土地市场分析例1

中图分类号：F293 文献标志码：A 文章编号：1673—291X（2012）26—0043—03

土地市场是一个生产要素市场，住宅市场是一个商品市场，这两个不同的市场存在不同的价格形成机制。从理论上澄清土地市场和住宅市场的相互作用机制，是制定正确土地政策的前提。本文试图立足于中国现行的土地管理体制，对中国土地市场和住宅市场实现均衡的路径进行理论分析。

一、基本概念的界定

与其他资产一样，土地可以产生连续不断的可供出售的产品和服务，并带来连续不断的收益和效用。例如，农用地能够生产出农产品，为农民创造连续不断的收益；工业用地能够为大众提供工业用品，为厂商连续不断地带来收益；住宅用地能够为大众提供住宅，为投资住宅的开发商带来连续不断的收益。当土地所有者准许他人或厂商使用其土地时，可以收取地租R。假设每年可获得收入R的一处土地资产，其收入会持续n年。假设市场利率为i，那么该资产所产生的n年收益的现值PV为：

PV=■

假定收益持续无限年，那么现值公式可简化为：

PV=R/i

根据中华人民共和国土地管理法，中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。因而依法出让的是土地使用权，所以，目前中国土地出让价格是在土地出让的有效期限内租金的现值之和，而不是无限年内所获得的租金收益现值。公式表示为：

PL=Σ[R1/（1+i）+R2/（1+i）2+…+Rt/（1+i）t+…+Rn/（1+i）n]

如果不考虑利率和出租年限因素的影响，那么具体地块价格主要受到年租金的影响，也就是说地价基本上可以用地租来代替，而不是用市场价值来代替。因而下面讨论中，地价就是指地租。

在完全竞争市场上，生产要素土地在各类不同用途之间自由流动、自由配置，使得各类用途的产品市场上都获得平均利润率，从而土地所有者获得绝对地租，并且同一产品市场上由于地理位置的不同而产生的级差地租和垄断地租都归土地所有者所有。绝对地租是指由于土地属国家所有，投资商要想获得土地使用权而必须支付的租金；级差地租是指由于地块所处的地段不同，交通方便、公共设施齐全、环境幽雅的地块能吸引更多的住宅购买者，地块更有升值潜力，因此同样面积而不同地段的土地，开发商要交纳不同数量的地租；垄断地租是指由于少数地段特别优越，例如风景优美、靠山临水，而且土地数量非常有限，国家能够由此获得超过绝对地租和级差地租的价格。如图1所示，完全竞争市场上，对土地生产要素的竞争迫使开发商将总收益减去总非土地成本的余额（成本曲线AC即总非土地成本，包括原材料成本、劳动力成本等所有非土地成本）支付给土地所有者，此时开发商实现了经济利润为零（边际收益MR等于边际成本MC），也就是会计利润为正常利润。一般情况下，对于位置好的住宅需求大于对位置一般的住宅需求，对于位置不好的住宅需求则很低（位置好的住宅需求曲线d高于位置一般的和位置不好的住宅需求曲线）。位置好的土地建造而成的住宅总收益大，税前利润较高，所以开发商愿意支付较多的地价（图1.1中斜线部分的面积为地租）。位置一般的土地收益较少，因而开发商只愿意支付相对更少的地价（图1.2中斜线部分的面积为地租）。位置不好的土地建造而成的住宅面临着卖不出去的可能性，所以，不会用来建造住宅而转为它用（图1.3中斜线部分的面积为开发商亏损）。

图1 住宅市场

在讨论过地价的含义后，本文分别针对完全竞争市场条件和目前计划干预条件下土地市场与住宅市场的一般均衡进行分析。

二、土地市场与住宅市场的一般均衡分析

土地市场分析例2

通过梳理2014年全国300城的土地数据，基于土地政策方向和市场趋势，透析2015年地市和楼市的反映。

一、2014年土地市场

特点：

根据21世纪宏观研究院的研究，2014年，全国的土地市场呈现如下特点：

1、受楼市下行的影响，2014年，土地市场呈现下行趋势，土地成交减少，低溢价率成为主流。

2014年，全国300个城市共成交土地27907宗，同比减少28%；成交面积104032万平方米，同比减少31%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）7941宗，同比减少35%，成交面积35377万平方米，同比减少36010；商办类用地5363宗，同比减少29%，成交土地面积15917万平方米，同比减少31%。

从卖地总额来看，全国300城市土地出让金总额同比下降27%，总额为23412亿元。

从溢价率来看，低溢价率亦成为主流，2014年全国300个城市土地平均溢价率10%，较2013年同期下降5个百分点。其中住宅类用地平均溢价率12%，同比下降7个百分点。这亦证明在市场下行阶段，房企拿地更趋于理性。

2、受不同城市、同一城市不同区域楼市分化的影响，土地市场分化也日趋明显。

2014年，全国300城市土地出让金总额同比下降27%，总额为23412亿元，其中10个重点城市占比约为40%，较2013年增加7个百分点。

从全国40个大中城市土地出让收入来看，一线城市宅地出让金达3438亿元，创造历史记录，仅9个城市出让金高于2013年同期，广州（楼盘）、深圳（楼盘）涨幅均在20%左右，北海（楼盘）、呼和浩特（楼盘）两城市延续上半年下跌趋势，同比降幅均超过65%，地市分化现象仍比较明显。

3、房企逐步回归至一线城市，一线城市量跌价涨。

得益于“9-30房贷新政”和央行降息等利好，一线城市领先全国土地市场率先复苏。

2014年，一线城市共推出土地833宗，推出土地面积3665万平方米，同比减少26%；成交方面，共成交土地772宗，成交土地面积3401万平方米，同比减少27%；楼面均价7705元／平方米，同比上涨41%；平均溢价率为25%，但比2013年同期下降7个百分点；土地出让金为5068亿元，同比减少3%。

从地王地块来看，无论从总价还是单价地王项目，一线城市均排名榜首，其中，排名前10的单价地王全部出自北京和上海（楼盘）；排名前10的总价地王，一线城市共有7宗地块上榜。

4、土地制度向市场化倾斜长效机制改革起步。

在房地产市场供需关系逆转之时，2014年，各地也适时调整房地产调控政策，限购、限贷等行政调控手段逐步退出，且注重完善住房、土地、财税、金融等各方面政策，房地产市场长效机制起步。

与此同时，对房地产市场影响深入土地制度改革建设也同步完善，比如积极稳妥推进农村土地制度改革试点方案设计研究工作，进一步细化完善养老用地、铁路用地等方面差别化的土地政策；出台《节约集约利用土地规定》、《不动产登记暂行条例》等多项土地制度改革的顶层设计方案。

基于2014年的土地市场的特点，2015年，土地市场调控将趋于市场化，行政干预将淡化，与此同时，不同城市间的土地市场将继续分化，一线城市将仍被市场追捧，保持量跌价涨。

二、2015年土地市场

趋势预判：

1、不同城市土地市场继续分化。

与2013年同期大规模土地投资相比，2014年以来房企拿地节奏更显谨慎，并将在2015年延续，也因此，从全国土地市场来看，低溢价成交地块将依然是2015年的主流。

不过，不同城市土地市场仍将存在明显分化，一线及热点二线城市优质地块将是房企必争之地；与此同时，部分城市由于此前土地供应量较大，且产业和人口导入能力弱，土地消化时间较长，土地市场或将继续趋冷。

2、一线城市地价仍将处于量跌价涨的趋势。

在楼市存在明显分化的背景下，房企为避险纷纷回归一线城市，并在2014年年底制造出一波波土拍热潮。

21世纪宏观研究院认为，一线城市土地市场的热度或将在2015年持续，一方面，根据中央政策，将严控特大型城市新增建设用地，2015年一线城市的土地供应将持续紧缩，供应减少，但需求增加也将直接推涨地价；另一方面，在各项楼市新政叠加下，一线城市楼市在全国率先复苏，也直接助推房企进一步回归一线城市的信心。

3、土地制度改革将在2015年全面起步。

2014年土地制度改革的多个顶层方案出台，2015年也将进一步进入改革方案试点和实际落地阶段。

根据国土部的部署，在国土部上报中央的农村土地制度改革试点方案获批后，按照改革方案设计，征地制度、集体经营性建设用地人市、宅基地制度等农村土地制度改革将持续重点推进。2015年会选择若干试点进行土地制度改革试验。

与此同时，土地出让制度改革也将进一步推进，比如继续探索共有产权房用地的供应、管理和退出机制，调整不同用地供应结构，保持土地市场稳定；实行有针对性的土地供应和出让政策，促进土地资源合理配置和有效利用等。

存量土地再开发将成为破解城市建设用地“瓶颈”的抓手，低效用地再开发和工矿废弃地复垦也已经纳入国家土地利用计划，今后也将扩大实施范围，从试点转为常规性工作等。

再加上《不动产登记暂行条例》的出台，2015年将是个省市实际推进不动产登记的过程，以土地为核心的不动产登记的推进也将为未来农村土地产权制度改革、土地宏观调控，耕地保护等奠定基础。

基于此2014年土地市场的特点和2015年土地市场的趋势判断，21世纪宏观研究院认为，2015年楼市的主弦律仍是去库存，并逐渐软着路。

三、2015年的楼市

趋势分析：

1、去库存仍将是2015年的主弦律，行业供过于求基本面未变，不过，在2014牟土地供应面积下降的背景下，2015年的供需缺口将收窄。

受益于房地产行政政策的退出，货币政策的调整和房企营销策略，2014年底房地产市场需求呈现抬头趋势，鉴于2014以来持续下滑的新开工面积和土地成交规模，2015年将进一步去库存，房价也将在2015年呈现先降后稳的趋势。

与此同时，在土地供应面积下降的背景下，预计2015年房地产投资仍将在2015年持续下行，房地产投资增速以及新开工面积也将同步下降。

2、楼市的分化将持续。

对于部分供过于求、存量较高的二三四线城市来说，一旦产业和人口导入无效，很难寻求足够的需求入场，供需风险也将凸显，以价换量将成为主旋律；另一方面，一线城市以及部分消化周期低、产业基础好，供求相对平衡的城市，楼市或将在2015年持续上涨。楼市的分化格局也将在2015年进一步加深。

3、一线城市产品差异性将明显，房价或将有上行空间，顶级住宅市场的竞争将更加激烈。

在房企频频回归一线城市之下，高地价成为主流，如此也将决定一线城市的商品房产品结构将高端倾斜；与此同时，四大一线城市也率先呼应中央的号召补位保障性住房短板。高端商品房和保障房的产品结构将成为未来一线城市产品结构的主流。

2013年，一线城市频出地王，2014年年底，受益于楼市政策的调整，一线城市的楼市和土地市场也率先复苏，并在四季度后，屡现地王地块。这也决定了2015年将有多个地王项目扎堆入市，以北京为例，经21世纪宏观研究院不完全统计，2015年售价超过10万元的项目有近20个。

4、保障房与二手房挤占刚需市场，一手房成交结构趋向改善。

根据住建部公布的统计数据，2015年，住建部将开建700万套保障房。也就是说，“十二五”期间完成保障房的任务将超过3600万套，覆盖城镇20%左右的住房需求。

与此同时，棚户区改造也在同步推进，随着保障房的不断入市，亦将在客观上挤占商品住宅的刚需市场份额。

土地市场分析例3

中图分类号：F293.30文献标志码：A文章编号：1673－291X（2009）02－0134－02

一、城市土地储备制度使土地价格市场化

国务院在2001年4月发出的《关于加强国有土地资产管理的通知》第一节中明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”拉开了中国土地储备制度的帷幕。2002年，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。到了2005年，招拍挂已经成为经营性土地出让的唯一途径。

在城市土地储备制度建立的前提下，政府是土地的唯一供给者。假设：（1）土地供给量是根据国家宏观政策和经济发展的要求指定的，那么它应该是一个合理的供应量，作为开发商只能去接受；（2）需求土地的开发商是理性的；（3）市场上的每宗土地都是同样的，是无差异商品。那么采用招拍挂的土地出让方式，通过引进市场机制，让开发商根据自己的能力来进行公平的博弈取得土地，参与者的竞争愈加激烈，最后的交易价格就愈能反映真实的土地市场价值，因此，城市土地储备制度将原本真实的市场价格揭示出来。相反，土地协议出让方式容易导致市场交易的暗箱操纵，导致开发商与政府某些部门相互勾结，滋生腐败，致使国土资源大量的流失，它所形成的土地价格必将远低于土地招标拍卖挂牌供地政策下形成的市场均衡价格；同时，将导致需求大于供给，出现超额需求现象。

二、城市土地储备制度放大土地价格信号

（一）影响土地需求因素分析

1.城市化。城市化又称城镇化、都市化，是指人类生产和生活方式由乡村向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。目前，一般采用城镇人口占总人口比重这单一指标来测量城市化水平，根据这一指标，至2003年底，中国城市化水平已达到40%。城市化是一个国家或者地区实现人口聚集、财富聚集、技术聚集和服务聚集的过程，在这个过程中各种用地需求量不断增加。城市化在用地需求上应分为内涵增加需求和外延扩大需求。在城市化过程中，新增用地还是以外延扩大增加用地规模为主，城市化带来的人口膨胀、商业繁荣、工业规模扩大将刺激用地需求，并抬高了土地市场价格，这时城市化会推动土地需求价格曲线外移。

2.人口增长。土地需求的本质即人口增长对土地的需求，人口增长可以分为自然增长和机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增长或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致人口数量的增加或减少，即迁入的人数和迁出人数的净差值。在单位区域内，影响地价的是相对人口密集，一般来说，人口密集高的地区，住宅用地需求多于供给，供给相对缺乏，因而土地市场价格趋高。同时，人口密集增加可能会刺激商业、服务业等的发展，提高商业和服务业用地的市场价格，人口增长会引起住宅商业用地需求价格曲线外移。

3.土地投机。城市地上建筑物具有建设周期长、自然寿命和经济寿命长等特点，而且城市土地供给又缺乏弹性。土地供给条件的改变不可能是价格预期形成的主要决定因素，对未来需求的变化才是价格预期形成的主要决定因素。由于在土地市场存在着大量的正反馈交易，即投资者根据资产过去价格的趋势而不是其实际价格进行交易。如果投资者预期地价很快将上升，就会以目前的市场价格购入一定量的土地，然后再以上涨后的价格出售，从而获得高额收益。在正反馈效应下投资者都将采取这种投机方式，就会造成土地市场上只存在买者而缺少卖者，从而在宏观水平上打破供求平衡。在这种条件下追求利润最大化的投资者为获得资本收益就会抬高价格，最终形成土地价格投机。

（二）土地垄断前提下的土地供给

第一，在土地储备建立后，我国土地使用权出让市场的供给只有一个，即国家，消除了多头供地的现象；第二，土地作为一种特殊的生产资料，其需求交叉弹性为零；第三，国家可以根据本国发展情况来制定土地相关费用；第四，除国家政府外，其他任何机构都不能进行土地使用权出让，在国家范围内，中央政府决定一年或若干年我国土地总的供给量。那么在土地储备制度的前提下，政府供地符合垄断理论，我们可以从垄断厂商的需求曲线来分析政府的土地供应，如下图1所示：

假设土地成本为0，图中两块阴影的面积相等,即出让土地得到的直接收益相等，即政府在近期收益相等的情况下，选择A2点供应土地将多增加（A2-A1）的土地供给量,同时失去（A2-A1）的土地增殖的利益，那么作为土地垄断者的政府最求利润最大化肯定将采取减少土地供应的方式。

（三）土地价格信号放大机制分析

土地储备制度建立之前，我国土地需求者主要从以下几种渠道获得土地：一是通过无偿划拨方式取得土地；二是在“隐形市场”上，从拥有国家或集体土地使用权的单位和个人入手，未经政府同意或未办理任何补交出让金手续，获取非法供给的国有或集体土地；三是从一级市场经过有偿出让的方式获得土地；四是通过二级市场，以土地使用权剩余年限相应的市场价格从原土地使用者手中购得土地。土地储备制度建立以后，第一二种非市场渠道得到有效的控制，无偿划拨一级通过隐形市场获得的土地数量均将减少，大部分需求将转移到第三四种渠道，土地需求者基本上依赖市场土地途径获得。

三、城市土地储备制度转变房地产企业经营模式

土地储备制度实施之前，我国房地产业进入壁垒实际上并不高。一般而言，进入壁垒包括资本量、规模经济和产品差别等方面，但几乎都不构成进入壁垒。作为一个资金密集型产业，房地产行业理论上具有一定行业壁垒，但一方面我国房地产开发企业高负债经营的特点突出，我国房地产开发企业的负债率一般在70％以上（易宪容，2005），开发企业只要具有土地出让款的首付款（一般占土地出让金的20％～30％），一个项目就可以操作成功；另一方面，我国房地产企业借助自己的买方垄断，让建筑企业垫资建设已经成为一种惯例。开发企业成功的关键在于土地这项“战略资源”。

土地储备制度打破了由于土地要素交易非公平的壁垒，使土地要素交易具备“公开透明性”与“国民待遇性”两大特点，各类房地产开发企业可以直接获得各类土地出让信息，避免信息不对称造成的非公平竞争；同时，土地储备的“国民待遇性”对所有开发企业一视同仁，土地要素使用权的归属由投标企业的实力与投标方案决定，政府关系已经不能构成竞争优势。在协议出让土地情况下，国有房地产开发企业凭借“过硬”的政府关系，过着“大碗喝酒、大块吃肉”的黄金时代，以低廉的土地获取成本拿到别人拿不到的土地，至于企业管理方面粗放一点，对于丰厚的利润来说不过九牛一毛，无伤大雅。但是，伴随着土地竞价把开发商的利润大幅度削减，向管理要效益越来越关系到企业的生死存亡。那些曾经以政府关系作为核心竞争力的房地产企业，没有重新找到自己的竞争优势而要导致出局，民营、股份制房地产企业以其运行效率高、市场反映灵敏、管理细致而构成的核心竞争力逐渐占据了房地产市场的主导地位。

土地市场分析例4

谈到土地二级市场大家会有些疑惑，什么是土地二级市场？土地二级市场是指出让土地使用权的转让或再转让，它体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。进入土地二级市场的国有土地使用权主要是出让土地使用权。土地二级市场的交易方式主要有转让、出租、抵押三种，土地二级市场是土地一级市场的扩展和补充。土地一级市场与土地二级市场是相互影响的，如果土地一级市场经营不善，就会造成土地二级市场的混乱无序；土地二级市场不实行规范管理，也会扰乱土地一级市场的正常秩序，最终导致国有土地资产流失，影响经济发展，还会导致腐败的发生。

1.土地二级市场存在的问题主要有以下几点

1.1擅自改变土地用途

有的土地使用者法律意识不强，受经济利益驱使在土地转让过程中擅自改变土地用途。土地价格因土地的用途不同而具有差异性，如果在土地转让过程中擅自改变其用途就会扰乱市场造成国有资产流失，使国家利益蒙受损失，情节严重的还要负法律责任。如工业用地转让时土地用途改为商业用地的应收回土地使用权重新出让，补缴出让金后再转让，而不能直接转让。

1.2交易隐蔽性，缺乏交易的公共平台，偷税漏税问题突出

土地二级市场没有交易的公共平台。现在土地一级市场因国家的重视，已建立了规范的交易平台，交易信息公开，竞价方式公开，交易环境公平，取得土地使用权价格合理，有效保障了国有资产不流失。而土地二级市场没有建立一个能够提供交易的的公共平台，交易信息、交易价格均不公开，在某种程度上会造成国有资产流失，导致土地市场产生不稳定因素，严重时还会扰乱土地一级市场。如有的土地交易双方为了达到偷税漏税的目的而进行私下交易，故意压低土地价格。还有的交易者在土地抵押过程中和一些土地评估等中介机构串通一气故意把价格抬高以骗取银行的高额贷款，加大了银行的放贷风险，对银行造成严重经济损失，破坏金融秩序。有些出让土地和划拨土地的出租，往往与房屋等建筑物的出租联系在一起，土地使用权的出租人和承租人一般去房产管理部门办理房产登记手续，很少到国土资源管理部门办理土地登记手续，因此，国土资源系统缺乏此项统计。原划拨土地进入二级市场，既可以采取补缴出让金方式，也可采取租赁、作价出资或授权经营方式。对此，国家规定了不同的收益分配政策，造成了收益分配的不均等。这些现象导致土地交易市场乱象丛生，使得土地市场监管难度加大。

1.3达不到转让条件，而擅自对土地进行转让或抵押

如有的土地开发商为了获取高额利润囤积土地、炒地皮，把没有达到转让条件的土地高价转让给下一个开发商，甚至层层转让，扰乱土地市场，破坏经济健康发展，滋生腐败。在招商引资过程中各地政府为了引进外资 ，为外地企业落户当地创造优惠条件。允许这些企业选择分期付款的方式缴纳土地出让金，在没有交齐土地出让金的情况下给他们颁发了土地使用证。这样就被一些不良企业利用钻了空子，利用我们工作的疏忽擅自转让或向银行抵押土地使用权贷款，如果还不上贷款土地使用权就要被法院拍卖致使国有资产的流失，损害了国家经济利益。有的土地在抵押期间，由于个别工作人员业务水平较低在工作中审查不严谨不细致而发生的土地转让行为，产生了很多不必要的纠纷，严重侵犯了当事人的权益，为当事者带来了很多不良后果，造成了很坏的社会影响，影响了政府的形象。

1.4测量技术不过关，误差严重

有时因经济原因或照顾关系聘请的测量机构和测量人员缺乏测量资质和上岗证，这样在土地转让过程中由于测量人员业务素质差，缺乏科学的测绘方法，测量技术不过关，现场调查不严谨，调查方法不当而发生了相当比例的土地边界纠纷，给土地正常转让带来很多不必要的障碍。主要存在土地权属调查表内相关说明不细致，土地权属资料收集不全面，调查图件表示不完整，签章手续不齐全等问题。

1.5部门职能交叉，导致管理的多头性

一是房管部门的管理。土地二级市场交易不单纯是土地使用权的交易，常常伴随着地上附着物的转让，如不能及时掌握地上附着物的转让情况，就不能及时、合法、有效的管理好土地二级市场交易。二是法院的裁决。随着经济社会的发展，法院判决涉及土地使用权清偿债务的现象相当普遍，但法院在裁决时，没有考虑被处置的土地权属是否合法、是否符合土地二级市场转让条件，未经国土部门批准强迫转让土地使用权或强行拍卖债务人的划拨土地。从某种程度上，也为不符合转让条件的土地实现转让的目的提供了途径。

2.针对以上存在的问题提出以下建议

2.1加强一、二级土地市场的衔接，实行统一管理，建立土地转让申请审批制度

土地一级市场与土地二级市场是相互影响、相互制约的关系。为了防止国有资产流失，规范土地交易市场，约束工作人员行为，建立土地转让申请审批制度。实行层层把关，责任到人，互相监督，严格办事程序，认真执行五不登记制度即：对出让土地没有支付全部出让金的不登记；对商业、旅游、娱乐、住宅四类经营性土地以及新增工业建设用地没有按招、拍、挂出让的，不登记；对协议出让地价明显低于出让底价的，不登记；对违反规划改变用途的不登记；未办理土地使用权登记而设定抵押权的，不登记。从程序和制度上杜绝违规违法转让土地的发生。

2.2规范土地二级市场交易行为，严格土地价格评估制度

针对土地私下交易，价格混乱，偷税漏税的行为，严格土地价格评估制度。每一宗土地转让价格都要经过具有资质的土地价格评估机构科学评估。评估一定要严谨慎重，经得起质询、质 疑、质 问 甚 至 司 法 仲 裁 或 诉 讼 。现场勘察切忌因为怕麻烦而走马观花或纸上谈兵。在土地评估机构接接受委托时要对委托估价方的背景情况进行多方面了解。对评估结果特殊的要求、产权变动频繁复杂以及权属不明等情况且无法自圆其说土地面积的增加或减少等有明显欺诈行为的项目不予评估。认真审查宗地权属。评估前要对委托评估土地的各种产权证明进行审核。产权证明一定要将原件审验后再复印。在土地估价时，要认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格作出最准确的判断。同时加大执法力度，对土地转让过程中发生的偷税漏税行为坚决查处，维护法律尊严，创造一个良好的经济环境，使土地二级市场健康发展，在市场经济中发挥良好的作用。

2.3加强法制宣传，强化工作人员的业务培训和思想道德教育，提高工作水平

利用新闻、广播、网络、法律知识竞赛等形式对土地交易法律法规进行普法宣传，提高人们的法律意识，增强人们遵纪守法的自觉性。领导重视工作人员的再教育问题。首先通过办培训班、学术交流、聘请专家讲课、观摩先进地区工作经验等方式提高工作人员为人民服务的业务能力。其次加强工作人员的思想道德教育，提高为人民服务的自觉意识，防止工作中的“冷”、“硬”、“横”和"吃"“拿”“卡”“要”的行为。

2.4做好土地测量，避免工作失误

在土地转让交易时，应选择具有测量资质的正规测量中介机构进行土地面积的测量和四邻边界的勘定。工作人员坚持到现场实地调查，做好地籍调查，通知四邻到现场指界，对没有异议的测量结果签字盖章。对测量结果实行备案制度。最大限度的避免交易双方和四邻的地界纠纷与隐患。此外还应重视提高测绘人员的技术水平与工作素质。做好工作人员的教育和再培训工作，以不断适应科学技术水平的日益发展，及时掌握新技能、新技术、新方法、提高实际操作能力，赠强团队协作精神，同时对其严格考核使其具备从业资格方准其上岗。还要积极改进测绘方法，体征软硬件环境，调查工作方法多样化。最后加强对测量机构资质的审核与监管，确保测量结果的严谨性和可靠性。

2.5强化信息披露，规范交易中介

一是建立一个全方位的土地交易信息平台，使交易双方可以在任何时间、任何地点获取市场信息，使土地有形市场在无形的网络世界得到延伸，市场信息应该包括土地供求信息、交易宗地信息、土地市场形势分析信息、土地新闻、土地政策法规及市场咨询信息等等，提高土地二级市场交易的竞争性。二是加强土地交易中介管理。对社会服务性质的土地交易中心要科学定位，合理收费，对评估等中介机构要加强管理，不断提高土地评估人员的素质和业务水平，同时加强监管，确保地价评估真正做到公平、公正。

2.6从土地二级市场的特点出发，制定相应的法律、法规，建立和完善相应的法律体系

强化二级市场立法，规范交易行为。明确相关部门职责，提高相关部门和机构的沟通配合。由于土地二级市场交易多数情况是与地上建筑物和构筑物的交易交织在一起，因此，应进一步理顺相关部门和机构的沟通之间的关系，一是土地管理与房产管理的沟通配合。 二是要协调好与人民法院的关系。法院判决用于债务清偿的土地使用权的转让，往往会涉及集体土地和行政划拨土地。因此，法院在查封前要先弄清土地所有权性质，处分时应纳入土地有形市场转让，避免不必要的麻烦产生。

参考文献：

[1]潘孙伟.土地二级市场的为题与对策.中国土地，2002.2总242期.

土地市场分析例5

土地流转是指土地使用权流转。土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，既保留承包权，转让使用权，土地流转改革激活了土地这一农民最大的资产，必将给农民，农村及相关产业带来无穷的想象力，开启中国经济制度的升级版。具体影响如下。

一、有利于对房价的调控

目前，中国外汇储备达到3.66万亿美元，超过了日本、欧元区、沙特和瑞士这四大外汇储备国的总和。同时，央行9月末外汇占款余额是25.3万亿人民币，几乎可以等同于25万亿人民币基础货币的发行数量。换句话说，如果扣除外汇占款所形成的基础货币，那么，中国基础货币的发行量接近于0；如果以4倍的货币乘数计算，扣除外汇占款所形成的流动性，中国M2数量也接近于0。这说明：美联储已经控制了中国央行、美元已经控制了人民币、美国已经控制了中国的货币。表现在房价上就是：一方面当美国大量印货币的时候，也就是实行量化宽松政策，导致人民币升值，大量热钱流入中国，这些热钱必须找到出口，由于市场体制的不完善，房地产市场成为理想的选择，大量资金的涌入造成房地产价格在短期内迅速抬升；另一方面当美国在印大量货币的时候，中国也在印货币，甚至比美国印的还多，但美元是全球硬通货，全世界帮它稀释，而人民币是不可自由兑换货币，超发的货币很容易导致国内通货膨胀，这时房地产就是国家回笼货币最好选择，这也是房价一直上涨的原因。下面就通过Eviews软件探讨一下美元和房地产的关系。

利用上面数据，通过Eviews软件可得下图。

因此，房价与美元指数的函数关系为：

Y=10156.88-76.07486*X

T=（5.677008） （-3.836996）

R2=0.531067 F=14.72253

模型的计算结果表明，R2=0.531067，模型有很好的拟合优度，F检验也是高度显著的，说明美元指数对房价的影响是显著的，在数值上，样本决定系数R2是样本相关系数的r的平方，又因为是负相关，利用这种关系就可以求出r=-0.728。可见美元指数与房价有很强的负相关性。

从上文可以看出美元指数越低，中国房价越高。美元指数下跌的最直接结果是在国内形成了大量拥有闲钱的投机者。近年来地方政府大搞基础设施建设，形成大量的财政赤字，政府从农民手中买地，然后卖给房产商，进而赚取差价作为财政收入，弥补赤字。房产商处于中间环节，当土地价格上涨时，房价也就自然而然的上涨，那些投机者看到这个现象时，就跑去买房，增加了房产的需求，进而又增加了土地的需求，政府又提高了土地价格，房产商又提高了房价，投机者又去买房……就这样循环着，直到有一天房价高到没有投机价值时，房产泡沫破裂，后果不堪设想。当然我们不想看到那一天。要想从根本上解决这种投机炒房者，就必须中断这种循环，实行土地流转改革，建立城乡统一的建设用地市场，实现农村集体土地与国有土地同等入市、同权同价。对于土地受让方，城乡土地交易中心实行风险评估，把环境保护和经营方式、经验、实力等作为准入因素通盘考虑，以确保出让受益。放开土地供给，控制土地价格，进而控制房价的上涨速度，使资金回报率处于合理水平，减少投机者对房地产的炒作。所以，土地流转改革守住了房地产的土地供应环节，能够更好地从源头上做好房地产调控的基础工作。

二、有利于加快城镇化进程

由于城市有更多的就业机会，更好的医疗和教育条件，当前70%的农民工不打算回乡就业，80后、90后年轻农民工更不愿意回去。即使回老家，他们一般不从事农业生产，不在农村生活，而是去县城及以上级别的城市。在农村，农户可以向他人出租承包土地的经营权，可以和其他农户以土地股份合作制的形式发展农业的合作生产，还可以将承包土地的经营权作为股份投入到农业产业化的经营中去。土地流转改革将实现几亿农民与土地的分离。这些与土地分离的农民大部分将进入城市，有利于提高土地城市化的效率，城镇化的进程也将加快步伐。

三、转活现代农业，开启集约式农业生产经营模式，增加农民收入

土地流转将农民分散种植的田地集中起来，再用于集约式农业生产经营。解决土地权利的“碎片化”，根据规模报酬和外部性理论可以看出集约化经营的消耗和成本较低，农产品的质量能不断提高；劳动分工使农业生产的专业化程度提高，从而提高劳动生产率，同时集中使用数量较多且性能相似的土地可以提高土地的使用效率，生产规模更大的生产者有更强的讨价还价的能力，可以以较低的价格购买原材料，建立分销渠的道能力较强，单位分销成本也较低。土地流转能够有效改善土地资源配置效率，进一步促进农业剩余劳动力的转移，为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。构建和规范农村集体建设用地的流转机制，可以使农民更充分地分享城市化、工业化的成果。

不过挑战仍然严峻，农地直接入市首先会触动地方政府的利益，如果没有中央政府的统一布置，单纯靠地方政府推动会很难，所以中央必须出台更具体的操作规则，才能让政策红利落地。另外，在现行农村土地集体所有的法律框架下，在土地使用权确权的基础上，农民能否获得土地流转过程中土地升值的合理部分而不是被其他组织或个人截留，以及是否会产生土地兼并等现象都无法预料。因此，在实行改革的过程中，必须完善立法，建设透明的制度，建立农村产权流转交易市场，推动农村产权交易公开、公正、规范运行，切实保护农民利益。

参考文献：

土地市场分析例6

据粗略统计，省（自治区）建立全省土地市场网11家，市国土行政主管机关建立的国土资源网（包括直辖市）16家，省会主要城市（包括直辖市）独立设立土地市场网（交易网）8家。

省土地市场网、省会城市国土资源网、省会城市土地交易网比例图（不包括国土资源厅网站）如下：

由省（自治区）建立的大区域性土地市场网占31%；依托市国土局上级主管部门网站土地市场信息的各省会主要城市(包括直辖市)占总数的46%；委托市场交易机构建立的土地市场网（交易网）占23%。

2 各省省会城市土地市场相关网运行时间及作用

1999年至2010年各省省会城市运行土地市场（交易）网站时间表（不包括国土资源厅网站）如下：

1999年，土地交易市场逐步受到关注，而土地相关网站因内外需求逐步产生。

2002年至2006年，全国土地交易市场备受关注，土地市场交易竞争异常激烈，各省省会城市国土资源部门的信息网站最多最集中，其主要作用在于体现土地市场信息透明化，各市土地交易公平、公正、公开。

2007年至2011年，进入国家宏观调控期，国家针对部分城市房价过快上涨，密集出台了包括金融、税收、土地、房产等一系列调控措施。各省省会城市进入市场监测调控时期，该时段建立或更新的网站，主要属省或市土地交易中心进行统筹管理模式的大区域性土地市场平台，其主要作用在于与国土资源部土地市场网数据对接，整合片区统一格式标准、统一市场数据、集中公告信息、建立项目库、做好供地计划、统一土地供应、市场监测分析、强化上下管理机制、理顺交易规则和对外服务行为。

3 国内现有土地市场网站建设特点

1999年至2006年期间，各省省会城市国土资源局建立数据信息的网站，反映较好的有5家，北京市加入了预入市地块、预申请、地块挂牌变动及时显示、土地交易分中心数据统一接入等版块；上海市加入多点投诉建议专栏，同时，回复时间快；重庆市加入拟供地计划专栏；武汉市数据信息快速齐全，并设有电子挂牌文件免费下载专栏；长沙市设立了网上电子挂牌交易系统。2007年至2010年新建立运行的大区域统一的土地市场网特点更为丰富，其中广东省、江苏省、四川省、海南省已具备全省供需数据统一全覆盖，所涉及的城市土地市场已进行统一管理，统一监测分析，其土地市场网大区域性平台已具备网络辐射能力。

4 各省省会城市土地市场相关网的不足

土地市场分析例7

近年来我国住宅产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高、住宅小区品牌的快速升级换代，对于国民经济内需的强力拉动等成效明显。但自2003年起至今房地产开发投资额连年高速增长，商品房销售价则年年攀高，2003年增长3.4％，2004年增长5％，2005年增长9％，2006年增长7.7％，部分城市和地区的房价年增长超过20％，已远远超过普通居民的购买承受能力，房价成为最让政府头痛的经济问题。从2004年起政府陆续出台金融、税收、土地管理、房屋管理等一系列政策对房地产市场进行宏观调控。2006年12月28日国务院签发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件，要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％－60％不等的土地增值税。土地增值税拉开了2007年房地产市场宏观调控的序幕。土地增值税的开征对房地产市场究竟会产生怎样的影响，本文将从经济学角度进行税收效应分析。

一、土地增值税的价格效应

1．短期内税负不易转嫁，对调控房价有积极意义。

按照现行税法规定，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额超过50%的，适用30%的税率，增值额在50%至100%区间的，适用40%的税率，增值额在100%至200%区间的，适用50%的税率，增值额超过200%的，适用60%的税率。与比例税率相比，超率累进税率最能体现税收的纵向公平，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多，如果地价在开发期限内飙涨，就会导致开发商囤地和开发成本大增。在短期内，由于房地产供给相对稳定，房地产的供给价格弹性具有刚性，而对于属于耐用消费品的房屋，与日常生活用品相比，消费者的需求价格弹性较大，由房地产的转让者缴纳的土地增值税的税负则不易转嫁给房地产的需求者，当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时，房产商就会不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律。

2．长期内税负将会转嫁给消费者，房价继续上涨。

从对住宅的需求看，一是新增城市人口的消费需求。当前城市化进程不断加快，全国已经有城镇居民将近5亿，按照十六大确定的目标，到2020年实现全面小康社会，城镇人口将要达到55%--60%。不考虑人口增长因素，也将使得城市人口超过7亿。二是现有城市居民改善住房的需求不断增长，小套换大套，旧房换新房，城市改造拆迁等等，都对新房源提出需求。而较为特殊的是，中国国度中有13亿人口，加上对外开放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地来自于全国，甚至国外的购买力。三是投资渠道单一造成公众剩余资金涌入带来的投资需求。中国人均GDP超过1700美元之后，居民收入总量大大提高，据统计，2006年12月末城乡居民储蓄存款余额高达16万亿，除了满足生活基本需要之外，投资成为许多居民考虑的重要事项。但是受到市场范围的限制，普通居民能够涉足的投资领域基本被局限在股市和房市。

而从住宅的供给看，住宅要建设在土地上，中国人多地少，土地的稀缺性使其价格将不断地上升，而土地价格的上升，必然地要摊入建设的房屋之中。从目前土地市场的格局来看，有三个土地必然涨价的原因：一是土地的供应者只有一个政府，即土地的供给是寡头垄断，只我一家，别无他店。二是土地的买家是充分竞争的，即在售出时，采取对几个、十几个、几十个，甚至百家土地购买者进行拍卖，有时一拍，拍出一个天价来，其价格必然要摊入房屋价格；三是地方政府有着从土地上获得财政收入的强烈欲望。在不完善的分税制体制下，地方政府和中央政府的事权并没有得到妥善划分，地方政府收入来源相对萎缩，却要承担不断增加的公共事务，经费短缺成为大部分地方政府的普遍现象，特别是县乡财政已经到了不得不解决的时候。地方政府在经费短缺与事务增多的矛盾中，将更多的收入希望寄托在土地出让金上面。因此，土地出让金不断走高，地方政府也在有意无意中推动房价的上涨，希望水涨船高中得到更多的土地出让收益。从长期来看，由于我国住宅的需求弹性小于住宅的供给弹性，势必造成一是住宅的价格会由需求拉动上涨，二是建设住宅的任何成本，都要进入房屋的价格。进入房价的有：一是建筑商的建设成本和利润，二是政府的各种税费，三是房地产商要承担的本来应当由政府配套的道路、供排水、学校等公益性基础设施；四是高昂的土地价格。所有的国家本来想控制房屋需求和产出所增加对房地产的税费，如土地增值税的税负必然要转嫁给购买者，从而加重住宅需求者的负担。在目前情况下，还有不少，特别是中低收入群体买不起房子，住房保障制度也还很不到位，一旦引起房价上涨，势必就会使相关弱势群体居住状况更趋恶化。

二、土地增值税的市场规模效应

1．对房地产市场商品供给的影响：调节房地产企业合理收益，促进房地产行业健康发展。

近年来房地产行业开发投资额之所以连年高速增长，其中主要一个原因是房地产行业存在高额、超常利润，土地的增值令房地产项目的利润远远高于其他行业。但与此同时，与房地产行业的高利润形成鲜明对比的是房地产税收并未呈现高涨势头，如2004年房地产企业经营税金及附加仅占房地产企业经营收入的3.1％，国家未能从蓬勃发展的房地产行业中取得应有的利益。

涨价归公应是政府管理房地产市场的政策目标之一，也体现政策制定者参与土地增值收益分配并从中获取利益的思想意志。首先，按照社会公平原则，土地的自然涨价或地租的自然增值完全是不劳而获的利益，因此地主无权独自占有这一好处，否则，有悖于社会正义，有失社会公平。其次，按照贡献原则，地价的增加是因人口增加、经济发展、社会进步等社会经济因素所致，是社会之全体施与的贡献，因此而带来的地租增加必然归于社会全体。第三，按照公共利益原则。将土地涨价部分予以归公，可以增加国家财政收入，并用之兴办各种公益事业，提高社会全体公民的福利水平和生活水准。课征土地增值税的目的就在于使土地自然涨价全部归公，做到地尽其利，地利共享，规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，促进房地产行业健康发展。随着经济持续繁荣，以及城市化步伐加快，土地增值惊人。于是，不少开发商都在圈地囤地。尽管国家规定拿到地后两年内不开发，国家有权收回，但由于一些开发商和地方政府的亲密关系，这一规定执行情况并不完满。而一旦强制征收土地增值税，不但影响开发商的收益预期，而且会对开发商的资金链产生压力，这将逼迫他们加大开发力度，增加房源，一定程度上改善供求关系。

因此，可以预测，在加强土地增值税征管之后，房地产商既要考虑行业竞争对价格形成的市场限制，又要考虑增值幅度过高引起的税收负担，将更加理性地确定行业和企业利润，进而对房地产市场商品供给的宏观控制起到积极作用。

2．对房地产市场商品需求的影响：抑止炒买炒卖房地产的投机行为，使个人消费趋于理性。

土地增值税在抑制投机、减少和避免出现房地产经济泡沫方面具有不可或缺的作用。房地产市场是一个极易孳生投机现象的领域，虽然投机行为可以看作是繁荣房地产市场的剂，但从现有实际情况看，不仅仅为购房置业而是带有投资动机的消费者逐渐增加，这其中不乏有一些人只是为投机而来。这种现象在北京、上海房地产市场表现得较为明显，尤其是购买高档商品房者大部分是港台人士以及江浙人士，他们购房的目的大都不是用于居住而是投机，一手进、一手出，待价而沽。这部分购房者与房产商、商的互动，便会向市场发出错位信号，可能恶化不合理的商品房供给结构，导致房价全面上升，给国民经济发展带来负面效应。而土地增值税的纳税人不仅有从事房地产开发的企业，同时也包括所有转让房地产取得超常利润的个人，但对公民个人转让自有普通住宅及个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用5年以上的住房的进行免税。土地增值税税制的设计明确显示出其抑制投机的功能，与之前强调实施的房地产转让征收营业税相比，能够更有效地控制价格涨幅，降低转让者的利润空间，削弱转让者的投机需求。

三、土地增值税的市场结构效应

土地市场分析例8

 

近年来，地方政府通过国有土地有偿转让的方式实现了财政收入的大幅度提高，为我国城市化进程的发展提供了充足的支持。土地转让收入通过提高地方政府的积极性、带动地方财政收入和支出的增加、推动固定资产投资增加, 从而推动经济增长[1]。因此，地方政府对“土地财政”收入的依赖也越来越严重[2]。

另一方面,面对日益高涨的房价,中央政府重拳出击,推出了包括新国八条,收缩房地产市场信贷，提高利率等一系列抑制政策。这一系列政策的效果一旦显现，地方政府的土地出让收入必然受到巨大的冲击，。

已有的文献集中于房价与地价的关系[3]，地方政府土地出让收入与房价的关系[4]，土地出让收入的周期性波动[5]，或从定性分析的角度分析影响土地出让收入的因素[6]。而本文拟采用新疆2008.1-2010.12数据构建VAR模型，利用脉冲分析的方法将焦点放在房地产市场与土地出让收入之间的动态关系之上，从而得出地方政府土地出让收入在房地产市场波动背景下所面对的风险并给出建议。

一 理论分析与制度背景

（一） 土地的特有属性及其价值决定

日本学者野口悠纪雄认为影响城市土地价格的因素可以分为两大类，一类为需求方面的因素，另一类为供给方面的因素，并认为这两方面的因素还可细分达上百项之多[7]。

土地作为一种特殊商品具有消费品和投资品的双重价值。因此，可将对它的需求分为两大部分脉冲分析，一部分是与人口规模变化、经济增长及城市化进程等因素相联系的实际需求；另一部分是作为资本品，来自与微观经济主体的资产组合配置行为相关的投资和投机需求。而城市规划水平，容积率的设定，税收制度安排等因素是供给方面的主要影响因素。他们直接的共同作用决定土地市场的均衡价格。

（二） 我国特殊的土地制度

我国宪法规定“城市土地属于国家所有，任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，这就规定了国家在土地供应市场上的垄断地位论文开题报告范文。我国土地的供应方式有以下四种：划拨，转让，批租，其他方式。自1987年深圳拉开土地有偿使用序幕以来，土地供应的市场化程度不断提高，特别是2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以来，通过招拍挂方式转让土地已经成为土地供应的主要方式。

1998年以来的住房市场化改革从另一方面完善了土地市场的价格决定体系，使土地价值能够充分反应微观经济主体的需求变动。

（三） 土地出让的内在逻辑

1994年分税制改革使得地方政府收入相对于经济发展、城市化及工业化的需要越来越捉襟见肘。近年来因为房地产市场的发展使得城市土地价值飞快增长，伴随着我国土地供应市场化转型，“圈地”成为地方政府收入来源方便而廉价的渠道。经济的增长和转型无疑为地方政府创造出了更多的机会和生财之道[8]，土地出让金是地方政府未来50- 70 年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。这种短期行为，必然使经济的发展和地方财政收入的增长过分依赖卖地收入[9] 政府于是拥有了强烈的使土地出让所得最大化的冲动。而一个高速发展的房地产市场无益是使土地出让收入最大化的必要保证，这也成为“发热”的房地产市场迟迟不得“降温”的一个地方政府的行为视角。

二 变量选取与说明

本文采用的反映房地产市场变化的衡量指标是其交易余额，这一变量能够克服仅仅采用市场价格或交易规模变量的不足，表现房地产市场的真实波动。

另一方面，因为土地出让收入的直接数据不易获得，而土地出让收入是归入地方政府基金收入中的。根据财政部《政府性基金预算编制情况》显示，在基金收入中，国有土地使用权出让收入占主体。2009年，全国土地出让收入14239.7亿元，占全国基金收入的77.7%。因此，本文利用财政基金预算收入这一变量间接衡量土地出让收入的变化。

数据均为作者通过新疆统计信息网公布的数据整理而来。因为每年前三个月财政收入数据只公布季度数据，本文根据数据的特点拟采取平均化方法填补前三个月的数据缺失。lnf_income，lnsale分别为财政基金预算收入、房地产市场交易余额总量相应的对数值。所有计算均通过eviews5.0完成。

三 实证分析

（一） 单位根检验

进行时间序列分析前，应首对变量先进行平稳性检验并确定单整阶数，本文对序列对数处理后进行ADF检验，结果如表1所示：

表1 单位根检验结果

 

变量

(c,t,l)

ADF统计量

临界值

结论

lnf_income

(c,0,0)

-3.102698

-3.632900

不平稳

lnsale

(c,0,0)

-2.722025

-3.632900

不平稳

lnf_income

(c,0,1)

-6.673981*

-3.646342

平稳

lnsale

(c,0,0)

土地市场分析例9

 

近年来，地方政府通过国有土地有偿转让的方式实现了财政收入的大幅度提高，为我国城市化进程的发展提供了充足的支持。土地转让收入通过提高地方政府的积极性、带动地方财政收入和支出的增加、推动固定资产投资增加, 从而推动经济增长[1]。因此，地方政府对“土地财政”收入的依赖也越来越严重[2]。

另一方面,面对日益高涨的房价,中央政府重拳出击,推出了包括新国八条,收缩房地产市场信贷，提高利率等一系列抑制政策。这一系列政策的效果一旦显现，地方政府的土地出让收入必然受到巨大的冲击，。

已有的文献集中于房价与地价的关系[3]，地方政府土地出让收入与房价的关系[4]，土地出让收入的周期性波动[5]，或从定性分析的角度分析影响土地出让收入的因素[6]。而本文拟采用新疆2008.1-2010.12数据构建VAR模型，利用脉冲分析的方法将焦点放在房地产市场与土地出让收入之间的动态关系之上，从而得出地方政府土地出让收入在房地产市场波动背景下所面对的风险并给出建议。

一 理论分析与制度背景

（一） 土地的特有属性及其价值决定

日本学者野口悠纪雄认为影响城市土地价格的因素可以分为两大类，一类为需求方面的因素，另一类为供给方面的因素，并认为这两方面的因素还可细分达上百项之多[7]。

土地作为一种特殊商品具有消费品和投资品的双重价值。因此，可将对它的需求分为两大部分脉冲分析，一部分是与人口规模变化、经济增长及城市化进程等因素相联系的实际需求；另一部分是作为资本品，来自与微观经济主体的资产组合配置行为相关的投资和投机需求。而城市规划水平，容积率的设定，税收制度安排等因素是供给方面的主要影响因素。他们直接的共同作用决定土地市场的均衡价格。

（二） 我国特殊的土地制度

我国宪法规定“城市土地属于国家所有，任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，这就规定了国家在土地供应市场上的垄断地位论文开题报告范文。我国土地的供应方式有以下四种：划拨，转让，批租，其他方式。自1987年深圳拉开土地有偿使用序幕以来，土地供应的市场化程度不断提高，特别是2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以来，通过招拍挂方式转让土地已经成为土地供应的主要方式。

1998年以来的住房市场化改革从另一方面完善了土地市场的价格决定体系，使土地价值能够充分反应微观经济主体的需求变动。

（三） 土地出让的内在逻辑

1994年分税制改革使得地方政府收入相对于经济发展、城市化及工业化的需要越来越捉襟见肘。近年来因为房地产市场的发展使得城市土地价值飞快增长，伴随着我国土地供应市场化转型，“圈地”成为地方政府收入来源方便而廉价的渠道。经济的增长和转型无疑为地方政府创造出了更多的机会和生财之道[8]，土地出让金是地方政府未来50- 70 年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。这种短期行为，必然使经济的发展和地方财政收入的增长过分依赖卖地收入[9] 政府于是拥有了强烈的使土地出让所得最大化的冲动。而一个高速发展的房地产市场无益是使土地出让收入最大化的必要保证，这也成为“发热”的房地产市场迟迟不得“降温”的一个地方政府的行为视角。

二 变量选取与说明

本文采用的反映房地产市场变化的衡量指标是其交易余额，这一变量能够克服仅仅采用市场价格或交易规模变量的不足，表现房地产市场的真实波动。

另一方面，因为土地出让收入的直接数据不易获得，而土地出让收入是归入地方政府基金收入中的。根据财政部《政府性基金预算编制情况》显示，在基金收入中，国有土地使用权出让收入占主体。2009年，全国土地出让收入14239.7亿元，占全国基金收入的77.7%。因此，本文利用财政基金预算收入这一变量间接衡量土地出让收入的变化。

数据均为作者通过新疆统计信息网公布的数据整理而来。因为每年前三个月财政收入数据只公布季度数据，本文根据数据的特点拟采取平均化方法填补前三个月的数据缺失。lnf_income，lnsale分别为财政基金预算收入、房地产市场交易余额总量相应的对数值。所有计算均通过eviews5.0完成。

三 实证分析

（一） 单位根检验

进行时间序列分析前，应首对变量先进行平稳性检验并确定单整阶数，本文对序列对数处理后进行ADF检验，结果如表1所示：

表1 单位根检验结果

 

变量

(c,t,l)

ADF统计量

临界值

结论

lnf_income

(c,0,0)

-3.102698

-3.632900

不平稳

lnsale

(c,0,0)

-2.722025

-3.632900

不平稳

lnf_income

(c,0,1)

-6.673981*

-3.646342

平稳

lnsale

(c,0,0)

土地市场分析例10

一、引言

20世纪90年代以来，我国经济增长和城市化发展不断加快，对土地需求量逐渐增大，而且国家在经济可能出现过热的时候开始尝试采用土地政策进行宏观调控。本文采用三部门经济增长模型和内生经济增长模型来分析土地市场和区域经济的关系，并进行了实证检验。

二、土地市场和区域经济关系的理论分析

（一）土地市场通过土地财政途径对经济增长产生影响的机理分析

1994年的分税制改革，中央上收了大量财权，特别是将增值税的75%归为中央政府，并将所得税改为中央、地方政府共享的税种。与中央政府采取上收财权同时进行的是下方事权，形成各级地方政府事权层层下放，而财权层层上移的情况。在这种事权和财权不对称的情况下，地方政府要履行自身职责，必然会寻求扩大财源，这样巨大的土地收益成为了一个最佳的选择。巨额的土地出让为地方投资和建设提供了资金来源，也成为地区经济增长的重要动因。一是以低廉的土地出让费用招商引资，增加地区经济竞争力，促进了地区经济增长和扩张；二是高价出让土地增加了地方政府预算外收入，为地区城市发展和基础设施建设提供了资金保障；三是通过城市扩张促进了房地产业和建筑业的发展。土地市场发展也增加了地方政府的投资和支出。土地财政、地方财政收入和投资形成了环环相扣的关系。

（二）土地市场对区域经济产生影响的三部门模型理论分析

三部门经济增长模型是用来分析区域经济增长和劳动力市场以及区域房地产市场之间相互关系的模型。它是由美国经济学家DeniseDipasquale和WilliamC.Wheaton提出的。该模型将区域经济划分为三个部分：区域产出市场、区域劳动力市场和区域房地产市场（包括了土地市场和地上建筑物）。

1、区域经济均衡模型。一个区域的产出需求Qd是价格P的减函数，如图1所示。产出需要两种生产要素，劳动力和房地产，且它们之间不具有替代作用。单位产出成本C=a1r+a2w，其中r、w分别为租金和工资，a1、a2分别为单位产出需要的固定数量的房地产和劳动力。房地产需求量和劳动力需求量分别为Kd=a1Q和Ld=a2Q，由于生产要素间不存在替代作用，所以需求量仅依赖于生产量Q，生产要素的供给曲线向右上倾斜，如图2、图3所示。其中劳动力市场纵轴表示相对工资，即经过价格指数调整后的工资。在图1中，如果产品的需求曲线已知，而工资和租金又决定了生产成本，通过图1可以求出总产出量。在图2、图3中产量又决定了要素需求，如果要素的供给已知，则可以求出要素的价格。如果这三个图相互符合，那么该区域经济就处于均衡状态。

2、土地供给量增加与经济增长。假设区域最初处于均衡状态，产出量、价格水平、劳动力数量、房地产数量、工资、租金分别为Q1、P1、L1、K1、w1、r1。当土地供给增加时，房地产市场的供给将增加，供给曲线向右移动，租金下降，如图6所示。在劳动力市场不变的情况下，生产成本下降，产出增加，如图4所示。产出增加使得要素需求量增加，要素需求曲线均向右平移，要素价格上升，如图5、图6垂直虚线所示，使得生产成本略有上身，但是仍低于初始成本。因为如果此时的成本高于初始成本，产量就会下降从而要素价格也会下降，生产成本必将下降。从分析可以得出，土地供应量增加，生产成本将下降，最终使得区域的经济产出增加。再次调整到均衡状态时的产出量、价格水平、劳动力数量、房地产数量、工资、租金分别为Q2、P2、L2、K2、w2、r2。

（三）土地市场对区域经济产生影响的内生增长模型理论分析

目前，根据关于内生经济增长的普遍研究方法，利用生产函数来定量分析伴随土地市场发展而来的土地财政和土地出让金对经济增长的影响。根据Barro、Davoodi的研究，描述内生增长生产函数包括三个变量：人均产出y，公共支出g，私人资本k。函数关系描述为：

y=f（k，g）①

根据我国目前的实际情况，地方政府公共支出来源主要分为预算内收入和预算外收入。预算内收入主要是预算内的财政收入r，预算外收入主要来源于土地出让金f，所以

g=g（r，f）②

①、②式联立后生产函数表示如下：

y=f（k，r） ③

把③式进行线性化处理，得到下式：

y=α+β1k+β2r+β3f④

式④中，y表示人均产出，k表示人均资本，r表示人均地方财政收入，f表示人均土地出让金收入。从④可以看出，人均产出的增长受人均资本、人均地方财政收入和人均土地出让金收入的影响，其中，后面两项表明政府公共支出对经济增长的影响。

在实证研究中，采用截面数据模型来描述上述分析如下：

yi=a+β1ki+β2γi+β3fi+εi⑤

三、实证检验和结论

（一）基于以上理论分析，现在做如下假设

一是土地市场发展和区域经济互为格兰杰因果关系；二是土地市场发展对区域经济的发展有显著的影响。

（二）数据说明

实证检验中的GDP、财政收入、固定资产投资数据来源于《中国统计年鉴2009》，土地出让金数据来源于《中国国土资源统计年鉴2009》。

（三）实证分析结果和分析

1、用2008年全国31个省和直辖市国有土地出让成交价款（土地出让金）代表区域土地市场发展水平，用各省和直辖市GDP代表经济发展水平，运用Granger因果检验方法结果，如表1所示。

表1表明我国区域土地市场的发展和经济增长之间互为因果关系。导致这一结论的主要原因是：经济增长需要土地供应的支持，包括生产用地、住宅用地和商业用地的需求都会催生地方土地市场的成长和发展；同样，由于土地市场的发展使得地方财政收入增加，从而带动地方基础建设和固定资产的增加并促进经济的增长。

2、各省和直辖市人均产出y、人均资本k、人均地方财政收入r、人均土地出让金收入f数据均来自《中国统计年鉴2009》和《中国国土资源统计年鉴2009》。代入上面的式⑤

yi=a+β1ki+β2γi+β3fi+εi

用广义最小二乘法对截面数据进行检验，得到如下结果：

yi=2.457416+0.314275ki+0.138452ri+0.071486fi

t-value8.41694476.321623.7516 7.54150

AjustedR-squared：0.984405

从模型检验结果可以验证假设②的成立即土地市场发展对区域经济的发展有显著的影响，结果显示，土地出让金的增加对经济的影响并不是很大只有0.071，造成这种结果的原因主要有：土地收入在很大程度上是通过地方政府的直接投资使用而对经济产生推进作用的，所以现实中土地收入对经济的影响程度会更大。

参考文献：

1、钱瑛瑛.房地产经济学[M].统计大学出版社,2004．

2、吴灿燕,陈多长.浙江省土地财政问题实证研究[J].财经论丛,2009(3)．

3、张昕.土地出让金对经济增长作用机理研究[J].建筑经济,2009(8)．