房地产行业内部审计例1

引言

随着我国社会经济的不断发展，城市化进程的不断推进，使得城市住房需求量越来越高。这就使得房地产企业得到了迅速的发展。然而目前我国房地产企业在经营管理中仍然存在一些问题，尤其是内部审计工作，由于起步较晚，在许多方面都有待完善。这些问题导致房地产企业的管理水平不高，市场竞争力不强。因此，加强房地产企业内部审计建设，提高内部审计质量有着十分重要的意义。

1.内部审计工作在房地产企业中的职能

1.1内部审计具有经济监管职能

经济监督是内部审计的最基本职能，它指的是以财经法规与企业内部制度为依据，进行企业经济活动的评价与审查，包括财务收支、经营管理等等。由于房地产企业运行模式为资金密集型，其项目开发位置相对分散，同时具有独立性、一次性、高成本、高耗时等特点。因此使得房地产企业内部管理的难度加大。因此，企业内审部门必须加强对重要经济活动的监督管理，以此保证企业运行的合法性与有效性，弥补企业内部各部门存在的缺陷，对经营行为加以规范，使房地产企业的经济效益得到有效提高，最终完成经营目标。

1.2内部审计具有风险管理职能

房地产行业涉及到的领域非常广泛，属于高投入、高风险、高耗时的行业。现代房地产企业管理中，风险管理发挥着十分重要的作用，是内部审计工作的重要内容。由于内部审计遵循独立性原则，因此企业的风险管理是不允许内部审计人员直接参与的，而是要求将风险管理作为核心工作，充分调查与了解企业风险管理过程，以此采用更加系统、规范的手段，对企业一系列风险管理工作内容的适应性与有效性进行审查与评价，例如风险管理机制建设、风险识别、风险评估等等，进而提出有效措施，为企业实现风险管理的改善提供强有力的支持。

1.3内部审计具有经济评价职能

在企业内部审计中，其经济评价职能主要由内部控制制度、经济效益、经济责任等三方面的评价构成。其中内部控制制度的评价指的是通过对企业实际生产经营以及管理中的各项制度的检查，实现对企业内部控制制度的有效性与完整性的评价。一旦发现问题，就会采取相应对策，与高层管理人员共同实现经营管理活动的完善，使企业的竞争力得以提高。经济效益的评价指的是通过对企业经济效益的各方面影响因素的评价，为管理人员判断企业经营情况提供依据，对企业经营活动的可行性进行衡量，以此使经营活动的质量与效率得以提高。而经济责任的评价指的是内部审计部门对企业有关人员与部门在经济活动中的责任进行定量与定性的综合分析与评价，因此帮助内部考核与监督，实现对个人行为的规范。

1.4内部审计具有服务职能

在日常工作中，内审人员不仅要对企业各部门的内部控制流程与生产经营活动有充分的了解，还需要具备相关的法律知识以适应内部审计工作的要求，如此才能够保障内审部门为管理称提供有关企业经营管理中的各项内容的管理与控制提供有效信息，进而采取有效措施，帮助管理层进行决策，并协助管理层实现企业内部控制信息的披露，实现对各项经营活动与控制的评估，使企业管理水平得以提高。同时，内部审计涉及到的范围较广，具有较强的综合性，是促进企业内部信息沟通与文化建设的关键。

2.房地产企业内部审计存在的弊端

2.1审计人员自身综合素质不够

根据调查显示，目前我国房地产企业的内审人员队伍建设并不理想，许多内审人员的综合素质不够，难以满足现代企业内部审计工作的要求。究其原因，是由于内部审计在我国房地产行业的起步较晚，许多内审人员的专业性并不强，大部分都属于财务部门抽调到内审部门的工作人员。同时，一般情况下许多内审人员的工作范围仅限于查账，一旦相关数据资料缺失，就无法继续进行内部审计工作，可见这种简单的财务管理思维是无法与现代企业审计工作的要求相适应的。此外，房地产企业并没有实现人才结构的优化配置，进而加大了内审工作的深度与难度，对房地产内部审计的工作质量与工作效率造成了不同程度的影响。

2.2审计工作未能得到企业领导的重视

目前，很多房地产企业的领导对内部审计工作并没有起到足够的重视，忽略了内部审计工作的重要性。这是由于内部审计是无法产生直接可见的经济效益。同时，由于内部审计工作的开展对人力资源有一定的需求，需要进行更多部门的设置与工作人员，还需要进行有关制度的建设，使得管理环节增加，这就对企业管理水平提出了更高的要求，并且会产生一定的成本，进而使得有的企业领导并不愿意进行内部审计工作的建设与发展。此外，有的房地产企业将内部审计视作成本控制，对房地产内部审计的作用没有正确了解。然而实际情况并未如此，内部审计是维护房地产企业正常经营的重要手段，能够实现对企业资产的有效保护，对于企业经济效益与市场竞争力的提高有着重要的作用。

2.3审计方式、技术落伍

一直以来，我国房地产企业的内审部门的审计工作采用的是财务分析为主的分析方法以及详细法为主的方法，而随着现代社会经济的不断发展，这种审计技术显然难以满足现代企业的发展需求，同时也能以将现代管理评审技术、信息技术以及经营分析技术等充分的运用到审计工作中，进而无法对企业内部审计工作的实质进行探究，难以实现系统工作模式的形成，进而无法充分发挥内部审计的作用与功能，对于企业的利益空间的上升有着重大的影响。

2.4内部审计制度不健全

目前，我国许多房地产企业仍然缺乏完善内部控制系统以及内部审计制度。许多房地产企业将内审部门划入财务部门，将内部审计视作成本控制，使得内部审计的独立性缺失，难以充分发挥内部审计的功能与作用。此外，许多房地产企业的内部审计职能仅仅停留在会计账目的审核上，难以发挥风险管理、运作成本控制以及提高经济效益的作用。

3.房地产企业内部审计工作的完善对策

3.1健全内部审计制度

就房地产企业的内部审计工作而言，为了使审计效率得以有效提高，就必须根据企业实际发展情况，不断加强企业内部控制制度建设，为房地产企业中各项管理工作的开展提供强力的支持，使企业中个人主观意志而发生的行为得以避免，同时还应加强企业管理人员的培训，使其对内部审计有更深入的理解，为其决策制定提供帮助，以此加强内部审计制度的执行，确保在内部控制制度建设中能够得到企业的支持，进而实现房地产企业内部审计工作的有效进行。

3.2企业领导应重视内部审计工作

企业领导层对内部审计工作的重视与支持是保障内部审计工作顺利开展的重要条件。为此，必须加强企业领导对内部审计工作的认识，确保其了解到内部审计的作用与重要性，在企业管理中确立内部审计的地位，将内部审计作为企业经营管理的核心工作，并予以大力的资金与政策支持。在具体工作中，内审部门负责人应有最高管理层直接任免，并要求其参与到企业各项重要会议中，了解企业发展动向，促进企业内审部门与管理层的沟通。此外，还应提高对内部审计有关工作的关注度，及时处理内部审计工作的相关问题，并要求各单位、部门积极配合，共同营造一个良好的内部审计环境。

3.3拓宽内部审计工作领域

目前，我国房地产企业的内部审计工作内容过于单一，因此，必须拓宽内部审计工作领域，将内部审计工作从财务、经营活动中扩大到管理领域中去，实现企业经营管理的全过程审计，并对企业内部控制、风险管理以及管理效益予以高度关注，使企业经济资源得以充分利用，并制定正确的发展目标，实现企业风险的准确预测与有效控制，以此使得企业管理水平提高，达到发展目标。房地产内审部门具体应从以下几方面入手，实现内部审计工作范围的扩大：第一，进行内部控制制度有效性的评审，将服务与监督相结合，帮助管理层加强企业内控控制制度的完善；第二，内部审计应提高对企业风险管理的关注度。为了使复杂的管理风险得到有效减少甚至规避，企业应加强风险防范，采取一系列防范与控制措施，提高企业风险管理水平；第三，内部审计应加强经济效益的审计。对企业各项经济活动进行严格的审计，提高经济资源使用率，保证企业经济效益。

3.4运用先进技术，提高内部审计效率

目前，我国房地产企业存在审计方法落后的问题，因此，必须运用先进技术，提高内部审计质量与效率。企业应引进自动化办公系统，使企业经营活动与内部控制朝着自动化、电子化的方向发展。此外，为了适应数据庞大，性质复杂的审计工作的要求，应采用先进的审计技术，实现以计算机软硬件的审计向计算机辅助审计、实时在线审计的转变。同时还应大力应用信息技术，优化审计方法与审计对象，将传统内部审计的人工操作转变为电子数据处理。

3.5完善内部审计员工自身综合素质，壮大审计队伍

作为开展企业内部审计工作的主体，内部审计人员的综合素质对于内部审计的质量起到了决定性的作用。因此，必须完善内部审计员工自身综合素质，壮大审计队伍。不仅要提高内审人员的职业道德素质，还应提高其业务水平，实现内审人员的全面发展。

3.6建立考核评价机制

近几年来，我国房地产行业得到了迅速的发展，与此同时，许多不法房地产商开发生也越来越多，导致房地产市场秩序混乱，存在较大的风险。为此，有关部门必须加强房地产行业的考核，建立健全考核评价机制，选拔优秀的审计人员，实现企业内部审计工作队伍的优化配置。如以此来，才能够提高房地产内审人员的工作积极性，保障房地产企业内部审计的工作质量，使得房地产市场行为得到规范，维护市场秩序。

4.结语

综上所述，现阶段我国房地产企业内部审计工作仍然存在不同程度的问题，严重阻碍了房地产行业的进步与发展。为此，我们必须针对其中存在的问题展开深入的研究，细致分析其产生的原因，并以此提出有效的完善措施，加强房地产内部审计工作建设，提高内部审计质量与效率，保证房地产企业具有较高的管理水平，为房地产企业的发展提供强有力的保障。（作者单位：北京景旭房地产开发有限公司）

参考文献：

[1] 罗瑜.房地产企业内部审计的完善[J].当代经济，2014，（17）：116-117.

[2] 陆磊.风险防控视野下房地产企业内部审计制度创新[J].时代金融（下旬），2013，（6）：24-24.

[3] 叶江.房地产企业内部审计机制的优化研究[J].中国经贸，2013，（2）：263-264.

[4] 薛瑶，卢静.基于全面风险管理的房地产业内部审计研究[J].财会通讯.2010（28）

房地产行业内部审计例2

当前，随着社会的发展，我国企业已经逐步认识到内部审计的重要性。但是，由于内部审计起步晚，发展比较缓慢，审计方法明显落后。对于房地产企业来说，由于投资规模较大，传统的内部审计方法存在着明显问题，难以及时发现房地产企业发展过程中潜藏的风险。因此，我们必须高度重视房地产企业的内部审计工作，及时发现、规避企业发展过程中出现的各种问题和风险，实现维护市场秩序，促进我国经济快速健康发展的目的。

一、内部审计的概念

内部控制指的是企业或者单位为了实现特定目标，避免或降低各种风险，提高经营管理效率，而制定和实施的一系列方法、措施和程序。内部控制是社会经济发展到一定阶段的产物。内部审计是企业或者单位加强内部控制的重要手段，是实施内部控制的基础环节和不可缺少的重要组成部分。

作为一种特殊的形式体现在内部控制系统中，企业应当根据内部审计的需要，制定科学完善的内部审计制度，建立起独立有效的内部审计机构。内部审计机构应当在贯彻国家相关法律法规的基础上，根据企业发展的需要，对内部加强审计监督并及时发现内部管理过程中存在的缺陷，及时规避企业发展中存在的风险，推动企业健康可持续发展。

二、当前房地产企业内部审计中存在的问题

（一）对内部审计的重要性认识不足

在很多时候，由于内部审计并不能产生出直接的经济效益，所以房地产企业对内部审计工作并没有高度重视。同时，由于开展内部审计工作需要设置更多的部门和工作人员，也需要制定相关的规章制度，增加管理环节，这在很多房地产企业看来，增添了管理难度。也有部分房地产企业把内部审计等同于成本控制，没有全面理解房地产企业内部审计的重要作用。实际上，内部审计有助于维护房地产企业正常的经营活动，确保企业资产的安全，有效提高企业经济效益和市场竞争实力。

（二）内部审计的作用没有得到有效发挥

在很多房地产企业中，虽然设置了内部审计部门，但是由于受到传统观念的影响，内部控制意识薄弱，内部审计的作用很难得到发挥。主要表现在，很多房地产企业没有形成一个完善的内部控制系统，财务评价制度和经济合同管理制度很不健全。同时，缺少对经营风险和财务风险进行事前预测，而更加重视对实物进行控制。加上奖惩标准不够明确，这在很大程度上对内部审计制度的贯彻执行产生出不利的影响。

（三）内部审计制度不够健全

在当前我国众多房地产企业中，还普遍存在着内部控制系统设计不合理、内部审计制度不够健全的情况。在很多房地产企业中，内审部门划归于财务部门，这实际上就导致内部审计缺乏独立性，内部审计的作用很难得到发挥。同时，很多房地产企业的内部审计职能仅仅是审核会计账目方面，而在防范开发项目投资风险、降低项目运作成本以及提高经济效益等方面的作用没有得到广泛认可。

三、加强房地产企业内部审计的制度建设和创新

（一）建立健全完善的内部审计制度

内部审计制度是推动房地产企业健康发展的重要保障，有助于房地产企业管理工作顺利进行。一方面，要通过制度确保内部审计在房地产企业管理中的重要地位。通过建立健全内部审计制度，可以有效保证企业提高经营效率和效果，使内部审计的各项制度措施得到有效执行。另一方面，内部审计作为企业加强内部监控的重要手段，通过制度的建立与完善，可以充分发挥管理职能。内部审计可以对企业的经营活动、组织效益以及成本费用等进行审查和评价，及时发现企业日常管理中存在的问题，并有针对性地提出整改方案与改进建议，从而提高企业的经济效益。

（二）加大房地产企业内审人员的培训力度

高素质的内部审计人员是提高房地产企业价值的根本保证。因此，房地产企业内部审计人员不仅要掌握会计、审计、经济法规和管理等知识，而且还要遵守审计准则和职业道德规范。在我国很多房地产企业中，内部审计人员主要来自于财务部门，他们的知识结构不够合理。因此，必须根据内部审计工作的实际需要，进一步优化内部审计人员结构，加大对内审人员的素质能力的培训力度。同时，房地产企业必须重视建立科学的激励机制来吸引优秀的审计人员，建立起一个高效的审计团队，改善企业经营管理工作，努力实现企业利益的最大化。

（三）积极改进审计手段

当前房地产企业内部审计人员的工作重点是在对企业财务数据的真实性、合法性的审查与监督上，审计对象是会计报表、账簿、凭证等会计资料。实际上，在现实生活中，这一审计模式出现了很多问题，在很多时候阻碍了房地产企业经营活动的正常运作。因此，房地产企业必须要积极改进审计手段，从传统的“查错防弊”转向为企业内部管理和企业决策服务，从审查和监督转向评价与咨询。与此同时，房地产企业内部审计的工作范围不应局限于财务领域，而应当扩展到企业经营的各个方面。在审计方法上，应该灵活多变，根据工作需要灵活采用多种方法。

四、结语

在激烈的市场竞争中，房地产企业必须高度重视风险防控工作，而内部审计工作有助于房地产企业加强内部控制，合理规避市场风险，因此，重视内部审计工作成为房地产企业必须要全盘考虑的题中之义，中长期的愿景是建立一套更加科学的内部审计制度体系，从而不断推动内部审计制度的创新，尽可能地减少或者避免突发性的经济风险，努力推动房地产企业健康快速发展。

参考文献

房地产行业内部审计例3

随着我国社会主义经济体制改革的不断深化，人们对企业审计工作的要求越来越高，并且逐步改变传统的国家审计和社会审计领域，以便更好地适应当今社会发展的需求。 然而，由于我国的内部审计是近些年才发展起来的，与西方先进技术上有一定的差距，其各方面的研究尚有待进一步提高。尤其是我国房地产企业的内部审计工作，其审计方法明显落后，目前许多房地产开发项目都是沿用传统的详查法，根本适应不了企业内部审计工作现代化的基本要求。 因为，这些年来，我国房地产企业的投资规模越来越大，采用详查法的审计工作既费时又费力，效果不明显。这就需要相关部门必须加大对房地产内部审计工作的探究，并结合不同企业的具体实际情况，进而提出完善房地产企业内部审计的策略，以维护资本市场的有序性，进而促进我国房地产企业内部审计工作的顺利进行。

一、房地产企业内部审计工作存在的问题

1.房地产企业尚未完成向管理审计的全面转移

在我国房地产行业，人们一直都采用以开展财务审计为主的内部审计模式，其中许多还是停留在财务查账阶段，还没有充分挖掘审计工作的优势，没能很好地体现其效率。 即使有些企业开展了一些经营管理审计，但是审计思路和方法不能满足其发展的需求。同时，企业大部分管理层和员工的专业素养不高，其经营管理审计的思维模式还是以财务查账为主，总认为内审工作就是财务查账。此外，我国房地产企业人力资源部在为内部审计招聘新成员时，通常都是在财务、审计人员中挑选，这样的员工在进行企业的内部审计工作时只会歪曲了内审工作的真正目的。甚至有些内审部门的员工也有畏难的情绪，认为管理审计工作是一件不可能的事情，也没有规律可言只能自己摸索。还有部分企业领导认为内审部门没有能力从事广泛综合的审计工作，认为内部审计涉及经营管理范围过多，超越了内部审计的职能和能力范围。

2.内部审计工作得不到应有重视和支持

由于我国内部审计是以国家行政命令的方式自上而下组建起来的，现阶段的内部审计工作，主要是事中事后的查错补漏。然而内部审计的真正任务，则是通过事前对经济评价的审计调查研究，及时向企业经营者反馈信息，增强经营者的判断性和可执行性，促进其提高企业的科学管理水平，提高经济效益。而实际上无论是企业领导还是内部审计人员都没有正确认识、充分重视内部审计的地位和作用，未认识到建立内部审计的必要性，以致有一些企业出现随意撤消已建立的内部审计机构、精简内审人员的行为，还有不少企业的领导认为内部审计机构是在国家有关审计制度规定下设立的，把内部审计机构当作是一种异己力量，从而排斥它，使其不能发挥应有的作用。

3.内审人员综合素质较低，人才结构不合理

调查显示，我国房地产企业内审人员普遍存在综合素质较低、人才结构配置不合理的现象。因为，我国房地产的内部审计工作属于新兴的事物，许多内部审计人员根本不是专业型人才，大都是从其他财务岗位转过来填补的。同时，内部审计人员通常情况下只会查账，如果缺少了账本的数据资料内部审计工作就不能进行下去，因此，我国房地产内部审计工作者这种单纯的财务思维根本适应不了当今企业审计工作的基本需求，与现代企业内部审计对管理审计的人才的要求有较大的差距。同时，在人才结构上，并没有实现优化配置，使内审工作的深度和范围难以很好的扩张，不同程度地阻碍着我国房地产内部审计工作的效率。

4.审计技术手段落后，难以跟上社会发展的步伐

一直以来，我国房地产企业的内审部门都是采用财务分析为主的分析方法和以详查法为主进行审计工作。显然，这样的审计技术已经不能适应时代的发展，也没有充分地运用现代管理评审技术、信息技术以及经营分析等技术方法到审计实践中去，不能很好地探究企业内部审计工作的实质，也没有形成一个系统的工作模式，进而使得内部审计的功能远远没有发挥出来，更谈不上为企业创造利益空间。

二、加强和完善房地产企业内部审计工作的策略

1.建立健全完善的内部控制制度

对于房地产企业的审计工作，要真正地提高其审计效率，必须逐步建立健全与企业实际相符的内部控制制度，从而使房地产企业的各项管理工作有章可循，及时发现和制止企业经济活动中发生的各种差错和舞弊，避免企业只受个人主观意愿所左右；同时也要对企业最高管理层进行专业培训，加深其对内部审计的认识，便于在制定决策时更利于内部审计制度的执行，确保在建立健全内部控制制度的过程中得到企业政策的支持，进而使得房地产企业内部的审计工作能够在既有的体制下有效进行。

2.推行全面预算管理,保证资金的有序流动,提高企业经济效益

对于房地产企业的内部审计工作，必须不断引进新技术、新理念、新方法，并结合企业的实际情况不断建立和健全全面预算管理机制。同时，对企业日常经营各个环节详细地实施预算的分析、编制、考核制度，切实地将财务预算作为房地产企业内部组织生产经营活动的法定依据。还应该把资金的收支纳入严格的预算管理程序之中,保障企业资金的有序、高效流动。此外，企业还应该成立高层预算小组,由专业人士管理，专门负责预算的审批、编制、监督工作,确保为企业建立全面的预算控制系统。要使预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资等的资金预算, 确保全过程都由财务审计人员和相关预算小组负责监督预算执行,并作为对各部门效益考核的重要内容,提高企业经济效益。

3.提高内审人员素质和审计技术水平

房地产企业要加强其内部审计人员的素质和审计技术水平，从而确保房地产企业的审计工作顺利进行。因此，对审计人员要进行定期培训，切实提高审计人员的审计水平。内部审计人员在进行审计时要做到公正、客观、守信，并且严格按审计准则和职业道德规范工作，确保审计工作在透明、受监督的环境下进行。只有切实提高内审人员的专业知识水平，优化内审人员构成，切实加强内审人员的专业素养，才能为企业内部审计工作的有效进行提供可靠保障。

4.建立相应的评价考核与激励机制

近年来，我国房地产开发日新月异，同时不法房地产开发商不断增多，使得房地产投资市场风险的日益加大。因此这就要求相关部门必须通过多渠道、多方位、多专业地选拔审计人员,合理配置企业内部审计工作的队伍。同时，房地产企业还应结合自身企业的实际情况，建立一套相应的评价考核与激励机制,充分调动内审人员的积极性,提高企业内部审计工作的效率,分发发挥企业内部审计的作用，为企业最终实现社会效益和经济效益提供可靠保障。

5.提高企业管理者对内部审计工作的认识

建立健全内部管理保证体系提高领导者对内部审计工作的认识是加强企业内部审计工作的重要保证。领导干部的思想要实现由“要我审”到“我要审”的转变，实现由被动地接受审计人员的审计到主动请审计人员审计的转变。广泛宣传内部审计的重要性，提高内部审计机构和内部审计人员的地位。内部审计机构的人员配备实行专职化。对从事内部审计工作的人员在实行严格准入制度的同时也要保持其稳定性，要使内部审计机构成为企业管理机构中必不可少的一个组成部分。

三、结语

综上所述，随着我国基础设施建设投入的不断加大以及房地产企业的逐步发展，企业内部审计工作的质量不断受到人们的关注，并将是今后企业内部财务管理的重点与改革方向。然而，目前我国许多企业并没有充分重视其内部审计工作，审计人员专业水平低下，相关制度尚未完善以及审计人员缺乏相关的风险意识。因此，这就需要对我国房地产企业内部审计进行更深层次的研究，切实地提高企业内部对审计工作的重视程度，从而提高房地产企业的内部审计水平。

参考文献：

[1]胡家明:关于房地产企业成本控制的探析[J].现代经济信息,2011.

[2]屈玉芳:浅析中小型房地产企业融资问题及对策 [J].时代金融 ,2011.

[3]李成福:张家口市房地产企业发展自身核心竞争力策略研究[J].河北建筑工程学院学报,2011.

房地产行业内部审计例4

中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：

一、前言

房地产业是一种资金密集的行业，由于其开发周期长，受到政策与市场等外部的影响大，因此也是一种具有高风险的行业。随着政府近期出台的针对房地产业的严厉调控措施，房地产企业资金状况进入了紧张趋势，存量不断上升，增加了公司经营、管理、财务等风险，因此内部控制手段的重要性就被显现出来。

二、房地产企业内部审计工作存在的问题

1.企业对内部审计重视与支持程度不够。

内部审计的主要任务应是通过对经济评价的审计调查研究，及时对企业上级领导进行信息反馈。逐渐提高企业高管对企业的科学管理，提高经济效益。但我国现有的一部分房地产企业将事后查缺补漏的工作分配给内部审计部门，可以说是十足的大材小用。迄今为止，大多企业还并未意识到建立内部审计的必要性，更有甚者还并未建立内部审计部门。

2.房地产企业尚未全面转向管理审计

就目前我国的房地产行业来看，许多企业的内部审计模式一直是以开展财务审计为主，延续了以往财务查账的过程阶段，没有充分体现出审计工作的优势与效率。即便是有一些企业开展了经营管理审计，但审计的思路与方法并不能完全满足发展需求，从而不能达到目的。据调查研究，我国房地产行业人力资源部在招聘内部审计人员时，习惯性的从财务、审计人员范围内挑选，这类员工在企业进行内部审计工作时，非但不能有效地完成审计工作，还有可能歪曲了审计的真正目的。除此之外，一些企业领导也认为内部审计没有从事广泛综合的审计工作，认为内部审计涉及经营管理范围过多，超越了内部审计的职能和能力范围。

3.内部审计人员结构不合理，综合素质偏低

由于我国房地产内部审计工作仍处于新兴时期，许多任职于内部审计部门的工作人员并非专业型人才，有很大一部分是从其他财务岗位临时转过来填补空缺的。因此造成了我国房地产企业内审人员综合素质普遍低下，人才结构的配置也存在不合理现象。现有内部审计部门的工作大多是查账，若缺少了账本的数据资料，内部审计工作则将进行不下去。就当前趋势来看，我国当今企业审计工作与现代企业内部审计对管理审计人才的要求还有着很大的差距。

4.内部审计技术手段落后，与社会发展仍有差距

长期以来，我国内审部门以财务分析为主的分析法和详查法为主进行审计工作。但这种审计方法早已跟不上时代高速发展的脚步，不能充分运用现代管理评审技术、信息技术以及经营分析等技术。更不能对企业内部审计工作的实质进行深入探究，也就不能形成一个系统的工作模式，从而使内审工作的优势得不到展示，为企业创造利益空间又从何而谈。

三、完善房地产企业内部审计工作的策略

1.建立完善的内部控制制度

要想提高房地产企业的内部审计工作效率，必先建立完善的内部控制制度，从而使企业的各项管理工作有章可循，控制企业经济活动中发生的各种差错问题，避免企业受个人主观意愿控制。同时要对企业的内部审计部门工作人员以及企业高层领导进行专业的培训，使其对内部审计工作更加重视与负责。进而使房地产企业内部的审计工作可以在健全章程的体制下有效进行。

2. 推行全面预算管理,保证资金的有序流动

结合企业的实际情况建立健全的预算管理机制并引入新技术、新理念与新方法是房地产企业内部审计工作必须做到的。除此外，对企业日常经营各个环节详细地实施预算的分析、编制、考核制度，并将财务预算作为房地产企业内部组织生产经营活动的主要依据。资金的收支也应纳入严格的预算管理程序中，保障企业资金的有序、高效流动。将预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、投资风险等资金预算当中，提高企业经济效益。

3.提高内审人员综合素质水平

确保房地产企业的审计工作能顺利进行的前提是有高素质、高水平的内部审计人员进行内审工作。因此，对现有审计人员进行定期的专业培训是必不可少的。内部审计人员在进行审计工作时应做到公正、客观、诚实守信、严格按照审计准则与职业道德规范进行审计工作，并在透明与受监督的环境下进行内部审计工作。切实提高内审人员专业技术水平，优化内部审计工作团队，是有效进行内部审计工作的可靠保障。

5.提高企业管理者对内部审计工作的认识

当今房地产企业的内部审计部门之所以不够完善，有一部分原因是由于企业领导对内审工作的认识度不够，并不能重视其工作的优势。因此，建立完善的内部管理保证体系，从而提高管理者对内部审计工作的认识是加强企业内审工作的保证，做到高层领导们由被动接受审计到主动申请审计的转变。在企业内广泛宣传内审的重要性，并提高内部审计部门的地位，使其受到整个房地产企业的重视，成为企业管理机构中不可缺少的一部分。

四、我国房地产内部控制的问题

1.我国房地产企业对内部控制的认识仍有待提高

我国房地产企业领导们对内部控制的重要性存在认识上的偏差，一定程度上是由于内部控制不能直接产生经济效益，而企业的经济效益又需要很长时间才能观察到。房地产企业目光不够长远，只顾追逐眼前利益而忽视了内部控制对长远效益的重大作用。

2.房地产行业内部控制体系不够完善

我国房地产企业在控制环境、会计系统、控制程序等方面的内部控制系统存在着不完善的问题。主要体现在一些企业并没有形成完整的内部控制体系，而是偏向于某些基本的内部控制操作。而有的企业建立了自我防范与约束机制，却没有进行有效的执行方案，导致原本合理的内部控制制度最终变得形同虚设。

五、构建与完善内部控制的方法

1.提高房地产企业对内部控制的重视度

改变人们对内部控制工作的态度是构建与完善内部控制制度的首要措施，要做到引起房地产企业不光是领导班子，更是全体员工的重视。可通过研讨会的形式，使员工们切身感受到内部控制制度对企业利益的重要影响程度。

2.加大内部审计力度，为内部控制提供约束机制

内部审计是企业内部控制中最重要的组成部分，也是内部控制制度有效执行的保证。内部审计是指对组织中各类业务和控制进行独立评价，以确定是否遵循公认的方针和程序，是否符合规定和标准，是否有效和经济的使用了资源，是否实现组织目标。内部审计能发现内部控制制度与管理中存在的问题，找出其薄弱环节，进行管理水平的改进与提高，更有效的实现组织目标。

3.加强人力资源建设

由于中国房地产业刚刚实行内部控制制度不科学，因此人才储备量相当有限，就更不要说有经验的实用性人才了。当务之急就是对用人进行科学与客观性的管理。加强企业领导人员的素质教育，重视相关部门人才的培养。鼓励员工进行内部控制的学习与运用，激发员工的积极性与创造性。

六、结语

随着我国基础建设经济的大量投入与发展，房地产企业的内部审计工作与内部控制制度越来越受到企业的重视，并且今后一定会成为企业内部财务管理的重点改革方向。但由于我国房地产业在这两方面的发展还正处于初级阶段，仍有大量不足需要完善。因此，参照以上改善方法进行内部审计工作的完善与内部控制制度的构建是当务之急首要做到的事。只有确保做到这两点才能使房地产行业在经济中发挥更有效的作用，才能为房地产业创造更加客观的效益。

参考文献

[1]胡家明:关于房地产企业成本控制的探析[J].现代经济信息,2011.

房地产行业内部审计例5

关键词 ：投资性房地产；盈余管理；审计

一、投资性房地产的盈余管理空间

1.利用政策的可选择性进行盈余管理

会计准则规定，投资性房地产既可选择公允价值也可选择历史成本进行后续计量。虽然我国的房价在近期有所回落，但仍然处在一个较高的水平线，公允价值远大于历史成本，如果企业选择公允价值来对以前取得的房产进行计量，企业的资产便会增加同时资产负债率降低。公允价值实际上并不能改变企业的真实价值，它只是将企业的隐性价值显现出来，这种方式降低企业的资产负债率财务风险较低，在一定程度上增强了企业的融资能力。此外，这种模式无需计提折旧或摊销，直接以公允价值为基础调整其账面价值，差额计入损益。在公允价值大于原账面价值的情况下，可以增加企业的报表利润。

2.将投资性房地产和固定资产相互转换进行盈余管理会计准则规定，闲置建筑物只能当做固定资产，采用成本计量模式核算，而不能作为投资性房地产来做核算处理。固定资产较多的企业会因过高的折旧和摊销削减利润，企业可能会出现在地产市场价格上涨时与关联方签订租赁合同，将建筑物的状态由闲置转为租赁的现象，这样便可将其转换成投资性房地产并使用公允价值计量，达到降低企业的成本、提高企业利润的目的。

3.规避资产减值不得转回的规定进项盈余管理

会计准则规定，企业资产减值损失一经计提在以后期间不可转回，这个规定使企业不能利用资产减值调节利润，但企业却可以改变资产用途来规避此规定。例如：企业将自用的资产转变为出租的资产，即使该资产已经计提减值准备金，但因用途发生改变，按准则规定应作为投资性房地产核算，其账面价值和公允价值的差额可在原计提减值准备的范围内计入损益。同样的道理，当资产用途再次变化时，投资性房地产也可转变为固定资产以此达到调节盈余的目的。

4.利用公允价值计量差异调整损益进行盈余管理

会计准则规定，投资性房地产取得公允价值依赖于最近市场发生的交易价格、活跃市场的报价及未来净现金流量的现值，以上信息均无法获取则需采用估值技术。估值技术受主观判断影响很大，且会随着内外部环境的变化而变化，这就会出现相同的房地产因不同环境因素的影响而在价格上有很大差异，企业则可利用价格上存在的弹性来进行盈余管理。

二、投资性房地产业务盈余管理的实际案例

例：某百货公司在当地同一地段收购了A、B 两处办公用房，这两处办公用房的单价相差竟达到了每平方米2000元。单价差距巨大的原因为：A处房产使用的是协商价格，而B处房产使用的则是评估价格，因为两者都是商品的实际交换价格，所以也都符合公允价值的定义。由此可以看出公允价值在操作上的弹性空间，百货公司收购的A房产面积为28000平方米，按每平方米相差2000元计算的话，对公司利润的影响就可以达到5600万元。

三、内部审计对投资性房地产的盈余管理

（一）内部审计在投资性房地产盈余管理中的现状1.会计准则对投资性房地产的确认和计量作了明确的规定，同时规定了两种计量模式，即“成本模式”和“公允价值模式”。而内部审计准则中缺乏相关操作细则。

2.会计准则在划分投资性房地产标志和原则上的规定不够明晰，如未明确计划长期持有或计划短期持有是否为划分或确认投资性房地产的标志或条件，内部审计检查企业投资性房地产确认是否准确、合理缺乏明确的判断标准。

投资性房地产与非投资性房地产的转换等，其减值准备和累计折旧的计提会计处理方式存在差异。实际工作中内部审计对投资性房地产计量模式的转换关注度不高，甚至忽略这些内容，职业谨慎不够。

3.投资性房地产一般为建筑物、土地使用权，对投资性房地产的价值进行准确的界定，内部审计人员必须具备必要的工程造价、土地评估等方面的专业知识，但内部审计人员一般由会计、审计专业人员组成，缺乏土地、建筑及工程方面的专业知识。

4.会计准则在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式，在公允价值的确定、公允价值变动损益的确定、计量模式转换时都是以公允价值为基础的。投资性房地产价值较大和期间内变动较频繁的单位，为了追求盈余空间，一般通过聘请专业机构进行评估，而我国评估业务起步较晚，评估机构质量良莠不齐，评估价值的合理性，内部审计人员缺乏专业判断，形成了审计风险。

（二）内部审计在投资性房地产盈余管理中的应对策略

1.提高内部审计人员素质。投资性房地产公允价值会计核算体系下，企业的盈亏既包括真实收益及亏损，也包括尚未变现的预估收益及亏损，净资产也包含着尚未实现的预期增值。合理判断投资性房地产公允价值计量的公允性，首先必须提高内部审计人员素质。在审计工作态度上要做到客观、独立、公正；在工作能力上要加强学习，不断提升专业能力，增强学习知识的多样性；在工作方法上要敢于创新，面对新的、复杂的审计环境要使用有别于过去的审计方法，对审计循环的划分以及审计证据获取应当不同于过去的审计模式，提高内部审计人员对投资性房地产盈余管理的水平。

2.制定明确的内部审计目标。制定投资性房地产审计计划，明确审计应达到的目标，具体包括：确定投资性房地产的增减的记录是否完整；确定投资性房地产的计价方法是否恰当；确定采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值的确定是否合理；确定投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备的期末余额是否正确等，通过明确审计的目的和要求，提高投资性房地产盈余管理质量。

3.采用有针对性的审计程序。在投资性房地产的公允价值审计中，审计人员要注重通过信息的收集来检查公允价值的取得和公允价格的准确性，避免利用公允价值粉饰报表及利润造假的现象。检查是否将所有投资性房地产都按一种模式计量，防止出现部分投资性房地产以成本模式计量，部分投资性房地产以公允价值模式计量的情形出现。检查公允价值模式核算的投资性房地产，将自用资产转为投资性房地产时，应关注是否将公允价值大于和小于账面价值的部分，分别计入资本公积和公允价值变动损益，在资产负债表日，是否将账面价值调整为公允价值，其差额是否计入当期损益等。

参考文献：

[1]陈益云.投资性房地产中盈余管理的空间分析[J].会计师，2010（3）.

房地产行业内部审计例6

二、房地产企业开设内部控制的现状分析

房产企业在发展的过程中，获得相应发展机遇的同时，也面临着各种内外部风险。经济形势的变化、政府的宏观政策调控以及企业内部财务状况、运营管理质量等都为房地产企业实现经营目标带来了很大的不确定性。严峻的市场竞争形势及各种新的挑战，要求房地产企业必须始终保持充分的谨慎，并制定有效的风险防范措施，健全内控机制，加强风险预警的防控机制。

（一）对于企业内部控制缺乏认识

目前，国内许多的房地产企业都是民营性质的企业，其管理层的人员多数是来源于基层，由于其综合文化素养有限，从而使得管理层人员的企业内部控制理念落后。相比之下，管理者最关注的是企业自身的业务发展，而忽略对相关法规的遵循。管理者认为繁杂的内部控制制度会在一定程度上阻碍企业的发展，将内部控制与企业发展对立起来。一些员工也认为内部控制制度是领导和监察部门的事，与自己的日常工作无关。而内部控制贯穿企业决策、执行和监督的全过程，需覆盖企业的各种业务和事项，故房地产企业管理者应树立现代管理理念，强化风险意识和法制观念，实现内部控制全员、全过程管理。

（二）内部控制体系不完善

现今国内房地产企业的内部控制系统的发展还处于初级阶段，部分企业治理结构形同虚设，缺乏科学决策以及良性运行机制和执行力。内部机构上也存在设计不科学、权责分配不合理、机构重叠、推诿扯皮、运行效率低下的现象。企业应根据业务特点和自身的发展战略、文化理念和管理需求，对现有治理结构和内部部门设置进行合理梳理，确保符合现代企业制度要求。

在内部控制活动设置上，房地产企业应加强对工程建设过程的监控，确保工程的质量、安全和进度。在营销管理程序上，应强化对产品管理、营销策划管理、销售管理、品牌管理的费用控制，降低运营风险。在设计管理上，应促进设计管理专业化、标准化和规范化，获得最大的开发投资效益。在成本管理上，应搭建涵盖项目立项、产品市场定位、目标成本控制、动态成本管理和合约规划管理的成本管理制度。在资金管理上，应统一筹划、全面监控资金活动，充分发挥资金整体运作优势，提高资金运用效率，控制资金使用风险。

（三）企?I内部信息反馈不及时

现阶段，部分房地产企业管理机制不完善，企业管理层无法更好地与公司员工进行高效率的沟通与交流，企业内部信息流动缓慢，影响了信息反馈的及时性，企业的经营效率下降。房地产企业内部控制建设应梳理内部信息传递过程中的薄弱环节，建立科学的内部信息传递机制，优化以办公自动化为重点的信息化管理系统，完善文件审批、行政办公、公文处理、协同办公等线上操作，提高信息传递和审批效率，保证内部重大事项信息的快速传递、归集和有效管理。同时提高信息系统的安全性、可靠性和合理性，为有效的信息与沟通机制提供保障，防范经营风险。

三、房地产企业内部审计现状分析

内部审计是外部审计的对称，企业通过对内部牵制制度的充分性和有效性实施检查，对会计及相关信息真实、合法和完整进行监督，对资产安全、企业自身经营业绩和经营合规性施以评价，以促进企业目标的实现。

（一）内部审计部门组织模式不科学

我国内部审计制度建立较晚，现阶段部分房地产企业的内部审计部门设置比较随意，在领导模式上有隶属于董事会与总经理的，也有隶属于监事会的，甚至有隶属于财会部门。由于其机构设置的随意性，使得内部审计部门的独立性、客观性和权威性得不到应有的保障，影响了内部审计作用的发挥。

由于内部审计部门是企业对内部控制建立与实施情况进行监督检查，发现内部控制缺陷，并加以改进的必要组织形式，因此房地产企业的内部审计部门应直接隶属于公司最高管理层，在行使审计监督职责和权限时，内部各部门不得干预，企业最高管理层还应授予内部审计部门追查异常情况的权力和提出处理处罚建议的权力，以确保其独立履行审计职责。

（二）内部审计认识存在偏差

内审人员的工作范畴应朝多元化的方向发展，从审查评价财务活动的真实性、合法性扩大到企业经济活动的内部控制的有效性。当前，许多房地产企业高层管理层没有意识到内部审计能够发挥更大的作用，对内部审计工作重视程度不够，支持力度不强，部分审计人员对自身的工作能力也没有客观的认识，对于公司内部构造相关信息、未来发展走向的评定不准确及专业技能的不牢固，都造成审计工作判断力的下降。以一笔销售收入为例，部分内审人员认为其工作内容就是对收入金额的核对，缺少了对价格影响因素等定价合理性的深层次问题的探讨。

（三）内部审计人员专业能力不足

目前，大多数房地产企业的内部审计人员都来自于企业财务部门，其中多数人员没有接受过系统的专业训练，不具备必要的学识及业务能力，严重影响了内部审计的效果和权威性。为充分发挥房地产企业内部审计部门在内部控制设计和运行中的监督功能，企业应加强对内审人员业务能力的考核，通过后续教育保持和提高专业能力。内审人员自身应主动熟悉企业经营活动和内部控制，加强与其他职能部门及企业最高管理层的沟通，确保内部审计工作高效运行。

（四）内部审计相关法规不完善

我国现行有关内部审计的法律规范只有原则性的条款规定，比较笼统，可操作性不强，内部审计人员在开展内部审计事务的过程中，由于缺乏一套完整、科学和具备相当权威的准则用于指导操作，审计结果呈现形式化，影响了内部审计的规范性和严肃性。

由于内部审计部门在评价内部控制的有效性以及提出改进建议等方面起着关键作用，房地产企业内部审计部门在开展公司财务收支、经济效益、经济责任审计及内部控制制度评审工作时，应制定严格的审计工作程序和内部控制评价程序，按照规程定期或不定期地对公司财务、内部控制、重大项目及其他业务进行审计和检查，有效监控公司的整体经营风险。

房地产行业内部审计例7

2房地产开发行业中内部审计参与企风险管理的必要性

2.1新形势下房地产开发企业生存和发展的客观需要

传统的居住观念，催化了我国房地产产业持续投资增长。目前房地产产业面临着的风险不可谓不大，是我国高风险行业之一。企业内部审计部门具有相对独立的地位，其工作指向改善企业经营活动，增加企业价值，内部审计参与房地产开发企业风险管理就成为必然的客观需求。

2.2房地产开发行业中内部审计自身发展的需求

房地产开发项目复杂的业务流程，决定了内控审计手段和方法必须与之相适应，需要多学科和专业密切协同，从而促进企业内部审计从传统的财务审计向风险导向审计的转变。审计署《关于内部审计工作的规定》中也作出明确规定：“对本单位及所属单位内部控制制度的健全性和有效性以及风险管理进行评审。”

2.3外部审计的影响

注册会计师业务领域的不断扩展，势必对内部审计界产生影响。内部审计部门和人员是企业内部成员，熟悉了解本单位情况，能够把握企业发展的脉搏和价值运动规律，对企业兴衰有着血肉相连的荣辱感和使命与责任感。

3房地产开发企业中内部审计存在的问题

3.1企业内部审计监督理念缺位，往往忽视内部控制建设工作

房地产开发企业的高层领导多是工程技术领域的专家，重视工程项目的开发与建设工作，对财政管理工作了解得不多，对企业内部审计的作用和监督意义认识不够。个别领导甚至认为计划管理就是内部控制，不需要什么内部审计监督，往往会造成工程延期、成本加大、还会带来经济损失。例如，某房地产开发企业与乙方签订小区换热站配套工程，乙方承诺合同工期四十五日内确保设备安装得到地方供热部门的许可批复并能得到相关部门的验收，保证于当年底正常供暖。事实上该配套工程延期一年，工程款超支，没有经过验收，不能正常供暖，引发业主诉讼维权，造成直接经济损失三十余万元。

3.2企业内部审计监督体系薄弱，对企业的内部控制监督流于形式

房地产开发企业有些业务流程设计不科学，很多时候起不到应有的相互监督的作用。企业内部不相容职务分离控制、授权审批控制“、三重一大”的集体决策或者联签制度也存在一些执行不力的问题，监督职能失去了应有的刚性。有的企业付款控制不严，工程款发生超付；有的工程划线不及时，结算滞后，会计信息反映不及时，未督促施工方开具发票，影响了项目进度；有的不遵循收入成本配比原则，未严格按会计期间结算相关收入和成本费用，存在人为调节收入成本的现象。

4如何让内部审计更好地融入房地产开发企业风险管理中

4.1加强内部审计全过程监督，充分发挥事前审计、过程审计和结果审计职能

房地产开发企业的风险可能产生在招投标中、产生在结算中、产生在工程管理中、产生在具体经济合同的签订和履行过程中。全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能、减少企业风险的关键。因此，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要措施和手段的运用。例如，对完工产品的管理，各部门要做好各类工程材料和各项数据的收集、整理和双向沟通工作，确保数据详实、准确。在房地产开发销售的实际经营业务中，则要加大销售力度，减少库存，加速资金周转，将开发成本努力实现为产品销售收入，将商品变现为资金，并搞好后续土地储备，增强可持续发展的活力。

4.2要优化内部审计人员结构，培养高素质的审计人才

房地产开发过程涉及技术研发、项目规划、工程建设、市场营销、合同管理等各项职能，需要综合素质较高的各类专业技术人员，更是企业内部审计有效实施的前提和基础。我国房地产企业内部审计工作起步晚，相关人才匮乏。亟需对审计人员进行定期培训、岗位轮训。尤其要培养和造就懂得工程管理的复合型审计人员，以促进工程管理，严格工程变更审批流程，整治“三边工程”，规范招投标、工程划线、工程结算、工程付款，为项目清算、成本、收入的核算奠定良好基础，确保工程建设程序规范、操作有序、控制有力。

4.3建立健全完善的内部控制制度

对于房地产开发企业的内部审计，必须建立健全完善的内部控制制度。内控制度本质上是一个有机整体，涵盖计划、项目、人力资源、财务、合同、风险管理等各项规章制度，尤其要重视的是制度之间的衔接、支撑和配合，决不能形成信息孤岛、管控脱节、效能抵销、责权不清的困境。

4.4推行全面预算管理，保障资金有序流动，提高经济效益

注重并深化全面预算管理，成立高层预算小组，由专业人士专门负责预算的审批、编制、监督工作。使预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资等资金预算，加强对库存物资的管理工作，特别是对存量的地下室、产权车库、地面车位的排查清理，对限制资产逐一登记在册，责任到人，能出手的尽快出售，一时难以销售的进行短期出租，盘活现有的存量资产，回笼资金，减少资金占用，提升经营活动的增效点，激活现有资产的动态价值，为企业增收创效。

房地产行业内部审计例8

一、国有房地产业内部审计工作面临的困境

（一）内部审计机构在企业中组织地位低下

国家审计署颁布的“关于内部审计工作的规定”第四条中指出：“内部审计机构在本单位主要负责人或者权力机构的领导下开展工作。”即在公司治理结构中，内部审计机构应位于决策层和执行层之间，直接对董事会或股东负责，在组织结构中，内部审计机构虽然与其他职能部门处于同一层次，但由于它直接在总经理或审计委员会的领导下开展工作，因此具有一定的独立性和权威性。然而实际工作中，国有房地产业内部审计机构在企业中组织地位低下，常归某个副总、财务总监、书记等管理，设置为财务部、法务部等的下属机构， 工作内容受制于企业内部个别领导或者部门，对整个企业及相关部门的合法、合规性监督力度不够，难以真正发挥内部审计的监督与服务职能。

（二）下属单位误解内部审计的职能

审计署党组专题会议强调，内部审计将切实发挥国家利益的捍卫者、公共资金的守护者、权力运行的“紧箍咒”、反腐败的“利剑”和深化改革的“催化剂”作用。这句话表明，国有内部审计对于企业健康发展发挥着重要职能。然而由于国有房地产业内部审计机构设置及发展缓慢等原因，常使被审计单位把内部审计与财务、法务、纪委等挂钩，认为内部审计就是查账、挑毛病、检查个人问题，而没有认识到内部审计机构是为了防病治病，是为了帮助企业发现问题、解决问题。由于下属公司员工存在着对内部审计的不理解，工作中存在戒备和抵触情绪，不提供审计资料或者提供不真实的资料，对内部审计工作极不配合。使得内审人员很难掌握被审计公司的实际情况，无法达到真正目的审计目的。

（三）人员关系复杂，难以发挥内部审计的独立性

审计准则明确强调，内部审计应作为一项具有独立性的经济监督活动，即独立性是内部审计的灵魂。然而，国有房地产业由于机构设置，人员关系复杂，关系难调等原因，难以发挥审计的独立性。国有房地产业内部审计机构是建立在国有企业的历史背景之下，公司内部人事关系盘根错节，错综复杂。例如，内审人员是从财务部调任，内审人员和下属公司的财务人员交情很深，审计部经理兼任下属公司财务总监，内审人员和下属一个子公司的高管是直系亲属关系等。再加上公司高管碍于情面横加干预，使得内部审计的独立性和客观性变成了形式主义。

（四）公司制度薄弱，内控不健全

随着国有企业的日益萧条，房地产业的日趋火爆，国有房地产业急剧扩张。国有企业本来制度薄弱，漏洞百出，加之一时又招聘不到合格、经济的管理人员，使得制度建设基本上是照搬照抄，形式主义，制度的更新跟不上资产和规模的急速增长。另外，房地产业公司跨度大，经营环境不统一，业务人员素质相对较低，建立统一的内控制度成本高，难度大，使得内控建设变成了高层领导的口号，很长时间不见实质性进展。

（五）审计人员素质较低，审计技术落后

根据内部审计职业道德的规定，内部审计工作人员应具有良好的道德素质和业务素质，应具备相应的专业技术技能、良好的沟通及管理能力，足以适应内部审计工作的要求。另根据国有房地产业业务的特点，在国有房地产从事内部审计工作的人员，不仅应具备财务、审计、计算机等方面的技能，还应具备一定的工程、法律等专业知识。但实际中，大部分国有房地产业内部审计人员都是财务出身，审计技能较低，还主要进行事后的财务收支审计。随着审计署对内部审计要求的提高，及内部审计工作的逐步展开，有些国有房地产公司招聘了部分专业内审技术人员，但由于受国有企业内部环境的影响，常常搞不清公司是真的想让内审部门做点事情，还是为了应付上级，设立一个坐坐样子，使审计技能并未得到很好的施展和应用。

（六）内审工作缺乏标准，随意性大

很多国有地产公司尚未制定完善的内审制度体系，尚未建立一套标准程序来指导内部审计工作的顺利进行，工作中无方案、无计划，使得内部审计工作常常缺少章法，实际工作随意性大，常因某些人的观点临时修改审计重点，审计效率低，审计质量不高。

（七）内部审计不全面、不深入

目前，国有房地产业内部审计主要从事财务审计，审计范围狭窄，虽然有些单位也设置了工程审计、内控审计、法务审计等职位，但实际工作中开展甚少。工作中，常限于翻阅凭证、审查公司汇报及文件等，审计不够深入，常常是凑够几条问题就草草收工，而把大部分时间放在如何制定一份漂亮的、另各方满意的报告上，重辞藻、轻证据的情况严重。

（八）公司领导对内部审计机的工作不重视

对于内部审计工作，国有房地产领导常常喊的多，做的少，很多领导认为，内部审计机构就是来检查个人经济问题、破坏职工间的安定团结的，不利于公司的“长治久安”，但为了响应上级领导的指示，不得不设立内部审计机构坐坐样子，工作中常对内部审计机构的权限予以限制，对内部审计提出的问题人为干预。

二、改善国有房地产业内审工作的一些对策

（一）注重内部审计机构在组织中地位的提高

房地产行业内部审计例9

中图分类号：F239.4 文献标识码：A

收录日期：2015年5月26日

一、当前我国房地产开发企业内部审计存在的问题

我国的内部审计是在20世纪80年代以后发展起来的。1982年我国恢复审计制度，一系列法律法规的出台表明我国推进内审工作的决心。《内部审计暂行办法》于1985年出台，《中华人民共和国审计法》在1994年出台，《关于内部审计工作的规定》紧随其后。进入21世纪以来，《内部审计具体准则》和《内部审计基本准则》相继出台，这无疑有力地推动了我国内审工作的发展。但改革开放以来，我国才大力发展市场经济，并没有给企业内审的发展创造良好的客观环境，尤其是新近发展的房地产行业，还存在诸多不足和问题：

（一）不合理的内审机构设置。在大多数西方发达国家，内部审计的产生主要是由于内部管理的需要，它是内部制衡机制的重要组成部分。而我们的内部审计是在政府的推动下建立和发展起来的，其机构设置、人员配备具有强大的行政命令色彩。另外，西方发达国家公司的董事会下设的内部审计机构及其审计委员会直接由董事会负责，其他部门无权干涉，独立性很强。但我国大多数企业的内部审计由总会计师或财务副总裁负责，一些公司还没有专职的内部审计机构，还属于公司的会计部门或纪律委员会、监察厅。这表明我国内部审计机构的设置还不是很合理，这极大地影响了其权威性和独立性。

（二）内部审计人员素质偏低，缺乏综合型高级管理人才。房地产开发属于固定资产直接投资管理，涉及多学科、多专业的管理内容，从前期科研、策划到项目实施阶段的设计、招投标、成本控制管理，每个阶段都需要多学科多专业知识的相互配合。所以，作为房地产企业的管理人员必须是具有从技术到经济多学科知识的综合型人才，而且其知识构成要不断更新，否则，就会因其管理行为的局限而使企业的管理体系产生漏洞。但是，目前很多公司的内审人员来自于企业内部财务系统，但由于专业知识面狭窄的限制，不具备现代内部审计所要求的知识结构；还有不少人既没有接受过完整系统的专业训练，又缺乏必要的生产经营管理经验，内部审计就难以发挥其作用。

（三）缺乏个人诚信机制。我国每年的固定资产投资多达数万亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履历的监督和跟踪考评，从而为舞弊行为的产生提供了温床。一些人对岗位权利滥用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城市并不困难，但对企业来说，既损失了培养人员的成本，又损失了精心选拔的管理人员。同时，由于房地产开发企业在经营过程中存在的一些特殊问题，使得一些企业受到了损失也未必真正追究当事人的责任，并不依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。

（四）信息沟通不对等，跨区域经营管理难度加大。房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，近年来集团化、规模化发展的房地产企业逐渐增多，管理信息不流畅的问题也愈发明显，信息的准确性、时效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一线项目公司成为独立王国，个人或团体舞弊行为时有发生，先斩后奏的现象屡见不鲜。项目公司发生的问题不能及时准确地反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如，某企业的外埠项目公司在某内装工程施工队伍的选择过程中，表面上执行企业要求的招投标程序，但在实际操作中，项目公司负责人与投标单位暗箱操作，故意隐瞒事实情况，人为控制招投标结果。由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。

（五）房地产的建造价格具有隐蔽性。各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格存在不公开性。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理相当困难，为舞弊产生创造了温床。又因为施工项目建设时间长、投资大，增大了舞弊行为的隐蔽性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性、地域性，所以社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。

二、加强房地产开发企业内部审计相关对策

房地产行业内部审计例10

内部审计，是指一种独立、客观的确认和咨询活动，旨在增加价值以及改善组织的经营管理情况，主要是通过应用系统规范的方法，评价并改善风险管理、控制以及治理过程的效果，帮助组织实现其目标。简单来讲，内部审计是组织内部的一种独立客观的监督和评价活动。内部审计的对象是多种多样的，按照存在形态划分，内部审计对象包括了实物、账务、规则以及责任人等，而审计方法包括了顺查法、逆查法、审阅法、抽查法、分析法以及效益评价审计法等。对于企业而言，内部审计的作用主要体现在以下几个方面：

（1）监督各项制度和计划的执行：内部审计不仅可以确定本单位、本部分的活动是否符合国家相关的政策方针，也可以确定部门内部各项制度和计划的落实情况，分析是否已经实现预期目标。通过内部审计，可以及时发现企业经营管理中存在的问题，为企业的经营决策提供参考依据。

（2）实现企业的自我约束：在市场经济环境下，企业的经营管理活动不仅受到国家经济政策以及财政制度等的制约，而且需要遵循企业内部控制制度的相关规定。内部审计可以对企业的内部控制情况进行监督和检查，客观地反映实际情况，实现企业的自我约束。

（3）提升企业的经济效益：内部审计通过对经济活动全过程的审查，对有关经济指标的对比分析，揭示差异并对差异形成的因素进行分析，对企业的经营业绩进行评价，总结经济活动的规律，从而提出针对性的改进措施，促进企业经济效益的提高。

二、房地产企业内部审计中存在的问题

从目前来看，在房地产企业内部审计中，存在着一些不足和问题，在一定程度上影响了房地产企业的稳定健康发展。这些问题主要表现在：

1.重视不足

内部审计工作是否成功，在很大程度上取决于内部审计部门的独立性和权威性，企业领导层对于内部审计工作越重视，内部审计人员的独立性越强，则内部审计工作的开展也就越顺利。但是从目前来看，许多企业的领导层对于内部审计工作重视不足，认为内部审计就是财务审计，在对内部审计部门进行设置时，往往都是直接从财务部门抽选人员，或者直接由财务人员兼任审计工作。不仅如此，其他部门对于内部审计工作的认识也存在一定的偏差，对内审部门的工作存在着排斥和抵触心理，影响了内部审计工作的有效展开。

2.职能范围狭窄

当前房地产企业的内部审计偏向于事中和事后审计，审计价值不高，而且审计目标集中在差错防弊，维护企业资产安全方向，工作重心放在对企业财务资料真实性和完整性的检查分析，内部审计对于企业经营效率的改善、对于企业风险管理的完善等，并没有得到有效体现。

3.技术手段落后

当前房地产企业的内部审计工作多集中在财务审计方面，常用的审计方法也往往局限在对报表、账薄及凭证等财务资料的核查，对各种财务数据的分析，以及对实物资产的盘点等，对于经济责任、管理效率等的审计涉入不深，对于计算机以及网络技术的应用也仅仅局限于对文档的处理，没有进行相应的管理审计。技术手段落后问题的存在，严重影响了内部审计工作效率的有效提升。

4.人员构成问题

房地产企业的大部分内部审计人员都是来自财会部门，只是结构相对单一，缺乏专业的内部审计，无法有效适应内部审计工作的实际需要，使得很多审计项目都需要从企业其他部门临时借调审计人员，难以有效适应绩效审计和管理审计的要求，加上综合分析能力的不足，对于一些深层次、实质性的问题，无法及时发觉，也导致内部审计的作用难以真正体现。

三、完善房地产企业内部审计的有效措施

针对上述问题，房地产企业管理人员和领导层应该充分重视起来，采取合理有效的措施，对内部审计工作进行完善，确保其作用的充分发挥。

1.及时转变观念，加强认识。可以说，企业领导层对于内部审计工作的重视和支持，是内部审计工作得以顺利进行的基础和前提。因此，领导层应该及时转变观念，加强对于内部审计工作重要性的认识，明确内部审计在企业管理中的地位和作用，从政策和资金方面，支持内部审计工作的有效展开。在实际操作中，应该由最高管理层负责内部审计部门负责人的任免和管理，允许内部审计部门参与企业的经营决策、内部控制及财务报告等，同时，在企业日常管理中，内部审计部门应该加强与管理层的沟通和交流，对于在内部审计中发现的问题，应该及时提出相应的整改措施，并保证这些措施的有效落实。企业应该保证内部审计部门的独立性和权威性，坚决制止对于内审人员的打击报复行为。

2.健全内审机构，保证内部审计的独立性。独立性是内审部门最大的特点，同时也是确保内部审计工作有效展开的先决条件，只有具备相应的独立性，内部审计工作才能不受各种利益冲突的影响，做出更加公正、客观的鉴定和评价。从目前来看，在房地产企业组织架构中，内部审计部门的位置包括许多种，如受财务负责人领导、受总经理管理、受监事会领导等，领导层次越高，则内部审计部门的独立性也就越强。

3.扩大内审工作范围。房地产企业在内部审计中，应该从财务、经营活动领域扩大的管理领域，将原本的事中和事后审计扩大到事前、事中和事后的全过程审计，注重企业的内部控制、风险管理和管理效率，对企业的经营风险和财务风险进行预测和控制，确保企业整体管理水平的提升，以实现企业发展的预期目标。

4.改进审计方法和手段。信息技术的发展，对于审计对象和审计方法都造成了很大的影响，因此，内部审计部门应该顺应时代潮流，从房地产企业发展的实际情况出发，积极引入先进的计算机信息技术，实现由传统手工业务处理方式向电子数据处理方式的转变，以适应大数据、复杂性的内部审计活动。