商品房投资技巧例1

论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。

1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧

1.1筹划思路

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。

1.2筹划案例

案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。

2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧

2.1筹划思路

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。

2.2筹划案例

案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。

方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。

方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。

3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧

3.1筹划思路

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。

3.2筹划案例

案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。

方案1：直接按现状进行开发与销售，则；

①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)

②增值额=35000－29000=6000(万元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)

方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：

①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)

②增值额=35000－29260=5740(万元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因为增值率<20％，所以免土地增值税。

商品房投资技巧例2

打压!打压!打压!从今年年初开始，住宅市场遭遇了一轮又一轮的打压潮，而刚刚出台的二套房认房又认贷的政策，无疑堵住了市场的最后一点空间。这次的新“国十条”由国务院直接，级别高、力度大、措施严，政策密集程度和严厉程度空前。新政标志着房地产政策的完全转向，对近期房地产市场已经产生了显著影响，多数城市新房、二手房成交量持续下降，土地市场明显降温。除此之外，近来有关重庆、上海等地征收房产税的传闻也是不绝于耳。一旦开征，无疑将大大提高住房的持有成本。

近一段时间以来，随着一系列政策的出台，住宅市场的投资一下子由此前的火热跌落至了冰点，楼市的成交量也由此大幅下滑。然而与此同时，另一股热潮却在全国各地逐渐兴起――“弃宅从商”，这个词一下子成了近期的热点词汇。

弃宅从商成为热点

既然住宅投资受到了那么多的限制，而针对商业地产的政策却没有任何变化，那为什么不可以换个思路，把投资的重点转向以前表现非常低调的商业地产呢?据了解，在近期住宅市场呈现冷清和成交量低迷的同时，北京等地的商业地产却出现了全面回暖的迹象，包括山西资金、温州资金在内的各种资金绕开住宅市场，不断涌入写字楼和商铺。同样，据2l世纪不动产上海锐丰商业楼宇部经理吴晓明介绍，延续4月咨询量骤涨趋势，5月客户咨询量较上月同期也约有15％左右的增幅。这些增多的客户，原多为住宅投资者，因担心调控新政落实及新税种推出，会导致其资产贬值及持有成本上升，便转而寻求写字楼投资途径。

中原工商铺市场及研究总监刘广浩表示，此次调控无论是信贷政策还是限购政策都未涉及商业地产，因此从入市角度来说，商业地产是更加稳妥安全的选择。住宅以往是投资资金的主要出路，因为与商业地产相比，其收益不弱且风险更低，房贷新政让这两类产品的投资风险此消彼长。

商业地产潜力凸显

的确，与住宅同属房地产范畴的商业地产，长期以来备受冷落，而现在则事情来了个颠倒，其潜力一下子凸显出来。SOH0中国董事长潘石屹目前表示，和住宅价格相比，商业地产价值被低估了。

其实很长时间以来，商业地产都被种种因素困扰着，使其表现得非常低调。作为经营性的物业，不仅在交易过程中商业地产需缴纳一笔土地增值税，还需缴纳房产税，而且在贷款政策上也受到了诸多限制，首付50％，利率也达到了基准利率的1.1倍。反之，住宅却长期受到了政策的眷顾，不仅首付只要二至三成，而且在利率上还有优惠，并且各种税收也很少波及。而现在随着政策面翻天覆地的变化，住宅受到的限制比起商业地产反而有过之而无不及。

在这种情况下，商业地产的种种优势便显现了出来，价格无疑首当其冲。不少业内人士认为，按照市场规律，商业地产价格要比住宅高1，5倍到2倍，但是由于这两年住宅炒得比较高，相对价格上涨也比较高，便出现了商业和住宅形成倒挂的现象。就拿同一栋楼来说，楼上的住宅和楼下的商铺均价倒挂会达到两三千元，这恰恰给商业和写字楼带来了投资契机。

戴德梁行商铺部董事张家鹏表示，在住宅遭遇严厉调控时，一向信贷条件严格的商业地产，原本的短板不再明显，“商住倒挂”局面有望加速改写，这将进一步加大商业地产的升值空间。仲量联行在近日的《中国新兴城市40强》报告中表示，今后十年里，二、三线城市将蕴含巨大商机。报告将重庆、南京、天津评为在办公楼市场最具发展潜力的城市，同时认为长沙、西安、温州、武汉在商铺市场最具长期发展前景。

而从另一方面来看，此前国家不断推出的刺激内需政策，也将进一步提升许多城市的商业活跃度，从而给当地的商业地产带来机会。另外，对通胀的预期也起到了推波助澜的作用，投资者对商业地产的价值正在重新判断，市场的资金流向正在加速转向。据高力国际最新数据显示，2010年第一季度，北京的写字楼、商铺物业市场持续回暖。写字楼方面，北京写字楼市场整体空置率环比下降0.92个百分点至16.73％，平均租金环比上涨0.89％至每月每平方米人民币135.45元。与此同时，市场总净吸纳量达到134599平方米，较去年同期增加3倍多。

而不少地产大鳄的动向似乎进一步印证了市场的观点。有消息称，万科、绿地、保利地产等品牌房产商正在逆市抄底商业地产，抄底涉及资本高达千亿元以上。高力国际华北区研究与咨询部助理董事谢靖宇表示，一些外资投资者，如凯雷、普凯投资基金和花旗私人银行，也正积极设立人民币基金，以获得商业地产潜在的投资机会。显然，一场由商业地产引领的投资热潮正在积聚。

运用技巧把握机会

这是一个不可否认的事实，一场商业地产投资热潮即将触发，但与机遇并存的往往是更大的挑战。首先是政策环境。此前商业地产无论是持有还是租赁，像房产税等税收的征收一直都较为宽松。但随着商业地产市场未来热度的进一步提升，记者认为该类税种有从严征收的可能，像北京等地已出现了这样的传闻。

商品房投资技巧例3

3、综合物资库房（1）保管负责人：人事行政专员、综合库管员（2）保管范围：维修工具及材料、回收材料、绿化养护设备及材料。（3）设置建议：靠近作业班组休息位置

4、危险品库房（1）保管负责人：人事行政专员、维修兼职库管（2）保管范围：油漆、油料、农药等。（3）设置建议：隐蔽区域，地下空间

Tips1:如物业用房允许，各类库房可建立在一起，但必须保证各库房之间进行墙体分割，以保证物资之间无交叉污染或危险因素影响。Tips2:如保洁、绿化分包，则需与分包单位协调单独设置库房。二、物业库房场地选择建议最优：地上、100㎡左右，通风、干燥、可分区隔断，离物业办公室或者班组休息室二者之一较近。 其次：行政库房、食堂库房在办公用房解决；工程、绿化、保洁、安管库房可组成综合库房，设置于班组休息室附近，场地选择于地下设备夹层。 最次：场地不足，分散，行政库房在办公室解决；食堂、工程、绿化、保洁、安管等部门库房分开设置，不利于整体管控。场地大多选择于地下设备夹层，做好除湿工作。三、物业仓库配置建议1、门锁设施

各独立区域需设门禁，并加装门锁；

有毒物品及指定物品要求单独存放，并执行双人双锁管理。2、通风设施：

需保持库房内温度、湿度在限定范围之内；

食品物资需保证不因潮湿、高温等原因变质；塑料类物资高温状态下会分解散发气味；汽油、油漆、农药等高温状态下不稳定；服装、工装物资潮湿环境会发霉、生虫；印刷品、办公用品等受潮影响使用；密封装液体低温状态下可能会结冰膨胀；

3、消防设施

照明灯采用防爆灯，避免灯被碰坏或者碎裂等造成消防隐患；

开关采用防爆开关，避免短路等情况；配置双具灭火器，灭火器种类根据库房储存材料种类确定，干粉灭火器为主。

4、制度展板

库房管理制度

仓库安全管理制度

5、职责展板

仓库管理员岗位职责

6、储存货架

（1）市场有组装式货架销售，但相对于物业而言，发挥自己动手能力解决更符合物业的身份，可采用角钢、盒子板或细木工板进行加工，更加坚固和耐用；（2）制作时需整体考虑各类物资的量及规格，货架分层高度可有差异；（3）对于无法上架的工具物料，可采用分区放置，能够立着放置的尽量立着放置，提高空间利用率。（4）灵活使用货架挂件。

7、货品标牌

磁性标签磁性拨码标签，按品种分规格进行配置

8、管理标识

库房识别标识库房管理标识消防安全标识照明使用标识……9、危害仓库

危险品仓库标识MSDS清单及资料表危险品存储时考虑各类物资之间有无互相影响的可能防火、防爆是重点中的重点高度危险品要求双人管理危险品根据性质做好危险分类

10、管理账目

做到帐-物-卡一致对回收物、非采购物、地产维修物资可单独建立账目

11、管理系统

单机版仓库管理系统网络版仓库管理系统再次也得给仓库管理员配合电脑，有无管理系统，仓库管理水平绝对不一样

12、灭鼠设施

防鼠挡板灭鼠笼

13、防汛设施

防汛沙袋防汛挡板四、物业仓库管理技巧技巧1：推行6S管理标准

技巧2：做好库房文化宣传

技巧3：做好库房区域划分，便于物资整理与摆放

技巧4：善用整理箱/整理框，进行物品分类，即整洁又好找。

技巧5：工程物料、工具可挂起来

技巧6：同类物资如果分属不同部门，可以用油漆涂装色环，进行区别。

技巧7：运用标签机，可快速给设备、工具进行编号，便于日常管理与识别

技巧8：食堂库房各类调料、冷鲜食品、粮食、蔬菜等控制送货期限，降低库存量，避免受潮、变质损失。耐储存蔬菜可大批量采购，选择好储存空间，如土豆、白菜、地瓜等。

技巧9：建立子库，用于各班组常用物品临时存放，但用量保证在3-7个工作日内能够用完即可

备注 转载请备注：本文由物管师商学院整理

物管师商学院正在热销物业书：01《物业管理风险防范实务》02《物业管理的本质》03《物业经理365天超级管理手册》04《物业承接查验入住装修手册》05《物业保洁培训》（实战）06《电梯安装维修与管理》07《物业公司成本控制与精细化管理》08《物业档案管理知识手册》09《物业管理师考试教材》10《石材应用护理技术》11《物业管理常用表格及文书写作》12《物业管理与服务158个怎么办》13《物业管理服务标准图示》14《物业公司绩效考核与测评管理全案》15《物业招投标实务与标书范本》16《物业设施设备管理指南》17《物业承接查验操作指南》18《物业公司全方位运营方案》19《物业项目全程运作实战手册》20《物业项目品质管控实施手册》21《现代物业管理：物业公司规范化管理全案》22《物业客服培训》（物业全程培训）23《物业服务案例解析》（物业全程培训）24《商业地产项目物业管理一本通》

25《物业管理工作手册（第二版）》

26《物业服务人员超级口才训练—物业服务人员与业主的70次沟通实例》

正在培训物业证书：01 全国物业企业经理上岗证02 助理物业管理师证（人社部）03建（构）筑物消防员资格证（中级）

商品房投资技巧例4

中图分类号：FS10.423

文献标识码：A

文章编号：1672-3198(2009)08-0171-02

1　房地产开发企业营业税纳税筹划技巧

1.1　筹划思路

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。

1.2　筹划案例

案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。

2　房地产开发企业房产税纳税筹划技巧

2.1　筹划思路

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。

2.2　筹划案例

案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。

方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。

方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。

可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。

3　房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧

3.1　筹划思路

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。

3.2　筹划案例

案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。

方案1：直接按现状进行开发与销售，则；

①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)

②增值额=35000－29000=6000(万元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)

方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：

①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)

②增值额=35000－29260=5740(万元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因为增值率

商品房投资技巧例5

由于各种各样的原因，房地产新楼盘销售中途受阻，形成楼盘“滞销”。这种现状的形成对房开商来说是一个致命打击。如何解决楼盘滞销问题，使销售重新纳入正常的轨道，对于开发商是迫在眉睫。滞销楼盘可以粗浅地解释为销售不畅的楼盘。楼盘滞销严重影响着开发商的资金回笼速度，一旦处置不好，后果将不堪设想。

一、楼盘滞销的产生原因

1.市场调研粗浅、营销失误。项目前期，开发商没有认真做市场调研盲目上马，导致完工后，楼盘自身存在着这样或那样的毛病，消费者难以接受，从而影响楼盘的销售。主要问题如下：(1)定位偏差：有的开发商不重视前期市场调研和营销策划，产品定位偏离目标顾客，造成产品销售不畅。主要有定位过高、定位过宽、定位超前的问题。(2)设计问题：建筑产品的规划设计是建立在目标市场确认的基础上根据市场的需求来制定的，否则就会受到其他替代产品的威胁。在营销失误方面：(1)销售没有全程策划：所谓的全程策划是指销售商从设计规划开始，对项目的建筑风格、平面设计，客户定位等均和开发商一起完成。朝向，采光、楼层较差的单元一般在开盘时就首先以低价格推出，这种方式容易被买家接受，一些较差的单元留到最后卖困难会大得多。(2)楼盘推出时机不当：房地产投放市场也应该具备：“天时、地利、人和”，天时好就是要恰当地利用宏观环境和推出楼盘的时机，认清大势随行就市在地利与人和都到位的条件下，将产品在此最佳的机会点抛出，以取得最好的销售业绩。(3)营销推广不利。能否采取较为合理的推广手段也将直接影响到产品的销路，如果没有有效的推广手段，就很难打开产品市场。

2.开发商缺乏实力、新的竞争对手的出现。开发商作为项目的实施者，是否具有实力，是影响房地产销售进度的一个重要问题。房地产属于特殊商品，具有投资大、风险大、周期长、资金回收慢等特点。而有些开发商在投资运作过程中由于资金不到位，没有充足的资金来保障项目工程的顺利进行，影响了工程进度，延缓楼盘交接的时间，造成客户投诉，进而影响产品的销路。从顾客角度来说，有的客户对于落成的现房缺乏想象空间，反而去追捧那些精美的楼书上吹鼓的更超前更高档、更有想象空间的期楼。这种这山望着那山高的消费心态，加上顾客会货比三家，也是滞销的主要原因之一。

3.缺乏品牌意识。“急功近利”的思维方式和行动取向，企业的成功和发展是建立在消费者的基础上的，顾客是企业的衣食父母，只有顾客认可你并购买你所生产的产品，企业才有利润，才能发展。但是，有的开发商看到市场需求旺盛，想捞一把就走，这种做法是不可取的。据统计，我国有1000亿“豆腐渣”工程，与这种“急功近利”的思维方式和行动取向有很大的关系。在这种心态的驱使下，开发商不重视质量而讲速度，不注重楼盘和企业品牌的树立，当然影响楼盘销售。

二、滞销楼盘的销售理念与技巧

1.重新定位产品与市场。(1)改进产品功能：有的楼盘滞销，是由于户型结构存在严重功能缺陷。因为，很少有人会花巨资买一套使用极不方便的房子。这其实也是全国空置房面积年年增加的重要原因。如某高档小区，20套原本看好的四房却成了库存，开发商聘请营销策划人员，经调查后发现原来不少客户认为，该户型房间太多而卧室面积又普遍偏小，于是营销策划人员建议开发商将其改为三房，果然很快售磬。改进产品这一方式对写字楼和商铺来说，运用较多。但住宅产品户型的改动一般是大面积改小、小面积改大等。(2)市场重新定位：一般是对产品进行改进，才能维持持续销售期。如南山金融中心，原名“辉煌大厦”，在停工三年之后世联介入，世联所做的第一件事也是市场重新定位，经调查得知，该项目的周边，是一批中小企业主，就是该项目的目标顾客。因此，世联针对这些客户的特点，建议开发商对产品进行了改进，如取消集中空调、将面积变小，并编写了一本《完全工作手册》，在该手册里，详细列出了在该栋大厦办企业的种种优势，如周边有哪些政府部门、有哪些运动场所、有哪些酒楼、周边商家的服务范围，甚至给出这些部门、商家的电话号码、联系方式等内容，甚至告知买家在该大厦办公，周末是否必须付空调费这些细节上的问题。最后，仅凭这样一本手册就完成了销售。

2.采用降价与广告策略、创新营销手段。降价是处理滞销楼盘的一个最常见的方法，也是开发商和商用得最多的一种方式。降价有多种方式，有的是明降，如广告大降价、大让利；有的是暗降，即隐性降价。如降低首期款、送装修套餐、送家电套餐、免若干年的物业管理费、送花园、送绿化等，这些颇具人情味的降价方式所起的作用非常有效。但降价有利也有弊。首先是开发商损失利润；其次是损害前期购买者利益，让他们觉得不平衡，从而伤害开发商品牌形象。因此，开发企业应慎重对待。有些楼盘价格降到极限、广告的投入也很大，但依然无人理睬，这时就要换一种思维方式，创新营销手段，以达到销售的目的。深圳的“福源花园”二期就是一个成功的例子。“福源花园”位于保税区旁，优点是周围环境安静，缺点是位置较偏，不太引人注意。二期尾盘销售时曾有过几次降价，均价每平方米降至4900多元，广告也打了不少，但市场几乎没有反应。采用试住这一方式后，仅两周时期便完成了销售，55套住宅全部售出，同时单位售价比原来上涨了15%。

3.制定目标各个击破。对于剩下的尾楼，开发商与专业策划人员仔细研究，对每一套剩下的房子都进行仔细研究，与周围楼盘比较，提炼出其优点，找出缺点，制定详细的突围计划，会提高销售的成功率。如“碧天云”项目可以说是以此方法处理尾盘的一个典型代表。“碧天云”位于北环路以北，是深圳市近几年来最有特色住宅项目之一，其独特的岭南建筑风格在深圳住宅市场可以称得上是独树一帜，外立面十分引人注目，开发商因有前面的“碧荔花园”的成功，因此，对这个项目非常乐观，寄予的希望颇高。但盲目乐观的结果是“碧天云”的销售一波三折，前三个月只卖出100多套，后劲跟不上，出现一个滞销期。开发商聘请了专业程度较高的商联合销售，由卖名字、卖风格，转为卖生活、卖实质、卖功能的策略，共同制定了认准目标各个击破的战略战术，对每一套剩下的房子都进行仔细研究，这样售楼小姐在介绍时，优缺点清楚，成功率大幅提高。

商品房投资技巧例6

由于各种各样的原因，房地产新楼盘销售中途受阻，形成楼盘“滞销”。这种现状的形成对房开商来说是一个致命打击。如何解决楼盘滞销问题，使销售重新纳入正常的轨道，对于开发商是迫在眉睫。滞销楼盘可以粗浅地解释为销售不畅的楼盘。楼盘滞销严重影响着开发商的资金回笼速度，一旦处置不好，后果将不堪设想。

一、楼盘滞销的产生原因

1.市场调研粗浅、营销失误。项目前期，开发商没有认真做市场调研盲目上马，导致完工后，楼盘自身存在着这样或那样的毛病，消费者难以接受，从而影响楼盘的销售。主要问题如下：(1)定位偏差：有的开发商不重视前期市场调研和营销策划，产品定位偏离目标顾客，造成产品销售不畅。主要有定位过高、定位过宽、定位超前的问题。(2)设计问题：建筑产品的规划设计是建立在目标市场确认的基础上根据市场的需求来制定的，否则就会受到其他替代产品的威胁。在营销失误方面：(1)销售没有全程策划：所谓的全程策划是指销售商从设计规划开始，对项目的建筑风格、平面设计，客户定位等均和开发商一起完成。朝向，采光、楼层较差的单元一般在开盘时就首先以低价格推出，这种方式容易被买家接受，一些较差的单元留到最后卖困难会大得多。(2)楼盘推出时机不当：房地产投放市场也应该具备：“天时、地利、人和”，天时好就是要恰当地利用宏观环境和推出楼盘的时机，认清大势随行就市在地利与人和都到位的条件下，将产品在此最佳的机会点抛出，以取得最好的销售业绩。(3)营销推广不利。能否采取较为合理的推广手段也将直接影响到产品的销路，如果没有有效的推广手段，就很难打开产品市场。

2.开发商缺乏实力、新的竞争对手的出现。开发商作为项目的实施者，是否具有实力，是影响房地产销售进度的一个重要问题。房地产属于特殊商品，具有投资大、风险大、周期长、资金回收慢等特点。而有些开发商在投资运作过程中由于资金不到位，没有充足的资金来保障项目工程的顺利进行，影响了工程进度，延缓楼盘交接的时间，造成客户投诉，进而影响产品的销路。从顾客角度来说，有的客户对于落成的现房缺乏想象空间，反而去追捧那些精美的楼书上吹鼓的更超前更高档、更有想象空间的期楼。这种这山望着那山高的消费心态，加上顾客会货比三家，也是滞销的主要原因之一。

3.缺乏品牌意识。“急功近利”的思维方式和行动取向，企业的成功和发展是建立在消费者的基础上的，顾客是企业的衣食父母，只有顾客认可你并购买你所生产的产品，企业才有利润，才能发展。但是，有的开发商看到市场需求旺盛，想捞一把就走，这种做法是不可取的。据统计，我国有1000亿“豆腐渣”工程，与这种“急功近利”的思维方式和行动取向有很大的关系。在这种心态的驱使下，开发商不重视质量而讲速度，不注重楼盘和企业品牌的树立，当然影响楼盘销售。

二、滞销楼盘的销售理念与技巧

1.重新定位产品与市场。(1)改进产品功能：有的楼盘滞销，是由于户型结构存在严重功能缺陷。因为，很少有人会花巨资买一套使用极不方便的房子。这其实也是全国空置房面积年年增加的重要原因。如某高档小区，20套原本看好的四房却成了库存，开发商聘请营销策划人员，经调查后发现原来不少客户认为，该户型房间太多而卧室面积又普遍偏小，于是营销策划人员建议开发商将其改为三房，果然很快售磬。改进产品这一方式对写字楼和商铺来说，运用较多。但住宅产品户型的改动一般是大面积改小、小面积改大等。(2)市场重新定位：一般是对产品进行改进，才能维持持续销售期。如南山金融中心，原名“辉煌大厦”，在停工三年之后世联介入，世联所做的第一件事也是市场重新定位，经调查得知，该项目的周边，是一批中小企业主，就是该项目的目标顾客。因此，世联针对这些客户的特点，建议开发商对产品进行了改进，如取消集中空调、将面积变小，并编写了一本《完全工作手册》，在该手册里，详细列出了在该栋大厦办企业的种种优势，如周边有哪些政府部门、有哪些运动场所、有哪些酒楼、周边商家的服务范围，甚至给出这些部门、商家的电话号码、联系方式等内容，甚至告知买家在该大厦办公，周末是否必须付空调费这些细节上的问题。最后，仅凭这样一本手册就完成了销售。

2.采用降价与广告策略、创新营销手段。降价是处理滞销楼盘的一个最常见的方法，也是开发商和商用得最多的一种方式。降价有多种方式，有的是明降，如广告大降价、大让利；有的是暗降，即隐性降价。如降低首期款、送装修套餐、送家电套餐、免若干年的物业管理费、送花园、送绿化等，这些颇具人情味的降价方式所起的作用非常有效。但降价有利也有弊。首先是开发商损失利润；其次是损害前期购买者利益，让他们觉得不平衡，从而伤害开发商品牌形象。因此，开发企业应慎重对待。有些楼盘价格降到极限、广告的投入也很大，但依然无人理睬，这时就要换一种思维方式，创新营销手段，以达到销售的目的。深圳的“福源花园”二期就是一个成功的例子。“福源花园”位于保税区旁，优点是周围环境安静，缺点是位置较偏，不太引人注意。二期尾盘销售时曾有过几次降价，均价每平方米降至4900多元，广告也打了不少，但市场几乎没有反应。采用试住这一方式后，仅两周时期便完成了销售，55套住宅全部售出，同时单位售价比原来上涨了15%。

3.制定目标各个击破。对于剩下的尾楼，开发商与专业策划人员仔细研究，对每一套剩下的房子都进行仔细研究，与周围楼盘比较，提炼出其优点，找出缺点，制定详细的突围计划，会提高销售的成功率。如“碧天云”项目可以说是以此方法处理尾盘的一个典型代表。“碧天云”位于北环路以北，是深圳市近几年来最有特色住宅项目之一，其独特的岭南建筑风格在深圳住宅市场可以称得上是独树一帜，外立面十分引人注目，开发商因有前面的“碧荔花园”的成功，因此，对这个项目非常乐观，寄予的希望颇高。但盲目乐观的结果是“碧天云”的销售一波三折，前三个月只卖出100多套，后劲跟不上，出现一个滞销期。开发商聘请了专业程度较高的商联合销售，由卖名字、卖风格，转为卖生活、卖实质、卖功能的策略，共同制定了认准目标各个击破的战略战术，对每一套剩下的房子都进行仔细研究，这样售楼小姐在介绍时，优缺点清楚，成功率大幅提高。

商品房投资技巧例7

1 房地产销售队伍管理存在的问题

1.1 销售人员专业知识不强

很多房产公司的销售人员都是直接源自于一些院校市场营销专业的学生,对具体的房地产知识没有一个深入的研究和了解,这样就造成了销售人员专业知识不够全面的现状。这种情况下,销售人员在销售过程中面对客户很难对房地产产品有一个系统的介绍和展示,没法让客户掌握产品的信息。销售人员专业知识不强可能会直接导致整个房产企业的形象下降,对于房产企业的声誉也会造成一定程度上的消极影响。

1.2 销售过程中服务态度不好

房产销售过程中,很多企业的销售人员服务态度不好,缺乏足够的耐心和亲和力,这样让很多的看房和买房者极度反感,对销售额的提升起到了一定的制约作用。很多房产企业在销售人员的培训过程中,缺乏相关的心理素质培训。由于销售人员没有意识到房地产销售的特殊性,因此他们在销售过程中没有形成一个良好的销售理念和销售态度,使得销售过程中他们的心理状态表现的不够成熟,进而会出现一些服务耐心度不够甚至与客户产生矛盾之类的现象。

1.3 营销方面技巧单薄

营销技巧是任何销售队伍都必须掌握和研究的。然而,很多的房地产销售人员对于相应的房地产营销技巧都略显单薄。在销售过程中,很多销售人员没有针对在营销方面遇到的失败案例或者受到的挫折等进行具体的分析,去研究消费者的消费心理以及了解他们在买房时所具体看中的信息,这样对他们营销技巧的提升没有起到任何作用。此外,房产企业没有在销售培训中针对营销技巧进行专业的培训和考核工作,无法引起销售人员对营销技巧的重视。

1.4 销售管理制度混乱

第一,资料管理混乱。有些知名项目的样板间,堆着认购书和客户签署的购房合同,杂乱无章,根本无法准时查阅客户的履约情况。实际上这种常规的资料管理很容易做到。

第二,员工管理混乱。在有些房地产公司,不同的销售小组由于和总监的关系有远有近,折扣也有大有小,容易造成压低折扣抢客户的现象,这严重损害了公司的利益。当公司面对员工投诉时,没有任何相应管理措施,导致销售工作混乱无序,销售人员乱给折扣,让客户对项目失去信心不敢下订单。

第三,销售部和其他部门沟通无序。许多项目的销售部门与工程、财务等其他部门的沟通不足,某公司因此出现过严重违约事件。国内某知名房地产公司在其深圳某着名楼盘第七期开盘的当天,发现9套房屋与楼书说明不一致。负责销售的副总经理当时惊出一身冷汗。事后经查明,原来工程部因设计变更直接取消了原有阳台,而销售部竟然没有接到任何变更的通知,依然给客户签署了有阳台的平面图的预售契约,几乎造成公司无法履约的严重后果。

2 加强房地产销售队伍管理的具体措施

2.1 加强销售队伍的专业知识培训

针对目前很多房地产企业的销售队伍专业知识不强的现状,为了提升房产企业的销售份额,加强销售队伍的专业知识培训显得尤为必要。首先,应该加强销售人员对具体的房地产产品的知识的了解。比如说,销售人员对商品房的户型特点、房产合同的具体注意事项、银行的按揭程序以及一些住房公积金方面的知识。这样销售人员在销售过程中才能针对消费者的具体情况作出一系列的房产介绍,提升销售环节的效率,使消费者在选购过程中能够更加全面的了解买房的信息。其次,销售人员还应该掌握一些楼盘的大致销售规律。数据显示,新盘开市后,许多的消费者因为地理位置、升值空间和投资效益等问题,会购买40%到60%的商品房,这段时期也是房地产销售的高速增长阶段,此后房产企业会进入一个较为平稳的销售阶段。房产销售人员掌握了大致的销售规律,就能在销售过程中,针对不同的销售时期做好相应的销售安排,避免销售进程显得盲目的情况,最大程度的保障商品房的销售份额。最后,房产企业还应该提高销售人员的具体的内部装修知识,这样就能够在很大程度上帮助消费者在选房购房中提供一些更加人性化的意见和建议。总而言之,在房产销售过程中,房 产企业应该加强相关的房产专业知识培训,才能形成一个具有专业知识和专业素养的销售队伍。

2.2 积极树立良好的房地产销售服务态度

一个良好的销售服务态度是房产企业高信誉高水平的体现,但是很多房产企业的销售队伍对于销售人员的工作服务态度没有给予足够的重视。为了让消费者在选房和买房过程中能够拥有一个良好的服务环境,房产企业应该积极树立良好的房地产销售服务态度。培养销售人员的耐心和亲和力,是为消费者提供贴心服务的一个重要途径。销售人员在销售过程中应该保持良好的工作形象,微笑待人,这样就能让消费者在选房买房过程中感觉亲切。同时,销售人员对于一些房产的细节应该进行耐心的讲解,不能够因为一些消费者的繁琐问题而不耐烦,进而出现反感等问题。此外,对于一些在销售环节中销售人员与消费者产生的矛盾,销售管理部门应该要找出来进行相关的心理指导,对于情节恶劣的人员,企业应该采取一定的惩罚措施。在销售过程中,销售人员应该时刻谨记消费者就是上帝的原则,通过成熟的心理状态和良好的服务态度为销售工作作出更多的努力和贡献,提升房产企业的销售水平和实力。

2.3 提高房产销售的营销策略和技巧

提高房产销售的营销策略和技巧是保障销售效益的另一个重要手段。目前,很多房产销售人员的营销技巧都略显单薄,这样对房产企业的销售竞争力产生了不利的影响。针对房地产客户的一些购买心理,销售人员应该作出具体的营销策略,采用一定的营销技巧来成功推销自己的商品。比如说,一些消费者会专门打电话来询问相关的房产信息,这个时候销售人员要关注消费者具体重视的房产信息,扬长避短,作出自己的房产商品相关优点的具体介绍, 巧妙地引导消费者去关注商品房的巨大投资优势等问题。当然最好的推销途径就是能够邀请客户来亲自看房,这样就能在具体的看房过程中进行相关的介绍了。在销售过程中,销售人员一方面要引导消费者去积极了解房产信息,另一方面要配合消费者去发现相关的房产细节问题,并作出具体的解说,这样既能体现了销售人员的真诚态度,又能不断满足消费者的购房需求。只有销售人员具备随机应变的能力,通过销售过程中的不断摸索,逐渐提高房产销售的营销策略和技巧,才能够提升整个销售队伍的水平。

3 总结

总之,目前房地产的销售队伍管理中还是存在很多的不足之处,房产企业应该努力提高销售人员的相关专业知识,树立一个良好的服务态度,不断提升销售人员的营销技巧,才能形成一个高水平的房地产销售管理队伍,为企业带来更多的效益。

商品房投资技巧例8

一出《宋城千古情》上演十年

宋城的成功并非偶然。放眼全国，拿《清明上河图》大做旅游文章的远不止黄巧灵一个人。作为七朝古都的河南开封建有一个“清明上河园”，但直到现在仍然是生意惨淡，据说正在打算外包出去。香港九龙同样有一个建于1979年的宋城主题公园，苦苦经营了近30年，仍然寂寂无名。不单是宋城，当时其他类型的主题公园也是死伤一片。黄巧灵在杭州投资宋城之前，显然看到了此类主题公园的死穴：仅有漂亮的建筑和生硬的模仿，缺乏创新和个性。黄巧灵认为，“重建宋城，最具魅力的并非建筑外形，而是丰富的南宋文化”。所以一开始，宋城便确定了以宋文化作为最大的卖点。

宋城主要分为：《清明上河图》再现区、九龙广场区、宋城广场区、仙山琼阁区以及南宋皇宫区、南宋风情苑区等。城内的宫苑、驿站、店铺作坊、市井、虹桥、城楼、仙山、郊野以及街头的民俗文化表演，再现了宋代京都汴京和临安的繁荣景象。所有的店铺商家必须穿着宋朝服饰，游客置身其中，能感受到逼真的历史感与浓郁的南宋文化。宋城每天还会在固定时间表演“抛绣球选婿”、“好汉劫法场”等节目，吸引游客参与互动。

宋城的最大卖点其实是一台演了10年的大型歌舞晚会《宋城千古情》，这台一个半小时的晚会把南宋历史文化、杭州民间传说以及亚洲各地的民族歌舞糅合在一起，居然创造了每年观看人数高达160万、门票收入近2亿元的现代财富传奇，令不少同行艳羡不已。

“《宋城千古情》是宋城的灵魂，它既是宋城的招牌，也是杭州市旅游业的一个演出品牌。”宋城集团副总裁、宋城旅游发展股份有限公司总经理邱晓军毫不掩饰自己对这台晚会的自豪。

在某种程度上，《宋城千古情》比宋城本身更有名气，在杭州市各旅游社市内一日游的线路安排里，这台晚会已经成为供游客晚上消遣的首选。

事实上，10年来，团客已经成为宋城和这台演出的主要客源。在没有演出的白天，宋城里的游客寥寥无几，仿宋食肆的工作人员无所事事地聚在门口闲聊。在经历了阶段性的辉煌后，宋城同样无法避开主题公园的生命周期之咒。

“3年前，我去宋城考察的时候，宋城的基础设施已经很陈旧了。”一个不愿透露姓名的业内人士表达出对宋城前景的担忧。9月27日，杭州一场豪雨突如其来，宋城不少店铺屋顶漏水，店内顿成泽国。就连邱晓军的办公室也必须用脸盆接水。可见宋城基础设施的破旧程度。难道10年之后，宋城已经成为黄巧灵眼里的一块鸡肋？

“宋城是我们集团的一块金字招牌，我们不可能放弃，黄总让我搬回这里办公，便能说明对宋城的重视。”邱晓军否认了鸡肋的说法。但他承认宋城目前确实面临一些需要解决的问题，比如设施维护、管理、人才、商业与文化的冲突以及产品的保鲜与创新等等。作为宋城项目的直接负责人，邱晓军显然看到了问题的严重性，开始在产品创新和管理上下工夫。比如从全国各地找来传统老艺人，增加七十二行老作坊，试图以展现传统手工制造文化及加强与游客互动来体现宋城的文化厚度；同时请来民间杂技团，恢复南宋时期瓦子勾栏的杂耍项目，在今年“十一”黄金周举办“宋城民俗节”等等。在管理上，加强巡查，打击商家违规拉客行为，规范服装打扮等。但这些努力效果并不明显，除了节假日，白天的游人仍然很少。

“主题公园确实存在生命周期，宋城能否继续做下去，产品本身固然重要，但最关键的还在于它能否保持自己杭州旅游必游景点的地位。”中国旅游品牌研究中心高级研究员、光华卓策旅游品牌营销策划机构总经理武义勇一语中的。事实正是如此，每年来杭旅游的团体分流到宋城的游客构成了它的主要客源。而被旅行社拉到这里的游客，大部分都是为了观看《宋城千古情》。问题的关键在于，这台晚会能够保持足够强大的吸引力吗？

尽管宋城内部喜欢拿《印象刘三姐》与《宋城千古情》相提并论，但业内人士认为这两台演出根本不在一个重量级上：“张艺谋导演的《印象刘三姐》开国内大型实景演出之先河，看过的人都会被那种大场面所震撼，很多人会看两到三次。而《宋城千古情》说到底只是一台普通的歌舞晚会，缺乏核心资源，技术含量并不高。”

但宋城集团显然对这台给其带来滚滚财源的“歌舞晚会”抱有更大的野心，目前已经成立了宋城演艺股份有限公司，打算以《宋城千古情》为核心发展宋城演艺业务，两年内在国内A股上市。“现在全国各地都有单位邀请我们去演出，接下来我们可能会举办全国巡演。”邱晓军满怀信心。

旅游名下的地产突围

如果你以为黄巧灵造出一座日进斗金的宋城就满足了，那你就小看了他。

实际上，黄巧灵的目光很早就从宋城移到了杭州之外更广阔的地域。而他所有的战略规划，都跟杭州这座城市的定位密切相关。

2000年前后，黄巧灵向杭州市政府献策，把杭州定位为“休闲之都”。杭州市政府经过多方研讨，果断采纳了他的建议，并在前面加上了“东方”两个字。从此，宋城的战略发展就与杭州“东方休闲之都”的定位紧密相随──力争成为“中国休闲旅游第一品牌”。

如果说宋城主题公园的成功为黄巧灵找到了一条通往旅游产业的通道，那么杭州的准确定位则为宋城集团的战略提供了强有力的背书。没有比在一个休闲都市搞休闲旅游更合情合理的事情了。随后，黄巧灵逐步确立了宋城集团“山、海、湖、城”的整体规划。

山，江浙第一高峰“龙泉山”，有宋城集团开发的高级度假山庄；海，有宁波象山的“中国渔村”海景别墅群；湖，有浙江第二大淡水湖“云和湖”度假房产集群和武汉东湖第一世界水乡旅游城；城，有宋城主题公园、杭州乐园、杭州休博园等城市旅游产业集群。

至此，宋城集团完成了从单纯的休闲观光到休闲度假再到休闲居住的完美三级跳，其旅游产业版图也早已跳出狭小的杭州，不但在整个浙江寻找可以下手的“猎物”，更是把扩张的目光投向了全国。

仅仅用了7年时间，黄巧灵就迅速完成了战略布局，其背后的运作套路其实并不复杂。

首先，宋城集团的顺利拓展离不开杭州市政府的强大支持。从宋城主题公园的建造开始，黄巧灵就与杭州市政府密切配合。确立杭州城市定位，承办颇受非议的2006年首届世界休闲博览会，并在会后将其变成景观地产的样板工程休博园，设立浙江省文化创意产业园……几乎每个大动作的背后，都有黄巧灵的身影，所以有人评论他是“没有红顶的红顶商人”。有了政府的支持，诸如各个项目的土地问题、交通和居住配套问题等，相对来说都比较容易解决。比如，杭州地铁1号线终（起）点站就放在了休博园，并且有四条高速公路在这里设有入口；政府对文化创意产业园入驻企业实行优惠政策，等等。宋城集团与政府的良好关系，使其各个重大项目的立项和推进都相对顺利。黄巧灵对宏观营销环境的把握和拿捏，让他得以“戴上保险带在钢丝上跳舞”。

其次，声动击西。这是黄巧灵营销思想的精髓所在。很多人一开始以为宋城集团是一个专门做旅游的企业，但随着宋城集团越来越明显地进军房地产，有人总算看出了一点门道。“宋城主题公园和杭州乐园等项目并非他们的本意，他们的意图是借此聚拢人气，带旺那个地方并形成有价值的商圈，然后发展房地产。房地产才是宋城集团真正的金矿。”那位业内人士一针见血地指出。

此话不无道理。以宋城集团建造在萧山区湘湖边上的杭州乐园为例，虽然名为游乐园，但真正为宋城集团带来巨大效益的却是建在杭州乐园里的天城房产。黄巧灵巧妙地提出了“旅游地产”和“景观地产”的全新概念，两年时间就卖出了5万平方米房产中的90%，单从房地产上已经收回了投资的70％～80％。而土地的增值更是让人咋舌，杭州乐园最初的土地出让价仅为每亩8万元，现在则高达上百万元一亩。按照这个秘而不宣的操作思路，宋城集团在后来更大的休博园项目上获得了丰厚的回报。“我估计宋城主题公园是旅游用地，或者面积不够，要不是这样估计他们也早就把它开发成房地产了。既然做不了房地产，他们当然不会继续投入资金到宋城的翻新上，因为门票的收入比起房地产的暴利实在是微不足道。”这位业内人士如此解释黄巧灵对宋城的“遗弃”。

事实上，在旅游业，宋城集团的招数很多企业都在用。比如深圳的欢乐谷，就是先通过做游乐场聚集足够的人气，把地皮炒起来，再在周边开发房地产，左边是门票收入，右边是房地产暴利。现在，欢乐谷更是把这一模式复制到了北京。旅游与房地产的完美联姻让精明的商家找到了一部绝妙的印钞机，聪明如黄巧灵者自然不会错过这条生财之道，尽管直到现在他仍然不承认自己是一个房地产商。

仅仅是资金的问题？

中国的旅游业已经步入泛旅游时代。

“泛旅游指的是人文景观与自然景观和谐并存，是集观光、休闲、娱乐、体验、地产开发于一体的复合式旅游模式。”武义勇认为，融合了旅游、观光、休闲、度假、地产五个发展层次的复合旅游模式，将成为中国未来主题公园的发展趋势，并以城市运营商的角色发挥更大的经济价值。而缺乏品牌个性和文化底蕴的主题公园，往往在几年后就会成为建筑垃圾。

宋城集团无疑正在以一个城市运营商的角色，深度介入杭州乃至全国的泛地产项目中。无论是宋城式的主题公园、龙泉山上的度假山庄，还是海边的“中国渔村”，它们都属于旅游地产的大概念，应该说是比较合理的产品组合。但快速扩张历来是中国企业的通病，对于年轻的宋城集团来说，过快的速度至少会给企业带来管理和资金链上的压力和危机。

宋城集团也的确有资金非常紧张的时候，最严重时集团下面的一些子公司居然只有几千元的可周转资金。

但已经找到感觉的黄巧灵仍然没有停下扩张的脚步。据说，他正计划在四川都江堰投资50亿元兴建RBD(休闲商务区)，并有意投资十几亿元在重庆合川圈下8000亩山林，兴建一座“钓鱼城”主题公园。宋城集团争当国内旅游业老大的野心显露无异。

商品房投资技巧例9

中图分类号：D922.22文献标识码： A 文章编号：

我们公司是来自一家欧洲血统的商业地产开发商，开发的项目类型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪华式公寓，又有超强国际一线品牌入驻的商业广场。鉴于工作过程中遇到的税收筹划点，结合我们商业地产项目的实际情况，现将几方面的税收筹划点在此学习探讨。

商业地产中房产税的筹划技巧

我国《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）规定，房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区；计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入；税率分别为1.2％和12％。按照房产计税价值征税的，称为从价计征。《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减征10％～30％的余值计算缴纳。所谓房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价，它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知，合理地减少原值是减少房产税的关键。

1、在与商户租赁合同签订过程中，应注意将用于商场店面租赁的部分与用于存放货品的仓库分别签订〈房屋租赁合同〉和〈仓储保管合同〉。

2、在与大型主力店商户签订租赁合同时，应考虑将租金中所含的物业费单独与成立的所属物业管理公司签订〈物业服务合同〉。

以上两个技巧都是从签订合同的类型来考虑的，因为〈仓储保管合同〉和〈物业服务合同〉都不需要按照租金缴纳12%的房产税，只缴纳5%的营业税。这样可以为企业税减少房产税的税负，合理避税。

3、关于附属设备的确定。

在房产税中，财税地字[1987]第003号文《关于房地产税和车船使用税及各业务问题的解释与规定》第二条规定：“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒算起”，这条规定是很含糊的，为纳税筹划提供了一个空间。

对于中央空调，我国房地产税规定，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房地产原值不应包括中央空调设备。这说明，在建房时，完全可以将中央空调作为固定资产单独核算，不计入房地产原值中，从而减少房产税。

作为与房屋不可分割的各种附属设备如：中央空调、暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，蒸汽、压缩空气、石油给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等各种管线，以及电梯、升降机、过道、晒台等，无论是否计入固定资产，都应作为应税

房产原值，征收房产税。

4.关于公共设施的确定

项目建设时，除了筑建厂房、办公用房外，还包括水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施，如果也算入房产原值的话，则企业将面临很重的房产税。其实，按我国税法规定，房产是指以房屋形态表现的财产；房屋是指有屋结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等。因此，企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。

二、商业地产中营业税的筹划技巧

1、在与国际一线品牌的优质商户签订房屋租赁合同时，可考虑变租赁合同为投资联营合同，以商场投资入股，按利润抽成。 [2002]191号〈关于股权转让有关营业税问题的通知〉中规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税。这样以优质客户良好的销售渠道和客源取得的利润分成来替代租金收入，合理地为企业节省了5.6%的营业税及附加。

2、代收费用的税务处理。房地产开发企业在收取销售房款时，往往会存在代相关政府部门收取费用的情况，代收费用在满足一定条件的情况下可不缴纳营业税。

〈营业税暂行条例实施细则〉第十三条规定，价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

（3）所收款项全额上缴财政。

由此可见，尽管〈营业税暂行条例实施细则〉中规定，房地产企业的价外费用包括：“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚金”等。均应按照规定缴纳营业税，但如果同时符合上述三个条件的是不需要缴纳营业税的。

三、商业地产中土地增值税的筹划技巧

1.代建房屋的筹划点。若房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业――业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签定协议，也不论其财务会计帐务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。如：全部结算收入为1000万元，代建手续费330万元，不符合“代建房”要求则应纳营业税1000×50%=50万元：若符合则应纳营业税330×5% =16.5万元。2.合作建房的筹划点。税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业应用足用好这一优惠政策。3.随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若企业与购房者签定合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用交纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。4.我们的外资地产公司，为了提高开发产品的质量、品质与档次，与很多的国际化团队合作，支付境外劳务费，包括工程设计费、项目交通、标识、内装、照明、景观、绿色认证、可持续发展、幕墙、机电等咨询费。这些境外咨询和设计劳务在支付时，不论劳务是否发生在境内，都由我公司代扣代缴这一部分的企业所得税、营业税及附加，代缴的税款，如果我们与境外公司签订的是含税价的合同，就可以计入开发成本中，在计算土地增值税时按扣除项目进行抵扣，可以使企业少纳土地增值税。由于我公司这部分代扣代缴的税额较大，在利用这一税收筹划技巧时，给公司节省了很大一块土地增值税的税收。综上所述，税收筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税收负担，还在于提高企业的税收净利润以及企业价值的稳定增长。房地产销售活动的金额大，涉及面广，处理也较为复杂，房地产企业一定要结合自身的条件和外部的销售环境合理开展税收筹划。而且税收筹划作为企业的一项经营管理活动，不仅要耗费成本，也存在一定的风险性。房地产企业在进行税收筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑。只有这样，才能够充分发挥税收筹划的作用。

商品房投资技巧例10

在中国，根据艾瑞咨询的报告，搜索营销市场在2009年已经达到69.2亿人民币的规模，在网络营销市场的占有率攀升到33.7％，比2008年成长了38.2％。无论是广告客户或者广告公司，我们都可以看到他们更加积极布局搜索营销。

搜索营销之所以有如此强大的魅力，并确实能为广告客户带来更佳的成效，其主要原因在于它是一种由消费者主动发出需求、透露信息从而能真正精准匹配广告的营销方式，也因此，完整的搜索营销也需要通过这样的逻辑并顺从消费者的行为去做全盘的思考。

现今，许多提供搜索营销服务的公司或者广告客户，大多只将搜索营销的眼光放在百度或者谷歌这些知名的搜索引擎上，去进行付费排名广告或者搜索引擎优化，但是这样的搜索策略与布局，却不够全盘化，事实上，消费者在网上的搜索行为并不仅仅在这些大型的搜索引擎上：当他们准备购买商品时，会到网上的商城去搜索商品、会到论坛去搜索商品的评价；当他们需要某些新闻信息时，会到新闻网站去搜索新闻；他们需要买房时，会到房地产网站去搜索房屋信息；他们需要餐饮信息时，他们会到提供餐饮店家及评价的网站去搜索相关信息与评价。消费者在网上的搜索行为无所不在，互联网上的搜索营销机会也无所不在。

事实上，现今搜索营销的领域结构中，付费广告的投放也跟互联网的显示型广告一样，有如同门户网站的门户型搜索引擎如百度、谷歌，也有如同垂直网站的垂直型搜索引擎，如淘宝、去哪儿、安居客、大众点评以及其他不同的行业黄页网站。同时除了文字形式的广告之外，也有不同形式的图像形式广告，甚至未来还将会有视频类型的广告。因此，当我们在进行搜索营销规划时，将有以下四个重点能让您的搜索营销策略更加全面化与完善：

1.根据主要营销目的来选择付费广告形式的最佳组合，能创造更好的广告效果。比如说搜索结果的图像形式广告，将能比文字形式广告更能创造深刻的品牌印象。

2.根据广告产业类别及目标消费者的搜索偏好，选择门户型搜索引擎及垂直型搜索引擎进行最佳化的媒体配置，以达到最佳的搜索营销覆盖以及投资效益。特别是在某些垂直类型的搜索引擎上，消费者所进行的搜索行为将是更为精准与贴近实际需求。