土地增值税论文例1

改革开放以来，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一。与之极不相称的是，土地增值税额虽有较快的进展，但在当年的税收收入中的比率依然不高。如2001年为0.07%，2002年为0.12%，2003年为0.18%，2004年为0.29%，2005年为0.77%，2006年为1.02%，2007年为1.08%。

2.房地产业税收流失严重

2005年，国家税务管理系统针对房地产行业进行了一次大范围的税收检查，有11个省级国税机关和29个省级地税机关参与这项工作。检查结果表明，截至2005年10月底，全国共检查纳税人27738户，其中，有问题的13835户，问题率达到49.88%。税收流失情况的确严重。

3.原有征收制度不合时宜

国务院于1993年即《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种。目前来看，这一征收办法不合时宜，重点表现在相关收入、费用的界定不科学，导致房地产企业的税收遵从成本较高；税务人员在采用查帐征收或核定征收等方式上随意性较大，不利于房地产业的平等竞争。

二、土地增值税对房地产业的影响

1.对房价的影响

随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就成为自然。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。影响机制如下：

(1)对于人们普遍关心的开发商会不会因此将增值税转嫁给消费者并由此引发房价的新一轮上涨，笔者认为对于这一点要区别看待，因为价格涨不涨并不完全由开发商决定，市场供需，土地，建筑类型，区位等众多因素决定着房价，即使开发商有意涨价，也很可能会受到其他因素(销售周期)的牵制而无法实现。作为开发商来说，如果能将增值额同扣除项目金额的比例保持在20%以内，就不用交纳土地增值税，而如果提高房价以图更高利润，扣除土地增值税后的利润和20%差不多，但高房价会造成销售上的困难，销售周期和财务成本都随之增加，索性不如更加合理地定价，这样起码资金回收速度快了，可以提高资金的使用效率。因此，严征土地增值税，会有效遏制开发商爆炒房价的中动使得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。

(2)这个规定将会鼓励开发商进行普通住宅的开发。因为高端住宅项目的利润会比较高，增收的税费自然也就比较高。但如果是纳税人建造普通标准住宅出售。一是正好符合广大购房者的需求；二是因其成本低售价低，如果增值额未超过扣除项目金额20%的话就可以免征增值税了。如此一来，普通住宅的供应量将加大，能极大地缓僻购房难、购房贵的局面，购房者的选择将会更多。

(3)理论上土地成本的上涨会推动房价的上涨。土地增值税的清算虽然会使开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上。而且房价是否受影响，主要取决于供求关系。我国商品房价格的居高不下，本质上是由于商品房供不应求所致。

因此，笔者认为，土地增值税的清算，开发商成本的增加，不会转嫁到消费者身上，只会部分削减开发商的暴利，开发商为了避税会多开发中低档住宅，这就会使国内居高不下的房价有所回落，国家的宏观调控政策将会收效。

2.对房地产开发商利润的影响

当土地增值税清算时，税后利润根据利息扣除计算方式不同分为两种情况：

(1)利息支出可以准确计算并提供证明

应纳土地增值税

=(94.5%×销售单价×销售面积-1.25×单位成本×销售面积-销售面积×利息支出/总面积)×土地增值税税率-(1.25×单位成本×销售面积+销售面积×利息支出/总面积+5.5%×销售单价×销售面积)×速算扣除数，则税后利润

=(销售单价×销售面积一单位成本×销售面积-5.5%×销售单价×销售面积-05%×销售单价×销售面积-应纳土地增值税-期间费用)×67%。

(2)利息支出不能准确计算或不能提供证明

应纳土地增值税=(94.5%×销售单价×销售面积-1.3×单位成本×销售面积)×土地增值税税率-(1.3×单位成本×销售面积+5.5%×销售单价×销售面积)×速算扣除数。

则税后利润=(销售单价×销售面积-单位成本×销售面积-5.5%×销售单价×销售面积-应纳土地增值税-期间费用)×67%。

从以上公式分析可以看出，应缴土地增值税增加，企业所得税可扣除金额亦随之增多，应缴企业所得税减少，但由于土地增值税的税率较高，企业所得税减少幅度无法抵消土地增值税的增长，所以企业的税负增加，而利润会相应地下降。

虽然《土地增值税的暂行条例》颁布已有13个年头，但开征该税种的初衷，即便放在目前这种比以往有过之而无不及的房地产市场。依然是适用的。在此之前采用的预征方式，由于征收比例过低对房地产市场的影响不大。而征收土地增值税对企业利润和税收产生的影响，在一定程度上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，同时能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润，使房地产市场能够朝着健康的方向发展，这也就是目前征收土地增值税的意义之所在。

[摘要]土地增值税是影响房地产市场的一个重要因素，国家税务总局从2007年2月1日起，加强对房地产开发企业土地增值税的清算工作，此政策对房地产业产生了重大的影响。本文从此政策出台的背景分析出发，深入探讨了该政策对房地产市场中的房价和房地产企业的利润两个方面的影响。

[关键词]土地增值税房地产房价利润

参考文献：

[1]樊丽明，李文.房地产税收制度改革研究[J].税务研究，2004，(9).

土地增值税论文例2

设置土地增值税的一个重要原则，就是要对转让房地产的过高收益进行调节，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投机牟。取暴利行为，保护正常从事房地产开发的经营者的合理权益，促进房地产市场的健康顺利发展。

一、纳税义务人

根据《土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，这里所说的单位，具体来说，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；这里所说的个人，包括个体经营者。

二、征税范围

所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对像的具体内容。

土地增值税的征税范围是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这一征税范围具体包括以下三层含义：

（一）土地增值税只对转让国有土地使用权征税。根据《宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市市郊的土地除法律规定属国家所有的以外，属于集体所有。农村集体所有的土地，不得自行转让，必需先由国家征用后才能转让。

（二）土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转移是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。

（三）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，即对有偿转让行为征税。因此，土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽然发生转移，但未取得收入的行为。如房地产的继承，房地产的权属虽然发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。

三、计税依据

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。实际上，由于房随地走，土地使用权和房屋产权不可截然分开，因此，土地增值税根据房地产增值额计算，把房产增值额也纳了进来。

房地产增值额为纳税人转让房地产收减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

（一）转让房地产收入纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（二）法定扣除项目

1.取得土地使用权所支付的金额。一般是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

2.房地产开发成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3.房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

4.旧房及建筑物的评估价格。是指计算纳税人出售旧房及建筑物的扣除项目金额的价格。它是根据旧房及建筑物的重置成本价乘以新旧度折扣率后的价格，即按计征土地增值税时建造同样的房屋及建筑物所需要的成本费用再扣除折旧因素。

5.与转让房地产有关的税金。是指纳税人在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因为转让房地产所缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。

6.财政部规定的其他扣除项目。

四、税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

土地增值税论文例3

2．对于比较大的房产项目，如某地产商在某楼盘里有开发普通标准住宅、非普通标准住宅、豪华别墅和商铺等不同类型产品，这些项目有些是分期开发的，有些是同时开发的。对于这项楼盘的清算，我国税法规定应按照各受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。实务中成本分摊法有占地面积法、建筑面积法、层高系数法等，各种计算分摊方法对企业土地增值税的税额会产生很大的差异，管理人员应管理和筹划好分摊方法，不同的计算方法对企业利润的影响差异巨大。

3．随着房产市场的激烈竞争，各个开发商为提升楼盘品质会推出会所、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共配套设施，如果这些项目完工后免费移送给政府等部门用于社会公共事业，那么发生的相关成本、费用可以在计算土地增值税时做为成本扣除；此外对于楼盘里的停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、邮电通讯等项目，如果能提供资料证明产权属于全体业主所有的，则相关的成本费用可以在计算土地增值税时税前扣除。因此企业在日常工作中应管理好不可售面积的证明资料，如开发企业书面报告、无偿移交相关部门的《移交文书》、配套设施的建筑面积归全体业主所有的确认资料；如果无法提供这些资料，则相关费用不可扣除。

4．人防车位面积销售方式、可售面积等管理及筹划。人防车位的不同销售方式对土地增值税的计算结果影响很大的。企业可转变销售方式，采取一次性车位转让使用权合同，或者是签订国税租赁合同，租期为20年，20年使用权赠送等方式。这两种销售方式对土地增值税的影响巨大，因此有必要对其销售方式进行筹划。此外人防车位是如果是不可售的，其成本可以做税前扣除，这要求管理人员收集好人防车位是否属于移交全体业主或者移交人防部门的资料，这影响到开发成本的扣除金额。

5．代收费用的筹划方法。房地产企业销售开发产品时，经常会代其他相关部门收取费用，如维修基金等。对于代收费用有两种处理办法，第一种方法为代收费用不计入开发产品销售价格中，此时代收费用不并入转让销售收入中，在计算增值额时也不允许扣除代收费用；第二种方法为代收费用计入房价中，作为转让房地产所取得的收入，在计算扣除项目金额时可以扣除，但不允许作加计扣除基数。例如，某房产公司销售一栋商品房，销售款为2000万元，在销售商品房时代收了300万元的其他部门费用，假如各项允许扣除总金额为800万元，则按第一种方法处理时增值额为1200万元，增值率为150%，应缴纳土地增值税为：1200×50%-800×15%=480万元；按第二种方法处理时增值额为：（2000+300）-（800+300）=1200万元，允许扣除总金额为：800+300=1100万元，则增值率为100.09%，应缴纳土地增值税为：1200×50%-1100×15%=435万元。由此可见，采用将代收费用并入房价中的处理方法比第一种处理方法少纳45万元的土地增值税。当然如果增值率未超过50%时，这种筹划方法也就无意义了。

6．费用转移筹划法。按照相关规定，属于房产开发企业总部发生的期间费用，具体有：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为土地增值税计算时的扣除项目成本。但如果采用合理的管理和筹划方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。比如总部某处领导可以兼任某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么这位负责人的有关费可以分摊一部分到房地产成本中去。期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除，而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额，从而达到节税目的。

二、精装修售房筹划管理方法

开发产品以精装修的方式进行销售的是一种新的管理方法。企业按商品房按销售和装修分开签合同，降低商品房的销售价格，以达到减少土地增值额的筹划目的，而且原本计入房地产装修收入的这部分可按3%缴纳营业税。例如某房地产公司开发的房产项目成本为5000元/平方米，精装修后建筑成本6500元/平方米，总建筑面积30000平方米，预计售价8500元/平方米，则该房地产可以与购房者签7000元/平方米的购房合同，然后再签一份1500元/平方米的装修合同，则企业只就购房合同缴纳土地增值税。

三、改变建房方式的筹划方法

代建房行为属于建筑业，是营业税的征税范围。因此，如果房地产开发公司具备较好的品牌和较高的信誉，能取得客户的青睐和信任，提早获得客户的资金，则可使用以客户的名义来取得土地使用权、购买各种材料设备等方法。这样对于开发企业来说，由于房地产的产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，故其取得的收入属于劳务性质的收入，应当征收营业税，而不是土地增值税的征税范围。这种代建房的形式，开发商无需缴纳数额巨大的土地增值税。

四、灵活运用减免税优惠政策

纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额与扣除项目金额的比例未超过20％的，免交土地增值税。因此，企业管理人员应做好筹划工作。具体做法是企业先测算好销售价格，制定最佳销售价，力争使增值率控制在20%以内。比如某房地产企业销售楼盘每平方米定价为3000元，增值额与扣除项目金额的比率为20%至25%，这时企业可以适当降低销售价格，使该比率控制在20%以内，这样免交土地增值税的金额与少收的售房款对比一下，选择对企业利的销售方案。

土地增值税论文例4

keyword:Landincrement;Incrementduty;Land;Reform

前言

为了节约土地资源、降低房地产开发利润、抑制投资、稳定房价，1820年德国最早开征了土地增值税。之后，又有英、日等国相继开征，然而，它的成长发展历程并不向财产税与所得税那样一帆风顺，中间跌宕起伏，至今效果难以发挥。

1987年，我国对城市土地使用制度做出重大改革，在深圳、上海、天津、广州等城市试点，改过去的指令性计划拨无偿使用为有偿出让、转让制度，这对强化城市土地管理、促进城市土地的合理利用，充分发挥效益，保证城市有规划地健康发展发挥了积极作用。然而之后出现的一些深层次问题如土地供给计划性不强，成片批租的量过大、价格低；各地盲目设立开发区圈地，大量耕地被占用，开发利用率低；房地产市场机制不完善，市场行为不规范，炒风过盛直接影响了其作用效果。

我国自建国以来,对城市土地长期实行无偿的指令性划拔和无期限使用的管理制度。改革开放以后,随着市场经济因素的不断扩大，以及非公有制经济的快速发展，加速了房地产开发的进程，原有的无偿使用国家土地的制度逐步向有偿使用的方向转化。

为了增强对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地权益，规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入，国务院于1993年12月13日了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁发了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税，这是我国开征的第一个对土地增值额或土地收益额征收的税种，深圳市原本是最早实施对土地增值额征税的城市，后来为了鼓励、推动房地产行业发展，对这一税种长期采取了政策性减免的做法。深圳市出于抑制过高房价，特别是高档住宅上涨存在着暴利的可能和缓解普通商品房的市场需求很大，但是市场供给不足的矛盾，于2005年11月1日起恢复征收土地增值税，目的是通过对高利润的项目增加税率，来引导和鼓励更多的发展商多开发普通住房。但恢复征收一年以来，收效甚微。北京地税局继二手房开征土地增值税后，从今年1月1日起，对新房中的普通住宅征收1％的土地增值税。此前，普通住宅列在免征土地增值税的范围内。

今年1月16日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定：从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。具体而言，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。同时，该《通知》也从具体的操作角度，提出了相对清晰的清算条件。这意味着自后搁置了13年房地产企业的土地增值税从“预征”缴纳现状正式进入清算状态。此利空消息一，股市大受刺激，17日房地产板块大幅下挫，并带动大盘跳水。理论分析家的分析再一次刺激了普通老百姓紧绷的神经，于是大家欢呼越雀、奔走相告，大有救命稻草降临到每个人的头上，光明即将来临之势。

理论上我们可以认为：土地的供给是缺乏弹性的，在边际收益递减规律的作用下人们对土地的需求量随着地租的升高而递减，事实上，由于级差地租的存在，这一规律在沉疴日久的房地产市场不能完全发挥作用，而城市房地产赖以存在的土地也会随着我国城市化进程的加快出现水涨船高的的势头。众所周知，对房价可能会有拉动作用土地增值税以土地增值为税基，土地的增值往往在漫长的持有过程中发生，土地增值税的征收对象一般是土地使用者、持有者或经营者。在征收过程中，各国和地区均发现投机者会运用各种手段分散和转移土地增值。我国的土地增值税并不对土地保有过程征税，而是对土地开发阶段的增值征税，也就是说对利润直接征税，这一过程基本是2~3年。而从理论上讲，正常房价涨幅下，土地增值可能微乎其微。而房价的涨跌最终取决于供求关系，与住宅开发成本没有必然联系。在目前总体需求大于供给的条件下，任何税收都会存在负税人，土地增值税清算对房价可能会有拉动作用，但也不能避免房地产商一定不转嫁给消费者。目前土地增值税的一级税率为30%，如果开发商的利润大幅度减少，房地产开发投资可能也会受到较大影响，投资少供给就少，可能会进一步抬高房价。恰恰是由于土地增值税扣除项目包括了土地价格与开发、配套设施等成本，反而给开发商提供了抬高成本的足够动力。北京中原地产副总经理颜光茂以北京为例预测，由于目前北京地价水平已处于高位，而地价推高房价的趋势已经很明显，如果更严格地征收土地增值税，高达30%的税负必将向消费链条的末端消费者身上转嫁，推高房价不可避免。

宏观角度来看，土地增值税作为地税，是地方政府收入的有力补偿。征收土地增值税对于建立公共财政有利，以税收方式获得的财政收入将纳入预算内，而不会像以往一样土地收入在预算外或者制度外流转，导致中央政府完全无法掌控。此举也可能使房产商的囤地之风有所收敛，甚至有学者认为会终结囤地暴利，但我们不能避免地方政府在征税时继续通过或明或暗的优惠政策对有关系的房地产商网开一面，导致征收成本将上升。

乐观的观点认为：新《通知》要求土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。在这种规则下，开发商的税收筹划将无用武之地。而此前国内各地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1%-2%的比例进行预征，部分地区尚未开始预征，这与通知所强调的30%-60%的累进税率，不可同日而语。在土地大幅度升值、利润高企的情况下，土地增值税的清算，无疑会给大量开发商带来巨大的成本压力，一个显而易见的结果是房地产商的成本将急剧上升，越是以低价获取大量土地的房地产商其囤积与开发成本也就越高

土地增值税论文例5

近年来我国住宅产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高、住宅小区品牌的快速升级换代，对于国民经济内需的强力拉动等成效明显。但自2003年起至今房地产开发投资额连年高速增长，商品房销售价则年年攀高，2003年增长3.4％，2004年增长5％，2005年增长9％，2006年增长7.7％，部分城市和地区的房价年增长超过20％，已远远超过普通居民的购买承受能力，房价成为最让政府头痛的经济问题。从2004年起政府陆续出台金融、税收、土地管理、房屋管理等一系列政策对房地产市场进行宏观调控。2006年12月28日国务院签发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件，要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％－60％不等的土地增值税。土地增值税拉开了2007年房地产市场宏观调控的序幕。土地增值税的开征对房地产市场究竟会产生怎样的影响，本文将从经济学角度进行税收效应分析。

一、土地增值税的价格效应

1．短期内税负不易转嫁，对调控房价有积极意义。

按照现行税法规定，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额超过50%的，适用30%的税率，增值额在50%至100%区间的，适用40%的税率，增值额在100%至200%区间的，适用50%的税率，增值额超过200%的，适用60%的税率。与比例税率相比，超率累进税率最能体现税收的纵向公平，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多，如果地价在开发期限内飙涨，就会导致开发商囤地和开发成本大增。在短期内，由于房地产供给相对稳定，房地产的供给价格弹性具有刚性，而对于属于耐用消费品的房屋，与日常生活用品相比，消费者的需求价格弹性较大，由房地产的转让者缴纳的土地增值税的税负则不易转嫁给房地产的需求者，当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时，房产商就会不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律。

2．长期内税负将会转嫁给消费者，房价继续上涨。

从对住宅的需求看，一是新增城市人口的消费需求。当前城市化进程不断加快，全国已经有城镇居民将近5亿，按照十六大确定的目标，到2020年实现全面小康社会，城镇人口将要达到55%--60%。不考虑人口增长因素，也将使得城市人口超过7亿。二是现有城市居民改善住房的需求不断增长，小套换大套，旧房换新房，城市改造拆迁等等，都对新房源提出需求。而较为特殊的是，中国国度中有13亿人口，加上对外开放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地来自于全国，甚至国外的购买力。三是投资渠道单一造成公众剩余资金涌入带来的投资需求。中国人均GDP超过1700美元之后，居民收入总量大大提高，据统计，2006年12月末城乡居民储蓄存款余额高达16万亿，除了满足生活基本需要之外，投资成为许多居民考虑的重要事项。但是受到市场范围的限制，普通居民能够涉足的投资领域基本被局限在股市和房市。

而从住宅的供给看，住宅要建设在土地上，中国人多地少，土地的稀缺性使其价格将不断地上升，而土地价格的上升，必然地要摊入建设的房屋之中。从目前土地市场的格局来看，有三个土地必然涨价的原因：一是土地的供应者只有一个政府，即土地的供给是寡头垄断，只我一家，别无他店。二是土地的买家是充分竞争的，即在售出时，采取对几个、十几个、几十个，甚至百家土地购买者进行拍卖，有时一拍，拍出一个天价来，其价格必然要摊入房屋价格；三是地方政府有着从土地上获得财政收入的强烈欲望。在不完善的分税制体制下，地方政府和中央政府的事权并没有得到妥善划分，地方政府收入来源相对萎缩，却要承担不断增加的公共事务，经费短缺成为大部分地方政府的普遍现象，特别是县乡财政已经到了不得不解决的时候。地方政府在经费短缺与事务增多的矛盾中，将更多的收入希望寄托在土地出让金上面。因此，土地出让金不断走高，地方政府也在有意无意中推动房价的上涨，希望水涨船高中得到更多的土地出让收益。从长期来看，由于我国住宅的需求弹性小于住宅的供给弹性，势必造成一是住宅的价格会由需求拉动上涨，二是建设住宅的任何成本，都要进入房屋的价格。进入房价的有：一是建筑商的建设成本和利润，二是政府的各种税费，三是房地产商要承担的本来应当由政府配套的道路、供排水、学校等公益性基础设施；四是高昂的土地价格。所有的国家本来想控制房屋需求和产出所增加对房地产的税费，如土地增值税的税负必然要转嫁给购买者，从而加重住宅需求者的负担。在目前情况下，还有不少，特别是中低收入群体买不起房子，住房保障制度也还很不到位，一旦引起房价上涨，势必就会使相关弱势群体居住状况更趋恶化。

二、土地增值税的市场规模效应

1．对房地产市场商品供给的影响：调节房地产企业合理收益，促进房地产行业健康发展。

近年来房地产行业开发投资额之所以连年高速增长，其中主要一个原因是房地产行业存在高额、超常利润，土地的增值令房地产项目的利润远远高于其他行业。但与此同时，与房地产行业的高利润形成鲜明对比的是房地产税收并未呈现高涨势头，如2004年房地产企业经营税金及附加仅占房地产企业经营收入的3.1％，国家未能从蓬勃发展的房地产行业中取得应有的利益。

涨价归公应是政府管理房地产市场的政策目标之一，也体现政策制定者参与土地增值收益分配并从中获取利益的思想意志。首先，按照社会公平原则，土地的自然涨价或地租的自然增值完全是不劳而获的利益，因此地主无权独自占有这一好处，否则，有悖于社会正义，有失社会公平。其次，按照贡献原则，地价的增加是因人口增加、经济发展、社会进步等社会经济因素所致，是社会之全体施与的贡献，因此而带来的地租增加必然归于社会全体。第三，按照公共利益原则。将土地涨价部分予以归公，可以增加国家财政收入，并用之兴办各种公益事业，提高社会全体公民的福利水平和生活水准。课征土地增值税的目的就在于使土地自然涨价全部归公，做到地尽其利，地利共享，规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，促进房地产行业健康发展。随着经济持续繁荣，以及城市化步伐加快，土地增值惊人。于是，不少开发商都在圈地囤地。尽管国家规定拿到地后两年内不开发，国家有权收回，但由于一些开发商和地方政府的亲密关系，这一规定执行情况并不完满。而一旦强制征收土地增值税，不但影响开发商的收益预期，而且会对开发商的资金链产生压力，这将逼迫他们加大开发力度，增加房源，一定程度上改善供求关系。

因此，可以预测，在加强土地增值税征管之后，房地产商既要考虑行业竞争对价格形成的市场限制，又要考虑增值幅度过高引起的税收负担，将更加理性地确定行业和企业利润，进而对房地产市场商品供给的宏观控制起到积极作用。

2．对房地产市场商品需求的影响：抑止炒买炒卖房地产的投机行为，使个人消费趋于理性。

土地增值税在抑制投机、减少和避免出现房地产经济泡沫方面具有不可或缺的作用。房地产市场是一个极易孳生投机现象的领域，虽然投机行为可以看作是繁荣房地产市场的剂，但从现有实际情况看，不仅仅为购房置业而是带有投资动机的消费者逐渐增加，这其中不乏有一些人只是为投机而来。这种现象在北京、上海房地产市场表现得较为明显，尤其是购买高档商品房者大部分是港台人士以及江浙人士，他们购房的目的大都不是用于居住而是投机，一手进、一手出，待价而沽。这部分购房者与房产商、商的互动，便会向市场发出错位信号，可能恶化不合理的商品房供给结构，导致房价全面上升，给国民经济发展带来负面效应。而土地增值税的纳税人不仅有从事房地产开发的企业，同时也包括所有转让房地产取得超常利润的个人，但对公民个人转让自有普通住宅及个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用5年以上的住房的进行免税。土地增值税税制的设计明确显示出其抑制投机的功能，与之前强调实施的房地产转让征收营业税相比，能够更有效地控制价格涨幅，降低转让者的利润空间，削弱转让者的投机需求。

三、土地增值税的市场结构效应

土地增值税论文例6

根据国税总局的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)，今年2月1日起全国各地将开展房地产开发企业土地增值税清算。一听说土地增值税要清算，全国的开发商都跳了起来，煞是热闹。让人想不明白的是，这本是13年前就该征收的老税种，何以开发商的反应还会如此强烈？

一、土地增值税简介

土地增值税并不是一个新税种，1993年中国就开征了土地增值税。但由于当时房地产还相当不景气，为了鼓励房地产流通，一直未对土地增值税进行严格征收。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。又有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。在项目销售面积不到85%的时候，预征土地增值税(各地税率不同，北京为销售收入的1%)，等销售超过85%后再清算补足。由于当时对房地产开发成本(即可扣除项目)的确定方法不详，土地增值税征收多采用“预征”，在实际操作中，这往往成为开发商拖欠税款的借口。

土地增值税是房地产市场利益中政府与开发商的分配，它虽然不是新的政策，但最大的变化在于征收方式由事前的预征改为清算。一般此类税种大约占公司开发成本的百分之三左右；现在，土地增值税大约占开发成本的百分之十左右。按过去根据销售收入预征百分之一计算，到现在的按百分之三十甚至是六十计征，假如北京一家房产商售出一套200平方米的房子，该房产土地和建筑成本是5000元/平方米，售价是10000元/平方米，即总房价为200万元，其中土地增值税的除项目总额为100万元，增值额为100万元。按四级超率累进税率计算，增值额未超过扣除项目金额50%的部分(即增值额中的50万元)，税率为30%，应缴税额为15万元；增值额为扣除金额50%-100%部分(即余下的100-50=50万元)，税率为40%，应缴税额为20万元。到项目清算时，该房地产商应为该套房产的销售缴纳15+20=35万元的土地增值税。但按1%的预征率，该房地产商在销售该房地产时只需缴纳200×1%=2万元，中间的差额达到33万元。可见，预征额相对于真正的应缴税额来说不过是九牛一毛，完全起不到该税种应有的利润调节作用。

二、影响税收环境的因素

目前，影响土地增值税税收政策环境的相关因素主要有：

其一，经济适用房、中小户型、廉租房总体供应不足，局部供应失衡。

其二，城市住宅建设缺乏合理规划，对居民住房需求不能合理引导。如廉租房制度，在世界范围内是解决低收入群体居住的有效办法，而在我国，一些地方对此兴趣不浓。

其三，各地普遍缺乏规范、权威的房地产市场信息披露制度，以及及时、真实的披露平台，少数开发商与中介机构联手编报甚至谎报商品房销售进度，不实价格信息，恶意哄抬房价，人为造成市场紧张。

其四，房地产行业偷逃税款现象严重，缺少诚信纳税的地方合力监管机制，使房地产行业的实际税负水平、利润水平出现局部失真。

三、新规定的精神

根据的《通知》精神，以预售起三年为“大限”，无论房地产项目是否销罄或是否已进行项目结算，都必须对土地增值税进行清算。从2月1日开始，那些打着“万年不清算”主意的项目，就会陆续被集中清算，已经装进口袋里的钱不得不重新掏出来。可以想见，房地产企业的利润表将受到多大的影响。这就细化了清算办法，使得以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，进一步明确了房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，可以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，也标志着房地产开发项目全面迎来土地增值税“清算”时代。

新规定严重打击了房地产商的囤地行为。一直以来，“囤地优于囤房”、“面粉贵过面包”，已是发展商的共识。也就是说，以前不少开发商获得利润，更多的是来自于土地的升值，因为以几百元的楼面地价甚至更低的价格获得土地，等土地的价格上升后再进行开发，彼时的楼面地价已经上千元了，开发商此时以几千元的价格进行销售，只要能销售出去就能获得高额的利润。据调查，通过招、拍、挂等正规渠道取得土地的，土地本身价格就高，因此核算土地成本也就拉高，其增值部分就小了，受新规定的影响就小。而拿地越便宜，土地增值税就越高，特别是那些连片开发、周期长的项目，规模大，开发时间长，最初拿地时较便宜，目前上涨升值快，增值多，因此需交纳的增值税也多，受影响也大。对通过走关系拿到便宜土地指望“捂地”升值的企业来说新规定无疑不亚于一次地震。国家通过完善税收征管，将房地产土地增值税依法足额征缴入库，使房地产企业过去“潜藏”的一大块开发成本显露出来。那些通过倒卖地皮抬高市价、囤积地产待价而售的投机商们首先要受到税收杠杆的“鞭笞”；那些试图通过分期开发、销售和出租物业相结合等手段钻空子的房地产商也无路可走了；那些不设置会计账簿、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱资料不全的，要按不低于预征率的征收率核定征收。也就是说，“清算”土地增值税，房地产商的利润将被狠狠地“削”去一大块。只要国家宏观调控政策陆续到位，“清算”土地增值税落实到实处，房地产的暴利时代就将一去不复返。

四、严征与房价的关系

但奇怪的是，很多老百姓对这项政策的出台也没有表现出多大的热情，有的反而多了一份担心，因为老百姓关心的是房价。有人担心，最后还是“羊毛出在羊身上”，房价不但不会下跌，相反开发商可能还会以此为借口提高房价。

老百姓的这种担心也不是杞人忧天。从提高契税、调整营业税、到征收个人所得税等等，房地产领域一直新政不断，但市场并没完全向政策所预期的方向发展，房价依然不断上涨。其根本原因就在于卖方把成本转嫁到了买房人头上。在一些地方，新政策带来的交易成本的上扬甚至间接导致房价上涨。

房子的价格是由市场供求决定的，也是开发商参考成本费用等因素决定的。供大于求的情况下与供不应求的情况下价格走势不一样。因此，税收价格起什么作用，取决于不同情况。有些地区房地产价格有所回落，但是有些地区房地产价格还在上涨。对价格的调控，关键在于相关政策的协调运用。土地增值税按累进税率的征收，会使得建大户型房甚至豪华型房、开发中心黄金地段房产的成本大大提升，会抑制房产商的开发冲动。但如果经济适用房、中小户型房和均衡地段房不能充分供给、均衡供给，群众对住房需求增长的刚性，又会使房价不降反升。因为，税负具有很强的“转嫁性”，当住房需求无法满足和替代时，税负带来的成本自然会转嫁到消费者身上，这是国家宏观调控所不愿看到的情形。

土地增值税论文例7

近年来我国住宅产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高、住宅小区品牌的快速升级换代，对于国民经济内需的强力拉动等成效明显。但自2003年起至今房地产开发投资额连年高速增长，商品房销售价则年年攀高，2003年增长3.4％，2004年增长5％，2005年增长9％，2006年增长7.7％，部分城市和地区的房价年增长超过20％，已远远超过普通居民的购买承受能力，房价成为最让政府头痛的经济问题。从2004年起政府陆续出台金融、税收、土地管理、房屋管理等一系列政策对房地产市场进行宏观调控。2006年12月28日国务院签发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件，要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％－60％不等的土地增值税。土地增值税拉开了2007年房地产市场宏观调控的序幕。土地增值税的开征对房地产市场究竟会产生怎样的影响，本文将从经济学角度进行税收效应分析。

一、土地增值税的价格效应

1．短期内税负不易转嫁，对调控房价有积极意义。

按照现行税法规定，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额超过50%的，适用30%的税率，增值额在50%至100%区间的，适用40%的税率，增值额在100%至200%区间的，适用50%的税率，增值额超过200%的，适用60%的税率。与比例税率相比，超率累进税率最能体现税收的纵向公平，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多，如果地价在开发期限内飙涨，就会导致开发商囤地和开发成本大增。在短期内，由于房地产供给相对稳定，房地产的供给价格弹性具有刚性，而对于属于耐用消费品的房屋，与日常生活用品相比，消费者的需求价格弹性较大，由房地产的转让者缴纳的土地增值税的税负则不易转嫁给房地产的需求者，当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时，房产商就会不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律。

2．长期内税负将会转嫁给消费者，房价继续上涨。

从对住宅的需求看，一是新增城市人口的消费需求。当前城市化进程不断加快，全国已经有城镇居民将近5亿，按照十六大确定的目标，到2020年实现全面小康社会，城镇人口将要达到55%--60%。不考虑人口增长因素，也将使得城市人口超过7亿。二是现有城市居民改善住房的需求不断增长，小套换大套，旧房换新房，城市改造拆迁等等，都对新房源提出需求。而较为特殊的是，中国国度中有13亿人口，加上对外开放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地来自于全国，甚至国外的购买力。三是投资渠道单一造成公众剩余资金涌入带来的投资需求。中国人均GDP超过1700美元之后，居民收入总量大大提高，据统计，2006年12月末城乡居民储蓄存款余额高达16万亿，除了满足生活基本需要之外，投资成为许多居民考虑的重要事项。但是受到市场范围的限制，普通居民能够涉足的投资领域基本被局限在股市和房市。

而从住宅的供给看，住宅要建设在土地上，中国人多地少，土地的稀缺性使其价格将不断地上升，而土地价格的上升，必然地要摊入建设的房屋之中。从目前土地市场的格局来看，有三个土地必然涨价的原因：一是土地的供应者只有一个政府，即土地的供给是寡头垄断，只我一家，别无他店。二是土地的买家是充分竞争的，即在售出时，采取对几个、十几个、几十个，甚至百家土地购买者进行拍卖，有时一拍，拍出一个天价来，其价格必然要摊入房屋价格；三是地方政府有着从土地上获得财政收入的强烈欲望。在不完善的分税制体制下，地方政府和中央政府的事权并没有得到妥善划分，地方政府收入来源相对萎缩，却要承担不断增加的公共事务，经费短缺成为大部分地方政府的普遍现象，特别是县乡财政已经到了不得不解决的时候。地方政府在经费短缺与事务增多的矛盾中，将更多的收入希望寄托在土地出让金上面。因此，土地出让金不断走高，地方政府也在有意无意中推动房价的上涨，希望水涨船高中得到更多的土地出让收益。从长期来看，由于我国住宅的需求弹性小于住宅的供给弹性，势必造成一是住宅的价格会由需求拉动上涨，二是建设住宅的任何成本，都要进入房屋的价格。进入房价的有：一是建筑商的建设成本和利润，二是政府的各种税费，三是房地产商要承担的本来应当由政府配套的道路、供排水、学校等公益性基础设施；四是高昂的土地价格。所有的国家本来想控制房屋需求和产出所增加对房地产的税费，如土地增值税的税负必然要转嫁给购买者，从而加重住宅需求者的负担。在目前情况下，还有不少，特别是中低收入群体买不起房子，住房保障制度也还很不到位，一旦引起房价上涨，势必就会使相关弱势群体居住状况更趋恶化。

二、土地增值税的市场规模效应

1．对房地产市场商品供给的影响：调节房地产企业合理收益，促进房地产行业健康发展。

近年来房地产行业开发投资额之所以连年高速增长，其中主要一个原因是房地产行业存在高额、超常利润，土地的增值令房地产项目的利润远远高于其他行业。但与此同时，与房地产行业的高利润形成鲜明对比的是房地产税收并未呈现高涨势头，如2004年房地产企业经营税金及附加仅占房地产企业经营收入的3.1％，国家未能从蓬勃发展的房地产行业中取得应有的利益。

涨价归公应是政府管理房地产市场的政策目标之一，也体现政策制定者参与土地增值收益分配并从中获取利益的思想意志。首先，按照社会公平原则，土地的自然涨价或地租的自然增值完全是不劳而获的利益，因此地主无权独自占有这一好处，否则，有悖于社会正义，有失社会公平。其次，按照贡献原则，地价的增加是因人口增加、经济发展、社会进步等社会经济因素所致，是社会之全体施与的贡献，因此而带来的地租增加必然归于社会全体。第三，按照公共利益原则。将土地涨价部分予以归公，可以增加国家财政收入，并用之兴办各种公益事业，提高社会全体公民的福利水平和生活水准。课征土地增值税的目的就在于使土地自然涨价全部归公，做到地尽其利，地利共享，规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，促进房地产行业健康发展。随着经济持续繁荣，以及城市化步伐加快，土地增值惊人。于是，不少开发商都在圈地囤地。尽管国家规定拿到地后两年内不开发，国家有权收回，但由于一些开发商和地方政府的亲密关系，这一规定执行情况并不完满。而一旦强制征收土地增值税，不但影响开发商的收益预期，而且会对开发商的资金链产生压力，这将逼迫他们加大开发力度，增加房源，一定程度上改善供求关系。

因此，可以预测，在加强土地增值税征管之后，房地产商既要考虑行业竞争对价格形成的市场限制，又要考虑增值幅度过高引起的税收负担，将更加理性地确定行业和企业利润，进而对房地产市场商品供给的宏观控制起到积极作用。

2．对房地产市场商品需求的影响：抑止炒买炒卖房地产的投机行为，使个人消费趋于理性。

土地增值税在抑制投机、减少和避免出现房地产经济泡沫方面具有不可或缺的作用。房地产市场是一个极易孳生投机现象的领域，虽然投机行为可以看作是繁荣房地产市场的剂，但从现有实际情况看，不仅仅为购房置业而是带有投资动机的消费者逐渐增加，这其中不乏有一些人只是为投机而来。这种现象在北京、上海房地产市场表现得较为明显，尤其是购买高档商品房者大部分是港台人士以及江浙人士，他们购房的目的大都不是用于居住而是投机，一手进、一手出，待价而沽。这部分购房者与房产商、商的互动，便会向市场发出错位信号，可能恶化不合理的商品房供给结构，导致房价全面上升，给国民经济发展带来负面效应。而土地增值税的纳税人不仅有从事房地产开发的企业，同时也包括所有转让房地产取得超常利润的个人，但对公民个人转让自有普通住宅及个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用5年以上的住房的进行免税。土地增值税税制的设计明确显示出其抑制投机的功能，与之前强调实施的房地产转让征收营业税相比，能够更有效地控制价格涨幅，降低转让者的利润空间，削弱转让者的投机需求。

三、土地增值税的市场结构效应

土地增值税论文例8

杨红旭

http：//.cn/news/2013-11-29/07163763927.shtml

自从央视报道土地增值税事件后，这件事被业内外持续不断地热议与争论。国家税务总局有关负责人回应称：有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读，近几年土地增值税征管力度是逐步加大的。

到底谁对谁错？其实，央视也只是将存在多年的一个“老问题”，重新翻了出来。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税，一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。

不妨先抛出观点，笔者认为此税可以考虑废除了。首先，从设税的初衷看，其背景是，1992年至1993年，海南、北海、珠海等南方部分地区楼市火爆，炒地皮现象突出，房地产泡沫严重。为此，1993年6月国务院发文，大力度调控房地产。

不容否认，本世纪最初十年，全国房地产市场再度经历了复苏、繁荣，而且部分年份市场有些疯狂，比如2005年、2007年和2009年。在这一过程中，地价涨幅显著超过房价涨幅，部分企业和部分项目，存在利润率过高的情况。在这种情况下，通过土地增值税来调节土地市场及房企收益，有一定的积极意义。

但是，必须看到两点新情况。一是2004年实行“招拍挂”后，通过各种关系低价、协议拿地已非普遍现象，土地增值额的多少，主要取决于开发商对于市场的判断及运营水平。二是2008年以来，房地产开发行业的利润率总体趋降，暴利项目越来越少，个别时段还曾出现亏钱卖楼的情况。这就意味着，近几年的房地产市场形态及项目利润率，已与1992-1993年明显不同，开征土地增值税的初衷已失去了“土壤”。

而土地增值税，已成为房地产交易环节增速最快、金额较高的税种。契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税，这五类直接针对房地产的税种，2012年全国总收入为10128亿元，比2000年的449亿元增长22倍。其中，土地增值税2012年为2719亿元（仅略少于2874亿元的契税），比2000年的8.4亿元暴增323倍。而作为保有环节的税种，2012年房产税为1373亿元，比2000年的210亿元仅增长5.5倍。

也就是说，土地增值税成为优化房地产税收结构的“拦路虎”。理应增加房产税，而弱化或取消土地增值税。更何况，土地增值税与所得税在功能上有重叠之处。

当然，取消此税还有很多其他理由，比如：各地税制不统一，预征率也不一样，各地税务局各行其是；全国几万家开发商，诚信度有差异，纵容不诚信者，就是对诚信者的不公平、不公正。

网友评论：

土地增值税论文例9

摘要：随着城乡统一建设用地市场建设的逐步推进，国有建设用地与集体建设用地在土地市场上的地位趋于平等。土地增值税作为一种重要的市场经济调控工具，起着调配土地资源、平衡经济增长和收入分配的功能。我国现行的土地增值税制度在城乡税收理念、税制城乡二元分割、课税范围、税率设计、税收征管等方面还存在着一些弊端，急需在城乡一体化环境下调整税收理念、重构课税范围、科学设计税率、简化征管程序，使其能够对我国统一的城乡建设用地市场起到应有的调节作用。

关键词 ：城乡统一建设用地市场；土地增值税；城乡一体化

中图分类号：D922．229文献标识码：A文章编号：1007－8207（2015）07－0094－07

收稿日期：2015－05－11

作者简介：余敬（1987—），男，河南信阳人，海南大学法学院法律硕士研究生，研究方向为土地法；梁亚荣（1971—），男，广东茂名人，海南大学法学院教授，博士生导师，研究方向为经济法学、房地产法学。

基金项目：本文受国家社科基金“城乡一体化进程中的农村建设用地法律制度创新研究”资助，项目编号：11BFX062。

党的十八届三中全会明确了城乡建设用地市场统一的方向。国务院办公厅于2015年初出台的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》在建立统一建设用地市场的实践中迈出了重要一步。随着我国土地税收改革的不断深化，科学合理的税收制度建设成为其中关键一环。作为我国土地税收中最重要的税种之一的土地增值税，出台于20世纪90年代市场经济改革初期，立法上延续了计划经济时代的经济指令性原则，制度上城乡二元分割和征收政策的随意化忽视了发挥土地增值税的市场经济调控作用，其结果是并未达到预期目的。因此，在城乡统一建设用地市场建设过程中，需要对其进行大力完善。

一、土地增值税的属性和其作用

土地增值税是19世纪末在西方国家兴起的新型土地税，其包括土地增值税和土地原价税，土地增值税主要是指对土地增值部分征税。［1］作为土地税种的重要类型，属于财产税，①财产税是以纳税人所拥有或者控制的财产为征税对象的一类税总称，［2］财产所有人或占有人得到了国家的财产保护，其财产价值也因基础设施的不断改善而提高，对其征税符合公私利益平衡原则。同时，财产税的开征有利于减少社会财富初次分配不均所带来的社会不公平问题，有利于盘活存量资产，激发市场经济活力。

土地增值税作为财产税的一种，其设计的主要作用有：一是作为重要的财政税源。地方政府在土地流转过程中通过土地增值税获取税收，以利于对地方进行基础设施等公益事业进行投资建设。二是对房地产市场进行宏观调控。通过税收调节作用降低或提高土地流转成本，以此达到对市场的调控作用。三是平衡国民收入分配。税收是一种国民收入二次分配方式，通过对土地增值税的征收，可以平衡因集体建设用地入市而带来的农村不同区域地价差异所造成的贫富差距。四是能够有效地抑制土地投机行为。土地市场投机者常利用市场信息与资源优势囤货积奇，从而间接影响市场供需关系，导致地价或房间虚高不下。土地增值税主要是对土地或建筑物流转征税，增加其流转成本，以有效抑制土地投机行为。

西方发达国家多曾开征过土地增值税，如德国、英国曾规定在土地产权发生转移时征收土地增值税，日本曾为抑制房地产过热开征该税。但由于税制改革，西方发达国家的税收体系逐步向以所得税为主体的税系过渡，加之普遍开征遗产税和赠与税，且土地市场较为成熟，地价较为稳定，为简化税制和减少税种间重复以及从便于税收征管原则出发，多数西方发达国家将土地增值税归并到所得税中间接征收。当前世界上仍在直接开征土地增值税的国家或地区并不多，主要有韩国、意大利、中国、台湾地区。其中台湾地区的土地增值税制度最为完善，其采取单独开征的方式，在扣除增值成本的情况下，政府按照每年统一公布的公告现值实行三级累进征税。韩国土地增值税是在20世纪90年代中期为压制地价上涨过快而推出的税种，主要采用特别增值税和土地超额利得税两种形式，特别增值税是针对法人转让土地过程中在征收完法人所得税后的转让差价征税；土地超额利得税是对由于地价上升而获得的土地超额利得所课征的一种税，对当时土地过热产生了一定的抑制作用，但由于在课税范围上限定得较窄，且与所得税存在重合而导致后来在具体实施过程中效果并不好。意大利的土地增值税限定于土地自然增值部分，由于其累进税率仅为3％－30％，在实践上被证明是可长期、持续、稳定运行的，同我国的高税率、临时性的土地增值税政策有很大差别。

二、建立城乡统一的建设用地市场对

土地增值税的影响

城乡建设用地市场的统一是市场经济发展的本质要求，税收作为市场经济的一种重要调控工具，在实施范围上也必然要求城乡统一。我国现行土地增值税是在特定的计划经济环境下形成的，由于在立法理论上缺乏对我国经济形势进行充分的调研论证，导致立法与执法上的不衔接，即理论与实践的脱节。可以预见，城乡统一的建设用地市场建立后，必将对土地增值税制度带来革命性的冲击。

（一）城乡统一的建设用地市场对土地增值税立法理念的冲击

我国现行的土地增值税是从台湾地区引进的，而台湾地区土地增值税的核心思想来源自孙中山的“涨价归公”理论。该理论的核心思想在于：土地的增值并非因为地主努力，是社会的贡献而增加其价值，而为不劳而获，是一种富人税，开征有平均财富的功能。［3］我国在土地使用上一直采用城乡分割的、行政指令的方式，这种二元税收制度是建立在我国城乡二元土地制度的基础之上的，其设计初衷是为了限制城乡人口流动、实现重工业优先发展战略的最终目的而作出的一种制度安排，［4］国家通过计划取代市场，计划经济体制逐步形成，国家利益优先的观念得到广泛认同，国家权益至上、权力本位理念取得了主导地位。［5］无论是二元制的土地制度还是二元制的税收制度均为计划经济体制下的产物或衍生品。在这种封闭的土地计划调配的环境下，土地增值税征收原理亦会出现变异。

20世纪90年代，随着改革开放的不断深入，市场经济逐步形成，住房制度的市场化改革促使房地产市场流动加快。针对此情况，借鉴台湾地区及日本的土地税制，国务院出台了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）。但从立法理论上，我国理论界一贯坚持的税收理论是“国家分配论”，认为税收是以国家强制力保证下的凭行政权参与分配的方式，在长期实行计划经济体制下，对具体税种的理论论证更是缺乏。［6］而土地增值税也是在缺乏充分理论论证的情况下出台的，一方面，急于同国际税收接轨，盲目学习西方发达国家的先进制度；另一方面，急需通过这种形式从房地产行业暴利市场中获取财政来源以冲抵当时的财政赤字，土地增值税的诞生具有其特定的历史背景。因此，其在立法条文中烙下了指令性经济和国家利益本位的痕迹。

城乡统一的建设用地市场是市场经济的一个方面，土地增值税作为市场调节的一个重要工具，应遵从市场经济规则。这就需要土地增值税在立法理念上应从国家权力本位过渡到社会权力本位，以市场经济为导向，改变当前土地增值税城乡分割的错位现象。

（二）城乡统一的建设用地市场要求土地增值税扩大纳税范围

我国现行的《暂行条例》在立法范围上存在着缺陷，不能适应城乡统一建设用地市场发展要求，这不仅表现在条文对纳税范围的规定上，也表现在具体计税依据的不合理，征税目的条文表述上只关注了维护国家利益，未能关注农村土地权益的发展。

首先，在纳税人与课税范围上，《暂行条例》限定了有偿转让国有土地使用权、地上建筑物单位和及其它附属物，取得收入的单位和个人，但未包括集体土地转让情况。同其他设置土地增值税的国家或地区相比，台湾地区为有偿转让土地所有人或承受人、出典人。①韩国土地增值税（土地超额利得税与特别增值税）规定了土地等资产转让即需要缴纳土地增值税，无偿转让时候课征遗产税或赠与税。［7］通过对比可以看出，我国土地增值税的征收范围相对较窄，并且对其他形式如抵押、出租、传统的出典也未能兼顾。

其次，在计税依据上，《暂行条例》第3条规定了增值税收取以转让房地产所取得的增值额为依据，而根据《暂行条例》的第4条、第5条关于扣除项的规定中并未体现出对自然增值额与人工增值额的区分扣除。自然增值额是指由于社会经济发展和政府的公共投资使土地及建筑物价值相对上升部分的增值额度；人工增值是指由于个人土地或建筑物投入人、财、物开发使其增值的额度。从税法原理上看，土地增值税应是对自然增值部分进行征税。如台湾地区《土地税法》在第35条就明确规定了对自然涨价部分课税，按照土地涨价总数额计算（第36条），且其土地增值税的征收与地价税的征收紧密相连，土地增值税在地价税征收后以其确定的地价计算每年的土地自然涨价幅度为依据。我国当前土地增值税这种不区分自然增值与人工增值的方式有失公正，且土地增值额的计算上也缺少令人信服的科学合理的方法。

（三）城乡统一的建设用地市场要求与土地增值税率不匹配

《暂行条例》第7条规定了土地增值税实行四级累进税率制，在未区分自然增值与人工增值的情况下，税率以超过扣除额的50％、100％、200％划为四个档级，税率从30％－60％进行征收。对比台湾地区增值税税率，以增值税额的100％和200％为节点划为三个档级，最高税率为40％，结合国外土地增值税税率看，日本和德国曾经征收的土地增值税最高边际税率均为30％左右。［8］我国采用这种四级累进税率，综合来看税率显然偏高，加之我国高比例的企业所得税等，使得房地产企业税负水平处于高位，企业负担较重。土地增值税初始征税的主要目的在于对房地产市场的调控，但实践中间歇性的征收政策与操作性差的法规特征致使调控效果并不理想，频繁调控导致土地增值税制度缺乏稳定性，［9］房地产市场过热的现象并未因此得到抑制。而多数土地税具有较强的转嫁性，这对于我国居高不下的房地产价格水平来说并无益处，且会弱化对土地市场和房地产市场的调节作用。城乡统一的建设用地市场建立后，这种高税率的税制更会阻碍土地市场的流转和资源的有效配置。

（四）城乡统一的建设用地市场要求对土地增值征税程序进行简化

土地增值税是房地产税收体系中政策导向性最强的税种。［10］我国土地增值税自从1994年实施以来一直存在征管上的间歇性现象，各地在征税的具体执行尺度上也并不统一、不规范。尤其是在遭遇金融危机或房地产行业低谷时期，各地普遍实行了土地增值税预征收制度，并一直使用到至今，且多数省份按照1％－2％的预征率征收后并没有进行清算。这主要有以下几点原因：一方面，由于土地增值税税率复杂，整体水平偏高，与实际经济发展水平脱轨，很多应税主体采取各种方式偷逃、拒缴税款，致使征收工作难度大。加之《暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）对土地增值税的征管规定操作性差，地方政府为吸引房地产商投资，增加地方土地出让金收入而消极怠收土地增值税；另一方面，各地方增值税优惠政策执行上出现滥用情形，《实施细则》第7条明确列举了土地增值税扣除项，但各省市在具体执行中随意增加优惠和减免项目，这不仅有悖于税收法定原则和税收严肃性，也造成了税源的流失。

（五）城乡统一的建设用地市场要求对土地增值配套措施进行升级

与城乡统一的土地增值税相关的制度主要有两方面：一方面，虽然土地增值税具体由税务部门征管，但与土地部门、房管部门、规划部门等存在着紧密联系，而这些部门之间的配合并不够协调、信息传递不畅。由于未能建立有效的不动产登记制度及信息共享机制，税务部门主动查处土地转让行为的难度较大，目前虽然《不动产登记暂行条例》已经颁布，但相关登记制度、不动产信息管理与共享平台尚未建立，而这些也是城乡统一的建设用地市场建立后急需完善之处，城乡统一的土地增值税征管制度也需要在此基础之上才能臻于完善；另一方面，土地增值税的征收还需要有健全的土地评估制度。土地增值税的征收范围为土地增值额，而增值额的确定，尤其是自然增值额的认定需要土地评估机构的评估作为依据。如台湾地区的土地增值税征收是将地价税作为征收基础，而地价税是以公告地价税为标准，公告地价的制定是由相关土地评估部门所评定的。我国现行土地增值税征收依据采用申报制与查处制相结合，查处后征收标准以房地产估价部门估计为准。缺乏完善的土地地价评估机构和价格信息平台，是土地增值税执行难的一个重要的原因。

三、城乡建设用地市场一体化下

土地增值税的完善对策

在城乡建设用地市场一体化背景下，土地增值税的完善不仅要在立法理念实现从计划经济的政策手段到市场经济服务工具的转变，还需要结合城乡建设用地市场一体化后的特点在税制上做相应的调整。

（一）土地增值税立法理念的修正

我国已初步建立起社会主义市场经济体系，相关制度处于不断完善的过程中，各项制度的设置也应围绕于此来提供服务。土地增值税作为市场经济调节的一个重要手段，“彻底实现由权力至上到法律至上、由权力本位到权利本位的观念转变，是中国法律现代化的内在要求”，［11］土地增值税的立法理念应从计划经济时代的国家至上、权力本位过渡到市场主体利益至上、权利本位的现代经济法理念上来。在城乡市场不断融合的趋势下，土地增值税的立法应为实现国有土地与集体建设用地的主体平等服务，使二者在市场流通过程中处在统一的竞争平台上，实现主体地位平等、政策待遇平等，这样也利于将权利本位、公平、效率等市场经济价值贯彻到土地市场运行过程中。就土地增值税而言，税收作为一种国民收入分配形式，客观上能够形成国家的财政收入，［12］在土地增值税的改革中要借鉴“涨价归公”的原理，对地价中自然增值部分经行征税。同时，也要注重税收的资源配置中的作用，促使土地资源的有效流动和实现土地增值税对土地投机行为的抑制作用。

（二）土地增值税征税范围的统一

从市场经济发展规律和社会公平、公正角度出发，将城乡建设用地市场一体化后土地增值税从城乡分割变为城乡统一，即从二元制税收变为一元制税收，这是土地市场一体化构建的必然要求。税制一体化需要将征税范围和征收对象相应扩展到集体建设用地的流转过程上来，使税收更好地发挥调控作用，以利于平衡城乡统一建设用地市场，对建设用地市场资源配置起到优化作用。从税制的长期改革方向来看，统一的土地增值税也有利于我国税制与国际接轨。

当然，土地增值税的城乡一体化是以土地一体化为依托，土地税只是土地市场调控的一个重要工具。土地增值税的一体化与土地制度改革紧密相连，尤其是农村土地的产权制度改革，当前国有土地与集体土地产权明显不对等，存在着严重的产权歧视，［13］土地制度的改革要求在制度上尽快明晰土地产权，促使城乡建设用地市场的实质上的一体化。

（三）土地增值税税率的重构

与西方发达国家相比，我国土地增值税在税制上还存在诸多问题，结合我国经济发展现状与城乡建设用地市场一体化的趋势，在税制上应做以下几个方面的重构：第一，我国土地增值税的税基和纳税主体都较窄，在征税范围上应将农村集体建设用地的转让纳入其中。由于我国不像西方发达国家那样普遍开征遗产税或赠与税，土地或房地产流转的其他环节可以通过上述两个税种弥补，因此，土地增值税既可将抵押、出租、作价入股等流转形式纳入课税范围，也可加强对土地市场尤其是集体建设用地市场的调节和监管。第二，在计税依据上应注重征税理论的科学性与合理性，严格区分自然增值与人工增值，应在《暂行条例》中的扣除项上对两种增值项进行细化，明确只对自然增值部分进行征收土地增值税，当然这也需要相关部门做好城乡土地基准地价和估价程序的构建。第三，在税率设计上应适当降低各档级税率，这样既能促进集体建设用地市场的活跃，也能为当前的房地产行业整体高税负水平减压，间接降低房价，促进房地产市场的健康发展。同时，鉴于土地增值税率设计复杂、实践中执行难的缺陷，建议采用减少累进档级的方式，由目前的四级累进改为三级累进，以100％和200％分为三个档级分界点，这样既便于土地增值税的计算，也有利于降低当前行业高税率的态势。

（四）土地增值税征税征管制度的优化

税收的征管是税法执行的生命，严格执行税法的规定既是税收法定原则的体现也是对法律的尊重。我国当前土地增值税征管制度中的预征收和清算制度存在着程序复杂和执行困难的情况。首先，预征收的目的在于解决房地产行业投资回报周期较长，促使税收均衡入库而采取的征收技术措施。而土地增值税预征收率较低（基本为1％－2％），程序上也较为繁琐，相对土地增值应税总额来说只占很小一部分，因此，本着简化征管程序，提高征收效率的原则，应改变当前“预征收——清算”模式，直接采取核定征收制。随着不动产登记制度的完善，借助不动产信息平台对土地流转环节进行监控和征税应是土地增值税改革的方向。

（五）相关配套措施的完善

城乡建设用地一体化背景下土地增值税制度的完善还有待于相关配套措施的完善，其首要任务是落实不动产登记与信息公开制和完善不动产评估制度。不动产登记与信息公开需要按照《不动产登记暂行条例》规定的制度，尽快落实具体部门职责，协调好房管、地籍、土管等部门之间的工作，最终建立一套完善的不动产产权信息查询、基准地价查询、不动产流转信息查询系统，土地增值税的征收可基于上述系统的、健全的信息基础之上征收，以促使土地增值税征税程序更加公开透明。不动产评估制度的完善是土地增值税落实的另一个重要方面。西方发达国家通常会建立起一套成熟的关于建设用地市场土地估价体系，有严格的土地评价原则、估计程序和体系。在英格兰、威尔士和北爱尔兰，中央政府负责收集房地产的数据及对纳税房地产进行评估；在苏格兰，这些是地方政府的一项职能。在我国，虽然《城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则”，但在实际操作中土地估价程序的运用还远远没有实现。政府应提供一个有形的交易市场，实现税制统一、交易费用统一，建立完备的产权登记制度和提供其他保证交易安全的服务。［14］同时，建立全国性的土地估价师事务所、土地估价师资格制度，使之形成一套能够适应我国国情的土地评价体系在城乡一体化的建设用地市场发展过程中发挥重要作用，以利于推动建设用地税制的改革顺利进行。

城乡建设用地市场一体化之后，集体建设用地市场一方面从限制走向开放，农村土地市场势必带有一定的脆弱性和不成熟性参与其中，另一方面集体建设用地融入土地市场后会引起地价大幅度增长的可能性。任何市场都具有一定的风险性，农民作为土地市场的弱势群体，土地作为农民集体重要的财产利益载体，在市场经济的改革浪潮中应注重对其利益的保障。土地增值税作为土地市场调控的一种重要工具和分配方式，在城乡建设用地市场统一的基础上应采取科学的设计方案、公正适用的程序和公平分配方式推动土地资源最优化配置，实现公私利益平衡！

参考文献

［1］曹正汉．观念如何塑造历史［M］．上海人民出版社，2005．23．

［2］翟继光．税法学原理［M］．清华大学出版社，2012．346－349．

［3］谢哲胜．土地法（第三版）［M］．翰芦出版社，2013．369－371．

［4］王崇敏．我国农村宅基地使用权取得制度的现代化构建［J］．当代法学，2012，（05）：81－88．

［5］梁亚荣．集体建设用地使用制度的异化与重构［J］．法学杂志，2013，（06）：59．

［6］蒋晓蕙．海峡两岸土地增值税比较［J］．集美大学学报（哲学社会科学版），2000，（04）：77．

［7］乔志敏．韩国的土地增值税体系［J］．外国经济与管理，1998，（04）：40－43．

［8］叶剑平，杨乔木等．中国土地增值税征收问题研究——背景、效果和建议［J］．北京社会科学，2014，（05）：25．

［9］罗昌财．土地财政、房地产调控与土地增值税制度［J］．现代经济探讨，2014，（08）：13．

［10］李晶．中国新一轮税制改革的重点与安排［J］．宏观经济研究，2015，（01）：21．

［11］李双元．中国法律理念的现代化［J］．法学研究，1996，（03）：56－57．

［12］宋凤轩，谷彦芳等．税收理论与制度［M］．人民邮电出版社，2011．13．

土地增值税论文例10

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）09-0108-02

Thinking on the combination of land and real estate value added tax as " immovable property value added tax"

Li Hanyang Wen Guijiang

（Business School of Tianjin Polytechnic University ，Tianjin 300387）

May 1， 2016 the implementation of real estate value-added tax in China can't reference the international prevailing practices ― to consolidate land value added tax and building value added tax into “immovable property VAT”， using the same tax rate. The land VAT and building VAT are being implemented simultaneously in China will lead to double taxation and not help to reduce the levying cost and cost of paying tax. Overview of the world tax on land， there are no longer using separate land value increment as the tax object， while using the property tax （with the value of land and real estate ） or immovable property VAT as tax model. Therefore we recommend to consolidate land value added tax and building value added tax into immovable property VAT as soon as possible in our country， in order to realize the full deduction of immovable property VAT and reduce the levying cost and cost of paying tax.

党的十八届三中全会提出“推进增值税改革，适当简化税率”。国家税务总局2012年召开的全国税务系统深化税收征管改革工作会议提出的“两提高、两降低”的目标，其中之一就是“降低征纳成本”。也就是说“营改增”既要考虑到适当简化税率，又要设法降低征税人与纳税人的税收成本。然而，2016年5月1日针对房地产业实施的营改增方案，却没能实现简化税率、降低征纳成本的目标。究其成因是，对房地产业实施的是两种税制并存的“营改增”方案――对房屋建筑物征收属于国税的增值税，对土地征收属于地方税的土地增值税。我们认为，不论从国际上看，还是从国内税制改革需要看，都有必要将房屋建筑增值税与土地增值税合二为一，一并归入“不动产增值税”。

1 国外土地增值税制的变迁

从国外税制来看，早期征收土地增值税的国家主要有意大利和韩国（谢百三等，1998；周昭霞，2005）。但随着这两个国家税制的改革、变迁，当今已不存在与我国相对应的土地增值税了。

（1）韩国土地增值税。在韩国，与国我土地增值税相对应的税种是“过度升值土地税”，于1986年开征，它的计征方法与我国类似，需要将土地增值部分从不动产总值中分离出来单独课征。不过时隔6年，即1992年韩国将过度升值土地税与土地财产税合并为“综合土地税”――对土地及地上建筑物的全部资产，按其综合价值的0.1%至5%的税率征收财产税，即不再单独提取土地增值额来课税。为了抑制地价过快上涨，2004年韩国又开征了“不动产持有综合收益税（CREHT）”――对高价土地与房屋的持有者在持有期形成的综合收益超过一定数额后，按0.5%至2%的税率，定期征收未实现资本收益税。对土地及其地上建筑物转让实现的收益，从2007年起，按50%至60%的税率征收资本得利税（Just Landed，2014）。因此，从韩国土地增值税的变迁看，不论是综合土地税，还是不动产持有综合收益税，目前已不再单独对土地增值额课税，即土地增值税已演变为财产税和资本得利税。

（2）意大利土地增值税。意大利的土地增值税叫“土地升值税”（INVIM），于1972年_征，它依据土地的增值额，采用累进制，按5%～ 30%的税率征收（谢百三等，1998）。从税制管理上看，意大利土地增值税属于资本得利税，每10年征收一次，征收时需要将土地的增值额从不动产（房产与地产）增值总额中分离出来。不过，这种计征模式的土地升值税于1993被废止，取而代之的是“地方财产税（ICI）”（Andersen，1996； Nathania Zevi，2012）。而地方财产税是以评估的房地产（包括土地价值在内的）名义租赁价值为计税依据的，税率为0.4%至0.76%，即不再对土地增值额单独课税。二十世纪90年代末，随着欧盟单一市场机制的实施，以不动产（土地与房产合一的财产）为征税对象的“不动产增值税”，在包括意大利在内的欧盟成员国全面实施。因此意大利早期以土地为征税对象的税种，逐步演变为财产税和不动产增值税，目前同样也不存在与我国相对应的，单独以土地增值额为课税对象的土地增值税了。

可见，改革我国当前单独以土地增值额为课税对象的土地增值税的征管模式，是有必要的。

2 我国土地增值税与房屋建筑增值税并存的缺陷

（1）导致重复征税。增值税属于价外税，其最大的优点是不重复征税，即一般纳税人购进应征增值税货物及服务时，可以抵扣已纳的进项增值税。而我国现行的房地产增值税，根据财税[2016]43号文件（营改增后契税、房产税、土地增值税、个税计税依据问题）来看，房屋建筑物的增值税是价外税，可以实现其进项税额的抵扣。但是，房地产开发企业在销售房地产时，在2016年5月1日后交纳的是两种增值税，一是按房地产总价扣除土地成本后的余额（简称“计税价”）以11%的税率计征的房屋建筑增值税，另一是对“计税价”中的土地增值额按照30%至60%的税率计征的土地增值税。而土地增值税作为价内税，房地产开发企业在销售时是将土地增值税计入“计税价”中的。虽然一般纳税人购进房地产时可以按“计税价”的11%抵扣房屋建筑增值税，但是包含在“计税价”中的土地增值税的89%（100%-11%）的金额没有被抵扣，从而造成重复征税。根据税务机关的统计，2015年我国土地增值税为3832亿元，2016年第1季度同比增长19%，预计2016年全年土地增值税为4500亿元。根据国家统计局公布的数据，商用房地产交易约占全部房地产交易的33%，即4500亿元土地增值税中属于企业购进商用房地产的土地增值税为1485亿元，扣除11%后，有1320亿元不能抵扣，也即按现行增值税方案，2016年将有1320亿元属于重复征税，将会增加企业税负。

（2）征纳成本过高。土地增值税原本是对房地产企业购进的土地使用权产生的超过其购进成本的溢价收入为征税对象的，从理论上看很简单，即用土地使用权的增值额乘以税率即可。然而《土地增值税暂行条例》规定，对土地使用权增值额采用“扣除法”计算，即用房地产的销售收入减去土地成本、建筑安装成本等“扣除项目”后的余额为增值额，这个增值额超过扣除项目的20%后按30%的税率征收增值税，超过200%后，按60%的税率征收增值税。由于房地产商品从建造到销售完毕，要经过好几年时间，按这种方法计税就需要查阅并计算好几年的财务数据，工作量很大。根据我们实地展开的土地增值税清算工作的经验来看，一个中等规模的房地产企业，在编制土地增值税清算表r，大约需要240小时，税务中介机构给予复核确认（多数情况下是重新计算）大约需要200小时，之后需要税务机关的再度复核与确认，大约需要80小时，共计520小时。这个时间与相同规模企业的企业所得税年度汇算所需要的时间大致相同（金婧，2015），但与企业所得税年度汇算不同的是，土地增值税清算必须由中介机构参与进行，因此其纳税的货币成本也是较大的。

3 将土地增值税与房屋建筑增值税合并，实现符合国际上通行的“不动产增值税”的设想

从增值税的原理看，2016年5月1日实施的房地产行业的增值税（以一般纳税人为例）可以概括为：

房地产增值税=房产增值税（建筑安装增值税）+地产增值税。

房产增值税（即建筑安装增值税）=建筑安装增值额×11%

地产增值税=土地使用权增值额×土地增值税率（30%至60%不等）

我们认为，可以根据历史数据，计算出土地增值税占整个房地产销售收入的比例，再加上11%的房屋建筑增值税率来确定一个综合的房地产增值税率，用这个综合的房地产增值税率乘以房地产销售收入即为“不动产增值税”。

根据表一的计算，近6年土地增值税占房地产销售收入的平均比例为3.3%，我们认为将此比例确定为3.7%较宜，这样综合的房地产增值税率=11%+3.7%=14.7%。在使用综合的房地产增值税率后，一般纳税人购进房地产的增值税可以得到完全的扣除，同时，也大大简化了土地增值税的计征方法，从而可降低征纳成本。

将土地增值税并入不动产增值税后，由原来的地方税变为国税，原属于地方税的土地增值税约占整个“不动产增值税”的25.17%[=3.7%/（3.7%+11%）]，按国、地税分成比例75：25来看，合并后地方财政可以分得的25%的分成比例，与原有的25.17%的比例相比，大致相同，因此不会影响地方财政收入。

结束语

所以，我们认为，当前世界各国不再采用单独以土地增值额为课税对象的计税模式，也是出于对征纳税成本过高的考虑。因此从征税的成本效益角度出发，将土地增值税并入房屋建筑增值税，一并征收“不动产增值税”是有必要的。

参考文献

[1] 周昭霞.意大利、韩国和台湾地区土地增值税制的借鉴和启示[J].生产力研究.2005（09）：154-155.

[2] 谢百三、王小映，土地增值课税形式的国际研究及其启示[J].税务研究.1998（04）：58-60.

[3]Just Landed，Outline of taxation in South Korea[EB/OL]， https：// /english/ South-Korea/South-Korea-Guide/Money/Outline-of-taxation-in-South-Korea，2014-6-8.

[4] Andersen，Study on the application of Value Added Tax to the property sector[J]. Taxation Studies，1996.

[5] Nathania Zevi，What exactly is the IRPEF tax？ [Z/OL].This is Italy，http：///top-stories/imu-a-property-tax-that-italians-will-pay-by-monday-june-18/，2012-12-6

[6] 金婧.杭州市企业纳税遵从成本研究[D].浙江财经大学，2015.