住房制度论文例1

同时，德国在工业革命时期，工矿企业主——资本家要大量吸引工人，也建了许多工矿企业工人住宅，以低于市场租赁商品房的低廉价格出租给工矿企业工人。这又标志着当时由企业主赞助的廉租房租赁市场制度也已经形成。

二次大战以后，德国许多地方居民几乎都无房居住，政府为了要使人民有房住，向农民买了许多土地，建造了大量公寓房出租，后来这些公寓房绝大多数都出售给了私人。政府建造了大量公寓房出租、出售，这又标志着政府主导的住房市场制度的形成和发展

上世纪90年代东西德统一后，德国住房出现新的较大短缺现象。这时，德国政府不再从事房地产业，而是大力鼓励私人房产公司和私人从事房地产业，建造或买卖公寓和别墅出售或出租。社会福利房也由政府赞助，房产公司和私人建造并提供市场满足低收入者对住房的需求。这就使市场化的住房制度更加完善和发展。

欧洲考察归来，我对中国与德国、瑞典等市场经济发达国家的住房制度情况进行了一些比较分析和研究，感到一个实行市场经济制度国家的住房制度也应逐步建成市场化的住房制度。成熟的市场化的住房制度，即房地产市场制度应当是租售并举，居住与投资兼容并行发展的市场制度。德国，瑞典等市场经济发达国家在住房制度建设和住房市场发展的创新探索中取得的许多成熟经验都很值得我国借鉴。要搞好我国住房制度建设，要保持我国房地产市场平稳、健康、可持续发展，在当前和今后相当长的时期内，我国应努力加快市场化住房制度建设步伐，尽快努力把我国房地产市场制度建成规范的租售并举，居住与投资兼容并行发展的房地产市场制度。

一、德国与中国的住房租赁市场

德国是现在世界上搞好住房制度建设和住房市场发展，解决住房问题比较成功的国家之一。德国住房制度是一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的市场化的住房制度。

现在，德国住房制度已经成为一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的租售并举，居住与投资兼容发展的，较完善、成熟的市场化住房制度。德国住房市场是一种在整个住房市场中住房租赁市场占比大于住房销售市场占比的住房市场结构。德国自有住房率仅为42％，租赁住房率为58％。住房租赁市场占比大于住房销售市场占比，住房租赁市场发达，占有十分突出的地位。为什么现在住房租赁市场还如此之发达?这是由于在现代市场经济发展条件下，住房租赁市场的存在和发展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己购房的经济负担，买不起房，而必须租房居往；现在城市中总还存在一部分流动人口或暂住人口，他们中有的人因生活或工作长期具有一定流动性，暂时不愿意买房或不需要买房而需要租房，有的人暂时买不起住房，需要不定期地租房居往。

现在我国住房市场结构与德国和其他市场经济发达国家住房市场结构还存在较大的差别。据《建设部2005年城镇房屋概况统计公报》，2005年底，我国全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，全国城镇居民住宅私有率为81.62％。(摘自《建设部2005年城镇房屋概况统计公报》)

据此计算，目前，在我国全国租赁住房市场占比为18.38％。当然，如果我们从实际情况看，我国还有许多富人1户拥有多套住房。按人均或户均住房占比计算的住房租赁市场的实际占比，应比全国租赁住房在住房市场中占比仅为18.38％会要大些。

但是，我们从另一些具体数据看，我国的住房租赁率也还是较低的。据有关资料显示，目前我国城市居民中租房居住的仅有几百万户。2004年，有关部门对我国城市居民住宅状况的调查显示，全国租房居住的城市家庭仅占全部城市居民家庭的9.49％。

从现实情况来看，在目前和今后长时期内，我国对住房租赁的市场需求潜力十分巨大，住房租赁市场发展潜力也十分巨大。我国经济社会发展，城市化水平不断提高，城市经济的发展，产业整合能力的进一步加强，吸引和消化就业能力的加大，必然促进城市大量新的就业人口的增加。而城市人口的增加，必然加大对住房的需求；同时，从总体上来说，当前我国城市居民的住房面积和住房质量都还处于较低的水平线上。随着收入的增长，住房不仅是生活的基本资料，还作为一种享受资料和发展资料，住房消费扩大将是必然的趋势。

为适应住房需求的急剧增加，我国房地产开发投资增长迅速，住房供给不断增加。在住房供给不断增长的同时，商品房的价格亦不断攀升并且持高不下。由于广大中小收入家庭有效需求不足，购房的愿望难以实现，他们必须租房居住。这就从根本上决定了广大中小收入家庭对租房消费将形成巨大需求。

与此同时，我国已经实行住房分配货币化制度的实行，这又将促进广大中小收八家庭对住房租赁市场有效需求的形成。这是因为：一方面住房分配货币化取代了无偿福利分房制度，切断了福利分房的后路，市场成了居民解决居住问题的唯一途径，人们要么买房，要么租房，市场上存在着大量的对住房的消费需求要素。另一方面，货币化的住房分配制度为职工提供了大量长期的资金，又使住房消费成为可能。从我国住房市场发展现状与走势来看，更需要加快发展住房租赁市场。从我国住房市场发展现状来看，较长时期以来，我国住房市场在租售市场结构制度安排上存在“重买轻租”，对住房租赁市场的培育和发展未引起足够的重视，现在我国住房租赁市场的发展已不符合经济发展和居民现有的收入水平的客观需要。

二、德国与中国的住房租赁市场政策

德国在发展住房租赁市场中，高度重视广开住房出租房源，确保租赁住房供应稳定。现在德国租赁住房供应来源广泛，种类构成多样。德国住房租赁市场租赁住房供应来源和构成是：在占全部住房58％的住房租赁市场的出租住房中，98％左右均为私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分别占66％和22％，另外8％为基金或保险公司出租住房，3％为专业建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租赁市场的出租住房中，仅有1-2％为政府公房出租住房。

德国地方政府还以法律、规定等手段或方式保障租赁住房供应稳定。德国法律规定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德国地方政府还规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定比例，专门出租售给低收入家庭。例如，现在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套规定房屋开发商必须专门建低收入家庭出租房。

德国在发展住房租赁市场中，政府和银行大力扶植和鼓励私人和房地产开发商投资建造出租出售住房。德国地方政府以税收减免和生产者补贴等形式大力扶植和鼓励住房开发商投资建造出租租赁住房。例如：1978年联邦德国住房补贴中税收减免占50％，生产者补贴占21％。德国还对住房合作社出租房屋政府实行免税政策。德国住房信贷银行以无息或低息住房贷款扶植私人和住房开发商投资建造出租住房。德国地方政府还设有住房屋建设基金，以低息贷款或无息贷款等政策性优惠贷款方式，鼓励扶植开发商和私人商实验新的居住方式和更新改旧房，作出租或出售住房。

德国在发展住房租赁市场中，还特别重视加强租赁市场法制建设和管理，保障租房者合法权益，稳定租房租金，防止住房租赁非法投机。德国重视加强租房合同管理，制定了比较完备的住房合同管理法律。德国重视加强租房租金管理，制定了比较完备的租房租金管理法律。德国重视加强维护住房租赁市场秩序，制定了维护住房租赁市场秩序的有关法律。法律明确规定禁止二房东，有效地防止住房租赁非法投机。和德国发展住房租赁市场比较，目前我国在发展住房租赁市场中，法律还有保障租赁住房供应方面的专门规定。地方政府也还有规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定占比，专门出租售给中低收入家庭。在租赁市场供应房源方面也还很不广泛，目前仍大部分是公房租赁，私人租赁住房的比例很低。在租赁市场供应房源中，私人租赁住房的比例很低，不足以形成比较活跃的住房租赁市场。

由于我国公房租赁的租金仍然执行政府规定的价格，远远低于市场租金，有的甚至相差几十倍，所以我国公房租赁并不利于住房市场的健康发展。而且公房租赁的承租人是住房福利分配的结果，并不是资助最低收入户住房，不能达到救助最低收入人群中无房户的住房社会保障功能。

现在我国也少有房地产开发商开发租赁住房。主要是由于开发租赁住房投资收回周期一般要30年至40年，大量规模小的房地产企业缺乏足够的资本金，不能承受；同时，住房租赁市场不成熟，市场空间狭小。这也是一个重要原因。其次、目前，我国在发展住房租赁市场中，在对开发商开发租赁住房来源的政策扶植方面，现行的政策大都是鼓励住房出售的政策，缺乏必要的鼓励住房出租的税收和财政补贴政策。我国现行的住房租赁的营业税、增值税、契税等税费加在一起要占到总费用的1/3以上，这很不利于开发商投资租赁房。第三、目前我国在发展住房租赁市场中，法制尚不健全，对市场的监督管理现规制也不健全，监督管理尚较乏力。

目前我国发展住房租赁市场还面临着体制和法律的障碍。按照目前的规定，物业公司只能经营产权房的管理，不得专门从事租赁房的经营，银行不得混业经营，尤其不能像国外那样经营不动产，也经营住房租赁。我国还未制定比较完备的保障租房者合法权益的住房法律，也还有完善规范的控制租爻住房租金制度和有效防止住房租赁非法投机的制度安排。目前我国房地产方面的法律规范基本上都是针对产权房的各种法律关系的调节，对租赁方则没有系统完整的法律法规条文，租赁各方的利益纷争判决缺乏法律依据和保障。

三、德国与中国的社会福利住房和廉租住房

德国在发展住房租赁市场中，特别注重发展保障最低收入者住房的社会福利住房。德国社会福利住房是一种政府规划用地，由发展商开发，再以较低的房租租给需求者，与市场租金的价差，由政府补贴给开发企业的住房制度。在德国，每个公民都享有住房权并对低收入者实行住房保障制度。对于那些既买不起房，又租不起房的人，由政府出钱为他们租社会福利房。社会福利房是供低收入者购买或租赁，法定的低于一般商品房市场价的廉价房或廉租房。购买或租赁社会福利房的必须是法定的低收入者。现在，科隆市的社会福利房每平方米月租金为4.8欧元，而一般商品房每平方米月租金为7.8-8.8欧元，相当于正常月收入的三分之一左右。社会福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右。科隆市100万人口，有10万人享受住房福利补贴，在这10万人中仅约1万人住社会福利房。

德国社会福利房制度作为保障最低收入者住房的社会福利住房制度类似我国廉租房制度。我国建立廉租房制度是1998年就提出来开始建立的，建立三年多来，据建设部2006年3月底通报的全国城镇廉租住房制度建设和实施情况显示，截至2005年底，全国291个地级以上城市中已有221个城市在2005年年底前实施了廉租住房制度，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元，已有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。

目前，我国的廉租住房制度主要是通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住条件。而且，我国廉租住房制度覆盖面尚小；廉租住房制度还很不完善；还没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道；有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶颈，廉租户“租房难”是一个十分普遍的严重问题。

四、加快培育和发展中国住房租赁市场的政策建议

1、加大住房市场结构调整力度，促进住房租赁市场加快发展

加快培育和发展我国住房租赁市场，首先应逐步把我国的住房制度建设成一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的租售并举，居住与投资兼容发展的住房市场制度。各级政府不再经营房地产生产经营，房地产业要坚持走政府宏观调控下的市场化发展道路。

当前和今后一个相当长的时期内，政府应进一步通过完善住房立法、建立完善住房保障体系、制定住房发展规划对住房发展进行宏观调控管理，加大住房市场结构调整力度，完善住房租赁市场体系，增加保障型租赁住房供应，营造有利于住房租赁市场发展的制度政策环境，规范发展住房租赁市场服务，完善住房租赁市场相关政策法规，加强住房租赁市场的监管，进一步促进我国住房租赁市场加快发展，从而进一步促进我国房地产业持续、平稳、健康发展和我国住房保障制度的完善和发展。

2、提倡住房合理消费，鼓励广大中低收入家庭分流租房市场

较长期以来，由于各地政府来也比较偏重于住房销售市场的发展，住房租赁市场的发展相对滞后，许多地方政府公房出租除原租户外早已停止。为此，各级政府部门首先应转变观念，大力提倡与鼓励中低收入家庭从购房市场中分流到租房市场来。对租房仍有经济困难中低收入家庭可实行租房困难直补政策。让这些中低收入家庭在住房租赁市场按租房市价自主租房，以租房租金确定租房困难货币额直补到户。

3、鼓励、扶持房地产开发商和私人投资经营租赁住房

当前和今后一个相当长的时期内，拓展私人出租房源和房地产企业开发商品住宅出租房源，应成为缓解中低收入家庭住房租赁供求矛盾的主要现实选择。

目前我国住房租赁市场开拓私人出租房源潜力很大。原因在于近年来居民在房地产市场购房出租、以租养房、待机出售已经成为一种投资方式。随着生活水平的提高，一部分居民为了改善居住条件购买新房自己居住，而出租已有旧房，以租养房，由此，也可以形成一部分私房出租房源；随着福利分房的取消、住房分配货币化实施、产权明晰，公有住房其中一部分也可以形成一部分出租房源；随着房地产的发展，住房存量日益增多，入住率不高的空置私房增多。同时，随着家庭人口结构的变化，部分家庭也会出现空置私房。这些空置私房也可形成一部分出租房源；此外，随着住房租赁市场的发展，二手房市场中还会分流出部分闲置私房进入租赁市场，形成一部分出租房源。

由于私房出租，私人投资经营租赁住房是以应享受住房保障的中低收入家庭为服务对象，其工作能有效地促进住房保障体系的完善和发展，承担了部分社会责任，因此应该享受到必要的税收减免和信贷优惠政策。政府可对出租私房按房屋挡次分别采取不同的税收减免和信贷优惠政策，扶持和鼓励私房出租，扶持私人投资经营租赁住房。对中挡(中等质量和面积住房)私房租赁应采取低税和低息贷款扶持和鼓励优惠政策；对低挡(低等质量和小面积住房)私房租赁应采取免税和无息贷款扶持和鼓励优惠政策。也可采取对私房出租实行退税政策，以鼓励更多中小面积房屋用于出租，满足市场需求。

为了鼓励，扶持私人投资经营租赁住房和私房出租，还可以考虑建立一种覆盖一定社会范围的，带有一定社会公益性的租赁住房托管中心，提供零散私房托管租赁等专业化、集约化住房租赁服务，除高效率的开展租赁供需配对的基本工作外，还可承担房屋维修、治安管理等综合服务与管理职能。

为了加快培育和发展我国住房租赁市场，当前和今后一个相当长的时期内，政府都特别应大力鼓励和扶持房地产开发商投资经营租赁住房。一是可以通过政策规定或土地出让合同约定的方式，要求房地产开发企业在其投资开发的商品房中开发一定比例的租赁住房；由于投资经营租赁住房的房地产开发企业，同样是以应享受住房保障的中低收入家庭为服务对象，其工作也能有效地促进住房保障体系的完善和发展，它们也承担了部分社会责任，因此也应该享受到一定必要的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策；由于房地产开发商投资经营租赁住房投资回报慢，政府部门可以采取变土地出让金一次性支付为按年支付、发展商今后如果把房子卖掉，可按约定要求规定补足其土地出让金；政府对房地产开发企业投资开发租赁住房的商品房也可以给予适当的地价补贴；政府可鼓励银行为开发建设租赁住房的企业提供长期贷款，降低资金使用成本；政府可进一步调整出租普通住房的税收政策。通过合理确定税基，允许出租普通住房在税前扣除住房折旧及维修费用，增加租赁住房的供应；政府可通过金融、税收支持，吸引社会闲置资金进入住房市场，以租赁经营为目的投资于商品住宅建设，增加住房租赁市场的有效供给；二是应鼓励和扶持房地产开发商积极参与旧公房更新改造增加租赁房源。目前，许多城市尚有不少旧公房住宅小区，通过拆除重建更新，原小区居民可原地回搬，减少动迁难度。并根据原多层住宅容积率较低的优势，适当增加重建房屋容积率，多余房屋出售后抵充建造资金，并可留下不少量房屋作为租赁房源。政府可采取适当的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策，鼓励和扶持房地产开发商积极参与旧公房更新改造，增加租赁房源；三是应鼓励和扶持房地产开发商与企业联手开发租赁房源。现有不少企业将暂不使用或待拆迁的厂房与办公用房租给其他单位另作它用，或交给一些房地产企业改造更新后作为公寓出租，这既可以充分利用房屋资源又可以增加不少租赁房源。政府也可采取适当的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策，鼓励和扶持房地产开发商与企业联手开发租赁房，增加租赁房源。特别是对房地产开发商与企业联手开发租赁房源，政府应使其从单位房屋出租的税收降低到个人出租的税率，甚至在初期可以免税，以低租赁成本，提高房地产开发商与企业联手开发租赁房源的积极性。

4、加强租赁市场法制建设和监督管理。

为了加快培育和发展我国住房租赁市场，当前和今后一个相当长的时期内，还应进一步完善住房租赁市场相关政策法规，加强租赁市监督管理，保障租房者合法权益，稳定租房租金，防止住房租赁非法投机。

首先应进一步完善住房租赁市场相关政策法规。当前，进一步加强完善房屋租赁市场相关政策法规，应尽快出台专门的房地产租赁、房地产租赁中介方面的法律法规：其次应进一步加大对住房租赁市场的监督管理力度。一是应构建房屋租赁交易网络平台，加强对住房租赁的信息工作的监督管理工作；二是尽快建立房屋租赁指导租金制度。为专营房屋租赁居间、的各类房地产经纪机构和租赁当事人提供参考，通过指导租金加强市场的预警预报，确保住房租赁市场的健康发展；三是应加强住房租赁市场中介企业的监督管理。应倡导诚信中介。加强规范中介走规模化、正规化道路。政府、行业主管部门应建立中介企业信用档案，定期公布一批不讲诚信，不规范操作的企业，净化中介市场。

5、采取得力措施，积极推进廉租住房制度建设

由于当前我国有效房源不足已成为推行廉租房制度遭遇的重大瓶颈。廉租户“租房难”已成为十分普遍而严重的社会向题。首先应集中解决有效房源不足，无房的廉租户“租房难”问题。由于现在我国廉租住房制度建设还处于起步阶段，廉租住房制度建设有的地方才刚起步不久，其制度建设尚很不规范不完善。有的地方尚未建立廉租住房制度。解决有这一问题，应强化各级政府住房保障职能，把建立和完善廉租住房制度，作为全面落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的一项重要工作任务，高度重视解决无房的廉租户“租房难”问题，认真落实廉租住房制度建设的目标责任；解决有这一问题的关键是要开拓廉租房房源。为要扩大廉租房房源，一方面政府应落实以财政预算安排为主多渠道筹措资金的规定，建立稳定规范的资金来源制度，确保必要的财政预算资金及时到位。另一方面还应开拓新的租住房建设资金来源。一是应该从政府卖土地的收入中来，也就是应将政府高价拍卖土地的部分收入，补贴到廉租房的建设上。各地应坚决执行2006年“国六条”规定，将这笔钱部分用于廉租房的建设。二是还可允许部分住房公积金资金进入。各地有关部门聚集起来的巨额公积金，除了用于低息贷款以帮助职工购房外，也可以拿出部分公积金赞助当地的房管部门建造一些廉价实用住房，政府部门对这些住房的建设还应给予适当的各种税收和配套费的减免扶持；三是还可以允许基金、债券、证券、保险资金和房地开发商资金等社会资金和民间资金进入，但这些资金界人政府须也要有相应的财税、信贷等优惠政策鼓励扶持资金投入者。

住房制度论文例2

（一）住房公积金制度有待进一步完善

现行住房公积金制度中存在两极分化情况严重、住房公积金的个体差异过分悬殊、住房公积金占个人工资收入的比重过高、一些企业利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税、住房公积金的覆盖面不够广、住房公积金贷款限额偏低、住房公积金管理不善等现象，不利于住房公积金制度的健康有序发展。

《国务院住房公积金条例》规定，住房公积金每月按工资基数的一定比例缴交。但对工资基数界定未作具体规定，由各地自行规定，且未对工资基数实行封顶，造成不同单位之间、同一单位职工之间住房公积金月缴额过分悬殊。如有的单位职工平均月缴交额高达3000元，有的单位平均不足200元，个体最高达上万元。显然存在过分悬殊有失公正性和保障性，存在利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税的嫌疑。由于与工资收入挂钩，造成高收入者得高额住房公积金，低收入者少得住房公积金的怪现象。

由于住房公积金管理机构对《住房公积金条例》的宣传和执法力度不够，住房公积金的覆盖面明显不够广。据来自建设部的数据显示，2004年实际缴存职工人数为6138．5万人，覆盖率仅为58．4％。主要是住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未建立住房公积金制度，大量进城务工人员，非常需要在城市买房或租房居住，但目前住房公积金也没有覆盖到他们身上。一些单位利用当前就业压力，对一些新招员工签订固定薪酬合同，将住房公积金故意排除在外。

住房公积金的作用没有得到完全发挥。据建设部数据显示，截至去年底，全国住房公积金缴存余额为4893．5亿元，除去个人住房贷款和购买国债，仍有沉淀资金2086．3亿元。这些资金的保管运作完全掌控在340多家住房公积金管理中心手中。近年来挤占、挪用等违法违规现象时有发生。对住房公积金的运作管理强化监管已刻不容缓。由于住房公积金管理委员会制度没有真正发挥职能作用，“房委会决策”流于形式；住房公积金管理中心未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行，个别地方资金管理分散，有过分追求自身利益的现象；住房公积金的作用没有得到充分发挥；一些地方住房公积金监督机制不健全，住房公积金存在风险隐患。

（二）住房补贴制度矛盾突出，住房补贴发放进展缓慢

以杭州市区为例，对1998年12月31日前参加工作的住房未达标和无房户按可享受面积每平方米1200元发放住房补贴，对1999年1月1日以后参加工作的无房新职工按月工资的25％发放住房公积金补贴。

一方面，对于杭州市市区商品房价高达每平方米10000元甚至远郊也高达7000元以上，住房补贴简直是杯水车薪；另一方面，企事业单位对庞大住房补贴资金需求不堪重负，至今累计发放率不到20％。新人的住房补贴比例又明显过高，按现行住房公积金同口径计算，住房补贴每月普遍高达1000元，新老职工之间严重不平衡。

（三）住房供应体系亟待完善

过高的商品房价使大多数中低收入家庭的住房梦难以成为现实，苛刻的廉租房条件使一些低收入家庭既买不到也买不起经济适用住房，又不能租住廉租房。

根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。由于商品房价过高，广大中低收入家庭对政府经济适用住房寄予厚望，而经济适用住房供应量又非常有限，供需矛盾非常突出。同时，这里还存在一个由什么机构、怎么来认定个人家庭收入的问题。由于巨大的利益差异，又缺乏相关权威的收入证明机构，收入线的划分形同虚设，使得一些事实上的中高收入者能利用各种手段，模糊收入来源，混入购房队伍，加剧供需矛盾。

（四）异地调动、干部住房政策矛盾较大

由于各地经济、社会发展的不平衡，住房政策、标准、需求有较大的差异，各地住房政策也不尽相同，这对组织需要异地调动的干部、干部的住房安置带来较大的差异和矛盾。从落后地区调到发达地区工作的干部、干部解决自住住房的能力较弱，难度很大。由于干部交流、异地调动造成两地分居的家庭又增加了居住成本，个人难以承担。

（五）住房维修基金作用没有得到有效发挥

在公有住房按房改政策向住户出售时，原产权单位按售房款的15－30％提取了住房公共部位和公用设施维修基金简称住房维修基金，由于同一小区或同一幢住房原产权有多个单位管理交叉，许多居住区没有成立业主委员会，房改部门没有统一的可操作的住房维修基金使用管理办法，使得住房维修资金长期在银行沉淀，其作用没有得到有效发挥。

二、进一步推进住房制度改革的对策和建议

（一）进一步完善住房公积金制度

住房公积金制度中存在的月缴额差距过大、覆盖面不广、比重过高、管理不善等问题，主要是制度缺陷和管理缺位问题。

住房公积金制度是住房分配货币化的主要形式，具有福利性、保障性和互等特点。不同单位、不同职位之间不应有过分的悬殊。职工工资中已体现了按劳分配、多劳多得的原则，住房公积金再与工资挂钩，高收入者多得住房公积金，低收入者少得公积金，有失公平。既然住房公积金具有住房保障性，住房公积金的月缴额度就应根据当地的商品房价格、经济发展水平有所限制，对一个职工年平均工资不到20000元的城市，一些单位住房公积金人均月缴额高达3000元是有点离谱的，比个人所得税起征点1600元也高出许多，从制度上也给人进行所谓合理避税的驱动力，显现住房公积金制度上的缺陷。笔者认为，住房公积金月缴额应与工资基数脱钩，按当地的经济水平、住房市场价格水平、适当拉开差距、适当考虑职务职称等原则确定缴交额。以杭州市为例，按市场均价每平方米8000元购买90平方米住房计72万元，按工作30年计，通过银行按揭需每月支付3882元，按夫妻二人计算，职工个人享受的住房公积金和住房补贴每月合计不应超过2000元，对享受住房补贴的职工每月的住房公积金应不超过1000元。

住房公积金的覆盖面不广的根本原因是对《住房公积金条例》宣传不够和执行不力。据了解，许多新参加工作人员、私企员工和进城务工人员基本不了解或根本不知道住房公积金的概念，更不了解立法规定，在当前就业压力较大的情况下，一些员工就是知道了也不敢向企业提出缴交住房公积金的要求。因此，住房公积金管理机构应通过各种媒体大力宣传《住房公积金条例》，设立维权机构，加大执法力度，扩大住房公积金的覆盖面，维护职工权益。

加强对住房公积金管理机构的管理，是有效规避住房公积金风险、发挥住房公积金效能的重要措施。要充分发挥住房公积金管理委员会的决策作用，优化住房公积金管理委员会成员的结构，适当增加金融、房地产、法律专业人才比例，为科学决策提供保障。

（二）采取更加灵活的政策，推进住房补贴发放进程

政府相关部门应加大力度，推进住房补贴的发放。据分析，住房补贴发放进展缓慢主要有四个方面的原因：

一是企事业单位领导重视不够，一些单位没有将住房补贴工作列入本单位工作计划，无视弱势职工的权益，不愿意有计划地安排资金发放住房补贴。

二是住房补贴资金来源严重不足，事业单位本身收入来源有限，财政补贴又难以到位，企业单位要看经济效益来确定。

三是由于企事业改革改制过程中未考虑老职工的住房补贴问题，改制后的企业又不愿承担住房补贴的责任，造成无人管现象。

四是企事业单位对住房补贴政策的了解不够，不了解国家、省、市对住房补贴政策的优惠支持，如企业发放住房补贴资金可以在成本上列支等等。

笔者认为，房改、财政部门应加大力度，促进住房补贴的发放进程，主要应从以下几个方面着手：

一是加强政策推动力度，对企事业单位区分情况分类指导，对有能力解决的单位应限期发放，对一次性解决有困难的单位应研究办法分步实施，对确实困难又符合财政支持的要加大加快财政支持。

二是对企事业单位改制改革中未考虑的应由现企业会同国有资产管理部门、房改部门研究解决。

三是加大住房补贴宣传力度，让企事业单位重视和掌握政策，加快实施步伐。

四是加强对住房补贴政策研究，增强解决政策实施中出现矛盾的能力，尽快出台解决群众反响较大的新老职工补贴不平衡问题的政策。

（三）加强住房保障体系建设，调整供需关系，完善住房供应体系

住房是老百姓的最基本需求，建立基本的住房保障体系也是政府的基本职能，但政府要立即解决全部的住房问题是很困难的，也是不现实的。政府应从确保广大中低收入家庭“有房住”，通过完善经济适用住房制度、廉租房制度、住房公积金制度，建立和完善住房保障体系。

一要合理确定经济适用住房供应对象。在收入多元化的今天仅通过工资性收入作为收入线划分是有失公平的，但其他收入又是难以掌握的。因此，笔者认为，应摒弃不具有操作性的收入线作刚性规定，对正在户籍改革中要剔除附加值的户口不应作为简单条件，改户口迁入年限作为要件，如将具有本市常住户口5年以上的住房困难中低收入家庭作为供应对象将更加具有合理性，抑制那些为了马上购买经济适用房迁移户口的出现。

二要规范经济适用住房面积标准、户型标准。住房是经久耐用商品，要有适当超前意识，尽管是经济适用住房，但也不宜过小、功能过于简单。要与全面建设小康社会的目标一致，如多数城市为了节省建设成本，经济适用房选址较远离市区，生活成本又很高，房子户型、面积又很不如意，成了中低收入家庭“食之无肉、弃之可惜”的鸡肋。这与开发经济适用住房的初衷是不相符的。因此，要根据需求适当增加面积、提供多种户型满足不同层次家庭的需求。

三要倡导租售并举，引导合理的住房消费，改变“有房产”为“有房住”的观念。购买住房不是解决住房的惟一途径，应通过规范租赁市场、加强租赁服务、减低租赁租费等有力措施大力倡导向市场租赁来解决自住住房困难。据了解，在市场经济发达国家，通过租赁解决住房的人占60％以上，自有住房率在40％左右。要合理引导人们的住房消费观念，首先要“有房住”，其次才是“有房产权”，二者可分步解决，不求一次到位。

四要适当扩大“廉租房”供应对象。对卖不起甚至租不起经济适用住房又不是最低收入的困难家庭，应逐步列入廉租房解困对象，采取适当补贴支持向市场租房，逐步消除住房“夹心层”。

五要采取措施抑制投资炒房带来的“泡沫需求”。政府宜采用金融、税费政策抑制购买第二套住房的投资者，如通过对购买第二套住房和大户型购房者加大首付比例、贷款利息、交易时间限制、交易税费等政策，来抑制投资购房和非理性住房消费。

（四）因地制宜、实事求是地制定实施异地调动、干部的住房管理政策

2003年7月中共中央办公厅、国务院办公厅联合转发了《建设部、中组部、财政部关于异地调动干部住房管理暂行规定》，对异地调动干部承租或购买现住房、申请领取购房补贴、建立临时周转住房制度、建立调动干部住房档案、严肃住房纪律等方面作了具体规定，并规定由各省、市、区结合实际情况制定实施办法。笔者认为，省、市、区在制定实施办法时应实事求是、因地制宜，切实保证异地调动、干部能住得上、住得起房。由于住房价格的持续上涨，应适时调整补贴标准，对原工作地退出房改房产权的应不受准购条件限制优先供应经济适用住房。

住房制度论文例3

一、问题的提出

改革开放30多年来，我国社会经济各方面都得到了迅猛发展，城镇社会经济的进步则首先反映在城镇居民居住条件的不断改善。起步于上世纪80年代的国家住房制度改革，根本上打破了政府对城镇住房分配管理的主导，迫使住房资源接受市场经济的调配。城镇低收入家庭住房难已成为市场经济发展的客观事实，实物配租廉租房作为我国住房制度的重要组成部分，对于党和国家有效解决城镇低收入群体居住问题，维护广大劳动人民根本利益，进而实现和谐社会理念建设，具有重要的意义。

针对实物配租廉租房的理论研究，国内学术界主要集中在两个领域：一是对实物配租廉租房制度建设现状的分析，例如学者白友涛等实证抽样了南京市鼓楼区56户实物配租家庭，总结提出我国实物配租制度存在保障对象界定不清等问题；二是对实物配租和货币补贴保障方式的对比，例如学者高峰详细论述了两者的利弊，认为具体补贴形式的选择必须结合地区社会经济发展实际。目前国内相关成果多以定性方法得出，研究范围有待于进一步扩宽。本文以廉租户自身因素为切入点，借助Logistic模型深入剖析廉租户住房满意度，试图评估实物配租廉租房制度建设成效，为我国住房改革提供一定的参考和借鉴。

二、研究设计

1、模型选取。本文在描述实物配租廉租户住房满意度基础上，探讨廉租房制度实施效果的影响因素及其作用机理。欲达到变量因子解释的实证目的，本文将廉租户住房满意度严格界定于“满意”与“不满意”之间，并定义“满意=1”，“不满意=0”。因变量满意度是二分类变量，一般的线性计量模型无法解释自变量的影响维度，采用经典二元Logistic回归模型正好满足了研究需要。模型回归公式为：

该模型由计算机SPSS17.0软件专门运行，模型回归过程及延伸推广已被王济川等学者证明。其中Y为因变量“满意度”，Xn为影响因子，βn为对应因子的回归系数，？琢为常量。

2、理论假设。本文基于廉租户个体因素分析其住房满意度，综合目前国内外已有的典型成果，将廉租户性别、年龄、婚姻状况、文化水平和月均收入共5个影响因子纳入模型（自变量赋值详见表1），并提出以下理论假设：假设1：男性居民住房满意度较高。假设2：年龄越大，住房满意度越高。假设3：丧偶居民住房满意度较高。假设4：文化水平越高，住房满意度越高。假设5：月均收入越高，住房满意度越高。

三、调研区域概况及数据来源

1、调研区域概况。作为湖北省的省会城市以及我国中部六省的中心城市，自1998年中央下发《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》以来，武汉市根据本市实际进行了政策摸索，成立以市房管局牵头、相关单位配合协同的廉租房管理创新平台，适时修增《廉租住房管理办法》，逐步形成了独具特色的廉租房制度建设体系。截至2011年底，武汉市政府累计投入10多亿元人民币集中兴建了大批实物配租廉租房，解决了本市10万余户低保家庭住房难题，有力推动了武汉市廉租房制度改革和社会经济的稳定发展。

2、数据来源。本次调研以问卷填答和实地访谈为主要形式，项目组于2012年8月下旬对武汉市江岸区、青山区和新洲区3个城区的实物配租廉租户进行了随机抽样，发放问卷200份，实际回收198份，剔除4份信息严重缺失的问卷，得到有效问卷194份，问卷有效回收率达到97%（抽样区域分布详见表2）。项目组成员还实地走访了武汉市房管局和青山区廉租房相关监管部门，搜集了大量武汉市实物配租廉租房整体建设资料。将问卷数据录入计算机VFP6.0统计软件，随后导入SPSS17.0软件分析得到廉租户基本信息。调查对象中女性居民所占比例为51.55%，男性居民为48.45%；已婚居民所占比例为61.86%，未婚居民为21.13%，丧偶居民为17.01%。

四、模型回归分析

Logistic回归模型运行前要对其进行拟合优度系数计算，以此检验本文假设的影响因子是否具有统计学意义以及选取的样本能否代表廉租户整体。自变量中包含连续性因子，故应选用Hosmer Lemeshow 和Model Chi-square指标。表3模型拟合优度的Sig.系数均在5%显著性水平之下，说明设计的5个影响因子存在显著性差异，即该模型的拟合优度较理想。

模型拟合优度检验通过后，在计算机SPSS17.0软件界面中点击“二元Logistic回归”选项得到模型的回归结果详见表4。表中B为回归系数，符号代表作用方向，绝对值代表作用大小；Sig.为显著性水平，表示相应因子对于因变量的显著性差异；S.E.为抽样误差，Wald 为统计量，df为自由度，EXP（B）为对数发生比。下面结合模型回归数据对自变量理论假设作逐一解释。

假设1不成立。性别的显著性水平Sig.>0.05，说明性别因子在5%的显著性水平上未能通过模型检验，即在廉租户其他条件相同的前提下，性别因素对住房满意度不存在显著性影响。课题组前期对实物配租廉租户的实地调查统计显示，选填“满意”的男女居民比例接近1：1，模型研究结果与之相吻合。这种现象的出现是由实物配租保障对象的特殊性决定的，就城镇低收入群体而言，男性居民和女性居民都是廉租家庭的一员，他们对待廉租房制度建设的看法和态度趋于一致。

假设2成立。年龄的显著性水平Sig.

假设3成立。婚姻状况的显著性水平Sig.

假设4不成立。文化水平的显著性水平Sig.

假设5不成立。同理可知，月均收入对廉租户住房满意度存在正向的显著性影响，月均收入每增加一个等级，住房满意度就降低35.3%。收入较高的居民往往是廉租家庭主要的经济来源，这使他们精神上承受了很大压力，因此对当前的居住条件较为不满。

五、结论

本文以武汉市194份调研问卷为数据分析样本，利用二元Logistic计量模型实证揭示了实物配租廉租户个体因素对住房满意度的影响机制，并得出了重要结论。研究认为，实物配租廉租房制度建设的推进不仅应与地方社会经济发展相适应，同时必须充分兼顾廉租户年龄、婚姻状况、文化水平、月均收入等个体条件，针对保障对象的特殊性具体开展廉租工作。

进一步把握廉租房制度实施建设规律，本文就理论界的后续研究提出两点展望：本文仅仅讨论了实物配租廉租户个体因素对住房满意度的影响，研究成果的丰富完善还需结合廉租户外部因素加以考虑；廉租房三种补贴方式各具优势，货币补贴廉租户和租金核减廉租户的住房满意度及其影响因素的研究同样值得关注。

（注：本文属武汉理工大学部级大学生创新创业训练计划资助项目（20121049719002）。）

【参考文献】

住房制度论文例4

一、引言

90年代以来，关于房地产问题的研究多集中于高房价成因，泡沫化，房地产政策等，从消费方面进行的理论探讨及实证研究并不多见，本文将使用中国1993-2008年16年的数据实证研究高房价对居民消费结构的制约作用，旨在揭示高房价在居民消费方面对社会经济的负面影响，说明中国居民消费结构升级究竟在多大程度上受到高房价的制约，进而寻求解除这种制约的市场与政策调控方案。

本文第一部分首先说明中国房地产业发展现状及学术界研究现状，提出研究必要性；第二部分在进行理论论证的基础上提出模型假设，建立模型，并利用该模型论证本文论点；第三部分探讨解决问题的方案，从市场和政策上提出作者的建议；最后对前面的工作进行总结，并指出研究过程中存在的问题。

二、中国住宅房地产业发展趋势与研究综述

（一）中国住宅房地产业发展历程与现状

1、房地产制度发展

中国经历了从计划经济到市场经济的转变，相应的经济制度也有变化。中国住房制度改革大致分为四个阶段：

一是1980-1985年，为理论准备及公房出售试点期。在此期间明确了住房的商品属性，并开始在部分城试行“三三制售房”，即住房价格由国家、单位和购房者各负担1/3。二是1986-1993年，为配套改革期。提租补贴、租售结合，以租促售的政策是这一阶段房改的主题。三是1993-1998年，为综合配套，全面推进期。建立起规范化的住房交易市场和维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出良性循环，推进房地产业和相关产业的发展。四是1998年至今，为深化改革期。从1998年停止住房的实物分配，逐步实现住房分配货币化。

2、住宅市场发展

中国住宅市场是一个新兴市场，通过政策的改革不断得到释放，其发展趋势与房地产周期的研究比较相关。本文将通过几个指标刻画出中国住宅市场发展现状。

(1)房价变化

从中国近21年的房价走势可以看到，90年代以来，中国房价总体呈上升趋势，且98房改后增速也在增加。

(2）住宅消费比重

上图可以看出中国近14年来住宅消费比重在逐步上升，98年房改之后增速放缓。

3、居民消费结构变化

中国居民消费结构变化可归结为以下几点：

(1)食品消费一直占居民消费最高比重，但这个比例在逐年下降，从90年的55%已经下降到05年的36%，表明居民消费水平的提高；

(2)衣着消费支出比重下降，衣着同食品一样，逐渐被更充分更容易地满足，消费的重心在逐渐转移；耐用品消费增长减缓，主要耐用消费品需求趋于饱和；

(3)交通通讯支出持续增长，支出比重变化最大；住房消费比重上升较快；医疗及娱乐教育文化消费比重上升趋势明显。

（二）研究现状

关于房价对消费结构的影响，学术界大都进行的是政策性研究，与之比较贴近的研究主要集中在房地产业对整个经济的影响、高房价、泡沫经济、房地产周期等方面。

关于房地产业对国民经济其他行业的带动作用，石志华（1997）认为住宅产业的发展能带动建筑、建材、冶金等50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品的发展。王飞、王满盈（2005）从房地产开发和销售两方面研究了中国房地产业对经济发展的促进作用，研究发展，2002和2003两年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达GDP的7.6%和7.2%。

吴雄虎（2005）从市场化、收入增长和政府供地政策三个方面对高房价成因进行了总结。黄向阳等人（2006）研究了制度性因素，认为土地批租制度，税费负担重，以及贫富差距过大造成高档商品房开发的热潮，是导致高房价的三大因素。何小钢，蓝光喜（2006）初步探讨了我国双重住房供给体系及其相互影响机制，认为高房价现象背后的深层原因与住房制度安排和政策取向密切相关。

恩格尔系数是测算消费结构的一个最主要的指标， 国际经验表明，恩格尔系数与住宅消费支出比重成反向变动关系，一般当恩格尔系数下降至0.4-0.45 之间，住宅消费比重为18%左右。1998年我国城镇居民恩格尔系数已经下降到0.445。但住宅消费比重为9.43%，仅为国际平均水平的一半（范剑平、丰雷，2000）。

本文着意建立居民消费结构与房价指标之间的关系模型，运用中国相关数据实证说明高房价对居民消费结构的影响。

三、中国房价与居民消费结构实证模型

1、变量说明

这样本文模型将牵涉四个指标：居民住宅消费比重、房价绝对数、房价收入比、人均收入。依次表示如下：

2、模型假设

根据在基础理论中选用的模型，本文的研究将基于以下假设：

(1) 实际消费与实际收入之间具有稳定的函数关系，式中C表示消费，Y表示收入；

(2) 边际消费倾向

(3) 平均消费倾向

(4) 除收入、价格、利率以外的变量都视为常数；

(5) 居民年住宅消费为总房价的固定比例，该比例记为常数 a ；

(6) 个人可支配收入等于居民年平均收入，即；

(7) 由于本文研究房价对消费的影响，重点将考虑住宅消费比重的变化，因为该比重将作为衡量住宅结构变化的指标；

(8) 收入是影响消费最基础、最重要的指标，为避免非随机误差太大，本文将其作为一个影响变量进行研究。

3、模型推导

(1) 凯恩斯消费函数：（1）

(2) 住宅消费需求函数： （2）

由于收入对该需求的影响为正，价格对其影响为负，为醒目起见，本文将对该公式作如下形式表示：

（3）

(3) 住宅消费量： （4）

（5）

(4) 住宅消费比重：

（6）

为方便回归，本文将以上模型进行进一步简化，简化为线形模型，这样通过数据回归所和函数的系数将可以将这种关系明确的显示出来。简化模型为：

（7）

这样得到下文将用到的总体回归函数为：

， 其中，是随机误差项 （8）

3、时间序列数据实证

(1)数据说明

本文选用的时间序列有1993-2008年我国城镇居民人均居住支出、人均可支配收入和单位面积商品房屋价格。样本数据来自《中国统计年鉴》。

(2)变量的平稳性检验（CHAW检验）

考虑中国房地产市场的制度历史，1998年房改后，住宅市场由福利化转向货币化，是导致的结构性差异的一个可能性原因。因此本文将数据分为93-98和98-08两组，在进行总体回归后，再进行各组的分别回归。

(3)计量回归

样本回归函数：

分别用SPSS软件对总体数据，1993-1998年数据，1998-2008年数据进行三次回归分析，具体回归结果限于篇幅在此省略。

(4)结果整理

根据本文前面已经作过的变量对照，对以上结果进行整理如下：

总体数据回归方程：

以上结果表明，收入正向影响住宅消费比重，价格负向影响消费比重。定量来看，价格不变时，收入增长1，住宅消费比重增长0.1%，收入不变的情况下，价格上涨1，住宅消费比重下降0.5%。

判定系数，值均小于0.05，拒绝零假设，这是一个十分理想的回归结果。基本能够说明我们研究的问题。

（1993-1998）回归方程：

判定系数，但方程中值都很大，大于0.05，无法拒绝原假设，这说明98年以前，由于中国房地产市场很强的政策福利性，价格和收入对其的影响力度不大。下面是对房改以后数据（1998-2008年）的回归结果：

判定系数，值比总体回归中更能拒绝原假设。方程（11）说明了价格上升1，住宅消费比重将下降0.003,而收入增加1,住宅消费比重将增加0.001。定性来看，价格上涨对住宅消费比重的影响是消极的，而收入增加的影响是积极的。

4、实证结果

回归结果表明，在考虑到收入影响的条件下，房价对住宅消费比重的影响是消极的，即房价提高在一定程度上制约了住宅消费比重的提高。范剑平的研究中显示，1998年我国城镇居民恩格尔系数已经下降到0.445，但住宅消费比重为9.43%，仅为国际平均水平的一半，而本文的研究结果表明中国居民住宅消费比重的这种落后性在一定程度上受到房价上升的影响。

同时，以98年为界，回归得到完全不同的研究结论。房改之前，中国住宅市场化程度低，主要是政府福利分房，此时个人可支配收入及房价对住宅需求的影响力度不大，故回归并未通过变量检验。而房改之后，中国住宅市场一步步市场化，收入与价格对需求的影响便可以正常地反应出来，并通过了回归检验。由此可见，制度因素对住宅消费的影响巨大。

四、政策建议

1、解决居民收入与商品房价格之间的矛盾

本文的研究表明，高房价对居民消费结构升级形成了制约作用，要缓解二者之间的矛盾，一是提高居民收入，一是降低房价。出台相应政策比如土地供应政策等来抑制高房价的形成。

2、提高商品房的建筑和服务质量

一方面，应加大监督力度，严格对商品房的质量监测，严厉打击偷工减料、不负责任的违法行为。另一方面，房地产开发商也应加强商品房的质量保证。

3、简化办理手续

降低住房消费信贷的准入条件，营造住房消费信贷的宽松环境长期以来，我国住房抵押贷款首付款数量过高，贷款期限短，手续繁多，所以，广大对住房消费信贷有需求的中低收入者被拒之门外，因此，应简化贷款手续，扩大对住房消费信贷的需求。

4、消费结构

宏观消费结构方面，我国目前居民消费增长点在居住、交通、通信、医疗以及娱乐教育方面，较为合理的消费结构由于受到消费观念、国家政策和产业结构等方面的制约，还没有完全形成，因此，一方面应推行鼓励消费的政策，加快费改税步伐，建立规范、透明的管理体制，降低住房等高价值商品的价格；一方面着力破除影响消费结构优化的政策制约，进一步促进消费结构优化升级。

五、小结

模型结论表明，房价越高，住宅消费比重将降低，收入越高，住宅消费比重越高。最后本文就研究的结论进行了一些问题的分析和政策研究，提出了作者认为比较合理的对策建议。总结起来集中于两点，一是提收入，一是降房价。本文的模型比较容易的通过了验证，具有一定的说服力，但是本文仅使用了16年的数据，而且未进行房价收入比、房屋租金比等指标的模型论证，这是本文研究过程中存在的一个不足。

参考文献:

住房制度论文例5

基金项目：重庆市社会科学规划项目：“我国租赁性保障房对劳动者失业持续期的影响研究”（编号：2014BS027）；重庆市教委人文社科项目：“新型城镇化进程中流动人口住房问题与重庆公租房制度创新研究”（编号：15SKG098）；重庆工商大学科研启动项目：“我国流动人口住房问题与公租房的就业影响研究”（编号：1655002）

中图分类号：F293.3；C924.24 文献标识码：A

收录日期：2016年10月9日

一、引言

改革开放以来三十多年的时间里，中国在经济社会发展方面取得了举世瞩目的成就。为什么中国可以近几十年保持持续稳定而快速的经济增长？很多学者认为，在中国改革开放以来的经济增长中，“人口红利”的影响是一个非常关键的因素。然而，据国家统计局的数据显示，从2012年出现第一次负增长开始，中国劳动年龄人口已经连续四年呈现明显下降的趋势，这意味着，我国的人口红利正在趋于消失。面对人口红利消失和老龄化问题严重的困局，要加快推进新型城镇化建设，促进劳动力从农业向工业和服务业的转移，从农村向城市的转移。在中国城镇化进程的快速推进过程中，大量劳动力从农村转移到城市，从小城镇转移到大城市，然而，这些转移劳动力长期以来无法享受到与城市和城镇居民相同的住房福利，住房问题始终是制约流动人口真正融入城市的重要因素之一。据国家卫生计生委的《中国流动人口发展报告（2014）》的统计数据，截至2013年末，中国流动人口的总量达到了2.45亿，超过全国总人口的六分之一。党的十报告指出：“加快改革户籍制度，有序推进农业转移人口市民化，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖”。可见，党的十将流动人口问题上升到了一个新的高度。“安居”才能“乐业”，大量流动人口来到城市最先要考虑的问题就是住房问题，解决流动人口住房问题对于我国经济发展模式的转型和新型城镇化的发展具有重要的现实意义。

二、西方移民住房理论研究现状

由于“流动人口”的一词与我国特殊的户籍制度密切相关，西方国家并没有与我国的流动人口概念一一对应的称谓，而最接近的是“移民”的概念。移民概念的外延比流动人口要大一些，因为移民概念包含了所有的迁移人口，而流动人口概念仅指户籍未经变化的临时性移民，不包括户籍已经发生变动的迁移人口，因此流动人口可以视为移民的一部分。国外对移民住房问题的研究起步较早，研究领域非常广泛，这里我们仅从与我国流动人口住房问题更为接近的贫民窟问题、移民住房的城市空间理论、人口迁移理论等方面对国外研究进行简单梳理。

（一）贫民窟问题。从20世纪六七十年代开始，对城市贫民窟问题的研究一直是西方学者关注的热点问题。有不少学者研究了贫民窟产生的原因，他们认为，当农村迁移人口刚进入城市时，他们自身往往缺乏相应的学习培训和劳动技能，很难迅速获得理想的工作和稳定的收入，而这些迁移人口的生活方式和习惯往往不能被城市居民所接受，很容易遭到歧视，也很难融入城市社区，因此只能以贫民窟的形式居住和生活。有学者研究指出，贫民窟通常是劳动力人口从农村迁移到城市的首个居住地，选择以贫民窟的形式居住是迁移人口的理。可见，贫民窟的存在是具有一定积极意义的，它为新移民提供了一个调整和适应的场所，贫民窟扩张是欠发达国家或地区农村人口向城市迁移过程中不可避免的现象。

（二）城市空间和人口迁移理论。从20世纪20年代开始，从城市社会空间和人口迁移角度分析移民住房问题的研究逐渐发展起来，已形成了相当成熟的理论体系，主要代表性理论可以分为以下几个方面：

1、入侵演替理论。入侵演替理论最早是由Burgess提出的一个用“入侵、演替和主导”来描述外来人口迁移过程的理论。这一理论认为，外来人口最初进入城市时，出于找工作方便的考虑，会选择居住在城市中心商业区。随着外来人口的不断增加，造成城市中心住房紧缺、房租上升，这促使城市中心商业区的人向外城区迁移。在这一过程中，低收入者逐渐向较高级的居住区入侵，而原来居住在较高级住宅区的人不断向外城区迁移，进入更高级的住宅区。这样的过程不断推进，迁移便会如波浪一样由内向外层传播，而最终最高级的住宅区位于城市的边缘。入侵演替理论为农村人口向快速扩张的城市的迁移过程提供了一种较为合理的解释框架。

2、住房过滤理论。住房过滤理论是由Hoyt提出的描述住房在不同收入人口间流动的理论。这一理论指出，住房会随着时间的流逝而发生磨损，高收入者需要购买新建的高级住宅来维持自己的效用水平不变，高收入者在迁居以后，其原来的住宅被中等收入者占用，而中等收入者原来的住宅会流动到低收者手中，在这一过程中，住房会向低收入者不断过滤，而人口会向高级住宅区不断过滤。过滤理论为住房供给和人口迁移提供了一个可行的分析角度。

3、家庭生命周期理论。家庭生命周期理论源于Rossi的研究，这一理论将一个人成长过程与人口迁移联系起来，以家庭生命周期的变化来解释一个人一生的迁居过程。家庭生命周期理论解释了一个人一生中可能发生的五次迁居，包括出生成长、离开家庭、结婚、生孩子以及年老。这一理论认为，生命周期的循环会促使家庭结构发生变化，从而形成不同的住房需求，而一个家庭迁居的主要目的就是通过家庭住房的调整来满足这种需求。

4、互补理论。互补理论由Alonso最先提出，主要从经济限制方面解释人口的迁居行为。互补理论认为，在做出迁居决策时，低收入者由于收入的限制，对居住空间的选择范围相对狭窄，因此只能选择紧靠城市中心的区域居住，住房面积小，市中心区人口密度高；高收入者在做出迁居决策时，居住空间选择的范围较大，可以选择在远离城市中心的郊区居住，住房面积较大，而郊区的人口密度较低。互补理论为分析不同收入的家庭在城市的迁居行为提供了经济学方面的解释。

三、国内流动人口住房问题研究现状

（一）流动人口住房现状研究。目前，国内关于流动人口住房现状的研究主要集中于农民工住房现状方面，甚至有不少研究将流动人口住房问题等同于农民工住房问题。在农民工住房现状研究方面比较有代表性的研究有：吴维平和王汉生对北京和上海两个城市流动人口的住房形式和居住条件进行了研究，他们的研究表明，由于户籍制度和城市福利之间的联系并未得到根本性的改变，这两个城市的流动人口基本上被排斥于主流住房分配体制之外，而租房成为流动人口最主要的住房选择；同时，流动人口的住房条件明显低于当地居民。张子珩对中国流动人口住房状况的研究发现：大量农村剩余劳动力受住房供给条件和需求能力的限制，他们比起城市户籍人口在住房的可获得性、住房条件和居住的社区环境等方面都有明显的差距。尽管大多数研究都认为与当地居民相比，流动人口的住房状况更差，但是蒋耒文等的研究却发现：在城镇地区流动和迁移的人口的住房状况并不比当地居民差；甚至在一些住房设施方面，流动迁移人口的状况还要好于当地居民。他们的研究还发现，与当地居民相比，流动人口拥有较低的贫民窟发生率；城镇流动人口享有比城镇当地居民更好的住房设施，而农业户流动人口居住在贫民窟的比例也低于当地农业户居民。

（二）流动人口住房供给与需求研究。车士义等从住房需求和供给的角度，对北京市流动人口的住房供求进行了研究。研究发现，流动人口的供需结构在低水平上实现了基本匹配；租房者与承租者的住房信息渠道比较原始，而政府在流动人口住房供给方面还需要进一步加强。王瑞对武汉市流动人口住房问题的研究发现：流动人口受到收入水平和心理因素的制约，他们对住宅商品房的有效需求是不足的；同时，他们还发现，地方政府政策的排外、房地产市场定位的边缘化和流动人口不以定居城市为目的的居住方式是造成流动人口主要以私房租赁市场解决住房问题的主要原因。

（三）流动人口住房选择影响因素研究。侯慧丽和李春华以居委会和村委会社区这两种不同的社区结构为观察角度，对流动人口住房选择行为进行了研究，他们发现：具有自雇佣、工作不稳定、家庭户流动等特征的流动人口更有可能选择在村委会社区居住；在不同社区中影响流动人口住房选择的因素是不同的，在居委会社区，收入对流动人口住房选择影响更为明显，而在村委会社区，流动方式和住房用途对流动人口的住房选择影响更为突出。何莼和杨菊华的研究将影响流动人口住房选择的因素分为个体、制度和用人单位要素三个方面：在个体层面，流动人口的住房选择主要受到其消费模式、社会心理和观念、职业、经济能力等个人因素的影响；在制度性要素方面，现行的住房保障体系主要关注的是当地市民的住房需求，对流动人口并不适用或并不完善是造成流动人口住房问题的重要原因；在用人单位方面，大量雇佣农民工的单位缴纳公积金的积极性不高也制约了流动人口住房状况的改善。

（四）流动人口住房的空间结构。林李月等利用第六次人口普查数据对中国流动人口住房状况的空间格局研究发现：流动人口的住房自有率、租住房率与住房质量指数表现为南北差异，住房不受干扰指数和住房面积指数均呈现出东西差异，而住房费用指数则呈现出以内蒙古、陕西、湖北和安徽为低值中心，以北京为高值中心的特征。这种空间分布规律是因为各项住房指标“高-高”和“低-低”空间集聚所导致。同时，他们还发现，西部省份虽然拥有较高的住房自有率，却无法拥有舒适的居住环境和宽敞的居住空间，从而成为条件中等偏下和较差住房的集聚区；相对应的东部省份租房率较高，但住房设施配套较为完善，使得以山东、辽宁和天津等为代表的不少东部省份跻身于住房条件综合状况较好的区域，即便是个别位于中等偏下区的东部省份，其住房质量也明显优于全国平均水平；位于长江流域的省份则不仅有较高的住房自有率，而且居住空间和居住环境也相对较好，因此成为住房条件较好区域的集聚区。

四、述评及展望

通过对流动人口住房问题现有国内外研究的梳理我们可以看到，国外研究主要以移民住房理论为视角进行了丰富的理论和经验探索，与我国流动人口住房问题最为接近的研究主要涉及贫民窟问题、移民住房的城市空间理论、人口迁移理论等多个方面，而这些方面的研究也为学者对中国流动人口住房问题的研究提供了方法和思路上的借鉴。而国内学者从居住现状、市场供求、影响因素、空间结构等诸多方面对流动人口住房问题进行了广泛的探索，得出了较有价值的研究结论。然而，现有研究至少有两方面可以进一步深入。

第一，关于流动人口住房现状研究方面。目前，关于流动人口住房问题的研究大多数将注意力集中在农民工住房问题上，不少研究甚至将流动人口问题等同于农民工问题；然而，流动人口中是存在明显的异质性的，从农村流动到城市的乡-城流动人口和从一个城市流动到另一个城市的城-城流动人口在职业、收入、住房支付能力等方面的不同，必然导致其住房选择行为是不同的，被大多数研究忽略的城-城流动人口的住房问题同样值得更多的关注：首先，地区发展的不平衡性驱动大量小城市和西部城市的城镇户籍居民流入到大城市或东部城市，其比例约占全部流动人口的15%～30%，这部分人口的绝对数量相当庞大；其次，有研究发现，虽然流动人口的整体收入较低，但是城-城流动人口的收入水平实际上并不低，甚至高于本地居民，这意味着，流动人口中出现了明显的社会分层，而这种社会分层是否会影响不同流动人口的住房选择行为同样是值得关注的。

第二，在流动人口住房选择的影响因素方面。现有的大多数研究将流动人口较差的居住条件和居住质量归因于制度性因素，例如现有的户籍制度、住房保障制度和其他社会保障制度问题，或者是用人单位的公积金制度等。但是仅有很少的研究意识到，导致流动人口居住条件和质量较差的原因不完全取决于制度因素，甚至其主要原因可能并不是制度性因素，而更多取决于流动人口循环流动的特性和流动人口的过客心理。可见，对于流动人口做出住房选择时的心理因素的关注也需要进一步深入。

主要参考文献：

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[8]车士义，田洪波，尹志锋等.流动劳动力的住房供给与需求分析[J].城市发展研究，2009.11.

[9]王瑞.中国城市流动人口住房问题研究――以武汉市为例[J].中南财经政法大学研究生学报，2007.2.

住房制度论文例6

一、 引言

福利体制理论（Welfare Regime Theory）的出现是与欧洲福利国家出现“福利危机”密切相关。丹麦学者艾斯平-安德森（Esping-Andersen，1999）的福利体制研究克服了之前的缺点，分别用了去商品化程度、公民社会权利、社会分层化等特点将福利国家聚类为三类，分别是以盎格鲁-撒克逊国家为代表的自由主义的福利模式，以欧洲大陆为代表的保守主义福利模式以及以斯堪的纳维亚国家为代表的社会民主主义的福利模式。福利体制理论为学者们研究福利模式的划分提供了基本的分析模板。

从艾斯平・安德森的福利体制理论应用看，大多数学者关注的领域集中在养老、医疗、就业等社会保障领域。通过国内外文献综述我们发现，运用福利体制理论对住房保障政策进行分析研究的文献极少，而住房保障作为社会保障的一个重要内容，游离于福利体制理论框架之外，不利于这个理论的深化和发展。本文尝试运用艾斯平-安德森的福利体制理论对欧盟典型国家住房保障政策进行比较研究。这样做的优点为：一是福利体制理论对福利体制类型进行了划分，便于进行不同类型国家的比较研究，目前已经广泛运用于其他福利政策，如养老金、医疗保险政策的国际比较，完全可以延伸到住房保障政策领域。二是运用福利体制理论便于清晰地分析出不同类型国家在住房保障政策中，政府与市场的责任边界在何方以及出现差异的原因；三是运用同一分析框架可以使国际比较建立在相同的概念和评判标准中，便于客观判断。

二、 文献回顾

国内外不少学者站在欧洲福利国家角度分析了英国、荷兰、法国以及德国等国家的住房保障政策。马尔帕斯（Malpass，2004）详细讲述了二战后不同阶段中英国保障性住房政策的发展变化，探讨了住房私有化改革对英国福利国家的影响。国内学者陈燕（2003）、陈杰（2011）、王兆宇（2012）等对英国住房政策进行了概括性的回顾与分析，提出政府既不能承担太重的建设负担也不能一味放开住房市场，需要综合考虑各种长期因素。薛德升等（2012）对德国住房保障体系进行了详细的介绍并认为在西方国家中德国的住房保障体系堪称典范。沃尔克（Volker Busch-Geertsema，2004）讨论了德国政府在社会发展的不同时期在社会福利与住房保障政策中所扮演的角色差异。约翰・艾克豪夫（2012）分析了前东德与前西德在住房政策上的不同，着重介绍德国在社会福利保障住房建设中的经验教训。除此之外，胡戈・普里莫斯（Hugo Priemus，1999）、克莱尔（Claire Lévy-Vroelant，2014）梳理法国社会住房的发展历程。景娟等（2010）回顾了“福利国家”的典型代表荷兰住房保障体系的发展过程，分析荷兰公共住房发展多个历史阶段的政策特征，提出了有益的政策建议。这些文献深度大多停留在经验介绍和描述层面，缺乏运用福利多元主义和去商品化的理念进行深入分析。

在欧盟典型国家住房保障政策的比较研究方面，早在20世纪80年代～90年代社会学家哈罗尔（M.Harloe）就对欧洲范围内荷兰、英国、德国等国家的廉租住房体制进行过比较研究；吉姆・凯梅尼（Jim Kemeny，1992）对住房研究与社会学的结合最为杰出；彼得・马尔帕斯（Peter Malpass，2005）详细而全面地论述了欧洲不同福利国家的住房体系和住房政策。余南平（2009）以欧洲福利国家社会政策族群之一的欧洲住房政策为视角，结合欧洲国别差异化的住房市场历史和现状进行全面系统的宏观、中观和微观研究。潘晓娟、吕洪业（2014）选取了英国、法国、德国、芬兰、瑞典等欧盟典型国家，从发展历程、法律政策体系、运作机制、政府作用等方面，分别对其住房保障制度展开了系统全面的研究，并从这些国家的经验和成熟做法中提炼了若干启示。这些文献大多数只是对住房保障政策进行了一般性的介绍并提出经验借鉴，很少运用福利体制理论进行比较研究。

三、 欧洲典型国家住房保障政策的比较

依据福利体制理论的划分，我们选取自由主义模式代表国家英国，保守主义模式代表国家德国，社会民主主义模式代表国家瑞典，从福利体制理论的视角进行比较分析，探求这三种福利模式下的国家的住房保障政策是否也具有三种福利模式的显著特征。

1. 英国的住房保障政策演变。英国的住房保障政策始于20世纪初期颁布的《住房和规划法》。这项法案的施行标志了英国政府正式直接干预住房市场。二战前，英国政府对租房市场补贴，同时新建大量公房，形成一批非营利性的住房协会。战后，由于大量的住房受损，政府推行了社会公房项目（Social Housing Program）的住房改革政策。公共住房建设飞速发展。到1951年，新建住房中的80%是由地方政府建造的。由于政府实施了住房补贴法案，充分调动各方面资源新建公共住房。20世纪70年代，公共住房数量占住房总量的1/3。从这个阶段看，英国住房保障政策体现了“去商品化”的过程。1980年代，撒切尔夫人领导的政府大规模推行“公房私有化”政策。该政策鼓励公共住房的租户以优惠的价格购买其住房的权利，并从金融政策上予以支持。英国的公共住房比例开始显著下降。公共住房通过获得住房模式（Right to Acquire scheme）、购买住房模式（Right to Buy scheme）、社会公房购买模式（Social HomeBuy scheme）等方式转化为私有住房。受这个政策影响，社会公共住房率从1980年的30%左右，下降到2003年的20%左右。从中明显体现了住房保障政策的“再商品化”过程。21世纪初，英国政府逐步加大了对住房协会的建房补贴，通过金融税收政策调节房地产市场，加强与房地产开发商的合作，鼓励其建设社会公房，向低收入者提供可负担房租计划，加强了中低收入人群住房保障，体现出“去商品化”略有回归的过程。

2. 德国的住房保障政策演变。德国的住房保障体系历经长时间发展演变形成。1847年，住房合作社的出现标志德国住房保障制度开始。住房合作社制度将国家、集体、个人三方面统一起来，通过集资合力，共同解决住房问题。二战后，德国城市损毁严重，政府在缺乏资金的情况下，调动社会各方面力量推行公共福利性住房制度。政府提供低价土地、低息贷款、税收优惠等措施，由个人、非营利住房公司、社会团体建造住房，向有困难居民出租。此项制度成功地解决了战后住房短缺的问题。在20世纪70年代后，它的重要性在逐步降低。特别是到2005年，德国已经累计建造了近1 000万套公共福利房，住房短缺问题得到根本解决。近些年，政府对公共福利性住房的投入也在逐步降低。政府推行的房租补贴和租赁管制政策也是住房保障政策的重要部分。房租补贴是对低收入居民住房保障的主要方式。凡是收入不足承担适当住房者，由政府根据家庭人口、收入及房租的支出情况，补贴其中的差额。租赁管制是政府对租房的租金进行管制或指导的一项制度。为防止租房价格过快上升，各地方政府按照房屋的区位、结构、质量，提出相应指导租金参考标准，并通过《租房法》对租赁合同的签订、期限、解除及出租人和承租人权利义务进行规定，侧重保护承租人的权利。20世纪末以来，伴随人口增长的下降，政府逐步加大运用金融财税杠杆来提升住房的质量，鼓励居民新建或购买住房，支持旧房改造。德国住房储蓄制度是德国住房保障政策中非常有自我特点的措施。它是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系。德国的住房融资40%来自于住房储蓄机构，全国1/3的住房建造是通过住房储蓄融资实现。

经过160多年的发展，德国的住房保障市场形成了福利性公共住房、住房补贴、住房储蓄、购建房税收优惠等多层次的住房保障体系。其发展过程中鲜明的体现了保守主义模式下的福利政策特点，政府与社会的力量强于市场。保障性措施的实施，既满足国民住房需求，又延缓了住房价格上涨，在解决住房问题方面发挥重大作用。德国住房保障政策相比自由主义模式下的国家，公民社会权利有更多的扩张，去商品化程度也高的多。

3. 瑞典的住房保障政策演变。20世纪初，工业化伴随城市化的进程中，瑞典出现住房紧缺问题。政府通过了立法限制租金、贷款补贴、住房救济金以及非营利市政住房公司建设公共住房来增加供给，缓解住房需求压力。二战后，瑞典政府提出“为所有人提供优质住房”的口号，积极介入住房市场，大量建设住房。1955年，提出了“百万工程计划”（Million Dwelling Program），建设100万套公共住房。1968年，政府实施租金价格谈判体系，由租户、房东、租户协会通过集体协商确定租金价格，通过《租房法》保护租户权利，规范了租赁期限、合同终止条件、转租限制、租户装修权等有关权利和义务。20世纪70年代后，随着住房数量的增长，政府完全提供公共住房的弊端也凸显。20世纪90年代以来，由于经济衰退，瑞典政府无法在公共住房方面提供大量的资金支持。在20世纪90年代，政府新建住房达到顶峰。1991年，以保守党为主的新政府推行新的住房保障政策。一是减少对公共住房的财政支持；二是废除国家住房贷款政策，减少利息补贴；三是推动住房建设融资市场化；四是减少对市政住房公司的政策优惠。市政住房公司不再为每一个人提供住房保障。市政住房公司开始向私营公司转型。

从瑞典住房保障政策的发展看，明显表现为去商品化到再商品化的趋势。住房保障政策的去商品化程度也是三种福利模式下最高类型国家的代表。

4. 三国住房保障政策的比较分析。

（1）政府、市场、社会在住房保障政策中角色比较。从英国、德国、瑞典三国的住房保障政策的分析看，我们不难看到作为欧洲福利国家的典型代表，每个国家的政策既有许多共同特点，但又保留了本国传统福利政策的特性。在自由主义模式下，市场机制在获取住房的社会权利中得到强化，政府只保留基础的、普救主义的住房保障，市场起主导作用。政府保留最低限度的住房供给，对私人部门给予一定的补贴式的转移支付。住房保障政策体现出二元化的格局。这一点从英国的住房保障政策上得到体现。在社会民主主义模式下，瑞典政府在社会权利扩张中起主导作用，对全体国民施行普遍、公平的住房保障政策，社会作用次之，市场作用最弱。在保守主义模式中，德国崇尚的是合作主义，政府与社会共同起主导作用，维护既有的社会分层，对不同层次阶层，有差异化的住房保障措施。从保障性住房市场的供给角度看，这三种模式也有明显的不同。在住房的设计规划、开发建造、消费分配三个阶段上看，自由主义模式强调市场的作用为主，政府的保障性体现在开发规划和消费分配两个阶段；保守主义模式在开发规划阶段政府主导，建设建造上市场发挥作用，消费分配上政府干涉管制；社会民主主义模式开发规划、建设建造、消费分配三个阶段中，政府主导作用，社会次之，市场作用式微。

（2）基于去商品化角度的住房保障政策比较。依照艾斯平・安德森关于去商品化的表述，欧洲福利国家住房领域的去商品化可以理解为“个人住房福利相对地独立于其收入之外，又不受其购买力影响的保障程度”。从去商品化的角度看这三个欧洲典型福利国家的住房保障政策变化过程，我们发现大致都呈现出“去商品化”到“再商品化”的发展趋势。各国经济发展的模式不同，社会传统文化不同，导致了三个国家的住房保障政策随着政府保障能力、住房发展阶段、居民住房需求的变化而逐步调整住房保障政策。因此，三个国家的住房保障去商品化程度也存在明显不同。具体来讲，可以从三个维度来衡量比较：

①住房保障政策的覆盖程度。住房保障政策的覆盖程度说明了有多居民能够从住房保障政策中受益。具体还可从保障性住房覆盖率和住房补贴的覆盖率两个指标去衡量。住房保障政策的覆盖程度是衡量住房保障去商品化能力高低的首要也是直接的指标。政府或社会提供的保障性住房数量越多，占社会总住房数量比率越大，发放的住房补贴数量越多，说明住房保障的去商品化程度越高，居民对依靠市场解决住房需求的程度越低。

②获得住房保障的资格条件。获得住房保障的资格条件的难易程度也能说明住房保障去商品化程度的高低。政府对享有住房保障资格的人群设定的门槛越高，则有更多的人群需要从市场去解决住房需求，住房保障的去商品化程度显然就更低。反之，结论相反。

③住房保障的支出水平。政府对居民住房保障的支出包含了直接建设公共住房的投资、居民租房的补贴，居民购房的税收减免、贷款贴息等支出。从住房保障支出的总量以及住房保障的支出与该国的GDP比重两个指标，能够反映了一个国家住房保障体系的总体水平。

根据这三个维度，可以得出社会民主主义福利模式代表国家――瑞典，其住房保障的去商品化程度是最高的，保守主义福利模式代表国家――德国次之，而自由主义福利模式的代表国家――英国在三个国家中的去商品化程度最低。

四、 欧洲典型国家住房保障政策的启示

通过上文中运用福利体制理论框架，从福利多元主义对欧洲典型福利国家英国、德国、瑞典的住房保障政策进行比较分析，我们探讨了基于去商品化的视角下，对三个国家住房保障政策的比较三个维度和指标，能够清晰地看到政府、社会、市场三者在不同国家中所起的不同作用，而从三个欧洲国家的住房保障政策的比较分析中，也给我国建立住房保障制度给予有益的启示。

一是完善住房保障体系中多元化的住房保障供应体系。政府、社会、市场在住房保障体系中各自发挥其优势作用。仅依靠政府提供住房保障，导致保障性住房供给受限，社会组织在住房保障中的作用缺失。二是完善住房金融服务政策。从德国住房金融储蓄制度在社会保障性住房建设过程中的作用，对我们的住房公积金制度的改革有很大的借鉴意义。三是健全住房保障法律体系。完善的法律保障体系，能够规范购房市场与租房市场的行为。从立法上规范享有住房保障的人群、门槛、资金资助、公共性住房分配、租金管理等，都有助于住房保障制度去商品化程度的提高。四是构建完整的住房保障信息系统。准确及时地掌握需要住房保障的人群的真实需求量，掌握保障性住房的供给数量，租赁市场的供求关系等信息，这有助于动态规划住房保障的合理规模。

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住房制度论文例7

中图分类号：F323.89文献标识码：A文章编号：1672-3198（2007）10-0036-01

住房保障作为社会保障制度的重要内容，是人的基本权利，是文明社会起码的目标，关系到和谐社会的构建。我国住房保障体制建设起步于1998年，包括了以下几方面：一是住房公积金制度保障方式，这是一项强制与鼓励相结合的制度；二是中低收入群体的半市场化的保障制度。政府通过减免土地出让或提供土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房，让部分群体进入这一保障制度；三是困难群体的非市场化保障方式。应该说在一定程度上有效地促进了住房制度的改革和住房社会保障制度的完善，但在实际运行中，是与预期相差太大，没有从根本上解决问题。

1住房保障制度的历史借鉴

从20世纪初开始，面对由于工业革命和城市化，以及世纪世界大战带来的住房短缺问题，西方各国采取了一些政策，制定了一系列法律，尤其是二战以后到70年代中期，为缓解社会矛盾，促进经济发展和社会稳定，这些发达国家为处理因战争以及之后的市场竞争而带来的“边缘群体”的贫困问题，先后制定了各种福利政策，实施各种福利制度，并逐渐走向鼎盛，成为我们今天所看到的“福利国家”。这些国家不仅有完善的医疗、养老等福利制度，在住房方面也相继建立了各自的住房社会保障体系。美国的福利住房政策主要是通过补贴制度来实施，补贴分为以项目为基础的补贴和和以租户为基础的补贴两大类。以项目为基础的补贴是联邦政府推行的住房补贴工程，对公共住房补贴和对私有住房的补贴同属于这个范畴。公共住房补贴制度始于1937年，是最早的补贴形式。它由联邦政府负责拨付建造公共住房的所有资金，地方政府(或州政府)设置的财政归中央的住房局负责监督公比住房的建造、分配和管理，产权归地方政府住房司，其维修和管理营运的资金也由联邦受府负担。包括两种形式：一是政府帮助低收入者购买住房。购房者须通过抵押贷款获得住房，并拥有住房的所有权，政府对抵押贷款提供部分补贴，如补贴一部分首期付款，或补贴全部抵押贷款的交易成本、戎对抵押贷款提供担保，或补贴一部分抵押贷款利息。这项措施极大地刺激了收入较低但有稳定工作的家庭购房。二是政府帮助低收入者租赁指定的私有住房。政府选择一部分合格的私人住房提供给贫困者，被选中的住房的房主可以得到政府提供的抵押贷款担保和获得稳定的租金收入。

以租户为基础的补贴是补贴跟“人”(租户)走，分为发放住房证和住房券两种形式，但接受对象都是低收入家庭。联邦政府按照住房市场一般租金水平确定补助金额，承租者自己寻找和选择想要承租的住房，经过讨价还价协商确定租金。选定住房的质量及承租者和房主之间的租约须经地方政府住房局的确认之后，地方政府住房局直接以住房证或住房券的方式向房主支付一部分租金。政府补贴的标准是租户按家庭收入的25%支付房租，其余部分由政府给房主补齐。

西方国家的住房政策及其实施已经充分说明了居民住房保障在促进经济发展、维护社会安全方面起着重要的作用。出于以人为本的理念和市场经济的客观要求，西方各国均把为每一个居民提供住房和改善人们的居住环境作为其基本的国策。尽管西方国家的住房社会保障体系同它们的失业、养老、医疗等其他福利制度一样，经常成为人们长期争论的话题，但毋庸置疑，它总体上是成功的，反应了住房问题不仅涉及到人的生存权和居住权，也是保障社会安定和人类文明及社会发展的核心问题。因此，无论什么社会制度的政府，都必须对公众的居住问题进行关注，不能将住房全部私有化和商品化，这是我国当前人口因素、经济因素、政治因素所决定的。

2充分认识住房制度上的误区

当前我国住房社会保障体系建设严重滞后，房价上涨过快，已背离了商品的价值规律，超出了绝大多数人的购买能力，影响了中低收入家庭的正常生活，造成了极大的经济负担、心理负担。因此，理解当前房改政策时，不能认为住房市场化就是人人买房，否认住房社会保障的重要性。住房市场化并不是人人拥有产权房。我国目前城镇住房自有率已达80%，但发达国家拥有产权房的也只有50%-60%左右，如美国目前住房自有率才占65.5%。所以我国目前住房自有率应当说已经较高了，相形之下却对住房租赁市场是不够重视的，住房租赁市场对低收入阶层、对于特殊行业的生产与生活及物业管理是有积极意义的。我认为实行住房商品化，提倡购租商品房，决不否认住房社会保障的重要性，而是应当关注弱势群体，重点是解决其基本的住房需求，关注特殊行业的需要，在当前住房自有化率已有较大提高的情况下，更应采取积极措施加快住房保障制度建设。

3健全住房社会保障制度的对策

在实行住房市场化之后，部分弱势群体的住房问题更显突出，特殊行业的生产与生活也受到严重影响，物业管理难以有序开展，因此，政府和企业应更多地关注老百姓的住房问题，帮助他们解决住房困难，切实抓紧抓好住房保障制度建设，在构建多层次的住房保障体系上做文章，要建立科学的住房保障体系，切实注重救助（济）性、援、互三个层面。同时要改进住房供应方式，总体思路是实行市场化、半市场化和非市场化相结合的住房供应体制，高收入户购买大面积房、高档房；中等收入户购买面积适中的中等档次的普通商品住房；中低收入户购买或租住小面积、中低档次住房，亦即半市场化住房；低收入户租不起市场价住房，供应政府补贴房租的廉租住房或房租优惠的公房，特殊行业实行租住公房管理。由此形成市场化供应与非市场化供应相结合、以市场化供应为主、非市场化供应为辅的住房供应体制新格局。其好处是既符合市场经济要求，坚持市场化改革的大方向，又体现了和谐社会精神，保障低收入群体能满足基本的住房需求和特殊行业的生产要求。

住房社会保障制度是一项复杂、细致的系统工程，需要引起各级党委政府的高度重视，应结合实际情况，综合城镇居民收入、住房水平、房价高低、财政状况、企业特性和人口变动等因素，确立住房保障的工作目标和年度实施计划，探索新的住房供给方式、工作程序和措施，逐步建立和完善有效的住房社会保障制度，促进和谐社会的健康发展。

参考文献

住房制度论文例8

在1978年以前的计划经济体制下, 中国没有住房市场, 城镇居民采取公有住房实物分配的方式。在这样的住房制度下, 住房建设投资不足、住房供应短缺、居民住房条件难以改善、住房分配的不公平等问题十分严重。1980年起, 中国城镇住房制度开始改革, 但直到1998年7月之前住房制度改革进展是十分缓慢的, 居民的住房矛盾也越来越突出。1998年7月, 中央政府宣布了住房制度全面改革的通告 (即房地产的23号文件) (1) 。该文件决定从1998年开始停止城镇居民的住房实物分配, 逐步实行住房分配的货币化。按照23号文件的要求, 国家相关部门陆续出台了一系列刺激住房消费, 鼓励和扶持住房消费需求的金融、税收等配套政策。正因为这次住房制度的重大改革, 从1998年7月起, 中国住房市场得到前所未有的发展, 城镇居民住房条件得到很大程度改善。1978年人均住房面积为6.7平方米, 1998年只有9.3平方米, 而2005年则达到了26.1平方米 (隆国强, 2008) 。也就是说, 1998年以来的住房制度改革改善了居民的基本住房条件、增加了居民财富、促进了资本市场的发展与宏观经济的增长与稳定等 (朱亚鹏, 2007A) 。

但是, 住房货币化改革启动后, 住房不平等状态并没有改变, 反之在改革过程中进一步恶化 (朱亚鹏, 2007A) , 并随着住房市场的快速发展又导致了不少新的严重的经济与社会问题。比如, 住房价格上涨过快, 使得绝大多数居民无能力承担并远离住房市场, 从而使得中国住房市场成为投资者的天堂;房价过高, 不仅吹大了房地产的泡沫, 也在积累银行体系的风险, 加深国内金融体系的潜在危机 (最近美国金融危机就是房地产泡沫导致的结果) , 而且房地产泡沫吹大也严重地阻碍了国家经济战略的转移、产业结构的调整, 导致了居民消费的严重挤出;同时, 当前的住房市场也成了一种严重的社会财富转移机制, 从而使得让全民财富短时间内向少数人聚集, 使得居民之间的财富分配越来越不合理, 财富分配两极分化越来越严重, 社会冲突与矛盾四起;还有, 掠夺性地使用土地资源, 中国土地使用效率极低 (2) , 这将严重地影响中国经济未来持续稳定的发展;住房市场贪污腐化严重, 最近查出的不少贪污受贿的大案要案基本上都是与住房土地交易有关等。

对于这些问题, 朱亚鹏认为, 这是当前中国的住房市场发展模式的偏颇所导致的结果 (朱亚鹏, 2007B) 等。在朱亚鹏看来, 当前中国住房领域里的房价上涨过快, 很多居民无力承担;房地产投资过热, 孕育着泡沫风险, 影响经济的健康发展;经济适用房、廉租屋政策实施不力;住房的不公平加剧等现象, 其问题的症结就在于中国住房制度改革的逐渐新自由主义化 (朱亚鹏, 2007A) :即政府在住房改革过程中过分强调住房市场化, 忽视其在住房供应和住房保障方面的责任。而这种新自由主义的住房制度和住房保障日益剩余化, 导致了住房领域的各种问题和风险。

可以说, 以新自由主义来评判中国这几年来的住房制度改革及住房市场发展的问题, 只看到中国住房市场问题的一些方面, 但没有看到中国住房问题实质与根源之所在。因为, 中国住房制度改革与转轨, 表面上是走向新自由主义的住房体制, 但实际上仍然是停止在计划管制的体制内, 而且这种政府对住房市场的管制比国内任何一个市场都会严重。因为, 从目前中国住房市场现实来看, 只是在住房产品上极力市场化, 但是在住房的要素上则与市场化相差很远, 住房的要素市场基本上是一个严重的管制的市场。我曾经把这种现象归结为, 中国住房市场是住房要素的非市场化及住房产品的市场化 (易宪容, 2006) 。也就是说, 1998年以来的住房制度改革表面上是大力推进住房私有化、市场化、货币化和社会化, 政府希望用这种方式来减少公共住房的提供, 缩小在住房方面的开支, 从根本上改变政府、单位及个人之间的住房责任, 但实际上, 地方政府及一些相关权力者却是在利用现有的住房制度、土地制度、信贷制度、税收制度等缺陷, 让中国住房制度改革变成了一种严重分配不公的财富分配与转移机制, 从而使得整个社会财富在短时间内向少数人及权力者聚集。而住房市场这种严重分配不公的财富分配与转移机制则是住房市场快速发展及问题丛生的根源所在。

当然, 也有人认为这是当前中国住房市场的制度设计与政策方面不足, 从而导致住房保障体系覆盖率过低, 无法满足居民基本的居住需求 (贾康和刘军民, 2007) ;也有人认为房价过高和居民对住房的支付性不足及住房市场隐含着泡沫, 在于住房预售制度的问题与缺陷 (丁成日, 2009) ;而房地产开发商的共识则是认为房价快速上涨是地价过高和居民的刚性需求 (3) 过大导致的结果等。对于上述讨论, 前两种观点有一定的道理, 但只是看到问题的一个方面及表象, 没有把握到问题的实质。而对于后一种观点, 基本上是站在既得利益集团的角度颠倒了市场的因果关系。

可以说, 近几年随着国内各地的房价快速上涨, 民众与住房市场的矛盾与冲突越来越大, 住房市场的经济问题也开始转化为社会问题及政治问题。对此, 从2005年起, 政府每年都在对住房市场出台不同的宏观调控政策, 如调整土地供给政策以保证住房供给增加, 改变住房市场消费模式, 通过整顿市场来打击对住房市场炒作, 通过调整住房市场产品结构来满足广大居民的消费需求, 加大政府财政投入发展住房保障体系等等, 但是住房市场的问题与矛盾不仅没有解决, 反之更为严重;快速上涨的房价不仅没有减缓, 而且在不少城市还在加剧。

现在我们要问的是, 为什么中国住房市场的问题与矛盾会越演越烈、住房财富分配会越来越不公平、政策越是调整其中的矛盾与冲突则会越大?其原因何在?在本文看来, 国内住房市场之所以出现这样多的问题, 根源就在于中国住房市场只有住房产业政策和住房政策, 而没有住房公共政策。所谓的住房产业政策是指国家根据住房市场发展的要求, 通过调整住房产品结构与住房生产企业的组织形式, 来增加住房的供给总量, 以便能够有效地适应住房需求结构变化的政策措施。住房产业政策所关注的是住房市场产品的供求关系。所谓的住房政策涉及与住房相关的土地、融资、开发、租赁、销售等各个方面, 主要是如何帮助低收入者或特殊人群解决基本的住房条件问题。比如, 保障性住房政策、安居工程政策等。它所关注的是对政府依赖不同的人如何通过政府政策资助, 帮助他们解决基本的住房条件的问题。住房公共政策则与住房产业政策及住房政策有很大不同, 住房公共政策的核心或本质就是通过国家的公共权力来协调住房市场各主体或利益集团之间的利益关系, 并根据公共利益的要求, 通过公共政策的基本程序, 来达到住房市场各种主体之间的利益均衡, 以此来维护社会的和谐与稳定。也就是说, 住房公共政策所关注的是住房市场各主体之间的利益均衡及住房市场持续稳定发展。它是一种住房市场的利益调整与协调机制。从上述定义可以看到, 当前国内住房市场的许多问题与困境, 就是由于没有住房公共政策所导致的。因此, 全面地研究中国住房市场公共政策, 并在此基础上确定中国住房市场公共政策的基本原则与框架、建立起相应的执行制度, 既是化解当前住房市场问题与困境的关键所在, 也是中国住房市场能够持续稳定健康发展的关键所在。

本文的结构是, 第二部分界定了中国住房市场公共政策的基本意蕴及前提条件;第三部分讨论了中国住房市场的公共政策程序正义与获得方式;第四部分分析了中国住房市场公共政策缺失所导致住房市场的问题与矛盾;第五部分确立了中国住房市场公共政策的基本原则与框架。

二、住房市场公共政策的意蕴及前提条件

对于住房市场的公共政策, 我们可以先从公共性、公共政策来理解。所谓的公共性, 按照德国哲学家哈贝马斯的看法 (哈贝马斯, 1999) , 公共领域首先意指我们的社会生活的一个领域, 在这个领域中, 像公共意见这样的事物能够形成。它是介于私人领域和公共权威之间的一个领域, 是公众在这一领域对公共权威及其政策和其他共同关心的问题做出评判的地方。在这个公共空间里, 它既可以整合和表达民众要求所形成的观点并传播, 又能使公共权力接受来自民间的监督与约束。因此, 所谓的公共决策就是通过民主、科学的程序对重大的公共问题让全体公民来讨论、来提出各种意见、来找到好的解决办法、来形成社会的共识的一种决策方式, 而不是重大的公共决策由少数精英分子或被利益集团捕获的某种职能部门来确定, 并让这些决策强加在其他公民身上。

在这个意义上说, 公共政策是指国家 (政府) 与公民就某一公共问题通过一定的程序共同做出决策的选择, 并通过国家行为解决公共问题的过程 (李建华, 2009) 。也就是说, 政府作为一种权威公共组织, 其职能就是按照公共利益的要求及一定的程序来调整与协调相应主体之间的利益关系, 并寻求到这种利益关系的平衡点, 以此来促进社会经济的发展, 维护社会和谐与稳定。在这里, 公共政策的主体是政府及相关利益参与的公民;主体所面对的是公共问题;公共问题的解决建基于公共利益的标准及在法定程序内利益主体之间的博弈。由于任何一项公共政策的制定、执行与终结都是不同主体之间的利益关系的调整或变动, 为了保证这种利益关系的调整或变动的公正性, 公共政策既要确定这种利益关系变动的公正性标准或公共利益标准, 也需要通过程序正义来保证这种利益关系变动的公正性。可见, 公共政策的本质是国家运用公权力在一定的法定程序内来协调各主体之间的利益关系, 但这种利益关系变动或博弈是一个过程。

由此而引申出, 所谓的住房市场公共政策可理解为国家 (政府) 与公民就住房公共利益通过一定程序共同做出决策的选择, 并通过国家公权力来调整与解决住房公共利益的过程。在这里, 我们先来分析, 为什么住房会成为一个公共问题并需要公共决策的选择来调整和协调其利益关系?这种住房公共政策是什么以及住房公共政策通过什么样的方式可获得?前者是这一节讨论的内容, 后者则放在下一节来分析。

我们可以看到, 为什么中国的住房市场面临的矛盾与问题这样多?主要是由住房属性的多样性及住房市场的性质来决定的。住房既是投资品也是消费品;住房既是必需品也是奢侈品;既是市场的一般产品也是一种公共产品。因此, 住房仅是从一个纯粹市场角度而不从公共性角度是无法解开住房市场的问题之谜的。

首先, 在现代文明社会, 个人具有居住权的天赋性, 即每一个人降生在这个社会, 社会就有义务保证他最为基本的居住条件。它是现代文明社会的基本标志。因此, 住房的公共性第一要义是指每一个公民的基本居住权具有原则上的优先性。这是住房市场存在与发展不证自明的公理。因为, 保证人类每一个人基本的衣食住行, 是人类社会得以存在和繁衍的基本条件, 也是现代文明社会的基本标志。正因为基本居住权是现代文明社会人类的基本需求, 因此, 在发达的国家里, 甚至于有一定的文明程度的国家里, 保证每一个居民住房的基本的居住权是这些国家住房市场的基本政策或政策宗旨 (4) 。比如, 美国住房政策的宗旨或核心就是要让每一个美国公民能够买得起有支付能力的住房 (5) 。也就是说, 每一个公民居住权的优先性也就说明住房问题是关系到每一个人的基本生存条件与及社会的繁衍及文明的基础, 因此, 住房问题从本源上就是一个公共问题, 离开了这一基本要求, 住房市场其他方面的属性也就无从谈起。特别是在土地公有制的中国, 保证每一个公民基本居住权利的优先性更应该成为住房市场发展的基本国策 (6) 。在这样的公理体系下, 中国的住房市场的法律制度、发展模式、运作规则、利益分配与调整等方面只能是在这个基础上建立、延伸与拓展。离开这个基础, 离开了住房市场的居民居住权的优先性, 住房市场存在与发展的意义就不一样, 它所面临的困难与问题就会风生水起。

其次, 住房市场的公共性还表现在住房市场的人民性上。因为, 中国是中国共产党领导下的社会主义国家。正如胡锦涛书记在中共十七大报告中指出的那样, 中国共产党的根本宗旨就是全心全意为人民服务, 党的一切奋斗和工作都是为了造福人民, 要始终把实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益作为党和国家一切工件的出发点和落脚点, 做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享。这是科学发展观的核心 (《中国共产党第十七次全国代表大会文件汇编》, 2007) 。所以, 在中共十七大报告中, 住有所居是民生经济的基本内容之一。

从总书记这一段话的基本精神来看, 中国的经济发展比如住房的发展, 并非仅是追求GDP高低, 追求房地产增加多少产值, 追求房地产可以带动多少关联产业的发展, 而是看这种发展是否符合绝大多数人的利益, 是否提高全体中国人的住房福利水平 (7) 。如果我们的住房市场仅仅是富人的市场, 如果中国住房市场仅仅是为少数人服务的市场, 那么这个市场与住房市场的人民性是完全背道而驰, 也是与中国共产党的基本宗旨相背离的。即住房市场的人民性正说明住房问题是一个完全公共问题。

第三, 中国住房市场的公共性还体现在中国城市的土地为国家所有上 (谢伏瞻, 2008) 。在中国, 住房市场是建立在土地国有的基础上的。土地国有意味着什么?不仅在于中国土地为中国全体的公民所有, 而且在于中国土地所有的权能为全体人民服务, 人民有权分享土地上的成果。也就是说, 尽管中国的城市土地由中央政府委托地方政府来管理, 但最终所有权是全体人民。人民有权利来转让或收回国有的土地, 也有权利来共同分享土地的增值与成果, 有权利来分享土地附上物的溢价。正因为中国土地为国有, 住房生产的最基本的要素是土地, 因此, 土地附着物即住房上的利益如何来分配与调整则是一个纯粹的公共问题。

可以说, 每一个居民基本居住权的天赋性、党的宗旨的人民性、城市土地的国有性, 不仅说明了住房问题是一个完全公共性问题, 而且它也是住房公共政策制定与确立的前提与基础。只有在这基础上, 住房市场运行才能够符合广大民众的公共利益, 住房公共政策才能体现其公平公正性。但是, 任何公共利益并非是一个抽象的概念, 它也不可还原成某种个人利益。公共利益的识别与获得是需要在一定的程序下经过绝大多数公民参与讨论与博弈才可能得到全体公民的认可并取得共识的。不过, 阿罗的不可能性定理表明 (佩尔森等, 2007) , 没有一个普遍原则能够使民主制度把个人偏好和谐地加总成政策选择。这也就意味着, 在现实的民主政治中, 尽管多数决策的原则有其明显的优势, 但它无法产生特定的均衡政策, 除非我们把它限制在某种特殊的个体偏好或政治制度的范围内。特别是在现代民主社会中, 价值的多元化是其基本特征, 不同主体之间的价值与利益冲突是不可避免的。因此, 在一定的条件下, 如何把价值问题转换为程序问题来处理价值与利益多元化冲突是打破这种僵局的明智选择 (季卫东, 1993) 。也就是说, 为了保证住房公共政策的公平公正性不仅需要确立住房公共利益的标准或基础, 而且还得设计一种公民或当事人广泛参与及对公权力使用的合理限制的程序, 通过住房公共政策程序正义来保证住房公共政策的公平公正性。因此, 住房公共政策程序正义是公平公正的住房公共政策获得的主要途径。

三、住房公共政策程序正义及其获得途径

住房公共政策正义是指在住房公共政策的制定、执行、评价与终止的过程中, 依照宪法与行政法规的要求, 按照既定的顺序、方式与步骤做出政策选择的行动, 或通过理性权衡, 寻找并选择最有效地实现公平公正要求的住房公共政策的方法 (李建华, 2009) 。那么如何来保证住房公共政策程序正义呢?它取决于以下3条标准。

一是程序所产生的结果是否与实质的公平公正相一致。比如说, 美国的《国家住宅法》把住房发展的宗旨界定为就是要生产安全舒适绝大多数人有支付能力的住宅 (童悦仲等, 2005) , 即住房市场存在与发展从根本上说就是优先满足每一个公民的基本居住权的。这是美国住房公共政策实质上的正义。住房公共政策程序上的正义就得围绕该核心而展开。如果背离了住房公共政策实质上的正义, 那么住房公共政策程序上的正义也就无从谈起。比如, 有人说住房发展就是为了增加GDP, 就是为了带动几十个行业的发展。但是这种住房发展可能有利于居民住房条件改善, 如以消费为主导的住房市场繁荣;也可能只是为了住房发展而发展, 如住房市场成为以投资为主导的市场。可以说, 如果住房发展只是为投资者获利而不是居民消费为主导的市场或提高全体公民住房福利水平的市场, 那么这种住房发展就离开住房公共政策实质上的正义。

二是在住房公共政策制定与选择中, 公民参与的深度与广度。在住房公共政策制度与选择中, 如果作为当事人的公民不仅能够广泛地参与讨论与博弈, 而且有权提出公共决策议程设置, 那么这种公共政策决策的结果才能体现理性权衡及形成绝大多数人的共识, 才能协调好各方的利益关系, 否则如果住房公共政策制定与选择没有体现公民参与的自主性、平等性与广泛性, 那么要想达到多方利益关系平衡的共识是不可能的, 甚至于有可能少数人通过制度化的方式让一部分人对另一部分人利益的侵害, 或既得利益制度化。

三是住房公共政策程序有利于对所允许的政治权力使用具有正当性。这种所允许的政治权力使用的正当性主要表现为对公权力使用合理边界的设定。在这种情况下, 住房公共政策的决策既要符合公共利益的要求, 也要减少甚至避免少数利益集团对住房公共政策的主导而损害绝大多数人的利益。因为, 由于人类理性的有限及未来世界的不确定, 从而使得任何制度设定都是不完全的, 当权者随时都可能利用制度不完全为己谋利或偏离公共利益的目标, 而公共政策程序正义就是要通过程序本身的自治、理性权衡与选择, 发现并实现公共利益, 从而减少权力者将公权力蜕化为谋取私利的可能性 (李建华, 2009) 。比如说, 一些既得利益集团可能凭借其强大的经济势力, 制造虚假的公共呼吁, 游说政府部门及立法机构, 使得公共决策的选择偏离公共利益的轨道, 最后让既得集团的利益制度化。可以说, 对于这方面, 这是目前国内住房市场政策最为人诟病的地方。可见, 住房公共政策程序正义既有它的工具价值, 也有它的内在价值, 它是住房公共政策获得的根本途径。在此, 我们还可以对美国的住房公共政策获得过程作一点分析。

在美国, 为了保证公共政策程序正义, 设定了一系列的制度安排 (8) 。美国目前的公共政策制定程序规则主要以《1946年行政程序法》 (Administrative Procedure Act of 1946) 、《1980年管制弹性法》 (Regulatory Flexibility Act of 1980) 、《1980年减少繁文缛节法》 (Paperwork Reduction Act of 1980) 等法律为基础, 1993年克林顿签署的《12866号行政命令管制的计划和审核》 (Executive Order12866:Regulatory Planning and Review) 对上述法律进行修改与完善。比如, 《1946年行政程序法》第553条规定了公共政策制定的公告和评论程序 (notice and comment procedure) 。公告和评论程序主要是给公众提供一个参与规章制定的讨论、评论和发表意见的机会。征求意见可采取3种方式:第一种是民意调查;第二种是邀请独立政策机构的专家学者, 对建议的规章进行审查、分析和评估;第三种是邀请政府相关的行政机构对建议的规章进行分析和评估。政府机构收集到上述三方意见后, 对意见进行归纳、整理和分析, 在此基础上制定最终制度规则。对制度规则的生效与执行, 政府机构要根据审判型听证程序的意见, 再次修改制度规则, 机构内部审核认为修改后的制度规则反映了公众的意见, 便由主要负责人签发与审核。如果修改后的规章通过审核, 将作为最终规章制度在《联邦登记本》上, 公布30天后生效, 成为正式制度规则安排。可见, 美国政府的每一部公共政策的制订、实施和执行都有具体严格法律程序的保障, 基本上都是整个社会集思广益、各种利益当事人之间利益反复博弈的结果。

比如, 就美国住房政策制定的过程来看, 20世纪30年代的美国经济大危机, 使得居民按揭贷款违约问题严重、整个美国住房市场面临着崩溃, 在这种情况下, 先是美国国会对当时的住房市场进行了彻底的研究调查, 明确真相, 然后在设定的程序内经过广泛讨论立法规范。如1932年颁布《联邦住房借贷银行法》, 1933年颁布了《有房户借贷法》及1934年颁布了《全国住宅法》 (施瓦兹, 2008) 。而这些法律基本奠定了未来几十年美国住房市场发展与繁荣的基础。而且美国的公共住房政策及法律会随着时间与环境的变化不断地调整。比如, 1961年美国政府颁布的关于帮助中低收入居民解决基本住房条件的第221 (D) 3条款, 由于该住房政策没有真正能够帮助中低收入者, 从而使得该条款在1968年终止, 并制定了第236条款, 同时出台了第515条款、第521条款等 (施瓦兹, 2008) 。可以说, 这些住房公共政策, 基本上是经济学家、金融专家、有关的企业领袖及广大民众等共同参与讨论, 剖析问题的症结所在, 在平衡各方利益关系的基础上最后提出解决议案。在各界人士公开辩论达成共识以后, 再由国会立法, 付诸实施。由于有关当事人能够在立法的过程中都亲自参与其事, 充分了解住房公共政策改革的内容与方案, 并通过反复的利益博弈才形成制度安排, 这样才能彻底执行。正是这意义上说, 美国住房公共政策是在这样的基础上不断地确立完善起来的。

也就是说, 程序正义是住房公共政策公平公正的基础条件, 因为, 它不仅以程序化的方式要求当事人对政策的议题、内容、利益关系进行广泛地对话、讨论、博弈, 而且它对公权力的使用设定具体的边界。这样, 既可调整好各当事人之间的利益关系, 也能够防止一部分人制造出虚假的公共呼吁来控制制度规则的设定过程并把其少数人的利益制度化而侵害另一部分人的利益, 防止公共决策的选择偏离公共利益的轨道, 也能防止在公共决策过程中公权力的使用不当或滥用。

四、住房公共政策缺如是当前中国住房市场许多问题产生的根源

正如上文所说的, 中国房地产市场只有住房产业政策及住房政策, 没有住房公共政策, 住房市场的许多问题也就由此而生。从已经有的资料来看, 中国住房制度改革是从1980年开始, 之后出台关于住房制度改革的文献也不少, 但是直到1998年为止, 除了广东和上海市场经济较为发达的地方之外, 中国住房市场根本就没有建立起来。因为, 1998年之前的这些住房制度改革强调的是公房如何转变成商品房, 如何集资建房, 因此, 在单位分房的计划体制下, 中国既没有房地产业也没有住房市场 (谢伏瞻, 2008) , 当然更无法有住房市场的公共政策。

1998年中国采取货币化分房之后, 住房市场才开始逐渐形成。1998年之后政府出台3个最为重要的关于住房改革的政策文件 (9) 。尽管这些政策文件同样涉及住房市场利益分配, 涉及对弱势居民基本居住权的关注, 但是这些政策文件没有一个具有住房市场的公共政策含义。无论是从这些文件所规定的住房市场目标还是文件形成的方式来看, 都是如此。比如从住房市场发展的宗旨来分析, 23号文件住房发展的目标是稳步推进住房商品化, 逐步建立中国城镇的住房新制度;加快住房建设, 促进住房业成为新经济增长点, 不断满足城镇居民日益增长的住房需求18号文件对此的表述是房地产业关联度高, 带动力强, 已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展, 它能够提高居民住房水平, 改善住房质量;促进消费, 扩大内需, 拉动投资增长;扩大社会就业等。131号文件的住房发展目标是, 加大保障性住房建设力度, 进一步改善人民群众的居住条件, 以保证住房市场健康稳定的发展。上述3个文件, 除了131号文件在某种程度上体现住房政策公共性之外, 其他两个文件都是把带动经济增长作为住房发展之目标, 满足居民的基本居住需求只是这种经济增长目标达到后的副产品。由于住房市场发展的目标是经济增长, 而住房的属性既可为投资也可为消费, 从而使得无论是一些政府职能部门还是地方政府及房地产开发企业, 它们就能够根据其自身的需要来解释住房市场是以投资为主导还是消费为主导 (10) 。因为以投资为主导的住房市场发展仍然可以促进经济增长。如果住房市场成为以投资为主导的市场, 住房市场的发展就会远离公共利益的基本宗旨, 从而使得中国住房市场的发展模式、运作方式、土地政策和信贷政策等政策既无法体现最绝大多数人的利益与意志, 也无法让多数人的住房福利水平得以改善与提高, 更无法调整住房市场当事人之间的利益关系。这就是2007年9月以前的不少住房政策偏颇的根源所在。

那么, 中国为什么会没有住房公共政策?为什么住房市场的政策目标会偏离最绝大多数人利益?等最为根本的问题就是在住房市场政策的制定、执行、评价与终止的过程中没有程序正义, 即中国住房政策不是通过公共政策的方式来确立。如果住房市场政策没有程序正义, 也就无法形成公平公正的住房公共政策。由于住房分配或住房利益涉及社会每一个公民基本利益, 特别是在土地国有制的中国, 情况更是如此。由于中国的住房政策既没有基本的法律把绝大多数人的公共利益制度化, 也没有程序的正义来保证住房政策的公平公正, 因此, 这些住房政策也就无法保证按公共利益来制定及平衡住房市场中的各种利益关系。比如说, 20世纪90年代以来出台关于土地政策的文件, 有人统计过有近150件, 字数超过70万字 (谢伏瞻, 2008) 。特别是表现在土地出让金的政策上, 中央政府与地方政府的利益博弈从来就没有停止过。但是, 这些利益博弈从来就没有形成公共政策, 而只是上下级政府之间的利益关系的调整。由于没有形成土地的公共政策, 也就无法就土地问题达成各当事人之间的利益协调与平衡, 使得土地市场所面临的问题与利益冲突十分严重。

还有, 在住房市场发展与繁荣的过程中, 由于没有住房公共政策, 就容易让整个社会财富短时间内聚集到房地产开发商手中, 房地产商利用资本之权力开始把其意愿延伸到社会生活各方面 (政治、经济、传媒、社会生活等) 。房地产开发商通过这种资本权力的优势不仅阻碍现有的不合理的住房制度 (比如住房预期制度) 修改而延续至今 (易宪容, 2007) , 以便最大化榨取住房市场的高额利润, 而且通过政治等途径把其既得的利益制度化。

比如说, 2003年央行出台一份关于住房信贷管理的121号文件 (11) , 该文件无论从哪个角度来说, 都应该是一份专业强、既促进住房市场发展又能防范银行风险的文件, 但是这个文件由于不利房地产企业空手套白狼、不利房地产企业的暴利, 因此, 121号很快就被房地产开发商以公共呼吁 (12) 方式借助于相关的职能部门以国务院的名义用一个所谓的住房18号文件所替代 (13) , 从而使得121号文件公布后名存实亡。从此之后, 不少城市的房地产泡沫泛起, 住房市场问题开始丛生。后来, 通过一系列住房政策调整, 直到2007年下半年的359号文件及452号文件 (14) , 房地产市场信贷政策才回到121号文件的原点 (15) 。但在2003~2007年的几年间, 房地产开发商早就利用这种不合理制度安排赚得盘满盆满。

可见, 由于中国没有住房公共政策, 由于没有住房公共政策程序正义, 许多住房市场的问题由此而生。首先, 没有住房的公共政策也就无法把公共利益作为住房市场的发展宗旨或目标, 比如现行的不少住房政策不是把每一个居民的基本居住权放在优先的地位, 把居民的住房福利条件的改善作为目标, 而是把经济增长作为其目标。这样, 各个部门或地方政府可以根据其需要或取舍来解释住房市场发展, 甚至于一些地方政府为了土地财政, 把住房市场引导到以投资为主导的市场去。这样, 不仅违背绝大多数人的根本利益 (高房价让广大居民无法进入住房市场) 及公共住房保障体系无法确立, 而且容易吹大住房市场泡沫, 引发金融危机及经济危机。但是, 他们也知道, 这样做收益由这些人或机构获得, 而且出现危机与风险造成的损失将由全国人民来承担。

其次, 由于没有住房公共政策, 绝大多数人不仅无法分享到随着经济增长国有土地溢价成果, 反之国有土地成为侵害民众利益的工具。在中国, 住房市场是建立在土地国有的基础上的, 它是住房生产的基本要素。土地国有意味着每一个公民既有权利来转让或收回国有的土地, 也有权利来共同分享土地的增值及分享土地附上物的溢价。但是, 就目前的情况来看, 由于中国的要素市场发展不成熟, 由于没有住房市场公共政策对政府权力界定与约束, 由于中国的土地管理制度缺陷, 国有土地不仅成了少数人谋利的工具, 而且也成了少数人掠夺绝大多数人利益的重要方式 (16) 。还有, 我们可以看到, 在当前中国空前的城市化发展和基础设施的建设过程中, 所有的土地及房地产增值都是非常巨大的, 而这些土地及住房的增值并非仅是住房的物理或物质结构或建筑物的增值, 而是政府在城市基础设施和服务开支被资本化入住房的价格中。如果不对这笔非常巨大的土地及住房增值以制度化的方式来处理与回收, 不仅会造成整个社会财富严重分配不公, 也会让非常巨大的国有资产流失。但是, 从目前的情况来看, 这笔巨大的国有财富溢价, 不是流入国家财政, 也没有让绝大多数人来分享这种成果, 反之, 由于过高的房价则使得绝大多数人成了利益的受害者, 比如中国房奴的出现, 反之, 中国的地方政府及房地产开发商则成了这笔巨大财富溢价最大的受益者。

第三, 由于没有住房公共政策, 不仅绝大多数民众无法通过公共政策程序来反映与争取其诉求, 反之少数人利用这种制度缺陷把其既得利益利益化合理化。我早几年就提出, 要谨防房地产要挟中国经济 (易宪容, 2004) , 实际上这种情况目前俯拾皆是。可以说, 当前住房市场的最大问题就是房地产开发商借助资本权力让其力量渗透到社会生活各方面 (进入政治生活、左右政府政策、操纵媒体及大众舆论等) , 以此来左右社会经济财富分配, 以此来有组织地左右政府政策, 希望政府出台各种政策来化解他们所认为的住房市场问题, 维持住房市场的暴利, 从而让房地产开发商的既得利益制度化合理化。无论是2003年121号文件被18号文件所打压, 还是2008年房地产开发商通过所谓的住房行业协会游说中央政府及地方政府出台各种救市之政策, 以及2009年全国工商联在人大会议上所提出的房地产土地成本的报告等都是如此。由于房地产开发商要把既得利益制度化, 土地与住房交易希望通过钱权交易来完成, 那么中国住房市场的竞争不是以质量与服务取胜, 而是以权力取胜, 这不仅导致住房市场利益关系更为复杂, 而且导致住房产品质量等问题。最近上海倒楼事件就说明这点。

第四, 由于住房市场没有公共政策, 也就无法对公权力在住房市场使用进行有效制约与限制。由于近几年来住房业能够在短期内聚集或掠夺大量的社会财富, 从而使得住房业也成为贪污腐败最为盛行的地方。从《财经》近3年中所披露出来的各种贪污腐败大案来看 (17) , 90%以上的案子都是与住房及土地交易有关。而且这些贪污腐败案越来越大, 所涉及的金额越来越多。在市场经济中, 如果一个行业贪污盛行, 不仅说明这个行业的政府管制太多, 有效的市场制度规则没有建立, 市场钱权交易十分严重, 而且也说明了这个行业的暴利太高。如果一个行业的钱权交易盛行, 那么交易的完成、交易利益的分配, 就在于权力的大小。权力既可变为金钱, 金钱也可以变为权力。在这种情况下, 市场价格机制扭曲或失效、资源配置浪费、利益分配失衡、社会冲突四起等。

总而言之, 由于没有住房市场公共政策, 从而导致了中国住房市场的许多问题, 无论是居民的基本居住权无法得以保障、住房利益分配失衡、土地财富不能共享, 住房市场价格扭曲与波动, 还是住房市场无效率、贪污腐化盛行等都与没有住房公共政策有关。因此, 面对住房市场错综复杂的利益关系, 面对完全扭曲了的住房价格机制等, 中国住房公共政策的制定与确立已经势在必行。只有通过住房公共政策的确立, 才是化解当前中国住房市场各种矛盾与问题的根本之路。否则, 中国住房市场的利益更为复杂, 住房市场的矛盾与冲突会更加严重。

五、中国住房市场公共政策的基本原则与框架

近几年, 在不少行业推行公共政策及部门的工作取得了巨大进展, 这也就为中国住房公共政策确立创造了良好的环境。比如, 2005年的中国股市的股权分置改革, 2007年《劳动合同法》的制定, 2008年医疗制度改革方案的通过等, 基本上也是通过一种公共政策的方式来进行的。可以说, 2005年股权分置改革如果不是集思广益, 通过程序化的公共政策方式从几千个改革方案吸取精华, 这次股权分置改革要取得成功是不可能的。面对中国住房市场的困境及错综复杂的利益关系, 有人提出要对中国住房市场进行第二次革命, 即中国住房市场要进行更为彻底的制度改革。本文认为, 这是十分必要的。但这次彻底的住房制度改革就是要建立起住房市场的公共政策体系, 就应该是住房公共政策体系确立的革命。如果不是这样, 要让中国住房市场走向持续稳定发展之路是不可能的。

对于当前中国的住房市场来说, 估计改革的难度不小于当年的股权分置, 因为, 住房市场利益关系更是错综复杂。因此, 要建立起中国的公共政策体系, 首先是在住房政策观念上革命。也就是说, 对于当前的住房制度改革不仅在于把住房问题作为一个重大民生问题来思考, 而且还得把它作为一个重大的公共政策问题来思考。住房作为重大的公共政策面对的是全国每一个公民而不是一部分城市居民。既然住房公共政策面对的是全体的国人, 由于全体人民的阶层、财富收入水平、对住房需求偏好、不同的居住文化等方面的原因, 只有对住房市场采取公共性决策方式, 所出台的政策才能满足全体公民对住房市场不同的需求, 而不是政策的倾向性, 并由此造成一部分人对另一部分人利益侵占或损害。

可以看到, 近几年来, 为什么政府对住房市场的宏观调控越来越多?但是这些政策所起到的作用及其效果则越来越差, 从而迫使对住房市场调控的政策也越来越多。其问题所在, 就在于政府职能部门一直狭隘地把中国住房市场仅仅看作是一个简单的一般商品的市场, 认为住房市场的问题可以通过市场的供求来解决。在这种观念下, 多年来政府的住房政策就不可能采取民主、科学的公共政策的议程设置, 而仅是由少数政府部门的几个精英来确定, 甚至于被特殊的利益集团所捕获的少数精英阶层来决定。这就使得中国住房市场越是发展其利益关系越复杂, 其相关利益者之间利益失衡越是严重, 更不用说来协调他们之间的利益关系了。即在当前的住房政策的环境下, 在城市不同收入阶层、农民工、地方政府、保障性住房及开发商等之间达成利益平衡是根本不可能的。所以, 住房政策观念上的革命即住房公共政策的确立已经势在必行了。

其次, 在上述的基础上, 要化解中国住房市场的困境, 就得对当前中国住房政策法规进行全面的检讨, 并在此基础上来制定住房市场的中长期的公共政策。而这种住房公共政策应该是住房市场所有的当事人各种利益关系调整与协调平衡的结果。它的原则或核心是如何来保证每一个公民的基本居住权, 如何让绝大多数居民的住房福利条件不断改善, 现在所谓的住房业的支柱性及相应的所有住房政策都必须建立在这一原则上。也就是说, 保证每一个公民的基本居住权既中国住房公共政策的基本原则也是其宗旨。而且这个宗旨要通过立法的方式把它固定下来。比如说, 中国要尽快设立《住宅法》。如美国的《住宅法》第一句话, 就规定美国房地产发展的目标或宗旨, 就是要让每一个家庭都有支付能力购买一个舒适的家。可以说, 这也应该是中国住房市场发展的目标与宗旨, 是中国住房公共政策的根本原则。特别是, 作为社会主义的中国, 中国住房业的发展是建立在以下3个基本前提上的:即个人居住权的天赋性;社会主义国家的人民性;土地的国有性。因此, 无论是住房公共政策讨论还是制定, 都必须建立在这3个基本前提上。在中国住房市场发展的3个前提上, 住房公共政策的原则更加清楚明了, 而不是谁可解释就解释得了的。而这些都得通过《住宅法》的方式制度化。

第三, 在上述三大前提下, 中国住房的公共政策不仅在于每一个人基本居住权的保障问题, 而且在于中国的城市化过程中, 房地产市场资本化过程中巨大的财富溢价的如何分配问题。这里既有土地的溢价, 也有土地附着物住房建筑的溢价。这笔每年大致有2万多亿元的房地产巨大财富的溢价, 本来就是全国人民一笔巨大的财富。但是如果把住房市场仅是看作为一个一般商品市场, 那么这笔巨大的房地产溢价就会看作是房地产开发商及地方政府能力、经营的结果, 并让这笔巨大的财富轻易地流入少数人手中。

早些时候, 房地产开发商能够以十分低的价格从政府手上协议转让获得大量的土地, 并以这些土地囤积起来, 甚至于把房囤积起来推高房价, 从市场的角度来看, 从住房的一般商品性质来看, 房地产开发商这样做无可厚非。甚至于市场上流行的观念是房地产企业利润最大是其本性, 但是实际上, 问题就在于政府没有把住房作为一个公共性问题, 没有把住房市场的巨大溢价看作是全国人民共有的一笔财富, 而是轻易地为房地产开发企业及地方政府获得了。可以说, 如果没有政府的城市化过程, 没有政府在城市过程大量的基础投资与服务投入, 那么这笔城市化过程中房地产的溢价是不可能产生的。比如, 为什么在国内一线城市的住房价格比较高、土地值钱, 而在一些穷乡僻壤的地方土地及住房则不值钱?关键的问题就在于政府对这些的地方所投入的不同。如果把政府这些巨大投入仅仅是作为房地产开发企业的利润, 这对全体中国的居民来说是不公平的。比如, 目前一些发达地方政府都把当地的土地及土地收入仅作为地方所有, 那么它对国有土地制度下经济落后地方来说也是不公平的。因此, 通过住房公共政策要建立起一个全国性土地基金也势在必行了。通过这个土地基金, 以级差地租的方式来收取土地出让金, 以中央转移支付的方式来让全国居民分享中国城市化进程中的成果。这样, 才可能减小由于住房作为财富分配及转移机制所带来的收入分配不公, 也可缓和居民收入分配差距扩大的矛盾, 创造全国平衡发展的条件。

最后, 中国住房公共政策还表现在住房市场政策的议程设置及程序正义上。因为, 在任何社会中, 政府的资源都是有限的。面对着这有限的资源, 在具体决策之前, 政府不得不做出抉择。那么为什么有些住房市场问题会拿到台面上讨论, 而另一些问题则被排斥在外。其关键问题就在于, 我们民众必须了解, 政府在制定房地产市场政策时, 其议程是如何设置的?谁参与这些议程的设置?如果住房政策议程设置被少数精英分子所把持, 甚至于被少数既得利益集团捕获了的某种政府职能部门所把持, 那么民众关注的问题与政策制定者关注的问题就会南辕北辙, 这些人就会利用一些表象公共呼吁来攫取其他人利益, 甚至于会用一些冠冕堂皇的东西来掠夺绝大多数人的利益 (18) 。

六、结语

近几年来, 中国住房市场出台的政策可谓多之又多, 但是不少住房政策不仅内容不具有公共性, 而且在政策议程设置上不具有公共性, 从而使许多重大的房地产市场问题, 特别是涉及广大民众切身利益的重大问题不仅没有让广大公民参与也不能够让这些重大问题进入住房政策议程设置。如果一些重大的住房问题连政策议程设置都无法进入, 那么这些问题要解决更是不可能。这也就是目前中国住房公共政策难以确立的关键所在。比如说, 物业税的开征, 在发达的市场国家是天经地义的事情, 但是在中国, 讨论了几年就是迟迟无法推出。中国物业税的迟迟无法推出可能是与这些议题还没有进入住房政策议程设置有关。还有, 住房预售制度修改, 这种制度本来就是计划经济下的产物, 其问题及缺陷十分严重, 但是, 就是不能让这种具有严重缺陷的规则进入修改的议程。可以说, 在当前的住房市场, 这样情况十分普遍。

可见, 要建立中国住房公共政策体系, 先得有观念上的变革, 并在此基础上确立中国住房公共政策的基本原则、住房公共政策的目标及获得的程序。通过程序正义来保证住房公共政策的公平公正。然后把这些原则及程序正义具体地体现在住房发展模式、住房土地政策、住房产业政策、住房信贷政策、住房税收政策、住房资助政策等各个方面, 更为具体地体现在住房的土地交易、城市规划、融资、开发、租赁、销售等住房市场各个环节上。这样, 一个全体居民住房福利条件不断改善的住房市场、一个绝大多数居民有支付能力购买的住房市场才会出现、一个体现全体公民公共利益的住房市场才会出现。只有这样的住房市场, 才能让住房市场的各种利益关系找到利益的平衡点, 才能保证中国住房市场持续稳定的发展, 才能保证我们社会的和谐与稳定。

总之, 住房公共政策是当前住房制度改革最为重要的问题, 住房公共政策要讨论与研究的方面也很多, 在此挂一漏万就几个方面作点讨论与分析, 但愿以此为起点, 引起国内学术界同仁有更多的人重视并参与一起来研究与讨论。中国住房市场只有全面地进入完全公共决策的范畴, 才是中国住房市场许多问题真正得以化解的关键。

参考文献

[1]即《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 (国发[1998]) 23号文件) 。

[2]有研究表示, 在现代城市化的过程中, 尽管中国人均土地资源十分稀缺, 但近几年来中国土地资源使用浪费最为严重。比如, 据664个城市数据表示, 城镇居民人均用地是133平方米和城市容积率为0.33, 远远高于发达国家人均城市用地的82.4平方米和国外一般城市容积率都在0.2以下 (谢伏瞻, 2008) 。

[4]无论是1981年联合国的《住宅人权宣言》, 还是法国、西班牙、荷兰等国的宪法, 都把每一个公民的基本居住权放在绝对优先位置上 (参见贾康等, 2007) 。美国的《国家住宅法》把住房发展的宗旨就界定为就是要生产安全舒适绝大多数人有支付能力的住宅 (童悦仲等, 2005) 。

[6]党的十七大报告, 就把住有所居作为推动和谐社会的最基本的方面, 参见《中国共产党第十七次全国代表大会文件汇编》, 人民出版社, 2007年版, 第36页;关于房地产的2007年的24号文件和2008年的131号都把住房发展归结于民生的市场, 归结为改善全体居民基本居住条件。

[7]2008年国务院关于房地产的131号文件就认为住房市场发展的基本宗旨是为了居民住房条件改善与提高居民住房福利水平 (详见《国务院办公厅关于促进房地产健康发展的若干意见》国办发[2008]131号) 。

[8]本段的内容可参见张宇燕和席涛, 2003。

[9]1998年《国务院关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》 (国发[1998]23号文件) ;2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (国发[2003]18号文件) ;2008年《国务院办公厅关于促进房地产健康发展的若干意见》 (国办发[2008]131号) 。

[121]号文件就是央行印发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 (银发[2003]121号) 。

[18]号文件就是国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (国发[2003]18号) 。

[359]号文件的内容主要是指2007年9月27日和12日5日, 中国人民银行和中国银监会相继联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 (银发[2007]359号) 和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》 (银发[2007]452号) 。

[11]详见近3年的《财经》杂志。

[12] (1) 朱亚鹏:《住房制度改革:政策创新与住房公平》, 中山大学出版社, 2007A年。

[13] (2) 隆国强:《中国住房政策演进与未来改革方向》, 载于谢伏瞻主编:《土地制度与住房政策》, 中国大地出版社, 2008年。

[14] (3) 谢伏瞻主编:《土地制度与住房政策》, 中国大地出版社, 2008年。

[15] (4) 朱亚鹏:《市场主导的中国住房政策:问题与挑战》, 香港《21世纪》, 2007B年第6期。

[16] (5) 易宪容:《当前中国房地产市场形势分析》, 台湾《经济前瞻》, 2006年第2期。

[17] (6) 贾康、刘军民:《中国国住房制度改革问题研究》, 经济科学出版社, 2007年。

[18] (7) 丁成日:《城市增长与对策:国际视野与中国发展》, 高等教育出版社, 2009年。

[19] (8) 哈贝马斯:《公共领域的结构转型》, 学林出版社, 1999年。

[20] (9) 李建华:《公共政策程序正义及其价值》, 《中国社会科学》, 2009年第1期。

[21] (10) 《中国共产党第十七次全国代表大会文件汇编》, 人民出版社, 2007年版, 第15页。

[22] (11) 佩尔森等:《政治经济学:对经济政策的解释》, 中国人民大学出版社, 2007年。

[23] (12) 季卫东:《法律程序正义的意义:对中国法制建设的另一思考》, 《中国社会科学》, 1993年第1期。

[24] (13) 童悦仲等:《中外住宅产业对比》, 中国建筑工业出版社, 2005年。

[25] (14) 张宇燕、席涛:《监管型市场与政府管制:美国政府管制制度演变分析》, 《世界经济》, 2003年第5期。

[26] (15) 施瓦兹:《美国住房政策》, 中信出版社, 2008年。

[27] (16) 易宪容等:《中国住房预售制度的分析》, 《江海学刊》, 2007年第2期。

[28] (17) 易宪容:《要谨防房地产要挟中国经济》, 《新京报》, 2004年7月6日。

注释

1 即《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 (国发[1998]) 23号文件) 。

2 有研究表示, 在现代城市化的过程中, 尽管中国人均土地资源十分稀缺, 但近几年来中国土地资源使用浪费最为严重。比如, 据664个城市数据表示, 城镇居民人均用地是133平方米和城市容积率为0.33, 远远高于发达国家人均城市用地的82.4平方米和国外一般城市容积率都在0.2以下 (谢伏瞻, 2008) 。

3 对于住房的刚性需求, 这是房地产开发制造出来的一个概念。即居民都有需要住房居住的愿望, 既然有愿望就有刚性需求。但是实际上这种刚性需求是与居民的购买支付没有关系的。如果居民的住房需要的愿望不与居民支付能力结合起来, 那么这种住房的刚性需求不是市场的需求。比如说, 每年有1000万农民进城和城里有250万年青人要结婚, 他们都有住房的潜在需求, 但是如果房价过高居民没有支付能力, 这种需求就无法转化为实际的市场需求。所以这种刚性需求在任何一本经济学教科书中都是不存在的。刚性需求实际上是把居民对住房的需要愿望转化为对住房的需求。这在逻辑上是不成立的。

4 无论是1981年联合国的《住宅人权宣言》, 还是法国、西班牙、荷兰等国的宪法, 都把每一个公民的基本居住权放在绝对优先位置上 (参见贾康等, 2007) 。美国的《国家住宅法》把住房发展的宗旨就界定为就是要生产安全舒适绝大多数人有支付能力的住宅 (童悦仲等, 2005) 。

5 可以说, 美国所有的关于住房市场发展的制度规则, 法律及经济手段都是围绕着如何保证每一个公民基本的居住条件来确立。比如美国关于各种住房市场的各种优惠政策都是支持居民自住需求, 而对住房投资则有严格的限制条件。可以说, 凡是成熟的市场经济国家, 对住房购买的投资都有严格的限制。

6 党的十七大报告, 就把住有所居作为推动和谐社会的最基本的方面, 参见《中国共产党第十七次全国代表大会文件汇编》, 人民出版社, 2007年版, 第36页;关于房地产的2007年的24号文件和2008年的131号都把住房发展归结于民生的市场, 归结为改善全体居民基本居住条件。

7 2008年国务院关于房地产的131号文件就认为住房市场发展的基本宗旨是为了居民住房条件改善与提高居民住房福利水平 (详见《国务院办公厅关于促进房地产健康发展的若干意见》国办发[2008]131号) 。

8 本段的内容可参见张宇燕和席涛, 2003。

9 1998年《国务院关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》 (国发[1998]23号文件) ;2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (国发[2003] (18号文件) ;2008年《国务院办公厅关于促进房地产健康发展的若干意见》 (国办发[2008]131号) 。

10 比如说, 国家统计部门计算住房购买时, 住房是投资品, 因此, 房价快速飚升就不反映在居民的物价水平的变化上;而政府为了扩大内需时, 又把住房作为消费品, 认为鼓励居民住房购买, 可以增加居民的消费;当投资者利用银行的金融杠杆大量进入住房市场炒作时, 房地产开发商认为对此不要干预太多, 因为住房作为投资品是居民增加财富的一种方式等。每一个人、每一个团体及组织都能够根据其需求来解释住房是什么, 然后由此推出不同的政策。

11 121号文件就是央行印发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 (银发[2003]121号) 。

12 即强调房地产对经济增长的重要性, 来阻止不利住房市场扩张的政策出台。

13 18号文件就是国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (国发[2003]18号) 。

14 359号文件的内容主要是指2007年9月27日和12日5日, 中国人民银行和中国银监会相继联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 (银发[2007]359号) 和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》 (银发[2007]452号) 。

15 实际上, 359号文件不仅对121号文件的住房信贷管理政策全部接收, 而且对近年发生的新问题, 做出新限制与调整。

住房制度论文例9

2013年农历新年伊始，证监会有关部门负责人即对外称，全国住房公积金入市的相关研究准备工作已经启动，证监会将积极配合有关部门尽快推动《住房公积金管理条例》的修订。该言论一出，引起社会各界的激烈讨论，有赞同也有否定，本文试通过对我国公积金制度起源、法律性质以及政府与公积金缴存人之间的法律关系的解读，分析用住房公积金进行高风险投资的合法性问题。希望能够对有关方面的决策和政策制度提供法律依据。

我国住房公积金制度的起源

（一）我国住房公积金制度的起源

住房公积金制度设计当初是“为了加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平”（《住房公积金管理条例》第一条是关于制定该条例的立法目的，该条目规定：“为了加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平，制定本条例”）。1991年，在积极借鉴新加坡等国家国际经验的基础上，上海市委、市政府决定正式建立住房公积金制度。之后，经过持续10年的积极探索，这一制度得到逐步发展和完善（上海房地产年鉴，2001）。1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，要求全国城镇“全面建立住房公积金制度”。1996年4月12日，上海通过全国第一部有关住房公积金管理方面的地方性法规《上海市住房公积金条例》。1999年3月，国务院在总结全国各地住房公积金制度经验的基础上，制定了《住房公积金管理条例》（上海房地产年鉴，2001）。2003年对该条例进行了修订。

（二） 我国住房公积金制度的产生原因

一是我国公民住宅的供需矛盾要求政府进行住房制度改革，以保障公民的住宅权。上世纪九十年代初，随着我国改革开放的深入，我国进一步放开市场，进行全方位的改革开放，原先一切由国家计划调控的计划经济政策变为由市场调控的市场经济政策，城市化进程加快，大量的人口流入城市，城市人口剧增，房屋建设与人口增速不匹配，住房供需矛盾凸显，这些迫使政府进行相关制度改革。

二是在当时环境下我国推行住房公积金制度有国外成功经验借鉴。在我国推行住房公积金制度之前，已有国家通过类似我国公积金制度在保障本国国民住房问题上取得成功，如新加坡的中央公积金制度，德国的住房储蓄制度，日本的住宅金融公库制度等。这些国家的成功经验为我国推行住房公积金制度提供了有益的借鉴。

我国住房公积金制度的法律性质分析

学界对于住房公积金制度的性质存在着强制储蓄性质论、住房补贴性质论以及社会保障税性质论等观点，每种观点都从各自角度对我国的住房公积金制度进行了分析。笔者认为从法律角度来讲，我国住房公积金制度存在以下性质：

（一）行政强制性质

按照《住房公积金管理条例》规定，职工住房公积金的缴纳属于国家强制执行的范畴，职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从其工资中代扣代缴。单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。违反该条例的规定，单位依法将受到限期办理、限期缴存、行政处罚或者被申请法院强制执行等惩罚（见《住房公积金管理条例》第十九条第一款、第二十条第一款、第三十七条、第三十八条规定）。只要是条例所规定之范围，职工不能自己选择存或不存，必须依法缴存，因此，作为住房公积金制度，具有行政强制性。

（二）社会保障性质

从住房公积金制度在我国的兴起背景，就可以看出，住房公积金制度最核心的目的就是保障我国居民的住房。在《住房公积金条例》中也体现了这一点，按照条例规定，住房公积金可以用于职工购房、建房、大修住房等时提供住房公积金贷款，同时也可以在法定条件用于前述用途下提前支取（见《住房公积金管理条例》第二十四条、第二十六条规定）。因此，作为住房公积金制度，具有社会保障性。

（三）有限的个人所有权性质

《住房公积金条例》中明确规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有（见《住房公积金管理条例》第三条规定）。住房公积金是属于缴存人的个人财产，缴存人缴存的金额全部都存入其个人专项账户，应当是属于法律保护的合法私有财产。但同时，《住房公积金条例》又规定公积金缴存人要提取职工住房公积金帐户内的存储余额必须符合条例所规定的相应条件，而各省也根据《住房公积金条例》的规定制定了符合本省省情的具体内容（见《住房公积金管理条例》第二十四条、第二十五条规定；各省的规定比如陕西省西安市的《西安市住房公积金管理条例》第二十四条至第二十六条规定）。个人虽然对住房公积金拥有产权，但这种产权与个人的其他财产有所不同，对住房公积金的产权受到一定的限制（李海明，2012）。公积金具有有限的个人所有权性质。

社会公积金的以上性质决定了政府在对公积金进行管理时既不能相同于税收等国家征收制度的管理方式，也不同于缴存人自行选择存入银行的储蓄款的管理方式，我国政府与公积金缴存人之间的法律关系有其特殊性。

我国政府与公积金缴存人之间的法律关系分析

（一）政府与公积金缴存人之间存在的合同之债法律关系

住房公积金制度在《住房公积金管理条例》中被定义为“国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金”（见《住房公积金管理条例》第二条第二款规定）。政府与缴存人之间的关系类似于银行业金融机构与储户之间的关系。住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，属于职工个人所有（上海房地产年鉴，2001）。一般来讲，住房公积金缴存之后款项按照制度规定应当直接存入到缴存人独立账户，住房公积金的管理由住房公积金管理中心代表国家管理，管理中心负有按国家规定的利率标准支付利息给职工的义务。虽然，住房公积金的缴存是强制性政府行为，但是政府在收缴之后只是将所有的账户统筹代管，账户资金不同于税收等强制性收费。缴存人可以按照法律程序，在规定条件下提取自己账户下的住房公积金。《住房公积金管理条例》可以看做是二者形成合同之债法律关系的依据。

（二）政府与公积金缴存人之间存在的行政法律关系

前文已经指出，我国住房公积金的缴纳具有行政强制性质，住房公积金的缴存由国家强制性规定，作为法定范畴之内的职工和单位必须依法缴纳，若不依法缴纳，将会受到法律的制裁。从这个角度分析，政府与公积金缴存人之间又存在着行政法律关系。政府与公积金缴存人都为该法律关系的主体；在该法律关系中，政府有权利也有权力依法强制性将公积金缴存人的一部分工资纳入到国家统筹管理的范畴内，而住房公积金缴存人也应当依法缴纳住房公积金。但需要明确的是，这里的行政法律关系又具有特殊性。它不同于政府在税收、行政征收、罚款等行政行为实施过程中与行政相对方之间形成的行政法律关系。在后几类行政法律关系中，政府对于自己依法实施某种行政行为所获得的金钱具有所有权，也意味着政府可以决定其用途；但是在政府与公积金缴存人之间形成的行政法律关系中，政府必须按照条例的规定将住房公积金用在和居民住房有直接紧密联系的地方，如住房公积金贷款、住房公积金的支取等，此外政府还可以根据条例规定将住房公积金用在诸如购买国债等低风险的方面（见《住房公积金管理条例》第二十八条规定）。

政府使用住房公积金进行高风险投资合法性分析

（一）合同之债法律关系下政府使用住房公积金进行高风险投资合法性分析

《住房公积金管理条例》规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有（见《住房公积金管理条例》第三条规定）。经前文分析得出，政府与公积金缴存人之间存在着合同之债法律关系，这属于民法调整的范畴。作为合同法律关系，任何一方使用他方所有物，必须征得他方同意，否则即为侵权。此外，也有学者认为我国的住房公积金制度具有强制储蓄性质，但因为政府不同于银行业金融机构，作为政府，之于公积金缴存人，之于社会公众就有着不同于银行业金融机构的职责，即在社会公众之中建立自己的社会公信力，做公众的坚实依靠；作为政府，就绝对禁止未经公积金缴存人同意的情况下动用公积金缴存人账户资金（即使在民法上讲货币是种类物，对于种类物只需交付同种类之物即可），用作股市投资此类高风险的活动。所以，政府如果要使用住房公积金进行高风险投资，首先必须征得住房公积金缴存人的同意，否则，就是侵犯缴存人合法权益，就是违法行为。

（二）行政法律关系下政府使用住房公积金进行高风险投资合法性分析

虽然《住房公积金管理条例》规定范围之内的职工和单位缴纳住房公积金是带有强制性，政府可以依法强制要求缴纳，在实践中也是直接由单位代扣代缴，在政府与公积金缴存人之间存在行政法律关系。但是《住房公积金管理条例》也明确规定，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用（见《住房公积金管理条例》第五条规定）。

《住房公积金管理条例》第八条规定：“直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟），应当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构……”；第十条规定：“直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）应当按照精简、效能的原则，设立一个住房公积金管理中心，负责住房公积金的管理运作。……住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位……”（见《住房公积金管理条例》第八条以及第十条规定）。各地的住房公积金管理中心多是具有实权的市房改办、财政局、建设局的隶属机构，或是与地方房改办一套班子，两块牌子，事实上成了一个地方性的行政机构（张东，2004）。不管是政府还是住房公积金的管理机构是不以营利为目的的组织，它的职责就是负责替缴存人管理账户中的资金，负责账户资金的安全，保证住房公积金用在与保障住房直接紧密相关的方面。将住房公积金不经缴存人同意投入股市，使其处于和保障住房用途不直接紧密相关切高风险的领域，不符合法律规定。

结论

综上，本文试通过对我国公积金制度起源、法律性质以及政府与公积金缴存人之间的法律关系的解读，分析用住房公积金进行高风险投资的合法性问题。希望能够对有关方面的决策和政策制度提供法律依据。住房公积金是房改的产物，必须服务于职工住房消费，促进自住其力，取之于民，用之于民，造福于民（上海房地产年鉴，2001）。国外很多具有先进经验的国家都在本国居民住房保障资金的管理上较为谨慎，如在《德国住房储蓄法》中就严格规定了住房储蓄银行的业务范围和经营原则，规定住房储蓄不得用于风险交易，保证存款的安全，提高了中低收入群体抵抗市场风险的能力（杨银桃，2012）。我国的住房公积金制度也应当严格依照制度规定，对公积金进行合法、有效、利民的有效运作。

参考文献：

1.新浪财经.证监会：住房公积金入市研究准备工作已启动.网址链接：http：//.cn/stock/y/20130226/202314653550.shtml。

2.上海房地产年鉴，2001

住房制度论文例10

住房公积金制度从1991年在上海建立，迄今为止得到了广泛应用，为改善中国居民的住房问题发挥了重要作用。2001年底，全国住房公积金归集额已经达到3326亿元，而住房公积金贷款累计发放额只有820亿元，仅占归集额的24.65%，存贷比的巨大差距使得住房公积金未能发挥最初设定的作用。近年来，住房公积金的积累额和发放额都有明显提升。部分地区住房公积金贷款发放主要支持了中低收入职工购买自住住房、改善住房条件。21世纪初住房公积金在东部沿海省市发挥了保障职工购买自住住房的作用。截至2011年10月，全国住房公积金缴存总额为38984.77亿元，贷款总额为21639.45亿元，职工覆盖率为70.64%。截至2012年底，全国住房公积金缴存职工达到1.33亿人，累计归集住房公积金5.04万亿，住房公积金缴存余额达2.68万亿，我国超过8000万家庭通过公积金贷款购买住房。随着社会经济环境的变化，住房公积金制度在实施过程中逐渐暴露出一些问题，在社会上引发了很多争议和批评。

一、住房公积金制度存在的问题

1、住房公积金管理问题

住房公积金基金管理中存在的问题有：住房公积金制度被用于避税、贷款手续繁琐、资金使用效率低下、管理不善、监督不到位等。有些问题是制度的根本性问题，以前一直被忽视，但如今已经发展到威胁制度生存的地步，急需尽快处理。

2、住房公积金的现实要求

住房同时具有经济属性和社会属性。在市场经济条件下，住房是一种商品，其价格、数量及最终去向主要受市场供求调节，受住房投资巨额性的影响，住房分配与居民收入一般成正比例关系。中高和高收入阶层具有较强的住房购买力。大多数中低收入阶层要住上标准适宜的住房，则要借助金融支持或政府补贴。部分低收入阶层家庭，温饱不能满足，有时租房也较为困难。

3、住房公积金乱象丛生

住房公积金带有福利性、专用性、互和保障性等特殊性质，住房公积金发展二十余年，积累金额巨大，如何保障资金安全、确保资金保值增值成为重中之重。同时住房公积金是一种金融资产，基金管理机构应当发挥金融管理机构的责任。而目前住房公积金管理机构为政府组织的住房公积金管理中心，不具备金融积累、投资运营的职能，这加大了住房公积金的管理风险。

二、文献综述

住房公积金设立的初衷是解决城镇居民购房问题，目的在于提高国民储蓄率，降低政府财政负担，有利于住房政策向中低收入群体倾斜。由于在目标模式、管理体制、信贷政策以及住房公积金这种“政策性”住宅金融活动与银行商业性住宅金融活动的关系上考虑不周，使得其社会、经济效益偏离了设计者的初衷，其潜在的金融风险不容忽视。近年来对住房公积金制度的研究集中在中外住房制度对比、住房公积金管理问题研究、住房公积金资金安全问题研究、住房公积金立法层次较低等方面，相关研究内容如下。

1、中外住房制度对比研究

国内对住房公积金制度的研究，有学者从中外住房制度的对比入手进行研究（汪利娜，1999；程世刚、张彦，2003；孙淑芬，2011）。汪利娜（1992）指出美国住宅金融业务主要有四项职能：贷款审议、信贷服务、投资交易和提供保险。中国情况与美国不同，但仍然可以从美国金融制度的经验和教训中得到以下启示：引导人们转变消费观念，变依赖政府为探寻多种住房金融渠道解决住房问题，走政府管理与市场调节相结合的道路。汪利娜（2008）认为就德国模式而言，其对中国的启示在于，发展以需求手段为主体的普遍住房保障制度需要考虑本国的金融体系特征。与德国一样，中国的金融体系也是以银行为主导的。因此，我们同样需要依靠而非脱离庞大的银行体系来构造普遍住房保障制度。中国的普遍住房保障制度事实上一直是学习新加坡模式。新加坡是城市国家，中国无法建立类似于“公共组屋”的经济适用房制度，需要借鉴更要对住房公积金制度进行变革。

2、住房公积金公平性研究

住房公积金也存在缴费不公平，包括世界银行（2006）所指责的运行和使用中的不公平、存款利率过低、中低收入职工使用机会少，造成“劫贫济富”等问题。不同职业、不同收入、不同地区群体缴纳公积金额度差异较大。对此，也有学者从社会公平入手进行研究（石宇，2011；杨兵，2010；郑瑞兰，2011）。现代社会保障制度的本质在于对公共资源、公共产品的再分配，其分配的原则应该是有利于社会公平正义的实现。公平性，既是该制度所蕴含的潜在价值标准，也是其所要实现的价值目标。然而，住房公积金制度作为一项住房保障政策，在解决城镇中低收人家庭住房问题上的公平性一直受到不少争议。丁虹（2006）认为，公积金制度到目前为止至少将四部分人排除在体制外：一是规模较小的企业和大多数个体企业的职工；二是困难企业的职工及相当一部分下岗职工；三是“没有单位”的城市居民（包括个体经营户）；四是在城市工作的农民工。兰滨晖（2007）通过对我国东、中、西部地区住房公积金缴纳余额的比较，认为住房公积金制度在全国发展不平衡，从中得益较多的是东部沿海发达地区的城镇职工，尤其是在国家机关、事业单位和效益好的国有企业工作的职工。丛诚（2008）认为住房公积金要发挥面向所有就业者的普遍性住房保障作用，必须建立住房公积金缴存额与地方房价平均收入水平相关联的挂钩制度，使住房公积金保持适度的住房购买力水平。住房公积金构成了企业成本，要考虑企业的承受能力，缴存比例不能无限制提高，住房公积金存在缴费结构优化的问题。

3、住房公积金管理研究

还有学者从住房公积金实务如缴存、提取、贷款、投资、管理等方面入手进行研究（缪燕燕，2004；祖小青，2011；周雯琚、袁志忠，2012）。汪利娜（2005）指出资金管理的“行政化”为寻租提供了便利。监督约束机制不健全，无人为管理、投资失败买单。配贷机制不健全，资金使用效率低，长期融资无保障，应当将住房公积金改制为真正的政策性金融机构，以政府信誉承担担保制度的后果。汪利娜（2008）指出各地的公积金管理中心事实上都在从事金融信贷业务，除了资金来源与银行不同之外，其本质就是银行类金融机构。对于这些机构，目前不仅没有适当的监管框架，而且经营模式也是效率低下、风险隐患极大的行政模式。从管理体制看，住房公积金实行的是“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”。可是，作为名义上的公积金管理决策者，“住房公积金管理委员会”实际上是一个虚设的机构，委员多为政府官员，致使“管委会决策”变成了政府部门决策、政府官员决策。

4、住房公积金法律支持研究

有学者从住房公积金法律支持入手进行研究（张爱菊等，2011；阎祖美，2012）。张爱菊（2011）从住房权视角分析我国住房公积金制度存在的问题，极左的思想使得人们认为住房不是一种商品，而是一种福利，这导致了我国住房制度改革发展缓慢。制度由于使用率低等原因弱化了保障功能。风险防范、运营监管等体制性问题再度弱化了制度保障功能。对于住房公积金的规范，我国只有《住房公积金管理条例》，缺乏法律层次的立法，仅限于低层次的立法导致《住房公积金管理条例》的权威性不高，缺乏刚性制约措施的条例难以受到普遍遵从，从而导致不佳的实施效果。因此，应当提高公积金制度的立法层次，重新界定住房公积金管理机构的法律地位。

5、住房公积金与住房保障其他项目关系研究

有学者从住房公积金对廉租房和经济适用房等的住房保障支持入手进行研究（周雯B、袁志忠，2011；杨刚、谢永健，2012）。周雯B（2014）提出利用公积金余额投资保障房建设，但这一做法的实施面临风险，如信息不对称及承包商风险。公积金被违规套现或是建成保障房未出租或出售给真正需要的群体，同时住房公积金也面临基金保值增值的风险，提出建立保障性住房的变现机制，建立保障房承租人合理退出机制。

6、住房公积金对住房市场的影响研究

杨刚（2012）以上海住房市场为例，通过运用状态空间模型与卡尔曼滤波解法的实证分析认为，住房公积金制度对上海市住房市场的量价都有很大的影响。公积金贷款对销售面积的影响不仅大而且非常迅速，但对价格的影响系数相对较小且缓慢。

7、住房公积金增值收益问题研究

住房公积金投资增值收益的性质以及所有权也引起学者们的争论。丛诚（2008）认为增值资金对廉租房资助应从货币补贴转向实物，住房公积金增值部分收购符合廉租房面积质量条件的房屋或者投资建造一定数量的廉租房源，并向买房困难群体进行出租。使用增值收益建造的住房所有权仍然属于住房公积金基金。为了避免住房公积金拉大不同购房群体的购房差异，提出利用增值收益对中低收入职工购房进行首付款补贴或贷款贴息，同时对净存职工进行利息补贴。汪利娜（2008）认为将公积金增值收益用于廉租房建设是一件合情但不合法的事情。“合情”之处在于，地方政府需要为公积金的缴存、使用行使行政力量，配置公共资源，有事权就应该有相应的财权。“不合法”在于直接使用增值收益名不正、言不顺。从资金来源和属性上考虑，住房公积金增值收益从根本上来源于住房公积金的孽息收益。

8、住房公积金实证研究

对住房公积金进行实证研究的较少，主要代表是刘洪玉（2011）对住房公积金运行绩效现状进行评价与分析。近年来对住房公积金的研究，主要集中在覆盖面较窄、保障水平低等方面进行，对住房公积金制度对住房市场和对居民购房等消费行为影响的研究不够。赖一飞（2011）定量研究了武汉市公积金个贷对住房成交量的影响，但没有全面准确地评价其对住房市场的影响。2010年央行《金融机构贷款投向统计报告》指出，很大一部分贷款流向了房地产市场，因此业界认为贷款对房价过快上涨和泡沫膨胀有不可推卸的责任。杨刚（2012）以上海住房公积金为代表分析其对住房市场的影响，通过状态空间模型和卡尔曼滤波解法，动态反映公积金对上海住房市场量价的影响。通过分析得知：公积金个贷对销售面积的影响大且敏感，而对房价的影响相对较小且滞后，公积金个贷对房价的影响系数相对较小，范围大致在0.05～0.2之间，即公积金每增减1%，将带动房价增减0.05%～0.2%。

9、住房公积金管理研究

袁巧峰（2012）认为避免住房公积金管理中心在信贷操作中出现的法律风险，最有效的办法就是住房公积金贷款要办理公证。薛燕（2011）认为住房公积金的运作、管理接受同级财政、审计部门和社会公众的监督，但这些监督基本上都属于事后监督，监督的方式单一，监督力度不够。熊孟秋（2011）认为从1991年上海率先实行住房公积金制度以来，经历了三个阶段的变迁：一是支持住房建设阶段（1991―1998），二是支持住房消费阶段（1999―2002），三是激进型住房消费阶段。并且认为住房公积金促进了住房货币分配，增强了个人购房能力，完善了住房信贷机制，充实了住房建设资金。

10、住房金融制度研究

住房公积金属于住房金融制度的一种形式。国内外也有学者针对住房金融展开研究，以期探讨住房公积金的改革发展方向。国内汪利娜（1999）通过对美国金融体系和二级市场分析及政府作用的发挥，全面揭示了市场化住房金融模式和政府杠杆作用的结合成就了美国住房金融市场的成功。郁文达（2001）在国内最先使用金融结构法和新制度经济学方法分析住房金融的理论书籍，对各国住房金融制度差异进行了系统分析，为我国建立有效率的住房金融制度提供了有价值的理论依据。车文辉（1999）认为中国应建立一个以政策性住房金融机构为主，其他金融机构为辅的住房金融机构体系。他同时认为，在住房金融机构体系中，还应设立一个管理机构，类似于金融机构中的中央银行，负责管理和调控。

对住房公积金制度管理现有的文献进行归纳和整理，可以了解到住房公积金制度领域的研究重点，为下一步的研究指明方向。

（注：基金项目：本文系2012年度教育部人文社会科学重点研究基地重大项目“社会保障法制建设研究”（12JJD

840006）阶段性研究成果和2013年国家社会科学基金项目“社会保障国际冲突、协调与合作基本法律问题研究”（13BFX142）的阶段性研究成果，同时受到2013年武汉大学研究生自主科研项目（2013115010202）的资助。）

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