住房改建论文例1

没有课题经费,仅凭热情和执着,在过去三年中,李开发和李明四处“化缘”,征求各类意见,终于完成了中国住房制度立法方面来自民间的两份建议稿――《国家住房建设制度建议稿(2010版)》和《住房保障法草案建议稿》。

3月2日,《财经国家周刊》记者从他们手里拿到了这两份墨香犹存的建议稿。

“三三制”住房格局

李明,辽宁省外经贸厅企管处原副处长,高级经济师,曾因编撰《住宅立法研究》一书被媒体称为“住宅立法专家”。

从2009年10月23日到12月10日的48天里,李明以平均每天100封信的效率,向1000位全国人大代表和政协委员群发了两份建言――《致全国人大代表和全国政协委员:关于加快立法的议案和提案》和《十四位专家学者联名提出 改革供地方式 建立三三制住房制度――二次房改建议书》。

此前,他自费1多万元购买400余本自己编撰的《住宅立法研究》,寄送给全国各地的官员、学者和媒体记者。

1000封信和400本书,李明收到了7位全国人大代表和2位全国政协委员的回复。这足以让他激动不已。

李明告诉《财经国家周刊》,2月25日晚上,全国人大代表、杭州娃哈哈集团公司董事长兼总经理宗庆后委托秘书给他打来电话,对提议大加赞赏,表示会在全国人大会议上联系30位代表,共提此案。

此外,李明的建议引起了派中5家代表和委员的重视和回应。

在全国人大代表中,九三学社齐齐哈尔市委常委迟夙生曾与30多位律师邀李明座谈,在对其建议字斟句酌后,形成“律师团”联名议案,准备上呈全国人大;致公党中央常委、天津市侨联副主席朱天慧表示也会据此提交议案;民盟浙江省副主任委员、浙江省人民政府参事卢亦愚将其纳入自己有关社会保障的总体议案中;农工党向全国政协提交了名为《关于加快住房保障立法完善住房制度的建议》的提案,其中一些内容也以李明的建议为蓝本;民革中央也报送提案“加快制定《住房保障法》完善住房保障制度”。

李明提出,“一次房改”改掉的是实物分配的住房制度,后来出现了房价飞涨、“过度市场化”;而“二次房改”的核心内容是确立“住房是准公共产品”,逐步实现“20%左右的高收入家庭购买或租赁商品住房、60%左右的中等收入家庭购买或租赁公共住房、20%左右的低收入家庭享有保障性住房”的“三三制”住房格局。

在李明看来,合理的住房制度应同时兼顾低、中、高三个收入层次即全体国民的住房需求,但国家《2009~2011年廉租住房保障规划》出台后,保障性住房制度倾向于多建廉租房、保障低收入家庭的居住,使中等收入家庭沦为买不起商品房又申请不了廉租房的“夹心层”。因此,有必要建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租赁住房制度),即准市场化的平价住房制度。

李明提出的公共住房概念,是以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”的方式招标供地建设的准市场化平价住房。供应对象主要是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”,是三三制住房制度创新的必要条件。

论战“二次房改”

“二次房改”概念提出后,迅速在媒体上蹿红。有网站“民意调查”显示,80%以上的网络受访者支持“二次房改”。

但另有看法的也不少。

住建部政策研究中心主任陈淮曾在公开场合表示,不论短期计划还是“十二五”规划,并没有“二次房改”计划,“中国的房子正在越盖越结实,没有什么泡沫,如果有泡沫那也是为节能而用的空心砖。”

中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌则说:“不能因为猪肉贵了就骂农民,同样不能因为房价高了就全怪开发商”,“二次房改完全没有必要”。

对于这些评价,李明在自己的博客上予以回驳,说对方是在为自己参与制定的游戏规则护短。

这场“房改”论战在2009年10月达到高潮。期间有消息说,住建部成立了一个以副部长牵头、住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组,着手调研十年房改的得与失,谋划下一步住房制度走向。

但随后住建部副部长齐骥公开辟谣,说“坚持市场化方向不动摇”,有关“二次房改”的调研言论纯属乌有,“中国房地产是否存在泡沫目前难界定”。

《财经国家周刊》记者了解到,“二次房改”之所以引起论战,是因为触及对1998年房改以来一些问题的评价。

1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]第23号文件)明确规定:“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。”

李明告诉《财经国家周刊》,时任副总理的在全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上就特别强调:“建立新的城镇住房供应体系,重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的,也是房改是否成功的一个重要标志。”

2000年12月,在听取建设部工作汇报后又一次强调:“住房建设,有两点需要明确,一是以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变;二是经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办。”

而2003年出台的由建设部起草、并以国务院名义下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]第18号文件),将国发[1998]第23号文件的规定修改为“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。

包括李明在内的一些学者认为,正是这一修改,改变了经济适用房的性质,并使住房政策倾向于逐步演变成为全面市场化,把绝大多数城镇家庭推向商品住房市场。

在2010年全国两会前夕,连续三届担任全国人大代表的迟夙生提出,从2008年10月全国人大常委会将住房保障法列为研究起草、条件成熟时安排审议的法律之一至今,已有一年半的时间,“时机已经成熟”。

迟夙生准备向上提交李明的四项建议,其中包括成立由国务院牵头的“深化二次房改和住房保障法立法领导小组”,推广北京、重庆和深圳三市把住房用地的50%以上用于住房保障、确定房价收入比考核指标和取消住房保障户籍限制等房改新策。

李明对《财经国家周刊》说,他曾在某些会议的现场将“二次房改”建议书当面交给几位领导,等到会议散场时,却发现建议书仍旧留在座位上。

不是“另搞一套”

和李明相比,现为《中国经济名家讲坛》专家委员会副主任、中国管理科学研究院研究员的李开发更早为媒体所熟知。

在2004年至2006年以“郎顾之争”为发端的国企改革大讨论、2005年“圆明园防渗工程”引发的关于水资源恶化的讨论、2007年至 2008年的“许霆恶意取款案”中,李开发都成为媒体报道的焦点人物。

2010年全国两会前夕,在接受《财经国家周刊》专访时,李开发说,他已将十易其稿、增加了背景、论证和解读的《国家住房建设制度(建议稿)》最新版本,递交给某些参会人士和国务院下属相关部门。

李开发说,之所以要做这件事,是因为几年前总理说过的一句话。

2007年11月,总理在出访中亚时接受凤凰卫视采访,提出“我们确实应该设计一个好的住房制度”。总理的期望,使李开发有了起草一部《国家住房制度建议稿》的想法。

从那以后,李开发四处调研,足迹遍布上海、深圳、广州、南京和武汉等房地产热点城市。由于本身有一定的知名度,李开发在调研过程中受到一些当地高层领导的接待,也拿到了大量一手数据。他还深入湖南、河南等省的农村腹地,调研农村宅基地闲置、农田弃耕等现象,这些调查成为他将进城农民的住房保障写入国家制度建议稿的论据。

调研之余,李开发研究美国、韩国等诸多国家的住房制度,再就是到处请各类专家、房地产业内人士“喝茶”。

2009年全国两会召开前夕,李开发拿出了《国家住房建设制度(建议稿)》的初稿;在经过10次修改后,李开发终于形成了2010年版建议稿。

李开发告诉《财经国家周刊》记者,他起草的《国家住房建设制度(建议稿)》每一条都有相应的中央文件作为依据,最大限度地契合了整个国家的改革进程,而不是“另搞一套”。

在他看来,“国家住房制度不能光考虑如何正确、如何与国外理论接轨,更重要的是符合中国国情。”

建议稿的争议

翻开李开发版的《国家住房建设制度(建议稿)》可以发现,文中非但有制度条款,还有解读和论证。李开发告诉记者,这是吸取了以前的经验教训,防止别人误读误判。

《国家住房建设制度(建议稿)》中,最有争议的当属“第十一条”:向农村宅基地制度借鉴经验,构建城市居民的住房保障体系。其中引入“基础性保障住房权”概念,为首次置业的居民划定一个基本保障面积,形同于农村的宅基地。

李开发告诉《财经国家周刊》记者,就这一条,此前曾有位专家讥笑:“不如在城里给每个人都分一块地,让他自己盖房子”。这位专家认为,除非改变现行土地制度,否则无法实现。

就此,李开发在新版建议稿中慎而又慎地作了修改:“城市居民住房保障实现方式的基本内涵与农村的宅基地制度是一致的,实施城乡居民一体化的住房保障,是国家住房建设制度的核心。”同时又在条款下作出解释:此条款不是要改变现行土地制度,那是“专家的误解”。

李开发表示,他在调研中发现,一些沿海城市的房价收入比是15~20倍,已经明显呈透支迹象;2009年为应对金融危机,银行打开信贷闸门,有大量资金流入房地产业,一些国企成了“地王”;此外,一些地方政府举债建设政府融资平台,预埋下金融风险。

“房地产尽管带动经济增长,但对房地产的支柱产业地位宣传过高、扶植过多,必然会挤压制造业等其他实体产业,使资源配置失衡,经济面临结构性风险。”李开发说,“房价高涨与就业率下降已经现实地联系在一起,对整个经济环境已构成威胁。”

在李开发看来,如果此时能推出国家住房制度,“将是更好地战胜国际金融危机的核心选项之一。”

据他测算:“北京有500万外来人口,至少有300万人是白领。如果出台住房保障制度,让其中的150万人能够买得起约40万元/套的房子(80平方米,其中保障型待遇50平方米,调剂型的30平方米,为一套房),合计拉动的消费就高达6000亿元。”这仅仅是北京市。如果按全国来算,李开发估计“有可能拉动消费10万亿至20万亿元”。

“这是货真价实的内需。能拉动如此巨大的消费,只有国家住房制度能办得到。”李开发说。

他还认为,国家住房制度要通盘考虑,住房至少涉及城市规划、产业发展、户籍制度、教育资源和社会保障等若干方面。有必要由国务院牵头成立专门机构,“找中立的研究机构和学者参与”。

房改的全盘考虑

《财经国家周刊》记者发现,在李开发和李明分头起草的两部住房制度立法建议稿中,出现了不少观点交集。比如,确立“住房是准公共产品”、“人人享有适当的住房保障”的理念和原则,扩大中等收入家庭住房保障覆盖面,建立城乡一体化的住房保障体系、对进城农民实施居住保障,以及支持单位集资、合作建房,培育多个不同的房地产开发主体,等等。

在李开发和李明发出“二次房改”声音的同时,2010年1月中国经济出版社发行了一部新书――《第二次改革》。出乎出版方意料的是,一部艰涩的理论著作,竟排在了同期畅销书的前列。书中提出了“第二次改革”的概念,指出“前30年的改革以破为主,后30年更多强调的是立”。

3月3日,在全国政协会议召开当天,该书作者、全国政协委员、中国(海南)改革发展研究院院长迟福林接受了《财经国家周刊》的采访。

迟福林告诉记者,自金融危机以来,他始终在关注中国发展的大背景的变化。

“从国内来讲,是发展阶段的变化。即从‘生存阶段’变为‘发展阶段’。在此背景下,长期坚持的以追求GDP总量为目标的‘增长主义’将难以为继,取而代之的,是公平和可持续发展会成为下一步最基本的大目标。”迟福林认为,下一阶段,经济问题会退而求其次,社会方面的问题将越来越急迫。

“第二变化来自于外部。”迟福林说,“金融危机显示出欧美市场正在发生的变化。使得中国长期奉行的大进大出的出口导向型经济也要面临调整。这就给我们提出一个问题:后30年恐怕会和以前有很大的不同,我们面临一个新的转型。”

在迟福林看来,中国下一阶段“是继续往追求GDP总量为目标的‘增长主义’老路上走,还是另辟一条新路,朝着公平和可持续发展的方向上走”,需要一个理念上的抉择。而抉择的关键期,恰在最近这三五年。

《财经国家周刊》记者告诉迟福林,他的上述理论,已被李明作为注脚引入其“二次房改”的论述中。对此,迟福林说:“房地产的问题,既是经济问题,更是社会问题,如果房地产的问题不解决或者解决不好,则可能不仅是对经济有冲击,甚至会对社会都有更大的冲击。从这些角度来看,我们必须把追求公平和可持续发展作为目标。”

对于“二次房改”,迟福林表示,“应该承认,第一次房改在加快房地产市场化方面有重大推动,但同时也应承认其间肯定有失误。比如,加快商品房发展的同时,保障住房严重缺失。”在他看来,改革过程中不确定因素多,因而一定要历史地看待房改。今后改革,更多地应该从经济和社会两个方面去全盘考虑。

摘帽“支柱产业”

近一年来,在“二李”的“二次房改”和迟福林的《第二次改革》之外,就“房地产是否该被视为支柱产业”、“房地产”和“住房”政策应区别定义等大是大非问题,房地产理论界也热议不断。

一些专家认为,第一次房改之所以会出现过度市场化的倾向,与对房地产的“支柱产业”定位不无关系。自从2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]第18号文件)中首次提出“房地产是国民经济支柱产业”以来,地方政府大力推行住房商品化,“土地财政”长盛不衰,保障房建设却严重不足。

在2010年全国两会召开之际,迟夙生在其议案中写道:“第二次房改的重点,就是‘市场经济+社会主义’。”他认为,“二次房改”的意义在于“一方面解决老百姓住的问题,一方面创造极大的内需”,而不是现在这样头痛医头,脚痛医脚,房价涨了,就调控一下,如此周而复始。

全国人大常委会财经委副主任委员吴晓灵认为,应调整将房地产行业作为支柱产业发展的思路,使住房政策向满足人民基本生活需求回归,向社会保障和准公共产品的属性上回归。

要不要继续保留房地产头上“支柱产业”这顶“桂冠”,目前争论愈发激烈。

中国土地学会副理事长黄小虎在接受《财经国家周刊》采访时表示:多年以来,房地产是抢了建筑业的“功”,“支柱产业是建筑业而非房地产业”,拉动50余个相关产业、带动每年2000万人就业的,也都是建筑业,不是房地产业。因而,有必要正本清源,给房地产“支柱产业”摘帽,“过多的资源向房地产业集中,实际上是一种浪费。”

吴晓灵则提出,“发展房地产市场的着眼点是主要解决老百姓的住房问题,还是主要解决经济发展问题,关系到如何确定房地产市场发展政策和调控取向”,“国家应对房地产政策和住房政策有所区分”。

这一观念在2010年地方两会期间出现和声。2010年1月底,曾任建设部部长的上海市委书记俞正声在40分钟的发言中用30分钟谈房地产问题,提出房地产业“二分法”:“住房有两个属性,一个是市场属性,一个是民生属性,不能只讲市场属性,不讲民生属性。”

住房改建论文例2

（一）住房保证体系建设实现了新突破。住房问题是重要的民生问题。始终把健全完善住房保证体系。全力组织实施，使住房保证工作实现了重大突破。一是较好地完成了城区住房状况和低收入住房困难家庭住房状况的调查任务。对全市城区住房状况调查数据进行复核和分析，建立起了数据库，撰写了调查演讲》初步摸清了全市城区居民住房状况、收入情况和需求信息。根据住房保证工作的需要，及时组织开展了乡村低收入住房困难家庭住房状况调查工作，建立起了全市低收入住房困难家庭住房档案，为解决乡村低收入住房困难家庭住房问题提供了基础性数据。还指导各县（市）组织开展了辖区内的住房状况调查工作。二是通过组织开展调查研究、反复论证、积极协调等大量艰苦细致的工作，制定、修改出台了市经济适用住房管理方法》市乡村低收入家庭廉租住房管理方法》等法规规章和一系列规范性文件，建立起了初步的住房保证法规体系，全省率先实现了保证范围由最低收入家庭扩大到低收入家庭。三是牵头组织有关部门，精心编制并及时上报了市解决乡村低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（年-年）为开展住房保证工作提供了科学根据和法定依据。四是依照市政府确定的廉租房扩大覆盖一批、经济适用房加快建设一批、现有房源收购整合一批”思路，通过发放廉租住房补贴或实施租金核减、建设适量经济适用住房和廉租住房，分层次、多模式、有重点地解决低收入住房困难家庭的住房难题。五是会同有关部门，精心组织，规范运作，严格把关，确保把有限的住房资源和保证资金惠及到真正需要的家庭。年内，认真组织开展了对首批204套经济适用住房的定价，筹集廉租住房161套，对365套保证性住房组织了摇号和选房等工作；对144户特困廉租户实施了实物配租，对136户低收入家庭实行了经济适用住房配售；年内发放租金补贴700万元，已累计发放补贴1441万元，核减租金300多万元，受助家庭累计达7169户（次）局先后在全省住房工作会、物业管理工作会和建设系统行风建设工作会上介绍了做法。

指导东岳公司、中铁十四局等10家企业以不同方式实现了住房货币化分配，住房制度改革工作取得积极进展。制定了棚户区改造工程出售公有住房的有关规定。协助轻骑集团等9家企业处理了房改售房遗留问题。积极参与局部军队复员干部住房政策的落实工作。全年完成房改售房资料审核5459户；审核归集维修基金4166户、2882万元；审批使用房改售房资金954万元。准备召开了第九次公积金管委会全体会议，促进了住房公积金的归集、使用和管理。

（二）房地产交易与权属登记管理迈上了新台阶。深入贯彻落实宏观调控各项政策措施。改进完善服务举措，推进房地产交易与权属登记规范化管理，有效促进了房地产市场的继续稳定健康发展。年内，市区共料理房产登记发证97655件；料理房产交易74047件，交易面积1130.50万平方米，交易金额445.86亿元。一是坚持高水平和适当超前原则，依托自身技术力量，积极筹措资金，开发了测绘效果管理软件，基本完成了房产交易与权属登记系统的功能设计，完成了地理信息系统平台的搭建工作，全面实施和完善了商品房预售合同网上联机备案制度，为规范房地产交易与权属登记行为，健全信息制度和市场预警预报机制提供了有力支撑。二是深入开展了房地产交易与权属登记规范化管理达标工作，召开了现场会，推广了济阳县的先进经验。章丘市房管局、县建设局被省建设厅授予“房地产交易与权属登记规范化管理单位”称号，济阳县房管局被建设部授予“房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”称号。加强对初审单位审核工作全过程的指导和监管，健全完善奖励制度和错件追究制度，提高了防范审核业务风险的能力。积极开展了房屋权属登记工作调研，为全面落实《物权法》做好了准备。三是加快房屋档案数字化建设步伐，完成房屋档案扫描33.73万卷，整理档案30.34万卷，对当年发生的房产交易和确权登记资料全部实现了数字化管理，提高了房屋档案管理水平和利用效率。四是不时规范中介市场、房屋租赁和房产测绘管理。年内，完成了127家房地产经纪机构和36家评估机构的登记备案和换证工作。组织开展了房地产市场秩序专项整治活动，对845家房地产中介机构进行了检查，对其中198家下达了限期改正通知书，153家非法中介自动停业，有效净化了市场环境；组织开展了十佳中介”评选活动，发挥了品牌中介的示范和引导作用；组织开展了春季、金秋网上房展及十佳中介房源展，并在报纸开设精品房源专栏，及时向社会房源信息；进一步优化了评估机构信用档案系统，初步建立起了房地产经纪机构网上备案制度。料理租赁登记9658件，面积122.6万平方米。开展了房产丈量规范与测绘市场化培训，加强了对房产测绘效果的管理。五是积极配合做好“双清”资产管理制度改革、企业改革改制等全市重点工作，不时加大房产发证历史遗留问题的处置力度。

（三）物业管理在规范中持续发展。从解决群众最关心、最直接的物业企业选聘、业主自治、维修基金等问题入手。新批三级资质企业48家，资质升级25家，完成了资质年检工作；进一步完善市、区两级物业管理投诉处置制度，料理市长公开电话急办件38件，下达物业管理投诉督办件24件，严厉查处物业服务规范降低、乱收费等违规行为；指导各区协调处结了东环国际、汇统花园等11个物业管理项目呈现的矛盾纠纷，维护了小区的和谐稳定。年内，有12个物业管理项目被评为省优，1个项目通过了国优初检。四是充分发挥物业管理协会的桥梁作用，着力提高行业自律和服务水平。组建了协会秘书处，发展会员单位225家，为强化行业管理搭建起了平台；制定了物业管理行业自律公约和行业服务规范，编辑了刊物，编制了岗位技能培训大纲，培训学员570余人（次）促进了行业自律和服务水平的提升。五是大力推进维修基金管理模式创新，不时规范完善维修基金管理。印发了关于调整我市商品住宅维修基金缴存方式的通知》改变过去由开发企业代收代存维修基金为购房人直接到银行缴存，并把维修基金缴存作为房产登记申请的前置条件；严格做好维修基金利息支用管理，审批支用利息180笔、198万余元；会同市执法局成立联合执法组，对2004年以来开发企业代收维修基金情况进行了检查，向29家代收单位下达了限期整改通知，申请法院强制执行2家，催缴维修基金3200余万元，较好地解决了维修基金缴存不及时和违规挪用的问题。年内，归集商品住宅维修基金3.06亿元；累计归集商品住房维修基金和已售公房维修基金14.82亿元；全市物业管理企业已发展到358家，从业人员2.28万人；全市物业管理总面积达到4780万平方米，其中住宅面积达到3790万平方米。

（四）房政管理进一步加强。坚持从完善规章制度、增强行政效能、规范运行机制、提高服务水平入手。扎实推进了房政管理向纵深发展。一是加大了立法工作力度。认真编制了年度立法计划，积极协调有关部门出台了经济适用住房管理方法和廉租住房管理方法，大力开展了乡村房屋权属登记管理方法、乡村房地产抵押管理方法等规章的起草、调研、送审等工作，参与了8项地方性法规、规章的修改、会签工作。二是不时改进和完善房管分中心建设。全面梳理了分中心的行政审批事项，开展了窗口服务月活动”着力提高便民服务质量；与市行政审批中心网站建立了链接，实现了审批事项的网上公开。完成了房产管理的地方性规章、规范性文件的清理上报工作，编制了政务信息公开指南和目录，进一步提高了政务公开水平和公共服务能力。全年料理行政审批事项136件，提供咨询服务1800余人（次）三是严格直管公房产权管理。对5家房产经营单位年度受托房产经营各项指标完成情况进行了全面考核，确保了国有资产保值增值；采取逐幢、逐户实地核查的方式，开展直管公房核查，基本摸清和掌握了全市直管公房存量房产及管理现状；严格直管公房接撤管工作，全年接撤管房产建筑面积1.59万平方米；更新完善并换发了直管公房租赁合同》文本，维护了当事人合法权益；组织开展了直管公房产权处置、连片改造调研，提出了合理化措施和建议。四是高度重视工作，妥善解决房产历史遗留问题。继续坚持局领导接访制度、领导包案制度、值班备勤制度、疑难案例分析制度，成立专项工作组，不时加大工作力度，维护了社会稳定大局；全年共接待来访群众2300余人（次）受理群众来信53件，料理上级转办、交办55件，答复复查36件；参与行政诉讼55件、民事诉讼71件、行政复议9件，协助执行查（解）封房产2861件。局被评为全省建设系统工作先进集体和全市工作先进单位。

（五）直管公房维修经受住了特殊考验。为确保群众居住平安。制定了年度维修计划，广泛发放房屋维修服务卡、便民服务手册，健全了危旧房普查、定期检查、汛期巡查、房屋报修、质量回访等制度。加强劳模维修热线建设，年内处置报修1.7万余次，抢修9000余次。成立全市直管公房防汛领导小组，建立应急预案和抢险队伍，实行24小时值班，及时排查险情。以租不能养房”困难情况下，积极筹措资金2400余万元，维修房屋20.3万平方米，确保了房屋平安渡汛。今年“7.18特大暴雨中，全市直管公房没有发生一起塌房伤人事故，得到市领导和社会各界的充分肯定。

（六）按时保质完成了市里安排的各项工作任务。自觉服从和服务于全市改革发展工作大局。加大工作力度，按时保质完成了市政府安排的各项工作任务。一是研究制定了市房屋整治工程实施意见》市房屋整治工程专项资金管理方法》等配套政策，召开了全市房屋整治工作会议，建立了工作机构，切实加快了市区主要干道两侧和重要景观区域周边房屋的平改坡”与立面装新工作步伐。年内，已完成房屋“平改坡”90幢，设计施工图纸120幢。二是组织开展了住宅小区的环境绿化、干道整修、排污管道疏通、商业网点和集贸市场整顿等综合整治，已累计整治小区153个，有效改善了居民居住环境。三是克服房管部门自身生产经营困难，积极支持企业改革改制，年内与16家企业签订了直管公房产权划转协议》划转直管公房30处、建筑面积1.02万平方米。四是认真做好旧城棚户区改造的服务配合工作。对全市危旧房屋片区基本情况进行了调查摸底，为政府棚改决策提供了准确依据；及时印发《关于暂停料理旧城棚户区范围内直管公房有关手续的紧急通知》规范了棚户区改造范围内房屋置换、经营管理等工作；组织力量加班加点，按时保质完成了14个棚户区、2个重点工程、6344户被拆迁户住房面积低于43平方米的其它住房情况的核查任务，有力促进了棚户区改造工程的顺利开展。五是继续做好全市行政事业单位资产管理制度改革的服务工作。完成行政事业单位资产划转281件、建筑面积33.17万平方米，料理房产抵押373件、建筑面积36.05万平方米，房屋鉴定17件、建筑面积4.78万平方米，房产测绘32件、建筑面积10.95万平方米。

（七）生产经营在困境中稳步发展。面对国家对房地产业趋紧的宏观调控政策、日益激烈的市场竞争和种种有利因素。艰苦守业，努力化解各种瓶颈制约，基本实现了各单位的平稳发展，坚持了单位的稳定。全局房地产开发新开工6.5万平方米，建41.5万平方米，竣工4.6万平方米，销售9.7万平方米，经济效益显著提高；多种经营取得了积极进展，有效增加了职工收入，拓展了就业领域。公房管修处房地产开发坚持了适度规模，更加注重了开发效益；物业管理适度发展，管理面积达到120万平方米，实现收入1633万元；房产经营与房屋维修效益继续增长，实现总收入1170万元。房建集团房地产开发、物业管理、工程装饰、汽车修理等都实现了年度创收目标。登记中心从强化信息管理水平、提高人员素质、规范内部管理、树立良好形象入手，大力推进房地产市场信息系统建设，着力提高房产交易与权属登记水平，有效提升了房产管理现代化水平；置业担保公司全年料理住房担保业务370件、商品房预售监管业务77笔、业务4620单。设计院大力实施技术创新、质量管理创新和用人与分配制度改革，综合竞争力明显提升，发展后劲不时增强，经济效益继续增长。全年完成房产测绘1236万平方米，房屋平安鉴定35万平方米，超额完成了全年目标任务。拆迁办面对拆迁市场带来的各种困难，以顽强的毅力、扎实的作风、良好的服务，积极承揽和实施拆迁工程，大力做好房产经营和清欠工程款工作，实现经济收入120万元。服务中心着力统一思想、建章立制、稳定队伍，较好地完成了局交办的各项工作任务，并实现了开发项目的积极进展，追回了局部投资款，妥善处置了有关债务问题。全局继续坚持了平安生产的良好局面，没有发生一起平安生产责任事故。

（八）党的建设和干部职工队伍建设取得了新进展。一是把学习宣传贯彻党的十七大精神作为首要政治任务和头等大事抓紧抓实。依照市委的统一部署。全局兴起了学习宣传贯彻十七大精神的热潮，积极引导广大干部职工以良好的精神状态、思想境界和求真务实的作风，奋力开拓房管事业又好又快发展的新局面。二是继续巩固和扩大党员先进性教育效果，狠抓了四个长效机制的落实，组织了自查整改，开展了系列活动，有力推动了党建工作健康发展。局机关党日活动被评为“全市十佳党日”全局发展新党员12名。三是认真抓好干部职工的教育培训工作。制定了培训意见，将学历教育、继续教育、短期培训、政治理论培训、业务培训全部纳入培训范围，形成了大教育、大培训的工作格局。全年举办各类培训班30余期，促进了干部职工思想、政治、业务素质的提升。四是不时强化干部队伍建设。加强干部的经常性考察和监督，完成了公务员信息库建设任务；严格落实《领导干部选拔任用工作条例》推荐提拔副局级干部1人，提拔、调整、聘任科级以下干部73人。引进和聘用大专以上毕业生18名，其中研究生6名。五是坚持不懈地抓好党风廉政建设和反腐败工作，落实了教育制度，开展了加强作风建设、促进社会和谐”活动，狠抓了党风廉政建设责任制的落实。局党委成员人人签订了廉政许诺书”对局属各单位一把手采取个人述职、群众谈话、查阅资料、帐目审计、群众评议等多种形式，进行廉政监察，并作出鉴定，存入档案，收到很好效果。

住房改建论文例3

1企业住房制度改革的指导思想是加快建立适应社会主义市场经济体制要求。为国有企业的改革和发展发明条件；进一步调动职工住房消费的积极性，使住宅建设真正成为国民经济的重要产业；不时改善职工住房条件，促进职工队伍稳定。

2企业住房制度改革的目标是改革住房实物分配方式。为理顺企业内部的收入分配关系，建立与现代企业制度相适应的收入分配制度服务；逐步实现企业的主辅分离，减轻企业办社会的负担，实现住房建设和维修管理的社会化。

3企业住房制度改革的原则是坚持在全市房改统一政策指导下。坚持三者合理负担。

二、积极稳妥地推进现有公有住房改革

4继续推进公有住房租金改革。公有住房租金平均价格应不低于每月每平方米使用面积1.00元。

5建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,最低收入家庭租赁由政府和单位提供的廉租住房,中低收入家庭购买经济适用住房,高收入家庭购买、租赁市场价商品房。有条件的企业可出资兴建一些廉租房,供最低收入家庭租用。

6继续积极稳妥地推进企业公有住房出售工作。少数尚未启动售房工作的企业.其有关政策可参照《市人民政府关于印发市深化城镇住房制度改革实施方案的通知》发[]36号）文件执行。

三、停止住房实物分配。

7停止住房实物分配。企业住房商品化、社会化的前提和基矗各企业可参照《市人民政府关于印发市住房分配货币化暂行方法的通知》发[]50号）文件要求，对符合条件的职工发放住房补贴。企业也可以根据自己的实际情况，经职代会讨论通过，适当降低规范或根据本企业职工工资水平测算，达不到补贴规范的可以不发住房补贴。

8各企业应按照《住房公积金管理条例》规定。其缴交比例可以参照机关事业单位的规范执行。

9以后参与工作的新职工。全部进入住房新体制，实行住房分配货币化。

四、继续推行集资建房。

10一定时期内。符合土地利用总体规划、乡村规划和单位发展规划的前提下，依照原集资建房审批顺序，可以在自用土地上继续组织职工开展集资建房，所建住房按建造综合利息价向本单位无房职工出售。已经享受房改优惠政策购房的职工，不能重新参与集资建房。

11企业组织职工集资建房应严格控制住房面积和装修标准。

12企业利用自用土地开展集资建房可以享受经济适用住房建设的优惠政策。

五、积极推进物业管理。

13企业应积极改革现行的福利型住房维修、管理模式。把住房管理服务从企业经营中分离出去，加快建立起社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

要改革为独立核算、自主经营、自负盈亏的经济实体，企业现行的住房管理机构。并逐步走向社会。

住房改建论文例4

1、加强住房资金的归集管理，做好住宅维修基金和房改资金的归集工作。20*年中心共归集住宅维修基金1950.41万元，完成市政府目标计划的195%，完成中心自定计划的1*%。其中房改房1017户，维修资金376.89万元，商品房6143户，维修基金1573.52万元；在房改房出售逐步减少的情况下，中心归集房改房售房款449.85万元，与去年同期相比减少61%。一年来中心合计归集住房资金2400万元。

2、加强住房资金管理，合理规范使用住房资金。加大资金使用管理，中心共使用房改房售房款用于转住房补贴、住房公积金、维修资金等366.45万元；使用住房资金增值收益支付共用部位维修295.54万元。加强资金财务管理，20*年增值收益937.88万元，比上年同期增长了66%。

3、更新完善房改房售房款和维修资金管理系统，现已基本能满足中心现有的工作需要。

4、做好服务共用部位日常维修养护，重点开展雪灾后受损房屋维修工作。今年年初的雪灾造成住宅公共部位损坏严重，为此中心专题向上级报告，集中开展房屋维修专项工作。全年共维修住宅1043户，共完成翻修石棉瓦屋面24337.42平方米，开展了大量屋顶和外墙防水、翻修平瓦屋面、更换落水管、下水管网改造等工作。

5、超额完成招商引资任务。中心与中外合资企业三林粉末冶金有限公司合作，协助招商港币227万元，折合人民币200万元，完成任务的200%。

6、党风廉政建设深入开展，效能和行风建设常抓不懈。一是强化住房专项资金管理，对维修基金使用进行监督管理；二是严格落实住房城建委效能建设十三项规章制度，采取多项措施提高服务质量。

7、继续加强精神文明建设。一是从强化思想政治工作入手，抓好队伍建设；二是深入开展解放思想大讨论活动，招商引资成绩斐然；三是工会和共青团各项工作丰富多彩，四是文明创建、社会治安综合治理、计划生育、事务公开等工作都落实了目标管理。

8、逐步完善各项基础工作。继续加强安全生产工作，落实安全生产责任制，全年无安全生产事故；继续做好工作、行风热线、市民论坛和人大政协建议提案办理工作，办理各类群众5件，“行风热线”15件，市民论坛5件，人大政协建议提案3件

二、20*年工作打算

1、进一步加大宣传工作力度，优化工作流程，提高服务质量，努力消除房地产市场疲软的不利影响，积极做好维修基金归集工作，重点做好二手房维修基金缴存工作。

2、进一步加强住房资金的管理，力争房改房售房款和维修基金分账核算。

3、规范维修基金的使用管理工作，争取安排1-2个实施物业管理并成立业主委员会的小区进行维修基金分摊使用的试点。

4、配合各辖区政府做好住宅维修基金审批权下放的对接工作。

5、配合有色控股公司做好有色系统房改房维修基金的移交工作；

住房改建论文例5

在北京，像张宝全这样心情郁闷的开发商应不在少数。截至目前，在北京包括新开工的经济适用房项目数已达到了32个，遍布从二环到五环的各个方位，总建筑面积达到300万平方米。其中CBD所在的朝阳区，已开工及新开工的经济适用房项目就达到八个左右，总的施工面积以百万平方米计。

商品房开发商们的担忧不无道理，事实上经济适用房的建设的规模仍在迅速扩大。今年6月6日，建设部、发改委和国土资源部联合下发了《关于下达2003～2004年经济适用住房建设投资计划的通知》，这次推出的经济适用房建设规模空前，2003年经济适用房新开工面积1.31亿平方米，相当于2002年住宅新开工面积的38％，如果住宅新开工面积按30％的增长计算，2003年住宅的新开工面积将为4.45亿平方米，经济适用房所占比例为29.43％，约占三成，而2002年这一比例尚不足二成。这种带有政府补贴在内并有着政府指导性定价的“准商品房”，比同区位普通商品房价格具有明显优势，因而一直维持着供不应求的局面。

然而，对经济适用房长达数年的争论或许很快就要有一个新的结论了。今年7月31日，国务院总理就房地产市场的健康发展发表讲话，提到要“完善供应政策，调整供应结构。要加强经济适用住房的建设和管理，增加普通商品住房供应，控制高档商品住房建设”。

“温总理的讲话是一个前奏，因为由建设部起草的《国务院关于促进房地产市场健康发展的通知》8月底就要下来了。”一位参与过文件讨论的人士对记者说。这份可能被编号为“国发〔2003〕第10号文”的文件倘一出台，“所有关于房地产市场的争论就应该停止了，”这位人士说。

目前10号文的初稿仍在各个部委间流转审议，最终定论尚不得而知。但是在其初稿中开篇就指出了自房改以来房地产市场存在的主要问题：有的地方住房供应结构性矛盾较为突出，普通商品住房和经济适用住房供应不足，高档商品房供应过剩，有的房地产开发企业非法圈占土地，房地产交易当中市场行为不规范比较普遍，侵害购房者权益的事情时有发生。

10号文初稿用了相当的笔墨来阐述经济适用房政策（详见辅文《“10号文初稿”和“23号文”中的经济适用房政策》）。该文件将经济适用房和普通商品房并列作为重点，较之1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即启动房改的“国发第23号文”）中“以经济适用房为主的供应体系”的提法前进了一步。这一方面表明中央仍然关心普通居民的住房问题；另一方面，也表明要加快住房供应的市场化进程，普通商品房替代经济适用房的趋势已见端倪。

在新文件中，对不同房产的供应对象的描述也与23号文有所不同。23号文中要求“其他高收入的家庭购买商品房”，而新文件中则称“中等偏上和中等收入家庭购买和租赁商品住房”；而经济适用房的对象已从“中低收入家庭购买经济适用住房”演变为“中等偏下及低收入家庭购买或租赁经济适用住房”。

根据那位参与文件讨论的人士解释，在此次发文之前的讨论中，来自房地产界及部分主管部门的意见是，在发展的同时，要对经济适用房政策作大的调整，要加强管理。核心是将其“打回原形”，即作为政策性用房，经济适用房要回到纯粹的社会保障体系中来。这位人士又分析说：“温总理讲话中提到的‘增加普通商品住房供应’，已表明了23号文中以经济适用房为主的原则要做出相当程度的改变。”

这种改变体现在：要严格控制面积和购买资格，要坚持发展小户型，以招投标方式来确定开发商和价格，最终要将受惠人群限定为20％的家庭。甚至有人提出，应将北京市原来每个家庭6万元年收入的准购标准，降到3万元。加强管理的另一个方面，是对于违规的监察，建设部有关部门提出建立公示制度，即将经济适用房的购买者的情况向社会公示出来，“理论上说，这样会增加威慑力量，因为弄虚作假的人会面临着同事和邻居的举报。”这位人士认为。

这种加强以往政策及标准执行力度的努力能否贯彻下去，目前还是一个未知数。倘若执行，高收入人群固然很难再混水摸鱼，但经济适用房也很可能出现滞销，发展商的积极性也会受到影响。因此尽管在讨论初稿时，很多发展商及意见相近的官员们对经济适用房提出了强烈的意见，但这并不表明国务院最终会采取非常严厉的措施。一种说法称“10号文”的标题已改为了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，加上了“持续”二字。

截至目前，这份被认为是继“23号文”之后对中国房地产市场最具指导性的文件，尤其是细则部分，仍处于国务院部委的会签之中，“而其中关于经济适用房的部分，尚未得到完全认可。”建设部一位官员说。

既不经济，又不适用

8月8日清晨，虽然阴雨绵绵，但刚刚开盘的经济适用房项目――位于北京西南三环路丰益桥附近的三环新城，还是出现了近2000人排队等待放号的盛大场面。甚至有些购房者提前一周即来排号：全家出动，轮流顶班。这一幕较之2001年3月的排队风潮有过之而无不及，当时限价为3950元／平方米的经济适用房项目长安新城开盘时，凌晨3时就有购房者赶来排队。

在商品房早已是买方市场的今天，经济适用房之所以出现供不应求的局面，政府补贴以及由此带来的制度扭曲是重要原因。“23号文”中明确规定，经济适用房的出售价是政府指导限制价，其组成包括七项成本（征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金）再加不超过3％的利润。除免收土地出让金外，各种配套费、行政事业收费减半征收（总计21项），小区的建设配套费不摊入住宅的成本。

不过，经济适用房受到如此程度的欢迎，却不全然是政府补贴和低价的作用，而是因为自1998年房改启动，有关政策的初衷就没有仅仅局限于社会保障体系的范畴之内。即使在刚刚下达的三部委关于经济适用房建设计划的通知中，仍然强调经济适用住房“是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径，也是扩大内需，拉动经济增长的重要政策之一”。

按照“23号文”的说法，经济适用房则是住房供应体系的主体：“房改的目标是建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。”而对于供应对象，则划分了三个层次：“最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”

政策的双重性使得经济适用房很难规范运行。北京市建委一位人士称：“标准掌握的不严，与商品房的界限不清楚等现象的出现，其实是带有其必然性的。”因为经济适用房的启动，除了一般性共有的因素之外，也充满了带有中国国情的原因，一是金融风暴之后拉动内需的需要；二是当时刚刚停止了福利分房，而货币化分房远没有落到理想的实处。“为了有一个衔接，不至于产生完全的断档。”

这使得经济适用房很难与商品房划地为限。然而，据建设部政策研究中心的估算，由于实行土地行政划拨，税费减半、政府限价，经济适用住房比同地段商品房价格低15％到20％。在北京，这个水平体现为约500元～1000元。显然政府救助中低收入者的政策目标并不能彻底实现，由于是卖方市场，有些真正中低收入的人群往往由于抽不到号并未得到实惠，开奔驰买豪华“经济适用房”的现象屡屡见诸报端。

全国最大的经济适用房小区──北京回龙观文化居住区在建的三期工程，就有相当比例的跃层房，有的跃层房面积达到252平方米。2002年浙江杭州公示的经济适用住房房源，户型70％以上在130平方米左右，最大的达到178.18平方米。中国人民大学经济学院副教授、北京市第十届政协委员邹正方将经济适用房出现的问题归纳为“五化”：即户型“别墅化”、买家“富人化”、监管“无序化”、质量“低级化”、配套“缺失化”。据统计，2002年北京市16％的经济适用房被中高收入者买走，与之相伴随还出现了一户多房的现象，高收入阶层已然把购买经济适用房当成了投资工具。

对此，北京大学城市与环境学系教授董黎明认为：“一个很现实的问题是如何准确或较为准确地界分不同收入的社会群体，这要比界分不同价位及标准的房子难得多。信用体系的不健全，导致准确界定经济适用房的定位人群几乎是不现实的，这样推行经济适用房的最重要的技术基础就不存在了。”

另一方面，由于开发商负有销售经济适用房的权责，更加激化了经济适用房“商品房化”的倾向。据称，今年初，原国家计委、建设部和国土资源部联合下到全国各地做了一次关于经济适用房的调研，发现有的地区和城市竟然以经济适用房的名义为政府官员盖超标准住房。“这里的问题是，一是超标准建房，二是享受了国家的补贴。”这位人士说。

“补砖头”还是“补人头”？

在经济适用房运作过程中，地方政府也处于两难境地。一方面，经济适用房的大干快上会影响财政收入。因为用地是划拨，不用交土地出让金，土地出让金恰恰又是地方政府收入的重要来源之一；另一方面，从拉动当地经济发展的角度，主管部门及地方政府却很难摆脱经济适用房的诱惑力。这正是经济适用房难于“还原”的吊诡之处。

2001年下半年，北京市建委、计委等部门联合下发了《关于北京城镇居民购买经济适用住房程序的通知(试行)》。自此，一项具体的购买经济适用房资格标准正式出台：年收入在6万元以内者为适用人群。审定程序是，由单位或街道办第一道审批，开发商作第二道复核，市开发办作最终批复。

出台限制购买资格的规定，毕竟会――至少在声势上――影响经济适用房的购买力，再加上对建筑标准的限制，人们的购买意欲也将有所降低。所以，在有关规定的执行当中，难免大打折扣。资格审查手续目前开发商都可以代办，然而显然并不严格。在记者询问天通苑售楼小姐关于购买经济适用房的手续时，她告诉记者，目前的户型仍然有160平方米的，直接拿10000元过来就可订现房。“至于资格审查手续，由我们代您去审，把证件给我们就别管了。”

在2002年2月4日的全国房地产与住宅会议上，建设部副部长刘志峰指出，要进一步落实经济适用住房建设的配套政策和加强制度建设。一些城市经济适用住房建设标准和购买标准控制不严、购买对象的申请审核和审批制度未真正建立，管理不到位。

在此前后，为了体现经济适用房的政策性因素，国家计委和建设部了《经济适用住房价格管理办法》，规定家庭年收入在一定水平以下才具备购买经济适用房资格。其具体做法是，买经济适用房的人，首先都要填写一张家庭住房和收入情况表，经过有关部门审核、盖章同意以后才可以购买，但在社会信用体系尚不完备的情况下，这一做法显然收效甚微。

事实上，在开发商来看，如果严格执行国家开发经济适用房的政策，真正面向中低收入阶层，其利润(国家规定是3％)较之商品房又嫌太少。因为在开发中，有的优惠政策落不到实处，管理部门伸手太多，费用摊派频繁，因此“敞口销售”已然是心照不宣的行规。

对于这一悖论的解决之道，已有诸多讨论和实践。清华同方房地产开发公司副总经理田东海认为有两种解决办法，其一是不按收入，而是按照社会的住房状况锁定需求主体。比如按职业群体，还有现在危改房的用户，政府让一些，个人掏一些，实际上就是经济适用房的做法，只不过是定向认购，更准确因而也更公平；其二也是最根本的办法即“补人头”。目前所流行的政府免收土地出让金，再加税费减免的办法，由于是补到了项目上，通过开发商销售项目得以体现，所以俗称“补砖头”；“补人头”指的是由政府出面认真核实统计，核查出真正的低收入者，在这些低收入者购房时，依据标准向其发放现金补贴，这样就避免了无的放矢，造成新的不公平。

住房改建论文例6

11月19日，正在新加坡进行正式访问、并参加在该国举行的东盟与中日韩领导人会议和东亚峰会的国务院总理，按计划在新加坡国立大学发表演讲。演讲结束后，在回答有关中国问题的提问时，总理一改通常“官方的”老套说辞，当着不久前刚刚说过“中国的住房和房地产制度改革是很成功的”建设部部长汪光焘的面说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”

同时，总理所说的“经济适用房大多数是面向中产阶级的”和“在中国，经济适用房户均面积90平方米是比较适当的”之语，掀起了中国“新的住房革命”。

“住房革命号角”下的暗战

2007年年末，这场发生在中国大地上的“中产阶层经济适用房”大论战，博弈的核心，就是作为社会主义公有制国家的公民，究竟该有怎样的居住权。

在总理讲话13天后的12月1日，由建设部起草并以七部委名义公布的新“经济适用住房管理方法”中，却没有关于“经济适用房大多数是面向中产阶级的”观点，再一次把经济适用房定性为“面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”，并把购买经济适用房的“准入”门槛，钉死在必须同时符合“城镇户口、低收入家庭、无房或住房困难户”这三项严厉苛刻条件上。

不知是“偶然的巧合”还是故意为之，这份文号为“建住房[2007]258号”文件的发文日期，恰恰“正好”是总理在新加坡讲话的当天――11月19日。

人们也许还记得，在有媒体称之为“新一轮房改”的24号文件中，还有专门的一段对经济适用房的供应对象“严加规范”：“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。”也就是说，只有住不上廉租房的低收入者，才能有“资格”买经济适用房。该文件还严格规定，经济适用房“建筑面积控制在60平方米左右”。

与此同时，一直希望减少经济适用房供应面的开发商利益集团，也在积极调动“一切可以动用的”媒体力量，以掀起一股“经济适用房妖魔化”的造势运动。被媒体称为开发商代言人、并时常以“地产总理”自居的任志强，以答记者问的形式，对经济适用房大加鞭笞。

他把矛头直指“经济适用房大多数是面向中产阶级的”说法，认为让“中等收入家庭购买经济适用房”，就是“国家向中产阶级分配财产”，“经济适用房制度是典型的没有做好”。该文以“最快的速度”，被拿到各大网站以显著的位置加以“宣传推销”。10号出版的报纸，任志强的文章8号就出现在各大网站上。开发商在“宣传阵地”上的办事效率，赶得上“人民日报社论”。

而“为富人说话，给穷人办事”的经济学家茅于轼，2007年一二月份的两篇“炮轰经济适用房”之类的文章，也在12月上旬“重新”出现在不少网站首页的显著位置上。开发商集团“经济适用房妖魔化”运动，已经疯狂的达到了“超常规”的地步。

10年之争：谁“窃取”了普通市民的经济适用房?

实际上，早在1998年开始实行的“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”的城镇住房制度改革，其中的一个主要目标，就是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。在当时被称之为房改纲领性文件的“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(一般简称23号文)中就明确规定：“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”

那么，“最低收入、中低收入和高收入”家庭的比例究竟是定在多少呢?当时建设部有一个很保守的算法，就是在整个住房供应体系中，70％～80％的居民住房应该是经济适用住房。也就是说，城镇居民中70％～80％的家庭都属于“中低收入者”，都有权靠购买经济适用房来解决住房问题；而最低收入者和高收入者则分别为10％上下。而在当时一般大城市房改办的测算中，可以买“经济适用房”的“中低收入家庭”，最低的也要占到居民人数的80％以上，高的要占到总人口的95％。

实际上，还是做分管建设部等工作的副总理时，就再三高调力挺经济适用房。早在1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上，就向与会者特别强调：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。”他语重心长的告诉与会者：“中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件。”他要求各级地方政府“要努力提高住房投资中用于经济适用住房投资的比重，加快经济适用住房的开发和供应。”2000年12月13日，在在听取建设部工作汇报后又一次强调：“住房建设，有两点需要明确，一是以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变；二是经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办。”他告诫建设部的领导，“加快经济适用住房建设，对改善居民消费结构，扩大住房消费，平抑房价，防止出现新的房地产过热，有重要作用。”

到了2003年8月31日夜，在人们以为经济适用房作为“房改是否成功的一个重要标志”不会“轻易改变”之时，新华社全文播发了“建设部会同有关部门’’起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发(2003)18号，简称18号文件)。普通人的经济适用房之梦，随着这份号称“新的房改纲领性文件”的和实施而破碎。

这份“房改新政”的“要害”所在，就在它要“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围。”

也就是说，仅仅过了5年，政府部门就改变以前“要向70％～80％以上的家庭提供经济适用房”的承诺，竟然把“房改的重点”“调整”到要叫“多数家庭购买或承租普通商品住房”上。

18号文明确要求各地“确定经济适用住房……供应对象的具体收入线标准和范围”，以便把供应经济适用房的人群，限制在一个很小的范围。它还第一次对经济适用房的性质和功效进行了“修正”和限定。不仅首次在官方的文件中提出“经济适用住房是具有保

障性质的政策性商品住房”，而且还特别规定“经济适用住房，要严格控制在中小套型”。至此，中国的经济适用房，从大多数公民的居住权利，被消减成低收入者和穷人的“专利”了。

普通市民买房从有权买“经济适用房”，到只能买“普通商品房”，意味着他们在买房解决或改善居住条件时，所承担的负担将有很大的不同。不仅要在买房时向政府支付买房用地所必须的“土地出让金”，而且还要为开发商的暴利埋单。

由于房地产市场基本上是处在供不应求的卖方市场，加上市场的不成熟、不规范造成开发商可以通过市场串谋操控房价，使得商品房的价格和利润事实上处于失控状态。和“3％以内的经济适用房利润率”相比，商品房的利润率高达30％～50％甚至更高已经司空见惯。再加上政府的各种收费和摊派，同样的房子，商品房要比经济适用房的价格高出三分之一甚至更高(这里仅指正宗的经济适用房，不包括打着其旗号的冒牌货或“变性产品”)。一套100万元的商品住房，如果“姓”经济适用房的话，至少可以少花30万40万元。

这就是巨大的“政策威力”。“亲爱的经济适用房呀!难道这只是一场儿戏?”在网上曾流传一首“凄凉的恋歌”，名字就叫做“亲爱的经济适用房呀!”说的就是作为住房供应主体和重点的经济适用房政策的“短命”。

始作俑者是谁?

究竟是什么人，要如此置经济适用房于“死地”呢?通过事后的在媒体中的“得意炫耀”，人们发现，始作俑者竟然是房地产商利益集团。

开发商利益集团为什么不惜以几年时间的“艰苦”的努力，置属于普通市民的经济适用房于“死地”呢?作为房地产市场多年的主宰者，开发商比任何人都知道，颠覆23号文件所制定的为多数人提供经济适用房的房改政策，改变“游戏规则”，对他们的利益集团究竟意味着什么样的“空前商机”。按照过去的房改政策，开发商只能靠10％的高收入人群赚钱，而18号文，则使80％以上甚至更多的市民成了开发商的“盘中餐”。这就是开发商“玩政治”的“最大成果”。

随着开发商的“客户群”和“地盘”的急剧暴增，使得他们对整个中国的房地产市场掌握了绝对的操控权。由于住房是人生存基本必须，再加上城市人口的大量增加、年轻人结婚的增多以及大规模的城市拆迁改造，城市居民对住房的需求呈现极大的刚性。没有住房，数以亿计的城市居民就无从立业、安家。没有别的选择的普通市民，只能成为开发商任意宰割的对象。而开发商成了商品房市场的最大“庄家”和“操盘手”后，房地产市场的一切，尽在开发商的“掌控中”。从制造紧张的供求气氛，到合谋价格获取暴利，开发商的所作所为，在这个本来就规范不多、寻租不断的房地产市场，“如鱼得水”到了如人“无法之境”的地步。

至此，中国城市的房价一路暴涨，虽然政府部门年年调控，年年出台众多的“组合拳”，但一个个都在绝对操控房地产市场的开发商利益集团的强势面前败下阵来。

根据官方的数据统讯在坞号文全面实施的第一年――2004年，中国的房地产市场就出现了“前所未有”的巨变。当年全国商品房的价格，不仅“首次出现两位数增长”，而且还“首次超过居民收入增长”。中国社科院等机构的《2004～2005中国房地产发展报告》也指出，全国商品房平均售价2004年比2003年多出了355元。实行“房改新政”后一年的房价飞涨，比过去的6年增长之和还要多。据测算，仅2004年房价的“超常增长”给开发商带来的“超额暴利”，就高达1000多亿以上。

住房改建论文例7

0 引言

近年来我国房地产市场持续高位运行，中低收入者难以承受高价商品房消费究竟是政府通过直接干预商品房市场采用行政手段把商品房价格打压到与广大中低收入者的可支付能力相应的水平，还是通过构建公共住房体系来满足普通收入者住房需求，发达国家和地区的二元化住房制度实践模式已经提供了有益的启示：建立分众化、多层次的房地产市场，既满足低收入家庭的刚性消费需求和中等收入的改善性住房需求，又满足投资性需求。本文将以二元化住房制度视角，通过我国历年来房地产政策的纵向比较以及中德、中新房地产政策的横向比较来分析中国房地产目前保障性住房存在的问题，借鉴其他国家的二元化制度实践模型，为中国进一步加强住房保障有重要启示。

1 二元化住房制度内涵与研究现状

1.1 二元化住房制度的内涵

二元化住房制度是将住房分为商品房性住房和公共保障性住房，根据两类住房的不同属性分别用两套不同的逻辑来进行资源配置的制度。其中商品性住房主要依靠市场供求关系来进行调节，针对的受众主要是高收入群体；而公共保障性住房主要有政府直接提供或者帮助实现，针对的受众主要是中低收入家庭。

二元化住房制度是基于住房这种商品的特殊属性而产生的制度模式。住房不仅要满足低收入人群满足基本住房的需求，中等收入人群改善居住条件的需求，还要满足高收入人群消费投资的需求。所以，一方面住房具有其准公共产品的属性，不论贫穷富有都应该享有最基本的维持生存生活的住房权利，国家政府有义务提供保障；另一方面，住房又是用来交换的劳动产品，具有商品属性。因此运用二元化住房制度视角指导房地产政策的制定和实施有其理论根据。

1.2 研究现状

现今，提倡突破商品房制度框架，利用二元化制度来解决当前住房问题的研究已经逐渐成为热点。徐平华认为，市场作为配置资源的手段，往往只讲效率，不讲公平，他主张构建“市场+保障”的二元化住房制度框架，把解决中低收入家庭“住房难”问题的工作重心从控制房价转移到提供保障住房上来【1】。新加坡南洋理工大学刘云华博士认为，在新加坡二元化的房地产市场结构下，普惠性的公共住房制度为普通民众提供了可支付的低价住房，而自由竞争的商品房市场满足了高收入者和外来资金对房地产的需求，即使面对金融危机的影响，新加坡亦做到了房价涨跌而与民无涉。刘云华认为，房地产在和谐社会构建中具有重要作用，主张二元化房地产市场是不发达的开放经济通常的选择【2】。清华大学刘洪玉教授等人指出，房价的持续上涨使中等收入者也逐渐失去了从市场上购买住房的能力，这需要我们重新审视我国的住房问题，重新认识房地产市场，重新认识公共住房政策；我国的市场经济体制改革还未完成，住房制度的转型，即从公有住房体制转为公共住房与市场住房结合的新体制，也才刚刚起步。

2 我国二元化住房制度的实践

2.1 我国房地产房地产政策现状

从1998年首次启动房改至今，中国的房地产政策从土地、财税、金融、行政等方面陆续进行了多次改革。在房地产调控政策频出的同时，保障性住房政策却进展缓慢，并在反腐进程不断推进的同时屡屡爆出“房哥”“房姐”及保障房分配丑闻。

中国的现行公共保障性住房分为经济适用房、廉租房、限价房等几种形式，这开始于1998首次启动的房改，此次改革核心是建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，具体包含高收入者购买商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租房三个层次，政府承诺城市80%以上家庭应由政府供应经济适用房，而不是商品房。这为中国奠定了房地产政策的整体基调。然而2003年国家的政策却发生了偏转，03年8月，“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”（18号文件）出台，将房地产业定位为国家经济发展的支柱产业，经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”，经济适用房让位于商品房，这也成了我国住房保障缺位的开端。此后中央虽出台了《经济适用住房管理办法》、“关于保障性安居工程建设和管理的指导意见”等相关文件，并提出建设3600万套保障房，但制度的漏洞与实施环节的监管不严使得保障房却仍屡陷建设和分配困境――建设方面由于利润低导致地方政府和开发商都无动力参与建设，在分配上更是屡屡曝出保障房成公务员福利小区的丑闻。

2.2 二元化住房制度在我国实践的迫切性

基于以上现状，我们发现中国的房地产政策在政府和市场的定位中仍存在偏差，商品房与公共保障性住房存在混杂，根据二元化住房制度的分析视角，政府除了通过税收、银行利率等方式对商品房市场进行干预外，更加应该着力推动保障性住房的进程，不仅大力建设保障性住房，同时还要加强相关立法、落实监管并保证保障性住房的质量，让保障性住房制度真正发挥其作用。商品房与公共保障性住房齐头并进，商品房主要交由市场调控，政府主导保障性住房建设，才能真正扭转中国目前房地产市场的矛盾与尴尬。

3 国外二元化住房制度

3.1 新加坡二元化住房制度

在新加坡的房地产政策中二元化住房制度起了极其重要的作用，“以政府分配为主，市场出售为辅”是新加坡房地产政策所坚持的特色理念，住房市场分为公共住房（租屋）和商品房市场。

1、分阶段梯度来细分房地产市场的有效需求

新加坡的房地产政策目标经历了“满足居民居住需求――不断改善居民居住质量――鼓励居民拥有住房产权”三个阶段。早期的房地产政策旨在满足公民居住需求，基本居住条件满足之后，新加坡又通过发展新市镇，不断提升居民居住环境和品质，现如今其房地产政策目标转为保证公民拥有自己的住房并促进房地产市场发展，让公民拥有自己产权的住房，不仅满足居住需求还能为居民提供资产收益。

2、建立多层次住房供应体系以保障居民居住权

从各国的实践经验来看，住房具有消费和投资的双重属性，住房市场既要满足低收入人群的刚性消费需求和中等收入人群的改善性需求，又要满足高等收入人群的投资性需求，因此应该建立有分众化、多层次的房地产市场。

3、制定严密的制度来保证有限住宅资源优先满足民生需求

制定严格的市场准入条件和严格的市场退出机制。新坡政府规定，一个家庭只可拥有一套组屋，如需再购买新房子，旧组屋须退还出来，以防投机占有。对于弄虚作假、骗购骗租者，当事人将受到达5000新元的罚款或6个月的监禁，或者二者兼施。

3.2 德国的二元化住房制度

德国的二元化住房制度的成功实施主要得益于其明确的住房福利政策和完善的房地产市场机制。

首先，德国拥有明确的住房福利政策即对于房地产业有明确的房地产经济地位。德国宪法规定，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是政府的首要政策目标之一，德国并未把房地产作为经济增长的支柱性产业而是作为社会福利机制极其重要的一环，稳定房价是政府实施房地产政策的基本目标，并未把房地产作为支柱产业。

其次，德国建立了完善的房地产市场机制。主要表现在以下几个方面：

第一，房地产规划。德国法律规定，开发商应为社会不同阶层的居民提供住房，在面积大小、房屋设施、租金或购买能力等方面需满足不同阶层需求。第二，房屋租赁市场。德国政府重视房屋租赁市场的法规建设与管理，鼓励修建租住房屋，保护房客利益，大批量供应廉租房和商业出租房。第三，独立的房地产评估。德国建立起一套完整的独立的地产价格评估机制，各类地产的价格均由独立的地产评估师来评估认定，并要求其对自己的评估结果负责30年。第四，完善的信贷制度。在地产金融领域，德国的合同储蓄住房金融模式和房贷的固定利率机制为稳定房价提供了金融制度保障。第五，法令政策方面。承建者必须履行国家规定的义务，受到以下几方面的制约：公益性住宅须是供出租的住宅；出租的公益性住宅实行低房租制，受政府控制。

4 二元化住房制度的启示

二元化住房制度为我们重新认知住房问题，调整宏观调控住房市场的思路，推进住房市场的健康发展具有重要意义。构建二元化住房制度，应从以下三方面着手：

第一，制定住房保障法，在法理上界定清楚居民的基本住房权利与政府在住房保障中的责任与义务。近些年来，我国的公共性住房政策出现摇摆，商品房投资高速增长，公共住房却越建越少，这与我国缺乏相关的住房保障法律有很大关系。在发达国家，公共住房法均是国家大法。因此，当前我国尽快制定公共住房法，明晰二元化住房制度的法理地位迫在眉睫。

第二，加强公共租赁房的建设，树立住房梯度的消费理念。住房租赁与较低的支付能力相对应，是形成住房梯度消费理念的前提。国际上在制定公共住房政策时都很重视公共租赁房的发展。我国租赁房建设严重滞后，加之近年来旧城改造，城区廉价房源减少，很多人只能到城郊租房。针对当前新进入城市的年轻人以及进城务工人员被排斥在住房保障范围之外的情况，可用发展租赁房来保障他们的基本住房需求。

第三，发挥非营利机构的作用，加大公共住房建设力度。我国目前的住房市场开发商独家经营，而公共住房的非营利性使得一些开发商兴趣不大，更有甚者，开发商为谋取利益通过粗制滥造来降低公共住房的成本。在国外，公共住房建设中政府控制的非营利性公司和非营利组织发挥了重要作用，这些机构组织的存在打破了开发商的垄断势力。鉴于我国正处于城市化发展阶段，应该重点借鉴发达国家在城市化过程中实施的住房政策，增加公共住房数量，而不应把中低收入者推向商品房市场。

5 结论

近年来，我国商品房价格的上涨和高位运行，受很多因素影响，如土地供给有限性“人口城市化加速”国外热钱的涌入等，房地产市场的需求还可能持续旺盛，房价具有不断上涨的趋势【15】，这使得中低收入者难以承受高价商品房消费。政府通过直接干预商品房市场采用行政手段不断把商品房价格打压到与广大中低收入者的可支付能力相应的水平，但力度过强抑制房地产市场发展，力度过弱达不到使低收入者买得起房的目的。发达国家和地区的实践证明通过市场化的方式不可能解决所有人的住房问题，中低收入者的住房问题必须靠公共住房来解决，通过建立健全住房保障机制，为困难家庭的基本住房需求“托底”【14】，一味的通过干预商品房市场已经不再使用。

如今，提出通过构建公共住房体系来满足普通收入者住房需求而不影响房地产市场的正常运行成为新的解决思路。发达国家和地区的二元化住房制度实践模式为中国解决当下问题提出了新思路。制定住房保障法、加强公共租赁房的建设、发挥非营利机构的作用，建立分众化、多层次的房地产市场，既满足低收入家庭的刚性消费需求和中等收入的改善性住房需求，又满足投资性需求，建立中国化的二元化住房制度。

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[12] 王坤. 香港公共房屋的成功经验及其启示[J].城市发展研究，2006.（1）：40-45

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住房改建论文例8

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-000-01

一、新中国成立以来住房制度上的改革理论上划分为两大阶段

第一阶段为新中国成立后到1980年4月2日的邓小平同志关于住房制度改革的谈话，这一阶段长期实行工房低租金制度。1949年新中国成立时，城镇居民人均居住面积5.4平方米；到1978年统计，城镇居民人均居住面积3.6平方米，反而下降了。这个阶段，在理论上，不承认住房的商品属性，并采取了不允许房屋进入市场流通交换的政策。具体的做法是，城市的房屋，主要由政府投资建设，城镇居民是通过行政分配的方式取得住房，并缴纳租金，俗称为使用权公房，为国有资产。

第二阶段是我国改革开放的总设计师邓小平同志在1980年4月作了关于住房制度改革的讲话。他说：“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款。明确了住房改革的总目标是实行住房商品化。

我国改革开放的总设计师邓小平同志在1980年4月作的关于住房制度改革的讲话，确认了我国住房制度改革的总思路。通过几年理论界的反复讨论和论证，形成了较为一致的意见，那就是要把住房作为商品来考虑，把房地产逐步纳入商品经济的轨道。

二、我国住房改革的实施阶段

1.1982年到1987年的房改试点准备阶段

1982年到1984年，我国先后在常州、郑州、沙市、四平等城市进行了公房全价出售和公房补贴出售试点；同时，在广州深圳等城市进行了有偿出让土地的试点；1987年又在烟台、唐山、蚌埠等城市进行了提租补贴试点。

2.1988年到2000年房改推进的几个重要文件

1988年2月25日国务院以国办第11号文发出了《国务院关于城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，这是我国第一全国性的房改文件。明确了房改的目标为：将现有的住房实物福利分配变为住房分配货币化，逐步实现住房商品房。具体措施里提到了把住房消费基金由暗补改为明补，并逐步纳入工资和积极组织公有住房出售等。

1991年6月7日，以国发第30号文发出了《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，再次明确了出售现有住房，同时首次提出了发展住房金融等重要意见。

1994年7月18日，以国发【1994】第43号文发出了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，这个决定突出了出售公房，并制订了出售公房核定房价的操作办法；另外推出了住房公积金制度。

1998年7月3日，国务院以国发【1998】第23号文发出了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，业界称为房地产改革的突破性文件，文件决定停止住房实物福利分房政策，发展住房金融。政策规定公房出售后满5年即可进入商品房市场流通，业界称为房地产改革的突破性文件这些重要决定对之后的房地产市场二手房巨大的成交量打下了伏笔。

之后政府出台了一些具体措施，改变了居民住房等分配的思维方式，对已经以行政方式取得的公房通过测算成本，折算工龄，给予折扣优惠等措施，鼓励居民购买公房产权，并给予取得产权后5年进入市场流通的政策。同时，调整了公积金贷款方向，主要用于职工个人购买住房；发展住房金融，扩大个人住房贷款的对象。有了银行信贷的支持，我国住房在1992年就进入了快速发展阶段，房地产也成为我国的主要支柱产业之一。

最新上海统计数据显示：截止2013年10月22日上海今年本市商品住宅成交量已达1000万平方米，已超过去年939万平方米的成交量；环比去年同期增长45.3%，与2011年同期相比上涨65.2%这是近几年来全市成交额首次突破千万级别。

这样火爆的住房商品房成交量情况下，一手房交易量和二手房交易量发生了哪些变化。本案收集了在上海贷款购房客户1000户，进行分析和研究。其中一手商品住房房交易户数为371占比为37.1%；二手商品住房交量户数为629户占比为62.9%。二手商品住房交量户数远远大于一手商品房户数，探究原因，主要有以下2个方面原因：

1.大量的售后公房已经具备了商品房特性进入市场流通，归纳起来主要的特点为：（1）房产升值大，单价类同于同地区的新房，出售后可以取得一个好价，为改善性客户置换住房提供了一定的经济基础；（2）因面积相对新房来说较小，总价较低，适合面比较广；（3）售后公房已满五年税费少，负担轻；（4）售后老公房主要集中在市中心，出行方便，交通发达。

2.2013年2月国五条出台后，原本对购房尚处在观望情绪的群体很快转化为担忧，房产调控的预期变为房产上涨的信号，购房快速行动，大家要挤上末班车，及早交易，少交20%的个税，是所有购房人马上行动的动力，房地产市场住房交易量暴增，卖方由被动状态转为主动状态，房价也随之上涨。

售后老公房这些特点在2013年2月国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”出台后以一股势不可挡的力量爆发，集中体现，为截止2013年10月22日上海今年本市商品住宅成交量已达1000万平方米提供了很大的贡献。

住房改建论文例9

中图分类号：F323.89文献标识码：A文章编号：1672-3198（2007）10-0036-01

住房保障作为社会保障制度的重要内容，是人的基本权利，是文明社会起码的目标，关系到和谐社会的构建。我国住房保障体制建设起步于1998年，包括了以下几方面：一是住房公积金制度保障方式，这是一项强制与鼓励相结合的制度；二是中低收入群体的半市场化的保障制度。政府通过减免土地出让或提供土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房，让部分群体进入这一保障制度；三是困难群体的非市场化保障方式。应该说在一定程度上有效地促进了住房制度的改革和住房社会保障制度的完善，但在实际运行中，是与预期相差太大，没有从根本上解决问题。

1住房保障制度的历史借鉴

从20世纪初开始，面对由于工业革命和城市化，以及世纪世界大战带来的住房短缺问题，西方各国采取了一些政策，制定了一系列法律，尤其是二战以后到70年代中期，为缓解社会矛盾，促进经济发展和社会稳定，这些发达国家为处理因战争以及之后的市场竞争而带来的“边缘群体”的贫困问题，先后制定了各种福利政策，实施各种福利制度，并逐渐走向鼎盛，成为我们今天所看到的“福利国家”。这些国家不仅有完善的医疗、养老等福利制度，在住房方面也相继建立了各自的住房社会保障体系。美国的福利住房政策主要是通过补贴制度来实施，补贴分为以项目为基础的补贴和和以租户为基础的补贴两大类。以项目为基础的补贴是联邦政府推行的住房补贴工程，对公共住房补贴和对私有住房的补贴同属于这个范畴。公共住房补贴制度始于1937年，是最早的补贴形式。它由联邦政府负责拨付建造公共住房的所有资金，地方政府(或州政府)设置的财政归中央的住房局负责监督公比住房的建造、分配和管理，产权归地方政府住房司，其维修和管理营运的资金也由联邦受府负担。包括两种形式：一是政府帮助低收入者购买住房。购房者须通过抵押贷款获得住房，并拥有住房的所有权，政府对抵押贷款提供部分补贴，如补贴一部分首期付款，或补贴全部抵押贷款的交易成本、戎对抵押贷款提供担保，或补贴一部分抵押贷款利息。这项措施极大地刺激了收入较低但有稳定工作的家庭购房。二是政府帮助低收入者租赁指定的私有住房。政府选择一部分合格的私人住房提供给贫困者，被选中的住房的房主可以得到政府提供的抵押贷款担保和获得稳定的租金收入。

以租户为基础的补贴是补贴跟“人”(租户)走，分为发放住房证和住房券两种形式，但接受对象都是低收入家庭。联邦政府按照住房市场一般租金水平确定补助金额，承租者自己寻找和选择想要承租的住房，经过讨价还价协商确定租金。选定住房的质量及承租者和房主之间的租约须经地方政府住房局的确认之后，地方政府住房局直接以住房证或住房券的方式向房主支付一部分租金。政府补贴的标准是租户按家庭收入的25%支付房租，其余部分由政府给房主补齐。

西方国家的住房政策及其实施已经充分说明了居民住房保障在促进经济发展、维护社会安全方面起着重要的作用。出于以人为本的理念和市场经济的客观要求，西方各国均把为每一个居民提供住房和改善人们的居住环境作为其基本的国策。尽管西方国家的住房社会保障体系同它们的失业、养老、医疗等其他福利制度一样，经常成为人们长期争论的话题，但毋庸置疑，它总体上是成功的，反应了住房问题不仅涉及到人的生存权和居住权，也是保障社会安定和人类文明及社会发展的核心问题。因此，无论什么社会制度的政府，都必须对公众的居住问题进行关注，不能将住房全部私有化和商品化，这是我国当前人口因素、经济因素、政治因素所决定的。

2充分认识住房制度上的误区

当前我国住房社会保障体系建设严重滞后，房价上涨过快，已背离了商品的价值规律，超出了绝大多数人的购买能力，影响了中低收入家庭的正常生活，造成了极大的经济负担、心理负担。因此，理解当前房改政策时，不能认为住房市场化就是人人买房，否认住房社会保障的重要性。住房市场化并不是人人拥有产权房。我国目前城镇住房自有率已达80%，但发达国家拥有产权房的也只有50%-60%左右，如美国目前住房自有率才占65.5%。所以我国目前住房自有率应当说已经较高了，相形之下却对住房租赁市场是不够重视的，住房租赁市场对低收入阶层、对于特殊行业的生产与生活及物业管理是有积极意义的。我认为实行住房商品化，提倡购租商品房，决不否认住房社会保障的重要性，而是应当关注弱势群体，重点是解决其基本的住房需求，关注特殊行业的需要，在当前住房自有化率已有较大提高的情况下，更应采取积极措施加快住房保障制度建设。

3健全住房社会保障制度的对策

在实行住房市场化之后，部分弱势群体的住房问题更显突出，特殊行业的生产与生活也受到严重影响，物业管理难以有序开展，因此，政府和企业应更多地关注老百姓的住房问题，帮助他们解决住房困难，切实抓紧抓好住房保障制度建设，在构建多层次的住房保障体系上做文章，要建立科学的住房保障体系，切实注重救助（济）性、援、互三个层面。同时要改进住房供应方式，总体思路是实行市场化、半市场化和非市场化相结合的住房供应体制，高收入户购买大面积房、高档房；中等收入户购买面积适中的中等档次的普通商品住房；中低收入户购买或租住小面积、中低档次住房，亦即半市场化住房；低收入户租不起市场价住房，供应政府补贴房租的廉租住房或房租优惠的公房，特殊行业实行租住公房管理。由此形成市场化供应与非市场化供应相结合、以市场化供应为主、非市场化供应为辅的住房供应体制新格局。其好处是既符合市场经济要求，坚持市场化改革的大方向，又体现了和谐社会精神，保障低收入群体能满足基本的住房需求和特殊行业的生产要求。

住房社会保障制度是一项复杂、细致的系统工程，需要引起各级党委政府的高度重视，应结合实际情况，综合城镇居民收入、住房水平、房价高低、财政状况、企业特性和人口变动等因素，确立住房保障的工作目标和年度实施计划，探索新的住房供给方式、工作程序和措施，逐步建立和完善有效的住房社会保障制度，促进和谐社会的健康发展。

参考文献

住房改建论文例10

一、相关背景

客观地讲，住房公积金制度自1991年在上海建立以来，发展蒸蒸日上，制度吸引力和社会影响力与日俱增。以上海为例，截至2012年12月底，全市住房公积金缴存单位13.58万个，缴存职工487.58万人，累计归集住房公积金和补充公积金3548亿元，向全市167.53万户职工家庭发放住房公积金个人贷款3008.67亿元，支持购房建筑面积1.52亿平方米，累计发放保障性住房项目贷款30.3亿元。仅2012年一年即发放共有产权房（经济适用住房）个人购房贷款41.10亿元，发放户数1.63万户①。住房公积金制度在支持职工住房消费、推动保障房建设、促进社会和谐等方面作出了不可磨灭的积极贡献。

尽管如此，当前社会各界对住房公积金制度持负面意见的人却不在少数：有人认为住房公积金制度是“富人俱乐部”，有“劫贫济富”之嫌，对其存在的合理性提出质疑；有人认为住房公积金管理部门难以承担住房公积金的管理职能，应该改组成国家住房金融机构或合作制住房储蓄银行，或者合并到大社保体系，或者干脆取消，等等。在当前政治经济社会转型时期，公共管理出现治理主体多元化、治理依据多样化、治理方式多维化趋势的社会背景下，应如何回应当前时代条件下社会公众对住房公积金制度改革的要求，并客观理性地审视这些问题与挑战？

二、几个理论性命题

（一）转型是否已致使住房公积金的核心价值属性出现异化？虽然住房公积金制度具备很多属性，但学界和业界普遍认为强制性、互、保障性是其得以存在和发展的核心价值和根本属性。当代社会，转型意味着两种内涵：一是经济社会管理体制由计划统管向释放市场力量转型；二是人们工作生活状态由相对静态固化的状态向流动多变的状态转型②。两种转型相互作用，成为形塑中国社会转型特征与走向的重要力量：前一种转型导致社会各阶层收入和财富出现快速分化，后一种转型则意味着中国人口大迁徙、人才大流动的历史潮流已经来临。转型之下，中央和地方迅速完成城镇房改的责任重构，房屋供给呈现出“去福利化、趋市场化”趋势。单位集资建房和福利分房已成历史，住房消费已基本属于个人的事情。在这种背景下，不少人开始对政府强制职工参与长期住房储蓄的合理性和合法性提出质疑，认为仅凭一部低于法律地位的“条例”中的规定似乎难以为住房公积金的强制性提供强有力的法理支撑，甚至有学者提出有公有权对私有财产权的干预之嫌③。从经济学角度看，个人可支配收入是影响住房消费的决定性因素。居民个人收入差距快速增大，必然造成不同阶层住房可支付能力的显著差别。在高房价的推动下，高收入者往往可以通过良好的资信和经济实力获得住房公积金贷款，而中低收入者则往往因买不起房而难以享受住房公积金的贷款支持。在这种背景下，不少人高呼住房公积金“劫富济贫”、“嫌贫爱富”，住房公积金的互和保障性价值属性也受到不同程度的质疑，甚至有人呼吁要取消住房公积金制度④。

（二）是否存在机构主体性质失当导致的功能错位与责权失衡？根据《条例》精神，住房公积金中心是“直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位”。这就决定，各市住房公积金中心既不是政府机构， 也不是政策性金融机构或会员制法人实体，而是“不以营利为目的的事业单位”。从住房公积金中心的管理职责看，它管理着庞大的长期住房储金，需要承担住房公积金存款缴存、贷款发放、贷款呆账管理等一系列金融功能。有人认为住房公积金中心自身作为“不以营利为目的的独立的事业单位”，既没有自有资本金，又缺乏专业金融管理人才，与其管理的庞大资金量相比，更缺乏有效金融风险监控机制，没有规范的会计审计和信息披露制度⑤。现有的住房公积金管理机构属性与职责功能客观上存在错位，责权在某种程度上存在失衡，很容易导致运行效率低下，存在安全隐患⑥。因此，对住房公积金管理机构改革的建议众说纷纭、不一而足：有人建议将住房公积金管理机构性质由事业单位改组为政策性住房金融机构——国家住房银行；有人建议以建立在自愿基础上的合作住房储蓄银行制度来代替现有住房公积金管理制度；有人建议以住房津贴计划取而代之；有人建议并入商业银行按揭贷款体系；有人建议将住房公积金机构与养老、医疗、失业一起合并，并入大社保体系；有人甚至建议彻底取消现有的住房公积金管理机构和住房公积金制度⑦。

（三）住房公积金制度发展应遵循政策导向还是需求导向？《条例》和《若干规定》对单位的责任、职工的权益以及住房公积金管理机构的职责等均作出了明确规定，各地住房公积金管理机构也结合实际情况对缴存、贷款、提取等流程编制了操作细则。包括住房公积金管理机构工作人员在内，不少人认为住房公积金的法律制度就是开展住房公积金所有工作的全部依据。只要法律法规制度有规定，归集、提取、投资、贷款，甚至执法工作按照规定操作便是有依有据、无可厚非。但作为顾客方的单位或职工却从自身的需求角度对相关法规、制度、规定的提出意见和诘怨，并从为适应不同时期需要而公布的住房公积金制度规定中指出前后规定的矛盾、制度的缺漏，质疑制度制定的合理性。从政策制定和机构管理者角度看，是选择主动顺应民众需求努力寻找制度改革的平衡点，还是选择在饱受诟病中被动地对政策加以修正，或者选择完全不顾民众的意见而在我行我素中坚守既定的政策？住房公积金制度发展到底要遵循政策导向还是需求导向，成为我们在探讨住房公积金制度发展瓶颈制约问题时不可回避的理论问题之一。

三、对上述几个理论性命题的浅论

（一）对住房公积金制度核心价值属性异化理论的回应。学界和业界有人喊出的“劫贫济富”、“嫌贫爱富”、“富人俱乐部”问题从本质而言不属于住房公积金制度的保障性范畴问题，而是公平性范畴问题。从保障的客观属性而言，保障不分对象、不分穷人富人，帮助“穷人”购房是保障，帮助“富人”购房同样是保障。历史和现实均已表明，住房公积金制度对个人住房消费和经适房、公租房、廉租房等保障房建设都发挥着积极的保障作用。况且，住房公积金制度在让符合条件的人（所谓的“富人”）获得贷款支持的同时，也通过支持经适房、公租房、廉租房建设的“曲线路径”对“穷人”的住房需求发挥了保障功能。由此可见，不仅住房公积金制度的保障性属性毋庸置疑，而且也在功能上也体现了制度的相对公平性，不存在“劫贫济富”的问题。即使存在有人所说的公平性问题，也完全可以通过理性的制度完善来加以解决。从需求倒逼机制的角度对住房公积金制度的三项价值属性进行反思不难发现：三项价值属性实为相互依存的统一体。其中，保障性是住房公积金制度的根本目的，互是住房公积金制度的必要条件，强制性是住房公积金制度的法律保障。从价值圈层来看，保障性应居于最核心圈层，互居于中间圈层，强制性居于外部圈层。因而，从制度设计层面分析，只要住房公积金制度没有偏离其应有的保障性价值属性，体现于国家法律法规的强制性就应得以保持，以保障通过互构建起来的住房公积金制度发挥应有的保障功能。

（二）对机构主体性质失当与责权失衡理论的理解。提出住房公积金管理机构主体性质失当与责权失衡理论的意图和目的不外乎三种：一是企图将住房公积金管理机构改为金融机构性质；二是将住房公积金管理机构纳入到其他体系当中；三是用其他机构取而代之或者彻底取消。对于改性，不管是改成国家的还是合作制金融机构，看似是一种新鲜的设想，实际上无非是在现有金融体系中增加一个新的金融机构；对于将住房公积金合并到商业银行体系，只不过起到给商业银行增资的作用，或扩大国家保障的范围。然而，不管是改变机构性质还是合并，或者将机构彻底取消，都回避不了谁来管理这笔庞大资金的问题。实际上，机构主体性质失当与责权失衡理论的核心实质不在于机构和责权本身，而在于如何来有效管理这笔资金。从这个角度而言，解决问题的关键不在于机构如何改性、合并或取消，而在于如何整合现有的资源或完善现有的管理模式，包括专业人才的引进、监管体制的健全、资金的规范运作等等。

（三）对住房公积金制度发展导向理论的反思。从政策供给角度，政策和法律的制定本质上应源自于适应社会需求的需要。因为从因果关系的本源看，需求是因，供给是果，需求是供给的原生动力。尽管从现实的眼光看，制度执行当然要遵守制度的规定。但用发展的眼光看，住房公积金制度发展的核心动力最终应遵循需求导向而非政策导向。住房公积金制度发展经过二十一年，经历了支持单位集资建房、支持个人购买公有住房、支持住房消费、支持保障房建设等四个历史阶段。不管是哪个历史阶段，住房公积金发挥的制度功能都与其所处的时代需求密不可分。而要面向未来研究住房公积金制度的生命线路和发展走向，必然要研究其所处时代的社会需求。笔者认为，包括顶层设计的法律法规制定在内的住房公积金各级制度确立都应综合考量各方面的社会需求，包括当前或长远的需求、局部或全面的需求、个体或整体的需求。这样，住房公积金制度才更能保持长久的生命力、吸引力和影响力。

参考文献：

①参见《上海市住房公积金2012年度运行分析报告》，上海住房公积金网，2013年2月1日。

②参见王星《市场与政府的双重失灵——新生代农民工住房问题的政策分析》，《江海学刊》，2013年第1期。

③参见陈杰《中国住房公积金的制度困境与改革出路分析》，《公共行政评论》，2010年第3期。

④参见田如柱《住房公积金制度需要改进和创新——访著名经济学家陈淮》，《经济参考报》，2013 年1 月17 日第008 版《思想·观察》。