房地产行业论文例1

[内容提要]1997年开始的金融风暴将东南亚多年积累的财富掠夺一空。马来西亚总理马哈蒂尔怒斥索罗斯等资本大鳄道德品质低劣，制造危机，打击各国货币。为何马哈蒂尔只能从道德领域对索罗斯进行攻击？因为索罗斯所作所为完全符合游戏规则，甚至也符合该领域的道德规范。事实上，包括温州炒房团在内的资本流动、炒作等行为，在法律上无懈可击，用行政手段制约只会引起更多的社会经济矛盾，而只有合理的经济手段才能有效的对其进行规制。 【论文关键词】 产业政策 房地产泡沫 金融风暴 民间资本 一、温州炒房团概况 改革开放初，温州人凭借其高人一筹的商业头脑和眼光，通过“倒差价”，做家庭加工业以及一些在当时不合政策的活动，成为了“先富起来的一部分人”。 先富起来的温州人在保值增值的方式上选择了购房。首先，他们炒的是本市的楼盘。温州资本于1998年开始炒房，温州房价1999年增长17%，2000年增长20%，2001年增长22%，房产投资平均每年收益率近20%。温州人凭借做实业、商业积累的几千亿元资本，从2000年起由《温州晚报》、《温州都市报》、《温州商报》牵头组织“炒房团”到异地炒房。由于其强大的购买力，受到行业自律性较差的开发商的追捧，二者一拍即合，其所到城市房价莫不飞涨，一时间各地政府使用行政手段限制炒房团，媒体也是一片“砍杀声”。2005年，房产新政出台，使用税收、信贷限制等手段限制房地产行业，风波才逐渐平息。 二、温州民资炒房投机行为的分析 理性分析温州炒房行为，原因主要有三： 1、资本逐利性。追求利润是资本的天然属性，资本流动方向必定是低润率行业向高利润行业流动，做实业由于竞争加剧导致利润率下降，闲置资本流入房地产业；尽管国家信贷政策收紧，但温州发达的民间金融仍不断地提供资金，并不断推高利率。资本的流动虽然会造成价格的波动，会造成财富由部分人向另一部分人转移。但只要存在信息不对称，只要有投机机会，就会有资本进行投机。适度投机提高价格发现机制的效率，就像不能指望一个没有投机的股票证券市场一样，我们不能指望一个无投机的房地产市场。 2、国家产业政策对民间资本的限制，由于国家产业政策限制民间资本在电信、铁路、石化、电力等行业部门的投资，在2003—2011年又进行了紧缩经济的宏观调控，在土地、信贷等方面限制民营企业的发展。民营资本向钢铁等行业转移的道路被封， 庞大的民间资本缺乏宣泄口，开始集中于房地产、有色金属、煤炭等少数领域。 3、中国缺乏完善的资本市场，缺乏优质上市资源，无法提供有吸引力的投资项目。偏低（甚至为负值）的存款利率和低迷的股市缺乏对资本的吸引力，造成了资金的“体制梯子外循环”。推究其根源——真正的绩优股（如中石油、电信、民航等）不在国内上市——中国A股并不是中国经济的“晴雨表”。A股上充斥着只为圈钱的国企，股市低迷，大量股市资本退出，转入利润率更高的房地产市场。 三、民资炒房的潜在危害 1、哄抬房价，催化房地产泡沫的形成。需求和供给决定价格，二者任何一个的变动都会影响均衡价格。由于房地产行业的地域性，大量资本流入一个地区时，难免会造成房价大幅上扬，从理论上讲，只要有足够的买者，足够的投机力量，价格可以无限上涨，但这种没有实际居住需求的“炒房”将房价炒到没有下一个“接手者”，房地产泡沫就会破灭，而实际购房者资产就会大幅缩水。 2、不利于经济结构的调整。用于炒房的资金脱离实体经济，占用了大量产业资本以及大量银行贷款，影响中国产业升级和经济结构优化，尽管短期对GDP有正面影响，但对长期经济增长不利——它并不能带来劳动力素质的提高和技术进步。 3、制造巨大的银行信贷风险。目前中国的购房者的房款70%依靠银行贷款，炒房造成的房价大起大落是银行的“心腹大患”——如果房价大跃，贷款购房者抵押资产（即所购房屋）不足所贷金额，会给银行造成上万亿的呆坏账那将是一场大的金融灾难。 四、引导民间资本与防范金融风险的建议 1、进一步放开行业准入限制并引导民间资本向国家产业政策鼓励的领域投资。由于国家产业政策的限制，很多“好赚钱”和“赚稳钱”的行业民间资本进不去，而多年苦心经营已逐渐形成气候的民间资本已经有足够的资本和经营能力参与到一些投资数额大、资本回收期限长的行业。国家应采 取多种公私合营的方式，让民间资本参与到铁路、电信等行业中去，这既解决了国家发展该行业的投入不足问题，也是将民间资本引上“正途”的有效办法。 2、引导民营企业通过资本联合做大做强。在浙江，小而散的经营方式已经成为企业集群的发展瓶颈。对单个企业来说，进一步做大的空间已经不大，本地企业之间盲目的价格战只会两败俱伤，只有通过民企自发报团组建资本联合方式的财团，才能突破现阶段的发展瓶颈，变“小狗经济”为规模经济，在市场尤其是面对国外采购巨头时拥有更大的话语权。 3、引导民间资本流向风险投资项目。风险投资的高收益率不是房地产所能必定，但由于民间资本对于这些项目不熟悉，导致一边是数百亿民间资本找不到保值增值的有效途径，一边是大量的创新项目大不到资金支持。建立一个完善的信息市场，引导民间资本流向风险投资项目是化解当前房市风险的有效途径。 4、用资本证券化来化解银行信贷风险。资本市场有一条铁律：只要投资有风险，就会有相应的避险工具。当银行积压了大量抵押房屋时，既给银行带来了巨大的信贷风险，也限制了资金的流动性。而通过将这些抵押房屋（资产）打包发行证券，银行转化了部分风险，也增强了资金流动性。只要监管部门的监管能力跟上，资产证券化还能给资本市场提供相当的投资机会。 5、开拓和开放房地产金融市场。任何一个市场的开放都会有点混乱，但只有越开放，风险才会越小。当前我国金融市场发展尚处于低级阶段，房地产的开发资金几乎完全来自银行，银行承受过大风险。必须开发出新的金融产品，发展包括信托、基金在内的多种融资方式，变单纯的间接融资为间接融资和直接融资相结合，并广泛利用国外基金的力量。 五、对房地产新政的看法 在去年采取的加息政策并没有影响房地产行业走势的情况下，今年又推出了针对房地产的一系列税收等限制措施。对于本次房地产新政，我的看法是： 1、有利于防止过度投机。由于对两年内转手的购房者征收5%的税收，降低了投机房地产的利润率，大批炒房资金开始退出房市，转入股市，投机的减少使真正的需求（包括住房需求和保值需求）显现了出来。 2、不会大幅降低房价。30%，降幅绝不会超过30%。30%——房贷的首付款，如果降幅超过之一限度，即房屋资产缩水到小于70%的贷款额，就会有人不再偿付贷款。银行将会面临巨大的坏账风险，这是当局万万不允许的，然而房价绝不会由某一项政策决定，只会在需求和供给的变动中找到均衡。对于银行来说，巨额的住房贷款不通过有效的避险工具转移风险，永远都会面临巨大的坏账风险。 3、无法真正解决房地产行业发展的问题。我国房地产行业的集中度很低，排名第一的万科集团的市场占有率不足1%，其背后深层次原因不是竞争激烈，而是我国没有形成统一的市场，各个区域之间相对封闭，企业的外地经营成本比当地企业高得多（如万科“拿地”成本比当地开发商高3%—5%），优势企业无法通过竞争实现行业整合。其次是新政没有涉及房地产开发商融资方式的转变问题。目前房地产业最大的问题是无法与资本市场对接，没有有效的融资平台，在美国房地产开发的资金主要来自发行垃圾债券（一种利息率和风险都衡高的债券），而我国房地产企业却大不到资本市场的标准。因此房地产的产业政策应着重于使企业提高自身素质，使企业走上从只发行面向机构投资者的短期债券到发行面向公众的长期债券（甚至是垃圾债券）之路。尽快实现全国市场的统一，促进房地产公司的优胜劣汰，使资源集中到优势企业中，同时加强对开发商的监管和房地产行业自律精神，房地产行业发展才能进入良性循环。而在新政中受到诸多限制的房地产开发商，则要对原有经营模式、营销模式进行创新，尤其要开拓新的融资渠道，改善自身的资本结构

房地产行业论文例2

房地产文明行业是指通过有组织、有计划、有目的的文明行业建设活动达到全行业物质文明和精神文明建设紧密结合、协调发展职工队伍政治和技术业务素质不断提高行业内大多数经济组织和单位管理科学、制度健全、运作规范、服务优良、环境良好，经济效益和社会效益明显提高得到社会赞誉和主管部门的认可。文明行业建设的主体是行业内的经济组织和管理部门文明行业建设的核心内容是物质文明与精神文明的协调发展:文明行业建设的最终目的是经济效益与社会效益共同提高。

一、房地产文明行业建设的意义

建设房地产文明行业是新形势下房地产业改革发展的重要载体，对行业的可持续发展具有重要的现实意义。具体表现在以下四个方面:

（一）建设文明行业.有利于提高从业人员的素质。在建设文明行业过程中客观上对从业人员提出了更高的要求.一方面要加强理论学习，努力实践“三个代表”思想不断提高思想政治素质、职业道德水平.增强为民服务的意识;另一方面要发扬徐虎精神，坚持岗位规范积极参与培训，提高为民服务的技能与水平从而进一步提高自身的综合素质。

（二）建设文明行业有利于建立现代企业制度。文明行业建设的目标与任务要求按照政企、政事分开原则，理顺经济组织和管理部门的管理体制和运行机制企业必须适应社会主义市场经济要求进一步建立健全现代企业制度强化科学管理。这有利于规范企业经营行为，提高管理部门的办事效率，适应我国加入WTO后的各种变化，推进社会主义市场经济体制的建立与完善。

（三）建设文明行业，有利于增强经济组织的竞争能力。房地产行业的各类经济组织在建设文明行业工作中都具有重要的地位。因此客观上要求经济组织必须充分认识到自身肩负的责任积极主动参与创建活动。同时搞好创建工作也是提高各类经济组织的竞争能力进一步拓展市场的内在要求必须加强管理，练好内功，树立良好的品牌形象。

（四）建设文明行业，有利于推进房地产业的全面发展。文明行业要求两个文明一起抓文明行业提出了明确的经济效益和社会效益目标为行业内各类经济组织的发展指明了方向。建设文明行业是在广泛开展创建文明单位、文明班组、文明窗口、文明职工等活动的基础上展开的，因此创建工作能进一步推进行业的全面发展保证房地产行业两个文明建设的协调发展。

二、建设文明行业的房地产行业的对策

（一）各级领导班子和领导干部重视马列主义、毛泽东思想、邓小平理论和江泽民总书记“三个代表”重要思想学习。注重业务知识和专业技能学习思想政治素质、领导艺术和科学管理水平得到提高。做到勤政、廉政坚持依法行政、依法管理、依法经营。

（二）各级领导“两手抓两手都要硬”的意识不断增强，重视精神文明与物质文明建设的协调发展.两个文明建设不断取得新的成果。

（三）深入开展职业道德建设努力造就“爱岗敬业、技术过硬、纪律严明”的职工队伍。“服务第一、信誉第一，质量第一”、的职业精神和爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会的职业道德得到光大发扬。同时教育职工自觉遵守“爱国守法、明礼诚信、团结友善、勤俭自强、敬业奉献”的公民道德规范。

（四）大力弘扬解放思想、实事求是的精神紧跟时代、勇于创新的精神，知难而进、一往无前的精神艰苦奋斗务求实效淡泊名利、无私奉献的精神。同时为适应市场经济发展和加入WTO的要求，迎接知识经济的挑战，在广大干部职工中倡导和强化“五种意识”即创新意识、竞争意识质量意识、服务意识和自助意识。

（五）积极探索新形势下思想政治工作的新方式、新方法不断加强和改进行业思想政治工作。加强企业文化建设，培育积极向上富有个性的企业价值目标形成富有时代特征的企业精神、企业理念、企业宗旨。

（六）不断推进体制、机制创新建立适应社会主义市场经济要求的管理体制和现代企业制度。政企分开、政事分开形成比较完善的市场经济条件下的管理和运作机制行业发展富有生机和活力，经营和管理水平、经济效益和社会效益明显提高。

（七）加强领导，扎实推进，确保文明行业创建工作取得新成效。文明行业创建工作是一项长期性、经常性的工作，切实加强领导、落实责任才能抓出成效。企业领导班子应高度重视精神文明建设，坚持把创建文明行业活动当作一项中心工作来抓。为保证创建文明行业活动的持之以恒，企业应做到“二个统一”：一是统一组织领导。明确创建活动“一把手’工程，一把手亲自抓，党、政、工、团密切配合，形成统一协调的领导体制，保证创建活动有声有色。二是统一目标任务。主管领导与分管领导、分管领导与分管部门签订目标责任状，将创建文明行业工作内容纳入全年目标，一级抓一级，做到目标明确，责任明确。二是统一思想认识。创建文明行业活动，提高全员素质是关键。

房地产行业论文例3

房地产开发企业，应向当地工商管理行政部门申请登记，并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书，没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下，先取得暂定资质，随着房地产公司的依法经营，业绩的产生，不断提升资质等级。

房地产开发商从决策进行某地产项目的开始，就应该考虑用于项目的资金来源，一旦获得了该项目的开发权，就应当花精力为该项目筹措资金，以免在正式开工后由于资金短缺而造成被动或损失。房地产开发项目资金来源大致有四种形式：1、企业自有资金。2、银行信贷。3、社会集资。4、其他融资方式(各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等)。四种形式可单选一种也可联动。

2 项目的选择及选址

项目选择是房地产投资的首要工作，也是最为复杂，最为困难的工作。如果房地产项目选择正确，应该说投资已经有了六成至七成成功的把握。广义上讲，房地产投资选择就是房地产投资决策。房地产投资项目选择需要专门的知识及能力，需要专业人员或专家的参与。但专业人员或专家只能起到参谋或顾问的作用，要认定一个项目值不值得考虑，是否可以投资，最终还要依靠投资者自己的分析决断能力，还要依靠企业的决策部门。要做出正确的项目选择，必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深入细致分析，必须对拟投资项目所在地的宏观及微观地产市场做全面、深入的调研，还必须对拟选项目展开系统的可行性研究分析。为实现效益最大化还应对项目进行策划，这是十分关键且必须的。

项目的选择完成后或同等要进行选择地块。所选择地块要符合消防要求，符合城市建设总体规划和土地利用总体规划，经有资质土地部门编制项目选址勘界报告后，要先后得到消防、规划(建设)、国土资源部门的初步批复(预审)意见。取得规划部门关于选址的批复意见或城市规划条件通知书后，当地政府及国土资源部门即可开展征地工作，完成征地补偿相关工作后，进行土地的招、拍、挂工作，并与中标的房地产开发企业签订国有土地出让合同出具建设用地批准书，进而可到规划部门办理用地规划许可证。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间，是房地产开发的关键环节之一。

3 项目的立项

即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告(有资质的中介机构编制完成);国土资源部门出具的意见(土地预审意见或建设用地批准书);规划部门的批复意见(选址意见书或城市规划条件通知书);环保部门出具的意见(经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过)。

4 项目的规划及施工图设计

按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证;同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。

房地产行业论文例4

一、房地产利益集团政府的双方关系

在西方，利益集团又称利益团体、压力团体、院外活动集团等，关于利益集团的研究渗透于西方政治学、经济学、社会学等多门学科，是一个综合性的范畴。在我国，最近几年对于利益集团的研究发展迅速。戴维?杜鲁门在《政府过程》中指出，利益集团是任何建立在享有一个或更多共同看法基础上，并且向社会其他集团或组织提出某种要求的组织。利益集团是自愿性的组织，由具有共同利益的人，为了寻求某种目标而结合在一起。大多数利益集团只代表一部分人的利益，甚至仅代表一小部分人的利益。

改革开放以来，中国形成了一些强大的既得利益集团，将国家的政策推向更有利于个人，而不是国家利益的方向。利益集团参与政治的结果就有可能导致强势群体控制公共政策，进而损害公共利益。其中，房地产行业逐渐成为中国最强大的游说团体，影响着公共政策的制定。

目前，我国房地产市场存在着一系列问题:房地产市场总体上处于供给的结构性过剩和高房价收入比以及消费预期导致的居民有效需求不足的状态;商品房的高空置率和居民住房不足的矛盾;土地资源的低效率使用等等。

随着房价逐步由一个经济问题演变成一个政治问题，政府开始了针对房地产市场的强有力的宏观调控。然而，实际效果却不如人意，甚至出现“愈调愈高”的现象。其中的原因是多方面的，但房地产宏观调控政策的针对性和可操作性不强是主要原因。在房地产市场上政府、开发商和消费者三个行为主体中，对房地产价格产生最大影响的两个主体是政府和房地产开发商，政府和房地产开发商双方利益集团都会为了自身的利益在政策制定过程中不断博弈，这也是在我国经济转型阶段房地产市场的一个重要特点。

二、房地产利益集团与政府之间的博弈行为模式

假设待开发的土地是闲置的空地。在博弈的第一个阶段，政府判断是否拍卖土地的开发权，若不拍卖，则其收益为零。影响政府选择的因素很多，比如土地的面积、地理位置、周围环境，城区规划等。如果决定拍卖土地使用权，政府要作前期规划，设计拍卖规则，并对参加竞拍的开发商进行审查，包括公司的财务状况、资信水平、工程质量等。拍卖过程中，各开发商凭借对该土地带来的预期经济收益的判断和成本的比较，分轮叫出能接受的价格，直至能接受的最高价格，最终由出价最高的开发商得到使用权。

在博弈的第二个阶段，房地产开发商在取得规划行政管理部门核发的《建设用地规划许可证》以后，向相关行政管理部门办理商品房屋建设预备项目计划备案手续。之后，房地产开发商方可向建设行政管理部门办理施工许可手续。在开发建设中，房地产开发商应当在规划、土地、建设行政管理部门规定的期限内，办理房地产开发项目的各项审批手续，并按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限，进行房地产项目开发建设。在这一阶段，政府则监督开发商是否有违规违法建设。

博弈的第三个阶段，由建设行政主管部门综合验收。对综合验收合格的项目核发综合验收合格证，同意交付使用;综合验收不合格的，建设行政主管部门应当提出整改意见。

在这种行为模式中，土地交易可能存在暗箱操作，导致腐败现象的产生。在标价最高者中标的拍卖方式下，隐含着一些对卖方不利的危险因素，若竞标人之间形成某种形式上的串通，会使土地的价格大大降低，从而导致最终国有资产的流失。解决这个问题，可以预先设置一个底价，若最高竞价达不到这个价格，则不能成交，同时要求投标人支付一定的投标费用，促使投标人积极争取中标。当然也不能迷信公开招标或拍卖形式下所形成的土地价格就是市场价格，因为开发商对未来市场的乐观预测、开发商之间的博弈和非理以及伴随着开发商的道德风险等，都有可能使其可接受的交易价格偏离市场的轨道。因此，还需要公共政策制定者加强对房地产业的宏观调控。

三、公共政策制定者加强对房地产业宏观调控的建议

(1)地方政府不断规范自身行为，加强宏观调控力度。由于拍卖土地的收入由地方政府支配，导致一些地方政府热衷于“以地生财”，只想通过地价的开高，从而获得更多的收入。面对上涨过快的房价，一些地方政府并没有从国家调控政策中找办法、想对策，相反却“空置”政策，大搞招商引资工程、新城市建设工程和拆迁改造工程，继续通过大拆大建来刺激房地产，增加经营城市的筹码，调控似乎不在他们考虑之列。因此，要想使调控不放空，地方政府就应该摆正自己的位置。作为人民政府，首先要完成肩负的解决“居者有其屋”的问题、维护市场秩序的基本任务。国家进行房地产市场宏观调控，除加大监督检查外，问责措施也要跟上;同时，对宏观调控取得实际成效的地方，政府要给予通报表扬，纳入政绩考核。宏观调控措施能不能从文件变为现实，关键就看各级政府落实的决心和力度。:

(2)加强政府监督。虽然市场经济中开发商可以自主定价，但根据有关法律法规规定，企业自主定价需要以成本为基础，低于成本的低价倾销和大大高于成本的暴利，都是法律法规不允许的。房地产不同于普通商品，它总价高，意味着开发商能够轻易获取巨额利润。在实际操作中，一些开发商善用“虚拟成本”、“虚假需求”、“预期价值”、“设计概念”等来为其高房价自圆其说，如黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产等等，通过炒作概念不断放大价格信号，最终的销售价格大大偏离真实成本，而这正是开发商获取暴利的玄机。面对这块虚增的高额利润，目前缺乏有效的约束与监控，而这恰恰应是下一步房市宏观调控的着力点之一。

(3)完善公共政策，加大对开发商违背政策的惩罚。在国内的很多城市，开发商未取得预售证而擅自售房、一房多售、不按期开盘等违规操作之所以屡禁不止，一方面是由于规则有待进一步明晰，执法力度有待加强;另一方面则在于规则本身的“疲软“，如对于开发商的违规行为，有关部门的处理结果仅仅是罚款，但少数的罚款和高额的利润比起来是那么的微不足道。如果违规者需要付出的成本很低而收益却很大，则由于存在巨大的潜在利润而使得规则本身的威严无以维系;反之，若违反规则的代价大到足以威慑意图违规者，则不需过分强调，也可起到规范与震慑作用。

参考文献

[1]李恩平.超大城市房地产发展的歧路[N].中国经济时报，2005-05-16.

房地产行业论文例5

系统风险又称市场风险，指由于企业外部某种因素的影响和变化，导致所有企业的财务成果具有不确定性。主要包括：宏观经济趋势的不确定性、国家经济政策的不确定性和税收制度改革的不确定性。对于房地产企业来说，系统风险的成因主要表现在以下两个方面。

1．国家经济周期和市场经济环境的变化

宏观经济趋势的变化和市场经济环境在房地产企业的发展中一直发挥着至关重要的作用，房地产企业的发展周期随着国民经济的周期波动，经历了从萧条一直到复苏的四个阶段。如自次贷危机爆发以来，全球经济发展水平急剧下滑，使得金融危机渐渐演变为经济危机，在这样的经济背景下，中国的企业必然会受到重大冲击。同时，近年来国家不断上调存款准备金利率，在某种程度上对房价的过快增长起到了抑制作用，但也增加了房地产购买者的实际购买压力和房地产企业的资金融资压力，这都将引发财务风险的产生。另外，房地产企业的发展还与我国的其他许多行业密切相关，这些行业的发展情况都会对房地产企业产生直接或间接的影响。制造业、商业银行的发展状况都将对房地产企业的开发成本产生影响。房地产的开发项目主要为土地且占据了企业的大量资金，国家土地政策、土地自身位置及供求关系都将对开发商资金的周转率和收益率产生重要影响。

2．经济法律政策的变化

房地产企业在我国的发展时期较短，但近年来已逐渐成为我国国民经济的支柱产业并已达到白热化的发展状态。国家为了保证国民经济的平稳协调发展，颁布了一系列财政税收等政策法规对房地产行业进行宏观调控，且一次比一次更加具有针对性和严厉性。

（二）非系统风险的成因

非系统风险又称特殊风险，指由于个别企业某个特殊因素的变化而造成的风险。一般主要来源于企业自身的经营活动和财务活动。对于房地产企业，引发这些风险的因素主要表现在以下几个方面。

1．资本结构不合理

一个企业倘若不具备一个科学合理的资本结构，必将影响企业的经营收益，同时增加企业的财务风险。众所周知，房地产企业在前期需要大量资金投资，资金回笼速度又相对缓慢。由于自身变现能力弱，企业发展的大部分资金来源于外部金融机构贷款和工程建设项目的预付款，只有小部分来源于企业的自有资金。资产负债率过高，债务资金所占比例过大，一旦企业实际收益率低于预期收益率，将会导致资金链断裂，可能产生不能支付到期付息的财务风险。

2．融资渠道单一

随着经济的发展，目前我国房地产企业已有六万多家，但是其中只有一百多家企业通过上市发行股票来筹资。房地产企业开发项目初期通常需要较大的投资额度，因此企业的现金流风险较大，保持连续的资金链十分重要。但我国目前的金融体系和房地产金融不健全，导致房地产业对银行信贷的依赖程度很高，银行贷款几乎成为了房地产开发项目运营周转的主要资金链。由于融资渠道的单一，使得企业自身在面临财务风险的时候不能利用资产组合来很好的规避风险。特别是在人民币基准利率不断上调的环境下，银行贷款条件提高，不仅使企业开发项目的成本费用不断增加，同时融资困难也在不断加大。融资的困难可能会引发某种财务风险。

3．资金管理意识匮乏

房地产企业具有前期资金投入大、后期资金回收期长的财务特征，相应的企业应运用缜密的财务管理方式对企业的财务状况和经营成果进行监督和管理。由于我国房地产行业起步晚，很多企业在财务管理制度上不健全，管理混乱或将财务管理仅局限于会计核算方面，缺乏对全面资金预算的严格管理和对成本的有效控制。资金管理意识匮乏主要表现在为未制定出成文的资金运用计划。这些都在无形中增加了房地产开发项目的成本，导致企业自身的投资风险加大。

4．财务人员普遍缺乏风险意识观念

目前来看，房地产企业对财务风险的事前控制普遍缺乏，重视事中控制而轻视事前管理的现象。风险控制的工作仅停留在表面上，如账簿的规范性和完整性都未达到规范的要求，或仅仅满足了相关部门的检查，末充分发挥会计的监督和控制作用。这些都源于财务人员缺乏风险意识观念，未意识到风险管理对企业生存和发展的重要性。财务人员的专业技能和知识滞后，已无法跟上当前经济时展的步伐，从而导致其处理的财务信息质量普遍较低，不能为企业管理者做出正确决策提供应有的帮助。在风险决策意识方面，没有系统和缜密的分析、比较和研究，这都将引发企业财务风险的发生。

二、有效防范房地产行业财务风险的措施

由于系统风险多为不可分散风险，我们无论采取任何措施都无法避免，只能通过适当的手段对其加以利用，使其向着对企业有利的方向发展。而关于非系统风险，我们可以通过一系列的有效措施将其至可接受的水平。

（一）紧跟宏观形势，产品多元化协同发展

纵观房地产行业的发展过程，每一阶段的发展都与国家的宏观经济形势、国家或地方政府出台的一些政策密切相关。在这样的环境下，企业必须能够对政策的导向做出合理的判断，有效地预测房地产行业的走向，提前做好资金的融资预算等工作，最大限度地规避系统风险。与此同时，房地产企业要想有效地控制财务风险，应做到产品多元化协同发展。目前，我国房地产行业的上市公司多以住宅开发为主，但居民住宅市场将一直面临宏观调控的局面，建议房地产企业可以尝试着开发多业化的市场。如选择商业房地产、旅游房地产等供给缺口大、资金回笼快且几乎不受干预的业务。

（二）完善企业的资金结构，实现科学化、合理化

企业在不同时期呈现的财务风险是不同的，且由于房地产企业的长期高负债经营模式，使得其营运成本明显高于其他行业，因此必须对企业的资金结构进行完善，合理配置企业的资产结构，有效降低企业的营运成本与风险。鉴于房地产行业资金回笼相对较慢，在完善资金结构时，货币时间价值的观念也不容忽视。

（三）拓宽融资渠道，实现多元化

目前房地产企业仅仅依赖银行贷款形式进行融资，而银行关于房地产行业的贷款限制条件逐年增加，使房地产企业的融资困难问题更加严重。逐步拓宽企业的融资方式，不仅可以解决融资困难的问题，还能增加企业的市场竞争力，从而谋求更好的发展。首先企业要充分挖掘自身发展潜力，科学利用现有的留存资金。其次可以增强对民间资金和其他企事业单位资金的利用率。同时，可以运用投资信托基金和资产证券化融资方式。在经济全球化的背景下，还可以利用海外平台进行融资，相对于我国商业银行而言，外资银行融资门槛较低且信贷机制灵活。在实现融资渠道多元化的同时，也最大限度的降低了融资成本，优化了企业现有的资本结构，这对企业的长期稳定发展十分重要。

（四）增强资金管理意识，实现效益化

鉴于房地产行业的资本结构中，自有资金较少，且融资困难，房地产企业在拓宽融资渠道的同时，应增强资金管理意识，充分利用自有的资金。在保持资金链持续的同时，充分利用闲置资金，对其实施有效地控制与管理。在不影响企业日常经营活动的同时，可以进行部分金融投资活动。有效提高闲散性资金的使用效率，最大限度地降低企业营运成本，实现效益化。

（五）增强风险意识、提高财务人员的管理素质

房地产行业作为一个高收益、高风险的行业，要保持企业的平稳健康发展，企业人员应意识到在企业经营过程中的各个环节都存在着财务风险。同时，要意识到对财务风险进行预测和防范并非仅是财务人员的责任，而是全体员工的责任。所以企业高层要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和决策水平，切忌主观臆断，要充分权衡各方面的影响因素，提高财务信息的质量。其次，培养全体员工的风险意识观念，把风险管理切实落到实处上，同时要求员工广泛学习最新的专业知识，切实提高其自身的综合素质，将企业的财务风险最大限度的降至最低点。

房地产行业论文例6

1998年以来，随着我国福利性住房实物分配制度的取消和个人住房按揭贷款政策的实施，极大地刺激了房地产业的快速发展和相应的房地产投资高速增长，为之提供相应金融服务的房地产贷款也随之持续快速增长，已成为商业银行扩张最快速的业务（详见表1）。商业银行房地产贷款项下包括法人客户房地产商开发贷款和自然人客户个人住房按揭贷款（以下简称“房地产开发贷款”和“个人住房贷款”）两类。首先，从房地产开发贷款看，其增幅明显高于同期各项贷款平均增幅，占各项贷款的比重也大幅增加；其次，商业银行个人住房贷款余额也直线上升；再次，个人住房贷款占消费贷款比重已达90%以上，占中长期贷款的比重也达到了22.97%（见表1）。

2008年以来，尽管央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行房地产贷款不仅没有减少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。2008年上半年，房地产贷款增幅仍高于全部贷款增幅8.4个百分点，表明房地产贷款的增长幅度仍然十分强劲。

数据来源：根据国家统计局历年统计公报（/tjgb/）、历年《中国货币政策执行报告》（）披露的数据计算整理（下述各表除注明外，均同此）

2．扩张背景

何勇：我国商业银行房地产信贷快速扩张风险研究

我国商业银行房地产信贷快速扩张与房地产开发投资快速增长是互为依存、共同发展的。

1998—2007年，我国房地产投资年平均增幅为22.19%，高于同期全社会固定资产投资年均增幅3.81个百分点。与此相适应，房地产投资占全社会固定资产投资中的比重也从1998年的11.58%提高到2007年的20.79%，房地产投资占GDP的比重从1998年的4.6%提高到2007年10.25%。以上三项指标均创近10年来的最高值，表明房地产行业已成为国民经济的热点行业（见表2）。

2008年以来国家虽实施了宏观调控政策，但似乎对房地产市场并没有造成多大影响，房地产开发投资速依然强劲，仍在充当推动投资增长的主力军角色。例如：上半年全社会固定资产投资68402亿元，同比增长26.3%；其中房地产开发投资13196亿元，同比增长33.5%，增速比上年同期提高5个百分点，高于同期固定资产投资增速7.2个百分点，在GDP中的比重达到10.1%，与2007年全年10.25%的高位水平基本持平。投资高速增长，信贷就必然快速增长。原因是我国直接融资不发达，房地产企业资金需求主要靠商业银行贷款间接融资方式。因此，要维持眼下房地产投资的强劲增长和高位运行，在事实上就形成了对银行信贷资金的倒逼机制，这无疑为商业银行房地产信贷的快速扩张提供了良好的背景条件和适宜的客观环境。

二、我国商业银行房地产信贷快速扩张样本分析

为了更为直观清晰地了解商业银行房地产信贷快速扩张的具体情况，笔者根据业已完成股份制改造、先后成为上市公司的工商、中国、建设、交通4家大型商业银行和招商、民生、深发、浦发、华夏、兴业、中信7家中型商业银行（以下简称“11家大中型上市商业银行”或“11行”）近两年年报披露的有关数据，对其房地产信贷快速扩张的基本状况进行分析。之所以选择11家大中型上市商业银行作为分析样本，主要是因为11行的信贷资产和经营规模在我国金融业占据绝对比重且位居主导地位，具有一定典型性和代表意义。

首先，从整个房地产贷款来看，2007年，11行房地产贷款狂飙式的急剧增长达到了前所未有的高度，占各项贷款的比重迅速加大，平均比重达26.54％，高于同期整个商业银行18.34％平均水平8.2个百分点；其次，从法人客户的房地产开发贷款看，11行房地产开发贷款平均增速高于各项贷款平均增速4.7个百分点；再次，从个人客户住房按揭贷款来看，11行个人住房按揭贷款平均增速高于其各项贷款平均增速31.12个百分点，高于整个商业银行平均增速16.68个百分点（见表3）。

出于风险控制的考虑，商业银行的房地产贷款在各项贷款总量中的规模应当适度，因为当房地产贷款超过其各项贷款总量的一定比例时，就容易引发潜在的流动性风险。目前，国际上一些商业银行房地产贷款警戒线控制在25％~30％左右，其中个人住房贷款比重一般控制在18％~20％以下。我国银监会规定商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30％的比例。而从2007年11行房地产贷款余额占其各项贷款总余额的比例来看，其26.54％的比例已经逼近30％的控制线，且深发和兴业两行已分别以33.2％和41.5％超过了控制线，而中行、建行、招商、民生和浦发5行分别为27.9％、26.5％、25.9％、28.9％和25.9％，达到或超过控制线，可以说只是一步之遥。11行的样本分析给我们的启示是：房地产行业的快速发展使商业银行在过度追求房地产开发贷款和个人按揭贷款份额及其带来的当期利润和短期业绩提升的同时，却忽略了利益获取背后潜在的巨大风险。

三、商业银行房地产信贷快速扩张风险预测

业务结构反映风险结构，我国商业银行房地产信贷伴随房地产市场10年来的高速增长而快速扩张，使不断累积和叠加的房地产开发贷款和个人住房贷款已经占银行贷款总量相当大的比重，风险隐患也在积聚和孕育，从某种意义上说已经到了一个“临界点”，如任其继续以每年30％以上的速度快速扩张下去，那么风险的强烈释放就为期不远。之所以这么说，是因为支撑商业银行房地产信贷快速扩张的条件和其所依托的基础都已改变。

1．政策调整变数加大，房地产市场面临的不确定性因素增加

2003年以来，国家和央行连续出台土地、税收、金融、信贷等相关调控政策，以抑制房地产行业发展持续过热以及商业银行绵绵不绝的放贷冲动现象。预计今后相当长的一段时间，针对房地产行业持续的宏观调控会进一步加大，房地产周期性行业景气水平的变动频度和幅度将会进一步加剧，房地产市场面临的不确定性因素也将更加突出，从而导致房地产行业风险的产生，继而波及和引致商业银行房地产信贷资产质量劣变，商业银行很可能又将面临不良贷款大规模产生的困境。

在发达国家成熟的房地产市场，银行贷款最多不超过房地产总投资40％。而在目前我国的房地产市场资金链中，商业银行通过房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等，基本参与了房地产开发的全过程，实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。数据显示，我国近80%的土地购置和房地产开发资金是直接或者间接地来自银行贷款，个人通过按揭贷款买房则占全部购房总数的90%，这其中又有80%的购房资金来源于银行贷款，这种信贷资源向房地产业加速聚集和过度集中的趋势，意味着房地产市场绝大部分潜在的系统性风险都系在银行身上。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，风险在一个规则不甚健全的市场经济环境里,事实上被批量转嫁给了银行，房地产价格的波动将影响到银行一半左右的信贷资产安全。在房地产市场处于上升时期，一切矛盾和危机都被掩盖，一旦政策出现重大调整，市场就会出现剧烈波动，风险隐患就会得到强烈释放，银行无疑就成为首当其冲的风险承担者，房地产“挟持”、“绑架”银行就会成为现实，目前房地产开发商普遍存在着“银行先死，开发商后死”的心态就是最好的注释。事实上，风险苗头已经出现，《2007年度上海市房地产信贷运行报告》透露，2007年上海中资商业银行个人住房不良贷款比年初增加7亿元，房地产开发不良贷款比年初增加13亿元，双双呈现上升态势。相信从全国范围来看，房地产行业的不良贷款不是一个小数目。特别是2008年，随着从紧货币政策实施持续下去，商业银行房地产不良贷款数额恐将进一步上升。

房地产信贷的潜在风险用自然界的“潮水效应”来比喻，就如同海边礁石一样，在房地产行业高涨时，它被暂时淹没看不见，在房地产行业退潮时，它就会暴露无遗。目前我国GDP连续四年保持两位数增长，总体经济形势仍处于基本良好状态，全社会固定资产投资和房地产投资仍在高位运行，商业银行房地产信贷快速扩张中一些深层次问题和潜在风险还没有得到充分暴露。但这恰恰是最应高度关注的时刻，因为当整个社会的房地产融资过分依赖于银行时，银行房地产信贷的风险就会因政策的变动随之加大，贷款的某些不良基因会因一定的内外部因素在一定的时间或空间内顽强地表现出来或寻找新的承载基础。

2．量价双双初显下跌，房地产市场潜在风险开始显现

自1998年以来，进入价格上行通道的房地产市场极大地刺激了潜在购买者的购买意愿，即购买者未必有居住需求，再加上当时宽松优惠的个人住房贷款政策，在银行贷款强力支撑下的大量购买力纷纷进入房地产市场，使得2007年及以前的房地产市场呈现购销两旺的局面。然而，自2007年11月份以来，伴随“第二套房贷政策”及其细则出台，人们对房价走低的预期不断增强，持币待购的观望气氛日益浓厚。2008年京、沪、穗、深等地房价出现多年上涨后的首次下跌，其下跌幅度均在10％以上，且呈现逐月逐季环比连续下跌的趋势。另外，从全国整体来看，交易量的下滑也从沿海和一线城市向内地和二线城市蔓延，已成为一个普遍现象。

一方面，近几年调控房地产的新政策不断出台，随着时间的推移还在不断地细化、强化、调整和落实，综合作用的结果压缩了投资和投机性购买者的虚假需求量，使得房地产开发商被迫减缓提价幅度或进行价格下浮；另一方面，在房地产市场繁荣的情况下，投机或投资性需求支撑起了相当大的销量，这种虚假的繁荣由于远远偏离民众的实际购买力而显得非常脆弱，一旦对房价上涨的预期不再，购买力萎缩的真实一面马上就会显现出来。当不断飙升的房价实现价值回归，投资和投机性买家保本微利或无利可图时，过旺的投资和投机性需求就会被抑制，房价的整体下跌难以避免。房屋交易量的下降和价格的下跌这两大问题的凸显，表明先前过热的房地产市场“冷却”的步伐已渐行渐近，由此折射出商业银行过量的房地产贷款潜在风险开始显现。

3．房地产持续高增长所依赖的基础正在不断的削弱和失去

房地产产品作为市场中的一种商品，自然也要受供求关系的影响，呈周期性的波动。据建设部统计，我国人均住房建筑面积从2002年底的22.8平方米增加到了2007年底的约28平方米，截至2006年底，城镇居民住房私有率已达到83%。此信息预示着1998年以来，持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场所依赖的基础正在不断的削弱和失去，其理由：

（1）自上世纪90年代中期开始，福利性的实物住房分配渐进地改革演变为住房分配货币化，原先凡是城镇已就业的正式在编人员均从单位以极低的价格买入了自住的福利房，此后又由于制度性安排变成产权房并允许上市交易，为改善原有的住房条件，大都以高价卖出，再购买新的住房。这种住房改善性消费结构升级需求在10年时间里的持续集中释放后已基本处于衰竭状态，且这种低价买入公房、高价卖出的好事已经不复存在，所以这部分购买力一旦释放完毕，对房地产市场的推动力就会突然消失。

（2）基数庞大的70年代出生的多子女一代消费人群在90年代中期先后进入个人住房消费时期，这一住房刚性需求恰与持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场是彼此对称和相适应的，随着这一代消费人群的退潮，房地产市场又将失去一支重要的推动力。至于正在进入或即将进入住房消费人群的80后一代，虽是现实中推动房地产市场继续向前发展的一支不可忽视重要力量，但基本是独生子女，其群体住房消费基数远远少于70年代出生的多子女一代，且有相当一部分在住房价格预期心理下，由父母的资助和扶持已提前购买了住房予以空置等待，未来的住房消费已提前得到释放，可以说从根本上无法再依靠这一群体支撑住房市场持续高速增长，房地产的供求关系或将从根本上予以改变。“2003年我国人口年龄结构图显示30至39岁之间的人口比例最大，大约有2.46亿。而紧随其后20至29岁年龄组的人口数量只有1.74亿，骤然下降30%。这种人口结构对住宅消费和投资的中期趋势有深远影响，由于25至39岁之间的人口是最主要的购房群体，在2008年到2017年之间，这部分购房群体绝对数量的下降将直接影响住宅的真实需求。”［1］

（3）一个时期以来，在“经营城市”的导向下，各地的旧城改造规模不断扩大，旧房拆迁面积不断上升，直接拉动了房地产产品的被动性需求，为房地产市场注入了巨大的推动力。这种依托城市大规模拆迁改造导致的被动性的旺盛需求，从动态来看已成强弩之末，对房地产市场的推动力正在逐渐削弱。

概言之，近10年来持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场将会很快放慢速度，步入平稳的发展期，这意味着商业银行房地产信贷快速扩张所依托的基础已发生了变化，继续快速扩张在时间和空间上都会受到挤压，潜在风险的逐步释放也就顺理成章。

4．价格型调控工具——利率的使用将使过高的房地产价格回归理性

房地产行业是资金密集型行业，不管是房地产企业建房所需的开发贷款，还是个人住房所需的按揭贷款，对资金的需求量都非常大，所以对利率非常敏感。贷款利率的变动，对住房的需求和价格及未来的市场预期影响最为直接，可以说它比控制土地供给、紧缩信贷规模、上调存款准备金率等一系列数量型调控工具都有效。贷款利率下降，就会减少月供支出，无论是对自住性购房者，还是对投资和投机性购房者，都会刺激其需求增加，从而导致价格上涨。贷款利率上升，对自住性购房者来说，虽然会增加月供支出，但由于其为刚性需求，波动不会太大；而对投资和投机性购房者则不然，当利率政策给了一个逆转信号的时候，需求就会立即减小，且可能会导致将以前所购房屋反过来向市场抛售，并迫使开发商囤积的住房向市场释放，这将使供应成倍放大，无形中增加市场的供应量，使得市场的供给和需求关系发生根本性的改变，价格就会往下走。［2］

1997年10月至2007年12月，央行对存贷款利率进行了14次调整，其中，5年期以上贷款利率由1997年10月的10.53％，经连续5次下调至2002年2月的5.76％，并此后维持了两年八个月的时间；然后于2004年10月始，连续8次上调至2007年9月的7.83％，（12月的第9次上调，5年期以上贷款利率维持不变）。伴随贷款利率的上下调整，商业银行房地产贷款波动也相应加大，从总的走向和趋势来说，贷款利率下降，房地产行业对贷款的需求就相应上升，反之就相应下降。2002年前后的几年间，由于贷款利率下降到10年期间的最低位，商业银行的房地产贷款则处于最高位，就很好地说明了这一点（见表4）。

对个人住房贷款来说，月供支出对加息幅度尤其敏感。经“中国房地产TOP10研究小组”2004年以5.31%的一年期贷款利率测算，不考虑住房现价、首付和期限，月供支出对加息幅度的敏感系数是：当个人房贷基准利率提高幅度从25bp（基点）到200个bp时，月供支出增加的幅度从1.64%增加到13.54%（见表5）。

表5显示，当个人房贷基准利率加息达到150个bp时，住房消费需求对利率的敏感性将越来越强，降低消费、延迟消费和持币待购等行为和预期越来越浓厚，消费需求受到的抑制作用越来越大。2007年9月我国5年期以上贷款利率已比2002年2月提高了207个bp。

2002年以后，我国的房价上涨速度大大加快，房地产市场明显呈现过热的迹象，尤其是2003年下半年以后。2004年，上海中资商业银行房地产贷款增加额占新增加贷款的比例竟然达到76%［3］，部分城市的房价甚至以两位数的速度急剧上涨，恰恰是与当时的降息周期下利率处于最低的一段时期密切相关。至于2007年10月前后房价的再一次疯涨，仅仅是房地产市场在年内第5次加息效应传导到市场前演绎的最后一次疯狂。独立经济学家谢国忠认为,中国迟迟未提高利率,正是担心房地产泡沫破裂。对此，笔者深以为然，“投鼠忌器”恐怕是其中最为主要的原因。

2007年以来，我国存款利率一直处于负利率状态，尤其是2008年以来，一年期存款利率与CPI指数最高时相差已达一倍甚至以上，这是极不正常的。但是，在人民币升值、美国连续降息、中美之间的利差倒挂已近一倍的背景下，利率继续上调的空间暂时确实非常有限。道理十分简单，如果存款利率上升，就会有更多的国外热钱涌入中国，一方面人民币升值的压力就会更大，另一方面资产价格，尤其是房地产价格会被推向更高。因此，利率的操作空间是十分有限的，通过大幅度提高利率的方法来遏止住房价格是有难度的。但并不是说此路就不通，一旦国际环境允许，是没有任何理由任由这种严重的负利率状态持续下去。当价格型的利率调控工具投入使用，商业银行快速扩张的房地产信贷就会出现大量的不良贷款，中国

版的次贷风险也就必然会发生。

四、简要结论和建议

随着时间的推移，持续宏观调控下的经济调整周期身影已经越来越清晰，先前支撑房地产高速增长的前提条件正在逐渐消失，承载商业银行房地产信贷快速扩张的客观基础已不存在。对这一趋势性改变，商业银行要高度警惕房地产市场步入下行通道可能引发的系统性风险以及在经济处于上行周期房地产市场持续上涨的形势下降低房地产贷款标准的一些非审慎贷款所可能引致的非系统性风险。因此，商业银行在经济上行周期快速扩张的房地产信贷业务应该而且必须慢下来，与渐进变化的市场环境相适应，高度的风险控制意识必须贯穿于房地产信贷业务的全过程。由此给出以下几点简要建议：

1．密切关注和深入了解、认真研究和准确把握政策动态及变数，有效规避政策性风险

提高对房地产贷款风险周期及其危害性的认识，彻底摒弃“个人信贷一定是优质信贷”的观念；改变把房地产信贷当作低风险品种开发，过度放大房地产贷款对当期的利润贡献，仅顾及短期业绩提升的做法；理性适度拓展房地产信贷市场，合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向，将贷款的重点主要放在普通商品房和经济适用房项目以及个人自住性住房需求等方面。有效过滤、重点调控和抑制非自住性的投资和投机性住房需求，提高房地产贷款整体风险控制能力，努力化解房地产贷款已经聚集或正在聚集的潜在中长期风险。

2．强化审慎放贷，严格遵守国家和央行对房地产开发企业的贷款程序

房地产开发企业需凭其自有资金支付土地出让金，获得“四证”（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证），并开始建筑施工且自有资金不得低于总投资的35％，方可发放房地产开发贷款；不管是多层住宅还是高层住宅，必须在主体结构封顶后方可启动个人住房按揭贷款程序。切实杜绝以往为争夺市场份额，在工程基础刚平地面时就抢先发放个人住房按揭贷款的“正负零”游戏。如若违规，监管部门必须给予强有力的惩戒和制裁。

3．加大依法合规的执行力，严格个人住房按揭贷款的准入标准，防止“假按揭”行为的发生

对首套自住性需求的购房者，应予鼓励和支持，但应充分利用已建成并已投入使用的人民银行个人征信系统，加强其资信审查，认定其个人身份的真实性和收入的真实性，防止虚假身份、信用记录不良和支付能力有限的购房者进入贷款程序并取得贷款。同时，严格执行央行制订的第二套住房贷款标准，不得随意解释和有意曲解，明里暗里放宽贷款标准、提高贷款成数、优惠贷款利率，以控制投资性购房需求，遏制投机性购房需求，清除房地产市场上的炒房之风，稳定和规范房地产市场秩序。

4．慎推房贷新品种，坚决杜绝近年来较为普遍的“房价重估追加按揭”，“既有房屋转按揭”、“宽限期还款”等房贷新品种

尤其是中型商业银行应审慎地对待一个时期以来片面强调市场占比，应客户需求而动，创新频繁的所谓双周供、非交易转按、循环贷、存抵贷、交易基金监管、递进还款、气球贷、批发按揭、自主交易网以及将理财产品与房贷产品结合起来（客户通过购买的名义理财金额获取“房贷利率宝”理财收益，从而达到减少按揭贷款利息支出的目）的房贷利率宝等所谓的房贷创新产品，高度关注这些产品在具体业务实践中运行的得失成败，总结经验教训，予以改进或中止，消除潜在的风险。

5．积极实施房地产信贷业务的转型，促进科学合理的住房建设和消费模式的建立

囿于我国人多地少的基本国情和可持续发展的基本国策，基于商业银行应承担的社会责任，房地产信贷业务的发展应引导中小户型为主的住房消费，满足绝大多数居民的基本居住需要，提倡人人首先有房住，而不是少数人有多个房屋产权。当今我国城镇人均居住面积已达到了中等收入国家的平均水平，可利用的土地资源又非常有限，从保护耕地、充分利用现有非耕地出发，房地产信贷不应鼓励和支持大户型住宅的发展。

参考文献：

［1］方纬.人口现断层：未来10年住房消费需求增速将放缓［N］.上海证券报，2008-6-20.

［2］向阳，夏成彬.房地产泡沫形成机理分析［J］.重庆工商大学学报（社会科学版），2005（2）：26-29.

［3］安邦研究简报，每日金融，2005-03-22（4）.

［4］11家大、中型上市商业银行网站公布的相关年度报告［R/OL］.

［5］中国人民银行房地产金融分析小组.2004年中国房地产金融报告［R/OL］.中国人民银行网站,.

房地产行业论文例7

其次，各个小组按照“实体企业”调整后的调研主题修改完成最终的调研计划，并讨论制作相应主题下的调查问卷。从问卷的逻辑性，卷首语的设计以及调研对象甄别等反复多次推敲，在课程教学团队教师的指导下完成针对性调查问卷，规避问卷制作中常犯的十种错误，如一题多问，答案界定模糊，歧义性问句，多重否定句，假设性问题，诱导性问题，数组重叠，敏感问题的忽略印证，逻辑排序混乱，调研导语无针对性等。在逐一进行点评后，由小组成员共同完成修改，并提交调研问卷。在首次修改后调查问卷，每个小组制作不少于20份的问卷进行试调，并从试调过程中发现问题并对问卷进行再次的修改，结合教学团队教师总体建议完成正式版调研问卷。各小组严格按照自己的调查计划进行实际调查环节，小组组长负责组织小组成员实际调查，教师团队进行抽查式考核，确保调研数据来源的真实性，把好实际调查中的首道关，这也是为了更好的锻炼学生的社会实践能力，以便今后更快的适应市场需求。

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一、前言

20世纪70年代以来，伴随着金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时，如果有效的审慎监管尚未充分建立，整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后，由于新的金融机构进入，贷款利率拉低，激烈的竞争和管制的放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。

虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生，但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用，房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家，20世纪90年代的日本，以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后，就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。

中国加入世界贸易组织之后，坚持入世承诺，稳步推进银行业对外开放，并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上，国内的银行面临着更为激烈的竞争，风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机，对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力，有着重要的意义。

二、房地产市场周期与银行信贷风险

房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险，主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。

房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；房地产开发、建筑贷款；利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。

住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为住宅一般是作为消费品，并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则，由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点，抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而，不可忽视的是，房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险，如：借款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复，估值就越难确定，银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。

发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高，因为其贷款的偿还需要房地产完工后，以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因而恶化。值得注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款，银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌，借款人借款能力下降，从而形成财务约束，限制新投资的规模并降低企业利润。因而，银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加，加剧了银行业的脆弱性。

除了信贷风险影响外，房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时，抵押品价值下跌，银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外，由于建筑活动和借贷活动减少，银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而，房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险，由于其性质，更难规避且影响整个银行业。

三、银行业房地产贷款风险成因

（一）灾难短视症

即大的经济冲击极少发生，以致银行往往低估冲击发生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)认为，一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的，这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件，如信用卡贷款违约和汽车贷款违约，银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率，并做出充分的预防损失的措施。否则，银行将会很快受到高频率事件的冲击，从而导致破产这一毁灭性损失。因此，高频率事件（诸如估计信用卡违约概率）的主观概率可能会与实际概率非常接近。

而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时，基于已有的知识和经验，或拇指法则(ruleofthumb)，银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。

由于房地产周期通常持续的时间较长，在房地产价格持续多年快速上升的情况下，房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此，房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。

（二）羊群效应

灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时，那些正确地评估冲击发生概率的银行，在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的竞争，灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准，或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。

银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性，但可能会有意忽视房地产贷款的风险，因为他们认为如果灾难性冲击来临时，将会受到政府的保护，损失由政府承担，而银行则享受由高风险敞口带来的丰厚利润。“太多而不能倒”的政策，即当银行业整体面临倒闭风险的时候，政府更有可能介入去拯救陷入危机的银行，实际上在激励银行从事那些使他们的资产负债表风险与其他银行同业高度相关的活动，这是另一种形式的羊群效应。

（三）安全网引发的道德风险

经济繁荣时，投资者可能会意识到，银行过度借贷于房地产市场使银行更易受到市场波动的打击，但他们也知道银行都在从事这些业务，政府不会让整个银行体系崩溃。由于存在这种政府的隐性担保，即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保，银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险，而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外，投资者过于自信自己评估市场的能力，认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出，因此，投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行，进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。（四）信息不对称

银行通常使用控制按揭贷款成数（loan-to-valueratio）的方法，将按揭贷款限制在抵押房地产价值的一定比例内，以防当房地产价格下跌、借款人违约时，银行被迫出售借款者所抵押的房地产时产生损失。按揭贷款成数在防范银行房地产贷款风险中起着重要的作用。从理论上讲，如果该比率能够维持在一个足够低的水平，则足以控制借款人违约的风险。

然而，实际上，当房地产价格大幅下降时，降低按揭贷款成数并不能够保证银行免于信贷损失。即使是看起来相当保守的按揭贷款成数，也可能不足以弥补损失。这是因为，在房地产价格大幅下跌时，抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还贷款额以下，从而刺激借款人放弃抵押物，选择违约不偿还贷款。在房地产市场繁荣时期，银行过度乐观地认为可以接受较高的按揭贷款成数，同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷款标准。造成这种情况的主要原因在于，在实际操作中，贷款本息＝按揭贷款成数×抵押物评估值，而由于信息不充分，即使在市场最好的情况下，银行也很难准确估计房地产的价值，造成当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是当时的市场价值甚至是过去的价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距，从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。

（五）不适当的会计、信息披露及法律框架

在不透明的会计核算方法，不适当的信息披露准则和不良贷款拨备制度下，银行业对自身的财务状况如果缺乏充分的披露，在房地产价格下跌时，往往掩盖银行资产的恶化程度，并且使银行管理人员、所有者、债权人和监管者等无法有效监控风险敞口，对银行施行监督和约束，进而使那些高风险业务被当作是高盈利性的业务。如日本大藏省于1992年9月对外公布的主要银行不良贷款总额，仅为略高于12万亿日元，而如果银行业当时对不动产行业的风险敞口数额和不动产价格下降因素作一个合理的估计，所得出的数字有可能两倍甚至三倍于公布的数字（Goldstein等，1993）。在进行贷款分类时，如果仅仅按照贷款的偿还情况对贷款抵押品的市值、借款人的资信状况和当前的偿付能力进行评估，可能会造成不良贷款的规模被低估、银行资本真正能够发挥的缓冲作用被高估。

（六）监管部门的宽容性监管

监管者的职责是通过监督银行业和维持健康的银行体系保护纳税人。为什么监管者在有些情况下不能约束银行从事高风险的增长策略？在有些情况下，可能是出于监管者不能控制的原因，例如人手不够或预算约束使监管部门不能有效监管银行体系。但是，在许多情况下，监管部门出于多种原因不愿去约束银行业。其中，主要的原因是，当金融自由化作为一系列促进经济增长的宏观政策的一部分时，监管部门可能对约束那些采取高风险策略的银行心存顾虑，毕竟从短期来看，高风险的经营策略对银行来说是有利可图的，高盈利掩盖了潜在的风险。监管者往往很难约束那些看起来能够获得高盈利的银行。其次，当金融部门的扩张被视为经济增长的重要推动力量时，监管部门要承担更大的压力。再次，对监管者来说，从自利性的角度考虑，拖延采取纠正措施，可能是更优的选择。特别是时间不一致性（timeinconsistency），即今天的损失直到将来的某一日期才会变为现实，而那时可能已经是其他人在履行监管职责，因而，监管当局有内在动力采取宽容、迁就的态度对待问题银行，加大了银行承担更大风险的内在动力。四、防范

（一）防范银行灾难短视症

在银行业对外开放的环境下，监管部门应改变职能而不是取消职能。监管当局必须确保一个行之有效的机制，以防止银行过度承担风险，打消其盈利归个人、损失由社会承担的想法。

首先，提前鉴别出脆弱的银行。在对付灾难短视症及不可预知的重大冲击方面，传统的银行监管过程重在评估银行的现状，并鉴别出脆弱的银行，虽然有助于处理危机，但不足以防范危机。为了防范危机，监管过程必须把那些承受能力差、有可能会成为脆弱的银行提前鉴别出来，防止它们的风险敞口达到对整个金融体系构成威胁的水平。明确要求银行必须通过经常性的压力测试，界定银行应该具备的、能够承受外部冲击的最低程度，是提前鉴别出脆弱银行的一个有效方法。其次，监管当局可以要求银行提高房地产贷款信息的透明度，降低市场的不明朗因素以及连锁效应的风险，并使银行业在市场的监察下更为自律。此外，详尽的房地产贷款统计数据，有助于监管当局监察及评估银行承受房地产贷款的风险。

（二）安全网改革

在对银行的行为施加影响时，不应只把注意力集中在对问题的解决上，要注意采用事前审慎监管的方式，及早警觉房地产价格泡沫征兆，防范房地产市场繁荣时期银行房地产贷款的过度膨胀。监管部门不能仅仅满足于达到相关的国际监管标准，而是根据本地银行业自身行业发展状况和经济环境的变化，采取更高的监管标准，力求做到最好。在监管实施过程中，监管机构必须及时采取纠正行动，迅速解决问题。如果没有一个以规则为基础的监管体制，就难以对要求宽容性监管的巨大压力形成有效的制衡。

（三）道德风险的防范

监管部门要想防范道德风险，必须终止隐含的存款保险制度。首先，将存款保险的金融机构控制在一个适当的范围，不向所有债权人提供全额存款担保，特别是那些大金额的债权人，以促使大额债权人对银行施加约束。其次，对有问题银行及时采取惩戒措施使其恢复正常，如果仍没有改观，监管当局需要在银行将要发生资不抵债之前迅速关闭问题银行，降低银行即将破产时为死而复生而孤注一掷的可能性。再次，实行严格的资本充足制度。通过制约商业银行资产规模的无限制扩张，保证银行稳健、安全经营，增强银行抵御非预期损失的能力。一旦银行的资本状况恶化，监管当局马上采取纠正行动，避免当银行资本状况严重恶化时，股东和管理层采取孤注一掷的方式，导致损失大幅增加。

（四）市场基础设施的建设

房地产行业论文例9

1．2我国宏观经济形势指标分析。(1)国内生产总值指标(数据来源:中国统计局)。2013年，前三个季度我国国内生产总值的增长率分别为7．7%、7．6%、7．7%，虽然未能超过8%的增长速度，但是这个发展速度在世界各个经济体范围内仍然处于翘楚低位，这种平稳增长的趋势还是让我们对我国的经济发展保持一个乐观的态度，进一步巩固了我们世界第二大经济体的世界地位。但是我们也应该清楚的认识到，2013年前三季度国内生产总值的增长率相较于2012年的增长率略有下降，说明欧债危机的发生对我国经济也产生了一定程度的负面影响，因此，在对外贸易不理想的情况下，我们应该重点抓住投资和消费行为，从而保证我国经济能平稳较快发展，而不至于被西方欧债危机拖累，造成经济疲软。(2)制造业采购经理人指数(数据来源:中国统计局)。2013年，我国制造业采购经理人指数均处于50%以上，表明产业经理人对目前经济景气持乐观态度，反引出我国制造业目前总体处于扩张状态。2013年1月份到5月份该数据处于小幅震荡变化之中，而6月份到10月份，该指标持续走高，说明我国经济总体向好的趋势越来越明显，大家对我国经济的发展也越来越乐观。(3)社会消费品零售总额指标(数据来源:中国统计局)。2013年10月份，社会消费品零售总额21491亿元，同比名义增长13．3%(扣除价格因素实际增长11．2%，以下除特殊说明外均为名义增长)。1－10月份，社会消费品零售总额190308亿元，同比增长13．0%。说明中国经济总体向好，可持乐观态度。(4)全国居民消费价格指标分析(数据来源:中国统计局)。2013年10月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3．2%。其中，城市上涨3．2%，农村上涨3．3%;食品价格上涨6．5%，非食品价格上涨1．6%;消费品价格上涨3．2%，服务价格上涨3．1%。1－10月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2．6%。10月份，全国居民消费价格总水平环比上涨0．1%。其中，城市上涨0．1%，农村持平(涨跌幅度为0);食品价格下降0．4%，非食品价格上涨0．3%;消费品价格下降0．1%，服务价格上涨0．4%。根据以上数据和图片，我们看到2013年的物价总体较2012年仍然在小幅增长，这在一定程度上会抑制民众的消费积极性，从而使消费不足，如果物价的增长能够得到抑制，或者有所下降，我国的消费潜力将会得到激发和释放，这将为中国的经济发展加足马力。

1．3我国金融市场形势指标分析。(1)货币供应量指标。2013年，从1月份到9月份，我国货币供应量稳步增加，虽然增加的比率时高时低，但总体上还是处于一个较高的增长水平，这造成我国经济有一定的通胀压力。(2)五年及以上银行贷款年利率(数据来源:中国人民银行)。2013年以来，我国的5年及以上银行贷款年利率没有变化，表明我国目前实行较为积极稳定的金融政策。

2我国房地产行业分析

2．1房地产行业界定。我国房地产行业可分为四类:(1)地产服务业类，例如世联地产;(2)商业地产类，例如中国国贸;(3)开发加持有类，例如金融街、世茂股份;(4)开发类，例如万科A、招商地产、保利地产等，其中开发类属于大部分。

2．2国家产业政策分析。我国目前对于房地产行业的产业政策基调为调控。2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。2012年10月12日、13日和15日，在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会，听取大家对当前经济形势的意见和建议。指出，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。2013年国务院办公厅正对房地产行业专门发出公告，要求各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管和预期管理，加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

2．3房地产行业所属生命周期分析。我国房地产行业开始迈进一个全新的阶段，已然成为我国国民经济的支柱性产业。房地产企业的实力越来越强，房地产行业呈现出蓬勃发展的势头。一个比较明显的现象就是中国足球超级联赛中的16支球队几乎全部拥有房地产背景，也因此，有国内外的媒体戏称中国足球为“地产足球”，另有说法“中国足球步入房地产时代”，由此可见，房地产行业在我国社会及经济发展中的地位。有学者认为，2012－2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口，目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中期而言，我国房地产行业正处于本轮严厉政策周期的中后期阶段。本轮调控证明了政策完全有能力治理房价、楼市真实购买力不足及购房并非稳赚不赔等几个重要基本事实，以此为基础，推导出在“限购”等政策调控下，房地产将走向本轮中周期衰退的中后期阶段。这也跟社会舆论认为中国房地产泡沫即将破裂的论断不谋而合。

房地产行业论文例10

2.市场风险房地产市场变化的，不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险就是市场风险。房地产属于不动产，具有不可移动的属性，一旦投资开发建设，状态就难以调整或改变，因此投资者需要对市场的供求现状和趋势作认真的分析，对房地产乃至经济发展的周期做出预测和判断，采取相应的应对策略，以减少由于对市场状况的错误判断而造成的损失。就其影响程度来看，运营风险和财务风险主要受某一单一客户自身原因影响，故其影响面并不大；政策风险和市场风险由于影响的全局性和长远性，对商业银行的贷款冲击非常大。此外，政府政策的调整对市场性风险因素也有很大程度上的影响，当市场性风险和政策法规风险同时作用于房地产时，很难对两者加以区分。但不论怎样，最终的表现形式都是市场性风险。因此，市场风险对贷款质量冲击最大，影响更深远。对于贷款银行来说，只有充分研究和准确把握国家宏观经济政策的走势、宏观经济的发展周期，直至房地产行业的供需趋势，才能有效防范这种风险、确保房地产贷款质量。

二、内部风险

1.信贷评审制度的内部管理风险房地产开发企业从申请到发放贷款需要长时间的业务处理周期，根本无法满足市场竞争的需要。造成目前我国房地产企业进行市场行为转换无法获取足够及时的资金支持，从而对商业银行房地产信贷造成了风险。另外，银行业务职能部门往往会根据自己的需求设置自己的流程或制度，缺乏与其他部门的沟通与衔接，导致部门之间操作流程存在重复或冲突。比如说，目前我国社会信用体系建设还处于初级阶段，很多银行部门为方便搜集信息，都有自己的信息平台，各自的信息相互独立，不能实现共享，造成资源的浪费和信息孤岛现象。再如，多数部门的业务操作系统也不统一，造成大量人力的浪费，也给管理造成混乱。此外，大量的信息依靠手工计算并填报汇总，占用了基层行大量的时间和精力，也容易造成数据的误差。银行在设计和整合流程时，如果不能加强总体规划，使流程之间相互协调、降低摩擦，减少内耗，则使得银行面对房地产信贷这种量大而复杂的信贷业务就会陷入混乱的管理，从而导致潜在的风险越来越大。信息不对称风险虽然我国已逐步开始建立社会信用体系，并将个人信用记录登记在个人征信系统上，但较发达国家来比，我国信用体系还不健全。在信贷活动中，银行对借款人的信用质量、风险类型和资金偿还概率的判断与借款人真实情况比较会出现偏差，于是，依托偏差的判断得出的的风险管理策略一定也会偏差。随着信息不对称缺口的扩大，会致使银行对借款人出现筛选和监督失误，从而使银行信贷资产质量趋于恶化。

2.流动性风险目前，我国商业银行整体上流动性风险处于可控状态，房地产贷款总额并不大，但受央行数次上调准备金率影响，我国商业银行资产的流动性逐年下降，使得流动性风险不断增加。我国商业银行的房地产贷款总量占全部信贷资产的比例已经达到18.3%，按现在的增长速度，很快就会达到30%。现阶段，我国商业银行主要依靠隐含的政府对存款的担保支持和居民的高储蓄率支撑自身的流动性和安全性，但长期保持如此之高的储蓄率都是不可能的，一旦储蓄率出现下降趋势，商业银行的流动性压力将会凸显。我国房地产贷款发展较早的城市，商业银行流动性风险已开始初步显现，部分中小金融机构资不抵债，流动性风险突出，个别城市商业银行和城市信用社还相继发生了挤兑事件。