房产投资的策略例1

房地产投资信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托可满足房地产业发展的需要,为房地产企业拓展新的融资渠道,并且,依托房地产信托,投资者可以通过资本市场,投资房地产领域,增加了新的投资渠道。所以,开展房地产信托,可以形成房地产业信托业和投资者多赢的局面。

1、房地产投资信托种类

根据资金投向的不同,REITS(房地产信托)可分为三类:

权益型(Equity REITS)

权益型REITS直接投资并拥有房地产,其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同,但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入,还来源于房地产的增值收益。

抵押型(Mortgage REITS)

主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款,收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和

抵押贷款利息,以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收

益。混合型(Hybrid REITS)

此类REITS不仅进行房地产权益投资,还可从事房地产抵押贷款。

另外,REITS 还有很多其他分类方法。

2、房地产投资信托特征

特征一:R E I T S 的主要投资对象是房地产

以此区别于投资股票、外汇、期货的其他投资基金。

特征二:R E I T S 是资金信托和财产信托的结合

其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证;而REIT除了接受货币资金外,

还接受房地产。

特征三:R E I T S 持有者只享有收益权和知情权

普通股的投资者可以通过股东大会选择管理者和参与重大决策;而REIT的投资者没有这些权利,投资者如对REIT 的管理者不满,只能“用脚投票”,即在市场上卖出或要求REIT 发起人赎回其发行的资产收益凭证。

特征四:REITS 价格形成依赖于其所拥有房地产的基础价值

普通股价格更多地依靠其现时和预期的收入,与每股的账面价值关联程度不大;而REITS价格形成更多依赖于其所拥有房地产的基础价值。

3、办理房地产信托企业资质

信托投资公司办理房地产信托业务时,涉及的不动产经营企业应具备下列条件:

  条件一:有国家认可的执业资格;

条件二:注册资本不少于1000 万元人民币;

条件三:具有完善的法人治理结构;

条件四:具备足够的人力、组织及技术资源,其中至少有2人在房地产投资管理方面具备5 年

以上可追溯的记录;

条件五:中国银监会要求的其他条件。

二、房地产信托融资操作模式

1、美国模式

美国的REITS 通常是以基金的形式出现的,在成立阶段,其主要运作流程为:

(1 )评估资金

基金发起人为满足自身需求,进行REITS 基金募集的筹划,主要工作包括:预估所需资金数量,确认选择REITS 基金为筹资工具,并考虑投资标的收益性能否达到必要的回报率等。

(2 )接洽承销商

发起人与承销商讨论投资与募集事宜,包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。

(3)接洽律师及会计师

与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题,选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务,并拟订申请文件,此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。

(4 )接洽不动产顾问公司

若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任,则需要洽定对象并签定REITs管理顾问契约,

确定权利义务关系。

(5) 申请募集

当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集,在申请成功后,要决定保管机构并签定REITs契约。REITS成立并在证券交易所挂牌交易后,便进入正式运作阶段。该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划,保管机构则依房地产投资信托公司的指示,进行业务操作,执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事

宜。投资者通过券商购买REITS 证券,投资收益则从保管机构处获得。

2、日本模式

日本信托运作流程为:

步骤一:房地产公司将土地、建筑物分售给投资者,由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房

地产公司;

步骤二:投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理;

步骤三:信托公司将房地产全部租赁给房地产公司,同时向该公司收取租赁费;

步骤四:房地产公司也可以将房地产转租给承租人,向承租人收取租赁费;

步骤五:信托公司向投资者发放红利;

步骤六:信托公司也可以将该房地产在市场上销售,从购买者身上获取价款,再按比例分配

给投资者。

3、香港模式

2005 年6 月16 日,香港证监

会经修订的《房地产投资信托基金守则》,撤消了香港房地 产信托投资基金(即REITS)投资海外物业的限制,允许房地产基金投资世界各地房地产项目,实际

上就是允许内地或海外房地产商将其在内地的商业地产项目以REITS 形式到香港上市。同时将

REITS 的最高负债比例由总资产的35%提升至45%,排除了香港相对其它亚洲国家作为REITS 中

心的弱势。消除地域限制及提升负债比例,为国际房地产投资机构在香港成立房地产投资信托基金

提供了机遇,也为中国房地产商提供了集资及套现的渠道。

(1 )香港税制

从总体上看,目前HK-REITS 以信托作为载体,不设区域限制,最低持有年限为2 年,对股份

持有的限制同挂牌,房地产投资比例至少需占资产净值的90%,分红比例至少需占税后收入的90%,

最高负债率限制在总资产的45%不享受特定税收优惠,但在香港税制下分红及资本增值部分免税

(2)香港REITS 运作模式

(3)香港R E I T S 开放为内地房地产市场带来的机会优势

优势一:对于内地房地产商而言,REIT 是一种全新的经营模式,REITS 的出现可使其从目前单纯的房地产开发模式拓展为长期投资模式,以获取稳定的租金收入和REITS 管理费。

优势二:REITS为内地房产商开辟了新的融资渠道,业主及开发商可以REITS的形式重组其房产物业,从而改善资产负债表及增强资金的流动性。

优势三:REITS 对银行贷款的依赖度很低,拥有资金成本较低的优势。

优势四:HK-REITS 的上市为内地房地产商提供了面向国际资本市场融资的契机。

优势五:REITS是一种长期投资模式,非处置不良资产或劣质资产的变现捷径,它的出现有利于减少房地产市场的投机成分,促进市场的长期稳定发展。

优势六:香港发行REITS的经验可供内地借鉴,对内地房地产商来说影响深远,将有利于促进内地房地产市场的长期稳定发展。

4、内地房地产信托运作模式

(1 )传统贷款型信托融资模式

① 操作流程

第一步,房地产公司就项目融资与信托投资公司达成一致;

第二步,就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审批;

第三步,面向广大投资者公开发行信托凭证;

第四步,信托公司将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目;

第五步,信托公司回收资金。

② 优点

管理比较简单,收益比较稳定。

③存在问题

由于信托公司对信用贷款本身有较大的风险,而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行,因此,信托公司面临着较大的风险,并将严格对项目的基本素质的要求。

(2 )股权型信托融资模式

这种方式是信托公司在集合资金后,以增资的方式,向房地产企业注资,持有房地产企业部分股权,房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购,这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色,是银行所不能做的(因为银行不能进行实业投资)。在这方面最早做的是重庆国投,例如其所运作的世纪星城项目。

①操作流程

第一步,信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金。

第二步,信托投资公司以股权投资的方式向房地产公司注入资金。

第三步,信托投资公司获得房地产公司的股权,但该等股权的性质类似于优先股,即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利)。第四步,信托投资公司将其所持有的股权委托原有的股东管理,同时,与原股东或关联方(最好是关联方)签署股权回购协议。为了确保购协议的履行,双方可能需要有一些担保条件(例如,重庆国投的世纪星城项目是使用开发商所持有的全部股权作质押;杭州工商信托所运作的浙江水泥项目,是由第三方提供担保)。

第五步,房地产公司运营开发项目,获得现金流。

第六步,关联方(或原股东)从房地产公司处获得相应的资金,回购股权,信托融资过程结束。

②模式优点

能够增加房地产企业的资本金,促使房地产企业达到银行融资的条件。信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念,只要求在阶段时间内取得一个合理回报,并不要求与开发商分享最终利润的成果,这样既满足了充实开发商股本金的要求,开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

三、房地产信托优势分析

1、REITS 自身优势

(1 )具有流通性与变现性

由于房地产本身的特性,导致交易过程需要借助中介机构,不但费力,且转移手续繁杂,变现性差,从而使得投资者具有极高的流动性风险。REITS是以证券化方式来体现房地产的价值,证券在发行后可以在次级市场上进行交易,投资者可以随时在集中市场上或店头市场上买卖证券,有助于资金的流通,一定程度上消除了传统房地产不易脱手的顾虑。

(2) 专业化经营

由于REITS经营权与所有权高度分离,通过专业化的经营管理,可以使房地产营运绩效大幅度提高,直接影响REITS 证券价格的上涨,使投资者可以分享房地产专业投资的成果。

(3) 资本积累

REITS是以受益凭证在资本市场募集资金,再以直接经营或间接融资方式投资于房地产市场,有效地结合了房地产市场和资本市场。通过这两个市场的结合,有助于房地产商在大规模房地产开发中的资金取得,加速资本积累,促进土地的有效利用。

(4) 投资风险分散

由于房地产投资往往需要庞大资金的投入,个别投资人无法同时进行多项房地产开发计划,造成风险的过度集中。REITS是以收益凭证方式募集大众资金,从事多样化的投资,除可通过不同的房地产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险外,也可以在法律规定范围内从事政府债券、股票等有价证券投资以分散投资风险。

(5) 正确引导房地产市场机能

由于REITS的投资组合、投资期间、受益来源与分配等事项,均受到相关法规的严格限制,其目的在于预防房地产短线交易的投机行为,使资金的投入

能促进房地产的有效利用。另外,通过REITS的方式来对大型公共建设计划进行融资,既可顺利推动建设,也可使投资大众分享公共建设投资成果,且经由REITS在集中市场或店头市场挂牌上市,可以达到以有效率的证券市场来监督无效率的公共部门的效果,最终能使整个市场机能得以充分发挥,增加社会福利。 2、商业地产开发REITS 融资优势

通过REITS 方式融资,对商业地产开发商而言具有以下几个方面的明显优势:

(1) 可用以融资的物业范围宽广

任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写

字楼、工业厂房等。

(2) 可融资金额巨大,资金来源丰富

例如华银控股目前操作的REITS,单个物业可融资金额从3亿元起,根据物业实际价值,多多益善。而海外REITs 市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者。

(3) 风险分散

将房地产行业金融风险分散到国际投资者中,符合政府政策。

(4) 融资总额相对较高

一般情况下,采用REITS方式融资总额能够超过物业抵押贷款金额,交易价接近资产价值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下,商业物业业主一般仅能获得相当于物业价值60%~70%的资金。REITS 则是根据市场标准综合物业整体考虑,对物业进行整体定价,吸引投资。

(5) 融资方式灵活

对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业,比如,华银控股可以协助业主,以业主为发起人将其资产在境外上市。对于规模较小的物业,华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。

(6) 可选择长期获益

物业业主也可以自持一部分基金单位,与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外,控制REITS 管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。

(7) 节税

REITS融资具有不可替代的节税优势。

(8) 提高企业知名度

采用REITS 融资,可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉,扩大行业内和国际上的影响。

(9) 有助企业经营管理规范化

房产投资的策略例2

前言

自改革开放以来，我国的经济发展模式开始从计划经济转变为市场经济。在这样的大背景下，我国房地产行业既面临着严峻的挑战，也面对着很多发展机遇。如何应对新时期的挑战，抓住发展机遇，这是我国房地产行业急需解决的问题。面对这样的情况，我国房地产行业必须要做好房地产项目投资造价管理工作，才能帮助我国房地产行业渡过难关，抓住发展机遇。影响房地产项目投资决策的因素有很多，比如管理水平低下、制度不完善等，都会加大投资成本的支出，使房地产企业的效益降低。房地产项目投资造价管理作为控制成本投入和利润收入的重要手段，对我国房地产经济的发展有着非常重要的作用。本文首先分析了我国房地产项目投资造价管理的内容，然后分析了我国房地产投资造价管理的主要问题，最后阐述了我国房地产投资项目造价管理的主要策略。期望通过本文的分析，可以让读者对我国房地产投资项目造价管理有更为深刻的认识。

1、我国房地产项目投资造价管理的内容

房地产行业作为我国国民经济的支柱产业之一，对我国的整体经济实力有着极其重要的影响。房地产项目投资所涉及到的资金链广、数额大，为了更好地对庞大的资金流进行控制，就必须要加强造价管理。造价管理工作贯穿于房地产工程建设的每个环节，造价管理的内容复杂，在每个建设阶段都有不同的内容。

（1）设计阶段

设计阶段是房地产项目成本控制的主要阶段，设计工作的质量直接影响到房地产项目造价的控制。在设计阶段，首先要通过设计招标选择最佳的设计单位；然后再通过限额设计，对工程造价进行有效的控制，对投资限额进行合理分解和使用。另外，还必须要控制好设计工作的质量以及施工图纸的设计深度。最后，再委托设计监理管理，对设计方案进行优化，在设计阶段充分挖掘节省投资的潜力。

（2）招投标阶段

招投标阶段的造价管理主要有五项工作要完成。第一，控制招标过程中的成本。招投标是业主选择施工单位、材料供应商的主要方式，招投标工作对房地产项目的投资控制、质量和进度管理有着及其重要的作用。第二，要对投标单位的资质进行严格审查。第三，招标文件的编制工作必须要做到位，造价管理人员必须要对影响工程造价的众多主、客观因素进行预测、分析以及评价。第四，选择合理低价的投标单位成为中标者，避免投标单位故意压低成本形成恶意竞争。第五，合同的签订工作必须要规范到位。

（3）施工建设阶段

施工阶段是房地产项目从施工图纸转换为建筑实物的过程，也是项目投资额度最大的阶段。为了更好的落实造价管理工作，必须要加强对施工过程的管理。施工阶段造价管理工作的主要内容是：规范合同管理，控制工程索赔，通过一系列技术措施，加强对项目资金的有效控制，通过有效的经济措施加强对项目工程的管理。

（4）竣工决算阶段

竣工阶段是成本控制的最后阶段，在此阶段，工程造价管理工作是：根据合同规定的计价条款、招投标过程中整理的重要资料、竣工资料以及国家与地方的相关法律法规条款，对工程款进行仔细审核，核实实际的工程量，落实联系单签证费用，保证最后所审核的结算是工程造价的真实体现。

2、我国房地产投资造价管理的主要问题

（1）法律法规不健全

相比以前，我国的法制建设工作已经取得了巨大的成就，但是随着时代的发展和进步，又出现了很多新的违法现象。这就导致以前的法律不能适应现代社会发展的需要，建筑行业亦是如此。尤其是我国加入世界经济贸易组织以后，我国的很多法制法规与世界经济贸易组织的相关法律存在违悖，导致我国经济一直很难与世界经济贸易组织完全同步。由此可见，加强行业立法，与国际法律接轨，是目前我国经济发展的当务之急。

（2）政府管理不完善

自我国计划经济以来，我国政府就将工程项目的造价管理职能界定为政府的法定行为，由政府主导造价管理工作。但是，政府部门既是国家宏观政策的制定者，同时也是众多公共工程项目的投资者。两者身份重合，这就容易造成政府部门在项目投资造价管理中的职责出现含混不清的情况。

（3）计价模式太单一

目前我国工程建设中的计价模式：首先是工程造价管理人员必须要根据施工图纸计算出整个工程量，然后使用套定额单价求得直接费，然后再根据有关的定额取费率算出整个工程的造价。但是套定额的计价模式对政府职能的转变以及市场竞争的发展有着很大的阻碍作用，严重影响到了我国市场经济的发展。

（4）信息化管理落后

随着信息时代的发展，我国房地产行业也在积极的应用各种信息技术促进自身的发展，工程造价管理信息化建设就是具体的表现之一。但是在工程造价管理信息化建设的过程中也存在着很多问题，导致信息化管理落后。比如，信息资源管理缺乏系统性，造价信息的采集方式落后，信息分类、数据格式不统一，信息网的建设不完善等。

3、我国房地产投资项目造价管理的主要策略

（1）建立完善的工程造价管理体系

首先，必须要强化工程造价管理部门的职能，加快法制建设的速度，维护房地产项目的投资者、经营者、劳动者以及消费者的利益。其次，理顺不同工程造价主管部门之间的关系。将政府主导工程造价管理的模式渐渐转变为行业协会主导工程造价管理。

（2）改革工程计价方式

工程量清单计价方式是当前我国房地产行业正在全面推行的一种计价方法。相对于套定额计价方式，工程量清单计价方式能够更好的帮助企业获得更加合理的工程造价，能够帮助业主控制投资，有益于市场公平竞争体制的发展。与此同时，还要建立起与工程量清单计价方式相配套的管理制度。

（3）加强工程建设全过程的造价管理

首先，要加强设计阶段的工程造价控制与管理工作。其次，加强对招投标阶段的管理，加强对预算环节的控制。最后，加强对工程造价咨询行业的管理。理顺工程造价管理的体制，提升房地产行业的整体素质。

（4）建立工程造价管理的良好秩序，完善信息化建设

提升行业内工程造价管理人员的整体素质，使其能做好房地产工程建设全过程中的造价管理与控制工作。同时，行业内各企业要充分利用现代化信息技术，加快工程造价管理的信息化建设，实现信息资源的共享，加强整个房地产行业的交流，实现对建设各阶段工程造价管理的动态控制。

4、结束语

总而言之，房地产项目投资造价管理对提升我国房地产行业的整体经济实力有着极其重要的作用。我国房地产行业必须要加强对项目投资造价的管理，改革造价管理的模式，加快造价管理的信息化建设，以此促进房地产行业的经济发展。

参考文献：

[1]朱丽萍.房地产项目投资造价管理探究[J].中国新技术新产品，2010，（1）：210-211.

[2]刘月勇.浅谈房地产项目投资造价管理[J].城市建设理论研究（电子版），2011，（31）.

房产投资的策略例3

一、中国房地产集合资金信托项目内涵

1.基本概念

基本信托定义是指信托公司从投资者那里募集大量的资金，然后通过自己的管理经验，将这部分资金投资给第三方，以达到投资者资金的保值和增值作用。而对于房地产集合资金信托项目就是，信托公司将这部分资金全部投入到房地产行业之中进行运作。

2.基本特征

首先，委托人也是受益人，这就直接造成了投资者拥有大量的权利，信托公司作为受托人就完全对投资者进行负责，这使得投资者加大了对整个资金运作过程的监督作用，接着，就真正F实中，结果却是投资者处于不利地位，由于本身信托公司权利较大，拥有丰富的经验，而且信托公司属于盈利组织，一般就为了尽可能的降低交易成本，而直接将合同做出格式合同，投资者根本没有讨价还价的能力，只能被动的接受这些条款，因此，这是现阶段管理部门必须要重点关注和解决的，只有解决了这一点，才能够使投资者的权益保护能够有效的实现，为其提供法律的支持，最后，也是最为重要的一点，任何投资都是有风险的，如何降低风险是任何投资者最为关心的，房地产是一个投资风险比较大的行业，现阶段政府正在不断控制房地产的建设问题，明显出现了投资疲软的现象。当然，投资房地产仍然是现阶段中国信托投资的重点区域，因为其相对其他领域而言，还是有其较高的收益率。因此，现在的信托公司还是在积极的将大量的资金投入到房地产集合资金信托项目中，这种高风险的确会有高的回报，但是信托公司更多的是将风险转嫁给投资者，这就引起了现在比较重要的问题，如何对这些投资者的权益进行有效的保护，面对这种高风险的投资产品，对信托工作进行有效的监管，防止出现严重侵害投资者权益的问题将成为政府最近几年信托管理的重点。

二、目前中国对投资房地产资金信托项目的投资者权益保护情况

1.有利的法律保护制度

根据我国的《信托法》的大规章下，我们相应的建立了一些规范性的文件，保证了投资者的权利，对投资者的权益有一定的保护作用，这其中有几个重要的权利，例如，知情权，这个权利保证了投资者对于信托公司运用资金的方法和资金的量有一个清晰的了解，可以保证自己的资金处于安全的运行状态下；撤销权，这种权利能够有利的保证投资者的资金不会被非法侵害，当发现信托公司进行侵害时，投资者可以请求法院予以撤销，这极大地加强了对投资者权益的保护等等，当然还有其他的一些法律规定的基本权利，这些完善的体系法律可以有效的保障投资者的合法权益不受侵犯，是对房地产集合资金信托项目下最有利的监督制度。

2.我国现阶段的保护缺陷问题

第一，虽然法律赋予了投资者大量的权利，用来保护自己在房地产集合资金信托项目下的资金，但是，权利虽然有法律支持，但是这些法律的具体化却明显不足，存在着投资者的权利内容空泛，由于房地产集合资金信托是一种新型的信托项目，因此具有其特殊性，然而现行的信托法规往往是针对一般的信托项目，这种方式直接就使整体的权利变的空洞，无具体化。

第二，由于信托公司是一个整体，而投资者多数是一些分散的人群，他们往往难以形成有效的联合，对于房地产集合资金项目，这种高风险的投资项目，多数投资者所投资金巨大，但是真正在行使权利时，往往是由于个体的渺小，使得行使权利的难度大大加大，而且，就信托的本身性质来说，单个个体的变化会对整个信托项目有一定的影响，会引起信托资产的不稳定性，这样也不利于每个投资者的权利行使，因此，往往造成有权但是没有行权的条件，导致权利也就形同虚设。

第三，对于房地产集合资金的多数投资者来说，行权过程根本就没有具体化的操作流程，缺少可行的流程，使得权力在进行行使时就找不到途径，那么这样的权利就是一纸空文，根本就不起任何作用。为此，政府应该积极落实行权的途径，要让这些单个投资者能够聚集起来，给予一个人，让这种权利能有一个得以行使的必要途径，否则，这样的权利还是难以保障投资者的权益。

第四，现行的信托法律基本比较完善了，对于这种风险较大的房地产集合资金信托项目更是设立了一个比较严格的法律制度，但是，现实中还是无法保证投资者的合法权益不受侵害，那么这就要看看执行过程中是不是执行的彻底、执行的有效，可是，现实生活中往往是监管不到位，监管理念落后，整个监督过程往往就是流于表面，进行一些浅层次的审批和仅仅通过询问这种毫无作用的监督方式来进行监督，因此，缺乏有力的监督执行也是造成现阶段我国房地产集合资金信托项目下投资者权益得不到保护的一个重要原因。

三、完善投资者权益保护的策略

1.投资者

对于投资者的权益保护更为重要的是要让投资自己能有专业的知识，懂得其中的道理，通过对其信托知识的教育，增强其自身的风险意识，加强投资者的理性认识，明白其在信托中的权利，了解信托公司应付的义务。同时，让投资者明白房地产集合资金信托项目下的风险情况，能够让投资者对资金进行合理的风险与收益的权衡，这将能够从源头上起到保护投资者权益的作用。同时，应该要制定严格的进入制度，给那些风险承受力比较弱，但是本身面对房地产集合资金信托项目的高收益又经不住诱惑的人一个基本屏蔽机制，这样也是从一个侧面防止出现损害投资者的合法权益，最后，税收的作用要及时发挥，对于投资者来说能真正增加其收益的还是税收的影响，应该制定合理的税收制度，让投资者能真正得到收益，对于那些只是转移了资产但是没有产生经济效益的信托活动，国家不应该对其进行征收税费，对于有收益的情况要结合收益大小进行征收，只有这样才能真正使投资者得到实实在在的收益，真正实现对投资者权益的保护。

2.信托公司

对于信托公司，这个交易过程中占有强势地位的角色，必须要对其进行相关的信息披露，对于其中的各种资金的运作途径，进行详细的披露，一定要对信托公司、投资管理顾问、被投资公司这三方都要进行详细的信息披露，这样能够明确自身的义务，也有利于投资者进行监督。当然，信托公司是整个过程中最为重要，因此在交易过程中，我们应该使用“谨慎投资人”概念，基本方法就是对待投资者，信托公司是秉承着为投资者谋利益的，将投资者的资产安全性和收益性进行有效的考虑，让自己的投资标准能符合投资者的收益标准，不给投资者的权益增加过度的风险性，最终将有利于保障投资者权益。

3.监管机构

对于监管机构主要要做的就是一方面建立将投资者能够聚集起来的投资者大会，让投资者的权益可以得到有效的自我保护；另一方面就是对信托公司的监督，加强对信托合同的监管，对于其中的关键条款一定要进行严格的审查，防止出现损害投资者权益的条款。政府在监管过程中一定要坚持保护投资者的角度进行监察工作。

四、总结

由于我们房地产集合资金信托项目还在发展过程中，各种机制都在建设中，因此，我们应该加强对其的监督作用，而且也应该加强自身的保护意识，努力保护投资者的合法权益是一切资本市场必须要考虑的问题，只有能真正保障了投资者的权益了，这个资本市场才能健康有序的发展下去，通过本文的研究希望能够给我国房地产集合资金信托项目下投资者权益保护的方法上有一定的启发作用，为信托市场的健康发展做出贡献。

房产投资的策略例4

1.投资支出风险

房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。

2.金融风险

主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。

3.购买力风险

购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。

4.市场风险

市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。

5.政策风险

政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。

6.法律风险

法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。

二、房地产投资风险的预防策略

房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。

策略一：关注政策变动，认准投资方向

任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。

策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析

随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。

策略三：采用投资分散组合策略

房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。

房地产投资风险的防范与处理是可以不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。

【摘要】房地产业是国民经济中一个十分重要又很特殊的产业部门。房地产投资市场作为支撑市场经济体系的要素市场之一，具有极其重要的作用，本文就房地产投资与风险做了简单的阐述。

房产投资的策略例5

1.投资支出风险

房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。

2.金融风险

主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。

3.购买力风险

购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。

4.市场风险

市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。

5.政策风险

政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。

6.法律风险

法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。

二、房地产投资风险的预防策略

房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。

策略一：关注政策变动，认准投资方向

任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。

策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析

随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。

策略三：采用投资分散组合策略

房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。

房产投资的策略例6

［中图分类号］F293 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）2-0041-02

1 我国房地产宏观调控的再认识

1.1 房地产宏观调控的概念

房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段,从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制,促进房地产市场供需总量、供需结构平衡,实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。从调控体系上可将宏观调控分为政策调控和战略调控。房地产宏观政策调控,是从经济角度,运用货币政策、财政政策、税收政策与土地政策等措施对市场行为进行经济性约束。房地产宏观战略调控,是从法律和行政角度,对房地产市场环境与房地产市场系统全局进行引导和规划。

1.2 房地产战略调控与政策调控的主要区别

调控手段差异。政策调控是对房地产市场行为等进行经济性约束和惩罚,对市场失误进行纠正,对市场失灵进行补充,对市场失效进行调整。战略调控是对房地产市场行为进行引导、惩罚和制度安排,具有强制性和法律性。

调控目标差异。政策调控旨在对房地产市场价格波动进行调节,维持市场短期局部的稳定,协调发展房地产投资市场和消费市场。战略调控旨在制订房地产发展规划、房地产市场战略调整,维持房地产市场总供需总量平衡,促进其平稳健康发展；同时优化供需结构,保证中低收入人群住房需求。

1.3 房地产战略调控的必要性

战略调控有利于调整房地产经济与国民经济的关系。当前我国发展房地产业主要从总量上加大房地产业投资,由于房地产是国民经济的支柱产业,国民经济过分依赖于房地产业。而战略调控是从结构上对房地产业进行调整,提高房地产业的增加值,促进房地产经济的发展,实现房地产业对国民经济的贡献。

战略调控有利于推进城市化进程。我国城市化进程缓慢,城乡二元经济结构明显,城市化与房地产业发展不协调,而政策调控仅调控区域性和短期性市场波动。战略调控则是从整个房地产市场出发,制订房地产长期发展规划,实现房地产业与城市化的协调发展。

战略调控有利于协调城市规划和城市经济的发展。当前我国城市经济的发展,只是盲目地追求房地产开发,而忽视城市规划,造成城市规划与城市经济发展不协调。政策调控只是用经济手段实现资源合理配置,而战略调控则是用法律和行政手段加强城市建设和城市规划的约束性,从而更好地协调城市规划和城市经济的发展。

2 我国房地产宏观调控主要问题及反思

(1)房地产宏观调控政策本身的问题。一是房地产宏观调控政策失灵问题。其一,宏观调控政策滞后性。宏观调控政策从制定到实施需要一段过程,包括问题的发现、调控政策的制定、实施。而市场的易变性、波动性会使得政策无法执行,形成滞后性。其二,宏观调控政策灵活性较差。宏观经济政策是面向整体市场,解决短期经济问题。而房地产市场是区域性较强的市场,易造成部分区域适应性差。即使各地方政府依据中央政策制定地方调控细则,也只是一纸空文。另外,还可能由于政策制定者对市场问题把握不准。其三,宏观调控政策执行不力。“上有政策,下有对策”,在政策执行过程中,部门利益与地方利益冲突、调控细则歪曲调控政策、政策执行者不作为、政策执行不到位等。二是房地产宏观调控失效问题。其一,宏观调控政策经济约束性失效。宏观经济政策主要是因为利用土地、货币、财政、税收政策等对违反市场行为者进行经济性惩罚。在实施惩罚过程中,会因“寻租”、“招商引资”政策、经济惩罚力度不够使得执行大打折扣,造成投资回报远大于经济性惩罚,致使政策经济性约束性失效。其二,宏观调控政策片面性。综观我国已出台的宏观经济政策,皆是针对某个具体问题或现象。其三,宏观调控政策作用时间短。我国宏观调控实施后,会在短期内产生一定效果,之后问题会更严重,主要是因为宏观经济政策仅在短期内影响部分房地产市场主体行为。

(2)房地产宏观调控引发的问题。一是房地产市场环境问题。其一,宏观调控使房地产市场经济环境更加恶劣。一方面宏观调控使得房地产投机回报率增加,投资炒房和囤房盛行,房地产市场俨然是住房投机市场而非消费市场。特别是大量制造业资本或者其他重要实体经济资本投资楼市,加剧了市场投机行为。另一方面宏观调控使得开发商大建高档住房,而高档住房成交拉动房价,使得中端房价也跟随上升,中端住房出现泡沫。因此,调控使得房价越调越高,住房越来越困难,房地产市场环境变得更加恶劣。其二,房地产宏观调控政策法律环境受到质疑。我国房地产宏观政策效用大减,2006年的国八条和国六条实施后,房价出现短暂回调后又升到较高水平。使得人们质疑政府宏观调控政策。多次调控表明,房地产宏观调控并不能引领房地产市场走向、改变房价走势及保障中低收入人群的住房权利。二是房地产市场系统问题。其一,房地产市场投机预期高涨。宏观政策调控使得房价不跌反涨,投机者信心高涨。根据消费者行为理论,消费者(投机者)“买涨不买跌”,于是投机者看涨预期形成,大量投机资本进入楼市,房价越炒越高。其二,我国房地产市场住房投资功能强于消费功能。目前楼市投机盛行,政府宏观调控不力,使得购买住房主要是为投资而非消费。宏观调控使得购房者购房越来越困难,消费市场逐渐萎缩,投资市场成为主流。其三,投资者与消费者矛盾更加激烈。一方面是开发商与消费者的矛盾,征税增加开发成本,而开发商会将税收纳入房价,将赋税转嫁给了购房者,房价越高,购房越困难,开发商与购房者矛盾僵化。另一方面是投机者与购房者的矛盾,如为抑制投资,提高税率,但同时增加了自住、投机购房者的购买成本,可投机者掌握大量资本,并不受其影响,他们只需投资回报率大于银行或其他投资回报率,就不愿退出房地产投机市场,反而使自住需求减少。结果造成一方面投机者拥有大量空置房,另一方面购房者又买不起房,于是二者矛盾愈演愈烈。

3 完善我国房地产宏观调控新思维

3.1 继续改进和完善我国房地产宏观政策调控

(1)弥补房地产宏观调控政策的不足。第一,重视对宏观调控效果评价,制定更加准确有效的宏观经济政策。准确有效的宏观经济政策可以解决政策失灵问题,宏观经济政策要适时、针对性地执行,严格执行制定的宏观经济政策。第二,加大宏观调控政策配套措施,提升宏观调控执行力。执行力关系到效果与目标的差异。要力求避免执行力大打折扣、宏观调控政策执行不作为的现象,做到公开、公平、公正执行,努力构建宏观调控政策监督体系。第三,着重分析抑制住房需求的弊端,积极引导住房需求。

(2)完善房地产宏观政策调控机制。第一,完善税收政策调控机制。税收的重要功能是使收入、生产要素再分配。对房地产征税,主要应增加住房投资成本,而不是增加住房消费成本。目前我国住房税收调控既抑制投机,也增加住房消费成本,由此引发住房难问题。因此,很有必要对住房持有和住房流转交易分别设计征税。只有增大持有投资住房的税收成本,才能抑制投资投机行为,即让投资房地产的收益小于成本,才会抑制投机。第二,完善土地出让机制,最大限度地为保障性住房建设提供资金支持。我国土地现行的“招拍挂”出让机制,造成了房价的不断提高,建议在操作上可以采取商品房等用地沿用现行的价高者得的招拍挂方式,保障性住房的土地出让而采取应价低者得。商品房等用地最高价招拍挂,可以实现土地效率最大化,并且可将这部分资金再投入保障房建设,以解决中低收入人群住房难问题。

3.2 逐步启动和发展我国房地产宏观战略调控

(1)从战略调控的现实意义上正确引导我国住房需求。一是正确认识住房需求与住房需要,需要且有支付能力才构成需求。因此,购买住房的需要并不等于住房需求。实际上,我国楼市多数住房需要都被错误地理解为住房需求。二是引导中国住房观念,“安居乐业”是指有居住权而非住房所有权。因此,只要能满足居住,租房也能实现“安居乐业”。三是年轻人要认识到购买住房是一种奢侈而非必需。根据房价收入比4~6倍的国际经验,我国的房价收入比大多在10倍以上,再加上CPI的持续高涨,使得年轻人住房和资金购买力下降。对于刚毕业的大学生,工资较低,短期内难以承担高房价。因此,购买住房只是一种奢侈而非必需,只有当改善住房需要变成需求时,住房才由奢侈转为必需。

(2)从战略调控的理论基础上,保障我国中低收入人群的住房消费权利。中低收入人群住房难问题,既是经济问题,也是社会问题。经济问题由市场解决,社会问题由政府解决。因此,完善住房商品房分配制度,努力满足住房改善需求和住房投资需求的住房消费权利。更要加大保障房建设和完善保障房分配制度,努力建设以消费功能为主,投资功能为辅的房地产市场。并且实行透明、公开和动态的保障房分配制度,设定保障标准和进入退出机制设计,即无购买商品住房能力时,中低收入人群自动进入保障房分配；当有能力购买商品房时,又能主动退出保障房分配。还要扩大舆论影响,即从舆论上严惩不符合保障房人群却购买保障房的行为。

参考文献：

房产投资的策略例7

1.1 应用弊端

首先,大量不确定性因素的存在是现实经济生活的本质特征,房地产投资的长期性和房地产市场的不确定性决定了投资决策时无法准确预期项目的净现金流量以及投资内外部环境的变化。

其次,针对NPV决策方法的“立即投资”和“决不投资”二唯论,房地产投资项目具有明显的可推迟性。即使当前因NPV<0而无法决定立即投资,但并不意味着应该永远放弃该项目,选择投资的时机不同,投资收益与风险就会随之改变,在推迟期内,市场的有利变化可能使项目NPV>0.最后,房地产投资具有不可逆性,一旦资产被确立就不可能毫无损失地收回投资。一方面,房地产资产形态位置相对固定,相对于其他资产而言资产流动性较差,造成投资不可逆;另一方面,房地产交易费税较高,投资形成的资产短期内往往很难通过交易获利,使房地产投资不可逆。

1.2 应对策略

投资项目往往可以按时间先后顺序,分解为多个相互联系的子项目的组合。在某个决策点,根据前面各阶段决策的实际结果和当时所掌握的其它信息,投资者可以进行新的选择,也即在项目进展过程中不断对应着一个选择权,这样,投资决策过程才体现出灵活性。

2 实物期权概念及类型

2.1 期权与实物期权

期权是最基本的金融衍生工具之一。期权是一种特定的金融合同,分为买权和卖权两种基本类型。

买权合同赋予其持有者在规定的时间内,以事先预定的价格,从买权合同的出售者处购买一定数量标的资产的权利。卖权合同则赋予其持有者在规定的时间内,以事先预定的价格,向卖权合同的做空方出售一定数量标的资产的权利。

实物期权与企业投资决策分析问题有着密切的联系,它是金融期权在公司理财领域的一种扩展。是指公司进行长期资本投资决策时拥有的、能根据决策时尚不确定的因素改变行为的权利。

2.2 房地产投资决策过程中的实物期权类型

2.2.1 延迟投资期权

由于难以对开发前景进行精确的定性定量预测,投资者暂缓进行大规模的开发,而进行局部、小规模的开发,进一步获得市场信息,改进自己最初对项目各期现金流量的评价结果,这就是所谓的延迟投资期权。

2.2.2 分阶段投资期权

分阶段投资期权,又称分期建设期权,是指把项目所需的投资按时间顺序分成若干相互联系的部分,每一阶段的投资决策取决于前面已经执行的各阶段投资的实际结果以及未来市场需求变化。

2.2.3 转换期权

如果项目实施过程中,开发商有能力根据外部环境的变化进行投入要素或产品的转换,则称作转换期权。显然,转换期权的存在为企业的项目营运提供了机动性,为企业适应市场或竞争环境变化提供了有力的工具。

3 实物期权与房地产投资策略的合理运用

3.1 项目分解

分期投资与分期开发策略这一策略的实际应用条件与意义:

3.1.1 项目规模大,全面开发与一次性投资的前期资金投入量大,一则企业难以承受;二则直接影响项目的资本金利润率,对于房地产投资来说,项目的资本金利润率指标远比总投资利润率指标更重要。

3.1.2 开发建设周期长,当项目开发建设周期大于其产品的市场生命周期时,产品在市场上过时,难于售出,使项目实物期权益变小,风险加大。

3.1.3 当项目开发建设周期与房地产市场周期叠加错位于市场周期下降期时,项目将被迫面临市场周期下降阶段带来的一系列风险,使实物期权权益下降。

因此,将项目分解为若干期,分期开发建设,就成为房地产投资开发的常见方式。房地产投资商在运用项目分解分期投资与开发策略时还要充分重视以下问题的解决:

(1)项目每一期投资与开发的后评价问题。实物期权理论的核心思想在于实现投资行为与市场趋势的动态适应。以前一期实际发生与形成的企业客户群、客户群接受的产品与对产品的不满,检验与发现该期决策的缺陷点,为后续期投资开发提示重要的思路与策略诸方面的改进。

(2)项目每一期投资与开发后的项目重新定位问题。必须把每一期项目的开发建设都视作“全新的项目”,重新进行市场调查、项目定位,重新制订投资运作方案。

(3)项目各期投资与开发之间协调问题。项目前一期开发经营的现金流入,可用来支持后续期开发建设的现金流出,加快资金周转。

3.2 项目联合投资与合作开发策略

多个投资主体联合投资与合作开发一个或多个房地产项目,有助于扩大投资、分担风险。实际运作中,联合投资的失败往往集中在二个问题上:一是当面临市场风险时,某出资方意识到风险损失大于撤资违约金时,会采取宁可违约也要撤资的措施;二是投资各方责任、权益分配的复杂性带来的法律关系模糊状态。

3.3 项目转让策略

项目转让,实际上是一方放弃未来的实物期权收益,而将其转让给另一方。当房地产销售出现较大的波动、产品空置率快速上升时,为减少损失,投资者可以收缩开发模式甚至中止开发。一般地说,房地产开发商会选择项目转让策略。

4 实物期权法应用于房地产开发投资决策的意义

传统的NPV决策方法在不确定的市场环境下,容易造成房地产投资价值的低估,因为它没有考虑到投资项目可能包含的期权价值。实物期权法则充分考虑了由决策者的决策灵活性创造出来的那部分价值。

另外,实物期权法是一种动态评估方法,它充分考虑了不确定性和灵活性在投资决策中的作用,为准确评估项目价值提供了新的思路,从而,突破了NPV法将决策思维定格在“立即投资”和“永不投资”二唯论上的局限性。

房产投资的策略例8

［中图分类号］F202 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2010）52-0056-02

1 基本假设

(1)在房地产市场上只有买房者、房地产商、政府三方进行博弈,没有其他博弈方影响房地产市场的均衡结果。

(2)博弈中三方均为理性人,在博弈过程当中都会选择最有利于自己的策略,并不会出现选择的失误。

(3)在市场中,信息是完全的,不会影响各方的决策分析。

2 政府、房地产商、买房者间的博弈分析

2.1 静态博弈分析

以下各图中的数字均为虚拟数字,只要其中的大小关系与现实相符即可,不必要求精确的数字。因为在博弈当中,只有相对的大小关系才会影响到博弈的均衡结果。政府对于房地产市场的不同政策会影响到买房者与房地产商的决策,而买房者与房地产商的决策也会反作用于政府的政策,通过影响政府的政策执行结果来影响政府下一步的政策制定。我们可以构造静态博弈分析矩阵如图1、图2所示：

如图1,根据画线法,在政府推行鼓励房地产市场的政策下,买房者选择多买房,房地产商选择多投资的U(买房者,房地产商,政府政策)=(8,12,10)才是最佳的稳定策略。

在政府推行限制房地产市场政策下,设买房者多买房的概率为PA,少买房的概率为PB,房地产商多投资的概率为PC,少投资的概率为PD。运用画线法得到两个均衡策略：U(买房者,房地产商,政府政策)=(4,6,4),或U(买房者,房地产商,政府政策)=(5,4,8)。然而,并不是两个策略均为稳定均衡策略：买房者认为房地产商会根据政府的限制政策减少投资,也就有：PD＞PC；同样地,站在房地产商角度,也会认为买房者会根据政府的政策减少买房,PB＞PA。在这种预期下,买房者认为房地产商更可能会少投资,从而更多的选择少买房；房地产商认为买房者有更大的概率选择少买房,便会选择少投资。因此,在这样不相等的选择概率预期下,U(买房者,房地产商,政府政策)=(5,4,8)才是稳定的均衡策略。然而很显然,U(买房者,房地产商,政府政策)=(4,6,4)的均衡对于房地产商更有利；可这种均衡很容易由于买房者单方面改变策略而使房地产商遭受巨大损失,这个均衡同样十分的不稳定。所以在政府推行限制房地产市场政策时,其市场导向作用更多的诱导了买房者和房地产商,使得双方最终选择U(买房者,房地产商,政府政策)=(5,4,8)的均衡策略。

2.2 动态博弈分析

不仅如上面分析的那样,房地产商、买房者的策略选择也会反作用于政府的政策,实际的博弈过程应该是三方动态博弈的过程，如图3所示。

如图3,在政府实行鼓励政策下,根据静态分析的结果可以知道,买房者多买房,房地产商选择多投资是稳定的策略,此时政府选择鼓励政策的概率是P1,选择限制政策的概率是P2,则有P1+P2=1。在初期,政府需要实行鼓励政策以促进房地产市场,通过房地产市场来刺激国民经济的增长,有P1＞P2。但如果房地产市场过度发展而与经济环境的承载能力不相符合的话,反而会对国民经济产生不良影响。在一段时间的鼓励政策后,为警惕市场泡沫(或消除市场泡沫)需要为市场适当降温,在这样的背景下,更需要采取限制市场的政策,此时有P1＜P2。在政府实行限制政策下,根据静态分析的结果可以知道,买房者少买房,房地产商选择少投资是稳定的策略,此时政府选择鼓励政策的概率是P3,选择限制政策的概率是P4,则有P3+P4=1。同样,政府的政策也会根据需要采取不同的政策,便会有P4＞P3与P4＜P3交替出现的状况。

3 结 语

根据以上对买房者、房地产商与政府政策的博弈分析,可以发现,政府政策导向对于买房者与房地产商有着重要的导向作用,通常在鼓励市场的政策下,买房者会更多的买房,同时房地产商选择多投资；反之,在限制房地产市场的政策下,买房者会趋向少买房,房地产商会减少投资。因此,政府政策的导向性对于市场的作用是非常明显的,政府当局可以根据需要对房地产市场采取相应的鼓励或限制措施以管理房地产市场。但同时也要注意到买房者、房地产商对政府政策制定的反作用,政府政策的制定也需要随时根据市场当中买房者与房地产商的不同动向采取相应的措施以稳定市场。

参考文献:

［1］周杰.非对称信息下房地产市场博弈问题研究［D］.成都：西南交通大学,2006：17-23.

房产投资的策略例9

其次，房地产投资具有利率风险，现阶段很多投资者的资金大部分都来自于银行贷款，因此随着银行贷款利率的波动，投资者的风险也将产生一定的波动。通常而言，贷款利率越低，房地产项目的投资成本也就越低，投资者会获得更大的收益；而贷款利率越高，成本也随之升高，投资者收益就会降低[1]。

最后，房地产投资的通货膨胀风险，从2007年开始，我国物价呈现出了持续上涨的趋势，小幅度的通货膨胀现象逐渐体现了出来。而通货膨胀率升高之后，资金的购买力降低，这就导致很多房地产投资者在项目完成后获得的收益和之前的投入资金有较大的差距，导致了实际收益率下降。

二、房地产投资风险管理策略

（一）风险衡量

所谓风险衡量，主要说的是对房地产投资所产生的风险因素的种类、风险大小和造成影响程度的衡量。风险衡量应该对那些比较明显的会对房地产投资产生较大影响的风险进行关注，其次才是研究风险损失产生的几率。[2]。我们可以把风险视为一种变量，它可以运用期望值、风险度等来进行描述，例如两种风险损失具有相同的期望值，那么标准差较大的风险损失就更加严重，标准差较小的风险损失较轻；如果风险损失所具备的标准差是一致的，那么期望值较大的风险反而越小，而期望值越小的风险越大。在风险衡量的过程中应该全面的分析和考虑风险因素。

（二）投资分散策略

所谓分散策略指的是通过分散开发结构而规避和降低投资风险，投资分散测量通常有区域分散、时间分散以及共同投资等手段。投资区域分散指的是把房地产投资向各个不同的地域分散，这样就可以避免因为某些地区经济条件较差而产生的风险；投资时间分散则说的是首先划分一个科学的投资时间差，进而降低由于市场发生变化而形成的风险，比如说房地产先导指标产生较大的波动时（如经济增长率的回升、贷款利率的下降），这些现象都很有可能让房地产周期开始进入大扩张发展阶段，这一时间段便是投资的合适时机，投资者在此时投资所产生的风险应该是最小的[3]。

（三）投资组合策略

房地产投资组合策略指的是房地产项目投资者按照投资风险因素的大小以及投资实际收益大小，根据某些原则来对房地产项目投资进行不同类型的搭配，从而来减少投资风险的一种策略。比如房地产项目投资者可以将部分资金投入于普通住宅，将一部分资金投资于商用写字楼等。这种分散投资由于房地产项目的类型不同，其风险的大小也有所差异，投资收益也各不相同，组合投资策略将资金分散投资于不同的房地产项目，这样就能够有效的减少整体投资所带来的风险，最终获得平衡的投资收益[4]。

（四）保险策略

房产投资的策略例10

一、研究背景及私募房地产投资基金介绍

中国房地产业经过十几年高速发展之后，已经成为我国经济的支柱产业之一。中国房地产业的资金主要来自银行信贷，近期由于国家持续对房地产市场进行宏观调控，银行对房地产风险评估趋严、信贷趋紧，这都导致房地产项目融资渠道变窄、资金回笼压力增大。房地产业过分依赖银行信贷的发展模式正在改变，其它渠道的融资逐渐发挥重要作用。私募房地产投资基金在我国作为一种创新的房地产金融产品，在房地产市场转型升级中发挥重要作用，促使房地产业慢慢步入金融化时代。

房地产投资基金首先出现在美国，是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益收益和服务费用。私募房地产投资基金是房地产投资基金中的一个分支，是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。

我国私募房地产投资基金的基金管理机构按背景分主要有三类：PE背景类、产业背景类、开发商背景类。房地产投资基金的组织形式可以采用以任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。房地产基金投资方式主要分为对房地产公司进行股权、债权或股债结合投资。但不论哪种方式，均应对目标房地产公司进行调研及评价，对投资项目进行可行性分析、财务分析以及风险评估，从而做出是否投资的决策。目前我国私募房地产基金受基金的存续期及规模所限，以项目导向型为主，也就是先有项目再募集资金。本文主要探讨私募房地产投资基金在投资项目选择阶段如何进行风险管理。

二、私募房地产投资基金在项目选择阶段面对的风险种类及风险管理

私募房地产投资基金按投资对象可简单分为住宅和商业地产两类，住宅可按档次分类，如公寓、别墅等；商业地产可按用途分类，如写字楼、酒店、零售地产、仓储等。由于投资对象的特性不同，在投资策略上会有差异，但在投资项目选择阶段，结合房地产项目开发过程要系统考虑风险的共性。

房地产基金的投资风险和被投资房地产项目风险之间有着紧密的联系，当开发商投资一个项目，明确项目定位后，该开发项目70%～80%的风险其实已经确定，房地产投资基金需要从自己的专业角度，对开发商风险评估的标准、风险控制的措施进行判断，尽量减少信息不对称带来的风险，只有在投资决策阶段对项目进行风险识别、风险评估，制定风险控制的措施，才能客观、有据地进行投资决策。

房地产项目按开发过程分为以下四个阶段，分别是投资决策阶段、前期阶段、建设阶段、销售和物业管理阶段，各阶段都存在特有的风险。以下将根据房地产开发过程的四个阶段，分别对房地产基金公司在投资项目选择阶段面对的风险及风险管理策略进行探讨。

第一，房地产项目投资决策阶段存在风险如图1所示。

针对此阶段风险，基金公司主要对政策风险、时机风险、区位风险、类型风险等进行风险识别和评估。基金公司要建立经常性信息收集和处理机构，建立分区域房地产景气分析和监测系统，建立房地产市场定期分析报告制度，对城市化、城市圈进行深入研究，着眼于存在长期发展机会的区域，进行多业态的投资布局。通过上述研究，评估政策风险、投资时机风险，建设区位风险、投资类型风险等，制定自身的投资策略。投资策略中明确投资区位、投资物业偏重类型，例如区位是以低风险的一、二线城市为主，还是以发展潜力大的三、四线城市为主，投资物业偏重类型是住宅还是商业地产。按投资策略选择投资项目区位及类型，分析后确定是否符合自身的经营策略和风险承受度。同时要重视投资项目可行性研究，减少投资项目的盲目性，谨慎做出投资决策。

第二，房地产项目前期阶段存在风险如图2所示。

针对此阶段的风险，基金公司根据进入的不同阶段主要对置地风险、融资风险、合同风险等进行风险识别和评估。通常地产基金介入项目都比较早，投资期限较长，期间如果国家宏观调控政策、货币政策发生变化，都可能导致房地产开发的工程进度节点得不到保障，进而导致现金无法按照预期回笼。如果是拿地前进入项目，基金公司要详尽调查前期拿地工作的进展情况，落实相应节点，基金投入项目后何时可以取得土地证，完成土地抵押。此阶段要开展调查，了解开发商在当地的信誉，积极同当地国土局、房地产交易中心等部门沟通，及时了解置地过程中除资金外是否存在其它未尽事宜。同当地金融机构联系，了解投资项目在当地取得开发贷及按揭贷款的难易程度，有无其他特殊问题，按揭贷款申请的难易程度，对项目销售及现金流回笼有直接影响。

第三、房地产项目建设阶段风险如图3所示。

针对此阶段风险，基金公司在投资阶段要综合评判开发商的操盘能力，可根据开发商以往开发项目的实际成果、开发商在当地的市场接受度等进行预判，也可借鉴银行等金融机构要求开发商具备二级开发资质的参考标准。投资项目决策通过、执行投资后，此类风险的管理将贯穿投资项目投后管理的始终，并且是项目投后管理的重点内容。

第四，房地产项目销售及物业管理阶段风险如图4所示。

房地产项目销售及物业管理阶段风险

针对此阶段风险，基金公司应根据融资期限的长短，预估投资项目的现金流回笼，拟定项目快销、慢销的营销策略，同开发商达成一致，预先约定开发商应满足基金退出时间要求，操盘过程中根据项目实际销售情况，适时调整项目销售策略。

私募房地产投资基金公司除对前述贯穿房地产开发过程的风险进行管理外，还有其自身不同于开发商的特有风险管理。房地产基金本身的投资风险包括：经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险等。房地产投资基金在项目选择阶段的风险主要是由信息不对称引起的，这一时期的风险管理应建立在如何保证房地产投资基金公司能够尽可能得到来自被投资项目管理层关于其自身及被投资项目的完整、准确信息，只有被投资项目管理层值得信任，才能使房地产投资基金获得最大利益。下面列示几点笔者认为基金公司在项目选择阶段需特别进行的风险管理。

其一，对被投资项目实际控制人和管理团队进行考察，预先识别风险，审慎选择交易对手。基金公司可建立合作开发商档案，针对开发商特质进行分类，可分为稳健型开发商、高成长开发商、机会型开发商，针对不同类型的开发商构建多元的项目合作平台。着重考察交易对手的契约精神、信用记录、操盘能力等，被投资项目管理层的素质是决定一个投资项目成败的关键因素，基金投资成功与否除了项目本身的质量外，很大程度上取决于被投资项目管理层是否值得信任，在未考察管理层前，不应投资其资产。

其二，调查被投资项目法律关系是否清晰，识别法律风险。基金公司应开展法律尽职调查，调查被投资项目公司是否存在未决诉讼，未决诉讼的性质是否会影响到基金交易；土地取得是否附条件，满足该条件是否会影响基金交易；项目公司股权结构是否清晰，如发生过股权转让是否存在股权转让对价支付上的瑕疵；原始投资是否存在非法集资等情况。基金公司依据调查结果及相应的法律意见书，根据自身风险承受能力，结合投资客户的风险承受度及风险预算，评判是否投资。

其三，了解、评估开发商融资真实意图是否合理。基金公司针对房地产开发项目的投资应用于项目本身开发，若开发商仅以项目土地做抵押，融资所得资金外调用于其它高风险投资，则基金投资的风险则不可控。基金公司在投资项目选择阶段即应明确资金的使用用途，并告知开发商投后将会执行何种程度的监管，例如基金投资资金将监控支付，只可用于支付项目开发建设费用；项目销售回款在未归还基金投资前也将严格监控，只能用于项目本身建设等。资金用途和投后监管方式在基金签约前和开发商达成一致，方能促成投资项目顺利进行。

其四，被投资项目是否存在其它硬伤，如土地未完成动拆、土地抵押物价值不能覆盖基金投资额、开发商自有资金投入比例不能满足公司投资政策要求等。如存在上述问题则要结合公司的投资政策，根据对风险的识别和评估，选择是否放弃项目。

三、结论与展望

本文就私募房地产投资基金在投资项目选择阶段的风险管理进行了初步的探讨，试图从房地产金融从业者角度给出实际项目选取、操作中不同风险类型对应的风险管理、控制措施与需要引起重视的关键点，有利于投资人清晰认识到各种风险和相应关注点及对策。

私募房地产投资基金的未来很广阔，它将会改变整个房地产的行业格局，提高房地产业内的市场化资源配置效率，促进房地产行业的健康成长，成熟的私募房地产投资基金应该最终实现真正的资本与产业的融合。可以预见在未来的几年中，私募房地产投资基金在开发环节的参与度将会继续提升，同时还将伴随部分房地产开发商的金融化转型，基金的风险管理措施将不断随着创新方式的出现而改进，希望通过对私募房地产投资基金在投资项目选择阶段风险管理的探讨，为私募房地产投资基金行业在我国的健康发展起到一定的促进作用。

【参考文献】