房地产技术创新例1

中图分类号:F293.3文献标识码:A

在竞争激烈的房地产市场中,一些精明的房地产商发现,有效的技术创新战略,可以提高企业的竞争优势,获得更多的经济效益。由于技术创新是一项具有风险的活动,一些不成熟或不适宜的创新手段在给楼盘开发造成损失的同时,也给企业带来巨大的负面效果。因此,有效的技术创新效率评价对房地产商做出正确的决策具有重大意义。

目前,对技术创新效率问题的评价很多,但大部分集中在国家或产业的角度来实施,从企业的角度对房地产企业技术创新效率的综合评价至今还很少有人研究。企业技术创新效率的评价方法中最常用的有两种:一是单一指标的投入产出评价,一般用比较简单的算术比例法;二是对多投入和多产出指标采用的评价方法,如随机前沿分析(SFA)法、数据包络分析(DEA)法等。由于数据包络分析方法是评价具有多投入和多产出决策单元的一种较好的方法,本文基于此,通过数据包络分析的方法对我国10家大型房地产企业进行了评价,并且从DEA有效性、规模收益情况和投入产出冗余三方面做出合理的分析。

一、房地产企业技术创新效率评价指标体系的建立

在对技术创新能力的讨论中,大部分文献认识趋于一致,认为技术创新能力由6个方面构成:创新资源投入能力、创新决策与管理能力、创新倾向、研究开发能力、产品制造能力、市场营销能力,个别文献认为应该包括财务能力。而创新大师熊彼特赋予了技术创新特定的含义:技术创新是指技术发明的第一次商业化运用。技术创新强调的是首创行为,而不是模仿行为;是商业化营销行为,而不是技术行为。

对技术创新能力的评价,涉及面广、考察的范围大、评价指标多而复杂。影响技术创新能力的因素既有定量指标也有定性指标,因此选取能合理量化定性指标的评价方法也很重要。在一些文献中还有将技术创新指标体系按表1分类。(表1)

目前,相关领域研究的指标选取多是针对高科技型企业的技术创新指标,对房地产企业,大多学者都把其归入到劳动密集型企业中。笔者认为,这是一种观念的误区,作为资金、技术、劳动高度密集的房地产行业,已经成为国民经济的重要组成部分。我们需要在对其认识上提高到一个理论的高度。而技术创新这个概念,不单单指纯技术,它也包括一种观念、管理方法等软科学的东西。所以,我们在相关领域研究时一定要把握住大的方向。针对房地产这个特定的行业,我们选取了以下四个输入性指标和两个输出性指标,具体指标如表2所示。(表2)

二、模型的建立

1、C2R模型。假设有n个生产决策单元DMUj(j=1,2,…,n),每个DMU都有m项输入Xj=(X1j,X2j,…,Xmj)T,s项输出Yj=(Y1j,Y2j,…Ysj)T,则第j0个DMU的效率评估模型为:

min TY

s.t TXj-TYj≥0

TX0=1

TX0≥・eT,T≥・eT

其中:(X0,Y0)为DMUj0的输入输出,ε为非阿基米德无穷小,e为元素s维向量。其对偶问题为:

min[-(eTs-+eTs+)]

s.t.X+S-=X

Y-S+=Y

≥0,j=1,…,n

S-≥0,S+≥0

该DMU模型是生产可能集T=[(X,Y]|产出Y可由投入X生产出来,满足以下公理性假设:凸性、锥性、无效性和最小性。

2、B2C模型。生产可能集的锥性假设有时是不现实的,或是不合理的,因此去掉该项假设。当生产可能集T只是满足凸性(加入条件∑=1)、无效性和最小性时,便可得到满足规模收益可变的B2C模型:

min[-(eTs-+eTs+)]

s.t.X+S-=X

Y-S+=Y

=1

S-≥0,S+≥0

≥0,j=1,…,n

这种模型单纯评价DMU的技术有效性。其对偶形式为:

max (TY0-u0)

s.t TYj-TXj-0≥0

TX0=1

≥,≥,u0E1,j=1,2,…,n

式中:u0为规模收益指示量。问题最优解中=0*则(1)u0*0,规模收益递减。

三、实证研究

根据上述模型和选取的指标,我们选取国内10家大型房地产企业作为评价对象,各个指标基础数据来自CCER中国经济金融数据库、中国房地产统计年鉴、万方企业数据,拟评价2008年这10家企业技术创新效率。利用Lingo软件进行求解,得到结果如表3所示。(表3)

模型结果表明:DEA有效的企业只有万科和招商局地产两家,其余8家房地产企业技术创新效率偏低,所选企业当中DEA有效率只有1/5,这是一个相当小的比例。可见,我国众多房地产企业的技术创新效率是普遍较低,行业内企业之间的实力相差悬殊。

根据模型解的运算,处于DEA无效的8家房地产企业都存在人力、财力、物力投入冗余现象。深圳中航、保利、天津房地产发展都在技术创新资金投入、管理成本和产品营销成本上可以削减。此外,天津房地产和中房置业都在净资产的增长方面有严重的不足现象。可以通过提高住宅产品的质量,减少管理成本和营销来保证企业技术创新活动的有效性。此外,从各房地产企业的规模收益情况来看,所选企业都处于规模收益不变状态。由于所选企业都是国内大型房地产企业,它们的发展水平在国内众多企业中处于领先水平,出现这种情况是属正常。

四、对策与建议

通过DEA模型建立与测度,在对测度结果分析的基础上,对如何提高国内房地产企业技术创新有效性提出如下建议:

1、整体来看,提高房地产企业的技术创新效率势在必行。国内房地产企业技术创新效率普遍低下。在欧美发达国家,房地产业经济增长的43%来自技术创新的推动,27%来自市场需求。而我国市场和生产需求的推动力大大超过技术创新发展的推动力。所以,房地产商、政府相关部门应该激励技术创新的主动性,促进技术创新资源的合理流动,以提高房地产企业的竞争力。

2、加强技术创新评价体系的研究,使房地产企业的发展与技术创新评价指标相结合,相互促进,相互发展。技术创新评价对技术创新具有导向作用,目前的技术创新体系还不完善,存在重形式、重数量、轻质量等特点。因此,要加快新型技术创新评价体系的建立,鼓励和引导科研人员在企业的核心技术上开展深入、长期的研究。作为房地产企业,应采用先进的管理,新颖的设计、物业、服务理念以及创新的营销模式,提高技术创新效率,从而在激烈的市场竞争中保持优势,推动企业健康稳定发展。

(作者单位:1.西安建筑科技大学管理学院;2.邢台职业技术学院)

主要参考文献:

[1]吴文江.数据包络分析及应用[M].北京:中国统计出版社,2002.

[2]魏权龄.数据包络分析[M].北京:科学出版社,2004.

房地产技术创新例2

1.房屋建筑施工技术创新的意义

进入21世纪后，由于城镇化建设的加速，以房地产业为代表的建筑行业迅猛发展，在国民经济中的比重日益上升，在政府的扶持下，市场上大批资金流入建筑行业。作为当下最热门的行业，其施工技术、施工材料、生产工艺等各方面的质量和水平必须不断发展不断创新，才能最大限度的满足社会建设和市场发展的需求[1]。我国建筑行业的一些先进施工技术多是由国外引进，并且随着市场经济的发展取得了一定的进步，但是就行业自身来说其，创新能力不高，不利于长远的发展。核心竞争力水平取决于技术的创新。随着我国城市化进程的不断加速，对建筑行业的需求也愈来愈大，但是建筑商所面临的竞争也越来越多。建筑施工技术的创新可以有效地将科学技术转化为实际生产力，提高其生产效率以及工程的质量，并能有效降低生产成本，提高企业经济效益。

2.房屋建筑施工技术创新的现状分析

（1）技术创新内部管理问题

技术研发起步晚、发展慢、投入少，研发项目的技术含量低，技术人员整体素质不高且没有经过系统性、专业性培养，整个施工技术创新团队内部的管理不能有组织的健康运行[2]。

（2）创新技术的分布不均衡

主要集中在一些大型的企业中，但也只是更注重新技术的引进，而忽视其创新工作。中小型企业不愿也没有资金和能力组织有效的技术研发活动，也不愿引进新型施工技术，造成技术的落后不能适应市场的需求[3]。

（3）建筑企业管理人员对技术创新不够重视

这导致了建筑行业整体上对技术创新的资金投入较少，重管理而不重开发，对管理员工和施工人员的创新意识的培养不够，技术研发人员的待遇差、地位较低，其创新积极性自然不高。

（4）施工技术设计的理念落后

技术更新慢，理论与实际相差很大。等到实际应用时无法满足需要，制约了创新工作的顺利运行。

（5）创新体系不够完善

其中技术人员激励机制以及专业化培训机制落后，相关从业人员的数量和能力远远不能满足实际需求。一些建筑企业不愿投入资金和人员完成旧有的产业体制向创新型体制的转变，整个建筑行业的产业升级较为困难。

（6）技术创新的实际应用不够

许多企业的技术创新活动只是为了应付政府政策，其成果与实际生产需要的差异很大，无法真正地投入生产以致资源的不必要的浪费。

3.房屋建筑施工技术创新发展趋势与建议

3.1房屋建筑施工技术创新发展趋势

（1）低碳技术的应用

在建筑过程中使用更多的低碳、清洁的新能源或可再生能源，这也是建筑施工技术创新工作的一项新的重要内容[4]。

（2）新型建筑材料的应用

在建筑施工中，开发使用高强纤维、合金、聚合物等新材料，构造新的结构形式，结合新技术的使用，提高建筑质量，保证生产过程的安全顺畅。

（3）环保技术的应用

在建筑施工过程中，极易产生废料、废气和废水等对周边环境产生污染，一些企业片面追求经济效益，对施工过程中对环境造成的危害置之不理，会严重影响周边人民的生活，并给城市化过程带来阻碍，也会造成其施工环境恶劣和施工过程的不便。

（4）高新技术的创新应用

随着科技和经济的发展，人民群众的生活水平提高，对房屋建筑的舒适度、居住感受有较高的要求，传统类型的房屋明显落后[5]。

（5）新型监理技术的应用

开发新型监理技术，并确保新技术的实施，提高施工过程中监理工作的效率，增强管理人员对施工设计、施工过程、材料耗费、施工质量的实时有效地控制，以实现对建筑施工过程的更加有效、科学地管理，避免不必要的浪费，确保建筑质量。

（6）建筑施工技术的信息化管理

提高建筑行业的计算机化，对建筑施工设计、材料应用、建材价格等实行标准化计算，能有效减少细节上的失误，促使施工过程更加严谨[6]。

3.2房屋建筑施工技术创新发展建议

政府应在政策上扶持建筑行业的施工技术创新，对企业的技术创新进行创新补偿，提高企业技术研发和应用的积极性。在一些实力较强的大型建筑企业建立施工技术创新中心或实验室等，为企业的技术创新活动提供有利的平台。

要建立一个良好完善的创新平台。作为建筑企业的管理人员，必须提高对新技术的重视，加大对技术研发的投入力度，设立专门的技术研发部门，系统科学的进行管理，建立完善的竞争机制和奖励机制，为技术人员的工作建立一个良好的工作环境，在这样的条件下，才能保证新型施工技术的创新和应用。

对各级管理人员和施工人员进行创新教育。鼓励和提高员工的创新意识，培养创新型人才，推动新型施工技术的研发和研究成果的推广。争取打造出具有不断创新精神的优秀团队。

建立完善的创新技术扩散机制。对创新型新技术的引进、推广和应用，可以为企业自身带来巨大的经济效益，既能促进新技术的传播，也能推动行业的快速发展和优化。

尽可能大的提高创新技术的经济效益。建筑企业之所以进行施工技术的创新和应用，目的在于其带来的经济效益以及综合效益。

4.结语

本文深入分析房屋建筑工程施工技术创新的现实意义，全面阐述房屋建筑工程施工技术创新的现状，在此基础上，结合现有房屋建筑工程施工技术创新举措，对房屋建筑工程施工技术创新的未来发展趋势和建议，为我国房屋建筑工程施工技术的创新和发展奠定坚实的基础。

参考文献：

[1]刘斌.有关工民建筑在施工中创新技术的探讨[J]. 中华民居（下旬刊）. 2013（08）

[2]彭韬.工民建筑施工中创新科技的有效应用[J]. 黑龙江科技信息. 2012（14）

[3]曲家正.创新技术在工民建筑施工中的应用探讨[J]. 科技创新与应用. 2012（06）

房地产技术创新例3

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）07-287-01

进入21世纪以来，房地产市场竞争呈现激烈化、需求个性化，质量、设计、结构要求更舒适的特点。如何增强房地产公司的竞争力，已成为我国房地产业关注的热点。增强房地产企业竞争力的首要问题是培育具有独特竞争优势的能力，构建能为人民大众提供最大价值的能力。

一、房地产公司核心竞争力的内涵和具体体现

核心竞争力是指企业配置资源，形成独特竞争优势，获得稳定超额收益的能力，是指能够使企业长期具有竞争优势的能力，能够使企业长期为顾客提供最大价值的能力。核心竞争力具体包括三个方面：一是企业获取各种资源和技术的能力；二是将技术和资源转化为企业技能和产品的能力；三是企业组织协调各生产要素，优化配置资源的能力。

与制造业企业相比，房地产企业生产发展要素明显不同，房地产企业核心能力有如下特性：创新能力包括开发理念和规划设计的创新能力、管理创新能力、营销创新能力和技术创新能力。房地产企业的资源整合能力包括资源组合能力、资源协调能力、资源判断能力和资源决策能力。规划设计能力包括市场定位能力、周详的功能规划能力、细致的设计识别能力。项目管理能力包括需求的准确把握能力、对房地产变化趋势的快速反应能力、营销手段的应用能力与管理危机能力。品牌能力包括品牌理念、品牌塑造、品牌拓展。房地产核心能力是经过长时间知识、技术和人才积累逐渐形成的，具有动态性的特征：在房地产企业间竞争的日益激烈的市场环境下，若企业固守某一管理或技术不再发展，则其核心竞争力随时间的推移就会减弱，长时间形成的技术和建筑产品优势就会消失；具有整体型特征：房地产企业核心竞争力是企业技术水平、生产能力、管理能力和经济实力的综合体现。

二、提升房地产公司核心竞争力的基本条件

1.核心技术是获得核心竞争力的必要条件。房地产企业核心技术包括技术管理、制造技术、营销技术、品牌技术等一系列技术的总称。拥有自己的核心技术是房地产企业获得核心竞争力的必要条件，它有助于防止竞争对手的模仿，从而获得竞争优势。技术创新在企业可持续发展阶段中居战略地位，技术优势在企业可持续发展中居关键地位。按照经济学家熊彼特的理论，一种技术成为优势后将进入经济循环的静态轨道，随着竞争者模仿产品加入市场，将不会创新的增值价值。也就是说，某项技术只能拥有一时的竞争优势，不能拥有永久的竞争优势。即企业要保持长期的竞争优势就必须不断进行技术创新。众所周知，万科走专业化道路，依靠自己的核心技术获得了巨大的成就，万科发展的脉络是“制造万科”，“技术万科”。所以房地产企业要想更好地生存和发展，必须重视技术领先这一利润增长点。

2.低成本优势是房地产企业提高核心竞争力的关键。低成本优势是指房地产企业通过建立一个相对于其他竞争者的“低成本地位”来获得成本竞争优势。这样低成本优势的规模经济在技术创新上的花费一般比“差别化”战略要小，并且其中大部分用来实现规模性建筑产品生产。它的经费很少用于促销，强调价格优势是其主要促销手段。对于房地产企业来说，应根据自己企业规模（资金、技术等条件）进行市场选择，它可以在每个细分市场内追求其低成本优势。

3.差别化是房地产企业提高核心竞争力的有效手段。差别化是指房地产企业在追求竞争优势时，试图制造出特别的、被顾客高度评价的房地产产品或服务。实施差别化战略能够在顾客群中建立起品牌忠诚，并减少顾客考虑其他类似产品的机会。同时能减少顾客对价格的敏感性，这就使得公司在不降低成本的前提下仍能获得高额利润。房地产企业可以通过许多方法来“差别化”自己的产品或服务。

三、构建房地产公司核心竞争力的有效途径

1.以创新特色房地产产品为途径。房地产与其他经济产品相比较，既有一般商品的属性，又有其特殊性，是一种特殊商品。通过对最终产品与细分市场的选择，发展其具有创新特色建筑产品。主要是从项目策划、资金筹措、获取土地、规划设计、建设、交易和物业管理七个环节，着手寻找发展的创新特色要素。

2.以优化产品价值为途径。通过对房地产开发与经营流程与价值链的配置，主要是选择如何优化流程、整合房地产企业价值链系统来专注于顾客要求，以适应不断变化的顾客期望，为顾客提供最大化的产品价值。

3.以房地产企业的战略资产与核心能力为途径。这就是指房地产企业内部相互联系的一组技能、技术与资产的超值结合，它由基于技术的独特竞争优势与基于服务的独特竞争优势来支撑。

4.以创新房地产企业管理方式为途径。企业核心竞争力的培育与提升，管理方式的创新显得极为必要和紧迫。一方面，灵活、高效、柔性的管理有助于企业抓住市场商机、获得竞争胜利；另一方面，企业管理方式的创新有利于维持企业竞争优势，从而保持和提升核心竞争力。创新企业管理方式，具体可以从三个方面入手：（1）坚持以企业经营管理理念创新为突破口，千方百计维持企业比较优势，形成可持续发展性的核心竞争力；（2）建立现代企业制度，明确企业内部权责利和分工，建立股东会、董事会和经理班子权力相制衡约束的体制机制，为提升核心竞争力营造良好的内部环境；（3）建立于完善的企业激励和评价机制，以最大限度地调动企业员工的积极性、主动性和创造力。

5.以房地产企业的战略规划与发展远景为途径。企业通过战略规划的制定，展望中长期的发展远景。它的主要任务是确立企业的使命与目标，使企业员工树立信心，看到希望，以鼓舞士气。塑造战略管理中的关键程序、利用战略与结构的关键设计企业组织结构、界定支持企业战略和价值观念，以保障企业核心竞争力的不断提升。

房地产技术创新例4

当前，在全球信息化发展大潮之中，加速推进网络强国战略的目标已经被提上日程，网络基础设施建设、信息资源共享及互联网创新能力等方面都获得的长足发展，而在此驱动下，衍生出了一种新型的社会经济组织形态——网络经济，其突破了地域限制，表现出一种更强的便捷性、交互性、信息性等特点，且发展潜力巨大，根据数据2017年6月11日艾瑞咨询公布的《2017年中国网络经济报告》中的数据显示，2016年我国网络经济应收规模已经突破14707亿元，与去年相比增长率达到28.6%，具体而言，PC网络经济营收规模为6799.5亿元，移动网络经济营收规模为7907.4亿元；电商营收规模8946.2亿元，所占比值超过60％，这无疑暴露出网络经济发展的巨大潜力，而在此影响，随着其深化发展，其对于实体经济的作用将日渐凸显。而房地产作为经济增长的主要推动力，网络经济发展给其带来了新的发展思路和方向，不仅促进其技术进步、资源在整合，而且拓展其市场空间，为此，深入探讨网络经济对房地产经济的推动作用，不仅能够深入挖掘网络经济的潜在价值，发挥优势性，而且能够加速推进房地产经济新动能的产生和发展，是一种共赢的有效举措。

1网络经济及房地产经济的内涵界定

1.1网络经济

当前，互联网技术、大数据及移动终端技术的多项驱动下，网络用户规模和数量不断激增，根据相关数据统计，截至2016年底，我国网民的数量已经达到7.3亿人，增速仍在逐渐上升，且移动网民的数量在其中所占比值为96%，加之人们生活水平和消费习惯的转变，这都催生了网络经济形态的衍生和发展，其作为国民经济发展的新形态和新趋势，正以势不可挡的态势高速发展，且因为与其他经济形式的关联性较强，在经济社会的整体发展中发挥着无可替代的作用。具体到其内涵，目前理论和实践学界尚未形成统一的说法，而根据其依存的因素及包含的内容，所谓网络经济是一种在互联网信息技术深化应用下衍生出的一种新型经济形态，其以计算机网络为依托，以生产、分配、交换和消费为根本内容，以知识和技术创新为前进动力，是信息技术产业深化发展下的必然产物。网络经济的发展催生了新技术、新产品、新业态、新模式的萌芽和发展，不仅能够推动高新技术产业的崛起和快速发展，而且能够有效带动传统产业的转型升级，正如总理曾经说过的：“新动能与传统动能是密切相关的，新经济、新动能不仅催生了新技术、新业态，也在推动传统产业改造升级”，由此可知，网络经济作为新兴的经济形态，其与传统经济之间并不是分割对立的，两者始终处于互动发展过程之中，网络经济的便捷性、技术性等优势，能够为传统经济注入生命活力，从而焕发生机，实现经济整体发展水平的显著提升。而且，当前，在全球信息化驱动下，网络经济获得了前所未有的发展空间，数量和规模均呈现高速发展状态，其优化产业技术能力、提升生产效率、增强从业人员职业素养、便捷服务的潜在价值逐渐凸显，并由此对企业经济效益产生深远影响，总体来讲，网络经济的发展不仅改变着人们的生产、生活方式，而且对于社会经济结构产生了深远的影响，是带动传统经济发展的重要力量，为此，必须抓住网络经济发展的重大机遇，从社会发展和经济发展的视角重新审视传统经济发展的战略部署，大力实施“网络+”，从而实现传统经济的创新发展，提升国民经济整体发展水平。

1.2房地产经济

房地产经济是以房屋、土地等不动产为主要对象的经济形态，其是围绕房产进行生产、分配、交换和消费所产生的人与人之间的经济关系，房地产经济关系与房地产生产力的有机结合。房地产作为关联性较强的综合性产业，其对于建筑设计业、金融投资业、装饰装修业、信息技术业等产业均具有关键影响，也因此成为企业获取经济效益、区域经济和国民经济快速发展的主要驱动力，而且近年来，在政策红利延续发展下，多种优化政策纷纷出台，资金倾斜力度不断强化，在此影响下，房地产经济规模得以迅猛发展，目前已然成为国民经济发展的重要支撑力量，是拉动经济增长的重要抓手和经济增长的“稳定器”，据数据统计显示，仅2017年一季度，我国房地产经济对经济增长的贡献率就达到了7.2%，而2016年度贡献率为8%，而欧洲国家美国、德国房地产经济在GDP中所占比重为12%、11%，与之对比下，说明我国房地产经济的发展仍相对滞后，还存在很大的上升空间。但是，必须认识到的一点是，当前全球经济处于低迷发展状态，经济增长持续下降，房地产投资增长乏力，而且我国正处于经济新常态战略调整的关键阶段，供给侧改革战略不断推进，房地产在去库存、市场调控影响下，房地产经济增长态势也有所下滑，这在很大程度上影响了我国经济的整体走势，为此，如何结合房地产经济发展现状，找准其发展短板，有针对性地进行创新发展，从而更充分地释放其发展潜力，成为了推动经济增长过程中的首要任务。而网络经济作为信息技术创新应用下的重要产物，是引领传统经济转型升级的关键力量，其内含的新技术、新业态、新模式将对房地产经济生产、经营和管理产生深远影响，其与房地产经济的全面、深度融合将推动房地产经济的加速增长。

2网络经济对房地产经济的具体作用

互联网技术的推广和应用为网络经济新形态的创新发展提供了全方位的支撑，而随着其技术、资源及市场等潜在价值的逐渐凸显，网络经济与传统经济的联系日渐紧密，房地产经济作为国民经济的重要组成部分，因涉及面较广，受网络经济的影响很大，尤其借助网络经济带来的现代技术、信息资源，房地产经济传统建筑设备、施工技术、营销路径、市场定位等都发生了根本性的转变，经济增长态势逐渐增强，且经济价值得到较大程度地提升。

2.1加速推进房地产经济技术的创新发展

网络经济是在互联网技术创新应用下的新型经济形态，其能够促进房地产技术的加速更新，首先，网络技术的发展，为智能建筑发展带来新的发展思路，借助网络技术与建筑设备的深入融合，能够有效弥补和改善房地产开发过程固有建筑设施及施工技术的自身弊端，从而促使智能、先进网络应用技术在房地产领域的深化应用，三维数字化建筑模型、网络虚拟展示平台及智能建筑配套设施等都是网络经济高度渗透下的重要产物，其对于提升房地产的施工质量、提升用户体验具有关键作用。其次，网络经济的发展也拓展和延伸了房地产营销渠道，物联网、大数据、云计算等新型网络技术应用下，电子商务产业应运而生，并成为网络经济发展的主要载体形式，其与房地产经济的深度融合，能够更加方便、快捷地搭建客户与销售商的网络营销渠道，在确保房产教育安全的同时，也实现了交易效率的显著提升，而且利用网络经济信息传播的便捷性、覆盖范围的广泛性，能够增强房地产经济的宣传效应，为房地产企业创造更多的经济价值，由此可知，网络经济对于房地产经济的作用十分明显。

2.2实现了房地产经济信息资源的有效整合

网络经济发展大趋势下，房地产经济信息化发展趋势明显增强，并重新建立和塑造网络经济时代下的发展理念，而信息资源的有效整合和提升将在其中发挥着重要的作用，其不仅影响着房地产行业健康、优化发展，而且影响房地产经济信息资源的有效配置。网络经济是在现代信息技术支撑下发展起来的经济形态，其包涵了网络特有的信息技术资源，使得房地产经济信息的获取更加便捷，并突破了传统时间和空间的限制，传统房地产经济发展过程中，企业与企业之间、企业与政府、企业与消费者之间的沟通与交流存在信息障碍，容易导致资源配置无效率或是效率不高，甚至是市场失灵，而网络经济发展下，在距离趋于零、时间趋于同步的网络环境下，无论是房地产的生产、流通还是消费，信息使用者都可以借助互联网的高效传输性，及时、准确地查询或获取相关信息，从而为房地产企业更加便捷、及时的推动建筑施工状态、产品销售活动等信息提供支撑。

2.3促进了房地产经济市场空间的更大延伸

房地产经济是政策导向较强的经济形态，近年来，我国逐渐强化对房地产经济的管控，尤其是自2016年3月起相关的限贷、限购、土地供给控制及市场秩序规范体制等相关政策、法规相继出台，房地产经济政策进入了收紧调控的关键阶段，在此影响下，房地产经济销售量减少，市场空间紧缩，从根本上制约了资金的回笼和再投资，进而间接减缓了经济的整体增速。而网络经济的发展，将市场销售空间由线下转向了线上，而且可利用互联网对产品端、服务端进行创新设计，使得人们可以在线全方位、立体化地了解房产性能、社区管理、交通条件及配套设施等情况，不仅提升了房地产销售的层次，延伸了其市场覆盖范围，而且通过智能化、移动化、大数据及云计算的应用，能够降低对劳动力的依存度，有效控制成本支出，与此同时，在进行系统规划和整体设计的基础上，创新思维，转换思路，搭载网络经济带来的便捷性，利用现代化的绿色科技技术、自动化控制及云储存等多元技术，对房地产产品进行升级革新，推出智慧住区产品、定制化房地产金融服务、智慧客厅等互联网端服务形式，打破固化的房地产经济形态，将其市场空间进行虚拟化的拓展和延伸，由此实现房地产经济的长期可持续发展。

3结语

“互联网+”战略目标引导下，信息技术的创新应用促进了网络经济的加快成长，并推动了实体经济的转型升级，进而拉动了国民经济的整体增长，并让民众普遍受惠，而房地产经济作为经济发展的支柱产业，自然也受到了网络经济的诸多影响，其推动了信息技术与建筑设备的融合，加速了信息资源的整合和优化配置，对于房地产经济的推动作用异常明显，为此，通过两者关联性的研究，不仅能够充分发挥网络经济的潜在价值，而且能够显著提升房地产的经济效益。

参考文献

[1]林芷锌,韩慧娴,王计涵.浅谈网络经济对房地产经济的推动作用[J].当代经济,2016(15).

[2]李志远.网络经济对房地产经济的推动作用研究[J].财经界(学术版),2015(08).

[3]许宪春,贾海,李皎,李俊波.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学,2015(01).

[4]张锦.探讨网络经济对房地产经济的推动作用[J].现代经济信息,2014(10).

房地产技术创新例5

1.2低碳经济在房产开发中不易推广我国房地产低碳开发刚刚起步，行业内各项管理措施与研究开发技术仍然不够完善。其在低碳经济模式，不管是技术、材料还是理论都是从国外引进，致使低碳经济很难在房地产开发中推广、普及。由于过度依赖国外先进技术与节能环保材料，这些材料需要进口。那么会提高低碳产品的造价成本，自然低碳建筑的价格肯定不会地，致使建筑业的低碳产品只能面向高端消费群体销售，其销售范围受到限制，影响低碳环保建筑的普及与推广。

1.3消费者对低碳成本的承受能力有限房地产的低碳效益是一种长远利益，而大部分消费者对低碳建筑了解不多，他们往往只关注购房价格，忽略了建筑物其他价值。绿色低碳建筑的实施需要大量的资金作支撑，有关资料显示，建筑行业开发50%的节能建料，房屋建筑成本就会上升10%左右，再加上新的科技研发，建筑成本比原来要高很多。成本增加了，房价肯定会上调，所以使本来就很高的房价进一步上升，超过了大多数消费者的承受能力，客观上减少了消费者购买低碳房子的欲望，影响不利于低碳房产的开发与销售。

1.4建筑材料使用不科学在低碳经济下，我国房地产开发商使用的建筑材料很多都不符合环保标准，达不到应有的实际效果。比如，在房屋建筑中，肯定会用到很多水泥，而水泥在使用过程中不仅会产生很多灰尘，而且会向空气中排放大量的二氧化碳，不利于环保经济的发展。所以说，我国的建筑行业在实际建筑中很少使用节能减排，效果良好地能源及材料，很多企业仍然使用会造成空气污染的煤炭和石油做原料，造成能源的浪费，不利于环保清洁，与现阶段倡导的低碳开发理念相背离。

2低碳经济下，房地产绿色开发的措施

2.1注重低碳产品的创新研究低碳经济下的房地产开发是以“低碳”价值观来满足客户需求的过程，它也是一个科学创新的过程。现阶段，人们越来越重视生活质量的提高，开始追求一切美的东西，而低碳房产开发就顺应了人们对美孜孜不倦追求的潮流。低碳房产的开发要形成一套科学开发体系，首先在设计施工过程中坚持以满足客户需求为导向，只有这样才能设计出适销对路的产品;第二需要制定全流程的管理制度，对于在建筑施工过程中的规划设计、实际施工、客户服务等环节实施标准化管理，严格控制施工过程，减少不必要的浪费;第三是大力投入前瞻性的研究性工作，提高产品的创新能力，特别是对环保建筑、成本控制等方面的研发，不断增加新技术与新材料在产品中的应用，是低碳产品的开发更能适应现代社会的发展，以创造生活空间为责任，引导人们绿色、健康生活，提倡人与自然和谐共处的环保理念在研发中的应用。是低碳开发理念深入房产企业的内部核心，促进环保型社会的发展。

2.2制定统一的建筑节能标准我国的房产低碳发展需要有一套完整的规范标准来指导低碳房产的开发，根据我国房产开发的实际情况，整合技术产品资金，大力推广低碳技术的发展。第一，在建筑施工之前，做好低碳设计工作，根据政府城市规划标准，把新能源新技术融入到建筑中进行一体化设计;第二，注重建筑物的节能、环保设计，注意建筑成本的控制欲低碳模式的发展，是指相互融合，相互促进。第三，针对不同搪瓷的住宅制定不同的低碳住宅标准，按照“适用经济”原则，对建筑节能评级进行差异化、可持续化的建筑标准。第四，根据我国的低碳房产开发实际情况再结合美国低碳房产开发的相关认证标准，构建适合自身发展的低碳建筑标准，对建筑物的能源消耗以及废物排放进行科学、合理的测试、评估，为以后的发展做改进依据。

2.3提高我国房产开发技术我国房产开发的低碳模式发展不能仅仅依靠引进外国技术与材料，要想提高低碳发展水平，必须坚持自主研发、科技创新之路，在学习外国先进技术的基础上，形成一个具有自身特点的完整技术体系，从而促进我国房产开发低碳经济发展。另外，在原有的技术基础上，进行技术完善和创新，把新技术在低碳房产行业大力推广。比如利用太阳能、风能、水能、等可再生能源改变传统的建筑能耗结构，实施低碳技术甚至负碳技术。通过整体优化设计，在建筑全生命周期内实现节能减排式发展。减少房地产毛坯房的销售，减少二次污染，发展环保经济。

2.4政府应该大力支持房产低碳发展模式我国政府的政策对经济发展有很大的影响，所以政府要尽量出台一些地产低碳扶持政策，为房地产低碳发展创造一个有力的外部环境。借鉴西方发达国家发展低碳经济的成功经验，抓住低碳发展得机遇，积极鼓励低碳产业的发展。政府可以放宽房产相关企业政策，从资金、技术、环境等方面加大房产低碳开发的扶持力度。对绿色低碳技术企业提供低碳信贷产品，奖励和扶持企业进行低碳创新，对低碳地产消费者施行减税、补贴的政策，使低碳房产能够得到大力推广和应用。

房地产技术创新例6

中图分类号：C29 文献标识码：A

1 引言

经济信息化和全球化的浪潮彻底掀开了知识经济时代的序幕，随之带来的就是对房地产企业的影响，即挑战与机遇并存。21世纪对于房地产企业而言，已经不是单纯的以自然资源和金融资本来维持发展的传统发展模式，而需要以知识贯穿整个管理，把知识作为新的竞争资源。因此，只有不断地创新管理理念和模式，及时应变市场的需求，把知识管理作为房地产企业管理的核心，才能将企业发展的主动权牢牢的掌握在自己手中，为房地产企业管理开创一片新天地。

2 新时期企业管理创新的主要内容及意义

2.1 新时期企业管理创新的主要内容

为适应社会的进步和经济的发展，就必须对企业实行管理的改革和创新，使整个管理模式处于动态发展的状态。在知识经济水平不断进步的条件下，企业管理的创新已经成为企业的主要观念，其内容主要包括技术、组织和制度等。

2.1.1 观念创新。为了实现企业的整体优化效益，就必须打破陈规，冲出旧思想的牢笼，树立全新的理念。管理观念创新是一种创造性的思维活动，是企业管理创新的灵魂，对企业的行为和效益有着直接的影响；同时，管理创新要求的是企业经营理念和价值观念的同步创新。

2.1.2 技术创新。在时代信息化的今天，企业分工的主导因素就是技术，并非资源或者资金问题。新技术的开发可以引导市场的需求，技术更新决定企业的发展方向，可以为企业赢得更大的市场份额，并且已经成了现代化企业竞争的根本途径。

2.1.3 组织创新。实行企业组织创新的根本目的就是为了实现企业管理和长远发展目标。运用新的管理方法，对企业进行重组与重置，形成新的比例关系和组织结构，可以让企业的效益得到更大的发挥；同时，企业的观念创新和技术创新，必须以组织创新作为依托。

2.1.4 制度创新。制度创新指的就是把观念创新、技术创新、组织创新等一系列创新活动规范化、制度化，与此同时，还要引导观念创新、技术创新和技术创新有序进行。企业制度的创新是实现管理创新的基本保证，同时也是管理创新的最高层次。企业制度创新就是为了能够建立一支更有效的团队，使企业在未来的发展中能有更好的效率和成绩。

2.2 新时期企业管理创新的重要意义

我国在工业经济向知识经济转型的特殊时期，发展管理创新是知识经济发展的客观要求，推行企业的管理创新不仅有利于企业科技的进步和创新，还有利于社会生产力的发展。在社会主义条件下，企业的管理创新是必然的，作为房地产企业，其管理创新、技术创新、组织创新和制度创新是固定的，但是这一系列的创新，还是得经过企业的有力执行方能奏效，如：培养具备各专业知识的复合型人才，协调企业各部门之间的配合，强化企业能力等，进而使企业处于统筹兼顾、指挥协调的重要地位。

管理创新是时展和经济一体化的要求，改革开放在我国的广泛推行，使得我国的经济发展已经开始与国际贸易接轨，而目前我国房地产企业的管理现状基本上还是属于松散型和粗放型的管理模式，其管理水平相对比较低下。因此，我国的地产企业应该通过管理创新来完善管理体制、提高专业素养和经营管理水平，为企业日后的发展谋求更大的空间和利益。

3 房地产企业管理现状及存在的主要问题

房地产业在近几年的发展速度相当快，整体管理水平也有了较大的提高，但是房地产企业在管理上还是存在很多问题的：

3.1 过分依赖经验、缺乏科学的经营理念

部分企业过分依赖自身的经验、缺乏经营理念，而一些自身素质不高的企业家曾因为“别致”手段取得了辉煌的成绩，于是就对房地产的经营理念和操作技能失去了兴趣，不对开发项目做长远规划。然而，房地产项目本身就具有经营周期长和报酬高特点，一些小企业或家族性企业却都是短期行为，无法扩大经营规模，也无法整合建筑产品特色和品牌优势。有些企业虽然已经开始意识到了知识的重要性，但对于项目的开发和销售还是没能做深层次的科学论证，盲目复制他人的案例和经验，缺乏独立思考和分析能力，以致其在市场竞争中处于劣势。

3.2 财务失控随意大、成本控制意识薄弱

目前，房地产企业的利润相对是比较高的，这就在一定程度上削弱和降低了部分房地产业加强自身管理并获取合理收益的积极性。我国现在还存在着一些扶持房地产产业的特殊政策，如施工单位的垫资施工等，这就减少了房地产企业前期的投入，降低了其开发的门槛，同时又提高了房地产开发的实际效益。许多房地产企业没有成本控制意识，资金管理缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政、自成体系，母公司无法有效地进行管理……以上种种因素都给房地产企业管理和风险控制带来了很大难度

3.3 企业存在结构性缺陷、不利于制度创新

国内很多房地产都从事项目开发，从事资产经营的企业相当少，从事项目开发的企业，要么只经营商业房产，要么只经营住宅房产。这种经营结构单—的资产结构经营模式使得企业普遍拒绝制度创新，无法实现人才资源机制的建立和运行模式，就算是曾经辉煌过的企业，也往往处在于制度创新的盲区，致使人才大量流失，最终降低企业的竞争力。

4 新时期推进房地产企业管理创新的主要措施

4.1 不断地探索和借鉴新的管理模式

企业的知识管理是一个运用信息创造某种行为对象的过程，只有把信息与人充分结合起来，才能求得企业的长期生存与发展。首先，管理者要开拓视野，认清当前形势，抛弃旧理念，树立新的管理思路和预测意识；其次，企业应该加强人文建设，重视人才、尊重员工、敢于创新，协调好企业内部的人际关系，提高员工的主人翁意识。以这些先进的理念作为基础，企业的管理人员才能明白管理创新的必要性，进而适应市场的需求，加快企业的创新和发展；另外，建立学习型组织也是管理模式的一种创新方法。长久的竞争战需要具备更多更快的应对能力，建立学习型组织，可以把信息技术和互联网技术广泛运用到企业管理中，更有利的实现企业管理模式的创新。

4.2 加强投资决策管理, 提高资产使用效益

为适应市场的需求，房地产企业必须调整投资结构，彻底改变片面追求产值和规模的生产经营方式，减少呆滞资产以提高企业投资效益。一方面，可以借鉴国家的宏观调整政策调整企业投资方向，优化生产投资结构，明确投资重点，加大住宅及基础设施建设，使自身的产品更具有竞争力，并且能够在市场中处于领先地位；另一方面，房地产企业应该搞清楚市场各类建设的建规模和要求进度，在此基础上调整生产计划，确保项目前景好、见效快，争取做到在同一年开工、竣工并获得良好收益，改变目前老项目无法竣工，新项目资金不足的局面；另外，可以通过控制商品库存量来确定在建规模。对于新项目的施工，要遵循“三不开”原则，即无明确销售前景的高档商住楼和别墅不开，已出现商品房滞销地段的工程不开，不急需的公建及市政配套工程不开。最后，对于那些半截子工程，应该具体情况具体对待，而对于因前期投入资金过大，前景不明朗的熟地，要果断地将土地转让，以加快资金周转，提高经济效益。

4.3 进行制度创新、建立适应市场经济的企业制度体系

制度创新与管理创新是息息相关的，制度是一个企业实行管理的根本，而制度创新则是房地产企业管理整体创新的有力保障。房地产企业制度的创新应该立足于我国的基本国情，通过改革企业制度、人才、经营者和股东的共同利益，来改革其经营机制和市场；与此同时，还应该健全公司制的法人治理结构，使各权力机构，如：决策机构、执行机构、监督机构，能够积极配合并且互相监督。所以说，要想适应市场经济的需求，就必须建立有助于企业自主经营、自负盈亏的企业制度，同时完善公司制的法人治理结构，建立面向现代化市场的经营机构，使企业能早日适应市场变化并与国际接轨。

4.4 加强人才资源的开发管理

当今世界是知识经济的时代，房地产企业为了能够在竞争激烈的市场中站稳脚跟，就必须大力加强人力资源的开发和管理。人是观念创新、技术创新、组织创新和制度创新的主题，是企业发展的重要元素，房地产企业的管理创新需要依靠大量善于经营管理又懂技术的复合型人才，因此，为日后能更好的迎接知识经济的挑战，房地产企业必须加强对人才资源的开发管理，把人力资源作为企业管理的核心，重视企业高科技人才的培养，加大智力投资的比重，尤其是对复合型人才的培养力度，为企业培养出一直既有技术经验，又有组织能力和创新能力的团队；同时还要建立一套健全的人力资源开发管理的激励制度，包括社会保障制度、薪酬制度、精神激励制度等，真正的既要留住人才，又要培养人才。

5 结语

总而言之，面对日益激烈的市场竞争，我国房地产企业要想占有一席之地，就必须对企业实行管理创新，从转变观念到加快制度创新再到注重管理方法的创新，使企业能够合理的配置资源，并且转变企业的组织方式和运营方式。同时，保证在技术、经济和产品领域的创新与经济发展形势相适应，客观分析内部环境，完善管理制度，形成合理的管理模式，走适合企业自身发展的创新之路。

房地产技术创新例7

前言

房地产测绘对测绘人员的专业技能要求很高，测绘内容主要包括房产周围的地质情况、房地产图纸绘制、房地产面积测量、房地产变更等。房地产测绘是房屋作价出售、产权转让、长期租赁的重要保障，房地产测绘部门曾隶属于房产行政管理部门，现在已经分离出来成为具有独立法人资格的房地产专业服务机构。将房地产测绘推向市场化，是我国房地产改革的一项重要内容，这等于将房地产测绘技术和部门引入竞争机制中，有利于增强房地产测绘技术的核心竞争力，快速提升测绘人员的技术操作水平和实际操作经验，更好更快推动房地产行业的发展。

1 房地产市场测绘市场化的意义

房地产市场测绘工作的市场化是目前房地产市场的必然趋势，进一步推动房地产行业测绘技术的市场化有利于推动房地产行业市场的发展和进步。

1.1 房地产测绘工作的市场化提高了企业职工队伍的综合素质。房地产测绘市场化是房地产行业国际化改革的必然趋势，它要求房地产测绘技术人员必须加强学习和实践，通过与其它房地产企业测绘人员的比较和竞争，提高自己的技术水平和工作经验，同时为企业整体房地产测绘水平的提升做出了贡献。房地产企业还可以从国际上引进先进的技术人才，激励企业内部员工加强业务学习，强化自身综合素质。市场化的经济环境下，在竞争中发展才是房地产企业正确的生存之道，不仅要看到自己的短处，更要看到别人的长处。特别是房地产测绘，更是一个需要不断学习和提升的技术过程，所以房地产测绘市场化是提升企业内部员工综合素质的最佳途径。

1.2 房地产测绘工作的市场化有利于加快房地产测绘工作技术的提高和改进。只要能够打破垄断，勇于创新，不论是什么行业，什么类型的事业都会取得很大的进步。房地产测绘工作的进步不仅要依靠先进的技术创新和改进，而且要求企业不断引进先进的设备和仪器，运用现代化的管理手段，吸引先进的技术人才。只有这样才能提高房地产测绘工作的效率与测绘质量。

1.3 房地产测绘工作的市场化有利于提高队伍整体的服务质量，纠正行业内的不正之风。这是因为之前的工作方式是依靠“坐、等、靠”三种方式，但是现在测绘工作伸向了市场，就面临着被淘汰的危险和压力，所以他们的工作态度会由被动变为主动，由过去的“卖方市场”变为“买方市场”，促使他们不断的追求进步，追求服务的高质量。

2 怎样更好的适应房地产测绘工作市场化的进程

房地产测绘工作一方面为城市规划、城市建设提供一些基础的数据和文字资料。另一方面也为房产管理和城市房屋拆迁改造服务。房地产测绘作为一项技术性、专业性要求都很高的工作，它能为房产评估、征税、收费、仲裁、鉴定等各个环节提供各种数据、资料、图表和相关信息。房地产测绘工作的高专业性以及高技术性要求决定了这份工作并不是每个人都可以参与的，为了更好的促进测绘工作的市场化进程，应该从各个方面进行限制和提高。

2.1 国家和政府要充分发挥其监督和鼓励作用，制定更加完善的政策和法规。除此以外，还要制定房地产服务行业的自律机制，形成行业行政管理。促进行业内部之间进行相互的监督，规范彼此的行业行为，形成良性的竞争机制。在响应鼓励政策和法规的引导下，充分调动测绘工作人员的创新积极性。让企业的技术人员以及领导者都在政策、法规的指引下得到不断的进步和水平的提升。

2.2 做为房地产测绘工的领导者，必须要求与时俱进的精神和敢为人先的创新冒险精神。管理者的眼光和思想要有前瞻性。管理者必须要真正意识到测绘市场化趋势的必然性，有高水平的思想和改革魄力，才能自觉的将市场化中遇到的难题解决的彻底，市场化才能走的更稳、更好。所以要提高企业领导者提高管理水平，不断进行管理和技术创新的紧迫感，才能让市政施工企业的信息化取得成功。

2.3 施工中的每位工作人员都应该意识到房地产测绘工作市场化的必然性和长期性。在市场化的初始阶段，肯定会遇到各种各样的难题。所以，测绘工作员工必须要做好打持久战的心里准备。当做好这种心里准备后，每位员工都会信心百倍的去克服市场化中的各种难题，也会自觉的寻找创新方法，创新技术去促进测绘工作市场化的良好运作。

2.4 要对参与测绘工作的每位员工进行定期的培训和检查，让每位员工都具备一定的房地产管理方面的知识。每位员工都必须经过测绘主管部门的严格审查，并取得“房地产测绘资格”。定期对员工进行培训，可以增强员工的创新意识，也可以促使员工更快的深入了解测绘工作市场化之后会遇到的各种瓶颈，更好的执行测绘市场化过程中的操作和改革步骤。

2.5 制定公平、公正测绘工作成绩考核评价标准，以便在市场化运作后，对各项任务的执行情况进行监控和分析比较。对积极的因素和个人，要给予充分的肯定和支持，必要的时候给予一定的物质奖励，以鼓励更多的人积极主动的参与到测绘工作中来。制定测绘工作成绩考核评价标准，可以让员工找到正确的奋斗目标和方向的同时通过与他人相比较，找出自己的不足之处，寻找差距，取长补短，不断得到改进和提升，以更好的适应测绘工作市场化趋势的发展。

2.6 房地产测绘工作人员都必须要增强责任意识，尤其是对于测绘部门的主要领导人员和工作人员。在进行签字时，要本着认真、负责的原则进行签字，最终由房地产管理部门备案进行终身负责。人员变动是非常忌讳的房地产管理行为，最好不要擅自调动测绘人员和调换测绘管理部门。

结束语

房地产测绘市场化是房地产行业不可逆转的发展趋势。房地产的相关从业人员要顺应这一历史潮流，努力扩大本企业的测绘技术优势。房地产测绘市场化对沉寂多时的房地产市场有明显的“鲶鱼效应”，通过行业内部人才和技术的竞争，使各房地产企业不断提升房地产测绘技术和房地产测绘人员的综合素质。推进房地产行业的国际化改革进程。国家也应加大政策扶持力度，争取早日建成我国房地产测绘的市场化体系，全面优化房产的产权登记和户籍管理制度，使房地产行业的服务水平更上一层楼。

房地产技术创新例8

一、引言

近年来，随着市场经济的发展和人口数量的激增，我过房地产市场呈现迅猛的发展态势，房价、地价不断攀升，远远超过了广大普通居民的购买极限，因此为了抑制房价的高速增长，维护房地产市场的平稳健康发展，我国各级政府相继制定了“二元住房制度体系”、住房结构调整、“基本住房制度”等各项调控政策，加强了对房地产市场的宏观调控，对于促进房地产市场宏观经济的持续稳定运行，促进市场发展的民生性，以及构建和谐社会都起到了很好的作用。但同时也增大了房地产市场竞争的激烈性，给现代建筑设计的发展提出了难题。因此现阶段急需加强在房地产市场调控政策下建筑设计的发展与创新问题研究，进一步优化现代建筑设计，促进房地产市场的平稳健康发展。

二、我国房地产市场调控政策的主要内容与特点

自1978年住房制度改革以来，我国房地产市场得到了蓬勃的发展，房地产市场制度体系也不断完善，但在住房保障制度、住房供应政策、住房结构调整等方面存在一些不足，这直接导致我国部分地区房价迅速攀升，影响了房地产市场的平稳健康发展。目前为了抑制房价的高速增长我国各级政府制定了一系列的宏观调控政策，比如国十条、国五条、限资令、限购令等。但总体来说现代我国房地产调控政策更加强调房地产市场发展的民生性，即把更多数精力放在普通居民家庭、首次置业者、低收入者等居民的住房需求上，在金融、税收等方面给予他们更多的支持；对于从事普通住房、保障住房开发的企业，政府也通过贷款优惠、税收减免、财政补贴等方式给予支持和鼓励，坚决避免住房投机行为干扰房价以及影响普通居民家庭的购房。

三、房地产市场调控政策下建筑设计的创新

针对房地产市场调控政策的变化及特点，现代建筑设计的创新也要与时俱进，依据本国、本地区的市场环境、自然环境、人文文化等特点，注意从建筑形态、建筑功能、建筑技术等角度进行发展和创新。

1、建筑形态的创新

建筑形态的创新就是人们在对建筑进行设计时，从建筑结构的制约中解脱出来，采用开放性的设计理念和构思方法，利用数量，方位，动静，光线及时空等条件，从结构变异、表皮变异、质感变异、生态变异、生物技术和绿色变异以及物质变异等角度，对建筑的实体形体、实体态势以及空间形体、空间态势进行优化和创新，从而形成与以往任何建筑都不同的更优秀的建筑形态。建筑形态的创新直接在建筑的外在形象中表现出来，可以直接被视觉观察到或者触觉感受到，因此也是现代建筑设计创新的主要创新途径和手段。

自20 世纪90 年代未以来，建筑形态逐渐引起广大学者、设计师的关注和重视，纷纷开展相应的研究工作，并取得了重要的理论成果。在当前房地产市场调控政策下，现代建筑形态的创新要更加注重以人为本，更多的引进一些自然、人文元素，在美化建筑形态的同时，增大现代建筑设计的实用性和人性化，比如在建筑形态创新中注意人文精神的体现，强调人与人的关系，人与群体的关系以及人与自然地关系。

2、建筑功能的创新

建筑功能就是建筑的使用要求，如居住、饮食、娱乐、会议等各种活动对建筑的基本要求，是决定建筑形式的基本因素，建筑各房间的大小，相互间联系方式等等，都应该满足建筑的功能要求。建筑功能的概念非常复杂，不仅包含技术、经济等方面的因素，还包括心理、情感、美学等方面的因素，其中每一项因素都相互关联、密切联系，并随着时代和地区的不同而不断变化的，他们直接反映和构成了建筑功能的内部构成和复杂程序，因此建筑功能可以直接反映当前社会的发展水平和生活方式，它是随着社会生产力的不断发展和人类物质文化生产水平的不断提高而变得日益复杂。建筑功能的创新就是人们在设计和使用建筑的过程中，为了使建筑满足人们的各种工作、生活需求，而不断的应用新途径和新方法对建筑功能进行改进，建筑功能的创新也是伴随着社会的发展进行的，它是建筑创新的关键性部分。

在当前房地产市场调控政策的影响下，建筑功能的创新就要适应调控政策的要求，不断增加新的实用，淘汰那些不能满足现代人们生活需求或不适应现代房地产市场发展的落后功能，使得现代建筑能在激烈的房地产市场竞争中立于不败之地，比如为了响应当前我国建设节约型社会的号召，建筑功能的创新设计就要注意引进一些能够节能的设计元素，特别是对于那些耗能大的建筑，使其在满足房地产调控政策的同时，最大限度地节约能源、水源、土地、建筑材料等。

3、建筑技术的创新

建筑技术创新就是人们在建造和使用建筑的过程中所应用的新手段和新方法，建筑技术的创新与建筑设计创新息息相关，而且对其影响深远。因为任何建筑的设计都不能脱离建筑技术和单独进行，否则设计出来的将使一栋纸上建筑，因此建筑技术创新是建筑形态和建筑功能创新的有力支持和依托，它技术条件的发展、成熟和完善程度直接决定着建筑设计的发展趋势。

在当前房地产市场调控政策的影响下，建筑技术的创新就是要不断发展新的更为科学有效的施工工艺、管理方法、新型建筑材料、新型建筑设备等，以提高建筑的建筑进度、建造质量和建筑安全，并有效减少建造成本，提高建筑企业的经济利润。同时建筑设计也要充分结合并有效利用这些新的施工工艺、管理方法、新型建筑材料、新型建筑设备，使得设计出来的建筑更能满足调控政策下房地产市场的需求。

四、房地产市场调控政策下建筑设计的发展趋势

随着房地产市场调控政策的深入，房地产市场的发展更为健康平稳，而建筑设计的发展也会更为现代化、人性化，更能满足房地产市场的需求。在房地产市场调控政策下，未来的建筑设计会更加注重自然、人文环境的保护，更加注重空间，形体，色彩以及虚实关系等方面的艺术追求，更加注重高速度，高效率，高功能等现代科技手段的融入，更加注重避免不同建筑的同一化，更加注重现代服务设施的配套化，所以未来建筑设计也一定会向着回归自然化、整体艺术化、高度现代化、高度民族化、服务现代化以及个性化等方向发展。

五、结语

房地产市场调控政策虽然在保证市场的平稳健康发展的前提下，增大了市场竞争的激烈性，但也给建筑设计的发展与创新提供了新的机遇和挑战，广大建筑设计人员要在充分理解和认识房地产市场调控政策的内容和特点的基础上，不断的对传统的自然、人文、市场环境进行探索，并注意结合艺术学、建筑结构学、人体工程学、材料学等其他知识学科，充分利用新的施工工艺、管理方法、新型建筑材料、新型建筑设备等元素，为建筑的设计创作带来创新的源泉和活力。

参考文献：

[1]王科奇，邹广天. 可拓建筑设计创新初探. 西安建筑科技大学学报（自然科学版），2011，43（5）：672-677

[2]易丽雅. 现代建筑设计的技巧与创新发展. 黑龙江科技信息，2010，11：283

[3]曹丽新. 现代建筑设计中创新理念的应用. 中国新技术新产品，2010，6：172

房地产技术创新例9

关键词：

低碳经济；房地产；经济管理；创新

一、低碳经济发展理念提出的背景

当前，低碳、绿色在全世界已日益深入人心，成为时代潮流。中共十八届五中全会把绿色发展理念列入五大发展理念之一，把生态文明建设作为“十三五”规划重要内容。提出通过科技创新和体制机制创新，实施优化产业结构、构建低碳能源体系、发展绿色建筑和低碳交通、建立全国碳排放交易市场等一系列政策措施，形成人和自然和谐发展现代化建设新格局。2015年11月30日，国家主席在巴黎气候大会开幕式上发表重要演讲，阐述中国对全球气候治理的看法和主张，提出中国将于2030年左右使二氧化碳排放达到峰值并争取尽早实现，2030年单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降60%－65%，走出一条环境友好型的发展道路。有专家预计，到2020年，我国建筑能耗将达到全社会总能耗的40%，因此，发展低能耗绿色建筑刻不容缓。

二、低碳经济对房地产经济产生的影响

(一)低碳经济的发展会增加房地产业的成本由于受制于技术发展水平的制约，我国低碳技术水平不高，在当前房地产发展过程中如果广泛应用低碳技术，则会导致房地产成本增加。同时低碳经济的发展，可以有效地代替传统的能源，这就决定了在低碳技术的研发使用上具有高成本的特点，在房地产开发中应用低碳技术，会导致建筑成本大幅度提高。特别是当前房地产业企业主要以中小规模为主，在发展过程中资金并不充足，这也导致无法广泛的应用低碳技术。

(二)低碳经济的发展会抬高房价在当前房地产行业中，如果要走低碳经济发展的道路，这就需要加大对新型技术新材料的研发，这样房地产业势必会以低碳来对建筑中能源和材料的优越性进行宣传，并以此来提高房价。在房地产建设过程中应用低碳技术，房屋质量必然会有所提升，高质量的房子价格也会随之增加。所以在低碳经济发展下极易导致房价抬高，从而在短期内抑制了低碳房地产经济的发展。

三、低碳经济背景下房地产经济管理创新发展相关措施

(一)提高环保意识在全社会中加强对低碳环保的宣传和教育力度，提高全民的环保意识，使人们在生产和生活中都能够具有较强的低碳意识，养成使用节能减排产品的习惯，加快人们思想和生活的方式的转变，引导人们绿色生活和健康生活，以便于为低碳房产经济的发展奠定良好的基础。

(二)制定低碳地产发展政策当前经济环境较为复杂，而且经济发展具有较强的不确定性。在这种情况下，如果没有完善的低碳地产发展政策，那么低碳房地产的发展必然会产生较多的问题，如缺乏完善的法律法规和绿色建筑的标准、规范，会导致一些开发商打着绿色建筑的旗号推售普通建筑，误导消费者。

(三)倡导绿色环保在当前低碳经济环境下，房地产业低碳的实现，需要加快在材料和技术上的创新，利用绿色环保材料来有效地代替高能耗的材料，实现材料的绿色环保。近年来，我国科学技术的快速发展，各种新技术不断涌现出来，高能源的材料使用率有所降低，但新材料在技术上并不十分成熟，还需要加大研究的力度。另外，还要在当前房地产建设过程中，还需要加大对太阳能和地热能的应用，充分地利用绿色、环保材料来降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、环保、绿色的房屋建筑。

(四)低碳背景下地产财税政策的完善在低碳经济背景下，房地产业的发展需要加大资金的投入量，这也导致投资风险增加。因此国家需要出台相关的政策来加大对房地产业低碳发展的支持力度，制定相关标准和规范，鼓励开发绿色康居建筑并给予土地供应、税收减免、广泛宣传、开通报批报建绿色通道等措施来加快推动房地产业向低碳经济方向的发展。

四、结束语

综上所述，在当前低碳经济背景下，房地产业作为影响国家节能减排目标实现的重要行业之一，我国房地产业的发展必然要向低能耗、少排放的绿色环保方向发展。这需要政府、企业、消费者多方坚持不懈共同努力，才能实现这个目标。

参考文献:

[1]杨丽娟.谈基于低碳经济视角的房地产经济管理工作的创新[J].才智,2014,08:5

[2]魏小平.低碳经济背景下房地产行业的发展[J].中华民居(下旬刊),2014,05:176

房地产技术创新例10

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-000-01

数字城市概念和技术的提出，对推动房地产档案的信息化网络化，提高房地产业管理水平具有重要意义，我们现在应该充分利用这个信息资源优势，以建设“数字城市”为契机，将各种与房地产相关的信息，如房屋的数字、结构、分布区域、小区环境等链接到“数字城市”上为社会公众服务，拉动房地产业的发展。为加快产权产籍管理现代化的步伐，笔者认为当前应在以下几个“创新”上狠下功夫。

一、观念创新

房管部门一般都保存了历代和现今的房产档案资料，并担负着采集、管理与提供房产信息的责任，长期以来，它为政府、为人民提供了准确而可靠的基础资料。可是从业务上看，房地产信息管理具有量大、复杂、更新快、用途广的特点，而传统的房产档案管理方法是依靠人工采集、室内加工，周期长、消耗大、纸质存储，占据空间大、易磨损、手工检索费力费时，无法满足动态管理的需要，也是无法满足信息共享的需要。从思想上看，过去档案系统长期处在封闭、半封闭状态的环境下所形成的固步自封的僵化思想，单纯为房地产行政管理服务、为政治斗争服务的思想，传统的看摊守业的思想，传统的看摊守业的思想都远离飞速发展的社会现实。在新形势下，要搞好档案管理，首先必须转变思想、观念更新、树立起崭新的信息网络观念。所谓信息化，是在经济和社会活动中，通过普遍采用信息技术和电子信息装备，更有效的开发和利用信息资源，以推动经济发展和社会进步。

房产档案虽然不是商品，但档案的资源是档案的载体及其所包括的信息构成。它不但反映了权属管理的全部内容，是房地产管理工作的基础，而且它还具有多种服务功能，既有历史价值也有现实价值，是珍贵的信息资源。我们应正视其社会作用、法制作用和历史作用。产权产籍实现网络化，建立起系统后就为真正实现动态管理创造了有利条件，其优越性体现在：一是信息获取速度快，且途径多样化；二是能实现图文的有机结合；三是运算传递速度快，利用计算机查询、检索、修改、复制的速度是过去的传统作业所无法比拟的，在工作中通过数据的管理和使用，可大大缩短房产办证的时间，提高功效；四是信息存储能力强，以高储量的磁带、磁盘光盘为载体，且带有数据集与属性集和图集。房地产信息资源形成的网络属于垂直门户网站，其特色是专一，其顾客基本上是本行业的消费者。网站可以帮助用户作政策咨询、服务指导、得到准确的资料或做出正确理性的购买选择。用户可根据自己的需求，查阅丰富的相关信息，得到专业化的服务和指导。各县市区、各部门都可以根据需要，实现快速提供和使用，使产权产籍工作完善动态管理，做到信息化、系统化、规范化，向着国际先进的管理模式靠拢，以推动本地区的经济发展。

二、技术创新

随着改革开放的不断深入，房产档案的查考服务作用日益重要，因此档案工作在保密和安全的条件下，还要利用科学的方法来分析和处理已有的数据使之变为有用的信息，为利用创造条件。这就要求我们的工作要坚持高起点、高标准、先进实用的原则，发动群众不断探索、不断改进、不断创新、不断发展、不断完善。从多年的工作体验出发，笔者认为技术创新上有以下三个问题需引起重视。

1.加速管理手段现代化。目前我们面临的是一个知识经济的时代、高科技时代。在新形势下，要提高产权产籍管理水平，必须有现代的管理和服务手段为保障。其次要改善我们工作中运用的工具、设施和手段，它包括微机、传真、网络等现代化的办公机具及通信手段。好的住房档案管理信息系统，应是建立在住房普查的基础上的一套动态管理系统，能够全面反映职工家庭、单位、以及辖区住房的统计情况，能提供有效的数据处理和分析工具，能为正在实行的住房货币化分配、开房住房二级市场和建立新的住房供应体系提供服务。

2.做好档案编研工作。保存档案的目的在于利用，在于充分发展档案信息资源的作用，为党和国家及社会服务。因此，做好档案工作必须按照编研工作的原则要求，以需求为核心，以服务为主体，不断地、及时地对档案史料进行选材、鉴别、考证、加工、整理。比如辖区内的名胜古迹、市街名称、名人故居等的历史沿革等都具有历史的考查作用，都可以为改革开放和经济建设提供决策参考。要在编研上有所创新，就不仅要做好信息的收集和整理，还要在信息分析的深度和广度上下功夫，才能为提高行政管理水平和为企事业单位服务做出贡献。