住房贷款论文例1

一、住房抵押贷款证券概述住房抵押贷款指的是银行等金融机构发放的,以个人或家庭为贷款对象,以购置、建造自有住房等为目的,以住房为抵押条件的中长期贷款。

住房抵押贷款赋予了贷款人在借款人不能支付合同约定的还款时没收贷款抵押物的权利。回顾我国房地产金融的发展历程,自从20世纪90年代以来,住房金融业务的重心由支持住房开发建设开始向支持个人住房消费转移。个人住房公积金贷款与个人住房抵押贷款是居民购房的主要信贷品种。其中,住房抵押贷款又因其可贷额度高、贷款发放限制条件少而成为住房信贷市场最重要的支持个人购房的信贷资金供应形式。1997年末,我国个人住房抵押贷款余额仅为190亿元;2002年底,个人住房抵押贷款余额就达到了近8000亿元;2004年底,个人住房抵押贷款余额就达到了15922.3亿元;到2005年,个人住房抵押贷款的余额已经远远超过了房地产开发贷款的余额。

从增长率来看,虽然2003年以来个人购房贷款的增长率在逐步下降,但仍维持30%以上。2004年和2005年第一季度的个人住房抵押贷款余额同比分别增长35.1%和30.9%,同期的银行信贷增长率只有14.4%和13%。尽管中国住房抵押贷款得到了快速发展,但未来的发展空间还相当巨大。我国要实现人均居住面积8平方米的目标,还将投资数亿元,仅靠公积金的积累远远不能满足需要。国外商业银行的银行信贷资产中,房地产贷款在中占有近40%的比重,而我国住房抵押贷款规模最大的中国工商银行和建设银行,2003年底住房抵押贷款余额也仅为7.23%和10%。另据央行的报告表明,我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7,而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39,其中英国为60,德国为47,荷兰达到74。住房抵押贷款具有现金流量稳定而且可预测、违约率低、贷款契约标准化、单笔贷款数额小、易组合分散风险等特点,因而非常适合作为证券化的基础资产。住房抵押贷款证券化是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差,但具有较稳定的未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款池,由金融机构或其他特定机构以现金方式购入,经过政府担保或其他方式的信用增级后,以证券形式出售给投资者的融资过程。

二、住房抵押贷款证券的违约风险

2.1违约风险和早偿风险的区别对住房抵押贷款的借款人而言,违约是终止合同要求的每月计划偿还,而早偿是超出每月计划偿还金额;但是对投资者而言,如果MBS进行了信用升级,那么借款人的违约就导致了同早偿完全相同的效果。根据有关规定,对于违约行为,金融机构有权没收其作为抵押物,改由抵押物价值(如拍卖所得)抵偿尚未清偿的贷款余额,不足的差额部分,金融机构拥有追索权。

2.2违约的分类按其原因,违约行为可以分为二类:被迫违约和理性违约。被迫违约是指由于借款人支付能力不足,无法如期偿还抵押贷款的月付款而造成的违约。发生被迫违约的可能性大小直接取决于借款人的相对支付能力,也就是借款人的收入水平。所以,在订立住房抵押贷款合同时,作为贷款发放方的金融机构,会通过借款人职业与收入的稳定性等因素来衡量借款人是否有能力如期偿还贷款。借款人的被迫违约通常由失业、疾病、离婚等客观原因造成。理性违约是指借款人从自身利益出发,处于经济理性而采取的放弃还贷责任的违约行为。理性违约的发生与下述因素密切相关:(1)房产价格:房产价格下跌幅度越大,借款人越倾向于理性违约;(2)贷款房价比:该比例越低,理性违约的可能性越小;(3)贷款期限:期限越短,理性违约的可能性越小;房产价格不是金融机构能够控制的,所以提高贷款房价比(首付率)和缩短贷款期限就成为了防范违约风险的主要手段。

2.3违约风险的度量美国住房抵押贷款违约率的度量主要是依靠PSA标准违约假设(Standarddefaultassumption,SDA)基准,该基准将住房抵押贷款的年违约率表达为贷款帐龄老化程度的函数。100SDA意味着:———第1个月的违约率为0.02%,以后在第30个月前,每月上升0.02%;———第30个月至第60个月之间,违约率固定为0.60%;———第61个月至第120个月之间,违约率从0.60%线性下降至0.30%;———从第120个月起,违约率固定为0.30%

三、住房抵押贷款证券的早偿风险MBS是一种分期偿还的,每月计划偿还的金额包括按计划偿还的本金和支付的利息。

如果借款人实际偿付的金额超过了每月计划偿还的金额,超出的部分就构成了早偿。由于借款人通常具有随时早偿的权利,一旦选择早偿,就会加速支付现金流,投资者极可能面临一个以低于MBS收益率进行再投资的风险。

3.1早偿的衡量指标(1)单月清偿率(SingleMonthMortality,SMM)是衡量早偿速度的最基本的指标,表示一个月内抵押贷款组合中被早偿的本金占原计划未情偿本金的比例。(2)条件早偿率(ConditionalPrepaymentRate,CPR)是计算早偿率的最常用指标,是以年利率表示的SMM,两者的换算关系为1-CPR=(1-SMM)12(3)PSA基准(PublicSecurityAssciationStandard)于1985年提出的。100%PSA即指在抵押贷款合同生效后的第1个月内0.2%的本金被提前清偿,且这一比例每月增加0.2%直到上升至6%的水平后恒定不变。以此为参照,可以产生对不同提前还款速度的描述。(4)FHA经验基准FHA拥有一个庞大的关于抵押贷款提前还款情况的经验数据库,基于该数据库可以预测任何一年里某些抵押贷款被清偿完毕的可能性。结合FHA关于提前还款行为的经验数据,我们可以计算特定月份抵押贷款被提前清偿的概率。由此而得到的被称为100%FHA经验指标。最早的12年提前还款假设定价法就是由100%FHA经验指标得出的。

3.2早偿的决定因素(1)利率和再融资动机(Refinancing)利率水平是影响早偿率的最重要的因素。当利率下降至一定水平,借款人对住房抵押贷款进行再融资,因此提高了早偿率。利率效应反映了再融资动机,再融资可以视为借款人持有的买入期权,利差和CPR的关系就是MBS领域众所周知的"S曲线":即当借款人能以更有利的利率再融资时,他们将执行早偿期权。如果当前利率高于贷款合同利率,没有再融资动机,CPR保持相对平稳;如果当前利率低于合同利率时,由于再融资动机,CPR随着利差增大而上升。在利率变化和CPR变化之间会有2个月左右的时滞,一方面反映了借款人申请新贷款所需时间,另一方面反映了从借款人早偿到投资者得到支付所需的时间。(2)老化效应(Seasoning)通常在住房抵押贷款发放后,借款人要经历数月乃至数年才会愿意或有能力在早偿上花费精力和支出。早偿率在MBS的早期从一个极低的水平开始上升,并在12-60个月后趋于平稳。因此,新发行的MBS将呈现较低的早偿率,而且逐月上升。当然,对于不同种类的MBS老化速度也是不同的,一般而言,合同利率低的MBS老化速度慢于合同利率高的MBS。(3)燃尽效应(Burnout)燃尽效应是早偿的一个重要的,也是最难度量的效应。它反映的是:当贷款池经历了多次再融资机会以后,其对再融资利率的要求比没有经历再融资机会的贷款池要更低。表现出来的现象就是当利率下降时,早偿率提高;然后,即使利率保持不变,早偿率也会下降;最后,即使利率进一步下降,早偿率也决不会达到最初的峰值。如果将贷款池看作是由异质性借款人构成的,燃尽效应可以得到最好的理解。鉴于借款人的多样性,因各自的需要进行再融资就不足为奇了。当利率下降时,由最大再融资倾向的借款人首先早偿;剩余的借款人面临着更高的再融资成本,早偿率较低;最后,组合中的是那些具有很高再融资门槛的借款人。(4)季节性效应(Seasonality)季节性反映了早偿行为和住房市场活动间密切的相互作用。在美国,早偿率往往在夏季月份较高而在冬季月份较低,其原因在于夏季月份增加的住宅成交额。

四、住房抵押贷款证券的其他风险MBS作为固定收益证券的一种,具有和其他固定收益证券类似的风险。以下各种风险都是内含在MBS以及普通固定收益证券中的固有风险。

4.1利差风险以国债收益率代表市场收益率水平,利差就是其他证券化产品的收益率与国债收益率的差额。这是投资者投资风险证券所要求的风险溢价。利差不是一直不变的,当利差变大时,证券的价格就会下降。利差期限是度量利差风险的工具,表示的是证券的价格对利差变化的敏感度,具体计算上使用的是期权调整利差(OAS)。假定国债利率和波动性固定在当期说水平,分辨别将证券的OAS上升和下降100个基点,在这二个新的OAS上计算出二个新的价格,然后得出。

4.2再投资风险一般情况下,证券产生的现金流会用于再投资。再投资获得的额外收入取决于再投资时的利率水平及投资策略。再给定的投资策略下,由于市场利率变化导致的再投资收益的变化称为再投资风险。持有期越长,再投资风险越大;原有的投资期间的收益率越高,再投资风险也越大。利率风险和再投资风险方向相反。利率上升会导致证券价格降低;而利率降低会导致再投资收益的减少。

4.3期限风险一种期限长度的证券化产品可以替代另一种期限长度的证券化产品。由于二种证券化产品的利率风险不同,所以在替代是应进行一定的调整。投资者在调整时会使用平行移动假设,即不同期限长度产品的收益率会变化相同的数额,而收益率的实际变动通常又会背离该假设,这就产生了期限风险。

4.4流动性风险流动性风险反映了证券以接近于真实价值的价格出售的难以程度。衡量流动性的主要指标是交易商买入价和卖出价之间的差额:差额越大,流动性风险就越大。但是,如果投资者计划将证券持有至到期日,那么流动性风险就不是很重要。

参考文献

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[4]陈钊.住房抵押贷款理论与实践[M].复旦大学出版社,2000.

住房贷款论文例2

根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长的时期，城市化也将进入一个快速发展的时期。世界银行的统计分析表明，人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20％；当人均GDP提高到1000～1500美元，经济步入中等发达国家行列时，城市化进程加快，住宅业将会进入迅速发展阶段。这种发展规律在我国也得到了较完美的印证。据统计，截止2003年底，随着人均GDP首次超过1000美元，我国城市人口比例已从1978年的17.9％提升到40.5％。

人均收入水平的提高和城市化进程的平稳推进，对我国经济的各个方面都产生了极大影响，房地产业飞速发展并迅速成长为国民经济的支柱产业。数据证明，从2001～2005年的五年时间里，我国的GDP从97314.8亿元提高到182320.6亿元，房地产投资则从6344.12亿元增加到15759.3亿元。自1999年国家实施扩大内需政策以来，出台了推动住房抵押贷款业务发展的相关政策，我国住房抵押贷款得以迅速发展，并成为各商业银行的重点发展业务。2003年底我国个人住房抵押贷款余额已经达到11779.74亿元，占个人消费贷款余额的75％，占金融机构全部贷款余额的7.4％。我国今后一段时期内，平均对住房抵押贷款的需求规模将达到每年3000亿元人民币，并且这一庞大的资金一经沉淀就是10～30年。如果仍然继续依靠商业性住房贷款和住房公积金贷款，将使商业银行的流动性问题日益突出。此外，尽管住房贷款的不良率相对较低，但数据表明其绝对数却在快速攀升。在此背景下，我们一方面应该尽快建立健全我国的住房金融体系，另一方面也要适时启动住房抵押贷款证券化，优化房地产金融结构，促进商业性住房贷款的良性发展。

二、推行住房抵押贷款证券化的现实意义

住房抵押贷款证券化（MBS）就是将缺乏流动性但其未来现金流可测的住房抵押贷款进行组合建库，以贷款库内资产所产生的现金流作为偿付基础，再由证券化专门机构购入，通过风险隔离、资产重组和信用增级，在资本市场上发行住房抵押贷款债券做结构性融资行为，并使住房抵押贷款的风险分散为由众多投资者承担的金融运作过程。该金融创新形式起源于20世纪七十年代的美国，最初的目的是为了满足退伍军人与中低收入者的购房需求。基于强烈的政府支持背景，MBS对调节美国住宅产业的结构性需求与促进社会稳定起到了重要的作用，并逐渐为世界各国所效仿。

推行MBS可盘活大量长期性抵押贷款资产，对于我国房地产业和房地产金融业的发展有着十分重要的现实意义。

（一）改善融资结构，增加金融体系的流动性。我们知道，保持合理的资金流动性是健全金融体系的重要内容。MBS的发展，无论是在金融主体行为选择还是在资本结构优化方面，都为一国金融体系的健康发展提供了稳定的资金来源。具体来看主要包括以下四个方面：

1、对住房抵押贷款本身的流动性改进。住房抵押贷款具有期限长、流动性差的特点。MBS通过资产重组，把住房贷款的未来现金流转化为当前的证券融资，就可以改善住房抵押贷款的流动性，有利于金融机构改进资产管理。

2、对资本市场流动性的改进。MBS的最终环节就是发行住房抵押贷款证券，由于这种证券的信用等级较高、收益稳定、风险较低，在资本市场上会受到投资者的追捧。这对于资本市场交易的活跃程度、交易资本的利用效率都有正面影响。此外，也会引导资金向住宅产业合理流动，降低资本市场的投机程度。

3、对房地产企业流动性约束的改进。鉴于住宅建设需要一定的建设和销售周期，必须有稳定持久的资金作保障。如果全靠住房抵押贷款，房地产企业就会受到严重的流动性制约，这不但影响企业和行业的发展前景，也增加了银行贷款的偿付风险。MBS的引入，为此提供了有效的解决途径。

4、对个人购房者流动性约束的改进。由于住宅类商品的特殊性，个人购买住房往往会受到预算的约束。MBS可以来缓解这个问题，为商业银行提供充足的贷款资金来源，从而增加个人住房贷款的可获得性。

（二）分散金融风险，稳定金融市场。MBS依托于住房抵押贷款证券及其制度安排把原始贷款银行的风险分散给更多的金融主体来承担。一方面作为MBS发起人的贷款银行通过发行住房贷款证券把原始贷款重组为不同风险与收益组合的标准化金融产品，从而把信贷风险分散给众多的市场投资主体，降低住房抵押贷款风险，优化资产负债结构。一方面MBS实际上就是把住房抵押贷款作为标的物，从中进行风险剥离，根据与稳定现金流相对应的风险，创新出更多的金融产品。这种风险分散的过程，对于金融市场的稳定和金融深化程度的提高都颇有益处。

（三）实现信用分工，提高金融效率。信用问题是金融深化过程中必须面对的问题，一国的信用体系是否健全，直接影响到金融活动能否有效地进行，以及金融市场的运作是否具有可持续性。信用分工就是通过对金融主体业务的创新和重组，来调整和优化不同信用层次所形成的信用体系，从而促进金融活动效率的提高。MBS通过信用分工机制，把住房贷款的单一信用进行重组，以使得各金融性专业机构能够专注于信用过程的某一个具体部分，从而形成竞争优势。考虑到信用处理是MBS的核心环节，推进MBS的过程也就伴随着信用体系的再创造和发展，这对于信用体系亟待完善的我国来说，具有特殊的意义。

三、我国推行住房抵押贷款证券化的制约因素

2004年个人住房抵押贷款总规模达到1.6万亿元，占全部金融机构贷款余额的比例上升到9.04％。这些都表明住房抵押贷款证券化的基础资产已初具规模。同时，四大资产管理公司在处置不良资产的过程中也逐渐积累了丰富的经验。开展住房贷款证券化业务条件已基本具备。但是，在我国仍然存在以下制约因素影响此项业务的开展。

（一）贷款的规模问题是影响证券化的基本问题。虽说我国住房贷款证券化业务的规模已经扩大，但其比例仍赶不上发达国家的水平。规模上的限制不利于形成贷款的资产池，不易达到证券化的规模经济要求。除此之外，证券化还要求有不同期限、不同利率水平和不同种类的贷款，而我国目前的住房抵押贷款还难以达到证券化的要求。

（二）市场参与主体的缺位或局限将制约我国住房贷款证券化的发展。首先，在确立MBS模式之前，必须要设立证券化专门机构（SPV）。但对在我国无论是由政府、银行共同出资组建专门的住房抵押证券公司，还是赋予国家开发银行从事此项职能，亦或是由金融资产管理公司担任SPV的职能，仍然存在争议。其次，以住房贷款为基础资产发行的证券信用等级不能达到投资级别，必须有信用担保机构为其担保以提高信用等级。但在我国没有此类专门的机构，到底是由政府还是SPV作为担保机构还没有定论。最后，在我国现阶段，投资主体主要是个人，带有一定的投机性。而作为市场主导力量的机构投资者，如商业银行、保险基金等投资于证券都受到一定的限制，不利于支持抵押证券在证券市场上的发展。

（三）有关法律制度中的缺陷亟待解决。住房贷款证券化必然涉及到商业银行转让或出售债券的行为。而根据《合同法》的规定，我国对合同债权的转让采取通知债务人的原则，那么如果商业银行每转让一笔债权都要通知债务人，银行的成本将大大增加。同时，商业银行出售债权会带来收入，这又涉及一系列税收，如所得税、营业税等使银行的支出增加。成本和支出的增加会挫伤其开展业务的积极性。

（四）证券化专业人才的缺乏，也将影响我国住房贷款证券化业务的推行。住房贷款证券化是一项综合性很强的业务。它联系着房地产、银行、证券、税务、法律、会计等各行业。并且，在证券设计、销售、评估等方面也需要较高的专业水平。这样的人才有待抓紧培养。

四、对我国推行住房抵押贷款证券化的政策建议

第一，扩大一级市场规模，规范操作控制质量。一个具有相当规模的一级市场是对更好地推行住房抵押贷款证券化相当大的支持，而且如果没有一个规范运作的一级市场就不能确保住房抵押贷款证券化的健康发展。

第二，着手建立证券化专门机构SPV。证券化过程中，最关键的中介机构就是SPV。它在证券化过程中承担了信用增级和证券发行的工作，是联接货币市场和资本市场、投资者与发行者的重要纽带。我国应加快在政府主导下设立SPV的进程。

第三，健全完善评级机构，统一规范信用标准。在住房抵押贷款证券化过程中，信用评级机构担负着十分重要的责任，其结果将对投资者的品种选择产生直接影响。可以说，独立、客观的信用评级是住房抵押贷款证券化能否成功的关键。国内评级机构必须加强与国际著名评级机构的合作，学习先进的信用评级技术，借鉴丰富的信用评级经验，提高我国信用评级水平，引导投资者开展投资业务。

住房贷款论文例3

而从世界范围来看，住房抵押贷款是一种最广泛地被证券化的资产，银行将住房抵押这部分信贷资产以出售方式，让从事抵押贷款证券业务机构的特殊目标公司(SPV)购买，该公司以这些资产作为抵押，发行资产抵押证券，再由承销商(二级市场中介)出售给投资人。从总体上说，我国开展住房抵押贷款证券化的条件已经基本具备，但是，如何培育贷款证券化所需要的发行人、机构投资者、中介服务机构等，并对相关的法律制度进行完善是开展这项业务的前提。

二、住房抵押贷款证券化运作的思路

1、加快相关市场发展，为证券化提供基础市场条件。必须着手解决市场中存在问题，措施有：一是要大力发展房地产市场，推进住房商品化与货币化进程，深化住房制度改革；二是要完善证券市场，加快证券市场化发展速度，扩大其容量和规模，完善其功能，加强其管理体系的建设，健全相关法律法规，规范证券交易行为，稳定证券市场；三是积极培养住房抵押贷款市场。

2、加快住房抵押贷款证券化组织机构建设，完善中介服务体系。住房抵押贷款证券化涉及到房地产开发商、银行、担保、保险和资信评估等相关部门。为了支持住房抵押贷款证券化的启动，开办初期，可由政府主管、开发商、银行、证券、担保、保险等部门共同发起成立政府住房抵押贷款公司，待条件成熟转变为上市股份公司，可以将住房资金管理中心作为抵押贷款机构的下属单位，并允许抵押贷款机构吸收住房公积金存款和住房储蓄存款，使部分住房公积金进入住房抵押贷款市场，或为抵押贷款提供担保；必要时，成立住房抵押贷款保险金融机构，以国家权力机构作为后盾。现阶段，可利用中国人民保险公司开办住房抵押贷款保险业务，然后建立符合法律规范的专门保险机构，提高住房抵押贷款的安全性。此外，要完善中介服务机构，组建大批借款人资格审查、不动产评估和不动产证券评级等机构，提高业务咨询、资信调查、房产评估和监证登记等方面的服务质量，满足住房抵押贷款市场的需要。

3、加强立法工作，为住房抵押贷款证券化提供法律保障。要尽快出台相关的法律法规，以保证住房抵押贷款证券化的有序发展。重点解决不动产抵押处分权与政府行政处罚权的矛盾、抵押登记与评估的法律保证以及抵押担保的约束机制等问题。制定《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》等，同时要建立借款人资信审查、价格评估、抵押证券评级等一系列统一标准和金融机构开办住房抵押贷款证券化业务的会计制度。此外，还要有相关法规来规范、监督与住房金融有关的住房储蓄管理、住房公积金管理以及住房补贴管理等经济活动。

三、我国住房抵押贷款证券化的创新之策

1、立法层面上的创新

虽然随着我国《金融资产管理公司条例》的出台我国已基本上打通了不良资产证券化的通道，但是我们必须明确的是该条例仅仅是一种燃眉之急的做法。而且，从学理上而言当条例与我国现行的银行法、保险法及证券法律发生冲突时，根据上位法优于个位法的特点，条例的效力还是一个经受不住学理推敲问题。实际上，总体考虑，我国目前的法律环境对于资产证券化的展开还有相当大的阻力，这主要表现为现行法律规则与资产证券化内在需求的冲突及证券化法律的空白。鉴于这种形势，笔者认为，我国在立法上应采取这样的策略：

（1）理清目前既存的《公司法》、《保险法》、《证券法》、《商业银行法》、《企业债券管理条例》、《担保法》、《企业破产法》、《信托投资公司管理办法》等与不良资产证券化内在需求之间的规则冲突之处，以求规则与资产证券化关系的发展同步；在这之中，笔者认为既然资产证券化的结果是不良资产被经过包装后以证券的方式表现出来，那么我国的证券法必须立于现实的层面对证券进行一个明确的界定，以突破目前的规定。

（2）提高住房抵押贷款证券化的立法层次。我国应出台一部立法层次高的法律，以体现立法的权威性、一致性与稳定性。国际上资产证券化立法模式有分散立法与统一立法两种，分散立法模式以美国为代表，统一立法模式是其他大部国家所采取的模式，特别是近几年来，欧洲、亚洲等陆续有几十个国家和地区制订了资产证券化的单行法。

2、制度层面上的创新

（1）SPV的模式安排及自我风险隔离问题。SPV的模式是不良资产证券化成功的根本保证，笔者认为在目前的形势下，具有现实性的模式有以下几种：

①成立国有独资的SPV；在设计该模式中，我国可以借鉴香港按揭公司模式，成立一个由政府支持的国家独资公司，其经营业务为购买应收款项，并以此为支撑发行证券；其启动资金由政府出资，其后可以通过发行证券募集资金来购买证券化的基础资产。客观而言，这一模式在目前的法律环境下，并不存在法律障碍，且此类SPV还能享受税收方面的优惠。因此，这一模式是一种成本较低、且迅捷的方式。

②资产管理公司成立子公司型的SPV模式；根据我国《金融资产管理条例》第10条规定，我国的资产管理公司可以综合运用多种手段来处置不良资产，其中包括运用出售、资产重组、置换、债转股、证券化等多种方式对贷款及其抵押品进行处置。同时，根据该条例第26条的规定，资产管理公司还可以享受税收优惠的政策。因此，由长城、信达、东方等资产管理公司来成立子公司SPV进行资产证券化亦为一种明智之举。具体的操作是，资产管理公司按照破产隔离的要求成立子公司型SPV，其专门从事基础资产的购买与资产支撑证券的发行业务。

③特殊目的信托SPV模式。《信托法》的出台为特殊目的信托SPV提供了法律根据。因此，发起人可以设立一个信托型SPV，然后将基础资产转移给信托SPV，信托的权益移交给一家独立的受托管理机构进行托管。其后信托SPV以基础资产为支撑发行受益凭证，受托管理机构负责收取证券的本息，并向投资者进行分配。然而，若要使该模式切实可行，我国还必须对2002年《信托投资公司管理办法》第9条，及其《实施细则》第4条的内容进行修订。实质上，无论我国的SPV采取何种模式，立法都必须考虑到SPV自身的产隔离问题。因此，我国的资产证券化法应作出如下的规定：其一是应将SPV的业务范围限于仅从事与证券化交易有关的业务活动；其二是一般情况下，其债务也只能限于证券化交易中成立的债务与担保；其三是在资产支撑证券尚未清偿完毕的情况下，SPV不能进行解散、清算、兼并及资产销售活动；其四为了避免与母公司“实质合并”，必须要求SPV严格遵守独立契约原则，建立独立的账薄与档案，保留独立的账户，并将自有资产与母公司的资产隔离。

3、不良资产真实销售问题

采取何种证券化方式是我国证券化立法创新中所必须解决的重要问题。一般而言，资产证券化程度较高的国家都确立真实销售的立法价值取向，相反则采取担保融资的方式。尽管有许多学者从我国资产证券化的发展阶段及理论研究的程度、目前的法律体制、税收与会计方面、破产隔离机制的不足等角度出发，认为我国目前只宜采取担保融资的模式。对于这一观点，笔者认为是值得商榷的。在目前的形势下，我国的资产证券化法则应确立“资产真实销售”的准则，其原因如下：其一这种准则能提升基础资产的信用评级，易于证券的发行与交易；其二是这一准则的确立必然会导致我国的立法者对与证券化相关的法律进行重新的审视，从而对原来相关的法律规则进行一次系统的梳理，如对《公司法》、《破产法》等进行相应的整合；其三是真实销售具有本身的制度优势，能更好地隔离风险，保证交易的安全，是一种比较成熟的证券化模式。笔者认为，在立法中在识别真实销售与担保融资时，我国可以借鉴作者在前文所述的美国的一些识别标准，如当事人的意图、有无追索权、及会计与税收上的处理等。实际上，资产真实销售与破产隔离及SPV的组建是几个紧密相联的问题，因为无论SPV是采用公司、合伙或信托形式，都要注意自身破产风险和发起人破产风险的隔离，防止发生“实体合并”，使已转移的资产重新归并到发起人的破产财产中。因此，在我国的证券化立法中，必须将上述的三个问题进行务实性的综合考虑。

4、资产转让原则的确立

资产转让原则是指在资产转移过程中债权人发生变更时，如何保证债务人的知情权问题。一般而言，资产转让的原则有三种类型，即协议转移、通知转移及自由转移。从《合同法》第80条考察，我国采取的是通知转让的原则，但是在资产证券化中由于原始债务人众多，要逐一通知债务人无疑会增加证券化的成本。因此，有必要对该原则进行矫正。笔者认为我国对于资产转让的原则可以采取以下两种方式：其一是在证券立法中规定适用“特例”方式，即规定公告应被视为对所有债务人进行了债权转让的有效通知；其二是在最初签订的合同中就约定债权与担保物权的转移无须另行通知。

【摘要】本文基于我国住房抵押贷款证券化的现状，阐释了当前我国住房抵押贷款证券化的运作思路，并从立法层面和制度层面具体论述了我国住房抵押贷款证券化的创新之策。

【关键词】运作思路创新之策住房抵押贷款证券化

住房贷款论文例4

住房消费曾经是许多发达国家的主导产业，我国已将住房产业作为国民经济新的增长点之一。随着住房体制改革的进一步深入，住房市场对银行住房低押贷款业务的需求日益增强。但是在运作中不断出现一些问题，严重制约着住房产业的快速发展。近两年来，我国个人住房抵押贷款数量逐年增长，随之而来的住房信贷风险也越来越大。住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资方式，将使我国的住房融资方式取得突破性进展。因此有必要进行制度创新，积极推进住房抵押贷款证券化。

一、住房贷款证券化的实质

住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为担保，发行可在金融市场上买卖的证券，包括抵押贷款券以及由抵押贷款支付和担保的各种证券。它通过房地产抵押银行将已抵押的房地产债权(这种债权是在房地产抵押一级市场上形成的，是购买房屋的消费者将购买的房屋作为今后还款的保证向银行等金融机构取得贷款，用于购买房屋时与银行等金融机构形成的借贷法律关系)转让给一定的机构,这些机构将这些成千上万的已抵押房地产债权打包市场，从金融市场吸收资金投到房地产抵押银行，这样，房地产抵押一级市场和二级市场相通并形成良性的资金市场。

二、发展住房抵押贷款证券化的必要性

住房抵押贷款证券化是指将流动性低，但能产生预期资金流的住房抵押贷款转化成为可以在资本市场上流通的证券的过程。住房抵押贷款证券化是国际金融领域一项重大的金融创新，在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，住房抵押贷款证券化已成为西方商业银行信贷资产证券化的主流，并对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。我国商业银行面对金融创新的发展趋势，也应实行住房抵押贷款证券化，其客观必要性具体表现在以下六个方面。

（－）有利于拓宽商业银行的融资渠道

实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60％以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。

（二）有利于降低商业银行的经营风险

我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。

（三）有利于提高商业银行的盈利能力

实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。1.银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。3.住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。

（四）有利于加强商业银行的资本管理

按照《已赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8％（其中核心资本成分为4％）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。

（五）有利于完善中央银行的宏观金融调控

公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。

（六）有利于推动我国资本市场的发展

根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。

三、我国住房抵押贷款证券化的措施

（一）选择合适的商业银行作为发起人

在美国，一级住房抵押贷款市场上的金融机构有四类，即储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行和人寿保险公司。而我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系，因而，在理论上任何一家商业银行都可以作为住房抵押贷款证券化的发起人。但是，由于历史背景、贷款结构以及银行所在地区经济发展状况的不同，各家商业银行住房抵押贷款的规模也存在着明显的差异。从省市分行住房抵押贷款占贷款总额的比重来看，有的银行已超过20％，而有的银行还不足5％。因此，根据规模效益原则，我国应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。中国建设银行是我国开办个人住房贷款业务最早的国有商业银行。截至2000年底，该行累计发放商业性个人住房贷款1823亿元，贷款余额1368亿元，占全行各项贷款近10％，同业市场份额42％，已经具备了住房抵押贷款证券化的资产基础。因此，中国建设银行应作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。同时，应选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市分行进行试点。

（二）完善住房抵押贷款的一级市场

实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场，而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。对我国住房抵押贷款证券化一级市场的完善包括以下两个方面：1.随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。2.建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长，贷款持续期内受各种不可控因素影响大，存在着诸多现实的和潜在的风险（如违约风险，利率风险，提前偿付风险），各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。而稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件，也是发行住房抵押贷款证券的基础，还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。由于现有住房抵押贷款占银行贷款总额比重较低，因而各种风险还未充分暴露出来，但是，随着住房抵押贷款的迅速发展，其占银行贷款总额比重的提高，住房抵押贷款中的风险问题将日趋突出，构成银行进一步发展住房抵押贷款业务的一大障碍。因此，要实行住房抵押贷款证券化，必须在逐步扩大住房抵押贷款规模的同时，切实加强住房抵押贷款风险的防范与化解，以保证住房抵押贷款证券化的正常运行和健康发展。

（三）组建专门的住房抵押证券公司一SPV

SPV作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司、这是因为：1.由政府出资设立，既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予SPV更高的资信，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受；2.商业银行设立SPV，由于存在着密切的“母子关系”，因而容易出现商业银行与SPV之间的关联交易，并有可能对住房抵押贷款的真实销售、SPV的破产隔离以及住房抵押贷款证券的发行产生巨大的负面影响。而由政府出资设立，则可以有效解决住房抵押贷款证券化中的关联交易问题，从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行；3.目前我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的SPV将面临更大的运营风险。而SPV以政府为背景，可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。

（四）分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券

发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，发行者要逐步积累经验，投资者对其也有一个认识和接受的过程。因此我国发行住房抵押贷款证券，应在不同的发展阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此，我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购，又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范，还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件，打好基础。作为一种新推出的投资工具，转手抵押贷款证券的发行需要采取以下对策：1.应采取低面额、高收益的形式；2.应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，相应设计不同的证券，以满足不同投资者的需要；3.证券利率应实行浮动利率，以防范因市场利率变动而带来的风险；4.应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介，以确保证券的成功发行。

在住房抵押贷款证券化技术日趋完善，金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下，可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。

住房贷款论文例5

住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。

一、住房公积金贷款管理风险的形成

住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险，同时又有其自身独特的经济风险和管理风险，而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。

（一）运行体制带来的管理风险

国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。

2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说，都希望资金快速及时到位，惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠，或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款，继而使房改资金中心失去了许多优质客户，无形加大了住房公积金贷款风险。

3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体，业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密，既不利于市场的竞争，还加大了住房公积金贷款风险。

4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，贷款发放到位后，银行既不能及时通知客户还款，也不实行跟踪服务，导致客户逾期还款比比皆是，甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人，受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够，致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期，还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户，因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝，由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。

（二）政策取向和金融市场形成的管理风险

由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民，同时也决定金融管理风险。

1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性，如遇央行利率上调，职工的还款负担还会加重，逾期率就会上升。

2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金配贷既无最低储蓄年限（仅一年）要求，也无最低存款额限制。从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等，由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款，如果贷款期限延长一倍，住房公积金贷款的期限最长可达20年，从机会成本的角度来看，容易产生市场风险，并其风险将增加一倍以上。同时，住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制，更加剧了其风险性。4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

二、住房公积金贷款管理风险的规避措施

住房公积金贷款管理风险是客观存在的，理应正视和竭力规避，避免出现大的风险损失，根据上述风险的分析，规避住房公积金贷款管理风险，应积极采取应对措施。

（一）确立房改资金管理中心主导地位

解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位，采用房改资金管理中心自营模式，可以实现责、权、利的统一，既能有效地消除委托方式中的利益冲突，又能做到了职责分明。运作高效，彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位，可以自主选择受托人，同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心，对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误，而导致住房公积金住房贷款出现的风险，应由受委托银行承担，或由房改资金管理中心实行优胜劣汰，充分保证住房公积金贷款管理风险的规避，体现房改资金管理中心的主导地位。

（二）建立贷款风险监管体系

建立贷款风险监管体系，将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中，并授予该体系应履行的功能：一是对个人信用情况进行相应的时实评估，特别应能防范恶意超贷的情况；二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能，实现全过程的监督管理，三是实现个人住房贷款高风险的预警功能，并给出响应的规避建议；四是实现会商制度的建立，房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商，特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应，以期协同规避，对已发生逾期的应协助尽快催收；五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。

（三）采取相关配套政策措施

1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度，可采取政府扶持（实行贷款贴息政策）、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保，既减轻了这部分低收入职工的债务负担，又化解了金融风险。

2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。

3、进一步完善住房保险，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，开拓住房保险新业务，既降低保险费用，减轻借款人的负担，又提高借款人的还款能力。

（四）采取相关配套还贷措施

房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量，减少因服务质量带来还贷风险。

1、建立便捷的还款方式，利用银行网点和资源，办理还款储蓄卡或一卡通，实行通存通还，自动划款等便捷的方式，在时间和地点上方便借款人还款。

2、受委托银行贷款放款后，及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况，使借款人知道每月实际应还多少钱，什么时候还，做到心中有数，经济上有准备，敦促贷款人养成良好的还款习惯，减少不必要还款纠纷。

（五）加强贷款抵押审查力度

住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节，严格抵押审查，对降低贷款风险，资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到：

1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续，并做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。

3、控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险。

4、切实执行担保法，对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。

住房公积金作为一种政策性住房资金，取之于民，用之于民，在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策，符合我国的基本国情，也有力地推进了城市住房制度改革和发展，是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此，必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系，进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设，使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验，用法律和制度等管理手段，有效规避住房公积金个人贷款的管理风险，以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。

参考文献：

住房贷款论文例6

本文探讨了住房抵押贷款证券化在我国实施的相关法律问题，为住房抵押贷款证券化在我国的创设进行了一些法律方面的探索，试图为这一金融行为投入一个法律人应有的关注和解释。

文章首先解释了资产证券化和住房抵押贷款证券化的一些相关背景和基本概念，第二部分介绍了西方各国和我国台湾省在开展证券化业务中的法律规范和监管，以求对我国证券化业务的开展提供一个比较法意义上的视角；住房抵押贷款证券化所涉及的参与主体较多，这一问题的说明集中在文章的第三部分；第四部分阐述了住房抵押贷款证券化实施过程的不同阶段和其中所产生的法律问题的调整；第五部分集中说明了住房抵押贷款证券化在我国实施的法律困境，即我国现有法律的空白和与证券化业务开展的法律冲突，并提出了相应的解决措施；第六部分是文章的结尾，对全文起补漏和综述的作用，并提出了我国住房抵押贷款证券化法律规范的内容设想，以及我国住房抵押贷款证券化业务的开展可以通过国有独资公司或信托两种形式开展。

关键词：住房抵押贷款证券化信托特殊目的机构

立我国的住房抵押贷款证券化法律制度的建议

第一章.引言

第一节问题的引出

住房抵押贷款证券化(MortgageBackedSecuritization,MBS),是指商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构(证券化机构)，该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券(主要是住房抵押贷款债券)的行为。住房抵押贷款证券化是资产证券化的最主要也是最基本的形式。

资产证券化(Asset-BackedSecuritization,ABS)是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物，它于70年代在美国开始兴起，日后逐步发展到全球，90年代更是呈现出迅猛发展的态势。作为近几十年来国际金融领域最重要的金融创新之一，资产证券化以其精巧的构思和独特的功能，成为金融创新浪潮中的一颗璀璨明珠。尽管资产证券化有许多不同的形式和类型，国内外对其并没有统一的定义，但一般认为，它是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险和收益要素进行分离与重组，进而转化成为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程。我国正处于经济转轨时期，引进证券化融资工具对发展我国住房抵押贷款和长期消费信贷市场、处置银行不良资产等具有重要意义。尽管资产证券化在美国等发达国家已经比较成熟，对我国而言却还是一项新生事物。我国现行法律制度的滞后性将不可避免地对这一优越的融资模式产生阻碍。资产证券化是一种金融创新，它的运作涉及到证券、担保、非银行金融业务等诸多方面，运作过程极其复杂，如果没有良好的法律制度来调整相关当事人之间盘根错节的法律关系，保障各个环节的良性运转，就有可能导致金融风险失控，引发更大的经济危机。为此，借鉴发达国家在资产证券化立法方面的经验，研究我国推行资产证券化可能面临的法律问题，进而寻求解决问题的途径，是迫在眉睫的一项任务。

资产证券化既是对原有法律制度束缚的突破,但它创立的同时也呼唤着新的法律制度的规范调整，资产证券化与法律制度的关系颇值得玩味。从某种程度上讲，资产证券化是证券化当事人为了实现利益最大化的目标，寻找法律上的空隙进行金融创新的结果，它形成了对原有法律制度的突破；反过来，资产证券化的出现又是对现有法律制度的一个挑战，它产生了对新的法律制度的需求，并由此推动了法律制度的供给和演变。法律制度的束缚促进了资产证券化的产生，但法律制度的影响并不仅限于此，法律制度还在资产证券化的过程中起着重要的规范和保障作用，证券化交易的流程需要法律的支持和规范，法律制度影响证券化的成本和效率，这点突出表现于税法的影响上，如果证券化各个环节涉及的税种过多，税率过高，证券化的成本就会加大；过高的税收可能还会导致证券化不能实施；履行证券化交易合同和规范证券化交易当事人的权利义务也需要法律的调整(证券资产的法律形式是合同权利，证券化过程本身也是由若干合同组成的复杂过程)。

综上所述，资产证券化的发展过程，同时就是它与法律制度相互作用、相互磨合的过程。法律制度的约束促进了证券化的产生，法律制度的规范和保障又推动了证券化的发展。从本质而言，经济的发展是法律制度变迁的决定力量，资产证券化的产生和发展导致了法律制度的调整和演变，法律的调整反过来又进一步规范和促进了资产证券化的成长。简而言之，资产证券化这一金融创新进程是在经济动力与法律制度的互动和磨合中实现的。

第二节抵押贷款、住房抵押贷款证券化的基本概念及社会职能

一.住房抵押贷款简述

抵押贷款是现代商业银行运用较广的一种贷款方式，指借款人以自己或第三人的财产作抵押而从银行取得的贷款，当借款人不能按期归还贷款时，银行有权处置其抵押财产，并优先受偿，从而保证贷款的收回。抵押贷款包括财产抵押和质权抵押两种。我国商业银行法规定从商业银行贷款必须有抵押.住房抵押贷款是抵押贷款的一种重要形式，?中华人民共和国城市房地产管理法?第46条指出:房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押人有权处理抵押物从而优先受偿。住房抵押贷款就是购房人和商业银行之间的贷款和房地产抵押相结合的一种商业行为，它的表现形式就是住房抵押贷款合同。

在我国，为了签订住房抵押贷款合同，借款人还被要求满足下列条件：如果贷款本金相对于住宅价值的比率过高，借款人需要购买抵押保险；借款人还必须购买灾害险，以确保住宅的价值；为防止在产权核查过程中其他抵押权被遗漏的风险，借款人还要购买产权保险。

住房抵押贷款是住房抵押贷款证券的母体，是创立住房抵押贷款证券市场的源头。住房抵押贷款是各种信用控制的源头，其信用控制水平在很多程度上决定了住房抵押贷款证券的信用度。住房抵押贷款与住房抵押贷款证券之间，是一种债务负担的担保关系，意思是指：债券的本金及利息仅来源于个人住房贷款，抵押贷款的违约风险、提前还款风险、利率风险等由借款人承担。

我国住房抵押贷款的种类较多，目前，商业银行主要提供以下几种住房抵押贷款：(1)住房公积金贷款，该贷款是针对已经参加交纳住房公积金的个人而发放的贷款，该种贷款利率优厚。(2)个人住房组合贷款，该贷款也是针对已经参加交纳住房公积金的个人而发放的贷款，与住房公积金贷款区别在于它是住房公积金贷款于商业性住房抵押贷款的组合，因为住房公积金贷款有上限。(3)个人住房担保贷款，未交纳住房公积金的个人在申请银行贷款时，如果住宅开发商与银行有贷款协议，那么购房者可以申请这种贷款，即一般所谓的按揭贷款。(4)住房储蓄贷款，该种贷款要求购房者在银行需有一定数额的存款，购房者可以得到相当于存款额2倍或5倍的贷款。(5)存单抵押贷款，但该种贷款有最高限制，一般不得超过10万元。(6)房产抵押贷款，该种贷款需要购房者以现有住房作为抵押。(7)机构担保贷款，即由购房者的单位予以保证方能得到的贷款。这些贷款品种主要还是根据保证形式来划分的，而根据期限、利率、偿还方式来划分的贷款品种还不多，一定程度上影响了居民对住房抵押贷款的需求。

二.住房抵押贷款证券

20世纪70年代兴起的资产证券化被称为是近30年来世界金融领域最重大和发展最迅速的金融创新和金融工具。它通过向市场发行资产支持证券(Asset—BankedSecurities，简称ABS)，将贷款资产进行处理与交易，最终实现融资，使证券经济从投资领域扩展到消费领域，使商业银行业务与投资银行业务相互融合。证券化成了世界现代经济生活中的普遍现象，它对现代经济产生了巨大影响。

住房抵押贷款证券(MortgageBackedSecurities,MBS)是由发起人（一般为商业银行）、特殊目的组织（SPV）、信用增级机构、债券评级机构、承销机构、投资人等主体，通过一系列的法律文书构成的一个严谨有效的交易结构，旨在将抵押贷款转化为可上市流通的抵押证券，以及将抵押贷款的各类风险转移、分散；并通过这一交易结构，将各主体的风险控制在一个可接受的范围内。然而，此交易结构能否顺利运作，关键在于抵押贷款的未来现金收入流和抵押贷款证券的现金支出流相匹配。因此，在证券化过程中必须分析影响整个过程“源”的证券价格的诸多因素，并对现金流作出合理预期。另外，证券化的原有风险虽通过交易结构被控制、弱化，但同时也产生了另一种新的风险即“证券化的风险”。这些风险一部分来自原始资产的质量和证券化的结构,还有一部分来自于对证券化产品投资的风险,主要有早偿风险和利率风险、商业银行的道德风险(指商业银行在明知抵押贷款会被转让的情况下可能会对借款人的资信审查疏忽的风险)。这些风险的法律上的控制和防范会在本文的第五章述及。

三.资产证券化的分类简述

资产证券化使得储蓄与借款者通过金融市场得以部分或全部匹配。通俗地讲，就是把缺乏流动性但具有预期未来稳定现金流的资产汇集起来，形成一个资产池，通过结构性重组，将其转变为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以融资。证券化的实质是融资者将证券化的金融资产的未来现金流收益和风险通过一系列的操作转让给投资者，而金融资产的所有权可以转让，也可以不转让。从这个一般定义出发，资产证券化可进一步分为两大类：

第一类资产证券化是指通过在金融市场上发行证券来举债。运用这种方法，一个借款人可以向市场上的投资者直接借款而不再需要向银行申请贷款或透支，这种资产证券化可称为“一级证券化”。在证券化过程的初始阶段，资产证券化主要是指在资本市场和货币市场的直接融资过程，其所使用的金融工具包括商业票据、企业债券和股票，这种资产证券化属于一级证券化,是实物资产的证券化。

第二类资产证券化是指将已经存在的信贷资产集中起来，并重新分割为证券转卖给市场上的投资者，从而使此项资产在原持有者的资产负债上消失。这种形式的证券化可称为“二级证券化”，是金融资产的证券化。进一步讲，就是将已经存在的贷款或应收帐款转化为可流动转让工具的过程。例如，将批量贷款进行证券化销售，或者将小额、非市场化且信用质量相异的资产进行结构性重组，汇集组合成资产池，重新包装为新的流动性债务证券。其典型模式是发起人将他的资产转移给一个特殊用途公司(SPV)，由SPV通过承销商将资产支持证券发售给投资者，所筹资金用来支付所购资的价款。二级证券化是资产证券化的最基本内涵。资产证券化作为一种金融创新，有助于贷款中不同风险和收益分离，并使其定价和重新配置更为有效，从而使参与各方均获得收益。住房抵押贷款证券化是二级证券化。

附图：证券化的资产类别：

四.资产证券化具有以下特点：

(1)资产证券化可以将多个原始权益人的资产集中成一个资产池(AssetPool)进行证券化，以降低风险和资金成本。

(2)证券化的资产在资产负债表上消失(表外融资)，资产负债表中的资产经组合后成为市场化的投资产品。由于在不改变资本的情况下，降低了资产的库存，原始权益人资产负债率得以改善，有关的资产则成为所发行资产支持证券的抵押品，原始权益人继续为该筹资资产服务，其地位和隶属关系没有变化。

(3)利用成熟的结构融资(StructuredFinance)技巧，提高资产质量，使银行的信贷资产结构成为高质资产。

(4)资产证券化出售的是资产的预期收入，而不是承担负债，因此银行获得了所需融资而未增加负债率。

(5)投资者的风险取决于可预测现金收入而不是银行自身的资产状况和评价的等级。由于有投资担保公司的介入，能使投资的安全性提高。

(6)对于投资市场具有吸引力,推动住房金融市场的发展,促进国民经济持续、稳定、协调的发展.根据有关专家推算,每一亿元的住房抵押贷款证券化能带动五亿元以上的国内需求,这将对我国国民经济的增长产生重要的作用。

五.可证券化资产的选择：

一种可证券化的理想资产应具备如下特征：

（1）现金流必须按约定产生，而这种约定又必须是契约性质的;资产证券化交易是由金融资产现金流或金融价值支撑的证券投资活动，投资者的投资收入主要来源于贷款、租赁和贸易应收帐等金融资产在当前和今后产生的现金流，而不依赖原始权益人自身的信用；

（2）资产缺乏流动性但能够在未来产生可预测的稳定的现金流量;现金流必须是有规律的和可预见的。本息偿还能够分摊于整个资产的存续期；

（3）对现金流的损失风险要有充足的统计数据,资产的债务人有广泛的地域的人口统计分析；银行已持有该资产一定时间,具有良好的信用记录；

（4）证券化资产必须是同质的，这样才可以将其汇集起来；

（5）汇集的资产组合应达到经济发行量；

（6）证券化资产具有良好的可出售品质和很低的信用风险。资产具有标准化和高质量的合同条款；资产的抵押物具有较高的变现价值或其对债务人的效用很高；以此为标准，可以从现有的信贷资产中选出适合证券化的原始资产。

显然，对照上述标准，适合证券化的信贷资产首先应该是银行的优质资产，而非不良资产。

如前所述,并非所有的金融资产都适于证券化。根据西方国家的实践和我国的基本情况,适合证券化的金融资产大致有:贷款类:住房抵押贷款,工商贷款;应收帐款类:贸易应收款,信用卡应收款.应收预算预期收入(例如航空及铁路的未来运费收入,收费公路及其他公用设施收费收入等)。

根据现金流的偿还情况，目前我国商业银行的优质资产可分为两类，一类是每月或每季支付利息，到期偿还本金。该类贷款包括所有短期贷款和中长期的固定资产贷款，另一类是在整个偿还期内每月平均支付固定数额，个人住房抵押贷款属这一类。通过贷款的特性可知，短期贷款由于期限短（一般一年以下）、契约非标准化的特点，其试行贷款出售从而获得即时的资金融通从理论上是可行的，但若证券化则不免成本过高。而固定资产贷款单笔数额巨大，信用风险未能借助于大数定律而得以分散；同时，其偿还的现金流存在着不均匀的特点而使设计的证券化交易结构不易满足投资者的需求。因此，依托固定资产贷款作证券化也有相当的难度。住房抵押贷款则由于其稳定的现金流、低违约率、贷款契约的标准化、数额小易组合等特点而成为最适合证券化的资产。而且我国住房抵押贷款的风险也是较低的。在实际贷款过程中，贷款银行一般要求借款人以房价的30％作为购房的首期付款，但必须以住房价值全额用于贷款抵押，这实际上是内部信用增级方式中的超额抵押（overcollateralisation）。《个人住房贷款管理办法》还规定，以房产为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。综上所述，住房抵押贷款是非?0踩?我国的资产证券化应以住房抵押贷款为突破口。

六住房抵押贷款证券化具有以下几方面的经济功能：

1提高银行信贷资金的流动性，提高资本利用水平,银行通过将自己手中的贷款按照证券化的要求进行选择、重组，并在二级市场上变现提前收回贷款,这样，改善了贷款资产的流动性，缓解了银行的流动性压力。因此，通过抵押贷款的证券化，银行不仅得到了现金收入，而且减少了长期贷款，提高了资本利用水平和信贷资金的流动性。为了扩大内需，拉动经济增长，国家出台了一系列积极措施，其中开展个人住房消费信贷，启动住宅业市场被寄与厚望。各商业银行在政策的引导下，相继投入大量人力、物力，积极投身到此业务中来。然而“雷声大，雨点小”，居民对此表现冷淡。究其原因在于住房抵押贷款的期限、按揭乘数、申请条件等条款过于苛刻，使众多居民望而却步。造成这一现象深层次的原因在于银行经营个人消费信贷业务存在“短借长贷”、资金期限结构不匹配、风险过于集中及资金供求失衡等矛盾。解决上述问题的有效措施之一便是建立一个与住房消费信贷市场紧密相连的二级市场即住房抵押贷款证券化。

2分散和转移金融机构的信贷风险：通过住房抵押贷款证券化，金融机构将贷款资产出售给特殊目标公司即SPV，然后由SPV把每一份贷款合同分为若干份抵押证券，最后通过二级证券市场销售，由不同的投资者持有。这样，就可在相当大的程度上分散和转移存在于贷款中的利率风险、违约风险、不动产价格波动风险、通货膨胀风险以及政策风险等。

3降低筹资成本，使金融机构实现低成本融资：金融机构把剥离出来的贷款作为证券发行的担保，然后，通过信用增强发行具有明确保障的资产支持证券，就可获得充裕的低成本资金。

4有利于改善融资渠道，缓解经济建设资金紧张状况。利用住宅抵押贷款证券化，可以运用抵押贷款作为支撑，进入国际资本市场筹集建设所需资金(即开展跨国资产证券化,)，以尽快建成经济建设项目，缓解我国经济建设特别是基础设施、基础工业建设和技术改造项目资金紧张的状况，实现经济的良好循环和快速发展。

5增强投资品种，开辟投资空间。住房抵押贷款证券化将银行缺乏流动性的资产转变为流动性强、信用风险低、收益相对稳定的证券，这为投资者开辟了新的投资空间，增强投资机会。并且，通过这种证券化，可产生按贷款种类、期限、等级和收益分类的不同证券，让不同的投资者有更广泛的投资选择。

6可以为我国股票市场提供一个有益的竞争对手，有利于我国资本市场的平衡发展，正如“鼓励上市公司发行公司债券是对上市公司施加约束的一种手段”一样，住房抵押贷款的证券化也有利于我国住房抵押贷款市场的健康发展。

7从世界范围看，通过银行的间接融资不断受到挑战，商业银行的地位也逐渐被金融市场取代，住房抵押贷款证券化有益于商业银行尽早找到在这一金融趋势演变中的恰当位置。通过发行抵押贷款证券，商业银行实现了贷款流动，迅速获得了资金，可以进一步抢占住房抵押贷款市场；固然，商业银行通过转让住房抵押贷款牺牲了一部分收益，但它可以从不担风险的服务费中获取更大的利益。

资产证券化既是一种金融产品创新，更是一种融资体制的创新。从微观上讲，资产证券化为不同的参与主体带来了不同的收益：作为原始权益人的企业和银行可以获得了新的融资来源，节约了成本，获得了表外收益和新的风险管理手段；而作为中介的投资银行、会计师事务所、律师事务所、信托机构等则获得了服务收入；而从宏观的角度来看，资产证券化有助于提高融资体制的完备性，改善金融结构、促进金融发展，提高金融安全。总体来说，资产证券化具有宏观和微观效率。对资产证券化的金融效率进行理论研究，充分认识资产证券化的效率创造过程，是实施资产证券化本土化的重要前提。

第三节资产证券化与相近概念的区分

一.资产证券化和传统融资方式的区别:

(1)贷款和证券的区别：

贷款在法律上是指商主体与银行之间的债权债务关系的客体。证券则含义较广,根据我国证券法的第二条规定,证券法上的证券是指股票、公司债券和国务院依法认定的其他证券。

从经济学的角度而言,贷款中的融资双方之间存在一种秘密非公开的协议,而证券发行人与投资者之间没有默认契约,二者是通过证券承销商作为中介来予以连接。

(2)资产证券化与传统融资的区别:

资产证券化，区别于传统融资的地方是其特定的资信基础和其特定的制度安排，是一种不同于传统的融资体制（传统的间接融资），主要表现在三个方面：

第一，资产证券化打通了传统的中介信用和市场信用之间的通道；传统融资是间接融资,需要通过银行作为媒介。而资产证券化是一种直接融资；

第二，是对传统信用基础的革命，完成了整体信用基础向资产信用基础的转化。传统融资需要投资者考虑的是企业的整体信用和运营,而资产证券化融资中,投资者只需要考虑证券化的资产的质量即可,不需要考虑企业的经营状况；

第三，资产证券化证券(如MBS)的债务人不是一个确指的主体,更不是发行人,而是众多的住房抵押贷款的借款人；而国债的债务人是国家,企业债券的债务人是企业,即这两种债券均有具体的债务人,是特指的而且一般只有一个,就是证券发行人。

(3)资产证券化与“债转股”的区别：

第一，资产证券化的目的是盘活银行的资产，增强其资产的流动性和抗风险能力；而“债转股”的主要目的有二个：其一是帮助国有大中型企业扭亏为盈，并帮助他们建立起现代企业制度；其二是帮助国有商业银行剥离不良资产，有利于银行降低资产负债率，吸引多元化的投资者，有助于商业银行建立起科学的管理体制。

第二，“债转股”是金融资产管理公司先对商业银行的不良资产进行收购，然后再进行证券化处理。其资金来源是国家财政拨款，其发行人是金融资产管理公司。而资产证券化的发起人则是商业银行，其发行主体为投资公司或其他类型的公司(如SPV)，该公司主要是购买银行的证券化资产，负责催收资产到期的收益。该公司(SPV)完全独立于发起人，不受发起人是否破产的影响。

第三，“债转股”是阶段性的工作，一旦银行的不良资产处理完毕，债转股工作便告结束，金融资产管理公司也就随着解散，因此金融资产管理公司持股具有阶段性的特征。而资产证券化则作为一项新的金融工具，具有广泛性和一般性的特征。

二.资产证券化常用概念的涵义

(1)真实出售(REALSALE)

真实出售是经济学上的概念是指在资产转移过程中，卖方将资产的所有权益与风险，即资产的权利义务全部转让给买方，卖方将对资产不再享有权利也不负担义务，买方作为资产的新的所有人，将独立享有权利和承担义务。从法律的角度而言，就是指资产所有权的转移，即合同法律制度中的债权转让。所谓债权转让是指不改变债的内容，由债权人与第三人协议将其债权转让给第三人的双方法律行为。在证券化资产转让的过程中，债权人为发起人(商业银行),第三人为受让人(SPV)。

巴塞尔银行监管委员会认为存在以下三种情况之一，银行就不能断定此笔贷款是真实出售，银行仍要为这笔贷款提供资本支持：(1)回购或交换任何资产；(2)任何使已出售资产的损失保留在或回到出售方银行的法律追索权；(3)支付已出售资产本息的任何责任，另外如果出售方银行拥有证券化的SPV的所有权或者管理控制权，或者将该特设机构作为一家附属机构并入其财务报表，那么银行是否实现了真实出售是值得怀疑的。

在法律上,资产合同的出售转让有三种类别：

(1)更新(Novation)：由原债权人与债务人终止双方的权利义务关系，再由新的债权人与债务人签订一份新合同，以替代原来的合同。更新是一种严格有效的资产转移方式，证券化如果采用此种方式，不存在法律障碍。但是，由于SPV需要和原始债务人重新签订合同，手续繁琐，也费时费力。所以只有在原始债务人的数目很少时，才具有经济可行性。但是，住房抵押贷款的债务人数量庞大，故此种方式不可行；

(2)转让(Assignment)：无须更改、终止原合同，原债权人把合同上的权利义务转让给新的债权人。但要求不属于法律所禁止转让的合同，根据合同转让与债务人发生关系的不同，由三种原则：自由主义原则(无须债务人同意，也不必通知债务人)，通知原则(债务人接到转让的通知后才对其发生效力)，债务人同意原则(必须经债务人同意转让才生效)；

(3)部分参与，实际上就是担保贷款。在证券化中表现为表内融资的方式：SPV与资产债务人不建立合同关系，发起人和原始债务人的基础合同继续有效，资产不必从发起人转移到SPV，SPV先向投资者发行抵押担保债券，然后将筹集到的资金转贷给发起人，其转贷金额等于资产组合价值。投资者向SPV的贷款和SPV向发起人的贷款都负有追索权，SPV偿还贷款的资金来源于资产组合产生的收入。这一资产转移方式在我国不存在法律上的障碍，但是部分参与不是真实销售，没有实现破产隔离，也没有实现表外融资，不是真正意义上的证券化。

第二章国外资产证券化的法律监管及其对中国的启示

第一节美国证券化的法律规定

目前，住房抵押贷款证券化最大的市场在美国，美国住房抵押贷款证券占美国信用市场相当大的份额,数额已经超过了美国国债。美国住房贷款证券化主要的特点是：（1）有专门的证券化机构，主要是FannieMae、GennieMae、FreddieMac。但是，其他机构如证券公司和商业银行同样可以从事证券化业务，上述专门机构没有特权。（2）几个主要的专业化机构成立之初具有政府背景或暗示（implication），目前除GennieMae承担较多政府职能外，FannieMae等已经私有化，但仍承担一定公共义务。（3）专门的证券化机构即使承担政府职能，除了享有很少的税收优惠外，和其他市场组织没有什么不同，必须自负盈亏。（4）FannieMae、GennieMae、FreddieMac等也从事住房贷款及其担保业务。（5）市场规模庞大，种类繁多，有取代国债成为市场基准之势。在美国住房抵押贷款证券本身也因其安全性仅次于联邦政府债券而被称为“银边证券”。

证券化最早出现在美国，其标志是1968年美国国会通过的住宅及城市发展法(HousingandUrbanDevelopment)，该法授予政府国民按揭协会(TheGovernmentNationalMortgageAssociation)有权购买及收集住房按揭贷款，并且有权出售由这些按揭贷款组合的股份给公众投资者。其实,之前已有另外两家政府投资机构开始从事按揭的证券化业务，一家是联邦国民按揭协会(TheFederalNationalMortgageAssociation,即Fanniemae)，另一家是联邦住房贷款按揭公司(TheFederalHomeLoanMortgageCorporation)，从历史看，这两家机构就已经买卖过按揭贷款。1977年，美洲银行(BankofAmerica)作为第一家私营机构向公众投资者发行了由传统按揭组合支持的证券。1988年，美国通过公募和私募方式进行的证券化的交易额已经超过了4800亿美元。因此，可以说，美国的证券化运动是由政府首先发起，商业银行带头响应，投资银行积极参与，并且一出现就受到了投资者的欢迎。

美国于上个世纪90年代初期，又开始了商业房地产抵押贷款的证券化，进一步扩大了住房抵押贷款证券化的市场规模。在美国，由政府机构担保的抵押贷款证券总额要远远大于私人机构担保的抵押担保证券，这在美国完善发达的市场经济体制中是一个引人注目的现象。

美国进行大规模住房抵押贷款证券化的一个直接动因是美国的“储贷危机”，亡羊补牢，是被动的。这对我国的住房抵押贷款来说，也是前车之鉴，从中可以得出两个教训，一是住房贷款由于期限很长，因此最好采取浮动利率，二是要通过创造住房贷款的二级市场（证券化市场）来解决其流动性、资金来源、资产负债期限错配等问题。

住房抵押贷款证券化已经不再是美国货了，它正在逐渐成为一种世界产品.证券化在美国的发展与它发达的资本市场与金融环境是息息相关的。主要表现在：拥有大量的机构投资者以及法律允许的机构投资者与抵押贷款的结合；投资银行系统的发展以及在资本市场的应用；金融的自由化程度。

第二节欧洲的证券化法律的规定

资产证券化的出现给大陆法系国家的法律带来了巨大冲击，因为资产证券化源起于英美法系的国家，其中很多概念是大陆法系没有或含义不同的。将住房抵押贷款证券化纳入大陆法系国家，是一项比较艰巨的任务。但证券化的技术性较强，所以在法律移植方面的困难不会太大。

法国等国就根据证券化风险隔离的原理，制定了证券化的法律，并由此推动了证券化的实践。

第三节亚洲国家和地区的金融证券化立法

一日本的证券化法律规定：

亚洲金融危机后，日本于1998年6月出台了?关于债权转让对抗条件的民法特例法?，从法律上为促进债权流动化或证券化提供了必要的支持该法设立了通过债权转让登记这样的简易方法而使投资者具备了对第三人的对抗条件，也为实现破产隔离或真实出售奠定了法律基础。1998年6月出台了?关于通过特定目的机构发行证券促进特定资产流动的法律(SPC)?法，给资产证券化奠定了组织上的法律框架。

日本开展的是住宅贷款债权信托，是通过住宅贷款贷方将债权集中于信托银行托管并将收益权向第三者出售，从而以住宅贷款证券化来筹措资金，它相当于信托分类中的金钱信托。

二我国台湾地区的金融资产证券化立法：

我国台湾地区立法院财政委员会17日初审通过《金融资产证券化条例草案》，草案共计77条条文，在财委会朝野立委无异议下，经过1个多小时即将所有条文审查完毕。财政部次长陈冲指出，本条例如能顺利立法，包括房贷、信用卡债权及汽车贷款均可证券化，信托发行受益证券，售予一般投资人。陈冲进一步说明，金融资产证券化，将可提供金融机构更多现金流量用于贷款及投资业务，也提供一般大众另一种投资的选择，而且因有抵押权，所以安全性较一般证券商品为高。目前可证券化的金融资产，包括房屋贷款约3兆元，信用卡债权约6000亿元，以及汽车贷款等债权，初期金融资产证券市场发行规模约可达4兆元。

三香港特别行政区的证券化法律规定：

香港住房贷款证券化基本上是学习美国的模式，由香港特区政府通过外汇基金于1997年3月组建了香港按揭证券公司，香港按揭证券公司得到了香港特区政府的全力支持,公司董事会主席是财政司司长曾萌权,副主席是金融管理局局长,并由金融管理局提供100亿港元的备用资金作为政府信用支持.香港按揭证券公司发行金融债券以募集资金,购买银行贷款进行证券化,并在适当的时候向公众出售按揭贷款证券,开辟第二市场。但由于亚洲金融危机后，各家银行惜售住房贷款，因此业务开展非常有限，目前主要从事按揭保险业务。

四韩国的证券化法律简介：

在亚洲金融危机的冲击下，韩国的金融业出现严重的问题，使整个行业笼罩在破产的阴影下，金融机构进行有效的资产负债管理变得非常紧迫。韩国政府顺应这一趋势，为求最大程度降低金融危机对整个社会的冲击，在1998年5月进行?资产证券化法案?的立法预告，历时仅2个多月，法案于7月份即生效。

第四节国际清算银行对资产证券化的监管规定

巴塞尔银行监管委员会于1992年向各国监管当局提供了一份工作文件?资产转让与证券化?，对证券化的机制、动机、影响和监管作了说明，从监管角度研究了资产证券化的一些问题。

国际清算银行对商业银行资本充足率规定为核心资本占银行加权风险系数资产的比例不得低于百分之四，即在核心资本一定的情况下，银行发放抵押贷款是有上限的，这也直接影响到银行对住房抵押贷款的拥有量。

第五节我国已有的证券化试点方案简介及其探讨

96年以来，中国出现了三例资产证券化操作案例:中远、珠海高速和中集集团。中远证券化的基础资产是其北美线路的航运收入，珠海高速的基础资产是高速公路的收费，而中集集团的基础资产则是其集装箱海外应收款。但是，由于这三个案例均是海外发行，严格意义上讲，中国至今还没有真正意义上的资产证券化案例。

1996年8月，广东省珠海市人民政府以交通工具注册费和高速公路过路费为支撑，在美国成功发行了两批共2亿美元的债券。此次发行的债券分为两部分，一部分是期限10年、票面利率9125%的优先级债券，发行额8500万美元；另一部分是期限12年、息票利率115%的次级债券，价值115亿美元。该债券由著名的投资银行——摩根·斯坦利承销，分别获得了Baa3和Bal的评级和3倍超额认购，发行利率高出同期美国国库券利率250个基本点和475个基本点。这是我国第一次在国际资本市场上进行证券化融资。

1997年，中国远洋运输总公司以北美航运收入为支撑，以私募形式在美国成功发行了3亿美元的浮息票据。

2000年，深圳中集集团又率先开展了应收账款证券化业务，其证券化的基础资产是中集集团今后3年内的应收账款，这些应收账款均来自国际知名的船运公司和租赁公司。首批向荷兰银行出售的应收账款获得了穆迪、标准普尔在国际短期资金市场上的最高信用评级。

尽管没有本土化案例可寻，国内本土化努力却基本上与亚洲的证券化实践相同步。98年前后,豪升（中国）担保公司也曾分别与包括重庆特殊钢厂在内的企业和政府部门签订了证券化合作意向，后因政策和法规方面的困难未能按时实施。2000年以来，建行、工行分别向人行上报了按揭证券化计划，两家的初步计划是用各自的200亿的按揭贷款作为基础，发行按揭支持证券（MBS)。2001年4月10日，华融资产管理公司公布了其计划于2001年11月之前，以现有的有抵押的各种贷款为基础，发行不超过30亿的资产支持证券（ABS）。同时，其他三家资产管理公司也有类似的计划。另外,一些公司正在进行以应收款和基础设施未来收费为支持的信托产品的设计和操作。9月9日，金信信托发行了以当地公交车收费为依托的信托产品，似乎已经具备了未来收益证券化的雏形。中国资产证券化市场的创立大有呼之欲出之势。

目前已经出现的个别信托融资产品（如深圳商业银行按揭贷款信托、人福科技信托融资计划等）已经具备了资产证券化的雏形。

第六节本章小结

上述各种模式是各自历史发展特别是法律体系形成的结果，本身并无优劣之分。中国进行住房抵押贷款证券化，当然可以吸取各国发展中的经验。从中国住房金融市场的容量而言，美国模式更贴近中国证券化市场发展的方向。但就目前而言，中国需要的是引入证券化这种创新工具，需要一个开始，从简单入手，容易操作，容易把市场造就出来。从中国目前的情况看，很难照搬某个模式。比较切实可行的做法是让商业银行开始，因为它们持有住房贷款，本身的信用程度又较高，管理水平也比一般的机构高，而且它们有进行证券化的需要和积极性，只要监管部门制定一定的规则，完全可以使住房贷款证券化顺利实行。而且由全国性商业银行进行住房贷款证券化，也可避免地方之争。

第三章资产证券化的运行主体

第一节证券化流程中的各参与方及其相互关系

从住房抵押贷款证券的创造到上市交易，其间与之发生联系的参与方有：抵押贷款的创造者，为发行抵押贷款证券而设立的中介机构(特殊目的机构)，信用强化机构，信用评级机构，证券承销商，金融监管机构，投资机构或投资个人。

一一级市场的参与主体

1抵押贷款的创造者

抵押贷款的创造是指购房者向金融机构申请贷款，并与之签订抵押贷款合同的过程。发放贷款的金融机构被称作抵押贷款的创造者。

抵押贷款的创造者主要有以下职能：负责对贷款申请人进行资格审核，决定是否予以批准贷款；协助申请人签订住房抵押贷款合同，向申请人说明各项条款的含义，要承担格式合同中拟订合同一方的责任；收取月付款，负责对抵押贷款的日常管理，积累住房抵押贷款逾期违约和提前还款等方面的数据积累；批发、包装、出售抵押贷款。

我国住房抵押贷款证券应当按照操作便利、标准统一、风险分散的原则选择住房抵押贷款证券用于组成抵押贷款资产池，可以按照以下标准：选择固定利率的抵押贷款，这样现金流计算简便，数量稳定；各笔抵押贷款的贷款利率、期限一致，到期期限接近，从而便于对抵押贷款进行更为合理的定价；各笔贷款在审核程序、合同条款、保险等方面符合共同标准，以降低抵押贷款集合的管理成本，减少潜在的投资风险；抵押贷款在贷款总额、借款人职业和年龄、抵押房产地域分布上不宜集中。

2贷款资金供给者

贷款资金供给者是抵押贷款融资功能的承担者，但并不等同于贷款的创造者，贷款创造者是贷款资金的最初和直接供给者，但是随着抵押贷款二级市场的建立，贷款创造者可以在二级市场上出售住房抵押贷款，而仅承担抵押贷款的服务功能。因此，只有抵押贷款的最终持有者才是真正的贷款资金供给者。从美国住房抵押贷款市场来看，主要有以下四类贷款资金的供给者：

a储蓄与贷款协会

b商业银行

c储蓄银行

d寿险公司

其他还有：养老基金，信用组织，政府机构，抵押银行，抵押贷款信托投资机构。

但在我国，住房抵押贷款资金的供给者仍然是商业银行。

3贷款服务者

商业银行专门从事抵押贷款创造及服务。商业银行选择借款人，对其进行信用审核，准备必要的文件，最后创造抵押贷款。商业银行自身所持有的抵押贷款比较少，贷款创造之后一般都在二级市场上被出售给其他投资者，但是抵押银行通常继续为抵押贷款提供服务。

储贷协会、商业银行等住房抵押贷款的创造者也为一部分抵押贷款提供服务，同时也向挂钩的抵押贷款服务公司转让这项业务。在美国住房抵押贷款一级市场上还活跃着大量的小型住房抵押贷款服务公司，它们也在转让抵押贷款服务业务的二级市场上购买这种服务权。

4贷款承保者

在美国，贷款的承保者既有政府的专门性机构，如联邦住房管理局，退伍军人管理局，也有私人的保险公司。

住房抵押贷款涉及两种不同类型的保险，一种是由借款人要求投保的与住房抵押贷款相结合的人寿保险，其承保者是人寿保险公司。这类保险要求一旦借款人在履行还款义务期间死亡，人寿保险公司以支付保险赔偿金的方式替借款人继续履行还款义务。另一种是抵押保险，是对借款人违约的保险。当贷款房价比率过高(如80%以上)，使贷款人可能因借款人违约而遭受较大损失时，贷款人通常会要求对该抵押贷款进行抵押保险。抵押保险费用的承担者是借款人，其方式有两种：一种是适当提高抵押贷款的合同利率，通常按投保金额的多少以0.25%或0.125%计。另一种是在抵押贷款创造之初一次性付清。由于前一种方式提高了抵押贷款的贷款利率，尤其是在利率上升的环境中更易造成借款人的违约，因而保险公司更倾向于采用后一种方式支付保费。

二二级市场参与主体

住房抵押贷款二级市场（证券化市场）是住房抵押贷款证券发行和交易的市场，它的发展是住房金融一级市场（住房贷款市场）可持续发展的基础，因为二级市场可以解决一级市场自身无法解决的问题，二级市场的建立可以形成资金循环流动的机制,解决住房资金瓶颈问题，继而搞活住房市场。

1信用强化机构

信用强化机构是指对抵押贷款证券的现金流支付作出担保或保证的机构。这种信用强化属于外部强化。我国目前只有保险公司、第三方担保，还没有以机构为代表的对抵押贷款证券进行外部信用强化的机构。我国住房抵押贷款证券的信用强化机构可以由专门设立的政府机构来承担，由该机构以政府的信用为后盾对抵押贷款证券的本金与利息支付作出担保，这也比较适合我国政府信用强的国情。

由于房地产的固定性、自偿性、保值增值性，所以房地产抵押本身就是信用度比较高的。再加上信用强化的二级担保，住房抵押贷款证券的安全性级别就很符合投资者的要求了。

在信用强化方面，SPV自己也可以对住房抵押贷款证券进行信用加强.拥有直接追索权是SPV能够提供的最简单的信用增级方式。即当符合规定的条件时，SPV有权要求商业银行重新购回已出售的住房抵押贷款。

2.信用评级机构

信用评级机构对证券化机构所发行的住房抵押贷款证券作出信用评级。信用评级是投资者衡量信用风险的重要依据，是防范与化解证券化风险的有效手段，又是健全与完善证券化机构的支持条件。信用评级不仅影响证券化发行的效果，而且影响证券化业务的稳定性与证券化业务的可持续性。由于住房抵押贷款证券的风险隔离，使证券主要依赖于住房抵押贷款资产本身。所以，住房抵押贷款证券的信用等级主要取决于证券的结构，即证券现金流的分配规则.证券的结构设计到证券的内部信用强化。所以，有时信用评级机构需要共同参与设计证券的内部信用强化。我国已经有诚信证券评估机构、上海远东资信评估公司等多家经中国人民银行认可的信用评级机构，考虑到住房抵押贷款证券的复杂性，也可以由国外的信用评级机构单独或由其协助国内机构共同完成我国住房抵押贷款证券的信用评级工作。

3证券承销商

证券承销商是在证券上市流通之初连接证券化机构与证券投资者的纽带。一家SPV可以指定一家或多家证券承销商为其负责证券的上市流通，并与其商定证券的上市时间、原始价格、承销方式等事项.通过以较低价格向承销商批量出售抵押贷款证券，SPV可以较快回笼资金，只专门从事抵押贷款的证券化工作.证券承销商还起着向投资者推荐抵押贷款证券、提供研究信息、投资咨询的工作。我国现有的证券公司、信托公司以及财务公司，只要符合中国人民银行对其净资产等方面的要求都可以成为抵押贷款证券的承销商。

4金融监管机构

金融监管机构负责对住房抵押贷款证券化的市场运作进行全面监控,在公开、公正的原则下确保市场的平稳运作。良好的金融监管对住房抵押贷款证券化至关重要，否则住房抵押贷款证券也只能是昙花一现，沦为某些机构的圈钱工具。目前，可以由中国证监会承担。另外，新设立的银监会对SPV的运作进行金融监管。住房抵押贷款证券化的开展也有利于我国证券监管能力的调整与加强。

5抵押贷款证券的投资者

住房抵押贷款证券的投资者可以是个人投资者，也可以是机构投资者。至于国外投资者，鉴于还需要征收预提税及外汇管理的复杂性,最好先不要开展，等住房抵押贷款证券比较成熟时可以考虑。

第二节特殊目的机构的设置

1．SPV的法律性质及在资产证券化中存在的法律关系。

（1）SPV必须是个独立的法律主体，这种独立包括两方面，一方面，SPV必须完全独立于发起人、服务商等，使其不受这些实体破产与否的影响，尽管一些国家规定，SPV可以由发起人参与设立，甚至SPV可以成为发起人的全资子公司，但从法律角度而言，母子公司的关系并不能抹杀子公司作为独立法律主体的资格，母公司不能滥用股东控制权；另一方面，SPV的业务范围应当是独立的，而且应当仅限于资产证券化的范围，这样使得SPV自身远离破产风险。由于是一个以资产证券化为业务的独立法律主体，这就保证了SPV以一种平等的、专业的身份参与到资产证券化的活动中来，使其成为发起人与投资者之间的中介，证券化交易结构的中心。

(2)SPV必须与以下法律主体发生法律关系：1．SPV与发起人之间的法律关系。根据SPV的法律组织形式（后文将提）它们可能存在两种法律关系：第一种是信托法律关系，即发起人将基础资产转让给SPV，成立信托关系，由SPV作为证券的发行人，发行代表对基础资产享有按份权利的信托收益证书。在此信托关系中委托人为发起人，受托人为SPV，信托财产为证券化资产组合，受益人则为信托收益证书的持有人（即投资者）。根据信托的法律关系，发起人将基础资产信托于SPV之后，这一资产的所有权就属于SPV，发起人的债权人就不能对这部分资产主张权利，从而实现了证券化资产与发起人的破产风险相隔离的要求。第二种则是买卖法律关系，即通常所说的"真实销售"，通过"真实销售"，SPV对基础资产享有了完全的所有权，在发起人破产时，基础资产不能作为其破产财产，这对于投资者至关重要，它也能使证券化资产与发起人的破产风险相隔离。2．SPV与投资者之间的法律关系。由于SPV发行的证券常常是以债券形式出现的，因此SPV与投资者之间成立的是债的民事法律关系，投资者为债权人，SPV为债务人。投资者享有按期收回债券本金利息的权利，拥有转让投资、了解发行人财务、经营状况的权利和法律规定的有关债权人的其他相关权利；SPV作为债务人，负有按期支付债券本金、利息，依照规定披露信息的义务。3．SPV与证券商的法律关系。资产支持证券的发行，需要有证券商作为承销商、上市推荐人发行并推荐上市交易。因此，SPV须和证券商签订证券承销协议、上市推荐协议，成立民事法律关系。4．SPV与服务商和委托管理人的法律关系。SPV与服务商之间成立委托民事法律关系，SPV为委托人，服务商为受托人，服务商据合同支付和收取资产现金流、行使违约追偿权等。SPV与信托公司等委托管理人签订信托合同，由委托管理人对证券化资产进行管理，成立信托民事法律关系。委托管理人依据信托合同，对信托资产进行经营管理，如现金流量的重组与分配，违约追偿、资金运用、资产合同管理等。5．SPV与信用提升机构的法律关系。SPV与信用提升机构签订担保合同、保险合同，开立信用证等，成立债的民事法律关系，为资产证券提供信用担保及保险服务，提升资产支持证券的信用等级，降低投资风险及不确定性。6．SPV与其他中介机构的法律关系。譬如SPV在资产证券化过程中，需要会计师事务所进行会计核算，需要律师事务所出具法律意见书和获得咨询意见等等，它们之间也将成立债的民事法律关系。由上可知，在SPV的资产证券化工程中包括了许许多多的法律关系，它们需要法律进行相关的规定，这样才能保证资产证券化的高效和规范。

（2）SPV的法律组织形式。

参照各国的实践，SPV的法律组织形式主要有信托、公司、有限合伙三种：1．信托型SPV。以信托形式建立的SPV被称为特殊目的的信托（SPT，specialpurposetrust），作为受托人的SPV是法律规定的营业受托人，通常是经核准有资格经营信托业务的银行、信托公司等。从制度功能上讲，信托是一种具有长期规划性质、富有弹性空间且能充分保障受益人的机构，因此它在各国的资产证券化实践中使用得很普遍。目前，信托型SPV还可以细分为授予人信托和所有人信托两种。2．公司型SPV。公司型SPV最大的特点是可以把一个或一组发起人的基础资产加以证券化，而不管这些资产是否彼此关联，并且这些证券化交易可以依次进行也可以同时进行。因此，比较信托型SPV，公司型SPV可以大大地扩大资产池的规模，从而摊薄证券化交易较高的初始发行费用。但从交易的经济效率来看，人们很少只为了一次交易而使用公司型SPV，而且从减免税的角度出发，作为公司的SPV往往难以摆脱双重征税的境地。所以，公司型SPV通常用于多宗销售中。公司的类型有很多种，例如有限责任公司、股份有限公司等形式，而且就有限责任公司而言，也还包括了国有独资公司等，因此，公司型SPV呈现多样化的形式。3．有限合伙型SPV。有?藓匣镄蚐PV的重要特点是合伙由其成员所有并为其服务，有限合伙型SPV通常主要向其成员即合伙人购买基础资产，主要为其成员证券化融资服务--这也是它区别与公司型SPV的重要不同点，后者可四处购买基础资产。有限合伙由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人承担无限连带责任，而有限合伙人则不参与合伙事务的经营管理，只根据出资额享受利润承担责任，即承担有限责任。有限合伙型SPV很好地避免了双重征税的问题，但是风险隔离上却相对欠缺，因此，为了实现破产隔离，它通常要满足一些有关的条件。比如：合伙人必须是公司或其他实体，以免SPV因个人合伙人的死亡而解散；有限合伙至少有一个普通合伙人为破产隔离的实体，通常这种普通合伙人是SPV公司；只要有一个普通合伙人尚有清偿能力，有限合伙就会继续存在而不会解体；有限合伙不能被合并等。

（3）对于SPV构建中的法律障碍，笔者有以下建议：1．从长远角度，我国可以允许当事人自由选择信托型、公司型和有限合伙型。因为，再缜密的制度都无法防止机会主义的产生，法律不能代替当事人选择最合理的模式，单一的模式不能满足各方面的需求；而且市场鼓励自由和创新，各种模式在自身的发展当中会不断地出现问题，同样也会找出不同的解决方法来完善自我。就SPV的信托型模式，笔者认为，我国学者应当走出"一物一权"的藩篱，从更务实的角度勇于承认信托权是一种新型的权利形态，不能再用以前陈旧的物权观念来套用。对于《信托法》已经颁布的客观事实，我们也可以采用以《信托法》的特别法形式来规定SPV的信托模式，从而保证SPV的风险隔离。就SPV的有限合伙模式，虽然法律没有规定有限合伙，但实践中对有限合伙的呼声却很高，而且北京中关村的某投资企业就率先采取了有限合伙的形式，成了第一个吃螃蟹的人，可以给SPV予借鉴。但从短期角度而言，公司型SPV应当更符合中国的客观实际，更容易解决当前资产证券化的迫切性问题。而且，笔者还认为，公司型SPV中，国有独资公司或发起人设立SPV的形式更为可取。因为，国有独资公司在我国公司法有较详尽的规定，而且它通常带有一些行政?剩庠谖夜姓鞯夹偷氖谐【弥校匀桓菀坠鞯目梗欢也握彰拦谧》康盅捍钪木椋拦缙诘腟PV是由政府设立的联邦国家抵押协会(FNMA)、政府国民抵押协会(GNMA)、联邦住房贷款抵押公司(FHLMC)三家政府信用机构构成的，它们的参与使抵押贷款的证券化绕开了当时美国的法律障碍变成为现实，从而形成了70年代初期的抵押贷款证券市场。在它们的带动下，也涌现出越来越多私人设立的公司型SPV，而它们中的一些也开始摆脱最初的行政色彩，成为公众公司。实在值得我国效仿。而发起人设立SPV则主要针对我国当前四大国有资产管理公司收购的许多不良贷款而言，我国法律赋予了国有资产管理公司较为广泛、灵活的权利，其中包括将资产进行证券化的权利，无疑有利于国有资产管理公司设立SPV；当然，如果我国能够以当前西方主要发达国家的"金融大爆炸"为契机，适当放松某些方面的"分业经营"，那商业银行设立SPV也不是没有可能，关键还在于如何隔离破产风险。2．在行为上保证SPV的风险隔离。（1）引入西方的控制股东的信义义务和管理层对公司债权人信义义务的理论。（2）法律应当承认以一般债权作担保的形式。这方面，在我国学术界的讨论已经颇多，这里不再赘述。（3?Φ奔忧縎PV自身破产风险的隔离，具体包括：a.限定SPV的经营范围。一般情况下，SPV是一个新成立的实体，它只能从事同证券化交易有关的业务活动。同资产支撑证券发行无关的业务活动产生的求偿权会导致SPV的破产风险，对SPV的经营范围进行限制就是为了规避这一风险。b.对债务的限制。SPV除了履行证券化交易中确立的债务及担保义务外，一般不应再发生其他债务，也不应为其他机构或个人提供担保。c.设置独立董事。如果SPV设立董事会，其董事会中至少应有一个独立董事，该董事在破产事项进行表决时必须考虑证券持有人及股东的利益。SPV还应在章程中规定，除非处于资不抵债的情况，并且经过全体董事或者至少包括一名独立董事的同意，SPV才可以提出自愿破产申请。独立董事对重大事项的否决权使SPV不可能提交自愿破产申请，从而SPV提供了破产保护。d.不能进行并购重组。SPV应在组建文件中规定，在资产支撑证券尚未清偿完毕的情况下，SPV不能进行清算、解体、兼并及资产的销售，也不能对组建文件进行修改。这一要求保证了在资产支撑证券尚未清偿完毕时，SPV破产隔离的状况不会遭到兼并、合并及任何形式的重组、解体、清算或资产销售的破坏。f.遵守独立契约。为了避免SPV与母公司合并，SPV必须遵守独立契约，如以自己的名义从事业务活动，建立独立的帐簿和档案，保留独立的帐户，隔离自由资产和其他实体的资产等。

在证券化过程中，用于证券化的资产将被置于特殊目的载体中，目的是使该部分资产不会和其他资产混杂在一起，保障投资人的权益，达到破产隔离（BANKRUPT-REMOTE）的效果。需要特别指出的是，特殊目的载体或公司并不是实体公司，它只是一项法律安排，它的注册不需要资本金或只是象征性的资本金，本身也不会有任何雇员。

第三节抵押贷款合同的违约行为

违约行为是合同双方都有可能发生的，但本文只分析借款人的违约。住房抵押贷款中借款人的违约是指借款人中止对贷款的偿还，并已达到或超过规定期限或限额。金融机构因借款人的违约而面临的风险称作住房抵押贷款中的违约风险，借款人的违约行为分为被迫违约和理性违约(即有意为之)，被迫违约是指由于借款人支付能力不足，无法如期偿还抵押贷款的月付款而造成的违约行为。此时借款人被金融机构没收其作为抵押的房产，改由抵押物价值抵偿尚未清偿的贷款余额。理性违约是指贷款人从自身利益出发，出于经济理性而采取放弃还贷责任的违约行为。

通过发行住房抵押贷款证券，可以有效分散违约风险。由于发行住房抵押贷款证券需要将借款人购买的住房进行各种灾害和产权保险，违约风险的影响因素可以部分的被消除掉；由于住房抵押贷款证券是建立在一个由众多分散的单笔贷款所形成的贷款池来支持的，贷款池所产生的现金流量稳定性较强，违约风险会进一步下降；又由于住房抵押贷款本息偿还通常要得到外部担保和证券本身的内部信用提高，所以住房抵押贷款证券的违约风险会再进一步降低。如果将住房抵押贷款证券划分为多个层次，那么高层次的住房抵押贷款证券的违约风险会更低。

第四章资产证券化运作流程中遇到的法律问题及其解决

第一节资产转移中的法律问题

(1)贷款的剥离，债权转让，抵押权转让。

这部分内容的法律问题较多，但出于文章结构的考虑，将在第五章详细述及。

(2)贷款出售，资产购买，真实出售

问题1：创始人(商业银行)将其抵押贷款协议中享有的债权权利转让给SPV是否是无条件的；是否需要合同的相对方(借款人)的事先同意。商业银行转让债权权利应当是无条件的；需要事先经过相对方的同意，但可以通过公告公示的方式进行。

问题2：商业银行转让债权权利时，商业银行享有的抵押权也势必随之转让；这种转让是否需要履行法定程序，是否需要担保人的同意。根据我国?担保法?的规定，应当履行抵押权变更登记的手续；需要担保人和房产公司的同意，但可以采取公告公示的方式，同时在今后的住房抵押贷款协议的格式合同中作出更好的规范，以适应证券化的要求。

问题3：商业银行将贷款转让给第三方的行为是否变相构成对第三方的信贷行为，第三方是否通过这种转让行为间接从事只有商业银行才能从事的银行业务。不是，完整意义上的证券化是贷款的出售；这种贷款转让行为不能认定SPV从事银行金融行为。

问题4：银行的金融资产转让是否有限制(资产的种类、数额、方式以及对受让人的限制)。有限制，但可以由中央银行作出证券化的允许规定。

问题5：银行在转让资产时如何处理与银行的债权人(存款人和持有银行所发行的金融债券的投资人)的关系。在我国，银行信用由国家信用支持，这一问题可以忽略不计。

第二节信用增级

信用增级又被称为信用加强。

信用加强的方式有：

1外部担保：

(1)第三人担保

问题1：在这种情况下，信用加强人(CreditEnhancer)是向SPV出具保证,还是向证券持有人(投资人)作出承诺；保证的范围是什么，保证的方式有多少种。这在实务中可以灵活变通，保证形式也完全可以多种。

问题2：信用加强人是否属于证券法中的信息披露义务人以及监管对象。不属于，不是证券化的直接规范对象，但也有其他的信息披露义务。

（2）保险，在我国有必要由政府建立专门支持住房抵押贷款的保险机构。

（3）政府性机构对抵押贷款担保证券提供的外部信用强化

2内部担保：

虽然借助外部担保能够使抵押贷款证券的信用得到强化，但是一旦借款人违约，金融机构真正向担保人追索欠款时往往存在很大困难，不是很经济的选择。此外，更为重要的是我国尚不存在专门的政府性机构对抵押贷款证券提供外部信用强化。在这种条件下，对住房抵押贷款证券进行内部信用强化就在所必须了。内部信用强化机制主要有：

(1)过度担保，指据以发行抵押贷款证券的抵押贷款集合的总额超过证券的面额，超出部分所产生的现金流即对抵押贷款证券的支付构成一种有效的担保。具体过度担保的比例可以视贷款逾期率、违约率的历史数据而定。假设贷款违约率始终处于百分之二以下，那么用每1000万元总额的抵押贷款集合发行980万元面值的抵押贷款证券就能够起到足够的内部信用强化作用。不足之处在于限制了抵押贷款证券的发行规模。但过度担保在我国证券法体制下有一个不可逾越的法律障碍，我国证券发行禁止证券的折价发行,所以过度担保似乎不可行。

(2)支付等级划分，指对抵押贷款证券按获得本金与利息支付的优先次序划分为不同的等级。与过度担保不同，支付等级划分的方式并不针对所有证券，而是在使一部分证券得到信用强化的同时将风险转移到了另一部分证券上。例如，规定95%的证券为优先级，其余5%的证券为次优级，前者在现金流总量因借款人违约而不足时拥有优先获得本金和利息的权利。次优级证券的息票率应当高于优先级证券。通过这种方式，就能够创造出具有不同投资特点的抵押贷款证券。优先级证券信用等级高，收益稳定，可吸引风险规避型的投资者，次优级证券风险较高，但是收益也相对于优先级证券高,较适合机构投资者。

第三节信用评级

问题1：信用评级程序应如何设计。

(1)评级程序：由SPV向证监委认定的有资质的评级机构提出评级申请，并递交有关书面材料。给评估机构递交的材料不对外公布，它可以比发行申请包含更多的内容，但必须保证其真实、准确、完整性，并需要约定由此产生的责任由SPV自身承担。

(2)评级：由评级机构根据这些材料对债券进行分析和评级，可以要求SPV对缺漏材料进行补正；在调查分析的基础上，评级委员会通过投票决定债券级别并征求SPV的意见，经SPV同意后正式确定评级结果。如SPV不服评定，可递交理由书并追加材料，申请变更评定等级，评级机构再次进行评定。但这种变更申请应当只允许有一次。评级完毕后，由评级机构通知SPV，同时将评级结果公布(公布的相关要求应适用证券法的规定)。

(3)评级费用：评级费用因评级机构、债券种类、发行金额、评级难易程度和是否首次由该评级机构评级等因素而应当有所不同。同时，为降低证券发行成本，应当由证监委做好监督，以限制评估费用过高。

第四节：SPV的相关法律问题

(!)SPV的发起人资格问题

问题1:谁可以发起设立SPV。我国商业银行限于现有法律规定，不能发起设立SPV，.政府可以发起设立SPV，成立国有独资公司；SPV若采用信托形式，则可以仿照现行信托机构的设立方式。

问题2：设立SPV要经过什么样的审批程序。根据SPV组织形式的不同，分别按照国有独资公司和信托的设立审批程序。

问题3：公司法是否适用于公司型的SPV。如果SPV采用公司形式，自应适用公司法的规定。

问题4:：SPV有哪些职能。

1建立抵押贷款集合，并对其进行日常管理。可以购买原始的住房抵押贷款，也可以直接购买符合一定标准的已经由抵押贷款创造者包装而成的贷款集合。对抵押贷款集合的日常管理是监控贷款集合的清偿情况，并定期向投资者公布。

2设计抵押贷款证券，对证券进行内部信用强化。

3与证券承销商、信用评级机构、信用增级机构就住房抵押贷款证券的发行分别签署相应的合同。

4如果住房抵押贷款的债务人不履行还本付息的义务，以自己的名义向债务人提讼。

(2)SPV的法律地位。

问题1：SPV的组织形式是什么。

我国台湾在制定证券化法律时,就SPV的法律组织形式有如下考虑，可资借鉴：“日本?资产流动化法?所规范的证券化导管或媒介（vehicle）组织，主要包括了公司型态及信托型态两种基本架构，亦即采取双轨并行制。惟行政院送请立院审议之草案版本，则仅只选择信托型态为证券化之单一基本架构。究其原因，主要系主管机关认为如采日本公司型态之媒介架构，则无论是采取架设於公司法体系内之方式，或是采行在公司法体系以外另创社团法人之方式，均应如同日本作法，对於该担任证券化媒介之特殊目的公司，其有关设立程序之简化、公司机关组织之精简、公司业务范围及资金运用之限制、证券募集发行之规范、证券持有人权利义务之调整、监督机关之辅助等一一详加规范，以排除公司法大多数条文之适用。如此一来，除将可能导致特殊目的公司法制与一般公司法制，在契合性上大为降低外，同时，亦须面临实际运作上的复杂与困难。而相反的，如果仅只单采日本信托型态之媒介架构，则由於信托在本质上即系一种灵活且极富弹性之制度，只需再对信托受益权予以有价证券化，并对委托人权利之移转、受益人经由会议集体行使权利之机制及信托监察人功能之强化等事项，加以补充或调整，即可使其成为证券化之导管，而达到吾人所欲之目?摹；陡美碛桑鞴芑厮烊隙ㄈ绻霾扇⌒磐行吞渌肱懦中泄娑ǎ喽岳此到溆邢蓿κ艚衔尚小J且裕姓鹤钺崮司龆ㄑ窠霾扇⌒磐行吞脊苊浇椋约芄刮夜鹑谧什晒叵怠！?nbsp;

问题2：如何界定SPV的经营范围.。

SPV是一个不破产实体，(不是指法律上禁止其破产,而是指尽量避免其破产)，这是处于住房抵押贷款证券化的特定意图来考虑的，这一意图是“在最大限度的保证投资这利益的基础上最大限度的满足购房者的需求，最大限度的支持作为国民经济新增长点的住宅产业的发展”。而SPV要保证不破产的前提之一是必须避免关联交易，成为破产隔离实体；SPV的独立性是避免关联交易，保证发行公开、信用透明的一个重要条件。SPV的经营范围就仅仅限定在与住房抵押贷款证券相关的领域中。

SPV制定住房抵押贷款可以被证券化的标准，并与商业银行签订住房抵押贷款证券化的合作协议，向商业银行购买或者互换符合证券化标准的住房抵押贷款，建立住房抵押贷款集合；对住房抵押贷款集合进行分类组合，形成用于支持住房抵押贷款证券的贷款池；与保险公司协商抵押贷款池的保险；与承销商商定住房抵押贷款证券的发行价格；接受信用评级机构的评级；接受审计机构的审计；委托商业银行收取按月支付的抵押贷款的本金和利息，并转手支付给投资人和机构投资者；按事先规定好的标准支付给其他中介机构费用和佣金。

问题3：如何认定SPV所从事的行业特征。

SPV是特殊的非银行金融企业。SPV是金融企业，有别于可以作作为资产支持证券发起方的制造企业、汽车公司、计算机公司或航空公司；它又是非银行金融企业，即有别于商业银行，也有别于证券公司、保险公司、财务公司、储蓄机构和其他金融公司；SPV不是证券发起机构，也不是证券承销机构，而是证券发行机构。SPV不是证券评级机构，也不是证券信托机构，而是证券信用增级机构。但这并不意味这商业银行与SPV是截然分开的，事实上,国外的商业银行对SPV是可以持股的，但是不能拥有控股权。

问题4：进入破产程序的创始人或者SPV的发起人对SPV的影响以及SPV本身的破产问题。是否需要在法律上赋予SPV破产隔离实体的概念。

不需要，SPV经过风险隔离的操作，会远离破产。而且，由法律决定一个实体不予破产，也是不可想象的。

问题5:对SPV应当有哪些限制。

首先，SPV应当保持自身法律人格的独立性。SPV应当有资格独立承担民事责任，以自己的名字从事业务活动，建立独立的会计帐簿和档案，开支仅用于维持其合法经营所必需的费用支出，在银行有独立的帐户，除交易合同规定，SPV不得开设其他任何银行帐户；资产不与任何机构的资产相混合，保持分立的财务报表。不与其他机构发生关联关系，不对其他任何机构提供担保或为其承担债务，不用自己的资产为其他机构提供债务保证和质押,除特定情况，SPV不得豁免或减轻任何当事人的合同义务，不发生重组或兼并；在事先未通知有关当事人的情况下，不得修改经营合同及其章程；绝对保持为一个独立的实体。

其次,SPV所从事的业务应当局限在住房抵押贷款证券的发行、担保、交易，除证券化交易规定可进行的活动外，不能从事其他经营和投资融资活动，这样可以避免与证券化无关的业务活动产生的求偿权对SPV的不当影响。除交易合同规定，SPV不得设立任何附属机构；SPV除交易合同中规定的债务和担保义务外，不得发生其他任何债务或提供其他任何担保,但再发生的债务满足以下条件除外：1.新发生的债务完全从属于先期发生的住房抵押贷款债券，这一限制条件保证了新债务的持有人不会影响SPV的资信，也不能或不愿提交SPV的破产申请，这是因为这些新债务完全从属于先期发行的证券，所有即使新债务人提交了破产申请，也没有任何好处；2.新债务的评级应不低于已证券化的债务评级，这一限制条件可以使新证券的发行不会增大SPV的风险；3除支付资产证券化后节余的资金，新债务人的债权人对发行人的资产无追索权，如果新债务得不到偿还，新债务的债权人也不得对发行人提出补偿要求。

问题6：SPV发行证券应当向主管机关递交哪些法律文件。这一点请参见本章第五节。

(3)SPV的税务问题。

问题1：SPV是否是一个纳税主体。SPV是一个纳税主体。SPV拥有自己的资本金，能够满足其购买商业银行住房抵押贷款和为住房抵押贷款证券的发行提供一定程度担保的要求。由于SPV可以通过与商业银行就抵押贷款的转让达成互换协议延迟付款，所以也不需要多少资本金，具体需要多少要依赖于我国住房抵押贷款证券市场的规模。

问题2：如何处理创始人、SPV与投资者在资产转让、证券买卖过程中涉及的税务问题。最好出台一个专门针对证券化的税务准则以解决这些问题。

问题3：是否需要对SPV受让资产这种行为征收营业税。考虑到证券化的成本,似应考虑不予征收营业税。

问题4：对SPV是适用一般的税务规则还是特定的税务规则。我国现行税务规则没有适用于证券化方面的。故应当制定专门适用于证券化的税务规则，在该专门制定的税务规则以外的事项仍须遵守一般的税务规则。

问题5：是否需要在法律上为SPV创设一个特殊的税务实体以适应证券化的发展。不需要；SPV本身就可以获得优惠的税收待遇，可以把SPV免除一切营业税和增值税，而按照税后利润支付所得税。在美国，发行住房抵押贷款证券会减免发行注册费、审批费，经营收入可以免州和地方所得税。商业银行转让住房抵押贷款债权免除印花税。在我国，为了减低住房抵押贷款证券的发行成本，税收上应作如下调整：为了鼓励商业银行转让住房抵押贷款给SPV，应当取消贷款转让中的流转税和印花税(即交易税)；商业银行转让住房抵押贷款后,作为服务商代收的住房抵押贷款的本金和利息也不应当缴税,而是将商业银行在贷款转让的损益与作为服务商获得的服务费一并纳入银行的总收益,对商业银行征收所得税;SPV购买住房抵押贷款的过程中也应是免税的,SPV除了根据获得的利差收入、担保收入,并扣除其开销费用之后的净收入缴纳所得税之外,其他税费也应一并减免;投资者购买住房抵押贷款证券的利息收入根据我国目前利息税是征收的,但对某些投资者如社会保障基金等购买住房抵押贷款证券的利息收入可以给予减免税待遇，投资者购买住房抵押贷款证券也应该免除印花税。

问题6:SPV应当作为空壳还是实体。在国外实践中,有不少SPV是属于空壳性质的,也就是说,SPV仅仅是为迎合法律上的规定而设立的一个实体,实际上是一个空壳.该SPV只拥有名义上的资产和权益,实际管理和控制均委托其他机构来进行,自身并不拥有职员,甚至连场地也没有,投资者的权益也是通过受托管理机构对各方的协调来实现的。实体的SPV本身是专门从事住房抵押贷款证券发行与交易的实体机构。有专家认为，“我国的SPV应当是实体机构，理由是：实体的SPV可以从事多种住房抵押贷款证券的发行，将来也可以发行资产支持证券；实体机构可以对住房抵押贷款证券进行内部信用增强；实体机构还可以成为住房抵押贷款证券的做市商,开展证券交易；实体机构可以比较方便的与商业银行进行抵押贷款的买卖；实体机构可以对自身的经营成功负责,进行投资。”本文赞同这种观点。

（4）证券发行、上市阶段出现的法律问题。

问题1:SPV所发行的证券是否属于证券法调整的范围。

我国?证券法?第二条规定,在中国境内，股票公司债券和国务院依法认定的其他证券的发行适用本法，本法未规定的，适用公司法和其他法律行政法规的规定。但是住房抵押贷款证券即不属于银行发行的金融债券，也不属于公司发行的公司债券，因此尚没有法律法规规范。根据该条规定，若要适用证券法，需要由国务院依法认定才行。这样，发行人就应当按照?证券法?的规定履行有关注册、审批、信息披露义务作法。优点在于可以充分利用现有证券法律制度及其配套措施,使住房抵押贷款证券的操作以较低的成本纳入正规化的渠道。

也有专家认为,住房抵押贷款证券的交易应当采用做市商制度。理由是：在证券交易所交易的证券通常要符合较为严格的规范，包括发行规模方面的限制，如果非要等到凑足一定规模才能发行住房抵押贷款证券，那么对SPV的资本金要求也会加大，而且会限制商业银行通过转让住房抵押贷款来筹措资金的速度；场外交易市场交易简便灵活，不需要复杂繁琐的上市程序；交易所交易对于规模不大的证券容易产生炒作，而做市商制度不然，由于做市商根据自己对证券价值的分析给出证券的买价和卖价，况且每一种证券有多个做市商，多个做市商将通过银行以及自己建立的营业网点，吸引众多的投资者，因此住房抵押贷款证券被炒作的可能性不大;固定收益的证券比较适合做市商制度的交易。因为我对做市商这方面的知识掌握的不多，所以姑枉录之，不作评判。

问题2：在发行证券时，SPV是否须严格遵守公司法规定的发行资格、发行条件以及发行程序；

如果SPV采取国有独资公司的形式,自应遵守公司法的有关规定,但是可以作出变通规定；如果SPV采用信托的形式,就不必遵守公司法的相关规定了。

问题3：SPV发行证券后,如确属必要,变更证券化计划的法律规定。

a.变更要件：受益人会议决议通过(若与受益人利益无重大关联可省去此程序)；向银监会申报核准；

b.申报的法律文件：变更的内容、理由(附事实材料),变更后的证券化计划,收益人会议记录(若未召开受益人会议则自无),专家评审意见,其他银监会规定的文件。

问题4：应如何选择证券化运作工具。

国外已开发的住房抵押贷款证券化工具繁多，目前在市场上占据重要地位的主要有三种：抵押转递证券（mortgagepass－throughsecurity）、抵押支付债券（mortgage－backedbond）和担保抵押债务证券（collateralizedmortgageobligation，简称CMO）。

住房抵押贷款证券化主要是基于转递证券的原理,即把抵押贷款证券投资本息的归还方式与发行所依赖的抵押贷款还款现金流设计成简单的对应关系,而不改变抵押贷款归还本息的现金流量。管理者只根据有关法律规定和住房抵押贷款合同按顺序提取费用，然后根据所发行债券数量把收到的证券等比例划转给投资者。

根据以上的分析，我国在开展住房抵押贷款证券化时，可考虑采用抵押支持债券和CMO两种工具，尤其要重点考虑CMO工具。此外，证券化工具的设计是否合理，能否吸引投资者，还要考虑其收益、风险以及流动性，因此，在设计我国住房抵押贷款证券时还应注意以下几点：（1）证券利率应高于同期的国债利率；（2）通过信用增级使证券具备相当的信用级别，提高投资者的信心；（3）证券应在全国性的证券交易所上市交易，确保其充分的流动性和交易的活跃性；

问题5：住房抵押贷款债券的发行方式：住房抵押贷款债券和其他证券一样，公募(PublicOffering)和私募(PrivatePlacement)两种方式皆可。公募即公开发行,是指通过各种途径向不特定的多数人发出出售证券的要约。

问题6：住房抵押贷款债券券面的法定记载事项有哪些。一般应当包括：表明“住房抵押贷款债券”的字样，发行人名称和法定代表人签名，债券面币及面额，票面利息及本息支付方式，发行时间、范围，偿还保证，票面编号，批准发行机关名称及时间，其他事项。

问题7：住房抵押贷款证券化后住房抵押贷款的日常管理者应是谁：证券化后一般仍由商业银行承担服务商的角色。

第五节：其他法律问题

一税收问题

在住房抵押贷款转让的过程中，有些税收要予以减免，如印花税；证券化以后，贷款银行每月代收的个人住房抵押贷款还款本息不必缴税。而其获得的服务费应当缴税。

会计方面，我国目前没有关于资产证券化交易的会计准则，根据证券化监管的需要以及参考外国证券化实践中的会计规定；证券化方面的会计法规一般应包括以下内容：

(一)表外处理。即商业银行转让住房抵押贷款后把资产从资产负债表中剔除出去，提高银行的资金流动性和资产收益率以及资本充足率。但剔除的关键取决于商业银行住房抵押贷款的转让是出售而不是担保性的融资。

(二)会计报表的合并方面。是指在商业银行编制合并报表的过程中，SPV的财务资料是否要被包括进去。我国现在的会计准则规定：公司需要合并对其有实际控制权的子公司。

(三)损益的确认。证券化加速了收益和损益的确认，如果住房抵押贷款的转让是出售，被转让的资产应当从资产负债表中剔除，而产生的损益即证券化资产的帐面价值与出售收入之间的差异由发起人确认。

二证券化的主管机关

住房抵押贷款证券化的主管机关宜由中国银行业监督管理委员会担任。因为证券化之金融资产主要为银行业，保险业或其他金融机构所得收益及处分之债权资产所以最好应由这些事业的主管机关负责管理及监督。但是如果今后资产证券化的规模扩大，把其他资产(如企业项目资产、信用卡贷款、购车贷款)纳入证券化的轨道，可能就要涉及到计委、经贸委、财政部等单位，证券的交易也要受到证监会的监督。如果证券化市场对国外投资者开放,这会设计外汇兑换的问题，需要国家外汇管理局的监督。综上所述，证券化所涉及的部门管理较多，势必使资产证券化的运作令出多门，困难较多。因此，可以考虑成立一个综合监管机构，其主要职责是负责制定有关资产证券化的政策法规，并监督资产证券化的运作。

三证券类别

住房抵押贷款广泛采用的是债券形式，因此它具有抵押物和信用的双重保证。

四房贷证券化的时间

住房抵押贷款证券化需经过准备阶段(估计5至6个月)，信托机构组建及核准卖方资格审核阶段(估计6至7个月)，发行金融债券及收购按揭贷款阶段(一年)，发行按揭证券阶段等。

五以信托方式实行房贷证券化所需的主要法律文件。

(1)资产信托证券化计划

资产信托证券化计划是受托人办理特殊目的信托业务及发行优先级受益凭证的基本文件，是规范特殊目的信托的基本架构。一般记载以下事项：

1.特殊目的信托契约之存续期间；

2.信托财产之种类，数量，名称及价额；信托财产管理处分方法及管理主体；

3.与受益证券有关之下列事项：信托财产本金或其所生利益之分配方法；发行各种种类或期间之受益证券，其本金、收益分配、受偿顺位及期间等事项；

4.信托财产管理处分之方法，与受委托管理及处分该财产之创始机构，其他金融机构或经主管机关认可之资产管理机构；

5.受托机构及特殊目的信托监察人之职权及义务；

6.为处理特殊目的信托事务所为借入款项及费用负担之相关事项；

7.信托财产之评价方法，基本假设及专家意见；

8.受托人的职权义务；

(2)特殊目的信托章程

特殊目的信托契约书由委托人与受托人拟签订，应主要记载：

1.信托目的；

2.委托人的义务及应告知受托人的事项；

3.受托人支出费用的偿还及损害赔偿事项；

4.受托人的报酬,计算方法,支付时期及方法；

5.信托财产的管理及处分方法；

6.信托利益的分配方法；

7.优先级受益凭证的发行方式及转让限制；

8.受托人在处理信托事务时,关于借入款项,费用负担及闲置资金的运用方法；

9.受托人集受益人会议的事由；

(2)信托财产的管理及处分方法说明书

1.信托财产的管理及处分方案与受益人权益息息相关。受托人可以将信托财产的管理及处分委托创始机构代为处理，但应在资产信托证券化计划中明确载明；

2.如果受托人委任创始机构及其他机构作为服务人，管理及处分信托财产，则一般应签订独立的文件；

(3)投资说明书

投资人依据资产信托证券化计划，发行优先级受益凭证。受托人向特定人发行优先级受益凭证而不公开招募时，受托人应向买受人或应募人提供证券发行说明书，详细说明特定人之范围，发行证券的性质、数量、面值、认购方式、回报率、回报方式、内在风险、市场交易，优先级受益凭证的转让限制等相关内容。

第五章证券化前提下对我国现行法律的分析及要求

第一节标准资产证券化流程对法律的要求

一.住房抵押贷款证券化的流程简介

住房抵押贷款证券化是一项专业分工极为细致的技术工程，是以住房抵押贷款为基础，通过提供银行的信用（包括自身信用和衍生信用如其它银行的信用证担保和保险公司的保单等）进行构建的证券设计、发行和兑付的全过程。住房抵押贷款证券化一般通过以下程序进行运作：

1剥离贷款，形成贷款组合。由银行等机构作为项目发起人，通过对现有信贷资产进行清理、估算和考核，选择一定数量的住房抵押贷款作为证券化目标，并从资产负债表中剥离出来，形成一个贷款组合(即资产池)，作为证券化的基础资产。

2出售贷款组合。项目发起人通过合同的方式向作为证券发行人的SPV出售所选定的贷款组合。作为基础资产的贷款组合，一般不通过银行直接出售给投资者，通常是将贷款组合卖给专门从事资产支持证券的设计和发行的SPV，如美国的联邦住宅抵押贷款公司就属于此类特殊目的公司。SPV按特定的标准从全国各省市公积金管理中心和发放个人住房贷款的各家商业银行收购个人住房公积金贷款及个人住房商业性贷款。

3对贷款组合进行信用评级和信用增级。SPV在与相关的证券化过程参与者签订了一系定权利、义务的法律文件后，根据规范化的证券市场运作方式，聘请信用评级机构对贷款组合的信用风险进行信用评级，以揭示证券的投资风险及信用水平，作为拟定发行证券的定价和证券结构设计的依据。如果信用评级机构的评级结果没有达到目标投资者的要求，为了吸引更多的投资者并确保证券的顺利发行，SPV还必须采取提供超额抵押等方式的自我增级，或寻找信用级别更高的银行、保险公司等信用增级机构为其出具信用证或保单进行增级，以提高拟发行的资产支持证券的信用等级。通过必要的信用增级后，再次聘请信用评级机构对准备发行的证券进行正式的发行评级，并将最终评级结果向投资者公告。信用增级这一环节根据担保形式的不同，可能会涉及附属贷款协议、担保函、保证协议、抵押协议、信用证、保险单据等法律文件，所有这些文件应分别遵循合同法、担保法、保险法等法律的规定。

4发行并销售证券，支付贷款组合对价。SPV通过对贷款组合的信用评级、增级后，以这些资产作为抵押，发行贷款抵押证券。SPV可以直接在资本市场上通过私募的方式发行证券（债券），或者通过信用担保的方式，由其它机构组织证券发行。发行后，由SPV向发起银行支付所购买的贷款组合的对价，发起银行利用筹得的资金用于其它业务。然后，贷款抵押证券进入二级市场，通过证券公司等中介机构把经过证券化的住房抵押贷款销售给投资者，从最终投资者那里取得销售贷款抵押证券的资金。

5对贷款组合到期日前取得的现金流资产进行投资管理，并于证券到期日向投资者支付本息。证券发行后，SPV将委托一定的机构(一般仍为商业银行)负责管理贷款组合预期收回的现金流，并负责进行证券登记和向投资者发放证券本金和利息.如果按照证券的设计，并非在贷款回收日支付证券本息的，将由受托人对收回的现金流资产进行再投资管理，再投资收益在SPV和受托人之间分配。

住房贷款论文例7

已有的研究都集中讨论我国MBS的可行性、必要性及其对于经济和金融市场发展的意义，并没有深入到技术层次。现在随着我国已开展MBS业务，有必要对MBS的风险及其防范进行研究，以对其未来发展提供有力的技术支持。

二、我国住房抵押贷款证券化的风险分析

1、提前偿付风险

提前偿付风险是指借款人可以随时支付全部或部分抵押贷款的余额，而导致现金流量的不稳定和再投资现象。借款人提前偿付主要是对债券持有人造成两方面的不利影响：一是在利率上升的环境中，抵押支持证券的价格会像其他债券一样下降，并且下降幅度更大，因为高利率将降低早偿率，增加对低于市场利率的息票利率的投资数量，从而使投资者遭遇扩张风险；二是在利率下降的环境中，抵押支持证券的潜在价格上涨幅度会因为早偿的可能性而被降低，所以投资者将面临紧缩风险.

2、信用风险

信用风险是指住房抵押贷款的借款人因某种原因未按时支付或者停止支付贷款合同约定的现金流，由此产生不利于投资者的风险。借款人延迟支付本息或停止履行合同条款，导致发行机构无法按时支付投资者的本息，直接影响投资者投资收益的实现，降低证券的信用等级，增加投资风险产生。而当证券的违约风险高时，按照收益与风险对应原则，发行机构必须向投资者支付较高的违约风险溢价，就增大融资成本，进而影响MBS的实施和推进。

3、利率风险

利率风险指由于利率的变化使发放抵押贷款的机构或者证券持有者遭受损失的风险。具体包括两层含义：一是利率变化导致抵押支持证券市值发生变化，影响投资者获利的大小；二是利率变化影响借款者提前还款速度，导致抵押支持证券本金流发生变化，给投资者的收益带来影响。抵押支持证券的价格与利率呈反向变动，即利率上升（下降）时，证券的价格下降（上升）。如果投资者将证券持有至到期日，证券价格的变化不会对投资者产生影响。如果投资者在证券到期日前出售证券，那么利率上升导致资本损失，这就产生利率风险。对于发行人来说，利率变化会影响偿债基金的成本和利率敏感资产的收益。在其他条件相同时，住房抵押贷款证券的息票利率越高或到期期限越长，其价格对利率变化越敏感。

MBS的风险是相互关联的，某一事件的产生会导致数种风险同时或相继发生，最终的使证券投资收益下降。基于以上的分析，在我国开展MBS业务中，如何有效地防范风险，保护证券投资者收益，促进证券化业务发展，值得深思和探索的。

三、住房抵押贷款证券化风险的防范

1、提前偿付风险的防范

提前偿付风险始终存在于MBS运作过程中，它只受人的行为和经济环境的影响，由于经济环境的不确定性和人的理性，我们不能把握提前偿付风险的变化规律，只能通过构建科学合理的防范机制对其加以防范和控制。

（1）提前偿付锁住和支付罚金。买权保护的最简单方法是锁住和支付罚金。锁住是在贷款发起后一段时间内不允许提前偿付出现。支付罚金是指借款人选择提前还款时，必须为这一行为额外支付一定数额的罚金，以补偿贷款人或投资者因提前偿付而遭受损失。锁住一般限于一笔贷款刚开始的几年时间，支付罚金在数额上等于提前偿付额的一个百分比，且随时间下降。因此在MBS交易结构中，往往同时使用锁住与支付罚金。

住房贷款论文例8

近年来，为启动商品市场，解决居民居住困难，由房地产开发商、个人购房 户和银行共同参 与的楼宇按揭贷款业务应运而生。但由于我国按揭方面的法律法规不健全，各方缺乏经验， 导致各方当事人在操作中出现许多不规范的行为，产生了纠纷。笔者通过对住房按揭贷款纠 纷案件的审理，及对笔者所在的法院审理的这类纠纷案进行了调查，对住房按揭贷款纠纷案 进行了分析。 一、住房按揭贷款纠纷案的基本情况 我国的按揭业务参考的是香港的作法，按揭实际是为帮助房地产开发商和购房者完成楼宇买 卖而由银行提供抵押贷款的融资业务活动。银行提供的这种贷款称为住房按揭贷款。住房按 揭贷款纠纷案件，海口市新华区法院从1998年开始受理后，呈逐年上升之势。 1.受理的基本情况 该院从1998年开始受理住房按揭贷款纠纷案，当年受理这类案件26件，诉讼标的额最小的为 17万元，最大的为74万元；1999年受理住房按揭贷款纠纷案37件，诉讼标的额最小的为3.6 万元，最多的为80.17万元。2000年仅上半年受理住房按揭贷款纠纷案为117件，诉讼标的数 最小的为3万余元，诉讼标的额最大的为219万元。 从1998年以来，该院所受理的住房按揭贷款案中，所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供 的格式合同，合同的条款基本一致，签订合同的时间为1993年底至1995底这段时间。原告的诉讼请求均为要求解除按揭贷款合同，确认抵押关系成立，判令购房者偿还尚欠的借款本金及利息、罚息，判令房地产商承担连带保证责任。起诉的理由均为购房者与房地产商违约， 未按期偿还按揭贷款及承担保证责任，判决结果一般为确认购房者与房地产商未按期偿还借 款，应负违约责任，购房者应偿还尚欠的本息。但对房地产商所应承担的保证责任及购房者 以所购住房抵押给银行的抵押合同的效力，则有不同的认识及判决结果。 2.住房按揭贷款合同纠纷案件的特点 （1）原告均为银行。该院1998年以来所受理的这类案件，原告大部分为中国建设银行海南 住房城建支行，部分为省工商银行营业部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地产 信贷部改建而成，原建行海南省房地产信贷部最早办理全省住房按揭贷款业务，放贷后因追 索按揭贷款，建行海南住房城建支行将被告在海口市的案件，除个别案件标的额超300万元 的以 外，都诉至新华法院，因此，海口市绝大部分的住房按揭贷款合同纠纷案均由该院审理。 （2）被告均有两个，一被告为个人购房者，这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本 付息，但随后就不再还款，也不主动与按揭银行联系；另一被告为售房方的房地产开发商， 房地产开发商是作为保证人而被原告列为被告之一的。 （3）被告下落不明、不应诉者多。作为房地产开发商的被告均出庭应诉，但作为个人购房 者的被告，则大多下落不明。如1999年所受理的这类案件中，出庭应诉的购房者只有4个人，2人收到开庭传票后未到庭参加诉讼，其余的均为下落不明。这部分下落不明的当事人， 有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所购的住房，既未还款也未与银行联系，法院查找无着，无法直接送达，只能按照我国《民事诉讼法》第八十四条的 规定，按下落不明公告送达。有一方当事人下落不明的案件约占所受理的住房按揭贷款案件 的81%，也就是说缺席判决的案件约占81%. （4）个案的具体情况有所不同，涉及到法律适用问题的较多。虽然该院所受理的住房按揭 贷款纠纷案均为追索尚欠本息的案件，但由于个案所涉及的住房按揭贷款合同的签订时间不 同、期限不同，对担保合同关系的效力、保证期限等方面所适用的法律均不同，处理结果亦 有所不同。 3.产生诉讼的主要原因 从1998年以来，该院受理的涉及住房按揭贷款纠纷案件数量上升较快，经初步分析，产生纠纷引起诉讼的原因主要有以下几个方面： （1）因购房者与房地产商之间的纠纷，引起住房按揭贷款合同的不完全履行。银行与购房者及房地产商签订住房按揭贷款合同，其前提是购房者已与房地产商签订了买卖合同，为了购 房者支付部分购房款而由银行提供按揭贷款。对购房者而言，这里主要涉及到两个法律关系，一为购房者与房地产商的房屋买卖合同关系，另一个法律关系为购房者与银行、房地产商 的按揭关系，所涉及的两种合同关系密切，但属不同法律性质。而购房者因 按揭贷款的目的 是为履行房屋买卖合同，所以往往更看重与房地产商的房屋买卖合同，一旦其就房屋交付的 时间、质量等与房地产商发生纠纷，购房者就以房地产商违反房屋买卖合同为由，不履行按 揭还款义务。 （2）因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。有的购房者因对海南的经济环境不 满意，而离开海南到别处发展，对原所购的房屋既不居住也不再还款；有的购房者因工作变动、下岗，每月按揭还款额较高等原因，无力偿还按揭借款。 （3）因房地产行情变动等原因，购房者不愿偿还按揭贷款。因引起纠纷的住房按揭贷款合 同，签订的时间在1993年底至1995年，当时房地产高潮尚有余温，房价在当时看来不算高， 但与这两年相比，房价相对较高，而大部分的按揭期限均为五年，甚至更短，购房者每月等 额偿还的贷款额较大，购房者认为负担较重，因而有些购房者转而另行以低价购买其认为质 量较好，房价便宜的住房而不履行原按揭贷款合同。 二、住房按揭贷款纠纷案审理中应注意的几个问题 1.注意区分按揭贷款纠纷中涉及的法律关系。 从理论上分析，按揭贷款所涉及的法律关系较多。第一个法律关系是按揭人（购房者）因购 房与房地产商发生的房屋买卖关系，第二个法律关系是按揭人因支付购房款向银行贷款而发 生的借贷关系，第三个法律关系是按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所发生的抵押 关系，第四个法律关系是房地产商为保证按揭人清偿贷款与银行发生的保证关系，第五个法 律关系是按揭人按银行指定险种向保险公司办理所购房屋保险而发生的保险关系，第六个法 律关 系是按揭人不能按规定向银行偿还本息，由房地产商将房屋回购的关系。〖ZW（〗参见李锲：《试论按揭的法律属性》，载《政法与法律》，1998年第3期。〖ZW）〗从实践来看，通常涉及的是前四种关系。正确界定因按揭产生的法律关系，是正确处理这类案件的前提。 2.注意根据住房按揭贷款合同签订履行的时间，确定法律适用及处理原则。 为适应建立和发展社会主义市场经济的需要，我国的法律在不断地修改、完善，近几年来颁布了不少新的法律。由于住房按揭贷款合同签订的时间、履行的期限不同，处理这类纠纷时 适用的法律有可能不同，进而会影响到纠纷各方的法律责任的承担问题。在所受理的这类纠 纷案中，住房按揭贷款合同的签订时间跨度从1993年底至1995年底，同样内容的合同、同样 的事由起诉，其法律的适用与处理原则可能完全不同。 （1）关于法律适用：1993年底至1995年1月1日前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《民法通则》及最高法院适用民法通则的意见，《经济合同法》及最高法院1994年颁布 的《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》、《借款合同条例》以及中国人 民银行的有关规定等，不能适用于1995年10月1日起实施的《担保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《城市房地产管理法》及《民法通则》及其《意见》、《经济合同法》、《借款合同条例》等。1995年10月1日之后签订 的住房按揭贷款合同，适用《城市房地产管理法》、《担保法》、《民法通则》、《经济合 同法》、《借款合同条例》等，合同的履行期限跨过1999年10月1日的，可以适用《合同法 》有关合同履行一章的规定。 （2）关于处理原则 ①关于住房按揭贷款合同纠纷所涉及的购房及贷款行为，只要其不违反当时的法律、法规规 定，一般认定为有效的民事法律行为。 ②对于住房按揭贷款合同纠纷中涉及的购房者与按揭权人银行的房屋抵押合同关系，依有关 规定办理了抵押登记的应确认为有效；除了合同中约定不办理抵押登记无效外，在1995年1 月1日前所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记不违反法律法规规定，应为有效合同，不应以未办理抵押登记而认定为无效；在1995年1月1日之后所签订的住房抵押合同，不办理抵 押登记的应确认为抵押合同尚未生效，不能确定为无效。在审判实践中对在这种情况下，抵 押合同是尚未生效还是无效，有不同的认识。根据我国《城市房地产管理法》第61条、《担保法》第41条的规定，抵押合同自登记之日起生效，而非无效。抵押合同未生效与无效是两 个性质不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具备生效的条件，合同尚不具备约束力，如生效的条件成就，合同即可生效，而 无效的合同是指合同违反法律的禁止性规定 等，自始就不具备法律约束力。有一种观点认为，1995年1月1日前未办理抵押登记，违反了 国务院1990年的《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第35条有关地上建筑物抵押 应依照规定办理抵押登记的规定，因而无效。但由于在此之前一直无法律和行政法规规定如 何办理抵押登记，因而无法依该条例规定的规范办理抵押登记，不能以未登记为由认定抵押 合同无效。 ③房地产商作为保证人是否承担责任、承担何种责任，审判实践中有不同的认识。笔者认为，其处理原则是：保证合同有效的，依合同约定的保证期限、范围、保证方式确定保证人的 责任， 住房按揭贷款合同中约定保证人承担的是一般保证还是连带责任保证责任的，从共约定。对由于合同未约定或约定不明的，依其应适用的有关法律法规、司法解释来确定，如适用最高 法院《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》第七条的规定，保证人承担的 是赔偿责任，如适用《担保法》第十九条的规定，则保证人承担连带责任保证。对于保证人 担保的范围，在没有约定或约定不明确的情况下，保证人对保证人全部债务承担保证责任； 应适用《担保法》的，因这类住房按揭贷款均用所购住房抵押，应注意根据该法第二十八条 第一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人只对物的担保以外的债务承担保 证责任。 保证责任期限未约定或约定不明确的，如应适用最高法院的《规定》，则保证人应当在被保 证人承担责任的期限承担保证责任，如应适用《担保法》第二十五条的，则保证期间为主债 务履行期届满之日起六个月。 三、住房按揭贷款有关问题的分析 （一）住房按揭贷款合同与传统按揭的异同： 从所受理的住房按揭贷款合同纠纷案分析，海南省有关银行所办理的住房按揭贷款业务与传 统的按揭相同之处在于：采用按揭的方法，其目的均是为了取得银行贷款，进而促使购房者与房地产商之间的房屋买卖合同得以完成，采用按揭方法比一般的担保贷款条件严格。以香港法律为例，房地产商以按揭方法出售商品房，必须具备的条件多达18项；〖ZW（〗见许合 进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第2期，第34页。〖ZW）〗而中国人民银行 于1997年4月28日颁发的《个人住房担保贷款管理试行办法》和1998年5月9日颁发的《个人住房担保贷款管理办法》对个人住房贷款的对象、条件、程序都有严格的规定。 现住房按揭贷款合同与传统按揭的不同之处在于： （1）传统的按揭一般是约定楼宇所有权不直接转让给购房者，而是由购房者充当按揭人，把楼宇作按揭标的物，由按揭人用按揭的方法将楼宇所有权转让给银行（购房者保留赎回权），待银行收回贷款本息后，按揭权人即银行才将楼宇所有权让渡给按揭人。而我省已开展的住房按揭贷款，其担保方式一般为抵押加保证，即购房者除以所购住房抵押或采取质押外，房地产商必须作为购房者向银行还本付息的保证人。而且购房者与房地产商在房屋买卖合 同和住房按揭贷款合同中，均未规定楼宇所有权的让渡问题，而都约定所购房屋直接转让给 购房者。 （2）传统的按揭一般不以住房储蓄为前提，按揭权人银行提供的是信贷资金贷款（以所购 楼宇等按揭标的物），而现开展的住房按揭贷款包括两种，一种为住房公积金贷款，以购房 者有住房公积金为前提；另一种为信贷资金贷款，又称自营贷款，是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。二者在贷款利率、期限上均有不同，这在《个人住房贷款管理办法》中有明 文规定。 （二）住房按揭贷款操作中的存在的问题及建议 1从住房按揭贷款纠纷案的审理情况看，住房按揭贷款的操作中，存在的问题主要有： （1）按揭期限普遍太短。从我国的经济发展、个人收入状况和购房价来看，个人偿付购房 款的能力并不高，在已按规定支付首期不少于30%购房款的情况下，如实行的五年五成、二年五成按揭，每月还款额较高，超过一般收入家庭的承受能力，特别是在社会的转型期，个 人的收入起伏较大，大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。 （2）按揭人（购房者）与按揭权人（银行）大都未办理房产抵押登记手续。其原因在于银 行不主动，购房者不配合或房屋抵押登记部门对按揭标的物为期房的不予办理抵押登记等，共结果可能导致抵押合同未生效，银行无法行使优先受偿权。 （3 ）对保证人（房地产商）的保证方式约定不明。对保证方式的明确约定，有助于正确确 定保证人应承担的责任。《担保法》规定保证方式有一般保证和连带责任保证，而产生纠 纷的住房按揭贷款合同中均未明确规定保证的具体方式，而代之以“无条件担保责任”、“不可撤销担保责任”等字眼，以致诉讼中当事人和审判人员对这样的约定是否属于明确约定，或属于哪一种保证方式有不同的看法。 2完善住房按揭贷款机制的对策 为启动商品房市场，特别是为处置海南积压房地产，解决空置房屋多，而居民购买能力不足 的矛盾，完善住房按揭贷款机制是发展房地产业的一个重要的方面。 （1）合理确定按揭比例和按揭期限 如前所述，过低的按揭比例和期限，超过了一般收入家庭的承受能力，制约了居民对按揭贷 款的需求，即使银行发放了按揭贷款，也不能如期收回本息，按揭违约率高，使住房按揭业 务的发展受到影响。从国外按揭业务的运作来看，按揭期限超过十年，按揭比例高于70%的 情况比较普遍。 （参见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第6期。）适当延长按揭期限，提高按揭比例，使首期付款与每月还款额降低，才能与 居民的承受能力相适应，从而激发居民对按揭贷款的需求，减少按揭贷款违约率，有利于银 行按揭贷款业务的长期、健康的发展。中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》第五 条规定了首期付款的比例不低于30%，说明按揭的比例不高于70%，第十条规定：最长贷款期 限不超过20年。但实践中不少是五年五成的按揭，增大了对购房者支付首期款与每月还款额 的压力。因此，银行应合理确定按揭贷款期和比例，国家有关部门对按揭期限、比例的规定 应再适当放宽。 （2）进一步完善住房按揭的法律法规，明确按揭当事人的权利义务 我国对按揭还没有统一的法律规定，除个别银行制定了试行办法外，中国人民银行于1997年 4月28日印发了《个人住房担保贷款管理试行办法》，1998年5月1日印发了《个人住房贷款 管理办法》，对具有住房按揭性质的贷款管理办法进行了规定，但对按揭贷款当事人的权利 义务规定不具体，而且仅是从银行办理贷款的角度进行了规定。而实践中，住房按揭贷款旦 呈不规范之势。在当事人法律意识不强，住房按揭贷款合同约定不明确的情况下，在担保法 或民法典中对按揭贷款进行规定，有利于规范房地产市场的发展和推动住房按揭市场的正常运转。

住房贷款论文例9

最近,从中国银行的“森豪公寓”骗贷案到浦发银行的“姚康达事件”,我国商业银行假按揭案件不断浮出水面。由于假按揭行为具有隐蔽性,一旦商业银行将这些住房抵押贷款证券化(MBS),购买这些证券的投资者将面临巨大损失,而我国又没有专门的法律条款来防止证券化过程中的假按揭行为。由于住房抵押贷款证券化的中间环节繁多,涉及的法律问题复杂,因此,完善相关的法律金融制度,保护投资者利益,是我国顺利实现资产证券化,进一步发展住房抵押贷款证券化市场的迫切需要。本文试图从投资者的角度出发,探讨住房抵押贷款证券化的法律风险,从而为完善相关法律金融制度提供参考依据。

一、我国住房抵押贷款证券化的法律金融制度框架

住房抵押贷款证券化是指发起人将满足一定标准的多笔住房抵押贷款汇集重组为住房抵押贷款资产池,并将资产池的现金流转让给特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作为支撑,通过一定的结构安排,对风险与收益要素进行分离与重组,在市场上发行可流通的证券。住房抵押贷款证券化包括支撑资产的破产隔离、重新捆绑和信用增级、证券发行三个环节。SPV从发起人受让被转让债权的形式主要有两种:一是信托方式;二是转让方式。信托方式是指发起人以支撑资产设立信托,让与SPV以换取受益权证,然后再销售给投资者。转让方式是指发起人将支撑资产真实出售给专门从事证券化运作的SPV,由其发行资产支持证券。

近年来,我国相继推出了一系列关于住房抵押贷款证券化的法律法规(见表1),从而形成了现行的住房抵押贷款证券化法律金融制度框架。

我国住房抵押贷款证券化具有以下特征:一是以信托方式实现住房抵押贷款证券化;二是投资主体只限于机构投资者;三是信用增级的形式灵活多样,明令禁止政府提供信用担保。

(一)以信托方式实行住房抵押贷款证券化

关于住房抵押贷款证券化的模式,国内学者围绕我国应该采取美国模式还是英国和欧洲模式进行了长期的论证,关注的焦点是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式还是信托形式。根据《信贷资产证券化试点管理办法》(下称管理办法),我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化。管理办法第2条规定:“资产证券化是指以银行业金融机构作为发起机构,将信贷资产信托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券,以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。”我国首单住房抵押贷款支持证券产品——“建元2005-1”就是由中国建设银行作为发起机构,委托中信信托在银行间债券市场发行的。

另外,我国还没有SPV方面的专门立法,但《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》(下称监管办法)对SPV的市场准入作出了严格的规定。监管办法第9条规定,信托受托机构应当“根据国家有关规定完成重新登记三年以上;注册资本不低于五亿元人民币,并且最近三年年末的净资产不低于五亿元人民币。”同时,监管办法第8条规定:“资产支持证券由特定目的信托受托机构发行,特定目的信托受托机构由依法设立的信托投资公司或银监会批准的其他机构担任。”这意味着我国的SPV的主体将是信托投资公司,但也不排除其他机构担任SPV的可能。

(二)投资主体只限于机构投资者

现阶段,我国MBS只能在银行间债券市场交易。管理办法第47条规定:“金融机构按照法律、行政法规和银监会等监督管理机构的有关规定可以买卖政府债券、金融债券的,也可以在法律、行政法规和银监会等监督管理机构有关规定允许的范围内投资资产支持证券。”这一方面是汲取我国股票市场的教训,由于我国住房抵押贷款证券化处于起步阶段,相关的法律金融制度不完善,逐步向个人投资者开放MBS业务,可以积累经验,保护中小投资者的利益,避免市场过度的非理;另一方面,MBS在我国是一种全新的固定收益证券,其风险收益特征与普通企业债券、其他固定收益类证券不同,对风险管理能力要求高,而机构投资者在这一方面比较成熟,从而能够保证国内住房抵押贷款证券项目的顺利实施。

我国向个人投资者开放MBS业务只是时间上的问题。从成熟市场的资产证券化实践来看,只有切实保护中小投资者的利益,才能最终真正推动资产证券化的发展,这就需要进一步健全和完善相关法律法规制度。

(三)信用增级的形式灵活多样,政府不为MBS提供信用担保

信用增级是指在住房抵押贷款证券化交易结构中通过合同安排所提供的信用保护。信用增级的方式可以分为外部法和内部法:外部法是指第三方根据相关法律文件中所承诺的义务和责任,向信贷资产证券化交易的其他参与机构提供一定程度的信用保护,并为此承担相应的风险;内部法是指通过重新安排证券获得偿付的优先次序,提高优先级证券的信用级别,或通过发起人提供更多的连带责任提高证券的信用级别。

我国MBS的信用增级形式可以是内部法和外部法,但是不能由政府提供信用担保。管理办法第30条规定:“信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。内部信用增级包括但不限于超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式。外部信用增级包括但不限于备用信用证、担保和保险等方式。”这无疑为我国住房抵押贷款证券化的外部增信提供了法律上的支撑。同时,政府不能为住房抵押贷款提供信用担保,因为我国《担保法》第8条明确规定:“国家机关不能作为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行的转贷款的除外。”勿庸置疑,这一规定也将制约我国住房抵押贷款证券化的发展。

二、我国住房抵押贷款支持证券的法律风险

我国住房抵押贷款证券化的法律风险主要来源以下两种情况:一是由于法律方面的空白使得投资者的利益得不到切实保障;二是有的法律法规不合理、可操作性差,导致法律执行成本高,违规者得不到惩罚,容易导致道德风险和金融欺诈行为。

住房贷款论文例10

2、日本推行反向抵押贷款的积极影响。随着日本人口老龄化问题日益严峻，老年人口占总人口比例逐年增加，由人口老龄化带来的巨额养老金支付问题也为公共财政带来了巨大的压力。因此，通过推行反向抵押贷款既可以为老年人提供充足的退休收入，可以减轻老年人对公共养老金的依赖，在很大程度上减轻政府的公共财政压力。老年人利用房产进行反向抵押贷款，既可以保证自己仍居在熟悉的环境中，同时还为自己带来丰厚的退休收入，满足自身养老需求。因此，通过反向抵押贷款可以极大促进老年消费，并以此发展相关老年产业，将拉动老年消费、发展老年产业作为促进日本经济发展的新增长点。

3、反向抵押贷款不完善之处。首先，保险公司在反向抵押贷款业务中角色缺失。日本推行反向住房抵押贷款的贷款人全部都是信托银行，而保险公司作为金融机构的重要组成部分却没有发挥相应的作用。在英、法等反向抵押贷款发展比较成熟的国家中，保险公司在实际操作中发挥了举足轻重的作用，反向抵押贷款将不仅是一种金融产品更是一种保险产品，就如同购买的人寿保险一样。到目前为止，日本仍没有保险公司参与反向抵押贷款的业务，究其原因，主要是反向抵押贷款的运行模式与保险公司刚好相反。如果保险公司参与到反向抵押贷款业务中，其资金回笼周期较长，需要其长期担负资金，只有在合同期满将被抵押房产出售或拍卖才能实现利润，反向抵押贷款的运行模式属于“本利最后回收模式”，而保险公司的运营正好相反，属于“本利逐渐回收方式”。因此，需要政府制定相应的扶持及优惠政策，促进保险公司在反向抵押贷款业务中的角色发挥；其次，对于信托型反向抵押贷款存在的先天不足所带来的风险考虑不充分。日本最初推行新信托型住房反向抵押贷款时获得了关注，但由于日本泡沫经济的崩溃导致房地产产业下跌严重，使反向抵押贷款中很多债务都无法履行。贷款人无法将被抵押房产出售或拍卖以清偿贷款，使业务的发展受挫。

二、日本反向抵押贷款模式的启示

反向抵押贷款确实可以带来很多益处，要建立完善的反向抵押贷款模式却绝非易事，有很多因素阻碍其健康发展，需要法律的支撑、观念的更新和政策扶持才能顺利实施。

1、政府需要建立反向抵押贷款二级市场。必须具备为了防止不道德的借款人对贷款人造成的利益损失而制定的保护措施，同时也必须要有为借款人而设置的保险，因为他们极有可能不把自己包含在具有风险的合同在内。同时，为了反向抵押贷款的健康运行，政府还需要建立一个反向抵押贷款二级市场，使借款人在较广阔的范围内选择交易对象，以免由于贷款而带来的高风险。