土地市场调研报告例1

一、 **土地市场建设的现状

近年来，我国土地使用制度改革在不断深化，如何盘活土地，抓好土地储备交易工作成为经营城市的一大课题。为此，我们按照县委政府的统一部署，创新工作思路和方法，在改造旧城、开发新城工作中，为实现政府垄断土地一级市场，在完善土地储备交易制度方面结合县情做了大量艰苦细致的工作。

（一）成立机构 建章立制

土地收购储备制度的产生是政府垄断土地一级市场、调控土地二级市场的内在需求，也是深化土地有偿使用制度改革的必然结果。由于我县城镇规模较小，布局分散，城区基础设施不完善，城市建设资金短缺，过去长期实行无偿、无期限的土地使用制度，大部分存量国有土地以划拨方式进行转让，非法入市现象严重，应征土地出让金随意减免现象时有发生，造成大量国有土地资产流失，政府难以发挥宏观调控的作用，也为土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。针对这一情况，为全面贯彻落实国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[20xx]15号)和国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第39号令）等文件精神，依法规范土地市场，确保政府对土地一级市场的高度垄断。20xx年8月，我县成立了土地储备交易中心，隶属**县国土资源局，定编5人，主要从事土地征收征用、土地收购、土地储备、国有建设用地出让等工作。

确定土地收购储备中心是接受县政府委托实施国有土地资本运营工作的法定机构，代表县政府对城镇国有土地实行统一征收、储备、经营和管理，做到“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”。同时，结合我县实际，制定出台了《**县国有土地收储运营管理暂行办法》、《**县国有土地收储运营程序》和《**县土地使用权交易市场管理暂行办法》等制度，为规范有序地实施土地储备交易提供了保障。

（二）清理整治土地市场，优化土地储备交易环境

20xx年2月20日，国土资源部召开土地市场秩序电视电话会议，下发相关通知，针对一些地方土地管理松驰，制度不健全，土地市场混乱问题，决定在全国范围开展土地市场秩序治理整顿。为优化土地储备交易环境，我县以进一步治理整顿土地市场秩序为契机，抓好土地市场秩序治理整顿，促进土地市场建设，进一步深化土地使用制度改革，明确划拨供地范围，切实抓好经营性土地招标拍卖挂牌出让工作。自20xx年以来，我县就完善土地储备交易机制，加大土地市场配置力度，连续推出了一系列举措。结合我县实际，下发了《**县人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》，坚持统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让的土地管理“五统一”的原则；根据土地市场的变化，及时修改我县的城镇规划区基准地价，并就土地储备范围、土地储备工作程序、储备土地的处置程序等内容进一步明细化、规范化；相继出台《关于加强城镇规划区内土地管理的通告》、《关于加强土地市场秩序管理、严禁非法买卖土地转让土地的通告》，坚决冻结县城区内建设用地的供应和审批，查处非法买卖、转让土地。一系列文件的出台，为搞好土地收购储备和规范土地市场提供了法律法规支持。

（三）多形式并举，广泛宣传国土资源法律法规

为使国土资源法律法规家喻户晓，人人皆知，我县在宣传力度上花了很大的力气，收到很好的效果。近年来，我们始终把国土资源法律法规、土地国情、国策的宣传教育工作放在首位。采用书写张贴悬挂标语、出动宣传车、利用网络、广播电视、举办专栏板报、演讲比赛、印发资料、召开座谈会等贴近实际、贴近群众、贴近生活的形式，广泛、深入地宣传土地管理特别是耕地保护的重要性、必要性和紧迫性。通过每年开展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣传活动，使全县人民特别是各级领导干部充分认识到我县国土资源保护与利用的现状及所面临的严峻形势，明白土地是不可再生的资源，以此增强土地忧患意识，全面提高耕地保护和合理利用土地的 自觉性。这样，使国土资源法律法规更加深入人心，干部、群众的法律意识有了明显提高，也为我县推进土地储备工交易工作和规范土地市场营造了良好的氛围。

（四）认真履行职责，实施土地交易“阳光工程”

招拍挂出让国有建设用地是《土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第39号令）及相关法律法规要求的公开土地出让的方式。法律规定，经营性用地必须实行“招拍挂”。近年来，我县不断完善经营性用地“招拍挂”出让制度，着力于挂牌出让精心打造土地交易“阳光工程”。全县经营性用地挂牌出让一律实行市场化运作，坚持公开、公平、公正原则，采取招拍挂方式公开出让。并通过《中国土地网》、广播电视等媒体和张贴公告等形式对外公告，实施阳光交易。参加竞买土地者有县内、县外，州内、州外，也有省内、省外的投资商、开发商。每宗地挂牌出让公告期满后，有两家以上要求现场竞价，均由县政府牵头组织新区建设指挥部、国土资源、建设、纪检监察、财政等部门联合举行现场竞价会，在媒体上交易结果，接受社会监督，取得了良好的成效。

土地储备交易中心成立以来，严格按照规定对国有土地实行统一征用、储备、经营和管理，依法按程序对全县经营性用地实施了招标拍卖挂牌出让工作，自土地储备交易成立至今的5、6年时间，**县土地储备交易中心在**县国土资源局的领导下，以盘活存量国有建设用地、合理流转土地资源为工作出发点，供应国有建设用地32.4840公顷，其中划拨21.39公顷，出让11.0940公顷，收取土地出让金5054.2625万元，为**县城新区基础设施配套建设提供了必要的资金保障，解决了72个党政机关及社会团体单位的办公用地问题，为**县城特别是县城新区的建设发挥了积极的作用。

二、 **土地市场建设存在的主要问题

我县的土地市场建设正处于发育起步阶段，经过五年多的培育和规范，虽然取得了一定的进展，但也存在一些问题。

一是市场机制配置土地资源的基础性作用还未得到充分发挥，出让供地、招标拍卖挂牌出让供地的比例还有待提高。由于行政行为和部门利益驱动，在发展经济、企业改制和招商引资等方面供地操作不够规范，低价出让、甚至减免出让金的现象依然存在，影响了市场机制配置土地资源作用的充分发挥。

二是土地市场管理的法律法规和各项制度有待进一步落实，政府对土地市场的宏观调控还有待加强。土地市场发展的前提是政府控制土地供应总量,但社会上部分人员国土资源政策、法律意识淡薄，违法占地、随意占用耕地的现象屡禁不止，少数开发商与乡（镇）、村违法私自签订用地协议圈占土地搞建设，多头分散供地久治不绝，影响了政府对土地供应宏观调控的实施和耕地保护。

三是由于我县是一个较为贫困落后的山区县，年供地量不大，竞争力不强，加上收购土地的资金无来源，财政提供不了专项周转金，银行贷款困难，造成收储资金无着落，从客观上给土地“招拍挂”工作带来了一定的制约。

四是土地私下交易行为比较突出，少数单位和个人为逃避税费，不依法申报办理变更手续，部分企业、行政事业单位利用原划拨土地直接非法入市或用于经营性房地产开发，造成土地交易市场混乱。

上述问题的产生，既有国土部门内部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的诸多原因，主要表现在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落实。建设项目用地选址随意性大，未能按照土地利用总体规划进行选址，在项目用地不符合土地利用总体规划时，往往实行规划跟着项目走，随意调整规划。多数情况下，用地单位或个人忽视城市规划，认为只要获得政府批准的土地，建设过程中随意性较大，不严格执行供地过程中的规划设计要求；部门间的相互协调不够，宗地管理无法实现，违规现象时有发生。二是土地收购储备中心的职能不到位，政府不能集中统一供地，多头供地现象依然存在，使“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的原则得不到真正的落实。三是一些单位和个人对土地政策、法律法规意识不强，违法占地现象时有发生，部分乡镇过分强调发展经济，随意提供工业用地，只顾当前利益，不顾长远计划。为引进资金，兴办企业，一味迁就企业不合理要求，以牺牲土地和农民利益为代价，不要求企业主严格地完善依法用地手续，造成农村土地市场混乱。四是缺乏土地储备资金，从而对老城区企业改制、划拨用地改变用途等国有土地管理的难度加大，无法按照相关法律法规进行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出让金未按上级要求管理、分配使用，致使在应对上级检查时捉襟见肘。

三、解决**土地市场建设问题的对策措施

规范土地市场就是政府用市场的眼光看待国有土地，通过运用市场机制和市场规律，最大限度地优化配置土地资源、资产，实现土地的经济、社会和环境效益的行为，它对于促进可持续发展有着至关重要的作用。针对上述我县土地市场建设存在的问题，我们坚信在县委、县政府的正确领导下，在县人大、县政协的监督指导下，通过自身的努力一定能逐步加以解决。

一是继续深入开展宣传教育工作。采取多种有效方式，从发展和规范土地市场、完善社会主义市场经济体制的高度，大力宣传规范土地市场、实施经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的重要意义，为深入推进经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让工作营造良好的氛围。

二是进一步健全和完善土地公开供应制度。建立土地市场集中统一供应制度，国有土地招标、拍卖制度和依法行政工作制度。促进土地“招拍挂”工作公开、公正、公平。

土地市场调研报告例2

我县地处豫西山区，工业基础薄弱，城镇化水平不高。近年来，为加快城市建设步伐，县委、县政府按照“巩固完善老城区，强力开发北城区”的基本思路，投入大量资金，对老城区道路、通水、排水、绿地、路灯和各类市场基础性设施进行了大规模的改造，逐步建立了以红旗大道、李贺大道、锦屏大道、滨河路、红旗广场、北城区中心广场、滨河游园为亮点的“四路两场一园”的城市新格局。XX年，县政府又投入大量资金进行小城镇建设，极大改变了乡镇面貌，促进了乡镇经济的健康发展。政府在基础设施建设上的资金投入，增强了城市的服务功能，城镇地价水平明显增高。这部分升值的地价本应由政府收取，最终回归社会用于城市建设再投入、再升值，但由于土地市场建设不规范，城市大量的土地掌握在用地者手中，一些单位和个人正是看到了土地的潜在价值，在土地使用制度改革中钻空子，最终成为政府投资土地上的最大受益者，作为投资者的政府却没有得到应得的回报，造成了国有土地资产的白白流失。

为了强化政府管地权威，使政府高度垄断土地一级市场，xx《关于加强国有土地资产管理的通知》（国办发[XX]15号）文件下发后，宜阳县人民政府及时下发了《关于实行建设用地五统一的通知》（宜政文[XX]61号），明确了征地是政府的专有权利，禁止用地单位与农村集体经济组织自行协商用地，对建设用地实行统一规划、统一征用、统一开发、统一按项目供地、统一管理。县政府根据土地利用总体规划和城市规划，制定土地利用年度计划和年度规划，控制建设用地供应总量，按照合理配置、有效利用土地现状的原则，编制建设用地区域的详细规划，确定开发强度、地块用途，统筹安排各类建设用地。建设单位需要使用农村集体土地的，由县人民政府按照土地利用年度计划实施统一征用，根据建设用地的位置、用途、数量制定征地方案，每年分批次上报，经批准后，依照有关规定和法定程序，对被征地单位予以补偿，向用地单位供给土地。政府统一征地，实行一个渠道进水，从源头上扭转了土地需求决定供给的被动局面。此举严格控制了建设用地总量，既保护了耕地，又能保证被征地农民的补偿费及时足额到位，不损害农民的利益。而且良好的用地环境吸引了众多商家来宜投资建厂，兴办企业。先后有洛阳龙羽宜电有限公司、洛阳恒基铝业公司、洛阳热电厂、黄河同力水泥集团等企业落户我县，县国土局服务国家、省、市重点建设项目及一般建设用地项目达15个，提供土地3000余亩，达到了政府管理土地“一个龙头出水”的目的，为我县经营城市土地打下了坚实的基础，促进了县域经济的发展。为规范土地市场秩序，我县开展了土地隐形市场的清理整顿，县国土局在纪检委、纠风办、公、检、法、司、城建、房管等部门的密切配合下，对全县范围内未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权或改变用地性质的单位和个人，依法进行了收缴土地出让金和罚款的处理。共查处土地隐形交易80余宗，补缴土地出让金160余万元，把土地使用权交易纳入了依法管理轨道。与此同时，县国土局积极借鉴外地经验，大力推行土地有偿使用制度，在推行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让等方面进行了尝试，努力建设土地有形市场，但因种种原因，效果并不明显。

二、我县土地市场的特点

（一）政府对土地一级土地市场实现了高度垄断

我县在对建设用地实行“五统一”管理之后，政府调控土地一级市场的能力增加了，“一个龙头进水，一个龙头出水”的格局基本形成。“要用地找政府”的政策，有效遏制了用地单位与村、组私下交易、协商用地的行为。特别是北城区建设的用地秩序得到规范，区域发展所需的建设用地，严格按照土地利用总体规划、城市建设规划及《北城区详细控制性规划》来调配，杜绝了违法用地，减少了因用地问题而引发的群众上访事件的发生。

（二）土地市场机制不健全

随着我县固定资产投资的逐年增高，由此带动了百业兴旺，也增加了土地的需求量。在土地市场的建设上，存在许多不足之处，主要表现在：一是政府调控土地市场的力量薄弱，应该由政府掌握和调控的城镇建设用地供应量、闲置、存量土地的数量，没有实质性的掌握和控制在政府手中。二是对旧城区存量土地的盘活，以及实现土地集约利用上，缺乏行之有效的措施，三是土地收购储备机制不健全，没有成立以政府为主导的专门的土地收购储备机构，对县域闲置、低效应纳入储备库的用地，仅限于“预储备”。政府手中的土地和资金不充足，无法对土地市场进行有效的调控，土地资源的价值就不能够充足的显现。

（三）招拍挂出让效果不明显

近年来，我县虽然尝试了对经营性用地采用招拍挂方式出让土地使用权，但由于土地有形市场未建立，各项土地市场机制不健全，经营性用地招拍挂的效果并不明显。据不完全统计，近两年以挂牌方式出让的土地使用权有5宗，面积34.23亩，挂牌成交价132.88万元，政府基本无收益。相对于其他市县（区）来说，明显处于落后状态。应该在一级市场出让的土地及收益，没有集聚到政府手中，也因此造成了土地市场的不稳定，开发商对地价的水平、土地成本、土地供应量、规范获取土地的途径的认知度较低，一方面给不法开发商造成了可乘之机，土地隐形交易的现象依然存在；另一方面，在一定程度上扰乱了土地市场秩序，降低了政府应有的威信，还影响到投资商的信心。

三、规范土地市场建设的意义

（一）有利于政府宏观调控

作为政府部门要根据经济社会发展计划和各项专门的规划开展建设活动，必须进行有效的管理和调控。土地市场作为基础环节之一，作为社会的基本资源和财富的配置场所，必须按照法律和法规进行规范。规范和有序的土地市场有利于政府对土地资源和社会资源以及经济建设的宏观调控。特别是宜阳县耕地少，耕地后备资源又较为缺乏，但加快城市建设步伐的大气候又不得不占用耕地。因此，只有规范土地供应渠道，才能够有效保证全县的建设用地需求和粮食生产安全，也才能保证可持续发展有较为充足的土地资源。

（二）有利于节约土地资源，实现集约利用

对投资者来说，在规范管理的环境下，越是公平取得的资源包括土地，越是会全力以赴地加以利用，绝不会粗放利用，更不会让它长久闲置。特别是宜阳县正处于城市化、工业化的进程中，耕地的减少伴随着城市化、工业化的进程是成正比例的，建设用地的增加是不可避免的。工业化是消耗自然资源、原材料的过程，所以建立资源节约体系是完全必要的。但是，要实现在集约用地的同时，保障建设用地的需求，就必须建立由市场主导配置资源的长效机制，实现对土地资产的有效调配和集中统一管理，最终使国家受益、企业和个人投资者受益。

（三）有利于增加财政收入

相对于各级财政而言，土地收益是十分可观的。如河南省方城县，在1992年就开始以拍卖的形式出让土地使用权，开创了河南省土地拍卖的先河，也因此获得了巨大收益。在敲响土地拍卖“第一锣”后的两年间，方城县拍卖出让城区国有土地使用权8.4万平方米，收取土地出让金2100万元，先后用这笔资金开通新街道11条，吸纳近2.5亿元的资金建厂办店，发展新的工商业服务项目。而这一切都是在财政不拿一分钱的情况下实现的，政府真正尝到了运作市场机制配置土地资源的甜头，走出了一条以地生财、聚财，以财建城、建市，促进经济繁荣发展的新路子。

（四）有利于为城镇建设筹集资金

我县的经济基础薄弱，政府的财政力量极为有限，难以筹措大笔资金搞基础设施和市场建设。在土地市场方面，大面积供应熟地很困难，如果等待一切条件成熟再发展，那就会使宜阳县的经济发展水平与其他各地的距离越来越大。所以，增强区域自身的造血功能，增强自身的发展能力十分重要。土地资源的潜在价值，是通过市场途径来体现的，土地市场的正确运作能起到至关重要的作用。随着城市建设的发展，环境的优化，区位优势的逐渐显现，能够带动宗地价格的上涨。同时，每宗地的投资者，不仅仅投资购买了土地使用权，更为重要的是，他要继续投资搞基建、搞经营，这样就在获得土地使用权后，再投入数倍于土地出让金的建设资金，无形中又带动了区域经济发展。如滨河公园的绿化及基础设施完善后，周边地区的地价明显高于其他地区，在其周围从事饮食、娱乐等经营的投资者不计其数，逐渐形成了一个新的市场繁荣区。据宜阳县城镇国有土地资产评估显示，我县现有国有土地资产总值为33.22亿元，如果经营管理得当，就会为城镇建设提供充足的资金。

四、关于培育和规范土地市场的建议

规范的土地市场是地方经济发达与成熟的重要标志，只有规范有序的土地市场，才能促进经济的健康发展，才能使政府部门有效地运用市场机制参与对土地资源的宏观调控。如果土地市场不规范，市场秩序混乱，土地资产流失，不仅削减了土地对经济发展的贡献，而且影响经济的运行质量，滋生～现象，影响社会稳定。所以，根据宜阳县土地市场建设的实际情况，建议从以下几方面规范土地市场建设：

(一)建立以政府为主导的土地收购储备机制

建立土地收购储备制度，是规范土地储备运行，增强政府调控力度，解决多头供地的重要手段。在具体的操作中，要抓好以下三点：

一是成立土地收购储备中心。该中心代表政府实施土地收购、储备和出让工作，将分散在各土地使用者手中的土地聚集起来，纳入土地储备库，统一归政府调配。并通过招拍挂等形式有计划的出让供地，从而盘活土地资产，促进土地交易市场规范、有序健康地发展。

二是加大对土地收购储备的资金注入。土地收购储备的主要问题是资金问题，要收购土地，必须有一定的资金作支撑。作为土地收购储备的主导部门，政府可先支付一部分启动资金，也可以以土地抵押的方式向银行贷款，土地部门也可自筹资金，然后通过招标、拍卖出让土地收回投资，政府也可增加收益。

三是加大土地收购储备和开发力度。土地储备的目的是调节市场供应，政府手中只有掌握大量的土地，才能实现以市场配置土地资源，以供给引导需求。对土地的收购储备，可以采取以下三种方式：一是实物储备。对国有企业改制、旧城改造和新增建设用地中商品房开发和经营性项目建设的土地，以及政府应依法收回、收购的土地，实行实物储备，纳入土地储备库；二是规划红线储备。按照土地利用总体规划和城市建设规划以及城市建设需求，对划入城市规划区范围内的土地实行红线储备，严格按规划供地。特别是对城市规划范围内的经营性用地，严格以招拍挂出让方式供地。三是信息储备。对不急于收购储备或受财力限制一时无力进行资金收购的地块，采取信息储备，待时机成熟时，有计划的收回、收购、开发、出让。

在储备用地的同时，土地收购储备中心要在县计划、城建、财政等部门的配合下，加大土地开发力度，将储备生地变为熟地后，有计划的推向市场。通过政府部门一个“口子”向市场供地，强化政府在土地供应上的主导地位，明晰城镇土地的产权关系。

（二）大力推行土地使用权招拍挂出让制度

土地使用权招拍挂制度既是地价水平的“晴雨表”，也是检验房地产开发商市场运作水平以及实力与资质的试金石，对房地产开发企业必将起到优胜劣汰的作用。随着土地市场建设的逐步深入，形成公开、公平、公正的土地市场竞争态势，由市场确定土地价格，实行“物竞天择”是市场发展的内在要求。要实现对经营性用地全部实行有偿供应，必须把握好四点：

一是坚持土地市场的高度统一。对旧城区的经营性用地以及北城区控制性规划范围内的经营性用地必须纳入县政府统一供应渠道，实现一个“口子”向市场供地。

二是加大土地拍卖出让力度。我县目前对经营性用地主要采取挂牌出让方式，在一定程度上消减了开发商参与竞价的积极性。所以，在经营性用地公开出让方式上，要把握住拍卖出让方式的优势，由挂牌报价演变为现场竞价，激发开发商的投资积极性。并通过正确的引导，使开发商认识到，在土地市场的竞争中，谁率先进入市场，谁就赢得了主动权，只有通过招拍挂方式，才能依法取得土地使用权。同时，把招拍挂出让方式逐步引向深入，由商业用地逐步发展到工业和居住用地，对除法律规定可以进行划拨供地以外的各类用地，逐步尝试全面推向市场，增加政府收益。

三是加强地价管理。对所有的土地在出让、转让、出租、抵押之前，必须经过地价评估交易中心评估作价；特别是对经营性用地要按照标定地价，确定宗地的最低价格，防止出让价格过低。然后，通过竞价方式，提升土地的产出效益。

（三）建立土地有形市场，创造良好的土地市场环境

一个地方投资环境的好坏，关键看这个地方的经济环境和市场环境，也要看政府部门是否为用地者营造了一个良好的土地市场环境。所以，要实现由市场配置土地资源，由市场选择土地使用者，由市场决定地价，就必须建立土地市场交易场所，公开交易信息，增加交易机会，降低交易成本，保证交易顺畅，接受社会监督。政府只有采用适应市场经济的全新定位，才能为经营土地提供良好的外部环境。

土地市场调研报告例3

我县地处豫西山区，工业基础薄弱，城镇化水平不高。近年来，为加快城市建设步伐，县委、县政府按照“巩固完善老城区，强力开发北城区”的基本思路，投入大量资金，对老城区道路、通水、排水、绿地、路灯和各类市场基础性设施进行了大规模的改造，逐步建立了以红旗大道、李贺大道、锦屏大道、滨河路、红旗广场、北城区中心广场、滨河游园为亮点的“四路两场一园”的城市新格局。2002年，县政府又投入大量资金进行小城镇建设，极大改变了乡镇面貌，促进了乡镇经济的健康发展。政府在基础设施建设上的资金投入，增强了城市的服务功能，城镇地价水平明显增高。这部分升值的地价本应由政府收取，最终回归社会用于城市建设再投入、再升值，但由于土地市场建设不规范，城市大量的土地掌握在用地者手中，一些单位和个人正是看到了土地的潜在价值，在土地使用制度改革中钻空子，最终成为政府投资土地上的最大受益者，作为投资者的政府却没有得到应得的回报，造成了国有土地资产的白白流失。

为了强化政府管地权威，使政府高度垄断土地一级市场，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（[2001]15号）文件下发后，宜阳县人民政府及时下发了《关于实行建设用地五统一的通知》（宜政文[2002]61号），明确了征地是政府的专有权利，禁止用地单位与农村集体经济组织自行协商用地，对建设用地实行统一规划、统一征用、统一开发、统一按项目供地、统一管理。县政府根据土地利用总体规划和城市规划，制定土地利用年度计划和年度规划，控制建设用地供应总量，按照合理配置、有效利用土地现状的原则，编制建设用地区域的详细规划，确定开发强度、地块用途，统筹安排各类建设用地。建设单位需要使用农村集体土地的，由县人民政府按照土地利用年度计划实施统一征用，根据建设用地的位置、用途、数量制定征地方案，每年分批次上报，经批准后，依照有关规定和法定程序，对被征地单位予以补偿，向用地单位供给土地。政府统一征地，实行一个渠道进水，从源头上扭转了土地需求决定供给的被动局面。此举严格控制了建设用地总量，既保护了耕地，又能保证被征地农民的补偿费及时足额到位，不损害农民的利益。而且良好的用地环境吸引了众多商家来宜投资建厂，兴办企业。先后有洛阳龙羽宜电有限公司、洛阳恒基铝业公司、洛阳热电厂、黄河同力水泥集团等企业落户我县，县国土局服务国家、省、市重点建设项目及一般建设用地项目达15个，提供土地3000余亩，达到了政府管理土地“一个龙头出水”的目的，为我县经营城市土地打下了坚实的基础，促进了县域经济的发展。为规范土地市场秩序，我县开展了土地隐形市场的清理整顿，县国土局在纪检委、纠风办、公、检、法、司、城建、房管等部门的密切配合下，对全县范围内未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权或改变用地性质的单位和个人，依法进行了收缴土地出让金和罚款的处理。共查处土地隐形交易80余宗，补缴土地出让金160余万元，把土地使用权交易纳入了依法管理轨道。与此同时，县国土局积极借鉴外地经验，大力推行土地有偿使用制度，在推行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让等方面进行了尝试，努力建设土地有形市场，但因种种原因，效果并不明显。

二、我县土地市场的特点

（一）政府对土地一级土地市场实现了高度垄断

我县在对建设用地实行“五统一”管理之后，政府调控土地一级市场的能力增加了，“一个龙头进水，一个龙头出水”的格局基本形成。“要用地找政府”的政策，有效遏制了用地单位与村、组私下交易、协商用地的行为。特别是北城区建设的用地秩序得到规范，区域发展所需的建设用地，严格按照土地利用总体规划、城市建设规划及《北城区详细控制性规划》来调配，杜绝了违法用地，减少了因用地问题而引发的群众上访事件的发生。

（二）土地市场机制不健全

随着我县固定资产投资的逐年增高，由此带动了百业兴旺，也增加了土地的需求量。在土地市场的建设上，存在许多不足之处，主要表现在：一是政府调控土地市场的力量薄弱，应该由政府掌握和调控的城镇建设用地供应量、闲置、存量土地的数量，没有实质性的掌握和控制在政府手中。二是对旧城区存量土地的盘活，以及实现土地集约利用上，缺乏行之有效的措施，三是土地收购储备机制不健全，没有成立以政府为主导的专门的土地收购储备机构，对县域闲置、低效应纳入储备库的用地，仅限于“预储备”。政府手中的土地和资金不充足，无法对土地市场进行有效的调控，土地资源的价值就不能够充足的显现。

（三）招拍挂出让效果不明显

近年来，我县虽然尝试了对经营性用地采用招拍挂方式出让土地使用权，但由于土地有形市场未建立，各项土地市场机制不健全，经营性用地招拍挂的效果并不明显。据不完全统计，近两年以挂牌方式出让的土地使用权有5宗，面积34.23亩，挂牌成交价132.88万元，政府基本无收益。相对于其他市县（区）来说，明显处于落后状态。应该在一级市场出让的土地及收益，没有集聚到政府手中，也因此造成了土地市场的不稳定，开发商对地价的水平、土地成本、土地供应量、规范获取土地的途径的认知度较低，一方面给不法开发商造成了可乘之机，土地隐形交易的现象依然存在；另一方面，在一定程度上扰乱了土地市场秩序，降低了政府应有的威信，还影响到投资商的信心。

三、规范土地市场建设的意义

（一）有利于政府宏观调控

作为政府部门要根据经济社会发展计划和各项专门的规划开展建设活动，必须进行有效的管理和调控。土地市场作为基础环节之一，作为社会的基本资源和财富的配置场所，必须按照法律和法规进行规范。规范和有序的土地市场有利于政府对土地资源和社会资源以及经济建设的宏观调控。特别是宜阳县耕地少，耕地后备资源又较为缺乏，但加快城市建设步伐的大气候又不得不占用耕地。因此，只有规范土地供应渠道，才能够有效保证全县的建设用地需求和粮食生产安全，也才能保证可持续发展有较为充足的土地资源。

（二）有利于节约土地资源，实现集约利用

对投资者来说，在规范管理的环境下，越是公平取得的资源包括土地，越是会全力以赴地加以利用，绝不会粗放利用，更不会让它长久闲置。特别是宜阳县正处于城市化、工业化的进程中，耕地的减少伴随着城市化、工业化的进程是成正比例的，建设用地的增加是不可避免的。工业化是消耗自然资源、原材料的过程，所以建立资源节约体系是完全必要的。但是，要实现在集约用地的同时，保障建设用地的需求，就必须建立由市场主导配置资源的长效机制，实现对土地资产的有效调配和集中统一管理，最终使国家受益、企业和个人投资者受益。

（三）有利于增加财政收入

相对于各级财政而言，土地收益是十分可观的。如河南省方城县，在1992年就开始以拍卖的形式出让土地使用权，开创了河南省土地拍卖的先河，也因此获得了巨大收益。在敲响土地拍卖“第一锣”后的两年间，方城县拍卖出让城区国有土地使用权8.4万平方米，收取土地出让金2100万元，先后用这笔资金开通新街道11条，吸纳近2.5亿元的资金建厂办店，发展新的工商业服务项目。而这一切都是在财政不拿一分钱的情况下实现的，政府真正尝到了运作市场机制配置土地资源的甜头，走出了一条以地生财、聚财，以财建城、建市，促进经济繁荣发展的新路子。

（四）有利于为城镇建设筹集资金

我县的经济基础薄弱，政府的财政力量极为有限，难以筹措大笔资金搞基础设施和市场建设。在土地市场方面，大面积供应熟地很困难，如果等待一切条件成熟再发展，那就会使宜阳县的经济发展水平与其他各地的距离越来越大。所以，增强区域自身的造血功能，增强自身的发展能力十分重要。土地资源的潜在价值，是通过市场途径来体现的，土地市场的正确运作能起到至关重要的作用。随着城市建设的发展，环境的优化，区位优势的逐渐显现，能够带动宗地价格的上涨。同时，每宗地的投资者，不仅仅投资购买了土地使用权，更为重要的是，他要继续投资搞基建、搞经营，这样就在获得土地使用权后，再投入数倍于土地出让金的建设资金，无形中又带动了区域经济发展。如滨河公园的绿化及基础设施完善后，周边地区的地价明显高于其他地区，在其周围从事饮食、娱乐等经营的投资者不计其数，逐渐形成了一个新的市场繁荣区。据宜阳县城镇国有土地资产评估显示，我县现有国有土地资产总值为33.22亿元，如果经营管理得当，就会为城镇建设提供充足的资金。

四、关于培育和规范土地市场的建议

规范的土地市场是地方经济发达与成熟的重要标志，只有规范有序的土地市场，才能促进经济的健康发展，才能使政府部门有效地运用市场机制参与对土地资源的宏观调控。如果土地市场不规范，市场秩序混乱，土地资产流失，不仅削减了土地对经济发展的贡献，而且影响经济的运行质量，滋生腐败现象，影响社会稳定。所以，根据宜阳县土地市场建设的实际情况，建议从以下几方面规范土地市场建设：

(一)建立以政府为主导的土地收购储备机制

建立土地收购储备制度，是规范土地储备运行，增强政府调控力度，解决多头供地的重要手段。在具体的操作中，要抓好以下三点：

一是成立土地收购储备中心。该中心代表政府实施土地收购、储备和出让工作，将分散在各土地使用者手中的土地聚集起来，纳入土地储备库，统一归政府调配。并通过招拍挂等形式有计划的出让供地，从而盘活土地资产，促进土地交易市场规范、有序健康地发展。

二是加大对土地收购储备的资金注入。土地收购储备的主要问题是资金问题，要收购土地，必须有一定的资金作支撑。作为土地收购储备的主导部门，政府可先支付一部分启动资金，也可以以土地抵押的方式向银行贷款，土地部门也可自筹资金，然后通过招标、拍卖出让土地收回投资，政府也可增加收益。

三是加大土地收购储备和开发力度。土地储备的目的是调节市场供应，政府手中只有掌握大量的土地，才能实现以市场配置土地资源，以供给引导需求。对土地的收购储备，可以采取以下三种方式：一是实物储备。对国有企业改制、旧城改造和新增建设用地中商品房开发和经营性项目建设的土地，以及政府应依法收回、收购的土地，实行实物储备，纳入土地储备库；二是规划红线储备。按照土地利用总体规划和城市建设规划以及城市建设需求，对划入城市规划区范围内的土地实行红线储备，严格按规划供地。特别是对城市规划范围内的经营性用地，严格以招拍挂出让方式供地。三是信息储备。对不急于收购储备或受财力限制一时无力进行资金收购的地块，采取信息储备，待时机成熟时，有计划的收回、收购、开发、出让。

在储备用地的同时，土地收购储备中心要在县计划、城建、财政等部门的配合下，加大土地开发力度，将储备生地变为熟地后，有计划的推向市场。通过政府部门一个“口子”向市场供地，强化政府在土地供应上的主导地位，明晰城镇土地的产权关系。

（二）大力推行土地使用权招拍挂出让制度

土地使用权招拍挂制度既是地价水平的“晴雨表”，也是检验房地产开发商市场运作水平以及实力与资质的试金石，对房地产开发企业必将起到优胜劣汰的作用。随着土地市场建设的逐步深入，形成公开、公平、公正的土地市场竞争态势，由市场确定土地价格，实行“物竞天择”是市场发展的内在要求。要实现对经营性用地全部实行有偿供应，必须把握好四点：

一是坚持土地市场的高度统一。对旧城区的经营性用地以及北城区控制性规划范围内的经营性用地必须纳入县政府统一供应渠道，实现一个“口子”向市场供地。

二是加大土地拍卖出让力度。我县目前对经营性用地主要采取挂牌出让方式，在一定程度上消减了开发商参与竞价的积极性。所以，在经营性用地公开出让方式上，要把握住拍卖出让方式的优势，由挂牌报价演变为现场竞价，激发开发商的投资积极性。并通过正确的引导，使开发商认识到，在土地市场的竞争中，谁率先进入市场，谁就赢得了主动权，只有通过招拍挂方式，才能依法取得土地使用权。同时，把招拍挂出让方式逐步引向深入，由商业用地逐步发展到工业和居住用地，对除法律规定可以进行划拨供地以外的各类用地，逐步尝试全面推向市场，增加政府收益。

三是加强地价管理。对所有的土地在出让、转让、出租、抵押之前，必须经过地价评估交易中心评估作价；特别是对经营性用地要按照标定地价，确定宗地的最低价格，防止出让价格过低。然后，通过竞价方式，提升土地的产出效益。

（三）建立土地有形市场，创造良好的土地市场环境

一个地方投资环境的好坏，关键看这个地方的经济环境和市场环境，也要看政府部门是否为用地者营造了一个良好的土地市场环境。所以，要实现由市场配置土地资源，由市场选择土地使用者，由市场决定地价，就必须建立土地市场交易场所，公开交易信息，增加交易机会，降低交易成本，保证交易顺畅，接受社会监督。政府只有采用适应市场经济的全新定位，才能为经营土地提供良好的外部环境。

土地市场调研报告例4

土地市场走向规范，土地增量供应控制更严。报告预测说，经营性土地使用权全部以招标拍卖挂牌出让，建立国家土地督察制度，土地市场将会更加公开透明；建设项目用地预审将更为加强，第三轮土地利用总体规划将逐步展开，土地利用总体规划的调整审批权限将上收。被动需求有望下降，二手房市场将持续升温。在去年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题的基础上，报告预计今年的拆迁工作将慎重进行，拆迁导致的被动需求将有较大幅度下降。此外，随着二手房交易管理政策的完善和实施，已购公房的大量上市，房源将继续放量，梯度消费格局逐步形成。

供应关系偏紧，房价增幅趋缓。报告预测，在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，住房需求呈现很强刚性，一般性上调利率措施对需求量影响不大，今年房地产市场的需求将持续旺盛。在国家宏观调控背景下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，因此供求偏紧局面很难改变。

土地市场调研报告例5

策划专家叶茂中经常说，市场调查是调研公司的事，他到市场就是找感觉的。市场的感觉有时只可意会，不可言传，这就是营销神奇的地方，营销从来不是完全的科学，更是艺术。

中国本土企业的能力不在于调研能力，而在洞察能力，不在于拥有资深，庞大的调研队伍。而在于老板深潜市场，中国很多本土企业的老板创业之初就是企业的“首席推销员”，他们对市场是有感觉的。

特劳特在《营销革命》中曾经说到，有效的营销战略来源于高层“深潜市场”，战略就是通过深潜市场实现“成功战术的一致化”。在企业没有做大的时候，本土企业的老板们虽然没有读过特劳特的书，但他们比特劳特要求的做得还好。

但本土企业做大后老板在干什么?有的在跑政府低成本拿资源，有的在跑资本市场圈资源，有的在赶场子“做报告”。真正深潜市场的又有多少?即使偶尔，也是兴师动众“视察市场”，而不是静悄悄“深潜市场”。现在中国的大企业老板谁能像宗庆后那样泡市场?更不要说深潜市场了。

土地市场调研报告例6

感谢支持本专题调研的所有基金管理公司及其投资总监、基金经理、研究总监、专户理财负责人、企业年金负责人、金融工程总监和研究员，社保基金，各保险资产管理公司(资产管理部)、养老保险公司及其投资、研究代表，QFII，银行，私募基金券商资产管理部，各证券公司及其董事长、总裁、副总裁，各证券研究机构及其负责人、分析师本届评选由德勤华永会计师事务所德勤。担任独立审计机构。

2006年，随着中国经济的崛起与A股市场步入牛市，本土分析师的话语权开始强大，定价权开始上升。然而正如当年《新财富》编者的预言：“中国的分析师行业还只算是雏鹰，需假以时日，在大市场大机会大震荡之后，他们才会成长为真正的金鹰。”2008年，本土分析师正遭遇了这样一场大震荡。在牛熊的急剧变换之中，在金融危机的影响突然放大之时，大部分分析师因为没有预测到自己所研究行业的拐点、未及时提醒投资人防范风险而面临信任危机。

分析师的失语，具体表现为“不会说”与“不敢说”。“不会说”源于分析师队伍的不成熟、缺乏全球视野、研究中有浮躁情绪与羊群效应；“不敢说”则反映出分析师因顾忌所在券商、上市公司、基金公司的压力，即使看空也不敢表达，同时，国内市场缺乏做空机制也制约了分析师看空。熊市背景下的分析师失语现象，凸显了分析师的独立性问题，显示市场需要坚守职业操守的“勇敢者”。同时，本土研究机构如何从制度设计上保证研究的独立性、增加研究服务的价值，也值得探讨。

不同于2007年牛市中的心态浮躁，2008年的熊市中，分析师们在研究服务上作出了更多创新努力，国际视野下的宏观研究、草根调研备受重视，研究方法的改进、服务模式的创新迭出，本年度“新财富最佳分析师”第一名中，超过六成因为把握住了宏观和行业的趋势而受到机构投资者认可。

对于分析师的失语与误判，机构投资者表现了理性的宽容，他们对具有前瞻性、反应及时、观点新颖、服务积极主动的分析师给予了良好的评价；对误判但及时修正观点的分析师给予理解，一些分析师虽然名次滑落，但依然榜上有名。

近两年的牛市和熊市挑战，为本土分析师带来了快速积累成长经验的机遇，2009年，将是考验分析师真正水平、造就“金鹰”的关键年代。

“《新财富》最佳分析师评选”开展的六年来，中国本土研究地位不断提升，本土分析师的话语权日益增长，然而，这一势头却在2008年遭遇了前所未有的重大挑战。在全球金融海啸、实体经济增长放缓、流动性萎缩、大小非减持等国内外多重不利因素的作用下，A股市场2008年以来经历了连续三个季度的快速下跌。与2007年分析师“点石成金”相比，2008年大部分分析师没有预测到自己所研究行业的拐点，未及时提醒投资人防范风险。因此，分析师，尤其是新人行分析师，2008年面临的一大指责就是失语。失语背后：不会说?不敢说?

2007年，股指一路走高，一些研究机构也豪情高涨，提出了“黄金十年论”、“万点论”，分析师对行业、个股的估值同样水涨船高。然而，2008年市场突然“由牛转熊”，令他们陷入了尴尬。一些投资人怨声载道，一些媒体不断刊发质疑卖方分析师的文章，从“金手指”到“千夫指”、“集体失语”、“拷问分析师”等不一而足。这一方面反映出本土分析师如今的影响力巨大，另一方面也表明年轻的本土分析师队伍，在研究水平上与投资者的期待存在一定差距。

失语了吗?

如果将失语定义为对宏观、行业走势的误判，那么以2008年初甚至年中各家券商研究机构对宏观及行业走势的报告为依据，分析师的确失语了。从2008年初各“第五届新财富最佳分析师”的年度投资策略报告看，给出行业中性或审慎评级的仅占17％，其余83％均给出强于大市或增持评级。这种乐观情绪甚至延伸至2008年中期，数据显示，2008年各家券商的中期策略报告中，中性评级的报告较年初有所增加，但也仅占36％，减持评级的报告仅占1％。

如果以面对市场突然“由牛转熊”时分析师是否能及时修正观点、不断撰写相关研究报告为标准，那么《新财富》的调查显示，七成左右分析师在熊市中较以往增加了报告撰写数量，因为机构投资者在不断变化的市场中更需要分析师的服务。并且，一些年初看错的分析师也勇于承认错误，不断修正自己的观点。从这一意义上讲，至少是部分分析师并没有失语。但是，也有一些分析师因为行业缺乏投资机会等原因，确实减少了研究报告数量，在机构投资者面前失语。还有的分析师虽然看到了自己对行业的误判，但认为分析师的责任是将上市公司基本面一五一十呈现在投资者面前，告诉他们公司的长期投资价值，而不是帮助投资者选时，下判断是机构投资者应该做的事情。

在调查中，也有分析师向《新财富》指出，所谓集体失语，是因为舆论过多关注那些比较会推销自己的分析师，而判断正确的分析师本来就少，加之不善于推销自己的观点，因此自然就没有引起大家的关注。

不会说

《新财富》的调查显示，分析师自己认为，出现集体失语和误判背后有两层原因，其一是在金融风暴演变成金融海啸的过程中，未能对市场和行业走势作出准确预测，即确实看错了、“不会说”，占40％；其二是提前作出了看空的预测，但鉴于内外部压力不能表达，即“不敢说”，占60％。

分析师的“不会说”，首先与中国处于新兴资本市场阶段、分析师队伍不成熟有关。调查显示，尽管57％的分析师具有所研究领域的从业经验或学历背景，但任职年限短是突出特征，接受调查的分析师中，工作年限在3年及以内的占40％，大部分分析师未经历过一个完整的市场周期。有52％的受调查分析师是在牛市时进入市场，入职以来首次经历市场大跌。对熊市没有足够深刻的认识，况且本次金融危机猛烈程度百年不遇，的确超出大多数人预期。

其次源于缺乏全球视野，仍把中国作为一个孤立的经济体来分析。分析的全球视野虽然早就开始作为券商研究的战略方向，并且部分大券商已经开始有所行动，但2008年的全球市场巨变及其对国内A股市场的直接冲击，才让很多人真正体会到全球视野的重要性，海外市场研究已经从过去研究报告的分析背景，变成现在报告中的重要分析对象之一。

第三源于浮躁情绪与羊群效应。在牛市惯性下，一些分析师研究趋于浮躁肤浅，前瞻性欠缺，整体惯性思维的现象比较严重。再有就是羊群效应，大家观点趋于一致，抱团取暖，研究的独立精神缺失。

不敢说

分析师的“不敢说”则与其独立性有关。事实上，独立性问题一直困扰着分析师群体，即便在市场比较成熟完善的美国也不能避免。网络泡沫破灭之后。全美证券商协会和纽约证券交易所2002年分别制定出针对证券分析师利益冲突的新规定，美国证监会随后也一致通过新规则，要求证券分析师披露更多与其评估公司的关系，以避免作出任何带有偏见性的评估报告。这主要包括：限制分

析师的个人交易和投资；提高信息披露标准；强化“中国墙”；规范分析师投资建议用语；鼓励更多的“卖出”建议；强化投资者教育；扩大独立研究机构队伍。2003年，纽约地方检察官斯皮策(Eliot Spitzer)更逼迫华尔街十大投行承认误导投资者，并以缴纳高达14亿美元的和解金终解这场分析师利益冲突诉讼案。不过，即便如此，分析师的独立性问题至今仍无法根本解决。

今时今日再回首这场讼案，也许更能触动国内证券从业者，华尔街上演的证券分析师信任危机如今不同程度地在中国重现，本土研究的独立性原则受到了前所未有的挑战。有些分析师虽有专业能力对市场及所研究行业走势作出预见性判断，但鉴于内外部压力不能表达。

令证券分析师丧失独立性的利益冲突主要产生自三个方面：首先是来自分析师所在公司的内部压力；其次，来自外部的上市公司高管层以及机构客户的压力；最后是分析师个人投资所带来的冲突。

内部利益冲突。越来越多的券商认识到研究的价值。努力建立高水准的研究队伍，以对内部的投资银行、经纪业务和自营等部门提供强有力的支持。在《新财富》对研究部门负责人的调查中，有67％的负责人认为，研究部门在券商内部的地位不断提升，一个重要原因就是研究对于各业务部门的业绩和风险管理帮助很大。而与此同时，研究部与其他业务部门的关系越紧密，“中国墙”正常发挥作用就越难保证。

比如，在经纪业务方面，分析师普遍倾向于“增持”报告，提供买入建议，一般“持有”建议已经等同于“卖出”信号，对不看好的公司，分析师宁可选择不撰写报告，也不会撰写“卖出”报告，这已经是业内一条不成文的规定。美国对近3000名分析师所做的一项调查也显示，这些分析师作出的26451个买卖建议中，仅有213个是“卖出”评级，占1％，这与前述对2008年以来国内分析师的评级统计数据如出一辙。而“买入”建议有助于交易量的增加，从而令券商经纪业务获得更多的佣金。

在投资银行业务方面，分析师，特别是投行业务较多的大券商机构的分析师，很多都是投行业务的重要参与者。他们协助公司投行部的IPO、增发、重组并购等业务，并且，承担这部分工作的薪酬构成分析师薪酬的重要部分。在上海财经大学的原红旗、黄倩茹撰写的《承销商分析师与非承销商分析师预测评级比较分析》一文中，对2003－2004年有过融资经历的国内上市公司进行统计得出的结论是：承销商分析师较非承销商更乐观，前者盈利预测和投资评价均高于后者；承销商分析师并没有因为拥有更准确的信息优势而作出比非承销商分析师更准确的结论。在我们的调查中，近两成分析师承认，参与投行业务过程中很难保持独立性，另外有近6成分析师表示基本可以保持独立性，但常常受到压力。

在自营业务方面，分析师所在券商可能持有大量分析师负责分析的股票。在2008年“由牛转熊”的行情中。有些券商表现得非常明显，某券商研究部门在2008年一路看多，其自营部门相应地也是一路做多，但最终评判者是市场，该券商中报显示，自营部门巨亏十几亿元，其研究部在本届“新财富最佳分析师”评选中也滑落严重，投资者用脚投了票。

外部利益冲突。外部利益冲突首先来自上市公司。分析师工作的一个重要方面是及时获得所分析公司的最新信息，因此，与公司高管层的关系相当重要。从今年的“新财富最佳分析师”评选中也可以看出，“与上市公司关系密切”是机构投资者投票的重要理由，一位自首届评选至今蝉联过四届第一名、一届第二名、一届第三名的知名分析师，其重要的竞争优势之一就是近30年的行业相关从业经历和掌握的丰厚上市公司资源。因此。分析师们不可避免地需要和公司管理层合作，否则就很可能会失去和公司管理层交流的机会。学者Boni和Womack(2001)发现，69.3％的买方分析师认为，来自公司管理层的压力通常是卖方分析师乐观研究报告的一个重要因素。2002年爆出的分析师丑闻中，曾经的华尔街通信行业王牌分析师格鲁伯曼凭借与重要电信公司高管的密切关系，一言九鼎，但最终丑闻证明，格鲁伯曼的“买进”建议有失独立性。

券商研究部门和分析师的地位提升，离不开机构投资者队伍的发展壮大。据中信证券研究部执行总经理于军估算：“2001－2002年，全市场基金所能产生的佣金仅2亿元，最多可以养活几十到上百名分析师，因而研究作为券商内部的成本部门，地位低下。现在，全市场基金创造的佣金量已经可以与投行业务相提并论，研究部门价值已经凸显。”然而，来自机构客户的压力也成为威胁分析师独立性的重要因素。分析师服务的机构客户可能拥有大量分析师研究领域内的上市公司股票。因此，券商可能出于争取机构客户业务、增加分仓量的目的，不允许分析师影响机构投资者证券组合的负面报告。而分析师，特别是知名分析师，平时与机构投资者交流很多，在撰写负面报告时也会主动规避机构客户重仓的上市公司或行业板块。《新财富》的调查显示，当分析师的观点与其外部客户利益发生冲突时，有六成分析师表示将继续与客户进行协调，或者直接选择不撰写相关研究报告表达观点。

自身利益冲突。目前，我国《证券法》禁止证券公司从业人员持有、交易证券。但通过各种曲线方式间接投资证券的分析师并不鲜见。有的分析师私下发展个人客户，通过签订协议约定好提成比例，利用客户的账户运作。还有一些分析师在咨询公司或者私募基金兼职。多重身份的存在不由得让人们对证券分析师的独立性产生质疑与联想。

做空制度和监管缺失。国内市场没有做空机制，也是投研报告“一边倒”唱多的重要原因。调查中，很多分析师都表示，卖方分析的唱空言论所带来的收益与风险完全不匹配，看空报告无人关注，更不受投资人欢迎；假如市场有做空机制，可能会很好地提高分析师的独立性。

勇于唱空方是熊市“英雄”

有人认为，在国内牛市看多并不困难，但是真正的业界英雄，却是在熊市初期敢于冒各种风险、公开站出来表示应该卖出的分析师。中金公司研究部负责人邱劲就表示：“建议新财富最佳分析师评选增设‘最勇敢分析师’奖项。在美国，最勇敢的分析师都出现在上世纪30－40年代，当时上市公司造假、虚报业绩等违规行为被一一揭露出来，证券分析师功不可没。今天，这些事情不论是中国内地还是香港市场，已经没人敢做了，而这恰恰也是市场最需要的。”

分析师帮客户赚钱的同时，如何保持职业操守、维护资本市场规范运作的问题，在熊市中更加凸显。而分析师的独立性问题。最终要回归分析师的职业道德和利益取向，能否独立，归根到底取决于分析师自己，唯有客观公正才能获得长期尊重。

与此同时。本土研究机构如何从制度设计上保证研究的独立性、增加研究服务的价值，也值得探讨。从我国目前的市场环境看，一方面，研究日益受到各方重视，研究部门在券商内部地位提升；另一方面，对研究独立性的认识不

足，信息隔离监管规范缺失，对相关部门与人员利益冲突的监管力度不够。不过目前，国内部分券商已开始着手相关的制度建设，如中信证券、国金证券等，在研究部下已经专门设置合规部门，负责审核分析师全部报告以及流程再造，同时还参考中国香港、美国的分析师监管机制，在调研、写报告等细节上加大了规范研究员行为的力度。

2008年，失语现象不仅出现在本土分析师身上，面对次贷危机的失控，被本土研究机构奉为学习榜样的华尔街大行同样失语，由此甚至带来它们自身的倒闭与分析师的失业。如今，美国监管机构已经开始调查金融风暴中的研究与中介机构的失职问题，本土研究机构同样需要把2008年的研究生态作为样本进行审视、反思，并对华尔街大行在研究方面的经验教训进行扬弃，从而提升中国证券研究行业的水平。

分析师的熊市生存

2008年的熊市之下，本土分析师虽然存在失语现象，但仍有不少人看准了市场，本年度“新财富最佳分析师”第一名中，有超过六成的分析师是因为把握住了宏观和行业的趋势而受到机构投资者认可。与此同时。分析师与研究机构在熊市中体现了比牛市更为进取的精神，他们一方面积极检视错误、修正观点，一方面不断拾遗补缺，根据形势要求拓展国际视野、改进研究方法、提高服务质量。这些不懈的努力将成为本土分析师重夺话语权的基石，体现着中国本土分析师的未来。

重视国际视野下的宏观分析

“熊市中重国际视野下的宏观研究”在2008年表现得十分鲜明。大部分大中型券商研究机构负责人在反思本轮下跌的启示时，普遍认识到应该更加重视宏观研究，并将本土经济与全球视野更好地结合起来分析。

2008年以来券商研究的一个重要变化，就是外资背景的券商受到投资者较高认同。这与其拥有国际视野的先天优势得到充分发挥有很大关系。典型案例便是高华证券。其自2007年底开始就看空中国宏观经济，因为宏观领域的准确把握，高华证券在基金公司的分仓量大幅提高，在本年度评选由机构投资者投票的“新财富最具影响力研究机构”评选中，名次也有所提升。

在本届“新财富最佳分析师”评选的31个研究领域中，宏观经济的候选人数高居榜首，达到30人，表明各家券商研究机构对宏观分析空前重视，基本都配置了宏观分析师，这同时也呼应了2007年开始各大券商对宏观分析师的人才争夺。从需求方看，2008年基金中报显示，57家基金公司的105只基金认定未来投资最大的不确定因素来自于宏观经济，而业绩下滑比较严重的基金自认很大程度是对宏观经济的误判。本年度宏观经济第一名中金公司研究团队能够“从全球视野准确判断中国经济”。是其获得投资者认可的重要原因。

在本土研究的国际视野问题上，尽管目前国内很多研究机构都从彭博、路透等机构购置了大量海外资讯，但是数据代替不了研究分析工作。从目前的情况看，本土研究机构在国际视野和国际化研究方面仍然满足不了国内机构投资者的需要，中信证券认为，未来本土研究的国际化将主要体现在两个方面：一是对宏观经济研究，中信证券已经从华尔街招聘了宏观经济分析师专门从事H股及海外市场分析，目前中信证券宏观经济团队已经达到7人，并且还将进一步扩充；另一个则是全球可贸易商品的研究，尤其是中国可能占据绝对优势的领域，如钢铁、煤炭和航运，本土研究机构将最有可能首先在这些行业拥有全球话语权。

有实力的研究机构也已经开始向国际化迈进，本刊调查显示，七成研究机构负责人表示要“走出去”。国际化步伐最快的可能要数中金公司、中银国际等具有海外战略投资者的券商，一般其行业分析师都会兼顾A股、H股和海外市场，宏观、策略以及重点行业还会有不同分析师分别覆盖特定市场，研究海外市场的团队一般设置在香港。国内有实力的研究机构如申银万国、中信证券等也都已经开始国际化进程。如申银万国自2007年8月正式组建海外市场研究部，现有团队成员17人；且于2008年以来组织日韩之旅，与当地券商和机构投资者交流经验；到加拿大、巴西考察资源国家上市公司并和当地券商交流观点。通过加强与国际投行的交流合作，准备参与国际竞争。

草根调研渐成潮流

“草根调研”，可算得2008年券商研究报告中最常见的词语，对券商2008年发表的研究报告粗略统计显示，主题围绕草根调研成果撰写的报告多达500余份。

研究机构根据自身或所在券商的实力选择了不同的调研方式。具有外资背景、在香港拥有子公司或实力雄厚的大券商，以强大实力做后盾。组织机构投资者走出国门，近至日韩，远赴欧美进行海外联合调研，特别是全球金融危机爆发后，接二连三有券商组织机构“美国行”。中小券商则利用地域优势，在本地上市公司调研中彰显独一无二的优势，一家券商研究所的所长就表示：“我们属下的煤炭行业研究员在基金公司中颇有名气，就是因为我们得天独厚的地缘优势以及与当地煤炭上市公司的良好关系，研究员可以拿到一些第一手消息，同时，基金公司想来这些企业调研，也都通过我们的研究员去联系。”

各个研究领域同样重视调研。就连人们印象中只需关注国家政策和一系列宏观、产业经济数据的宏观经济研究也不例外，中信证券首席经济学家诸建芳在年初就开始筹划深入地方的调研活动，通过中信证券庞大的营业部网络联系各地从地方政府到相关职能部门人员了解情况，并在本刊发表了一系列相关研究文章。安信证券首席经济学家高善文在接受本刊采访时同样提到，非常重视调研中收集的基层金融机构信贷投放量与企业资金面数据，这对研判宏观形势极为重要。而一些过于依赖统计数据的经济学家，2008年的预测则出现了较大偏差。

分析师对调研的重视程度，从本刊对分析师调查的结果反馈中可窥一斑。接受调查的分析师中，2008年度平均前往跟踪上市公司2次，每次历时约2天。同时，有54％的分析师表示2008年调研频率较以往提高，主要是因为担心公司受到宏观经济影响，更加关注公司资产质量的变化。在调研次数减少的分析师中，有部分表示虽然实地调研少了，但因为与上市公司比较熟，并且公司业绩稳定，所以电话会议和电话沟通增多，也可以达到实地调研效果，相当于调研还是增加了。

研究方法创新

在市场重大转折之时，不同行业分析师也开始在各自研究领域探寻新的研究方法，主要集中于全球视野下宏观架构的搭建以及海外数据和海外同类上市公司的对比；利用更广阔的视角，如行业历史数据、全球同类数据和过往从业经验，研究建立新的估值模型和指标体系等。于军认为目前分析师，特别是行业分析师的共性问题是对行业供给把握得比较好，而对行业的需求把握不足，分析师应该更注重在调研、研究方法改进上的探索创新。

在研究服务模式上，大部分分析师的研究报告已经不止局限于中报、年报和公司调研报告，因为市场瞬息万变，为了体现分析师对机构投资者的专业服务，分析师自

己主动或在机构要求下设计推出行业周报、月报和区域市场调研报告，整合成报告系列。此外，利用短信平台即时传达全球及国内宏观和行业重要数据并附带点评，也不再是销售服务经理的专利，很多分析师开始采用这种方式与重点客户保持经常性沟通。

持续服务，营销观点

“《新财富》最佳分析师评选”开展以来，中国本土研究的定位与服务模式发生了翻天覆地的变化：首先是研究定位从服务内部为主转向服务外部机构客户为主；其次，研究和销售专业化分工趋势明显，很多券商建立了专门的研究销售队伍。但在熊市的非常时期，千股同涨同跌，分析师的观点也容易趋同，因此，个人的服务营销就显得相当重要，分析师们不仅要研究上市公司，做观点生产者；还要有良好的沟通营销能力，成为自己观点的推销员，这对其综合素质提出了很高的要求。

调查显示，2008年度分析师平均基金路演次数为50次(每路演一家上市公司记一次)。如果按照年底和年中两次大型策略会之后分析师们集中进行大规模路演为计，那么，每次分析师路演三地(北京、上海或深圳)共要跑25家基金公司。调查中，2008年度路演次数最多的分析师达到150次，大致算下来，除了两次大规模集中路演以外，其余时间大约每个月都要跑10家左右的重点基金公司。无怪乎许多分析师表示：“到了路演密集期，一个地方呆上一个星期是常事，这还要紧赶慢赶，一天至少跑2－3家基金公司。”

路演之外，分析师目前对基金公司的全面服务还包括完成基金提出的各种个性化定制报告、组织联合调研、对基金公司研究员的培训等。《新财富》的调查中，“对基金服务要求的提高”、“频繁的基金服务”已经成为分析师压力的重要来源。有基金经理就曾开诚布公地对一位分析师表示：“因为你今年来我们这里做服务太少，所以这次我们不会投票给你。”可见，分析师观点营销的重要性。

买方认可什么样的分析师?

2008年市场的跌宕起伏中，卖方分析师们尽管有误判，有短暂的“失语”，他们的报告中也不乏持续的反思与修正。而他们的表现究竟如何，最终还要由其客户，即机构投资者来评判。

以机构投资者中的核心组成部分一公募基金来看，2008年以来，基金投资损失惨重。从2008年1月1日到10月31日，股票型基金和混合型基金的基金份额加权净值跌幅达到了58％，两类基金合计净值账面缩水达到15405亿元，其中，股票型基金缩水10212亿元，混合型基金缩水5193亿元。虽然如此，《新财富》对机构投资者的调查显示，基金经理们对分析师失语的判断仍比较理性与宽容。

首先，他们给予正确判断宏观及行业拐点、及时提示投资风险的分析师以高度评价，并且对分析师的相关研究报告了然于心。这一点从基金经理对分析师的点评中可见一斑，“准确预测A股和美国市场走势”、“对行业趋势把握准确”、“最早提出行业景气可能下滑”、“具前瞻性”等字眼屡屡出现在机构投资者对分析师的评语中。

其次，对误判但及时修正观点的分析师则给予了理解。不断修正自己，跟上市场的分析师，买方依然重视其观点和推导逻辑的参考价值。虽然有些分析师在年初明显看错，但后面及时根据市场情况修正观点，依然得到投资者的肯定。体现在评选中，一些知名分析师虽然名次有所滑落，但依然榜上有名。

土地市场调研报告例7

（2）研究目的 本次的调研其目的是了解长春市内大型超市自有品牌商品的拥有情况，消费者对超市自有品牌的任职情况和消费情况进行调查，以掌握市场自有品牌在我国的现状，并以此为基础对未来超市自有品牌在我国的发展情况进行预测。

（3）调研的基本说明 本次调研的对象是长春市内各个大型超市自有品牌，内容是了解其拥有情况和消费者认知购买情况，主要应用观察发和询问激发急需调研。时间是从6月30日到7月18日，小组成员有侯杰、贾冰雪、金嘉黎、陆璐、薛丽丽五人，均为市场营销专业的在校学生。

二、调研结论与建议摘要

通过这次调研我们发现超市主要品牌商品在中国市场潜力巨大，相比之下外来大型连锁超市的自有品牌别本土的大型超市自有品牌做的要好。但总体来讲超市对自己的自有品牌商品宣传力度不够，消费者对超市自有品牌的认知度较低。 针对以上问题我国本土超市要尽快壮大自己的实力，招揽自有品牌产品研发上的人才，积累实力和经验，扩大子的自有品牌商品找国内的销售量。尤其在自有品牌商品的宣传上要着重加大力度。

三、调研成果分析

1.文案调研成果分析

（1）自有品牌渐成超市竞争法宝：自有品牌在国内已经有很长的时间，但是做得好的还是像家乐福、沃尔玛、易初莲花、屈臣氏等外资零售商。在国外，自有品牌能够占到销售的40％－50％，毛利率相当高，自有品牌将成为零售商最终的竞争领域。在国内自有品牌商品利润空间巨大，前景看好，国内有实力的大型超市要加大自有品牌商品的研发与销售抢夺这一利润。

（2）自有品牌商品商机巨大：自有品牌商品的销售正成为连锁零售企业销售方式的新趋势，将成为超市重要的利润来源，对于刚刚介入自有品牌商品销售的本土超市来说，发展空间广阔，蕴藏着巨大商机。在商业竞争日益激烈、零售业利润增长有限的情形下，发展自有品牌成为商家降低成本、提高利润有效途径之一。一般商家都可以选择从那些消费频率较高、销售价格不高、市场份额较大的商品开始做起，这样利于提高消费者对产品的认知度。得到消费者的认可后，就会拥有一些固定消费人群。目前大多数本土连锁超市对自有品牌的开发仍处于尝试和萌芽阶段，这反映在超市中自有品牌商品数量不是很多，自有品牌涉及的品种所占比重比较小，销售量也不大，真正有了自有品牌效应的商家也不多。”据分析，一方面，与欧美的成熟市场相比，国内市场经济发展的时间还很短，本土零售企业的规模有限，还没有形成超级连锁，开店数量和经营规模上还没有形成真正的竞争优势。另一方面，国内零售企业在自有品牌的产品研发上缺乏人才、实力和经验，目前主要集中在一些简单的低端产品上。从研发到营销，这是一项复杂的工程。只有当零售商从研发做起，掌握了网点资源、市场信息、有效消费者等一系列资源之后，产品才会畅销。

（3）中国超市自有品牌发展的制约因素：首先连锁企业核心领导人重视程度不够！虽然每一个连锁企业的核心领导人都会这样说：“我们非常重视自有品牌，自有品牌是我们未来发展的希望所在，是我们未来的核心利润所在，是我们未来的核心竞争力所在……”。但是国内连锁百强企业，设立独立的自有品牌发展部的很少，负责人素质不够，在资金、人力、物力等资源的投入上与连锁企业其它重点部门相比很少。其次公司的核心领导人对自有品牌存在错误思想和认识。

多国内连锁企业核心领导人认为自有品牌就是简单的在产品上面贴一张标签，没有多少技术含量，认为自有品牌不需要也没有必要太多投入，因为当前状况下就有不错的收益！还有一部分核心领导人认为建立品牌需要大笔的资金，大量的人力和物力，连锁企业不具备这样的条件！还有一部分连锁企业的核心领导人宁愿花费几十万、上百万引进一个优秀的店长、采购总监，也不愿意花十多、二十万引进一个品牌经理！在这样的思想下，做好自有品牌只不过是美好的愿望罢了！

市场调研报告的分析方法

宏观经济环境信息：

–基于PEST分析模型从政治法律环境、经济环境、社会文化环境和技术环境四个方面分析行业的发展环境,帮助企业了解行业发展环境现状及发展趋势

–行业主要上下游产业的供给与需求情况，主要原材料的价格变化及影响因素

–行业的竞争格局、竞争趋势；与国外企业 在技术研发方面的差距；跨国公司在中国市场的投资布局

微观市场环境分析：

–行业当前的市场容量、市场规模、发展速度和竞争状况

–主要企业规模、财务状况、技术研发、营销状况、投资与并购情况、产品种类及市场占有情况等

–客户需求分析: 消费者及下游产业对产品的购买需求规模、议价能力和需求特征等

–进出口市场：行业产品进出口市场现状与前景

–产品市场情况：产品销售状况、需求状况、价格变化、技术研发状况、产品主要的销售渠道变化影响等

–重点区域市场：主要企业的重点分布区域，客户聚集区域，产业集群，产业地区投资迁移变化

行业发展关键因素和发展预测：

分析影响行业发展的主要敏感因素及影响力；预测行业未来五年的发展趋势；该行业的进入机会及投资风险；为企业制定行业市场战略、预估行业风险提供参考

特点

注重事实

调研报告讲求事实。它通过调查得来的事实材料说明问题,用事实材料阐明观点，揭示出规律性的东西，引出符合客观实际的结论。调研报告的基础是客观事实，一切分析研究都必须建立在事实基础之上，确凿的事实是调研报告的价值所在。因此，尊重客观事实,用事实说话，是调研报告的最大特点。写入调研报告的材料都必须真实无误，调研报告中涉及的时间、地点、事件经过、背景介绍、资料引用等等都要求准确真实。一切材料均出之有据，不能听信道听途说。只有用事实说话,才能提供解决问题的经验和方法，研究的结论才能有说服力。如果调研报告失去了真实性，也就失去了它赖以存在的科学价值和应用价值。

论理性

调查报告的主要内容是事实，主要的表现方法是叙述。但调研报告的目的是从这些事实中概括出观点，而观点是调研报告的灵魂。因此，占有大量材料，不一定就能写好调研报告，还需要把调研的东西加以分析综合，进而提炼出观点。对材料的研究，要在正确思想指导下，用科学方法经过“去粗取精，去伪存真，由此及彼，由表及里”的过程，从事物发展的不同阶段中，找出起支配作用的、本质的东西，把握事物内在的规律，运用最能说明问题的材料并合理安排，做到既要弄清事实，又要说明观点。这就需要在对事实叙述的基础上进行恰当的议论，表达出论文的主题思想。议论是“画龙点睛”之笔。调研报告紧紧围绕事实进行议论，要求叙大于议，有叙有议，叙议结合。如果议大于叙，就成议论文了。所以要防止只叙不议，观点不鲜明；也要防止空发议论，叙议脱节。夹叙夹议，是调研报告写作的主要特色。

语言简洁

调研报告的语言简洁明快，这种文体是充足的材料加少量议论的，不要求细腻的描述，只要有简明朴素的语言报告客观情况。但由于调研报告也涉及可读性问题，所以，语言有时可以生动活泼，适当采用群众性的生动而形象的语言。同时注意使用一些浅显生动的比喻，增强说理的形象性和生动性。但前提必须是为说明问题服务。

报告种类

1、按服务对象分，可分为市场需求者调研报告(消费者调研报告)、市场供应者调研报告(生产者调研报告)。

土地市场调研报告例8

市场开发部，也称其为前期发展部、市场发展部、业务拓展部或投资发展部。笔者所在的房地产企业的市场开发部定位为“获取土地”的部门。本文将着重论述市场开发的职能，并将管理流程贯穿其中。

1.搜集分析信息的职能

1.1关于政策信息

政策信息包括政府关于土地出让、金融和经济调控、房地产相关税收和销售等领域的各项规定，特别是经济风向和金融杠杆对行业走势影响举足轻重，作为“拿地”部门，在哪开发、开发什么物业，这些问题不可避免地受到政策导向的影响。

1.2关于市场信息

房地产市场信息主要是指销售数据，包括销售项目的面积、价格、去化速度，持有项目的租金、租售比、空置率等，既有宏观整体市场数据走向，也有微观可比项目的数据。

1.3关于土地信息

土地信息的搜集，可从各地政府的国土资源局的土地储备中心官方网站上找到，以北京市为例，北京市国土资源（http：///default.aspx）的土地管理频道下有土地交易信息查询，可以下载出让公告、交易结果，可以查询即将入市的地块和正在交易的地块。通过土地推出量、成交量、成交价格的分析，可以预测目标土地的获取价格，为决策层决定价格区间提供依据。

1.4数据分析的必要性

数据分析应该是土地获取部门最重要、且持之以恒的工作，其可以量化，通过分析数据，及时了解行业走向，为企业制定短期、中期和长期的投资方向提供数据依据。

现在有专门公司进行数据搜集和分析，简化了实地采集第一手资料的过程，但是开发部门依然需要对已有数据进行筛选、分类、分析，为本企业所用，结合企业优劣势。

数据分析是可行性研究报告的重要组成部分，是推导项目定位的重要依据，是经济测算的假设基础，是市场比较法的数据来源，没有了数据分析，一切可行性研究皆沦为空谈和虚假，只有建立在真实可靠的数据和分析比较基础上的结论，才是科学可依的。

2.项目调研与论证的职能

2.1项目调研

在项目初期，组织以市场、营销、成本、设计和项目管理为团队的工作组，对项目进行实地调研，调研范围包括，地块本身、周边市场、当地政策等内容，项目调研的目的是为项目论证提供依据。

2.2项目论证-可行性研究报告

常用的项目论证方式就是可行性研究报告。一般可行性研究报告分为10大部分：项目概况、房地产市场及土地市场、项目运作方式、项目优劣势分析、项目定位、概念规划设计、融资方案、经济测算、法律等风险分析、拿地建议。

项目概况主要包括项目位置、项目指标（面积、容积率、用地性质）、地块现状、项目交通情况、周边教育商业等配套设施。

房地产及土地市场分析，主要是项目所在城市及区域的整体房地产和土地市场分析，及具有可比性的项目和土地项目分析。房地产市场分析是通过近几年的市场在售项目的销售金额、面积等数据，分析城市和区域的房地产发展趋势，预测项目未来销售情况；土地市场分析是通过近几年土地成交面积和金额等数据、政府推地情况，预测合理的土地项目获取价格。

项目运作方式主要是分析收购、合作等除招拍挂获取项目以外的特殊土地取得方式的运作方式，包括取得的方式、合作方式、如何经营等，运作方式的确定影响到后面经济测算的假设条件。

项目优劣势分析主要是指SWOT的分析，是确定项目是否符合企业拿地意向的条件之一，并且提供规避风险和劣势的方法。

项目定位和项目概念规划设计从之前的分析中引导出来的，对项目进一步的落地。定位由公司营销团队从形象定位、产品定位、价格定位几个方面提出，在项目定位前置的要求下，可研阶段要确定项目物业配比、户型配比、各户型面积、开盘价格、销售增长率、去化率；自持物业要确定运营和经营模式。规划设计由设计团队从楼座排列方案、日照分析、地下车库和人防等面积配比等方面做出最优的设计。

融资方案在当前的房地产市场中显得越发重要起来，其原因是国内的房地产行业从单一的银行抵押贷款发展到目前多渠道融资，特别利用股权债权的基金和信托融资，现在又随着混合所有制的兴起，民间资本越来愈多的被房地产行业利用起来。

经济测算是在上面各种假设条件之下，对项目做得模拟运行可行性测算，通过经济测算得出项目的成本、投资、收入等，算出项目的盈利水平，一般招拍挂项目的经济测算要进行敏感性分析在不同土地成本下的盈利能力。每个公司有自身的考察指标，一般包括净利润和自有资金盈利能力、全投资内部收益率等。

除通过市场出让获取的项目以外，通过收购、合作等方式取得的项目还需进行法律风险分析，包括财务、法律等尽职调查结果。

根据以上9大板块的分析，最终开发人员会给出是否获取土地或如何获取土地的建议方案，用于集团层面的投资决策。

3.项目审议与申报的职能

作为二级管控的集团公司，开发职能放在集团，投资决策由集团董事会决策，作为集团职能部门之一的开发部，则负责项目的上会申报。

3.1初步审核

二级公司上报的项目信息，集团开发部要进行初步筛选，筛选的原则是根据公司中长期发展战略和开发战略以及本年的开发思路。

一般企业战略部每年底都会对企业下一年的发展路线做出指引，在中长期战略的基础上，每年的开发思路都会有调整，例如开发区域、开发物业类型等。

当房地产的黄金十年过去，随之而来的专业化使得房企制定战略的正确与否变得尤为重要，例如，很多企业开始探讨走专业化道路，有的专攻旅游文化地产，有的走商业运营道路，有的主要在一线城市拿项目，有的有资源更愿意在二三线城市深耕造城，这都属于企业战略，也是评判项目初审的必要条件，不符合战略的自然不能进入下一个环节。

3.2项目立项

经过初步审核，进入立项环节，立项决策是集团层面的决策，只有经过立项决策的项目才能进入下一个环节。

3.2.1尽职调查

尽职调查是针对收购项目进行的，至少从财务、法律和市场三个方面对收购公司或项目进行全面深入的调查，规避项目收购的各项风险。

3.2.2投资协议

投资协议一般由公司的法律和市场开发部在尽职调查的同时或之后协同展开，内容大致包括协议专业词语定义、项目基本情况、合作前提、合作模式、股权处理方案、各方权利义务、违约责任、争议处理、保密条款等。房地产行业涉及的投资协议一般包括《投资意向书》、《框架协议》、《合作协议》、《股权转让协议》等。

3.3可研评审

集团市场开发部组织集团本部相关部门、区域及直属项目公司、行业专业人士联合会审《项目可行性研究报告》，形成《项目综合评审纪要》，整体上讨论项目定位、经济分析是否准确，开发进度、产品设计、成本核算、营销方案是否合理，风险分析及规避措施是否到位。

3.4可研上会及投资决策

可行性研究报告完成后，由市场开发部组织开展综合评审工作，根据评审意见进行调整完善，经集团公司领导审核后上报集团公司总经理办公会、董事会研究决策，根据投资规模的大小，最终投资决策由最高董事会决议。

4.结束语

土地市场调研报告例9

 

市国土资源局土地利用管理科优秀公务员个人事迹材料**同志于1995年毕业于黑龙江大学，分配到**市国土资源局工作至今。，他所带领的科室被评为全省土地利用管理先进单位，他本人被评为全省土地利用管理先进个人。一、积极推进改革，规范土地管理土地参与国家宏观调控以来，陆续出台了一些政策，他积极研究政策，完善配套制度，逐步规范了我市土地管理。一是加大土地收储力度，实现净地出让。在他的建议下，我市成立了**市土地收购储备工作领导小组。组长由分管副市长担任，负责审核下一年度土地储备计划及收储资金的落实等工作。实现了市政府提出的“统一规划，连片开发，总量控制，政府垄断，净地出让，招标拍卖”的目标。通过全面落实收储制度，真正实现了净地出让，极大的促进了我市土地市场的健康稳定发展。二是加强资金管理，实现收支两条线。在他的积极协调下，改变了我市土地出让总价款坐收坐支的做法，必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，其余资金提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。为此，在他严把关口，在招拍挂中标确认书中明确综合地价的具体内容，杜绝坐收坐支事件的发生。三是勇于创新，大力推行联合办公制度。原来我们每个建设用地报件从接到用地单位申请到组件呈报至少需要一个月的时间，遇到情况负责的甚至需要两个月，自从他到利用科后，大力推行联合办公制度，在较好协调各部门间关系的同时，又大幅度提高了工作效率和质量，将用地审批时间缩短到半个月，极大地方便了群众，得到用地单位一致好评，树立了良好的工作形象，曾多次被评为“**市土地管理先进个人”。

二、合理配置资源，增加政府收益按照“控制总量、盘活存量、减少增量、提升质量”原则，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，在确保重点地区、重点产业、重点项目用地的前提下，充分实现土地效益最大化。一是科学供应土地。他带领科室人员，通过土地市场动态监测分析，提出了我市合理的土地出让价格，进行基准地价调整，我市土地出让价格上涨控制在10%以内，确保了房地产市场的稳定发展。二是合理供应土地。在参加我市各种建设项目审批时，他都能本着“珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的原则对项目用地提出各种合理化建议。，**三精药业有限公司一次性申请用地50公顷，为提高土地利用效率，防止闲置和浪费，他提出根据建设速度和生产需要分期供地，控制建设用地数量，一期上报25公顷的意见，得到了认可，即保证了项目用地需求，同时避免了土地的闲置和浪费。三是公开供应土地。为实现“黄金地段”“黄金价值”，他带领科室人员，制定规章制度，对经营性用地招拍挂采取公开决策、公开计划、公开地价、公开竞价程序、公开接受监督、公开出让结果等“六公开”办法，依法阳光操作，实现土地收益最大化。通过合理配置土地资源，保证了政府实现土地收益最大化，全市实现土地收益18亿元。三、深入调查研究，破解政策难题随着土地管理政策的陆续出台，土地审批管理越来越严格，新的建设项目用地审批程序逐渐规范，然而一些历史遗留下来的土地问题成为我市的棘手问题，他对这类问题进行了详细的调查，积极研究国家土地政策，并积极向省厅请示，制定出切实可行的办法，为领导决策提供了依据，使得这些遗留下来的问题得到了圆满解决。他平时注意理论与实际相结合，撰写的《耕地保护和建设用地调研报告》被黑龙江省土地管理局评为优秀调研成果奖；《我国土地市场中存在的主要问题及对策》在《黑龙江土地》上公开发表；《关于征地有关问题的研究报告》获黑龙江省国土资源厅优秀调研报告奖。**同志自参加工作以来，一直工作在国土资源管理的第一线，工作十余年来，在平凡的岗位上做出了不平凡的业绩。

土地市场调研报告例10

土地参与国家宏观调控以来，陆续出台了一些政策，他积极研究政策，完善配套制度，逐步规范了我市土地管理。一是加大土地收储力度，实现净地出让。在他的建议下，我市成立了大庆市土地收购储备工作领导小组。组长由分管副市长担任，负责审核下一年度土地储备计划及收储资金的落实等工作。实现了市政府提出的“统一规划，连片开发，总量控制，政府垄断，净地出让，招标拍卖”的目标。通过全面落实收储制度，真正实现了净地出让，极大的促进了我市土地市场的健康稳定发展。二是加强资金管理，实现收支两条线。在他的积极协调下，改变了我市土地出让总价款坐收坐支的做法，必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，其余资金提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。为此，在他严把关口，在招拍挂中标确认书中明确综合地价的具体内容，杜绝坐收坐支事件的发生。三是勇于创新，大力推行联合办公制度。原来我们每个建设用地报件从接到用地单位申请到组件呈报至少需要一个月的时间，遇到情况负责的甚至需要两个月，自从他到利用科后，大力推行联合办公制度，在较好协调各部门间关系的同时，又大幅度提高了工作效率和质量，将用地审批时间缩短到半个月，极大地方便了群众，得到用地单位一致好评，树立了良好的工作形象，曾多次被评为“大庆市土地管理先进个人”。

二、合理配置资源，增加政府收益

按照“控制总量、盘活存量、减少增量、提升质量”原则，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，在确保重点地区、重点产业、重点项目用地的前提下，充分实现土地效益最大化。一是科学供应土地。他带领科室人员，通过土地市场动态监测分析，提出了我市合理的土地出让价格，20*年进行基准地价调整，我市土地出让价格上涨控制在10%以内，确保了房地产市场的稳定发展。二是合理供应土地。在参加我市各种建设项目审批时，他都能本着“珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的原则对项目用地提出各种合理化建议。20*年，大庆三精药业有限公司一次性申请用地50公顷，为提高土地利用效率，防止闲置和浪费，他提出根据建设速度和生产需要分期供地，控制建设用地数量，一期上报25公顷的意见，得到了认可，即保证了项目用地需求，同时避免了土地的闲置和浪费。三是公开供应土地。为实现“黄金地段”“黄金价值”，他带领科室人员，制定规章制度，对经营性用地招拍挂采取公开决策、公开计划、公开地价、公开竞价程序、公开接受监督、公开出让结果等“六公开”办法，依法阳光操作，实现土地收益最大化。通过合理配置土地资源，保证了政府实现土地收益最大化，20*年全市实现土地收益18亿元。