住房保障政策论文例1

一、 引言

福利体制理论（Welfare Regime Theory）的出现是与欧洲福利国家出现“福利危机”密切相关。丹麦学者艾斯平-安德森（Esping-Andersen，1999）的福利体制研究克服了之前的缺点，分别用了去商品化程度、公民社会权利、社会分层化等特点将福利国家聚类为三类，分别是以盎格鲁-撒克逊国家为代表的自由主义的福利模式，以欧洲大陆为代表的保守主义福利模式以及以斯堪的纳维亚国家为代表的社会民主主义的福利模式。福利体制理论为学者们研究福利模式的划分提供了基本的分析模板。

从艾斯平・安德森的福利体制理论应用看，大多数学者关注的领域集中在养老、医疗、就业等社会保障领域。通过国内外文献综述我们发现，运用福利体制理论对住房保障政策进行分析研究的文献极少，而住房保障作为社会保障的一个重要内容，游离于福利体制理论框架之外，不利于这个理论的深化和发展。本文尝试运用艾斯平-安德森的福利体制理论对欧盟典型国家住房保障政策进行比较研究。这样做的优点为：一是福利体制理论对福利体制类型进行了划分，便于进行不同类型国家的比较研究，目前已经广泛运用于其他福利政策，如养老金、医疗保险政策的国际比较，完全可以延伸到住房保障政策领域。二是运用福利体制理论便于清晰地分析出不同类型国家在住房保障政策中，政府与市场的责任边界在何方以及出现差异的原因；三是运用同一分析框架可以使国际比较建立在相同的概念和评判标准中，便于客观判断。

二、 文献回顾

国内外不少学者站在欧洲福利国家角度分析了英国、荷兰、法国以及德国等国家的住房保障政策。马尔帕斯（Malpass，2004）详细讲述了二战后不同阶段中英国保障性住房政策的发展变化，探讨了住房私有化改革对英国福利国家的影响。国内学者陈燕（2003）、陈杰（2011）、王兆宇（2012）等对英国住房政策进行了概括性的回顾与分析，提出政府既不能承担太重的建设负担也不能一味放开住房市场，需要综合考虑各种长期因素。薛德升等（2012）对德国住房保障体系进行了详细的介绍并认为在西方国家中德国的住房保障体系堪称典范。沃尔克（Volker Busch-Geertsema，2004）讨论了德国政府在社会发展的不同时期在社会福利与住房保障政策中所扮演的角色差异。约翰・艾克豪夫（2012）分析了前东德与前西德在住房政策上的不同，着重介绍德国在社会福利保障住房建设中的经验教训。除此之外，胡戈・普里莫斯（Hugo Priemus，1999）、克莱尔（Claire Lévy-Vroelant，2014）梳理法国社会住房的发展历程。景娟等（2010）回顾了“福利国家”的典型代表荷兰住房保障体系的发展过程，分析荷兰公共住房发展多个历史阶段的政策特征，提出了有益的政策建议。这些文献深度大多停留在经验介绍和描述层面，缺乏运用福利多元主义和去商品化的理念进行深入分析。

在欧盟典型国家住房保障政策的比较研究方面，早在20世纪80年代～90年代社会学家哈罗尔（M.Harloe）就对欧洲范围内荷兰、英国、德国等国家的廉租住房体制进行过比较研究；吉姆・凯梅尼（Jim Kemeny，1992）对住房研究与社会学的结合最为杰出；彼得・马尔帕斯（Peter Malpass，2005）详细而全面地论述了欧洲不同福利国家的住房体系和住房政策。余南平（2009）以欧洲福利国家社会政策族群之一的欧洲住房政策为视角，结合欧洲国别差异化的住房市场历史和现状进行全面系统的宏观、中观和微观研究。潘晓娟、吕洪业（2014）选取了英国、法国、德国、芬兰、瑞典等欧盟典型国家，从发展历程、法律政策体系、运作机制、政府作用等方面，分别对其住房保障制度展开了系统全面的研究，并从这些国家的经验和成熟做法中提炼了若干启示。这些文献大多数只是对住房保障政策进行了一般性的介绍并提出经验借鉴，很少运用福利体制理论进行比较研究。

三、 欧洲典型国家住房保障政策的比较

依据福利体制理论的划分，我们选取自由主义模式代表国家英国，保守主义模式代表国家德国，社会民主主义模式代表国家瑞典，从福利体制理论的视角进行比较分析，探求这三种福利模式下的国家的住房保障政策是否也具有三种福利模式的显著特征。

1. 英国的住房保障政策演变。英国的住房保障政策始于20世纪初期颁布的《住房和规划法》。这项法案的施行标志了英国政府正式直接干预住房市场。二战前，英国政府对租房市场补贴，同时新建大量公房，形成一批非营利性的住房协会。战后，由于大量的住房受损，政府推行了社会公房项目（Social Housing Program）的住房改革政策。公共住房建设飞速发展。到1951年，新建住房中的80%是由地方政府建造的。由于政府实施了住房补贴法案，充分调动各方面资源新建公共住房。20世纪70年代，公共住房数量占住房总量的1/3。从这个阶段看，英国住房保障政策体现了“去商品化”的过程。1980年代，撒切尔夫人领导的政府大规模推行“公房私有化”政策。该政策鼓励公共住房的租户以优惠的价格购买其住房的权利，并从金融政策上予以支持。英国的公共住房比例开始显著下降。公共住房通过获得住房模式（Right to Acquire scheme）、购买住房模式（Right to Buy scheme）、社会公房购买模式（Social HomeBuy scheme）等方式转化为私有住房。受这个政策影响，社会公共住房率从1980年的30%左右，下降到2003年的20%左右。从中明显体现了住房保障政策的“再商品化”过程。21世纪初，英国政府逐步加大了对住房协会的建房补贴，通过金融税收政策调节房地产市场，加强与房地产开发商的合作，鼓励其建设社会公房，向低收入者提供可负担房租计划，加强了中低收入人群住房保障，体现出“去商品化”略有回归的过程。

2. 德国的住房保障政策演变。德国的住房保障体系历经长时间发展演变形成。1847年，住房合作社的出现标志德国住房保障制度开始。住房合作社制度将国家、集体、个人三方面统一起来，通过集资合力，共同解决住房问题。二战后，德国城市损毁严重，政府在缺乏资金的情况下，调动社会各方面力量推行公共福利性住房制度。政府提供低价土地、低息贷款、税收优惠等措施，由个人、非营利住房公司、社会团体建造住房，向有困难居民出租。此项制度成功地解决了战后住房短缺的问题。在20世纪70年代后，它的重要性在逐步降低。特别是到2005年，德国已经累计建造了近1 000万套公共福利房，住房短缺问题得到根本解决。近些年，政府对公共福利性住房的投入也在逐步降低。政府推行的房租补贴和租赁管制政策也是住房保障政策的重要部分。房租补贴是对低收入居民住房保障的主要方式。凡是收入不足承担适当住房者，由政府根据家庭人口、收入及房租的支出情况，补贴其中的差额。租赁管制是政府对租房的租金进行管制或指导的一项制度。为防止租房价格过快上升，各地方政府按照房屋的区位、结构、质量，提出相应指导租金参考标准，并通过《租房法》对租赁合同的签订、期限、解除及出租人和承租人权利义务进行规定，侧重保护承租人的权利。20世纪末以来，伴随人口增长的下降，政府逐步加大运用金融财税杠杆来提升住房的质量，鼓励居民新建或购买住房，支持旧房改造。德国住房储蓄制度是德国住房保障政策中非常有自我特点的措施。它是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系。德国的住房融资40%来自于住房储蓄机构，全国1/3的住房建造是通过住房储蓄融资实现。

经过160多年的发展，德国的住房保障市场形成了福利性公共住房、住房补贴、住房储蓄、购建房税收优惠等多层次的住房保障体系。其发展过程中鲜明的体现了保守主义模式下的福利政策特点，政府与社会的力量强于市场。保障性措施的实施，既满足国民住房需求，又延缓了住房价格上涨，在解决住房问题方面发挥重大作用。德国住房保障政策相比自由主义模式下的国家，公民社会权利有更多的扩张，去商品化程度也高的多。

3. 瑞典的住房保障政策演变。20世纪初，工业化伴随城市化的进程中，瑞典出现住房紧缺问题。政府通过了立法限制租金、贷款补贴、住房救济金以及非营利市政住房公司建设公共住房来增加供给，缓解住房需求压力。二战后，瑞典政府提出“为所有人提供优质住房”的口号，积极介入住房市场，大量建设住房。1955年，提出了“百万工程计划”（Million Dwelling Program），建设100万套公共住房。1968年，政府实施租金价格谈判体系，由租户、房东、租户协会通过集体协商确定租金价格，通过《租房法》保护租户权利，规范了租赁期限、合同终止条件、转租限制、租户装修权等有关权利和义务。20世纪70年代后，随着住房数量的增长，政府完全提供公共住房的弊端也凸显。20世纪90年代以来，由于经济衰退，瑞典政府无法在公共住房方面提供大量的资金支持。在20世纪90年代，政府新建住房达到顶峰。1991年，以保守党为主的新政府推行新的住房保障政策。一是减少对公共住房的财政支持；二是废除国家住房贷款政策，减少利息补贴；三是推动住房建设融资市场化；四是减少对市政住房公司的政策优惠。市政住房公司不再为每一个人提供住房保障。市政住房公司开始向私营公司转型。

从瑞典住房保障政策的发展看，明显表现为去商品化到再商品化的趋势。住房保障政策的去商品化程度也是三种福利模式下最高类型国家的代表。

4. 三国住房保障政策的比较分析。

（1）政府、市场、社会在住房保障政策中角色比较。从英国、德国、瑞典三国的住房保障政策的分析看，我们不难看到作为欧洲福利国家的典型代表，每个国家的政策既有许多共同特点，但又保留了本国传统福利政策的特性。在自由主义模式下，市场机制在获取住房的社会权利中得到强化，政府只保留基础的、普救主义的住房保障，市场起主导作用。政府保留最低限度的住房供给，对私人部门给予一定的补贴式的转移支付。住房保障政策体现出二元化的格局。这一点从英国的住房保障政策上得到体现。在社会民主主义模式下，瑞典政府在社会权利扩张中起主导作用，对全体国民施行普遍、公平的住房保障政策，社会作用次之，市场作用最弱。在保守主义模式中，德国崇尚的是合作主义，政府与社会共同起主导作用，维护既有的社会分层，对不同层次阶层，有差异化的住房保障措施。从保障性住房市场的供给角度看，这三种模式也有明显的不同。在住房的设计规划、开发建造、消费分配三个阶段上看，自由主义模式强调市场的作用为主，政府的保障性体现在开发规划和消费分配两个阶段；保守主义模式在开发规划阶段政府主导，建设建造上市场发挥作用，消费分配上政府干涉管制；社会民主主义模式开发规划、建设建造、消费分配三个阶段中，政府主导作用，社会次之，市场作用式微。

（2）基于去商品化角度的住房保障政策比较。依照艾斯平・安德森关于去商品化的表述，欧洲福利国家住房领域的去商品化可以理解为“个人住房福利相对地独立于其收入之外，又不受其购买力影响的保障程度”。从去商品化的角度看这三个欧洲典型福利国家的住房保障政策变化过程，我们发现大致都呈现出“去商品化”到“再商品化”的发展趋势。各国经济发展的模式不同，社会传统文化不同，导致了三个国家的住房保障政策随着政府保障能力、住房发展阶段、居民住房需求的变化而逐步调整住房保障政策。因此，三个国家的住房保障去商品化程度也存在明显不同。具体来讲，可以从三个维度来衡量比较：

①住房保障政策的覆盖程度。住房保障政策的覆盖程度说明了有多居民能够从住房保障政策中受益。具体还可从保障性住房覆盖率和住房补贴的覆盖率两个指标去衡量。住房保障政策的覆盖程度是衡量住房保障去商品化能力高低的首要也是直接的指标。政府或社会提供的保障性住房数量越多，占社会总住房数量比率越大，发放的住房补贴数量越多，说明住房保障的去商品化程度越高，居民对依靠市场解决住房需求的程度越低。

②获得住房保障的资格条件。获得住房保障的资格条件的难易程度也能说明住房保障去商品化程度的高低。政府对享有住房保障资格的人群设定的门槛越高，则有更多的人群需要从市场去解决住房需求，住房保障的去商品化程度显然就更低。反之，结论相反。

③住房保障的支出水平。政府对居民住房保障的支出包含了直接建设公共住房的投资、居民租房的补贴，居民购房的税收减免、贷款贴息等支出。从住房保障支出的总量以及住房保障的支出与该国的GDP比重两个指标，能够反映了一个国家住房保障体系的总体水平。

根据这三个维度，可以得出社会民主主义福利模式代表国家――瑞典，其住房保障的去商品化程度是最高的，保守主义福利模式代表国家――德国次之，而自由主义福利模式的代表国家――英国在三个国家中的去商品化程度最低。

四、 欧洲典型国家住房保障政策的启示

通过上文中运用福利体制理论框架，从福利多元主义对欧洲典型福利国家英国、德国、瑞典的住房保障政策进行比较分析，我们探讨了基于去商品化的视角下，对三个国家住房保障政策的比较三个维度和指标，能够清晰地看到政府、社会、市场三者在不同国家中所起的不同作用，而从三个欧洲国家的住房保障政策的比较分析中，也给我国建立住房保障制度给予有益的启示。

一是完善住房保障体系中多元化的住房保障供应体系。政府、社会、市场在住房保障体系中各自发挥其优势作用。仅依靠政府提供住房保障，导致保障性住房供给受限，社会组织在住房保障中的作用缺失。二是完善住房金融服务政策。从德国住房金融储蓄制度在社会保障性住房建设过程中的作用，对我们的住房公积金制度的改革有很大的借鉴意义。三是健全住房保障法律体系。完善的法律保障体系，能够规范购房市场与租房市场的行为。从立法上规范享有住房保障的人群、门槛、资金资助、公共性住房分配、租金管理等，都有助于住房保障制度去商品化程度的提高。四是构建完整的住房保障信息系统。准确及时地掌握需要住房保障的人群的真实需求量，掌握保障性住房的供给数量，租赁市场的供求关系等信息，这有助于动态规划住房保障的合理规模。

参考文献：

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[4] 王兆宇.英国住房保障政策的历史、体系与借鉴[J].城市发展研究，2012，（12）.

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[7] 余南平.欧洲社会模式：以欧洲住房政策和住房市场为视角[M].上海：华东师范大学出版社，2009.

[8] 潘小娟，吕洪业.外国住房保障制度研究[M].北京：国家行政学院出版社，2014.

[9] 陈杰，曾馨弘.英国住房保障政策的体系、进展与反思[J].中国房地产，2011，（4）.

[10] 景娟、钱云.荷兰住房保障体系的发展及对中国的启示[J].现代城市研究，2010，（10）.

住房保障政策论文例2

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）18-0031-03

0 引言

住房货币化改革以来，住房泡沫和市场失灵程度愈发严重，越来越多的城镇低收入家庭无力支付商品性住房，住房问题日益突出。住房保障政策作为保障中低收入阶层居住权利的一项社会保障政策不断发展完善，各地积极参与住房保障建设目标任务的实施，投入大量的资金和人力。然而，住房保障的预期目标却并没有很好地实现，很多城市住房市场仍然存在很严重的市场失灵，住房市场整体价格飙升，普通居民依然无力负担商品住房。一方面是住房保障建设大张旗鼓的推进，另一方面却是分配、退出等并不完善的政策体制和依然严峻的住房问题。因此，有必要对地方政府住房保障政策进行客观有效的绩效评价，从而实现政策的不断调整与反馈，不断完善政策体系，实现住房保障目标，体现政策价值[1]。

住房保障政策绩效评价就是评价主体依据一定的评价标准和程序，对住房保障政策制定、政策过程和政策结果做出评价，目的在于取得相关的信息，作为政策调整、改进的依据。本文试图建立评价指标体系，探索适宜的绩效评价方法，为住房保障政策的评价和调整提供一定的理论依据。

1 住房保障政策绩效评价维度及指标体系的构建

在借鉴政府绩效评价的3E原则以及住房保障政策目标的基础上，构建包括公平性、效率性和效果性三个维度的政策绩效评价指标体系。

1.1 公平性

公平性是指公众是否得到平等的公共服务，可测度住房保障政策是否为中低收入者提供安居的机会[2]。主要指无力负担商品房的人群均有同等的机会获得保障性住房，即被纳入住房保障范围。

可用覆盖度指标衡量，即住房保障政策涵盖的保障对象对应保人群的覆盖程度如何，即当地住房保障政策中规定的居民收入准入标准与理论值之间的比值。理论值的确定运用住房可支付能力的计算公式推算得出。由于租售情况的可支付能力计算方法不同，因此，把覆盖度指标分为配租型覆盖度和配售型覆盖度两个具体指标。

1.2 效率性

在政策评价领域，效率性主要指政策执行效率，由于住房保障的根本目标是弥补市场失灵，因而效率性指标可以由市场失灵的弥补效率来衡量。可测度政策调整是否具有效率。市场失灵主要表现为商品房覆盖面与保障房覆盖面不能有效搭接，两者之间有夹心层的存在，因此，本文把市场失灵程度的大小界定为夹心层的人数。市场失灵修正度则指，当年度市场失灵程度较上一年的变化情况，即夹心层人数较上年一年的变化情况。包括配租型市场失灵修正度和配售型市场失修正度两个具体指标。

1.3 效果性

是指政策目标的实现程度或产生的社会影响。可测度住房保障政策在多大程度上实现了预期目标。住房保障政策可以调节收入分配、调节住房市场。因而，效果性指标可以用市场的变化情况以及居民收入差距的变动情况来衡量，具体来说包括房价收入比变化率、房价增长率与GDP增长率之比、基尼系数变化率三个指标。（表1）

2 住房保障政策绩效评价的实证研究

本文选择南京、无锡、扬州三个城市对住房保障政策绩效进行实证分析。从三个城市住房保障政策的综合绩效评价值、各分项绩效评价值和单项绩效评价值的分析比较，得出政策实施的结论与建议。

2.1 评价指标原始值

实证分析的数据来源于：2013年各地统计公报、南京市住建委、无锡市住房保障和房产管理局、扬州市住房保障网站公布的信息。（表2）

2.2 权重计算

根据评价指标体系的特点，采取熵值赋权法确定评价指标权重。熵权法根据各指标的变异程度，利用信息熵计算出各指标的熵权，再通过熵权对各指标的权重进行修正，从而得到较为客观的指标权重[3]。（表3）

2.3 评价值的计算

本文采用综合指数法对住房保障政策绩效进行综合评价。综合指数评估法是根据指数分析的基本原理，在确定各指标权数后加权算指数公式，是对评价对象进行综合评价分析的一种方法。计算公式如下：

A=■？姿i×Rj（x）

其中：A为指标的评价指数；

？姿i为各指标相对于总体目标的权重；

Rj为单项指标评价的标准值。

采用综合指数评价法，可以计算出单项指标评价值和综合指数评价值，见表4、表5。

3 住房保障政策绩效评价结论与对策

3.1 综合绩效评价结论

三个城市的综合绩效指数中的三个分项绩效指数的贡献率各不相同。其中无锡市的综合绩效指数最高，所以分项绩效指数也较为明显，公平性绩效指数和效果性绩效指数齐头并驱，效率性绩效指数最高；扬州市的效果性绩效指数贡献值较高、公平性绩效指数次之，但是效率性绩效指数明显较低；南京市由于其综合绩效指数最低，所以分项绩效指数相对较低，但是其中较为突出的是效率性绩效指数，而公平性绩效指数比较低。（图1）

3.2 单项绩效评价结论

单位绩效评价是通过比较三个城市各个指标的评价值，来全面认识各个指标对地方政府住房保障绩效作用的差异性，三个城市地方政府住房保障各单位指标绩效评价指数占比如图2所示。

3.3 公平性绩效评价指标的分析与对策

就三个城市的比较来看，扬州市最高、无锡次之、南京最低。无锡市配租配售保障房覆盖度均超过1，即实际配租配售线均超过了合理配租配售线，虽然无锡覆盖度指数最高，但也存在浪费资源的现象、增加了地方政府的财政负担，故无锡市应下调配租配售线；扬州市配租覆盖度较高，很接近于合理值1，但是配售覆盖度略低，故扬州市应扩大配售型保障房的覆盖对象，把更多买不起房的人纳入到住房保障政策对象体系中；南京覆盖度指数低主要是由于配售型保障房的覆盖度太低造成的，根据实证分析的测算，南京市2013年合理配售线为4823，而实际配售线为1513，存在很大的保障缺口。

3.4 效率性绩效评价指标的分析与对策

效率性绩效指数差异最为明显，其中无锡市最高、南京次之、扬州最低。无锡市住房市场比较健康，2012年、2013年的住房保障政策均把所有无法支付商品住房的人群全部纳入保障范围，故无锡住房市场和保障房完美衔接，不存在夹心层，因而市场失灵的修正度最高。扬州和南京住房市场和保障房政策对象之间均存在夹心层，2013年的住房保障政策中，南京对市场失灵人群的弥补程度大于扬州市的政策，故扬州市的市场失灵修正度最低，即效率性指数最低。

3.5 效果性绩效评价指标的分析与对策

住房保障政策论文例3

我国从20世纪50年代以来起就开始在城镇中实施公共住房政策，并逐步形成了一套在社会主义公有制和计划经济条件下的城市公共住房保障模式。这种模式基本上是以低租金、福利制和实物分配为特征的。这种制度在一定程度上解决了城镇居民的住房问题，但也存在一些弊端，人为地割断了住房生产、分配、交换、消费之间的内在经济联系，不利于住房再生产各个环节的良性循环。经过20多年的改革，我国虽然通过市场配置资源的方式有效地促进了住房建设的发展，但同时也在不同程度上导致了各个群体之间住房差距的扩大。因此，政府相应制定了住房保障政策。本文着重研究探讨住房保障政策是如何地受到经济因素、政治因素、社会因素等的影响。

一、经济因素是住房保障政策的物质基础。

所谓社会政策的经济基础，首先是指一个国家（或地区）在一定时期中的经济发展水平，即生产能力或财富总量；其次是指一个国家的经济模式。从理论上看，社会政策行动需要投入大量经济资源，经济发展水平越高，所创造出来的财富越多，才能越好地支持提高在社会政策领域的投入。经济发展的基本条件差异会影响住房保障政策。例如，丹麦、挪威、瑞典用于全社会福利支出要占到国民生产总值的30%以上，而其中用于解决低收入家庭的住房保障支出，占社会福利总支出的百分之二、三十。我国一直以来都是发展中国家，尽管近年来经济发展不断加快，但由于人口基数过大，地域辽阔，我国的保障性住房支出在财政中比例较小。

经济发展模式对住房保障政策也会产生影响。一般说来，与技术密集型或资源密集型经济相比，劳动密集型经济对劳动力成本的变动更加敏感，因而对提高社会福利水平的制约更大。因此在经济全球化的环境中其社会福利水平会更多的受到劳动力成本的制约，这就对我国提高住房福利产生一定影响。

经济体制也对住房保障政策体制和运行模式产生影响。我国在计划经济体制下，社会福利制度与经济制度交织在一起，形成了“国家———企业福利模式”。例如，1998年房改之前的单位福利分房制度。而实行社会主义市场经济体制以后，社会福利体制也必须随之改革，走社会福利社会化的道路。

二、政治因素影响住房保障政策的价值取向。

从本质上讲，住房保障政策作为一种社会政策是政府或政党为了达到其社会目标而对经济与社会生活施加的干预活动，其决策和实施过程受一系列政治因素的影响。通过广泛的实施住房保障政策，首先可以有效地解决基本的民生问题，也就是居民有房住问题从而减少社会不稳定因素。

其次，通过实施住房保障政策可以缩小社会分化和社会不平等，缓解社会各阶层之间的利益冲突，从而为社会政治稳定创造必要的条件。其次，通过实施住房保障政策可以为促进经济发展和提高人民生活水平奠定重要的社会基础，从而增强政府在社会中的凝聚力，并提高民众对政府和政治制度的认可和拥护的程度。当代社会政策另一个重要的政治含义是，国家向民众提供社会福利服务的行动是基于民众基本的社会福利，是国家保护公民基本人权的重要内容。

在住房保障方面，我国有很多关于住房的法规，规定了公民在住房方面享有的基本权利和义务，而在现实的社会生活中，需要政府通过现实的住房保障政策行动来具体落实这些权利。

三、社会因素是住房保障政策制定的现实依据。

与其他公共政策相比，社会政策最大的特点之一是其直接面向广大人民群众，直接影响千家万户的生活以及社会各个群体和个人的实际利益，与家庭、社区、组织和阶级阶层关系等方面关系密切，并对社会发展和社会生活质量都有直接的影响。

首先，住房保障政策与社会阶层结构有着密切关系。社会政策是在特定的社会结构中进行的，社会阶层结构对其社会政策产生着明显的影响。在很长一段时间中，住房保障的功能一直是家庭、社区以及单位等承担的。例如，在过去计划经济体制时期的住房政策体系中，存在单位福利分房。

在现在市场经济体制中“，单位”作为住房提供的主体已经不复存在。社会阶层结构日益复杂，低收入、缺乏稳定和保障的就业使城市产生了新贫穷阶层。虽然近年来通过改革住房保障制度，增加了保障房建设，有了廉租住房、经济适用房和政策性租赁住房等，但依旧不能很好满足中低收入居民的住房需求。低收入家庭的廉租住房不宜居、经济适用房价钱偏高，这些都体现出住房保障政策制定中对社会阶层结构的把握还不到位。

其次，家庭结构和功能变迁对社会住房保障政策也产生一定影响。由于家庭结构小型化、核心化、“空巢”家庭不断增加、家庭养老等功能弱化这些趋势的出现，需要国家采取更多的住房保障社会政策行动相配合。所以，当家庭无法保障住房需求或不适于由家庭来满足这种需求的时候，就应该由政府和其他组织整体性地来制定住房保障政策以改善低收入居民无所居或住房环境不好的问题。比如，对独居、“空巢”老人等特殊群体，应该创新住房保障模式，把住房保障设置与生活服务的便利性、精神辅助等软性因素结合起来。

同时，社区是人们社会生活的共同体，它在社会政策行动中的作用体现在两个层次，一是社区自身以自治的方式向居民提供必要的服务。二是社区参与到政府的社会政策行动之中，并在其中发挥重要的作用。例如，对于社区内住房困难的低收入“、低保”家庭能早日享受到政府的廉租住房优惠政策，社区会加大工作力度，利用多渠道向社区居民做好廉租住房补贴条件、廉租住房保障对象保障标准、所要提交材料等相关政策内容的宣传，做好社区内低收入家庭和“低保”家庭的廉租住房补贴的申请和办理工作等等。社会政策的制定和实施与社会的组织化程度和社会组织方式有密切的关系。人们从组织中满足各种需要，并且人们的经济状况、社会地位以及所获得的福利保障水平等方面的情况都在不同程度上受到其所属组织的影响。因此，社区及居民的组织化程度、基层政府部门的行政能力与服务意识、公平原则，影响住房保障政策的执行效果及保障对象的主观评价。

最后，住房保障社会政策的目标之一是要促进社会发展，政府通过住房保障政策来“医治”当前存在的住房问题，通过保障房的建设和主动的干预房地产市场来协调住房问题，通过运行住房保障政策而建构和维持社会和谐发展的重要层面。另外，住房保障情况对个人和社会的生活质量有很大的影响。通过合理的公共性的住房保障行动能够促进建构一个平等、稳定、和谐的社会。

四、小结。

我国作为发展中国家，应重视发展型社会政策模式，即在维护社会公平和平等的基础上，促进经济发展，使住房保障社会政策与经济发展相协调。通过广泛的实施住房保障政策，可以有效地解决基本的民生问题，尤其是中低收入居民有房住的问题，从而消除社会不稳定因素。通过实施住房保障政策可以缩小社会分化和社会不平等，缓解社会各阶层之间的利益冲突，从而为社会稳定创造必要的条件。在住房保障方面，切实保障廉租住房、经济适用房的建设，使其能与居民需要及工薪阶层的薪资制度联系起来。同时，在住房保障政策制定上应该以社会需求为依据，考虑到阶层结构的变迁、家庭功能的变化及社区生活方式的具体情况。社会成员是否有某种需要得不到满足，或者政策执行中是否存在着某种问题，需要政策制定者加以识别和研究。所以，在政府制定和执行住房保障政策时，应全面了解政策的影响因素。

注释：

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[4]周望。世界各国构建住房保障体系的基本模式和经验归纳[j].当代世界，2010（9）。

住房保障政策论文例4

保障性住房的功能是满足中低收入者的住房需求，因此，扩大保障性住房建设的目的在于让更多的中低收入者住有所居，而不是将其作为一种调控工具以稳定房价或者拉动内需。保障性住房的调控功能已被政府，学界及业界所认同。但是，保障性住房该不该具有这一功能，保障性住房功能的认知偏差对保障性住房市场发展以及整个房地产市场的发展会否造成不利影响却很少有学者提出质疑。基于此，本文就基于保障性住房功能认知偏差——保障性住房具有调控功能认知下，政府、房地产企业和消费者的决策行为对房地产市场效率的影响展开分析。

一、保障性住房功能的认知偏差对房地产市场效率影响的理论基础

20世纪50年代Simon提出了人类有限理性(bounded rationality)的概念, 揭示了人们在认知上无法实现最优化, 在实际判断中经常不遵从概率和最大效用的原则, 其结果就是产生了各种对规则的偏离和认知谬误(cognitive fallacy)。在Simon有限理性概念的基础上，Kahneman和Tversky等人自20 世纪70 年代以来进行了大量关于认知决策的启发式和认知偏差的研究。Kahneman和Tversky认为在不确定条件下，认识偏差的存在会致使人的判断或决策出现以偏概全、以小见大的情况，也就是说，现实中的人们通常只是重视以直观性现象为依据的条件概率，或者说是按小数法则而不是按大数法则来决定自己的决策。郑雨明(2007)在综合Kahneman、Gigerenzer 等人的观点, 将认知偏差定义为：个体在认识和判断事物时, 与事实本身、标准规则间所产生的某种差别和偏离, 或偏离的倾向和趋势, 是认知与被认知的事物之间、应遵从的判断规则和人们的现实表现之间所存在的一种无法拟合的缺口, 一种没有实现的不完全匹配, 是人们的认知局限和认知风格、感觉机制和加工策略、个体动机和情绪情感等因素共同作用的结果。

随着认知心理学的发展及人们对认知偏差研究的深入，促成了理性决策悖论的形成。对行为决策理论影响最大的学者是Kahneman和Tversky。他们把认知心理学的研究成果运用到经济决策中，发现人们的“三类认知偏向”，并根据不确定条件下人们的真实决策行为，提出了“预期理论”(Prospect Theory) [3]。这也是行为经济学理论中最重要的部分，而预期理论的基础就是认知心理学中的偏差分析。

综上所述，我们可以看出，认知心理学中对认知偏差的研究促成了行为决策理论的发展。行为决策理论是通过实证的方法研究人们的实际决策过程，描述决策者真实的决策行为，从中归纳出行为特征并从认知和心理方面进行解释，提炼行为变量并改进理性决策模型。其研究范式是先提出有关人们决策行为特征的假设，然后从实验、统计调查、访谈等方法中得到的现实资料来证实或证伪所提出的假设，从而得出结论[5]。黄成(2006)对行为决策理论发展的历程及各阶段中决策行为的实证研究方法进行了梳理，发现决策行为的实证研究方法（观察法、调查法、实验法）在很大程度上决定了行为决策理论发展的进程[6]。

二、保障性住房功能的认知偏差对房地产市场效率的影响

观察法指研究者在未经控制的日常生活条件下，有目的、有计划、系统地观察记录经济行为人的外部表现，从而分析、判断其行为及心理活动的一种方法。下面，我们将通过观察法归纳和描述政府、房地产企业、消费者三个中观主体的决策行为及其对房地产市场效率的影响。

1.保障性住房功能认知偏差下，政府的决策行为及其对房地产市场效率的影响

廉租房的资金来源主要是公共财政预算安排的专项资金和接受社会捐款的住宅保障资金，而经济适用房建设用地一般通过行政划拨，免收土地出让金，大部分税费减免。因此，依靠保障性住房拉动内需时，政府没有动力建设保障性住房。另一方面，政府在保障性住房的建设标准上监督不力，会出现保障性住房建的不经济、不适用，比如建筑面积过大，功能和装修标准过高，导致总价过高，使得低收入者和“夹心层”无力购买保障性住房，从而导致经济适用房销售对象的外延就无限放大。通过建设保障性住房以抑制房价时，一方面政府在通过建设保障性住房抑制房价上涨上没有动力，不愿意房价下降。因为房价下降会影响地价，从而政府的土地出让金也会“缩水”；另一方面，从经济特性上讲，土地是一种有限的不可再生的自然资源，稀缺性决定了其供给弹性小，因此地方政府在保障性住房的土地划拨上缺乏动力，不舍得划拨更多的土地用于民生工程建设。

住房保障政策论文例5

中图分类号：D9文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.072

1问题的提出

经过多年的不断探索和完善，我国已初步形成了以经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等为主的政策性住房体系。但通过对各政策性住房在法律界定与申请资格上的分析，我们发现限价商品住房供应对象为中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及可能有些地区会有市政府规定的一些家庭可以购买；经济适用房与廉租住房的供应对象明确规定应是具有本地城镇户籍的居民才能购买；而就公共租赁房来说，2012年住房和城乡建设部令第11号条文公布的《公共租赁住房管理办法》中提出“公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房”。由此，可了解仅有公共租赁住房明确了保障的对象包括外来务工人员，其保障范围不受户籍的限制。然而小部分的公共租赁住房根本保障不了大量外来务工人员的住房需求，2000年第五次全国人口普查资料表明我国省内跨县、市区和跨省的流动人口合计达7875.65万，其中跨省的流动人口达4241.86万，占53.86%；据第六次人口普查显示，我国流动人口数量达到2.2亿人，占总人口的近20%。面对数量巨大的、每年还在不断增加的外来务工人员，政府在2014年调整政策，出台了两房并轨制度，将廉租房纳入公共租赁住房统一管理。这项政策的调整是否给数量庞大的外来务工人员带来了福音，两房并轨后外来务工人员的住房福利保障有什么变化，公共租赁住房保障又有怎样的举措保障外来务工人员住房权利、这种住房保障的方式合理性如何等这些问题是要着重探索的。本文通过适当利用吉尔伯特福利政策的分析框架，以期得到问题的合理答案。

根据问卷调查的可操作化定义，按外来务工人员的收入、学历、身份等个人基本状况特征界定本文所要研究的外来务工人员为没有一技之长、学历低、从事被看作卑微的工作、收入也较低的外来务工人员，他们大多来自偏远的山区或农村地区。这类的外来务工人员由于没有技术、靠体力劳动获得收入等原因，处于弱势地位，并不能够在城市获得一个好的生存环境，他们一般生活在租金便宜，人口拥挤，卫生条件差的聚居区，甚至携子女一起拥挤在一间破旧的房间里，急需改善住房条件。

吉尔伯特分析框架的意义在于能够使一项政策清晰明了地展现在眼前，将一个复杂且空泛的政策进行有效的解释与阐述，这种有效的解释和阐述包括提取出政策最基本的元素，发现政策实施的真正意图。吉尔伯特分析框架包括四个分析维度，即福利分配的基础是什么（who），供给需要了解社会供给的分配形态也即被输送的福利种类是什么（what），输送则要弄清这些供给的输送策略是什么（how），财务是指资金提供方式（how）。其四个维度的良性发展趋势为：从选择性到普遍性；从不确定、有限到具体、多样化；从公共的及与收入维持相关的到公共的、私人的和独立的；从无限制的类别补助到固定数量的整笔拨款。

将本文所研究的问题利用吉尔伯特福利分析框架进一步剖析，即译为外来务工人员住房福利保障公平性如何；住房保障程度是否有所提高。围绕以上问题，本文将从吉尔伯特福利分析框架中关于社会分配的基础以及社会福利的供给类型这两个维度上进行分析，有利于将较复杂且空泛的政策以清晰明了的方式呈现出来，进行有效的解释与阐述。

2文献综述

纵观我国外来务工人员住房保障问题的研究，对于外来务工人员有关住房的研究从2006年开始才出现更多的讨论与分析，此后逐渐成为学术界的热点话题。研究的方向主要有以某一市为基础的外来务工人员住房问题研究、住房政策研究、外来务工人员住房意愿研究，还有在现状调查基础上的外来务工人员住房现状分析。

2.1以某一市为基础的外来务工人员住房问题研究

赖陶在《厦门市外来务工人员住房问题研究》中指出了厦门市外来务工人员的一系列住房问题，提出结合国内外有效经验做法与厦门实际，有效解决外来务工人员的住房问题。赖陶提出的对策包括扩大厦门保障性住房政策的覆盖面、建设外来务工人员集中居住区以及规范外来务工人员住房租赁市场等。李志远总结了我国廉租房与公共租赁房统建后郑州市新政策各个环节贯彻实施的情况，总结了不少问题，保障房覆盖率偏低，公租房供需失衡等，又结合郑州市实情和国内外经验，提出了具体的政策建议，包括扩大城市住房保障规模，建立一站式综合服务平台等。

2.2有关外来务工人员的住房制度与政策研究

外来务工住房保障制度建设是近年来研究的方向之一，毛颖以城镇外来务工人员为研究对象，分析总结了我国公租房政策制定与政策实施过程中的问题，提出政府应最大限度降低二元户籍制度的负面影响，从政策层面更大程度上规范公租房租配。杨洋运用公共产品理论和政府职能理论，更多地强调昆明市外来务工人员住房保障政策完善与实施过程中政府的作用。李晓认为我国城市外来务工人员住房保障机制建设严重受到我国严格的户籍制度和相关的体制的限制。

2.3外来务工人员住房保障意愿研究

吴翔华、虞敏敏与左龙以南京市实证调研为基础，运用多分类Logistic回归分析外来务工人员住房保障意愿的影响因素，更多的关注点在住房保障资格的审核方法制定与新生代外来务工人员住房保障问题上。左龙通过实地调研归纳分析，剖析外来务工人员住房需求特征，对外来务工人员住房保障意愿进行定量分析，提出外来务工人员住房的市民化需求。

综上所述，我国关于外来务工人员住房保障研究主要集中在住房保障的问题、运行机制、针对住房保障政策的评价以及外来务工人员住房保障意愿这几个领域为本文有关于外来务工人员住房福利保障的研究提供了很好的思路，但很少涉及到公共租赁房与廉租房并轨之后外来务工人员住房保障政策的变化，城镇最新住房福利保障政策的出台对外来务工人员的住房问题有什么样的影响是本文侧重讨论的问题。本文的另一个突出之处是将吉尔伯特福利分析框架运用到住房福利保障政策中，以求通过一个简单明了的框架使住房保障新政策实施后的变化清晰的呈现出来。

3外来务工人员住房福利探讨

3.1福利分配的公平性体现

外来务工人员的住房保障仅限于公共租赁房的申请居住，外来务工人员作为城市中住房“夹心层”群体之一，一直存在住房困难问题。

我国住房保障从1991年国务院颁布的有关意见开始，以保障城镇住房困难居民为主，直到2010年住建部等联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式，提高了城镇中住房保障的覆盖范围，是合理应对大中城市中房价过高的重要措施，为急需改善住房条件的外来务工人员带来了福音，已能够使部分外来务工人员的住房得到保障，跨出了我国城市保证外来务工人员住房福利公平性的第一步。但在这一意见中规定“有条件的地区可以将有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围”。实质上这一规定将进入城市不久，还没有找到稳定职业的，而此时最需要有落脚之地的大量的外来务工人员拒之门外，有条件的地区这一模糊划定，也可能会成为地方政府拒绝给外来务工人员住房保障的借口。

2012年《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》决定将廉租房与公共租赁房统一规划与管理，廉租住房将并入公共租赁住房，合并后统称公共租赁住房，并轨后的投资力度与保障力度都不会减少。这也就意味着外来务工人员将会有更多的申请房源，有更好的居住条件，与本地居民享受同等的社区服务条件将会在不久后成为现实。

从苛刻的很有严厉规则限制的保障条件到较宽松的普及性的福利保障，并轨之后，原本只保障本地户籍的住房困难的廉租房划入公共租赁房，能够受保障的外来务工人员数量更多，二元隔阂在此基础上呈现淡化态势。外来务工人员住房保障，从选择性有向普及型的住房福利趋势靠近，这在吉尔伯特福利分析框架来看，是福利发展进步的态势。从这一层面上可以理解我国外来务工人员的住房保障政策在不断地完善，说明有向普及型福利跨越的趋势。

但我们从最新发文的两方并轨政策中同样看到一些缺陷，并轨后的公租房申请优先满足本市中廉租房申请有困难的居民，可以说是有变相维护本市居民利益的目的，我国外来务工人员福利政策在政策制定上实现了第二步公平性，而到从实际操作过程的公平性体现来看，不知是否将更多的公租房给了本市户籍人口还有待进一步证实。

3.2福利供给的保障程度

社会福利供给的本质是指福利的供给以怎样的形式提供给受保对象。社会福利供给的基本形式包括现金与实物，而对福利供给更细化且更准确地划分，可以再扩展为机会、服务、福利券和扣抵税额、权力，这都可作为福利替代的形式。在社会福利供给本质的基础上我们可以分析外来务工人员住房保障政策怎样保障其住房权利，保障的程度是大是小，是牢固还是脆弱都值得探讨。

住房福利是社会保障的重要组成部分，住房能够解除务工人员的后顾之忧，能够更好地为城市建设做出贡献。在对外来务工人员的住房保障中，从《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中规定申请公共租赁住房为唯一的住房保障形式，实物的保障是最初的保障形式。但有限的住房、严格的资格审查与大量住房困难的外来务工人员之间的配比悬殊，这种“砖头补贴”即实物配租的形式虽然效能高，但灵活性不强，此时针对外来务工人员的住房福利程度还是非常脆弱的。此后，政府秉承着保障公民住房权利的责任，借鉴以往住房保障经验，灵活运用保障的形式，开始将住房补贴与住房实物补贴相结合，为那些没有申请到公租房的外来务工的个人或家庭给予房租补贴，降低住房支出额度。双重保障形式开始出现，保障程度逐步加强。

两房并轨之后，为进一步提高保障对象的精准性，政府对现金配租的供给方法进一步具体化，即对于政府投资运营的公共租赁住房，政府可以根据承租人的支付能力适当减免租金；而社会投资运营的公共租赁住房，政府规定须低于市场租金租赁给承租人。同时，地方政府或用工单位可按规定对符合条件的低收入保障对象予以适当货比补贴。两方并轨后，更强调货币补贴的方式，可以让外来务工人员在住房位置、面积及价格水平上有更大的选择空间，能够弥补纯“砖头补”的住房保障度的缺陷，同时提高公共资源的使用效率，更具体化与多途径的货币补贴方法体现了比之前更牢固的保障程度。

从上文的阐述中可以看出外来务工人员的住房保护程度在不断加强、不断扩大，福利保障有具体多样化的发展趋势，同样也应该看到这种具体多样化仅体现在属于二级层次的货币补贴的各种方式上。而对于本文所研究的外来务工人员来说，他们处在城市的最底层，从事着危险低级的工作，作为城市边缘群体，几乎没有任何的话语权，从吉尔伯特分析框架来看，除了住房供给与货币补贴提高住房保障的程度之外，或许政府可以给予他们权力、机会等，将住房福利的供给以一级基础上多样化的形式保障外来务工人员的住房权利。

4问题反思

从最新的政策发展趋势来看，两房并轨后，外来务工人员有更多的机会申请住房保障，政府有更多的房源满足住房困难的外来务工人员，有机会与城镇居民享受同等居住条件，缩小隔阂空间，福利的供给除比较固定的实物分配，还灵活运用现金配租的方式。说明住房保障政策有向前发展的趋势。我们同样应当认识到福利政策的制定是以已存在的问题为研究对象，用于未来社会问题的解决，不可避免存在预估偏差的问题，政策实际操作时会遇到挫折。

一般在福利实施过程中，福利政策救助的对象并非是真正的受益，一方面我国针对流动人员福利政策相对较少，务工人员没有自我维权的意识；另一方面缺乏一套流程清晰、定位精准、考核严格的评估体系免不了福利的精准性会受到影响，而福利政策为了社会的公平正义而对边缘弱势群体的救助，既然定义为弱势群体，本就缺少抗议与追究的资本。外来务工人员住房保障实际操作过程中，福利可及性问题现阶段不可避免。可以证明的是在2014年颁发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》中提到“近年来部分地方出现了保障房与保障对象不相匹配的情况”。

除此之外，保障房小区是政府为保障住房困难者的住房需求而建的，较少考虑到居住环境，易造成保障性住房建设过程中基本配套设施的缺乏，也易造成保障性住房建成后难以持续性发展。2015年我们所做的关于无锡市商品房小区与保障房小区的调研中通过问卷发放与走访调查了解到保障房无论在居住条件还是在配套设施上都明显逊色于商品房小区。作为商品住房小区的住户，生活水平相对较高，有对生活目标的更高层次的追求，对所生活的周边环境非常重视。如无锡市太×家园属于普通商品房小区，绿化面积大，高大的树木很多，拥有人工湖；周围中小型商铺众多；设施条件方面包括公园、幼儿园、水边凉亭、室。户外健身场所。再看无锡市示范性保障房小区南×家园，住房种类包括公共租赁房、廉租房与经济适用房；绿化上只有必要的植树且面积小；周围有小商铺与菜市场；设施条件方面包括养老院、户外健身场所、室，在走访过程中发现小区内垃圾成堆无人处理，绿化地带上停放着自行车与摩托车。由于小区居民的弱势地位，他们只能选择将就现状，保障房小区居民对小区服务与小区环境的要求认为实用就好。

从中可以看出政府在对保障房小区的建设水平有待提高，希望政府更加重视住房保障对象的环境问题。

再者，不容忽视的另一个问题是现金福利支付的转移，给予外来务工人员的住房补贴实际上并没有用于住房支出，拥有住房补贴名额的大部分外来务工人员仍旧住在脏乱差的环境中。正如美国早期大力实施儿童福利政策，相当部分的财政支出用于儿童福利津贴，但这些初衷仅针对儿童的津贴由于种种原因在家庭中并没有用于儿童的成长与发展。对于已经申请了住房保障并得到住房补贴的外来务工人员而言，他们更少考虑自己，把这部分钱也省下来一并寄往老家，用于家庭支出。给予外来务工人员住房补贴的目标是帮助他们有一个基本的、正常的生活居所，如果这笔钱没有用在住房方面，根本没有达到住房保障的作用。如何将津贴用于固定的点，是在住房保障实施过程中需要进一步考虑的问题，笔者认为可以从提高外来务工人员的福利意识上入手，从吉尔伯特分析框架的福利供给角度出发，应当给予他们更多的话语权，或许可以使他们参与到与其切身利益相关的政策制定当中即，派代表出席住房保障政策制定的会议，给予其发言的机会，想要真正改变，就要听最真实的声音。

5展望

公共救助的成果目标之一就是更进一步的社会正义，必须努力把握平等、公平及适当性价值观的承诺。就公平性与社会救助而言，最根本的是政策的制定，我们相信问题最终都可通过制度创新与政策修正来解决。住房作为一项权利，并不是要使人人有住房，而是要保证人人有房住，即使是住房困难的人就住房权利来说也应该享有平等的居住权，为保障买不起房、租不起房的居民的居住权，政府作为国家的服务者，应该更好地尽责。保障外来务工人员的住房权利，不仅是帮助外来务工人员在城市有一个立足之地，而且能够提高外来务工人员自信心，产生对所在务工城市的归属感，更能让城市能够留住劳动力，维持负责任的良好形象，实现创建文明发达城市与国家的治理目标。

外来务工人员住房政策从无到有，再到两方并轨政策的出台实施，意味着未来的住房政策将会更加完善，现今外来务工人员住房保障政策并没有单独提出，对外来务工人员的住房保障规定也只有简略提及，但随着的变迁，时代的进步，户籍制度的隔阂弊端不断显现，笔者认为未来将会建立专门性的外来务工人员住房保障政策，以此更具有层次性，更具有步骤，因地制宜地解决外来务工人员的住房问题。

参考文献

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[6]魏玮.城市外来务工人员住房支付能力及其影响因素――以上海市为例[J].城市问题，2015，（11）.

住房保障政策论文例6

社会保障性住房是我国的一项重要民生工程，实现人民的安居乐业才是实现和谐社会的重要内容。保障性住房的重要性引起了人们的重视，对其建设和管理的深入研究，能促使我国的保障性住房建设健康地发展下去。

一、社会保障用房概述

（一）保障性住房定义

保障性住房和商品性住房是一对相反的概念，保障性住房一般是政府提供给中低收入的人们。保障性住房一般分为了三种类型：廉租房、经济适用房和租赁住房。

（二）保障性住房的发展现状

目前，保障性住房政策实施存在着很多问题，制度存在一些漏洞，导致人们对这一政策的实施缺乏信心。对于政府来说，保障性住房是必须按照国家的发展规划来进行实施，但是保障性住房不能获得较大的经济利益，反而需要政府为之付出大量的资金。因此，各地政府在不违背政府的允许下，将保障性住房的建设地选择在偏远、房源不好的地方，这样的情况并不能使贫困阶层安居乐业[1]。

二、社会保障性住房的建设实施情况及存在的问题

（一）社会保障性住房的建设实施情况

我国的保障性住房经历了三个阶段：中央推动阶段、稳定发展阶段和“加速跑”阶段。

（1）中央推动阶段 社会保障性住房建设是从2008年底开始实施的，国务院在《国务院办公厅促进房地产市场健康发展的若干意见》中就明确提出：要加大保障性住房的建设力度。

（2）稳定发展阶段 在“十一五”期间，我国初步形成了住房保障体系。国家通过各种保障性住房建设，基本满足了中低收入居民的住房需求。截至2010年底，我国的城镇保障性住房覆盖率达到了8%。

（3）“加速跑”阶段 在“十二五”建设的第一年，我国的保障性住房建设进入了加速发展阶段。2011年全国就将开工建设保障性住房和旧房改造住房1000万套。通过大规模的建设，截至到“十二五”末，我国的城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本满足了城镇低收入家庭的住房需求。

（二）存在的问题

目前，我国的保障性住房建设存在这三方面的突出问题：住房设计落后、住房质量差和政策与法制不完善[2]。

（1）住房设计落后 中国各个地方的保障性住房在前期的规划设计和后期的配套基础设施都是相当的落后。多数政府在进行保障性住房前期选择的时候，会选择低价便宜，距离城市中心遥远的地段。在这些地方，往往交通落后，缺乏相应的配套设施。这样就造成了选择居住保障性住房的居民生活、就医等得不到有效地保证。

（2）住房质量差 目前，我国的保障性住房质量存在着严重问题。政府在部分保障性住房建设中，对设计、施工、监理、验收质量等环节监督不力，把关不严，导致了这些工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。

（3）政策与法制不完善 目前，我国的保障性住房建设还处于初期的探索阶段，还需要不断地去完善相关的政策、法律法规，从而保障更大范围的中低收入人群，并采用科学合理的保障方法。在法律法规的实施过程中发现，部分政策法规模糊不清，存在分歧。同时，国家尚未颁布具有法律效应的住房保障政策，这就造成了住房管理松懈，住房建设者有空子可钻。

三、强化社会保障性住房建设管理的策略

（一）优化保障性住房设计，提升居住品质

保障性住房建设是政府改善民生的重大工程。比较完善的功能，相对合理的结构，比较适宜的造价，相对优美的环境等，这些都需要科学合理的住房建设设计。具体的策略如下：

（1）提高保障性住房的人均居住面积 第一，可以借用空间，包括借用交通通道和各空间相互借用。另外，各空间也要注意相互借用，如门厅和餐厅，客厅和通道，相互借用后不仅能公用面积，还能够增加空间的气势。第二，集中功能，不要过于细分。比如，冰箱尽量与厨房设置在一起，衣柜尽量与床设置在一起。一居室居住人口有限，卫生间尽量不做干湿分离，节约面积。第三，要合理摆放家具。比如，床要平行窗户摆放并能两侧上下，沙发与电视的距离要在2500毫米以上，餐桌要选用4人以上的，以保证家庭的正常使用等。

（2）完善保障性住房功能 第一，加大对中小套型保障性住房设计的研究。保障性住房虽然是为了解决低收入家庭住房问题，但不能因为“低收入”这个字眼就降低住房标准。因此，保障性住房需要保证居住质量，规划设计要充分体现对中低收入家庭的人文关怀。第二，通过精细化设计提高居住品质。除了卧室、餐饮、厨卫等功能空间的设计布局不可或缺外，细化的设计也非常重要。小面积的套型设计，往往可以通过细节满足多功能需求，对于提高居住的舒适度有“事半功倍”的效果。

（二）加大对保障性住房的质量监督和处罚力度 为了加大对保障性住房的质量监督，必须进一步放开舆论，实现言论自由，提升舆论的监督能力，同时政府应向新加坡等地学习，成立专门的中立的权威机构进行全方位的监督，并督促行政政府部门对违反行为的进行处罚，实现“零容忍”，对保障性住房建设的标准及科学性进行调研分析，确保不损害广大群众的切身利益，同时督促政府有关部门完善相应的配套设施，尤其是公共交通，使其社会效益实现最大化。

（三）制定保障性住房法，完善相关行政法规 保障性住房建设比较成功的国家和地区均有完善的法律作保障，而我国目前还没有专门的法律法规。建议我国尽快制定《住宅法》来规范住宅建设。同时，政府应该在保障性住房建设方面尽到应有的责任和义务，建立长期而稳定的监管机制。在这样的机制下，对保障性住房的建设、分配、消费等环节加以规范，明确各级政府的责任目标，加强考核监督。

四、结语

加大保障性住房建设，扩大人均住房居住面积和居民的生活舒适度，改善其生活品质，是改善民生的重要内容。这一措施不仅可以提高人们的整体幸福感，而且也能够实现社会的和谐发展。加大保障性住房建设，也能够带动相关产业的发展，从而扩大就业，促进当地经济的可持续发展。加大保障性住房建设，对旧城改造、危房改造等工程项目能够改善城镇的整体面貌，从而改善人们的生活环境。这一重要举措能够提高中低收入群体的生活信心，这一群体主动去改善生活状态，在一定程度上能够促进他们消费，从而加速经济有序发展。

本文提出的保障性住房管理策略是在分析保障性住房建设存在的问题的基础上，提出的强化策略。这些策略并不只是保障性住房监管策略的一部分，在以后的研究中将逐渐完善这一部分策略，并形成科学、全面的监管系统。

住房保障政策论文例7

住房是人类社会生存、发展所必需的基本生活需要，是人类生存的基本要求。居住问题对于所有国家来说，都是一个非常重要的社会经济问题，它关系到人民群众的安居乐业和社会稳定和谐，健康发展，“居者有其屋”是各国政府为之奋斗的重要目标，实现“每人都享有适当的住房”，是党领导全国人民构建和谐社会的重要意义。近些年，房价一路高攀远远超出了人们收入的增长水平，严重影响了国计民生，对构建和谐社会和全面建设小康社会带来严峻的挑战。1998年，中国开始实行住房分配货币化改革，停止福利住房分配。这一改革的纲领性文件――国务院1998年23号文件中，第一次提出在全国范围内建立新的保障性住房供应体系，这一体系包括高收入者购买和租住商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。

一、太原市住房保障主要政策评述

1、关于棚户区改造的政策

保障性住房统筹方案除了要安排廉租住房、经济适用住房、普通商品住房的建设外，还要关注棚户区改造和危房改造的问题，要适当建设公共租赁住房，解决“夹心层”的住房问题；要把棚户区改造与危旧房整治和历史文化街区、文物古迹保护结合起来，旧住宅区整治与有保留价值的建筑，主要进行房屋维修、配套设施完善，环境整治和建筑节能改造，严防大拆大建。并与城市规划、土地利用总体规划、城市基础设施建设、社会事业发展、生态环境保护、节约资源以及产业结构调整相结合，坚持统筹规划、合理布局、因地制宜、综合开发的原则，有计划有步骤地组织实施。

2、关于廉租房政策

廉租住房保障对象为低收入住房困难家庭。申请廉租住房保障的家庭应当符合以下条件：家庭成员应当具有本市市区城镇户口，且其中1人在太原市居住5年以上、其他家庭成员居住两年以上的；符合太原市政府确定的低收入和住房困难标准的；家庭成员之间有法定赡养、抚养或扶养关系的；在房改过程中，未购买过房或未享受过购房补贴的；在城市拆迁过程中未享受过货币补偿安置的；申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产的；未享受过购买解困房、安居房、经济适用住房、单位内部集资建房等购房优惠政策的家庭。

二、太原市住房保障政策绩效评价

保障性住房的实施对经济增长有了显著的驱动力，房地产业与其他众多产业密切相关，住房的投资和消费能够有效带动经济增长。经济适用住房相对低廉的价格使得中低收入家庭的住房支付能力显著提高，以一套80平方米的经济适用住房为例，其价格可能比周边等面积商品房低30%。在经济适用住房价格的调节下，太原市整体商品住房平均价格水平也有所下降事实上，经济适用住房和普通商品房的差价可以看作是政府给购买者的补贴。所以，在运用保障性住房政策的前后，我市的住房状况发生了巨大的变化，从公平性考虑，满足了很多中低收入者的住房需求，替弱势群体解决了居住问题，缩小了两极分化，消除了很多社会问题的隐患；从效率性考虑，经济适用房的大量涌入，抑制了房价的盲目上涨，在政府给予补贴的同时，开发商得到了很高的经济效益。住房保障政策的积极运用，使得创建和谐社会得到更好的完善。

三、完善太原市住房保障政策的改进建议

1、建立良好的激励机制，加强政府监管。

为了体现社会公平，政府必须履行这些市场无法完成的功能。首先，要解决政府管制缺位的问题。在具体操作的过程中，体现为选择性激励机制的配套建立。解决了如何激励政府加强监管之后，还需要考虑政府如何监管能有效激励开发商和个人的行为。在考虑各方的需求基础上，建立相应的激励机制来增强对经济适用房的销售对象的监管，才能保证控制销售对象的政策规定有效的落实，从而使经济适用房真正起到社会保障的作用。

2、完善保障性住房的产权结构，引入合理的退出机制

对于暂时没有能力支付保障性住房款而末来收入预期较好的家庭，考虑售租结合，可以将自己居住的旧房屋委托专门的机构按照市场价格出租，而租赁按政府制定价格的经济适用房，由政府暂时拥有产权，以租代售。待时机成熟时，租户可享有优先购买权。对经济条件改善较明显的家庭，应设定合理的退出机制，鼓励其退出保障房的补贴范围，使保障房资产更具活力。

太原市的保障性住房政策短短发展了十几年，时间虽短，但我们取得的成绩的是有目共睹的，但是，目前保障性住房的供应量还很低，很多政策还未落实，城镇居民住房保障政策还不能从根本上解决居民的住房问题，亟待完善。借鉴国内外的经验，通过对国外住房保障政策的分析，归纳出对我市保障性住房政策的启示：（1）制定完善的法律制度，提高全民的普法意识。完备的法律制度是保障性住房政策实施的有力保证。（2）保障性住房政策是动态发展的。政府应当根据经济发展的不同时期和住房发展的不同阶段来确定、调整保障性住房政策，与时俱进。（3）政府要适度干预，加强监管。政府对保障性住房的政策调整不能过多的干预住房市场资源配置的基础性作用，住房市场与政府与参与各部门在住房建设上应有分工，各负其责。

保障性住房政策是以市场化运作实现社会福利的一项举措，它从无谋利目的开始，又以有谋利目的结束，政府行为与市场行为矛盾地交互在一起，并贯彻于始终。而政策的评价恰恰是对政策出台的一种依据，政策执行的保障，政策结果的考评。尤其是保障性住房政策的评价，取之于民用之于民，为政府搭建一个科学的测量平台，为百姓生活填补一项安全措施。

参考文献：

[1]王薇.住房制度改革，1999

住房保障政策论文例8

一、引言

2009年3月住房和城乡建设部提出要加快公租房的建设,2010年6月住房城乡建设部等七部门联合制定了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(以下简称《指导意见》),规定了公租房建设运营管理的相关制度。国务院总理在2012年政府工作报告中指出,继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设,大力推进保障性安居工程建设,出台关于保障性安居工程建设和管理的指导意见,完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策,制定保障性住房分配、管理、退出等制度和办法。在建设规模上,中央财政安排资金1713亿元,是2010年的2.2倍,全年城镇保障性住房基本建成432万套,新开工建设1043万套。[1]

根据《指导意见》,公共租赁住房的房源主要有新建、改建、收购、长期租赁住房等方式。公租房的发展实行由省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制,即筹资责任主要由地方政府承担。而由地方财政直接拨款,将给地方财政带来沉重的经济压力,不利于地方公共事业的协调发展,同时公租房本身在经济利益上无利于地方政府,因而难以调动地方政府的积极性。因此,政府必须拓展融资渠道,创新融资机制,引入社会资金,并将公共租赁住房的投资运营和管理监督结合起来,使得公共租赁住房具备长期的可持续发展。

从宏观上来看,公租房作为一种新兴保障房模式在世界范围内才刚刚起步,相关的理论研究成果较少。但公租房在本质上属于保障性住房,关于其他种类保障性住房融资研究的文献和理论成果对于公租房融资模式研究仍然具有一定的借鉴意义。

就国外文献来看,保障性住房制度研究一直是国外学术界的研究热点,关于保障性住房的研究成果也非常丰富,主要包括以下两方面:

第一,住房政策研究。比较房屋政策理论,当尼逊(Donnison,1967)提出在经济发展的不同时期,根据政府在房屋政策中所承担责任的不同,可把房屋政策分为雏生型、社会型与全面责任型[2]。比较房屋政策是一种住房保障分类分层供应的理念和方法,对目前各国的保障性住房制度的发展和完善具有很重要的借鉴作用。住房过滤理论,斯威尼(Sweeney,1974)构建了一个比较健全的住房过滤模型[3],该模型反应了不同收入阶层与不同等级住房间的供求关系,被国外学术界广泛应用于住房政策研究。

第二,保障性住房融资模式研究。20世纪70年代美国兴起了一股金融创新的浪潮,出现了大量新的金融工具,使得保障性住房融资模式的内容和方式也随之不断创新,从而可以吸收各类资本参与保障性住房建设。其中具代表性意义的模式是资产证券化(ABS)、房地产投资信托基金(REITs)、公私合作关系(PPP),研究成果也最为丰富,Gordon H.Sellon,Deana VanNahmen[4](1988)、Grigsby,WilliamG[5 ](1990)、Noah Kofi Karley[6](2002)、Su Han Chan,John Erickson,KWang[7](2004)等学者对ABS和REITs模式进行了研究。

就国内文献来看,理论成果主要集中在以下两方面:

第一,保障性住房制度研究。在对国外发展经验总结以及对我国保障性住房建设实践反思等方面,田东海(1998)[8]、贾康(2007)、刘军刚(2007)[9]等学者做了相关研究。在保障性住房制度研究领域的其他方面,卢有杰(l996)[10]、尹中立(2005)[11]等学者针对住房的特殊属性以及政府在住房保障领域的应有责任方面做了相关研究;李辉婕(2008)[12]在住房保障水平方面做了相关研究,论述了解决中低收入阶层住房难的问题是公共租赁住房制度产生的主要原因;赵路兴、浦湛(2003)[13]等学者提出在现有的住房保障供应体系中,应增加具有保障性质的租赁型住房供应,而这种租赁住房在本质上就是公租房。

第二,保障性住房融资研究。应红(2006)[14]等学者提出在上市融资和发行债券这两种基础形式之外,还可以尝试开展房地产信托投资、资产证券化、合作建房等形式来拓宽资金来源渠道。巴曙松(2006)[15~16]指出现有的廉租房开发在融资渠道上存在财政政策不灵活、金融制度不完善以及商业化操作手段不足等问题,并预测了未来廉租房建设融资的发展趋势。任海军、谢雯婷对采用REITs模式进行廉租房融资提供了建议[17]。申悦和石建华 (2007)、雷惠和于罗华(2008)分别提出了在廉租房的建设中利用REITs融资的设想。但由于目前国内还没有设立REITs,所以比较缺乏在研究数据和实证分析方面的研究成果,对REITs的研究也都仅仅停留在定性分析阶段,研究的范围也只是局限于REITs起源、概念、运作模式、立法研究和国外发展现状的介绍,没有对其进行更深一步的定量研究。

住房保障政策论文例9

随着我国社会主义市场经济体制的建立以及国民经济的持续快速发展，城镇化发展速度也在逐渐加快，导致大量的人口涌入城镇，再加上城镇长期居民生活水平有了显著提高，对住房的需求也在不断发展变化。市场机制虽然能够较好地适应住房需求结构和需求量，但是因为我国人口基数大，贫富差距正在逐年拉大，包括中低收入和低收入在内的“中低收入家庭”大约占城市人口的60%-80%。面对房地产市场逐渐呈现出来的两级分化，市场机制已经无法解决中低收入居民家庭因支付能力低而无法自行解决的住房问题，解决“住房难”问题便成为中央政府和地方政府共同担负的责任。因此，加快构建和完善城镇住房保障体系已成为各级政府亟待解决的问题。

1.城镇保障性住房的概念

城镇保障性住房是指政府为城镇中低收入和低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租房、经济适用房、公租房（政策性租赁住房）、限价房（两限商品住房）以及棚改房构成，具有社会保障性质。

2.城镇保障性住房准入机制的概念

城镇保障性住房准入机制，是指城镇中低收入家庭或个人能够享受国家保障性住房政策所需具备的条件、申请程序，住房保障部门的审查、监督程序，不符合条件的人群非法申请的法律责任等相关政策、制度的总称。

3.博奕理论与模型应用

3.1 博奕论的概念界定

博奕论，英文为Game Theory，是研究决策主体的行为发生直接相互作用的时候的决策以及这种决策的均衡问题。博弈论的基本概念包括：局中人、策略、支付。

3.2 博弈理论

博弈理论是研究决策主体在给定信息条件下如何决策以使自身效用最大化，以及不同决策主体之间决策的均衡。

3.3博弈模型与应用

假定博弈双方具有完全的行为理性，是理性人的集合，符合经济人效益最大化的假设。他们有权合作（表示双方愿与对方共同利用或开发资源）和不合作（表示各自为政，暗地谋取私利），或者有权决定参与的程度。他们不仅完全知道自己每个行为的收益，而且也完全知道自己每个行为的收益，而且也完全知道当对方选择某个策略时的收益以及应对策略，政府和私人机构的组合策略矩阵如下表1所示。

在合作过程中，假设合作的价值（如信息资源）是V，企业建立合作的成本是C0，企业由于合作而得到的利润时P。其中，企业合作的成本主要指数据的收集、人员培训和管理的费用；P≥V≥0，C0 ≥0。

无约束条件下双方的策略取向

无约束条件是指可以自由选择合作和不合作，其行为选择不会受到来自第三方的支持或者反对。

当私人机构合作的概率为a时：

政府采用合作策略的收益为：

Rb1=(P-C0)×a+(-V-C0)×(1-a)=aV+aP-V-C0

政府采用不合作策略的收益为：

Rb2=aV

显然，政府必须比较Rb1和Rb2的大小再决定采取哪种策略。在P≥V≥0，C0 ≥0且0≤a≤1的条件下，aP-V-C0≤0，所以Rb1≤Rb2，政府采用不合作的策略。

同理，当政府合作概率为b时，私人机构的最优策略也是不合作。

③ 综上，在无约束条件下，双方均采用不合作策略。这也同时说明了为什么在现实中成功合作总得不到很好的实现。

组合策略显示，这是典型的囚徒困境的博弈模型：一次博弈的结果只有唯一纳什均衡，即（不合作，不合作）策略组合，收益为（0，0），不可能出现（合作，合作）的策略组合。

如果将这个一次博弈扩展为有限次完全且完美重复博弈，结果也是（不合作，不合作）策略组合。因为利用博弈论对有限次完全且完美重复博弈的定理总结，对有唯一纳什均衡的博弈而言，这个有限重复博弈结果始终是（不合作，不合作）策略组合。

有约束条件下（如激励机制）双方的策略取向

激励机制是指外界因素促使双方的合作（如合理的协调机制与监督机制等）。假设这种外界激励因素为H，其他条件不变，则双方的收益矩阵如下表2所示。

当私人机构合作的概率为a时：

政府采用合作策略的收益为：

Rb1=(H+P-C0)×a+(H-V-C0)×(1-a)=aV+aP+H-V-C0

政府采用不合作策略的收益为：

Rb2=aV

显然，政府必须比较Rb1和Rb2的大小再决定采取哪种策略。在P≥V≥0，C0 ≥0且0≤a≤1的条件下，aP+H-V-C0的正负符号不能判断，aP+H-V-C0≤0时，政府采用不合作的策略；aP+H-V-C0≥0时，政府采用合作的策略。

同理，当政府合作概率为b时，当bP+H-V-C0≤0时，私人机构采用不合作的策略；当bP+H-V-C0≥0时，私人机构采用合作的策略。

③综上，要使双方采用合作策略，必须使aP+H-V-C0≥0和bP+H-V-C0≥0，即H≥V+C0-aP和H≥V+C0-bP。

综合来看，当n为参与的概率时，谁来提供H以促使H≥V+C0-nP呢？

有理由相信在激励机制下，只要能使H≥V+C0-nP，双方会选择合作策略。反之，不选择。到底谁能扮演提供H的角色呢？答案是：中间组织是最佳选择。

因此，随着市场经济的不断完善，中间组织者逐步成为社会发展中不可缺少的组成部分。有学者将中间组织者比喻为引导社会经济发展的“第三域”组织。

4.结论和建议

政府和企业作为保障性住房准入机制实施的参与人，其中政府起关键性作用，在解决企业与企业以及政府与企业之间的利益关系时，应用博弈论的方法分析各制约因素，权衡利弊对解决此问题具有重要的指导意义。在城镇保障性住房准入机制的研究中,尝试性的提出以中间组织为枢纽的公司合作制，探讨该模式在运行和具体的操作形式，对于城镇保障性住房准入机制进行设计研究。

参考文献：

[1]张维迎．博弈论与信息经济学[M]．格致出版社，上海人民出版社，2004．

[2]高苛.住房保障政策的动态分析模型[J].中国管理科学，2007（10）：310-314.

住房保障政策论文例10

一、我国住宅权立法现状

住宅权是社会保障法上的概念，与民法上的居住权有严格的区别，后者仅指对某一不动产空间的使用权。它与宪法刑法上规定的住宅不受非法侵害的权利也不一样。如上文所述它的涵义范围远远大于这两者。尽管理论界对于住宅权已经开始有了许多概念层次的谈论但是从立法上来看我国做的还是非常滞后的。法律未成，理论先行。这样就突出了我们对于住宅权进行理论研究的必要性。

二、我国住宅权制度的缺陷及公租房政策

（一）我国住宅权保障机制的缺陷

自1998年进行城镇居民住房制度改革以来，以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房及廉租住房供应体系建设进展缓慢，以高收入家庭为对象的商品房供应体系则发展迅速，后者事实上已成为当前我国居民住房供给的主渠道。①目前，我国的普通居民很难在不依靠先辈的积蓄的情况下单独购买一套完整产权的商品房。

（二）重庆中公租房政策的内容以及意义

重庆的公租房政策指政府投资并提供政策支持限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。申请者的资格要求是年满18周岁，在主城区有稳定工作和收入来源，有租金支付能力，符合政府规定收入限制的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员。租期满五年后，符合一定条件的还可以购买一套公租房。我们不难看出公租房政策较之以往的廉租房和经济适用房等有了很大的放宽，不再拘泥于了地区和户籍的限制。这对我国住宅权保障机制建设有着非常重要的意义：

1、真正做到了普适性和公平对等性

我国住房保障体系常常会出现断层现象。不能连续合理的覆盖每一个阶层，这些断层又不能通过目前已有的市场机制和政策来填补，不能从根本上做到公平对等。对于那些进城务工的农民工还有刚毕业的大学生等所谓的“夹心层”却考虑不周。公租房正常一视同仁的态度十分值得赞赏

2、对于树立保护公民住宅权理念也是一大推力

住宅权是公民的基本人权，树立“住宅权益”的理念，保障公民住宅权的实现是政府应尽的法律义务。住建部王京京主任就曾在政协会议上提交过《关于加快制定〈住房保障法〉完善住房保障制度的建议》，通过公租房政策正是一次做出宣传的大好机会。台湾地区对于我们很有借鉴意义，他们将之纳入“反歧视条款”，未来社区居民不得因性倾向、容貌、身心障碍、疾病、更生保护或党派思想等因素，对当事人租屋、购屋、进住及房屋贷款有不合理的待遇。并首次针对歧视行为订定罚则，违者处新台币五千元以上，三万元以下罚锾，若限期未改善，可连续处罚。②

（三）重庆公租房政策的缺陷与不足

住宅权的问题并不是简单有了立法就能够解决，其相关制度设定和配套体系的完善都决定了该项政策能否达到预期效果。由于该项政策的酝酿和出台时间仅经过了一年左右难免在制度本身和运行过程中会有很多缺陷和不足之处。

1、次生问题欠考虑

获得住宅后，面对现代化小区管理模式，获得公租房的居民能否适应这个隐患被忽略掉了。要缴纳相应的物业费，电梯费，还有垃圾处理费和建筑公摊面积的一些费用等等。大部分公租房居民的生活条件有限，随着时间的推移，生活质量必然有所影响。公租房政策不能简单地发给住房就可以了，同时还要关注他的居住水平和承受居住费用的能力。

2、缺乏相应的平行制度

公租房政策简单地规定了谁有资格申请公租房，如何申请以及如何分配。但住宅权的保障是一个全方位的系统化的工程。住宅权并不意味着政府必须自己拿出自己的房子来提供给他们，更不意味着政府应该完全自己参与房地产开放建设。对于公共政策而言最好的还是尽可能的通过市场去解决问题，因此在保障住宅权视野下，公租房是一种途径而提供住房补贴等也是一种途径，我们应该扩大住宅权保障方式尽可能地做到效率最大化。

三、重庆公租房对我国住宅权保障路径选择的启示

（一）我国住宅权保障机制的发展前景

住宅权理论发展无法回避的是住宅权的实现问题，最终也必将围绕并落实到住宅权的实现问题。就法律而言，需要以宪法为中心，一系列配套法律法规为依托，依靠行政机关强有力的执行，司法的最终保障，形成一个系统的法律保障体系，从而使住宅法成为一个相对独立的综合法律部。③各地政府出台许多了保障人民住宅权的政策，留下了大量的关于住宅权方面的法律法规文件，而这些法律实践也为将来我们住宅权法制建设完善提供了宝贵的经验和素材，没有全国性的法律实践是很难制定出台一部《住宅法》。所以，在全国性住宅权保障体制中作为其中的突出代表重庆公租房政策，对于它的分析研究就十分具有现实意义了。

（二）如何在重庆公租房政策启发下保障公民的住宅权

在重庆公租房的政策运行过程中，公民住宅权保障有了重大进步，但是如何继续完善依然是我们面临的重大问题。

1、利用法律和宪法来明晰各阶层责任

作为土地公有制国家，政府应通过立法明晰各级政府的责任，明确社会企业的责任，我们立法的直接渊源就应当来自于我们的宪法的规定，辅以其他法律法规使得住宅权能够具体化，司法化。

2、充分考虑住房问题解决后的后续问题

对于许多人的居住历史来看，无论是管理上还是公共设施费用分担上没有任何先例可循。对于住进了公租房的人而言，住进现代化的小区里次生问题就出现了，物业费，电梯费，垃圾处理分以及小区的公摊费用同样是一大笔开销。容易出现，有房难养的尴尬，因此在以后的住房保障制度建设中应充分考虑到这些细节问题，不仅要让公租房居民有房住还要确保他们住得起。

3、构建住宅保障的普通法律体系，为住宅权保障进行系统化设计

我国虽曾提出过《住宅法》，但是由于立法条件还不具备被无限期的搁置。因此，必须加快其立法进程，以统筹住宅权的全面落实。避免目前我国各地关于住房问题没有统一法规，各自为阵的困境，不仅使得各地方、农村和城市的规定迥异，而且也不利于国家对于全国的住房保障问题进行统一规划。

尽管我国现行住房保障体系有诸多不足，同时，公租房运行过程中也将遇到不少困难，如法律保障是否到位、退出机制是否完善等，这些都会影响公租房制度的健康发展，必须采取多项措施加以保障。住房问题成为了当今社会关注的首要难题，在讨论住宅权问题的时候我们从重庆公租房政策的思维出发，总结经验寻找路径完善住宅普通法的立法体系并构建完善的住房保障制度，相信我国公民都将会真实公平而又充分的享有住宅权。

注释：

①单克强.对我国住房保障制度的探讨[J].金融教学与研究，2010（3）：8

②张群.民国住宅权保障的启示[J].政治与法律，2008（2）：13

③孙国华，朱景文.法理学[M].中国人民大学出版社，1999：298

【参考文献】

[1]国务院新闻办公室.状况[A].1991.