住房管理论文例1

住房公积金档案是住房公积金管理机构在贷款过程中形成的文件材料，是缴存单位及职工住房公积金帐户设立、缴存、提取、使用、变更、转移、贷款、封存、注销等活动中形成的具有参考利用价值的原始记录。它保留着当事人的真迹，具备法律效应，是承担住房公积金管理的职能部门、经办机构和缴存单位、公积金贷款银行做好工作的依据，是防范和化解公积金贷款风险的有效凭证，当发生法律纠纷时，住房公积金档案可作为当事人凭据，采取相应措施，从而将风险降到最低。

(二)能为缴存人的切身利益提供保障

住房公积金每一笔业务的记载都与缴存公积金的职工的利益息息相关，随着住房公积金数量的增加，其档案数量急剧上升，其业务的拓展和管理的加强，内容更加丰富。加强新形式下的住房公积金档案管理是不仅是当前档案规范化管理的需要，且做好因业务产生的各种住房公积金材料档案的管理是住房公积金各项工作的基础，其档案管理的质量决定了住房公积金管理的规范程度，决定了缴存人切身利益的保障程度。

二、目前住房公积金档案管理存在的问题

(一)思想认识不够深

目前我区在档案管理方面普遍存在思想不够重视的问题，淡化政策性优势，防范意识不强，执法不够严，且档案管理人员大都是临时安排的，在档案管理部门匆匆培训即上岗，对档案管理的相关理论认识不深，缺乏工作经验，易造成贷后管理不善而致资金流失。

(二)基础设施不完善

住房公积金的档案记录着千千万万缴存人的公积金数据，其经营场地应与金融机构一样安全、规范，但在我区其办公设施与所承担的管理职责差距太大，只有6名工作人员，没有专门的公积金档案室，档案管理设备简陋，设置无法规范，档案库房无法保证，遗失、损坏的可能性极大，不仅难以保证其档案的安全性和准确性，且由于缺乏专门部门统一集中的保管，目前很多资料或凌乱或未分门别类摆放，也导致了资料查询的困难。

(三)管理制度不健全

住房公积金档案，作为一个新兴的档案门类，目前针对住房公积金档案管理工作还未制定出一个全国性的管理制度和办法．住房公积金货款档案工作尚处于起步阶段。而随着各级住房经办机构形成的文件、凭证等资料增多，我区在档案归档范围、保管期限、保存方法上缺乏统一性，规范性，没有一套具体的行之有效的管理制度，使档案资源利用不足，服务范围狭窄，针对性、互动性差，另外，由于没建立信息化管理制度和现行的“大而全”保存理念，使档案资料过过度膨胀，且大量的纸质档案占据空间，既增加了成本，又增加了工作量，限制了住房公积金档案资源的利用和共享，整体造成档案管理质量的低下。

三、加强住房公积金档案管理的对策及建议

(一)提高对公积金认识，依法进行管理

加强公积金档案管理是做好住房公积金业务的基础，针对我区管理防范意识不强的问题，一方面需加强组织领导。建立住房公积金档案工作组织体系，统一标准，保证业务资料的统一性和数据的真实性，以利于审查和装订。另一方面需加强人员培训。对档案管理的在岗人员进行相关培训和继续教育，不断提高其素质，以管好住房公积金档案。再次需加大宣传力度。宣传《住房公积金管理条例》等法律法规，同时，发放相关资料，让人们了解住房公积金档案管理工作，充分了解认识其重要意义，为领导的决策提供有效服务。

(二)完善基础设施建设，确保有效管理

住房管理论文例2

住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。

一、住房公积金贷款管理风险的形成

住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险，同时又有其自身独特的经济风险和管理风险，而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。

（一）运行体制带来的管理风险

国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。

2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说，都希望资金快速及时到位，惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠，或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款，继而使房改资金中心失去了许多优质客户，无形加大了住房公积金贷款风险。

3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体，业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密，既不利于市场的竞争，还加大了住房公积金贷款风险。

4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，贷款发放到位后，银行既不能及时通知客户还款，也不实行跟踪服务，导致客户逾期还款比比皆是，甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人，受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够，致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期，还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户，因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝，由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。

（二）政策取向和金融市场形成的管理风险

由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民，同时也决定金融管理风险。

1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性，如遇央行利率上调，职工的还款负担还会加重，逾期率就会上升。

2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金配贷既无最低储蓄年限（仅一年）要求，也无最低存款额限制。从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等，由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款，如果贷款期限延长一倍，住房公积金贷款的期限最长可达20年，从机会成本的角度来看，容易产生市场风险，并其风险将增加一倍以上。同时，住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制，更加剧了其风险性。4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

二、住房公积金贷款管理风险的规避措施

住房公积金贷款管理风险是客观存在的，理应正视和竭力规避，避免出现大的风险损失，根据上述风险的分析，规避住房公积金贷款管理风险，应积极采取应对措施。

（一）确立房改资金管理中心主导地位

解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位，采用房改资金管理中心自营模式，可以实现责、权、利的统一，既能有效地消除委托方式中的利益冲突，又能做到了职责分明。运作高效，彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位，可以自主选择受托人，同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心，对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误，而导致住房公积金住房贷款出现的风险，应由受委托银行承担，或由房改资金管理中心实行优胜劣汰，充分保证住房公积金贷款管理风险的规避，体现房改资金管理中心的主导地位。

（二）建立贷款风险监管体系

建立贷款风险监管体系，将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中，并授予该体系应履行的功能：一是对个人信用情况进行相应的时实评估，特别应能防范恶意超贷的情况；二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能，实现全过程的监督管理，三是实现个人住房贷款高风险的预警功能，并给出响应的规避建议；四是实现会商制度的建立，房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商，特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应，以期协同规避，对已发生逾期的应协助尽快催收；五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。

（三）采取相关配套政策措施

1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度，可采取政府扶持（实行贷款贴息政策）、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保，既减轻了这部分低收入职工的债务负担，又化解了金融风险。

2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。

3、进一步完善住房保险，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，开拓住房保险新业务，既降低保险费用，减轻借款人的负担，又提高借款人的还款能力。

（四）采取相关配套还贷措施

房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量，减少因服务质量带来还贷风险。

1、建立便捷的还款方式，利用银行网点和资源，办理还款储蓄卡或一卡通，实行通存通还，自动划款等便捷的方式，在时间和地点上方便借款人还款。

2、受委托银行贷款放款后，及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况，使借款人知道每月实际应还多少钱，什么时候还，做到心中有数，经济上有准备，敦促贷款人养成良好的还款习惯，减少不必要还款纠纷。

（五）加强贷款抵押审查力度

住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节，严格抵押审查，对降低贷款风险，资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到：

1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续，并做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。

3、控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险。

4、切实执行担保法，对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。

住房公积金作为一种政策性住房资金，取之于民，用之于民，在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策，符合我国的基本国情，也有力地推进了城市住房制度改革和发展，是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此，必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系，进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设，使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验，用法律和制度等管理手段，有效规避住房公积金个人贷款的管理风险，以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。

参考文献：

住房管理论文例3

药品管理是医院药剂科最基本的任务之一，随着计算机信息系统的普遍应用，药品管理更加规范化、科学化，所有药品的数量管理和效期管理都纳入了医院信息系统。我院是一所二级甲等医院，门诊病人有限，住院部药房药品消耗量占到药剂科药品消耗总量的65%以上，故加强住院部药房药品数量和效期管理尤为重要。从实际来看，“管理在人”，没有一定的管理手段，没有相应的措施与制度，没有较高的人员素质，药品的数量和效期管理也难以收到良好的效果。

关注用药动态，做好领药计划

药品的使用有其偶然性与必然性。偶然性在于病人，有了特殊的病人，就有偶然使用某些药品的机会。特定的科室，特定的病人，用药往往有其特定的必然性。此外，医药行业存在的一些不正之风往往导致某些药品的大量使用。必须关注每日或某一阶段的用药动态，才能保证所领药品数量的适宜性。在确保临床供应的前提下，对药品的领用要做到有效、经济、有应急能力。即既要保证有足够的药品满足临床所需，又要防止积压，避免过期、变质，造成浪费；同时要有一定的解毒药与抢救药，以备急用。用药动态就成了领药频次、数量的依据。对于每日大量使用的药品，可以整件药品的倍数申领，以满足临床所需，尤其在长假以前，为防止特殊情况，必须备够充足的药品应急；对使用量不是太大或有效期短的药品可少领；抢救药品、解毒剂保证有一定的基数；新药使用初期要少领，用量稳定以后，根据其使用情况决定领用频次及数量，最大限度避免药品积压和过期报损。

药品摆放的科学化、合理化

药品按剂型、药理作用不同，科学分类摆放，在调剂使用时容易寻找，可有效避免调剂差错；更换药品批号时，按效期远近分开摆放，注明“新批号”、“老批号”、“先发”、“后发”等醒目标志，保证药品使用连续性的同时，遵循“先进先发”、“易变先发”、“后进后发”的原则，既保证了必须作过敏试验药品出现意外，保障医疗安全，又保证了“发陈储新”，防止库存药品过期、浪费；更换规格的药品，须醒目地标注新旧规格的不同，并提醒调剂人员注意；包装相似、药名易混淆的药品最好分层、分处摆放。

严格按照操作规程调配药品

严格按照《处方管理办法》及《住院部药房处方调剂操作规程》调配药品是防止调剂差错，提高帐物相符率的最重要一环。药剂人员在收到电脑配药信息后，打印出配药单，仔细审核，对打印内容有疑问或发现有明显错误者，通知护士或联系医师，更改确认药品信息后再予调配；或品还须核对处方，完全无误后，按照处方调剂操作规程，准确调配药品。调配完毕，由另一调剂人员再次核对药品，二人签字后交予护士核对签字，确保无误。口服摆药牌除了签字，程序类似。整个调剂过程严格按照“四查十对”进行，严禁一张处方未配完，又经手调配另一张处方。

关注在库药品的效期、质量

住院部药房负责人对于有效期在半年以内的所有药品每月作1次统计，详细登记近期药品的名称、规格、单位、数量、生产厂家、批号、有效期等；一方面联系临床医师及时使用，一方面根据药剂科其他分支部门的使用情况作相互调换或调出；做好在库药品的养护工作，严格按照其相应的储存条件保管药品，密切关注室内储存条件，尤其是光线、温湿度变化，必要时采取措施；对于发现有质量问题的药品，及时查找原因，如果属于原包装破损、变质、污染、短缺的，及时跟库房人员反映，作退库处理，属自然报损的药品及时在电脑上作报损处置，并予以登记报主管部门批准后进行销毁。

及时、彻底盘点药品

对于贵重药品和特殊管理的品、，做到每日盘点，如有不符，查找原因并加以解决。盘点时间安排在每日上午摆药完成之后，及时发现问题，及时解决，其他药品不定期抽盘。住院部药房负责人负责每月月底的药品全盘，确保数据准确无误，防止错盘、误盘、漏盘。对于一些出入较大的品种，可参考同行的经验［1］，作暂不输入处理，待查明原因后再作实盘输入。

建立药品专人负责制

出于我院实际情况，住院部药房负责人负责药品出入库的一切清单，包括入库、记帐、科室领药、处方出药、报损、退药、借入借出等，因此，建立专人负责制尤其重要。我们选配高年资、责任心强、富有牺牲精神、协调能力强的同志担当负责人，从而保证了出入库及时、准确，最终保证了盘点的帐物相符率。

小结

药品数量和效期管理是衡量住院药房调剂工作质量的一个重要指标。完善的药品领用、贮存、调配、发放及报损制度、良好的人员素质、严格有效的奖惩制度是保证我们做好住院药房药品管理的前提。我们认为，良好的药学习惯的养成，对于切实贯彻《处方管理办法》，提高药学人员的服务水平，保证药品数量和效期的准确性，提高药品管理水平都有很好的保障和推动作用［2］。

住房管理论文例4

（一）MBS的理论基础以及保险基金投资MBS的运行模式

住房抵押贷款证券（mortgage-backedsecurities，简称MBS）是指商业银行或其他金融机构为加速资金的融通，将缺乏流动性但具有未来现金收入流的住房信贷资产集中起来，进行结构性重组，并通过信用增强，将其变成可在资本市场上出售和流动的证券。

对单个抵押贷款而言，由于借款人存在提前偿付、延迟拖欠甚至欺诈等风险，导致抵押贷款现金流不稳定。对一组贷款而言，尽管整个组合在很大程度上依赖于每一贷款的现金流特征，但如果这组贷款满足一定条件，则根据大数定理，整个组合的现金流将呈现一定的规律性，因此可以对该现金流进行可靠地预测和控制。这就是MBS的理论基础。

作为一种结构性融资方式，住房抵押贷款证券化实质上是将商业银行等金融机构所承担的抵押贷款的现金流及相关风险进行分割与重组，通过信用增强，发行证券和设计转递流程，将收益与风险同时转移给证券市场上的投资者（保险公司就是其中主要的机构投资者）。尽管保险公司有人寿保险和财产保险之分，二者的基金特征也大相径庭（寿险基金多投资于长期项目，而产险基金则主要进行短期投资），但他们投资MBS的基本模式是相同的。

（二）MBS对于满足保险投资的“三性平衡”原则具有明显优势

保险投资的目标应当与公司的总体目标一致，即在可接受的风险水平上获得最大的利润。这就要求保险投资必须遵循“安全性”、“流动性”和“收益性”三个原则。

根据投资原理，“三性”之间既对立又统一，存在此消彼长的关系。例如，安全性与流动性往往呈正相关，而与收益性呈负相关；高流动性往往以牺牲安全性或收益性为代价。如果片面强调某一原则就必然损害其他指标，导致结果偏离企业的总体目标（即一定风险水平下收益最大化）。基于保险风险的特征，保险资金运用的基本原则应当是在突出安全性基础上兼顾“三性平衡”。

由于对抵押资产实现了现金流重组和信用增级，因此相对其他常见的投资种类MBS具有现金流较稳定，风险低，收益率较高等优点。这对于追求低风险、高流动性和收益稳定的保险公司而言，显然极富吸引力。尤其在当前股市风险太大，银行存款利率很低的条件下，投资MBS无疑是保险人的优先选择。同时，投资MBS也使保险人获得拓展投资空间的机会，从而实现投资组合的风险分散。通过下面的比较我们不难发现，MBS对于满足保险公司资金运用原则具有明显优势。

（三）丰厚的收益驱使MBS发行人积极参与MBS市场

以利润最大化为终极目标的金融机构如商业银行，绝不会放弃MBS为他们创造的多种益处[2]：（1）使发行人获得较低的筹资成本。通过把资产分离并将其作为证券发行的担保品，发行人获得了较低的筹资成本；（2）使发行人更高效地运用资本。对必须满足风险资本指标要求的金融机构来说，出售资产能使资本更自由；（3）使发行人管理迅速增长的资产组合。通过证券化出售抵押贷款，能为金融机构迅速筹集资本，同时使资产或者负债表外化，从而避免了对资本的高要求；（4）发行人可以更好地实施资产负债管理。证券化能将提前偿付风险转移给了投资者，这就为金融机构提供了一种与偿还期匹配的资产筹资方式；（5）提高发行人的财务绩效。当贷款被证券化并以低于贷款利率的收益率出售时，发行人获得利差。该利差一部分来自服务费，另一部分则由于信用提高而获得的溢额收益；（6）使发行人资金来源多样化。对于平时不能发放贷款和为应收帐款融资的投资者而言，MBS证券使他们增加了投资选择，这也为金融机构提供了更多的资本来源。

（四）当前保险基金投资MBS存在良好的外部环境

首先，住宅产业的发展需要强大的金融支持。据国家建设部有关资料，近10年全国城镇将兴建51.56亿平方米，成为国民经济一个重要增长点，为此需投入资金7-8万亿元，而现有住房资金远不能满足需求。同时由于住宅产业的自身特点如固定性、投资回收期长、投资规模大、流动性差，使得风险较为集中，容易形成投资瓶颈，制约整个国民经济的发展。通过住房抵押贷款证券化，一方面可以开辟新的融资渠道，缓解资金压力，促进产业和国民经济的发展；另一方面通过证券化，将抵押贷款的集中风险进行分割，分散给众多投资者承担，达到分散风险的目的。

其次，国内要求拓宽保险投资渠道的呼声日益高涨。由于种种原因我国一直严格限制保险投资，仅限于银行存款、政府债券、金融债券等，投资效益低下。而目前金融市场尚不完善，从20多年的实践经验来看，通货膨胀和通货紧缩时常发生，利率水平不太稳定，7次降息曾给保险公司（尤其寿险公司）的经营带来很大困难，迄今仍留下了巨额利差损尚未消化。保险公司急需通过一系列低风险、高收益的金融工具和手段，转嫁利率风险，弥补既有亏损。MBS的推出将适时地满足这种需求。

最后，MBS证券将在借款者和投资者之间开辟直接融资的渠道，提高融资效率。首先，通过将住房抵押贷款重新组合，并辅以信用增强手段，将原有风险降低到了投资者更能接受的水平。其次，通过重构现金流量，创造出不同的债券类别，满足广大投资者的不同需求。第三，MBS将丰富资本市场，成为稳定证券市场的重要力量。此外，我国大部分商业银行和保险公司已建立了较完整的信息管理系统、会计处理系统及相关的规章制度，这也为MBS的推行提供了必要的技术支持。

综上所述，不难发现，无论从MBS市场的需求方（保险基金管理者）、供给方（发行者），还是市场投资环境，保险基金投资MBS是完全可行的。

二、MBS在保险基金管理中的应用

作为一种极富吸引力的金融创新，MBS包含多种性质各异的金融衍生证券。对保险公司而言，了解各种MBS的本质特征，合理选择、使用MBS以满足公司安全性、流动性和收益性“三性平衡”的要求，具有重要的实践意义。

（一）MBS的种类和性质

在美国，一共有三类抵押担保证券[2]：（1）抵押转手证券（mortgage-passthroughsecurities）；（2）担保抵押债务（collateralizedmortgageobligations，简称CMO）；（3）剥离式抵押担保证券（strippedmortgage-backedsecurities）。三类证券在现金流量、内在风险等方面都呈现出不同特征。

1.抵押转手证券。它是指由联邦全国抵押协会（FNMA，俗称范尼梅）和政府全国抵押协会（GinnieMae，俗称珍妮梅）购买抵押品，并将这些抵押品组合起来，然后为其提供担保并发行的证券。转手证券基本上不对现金流进行处理，而是将基础资产产生的现金流传递给证券持有人。在相同条件下，转手证券产生的现金流比非分期偿付型债务的现金流要大得多。尽管抵押转手证券大大增强了抵押贷款市场的流动性，但它却因其单一性而不能满足所有投资者不同的需求。

2.担保抵押债务。为解决再投资风险问题，金融工程师们开发了担保抵押债务（CMO）。它是指投资银行购买转手证券（或整个抵押贷款），再发行以它们为担保的特种债券。这些债券被分成一系列不同的组，称之为“档”（tranches），使得不同档的现金流特征（包括息票利率，偿还期限等）不同。这样，一种长期的金融工具，如抵押贷款或转手证券被重构为一系列性质各异的档，这些档分为短期、中期和长期。于是投资者从中可从中选择最符合需要的档。同时在一定程度上消除了提前偿付风险。

3.剥离式抵押担保证券。目前该证券有两类，一种是“只获得利息类（interest-onlyclass，或称IOclass）”，即将所有抵押贷款偿还的利息分配此类证券；另一种是“只获得本金类（principal-onlyclass，或称POclass”），即将所有抵押贷款偿还的本金分配此类。由于本息分离，IO与PO证券对利率的敏感性不同，因此现金流量也呈现不同的特点。由于证券的价格是未来各期利息的现值之和，因此其价格变化是两种效应的综合结果：贴现效应和提前偿还效应。因此市场利率的变动会引起基础资产提前偿还率的小幅变动，进而造成剥离证券价格和投资收益率的大幅变动，并且IO和PO债券的变化方向正好相反。

（二）运用MBS实施保险资产负债管理（Asset-LiabilityManagement，简称ALM）

从保险经营的特殊性看，资产负债管理（ALM）日益成为保险企业管理的核心内容。所谓ALM就是将资产和负债统一成一个整体，并考虑如何协调组合以实现公司的总体目标。在保险公司偿付能力和盈利能力管理中利率风险管理是ALM的核心内容。利用MBS，结合多种ALM方法能在一定程度上消减利率对资产、负债的冲击。目前常用的方法有如下几种：

1.业务分离和配对法。该方法将具有特定性质的资产或负债分割为独立单位以获得某种特征，如利率敏感性、市场价值波动性、到期期限和信用质量等，然后根据特定的负债单位寻找与之匹配的资产单位。例如，针对一组担保投资合约（GIC），由于其现金流不受到利率影响可以准确预测，所以保险人可以将CMO顺序偿还档债券与其他证券组合，使该投资资产的现金流量特征与GIC组合的完全吻合。

2.缺口管理。缺口管理主要包括融资缺口和持续期缺口模型两种。融资缺口模型主要计算融资缺口的状态。当该缺口为零时，资产负债处于“免疫”状态。因此适当调整投资产品的种类和数量，使之达到“免疫”状态就可以有效避免利率风险。而持续期缺口模型则是通过调整保险公司资产和负债的持续期缺口来控制因利率波动造成资产负债配置不当的风险。以一组万能寿险保单为例，通过选择CMO中浮动利率档债券与其他证券组合与负债构成“免疫”状态，可以消除因利率波动造成投资收益率的负偏差，并在一定程度上锁定利率下限。

3.最优化分析法。该方法采用管理科学的一些工具，诸如线性规划，在一组给定的约束和对一系列不同的收益曲线的预测基础上，确定MBS与其他投资资产的最优组合。此外其他方法如：模拟分析法、风险受控套利法等也经常使用。

利用金融工程原理，将性质各异的MBS引入ALM必然极大地增加解决方案的灵活性和多样性。例如，在没有MBS以前，根据《保险法》保险人只能依赖有限的固定收入证券如国债、金融债券、银行存款实施ALM，那么可供选择的最优方案极其有限，甚至无解。引入MBS后，即使对于日益更新的保险产品，尤其利率敏感性产品，资产负债管理人员也可以方便地选择所需的证券种类进行组合，解决以前无法解决的问题。此外，方案的多样性也为管理人员进行成本效益分析，减少管理成本提高收益创造了条件。

（三）用MBS进行套期保值

所谓套期保值是指构筑一项头寸来临时性地替代未来的另一项资产（负债）的头寸，或者它构筑一项头寸来保护现有的某项资产（负债）头寸的价值直到其可以变现而采取的行动。保险投资中的套期保值主要是解决公司资产价值减少以及负债增加的风险。在当前市场价格动荡不定的环境中，套期保值对于保险公司的重要性是不言而喻的。然而大部分套期保值都涉及到衍生工具头寸，而目前我国期货、期权、期权和互惠掉期市场很不成熟，作为金融衍生证券的MBS就显得弥足珍贵了。

前面提到，担保抵押债务（CMO）分为若干类别的债券，其中四个关键的创新工具是：顺序偿还档、应计档、浮动利率／逆浮动利率档以及计划摊销类别档债券。而剥离式抵押担保证券包括两种性质截然不同的IO和PO类证券。这些产品在防范和化解利率风险和信用风险方面具有不同的特性，将它们与其他证券，如股票、债券等进行组合就可以达到套期保值的效果。例如，将IO证券与常规债券或抵押贷款组合，就可以抵御利率下降的风险。

（四）运用MBS进行投机和套利

资产的错误定价、价格联系失常以及市场缺乏效率等因素的存在，使得投机和套利有机会进行。对有效的市场而言，高风险意味着高收益，无风险则无收益。承担一定的风险进行投机或套利是保险投资的“收益性”所决定的。所谓投机，就是确切地预测未来，进而构筑头寸来获利。作为市场上可流通的固定收入证券，MBS的价值完全可能被高估或低估，这就为投机创造了条件，保险公司可以利用掌握的经验和技术从中获利。套利则是同时在两个或更多的市场上构筑头寸来利用不同市场定价的差异获利。由于在空间、时间、到期期限以及资产类别上存在价格差异（扣除转换费用），MBS市场就存在套利机会。这种套利机会使保险人只需承受少量风险（纯粹套到甚至无风险）就可获得高额回报。最典型的例子就是，通过大规模集资创造的担保抵押债务（CMOs）而获得套利机会。

三、关于我国保险基金投资于住房抵押贷款证券的建议

住房抵押贷款证券（MBS）是国际上住宅市场融资中发展成熟的金融工具，但在我国却是新生事物。保险基金投资于MBS对保险公司而言既是机遇，也是挑战。对此笔者提出几点建议：

1.必须更新保险投资理念。长期以来，一些监管者或经营者过于强调安全性，将其与流动性、收益性对立起来。事实上，三者之间既有此消彼涨的关系，又相辅相成。如果一味追求安全投资，势必损害收益性。在当前市场竞争日趋激烈的情况下，低收益公司的生存能力必然受到威胁，反过来造成经营的不安全。因此管理者必须更新保险投资理念，保险基金的运用应当是在突出安全性的同时兼顾“三性平衡”。只有这样，才会敢于将保险资金投资于MBS.

2.必须调整保险投资结构。由于原《保险法》及相关规定的约束，我国保险投资结构主要以银行存款和政府债券为主，投资效益低下。近年来政府允许保险资金间接入市，许多公司又纷纷投资证券基金，然而基金收益的大幅波动却使不少公司不盈反亏。这种非理性投机对保险公司所造成的巨大伤害使人们意识到，调整投资结构，合理分散投资势在必行。出于“三性平衡”的考虑，结合中国国情，笔者认为，我国保险基金的投资结构应以固定收入证券为主，辅以少量的证券基金、股票。因此，有“银边证券”之称的MBS应作为一种主要投资对象。

3.必须完善保险投资技术。保险公司的经营性质和总体目标决定了保险投资技术的特殊性和复杂性。保险投资不再是单纯的资产管理，资产负债联合管理应成为保险投资乃至保险经营的核心内容。此外，套期保值、投机和套利也应成为投资人员熟练掌握的技术。随着我国资本市场的逐步成熟和完善，MBS和其他衍生工具将广泛使用。只有精通现代金融理论和金融工程技术，才能最大限度地发挥MBS及其他金融工具的作用。

4.必须建立投资MBS的风险控制体系。MBS是金融创新的成功范例，极大地丰富和发展了资本市场。然而与其他金融产品一样，它与生俱来就伴随着特有的风险，主要分为两类：一是资产质量风险，二是证券化风险。这些风险直接影响着投资的效益和稳定，进而影响整个公司乃至全行业的发展。因此，建立相应的风险控制体系是完全必要的。笔者认为，该体系主要分为两个层面：一是公司内部控制体系，二是政府监管体系。

5.应建设一支高素质的专业人才队伍。抵押贷款证券是一项技术性、专业性和综合性均很强的新型融资方式，它涉及金融、证券、法律房地产、评估等多方面的专业领域，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。同时，保险基金投资MBS涉及到资产负债管理、套期保值、投机和套利等一系列复杂的金融手段，需要掌握了精算、保险、投资、财务等多学科的复合型人才，而国内这方面的人才极其匮乏。因此，目前应加强对保险公司现有从业人员及在校大学生的培养和锻炼，加大这方面专业人才和管理技术的引进和借鉴，以适应市场的需要。

「参考文献

[1]沈沛。资产证券化研究[M].深圳：海天出版社，1999.

[2]弗兰克·J·法博齐等，唐旭等译。资本市场：机构与工具[M].北京：经济科学出版社，1998.

住房管理论文例5

1.1架构设计

对于系统的整体框架，在实际设计过程中需要考虑业务办公系统及Web服务系统。业务办公系统是高校住房管理系统的关键，在实际工作过程中设计的主要目的就是要实现办公自动化。Web服务系统设计的重要目的就是要能够为教职工提供便捷地网上服务。对于业务办公系统设计过程中需要注意住房租赁、维修申请要能够实现业务网络化，流程化操作，实际工作过程中可以通过流程分解、联机办公处理的方式来实现。Web服务系统实际上则是要在互联网上来实现信息获取工作。系统在整体设计过程中不仅要考虑到便利性，同时还要考虑到安全性。保证系统的安全是设计的重要前提。为了实现安全管理，在工作过程中就需要设计权限控制管理用户数据操作、数据过滤防止非法写入、日志管理监督数据操作行为等功能。通过设计这些功能来保证系统的安全。

1.2业务办公系统的设计

在设计业务办公系统过程中重点是要做好数据交换及数据处理工作，实现对系统基础数据和用户网络提供数据的综合管理是业务办公系统设计的关键。系统中的不同权限的客户都是在其相应范围内来进行管理的，在实际工作过程中通过分布式作业将能够实现租金的电算化。具体而言业务办公系统的设计应该是包含以下几个环节：权限管理。权限分配的过程中通常是自动生成权限分配表，对于不同的权限分级需要放入不同的操作权限，而且这一操作权限也是要能够进行变更更新的。通常情况下可以把不同的操作权限分成工作人员、管理员以及高级管理员三种类型。用户在登入进去之后系统将会自动识别身份并且对用户的操作行为还要进行及时跟踪。基础资料管理。对于基础资料的管理也需要根据不同权限来调用想用的参数来进行录入、查询及修改、删除等功能。在实际工作过程中读取数据库参数、写入数据库新纪录以及数据检查是管理的基本环节。为了实现对基础资料的高效管理，实际工作过程中还可以采用批量数据管理的方式。这种方式主要是在系统允许的条件下，把补贴信息、教职工信息以及住房信息批量导入到数据库中。在导入之前需要保证数据表字段、顺序同数据库设计一致。只有在这样的前提下才能够导入数据。在导入数据之后还需要进行认真检查，只有经过检查合格之后才能够进行保存。租赁管理。租赁管理是重要的功能。在实际工作中当教职工把申请通过Web程序传送给业务办公系统之后，管理人员要认真检查申请，之后再给出住房预分配意见。在实际工作过程中为了保证审批的严肃性，还需要把这些信息交给高级管理员来进行审批。经由他们审批之后才能够进行合同签订。如果审批被拒绝业务受理流程就会被写入到历史记录中。签订合同的过程中租金计算方式及支付方式的确定非常重要，这是避免纠纷的重要措施。计算方式可以按月和按天方式来进行计算，对于支付方式则可以按照现金或者是工资扣付的方式来实现。维修管理。对于维修管理。工作人员要在收到申请之后及时尽心审核，管理员经过审核之后在通过邮件的方式来向住户发送维修通知单，在审核完成以后还要把申请业务的处理状态改为审核通过，对于那些拒绝维修的则是要改为已拒绝。在结算的时候需要拿着，经过职工签名之后的维修单到管理部门来进行结算。查询统计是最基本的功能。在实际工作过程中对于查询功能可以分为工作状态、职工部门、住房状态、职称以及职务等来进行分类，查询的时候则可以按照以上几个字段组合到一起来进行查询。要想把数据导出只需要单击右键即可。通过对这些不同字段进行组合查询，用户将能够及时有效地查询到住房的使用情况。

1.3Web服务系统的设计及实现

对于Web服务系统，在实际工作过程中用户输入工号及密码登陆之后就可以选择和自己相关的业务进行申请或者是查询。业务申请及信息查询是服务系统的两大功能。网上业务申请能够有效提升工作效率，通常情况下是包含住房维修申请及住房租赁申请两大类的。这两种申请的构成形式是不同的，维修申请数据是由租赁数据以及住房登记构成的，租赁申请则是由职工申请构成的。它的最终目的是要把各种申请输入到数据库中。用户在查询的时候，进入到个人信息查询页面之后将能够获得与本人有关的各种信息。公积金查询、租金查询以及货币补贴查询等内容都是可以查询得到的。个人查询功能实际上就是要实现数据库数据的读取。

2、实际案例

上文详细分析了系统设计的基本步骤，下面就结合实际案例来进行探讨。华南某高校当前房屋管理存在着不少问题，在实际工作过程中仍然是采用传统的手工归档的方式来进行管理。这样的管理方式导致管理效率非常低下。在信息技术快速发展的背景下，该校开始对住房信息管理进行升级改造。

2.1系统需求分析

在实际工作中工作人员决定采用Powerbuilder8.0作为数据前端的开发工具，对于数据库则是采用SQLServer2000来实现。该系统设计的主要目的就是要能够输入、修改教职工住宅的各种数据信息，同时还能够查询相关的情况。在房屋管理过程中能够辅助房屋调配，进而提升房屋管理效率。通过该系统的设计还要能够详细地了解住房补贴发放情况。

2.2功能模块及数据库需求分析

实际工作过程中该校的住房信息管理系统是可以分成以下几种模块的：系统设置模块、基本信息模块、房屋管理模块、查询统计模块以及帮助模块。这几个模块都承担着不同的功能，对于这些不同的模块应该进行深入细致的分析。要从学校自身的实际出发来明确各个功能模块所具有的不同功能。对数据库的分析。对数据库进行深入分析具有重要意义，在实际工作过程中设计出来的数据表结构要能够包含教职工的基本情况、房屋信息、房屋类型、房产证号、产权比例、岗位信息、院系编码等内容。

2.3如何实现

在系统中用户打开程序主窗口之后就能够看到窗口上方的菜单项。在菜单项中电极基本信息就能够看到基本信息框。在基本信息框中是包含有楼栋信息、配偶信息、代码维护以及职工信息等内容的。管理人员在实际管理过程中需要插入新的记录的时候，点击插入按钮并刷新窗口之后就可以输入新的记录。在输入数据的过程中如果输入的数据是违法的，那么系统就会生成警告，此时点击删除按钮就可以把相应信息删除、完成工作之后点击退出按钮之后即可退出。

住房管理论文例6

（二）新加坡中央公积金制度投资管理的经验与启示1955年新加坡建立了中央公积金制度，经过多年的发展，其资金总额已超千亿美元。新加坡中央公积金局负责集中管理中央公积金，它独立于政府财政，上级管理部门为劳工部，公积金局实行董事会制。从投资管理体制看，中央公积金投资主要分为三部分：第一部分由新加坡政府投资管理公司负责，主要投资国内的住房、基础设施建设以及部分国外资产；第二部分是中央公积金投资计划，该计划允许公积金成员将普通账户和专门账户中超过一定比例的公积金通过购买股票或共同基金的形式投资资本市场；第三部分是保险计划基金，包含住房保险、家属保险、大病医疗保险等多个保险计划，保险计划基金的投资主要外包给资产管理公司，可投资定期存款、可转让存款凭证、股票和债券等。上述三方面的投资中，由中央公积金局通过新加坡政府投资管理公司管理的基金和由公积金成员自主投资的基金构成了新加坡中央公积金的投资主体。新加坡中央公积金投资管理模式的可取之处有三：一是相对独立的、专业化的集中投资，新加坡中央公积金局做出投资决策后，由新加坡货币管理局和新加坡政府投资管理公司负责具体的投资事宜，公积金成员获得中央公积金局支付的记账利率；二是多层次、多元化的投资体系，几十年来，中央公积金制度也在不断放宽投资政策，允许其成员进行多元化投资，政府机构的集中投资与成员个人的积极投资共同构成了新加坡当前中央公积金多层次的投资运营模式；三是健全的法令和监督制度保障了资金投资管理的安全性，《新加坡中央公积金法》明确公积金局为法定机构，财政和行政自主，其成员主要由雇主代表、雇员代表、政府代表组成，相对独立的机构设置、规格较高的监管以及代表三方利益的管理模式，为保障公积金投资管理的可靠性和安全性奠定了基础。相比之下，我国住房公积金相关法规和制度建设相对滞后，我国《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）迟迟不能上升为《住房公积金法》，新《条例》的修订工作也十分迟缓，到目前为止，还没有统一的住房公积金投资管理办法。此外，我国住房公积金的监管机制还存在一定的弊端。

二、改革创新住房公积金投资管理的若干思考

（一）建立健全住房公积金投资管理的相关法规和规章制度我国住房公积金投资管理在法律法规建设上还存在短板，其投资管理的主要依据是《条例》第二十八条规定——“住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债”。按此规定，目前住房公积金的投资方式只能是购买国债，除此之外，就是转为定期存款。实践证明，这一规定虽然在一定程度上保证了住房公积金资金投资的安全性，但也严重地限制了资金投资的范围，加之住房公积金现行的各自行政区域内封闭式管理模式，使得我国住房公积金沉淀资金的总体投资运作长期处于低水平、低效率状态。因此，实现住房公积金投资管理创新的首要任务，就是建立健全住房公积金投资管理的相关法规和规章制度。一是要加快新《条例》的修订出台，进一步拓展住房公积金投资管理的渠道和范围；二是尽快研究和制定统一的《住房公积金投资管理办法》以及监督管理的相关规章制度，以便在实际投资运作中有据可依、有章可循，确保资金投资管理的安全和规范。

（二）改革创新更具效率的住房公积金投资管理组织体系实现住房公积金投资管理改革的另一重要任务就是要加快住房公积金投资管理组织体系的创新和建设。应坚持三条基本原则：一是要全面考察制度、管理、运作、投资管理等各个环节的风险所在，建立相应的风险控制措施和约束机制；二是要加大在监督管理环节的投入力度，建立健全统一的、独立强势的监管主体；三是实现住房公积金管理职能部门和投资经营机构相分离，住房公积金管理职能部门负责住房公积金业务开展和日常管理，投资经营机构则负责资金的专业投资管理，风险系数较大的专业投资则应委托专业的投资管理人代管。可以借鉴我国社保基金和新加坡中央公积金的做法，打破目前住房公积金相对散乱的投资管理模式，建立以部级投资管理中心为主体、省级和市级投资管理中心相辅助的多层次投资管理组织体系。此外，用多位一体的监管体系负责对住房公积金投资运作的各个环节进行有效的监管，以确保资金投资运作的安全、规范和透明。对于层次主体之间资金托管的收益分配问题，可以根据有关规定和资金实际收益情况进行结算。这种组织有序、分工明确以及更具效率的多层次投资管理组织体系，符合我国住房公积金科学管理和发展的需要。

1．建立市级、灵活自主的投资管理体系。市级住房公积金管理中心将辖区内各分中心（管理部）富余资金进行集中统筹，根据自身实际情况，将一定比例的富余资金委托省级投资管理机构托管，只保留一定比例的必要资金自行投资管理。其原则是：在保证资金良好的流动性基础上实现必要的资金增值，并负责合理调节辖区内各分中心（管理部）的资金流动，确保辖区内住房公积金支取和贷款等业务的正常运转。其投资对象可以为国债（逆）回购、大额可转让定期存款等流动性较高的投资产品。

2．建立省级、次集中的投资管理体系。省（自治区）应设立相对集中的住房公积金投资管理体系，负责集中投资管理各市级中心聚集而来的富余资金。根据本省（自治区）的具体情况，保留一定比例资金自行投资管理，其余可委托部级统一投资管理机构管理。其原则是：通过市场化、规模化的集中投资，充分发挥规模化的资金优势，实现兼顾本省（自治区）经济社会发展目标的高效资金运作。其投资渠道有：通过公开招标方式选择较高收益率的银行定期存款；通过公开操作进入银行间债券市场或投资有国家担保的大型企业债券；通过记名债券方式进入本省（自治区）保障性住房建设和国家骨干大型基础设施建设领域；通过发放项目贷款的方式支持本省（自治区）保障性安居工程建设。此外，也可以尝试参与本省（自治区）重点城市的土地备储项目和商品住房的收储等。通过稳健和审慎的投资运作，实现资金的保值增值。

3．建立部级、全国统一的投资管理体系。通过设立类似于我国社保基金理事会的部级住房公积金统一投资管理机构，统一负责对全国各地区聚集而来的沉淀资金集中投资管理。其原则是：在保证资金安全的前提下，通过市场化、专业化的运作，实现资金收益的最大化。可以委托经验丰富、经营稳健的专业投资管理人进行资金的投资运作，其投资渠道可以拓展到货币市场、资本市场乃至实体经济项目，投资范围可以包括银行存款、国债、企业债、金融债、股票、信托产品、证券化产品、证券投资基金、股权投资基金、产业投资基金股票等。未来也可以借鉴社保基金做法，逐步尝试对实体经济项目的投资，积极参与我国国资国企改革，通过参股经营或优先股投资等方式投资重点央企，分享经济体制改革的红利。

4．建立强力有效、多位一体的监督管理体系。建立健全行政监管、金融监管和社会监管多位一体的有效监管体系，以及严格的资金投资管理规范和制度监管框架。对省级和部级投资运作的监管，主要由财政部会同住房和城乡建设部拟订资金管理运作的有关政策规章，对其投资运作和资金托管情况进行监督，人民银行和证监会按照各自的职权对专业投资人或托管人的经营活动进行监督；各级政府应对本地区住房公积金资金投资管理情况进行必要的行政监管；各地住建部门会同人民银行、财政、审计等部门，对当地住房公积金资金投资管理以及风险防范情况进行严格的同级监督。此外，进一步加强对住房公积金资金投资管理的社会监督，包括住房公积金缴存人、缴存单位、社会组织、新闻媒体及专业人员的监督；被监督对象则为各级住房公积金投资管理机构、经办机构、委托机构及相关服务机构等。

（三）改革创新有利于住房公积金科学发展的投资管理模式

1．坚持适合自身发展的投资管理原则和策略。一是坚持安全规范的投资管理原则。目前，住房公积金投资管理“在确保资金安全完整的基础上，实现一定的保值增值”这一原则并没有太大缺点，但应该结合流动性因素，将其丰富为：在保证资金安全性、流动性的前提下，通过稳健经营和审慎投资实现资产的增值。二是要坚持分散化的投资管理策略。虽然长期以来，住房公积金资金投资运作的总体收益性和流动性均不理想，但将来不能一味地为追求资金的收益性，而忽视资金的安全性和流动性，也不能一味地为提升资金投资管理的统筹程度，而制约住房公积金保障和金融属性的发挥。因此，通过资金科学合理的分散化投资管理以及在各统筹层次上的合理分布，逐步在实践中探寻有利于住房公积金管理科学发展的分散尺度。

2．提升投资管理的统筹层次，实行规模化的投资管理模式。从经济学角度来看，市场化和专业化的集中投资管理模式具有高效、低成本以及能形成规模经济等优势。实践证明，资金投资管理的统筹水平越高，资金规模化运作的优势就越强，防范风险和化解风险的能力也越强。从我国住房公积金的管理情况来看，万亿级的沉淀资金分散在上千个县市，由于各地区住房公积金管理水平和能力参差不齐，使得庞大的沉淀资金没有得到有效的利用。此外，由于监管的缺失，住房公积金贪污挪用案件时有发生，也给资金的安全和完整带来较大隐患。因此，无论从发挥资金的规模优势，还是从防范化解风险、加强资金运作监管的角度，提高我国住房公积金的统筹管理层次，建立更加集中、相对独立的住房公积金投资管理机构非常必要。

3．提升投资管理的专业化程度，实行分离化的投资管理模式。分离化策略是指自主投资和集中投资相分离、货币投资与实物投资相分离、一般投资和高风险投资相分离、管理机构与投资运营相分离。这种分离化策略的目的是理顺住房公积金各投资管理主体的关系，便于监管机构对其实施更有效的监管，这同时也是风险分散、资产科学合理配置和精细管理的需要。

（四）探寻适合住房公积金未来发展的投资方向

1．进一步拓展的货币投资。近年来，金融市场的改革措施密集出台。自2013年12月央行《同业存单管理暂行办法》后，10家国有银行先后试水同业存单。2014年8月以来，商业银行发行同业存单的节奏密集，标志着同业存单扩容进入新阶段，其更重要的意义在于为大额可转让定期存单全面施行铺路。大额可转让定期存单可以在二级流通市场转让，利率参照市场利率浮动，与传统定期存款相比，可转让大额存单在到期日之前允许转让，其流动性相对较高，是短期资金融通的重要工具。它的推出顺应了利率市场化的趋势，也为住房公积金提供了一个风险较小、收益稳定、流动性较高的良好投资手段。2014年8月证监会出台的“融十条”也为将来住房公积金突破国债投资范围，走进全国银行间债券市场，以及进入更广阔的金融债、企业债等投资领域，提供了有利的政策契机，甚至为住房公积金通过记名债券方式进入保障性住房建设和国家骨干大型基础设施建设领域提供了可行性。

2．谨慎尝试的资本投资。目前来看，首先要推动新修订《条例》的出台，加快研究和制定《住房公积金投资管理办法》，在全国性的统筹住房公积金投资管理组织体系建房地产金融立之前，有条件的省份可以委托全国社保基金理事会对一定比例的沉淀资金，采用保底分成的模式进行专业化投资经营。也可自行选择经验丰富、经营稳健的专业资金投资基金或机构进行委托投资管理。

住房管理论文例7

从我国住房公积金的运作体制上来看，目前存在的主要问题是在运作流程和信息平台建设上缺乏统一平台，对住房公积金发展产生了制约作用。在运作流程上，我国的住房公积金管理主要按按行政区域进行划分管理，各个行政区域各自为政，互不统属，在住房公积金的具体政策规定、机构设置和业务流程上不相统一，甚至存在较大差异，条块分割严重，运作效率低下。典型的例子，资金的跨地区调剂便无法实施。在信息平台建设上，全国没有形成统一的住房公积金信息管理系统，各地区的信息无法交互共享。

（二）住房公积金资金利用和管理能力有待提升

作为保障城镇居民住房的资金，在使用和管理上存在着资金利用率低和资金管理能力弱的问题。资金利用率低，我国的住房公积金资金的利用上大部分用于住房贷款，但是近年来，受国内房地产市场影响，住房公积金管理呈现出贷款额下降缴存上上升的的趋势，资金总体利用率呈下降趋势；同时由于各地经济发展水平的差异，发达地区出现住房公积金贷款缺乏资金，欠发达地区贷款资金利用率低下的问题，资金总体利用效率不足。资金管理能力弱，由于缺乏有效的监管机制，我国的公积金挤占挪用情况时有发生，资金安全问题显现，由于公积金贷款的担保机制不健全，个人住房公积金的贷款和担保业务之间存在相互隔离的问题，无法规避房价波动等引起的贷款风险。

（三）住房公积金保障社会公平的功能亟需加强

随着国内房地产市场的过热发展，住房公积金在保障社会公平功能建设日益显得迫切[3]。但目前来看，我国住房公积金在兼顾社会公平方面的作用发挥的作用较小，甚至存在有失公平的问题。一方面，住房公积金覆盖率低，目前住房公积金对大部分民营企业、进城务工人员和自由职业者等没有覆盖，覆盖面狭窄，有失社会公平；另一方面，缴存率不平衡，不同行业、企业和单位由于效益的差异，缴存率存在较大差异，一些单位的缴存比例甚至不足5%，产生新的分配不公。

二、未来住房公积金的主要发展方向

（一）住房公积金管理将形成统一运作机制

针对目前住房公积金缺乏统一平台的问题，未来的住房公积金管理上必然走向统一和规范，具体应体现在组织机构和网络建设上。一是将形成全国统一的组织管理机构，一种关系明确、权力清晰、管理有力的全国性住房公积金管理机构建设将成为未来住房公积金组织建设的重点，条块分割的管理现状将得到有效解决。二是信息化建设将在住房公积金管理中广泛应用，一个涵盖国家、省和市三级，以部级为平台的住房公积金管理网络将形成，相关信息的交互共享水平将大为提升，住房公积金管理将进入真正的信息化时代。

（二）住房公积金资金利用和管理将成为工作重点

住房供给金的主要定位为服务社会大众的住房保障，在未来的发展中，住房公积金资金利用和管理将成为住房公积金工作的重点。一方面，统一住房公积金平台的打造将实现对全国住房公积金资金的有效融通创造条件，跨省、直辖市和自治区的流动机制将建立健全起来，资金在不同地区将有效流动起来，住房公积金的整体使用效率将实现大为提升，进而跨地区的住房信贷风险分散、转移以及防范体系亦将随之形成，住房公积金将实现健康持续的发展。另一方面，风险控制体系将形成，在组织机构和信息平台搭建的基础上，针对公积金挤占挪用等问题的风险防控体系将进一步建立，相应的贷款风险和风险预警机制将形成，对资金的风险管理能力将增强。

（三）住房公积金将向政策金融的方向发展

住房管理论文例8

一、引言

近年来，保障性住房开始大规模建设，并且将会持续很长一段时间。在此背景下，青岛市也在增加保障性住房建设的规模，作为一项民生工程，青岛市文昌路保障性住房建设项目正式被提出。该项目总投资64300万元，占地约58198.8m2，建筑面积约168704m2。其中，地上总建筑面积123741m2，包括公租房29280m2、廉租房9680m2、经济适用房70700m2、商业3795m2等；地下设地下停车场，建筑面积22481m2。此外，还将建设2层商业网点2座（16、17#楼）、三层九班托幼一所、六层社区服务中心一个、半地下35kv变电站一所、燃气调压站一所、换热站一所。

保障性住房的质量不仅关系到政府公信力、社会的和谐稳定，更关乎住房者的切身利益[1]。尽管国家和各级政府非常重视保障性住房的质量，但由于保障性住房本身的特性与其建设质量之间存在一些矛盾或者不协调，导致质量问题频发。一些省、市如北京、上海、深圳、杭州、武汉等地的保障性住房屡次出现大面积且非常明显的质量问题，从全国了解的综合情况来看，关于保障性住房质量问题的投诉率始终处在一个较高的水平。因此，加强保障性住房建设项目的质量管理势在必行[2]。

为此，本文将项目质量管理的相关理论与青岛市文昌路保障性住房建设项目实际密切结合，旨在构建本项目的质量管理体系，并对该体系的可行性和科学进行评价，以为加强本项目的质量管理提供充分依据。

二、项目质量管理体系的建立

遵循系统性、全面性、科学性、可量化性、稳定性、可考核性、可行性等基本原则[3]，并密切结合现行保障性住房质量管理的现状以及特点，在征求建筑工程相关专家和学者意见的基础上，本文所构建的青岛文昌路保障性住房建设项目质量管理体系包含质量管理组织体系、质量管理方法体系、质量管理程序体系及质量管理体系预期运行结果等四大模块，各模块又包含诸多属性指标层，具体详见表1。

三、基于模糊综合评价方法的项目质量管理体系评价分析

青岛文昌路保障性住房建设项目质量管理体系建立以后，还需进一步考察所构建体系的科学性和可行性。为此，笔者调查走访了本项目中的7组建筑工程专家、学者（专家30人），根据他们对本文所构建的保障性住房质量管理体系评价指标体系的评价意见综合分析得到各指标评价结果，采用模型综合评价法对质量管理体系进行了综合评判，具体分析过程如下[4]：

（1）确定各评价指标的评价标准

这是质量管理体系综合评价很重要的一步。本文根据专家意见确定各指标权重，运用层次分析法（AHP法）形成判断矩阵，运行结果详见表2。

（2）专家对各属性指标评价结果的整理（详见表3）

（3）模糊综合评价

B=W*R=（0.1205 0.5871 0.2664 0.0327 0.0000）

根据上述计算向量结果得b2=0.5871，由最大隶属度原则可得，青岛市文昌路保障性住房项目质量管理体系综合评价等级为良好；子目标层质量管理组织体系评价结果等级为良好；方法体系评价等级为中等；程序体系评价等级为良好；体系预期运行结果评价等级为良好。综上所述，本文所构建的青岛市文昌路保障性住房建设项目质量管理体系是科学和可行的。如加以改进，可以用于现行保障性住房项目质量管理实践。

四、结语

本文将项目质量管理的相关理论与青岛市文昌路保障性住房建设项目实际密切结合，构建了本项目的质量管理体系，并借助模糊综合评价方法等对该体系的可行性和科学性进行了评价分析。由于保障性住房建设过程中，涉及到多方面的利益关系，其质量管理非常重要[5][6]，受本人知识及能力的限制，本文研究尚不够全面，后续研究还会对本项目的质量管理策略等展开深入研究，以切实促进保障性住房建设项目质量的不断提高。

参考文献：

[1]杨维.保障性住房的组织模式研究[D].重庆：重庆大学管理科学与工程，2010.

[2]尚宇梅.经济适用房建设中各方主体博弈分析[J].建筑经济，2008（10）：46-48.

[3]谭学良，李灿.完善保障性住房体系取向下的政府激励机制改革探讨[J].经济与法，2009（5）：149-150.

[4]耿国靖.经济适用房开发中政府与开发商的博弈[J].数学理论与应用，2010（3）：54-56.

住房管理论文例9

关键词： 适足住房权；住房公积金；公共租赁住房

Key words： the right to adequate housing；housing fund；public rental housing

中图分类号：F20 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）03-0136-05

0 引言

适足住房权作为一项基本人权，近半个世纪来得到了国际社会的普遍认同，对于适足住房权的理论研究也正日趋深入。但理论研究的繁荣，未必总对应着具体实践的进步。至少在中国语境下，公民适足住房权的实践保护，非但未能为中国住房人权理论的发展提供推动，反而呈现出现实对理想的巨大反讽――2011年，即使在中央政府前所未有的调控力度下，中国大中城市平均房价收入比仍达到7.4，其中七成大中城市超过8.0，远高于国际公认的合理比例。①住房问题犹如挥之不去的噩梦，既对庙堂之上改革者的决断与魄力造成深深掣肘，更为江湖之中庶民的生存与安居带来重重困境。试观今日之域中，竟是房商之天下。欲在市场经济游戏规则的迷局中，发现实现适足住房权的中国路径，必须追本溯源，借他山之石，采本土之利。

1 适足住房权的人权本质

人与万物相较，未必具有任何超然的生理禀赋，但确在智识上达到造物之巅峰。因此，人放弃了放逐自然凭个体野蛮生长，选择了构建社会依群体有序生活。不同的时间、空间下，存在过不同的社会、群落，诞生过不同的秩序、法律。因此，诸多规则之法理根源，确可归于社会共同体的权威意志与统治秩序的需求。但毕竟尚存在部分法则，与社群意志无关，与个人意义相连。此类法则，记载的是人之为人的根本尊严，定义的是人存于世的基本意义。人基于该等法则而取得之权利，不因国家、社会与威权的更迭而变换。此类法则于法理意义上，称之为“基本法”，产生之权利即为“人权”。申言之，人权是人为目的而非手段的直接体现，其不基于国家法律而产生，相反，国家负保障人权之绝对义务，人权恰恰制约国家权力之行使！

人权之至高位阶，确实导致了人权理论的发展谨慎――从以“公民权利和政治权利”为核心的第一代人权共识到以“发展权”为核心的第三代人权共识，全人类经历了大半个世纪的认识进程。适足住房权的理论发展史，同样漫长：

1948年《人权宣言》第25条提出“人人有权获得保障其本人与家属健康与福利的适足生活水平，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务……”。1966年《公民权利和政治权利国际公约》则首次直接以“适足（Adequate）”界定人之住房需求，其第11条第1项规定：“本公约缔约各国承认人人有权保障其本人和家庭拥有适足的生活水平，包括适足的食物、衣着和住房……”。1991年，联合国经济、社会和文化权利委员会了其对前述公约中“适足住房权”部分的权威解释（《第四号一般性意见》），指出：“不应狭隘或限制性地解释住房权，比如，仅把其视为拥有头顶寸瓦之权利，或把住所简单视为单一商品，而应把其解释为安全、平静和有尊严地居住于某处的权利”。②同时，该意见细化了适足住房权的权利内容，即“有法律保障的使用权”、“服务、材料、设备和基础设施的提供”、“合理的房价收入比”、“卫生健康的住房条件”、“公平的住房机会”、“合宜的居住地点”与“合宜的文化环境”。进入新世纪以来，联合国人权委员会已对“适足住房权”采取了明确的工作定义：“每一个男人、女人、青年和儿童获得和持续拥有一个能够平静和有尊严地生活的有保障的住房和社区的权利。”③至此，适足住房权概念的规范表述日臻成熟，而其国际实践亦是如火如荼。

2 实现适足住房权的域外经验

纵览域外适足住房权之保障政策，大体可分下述两种模式：

2.1 政府主导模式④ 该等模式下，第一种具体路径系政府自建公共住房，其代表国家为巴西。1966年巴西政府创建“就业保障基金”，以此保障国家住房发展计划的实现。具言之，巴西通过社会保险法和税法的双重保障，强制要求雇主以税款的形式，按雇员工资总额8％向基金会缴存基金，而后基金会将基金存入雇员个人账户，并交由全国住房建设银行经营和保管，存款按年利3％由银行付息。该等基金，个人可在缴纳5年后，提取并用于支付房款；国家则直接将其沉淀部分用作国家建房资金。

3.2 住房公积金直接参与公共租赁住房建设的合法性 路径的必要可行，尚不足以论证制度的正当合法。虽然以保障适足住房权为合理性根基，但在中国语境下，为保证制度成本的最小化与制度实施的操作性，制度本身不悖于既有法律框架，是绕不过去的前提。毕竟，相较于立法的朝令夕改，若能于解释论上找到依据，非但改革阻力极大降低，制度落地亦将不是难题。

根据现行《住房公积金管理条例》（下称《条例》），住房公积金直接用于公共租赁住房建设，尚需排除“性质”与“用途”上的两大阻碍：

首先，根据《条例》第3条，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。由此，具备“工资”属性的公积金直接被用于公共租赁住房建设，似乎缺乏正当理由。但问题并未就此结束，根据《条例》第11、12条，公积金由住房公积金管理中心负责归集、使用和保值，并存放于其委托商业银行的专户中――此时矛盾出现了：因货币具有高度替代性，民法上对于货币的所有权流转始终适用“占有与所有一致”的特殊原则。⑦因此，缴存者将住房公积金缴存给管理中心后即移转了对该笔资金的占有，而管理中心基于“占有与所有一致”原则也就此即取得公积金的所有权，从此应仅对缴存者负相应债务。由此，管理中心基于所有权而决定公积金之使用方式，自然理所当然。可是，问题仍未解决――仅简单承认管理中心对公积金的所有权，将导致职工的受益权受到严重威胁：一则管理中心将可以随时非为缴存者利益使用资金，二则公积金投资增值收益将直接归属于国家――毕竟，只要到期偿还债务，缴存者有何权利干涉管理中心行使对“自有资金”之权利，有何权利主张管理中心运用“自有资金”投资所获之增值收益？这一切，均与住房公积金制度之初衷截然相悖。看来，既要坚持基本民法理论，承认住房管理中心具有对公积金使用处分之权能，又不能简单否定公积金之受益权归于缴存者的制度初衷。那么究竟应如何解释管理中心与缴存者间的法律关系，方能逻辑自洽地推导出前述结论？答案惟有信托法律关系。

具言之，住房公积金制度所涉法律关系是一个典型的法定信托关系，即缴存者作为委托人，职工个人为受益人⑧，以住房公积金作为信托财产，信托给受托人住房公积金管理中心。管理中心在名义上拥有住房公积金的所有权，对缴存者负信义义务，以其自己的名义管理和处分住房公积金。但其必须为了受益人的利益而管理和处分住房公积金。又因该信托关系之成立是基于《条例》的规定，而非当事人的合意，故称之为法定信托。当《条例》对缴存者和管理中心的权利义务关系规定不明确时，应适用《信托法》的有关规定，特别是其中关于信义义务之规定。由此，基于信义义务，管理中心必须留存足够的份额以满足公积金贷款之申请，同时必须为职工利益而积极运用公积金的沉淀资金投资，以保障资金的保值增值。同时增值收益，最终亦当归职工所有。而论已至此，管理中心运用公积金直接参与公共租赁住房建设之合法性至少已部分成立――对于中低收入者（尤其是夹心层），该等投资可使其在不购房的情况下解决住房问题；对于中高收入者，该等投资使公积金增值收益能力提高。综合来看，此为管理中心履行信义义务之合法手段。

其次，根据《条例》第五条，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。仅从字面文意分析，该条对住房公积金用途之规定，似对公积金用于公租房建设存在明确限制，但其实仍暗存解释空间：其一，立法采“用于职工……”而非“供职工用于……”之表述，语用逻辑之微小差异，却导致了公积金使用主体的差异：前者显然意指管理中心可使用公积金解决职工建造住房问题；后者则指向惟职工有权动用公积金的当然推论。因此，既然当前职工直接使用公积金自建房屋已成为不现实之命题，那么，缴存者通过缴存公积金，委托管理中心投资公租房建设，何尝不是当下中国职工实现自住住房建造的曲线路径呢？由此，在解释论上，将住房公积金的使用用途扩张解释至公共租赁住房建设，并无合法。

3.3 “直接参与模式”的具体操作问题

3.3.1 公租房所有权归属 为保证信息对称，应由住房公积金管理中心直接控制资金，直接进行工程发包，以保障资金的安全运用；为保证风险控制，则应将公共租赁住房的所有权归属于管理中心，由此在出现公积金流动性风险时，其才可将公共租赁住房进行抵押以获得融资。

3.3.2 房源筹集与土地供应 住房公积金支持下公租房的房源筹集应主要分为三种模式：①直建发包模式。即公积金管理中心作为发包方，直接将公共租赁住房项目发包给施工单位，待公共租赁住房建成后，向施工方支付工程款，并取得公共租赁住房的所有权。②配建回购模式。即在一般的商品住房建设或经济适用住房开发项目中，按一定比例（各地6%-15%不等）配建公共租赁住房，待公共租赁住房建成后，公积金管理中心按约定的价格向开发商购买配建的公共租赁租房，取得该部分房屋的所有权。③成品回购模式，即公积金管理中心从二级市场上直接回购现成的商品住房作为公共租赁住房房源。

在土地供应上，保障性住房用地本即应通过划拨方式取得无偿国有土地使用权，故前述直接发包模式的土地供应自无问题。但在配建回购模式下，因配建部分的回购价格通常低于市场价格，会给开发商造成利益损失，因此，为了避免开发商转嫁损失于其他购房者，应考虑若商品房开发项目中配建公共租赁住房的，同样适用无偿取得土地使用权的原则，免除配建部分的土地出让金，或者政府事后折返相应已支付出让金。

3.3.3 公积金资金的投入比例限制 目前住房公积金的缴存提取采“宽进严出”模式。缴存的强制性使公积金资金来源稳定，缴存主体扩大使公积金归集额不断增加。而公积金提取和使用的法定事由限制使无购房需求且不符提取条件的缴存者直至退休前均无法提取资金；同时允许承租人以公积金缴纳房租，也客观减少了公积金的提取需求。加之未来管理中心若可以公租房产权抵押融资，未来公积金抵御流动性风险的能力应该较高。但毕竟近年来仍有一些地区随楼市回暖，出现了明显的公积金存贷倒挂、流动性不足的现象，因此公积金投入公租房建设的资金比例应当存在法定限制。而每年可投入公积金占累积归集余额的具体比例，可视各地公积金累积归集规模而具体确定。

3.3.4 公租房建成后的准入与退出机制 就准入机制而言，以公积金资金建设的公租房承租人首先应为缴存人，这系前述法定信托关系的当然结论。其次，既然公积金归集不以户籍限制为前提，那么对公租房承租人亦不应当存在户籍限制。就退出机制而言，除发生法定的解除事由与租赁合同约定的解除事由外，缴存者地位的丧失亦应成为承租人退出租赁法律关系之法定事由。

3.3.5 资金增值及收益分配 根据前述法定信托关系之推理，公积金收益系属信托财产之收益，应归受益人即职工所有（当然，受托人可事先收取必要的管理费用，其中包括管理中心的管理费、公积金贷款风险准备金、收回投资与缓解通货膨胀压力的风险准备金）。至于分配之方式，可有调整利率和直接返还两种选择。前者指通过适度提高公积金存款利率或降低公积金贷款利率，来达到返还收益的目的。后者指扣除完前述管理费用后，以公积金增值收益的部分占总归集额的比例作为净增值比例，在净增值比例范围内再确定一个比例作为增值收益返还比例。缴存额×增值收益返还比例=增值收益返还额，增值收益返还额每年计算一次，逐年累积。当达到提取条件时，职工不仅可以提取账户上的公积金余额，还可以获得自缴存年到提取年以来累积的增值收益返还额。

3.3.6 资金安全的监管 资金运用的效率与资金安全的监管无法分离。事业单位属性的管理中心虽作为受托人，但囿于资质能力限制，尚需委托大量专业机构（如商业银行、工程建设公司、物业管理公司等）进行资金投资、公租房建设、公租房运营、收回投资，返还缴存者的全程操作。因此，管理中心至少应在资金动用、项目发包、承租资格审查、增值收益分配等关键节点与环节上进行全面监管，这对其监管能力提出了极高要求。

4 结论

自中国告别了福利分房时代以来，住房逐渐以自用商品与投资产品的双重角色，在市场上自由流通。但中国特有的制度结构与市场环境下，住房又注定无法作为一个单纯商品：在中国快速城市化过程中，住房是每年近千万“新市民”的刚性需求对象。这决定了中国住房的定价过程中，始终面对着稳定的需求支撑；在分税制改革之后，地方政府的财政收入捉襟见肘，巨额的土地出让金已是维系地方财政安全的根本保障。这决定了中国住房的价值构成中始终存在着巨大的土地成本；在中国市场发育的初始阶段，多层次资本市场尚未成型。因早期制度红利而形成的大量民间资本，缺乏有效的投资渠道和分散化的投资方向。近年来，随中国经济发展而狂飙的房地产市场已成为民间资本最好的投资选择。这使得中国住房的价格形成中，又确实存在着投机炒作的泡沫。刚性需求的旺盛、土地财政的困局、投机炒作的泡沫共同决定了中国商品房价的居高格局短期内无法颠覆，适足住房权的中国实现最终无法诉诸市场的自我调整，而必定依赖于政府提供的公共住房保障。而囿于巨大的制度成本与路径依赖，中国公共住房体系的发展注定是一场巨大而系统的社会工程，不可能于朝夕间一蹴而就。

但与此同时，适足住房权的人权本质又要求中国政府不可以制度成本为理由，只强调未来的系统改革，却忽视当下的民众困境。而系统的改革工程，也从不寄希望于未来某刻的制度突变，而必然建基于每时每刻的细微改良。具言之，在明确当前中国政府角色、市场环境的前提下，结合现有住房政策成果，进行尽可能多样的并扎实的微观制度改良，方是在当下中国实现适足住房权的真正路径。基于此，适足住房权在当下中国的实现路径，不可能是一条一目了然一劳永逸的光明坦途，而恰恰是由无数条植根于既有制度格局中迂回曲折的通幽小路所共同构成的。本文以“住房公积金直接参与公共租赁住房建设”为例，细致分析了其可行性、必要性与合法性，并就其将面对的具体操作问题提出了一系列建议。笔者并无创设任一制度扭转乾坤之雄心，惟望前述繁冗之赘述，可起抛砖引玉之效，进而使“实现适足住房权之中国路径”这一问题的研究，不但继续透彻深入，而且更为细致切实。毕竟，适足住房权虽贵为人权，但它还不是高远宏大的第三代人权，它还仅仅是事关个人衣食住行的第一代人权。其实现路径不应停留在纸面与理念之上，而必须落实于政策与行动之中。

参考文献：

[1]参见上海易居房地产研究院的“全国35个大中城市房价收入比排行榜”报告。http：///newshow.asp？ID=594.

[2]杨宇冠.联合国人权公约机构与经典要义.中国人民公安大学出版社，2005年版，第32页.

[3]谢立波.论适足住房权之立法保护.西南政法大学硕士学位论文，中国期刊网优秀硕士学位论文库，第5-6页.

[4]本部分各国公共住房政策资料参见：徐勤贤、窦红：《巴西政府对城市低收入阶层住房改造的做法和启示》，载于《城市发展研究》第17卷，2010年第9期，第121-126页；Belinda Yuen， SQUATTERS NO MORE： SINGAPORE SOCIAL HOUSING， Global Urban Development Volume 3， 2007， P1-19；王坤、王泽森：《香港公共房屋制度的成功经验及其启示》，载于《住宅与城市房地产》第13卷，2006年第1期，第40-45页；洪元杓、冯长春、丰学兵：《韩国保障性住房供给及经验借鉴》，载于《中国房地产》2011年11月下半月刊（学术版），第75-79页.黄修民：《日本公共住宅制度改革及发展趋势研究》，载于《学术界》总第143期，2010年4月，第224-229页.

[5]本部分各国公共住房政策资料参见：李莉、王旭：《美国公共住房政策的演变与启示》，载于《东南学术》，2007年第5期，第48-53页；刘朝马：《住房保障政策：英国经验及启示》，载于《城市问题》2007年第3期，第91-93页；王宏哲：《适足住房权研究》，中国政法大学博士学位论文，中国期刊网优秀博士学位论文库，第41页；汪丹：《智利的养老保险私有化改革》，载于《社会福利》，2004年第5期，第47页.

住房管理论文例10

自上世纪90年代我国保障性住房的建设项目启动至今，多数地区的住房保障制度日趋完善，但保障房的后期管理工作问题日渐凸显。本文重点构建了保障性住房物业服务质量评价模型，并对此模型进行了信度分析，以保障数据分析的可靠性。发现综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护和园区文化与保障性住房物业服务质量具有显著的正向线性关系，其中综合服务、保洁服务和绿化养护最能有效地预测保障性住房物业服务质量。并据此对物业服务企业提出针对性强的建议，改善保障性住房的物业服务。

【关键词】

保障性住房；物业服务质量；影响因素

0 引言

伴随房价的猛涨，低收入群体的住房问题受到社会的关注。我国自从上世纪90年代开始就有了保障性住房的建设，并预计在“十二五规划”期间全国将建成3600万套保障性住房。虽然目前大部分城市都制定了相对完善的住房保障制度和规范，但保障房的后期物业管理仍存在不规范之处，直接影响到保障性住房业主住房的体验，此类问题的存在也对保障性住房的物业管理提出了更高的要求。本文通过实证分析方法研究影响保障性住房的物业服务质量的影响因子，构建物业服务质量评价模型并深入探讨提升物业服务质量的有效措施。

1 理论回顾

1.1 保障性住房

社会保障性住房是我国城乡住宅中极具特殊性的一种住宅的类型，一般来说是根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金给予限定，起社会保障作用的住宅房。保障性住房通常是由廉租住房、经济适用房和政策性租赁住房构成的。

1.2 保障性住房业主

保障房业主理论上是保障房的适用对象。在按经济收入为标准而划分的阶层中，社会的中低收入人群通常也基本没有足够的收入和能力导致无力购买自己最为合适的住房，只能选择露宿街头或租赁城市边缘地区的房产，而这些居住地的生活条件都极其恶劣，这些社会的中低收入阶层，通常就是政府的目标保障性住房业主。而这些目标业主，占据了整个社会人数的大部分，由此可以推出，他们在社会中的生存状态及心理状态，极大影响了和谐社会的建设和经济的发展。

1.3 关于保障性住房物业管理的研究

保障性住房的大量建设，带来了不少社会的问题，引起了学者的研究、讨论。国内学者李金花（2010）认为保障性住房的服务质量主要通过业主满意度因素进行评价；王宝珍（2011）提出，我国当前社区建设与业主组织活动普遍存在居民参与度不高的问题。在国外研究中，Deidre（2006）通过研究美国佐治亚州亚特兰大Defoors保障性住房小区住户对小区物业管理的满意度评价，指出由于保障性住房小区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动，将导致降低住户对小区物业管理的满意度。

虽然国内外学者在此领域已有一定研究，但大多对保障房的物业管理的研究缺乏系统上的、具有实证支持的研究。因此，本文选择早已经在国外得到了广泛的关注和应用的美国顾客满意理论为基础进行研究。

2 评价模型的构建及研究假设

2.1 物业服务质量评价模型构建

本文将美国顾客满意度指数模型作为研究的理论模型基础，结合我国保障性住房物业行业以及业主的实际情况，将感知质量具体化，通过综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护和园区文化七个因素代替。综合调查所得的顾客满意度和业主投诉次数、业主忠诚度，探索彼此的关系和影响。根据数据分析，本文建立了如下物业服务质量模型。

2.2 物业满意度研究假设

（1）综合服务感知质量。综合服务感知质量由工作时间、装修管理、需求处理、意见处理和礼节仪表等五个观测变量组成（季晨曦，2010）。上述五个观测变量的正向变动将增大业主对于物业服务的满意度。因此，本文提出以下假设：

H1：综合服务感知质量对保障性住房物业满意度存在正向影响。

（2）秩序维护感知质量。秩序维护感知质量主要包括出入登记、防火防盗、到场效率等观测变量（邓洁君，罗利，2006）。上述观测变量的正向变动将会提高业主对于物业服务的满意度。因此，本文提出以下假设：

H2：秩序维护感知质量对保障性住房物业满意度存在正向影响。

（3）车辆管理感知质量。车辆管理感知质量包括车流进出和车辆停放等观测变量（邓洁君，罗利，2006）。上述观测变量的正向变动能够为顾客提供便捷和良好感官，增加满意度。因此，本文提出以下假设：

H3：车辆管理感知质量对保障性住房物业满意度存在正向影响。

（4）绿化养护感知质量。绿化养护感知质量包含小区内花草树木的观赏性和存活率（王青兰，2002）。上述观测变量的正向变动能够改善居住环境，从而有可能提高业主的物业满意度。因此，本文提出以下假设：

H4：绿化养护感知质量对保障性住房物业满意度存在正向影响。

（5）保洁服务感知质量。保洁服务感知质量包括小区公共区域的保洁工作、垃圾收集及时率、鼠患蚊蝇的灭杀工作等（季晨曦，2010）。上述观测变量的正向变动能够防止疾病等细菌的传染，有利于居民的身体健康。因此，本文提出以下假设：

H5：保洁服务感知质量对保障性住房物业满意度存在正向影响。

（6）园区文化感知质量。园区文化感知质量主要是指园区内的各种活动的举办频率及其影响力、吸引力。上述观测变量的正向变动能够改善加强业主之间的联系，对小区产生家的感觉，极有可能增加业主的物业满意度。因此，本文提出以下假设：

H6：园区文化感知质量对保障性住房物业满意度存在正向影响。

3 研究方法

3.1 抽样调查

本文研究样本来自北京市通天苑、回龙观小区，在采集中采用简单随机抽样的形式。其中，共发放问卷220份，回收问卷220份，其中有效问卷200份，有效回收率为91%。按照学者Tinsley &Tinsley（1987），以及Comrey（1988） 的建议，如果量表题项数小于40题，中等样本数约为150位，较佳样本量为200位。可见，本文研究样本基本可以为后续研究提供保障。

3.2 研究测量

本文研究涉及七个变量，即综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护和园区文化，均通过量表进行测量。本文主要借鉴了国内外对于此内容的研究，以国外成熟量表为基础，针对保障性住房小区及业主进行修改，产生最终量表。在具体测量时，本文采用LIKERT5级量表，由1到5分别表示很不满意、不满意、一般、满意及非常满意。

3.3 模型选择

本文探讨的是综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护和园区文化七个自变量对因变量业主满意度的影响，故假设为多元线性回归模型。多元线性回归模型的一般形式为：

Yi=β0+β1X1i+β2X2i+…+βkXki+μi i=1，2，…，n

其中 k为解释变量的数目，βj（j=1，2，…，k）称为回归系数。上式也被称为总体回归函数的随机表达式。它的非随机表达式为：

E（Y∣X1i，X2i，

…Xki，）=β0+β1X1i+β2X2i+…+βkXki

βj也被称为偏回归系数。

4 实证分析

本章的主要任务是对问卷调查所收集的数据资料进行统计分析，包括对各变量进行描述性统计分析；对正式量表进行信度检验；通过多元回归分析等方法探讨各影响因素对物业满意度评价体系的作用。

4.1 信度检验

通过对调查问卷的信度检验，可以证明调查问卷的可靠性，本文因此采用克隆巴赫系数进行检验。公式α为信度系数，一般来说，介于 0.70-0.98 均属高信度，而低于 0.35 则为低信度，必须予以拒绝。

文章对综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护、园区文化七个分项进行Cronbach’s Alpha系数检验得出如下结果如表2：

由分析结果可知，上述七个分项该系数都达到0.70以上，均属于高信度，可靠性良好。

4.2 回归分析

为探究综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护、园区文化能否有效预测居民满意度并检验其预测能力，本文在进行了量表信度检验的基础上，对居民满意度与各因素间进行多元线性回归分析如表3。

a. Predictors： （Constant）， 园区文化， 车辆管理， 秩序维护服务， 保洁服务， 综合服务， 绿化养护， 维修养护

上表调整后Sig.值为0.000，小于0.001，即拒绝回归方程系数为0的原假设，回归模型可行。

a. Dependent Variable： 物业满意度

b. Predictors： （Constant）， 园区文化， 车辆管理， 秩序维护服务， 保洁服务， 综合服务， 绿化养护， 维修养护

表4中sig值小于0.001，即拒绝回归方程系数为0的原假设，因此，以上七个变量具有统计意义，可以作回归模型的影响因素。

a. Dependent Variable： 物业满意度

表5中方差膨胀因子（VIF）表示容忍度的倒数，VIF越大，显示共线性越严重。当0

表中显示综合服务、保洁服务、园区文化三项的P值即Sig值均小于0.05，具有较强的显著性，即线性方程包含综合服务、保洁服务、园区文化三个因素。因此回归方程如下：

（Y：居民满意度；X1：综合服务；X2：保洁服务；X3：园区文化）

5 研究结论及建议

5.1 研究结论

经过量表的信度检测，说明了各分量表拥有优良的可靠性且整体的信度是可观的。在这个基础上，通过对自变量和因变量、自变量和自变量的相关性分析，得知综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护、园区文化与物业服务质量都有着显著的正向关系，同时与满意度也显著正相关，H1、H2、H3、H4、H5、H6、H7七个假设均成立。

为探究综合服务、秩序维护、车辆管理、保洁服务、绿化养护、维修养护、园区文化能否有效预测物业服务质量，能否根据这七个因素建立物业服务质量评价模型，本文进行多元回归线性分析，选取显著性小于0.05，显著性较强的因素即为综合服务、保洁服务和园区文化为多元回归线性方程的自变量，说明了通过综合服务、保洁服务和园区文化能很好地预测物业服务质量。

5.2 意见与建议

从研究所得结论中可知保障性住房业主对于其物业服务仍有意见，物业服务企业必须从业主的反馈中正视企业的不足之处，尽可能的弥补不足 ，提升物业服务质量，进而增加业主的满意度和忠诚度。

（1）做好基础性准备，实现价值最大化

保障性住房业主的特殊性导致保障性住房的物业费收缴率不乐观，成本居高不下，服务质量下降。为此，服务人员需熟悉小区业主的基本情况，在收费工作中做到心中有数，提高物业费用收缴率，进而提升保障性住房的物业服务质量。

（2）提高综合服务能力，关注业主需求意见

针对不同生活背景的保障性住房业主，服务人员需掌握一定的顾客心理学理论，因人而异地提供服务，有效解决物业管理与业主需求的供需关系。同时也要建设多渠道的业主投诉机制，提高投诉的及时性。此外对于住区装修用户也应加强管理，将装修对其他业主带来的不便降到最低。

（3）注重保洁服务细节，提高社区卫生质量

保障性住房小区房屋面积相对较小，与一般住区相比人口密度较大，生活垃圾较多。保洁工作注重整体，把握服务细节，加强清洁力度提高清洁频率。目前在保障性住房中也不乏有宠物的业主，对于宠物也应在小区中建造简单的宠物方便设施，进行统一清理。最后，也需不断对保洁人员的服务意识、礼貌礼仪以及统一着装等方面进行培训。

（4）加大宣传力度，增强园区文化气息

良好的小区文化能够密切与业主关系，达到顾客满意的目的，融洽物业管理公司与业主的关系。因此，针对调查中保障性住房社区活动吸引力不足的问题，在小区中应设立专用的文化宣传栏。此外，要充分了解业主精神需求，关注社区活动的主要参与群体，增强活动开展深度。

【参考文献】

[1]刘彬.顾客满意度评价在住宅小区物业服务中的应用[D].西南交通大学硕士学位论文，2011：6-32

[2]黄馨，张萌.基于社会学分层理论提升保障性用房的物业服务的建议[J].经济研究导刊，2010（23）：198-200

[3]邱必震.城市廉租住房社区物业管理模式研究[D].西安建筑科技大学硕士论文，2009.

[4]陈淑云，艾建国.城市居住区物业管理与社区管理合作模式研究———以百步亭小区与中山巷社区为例[J].江汉论坛，2010（ 5） ： 85 -88

[5]Mary Barron.NAHRO’s 2007 Awards of Excellence for innovation in affordable housing[J] Journal of Housing & Community Development，2007（6） ： 24

[6]Deidre E.Paris，M.ASCE，and Roozbeh Kangari.tifamilyAffordable Housing： Residential Satisfaction[J].Journal of Performance of Constructed Facilities，2005（5） ： 138 -145

[7]Deidre.E.Paris.Impact of Property Management Services on Affordable Housing Residents in Atlanta，Georgia[J] ，Journal of Performance of Constructed Facilities，2006（8） ： 222 -228