房产中介论文:房产中介管理系统的初步开发

摘要：房产中介管理系统是一个相对具有实时性的信息管理系统，它管理的信息数据量多，操作需要简便快捷，对计算机系统的处理能力，及软件系统的可靠性有很大的要求。根据实际设计需求，数据库使用SQL Server 2000，开发工具使用Visual Basic6.0。

关键词：需求分析；程序设计；数据库；ADO Data控件； DataGrid控件

现今，房屋中介公司大多仍然以手工登记管理为主，这种传统的以手工登记为主的房产中介信息管理方式，不仅工作效率低下、出错频率高，还耗费了大量的时间和人力资源。最主要的是在无形中增加了房产中介公司的运营成本，而且使宝贵的房产信息数据处于极其不稳定的状态，一旦信息数据丢失将给公司造成难以估量的损失。

此外，传统的管理方式进行查询繁杂，得难于快速查询到满足于客户需求的房源信息，无法保证能够提供高质量准确度的信息服务。特别是对于通过电话咨询房源信息的客户来说，更是无法快速有效的提供房源信息，从而在间接的在第一时里失去客户。

图1房产中介管理系统的总体图

计算机技术普及的今天，将计算机技术应用到房产中介管理，并结合各公司的实际应用情况做出适用于所有房产中介公司房产中介管理系统，内容涵盖房产出租、出售、求租、求购、代客收租等日常受理业务。达到方便快速的浏览、查询、统计、分析、打印等所需信息，彻底解决手工翻阅、抄写费时费力的问题，大大减轻了劳动强度，提高了工作效率，及时对数据信息进行更新，缩短了交易时间，节约了中介成本，提升了公司效益。

一、开发环境

根据实际设计需求，数据库使用SQL Server 2000，这个关系型的数据库能进行多条件的数据查询，并避免数据冗余，可以最大限度的为客户保证数据库资料的完整性，以满足系统的可靠性、开放性和安全性。

使用Visual Basic6.0作为系统开发的开发环境，它作为一种现代的编程语言，提供完善的指令控制语句、类与对象的支持及丰富的数据类型，给开发高性能系统提供的保障为开发满足客户要求的系统，保证了代码的模块化要求，而代码模块化的提高，非常有利于以后对新系统的扩展与修改。

二、功能简介

房产中介管理系统主要根据房主的房源信息和求房者的需求信息进行查询等管理，使双方客户达成房产交易。因此，在开发系统前需要细致的需求分析来进行软件开发。

采用现有的资源，先进的管理系统开发方案，充分利用房产中介现有的资源，减少开发中的时间和财力、物力、提高系统开发的水平和应用效果。系统就满足房产中介的需求，例如房源信息的录入、查询、添加等。系统就具备数据库维护功能，及时根据用户需求进行数据添加、删除、修改等操作。

房产中介管理系统需要实现其以下功能：

1、基本信息管理模块： 查看，添加，修改，删除现代房屋的基本信息类别（地区，朝向，结构，属权，水气，光线，交易类型，把山，开间，房型结构，供暖方式，装修情况），方便于房源基本信息的类型选择。

2、业务信息管理模块： 可进行房源录入，房源修改，房源删除，客户信息，看房记录和交易记录管理。房源录入分为房主信息和房源信息两部分的输入。房源修改可对已有房源进行不同需要的更改。房源删除可删除当前显示数据表指针所指向的房源记录。客户信息对求房客户的基本信息进行增加，修改，删除，查看。

3、看房记录管理模块：对已看过合适房源的求房客户和房源编号进行记录，日后可根据需要进行修改，删除，浏览。

4、交易记录管理模块：当房主和求房客户双方达到房屋交易时所必须做的交易记录。录入交易号，房源编号，客户基本信息和房主基本信息，注明交易类型（出租/出售）及中介费。可方便的进行修改，删除，查看。

5、用户模块：可进行用户管理和修改密码的操作，其中在用户管理中可进行用户信息的增加，修改，删除和权限操作。在用户中系统管理员的权限最大，系统管理员可以赋予其他用户权限，而其他用户只能行使被分配的使用权限。

6、帮助模块：显示该系统的版本信息。

三、Visual Basic与数据库的连接

Visual Basic在数据库应用程序的开发区领域，提供了多种方便、强大的技术，协助设计人员轻松地连接数据库，并访问数据库。

Visual Basic 6.0提供了与底层数据库系统紧密的连接。Visual Basic 6.0访问数据库的方式有： Microsoft可视化数据工具、中间层部件和Microsoft Transaction Server、ActiveX Data Objects(ADO)、数据源和数据控件。

在房产中介管理系统开发过程中使用的是数据控件访问数据库。常用的数据库访问控件包括：Data控件、ADO Data控件、DataList控件/DataCombo控件、DataGrid控件、MSChart控件。

房产中介管理系统中主要使用ADO Data控件和DataGrid控件来实现访问数据库。

1、ADO Data控件可以快速地创建一个到数据库的连接，因此在房产中介管理系统设计过程中使用了大量的ADO Data控件。

2、DataGrid控件提供了一个非常方便的“属性设置”窗口。

四、接口设计

设置接口要考虑一些有关的因素，首先要考虑的是软件的类型。房产中介管理系统是一个操作系统，可以使用字符型接口，使用功能菜单输入方式。

房产中介管理系统的用户属于应用领域用户，为他们设计的接口，具有很强的可操作性。他们只须按屏幕显示的信息进行操作就可以完成特定的任务，不需要做太多的培训工作。

这些是一些主要的原则。其中第一项是最主要的。计算机屏幕接口形式有两种：字符形和图形方式。在图形接口方式中，屏幕显示是以窗口的形式出现的。人们对于窗口是熟悉的，在Windows中运行的所有程序的接口都是窗口形式的。房产中介管理系统采用图形方式的屏幕接口。

房产中介论文:中小房产中介企业的薪酬制度设计

[摘 要] 薪酬制度在人力资源管理中具有重要作用，高薪一直是房产中介吸引人才的重要手段。但是，高薪并不一定留得住人才。通过对中小房产中介企业薪酬制度的分析，提出中小房产中介企业要有全面薪酬的战略意识，要把薪酬激励与多种人力资源激励方法相结合，完善无“薪”激励，才有益于企业的发展。

[关键词] 房产中介；薪酬制度；全面薪酬企业需要利用一切资源确保其生存和发展。在知识经济时代，对资源的消耗由物质资源转向了人力资源。现代企业之间的竞争归根结底是人才的竞争，中小企业流失了核心员工就失去了灵魂和实质，影响企业的发展壮大。高薪手段一直是房产中介企业吸引人才、留住人才、管理人才的重要手段。据调查显示，房产经纪人(又称房产顾问、房产中介员)这个职业有“低门槛，高收入”的特点，收入水平多年居各行业之首。因此，薪酬管理系统是该类企业比较有实际操作可能性和应用价值的管理系统，薪酬管理的探讨也就比较有现实性和可操作性。

一、BJ房产营销有限公司薪酬制度现状

浙江BJ房产营销有限公司是一个从个体房产中介开始经营起来的，当时他的薪酬制度是没有底薪的，直接按提成率提成。与附近的个体中介比起来，他以45%的提成率吸引了一批员工，再借助当时房产业发展的红火趋势，公司的生意比较好，经营也比较成功。但随着公司的发展，企业人员多了，单一的薪酬结构就显得不利于吸引和管理员工，影响公司的进一步发展。为了公司的长远发展，公司决定按自身的特点，对薪酬制度进行了改革。BJ房产营销有限公司改革后的员工薪酬包括保底工资、提成、补贴等，具体算法如下：

BJ员工总收入=基本工资+佣金提成+值班补贴+业绩奖金-经纪人保留金-纪律处罚

其中：

(1)基本工资=保底工资×(实际上班天数/月天数)(旷工不计工资)

(2)佣金提成=业务佣金×提成比率(提成比率见表1)

(3)经纪人保留金=佣金提成×15%

(4)值班补贴=值班次数×5元

(5)纪律处罚=迟到次数×5元+(事假天数-2)×5元+(病假天数-3)×5元

与原先的薪酬管理模式比较，BJ房产新的薪酬管理有了许多改进：

首先，该套薪资管理模式比原先的纯佣金模式有了一定进步。该模式是保底工资、佣金、奖金混合模式，它的工资提成法是在保底工资的基础上把工作业绩与工资报酬、奖金相联系、相挂钩的，兼顾了纯工资模式和纯佣金模式的优点，从而使经纪人的收入既有固定工资作保证，又与销售业绩挂钩；既有提成的刺激，又给员工提供了相对稳定的基本收入，使员工不至于对未来收入产生恐慌。

其次，该模式还考虑到各个经纪人工作的独特性，就格外好的月业绩和年业绩而给予奖励，也收到了工作激励和人力资源管理的效果。当然，保底工资、佣金、奖金混合模式的操作难度大，需考虑多方面的因素和问题，但对于中小房产中介企业来说是可行的，因为他们员工数量不是很多，操作管理起来还是一目了然的。

此外，员工工资清算表，除了注明工资的具体提成、该月该员工工资结算中的特殊内容，还附上该员工本月业绩汇总，这种让员工充分了解自己的工资结算方法，体现了企业管理中人本的思想，增加薪酬管理的透明度，能促进员工的自我激励和自我管理。

再次，根据业绩提升经纪人职位和薪酬的员工职位升级制度，事实上是一种以成就工资的形式激励人员的做法，即当经纪人工作卓有成效时，企业以提高保底工资、提成率和职位的形式肯定员工的成绩，该做法可以充分发挥薪酬在调动员工积极性方面的激励作用，使员工获得工作成就感和晋升的优越感。

最后，为了防范员工不顾公司利益，外带客户的风险，企业在薪酬管理时按提成佣金的15%预提了保留金，这也对员工起到了一定的约束管理作用。

二、BJ房产营销有限公司薪酬制度的效果分析

从狭义薪酬的角度看，BJ公司的薪酬体系是比较健全合理、科学完善的，它保证了薪酬的公平和效率，促进了BJ公司管理的规范化，调动了员工的积极性。然而“成也薪酬，败也薪酬”，企业人力资源流动率极高，这严重制约了企业的可持续发展。本文从员工年龄层次角度对BJ房产薪酬制度设计上存在的问题进行分析，并从薪酬制度的完善上就如何实现企业的“留人”提出建议。

一个企业的薪酬制度效果好坏，往往受到企业发展阶段、企业文化、企业性质以及企业中员工年龄层次等因素影响。不同年龄层次的人对总报酬的看法是不一样的。对于年轻人来说，他们有冲劲、缺经验、向往物质利益、职业前途的特点，更重视自我发展机会，因而公司的薪酬策略要以鼓励创新、开拓为策略，其薪酬组合也要以中等水平薪酬、与业绩挂钩的高奖金、低福利为特点；而45岁以上的员工则会更重视福利，在退休上给予更好的安排会更有效；对一些工作了一段时间，对企业有眷念的员工来说，提供一种更好的氛围、创造更多的学习机会、让他到新工作岗位做事他们会更高兴。薪酬策略与员工年龄层次的关系具体如表2所示。因此，企业应该根据员工的不同年龄阶段设计灵活多样的总体报酬方案。

BJ房产营销有限公司90%左右的从业人员都是30岁以下的年轻人，公司精心设计的薪酬制度，以业绩论英雄，注重个人成长，强调工作自主性，非常符合这部分人的要求，所以对他们是比较合理的。但也有一些员工，尤其是那10%的年龄在35岁左右的员工不满意现状。首先，提成制度让他们觉得公司会招过多的经纪人，虽然不增加公司的运作成本，但会减少自己的业务量，减少自己工资收入，特别在公司生意不好情况下，会影响自己的发展前景。其次，他们还认为，在浙江，房产投资发展热已进入成熟的阶段，他们对公司旁边个体中介林立表示忧心，认为分享中介服务这一杯羹的投资者越来越多，要在竞争中获取利润也就越来越难了，因而对公司的前景信心不足，从而流动意愿比较强。

在一次“房地产业员工的稳定性”调查中也证实BJ房产营销有限公司存在的问题：高层人员的稳定状态普遍弱于中层和普通员工，他们对“薪酬满意”、“工作开心”和“个人能力提升”三个方面均表示不满。中层员工的不满主要集中在薪酬问题和工作不开心上，普通员工则表现出提升薪酬和自身能力的期望。另外，新员工体现出更大的稳定性；工作1年以上的老员工处于不稳定状态所占的比例更大。

从上面的分析可发现：薪酬虽然是决定房产人力资源稳定性的关键因素，但也是员工流动的最主要、起到决定性作用的因素。由于BJ房产的薪酬策略存在的不合理，造成年轻人员不断加入，关键员工和符合公司发展战略要求的中年员工却不断流失，形成比较单一的员工年龄层次(90%左右的从业人员都是30岁以下的年轻人)。虽然新加入的青年有激情、有干劲，但是工作经验比较少、不够沉稳、决策不够理性化、职业化程度比较低、团队合作经验不足，很容易对公司未来管理变革造成伤害。相反，在公司工作时间较长的员工，特别是高、中层人员，是企业的中坚力量，由于他们不仅具有经验、技术，同时可能还掌握了企业的核心客户等的机密，他们的流出会使企业蒙受直接损失，还会增加企业人力资源的重置成本。因此，这样的薪酬制度就会造成企业可持续发展能力不足。

三、BJ房产营销有限公司薪酬制度的改进

如何留住核心人才，避免“成也薪酬，败也薪酬”这一现象，关键是要能够正确分析出企业人才的需求，并将这些需求体现在薪酬制度中。根据马斯洛的需要层次理论以及一般心理学原理，随着个人心理的发展，追求自尊和自我实现的高层次需要逐渐产生。吸引企业所需人才的方法，既要涉及人的基本的生存、安全需要，又要考虑能满足人们进行社交、获得尊重的需要，还需要有能够使人才的自我价值得到实现的机会。因此，薪酬制度的改进需要体现在以下两个方面：

首先是避免薪酬制度的单一性。在调查分析中，类似BJ公司这样的中小企业，都过分地关注和相信货币类薪酬的作用，而忽略了非货币类薪酬的激励因素。事实上，仅靠货币类的薪酬来满足员工需求是远远不够的，经纪人除了高薪酬的需求外，还有发展机会，管理、环境、休闲等方面的要求，所以要实施“全面薪酬”战略。“全面薪酬”是指公司给受聘者支付的薪酬分成“外在”的和“内在”的两大类。“外在”的薪酬主要是指为受聘者提供的可量化的货币性价值。比如：基本工资、奖金等薪酬，失业保险金、医疗保险等货币性的福利，以及公司支付的其他各种货币性的开支，如住房津贴、俱乐部成员卡、公司配车，等等。“内在”的薪酬则是指那些给员工提供的不能以量化的货币形式表现的各种奖励价值。比如，对工作的满意度、为完成工作而提供的各种顺手的工具(比如好的电脑)、培训的机会、提高个人名望的机会(比如为著名大公司工作)、吸引人的公司文化、相互配合的工作环境，以及公司对个人的表彰、谢意，等等。

其次是避免薪酬制度的短期性。虽然BJ房产营销有限公司的薪酬制度在一步一步完善，但大多时候仍只考虑到企业眼前的发展状况，只考虑提升员工业绩，所以该模式是一种短期激励，是一个战术层次上的薪酬。企业老员工，特别是高、中层人员，他们的需求是追求成就感，实现个人价值。所以，除了给他们高薪酬和相应的中等水平的福利，以充分鼓励他们发挥经验和技能外，更要给他们提供发展机会、股票期权等长期激励薪酬，让他们认识到企业发展美好前景和个人发展前景是可以和谐发展的。只有这样，才能给这些员工信心，从而留住人才。

总之，一个合理的现代薪酬模式，不能简单采取物质刺激的手段，而应该是一个多维的系统化的激励体系，如优越的福利制度、良好的晋升机制、完备的培训体系和富有挑战性的工作内容以实现自我价值、自我抱负等等。同时，应该既考虑到短期薪酬的层次，也考虑到长期薪酬的层次，建立真正的“全面薪酬”体系。

房产中介论文:房产中介的合理规制浅析

摘要: 政府对房产中介的合理规制会直接作用于房产中介提供服务的费用。就房产中介滥用其垄断地位谋取不当利益做出一定研究,通过经济学的分析方法手段,就房产中介在房产交易过程中所扮演的特殊角色及其所起的特殊作用展开分析。由于房产中介往往会利用信息的垄断优势蓄意抬高价格,在一定程度上加重了自身服务费用的上涨,起到一种“哄抬效应”。政府理应就房产中介分散度高、信息集中的特点,对其进行合理的规制,正确引导房地产市场和居民的理性消费。

关键词:垄断;政府规制;哄抬效应;理性消费

房产中介作为房屋的卖主和买主之间的一个信息平台,在房产的交易过程中扮演着极其重要的角色。正是由于买卖信息的不完全性、不对称性,导致在房屋交易过程中,给了房产中间商一个信息相对垄断的地位,房产中介并因此利用买卖双方所缺失的信息做为自己得利的“铁饭碗”。但是近年的房屋持续走火的态势,使得房屋交易市场显现出极其明显的“供不应求”态势。在房屋价格久涨居高的情况下,房产中介却利用手中的信息垄断特权跟房东一起谋取不当利益,损害了租房和买房一方的利益,让顾主苦不堪言。为了扭转这种不良态势,提高房产市场的交易公平,有必要对房产中介的这种信息特权做一定的政府规制,正确引导居民的消费,让房产中介市场在更加合理更加有效率的同时,保证整体的房产市场稳定和买卖双方交易的公平。

一、房产中介的相关概念及发展现状

(一)房产中介的相关概念

房产中介的信息垄断,是由于房屋交易双方信息缺失,而中介由于其中间特殊地位,占有该类信息,并对获有信息资源的一种独占行为。

房产中介的政府规制,是指就房产中介利用其自身信息垄断地位来谋取不当收益,并造成社会不良影响行为时,所采取的一种政府规制管理行为,使其在合理有效发展的前提下,让交易过程更加公平、公正。

国内外学者对于垄断的分类可以说是多种多样。马克思认为应为分为自然垄断、偶然垄断和人为垄断。还有学者认为应该分为自然垄断、行为垄断和法定垄断。但是笔者认为垄断的根本在于其进入的障碍,所以根据这点,将垄断分为自然垄断(NATURAL MONOPOLY)、行政垄断(STATUTORY MONOPOLY)和垄断资源的垄断(RESOURCE MONOPOLY)更为贴切。(注:曲振涛,《规制经济学》,61页)所以,房产中介的信息垄断应该算作垄断资源的垄断,只不过其垄断资源是一种信息资源而已。

(二)国内房产中介的发展现状

房产中介是房地产市场的一个组成部分,它的发展跟整体的房产市场的发展息息相关。在过去,房屋的获取主要是通过单位分房解决,形式很不灵活,导致很多住户对分到的房屋不满意,甚至导致恶性的抢房事件。而现在,国家将福利分房的形式取消,改为货币分房以后(阳廷燕,重庆市房地产市场价格影响因素研究,2009),中介市场便应运而生。换句话说,国家将集体购房的行为变成了个人购房的行为,这样的转变使得房产市场的交易变得灵活多样,而房产中介也找到了属于自己的地位,并逐渐形成了一系列自身的特点:

1.业务面广

房产中介现在不但承担着二手房的买卖和租凭业务,还涉及楼盘的、房屋的价值评估、住房销售策划、抵押担保等业务,是一个相对完整的产业。

2.信息集中

由于房产中介从事的是一种业务,使得其自身获有很多房产相关信息,从而牢牢地把握住房产市场的动向。

3.发展速度快

房产中介的发展总是伴随着房产市场的脚步,房产中介在国内的发展速度可谓是相当壮观,加之进入门槛相对偏低,才造就了这样一个“数量庞大,繁殖速度过快”的中介市场。

4.外部环境有利

由于房屋交易市场化的发展,使得房产中介这样机构的外部环境正在慢慢走向成熟,其中包括房地产产权管理的规范、土地制度的改革、住房抵押业务的发展以及户籍制度的放宽等等,都在为中介市场创造有利的外部环境。

二、房产中介存在的问题

1.信誉度不高

由于房产中介的认证资格制度相对不规范,使得进入这种市场显得相对容易,人员大多都不是科班出身,没有取得相关的从行资格(譬如房产评估师),加上道德水准的降低,欺诈销售的行为屡见不鲜,让房产中介在市民心中的形象极其低下,甚至让顾客坚决抵制。同时与多家签订口头合同赚中间差价、与熟人串通故意抬价、乘人多购房时机蓄意加价等等,让“失信”已经成为房产中介市场发展的一大隐患。

2.平均利润低

在房产中介的发展速度极其迅猛的同时,整个中介市场的平均利润下降。譬如,上海曾创下日诞8家中介的平均记录,让人无不为其感叹。可是,将这总数达1.2万家的中介公司去平均一下年2 000多万平方米的二手房成交面积的话,其实每家公司的年平均面积只有1 667平方米左右,月平均成交面积只不过是138平方米而已,所以,其实很多中介公司的利润并不高,甚至难以继续经营。

3.生存率低下

社会总体上虽然呈现出一种对房产交易需求过剩的态势,但是由于近期的中介发展速度明显快于这种趋势,使得实际上,中介的服务供给已经远远超过了顾客的消费需求。而在政府对中介市场的进出规制没有过多要求的情况下,房产中介之间的利润争夺异常激烈,就一些大城市而言,中介公司的生存率连30%也很难达到。加之住房制度和土地制度不断深化发展,房地产市场泡沫不断加重升重,中介看似丰厚利润,让很多后起之秀挤破肚皮往里面进,中介生存率低的问题却在所难免。

4.专业人才少

从事房产中介的人,应该精通房地产相关法律、房地产业务、现代化服务业及房产评估等专业知识,应该是一种综合性强、涉及知识面广的专有人才。而现在国内由于房产中介公司起步较晚,专业人才培训不够充分,市场规范的严重不足,导致从事房产中介的人是形形色色,非科班出身也没有关系。这种人才的放松管制使前面所提到过的中介职业道德水准明显下降,从而作用于整个中介市场,所以专业人才的培养应作为中介市场以后发展的主导方向。

5.国外竞争强

面对中国利润丰厚的市场,国外中介公司的强势竞争已经在沿海大城市中展现出来,凭借天然的大资本、特许化经营、科学规范的管理、相对偏低的手续费用、体贴周到的服务理念、责任明确的归咎制度,让国外大房产中介公司备受国人的青睐。如果不采取进一步行动来整治国内专业不精的中介公司,那么一旦国外大公司根基牢固以后,要想和其再并排竞争,恐怕是不太可能。

6.缺乏公开性

由于政府的规制力度不够,使得房地产很多业务的透明性差,很多外部消费者根本不知道业务具体涉及哪些方面,费用缴纳是否过高等等,而且由于业务公开性的缺乏,中介与房东之间能够轻易的形成利益集团,合力从消费者身上榨取更多利润,并且这样的业务不公开,让规制也难以进行,整个中介市场就形成一锅炖菜,难以分清彼此。

三、政府对房产中介规制原因

房产中介对于房地产市场信息的收集远远超过交易的双方所能获得的信息,对于房屋的评估、抵押担保、房产策划等内容更是要经中介之手,中介实际已经成为很多房产交易过程中一个必不可少的“催化剂”,加速着交易的反应。而随着交易的不断增多,中介也同样发现其信息垄断可以成为提高利润的一种手段,为了追逐手头的利润,甚至不惜做一些有违房产中介职业道德水准的事情,包括口头协议、与房东合力抬价、乘机涨价等,所以政府有必要出面对这些不良社会风气加以合理规制。

在市场经济的环境下,中介提供的服务是有一定价格的,价格规律的作用也同样适用于中介佣金。因为房屋本身的价值(包括建筑材料,人力成本,土地价值等)随着市场在不断的波动,而且常人由于信息不全面很难计算其成本,所以在信息不完全的非理性顾客面前,中介业务价格即使高出其服务自身市场价值很多,也会有顾客前来购买,而顾客越是疯狂的购买服务,中介就越是有机可乘,这就形成了一种“哄抢效应”的恶性循环,政府如果不出面管理,那么最终房产市场的泡沫就会越来越多,到时候局面更难收拾。

自古以来,房产中介就是靠信息谋生,正是由于这种信息资源的垄断,才产生了房产中介赖以生存的环境基础,房产中介也因此成了房屋交易过程中,名副其实的“立交桥”,而买卖双方付给中介的就是“过路费”,但是针对中介“收费站乱收费”,“漫天要价”的不合理现象,政府必须进行规制管理。

四、房产中介的政府规制手段及注意事项

(一)政府规制手段

1.中介进入规制

房产中介的进入规制,是从源头上开始整顿整个中介市场。因为中介市场近期由于过多的数量、激烈的竞争、非专业化的管理、缺乏相应的市场监督等特点,所以采取政府的进入规制打造国内一流品牌的中介公司刻不容缓,政府特定允许少数几家大的,具有市场竞争力及具有现代专业化管理的公司进入市场,从而相对减少过多的竞争,加大服务的质量。

2.服务质量规制

房产中介自身属于是第三产业行列,其产品就是为顾客提供满意的服务。但是由于道德水准下降、监管力度不够、业务公开性差,让中介对自身提供的服务有很大的可选择性,价格扭曲、服务不到家、甚至发生欺诈的口头协议等,让中介的信誉变的越来越差。服务规制是从中介自身来进行的一种规制行为,即通过监督,让中介的服务质量和服务诚信度大为提高。

3.行业激励规制

行业激励规制是相对于传统服务成本规制的一种规制手段,传统服务成本规制是以实现资源配置效率,确保企业内部效率,避免收入在分配及保证经营财务的稳定为目标,并以收费水平及收费体系的制定为基本任务的规制方式(曲振涛,《规制经济学》,119页)。而行业激励规制,其实是一种对房产中介的成本补偿机制,也即通过一些政策手段或者返还一定税收来弥补中介的成本费用。这种行政规制一般适合于规模比较大,管理比较先进,具有一定国际竞争力的公司,是一种转被动管制,为主动进取的手段。由于管理方法的不断进步,国际上已经开始从被动管制转向主动激励,通过研究表明,激励的效果往往会比被动管制优异,更加让人接受,将政府监督的分内工作交由公司自己处理。

4.价格规制

政府对房产中介的价格规制,是政府就房产中介提供的服务费用给出一个指导性价格或要求房产中介在一个价格范围内定价。如果政府认为房产中介提供服务的费用偏高,那么政府对房产中介的价格规制就会倾向于拟定一个最高价格;如果政府认为房产中介行业内部存在过度竞争而进行相互杀价,政府则会根据市场信息给予房产中介一个指导性的最低限价。鉴于目前的房产中介市场过度竞争和部分中介欺压消费者乱抬价的情况,政府的价格规制应该拟定在一定的范围内比较合适,即定价既有上限又有下限。(潘俊,实现我国房地产业政府合理规制的思考,2010年)

(二)规制注意事项

1.规制对象不明确

就中介市场规制问题这一块,因为规制对象不明确,往往会导致政府规制失败,对房产中介规制,必须要分清其规制对象。值得注意的一点是,房产中介的垄断地位本身并不构成违法行为,立法不会对其本身垄断地位进行政府规制。之所以要对房产中介进行规制管理,是因为房产中介利用其在房屋交易过程中的特殊垄断地位,对实情隐瞒、对价格进行操纵,造成房屋交易市场的“价格哄抬效应”,“欺骗消费者”的一系列行为,并利用这些追逐不正当利益,使得房屋价格远远高于其自身的市场价值,也同样使得房屋的租金出现过快过猛的涨幅,甚至让房屋评估活动等业务难以让人监督。在这样的前提下,对房产中介的政府规制才成为一种必然。

2.防止地方政府寻租行为

地方政府在规制过程中,很可能利用手中的权利,像房产中介所要费用,从而让中介不合理的行为继续。这便产生了,政府所谓的“寻租”行为,这种寻租现象让地方政府和房产中介形成利益集团,共同来分摊利润,而利益集团的建立,肯定会给政府的规制活动产生影响,导致“上有政策,下有政策”,不依法办事,甚至严重的还会导致“空头任务”,地方政府表面上遵从,实际上对政策完全不加以理会。地方政府内部人员的行为如果不加以约束,那么对房产中介的规制就是一句空话,没有人会理会。所以上文才会有行业激励规制一说,让政府和企业尽量分开。

3.规定房屋持有人及中介双方责任

房产中介不但容易和政府形成利益集团,和房屋持有人也容易形成利益集团,特别是在二手房价值评估,二手房销售二手房出租上面,很容易和房屋持有人形成密切的关系,通过私下定立的利润协议,合理瓜分“超额利润”。因为这种协议很难被人察觉,又不利于监控,消费者很是老火,所以价格规制方法在这个时候还是比较管用,对那些价格严重失衡的地区,采取强制性而非指导性的价格定价,会在一定时期调节并重新整顿好市场秩序,而且行业协会和消费者协会的有利监督,则会进一步为政府定价做出一定的判断标准。

房产中介论文:房产中介收购农户拆迁面积后倒卖安置房问题之探讨

摘 要 随着城市化进程的推进，必然出现许多新的法律问题，而农村房屋拆迁中问题更是层出不穷。比如村干部在征地拆迁工作中，利用职务便利，采取提高拆迁补偿标准、虚加建筑面积进而增加拆迁补偿款的手段，侵吞、骗取国家财产。更有中介借机购买拆迁户面积，然后将安置房进行倒卖等行为。本文就拆迁中出现的中介机构购买拆迁面积再倒卖安置房问题向村干部送钱物是否构成行贿罪进行探讨。

关键词 房产中介 拆迁面积 倒卖安置房

一、房产中介公司购买面积的对象

市场经济离不开中介服务。随着我国房地产业的发展，房地产中介咨询服务机构正在蓬勃发展，房地产开发和市场消费的桥梁纽带作用通过中介得以发挥。房地产中介为消费市场提供了房地产评估、经纪、咨询等服务。这对活跃房地产市场，促进房地产业的健康发展，具有现实意义。中介服务已成为房地产业不可缺少的部分。但近年来，随着城市化进程的加快，房产中介为追求利润的最大化，将眼光瞄向了农村拆迁这块市场。

在实践中，房产中介公司常会采取以下做法，首先中介公司相关人员到列入政府拆迁规划范围的村民家里，挨家挨户询问村民是否有房屋出售，从而要求村民提前拆迁。提前拆迁是指，村民的房屋在拆迁的整体规划范围内，但不在本期的拆迁中，中介为了做倒卖房屋生意，要求村民把房屋面积出售给中介而进行提前拆迁。在实践中，房产中介公司主要从以下两类人群下手：

一是城市买房或急需用钱。随着生活水平的提高，村民在城市买房已司空见惯。而城市商品房均价在每平方米7000元左右，急需用钱的村民会考虑将年老父母接到自己家中住，将父母的房屋面积买掉。一般而言，农村一户人家面积在60平方左右。而中介公司出价在每平方米4000元左右，所以农村一套60平方左右的房子能卖到24万左右人民币，而且一旦达成协议，中介公司会在一个星期内将现金汇入村民账户。这对村民无疑是个巨大的诱惑。

二是父母留下的遗产房。在农村，父母过世后，子女一般将父母留下的房屋进行修葺，在里面堆放柴木、农具或饲养家禽等。中介公司一方面利用村民不懂拆迁政策，通过欺骗村民，鼓吹拆迁政策时常变换，以后遗产房政府不再补偿的说法。另一方面装好人给村民支招，即使遗产房给拆掉了，等拆迁队撤退之后，依然可以重建，政府不会管这些琐事，而且下次正常拆迁时，仍然可以得到一定补偿。实践中，提前拆迁的村民几乎无一例外的在原址上重新修建了房屋，而且房屋修建的相比以前的还要好。

三是利益驱使。中介和村民签订的协议中含货币置价、建安价、区位价、附属设施价、宅基地补差价及各种奖励等所含政府货币安置的各种项目，并将政府货币置价标准进行提高，村民见有利可图，就愿意提前拆迁了。

二、房产中介公司购买拆迁面积的程序

房产中介公司和村民谈妥之后，和村民会签订一份协议，内容主要是，甲方（村民）自愿将位于某地多少面积的房屋出售给乙方（中介中某人），选定的安置房全部由乙方出资，以甲方名义办理拆迁补偿安置协议并进行选房、出售。也就是说这份协议签订好之后，名义上手续全部是由甲方去办，但实际上所有的权益全部由乙方享受。在实践操作中，甲方只需向村里提出提前拆迁申请，村里审核通过之后，甲方只需等着拿钱即可，一切手续都由乙方去操作。中介通过和城建指挥部售房部人员打交道，很快可以拿到现房，拿到现房后，就将该套房子挂牌在自己中介进行销售，等有人愿意购买该套房屋后，房产中介就把甲方办产权证和土地证，拿到产权证和土地证后立即帮购买户办理过户手续。

三、房产中介购买拆迁面积的原因

一方面，中介购买拆迁户面积后，虽然村民实际上拿到了钱，但村民和中介公司协议上村民是产权置换，而且也是以村民名义办理拆迁补偿安置协议并进行选房，有较多优惠政策，如房屋征收补偿安置政策汇编中对遗产房的规定：有单独产权证的遗产房，可按一户补偿和安置。产权调换面积原则上不大于合法建筑面积加32平方（高层和小高层不大于合法建筑面积加48平方）。另外对非遗产房的规定：被补偿人选购安置房总面积一般不得大于被征收合法建筑面积或人口安置面积加32平方，（高层或小高层为48平方）；如被征收合法建筑面积或人口安置面积小于50平方米，可以选择一套多层面积不大于82平方米或高层、小高层面积不大于98平方米的安置房；在上述规定的安置面积内，安置房结算价格按原规定执行。确因套型限制需突破上述标准的，超面积部分按市场价计算，市场价由市物价局参照市场价格水平合理确定。另外，选择高层（小高层）安置的，安置房面积超合法产权面积部分享受18平方米优惠商品价及30平方米的商品价等。这样，政府拆迁中本该村民享受的优惠政策转为由中介公司享受，给中介公司带来了巨额利益。

另一方面，中介通过关系，不仅能够拿到现房，而且拿到的现房层次、面积都比较好，这样有利于中介公司将该房子出售。

综合上面两方面的因素，实践中，中介收购村民一套50平方的面积，经过产权置换，将安置房进行倒卖后，去除给村民的成本，所赚颇丰。

四、房产中介公司是否构成行贿犯罪

提前拆迁需要经过村干部主要是村支部书记的同意，所以房产中介在收购拆迁面积时，一般先和村支部书记打好关系，等得到村支部书记允诺后，他们才向村民去收购，收购过程中，有时还会请村干部出来和村民进行协调等。在收购到的拆迁面积进行产权置换后，等挑选好的安置房出售之后，再给村支部书记巨额回扣。村支部书记在协助政府拆迁过程中，利用职务便利，为他人谋取利益，收受他人贿赂，涉嫌受贿犯罪毫无疑问。那么房产中介公司行为是否构成行贿犯罪，关键在于房产中介公司谋取的利益是否属于不正当利益？

2008年11月20日“两高”《关于办理商业贿赂刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）第九条规定：“在行贿犯罪中，‘谋取不正当利益’，是指行贿人谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益，或者要求对方违反法律、法规、规章、政策、行业规范的规定提供帮助或者方便条件。在招投标、政府采购等商业活动中，违背公平原则，给予相关人员财物以谋取竞争优势的，属于‘谋取不正当利益’。此规定将‘谋取不正当利益’的行为界定为两类：一是行贿人谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益；二是行贿人要求对方违反法律、法规、规章、政策、行业规范的规定提供帮助或者方便条件。

在上述案列中，村民申请提前拆迁，村干部进行审核，因为法律、法规、规章等对提前拆迁没有相关规定，政府拆迁政策中也没有涉及提前拆迁这个概念。因此从‘行贿人要求对方违反法律、法规、规章、政策、行业规范的规定提供帮助或者方便条件。’这条规定无从下手；如果要认定为‘谋取不正当利益’只能从‘行贿人谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益’这一规定下手。

那么房产中介有无谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益呢？笔者认为房产中介谋取的是不正当利益。

首先，2011年4月1日起施行的《房地产经纪管理办法》第三条规定：本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、等服务并收取佣金的行为。因此，我国对房产中介主要角色的定义为“居间人”，指促成合约成立之后即视为居间服务完成。在本案例中，房产中介人员出售的房屋名义上是拆迁村民和购买人签订的合同，但实际上是房产中介出售的房子是自己作为自己的委托人，这是法律所禁止的。

其次，《房地产经纪管理办法》第十四条第二款规定，房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。在实践中，从房产中介和拆迁户签订的协议来看，都是以个人名义签订的，这也是违反管理办法的。

第三，《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。在本案例中，房产中介向购买人隐瞒其已和拆迁户达成购买协议的事实，使购买人误以为和拆迁村民交易，另外，房产中介收购拆迁面积支付的成本和最后的利益也是相差甚远，应属于低收进高价卖赚取差价的行为。

综上，房产中介谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益，构成行贿罪。

（作者单位：江苏海门市人民检察院）

房产中介论文:大众传媒建构北京公众对房产中介负面刻板印象浅析

【摘 要】本研究在以前研究的基础上，通过内容分析法和文本分析法对近一年内的媒体对“房产中介”的相关报道进行统计与分析，发现媒体的基本报道内容和方向，重点是对房产中介的形象定位。研究发现，大众传媒建构了北京公众对房产中介的负面刻板印象。

【关键词】房产中介；负面刻板印象；大众传媒

一、研究背景及目的意义

房产中介作为一个年轻又蓬勃发展的组织在市场经济下起到了巨大作用。在北京这个购房需求极大的城市，房产中介组织尤为百姓熟知。然而，通过对北京公众的调查，笔者发现北京公众对房产中介多持怀疑和负面的态度，信任度较低。这严重影响了中介组织的形象，对整个房产中介服务业的持续健康发展构成较为严重的威胁，甚至会在一定程度上影响市场的正常秩序。

北京公众可以分为两类，与房产中介打过交道的称为顾客，其余为非顾客。调查显示，顾客对房产中介的印象明显好于非顾客，分析原因发现两者对房产中介看法的来源不同，非顾客的印象来源主要是大众传媒的影响。笔者初步得出结论，即大众传媒是北京公众形成对房产中介负面印象的主要途径。此结论是否可靠？在本研究中，笔者通过对有关“房产中介”的新闻报道进行内容和文本分析，探索大众传媒在引导北京公众对房产中介印象上的所作所为，以发现大众传媒在对公众印象上的建构，检验之前研究的初步结论，进而可以有针对性地解决问题，还房产中介一个健康公正的舆论环境，从而促进房产中介树立良好的公众形象，推动房产中介市场的健康发展。继而对于推动经济社会协调发展，构建社会主义和谐社会，具有重要意义。同时，笔者发现前人几乎没有从此角度出发的研究，因此，本研究试图通过内容分析和文本分析等专业的社会学研究方法，深入分析讨论，弥补这一领域的空白，给其后的相关研究提供案例和分析框架以及一些基础性参照因素，同时希望能够抛砖引玉，引发大家的深入思考。因此，本研究具有一定的现实意义和理论意义。

二、研究方法

为了解大众传媒对房产中介全面真实的报道，本研究采用内容分析法与文本分析法，从对具体新闻文本的解读入手。研究文本全部来自对中国新闻网的新闻搜索。之所以采用这种方式，是因为中国新闻网上的新闻大多来自国内主流报纸、网站或地方较有影响力的都市报，受众接受度高，且能够客观全面地反映媒体关于“房产中介”形象报道的总体情况，从而较有效地解决了因资源和能力限制不能拿到国内所有媒体报道资料的问题，又避免了因单独分析几家媒体报道的片面性和局限性。本文的搜索时间跨度为一年（2012年1月至2012年12月），以每篇新闻报道为一个样本，最终得到有效分析样本231个。笔者首先从多方面分别设计分析维度，对所得样本进行分类统计，以定量的方式确定房产中介的媒介定型；其次采用文本分析方法，对媒体眼中的“房产中介”的特征词进行分析，其中结合对具体的报道案例作定性分析，挖掘并解读文本背后的深层意义，以达到对房产中介媒体形象的更深层理解。

这里需要说明的是，本调查是以北京市为例的调查，但笔者进行内容分析的报道并不局限在北京市，是因为传媒的宣传面和影响力是扩及全国的。

三、研究结果呈现

（一）对传媒再现“房产中介”形象的内容分析

笔者通过内容分析的方法，对231个有效分析样本进行归纳整理，从版面位置、事件类型、形象定位以及时间空间分布四个维度出发考察了传媒对房产中介形象的再现情况。

1、以“房产中介”为主题报道的版面位置

中国新闻网将所有新闻归纳为21个频道，笔者选取了报道该主题相对较多的房产频道、法治频道、IT频道和社会新闻频道，其他版面位置的报道归为其他频道。

从如上数据可以发现，除可报道包含“房产中介”全部方面的房产频道外，报道内容最多的则是与法治有关的信息。从中可以看出媒体更倾向于将关注的焦点放在了房产中介与法律相关的问题上。

2、以“房产中介”为主题报道的事件类型

笔者总结了以“房产中介”为主角的新闻报道中的事件类型如下：

由表2中数据可见，“违法犯罪”类的报道所占比重最大。同时，若将报道类型分为“负面消息”、“正面消息”和“其他类”三大类别的话，可发现高达76.6%的新闻都倾向于“负面消息”报道，并且我们并未发现有明显倾向于“正面消息”的报道。我们知道，现实生活中的房产中介作为一个进行房屋交易的中介组织，中介工作应是其常态，然而与工作相关的报道只占十分之一，媒体却连篇累牍地报道与房产中介有关的负面事件，尤其是违法犯罪类事件，这说明媒体的关注点与现实是存在偏差的。

3、以“房产中介”为主题报道的形象定位

与如上的事件类型相适应，对媒体所呈现的房产中介形象的研究发现，房产中介在事件中形象定位为“消极形象”的69.7%，“中立形象”的为30.3%，并且没有明确呈现积极形象的报道。这充分说明，媒体将房产中介呈现为一个不良组织，“消极形象”成为房产中介的媒介定型。

媒体所呈现的房产中介的消极形象主要包括如下几个方面：①违法犯罪形象，如《中介未经户主许可撬门带人看房，因非法入户获罪》、《中介员工卷款潜逃，大学毕业生买房被骗14万》等；②互争互斗形象，如《房产中介抢客户群殴，经理获刑20名员工被劳教》、《海口房产中介互挖墙角，提成80%诱员工做“卧底”》；③制造噱头形象，如《京城未现公务员房抛售迹象，均为中介卖房噱头》、《部分房产中介谎称经适房政策变化，京住建委辟谣》等；④关门歇业形象，如《年末租房遇寒冬，有房产中介成交量为零》、《二手房成交量锐减，中介员工纷纷跳槽》等。

在所有消极形象报道中，以“违法犯罪”形象居首，共81篇，占“消极形象”的45.8%。 “违法犯罪”已经成为媒体所塑造的“房产中介”形象的主体。

4、以“房产中介”为主题报道的时间空间特点

从如上两幅图可以发现，在时间上，一年内每个月份都有以“房产中介”为主题的报道，且每月报道篇数相差不多；在空间上，媒体所报道的相关房产中介的地域分布基本上是覆盖全国范围的，即使是港澳台也有涉及。因此，媒体对房产中介的报道是有时间上的连续性、持久性以及空间上的广泛性的。

（二）对媒体眼中的“房产中介”特征词的文本分析

笔者从新闻文本表层的特征词入手，通过这种给人直观印象和深刻记忆的特征词来深入分析媒体所建构的房产中介形象。

1、特征词一—不诚信：诈骗、噱头、隐瞒

传媒再现了不诚信的房产中介形象。在这种再现中，房产中介以诈骗、制造噱头、隐瞒信息的面目存在。

对于“诈骗”的再现以法治频道为典型。比如如下的新闻标题：

“黑中介”假卖房骗款50多万元逃跑被抓（《广西新闻网》，2013年1月14日）

中介员工卷款潜逃，大学毕业生买房被骗14万（《海南特区报》，2012年3月5日）

黑中介把代售二手房抵押骗钱3人被控合同诈骗（《羊城晚报》，2012年3月14日）

房产中介扣除租金未交房主，数十租户遇骗局（《京华时报》，2012年10月14日）

标题是一个新闻主题的概括，也是留给人第一印象的关键部分。如上新闻标题中的着眼点是一个“骗”字，它直接反映出房产中介欺诈、诈骗的形象特点，给公众留下了深刻的印象。另外，媒体对“黑中介”、卷款逃跑等的渲染，更加突出和强化了这一印象。

关于房产中介“制造噱头”的形象，以《新京报》2012年9月24日的新闻“部分房产中介谎称经适房政策变化，京住建委辟谣”为例。首先从标题看，公信力很强的行政主体京住建委辟谣的噱头强调了其突出性和严重性，部分房产中介又强调了范围和数量的广度。笔者摘录了该新闻中的部分文本，如下：

“近期，不少经适房主接到房产中介人员类似这样的电话，劝说经适房主们赶紧将手中的经适房卖掉或转成商品房。”

“老经适房主不必听信中介的忽悠。”

“这些中介忽悠的‘依据’，是市住建委近日征求意见的《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》。”

“以此‘撺掇’经适房主赶紧将经适房转成商品房，从中赚取服务费。”

从这些新闻文本中可以发现：第一，媒体使用了“不少”这类虚指数量概念，受众易在想象中将数量尽可能放大，因而容易给人留下群体化甚至整体化的印象；第二，“不必”等羁束性概念给人确定性和严重性的感觉；第三，“忽悠”、“撺掇”等欺骗性语言加重了人们的厌恶感；第四，“依据”写出了房产中介造谣的过程，突出了真实性，留给受众的印象也更深刻。

对房产中介“隐瞒”的形象，相关新闻文本较少且并非都是直接报道，但4篇搜索到的报道也是从不同方面入手进行了媒体再现，如《首付21万，买了套被查封房》是对房屋背景的隐瞒；《交完房租才发觉，房子只能住一半》是对房屋实际租用面积的隐瞒；《所购二手房被查封，拒付中介费被追讨》体现了对房产证真实性的隐瞒；《北京：中介违规打隔断群租将被严查》则体现出对房屋以被隔断导致居住空间减小的隐瞒。尽管数量较少，但这些对房产中介隐瞒信息的具体案例以及细致的描写和打击的语气却让受众感同身受，印象深刻。

总之，“诈骗”、“噱头”、“隐瞒”等形象经过媒体的重复、渲染、强调，“不诚信”的特征成为牢牢贴在房产中介组织上的标签。

2、特征词二——混乱：电话短信骚扰、收费无标准、擅自做主

“混乱”这一特征词主要是对房产中介经营状况的描述。“短信骚扰”、“收费无标准”、“擅自做主”等媒体报道中频繁出现的主题和形象都可以归入该特征中。

关于“电话短信骚扰”，搜集到的报道一般是从如下两个视角出发。第一，以数据说话，这类新闻多见于IT频道。如《重庆半年人均收垃圾短信52条》（重庆晚报，2012年9月10日），单从标题上看，精确的数据凸显出新闻的真实性，提高了认可度。报道中指出，“昨天，360了《2012年上半年中国垃圾短信状况报告》。”且“垃圾短信中，主要内容为欺诈类、广告类、违法类。其中，欺诈类和违法类短信分别占37%和29%。房产中介、冒充亲友诈骗以及中奖钓鱼诈骗成为发送量前三的垃圾短信。”，这两段文本，前者360报告的专业性，后者对短信内容以及房产中介在发送垃圾短信中地位的突出都极易让受众产生共鸣。随后，报道中举了一个案例，即“30万抵60万起！‘某某楼盘’不见不散！”，这类明显带有欺骗性质的短信内容也是用于吸引受众注意并增强受众认同和接受程度的一个工具。

第二，从受众视角出发。该类新闻形式为对公众抱怨的报道，如《网络作家不堪中介骚扰微博维权，买卖信息成潜规则》（中国广播网，2012年12月29日），《不堪链家电话骚扰，王小山千元悬赏左晖电话号》（北京晨报，2012年12月28日），《骚扰电话被指每月20次以上，链家老总手机被公布》（新京报，2012年12月28日），等等。在新闻文本中，也较多地描写了公众的不满和无法容忍的态度甚至更进一步采取的维权措施。该种报道形式易让受众感同身受，进而强化其对房产中介该种形象的认知。

其实，电话、短信是人们生活中不可缺少的一个交流平台，在快节奏的今天，骚扰电话、骚扰短信被人们所深恶痛绝。因此，新闻媒体把握了受众心理，对房产中介骚扰的报道就易于得到大家的赞同，并且可以达到这样一个效果，即公众对发骚扰短信的房产中介产生或者强化负面印象。

关于“收费无标准”，我们来看这样一个报道：

通过中介租一套房要交多少中介费用？答案是从免费到上千元不等。记者连日暗访发现，中介的收费标准竟然五花八门，各种猫腻也暗藏其中。而对于8年前制定行业收费标准，有业内人士认为在租金猛涨的今天，房产中介还要沿用8年前的“标准”难免有失偏颇，相关部门有必要建立新的行业收费标准。（摘自《中介收费混乱且标准已过时，业内建议建立新标准》，滨海时报，2012年7月26日）

其实，这篇报道以提问式的形式切入，并且自问自答。这样容易吊起受众的胃口。但从其答案中我们发现既然房产中介收费从免费到上千元不等，可记者为什么只将眼光锁定在那些不符合收费标准的黑暗处？况且标准过时并不完全甚至不是中介的责任，媒体为何又要责备中介的有失偏颇呢？在这种再现中，房产中介的权利和无奈都被淡化甚至隐匿了，被放大的却是它的混乱、不负责任。这种有选择的报道以及批判式的语言在受众负面印象形成上产生很大影响，这对房产中介是公平的吗？

对房产中介“擅自做主”的形象，相关报道较少，且主题基本是中介擅自带客撬门看房，如文汇报于2013年1月23日的报道《中介带客撬门看房获刑》，其主要内容为房产中介杨某为带客户看房，在租户不在家的情况下先后两次叫来开锁人员强行撬开房门进入。就这件事情而言，笔者认为尽管房产中介有责任，但主要是个别中介从业者的工作失误，将其描述为中介的擅自做主和不负责任有夸大的成分。

总之，与房产中介“电话短信骚扰”、“收费无标准”以及“擅自做主”有关的报道都毫无例外地将问题的矛头指向房产中介，并过分强调中介的不负责任和混乱形象。“混乱”已然成为媒体所建构出的房产中介的特征词。

3、特征词三——紧张：行情差、业内斗争

传媒再现了紧张的房产中介特征，这主要是从中介经营效果角度出发的报道。关于相关新闻报道，笔者特别关注了“行情差”和“业内斗争”两个题材。

关于房产中介“行情差”的报道，笔者发现主要描写成交量低和歇业改行以及员工跳槽三个方面。当然我们不可否认这些报道的价值与真实性，但我们也应该发现这种“真实”是片面性的真实。如银川晚报2012年3月1日的一篇报道《银川二手房市场持续低迷，小中介公司另谋出路》，该报道主要描述了当时银川二手房市场处于低迷状态，从而房产中介受到影响，成交量下降。那相应的，为什么没有房产市场景气，中介公司经营效果乐观的报道呢？这种有意识、有倾向性的选择报道，忽视了实际情况中的复杂性，让受众无法形成对房产中介“行情”的全面把握。对负面情况的重复报道，又让这种单一印象不断强化直至定型化。

同样，媒体也截取了房产中介间为抢客户互挖墙角、聚众斗殴等“丑行”片段，进行放大处理。房产中介因其不雅行为被指责，因违法犯罪被公诉，但媒体并没有深入思考房产中介为什么会发生此类事件，房产中介是否有苦衷？而仅是用它丑陋的一面来强烈冲击着我们的视觉神经。如《部分房产中介高提成诱员工做卧底，租房必知妙招》（中国经济网2012年11月6日）的报道，在描写房产中介用员工做卧底互挖墙角的事件后，还给受众提了醒，为受众与房产中介打交道如何躲避风险提出了建议。从该报道的逻辑思路看，中介做错的这件事已经影响到了受众租房，并且要求受众“记住六招避风险”似乎在暗示“业内斗争”已经成为房产中介的一个常态。这种片面刻画负面情节进而试图以偏概全的逻辑对受众印象形成产生了不良导向，是不应该被接受的。

总之，媒体单一化、片面化的报道方向让受众眼中的房产中介处于一种危机和危险的状态中，从而建构了其“紧张”的媒介形象，“紧张”成为房产中介的又一个特征词。

通过这些特征词和如上的分析，笔者发现，特征词似乎已经被媒体作为一种规定或属性加于房产中介之上，相关的报道主题和报道题材出现了一种模式化倾向，从而媒介自然自觉地将自己对房产中介的理解和解读呈现在新闻文本中，进而引导公众认知。并且多个特征词所蕴含的负面意义相互融合，这种混合再现又极大地强化了大众传媒的社会效应，成为受众形成刻板印象的重要因由。

“不诚信”、“混乱”、“紧张”这三个特征词都是媒体的负面再现，与之相对应的社会功能即为引导北京公众对房产中介持负面刻板印象。这与问卷调查的结论是相呼应的。

四、结论与讨论

通过如上的研究结果，我们发现，大众传媒是公众获取有关房产中介信息的重要来源，也是公众认知和负面刻板印象的建构者。这成为信息时代房产中介跨越阻碍获得发展的瓶颈所在。因此欲改变这种现状，笔者认为可以从大众传媒和外在支持两部分出发，提出解决建议。从大众传媒角度，其首先应增强社会责任感，坚持公平公正的报道原则；其次，“把关人”的个体再社会化，加强媒介制度建设，采取多元立体式媒介传播方式等都是需努力的方面，此问题有待进一步的研究和深入。在外在支持方面，无论从政府职能角度的制度支持，还是从媒体管理角度的组织支持，亦或是从北京公众角度的社会支持，我们可以给大众传媒客观积极建构公众印象创造一个公共支持的氛围，具体的解决路径及其有效性有待进一步的探讨。

房产中介论文:关于房产中介欺诈行为分析

摘要：随着房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。

关键词：房产，中介，欺诈行为

随着房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据不完全统计约有50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是要通过房地产中介企业来实现的。

一、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

2.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

3.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法 （2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月1日起施行）第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

4.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

5.房地产经纪组织未办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号 2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

6.违规广告信息，将期房、无证房、司法查封房产，甚至“小产权房”信息对外公开。

房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至将期房、无证房、司法查封房产 ，还有“小产权房”信息对外公开，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

三、 关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议。

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬” “房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定”“ 违规广告信息，将期房、无证房、司法查封房产，甚至‘小产权房’信息对外公开”。这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书”“房地产经纪组织未办理备案手续”。这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：

1. 在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2. 提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3. 购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

4. 对于产权不清析应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的产权性质怀疑，避免上当；

5. 对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

6. 达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

房产中介论文:从房产中介转战商业地产

在全国数以千万计的房产投资大军中，林琦两夫妇所赚取的投资利润确实不能算是个中拔尖的，但作为房产投资大军中的沧海一粟，置身广东这处甚至可以代表全国楼市未来发展趋势的东部沿海省份，林琦夫妇看似波澜不惊的投资线路，却当仁不让地成为了“中国式”投资最为生动的注脚。

2000年，大学毕业时，林琦和丈夫缺钱买婚房，只好找父母帮忙，买了房没钱搞装修，只好住进未铺地板的“清水房”。5年后，家庭经济情况好转，他们买了中信凯旋城一套166平方米改善居住环境。2006年，林琦开始涉足房产投资， 2007年看见买房好赚，她辞去了国际贸易的老本行，加入房产中介行列。得益于职务便利，2007年6月，她买了一套45万元的房子，尽管属于第4次买房，但由于贷款政策宽松，她依然贷到了七成房款，她买下之后立马放盘，只半年时间便净赚好几万元。

不过，近3年由于三套房停贷，已经5次贷款买房的她无法继续按揭购买住宅，只好转战商业地产领域。现在，她手握200万元在挑选商铺和写字楼。

大学毕业 曾无钱买婚房

林琦，湖南人，1977年生，大学学贸易专业，大学毕业后追随丈夫来到东莞嫁作人妇。

2000年，尽管房价每平方米只有两三千元，但是对于积蓄不多的林琦小两口来说，房子仍是难以承担之重。虽然不情愿，当时的条件下他们也只得求助父母，当起了 “啃老族”。当年，他们在东泰花园买了一套85平方米两居室“清水房”，3400元 /平方米。

交房时，房子的洗手间、厨房和墙壁已经简单装修，但是地板没有铺地砖，由于经济紧张，林琦两人没有再搞装修，直接就住进去了。林琦说：“当时日子过得很拮据，我们没有钱买家具，真是家徒四壁啊。我们节衣缩食，一边还房贷，一边存钱买家具，一件、一件地买。”

工作5年 贷款换大宅

为了尽快改善生活环境，林琦夫妻俩工作格外卖力，林琦在一个贸易公司上班，当时经济环境比较好，工资收入也比较高。丈夫吴先生做些生意，慢慢也兴隆起来。于是，这个小家庭的日子越来越宽裕了。他们觉得两居室制约相当之大，小孩子出生了，父母过来带小孩，房间住满了，杂物根本没地方放，书房也被迫与卧室合并。

“当时，我们就想，住两居室不是长久之计，小孩子稍大一些，需要自己独立的空间。”她说，2005年，他们在中信凯旋城买了一套166平方米的大宅子，毛坯房单价接近5000元/平方米，总价80余万元。当时按照政策，他们可以贷款七成，但是由于存了一笔钱了，不想背负太多利息，所以就只按揭了五成。东泰花园与凯旋城相邻，他们现在两套房子都是自住。林琦说，这套房子现在市值已经涨到200多万元了。

加入中介 打开炒房局面

2006年，房价开始明显上升，当年5月，林琦贷款七成买了第3套房用于投资。

这套房子是东泰花园一套100余平方米的带装修二手房，总价23万元。次年，她卖出，收回50万元。仅一年时间，这套房子市值已经翻番。

眼见房价步步上升，再加上经济运行不稳定，贸易工作越来越难做，林琦觉得还是做房地产收入高，同时方便自己买房投资。于是，她在2007年3月加入城区一家品牌房产中介，转型当了一名房产经纪人。不用多久，林琦便深切体会到了房产中介这份其他职业无法比拟的优势——“炒房先知”。 2007年6月，她看见东泰花园一套108平方米的带装修三居室二手房放盘，总价为45万元，觉得物美价廉，于是当机立断就贷款拿下了，并立马在公司放盘，结果在年底便以55万元出售，除开税费，她净赚好几万元。

下一步：转战商业地产

2009年，西平板块大热。当年三四月，林琦在热销的景湖春晓贷款七成买了一套158平方米的4房，毛坯价8700多元/平方米，总价138万元。之后，林琦花了20来万元对新房进行了装修，现在房子的市值带装修为165万元。

“4年时间过去了，这套房子表面上涨了7万元，算上装修人工和利息，其实是没有怎么涨。房子在高位买的，没有赚钱。”林琦说，“不过现在房子正在出租，月租4500元，比月供4000元多一些，还是可以支撑。对于这套房子，我的心理价位是1.3万元/平方米，等地铁一通，房子肯定涨价。反正，钱放在手上也会贬值，屯个房还可以抵抗通货膨胀，房价又不会跌。如果买房，价格不涨个10%，等于没涨。”

如今，林琦手上的现金加上一些基金产品，合计有200万元可以拿来投资。林琦说：“我已经买过5套房，这三年时间，按照政策，我们家贷不了款，所以只好看看商铺、写字楼了。看了第一国际和台商大厦的写字楼、西平的商铺等，一平方米都要四五万元，觉得有点贵，一直没有出手。”

林琦说，她买写字楼或商铺，要求有5%的租金回报率，并且升值前景要看好。从2012年下半年开始，她和老公一直在四处打探，“只不过暂时还没有找到合适项目下手就是了。”

房产中介论文:基于B/S的房产中介管理系统

摘要：网络技术的广泛运用，触动了社会的各个方面，房产中介也积极跻身于网络洪潮。网络时代房产中介公司最重要的资源是信息。网络信息平台的安全性、数据更新速度、信息检索方式以及网页制作是否精良直接决定了网络房产中介公司的命运。基于教学上的需要，使用简单的技术和Microsoft SQL SERVER2000数据库作为开发工具，构建一个满足现在房产中介需求的小型动态房产中介管理系统。

该文介绍了房产中介管理系统的项目背景和意义，着重阐述了该系统开发实现过程，从系统的总体设计思路、系统业务流程图、数据流程图几个环节进行了详尽的分析和描述。

关键词：B/S；数据库；流程图

1 概述

随着社会市场经济的发展和人民生活水平的逐步提高，我国各行各业经济迅速崛起，房地产业就是其中之一。3月15日，国务院总理两提“互联网+”，让这一概念的热度几近沸点，面对互联网的冲击，房地产的互联网改革势在必行，刻不容缓。传统房地产业由商家主导的市场已变成由消费者强势主导，消费者主权意识迅速觉醒。特别需要注意的是，房价的不断上涨，加上饱受互联网洗礼，90后的心态越来越开放，消费也越来越趋于理性，对于房子的需求和期待可能会更趋向于租房，运用先进的互联网信息技术和现代管理思想来提高房地产行业的租赁、销售管理，可以更好地提高房地产业的工作效率和服务质量，进一步降低运营成本、提高经济效益，最终提升房地产销售公司的市场竞争力。

2 项目背景

随着网络技术的广泛运用，社会上方方面面都受到了一定程度上的影响，房地产中介也积极跻身于网络洪潮。网络时代房产中介公司最重要的资源是信息。网络信息平台的安全性、数据更新速度、信息检索方式以及网页制作是否精良直接决定了网络房产中介公司的命运。

如何快速利用网络有效资源，建构基于网络的现代数据库是一个急需解决的问题，而进行网络数据库模式研究的重要理论基础之一就是网络数据库的设计与建立。因此，进行网络数据库的设计与评价的探索和实践研究有着十分重要的意义。

房地产中介信息数据庞大，信息输入的工作量很大，实行手工操作的话，需要填制大量的表格，这样不止会消耗大量的时间和精力，而且出错率也比较高，另外传统房地产中介用户对于房产的信息来源仅依靠于房产的中介介绍，对房产缺少全面的认知与了解，利用计算机来进行住房信息输入工作，不仅能够保证准确无误，大幅度提高工作效率，而且用户可以更加全面的了解住房的条件与评价，还可以利用计算机对有关信息进行有效的统计，服务于购房，租房的广大用户。同时计算机具有手工管理所无法比拟的优点。例如：快速检索、方便查找、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等等。这些优点能够极大地提高房产管理的效率，也是房地产中介的科学化、正规化管理，是与世界接轨的重要条件。

网站设计是技工院校计算机专业学生必修的一门课程，作为该课程的授课老师，需要将现实中的需求与学生的课堂学习紧密关联起来。如何通过网站设计课程开发出功能较全，费用低廉，通用性较强的网站，使学生掌握网站进阶技术，是计算机专业教师亟待解决的一个重要课题。

结合技工院校计算机专业学生的特点，该设计采用简单的技术和Microsoft SQL SERVER2000数据库作为开发工具，构建一个满足现在房产中介需求的小型动态房产中介管理系统。

3 房产中介管理系统的设计

3.1 总体设计思路

为了能够极大适应房产中介的迅猛发展，满足房产中介的需求，房产中介管理系统应具有如下功能：

3.1.1 信息管理

通过后台对数据进行管理，包括对房屋信息进行筛选，客户信息进行核对，提供房屋信息的功能。

3.1.2 数据管理

对用户数据、房源数据进行增加、删除、修改。

3.1.3 查询

通过直观、灵活、方便地查询形式对房产信息进行复核查询，并把查询和检索的结果直观地显示出来。

3.1.3 WEB应用功能

网站上，能提供客户注册的功能，并提供房产信息的查询，房产信息的登记。客户可以在网上直接对房产信息进行预定。

3.1.4 系统管理

对员工进行管理，包括增加、删除、修改以及考勤管理。

其系统功能模块如下图1所示：

3.2 系统业务流程图

系统采用B/S架构，用户可通过浏览器访问该网页。对于一般游客不必注册即可看到出租、出售房屋信息。客户如果想要在该网站预定出租、出售信息，就得先在网站上注册，成功注册后即可在网站上预定出租、出售信息。职工登录后可进入自己工作平台，可以对房源信息、委托信息、客户信息及成交信息进行维护，包括增加、修改、删除；另外还可以进行个人资料的查询与修改，可以登记出访记录，签到或者请假。系统管理员对于该系统具有最高权限，除了一般职工的权限外，还可对职工信息进行维护，包括职工个人基本信息，还有考勤情况。其业务流程图如下所示。

4 结论

为了适应时代的变化，房产中介管理系统需具备几个特点：一是有强大的查询功能，支持对房源信息、委托信息、客户信息和职工信息的查询。当然，在查询时对于不同的人的权限是不同的，客人只可查到自己的信息，而员工能看到的是自己与客人的信息，管理员对于整个房产中介管理系统都有其特权。完善、快速的信息查询功能，可以全面查询和统计房源的各种信息和模糊查询功能，并及时反馈统计资料。同时，有个网络的技术，结束了手工报表的历史，严格的数据检查可避免手工操作的疏忽而造成的错误，减轻员工的工作压力，从而提高工作效率。二是自动计算中介费用的功能，实现了中介费用的合理化，同时也减轻员工的工作压力，提高工作效率。三是房产中介管理系统适用于多种平台，适用于各个操作系统。

房产中介论文:基于ASP.NET的房产中介系统的设计与实现

摘要:针对某房产中介公司的业务现状,系统设计总体上采用以Bowser/Server(简称B/S)的三层结构模型,选择Visual Studio 2005的开发环境,使用 2.0的开发技术,首先采用UML统一建模语言,根据系统需求进行总体设计,得出该系统需要实现房源信息管理、客户信息管理、加盟店信息管理、员工信息管理、新闻公告、收集反馈意见、对用户权限进行划分、密码修改找回等功能,然后使用C#语言编写业务代码,SQL Server 2005开发系统数据库,实现房产中介信息管理系统。

关键词:房产中介;浏览器/服务器;;数据库开发;统一建模语言

近几年,在我国随着房地产业的发展,房产中介行业也随之蓬勃发展起来。国内房地产中介企业已经从小规模、作坊式的个体运营模式向规模化、品牌化的大型现代企业方向发展。发达地区出现了一些拥有上百家分店的巨型房地产中介企业,而国外的大牌房地产经纪公司也开始纷纷抢滩中国市场。但是与国外成熟的房地产市场相比,我国的房产中介行业的发展还存在较大的差距。本系统主要源自于江西某中介公司,该公司为江西南昌本土企业,该公司几年前是一个私人小作坊式的房产中介公司,只有几个工作人员,每月的业务量也只有几套房,在初期,用一些原始的手工操作,还基本可以满足需要。但是随着我国房地产业的发展,房产中介行业也随之蓬勃发展起来,由于房改政策的出台,购房、售房、租房的居民越来越多,该公司也向规模化、品牌化的大型现代企业模式方向发展,在南昌已经有了12家分店,员工人数上升到了50多人,在这样的情况下管理不健全、政策咨询信息方面层次低、技术含量不足、经济活动不规范,原始的手工操作方式导致数据的重复率、出错率升高,效率低下,各种数据查询不便,等等不利因素逐渐显现。在这种情况下该企业的管理者意识到信息化管理的必然趋势,信息化不仅是效率上的提高更是企业核心竞争力的提高。

1 系统需求分析

房产中介是房地产行业发展的一个分支,企业主要的经营业务范围包括房屋的买卖,以及租赁业务。具体来说,当用户有买或卖房的需求,可到各加盟店和总店进行登记。有卖房需求的,可以将自己的房产资料详细的登记,把预期交易的价格标明,并登记下客户的具体资料和相关数据,以便业务的跟进;有买房需求的,首先根据客户的需求,在已登记房源中查找,如果没有合适房源,同样也记录下该客户的需求及详细个人资料,当有合适的房源出现,将继续联系。当出现了买卖交易,公司员工(中介)可继续跟进,帮助客户完成过户、贷款等手续,收取适当费用。这是企业对外的业务状况。

内部管理来说,企业管理者需要对各个加盟店的业务状况和经济状况,有及时的了解;对每个员工的工作进度和工作业绩都要有记录,包括在该员工在完成一整套业务的时候进展到哪一步,收取费用多少,客户反馈意见如何,都是管理者必须掌握的数据。这些都是帮助企业能够公平公正的分配奖励制度等管理手段的重要依据。管理者需要可以即时发出通知和新闻,同时各加盟店和员工都可以及时的反馈意见,企业内部友好的沟通机制是企业和谐发展的必备工具。

综上所述,分析得出实现本系统需要有六个功能模块,如图1所示。

1)房源信息模块:按租赁和买、卖的不同记录了普宅、公寓、别墅、写字楼等物业类型的房源信息。在房源信息描述中可加入外景图、室内格局图等信息。

2)客户信息模块:记录了客户个人信息、客户需求信息以及客户投诉、咨询等信息。

3)加盟店管理模块:管理记录了加盟店基本信息、对其信息进行增,删,改,查操作;记录本加盟店的运营情况,记录每个员工的工作状态。

4)员工(中介)管理模块:员工管理记录了员工的基本信息,并对用户信息进行增、删、改、查操作,记录员工的工作考核和绩效。

5)新闻、公告、信息反馈管理模块:管理员即时新闻公告,并对该信息进行增、删、改、查操作;各加盟店可即时反馈意见。

6)基础信息管理模块:对用户权限进行管理,增、删、改新角色;密码修改、找回等。

本系统的中的登陆用户,有严格的权限划分,本系统用例如图2所示。

2系统设计

2.1系统总体架构设计

软件是基于.NET的Web应用系统,采用B/S的结构模型。其开发、维护和升级方便,管理成本较低。用户界面简单一致友好,能够满足不同的人员,从同的地点,以不同的接入方式访问和操作。本项目中,客户机都只需要采用操作系统自带浏览器就可以直接操作。

系统在设计上采用的是B/S扩充的三层架构设计,即表示层,业务逻辑层,数据层,本系统采用的三层结构如图3所示。

1)表示层,即给用户提供操作界面及功能。以windows操作系统自带的IE(Interner explorer)浏览器为web登录工具,采用技术开发操作界面,使用母页、服务器控件、用户控件、Web页及css样式表来控制及实现。

2)业务逻辑层。提供完成业务所需功能的操作,包括从数据库返回数据集,向数据库更新数据,及承担部分数据验证的功能。

3)数据层,即数据访问层和数据库的集合,给系统提供数据管理,提供数据存储及查询功能,并需承担部分数据验证的功能。中访问数据库的技术是。

图3 三层架构设计

2.2房产中介系统数据库设计

房产中介管理信息系统的数据库采用的是SQL Server 2005的数据库开发环境。数据库设计的主要任务是根据系统分析得出的数据流,根据范式理论,建立系统数据库的逻辑关系模型如图4所示。

2.3 房源管理模块详细设计

房产中介信息管理系统中对房源信息的管理是非常重要的部分,因为此功能模块是3种权限的用户都可以使用的模块。该模块主要实现对房源信息的增、删、查、改的操作。其实现业务用例如图5所示。

此模块中需要实现四个功能,其都是对数据库进行操作的方法。具体在设计上的方法类似,此处就针对其中的新增房源和查找房源功能进行详细设计。

在新增房源信息功能设计中,从系统登陆页开始,首先用户在页面上输入的账号、密码、验证码,交给后台系统(包括业务层和数据层)进行判断,只有当输入账号、密码正确,并且验证码比对无误时,才允许用户进入“主页面”,否则提示错误;然后在“主页面”中选择“房源管理”,再进入“添加房源”页面输入新增房源数据,数据传送到后台系统中先判断数据是否完整有效,有问题则“提示错误”,没问题则把记录传到数据库中保存;最后把输入的新记录在页面上显示出来,并且提示“添加成功”。具体活动图如图6所示。

3 系统部分功能的实现

3.1数据库访问

本系统中采用的是Data Access Application Block组件实现为自己.NET应用程序的数据访问层。 它是微软推出的一个通用的访问数据库的.NET组件。它包含优化的数据访问代码,帮助用户调用存储过程或向SQL SERVER数据库发送SQL文本命令,返回sqldatareader、dataset和XMLReader对象。SQLHleper为主要使用类。

3.2用户登录实现

编程过程中,系统中关于显示或修改数据的地方,都是使用GridView控件来完成的。在GridView控件中将它的DataSourecID属性指定到数据源控件ObjectDataSource,使用GridView控件内置的分页、排序和更新功能来实现。由于GridView控件功能内置,所以在描述业务的序列图中就不再具体标示了。 系统登录界面(Login.aspx)是实现系统功能的基础。登录的主要活动人是USER,主要实现了验证用户名和密码,判断用户权限,比对输入验证码的功能。主要用到的数据库的数据表有:权限表、用户表、基本信息表。

登录业务的序列图如图7所示。

验证码的实现:用户登录界面中的验证码,是使用函数Random()产生一组1000―9999的随机数,然后再调用ValidateImage.aspx,使用绘图函数画出60*20大小的数字图形。

3.3 房源管理模块的实现

此模块中的各业务功能主要都是对数据库的操作,实现方法类似,由于篇幅所限,在此就举“新增房源”为例。

在“新增房源”中,系统设计一个新的页面(EditFYXX)来显示需要输入的内容完成功能。业务消息发送的过程如图8所示。

3.4 系统测试系统完成后需要进行一系列的软件测试

软件测试对于一个软件的生命周期来说,是一个非常重要且非常复杂的工作,需要花费大量的时间和技术,但它对软件的可靠性保证有着非常重要的意义。系统在设计和开发的过程中, 由于人为的疏忽和错误,无可避免的在系统中留下漏洞,这些错误在开发初期不会被察觉,所以在系统投入运营之前,要整体的对系统进行一系列的测试工作,尽量多的找出错误,保证系统的稳定性 。

4 总结

管理信息系统的开发中,需要充分掌握了企业的业务流程和管理需要,应用合理的开发平台和熟练的开发语言,严格按照软件工程的开发的计划和步骤,才能开发出适合企业、对企业有价值的管理信息系统。

房产中介论文:关于房产中介机构发展的对策和建议

【摘 要】随着固原市房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计，本市约46%的新建商品房销售和81%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，对房产中介机构发展提出了一些对策和建议。

【关键词】中介机构 经营行为 分析

一、目前房产中介发展现状

随着固原房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。房产中介企业已迅速发展到了10余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下内容：①房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。②房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。③房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营，在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。现就笔者所知道的中介欺诈行为进行具体分析：

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。

三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：

1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证。

4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当。

5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

房产中介论文:关于房产中介欺诈行为分析

摘要：

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：

1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：

在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等

一、目前房产中介发展现状

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——

1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月 1日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就 是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。

现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 （1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号 自1999年5月1日起施行） 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（6）上市出售后形成新的住房困难的；

（7）擅自改变房屋使用性质的；

（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：

（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。

（2） 产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。

（3） 同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。

（4） 被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

（5） 因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。

3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法 （2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月1日起施行）第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

5. 滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

根据《合同法》的规定：

第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号 2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第9 7号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓 “特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

三、 关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。

“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：

1. 在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2. 提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3. 购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

4. 对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；

5. 对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

6. 达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。