房产投资技巧例1

提高自身对房产投资行业的认识

想要投资房产的朋友，可以加入一个房地产投资俱乐部或者协会之类的组织。实际上根本没有什么书，是可以真正地帮助投资者在特定的房地产买卖中做出投资抉择的，也没有什么人能靠受一些房地产方面的培训，或者从那些买卖房地产、正在经营房地产的人那里获得真正有用的教育。

更多的，则是提高自身对房产投资行业的认识。把自己需要学习的东西列一份清单，然后盘算一下如何取得这些信息。事实上市场上有无穷无尽的报刊、书籍、自学课程以及录像资料，内容涉及任何房产相关的资料和话题。一旦知道自己该找什么，找到这些信息是不成问题的。只有想办法从那些成功和失败的房地产投资案例里吸取他人的经验、教训，才能使自己形成较完善的房产投资理念。虽然我们不可能人人都成为成熟全面的房产投资者，但通过努力，可以使自己做个相对而言的内行人，并增加几分成功的把握。

及时关注各项有关房产行业的信息

在投资房产前，作为投资者大可不必管什么收入房价比，也没有必要管空置率怎样算。普通投资房产看市场的有一条既简单又是真理的方法，那就是跟着银行走，看银行对买房贷款的态度。一般而言，银行对买房贷款的态度比专家的话更加真实，准确，可信度更高。银行手松，说明市场看好，投资者多，房价一般呈上涨的趋势；银行手紧，说明市场风险加大，投资者抽身，大部分的卖家着急，买家则观望。所以，作为初期的投资者，多关注有关房产行业的各种信息，选择合适的时机下手，对我们的成功投资又可增添几分把握。

投资地段有讲究

投资房产要有预期性，地段则是一个房子是否值得投资的重要因素。一定要学会看地段的升值潜力。投资之前，最好是在政策没有明朗之前，打听一下“内幕”消息。比如说哪里又要兴建一个大型超市，某某地铁线路又将从哪里通过，哪一块区域又将成为新的居民区等等，这些消息对我们的房产投资有利。等到各项政策都落实之后，各项设施都健全之后，房子的价格自然也就上去了，我们的投资成本也就增高了。

另外一点，选择傍名校附近的房子，之后的转手价会更可观。俗话说，买房子就是买生活。不少人购买房子，都是希望享受那种稳定的生活状态，小孩的落户、教育问题也是影响买房的一个重要原因。住房旁边的学校，能为孩子的教育提供最方便、最省心、最安全的教育环境。在那里，孩子们将学会相互之间如何交往、如何团结、如何协作，有利于培养孩子的健全人格，最终使孩子得到良好的启蒙教育。在许多家长的眼中，健全的心智启蒙比孩子的学习成绩更为重要。所以在投资房产之前，优先考虑名校附近的房子，则是一明智之举。

选择投资价位对的房子

房产投资技巧例2

相信购房者心中都会有这样的疑问。的确，在市场处于普涨时期，有些楼盘的确要比别的楼盘涨得多；而在楼市处于盘整时期，其调整幅度要小于一般的楼盘。这样的楼盘无疑是最受购房者青睐的物业。

记者在采访中了解到，目前在京沪穗三地，由于市场处于低迷阶段，市远郊区域的房价出现了调整迹象，但是市中心核心地段内的房价均保持平稳状态。目前广州受深圳影响，房价出现松动，但核心区域内的高档楼盘依然能“扛得住”，并没有出现松动。

如何才能找到这样的物业呢?它有哪些特点，下面我们将结合实际案例，来探究楼市中“看涨因子”的存在方式。

第一招：铆牢“蓝筹”不会错

物业特点：在股市中，蓝筹股泛指资金雄厚、技术力量强大、经营管理有效、盈利记录稳定、能按期分配股利的公司所发行的、被公认为具有很高投资价值的股票。而在楼市里，也有一些楼盘的特点与蓝筹股有些相似。此类房产的特点是位于市中心核心区域，地段价值绝佳，为房价“风向标”。此类物业一般为知名开发商所开发，高科技、现代元素较多，附加值较高。

典型案例：上海市徐家汇商业圈作为上海城市副中心，并不只是一个纯粹的商业中心，而是一个集商务区与居住区为一体的混合型区域，生活配套也是应有尽有，如教育、医疗、交通等配套相当完善，而且品质堪称一流。板块内有东方曼哈顿、亚都国际名园、永新花苑、青之杰等楼盘，而东方曼哈顿则相当于板块内的“蓝筹”楼盘。

与此有些相似的楼盘还有位于上海南静安板块的中凯城市之光、新天地板块的翠湖天地，以及广州五羊新城内的东海家园等。这些楼盘的共同特点是在低迷期价格仍然能够保持平稳。

投资技巧：购买“蓝筹”楼盘，需要购房者具备相应的经济实力。如东方曼哈顿三期开盘价就达24000元／平方米，这要高于同时期其他楼盘的价位。由于“蓝筹”具备较大的上涨空间，以及较强的保值能力，因此长期持有会获得更高的回报。而与此同时，“蓝筹”楼盘由于其地处市中心位置，租赁市场消费群体为高端人群，对租金的承受能力较高，因此其上涨潜力也较大，而这也将会在一定程度上增加其投资回报，由此来看长期持有应是不错的选择。

第二招：领头羊型勿放过

物业特点：每个板块内总有处于领涨位置的楼盘，区域内“领头羊”型楼盘价格总是先人一步上涨。一般总是它们先一步上涨，而后才会有别的楼盘跟风。这类楼盘往往由知名开发商投资开发，注重楼盘品质，开发体量较大，过程较长。

典型案例：位于上海松江区九亭板块内的奥林匹克花园就一直扮演着这样的角色。楼盘规划占地1000多亩，建筑面积达70万平方米，以配有近1万平方米奥林匹克概念的运动城著称。经过多年分期分批开发，楼盘的各项配套设施日益成熟，并早已成为松江九亭地区的标杆楼盘，不断刷新九亭板块的公寓房价格最高纪录。近年来，九亭板块不断有新盘崛起，包括中大九里德、贝尚湾花园、绿庭尚城等，但房价水平始终低于奥林匹克花园。而在二手房市场上，奥林匹克花园的二手房报价依然是最高的，比周边二手房高10％左右。

投资技巧：板块内房价“制高点”地位的确立，有诸多因素促成，如楼盘本身品质较高，物有所值，以及市场定位准确，为购房者所接受等。对于投资者来说，大胆“吃进”区域内“领头羊”型楼盘，无疑等于领先市场一步。

不过需要注意的是，这里所说的“领头羊”型楼盘与“蓝筹”楼盘还是有一定的区别。“领头羊”型楼盘主要是各个热点板块内相对受到较多关注的楼盘，板块本身的综合素质与市中心核心地段存在差距，就如上海的九亭板块与徐家汇板块之间的差距。但对于投资者来说，关注区域内此类楼盘，相对“蓝筹”楼盘来说，所付出的成本要小一些，同时也能获得高于板块内平均水平的回报。不过专家提醒，对于投资板块内“领头羊”型，要把握好时间节奏，如果板块内利好因素已全部释放，上涨动力减弱时，则应该选择在合适的时机退出。

第三招：概念重叠好处多

物业特点：山景、水景、涉外、教育……如果能够与众多热点概念挂上钩，无疑会让物业升值潜力倍增。虽然对于看得见但却摸不着的景观到底价值几何，市场一直存在争论，不过景观等概念对于房价的影响确实存在。可见真正具有市场价值的概念还是很值钱，因此需要特别关注。

典型案例：位于上海虹口区东大名路888号的新外滩花苑里，就有因为江景而产生较大价差的房源。记者在某网站的二手房频道里找到这样一套房源，因为能够尽览浦东陆家嘴、浦西外滩万国建筑景观，挂牌价高达88888元／平方米。而记者发现，在同一个小区内，部分看不到江景的房源，挂牌价只有24000元／平方米左右，差距巨大。据附近的中介介绍，虽然近期市场不景气，但是江景房的挂牌价一直很坚挺。

投资技巧：其实与江景一样，海景、山景、涉外等，一直也是市场所热衷的概念。如果房产与这些沾边，其价格也要高一些，在上涨过程中，也会位于涨幅前列。当然，相对来说，教育概念则要实惠得多。如有很多家长为了获得让小孩进名校学习的机会，便在名校附近置业，这种长久的市场需求也会使得名校房产具有不小的上涨空间。

专家表示，对于概念来说，一定要关注其是否具备稀缺性。有些纯粹是出于炒作，因此有透支嫌疑，泡沫成分过大，如上述案例中新外滩花苑少数靠近浦江的景观房，炒作嫌疑较大。而有些概念则没有多大价值，如少数靠近绿地的景观房，则明显为伪概念。因此投资这样的房产，肯定无法获得理想的回报。

第四招：高租金回报很重要

物业特点：从投资的角度来说，一些回报率较高的房产往往就有着较大的上涨潜力，其在租赁市场的强劲表现会促使房价上涨。就目前整体市场行情而言，租金回报率普遍低于合理水平，从这一点来说就要对区域租赁价格的水平充分把握，从而发现那些因“水涨”而“船高”的房产。这类房产容易出现在高端租赁市场，如外籍人士聚集区。

典型案例：记者了解到，在去年7月份前后，上海长宁区古北板块内尚有部分二手房价格在25000元，平方米左右，而一套总价约400万元的三房，月租金可达20000元。根据惯用的计算方法，其租金回报率为20000×11÷400万=5.5％，而在市场租金回报率普遍低于5％的时期，这无疑是具有投资价值的。记者认识的一位房产投资者张女士于去年年中就在古北投资了一套房产，当然获得了不错的回报，一年内涨了200多万元。

投资技巧：记得在2005年秋天，当时中国房地产市场正处于宏观调控发力阶段，不断有政策出台，而市场也处于动荡之中。记者当时就北京房价问题采访潘石屹，这位北京地产大腕表示，北京还有不少房产的租金回报率达到10％左右。他在判断房价走势时，记者至今还很清楚地记得他说了这样一句话：“我暂时还没有找到房价不继续上涨的理由。”果然，北京在随后几年内，房价真的一直在不停地上涨。

由此可见，租金回报率较高的物业具有较大的上涨潜力。当然，就目前的情形而言，寻找租金回报率高的物业一定要跟具体的消费人群结合起来。业内人士分析认为，就现在的情况来看，需求客户主要集中于外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板等高阶层人士，他们均以商务居住为主。北京的高端租赁市场主要集中在金融街地区、CBD地区、中关村地区、亚奥地区等板块，上海则有静安、徐家汇、古北、陆家嘴等板块，而广州的珠江新城板块也属于此类型。

在上海，另有一种较为独特的物业值得关注，即里弄房。据上海美联物业园分行营业经理宋吴曼介绍，目前位于静安、徐汇、黄浦区内的里弄房深受老外欢迎，带有庭院和晒台的一房月租金也可达到15000元左右，租金回报率可达5％。

第五招：充分挖掘“潜力股”

物业特点：房地产市场也有“潜力股”。对于“潜力股”型房产来说，应该在其尚未显露实力之前发现它，并提前“下注”，等到显山露水之时，其价格肯定会大幅提高。“潜力股”型房产容易出现在新兴板块内，同时与政府主导投资的大型项目有关联。而当投资结束之后，潜力发挥完毕，其上涨动力会调整至市场平均水平。

典型案例：上海宝山西城区曾经是一个潜力区域。这里是宝山区重点规划建设的居住商务区，在地铁一号线北延伸段动工前夕，西城区内的房价并未出现较大的变化。如在涨幅并不小的2003年，西城区内有不少楼盘售价依然维持在低位，如康桥水都的售价基本保持在4500元／平方米的水平。但随着西城区开发速度加快，以及交通、商业等配套逐渐完善，板块内房价开始启动，目前已经达到11000元，平方米水平。

投资技巧：区域已具备发展潜力，虽然房价尚未启动，但如果其发展潜力被发掘出来，其后肯定会较大幅度地上涨。投资“潜力股”，其秘诀在于预先洞悉板块的发展潜力所在。专家给出了一个容易操作的方法，即通过各种渠道去了解政府是否准备往物业所在的板块内“扔钱”进行投资，投入量有多大，投入时间有多长，未来远景如何等，掌握这些信息之后，便能了解其潜力有多大。当然，建设完成之后，对于投资者来说则要考虑退出了。在缺乏后续资金的投入之后，潜力基本释放完毕。

第六招：“内秀”房产也是宝

物业特点：所谓“内秀”型房产，即小区内位置较好、房型不错的房子，即使是楼盘本身品质并不突出，但这样的房源也要比同小区内其他一般的房源有潜力。不过需要特别提醒的是，小高层、高层的部分楼层并不适合。

房产投资技巧例3

股市下跌、楼市调整、消费低迷，这是一个寒冷的冬天，各个投资市场一片萧条，许多人把它形容为一个“失望之冬”。但你有没有想过，冬天的背后却孕育着春天的希望。就有这样一群人，他们敢于在逆势之中捕捉机会，最终成为了投资的大赢家，获得了令人羡慕的超额回报。

这些投资者的战绩是让人心动的，于是许多读者也想了解，他们究竟是怎样一个群体?又有些什么投资诀窍?要真正近距离地靠近这些投资者还真不容易，这次我们终于逮到机会，采访到了其中的三位来自民间的“拣房大师”。他们都曾经在房地产市场的低迷盘整期逆势而上，运用自己独特的投资技巧，最终获得了骄人的回报，故事读来也让人感慨万千。

老田，一位普通的打工老头，他用自己打工得来的收入，在楼市的低迷期果断入市。正因为那时大多数购房者都不敢轻易入市，使他有机会淘到了许多超低价位的房产。这些房子后来给他带来的回报是惊人的，500万元的身价也让他拥有了“沪上最牛打工老头”的称号。

周君诚的故事也同样让人感叹，他更像是一位技术型的选手，在拣房的功夫上自有一套。拣房除了要敢于在逆势中有所作为外，捡漏的技巧同样不可或缺，它可以让你获得意想不到的回报。

而要采访到托马斯・格斯(ThomasGuss)这位“老外”还真费了不少劲，但其实海外的房地产市场同样也是起起落落，市场的盘整期往往也是楼市的机会期。“老外”们拣房更注重细节，也让我们可以从中受到不少启发。

与其追涨不如买跌

这几位“拣房大师”各有各的特点，但概括起来可以用一句话来形容，那就是“抓住机会，逆势而上”。其实所谓拣房，首先要把握的是介入的时机，有道是：“与其追涨不如买跌。”

现在刚刚步入2009年，朋友之间都免不了互道新年的祝福，大家也在考虑着在新的一年里的打算。张辉是一位在房地产市场跌打滚爬的多年的“老法师”，对于2009年投资计划，他的观点也是颇为出人意料：“今年我有购房的打算，现在楼市低迷调整，正好是‘买跌’的好机会。”

在刚刚过去的2008年，商品房销售量出现了明显下降，根据中房指数系统的统计，销售面积同比跌幅由2008年上半年的7.2％，扩大到1～11月的18.3％。与此同时，房屋销售价格实际上已经从去年8月份开始下降，连续4个月房屋销售价格环比指数持续低于100。国家统计局新近的数据也显示去年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比仅上涨0.2％，涨幅比10月份低1.4个百分点，环比下降0.5％。另外有一个数据颇为有意思，据统计，去年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3％，2008年投资投机型购房套数比2007年下降超过四成。这些数据反过来也在告诉我们，楼市观望气氛日渐浓厚，“买跌”的机会正在逐渐逼近。

不少人在市场调整期不敢轻易购房，根本原因是受从众心理影响。其实，对于理性的购房者来说，调整期不但可以购房，而且是一个值得入市的好时机。任何市场都会有火爆和冷清的轮换，在市场火热期购房的人，很多都有过起早贪黑排长龙队伍“抢”房子的经历，而在楼市步入低迷盘整期后，供大于求的市场关系也让购房者的选择余地大了很多。在大多数投资者都不愿意入市的情况下，开发商和业主为了尽早把手中的房产变现，往往会出现压低价格出售的情况。所以说楼市处于困境时，或许就是拣房入市的好时机，这时购房者关键是要相信自己的判断。

利率成本已至最低

其实仔细分析老田的成功秘诀，可以发现他恰到好处地利用了政策环境，其成功拣房的时期，也是政策面鼓励买房的阶段，这是他获得惊人回报的重要原因。而从目前政策面的变化情况看，针对房地产市场的调控政策已经发生了根本转向，这使得那些技高一筹的“拣房大师”又有了用武之地。

在当前必须确保经济增长的大背景下，房地产无疑再次被赋予了拉动内需的重任。中央和地方采取了降低税费和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场，而对房地产市场影响颇大的二套房贷政策也终于有了松动。去年12月17日，国务院召开国务院常务会议决定，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。之后，上海出台了有效期为一年的“新八条”松绑二套房贷，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

除了这些之外，对于购房者来说最为重要的是，目前的利率成本已经降至最低。虽然当前的市场仍然处在调整态势，但我们购房不能仅仅关注房价，更要关注利率的变动，这是影响购房成本的最为关键的因素。根据央行的有关政策，现在首次购买普通自住房，贷款利率可执行基准利率的0.7倍。在央行去年12月23日再次降息后，目前5年以上房贷利率水平为5.94％，7折则为4.16％，这样的低利率对购房者可以用“历史机遇”来形容。很简单的道理，将来如果市场转好甚至再次火热，到那时贷款基准利率的7折优惠还可能存在吗?

拣房也要讲究技巧

当然，在市场低迷期拣房也绝对不能盲目，这里面有两方面的含义：一是要在充分考虑房产各方面要素的基础上，再选择正确的目标对象；二是拣房一定要树立长线思维，根据实际情况因人而异，量力而行地做出选择。

房产投资技巧例4

中图分类号：FS10.423

文献标识码：A

文章编号：1672-3198(2009)08-0171-02

1　房地产开发企业营业税纳税筹划技巧

1.1　筹划思路

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。

1.2　筹划案例

案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。

2　房地产开发企业房产税纳税筹划技巧

2.1　筹划思路

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。

2.2　筹划案例

案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。

方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。

方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。

可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。

3　房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧

3.1　筹划思路

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。

3.2　筹划案例

案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。

方案1：直接按现状进行开发与销售，则；

①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)

②增值额=35000－29000=6000(万元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)

方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：

①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)

②增值额=35000－29260=5740(万元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因为增值率

房产投资技巧例5

房地产中介吃差价被明令禁止

近日，建设部正式了《中国房地产经纪执业规则》，明令禁止房地产中介“吃差价”。规则要求：“房地产经纪机构不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。”界内人士预测。伴随“吃差价”禁令的推进，整个中介行业大洗牌序幕即将拉开。

眼睛护理成为一种新职业

随着少年儿童中近视患者的日益增多，一种针对中小学生视力健康的保健按摩新行业应运而生。在江苏张家港市，视力健康工作室越来越多，进行眼部保健按摩的眼睛护理工作正成为一种新职业。

中央推动民间资本成风险创业投资主体

从2006年11月起，中央有关部门将相继出台系列配套政策，进一步推动民间资本成为风险创业投资主体。我国将为风险创业投资企业制定一个比较适度的税收优惠政策，主要包括实行投资收益税收减免或投资额按一定比例抵扣应纳所得税。

大学生创业可享“天使基金”

大学生开办企业可获5万-30万元支持，即使创业失败也无需赔偿损失。近日上海专门设立了大学生创业“天使基金”，将根据学生的申报计划，严格评估学生的创业项目，然后确定实际支持金额。这笔资金将以股权形式投入到学生创办的企业中，获利部分将成为创业者的利润，而一旦创业失败也无需学生还款。

北京提高蔬菜水产品市场准入门槛

北京市从2006年11月1日起提高蔬菜水产品市场准入门槛。进入北京市场交易的水产品必须提交水生动物疫病检测报告和产地证明，而进京蔬菜基地(单位)应为具有独立法人资格的经济实体或农民合作组织，并出具产地证明和检测报告。

巧克力行业新标开始实施

2006年12月1日起，巧克力行业开始执行新的行业标准。新标准规定，只有巧克力的主要成分――可可脂的含量超过95％的产品，才能标称为巧克力。凡是代可可脂添加量超过5％的产品，今后都不能直接标注为巧克力，而只能称为代可可脂巧克力或代可可脂巧克力制品，产品包装上也必须注明代可可脂含量。

我国动漫产业进入新一轮发展期

房产投资技巧例6

受当前流行的贷款购房理念影响，自住房购买者最容易陷入以下6个误区。

误区一：门槛低，压力小

对购房投资者而言，最低首付和最长贷款期限总是最佳组合。第一，只要能筹足最低限额的首期付款并每月缴纳当期本息，房产升值就能保证投资获利。所以，投资购房者要尽量减少自有资金的支出与还款压力，把钱省下来做其它投资。第二，投资房通常会在相对较短的时间内转手，投资者只需要承担前几年利息，因而按等额本息还款法来讲，投资者购房期限越长，自有支出越低。

但对自住房购买者来说，所购房产的全部利息都要由自己承担，而上述贷款组合恰好是总利息最多的方式。

误区二：有贷款，不筹资

贷款本来就是一种筹资形式，但是许多人在选择贷款的同时放弃了其它筹资形式。

贷款固然是一种非常稳定、可靠的筹资方式，但通过对不同年限利息倍数(利息总额与贷款额的比值)的比较，可以发现购房成本仍然会明显“放大”――如30年期限贷款的利息竟然比本金还多出近20％。

由表1可知，利息随贷款期限延长而增加，4种期限的利息倍数分别为0．34、0．74、0．96和1．19。购房者可据此估算购房成本(购房成本；房价+贷款金额x利息倍数)：设一套住房面积100平方米，单价8000元／平方米，总价80万元。如果首付3成，其余部分申请30年期等额本息商业贷款，则最终需支付80+80×(1－30％)×1．19=146．64万元。这相当于房价为14664元／平方米，贷款使购房成本比标明的房价高出8成以上。

误区三：利率低，不足虑

有人认为，考虑到货币的通货膨胀和自然贬值，我国当前的房贷利率是很低的，而一般房地产网站上的房贷计算器只考虑名义上贷款利率，不以实际利率(名义利率一储蓄利率)计算，只是简单地把未来许多年分期支付的贷款本息加总后视同现钱，得出贷款成本较高的结论，完全是夸大其辞。

但事实上，房贷利率并非低至无足挂齿的程度。货币通胀和自然贬值的程度可以参照储蓄利率，当前存贷利率都很低的现实表明当前经济环境的通胀率也很低。而活期储蓄年利率只有0．72％，扣除20％的利息税后实际只有0．576％，几乎可以忽略不计。因此，房贷计算器未经折现算出的本息总额其实是较为接近其实际价值的。更何况商业贷款都执行浮动利率，贷款利率并非一成不变，在储蓄利率随通胀率调高时贷款利率也会上调，以保持一定的利差。相应地，只有存贷利率大幅度提高了，在计算时才有必要考虑贷款和储蓄之间的利差。

误区四：等息还，压力小

目前，大多数银行还未推出自由还款的房贷政策，绝大多数贷款购房者选择的是等额本息还款方式。

表面上看，等额本金方式每月还款额先多后少，不但对购房初期构成了较大的经济压力，而且对银行贷款期限的选择也构成极大的限制。

一般来说，银行规定每期还款额不得超过贷款人稳定收入的一半，而等额本金方式的收入要求比等额本息方式更加严格，可以申请20年期等额贷款的收入未必够申请30年期等额本金贷款。但是，参考表2数据，通过对比两种方式的利息倍数，可知等额本金还款法在利息上的优越性十分突出。随着贷款期限的延长，利息的节约更加明显。

误区五：××开，整十年

在涉及商业贷款的宣传中，银行、中介甚至媒体都有一种“取整”的倾向：喜欢把还贷期限说成10年、20年、30年，用“三七开”或者“二八开”表述首付与贷款的分配。这种说法让购房者误以为办理贷款只能“取整”。

许多购房者在办理贷款手续的过程中完全没意识到首付可以多于3成或不到4成，也从没有产生过贷款18年或27年这样的想法。这样，就在“取整”时不知不觉地接受了付息较多的贷款方案，使银行和中介受益。事实上，只要超过最低比例，首付可以是任意金额。例如，新房贷款期限可以选择不超过30年的任意年限(一些银行规定二手房贷款只能选择不超过20年的任意年限)。

误区六：选银行，无所谓

很多购房者认为，利率是国家统一制定的，所以找哪家银行贷款并无本质区别。他们在选择贷款银行的时候相当随意，或假手于中介机构、房产公司，或凭借以往印象的好恶，或仅考虑办理相关手续的方便程度――如网点数量多少、离家(单位)远近等等，认真研究银行贷款合同条款或咨询其业务人员的反而很少。

其实，自2005年3月17日起，商业房贷的规则已经改变了，实行下限管理，各银行可以在规定的幅度内，围绕基准利率(5年期以上为6．12％)上下浮动。另外，在保险、提前还贷等方面各家银行也有不同的做法。以上种种对最终的贷款成本都会有影响，随着竞争的加剧和银行业服务多元化的发展，在不同银行办理房贷的差异还会越来越大。

跳过误区3技巧

这里有3个技巧帮助自住房购买者跳出贷款误区。这些技巧所遵循的总原则是：多贷不如少贷，(每期)少还不如多还，尽量减少利息负担。此外，公积金贷款利率较低，当然是多多益善，像这样的常识就不算作贷款技巧了。

技巧一：最大化，不取整

购房者在贷款时完全不必考虑贷款期限“取整”的问题，而应当在经济能力许可的条件下多出首付，缩短贷款年限。许多房地产网站都提供了简便易用的房贷计算器，在购房前应该利用这种工具对照自己的经济实力，核算出最适合自己的贷款金额与期限。

购房者王先生家庭月收入7600元，现有储蓄28万元，拟购房产价值80万元。按照误区五“取整”的观念，他很可能会被建议首付3成即24万元，剩余56万元则办理30年期等额本息按揭贷款，每月支付3400．41元，最终须支付利息664291．07元。

但是，如果他按自己的最大承受能力，将28万元全部用于首付，贷款期限不变，按利息倍数可节约利息约47600元；如果选择少贷10年，首付24万元不变，节约的利息接近234000元，几乎相当于贷款的一半。假如王先生根据银行允许的最高每月还款额(收入的一半即3800元)，将28万元全部用于首付，并且选择20年的等额本息贷款，则月供为3761．53元，每月多付300多元对家庭生活影响不大，而利息总计382767．17元。因为首付时突破了“取整”观念的限制，多付了4万元，又尽量缩短了贷款年限，最终竟能少付利息664291．07－382767．17=281523．9元!

技巧二：先筹资，后贷款

显然，较大幅度地增加首付的金额、缩短贷款期限，即是在很大程度上减少贷款，从而得以减轻利息负担。因此，如有可能，应当尽量在购房前通过其它渠道筹集资金充当首付。

有的人会面临这样的情况：未来将有一笔数额较大的收入，但获得时间晚于购房时间。比如一些单位规定，员工于购房后若干月内可以领取到一笔数额较大的房贴(或者年终奖、红利等定期结算的收益)。受“有贷款，不筹资”误区的影响，大多数人会把这种收入用于偿还后期月供，或者进行一次性提前还款。但如果能先借到这样一笔钱充抵首付，使贷款数额减少并缩短贷款期限，同样的钱就能比事后还款发挥更大作用。

在上例中，如果王先生预期未来还会有5万元收入，就可以先向亲戚朋友借款5万元，使首付由28万元增加到33万元，贷款47万元，把贷款期限压缩到17年，月还款额为3711．96元，就又能节省利息95528．23元。

不过，即使没有预期收入、愿意每月多还一点的人也可以考虑民间借贷。假设王先生在购房前按年利率5％向亲戚借了5万元，借期3年。由上例可知，借来的这5万元首付将为他节省利息95528．23元，而向亲戚借钱的利息成本，即使计算复利也不超过8000元。而对借款者来说，这笔钱存3年定期储蓄的年利率不过3．24％，扣税后实际只能得到4000多元的利息，这样的融资结果可谓皆大欢喜。

技巧三：挑方式，选银行

房产投资技巧例7

1 房地产销售队伍管理存在的问题

1.1 销售人员专业知识不强

很多房产公司的销售人员都是直接源自于一些院校市场营销专业的学生,对具体的房地产知识没有一个深入的研究和了解,这样就造成了销售人员专业知识不够全面的现状。这种情况下,销售人员在销售过程中面对客户很难对房地产产品有一个系统的介绍和展示,没法让客户掌握产品的信息。销售人员专业知识不强可能会直接导致整个房产企业的形象下降,对于房产企业的声誉也会造成一定程度上的消极影响。

1.2 销售过程中服务态度不好

房产销售过程中,很多企业的销售人员服务态度不好,缺乏足够的耐心和亲和力,这样让很多的看房和买房者极度反感,对销售额的提升起到了一定的制约作用。很多房产企业在销售人员的培训过程中,缺乏相关的心理素质培训。由于销售人员没有意识到房地产销售的特殊性,因此他们在销售过程中没有形成一个良好的销售理念和销售态度,使得销售过程中他们的心理状态表现的不够成熟,进而会出现一些服务耐心度不够甚至与客户产生矛盾之类的现象。

1.3 营销方面技巧单薄

营销技巧是任何销售队伍都必须掌握和研究的。然而,很多的房地产销售人员对于相应的房地产营销技巧都略显单薄。在销售过程中,很多销售人员没有针对在营销方面遇到的失败案例或者受到的挫折等进行具体的分析,去研究消费者的消费心理以及了解他们在买房时所具体看中的信息,这样对他们营销技巧的提升没有起到任何作用。此外,房产企业没有在销售培训中针对营销技巧进行专业的培训和考核工作,无法引起销售人员对营销技巧的重视。

1.4 销售管理制度混乱

第一,资料管理混乱。有些知名项目的样板间,堆着认购书和客户签署的购房合同,杂乱无章,根本无法准时查阅客户的履约情况。实际上这种常规的资料管理很容易做到。

第二,员工管理混乱。在有些房地产公司,不同的销售小组由于和总监的关系有远有近,折扣也有大有小,容易造成压低折扣抢客户的现象,这严重损害了公司的利益。当公司面对员工投诉时,没有任何相应管理措施,导致销售工作混乱无序,销售人员乱给折扣,让客户对项目失去信心不敢下订单。

第三,销售部和其他部门沟通无序。许多项目的销售部门与工程、财务等其他部门的沟通不足,某公司因此出现过严重违约事件。国内某知名房地产公司在其深圳某着名楼盘第七期开盘的当天,发现9套房屋与楼书说明不一致。负责销售的副总经理当时惊出一身冷汗。事后经查明,原来工程部因设计变更直接取消了原有阳台,而销售部竟然没有接到任何变更的通知,依然给客户签署了有阳台的平面图的预售契约,几乎造成公司无法履约的严重后果。

2 加强房地产销售队伍管理的具体措施

2.1 加强销售队伍的专业知识培训

针对目前很多房地产企业的销售队伍专业知识不强的现状,为了提升房产企业的销售份额,加强销售队伍的专业知识培训显得尤为必要。首先,应该加强销售人员对具体的房地产产品的知识的了解。比如说,销售人员对商品房的户型特点、房产合同的具体注意事项、银行的按揭程序以及一些住房公积金方面的知识。这样销售人员在销售过程中才能针对消费者的具体情况作出一系列的房产介绍,提升销售环节的效率,使消费者在选购过程中能够更加全面的了解买房的信息。其次,销售人员还应该掌握一些楼盘的大致销售规律。数据显示,新盘开市后,许多的消费者因为地理位置、升值空间和投资效益等问题,会购买40%到60%的商品房,这段时期也是房地产销售的高速增长阶段,此后房产企业会进入一个较为平稳的销售阶段。房产销售人员掌握了大致的销售规律,就能在销售过程中,针对不同的销售时期做好相应的销售安排,避免销售进程显得盲目的情况,最大程度的保障商品房的销售份额。最后,房产企业还应该提高销售人员的具体的内部装修知识,这样就能够在很大程度上帮助消费者在选房购房中提供一些更加人性化的意见和建议。总而言之,在房产销售过程中,房 产企业应该加强相关的房产专业知识培训,才能形成一个具有专业知识和专业素养的销售队伍。

2.2 积极树立良好的房地产销售服务态度

一个良好的销售服务态度是房产企业高信誉高水平的体现,但是很多房产企业的销售队伍对于销售人员的工作服务态度没有给予足够的重视。为了让消费者在选房和买房过程中能够拥有一个良好的服务环境,房产企业应该积极树立良好的房地产销售服务态度。培养销售人员的耐心和亲和力,是为消费者提供贴心服务的一个重要途径。销售人员在销售过程中应该保持良好的工作形象,微笑待人,这样就能让消费者在选房买房过程中感觉亲切。同时,销售人员对于一些房产的细节应该进行耐心的讲解,不能够因为一些消费者的繁琐问题而不耐烦,进而出现反感等问题。此外,对于一些在销售环节中销售人员与消费者产生的矛盾,销售管理部门应该要找出来进行相关的心理指导,对于情节恶劣的人员,企业应该采取一定的惩罚措施。在销售过程中,销售人员应该时刻谨记消费者就是上帝的原则,通过成熟的心理状态和良好的服务态度为销售工作作出更多的努力和贡献,提升房产企业的销售水平和实力。

2.3 提高房产销售的营销策略和技巧

提高房产销售的营销策略和技巧是保障销售效益的另一个重要手段。目前,很多房产销售人员的营销技巧都略显单薄,这样对房产企业的销售竞争力产生了不利的影响。针对房地产客户的一些购买心理,销售人员应该作出具体的营销策略,采用一定的营销技巧来成功推销自己的商品。比如说,一些消费者会专门打电话来询问相关的房产信息,这个时候销售人员要关注消费者具体重视的房产信息,扬长避短,作出自己的房产商品相关优点的具体介绍, 巧妙地引导消费者去关注商品房的巨大投资优势等问题。当然最好的推销途径就是能够邀请客户来亲自看房,这样就能在具体的看房过程中进行相关的介绍了。在销售过程中,销售人员一方面要引导消费者去积极了解房产信息,另一方面要配合消费者去发现相关的房产细节问题,并作出具体的解说,这样既能体现了销售人员的真诚态度,又能不断满足消费者的购房需求。只有销售人员具备随机应变的能力,通过销售过程中的不断摸索,逐渐提高房产销售的营销策略和技巧,才能够提升整个销售队伍的水平。

3 总结

总之,目前房地产的销售队伍管理中还是存在很多的不足之处,房产企业应该努力提高销售人员的相关专业知识,树立一个良好的服务态度,不断提升销售人员的营销技巧,才能形成一个高水平的房地产销售管理队伍,为企业带来更多的效益。

房产投资技巧例8

［中图分类号］F275［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2011）41-0041-02

1 前 言

房地产建筑项目招投标工程是当前建筑市场从无形建筑市场向有形建筑市场转变的关键,我国社会发展和经济建设呈现前所未有的大好势头,房地产建筑市场的建设和城镇建设化进程也得到了空前的发展。建筑行业在更广泛的领域、更深的层次上参与了全球化竞争,房地产工程建设各阶段采用低价中标的方式选择中标单位的做法有愈演愈烈之势,形成了建筑工程招投标市场中存在混乱状况。在深入学习和实践科学发展观的活动中,加强房地产建设招投标工作的管理,用科学发展的思想武装我们自己的企业，同时谈谈对建筑工程招投标市场的思考和管理。

2 房地产工程开发建筑市场投标基本形势问题研究

2.1 目标定位问题

企业进行工程投标的目标主要有：

(1)市场份额、高额利润、技术声誉、地域性的规模效应、维持生存的业务量。相对于同一个项目,不同的企业处在不同的发展阶段,其经营战略思路是不同的,其当前的战略能力以及战略要素的配置也是不同的,因而其战略需求是不同的。例如,有的企业开工条件不足,急于获得维持基本经营业务,必然以维持最低的利润为目标去争取项目。有的企业为了占据某一方市场,可以不惜采取“先亏后赢”策略。

(2)高报价情况大致有以下几种情况:施工条件差的工程;专业要求高的技术密集型工程,本公司有一定专长;工期要求急的工程;对手少的工程;支付条件不理想的工程。

(3)以下情况报价可适当降低:施工条件好、工作简单、工程量大而一般公司都可以做的工程;公司目前急于打入某一市场、某一地区,或虽已在某地区经营多年,但即将面临没有工程的情况,机械设备、周转材料等转移时;附近有工程而本项目可利用该项目工程的设备、劳务或有条件短期突击完成的;竞争对手多,竞争力强时;非急需工程;支付条件好的工程。

2.2 项目筛选问题

①企业生产能力。根据企业专业范围、经济实力、管理水平、管理经验来确定能否满足指标项目要求完成项目,该项目能否发挥自身专业特长和技术优势。②项目竞争是否激烈。以企业现有优势能否战胜竞争对手,对于毫无把握的项目不要勉强参与。③项目可靠性。择标前期,要考虑工程实现的可能性,建设条件是否具备,资金是否落实,施工条件以及业主资信等。对不具备条件的项目不要参与,避免更大的损失。能否抢占行业制高点。慎重选择,尽量回避的项目:经济效益差和风险大的项目;规模和技术超过本公司能力的项目;技术难度大、在赢利能力上吸引力不大的项目;非本专业又难以找到可靠的投标联合体的项目。④当获得某工程招标信息后。投标人首先要从企业当前的经营状况和长远经营目标、业主及招标项目总体情况全面衡量,确定是否参与投标。对拟投标项目,要对竞争对手做仔细分析,从而部署有利于自己的作战方案,对自己不利的方面采取补救措施,化不利为有利。在选择标段时,发挥自己的优势,尽量避开强敌。

2.3 施工企业如何正确认识自身经营实力和对竞争对手分析对工程项目的投标,最终的胜利者只有一个。正确认识自身实力和掌握竞争对手情况同样重要,知己知彼是投标决策的重要环节,是企业对外投标能否取胜的重要因素。

(1)分析企业经营实力。主要内容、施工能力和特点。在本项目上有何优势、类似工程经验、投标项目对本公司今后业务发展的影响,公司机械设备状况和周转料情况,垫付资金来源,可投入本工程的流动资金情况、 企业的市场应变能力和企业综合赢利能力如何等。

(2)竞争对手分析。对可能参加此次投标竞争的企业,列出这些对手的名单,调查它们在历次投标时的情况。具体内容包括以下几方面：本次招标中投标单位名称、每标段报名情况、 投标优势单位历史的投标经验、 投标优势单位市场份额和经营现状、竞争对手是否具有行业保护和地方保护优势、投标对手的最有利优势是什么,在这一点上,是否有通过采取其他措施取胜的可能性,在分析自身经营实力和对手的情况后,如果我们自身没有太大的优势,宁可放弃。

2.4 建设工程投标文件的组成问题研究

建设工程投标人应按照招标文件的要求编制投标文件。从合同订立过程来分析,招标文件属于要约邀请还是其他的方式,投标文件必须对招标文件提出的实质性要求和条件作出准确的表达方式(包括技术要求、投标报价要求、评标标准等)；必须按照规定的时间、地点提交给招标文件。

投标文件是由一系列有关投标文件的书面资料组成的。一般来说,投标文件由以下几个部分组成：①投标书；投标书附录；投标保证金；法定代表人资格证明书；授权委托书；具有标价的工程量清单与报价表；②辅助资料表；资格审查表(资格预审的不采用)；对招标文件中的合同协议条款内容的确认和响应；施工组织设计；按招标文件规定提交的其他资料。

3 房地产建设工程投标管理研究

3.1 编制建设工程投标文件的步骤问题

编制投标文件的步骤,投标人在领取招标文件以后,就要进行投标文件的编制工作。编制投标文件的一般步骤是：①编制投标文件的准备工作,包括：熟悉招标文件、图纸、资料,对图纸、资料有不清楚的地方,可以用书面形式向招标人询问、澄清；参加招标人组织的施工现场踏勘和答疑会；调查当地材料供应和价格情况；了解交通运输条件和有关事宜。②实质性响应条款的编制。包括对合同主要条款的响应,对提供资质证明的响应,对采用的技术规范的响应等。③复核、计算工程量。编制施工组织设计,确定施工方案。计算投标报价。装订成册。

3.2 建设工程投标策略

建设工程投标策略,是指建设工程承包商为了达到中标目的而在投标过程中所采用的手段和方法。建设工程投标策略和技巧是建设工程投标活动中的一个重要方面,采用一定的策略和技巧,可以增加投标的中标率,又可以获得较大的期望利润,它是投标活动的关键环节。

①知彼知己,把握情势。当今世界正处于信息时代,广泛、全面、准确地收集和正确开发利用投标信息,对投标活动具有举足轻重的作用。投标人要通过广播、电视、报刊、杂志等媒体和政府部门、中介机构等各种渠道,广泛、全面地收集招标人情况、市场动态、建筑材料行情、工程背景和条件、竞争对手情况等各种与投标密切相关的信息,并对各种投标信息进行深入调查,综合分析、去伪存真,准确把握情势,做到知彼知己,百战不殆。②以长制短,以优胜劣。人总有长处与短处,即使一个优秀的企业也是这样。建设工程承包商也有自己的短处。因此在投标竞争中,必须学会和掌握以长处胜过短处,以优势胜过劣势。③随机应变,争取主动。建筑市场处于买方市场,竞争非常激烈。承包商要对自己的实力、信誉、技术、管理、质量水平等各个方面作出正确的估价,过高或过低估价自己,都不利于市场竞争。在竞争中,面对复杂的形势,要准备多种方案和措施,善于随机应变,掌握主动权,真正做投标活动的主人。

3.3 报价技巧问题研究

投标技巧在投标过程中,主要表现在通过各种操作技能和诀窍,确定一个好的报价,投标报价技巧主要有以下几种方法：

房产投资技巧例9

中图分类号：F27

文献标识码：A

文章编号：1672―3198（2014）21―0085―02

0引言

何谓新产品？通常使用的新产品分类类别有：全新产品、新品种产品、现有产品线的延伸产品、改进型产品、重新定位产品。从生产技术角度来看：采用新技术、新材料，在技术、性能、功能、结构、材质等一方面或几方面具有先进性或独创性的产品，当然其中最必不可少的是首次投入市场。然而新产品开发工作十分复杂且成功率很低，国外的一项调查显示，新产品开发的成功率：消费品为40%，工业产品仅为20%，服务类产品为18%。国内工业企业的调查中发现，新产品开发综合成功率也仅为65%。所以为了减少风险，提高新产品开发的成功率，企业必须完善好新产品开发的相关组织管理工作。

1相关理论综述

经过30多年的改革开放，我国告别了短缺经济、进入了过剩经济和国际商品涌入国内市场的巨变。而在越来越多的“舶来品”进入我国的时候，本土的产品也逐渐边缘化，能改变这一现状的就是使越来越多的新产品成功开发。通过R&D（research and development），指在科学技术领域，为增加知识总量（包括人类文化和社会知识的总量），以及运用这些知识去创造新的应用进行的系统的创造性的活动，包括基础研究、应用研究、试验发展三类活动。通常企业只做技术开发研究、应用研究，很少始于基础研究，以至于缺乏自主知识产权的产品，甚至出现所谓“山寨”产品。也不然，我们也可以通过对旧产品进行改良，融入新创意，营销模式等构件新产品开发，即改进型新产品。

因此，本文后部分将从健达出奇蛋案例出发，以阶段-关卡流程模式进行分析其成功因素，并通过房地产开发的主成分分析模型进行综合评价指标构建（针对房地产开发）。

2阶段-关卡流程模型分析

2.1案例背景

玩具产业近年来起伏跌宕，最难预测的产业之一。要想吸引这些低年龄段的消费者，必须要有标新立异的创意点。Kinder出奇蛋（Kinder SURPRISE或Kinder Egg）是包含玩具的巧克力蛋，制造商是生产金莎巧克力的意大利食品商费列罗（Ferrero）。父母给孩子购买巧克力，需要了解和控制孩子的饮食。费列罗就抓住了这点，推出了一个新奇的概念：藏有玩具的巧克力蛋――每颗巧克力蛋里的玩具都是可供儿童收集的一系列玩具中的一员。健达出奇蛋在电视广告中将自己定位为健康食品――富含热量和碳水化合物。而蛋形的大小给儿童提供了合适的巧克力摄取量。当孩子们打开巧克力蛋时，他们会开始玩起里面的玩具，不再嚷着要更多的巧克力了。这两点使得父母（购买者）相信健达出奇蛋就是他们在众多糖果中的最佳选择。对儿童而言，健达出奇蛋可谓是一“吃”三得：巧克力、玩具，还有收集飞船、动物、鬼怪等各种玩具的机会。健达出奇蛋通过刨造新的糖果亚类重新界定了糖果市场。目前，健达出奇蛋尚无其他竞争者可以与之抗衡。健达出奇蛋、奇趣蛋，在“吃”的需求中加入了“玩”的需求，市场立刻发生了变化。普通巧克力若不做任何改动，是无法满足消费者玩的需求的，而健达出奇蛋做到了。

2.2模型建立

2.2.1阶段-关卡流程模型的介绍

阶段-关卡流程（stage-gate）模型是由Robert G.Cooper提出的，用以高效管理产品开发流程的一种方法。它是新产品开发的蓝图，涵盖了从开发理念到产品开发的整个过程，它有一系列预设的步骤，即阶段（stage）。每一个阶段都包含有一整套跨功能的、平行的具体任务，在被获准执行下一阶段以前，必须顺利完成现阶段的任务活动。每一个阶段的入口被称为关卡（gate）.这些关卡通常是一些正式的会议，对流程进行控制并发挥作用。

2.2.2健达出奇蛋的阶段-关卡流程模型

（1）观察：当健达出奇蛋刚面世的时候，零食市场主要的品种包括糖果、口香糖、坚果、咸味食品、冰激凌和巧克力。而巧克力类的品牌更是种类，如何在巧克力市场可以另辟一片天地呢？

（2）构建产品与框架：费列罗公司很好把握住了购买方的心理，一是小孩：从外形来颠覆传统巧克力的包装，可以直观吸引小朋友；从内部以玩具的结合来彻底虏获小朋友的芳心，并且每一个出奇蛋里包含的玩具都不一样，为长线发展铺足了道路。二是家长：看似鸡蛋大小的一款巧克力实际巧克力含量并不高，家长也不用担心一次吃太多巧克力对小孩无益，健达出奇蛋从根本上解决了这一问题，家长也非常愿意购买。

（3）开发：已经有了初步的玩具与巧克力的结合方案，剩下的就是具体的构思。什么样的玩具？蛋壳里面究竟应该如何布局呢？开发过程的设计显得尤为重要。

（4）测试与确认：指在实验室，生产一线以及市场上展开大规模产品测试。因为出奇蛋的年龄局限性，可以把确认范围大部分扩大到幼儿园，游乐场，超市等小孩和父母经常出现的地方，通过派发，试吃，意见反馈等收到的数据进行产品的局部调试。

（5）投产、上市：大规模的进行生产，推广与销售。产品/运营、市场投放、分销渠道、质量保证都是这一步的工作，亦要执行投产上市后的评估。

（6）通过一段时间的反馈后发现，由于年龄在三岁之下的孩子可能会咽下或吸入出奇蛋的玩具小零件。为符合安全指标，近年制造商把承载玩具的塑胶蛋壳两端联系起来。后来健达出奇蛋变为健达奇趣蛋出奇蛋是巧克力壳包着玩具；奇趣蛋是一半边巧克力加脆豆，另一半边是玩具，各自独立包装。奇趣蛋对低龄儿童来说更为安全了。

2.2.3阶段-关卡流程法的优势

（1）组织完善的创新开发活动能够成为组织的一项竞争优势。

（2）加速产品开发。因为产品寿命周期的不断缩短，阶段-关卡流程法尤其显得必要。

（3）提高了新产品的市场成功几率。能够及早避免不良产品开发项目，帮助修正其开发方向。

（4）将大公司复杂的产品研发过程进行合理细分。

2.2.4阶段-关卡流程法的局限

（1）尽管提到在每一阶段内容任务活动平行展开，但是从根本上来看，该方法显然用的是瀑布流水似的前后继承法。一些产品专家提出，产品开发活动一定要是环形平行结构。

（2）很长一段时间，阶段-关卡流程法缺少市场发现、寻找创新理念的过程。

3主成分分析法模型分析

3.1案例背景

中国房地产业在改革开放近30年中得到了快速发展。到目前为止，中国房地产业在投资开发总量、竣工面积和销售总额等几个方面都已经达到相当大的规模。将主成分分析法运用于房地产业开发经济评价中，并针对实例进行了分析和评价，提取了3个主成分指标构成数学评价模型，对各指标进行了排序得出实际评价结果，以指导房地产可行的新地产开发。

3.2模型的建立

主成分分析法模型模型的介绍：

（1）数据标准化；

（2）求相关系数矩阵；

（3）一系列正交变换，使非对角线上的数置0，加到主对角上；

（4）得特征根xi（即相应那个主成分引起变异的方差），并按照从大到小的顺序把特征根排列；

（5）求各个特征根对应的特征向量；

（6）用下式计算每个特征根的贡献率Vi；Vi=Xi/（X1+X2+……）；

（7）根据特征根及其特征向量解释主成分物理意义。

3.3基于主成分分析法的房地产开发评价实例

（1）以成都市区这五个口碑较好的房地产（万景峰房地产、龙湖三千城、华润二十四城、万科加州湾、保利锦湖林语）为案例，通过搜集以及前期计算得到的七类大指标进行主成分分析。

（3）按综合评价值进行排序。

（1）主成分Z1中Y3和Y4的系数显著大于其他变量的系数，所以Z1主要是投资利润率，成本利润率，财务累计净现值这3个指标的综合反映，代表着该地产的盈利情况。用Z1来评价其经济效益已有40.5%的把握，所以这3项指标是反映地产业经济效益的主要指标。

作者简介：

张帅（1993-），男，陕西商洛人，西安翻译学院学生，研究方向：乡村垃圾回收新构想。

（2）主成分Z2主要是绿化率X1和财务内部收益率X6的综合反映，它标志着该地产绿化面积大小对购买者的吸引力以及资产潜在的回报率水平，以资金和规划的绿化面积大小作用于企业的经济效益。

（3）主成分Z3主要反映容积率的影响，从改善容积率，以入住者为出发点，优化住宅密度问题作用于开发商的经济效益。

这三个主成分从三个影响房地产开发商经济效益的主要方面评价经济效益，用它们来评价房地产经济效益具有94.94%的可靠性。

3.5结论

主成分分析法亦可用于新产品开发阶段的评估过程，用其确定主要指标，来对可行性做分析，以数据说话，从更经济和直观的方式体现新产品开发对企业效益的影响。

4结语

企业的市场竞争力往往体现在其产品的消费者满意度和产品的领先性上，特别是面临现今日趋激烈竞争的市场。因为消费者的需求和态度不断变化，个性更为突出，要获得新产品开发的成功，就需打破市场因素，获得顾客的认可和追求。因此，企业必须重视新产品开发流程管理，即把握好科研投入和技术因素，又要时刻关注市场变化，以新产品占领市场、巩固市场，不断提高企业的市场竞争力。企业开发新产品不仅需要创意，还要求各团队进行有效配合管理，将创意、市场、效益、可持续发展集为一体，才是成功的新产品开发。

参考文献

[1]莫尔.克劳福德等.新产品管理（第七版）[M].北京：中国人民大学出版社，2006.

[2]崔英.浅谈新产品开发项目风险管理[J].科技信息，2013，（8）：118.

[3]Based partly on Joseph Periera.Educational Toys Receive a Failing Grade as Kids Wise Up to Their Parents Game[J].The Wall Street Journal，April 11，1989：B1.

[4]Erik W.larson and David anizing for Product Development Projects[J].Journal of Product Innovation Management，September，1988：180190.

[5]Carol J.Steiner.A philosophy of Innovation：The Role of Unconventional Individual in Innovation Success[J].Journal of Product Innovation Management，1995，12（5）：431.

房产投资技巧例10

树立正确的财富观

作为80后要充分认识到，金钱固然重要，但有钱并非是构建幸福婚姻生活的必须条件，年轻才是最大的资本与财富。80后应当充分利用年轻和知识的优势，快速提升职业素质和人脉关系，金钱就会源源不断地聚集起来。现实中不乏这样的实例。有些大学毕业的年轻人，结婚时候物质条件不太好，通过夫妻双方爱岗敬业和勤奋打拼，几年光景物质生活条件大为改观。

加强理财基础知识和技能学习

年轻人应多了解理财的一些基本概念和常识，比如负债率、家庭投资组成比例、财务健康等。还要努力学习理财基础知识和技能，确定长期的理财目标，制订详细的理财规划。80后要根据经济状况来选择需要的理财知识，然后编制适合的理财规划，将短期和长期理财目标融入到具体的理财规划当中，将理财变为个人经济生活重要的一部分。

用保险保驾护航

刚参加工作的年轻人，收入水平不高，建议他们在进行保险规划时，按照保险的双十原则，以配置保障性的传统型保险产品为主。投保保险顺序为意外险――定期寿险――重疾险和住院医疗保险等，对于具有投资功能的分红险、万能险、投连险尽量不配置，因此类产品投资功能较强，但在经济条件好转或者结婚后可以考虑。

利用定投获取稳定收益

2010年以来，A股市场震荡剧烈，很多人投资意愿不强，避险意识强烈。在目前状况下，80后不要盲目进入高风险投资领域。对于缺乏专业知识又没有时间精力来投资的80后来说，基金定投不失为一种良好的手段。定投基金可以熨平市场波动，分享股市成长，可以在低位补进更多的廉价筹码，从而在市场上涨时有更多获益。推而广之，可以利用基金定投的方式参加黄金、保险、股票的投资。

利用自身特长广开财源

80后一般是大学本科生甚至研究生毕业，建议他们要对自身的特长和优势善加利用，把自身的知识财富转化为实实在在的财富。如娟子和小鹏都是名牌大学的高才生，工作以外小鹏兼职做家庭教师，娟子除了忙于家中事务还可以写一些专业文章获得稿费，这些事情他们做起来都可以胜任有余。

善用银行信用工具为梦想助力

凭借自己能力去组建家庭的年轻人，可以通过理财方式去实现组建幸福爱巢的技巧和方法。

如年轻人结婚时，双方共同担负住房首付，之后归还贷款也是双方的事情，这种方式添置住房益处很多。一是从住房第一步开始，房屋产权就是小俩口的，与双方父母的经济利益不存在任何纠纷，增加小夫妻对新家庭的责任感，为了归还住房贷款，小两口齐心协力去打拼，风雨同舟更是增进爱情甜蜜度。