委委托，用一年多时间对北京市既有农村住宅的结构现状进行了调研，并针对现状提出加固改造方案。“我们完成了一系列研究与工程示范，为北京编制了既有农村住宅的抗震与节能综合改造技术导则，导则已公布实施。”

据北京市农委向记者提供的材料显示，2013年，北京市农民住宅抗震节能改造实际完成6万余户，超过计划任务的26%。其中综合改造共完成1.4万余户，达到节能抗震标准。

目前北京市农委编制了“北京市农民住房抗震节能改造工程规划建设实施方案（2014―2017年）”。总体目标是：到2017年基本完成全市农房抗震节能改造，农村地区基本达到每个农户都有一处住房符合抗震节能标准或节能保温标准。

执行是根本问题

早在2008年汶川地震发生之前，一系列农房倒塌事件就引起了住建部门的关注，但对相关政策的执行，各地因财力、潜在受灾程度的不同速度不一。

2006年5月，山西省太原市敦化坊村一处砖拱连体窑洞在拆除过程中坍塌。时隔不到两个月，河南省郑州市黑朱庄村一栋七层居民楼倒塌。一年后，内蒙古通辽再次发生农民自建房屋倒塌事件，造成16人死亡，23人受伤……

受一系列农故影响，2007年，原建设部办公厅下发通知，要求各地吸取教训，进一步加强农村建房质量安全监管。其中要求村民自建限额以上住房（二层及二层以上，或投资30万元以上，或300平方米以上）以及加层、改扩建房屋必须严格执行法定建设程序，按照国家有关规定办理相关建设手续。

有专家认为，这也意味着限额以下的农村住房被排除在了政府监管外。

同在2007年，国务院办公厅转发国家地震局、原建设部《关于实施农村居民地震安全工程建议的通知》，提出到2020年，力争使全国农村民居基本具备抗御6级左右、相当于各地区基本烈度地震的能力。

该通知下发的第二年，“5・12汶川地震”发生，随即促使农村危房改造、抗震加固工作得以尽快提上日程。

2008年，《建筑抗震设计规范》（GB50011―2001）（2008年版）进行修订，提高了农村房屋抗震性能的要求。2011年7月，住建部制定了《农村危房改造抗震安全基本要求（试行）》，对农村危房改造过程中的施工标准及抗震能力进行了详细规定。

受汶川地震影响，《四川省农村居住建筑抗震设计技术导则》于2008年出台，由此拉开了地方农房抗震标准制定的序幕。继四川后，2013年，云南省也出台了《云南省农村民房建设抗震设防技术导则（试行）》。

然而，据建筑业内人士分析，导则不等于行业规范，并不具备法律效力，因此很难对农村房屋建设起到强制规范的效果。

“技术文件已经出台，在新农村建设等领域，技术规范已经得到了部分强制执行，但在偏远农村地区，土地甚至连置换价值都没有，谁来执行改造？面对老百姓，基层部门需要法律文件赋予一定的权限，才能执行监管职责。”赵作周说。

此外，北京市某镇政府工作人员向记者透露，基层住建部门人员配置力量不足，有的部门甚至只有一两个人，且许多部门都是事业单位，面对农村房屋分布范围大、情况复杂的现状，基层部门也是心有余而力不足。

“通常来讲，每个乡镇政府都设有村镇建设科，一般每个科室有六七个人。按照规定，村民在自家宅基地盖房或翻修、加盖房屋，要符合一定的标准，超出标准村委会也不会批。但目前普遍情况是，如果有人举报，村委会和镇里必须处理；如果没人举报，政府部门大多睁一只眼闭一只眼。”上述工作人员说。

然而，在姜涌看来，即使是已经执行抗震标准的房屋，也未必完全合规。姜涌曾经与日本某企业合作在中国做项目，结果发现日本人算出的房屋主体结构数值与国内有很大差距。

农村房屋建造例5

一、调查背景

贵州省是一个典型的喀斯特地貌地区，地貌以高原、山原、丘陵和山地为主，盆地分散且规模不大，土地资源相对较少，特别是能用于耕种的土地资源就显得尤为珍贵。而贵州的农作物主要以水稻、玉米为主，部分地区以种植茶业、烤烟和药材为主要收入来源。除贵州西南和南部少部分地区水稻为一年两季，其余地区大都是一年一季。

随着社会经济的快速发展，越来越多的劳动力汇集到大城市，留在农村的劳动力就相对减少，这一问题很大程度上表现为进城务工人员的大幅度增加。而当前贵州省农村特别是偏远地区的农村出现了大量的劳动力流失，农村人员多以孤寡老人和留守儿童为主，主要的劳动力转移到大城市，这是造成农村闲置房屋这一问题的主要原因。另外还有一些其他原因，如住房过剩、留旧建新、子女升学、举家搬迁等。

农村闲置房的危害主要表现在以下几个方面：一是农村闲置房屋的存在导致土地资源浪费严重。一方面，人员外出而形成的房屋闲置，使得许多农村土地无人耕种，土地资源利用率偏低，不能达到地尽其用，产生应有的经济效益。二是农村闲置房屋阻碍了村庄的治理与发展。目前很多农村闲置房屋破败不堪，加上通往闲置房屋的道路大多坎坷不平，致使农民交通不便。由于大多数农村的集体经济实力较弱，对房屋的拆迁、土地整理所需要的补偿资金没有能力支付，给村庄的统一规划治理及新农村建设带来了极大的困难，严重影响了村庄的有序建设和健康发展。三是农村闲置房屋对农村安全造成影响。农村闲置房屋大多年久失修，荒草满院，一遇自然灾害就容易倒塌，对家庭人员的安全构成威胁，一旦发生暴雨泥石流等自然灾害，留守在家的弱势群体无法自救。四是影响村貌。贵州山区农村特别是偏远农村，大多是纯木结构房屋，如果长期无人居住和维修，会导致房屋破败残缺、荒草满地，严重影响整个村庄的面貌，影响生态建设。

贵州省是一个多民族聚居地，据了解，贵州省农村住房多以纯木结构的房屋为主，少有砖木结构和泥土结构的房屋。多数房屋的使用年限都在50年以上，有的房屋甚至可以使用上百年。这些木房的面积多在100m2以上，一旦这些房屋被弃用下来，就会出现大量的农村闲置房，不仅造成房屋资源的浪费，时间久了造成房屋破旧和坍塌而影响村貌，也会从侧面来影响用于耕种的土地资源的浪费。房屋资源是农民赖以生存和发展的基础，如何利用好这些房屋资源是建设好贵州省社会主义新农村的关键，也能更好的解决“三农”问题。面对日益严峻的土地资源形势，妥善处理好贵州省农村大量的闲置房屋，盘活用活有限土地资源，对于提升农村土地的资源利用率，解决当前土地日益稀少问题，加快新农村建设，帮助解决三农问题都有着十分重要意义。

二、调查概况

本次调查主要采用了抽样调查、实地访谈、电话访问和问卷调查的方式，选取遵义市湄潭县新南乡为本次调查的样本，对新南乡的六个村的农村闲置房屋进行了详细调查。

新南乡位于遵义市北部，以水稻、玉米为主要粮食作物，以烤烟、茶业和辣椒为主要经济作物，各方面情况与贵州省大部分农村地区的情况基本一致，具有典型的代表性，因此选择新南乡来进行本次农村闲置房屋情况的调查。新南乡共有六个村，分别是石印村、角口村、流水村、羊叉坳、凉井村和凤凰村，下设94个村民组，约5500户，总共25794人，其中城镇常住人口3800人，城镇化率15%，有土家族、苗族、仡佬族、白族、黎族、侗族等民族。

本次调查采取抽样调查的方式，抽取每个村中的两个组进行实地的调查，共抽取12个组，调查了772户，其中闲置房屋79户，另外693户绝大多数为留守儿童和空巢老人居住，主要劳动力都外出打工，房屋结构以纯木为主，即使房屋未完全闲置，房屋使用率也比较低，因房屋闲置而引发的土地闲置问题也较为严重。

三、调查结果及分析

第一，据统计分析，贵州省农村闲置房屋的存在概率大约为11%，而这些闲置房屋产生的原因，92%为外出打工，极少量的人是因为子女升学问题而离开农村，进城带孩子读书。另一方面在贵州省农村，一般家里都会有2个以上的孩子和老人，负担较重，很少情况会举家搬迁到城里，弃置农村房屋，而且不存在另建新房和进程定居的情况。当这些房屋一旦闲置下来，极少的房屋会得到利用，仅16%左右的房屋会出租出去，而这些房屋都是砖木结构、交通方便且在乡镇集市附近，那些地处偏远、交通不便的纯木房屋基本都是继续闲置，无人开发利用，因为对于其他农户来说，自家的房屋已能满足住房需求，不需要再去租住其他人的闲置房屋，而又没有其他外来人员会在乡下租住房屋。

第二，目前贵州省农村人均年收入为5000元左右，而家中又有几个孩子在读书，面对大量的教育费用和生活费用，很多人选择了外出打工来解决孩子的教育问题。据统计，由于文化程度相对较低，这些外出打工的人月收入普遍偏低，月收入多为1500以下。只有24%左右的人靠经商来获取更多的收入，这些外出经商的人月收入多在3000元左右。另外还有1.26%的低保户靠政府补贴和救济维持基本生活。

第三，超过50%的农村闲置房屋离乡镇集市的距离在5～10公里，而且村里交通很不发达。很多地方还没有实现公路村村通，村里的主干道为砂石路和泥路较多，水泥路的覆盖面积较少。这就导致了农村经济的迅速发展、新农村建设的难度较大；另一方面也影响了农村资源的开发和利用。

第四，贵州省是产茶和产烟大省，农民的主要经济作物为烤烟和茶。在本次调查的新南乡少有种植这两种作物的大户，农户种植多以散户型为主。另外我们了解到，即使有闲置房屋和闲置土地，村里的其他农户也很少会想到去承包这些闲置的房屋和土地去进行规模种植烤烟和茶。主要原因是农户怕承担风险，加之以前有外商进驻大面积种植金银花之类的经济作物亏损，农户也没有相应的大规模种植管理的技能和经验。所以在贵州省农村发展规模种植还存在一定困难。

第五，由于这些闲置房屋的存在对贵州农村的危害主要体现在：一是影响村貌。贵州农村的房屋一般以纯木结构为主，据调查，大多数房屋的使用年限较长，可达到上百年。一户的房屋面积多为100m2左右，占地面积较大。一旦闲置不用，年久失修就会使得木屋残缺和破陋不堪，加上资金实力不足的原因，村里不能即时将这些房屋进行整合，在一定程度上影响了整体村貌。二是土地使用率低下。由于人员的外出，导致村中仅留下劳动力弱的老人和小孩，很难全部使用分配的土地资源。而且由于村中道路的不方便，村村通的覆盖率低，很少会有外商来承包土地进行经济开发，即使少量的闲置土地被承包出去，价格也很低。三是住房安全隐患。据访问了解，一部分人平时不在家，但年末还会回来居住一小时间。这些闲置的房屋因多数时间无人居住而导致住房安全隐患，给外出的人员年末回家居住带来了安全问题。

四、总结

根据统计可以得出，目前造成贵州省农村房屋闲置的原因很大程度上是农村劳动力的流失和转移，由此造成了大约有12%左右的房屋处于闲置状态。而贵州省农村劳动力的流失和转移主要是由于农村收入水平低下满足不了农民必要的生产生活费用和其他开支所需引起的。总的来说，收入水平较低而产生劳动力流失致使出现了部分的闲置房屋。从调查结果看，很大部分的闲置房屋分布在离中心城镇较远的山区，交通条件不是很好。这不仅对于农村经济的快速发展和对外开放以及引进外资是个障碍；对一些闲置房屋的再利用也是个很大的阻碍。在对闲置房屋的再利用方面，特别是利用闲置房屋来发展一定面积的种植业和养殖业方面还存在很大的困难，当地的农民意识和风险承担能力较低以及技能和经验的缺失致使当地农民即使有可以利用的闲置房屋也不敢轻易的尝试。贵州省农村房屋多为纯木结构，大多房子历史久远，一旦无人居住，很容易腐烂和坍塌。房屋残缺破烂，闲置面积大多在一百平米以上，不仅浪费土地资源，影响了农村的良好面貌，还造成了住房安全隐患。因此，如何留住农村劳动力，提高农民的收入水平，解决亟须解决的交通建设问题，激发农民的建设热情，合理利用闲置房屋，降低房屋闲置率，形成良好的新农村面貌，为更好更快的建设贵州省新农村建设添砖加瓦成为当前最需解决的问题。

五、相关政策及建议

（一）农村闲置房存在的主要原因是劳动力的流失和转移到大城市，为降低空房率，合理利用地资源，改善村容村貌，建设社会主义新农村，我们给出以下建议

1.改善农村交通情况。我们都知道，交通能够带来经济效益，好的交通就能够带来更好的经济效益。目前贵州省农村实现公路通路的情况还有待提高，偏远农村地区的道路情况较差，这不仅阻碍了农村建设，也阻碍了农村经济的发展。经济上不去，农民就会寻求其他出路。这样就导致大部分农民离开农村，到城市寻找出路，从而也导致了农村闲置房屋的产生。所以，为降低农村房屋闲置率，改善贵州省农村的道路交通情况刻不容缓。为此，政府首先应在国家相应的政策指导下，结合农村当地情况，具体研究考察如何更好的建设农村公路。其次，应当加大相应的财政支持。当农村交通发达了，农村资源才会有更多的机会寻求经济上的发展，才会吸引更多的人来开发农村资源。当地就业的机会多了，不仅增加了农民的收入，也从另一方面留住了劳动力，减少农村房屋闲置率。

2.在政府的引导下引进农业科技人才，提高农民技能，增加农民产出。劳动力的流失很大程度上是因为农村收入相比在城市务工的收入低，难以满足家庭经济开支的需要。政府应当担当起带头的作用，帮助农民在家门口就能挣钱，勤劳致富。贵州省是一个农业大省。政府可以引进农业科技人才，对农民种植和养殖进行引导，并进行相关知识的培训，提高农民种植和养殖技能，靠科学的手段增扩大产出，提高农民的收入，从另一方面来降低农村房屋闲置率。

3.合理利用土地资源，提高信贷支持，给予政策优惠，帮助农民实现规模经济。目前贵州省农村个体农户发展的情况较多，仅仅少数人员会大面积种植和养殖，主要原因是因为农户怕承担风险和风险承担力薄弱。一方面，在当地基本经济发展情况的基础上，政府可以在政策上予以支持和引导，进行规模产业的培训和教育，提高农户的种植、养殖技能。以新南乡为例，新南乡大多数地区都在种植烤烟和辣椒，但是基本上都是农户个体的种植，政府可以引导村民对闲置土地进行化零为整，形成区域性的种植，大面积的种植烤烟和辣椒，并配备专门的技术人才进行指导，实现经济作物的规模化。另一方面，政府应当给予相应的政策优惠和信贷支持。农民进行规模种植和养殖的资金短缺，风险承担的能力不足，造成农民不能进行规模经济。在政府政策引导和支持的基础上，还应给予一定的信贷优惠使农户有充足的资金来发展规模经济。

（二）对于当前这些闲置的房屋，加以利用可以提高闲置房屋的利用率，产生经济效应。如何提高贵州省农村闲置房屋的利用率，具体可以从以下几个方面着手

1.对于交通便利的闲置房屋，可以低价出租。村镇上的一些闲置房屋可以出租给他人加以利用。例如，新南乡街道上的一些闲置房屋，可以低价租给一些个体经商户，不仅提高了农村闲置房屋利用率，也促进了当地经济的发展。

2.对于交通困难、地处偏远的农村闲置房屋，如果是破烂无人居住的可以组织人力拆除，腾出土地进行耕种、或者让其亲戚加以利用；如果是房屋残缺破旧，但仍有人短时间居住的，可加以翻新或者重建，使之外观美化，不会影响村貌；如果是健全完好的房屋，可以出租给种植大户或者养殖大户进行作物储存或者经营地点，使之得到利用。

参考文献

[1]刘万福.农村闲置房屋不断增加的思考[J].《吉林农业》2012年第04期.

[2]樊雅丽.促进农村闲置房屋的流转[J].《经济论坛》2008年第15期.

农村房屋建造例6

Abstract: this article through to our country rural dwellings aseismatic fortify the investigation and analysis, this paper summarizes the existing in our country rural dwellings in seismic problems and the insufficiency, then to our country rural existing houses seismic strengthening measures and new rural dwellings in seismic design of the method is discussed, in order to improve the rural residence for the seismic performance for reference.

Keywords: rural dwellings in earthquake, reinforcement, seismic design

中图分类号：TU973+.31文献标识码：A 文章编号

1 我国农村民居抗震设防现状

近年来，由于汶川和玉树地震给农村居民带来的巨大损失，农村民居的抗震设防情况逐渐引起了相关部门的重视，为了减轻地震对村镇房屋的破坏，减少人员伤亡和经济损失，住房和城乡建设部于2008年并实行了《镇(乡)村建筑抗震技术规程》[1]，除此之外，各地的建设部门和相关单位也都对农村的民居抗震设防情况进行了实地的调查和分析，调查结果表明，全国没有考虑抗震设防的农村民居至少达到了70％以上，由此可见，我国农村民居的抗震设防情况形式十分严峻，因此，为了避免地震袭来时给农村居民造成巨大的生命财产损失，提高农村民居的抗震设防水平迫在眉睫。

2 我国农村房屋建筑抗震存在的问题分析

在农村建造房屋时，由于没有相关部门的监督，居民往往根据自己的意愿选择建房的地点和结构形式，房屋抗震设防水平严重不足，经分析，农村民居在抗震设防方面主要存在以下几个方面[2][3]：

（1）建房场地选择不合理

在我国，尤其是山区，农村居民的房屋往往建在山上或地形变化剧烈的地方，而这些地形对地震作用往往具有放大作用，使地震的破坏力加强，因此，在选择建房地址时，要充分考虑选址的抗震作用。

（1）基础、地基处理不足

几次国内外大地震都证明,地基基础是建筑物抗震中的关键，建在土壤地质条件好的农居，损坏程度相对较小，而农村居民在房屋选址时，片面地追求舒适和便利，从不考虑或很少考虑地基基础抗震性能，建于软弱地基上的房屋不在少数，而且房屋地基的抗震处理也明显不够完善，大多农居未采取加强地基整体性的措施或选择整体性能好的基础形式，这些都给房屋的抗震性能埋下隐患，地震一旦发生，其破坏力将远远超过地基基础的承载能力，造成房屋的严重破坏。

（2）房屋结构布局不合理

农村房屋一般都是由屋主根据自己的主管意愿自行设计和建造，房屋建筑的平、立面布置极不规则，普遍存在开间过大、层高偏高、门窗尺寸过宽等现象，这些就造成房屋建筑的刚度偏心较多，在地震作用下容易造成房屋扭曲引起应急集中，而且在平面凹凸引起的应力集中部位也未采取可以减轻裂缝的构造措施，极易导致地震灾害。

（3）结构体系有缺陷

农村房屋多为纵墙或横墙承重，然而由于连接构造措施不当，缺少抗震所需的构造措施―圈梁和构造柱，地震袭来时，不能有效的传递荷载。调研中发现，不少房屋尤其是老旧房屋构造措施不足甚至根本没有圈梁和构造柱，在新建的房屋中，虽然有不少的农户已经知道增设圈梁和构造柱，但对圈梁和构造柱的具体尺寸和钢筋用量要求不明确，造成部分圈梁和构造柱配筋过少而在地震作用时不能发挥作用。

在调查中还发现，农村民居还存在屋顶过重以及房屋承重墙随意预留通道的问题。屋顶过重，在地震作用下墙体承受的剪力较大，影响房屋的整体抗震性能；当承重墙体上有通道，在地震时墙体容易产生斜裂缝、“八字”形裂缝、“X”形裂缝和垂直裂缝等，进一步削弱墙体的抗震性能。

（4）材料强度不能保证

农村房屋主要为土坯房屋、木结构房屋、石结构房屋、砖土混合承重房屋等砌体结构房屋，材料质量和强度都无法得到保证。例如，由于经济原因，农村采用砌体结构房屋时，起粘结作用的水泥砂浆中水泥的用量非常少，砂浆的强度非常低，用手一捏就“酥”了，加上房屋缺少必要的抗震构造措施，竣工后的房屋抗震性能着实让人担忧。

3 现有农村房屋抗震性能加固措施

地震设防烈度高于6度的地区，已建民居若不满足抗震设防要求，可通过加固措施提高已建房屋的抗震防灾能力，减轻地震灾害。加固后房屋的抗震设防应达到目标是：当遭遇到本地区抗震设防烈度的地震作用时，房屋墙体不致倒塌，不会发生危及生命的严重破坏。对已建房屋结构的加固措施主要集中在以下几个方面[3][4]：

1）缺乏圈梁和构造柱等构造措施的房屋应加设相应构造措施，保证增加的圈梁和构造柱连接处牢固构成闭合系统；新增构造措施要与墙体可靠连接。墙面有较明显凸凹或开裂严重的承重墙体应采用钢丝网砂浆面层加固。对于土墙房屋，应在墙壁内外两面都挂铁丝网，再用石灰浆或草泥浆抹面保护，增加墙体的整体性和抗震强度，同时，避免风雨侵蚀墙体。

2）采用预制板作为房屋屋盖且预制板间缺乏可靠连接的房屋应在内墙根部(顶部)锚设角钢增加预制板的搭接长度或在预制板顶增浇叠合层等方式进行加固，使楼板具有一定的柔性，增强其抗震效果。

3)农村民居承重墙上的通道具有较大的安全隐患，最经济有效的办法是封堵通道，使墙体在地震时不易出现应力集中现象，以增加房屋本身的力学特性和抗震性能。

4)墙体开裂的农村民居应及时维修，对于过于破旧而不能维修的民居，应全部拆除或局部拆除重新翻建，使其达到当地的抗震设防要求和抗震设防水准。

4 农村新建房屋的抗震设计

新建房屋要满足我国建筑规范要求的“小震不坏、中震可修、大震不倒”的设防要求[5]，应考虑以下几点要求[6]：

（1）房屋选址应慎重

选择建房场地之前，应咨相关单位及专业的技术人员，充分了解当地的地震地质情况，千万不可盲目行事。房屋应建在地势平坦开阔，土质坚硬、土层密实、均匀稳定的有利地段，尽量远离软弱土层、可液化砂层、河岸、陡坡、松软场地等区域；土质差异大的地方也不宜建房，地震时土质与石质地段的交接处容易造成严重破坏；同时应避开不稳定的斜坡、陡崖以及活动的地质断层。如果受地域条件的限制，无法避开这些不利条件时，一定要根据不同的地质条件做好地基处理，确保基础的整体性和承载能力。

（2）房屋布局要合理

房屋布局要紧凑，结构布置要合理。新建房屋时， 房屋结构布置一是要规整，避免平面上凹凸曲折、立面上高低错落。墙体布置要合理，房屋开间不宜过大，首先应采用横墙承重或纵横墙共同承重的结构体系，纵横墙应具有合理的刚度和强度，同一结构单元不应采用 “混杂”的结构类型，应采用相同的结构类型，非承重墙建议使用轻质墙体，不宜使用砖砌体砌筑，对墙体薄弱的地方应采取相应构造措施来提高其抗震能力，墙体布置应满足地震作用有合理的传递途径。

承重墙尽量少开通道，窗户设置比例要合理，房屋的高度比不宜过大。房屋不要建得太高，应尽可能的降低房屋重心，屋顶要轻，屋盖宜采用轻型三角木屋架或钢筋混凝土现浇，避免使用预制板屋盖。悬挑阳台和雨篷的悬挑长度不宜过长，同时要与房屋主体牢固连接，避免地震时局部倒塌现象。

（3）结构体系设计

新建房屋应设置合理的钢筋混凝土圈梁和构造柱等构造措施，这是房屋保证“大震不倒”的根本。圈梁能使纵墙、横墙及楼盖或屋盖连成一体，增强房屋的整体性，能箍住楼盖或屋盖，增强其整体刚度；能提高墙体抗弯刚度和约束墙面裂缝开展；能减少墙体的竖向自由长度，增加墙体的稳定性；抵抗由于地震或其他原因引起的不均匀沉降对房屋的破坏作用。

当墙体局部尺寸不满足要求时，可用加设构造柱的方式来满足。设置构造柱是唐山大地震后总结出来的非常有效的抗震措施。钢筋混凝土构造柱可以加强房屋抵抗竖向地震力作用的能力，可以加强纵墙和横墙的连接，增强房屋的整体性，特别是把设置在墙体内的圈梁和构造柱连接成一个空间框架，对纵墙和横端起到约束作用。在墙体达到强度极限后，破碎的墙体因为有圈梁和构造柱的约束而防止碎块散落，从而支撑楼盖或屋盖不致倒塌。钢筋混凝土构造柱在很大程度提高了砖砌房屋的抗倒塌性能，使端体材料从脆性向延性过渡。只有加设足够的圈梁和构造柱后，地震来袭时才能保证满足“小震不坏、中震可修、大震不倒”的要求。

5 结语

经过数次地震对我国农村造成严重破坏的教训，加强农村民居抗震性能已经迫在眉睫，政府和和相关部门应该加强监督和指导，及时加固抗震性能不足的房屋建筑，新建房屋时一定要将工程质量放在首位，严格按照施工规范，建筑标准和施工细则的要求进行设计和施工，切实地提高农村民居的抗震能力，确保广大人民群众的生命财产安全。

参考文献

[1] JGJ 161-2008，镇（乡）村建筑抗震技术规程[S].中国建筑工业出版社，2008

[2] 孙洁,尹宗军. 安徽省农村房屋抗震性能调查及分析[J].山西建筑，2010，33（22）：58-59.

[3]杨金山，韦庆海，程宇，余中元. 黑龙江省农村泥草房抗震性能鉴定与加固措施研究[J].赈灾防御技术，2010，5（3）：318-323.

农村房屋建造例7

__是一个人口610万，面积1.53万平方公里的农业大市，绝大多数人口在农村，经济欠发达。__市地处郯庐断裂带和扬铜地震带交汇处，存在发生破坏性地震的地质构造背景。20__年九江5.7级地震，虽然震级不大，烈度不高，但对震中当地广大农村民居却造成了很大的破坏，死亡的12人均系农村民居倒塌造成。经调研，__市大部分农村民居没有设防，存在重大安全隐患。

1、抗震性能好的钢混结构较少。至20__年全市农村现有116.44万户，拥有1户住宅的140.4万户，2处住宅的5.09万户。住房类型主要为楼房，楼房74.09万户，平房42.36万户，平均每户面积为140.4㎡。住宅主要为砖木和砖混结构。砖混结构64.7万户，占55.6%，砖木结构34.53万户，占29.7%。钢筋混凝土结构14.11万户，占12.1%，其它3.08万户，占2.6%。

2、我市相当大部分住宅基础处理不符合抗震设防要求。有的房屋尽管选在开阔平坦、土质坚硬均匀的场地上，但对基础的处理不符合抗震要求。如有的在打过夯的地面上直接往上垒墙；有的即使挖地漕也不按设计规范要求处理基础，抗震性能仍较差。

3、大部分房屋选用的建材质量不合格。在调查的所有砖木结构房屋中，大部分砌墙体用砂浆不符合要求，有的用石灰掺土代替砂浆，有的砂浆配比不符合要求，有一部分房屋选用旧砖、劣质砖或新旧砖混杂砌墙，使墙体强度明显降低。有的用旧木材或已经腐朽变质的木材做梁柱，地震时房屋容易产生局部失稳而倒塌。

4、大部分住宅的设计或施工不太合理。譬如，房屋高度与宽度之比不符合抗震要求，抗震横墙的间距与房屋的类别不相匹配，房屋各个构件之间缺少可靠的连结，整体性差。有的砖混房屋尽管设计了圈梁、构造柱，但由于设计不合理或施工不符合要求，也达不到抗设防的要求。在被调查的房屋中，还有一部分旧砖木结构或土墙房屋年久失修，有的出现地基下陷、墙体裂缝、屋顶塌陷。据调查，这些危房目前大部分还在被利用，或住人或存放物品和牲畜。这类房屋如果遇到中强地震就会墙倒屋塌，将造成大量的人员和牲畜伤亡。

二、原因

导致目前农村民居抗震性能较差的主要原因有以下几方面：

1、广大农民的防震减灾意识不强，农村住宅防震、抗震知识贫乏。他们在建房时往往只考虑美观、气派、宽敞、舒适，而不考虑抗震因素。有的盲目攀比，建设的房屋太高、太宽。有的设计不合理，不符合抗震设防要求，导致一部分住宅存有安全隐患。

2、我市大部分农村经济相对落后，农民收入偏低，经济不宽裕。他们在建房时只追求面积，不讲求质量。施工工匠没有经正规培训，同时在采购建筑材料时，贪图便宜，购买了一些假冒伪劣建筑材料。

3、村镇建设缺乏统一规划，没有制定抗震设防专业规划，没有法律强制要求。由于某种原因村镇建设缺乏统一规划，农村住宅常把划分的宅基建满，左邻右舍靠得很近，破坏性地震时往往产生“多米诺”骨牌效应。由于有的村镇没有编制抗震设防专业规划，没有按照防震减灾有关法律对村镇建设作出强制要求，导致在村镇建设中没有选择抗震有利地段，没有避开发震断层和易造成滑坡、塌陷、液化地段，没有充分考虑房屋间距和道路设置、避震疏散、救灾等因素，使村镇建设存有很大的抗震隐患。

三、对策与措施

为提高我市农村民居抗震性能，结合我市实际，应采取以下对策和措施。

1、专家参与农村民居设计

组织专家进行抗震性能房屋建设论证，针对不同地区、不同经济条件下各种结构类型，给出当地群众经济上易接受的抗震技术措施和指导性建议。通过编制地区性房屋抗震技术标准和抗震构造图集的形式，指导村镇房屋的建造，提高村镇房屋的综合抗震能力，减少地震人员伤亡和经济损失。

2、采取可行的抗震加固方案

根据不同地区房屋结构特点及其抗震薄弱环节，采取工程措施有规模有系统地提高民房的抗震设防能力。对已建成的建筑物，未采取抗震设防措施的，应当依法进行了抗震性能鉴定，并采取必要的抗震加固措施。

3、村镇建设要合理规划

将农村抗震设防管理与村镇规划、建设和管理有机结合起来。逐步做到每个乡镇都要制定村镇建设抗震减灾规划，并严格按规划要求建设。在村镇建设中选择抗震有利地段，避开发震断层和易造成滑坡、塌陷、液化地段，充分考虑房屋间距和道路设置、避震疏散、救灾等因素，可将震害损失大大降低。

4、加强防震减灾知识的宣传及普及工作

一是要采用科学、灵活、及时有效的宣传方式，通过各种宣传媒体，将农村住宅建设防震抗震知识普及到乡（镇）、村庄和农户，使广大农民把建设安全农居变为维护自身生命财产安全的自觉行动。二是指导村民建房前进行抗震设计，选择规则、稳固、延性好的构造屋型；三是对施工人员进行短期集中培训。培训形式除采取集中讲授外，还可以实地参观已建成或在建的抗震民居；四是加强对技术的指导和服务使新建、改建、扩建民房达到抗震设防要求。

5、推广典型，逐步推进地震安全农居工程

可采取“农民自愿、适当补助”的原则，结合我市新农村建设移民建镇和推动农村房屋建设中抗震设防工作，政府拿出一部分补贴，组织实施“地震安全民居工程”，通过示范工程建设，总结、筛选、提炼出已有的一些切实有效的房屋抗震技术及措施，引导广大农民建造具有抗震能力的房屋，并以点带面，使__市的农村住宅抗震设防程度大大提高，农民抗震设防意识明显增强。

农村房屋建造例8

（一）指导思想

以新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的、二中全会、三中全会和省委十四届六次全会精神，按照全面打赢脱贫攻坚战工作要求，精准认定对象，加大财政投入，强化工作举措，扎实推进2020年农村危房改造工作，努力完成脱贫攻坚中住房安全保障重要任务，为圆满完成全省“五年决战同步小康”战略部署奠定坚实基础。

（二）主要任务

2020年，农村危房改造主要是建档立卡贫困户、分散供养特困人员、低保户、贫困残疾人家庭等四类对象危房改造任务。鼓励各地根据实际自行提前实施任务，并强化措施、科学组织，确保年底前保质保量完成任务，帮助困难群众解决安居问题。

（三）基本原则

一是坚持村委主导、农民主体。各村主导工作实施，要加强领导组织，整合资源，形成工作合力。广大农民群众是农村危房改造的实施主体，要充分尊重群众意愿，使其主动、积极建设美好家园。

二是坚持对象精准、重点突出。补助对象必须精准识别，不符合政策条件的坚决甄别剔除，切实帮助真正困难群众解决住房安全保障问题。重点支持有脱贫任务的困难农户改造危房，对特困户在总量明确前提下，统一规划、分批实施、兜底解决。

三是坚持因地制宜、经济节约。在保证质量安全的前提下，大力推广低成本建造和加固改造技术，提倡就地取材，提升改造住房的经济性。在建设标准上做好管控指导，引导农户量力而行，摒弃攀比、浪费陋习。

四是坚持资源整合、提升成效。加强农村危房改造工程质量，实现安全居住基本目标。在此基础上，优化完善房屋结构和功能设计，统筹整合基础设施投入和项目配套，优化人居环境，提升工作整体效益。

二、主要政策

（一）政策范围

农村危房改造范围为农村地区。风景名胜区要按照村镇规划建设管理职能及风景名胜区总体规划实施农村危房改造任务。

（二）补助对象标准

补助对象必须是户口为农村地区、家庭经济困难、住房困难的居民。具体是：

1、根据经济贫困程度分为四类。指建档立卡贫困户、分散供养特困人员、低保户、贫困残疾人家庭。分别由扶贫、民政、残联等部门根据各自职能认定，并填写《危房改造对象认定表》相关内容。2、根据住房情况分为危房户和无房户。危房户是指农村住房经技术鉴定为C、D级危房、且无其他自有房屋的农户（D级为整栋危房，C级为局部危房）。房屋危险程度由县级建设主管部门组织工作人员上门入户认定，并填写《危房改造对象认定表》相关内容。无房户指无自有房屋可居住的农户。无房情况由农户自报、“三榜公示”、房管部门核查等多项措施相结合认定。

（三）改造要求

1、改造方式。拟改造的农村危房经鉴定为D级危房农户和无房户的应安排新建；鉴定为C级危房的必须维修加固（拆除新建的不得安排补助）。新建房屋坚持就地就近建设，并以分散分户改造和以农户自建为主，也可选择在集镇建房。农村危房改造建房户较多的地方可规划集中建房。自行实施改造确有困难的，可通过政府和村集体实施代建或“交钥匙工程”，或者统建农村集体公租房及幸福大院、修缮加固现有闲置公房、置换或长期租赁村内安全的闲置农房等方式，兜底解决自筹资金和投工投料能力极弱等特别贫困户住房安全问题。

农村危房改造补助资金不得用于支持购买城镇商品房，不得用于敬老院建设，不得以任何名义进城进园区集中安置。享受了城镇保障性安居工程政策、移民搬迁政策的，不得列为农村危房改造补助对象。

2、改造标准。C级危房改造，必须在对危房主要危险构件全部甄别鉴定完成的前提下，逐项实施维修加固，切实解决其质量安全问题，确保加固改造后房屋达到15年以上安全期限。D级危房拆除重建，要在确保质量安全的前提下，控制建筑面积和总造价。新建房屋建筑面积和占地面积不得超过相关规定。建筑层数控制在一层，建筑面积最大不得超过110平米；原址重建宅基地面积不足60平米的可建两层，但总建筑面积不得超过110平米。超出此范围的不得享受补助政策，并依法依规进行查处。

3、兜底保障解决特困农户安居问题。各地要进一步加大对农村危房改造对象的帮扶力度。对于完全无经济能力和劳动能力、不能自建房屋的特困户，政府必须切实担负责任、实施兜底保障。一是健全完善兜底保障机制。各地可因地制宜、结合实际，采取如“交钥匙”工程、盘活利用集体闲置公房、置换或长期租赁村内闲置农房等切实可行的多种措施，实施住房兜底保障，帮助特别困难农户解决安居问题。保障房屋农户无偿享有“使用权”，村集体要加强管理。二是严格兜底保障标准。兜底保障措施应解决农户的基本安居需求。对政府或集体实施“交钥匙”工程要明确建筑面积要求：1至2人户住房建筑面积不得超过40平米，3人以上户不得超过60平米。同时，要有住宿和生活功能齐全的独立空间，水电安装到位，达到基本装修标准。盘活利用集体闲置公房和的置换或长期租赁村内闲置农房，要做好修缮加固和功能改造，确保质量安全和使用需求。

（四）资金拨付

1、补助标准。根据不同对象类型、不同改造方式等不同情况，参照我省2020年度四类重点对象分类补助标准如下：

对于新建房屋的，对建档立卡贫困户和分散供养特困人员，每户补助不低于2.2万元；对属于低保户、贫困残疾人家庭，每户补助不低于2万元；确无经济能力和劳动能力的，要列为重点帮扶对象，进一步提高补助标准，必要时采用“交钥匙工程”等兜底保障方式，切实解决其最基本住房安全问题。对于维修加固房屋的，每户补助不低于5000元。另2020年省出台危房改造标准后以省定为准。

传统村落、历史文化名镇名村和其他风貌管控重点区域的维修户，补助标准可根据当地实际情况酌情提高。按照上述标准安排资金后仍有结余的，应将其追加安排补助建档立卡贫困户等特别困难农户，不得结转用于其他项目或下一年度任务。

2、资金拨付。各地要根据各自实际规范补助资金拨付。新建房屋的，补助资金要明确分阶段拨付比例（建档立卡贫困户补助资金拨付次数不得超过两次），经工程验收合格后拨付到户。在拨付程序上，应由建设部门定期将核定的补助对象及补助资金进度款数额报送财政部门，财政部门及时将补助资金直接拨付到补助对象“一卡通”账户。由村委会和补助对象签订协议实施“交钥匙”工程或代建（加固维修）的，补助资金可由县财政拨付至协议指定的第三方账户。

三、工作流程和时间节点

（一）明确任务、分解计划。市里下达2020年危房改造计划任务和实施方案后，各地要结合各自实际制定相应实施细则，并将任务逐级分解到村、组。

（二）精准识别、确认对象。有农村危房改造意愿的农户，自愿向村委会提出书面申请，按照村评议、乡复核、县级审定的“三级认定”和县乡村“三榜公示”程序，对其贫困类型和居住房屋危险等级等情况进行核查，筛选出初步名单，填写《危房改造对象认定表》。其中，扶贫、民政、残联等部门要按照各自职能，对四类困难群众补助对象的相应身份类型进行认定，住建部门要对申请改造对象的住房安全情况进行鉴定，并在《危房改造对象认定表》中分别予以确认。各地要规范简化危房鉴定和对象认定程序，经核查初步符合相关要求的，由县级政府牵头协调相关部门进行信息联审，确保对象精准。名单确定后，需与建房对象签订协议，明确自觉履行遵守规划审批要求和拆除危房、腾退宅基地等责任义务。

（三）科学施工、狠抓进度。对象确认后，要督促农户抓紧确认施工方案、进入开工阶段。期间，县级建设主管部门、乡镇政府将进行施工的组织调度和质量安全巡查指导，4月7日前全面动工，5月31日前必须全面完工，确保6月30日前全面入住。

（四）检查验收、总结工作。各村农村危房改造任务完成后，要在6月30日前组织验收，按照工程检查情况填写《农村危房改造最低建设要求验收表》。验收合格并完成资金拨付的房屋，要在显著位置悬挂有“政府援建”字样和“民心图案”的长方体标识牌。标识牌尺寸为28cmx20cm，材料为铜质或钛金，字体及图案为红色，在标识牌右下方标注“二○一九年”，挂牌所需费用由县级财政承担。春节后，省直部门将组织对各县（市、区）年度任务完成情况进行省级检查验收和绩效评价，并根据检查情况形成省级绩效评价通报。

四、工作要求

（一）加强对象认定管理。各地要在此前建立四类困难对象台账的基础上，按照相关政策标准、认定程序，对补助对象进行核定把关。农户有鉴定房屋要求的，住建部门要主动上门鉴定。对老幼体弱、知识水平低下的特别困难农户，乡村干部要主动上门宣传农村危房改造政策，在个人申请的基础上优先安排，确保符合条件的不漏一户。在县级认定环节，县级政府要牵头协调公安、房管、车管、工商等相关部门进行信息补充联审，并由县级审计部门进行事前审计、确定最终补助对象名单。将享受过其他住房政策、另有自有住房的取消补助资格，对四类对象中发现名下有非小型生产用车辆、拥有规模以上工商企业产权或注册其法人的农户商请相关部门核定其对象身份类型，精准确认补助对象。年度脱贫的危房改造户，工程完工验收合格后需向扶贫部门提交《退出贫困对象住房情况审核认定表》。

（二）加强资金运行管理。各地要按照《省财政厅省住房城乡建设厅关于印发<省农村危房改造资金管理办法>的通知》加强资金使用管理，严禁截留、挤占、克扣、挪用、套取补助资金。纪检监察和审计部门要加大对补助资金运行的监督检查，对于查处的违法违规行为，要严格执纪问责，典型案例要进行通报，确保资金安全运行。

（三）加强质量安全管理。质量安全是农村危房改造的重点，工程施工要严格执行建筑工程相关技术规范。各地建设主管部门要发挥职能作用，通过编撰图集、技术推广、工匠培训等方式引导提升农村危房改造技术水平，重点加大对加固改造技术的技术推广和监管指导，切实提高农房加固改造后质量水平、确保达到15年安全年限。另外，各地要加强农村建房管理队伍建设，逐步建立农村建筑工匠执业资质和质量安全责任终身负责制，维修房屋要鉴定报告中主要危险部位、构件等内容在房屋显要位置挂牌公示，以备检查工程维修加固情况。通过加强完善农村危房改造工程质量安全管理机制，实现全面覆盖、精准到位、便捷高效的质量安全检查，做到问题及时发现及时整改。新建房屋检查情况要填写《农村危房改造建房质量检查表》，维修加固房屋检查情况要填写《农村危房加固改造质量安全检查表》，并归入农户档案。抗震设防烈度较高地区，市、县建设部门要严格执行《农村危房改造抗震安全基本要求（试行）》，落实抗震设防要求。

（四）加强建筑风貌管理。加强村庄建设规划编制，将农村危房改造等与乡村振兴战略、传统村落保护、客家民居建设、村庄治理等相结合，并从规划层面合理配置道路、供水、沼气、环卫等基础设施，另外将农村危房改造与新农村建设、水利、交通、农业等项目进行统筹整合，提升人居环境水平。在农房单体建设上，要做好户型和外观设计引导，体现特色家园、致富田园、生态庭园、文化乐园、和谐乡村的良好风貌。在农村危房改造工程审批管理上，要出台包含规划选址、建筑朝向、外观结构、层数面积等审批内容，体现风貌管控要求。县、乡规划建设管理部门要根据相关情况办理《乡村建设规划许可证》审批登记手续，建立审批发证台账，规划审批内容要在现场挂牌公示并做好后续规划实施监管。此外，要严格执行农村“一户一宅”政策，新房建成后原有旧房要限时拆除。

（五）加强工作信息公开。各级要主动通过报纸、电视、网络等渠道向社会公开农村危房改造政策内容、操作程序、对象审批、实施结果等信息。要编撰政策宣传册，组织人员进村入户主动宣传。要建立公开省、市、县、乡四级农村危房改造专线电话，主动接受社会群众监督、咨询、申诉，及时解决群众合理诉求。通过多措并举，积极营造阳光透明的良好工作氛围。

（六）加强农户档案管理。要按照国家部委和省里的要求，做好农村危房改造农户纸质档案管理，实行一户一档。档案资料应包括以下内容：农户危房改造申请书、省农村危房改造申请审批表（附件1）、农村危房改造对象认定表（附件2）、农村危房改造农户纸质档案表（附件3）、《农村危房改造建房质量检查表》（附件4）、《农村危房加固改造质量安全检查表》（附件5）、农村危房改造最低建设要求验收表（附件6），农户（夫妻）身份证、户口簿和建档立卡贫困户、分散供养特困人员、低保户残疾人等四类对象身份证件复印件，农村危房改造协议（含信息公开、拆旧还基等条款），危房改造前、中、后照片，《乡村规划建设许可证》复印件和其他要求所需资料等。档案资料要逐级管理、专人负责、规范齐整。在此基础上，做好农户档案信息化录入，确保农户档案及时、完整、准确录入至农村危房改造信息系统。民政部门要按照农村危房改造要求，做好灾后倒房重建资料收集管理和信息录入，之后再移交建设部门存档备查。各地要加强对录入农户档案信息的检查，提高录入数据质量。

五、工作措施

（一）加强组织领导。各村要加强对农村危房改造的组织领导，建立健全工作机制。各有关部门要各负其责，密切配合，形成工作合力。办公室要配备工作人员与办公设备，落实工作经费。要强化乡（镇）政府和村级组织的责任，镇实行蹲挂点班子成员和干部责任制，责任分工见附件1，采取分片包干、责任到人的办法，落实责任制。乡（镇）政府和村级组织要通过组织邻里相帮、结对帮扶、投工投劳等措施帮助困难农户改造危房。对文化程度低、残疾、老幼体弱等困难农户，由乡镇脱贫攻坚工作站和驻村工作队员配合村“两委”人员主动上门做好有关申请事项及后续相关审批、建房、验收和报账等事项。

农村房屋建造例9

谈农村房屋买卖，首先要分析目前我国的房地产权现状，我国的土地所有权有二种所有制：国有和集体所有.所以任何单位和个人都无法取得土地所有权，且土地所有权是不允许买卖的。而对于房屋是指建筑于地上的供人居住和从事营业或其他社会活动的建筑物，其总是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，对土地的占有、利用在一定时期内已完成，以后主要表现为对房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事实上在两个所有权不一致时只能表现为一种占有使用。现实中土地所有权人使用他人所有的房屋，对房屋享有使用权，房屋所有权人失去占有使用房屋的权利这种情形很少见，这是由于购房、建房的目的所决定的。而拥有房屋的所有权而占有土地使用权的情况大量存在，如所有的私有建造（包括农村在宅基上建设的房屋）和商品房屋的所有权人，所以通常情形下，我国目前都是表现为房屋所有权人占有使用土地，而不是土地所有权人占有使用房屋。国家为了发展房地产也建立了国有土地使用权出让的有关法律法规，在日常中只要土地使用权还在使用期限内，应是地随房走，而当土地使用权使用期限已到，这时才有一个房随地走还是地随房走的问题。而土地使用权的有期限性，这就会发生土地使用权的有期限性和房屋所有权长久性冲突，导致不动产存在天然的缺陷，而农村宅基地上的房屋不存在这个问题，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用权，除非房屋倒坍、灭失重新建造，则要审查使用人是否符合条件。

宅基地使用权是用益物权的一种，为我国所特有。它指的是农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权一般分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地和城镇宅基地的区别在于：农村宅基地是与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，而城镇宅基地则不具有这一特质。本文所讲的即是农村的宅基地及其上的土地。

关于宅基地使用权的性质，我国学者大都认为，宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权具有如下的特点：

1、农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说，农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或者户的名义申请宅基地。

2、宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地，权利人有权在宅基地上建屋和附属物。由于房屋可以继承所以宅基地使用权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限制的权利。

3、集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有效性，不可能给每个农村居民提供更多的宅基地，而每户申请到一处宅基地，即足以保证其基本的生活需要，如果允许申请多处，则将导致土地资源的浪费。

从以上定义可知，不仅是农村村民所享有，也有极少数城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋对于土地的使用权是永久占有的，所有地随房走是必然的，由于建造人对于房屋所有权的长久性，而房屋只要没有倒塌、灭失，即便申请人失去社员的资格，也是享有宅基地使用权的。

二、农村房屋买卖现状和法条分析

目前，对于城市房地产买卖国家也出台了相关的法律法规来规范城市房地产的交易。相对于城市来讲，规范农村房地产的买卖的法律法规只有零星的几条，而发生在我们周围的农村房屋买卖的纠纷却是时有耳闻，这就给法院的判决带来了不便，也不利于交易的双方了解自己的权利义务。同时对于宅基地使用权不得转让而使农村房屋所有权人无法行使所有权中的处分权，让我们先来看看下面两个案例：

1、1992年某城市居民向北京市顺义区后沙峪一村民赵某的丈夫购买了一处民房，由于赵某的丈夫是居民，赵某是农民，所以1993年宅基地确权时使用权人登记为赵某。这个民房买卖是赵某的丈夫将夫妻共同民房转让给了城市居民。2002年赵某以未经其本人同意被丈夫私自出售房屋为由这个城市居民，要求法院确认房屋买卖合同为无效合同，要对方返还房屋。一审法院审理认为，赵某是知道并同意其丈夫出售该房屋，该房屋买卖是意思表示真实，买卖合同有效，驳回赵某的诉讼请求。

2、于某系城郊某村农民，其经有关部门批准在村里建了楼房一幢及两间厨房，该房屋的宅基地所有权属于村委会。被告诸某系城镇定量户口人员。2001年8月，于某得知诸某欲购房屋的信息后，请黄某作介绍人，向诸某售房，并给付了黄某中介费。同月25日，于某与诸某达成了购房协议书一份。该协议约定原告将楼房一幢及两间厨房等卖给被告，价款18万元；房屋的产权证和宅基地使用权证书由原告负责办理，被告预交房款10万元，余款8万元在两证交付后付清。该协议签订后，原告将房屋交给了被告，被告也实际给付了原告10万元，并住进了该房屋。后因土地管理部门和房地产管理部门拒绝办证，于某遂诉至法院要求判令其与被告诸某签订的房屋买卖协议无效，并责令各自返还财产，一审判决原告于某与被告诸某的买卖协议无效，同时判令被告将房屋返还给原告，并赔偿原告各项损失3750元，原告返还被告房款10万元。

同样是城市居民购买农村房屋的纠纷，但法院有两种截然不同的判决，说明法律在购买农村房屋的纠纷中存在不同的看法，有关法律还不够完善。

目前，我国关于农村房屋转让，主要依据的法条是《中华人民共和国土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

从62条可以看出这是对宅基地使用权的一种规定，且是针对农村宅基地申请及建房的规定，而此条中对于农村村民出卖、出租住房没有禁止性规定，只是说农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准，这是对一户只能申请一次宅基地的限制。从此条可以看出农村村民房屋是可以出卖、出租的。但此处表述是一户只能拥有一处宅基地，而事实是目前农村申请宅基地时对于你是否有宅基地会进行严格审查，对于目前一户拥有多处宅基地现实中已普遍存在，大多是申请建房后又继承房屋和购入房屋的，如规定一户只能拥有一处宅基地，那么使农民在继承权房屋遗产上存在矛盾，还有法院在执行时也对房屋很难拍卖，故在鄞州区法院执行农村的房屋拍卖时只要求是本村村民即可，所以这个规定如严格执行，可以说农村房屋是没有人可买的，如不是自住其价值不能实现的。

第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

从上可知，这条是针对建设用地来说，除了第二款规定外，农民集体所有的土地如果是为了非农业建设，就不得出让、转让或者出租，此款笔者认为不能否认农村房屋不能买卖，而宅基地建房屋是经批准的，所有权人依法转让房屋法律应是允许的。

第2条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

从上面法条可知集体土地使用权可以依法转让，所以集体土地使用权是可以依法转让在法律上不存在障碍的。对于使用权是不是同意转让或转让给谁因是由土地所有权人决定，也就是说因由村集体决定，所以对于村民免费获得的宅基地使用权建房后转让房屋时涉及土地使用权移转的，必须附条件是肯定的，如经村集体同意，或免费改收费补交，至于购入房屋者不应有身份的限定。

1982年1月7日《国务院批转<第二次全国农村房屋建设工作会议纪要>的通知》明确规定：“……社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。集体划转给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖、出租和违法转让。”

笔者认为这条规定是针对宅基地所有权严禁买卖、出租和违法转让。

在1999年5月6日的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。

此条也是针对禁止集体土地出让、转让或出租用于非农业建设用地。对于已批宅基地农民建房后卖房而引起的宅基地使用权的移转并没有禁止。

农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

此条应是明确规定居民不能向农民购买农村的住宅和使用集体土地建造，这同原城市的房屋农村户口不能购买的规定相类似，而以上的规定据合同法规定规定不能用来否定农村房屋买卖合同无效。

2001年8月31日《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》明确规定：“严格禁止村民或集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅自转让、买卖的，土地、建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。”

《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定：“农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。”

以上这些规定笔者认为从物权的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的产权是村民所有的，建房也是经审批的，而宅基地所有权是村集体所有，一户只能一次申请，也就是说在房屋的自然寿命中法定占有宅基地的使用权是经审批的，所以宅基地使用权是依附于房屋上表现出来，所有权人不能单独行使占有土地，只能是地随房走，而现房屋赠与、买卖是对所有权的一种处分，是否有效笔者认为应按法律和国务院的法规，其他的规章和地方性法规都不能否认合同的效力。

当然从这些从中央到地方的法律法规说明，政府是禁止农民的住宅向城市居民出售转让的，所以大多数的法院也是按照这个原则判令买卖无效。但从房地产权现状为土地使用权在法定的期限内表现为对房屋的占有使用，房屋所有权人有权处分房屋的所有权及买卖双方意思自治原则出发，判令买卖合同无效在城乡一体化的今天不是最好的解决办法。也不符《合同法》、《民法通则》关于合同无效的规定

还有笔者认为在实际的操作中，严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租是不完全合理的。在第一部份笔者分析了在土地使用权有效期内，地随房走是我国现行法的一项基本原则，法律不能禁止农村私有房屋的转让，对于禁止单独宅基地使用权的转让是合理的，但对于建房后如果禁止宅基地使用权随房一起转让，从而禁止房屋的转让是法律依据是有欠缺的，把宅基地的使用权和房屋的所有权分离，国家或所有人控制对宅基地的使用权，但实际上却损害了村民对自己房屋的所有权的完全行使。地方政府严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租有其有利的一面，虽然宅基地使用权具有一定的身份性质，但笔者认为这里的身份主要是取得时的身份性质，这如城市居民取得房改房，经济适用房时需审批，而取得一定时间后允许上市交易，交易时有一定的附加条件。同样对于农村村民申请取得宅基地并建房后，对于房屋的所有应采完全权利的态度，应允许有条件转让。对此人们可能会担心一旦允许农村房屋可以向任何人转让，则宅基地就不再与农村集体的成员权联系在一起，这不符合宅基地使用权的固有属性，是没有必要的，因为国家规定了一户一次申请的原则，社员的身份属性主要在申请时体现出来，申请建房后强调房屋所有权完全行使的权利，只是转让时设定一定的条件，如需经村集体同意、征为国有土地、需补交土地费用等。我们也应该看到，如果不允许农村房屋转让，这会使得农村的不动产难以进入市场进行交易，使房屋的交换价值不能实现，在一定程度上会限制农民的融资的手段，甚至会阻碍农村经济的发展。尤其是现阶段，许多农民已经进城打工，在城里已经购置了房产，在农村的房屋已经闲置，如果不允许农民转让房屋，将会造成农村房屋的长期空闲，不符合物尽其用的原则。

三、目前在对于农村房屋买卖法律欠缺的情况下，农村房屋买卖应采有条件有效原则

笔者曾经碰到过这样一个案子，一城市老妇购买了农村的民房用以养老，当地集体组织也是知道的，从没有反对过，从集体组织方面考虑认为宅基地使用权已给村民使用建房，村民卖房这是很正常的，但十几年过去了，法院却判令买卖合同无效。这使得老妇住了十几年的房子一转眼就不属于自己了，现在无家可归，境况十分可悲。所以，这样的规定不利于社会的稳定，会带来某些不安定因素，也违反了所有权人可行使房屋所有权处分原则，在没有改变宅基地所有权现状和对土地的占有和利用状况下，也违反了合同意思自治的原则，不管是买方还是卖方都不利，而对集体土地的使用权也没有实质的影响

而农村房屋也应享有完全的物权，所谓物权，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。物权本质上是一种支配权，是权利人对物的直接支配；它具有对抗第三人的效力。对房屋的所有权是属于物权的一种。从法理上分析，村民对其房屋具有绝对的支配权。但是，从实践上，村民对其房屋并没有享有该种权利，这对村民是很不公平的。同时，按照意思自治原则，对于买卖合同，以双方意思达成一致为准。但是，在农民房屋转让的问题上，并没有采意思自治原则。这些与法理上相悖。

在这里，土地和房屋是两个物，只是因为土地和房屋自然上的不可分，法律才创制了房屋所有权人享有土地使用权，并使两权主体一致，以简化因房屋与土地权利不一致带来的麻烦和不便。这样，虽然房屋和土地是相互独立的物，但土地和房屋使用权的一体性，使我国的房地产权也一体化。由此便创立了土地使用权随房屋的处分而处分，即地随房走和房屋随土地使用权的处分而处分，即房随地走这两个原则。

宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地的使用权人。此时，房屋的所有权与土地的使用权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者地随房走或者房随地走。在我国，城市和农村私有房屋的宅基地均不得单独转让，故此在这里只存在地随房走的现象。

如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的使用权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地上使用权人欲走出农村，到外面的世界开辟一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑，这使其权利的行使很不充分。如果允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍，此举并不影响集体经济组织对土地享有的所有权。宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许村民房屋自由转让，将使村民的房屋发挥最大的效用。

据《人民日报》报道，根据最新出台的苏州市农民宅基地转让相关条例，苏州将允许农民住宅有条件转让。报道说，作为全国首创的重要举措，苏州农民进城后，农宅将可以转让、出售。日前，苏州各乡镇正紧锣密鼓，成立农民住宅置换中心。届时，农民宅基地将可通过住宅置换中心自由转让。苏州土地部门负责人介绍说，制订这一政策的主要目的是推动苏州农村的城市化进程。长期以来，农村住宅一般只有宅基地使用证，土地属集体所有。由于农村住宅缺少土地证、房产证，交换一直存在着困难。农民进城后，原先的住宅要么转让给属于同一集体组织的农民，要么就只有空置。这样做的后果是：一方面，城市居民或外来者根本无权购买农民房，另一方面，也导致农村住宅价格低廉，一定程度上影响了农民进城购房、定居的速度。

因此，苏州的作法是，对城市规划以确定为居住区范围内的农民宅基地，将由政府确权或征为国有土地，土地上的农民住宅则纳入城市私房管理，只要补交土地出让金，这些农宅就可以进行房产交易。而在各乡镇，则将成立农民住宅置换中心，进城农民的住宅可由中心预付一定住房交易款后收购储备后进入市场。

这样做的好处是城里人有了在农村买房的可能，也将大幅提高苏州农宅价格，让农民也享受到城市化的成果。

因此，笔者也想从法理和目前现有法律法规阐述一下自己的拙见，认为农村房屋产权登记、买卖一是应尽快完善立法，在今年的二会上已有委员提出这个问题，二是在目前没有法律禁止转让的情况下采有条件有效为妥，具体的设想如下：

农村房屋建造例10

1.集体土地和国有土地的流转模式不同，导致集体土地房屋流转受到限制

城市国有土地上房屋实行的是“地随房走”原则，抵押、交易相对流转自由，充分体现物权原则；而在农村，农民的住宅一般都是建造在宅基地上，国家对于宅基地的使用和流转有着严格的限制，使得宅基地上的房屋抵押、交易也同样受到了限制，这就造成了农民对房屋登记的内在需求受到抑制。

2.房屋所有权证不是集体土地房屋拆迁安置补偿的依据

由于农村住宅房屋大部分都没有进行房屋登记，在房屋征收中不能以房屋所有权证作为征收安置补偿的唯一依据，故很多地方未将房屋所有权证作为征收安置补偿的主要依据。这在很大程度上制约了农民办理房屋登记的主观能动性。

（二）集体土地存在房屋登记要件不全的历史遗留问题影响了房屋登记

根据《房屋登记办法》第83条规定，集体土地上房屋在初始登记时需提交申请房屋符合规划的证明。但是，实践中集体土地上建造的房屋大部分是在《城乡规划法》实施前所建造的，有的还是解放前所建，因年代久远没经规划审批。提供符合规划的证明难度较大，因此，大大影响了登记工作的推进。

（三）登记机构不统一、登记制度未理顺

目前，全国大部分市、县城市规划区国有土地上的房屋权属都由房管部门管理，而农村集体土地上的房屋权属则由建设部门管理。随着城市化进程的不断加快，全国大部分城市规划区的范围呈现出扩大的特点，原农村集体土地逐渐被城市规划区所覆盖。原来已经在建设部门登记的房屋，由于建设部门与房管部门之间信息交流不畅，房屋所在地被划入城市规划区后，房管部门又对同一幢房屋进行了登记，“一房两证”现象较为突出。还有个别房屋出现了两本房产证所记载的权利人不一致、房屋自然状况(结构、层数、面积等)不一致等现象，给农村房屋登记埋下了隐患，也使房屋权利人的合法权益无法得到保障。

（四）“小产权房”问题

“小产权房”是违法建筑，房屋登记机构当然不得对其进行房屋登记，因此，严重影响了农村房屋登记工作的开展。

（五）农村房屋的产籍基础差

农村住宅存在产籍资料不全或与实际情况不符的情况，使房屋登记工作难度极大。

二、基本对策

（一）加大宣传力度，争取全社会的关注重视

随着国家土地政策的改变和城乡一体化进程的加快，农民的观念在不断更新，社会交往在不断增多，经商、办企业、集体经营土地资源等都需要有相应的资产予以证明，那么房屋所有权证就是一个最好的资产证明。而且，虽然集体土地上的住宅不能抵押、交易，但是房屋所有权证随着经济的发展在日常生活中将发挥更大的效用。因此，农村住宅权属登记的需求在不断加大，只是农民对现行政策的不了解，以及未认识到房屋登记和房屋所有权证在主张权利上的重要性而造成房屋登记的主观能动性不强。房屋登记机构应结合农村特点，利用多种渠道，采取多种形式加大农房登记的宣传力度，提高政策的透明度和知晓度，增强广大农民对该项工作的认知和接受程度。

（二）理顺机制、健全制度

各地政府应认识到建立直辖市、县（市）统一的房屋登记机构是发展趋势，是法律法规的具体要求，是依法行政的具体体现。在此基础上，应制定更为细化的技术规程或登记实施细则，对工作流程、信息系统操作平台、质量考核体系等方面做出详尽规定，构建起统一、规范、高效的房屋登记机制体制，促进农村房屋登记工作的健康有序发展。

（三）登记机构应遵循“尊重历史，尊重事实”的原则，灵活多样地开展农房登记工作

1.重视和利用公告发现问题

公告是登记机构确保房屋权属登记正确的重要手段。农村住宅历史沿革和权属来源非常复杂，建设审批资料不齐全，房屋权属经常成为邻里纠纷的重要因素，甚至危及社会和谐稳定。因此，在房屋权属核准登记前，进行必要的公告，通过征询利害关系人和知情人对房屋权属的异议，及时发现问题，纠正潜在错误，确保房屋登记的合法性和准确性。

2.正确区分《城乡规划法》颁布前后的相关依据

在《城乡规划法》实施前利用宅基地建造的农村住宅，是在当时建设工程许可法律制度尚不健全的情况下发生的。对这部分房屋我们应该尊重历史，尊重事实，按照《房屋登记办法》第83条的规定，在不需补办相关规划许可、凭房屋权属来源证明文件证明其房屋取得合法性的情况下，准予办理房屋登记。

《无锡市房屋登记条例》规定：《城乡规划法》和国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。各地房屋登记部门应根据当地农村建房实际，选择确认房屋是否应完整具备建房手续的时间点来衡量房屋登记的基本要件。而在《城乡规划法》实施后农村集体土地上所建造的农村住宅，应该严格按照《房屋登记办法》中的规定办理相关登记。

（四）有条件的地区应开展集体土地房屋普查登记，建立较为详细的产权产籍资料