建设用地容积率例1

【关键词】居住用地；控制性详规；经济可行性；建设强度

中图分类号：V221文献标识码： A

【前言】

控制性详细规划中的经济可行性控制集中表现在对用地建设强度的控制上。用地建设空置率不单是一个纯粹的问题，还与社会经济发展息息相关。随着城市建设的高速发展和控制性详规编制等工作的不断细化，如何基于经济可行性要求的居住用地容积率控制问题还需进一步探讨及研究。

1、容积率的概念浅析

1.1 容积率的基本概念

容积率即建筑容积率（Floor Area Ratio），指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。按照《上海市城市规划管理技术规定》，中心区域的容积率指标如下：新建高层建筑商办用房为4，住宅为2.5；新建多层建筑商办用房为2.0，住宅为1.8。规划控制的是建设基地的综合容积率，综合容积率是各种建筑在基地总建筑面积中的比例，与各自容积率指标的乘积之和，再扣除折减率。

1.2 合理容积率的确定方法

在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的过大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

目前，已有诸多学者提出了合理容积率的确定方法。如鲍振洪、李朝奎（2010）从经济条件的约束、环境条件的约束、社会条件的约束等三方面综合取定容积率值；陈昌勇（2006）提出从宏观层次的形成、中观层次的调节、微观层次的修正三个层面最终确定容积率，新近又提出了基于经验、日照、建筑形式、地价、城市地理学的综合平衡法等。

1.3 容积率对地价的影响规律

容积率对地价的影响规律主要受收益机制和市场供求关系的作用。总体来说，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，容积率对地价的影响程度愈大。对于不同城市，容积率对城市地价的影响程度与城市规模成正相关关系；对于同一城市不同地区，容积率对地价的影响表现为从中心向逐渐减弱；对于同城同地区，容积率对地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

2、用地建设强度控制与经济可行性评估

从现实的角度看，《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)确定的建设用地类型中，公共管理与服务用地、工业用地、物流仓储用地、公用设施用地等受相关规范和专业要求限制，一般不会在建设强度要求上有太多出入；绿地及交通设施用地等几乎不涉及建设强度问题；商业服务业设施用地的建设强度也主要受基础设施条件和景观风貌要求控制。只有在确定居住用地的建设强度时面临的矛盾和挑战才最大。

2.1、居住用地建设强度是经济可行性要求的主要内容

居住用地的建设强度控制问题与社会、经济、环境效益关系最为紧密。当居住用地的建设强度过大，居住人口将会相应增多，基础设施和绿地人均拥有量随之减少，社会配套服务设施无法满足要求，产生出一系列社会问题社会效益和环境效益降低。反之，如果居住用地建设强度过低，除造成土地使用浪费外，要么会困为建设用地的边际成本增加减少了建设单位的经济效益，让方案失去经济可行性。要么会导致房价过高引发社会问题降低了社会效益。

长期以来，规划人员在控制性详规的编制过程中，一般着眼于对居住用地建设强度上限的研究而忽略了对建设强度下限的论证，这样的结果常常造成居住用地容积率偏低，而缺乏可实施性规划方案的经济可行性不高，在后期实施过程中反复进行容积率修改等等弊端。居住用地的容积率到底要达到多少才能满足控制性详规方案的经济可行性要求？这是一个问题。

2.2、探索居住用地建设强度控制的经济可行性评估

上杭县居住用地容积率普遍偏高，新建高层建筑约为2.5-3.0左右，高的甚至高出5.0；新建多层建筑为1.2-2.0左右。我县城人口在11万左右，规划面积达72平方公里，建成区面积12.4平方公里。要对该县容积率进行可行性评估，就要做好以下工作：要集中在对居住用地的建设强度控制上,过高或过低都不符合科学发展要求。控制性详规方案要在社会、经济、环境效益兼顾的前提下,通过运用容积率的杠杆作用,合理调控楼面地价,从而保证经济可行性。因此,经济可行性控制方法应该在合理的房价和适当的居住用地建设强度之间找准关系。为此一要发挥政府职能,控制好楼面地价在房价中的比重,二要通过合理调控容积率以降低楼面地价。按照这一前提,本文提出了一项基于地价和房价因素条件下的容积率计算公式,用以确定居住用地的容积率低限值,保证控制性详规方案的经济可行性。

3、合理调控容积率，控制好楼面地价

规划人员要运用好容积率指标控制，加强对方案经济可行性的指导，既是满足社会、经济环境效益相结合的需要，也是解决当前房价高的途径之一。只有合理的建设强度，才能决定合理的楼面地价，也才能产生合理的房价，在此前提下控制详规方案才具有经济可行性，这就是经济可行性控制的根本所在。

综合经济可行性的本质，就是要将房价、地价和合理的居住用地建设强度结合起来，通过调控容积率将地价因素控制在房价的合理比重当中。同时这些数据在现实中都比较简单易得，计算过程十分方便快捷，结论可以对调控用地建设强度提供直接指导。例如某地块地价为200万元／亩（即3000元／m2）， 当地的多层住宅房价为6000元/ m2，高层住宅房价为5200元／m2，低层住宅房价为10000元／m2，相应的k值取0.33、0.27、0.4则，

多层住宅容积率=3000÷(0. 33×6000)=1.5

高层住宅容积率=3000÷(0.27×5200)=2.14

低层住宅容积率=3000÷（0.4×10000）=0.75

得出的结论是，当该地块规划为多层住宅时，其容积率不能小于1.5，规划为高层和低层住宅时其容积率分别不能小于2.14和0.75，否则规划方案不具有经济可行性。相应地，按照这种经济可行性控制方法也可以为居住用地出让提供价格依据，例如某地块容积率为1.5，当地房价为4200元／m2左右，k值取0.33则相应的地价应在2100元／m2，即140万元／亩左右，可以在政府进行土地出让时为确定地价提供一个大致的参考。

4、定性分析

4.1、建设条件分析

区位不同决定了土地的使用价值不同。城市中心区人口密度大、基础设施条件优越、地价较高，容积率应大于城市地区。考虑到城市景观环境的营造，应鼓励采用高层低密度高绿地率的形式，提供开敞空间。与此相反，城市地区容积率应适当降低，提高居住环境质量。旧城改造和棚户区改造除了要考虑技术因素外，还必须考虑动迁安置成本等因素，可适当提高开发项目的容积率，平衡改造成本和效益，吸引开发商的积极参与。环境承载能力是决定容积率控制上限的重要因素，中心区公共基础设施齐全，能够承载较高的容积率，地区公共基础设施较少，容积率应适当降低。通过调查发现，容积率过高的小区普遍存在基础设施超负荷、停车困难、存在安全隐患等问题。

4.2、住房和城乡建设部出台管理办法

住房和城乡建设部在其官方网站发文称，已制定《建设用地容积率管理办法》，要求各地认真贯彻落实。

据了解，该办法已于2012年3月20日由住建部下发各地住建部门。该方法明确，国有土地使用权一经出让或划拨，任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整、更改，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

行业人士分析认为，由于房地产调控趋严，过去几年中不少开发商高价获得的土地如今面临开发亏损的预期，而一些地方则通过修改容积率的办法，增加这些开发项目的可出售面积，以改变这些项目可能面临的亏损前景，并保证地方经济的发展。不过，由于容积率事先均依据所在城市的控制性详细规划而制定，因此事后的更改可能会给城市规划带来一系列负面影响，如配套工程不足等等，从而影响长远的城市发展。分析人士认为，住建部此时的《办法》，是对地方政府此类行为的遏制。

根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。

【结束语】

控制性方案的经济可行性控制主要在于控制用地的建设强度，保证居民居住用地的容积率现实可行，满足社会，环境及经济的发展需求。

【参考文献】

[1] 王玮华.控制性详细规划(之十五)[J]. 城市规划通讯. 2012(23)

[2] 王玮华.控制性详细规划(之五) 第三讲 控制性详规的内容、深度与成果[J]. 城市规划通讯. 2010(03)

建设用地容积率例2

“容积率”的“幽灵”随着土地市场的开放、土地批租等，到处游荡。城市规划被这个“幽灵”纠缠得无以复加。容积率成了招商谈判的筹码。谁都抱着各自不同的目的。有些完全不知其后果的人，竟然说什么“容积率上不封顶”的笑话。不为一般人所熟悉、非常专业性的容积率问题，近年来竟在全国掀起轩然大波。一些观念模糊的人，以为城市用地很多，迫于形势划出几片也许无妨，其实这是把成堆的困难留给了自己和后来人。目前是清醒地注视这个问题的时候了[1]。

——吴良镛先生的《北京旧城与菊儿胡同》文中按大意摘引。

一、容积率的内涵

容积率（FloorAreaRatio）又称楼板面积率，建筑面积密度。它作为一项典型的区划控制技术，首先于1957年的芝加哥提出和采用，后来于1961年也为纽约的区划条例采用，由于它以地块内建筑规模的控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并有可能创造出丰富的城市景观；同时，它又表现为无量纲的比值，清晰、简明，利于管理控制。这些优点使这一指标得到广泛的认同和采用。但这一指标的深层内涵远非如此，这里不妨从它的几个基本表达式出发剖析一下它与社会、经济和环境的密切联系。

（一）容积率的定义

容积率顾名思义是一块建设用地上所能容纳房屋建筑面积的多少。即指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积（通常指扣除市政路幅后的建设净用地面积）的比值。容积率按其定义，其基本公式为：

FAR=SC/SL

式中：FAR——容积率；

SC——总建筑面积

SL——用地总面积。

SC的取值，按标准规定，应取用地上所拥有的各类建筑的建筑面积或称总建筑面积，但各国和各地区对地下建筑面积是否计算争议颇大，不过目前惯例系指地面上以上部分，如果包括地下部分的建筑面积就特别注明。从引导城市开发角度看，不计算地下部分的面积，可鼓励开发商尽量利用地下空间，但从城市管理讲，如果地下部分也引起人流、物流，则在考虑环境容量限制时必须考虑。

关于SL的取值，各地也不尽相同，在Zoning（区划法）中，包括日本和美国等国家地区，往往是按所有用地范围计算，其面积就是地块（Plot、Lot）的面积，而其地块往往是土地再划分（Subdivision）的结果，规划比较完整。国内城市大多以市规划局正式划定红线范围内的建设用地面积为准，这是指划拨用地，也不包括在用地中安排的城市基础设施，如地区变电站、污水处理厂及集中锅炉房建筑的占地，但公共的广场通道都包含在内。

（二）容积率的社会性

如果把与人口有关的几项指标考虑进去，容积率的公式可用另一形式表示：

式中：P-总人口；RP-人增色拥有建筑面积；DP-人口密度。

在人口密度一定的情况下，容积率跟人均拥有建筑面积成正比；在人均拥有建筑面积不变的情况下，容积率跟人口密度也成正比。这反映了容积率的社会性。

（三）容积率的经济性

在考虑房屋的售价时，容积率可以用以下公式表达：

式中：PC——建筑总售价

RC——单位建筑面积售价

对于某个具体的项目SL不变，RC在短期内也不会发生变化，那么从以上公式可以清楚地看出，建筑总售价直接受容积率影响。如果假设其单位造价不变的话，那么容积率的高低就直接体现了开发得益率的高低，反映了土地使用的经济效益。现实条件下，由于开发商对超额利润的追求，使容积率指标存在着不断提高的趋势。

（四）容积率的环境性

容积率也可以用地块上的建筑密度与地块上建筑的平均层数的乘积来表示。其表达式为：

FAR=DC×N

式中DC为建筑密度，N为建筑平均层数。这一表达式反映了容积率与建筑密度及建筑平均层数的正比关系。但建筑密度及平均层数所反映的建筑体量是体现建筑环境优劣的重要指标。建筑密度体现了基地内决定日照、绿化等条件的室外空间的多少，建筑体量则反映了基地外部的审美需求，如历史特色，街道景观等。

式中：Sb——建筑占地面积；

N——平均层数；

DC——建筑密度；

Dg——绿地率；

DP——停车场覆盖率；

DS——空地比例。

式中： ——高度；H——地均层高

这一公式反映了容积率跟建筑密度、平均层数、绿地率、空地比例等方面的关系，在建筑密度不变的条件下，容积率跟建筑层数成正比。同样，在建筑层数不变的条件下，容积率与建筑密度成正比，而跟绿地率、停车场覆盖率及人地比例呈反向变化。因此，可以说环境的要求限制了容积率的大小，容积率的大小反映了环境的质量。人们对高标准环境的要求，使容积率的取值总希望尽可能降低，即存在减小的趋势。

综合以上分析，我们对容积率可以得出如下认识：

容积率是由社会、经济和环境等因素共同决定的。反映土地使用质量和效益的土地使用强度指标。其指标的确定受制于对经济利益的追求和美好环境的渴望的矛盾平衡，体现土地使用效率和生活质量公平的统一。

二、容积率指标体系

容积率影响因素的多样性复杂性以及影响作用的层次性多方位性，客观上要求对容积率的控制应分层次，成体系，这样才能很好处理各种因素的关系和作用，使指标易于制定，科学合理；另一方面，由于规划编制工作的程序性以及规划与管理的实际差别性，也要求在容积率的制定和控制过程中，区分层次，各有侧重，针对性强，以实现各阶段指标制定的有序指导和规划目标在管理中的实现。

我国现行规划体制大体分为总体规划与详细规划两个层次。城市规划管理一般可分为一般管理和具体管理两个层次，其中一般管理是对整个城市建设的管理，而具体管理是针对某些具体区域或地块的管理。规划和管理通过控制性详细规划结合起来。从现行规划阶段性出发，考虑规划与管理两个重要阶段的差别性要求，并在科学分析容积率影响因素作用方式的基础上，提出规划容积率、管理容积率和在以上二者控制下的控规容积率三种侧重不同角度、满足不同工作要求的二级指标控制体系，使每一块土地的容量控制真正贯穿于从总体规划到审批建设的全过程，最终实现土地使用综合价值的最优化[2]。

（一）规划容积率

规划容积率（又称分区容积率），是对应于总体规划（分区规划）编制工作的，反映规划预测的人口和用地规模下的土地使用强度的，是整个城市或某个分区的均值型指标。地块大小通常为千道围合的街区。其值来自于从整体到局部，从上至下的分配过程。规划容积率侧重考虑的因素是外部经济因素中的对应于人口的基础设施容量和外部环境因素的制约。通过它的求取，我们可以了解要完成城市总体规划或分区规划目的，所要求的大概容积率数。

（二）管理容积率

管理容积率，则是对应于管理工作需要，反映某一开发地块内部最低环境容许值的土地使用强度的。它是一个从局部具体着眼的极限型指标，地块大小对应于建筑基地。其目的是对超基地环境容量开发的抑制。管理容积率所考虑的因素主要是内部环境因素的人（及作业要求）对建筑面积和空地的需求关系。其值表现为一组对应于不同建筑密度的最大建筑面积与地块面积的比值。

（三）控制容积率

控制容积率是对应于控制性详细规划编制工作的，在规划容积率和管理容积率双约控制下的适度土地使用强度指标，其地块对应于建筑基地。由于控制性详规工作的规划性质与其成果的管理性质，决定了控规容积率必然成为规划与管理联系的桥梁。因此它所考虑的因素应当是全面的。在取值时，一方面，这一街区内每一基地的建筑总量应满足该街区的建设总量控制；另一方面，每一基地的指标都应符合管理指标的要求。

管理容积率和控制容积率都是面向管理层次，但这两个指标的性质完全不同。管理容积率是对应于不同建筑密度下的一系列最大极限值，其绝对极限由最小建筑密度所确定；而控制容积率则对应于规划容积率控制下的建设总量在各基地的适宜分配，并满足管理容积率的要求，其作为最佳型指标一般都小于管理容积率的绝对极限。因此在管理中指标的控制根据市场变化是有一定调节余地的。其弹性幅度应是在管理容积率的绝对极限值之下，规划容积率确定街区建设总量的适度再分配所对应的调整幅度，其值应以控规容积率为基础。

三、容积率对住宅开发效益影响

（一）对住宅开发项目收益的影响

在住宅的开发中，容积率是一项重要的指标。对于一块将要开发的土地，开发的密度是它的核心属性。从开发商的角度来看，利益最大化是他们的经营目的。开发商总是考虑在减去的建安成本后能从土地上获得最大的收益。一般情况下，高容积率会损失开放空间、绿地面积以及住宅的隐私性，导致住宅的价值下降，从而降低小区内房地产的价格；即，当容积率提高时，消费者愿意付出的单位面积的价格是下降的。另一方面，高容积率可以增大小区内土地上建造的建筑物的数量，增大小区土地的利用强度，从而增加总建筑面积。如果把住宅开发的成本看成是两部分的话，那么它就由土地这一固定成本和除此之外的其它可变建筑成本构成。根据经济学知识我们可以知道，随着规模的增大，会使单位面积上所含土地固定成本摊薄。我想这也就是为什么房地产开发商总是期望容积提高的原因所在。

但是不是说容积率可以无限的提高？答案是否定的。

因为超过一定限度的容积率，会大幅的增加建筑变动成本可能会抵消掉土地因定成本的摊薄所带来的成本降低，从而反而可能会使成本从总量上增加。因此，开发商在确定住宅的开发容积率时，必须一方面考虑消费者对于不同容积率的住宅购买意愿；另一方面又要考虑容积率如何影响一块建设用地的新增住宅数量及其单位价格变化的情况，即容积率的上升在多大程度上能增大土地上所建的建筑物的数量所带来的应能获得的收益。

所以，开发商必须权衡这两种因素，可以力图使建设用地的收益最大化，但绝不能单纯的认为高密度就一定可以获得利润。

（二）对住宅开发项目规划设计定位的影响

众所周知，容积率的高低直接关系到项目开发面积的多少，影响着建筑密度的绿地率的指标；影响着建筑物的高度的控制。实质上是项目总平面规划设计的关系指标，其中涉及总图中的建筑造型、道路走向、建筑间距、绿化布置、空间布局、管网埋设等一系列数据的均衡和协调，从而决定该项目的定位（即是否设计成低密度、低层建筑高品质楼盘，还是设计成多层或高层建筑中端产品、或是设计成普通低端产品楼盘。）比如，规划部门批准的容积率指标偏低，为了满足建筑物使用面积的需要，设计时恐怕就要考虑设计地下室或半地下室作为补充。另外为了不突破建筑密度指标或绿地率指标，在一定的容积率下就只有增加建筑物高度，其次有效的道路分流设计和合理的管网埋设以及综合考虑布局有利于提高绿地率指标，降低配套成本。

（三）对住宅开发项目进度的影响

建设用地容积率例3

Abstract: in view of the current real estate development capacity rate is higher, the paper expounds the concept of volume rate, analyzed the influence factors of volume rate, and the high volume rate of the adverse impact of, at last, the paper discusses how to effective cubage rate of scientific management puts forward corresponding countermeasures.

Keywords: volume rate; Influencing factors; countermeasures

中图分类号：TU761文献标识码： A 文章编号：

容积率的概念与界定

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。在合理的空间环境下，容积率越大，表示地块建设开发强度越高，土地利用率也越高；反之，容积率越小，地块建设开发强度越低，土地利用率也越低。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。尤其是近年来，土地价格连番上涨，许多开发商为了追求高利润，通过变更项目规划设计来调整容积率。

2009 年 4 月，为了打击开发商调整容积率的行为，住房和城乡建设部、监察部联合发文《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》（建规[2009]53号），要求各地领取规划许可的所有房地产项目进行清理，尤其是针对项目提高容积率、改变土地使用性质的情况进行彻查。

二、影响容积率的主要因素

容积率是宗地和城市建筑容量的主要控制指标。从景观特色、防灾要求、建筑设计等角度出发考虑，容积率应有一定的指标限度。超过限度将使居民生活条件、生态环境、城市功能受到影响。综合考虑，影响容积率指标的主要因素有以下几个方面。

1．城市规模因素

城市人口的总体规模、用地规模、城市布局结构等都是在城市总体规划中所确定的，并且需要通过一个恰当的容积率去实现。通常情况下，大城市、特大城市的容积率大于中小城市容积率。

2．地理位置因素

在我国，南方地区比北方地区城市的容积率普遍要高，这是因为在不同的地理位置日照间距要求不同，这直接影响居住用地的容积率指标。在我国，是以冬至日的日照标准确定间距系数，例如，北京是1.86，而广州是0.99，明显低于北方城市。

3.地块的使用性质因素

由于各种用地有不同的“功能”要求，所以不同性质的土地容积率也不同。通常商业用地的容积率高于住宅用地容积率。

4.地块的区位因素

城市的不同区位，土地价格差异也是非常明显的，为了提高土地使用效率，地块容积率也有所不同。市中心或环境、交通等条件较好，土地出让价格较高的地区，容积率偏高。

5.地块的基础设施条件因素

基础设施条件包括开发建设的支撑条件，即基础设施的水平以及自然条件等。较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑。所以基础设施配套好的区域容积率高于基础设施配套差的区域容积率。

6.土地出让价格因素

容积率与出让价格成正比。土地出让价格越高，开放商为获得土地付出的前期成本越高、建设后期的风险也越大，为了获得期望利益和风险提高的补偿，容积率也会相应提高。

7. 建筑规模因素

建筑总量、建筑层数或高度也会影响容积率的高低。建筑容量与建筑层数或高度成正比，建筑层数越多，容积率越高；若同样的建筑层数，建筑密度越高，则容积率越高。

以上各因素是影响容积率的主要因素，控制容积率要协调各因素的关系，通过综合研究，利益最大化后确定。此外，还要考虑城市的文化特色，以及其他行政因素对容积率的影响。

三、地块容积率过高的不利影响

地块容积率是城市规划中的一个重要问题。如果地块容积率不合理，可能会带来明显的或潜在的城市“病害”。容积率过低会导致土地利用不充分，资产流失等问题。但是目前，由于土地价格上涨过快，开发商为了获得超额利润，往往导致容积率过高。容积率过高直接导致人口密度增高，交通流量增大，严重影响居民的生活质量，甚至导致环境质量恶化。所以，在实行市场经济和城市土地租让制度条件下，“容积率”对居民生活和环境质量的影响是不可忽视的。

1.对居民生活品质的影响

高容积率的住宅项目意味着高密度的居住人口，导致小区中业主的生活舒适度下降。首先，高密度的居住人口对区域内的健身设施、儿童活动设施以及建筑物内部的电梯、消防通道形成较大压力，频繁使用会加剧这些设施的老化，形成安全隐患。其次，高容积率导致绿地相应减少，影响居住区内的生活环境与品质。此外，楼间距过近、道路狭窄，停车位置不足也是高容积率建筑的不足之处。

2.对生活安全的影响

居住密度大，出入的人口、车辆频繁，外来人员混入其中的难度也会相应地降低，这就对高容积率建筑的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统必须进一步提高。

3.对生态环境的影响

高容积率建筑必然挤占原有的公共设施建筑用地，导致区域内的绿地面积减少，公共设施薄弱。其次，区域内人口增加，对环境清洁、保护工作都提出了挑战，区域内的生态环境容易受到破坏，影响居住环境。

四、加强对容积率科学管理的对策建议

首先，严格执行城市规划要求，制定公开透明的建设用地容积率指标。根据城市总体规划的要求，严格执行各区域控制性规划中对区域建筑容积率的限制标准；在土地出让时，明确相关指标，同时将各区域建设用地容积率公布于众，进行群众监督，合理开发利用土地资源。

其次，严格控制容积率的调整程序。对于规划变更和容积率调整，一定要坚持原则，严格杜绝开发商“以钱买容”现象；对于合理的规划变更和容积率调整，规划部门要严格依法按程序审批，维护好社会公众利益，并请监察机关做好监督工作。

再次，完善政策制度，加强对建设用地容积率管理情况的监督和检查力度，严惩违规案件。要完善相关政策制度，坚决杜绝不合理的容积率调整问题的发生。同时，加强对控制性详细规划中建设用地容积率管理情况的监督和检查，重点对建设用地容积率指标的规划管理情况和调整容积率指标、改变土地使用性质的情况进行检查；对违规变更规划、调整容积率等违法、违纪行为要及时纠正，追究责任人的相关责任，对工作人员的圈钱交易等行为进行严惩。

最后，实行阳光规划。设计方案国内外公开招标，投标。坚持规划公开，实行规划公众参与制度，将规划方案进行听证，通过公示牌、互联网、听证会等多种手段，最大限度地收集民意。

参考文献：

[1]中华人民共和国住房和城乡建设部、监察部，关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知（建规[2009]53号），2009.4.

[2]陈昌勇.城市住宅容积率的确定机制[J].城市问题,2006,(7):6-9.

[3]马明.关于容积率的认识与思考[J].住宅科技.2011.06.

[4]沈金灿.论容积率的内涵及制定原则[J].建筑科学,2009,(19):46-47.

建设用地容积率例4

本规定的容积率建筑面积计算规范采用《省房屋建筑面积测算实施细则（试行）以下简称《省实施细则》有关规范。如《省实施细则》调整，

二、根据《省条例》要求。从其调整。

但符合下述各款规定的依照该款规定计算相应的容积率建筑面积指标。

三、依照《省实施细则》需计算建筑面积的建筑物地面以上建筑面积全部计入容积率建筑面积指标。

1.为乡村提供永久性的公共开放空间局部（单个空间不小于400㎡）无条件地为公众使用的该部分的建筑面积不计入容积率建筑面积指标。

2.办公建筑层高大于4.2m超出局部以每1.2m为单位累进增加0.5倍计算容积率建筑面积。即层高为4.2m-5.4m含〉按该部分建筑面积的1.5倍计入容积率建筑面积指标；层高为5.4m-6.6m含〉按该部分建筑面积的2倍计入容积率建筑面积指标；以此类推。

3.宾馆建筑层高大于4.5m按第2条方法计算容积率建筑面积指标。

按第2条方法计算容积率建筑面积指标。

4.商业用房实体分隔面积为2000㎡（含）-10000㎡且层高大于6.0m分隔面积为1000㎡（含）-2000㎡且层高大于5.1m分隔面积为1000㎡以下且层高大于4.5m商业建筑。

可按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。单个空间建筑面积在10000㎡（含）以上的大型商业建筑。

以及建筑内集中设置共用的主入口门厅、大堂、中庭、内廊及采光厅等可按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。

5.大型会议室、宴会厅和有特殊空间高度要求的配套用房。

如净高大于2.2m含）按挑出墙体外的水平投影面积计入容积率建筑面积指标；如净高小于2.2m按挑出墙体外的水平投影面积的一半计入容积率建筑面积指标。

6.建筑飘窗的窗台面与室内地面高差不应低于0.3m且其进深自墙体内侧至挑板外侧不应大于0.8m窗净高小于2.2m超出此规定的飘窗。

7.同层标高外挑或内凹净宽大于0.8m含）或面积大于3㎡的与室内地面连通的设备平台按其水平投影面积的一半计入未封闭阳台建筑面积指标；封闭的同层标高设备平台依照其水平投影面积计入容积率建筑面积指标。

其余建筑面积另行单独计算地下容积率指标。建筑物地下室、半地下室的顶板高出室外地坪≥1.5m局部，

8.建筑物的地下室、半地下室除作为车库及消防、人防、配电等公共配套设施用房外。按其水平投影面积计入地上建筑面积及建筑密度。

四、附注

应按其窗台板外挑水平投影面积计入容积率建筑面积指标。

1.窗台板水平投影与楼板或楼板挑出部分重叠的不得认定为飘窗。

如果涉及容积率变化的不得进行分割细分后登记房产。

2.实体分隔面积为1000㎡以下的商业用房在料理房屋产权登记时可按需进行细分；其他商业用房如在房产登记时需增加实体分隔进一步细分的应按本规定重新计算容积率建筑面积指标。

须分别列出按《省实施细则》计算的实际建筑面积以及依照本规定计算的计入容积率建筑面积指标。

五、建设项目初步规划设计方案、扩初设计和施工图设计（方案）及审查提供的技术经济指标中。

建设用地容积率例5

中图分类号： TU2文献标识码： A

1．关于容积率的相关研究

1.1容积率的基本概念

容积率即建筑容积率，指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。按照《上海市城市规划管理技术规定》，中心区域的容积率指标如下：新建高层建筑商办用房为4，住宅为2.5；新建多层建筑商办用房为2.0，住宅为1.8。规划控制的是建设基地的综合容积率，综合容积率是各种建筑在基地总建筑面积中的比例，与各自容积率指标的乘积之和，再扣除折减率。

1.2合理容积率的确定方法

在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的过大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

目前，已有诸多学者提出了合理容积率的确定方法。如鲍振洪、李朝奎（2010）从经济条件的约束、环境条件的约束、社会条件的约束等三方面综合取定容积率值；陈昌勇（2006）提出从宏观层次的形成、中观层次的调节、微观层次的修正三个层面最终确定容积率，新近又提出了基于经验、日照、建筑形式、地价、城市地理学的综合平衡法等。 1.3容积率对地价的影响规律

容积率对地价的影响规律主要受收益机制和市场供求关系的作用。总体来说，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，容积率对地价的影响程度愈大。对于不同城市，容积率对城市地价的影响程度与城市规模成正相关关系；对于同一城市不同地区，容积率对地价的影响表现为从中心向逐渐减弱；对于同城同地区，容积率对地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

2. 国外的容积率、开发强度与我国的比较分析 2.1人少地多类型—欧美地区

在欧美等人口少、土地多的经济发达地区，居住形态的可选择范围较大。20世纪70年代后，欧美地区向郊区化的低容积率住宅模式。比如美国以郊区住宅为主体，容积率在0.2-1.5之间。近年来，紧缩城市理念建议提高居住密度，卢埃林、戴维斯1994年发表报告认为200人/公顷是可能的最高密度，“地球之友”提供的可居住持续密度是275人/公顷，这些数据都大大低于亚洲城市的现状。 2.2人多地少类型—新加坡、香港地区

在香港、新加坡等人多地少的地区，决定了其只能采用高容积率的模式。香港平均密度约为6200多人/平方公里，多数住宅在30-50层之间，容积率在6.0-10.0之间。而新加坡的人口压力相对较小，其住宅层数多为10-13层，居住净密度一般为1000人/公顷，容积率一般为1.6-2.3，最高不超过3.8。

此外，香港采用了多中心的城市空间结构，在住宅容积率平均超过6.0，居住密度在1800人/公顷的情况下，通过各方面的努力，仍能保持交通畅顺和较好的居住环境。由此可知，城市产生的环境质量下降的问题不应完全归结于城市容积率过高。 2.3人多地多类型—中国大陆地区（如上海）

改革开放以来，我国土地资源的有效配置和开发利用，对经济高速增长起到了重要的推动作用。但是，根据国土资源部地籍司的相关数据，我国城市的平均容积率仅为0.33（截止至2005年）。由笔者根据相关数据统计可知，上海市区（不含崇明县）平均容积率约为1.5；位于上海市中心的袖珍城区静安区（7.62平方公里），其平均容积率约为2.1。

与此同时，上海城乡建设用地的比例正在不断提高。截止目前，上海城乡建设用地比例已近50%（如不计崇明三岛，该数值已远大于50%）。而根据国家发展研究基金会《中国发展报告2010》的数据，香港的开发强度约为24%，法国大巴黎地区的开发强度约为21%，英国大伦敦地区的开发强度约为24%，日本开发强度最高的东京都市圈也只有29%。

相比可知，目前上海土地利用正呈现出无序蔓延的趋势，利用效率相对低下。上海市区的土地利用效率仅为香港岛地区的1/5左右，同时各类工业园区及郊区城镇的规划容积率大多为0.3。

3．容积率确定的影响因素 3.1政策

在国家相关规范下，各地方政府或多或少对开发强度做过相应的规范及政策文件。制定容积率不应突破规范、政策、准则等相关规范要求。对一些已编制上位规划的地区，需对上位规划确定的指导性开发强度进行评估分析，确认其是否符合地区发展，周边用地属性及制约关系，进而合理确定住区容积率。 3.2城市特色

城市特色应从几方面进行考虑。一为区位特色，居住用地所处区位不同，如城市中心与卫星城，其人口密集度、土地价值差距很大，一般来说，市中心等城市繁华区为提高土地使用效率，容积率应高于其他地区，建筑密度也相应提升，而卫星城、历史文化保护区、机场净空保护区等地区由于种种限制，容积率应降低；二为公建配套条件，包括市政配套、基础设施配套、教育设施配套等，根据配套数量、等级、分布等进行综合考虑，找出区域可承受的人口总量来进行容积率测算；三为环境特色，根据住区所在片区的环境特色、周边地块形成的城市形态进行容积率的考虑，保证整个区域环境。 3.3地块特色 （1）地块规模

地块规模对周边环境、自身布局都存在影响。地块规模小，则布局形式变化略少，如容积率过高，则亦形成高耸的点式楼、密集的烟囱楼等不理性的空间景观；地块规模大，则住区人口过多，对周边交通、配套设施布局影响较大。理论上，应存在一个合理密度的支路围合的最佳地块规模（上海市为3-5公顷）。当比最佳地块规模小时，由于建筑退界、内部道路比重高，则为保障住区环境与特色，应降低容积率；而当比最佳地块规模大时，亦应考虑增加内部道路，并考虑周边设施配套能力，适当提升容积率。

（2）地块形状

地块形状对地块布局影响存在一定影响，主要体现在布局时的日照影响，对高层住宅尤为明显。住宅建筑布局时，常因建筑相互遮挡影响日照，间接影响容积率高低。一般来说，地块呈现南北向长方形时，建筑布局较为灵活，相互遮挡作用减弱，可布局较高容积率。地块呈现东西向或不规则外形时，由于住宅需南北向布局，建筑需退界等问题，将加剧布局难度，容积率也相对较低。 3.4综合效益

社会效益、经济效益、环境效益形成综合效益，决定着容积率的合理确定。容积率上限应取决于社会效益与环境效益的最低要求，同时，容积率下限取决于地块开发商开发成本中楼面地价的最高承受价格。

推行电子报批的意义

电子报批有利于规范设计单位的工作方式，提高设计成果的科学性和实用性。电子报批要求设计单位按照规范设计并进行图形归整，并且使用规定的技术术语、符号库、图形设计模版和指标核算体系，这种规范化要求促进了设计单位形成规范化设计的工作方式，不仅降低了设计工作的劳动强度，而且有效提高了成果的科学性和实用性。

电子报批可以提高工作效率，规划审批是规划局业务科室中日常工作量较大的工作，经济指标的核算是规划审批工作的一项主要任务，传统的手工量算审批工作方式，量大且繁琐、审批周期长、工作效率低。使用电子报批后直接利用计算机对图形文件中的图形要素进行计算处理，将极大提高审批工作效率、减轻工作压力、缩短工作周期，这有利于塑造规划部门良好的社会形象，获得巨大的社会效益。

电子报批有利于低成本地建立规划图形库，促进规划图形库的完善，使之最终成为动态的规划图形库。规划图形库的数据源是设计单位，而现阶段设计的电子版规划图，由于制图习惯和表达方式不一致，图形文件不规范，不能直接作为规划图形库的数据源。电子报批要求设计单位应提交符合规定的技术规范标准的电子版文件，审批时再次进行验证保证数据的可靠性，审批通过的图形文件就达到了规划图形库的规范要求，就可以直接进入数据库。电子报批使图形建库的前期工作在设计单位完成，从而大大降低了建库成本。

5．结语

建设用地容积率例6

中图分类号：TU984文献标识码： A

容积率是城市开发和建设中的最普通的一项控制指标，它是指项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。

1影响容积率确定的因素

1.1土地的利用价值

人多地少是我国的基本国情，同时我国正处在社会经济快速发展时期，也是人口增长、城市化和工业化的高峰时期。土地作为一种稀缺资源，应充分提高其利用价值。《山东省人民政府关于推进土地节约集约利用的实施意见》，明确指出：必须进一步统一思想、认清形势，增强节约集约用地的责任感，从根本上转变工作思路，强化工作措施，切实推进节约集约利用土地工作，努力走出一条建设占地少、利用效率高的符合我省实际的土地节约集约利用的新路子。

1.2社会和环境效益

党的十七大指出要贯彻落实科学发展观，必须坚持以人为本，坚持全面协调可持续发展。如果只注重经济收益，而对城市和环境造成破坏，那就不是可持续发展。我们在确定容积率时，必须要把社会效益和环境效益放在首位。

1.3 区位条件

由于用地区位不同，产生不同的使用价值和价值，使得相同用地性质的用地在不同的区位上获得的经济效益会相差很大，不同用地性质在同一位置上经济效益也相差很大。因此说土地区位理论在很大程度上支配着城市各项用地的空间安排及土地利用率和开发强度。例如，一个城市的市级商业区的容积率比远离市区的容积率要大得多。

1.4 基础设施条件及周围环境状况

较好的基础设施和自然条件是较高容积率的根本保障和支撑条件。容积率的确定要考虑到地块的四邻在空间环境上的制约关系，如重污染工业区必须考虑风向，商服繁华度较好的商业区必须考虑建筑物的高度、楼间距、外形、绿化和道路交通等条件。

1.5其他规划控制指标

容积率与建筑密度、建筑高度等规划控制指标密切相关。因此，容积率确定时，要考虑到与其他规划控制指标之间的协调。如历史文化保护地段附近建筑高度受到限制时，容积率就不能定的太高；建筑高度不受严格限制的地段，容积率可以适当提高。

2确定容积率时的问题

2.1开发商片面追求经济收益要求提高容积率

在控规编制过程中经常遇到这样的情况：一宗用地的控规刚刚编制完成，开发商就已土地管理部门的名义提出申请，要求提高容积率。而政府部门为了增加土地收益，也在要求尽可能地提高容积率。这样，原来规划的多层住宅改成小高层，小高层改成高层住宅，高层住宅也要尽可能地高，甚至可以不限制高度。比如笔者曾经编制的一宗用地的控规，该地块地处城郊，环境优美，有“万亩梨园”之称。为了更好地保护环境，我们对容积率、建筑高度、建筑密度进行了控制，容积率不大于0.3。但在控规编制完成后不久，土地管理部门就提出申请，要求将容积率调整到1.0以上。

2.2 凭经验判断而忽视了地域差异性

容积率的确定一般是以城市总体规划为依据，结合具体用地的区域位置、住宅建设类型等条件，通过分类统计、参照对比的方法来制定。如济南的建设经验表明，10―20公顷的地块，旧城区住宅容积率分类指标是：别墅的容积率不高于0.65，多层(4层～6层)的最佳容积率不高于1.2，中高层 (7层～11层)的最佳容积率则在1.7以下，高层 (12层～18层)的最佳容积率应不高于1.9，高于19层的最佳容积率应不高于2.2。不可否认，按照经验制定的容积率指标，对于城市住宅的建设和发展起到了积极的控制和引导作用。但随着经济社会的不断发展，新建住宅开发项目越来越受到土地、拆迁、环境改造、景观协调等诸多因素的影响，以往的控制数值会因特定的开发条件限制而出现规划偏差。

2.3 对影响容积率的相关因素分析不足

上文试对影响的容积率确定的因素进行了分析，但目前由于缺乏对相关因素的定量经济分析，导致城市土地出让价格的确定方式存在问题，地价没有真正反映土地应有的价值。同时政府不能有效地通过控制土地出让总量来调控城市开发，不能形成城市政府的有效调控机制，规划的引导作用也无从体现。

2.4 未考虑负面效应

较高的容积率会带来一定的正面效益，如为政府、开发商带来巨大的经济效益，为城市居民提供更多的就业机会，增加工作场所及住所等，极大地促进了城市的发展，具有非常积极的一面；但同时容积率的提高也会带来一些负面效应，如交通拥挤、基础设施服务水平的下降等。虽然这些负面影响已被政府部门意识到，但相对正面效应而言，对其重视性还不够，它的影响究竟有多大很难量化，导致出现诸多城市问题。

3合理确定容积率的措施

3.1增加城市设计内容

城市设计是一种关注城市规划布局、城市面貌、城镇功能并且尤其关注城市公共空间的一门学科。城市设计侧重城市中各种关系的组合，建筑、交通、开放空间、绿化体系、文物保护等城市子系统交叉综合，联结渗透，是一种整合状态的系统设计。城市设计是对人类空间秩序的一种创造，是空间环境的设计。城市设计的内容就是合理地处理好骨架空间、象征空间和目的空间，使之协调发展。不仅有质的要求，还要有量的概念。

3.2以公众利益为先

较高的容积率会增加公共设施和基础设施的压力，而公共设施和基础设施是服务于整个城市的居民的，体现了公众利益。因此在确定容积率时，应以人为本，优先考虑公共设施和基础设施的布局和规模，优先考虑城市公共绿地。

3.3 对容积率做定量分析

根据城市既定的地价水平，通过土地的投入产出分析为开发强度提供技术支撑。用地的投入产出分析为规划确定容积率等控制指标提供定量分析依据，增强了规划的科学性。

城市开发的投入（成本）主要包括土地出让基准地价、土地征用费、动迁安置成本（旧城改造时）、基础设施费、建安成本前期工程费、城市开发税费、物业管理费、开发费用及其他不可预见的费用等。城市开发的产出(收益)对于开发商来说，就是可售房屋价格之和。由于开发总投入×利润率=总产出-总投入。因此，在利润率一定的情况下(通常以行业正常利润率为计算依据)，通过计算能得出该利润率下的“最低经济容积率”，即低于这一容积率将导致开发商利益受损，若高于这一容积率开发商将得到一部分超额利润。最低经济容积率对在控制性详细规划中制定合理的容积率，具有重要的参考价值。或者根据既定的地价、房屋重建价格等约束条件，计算单位面积上的投入、产出情况，从而得出单位面积上的拆建比，从而为既定地块的容积率确定提供技术支撑。

3.4 实行容积率奖惩制度

容积率奖励是指土地开发管理部门为取得开发商的合作，在开发商提供一定的公共空间或公益性设施的前提下，奖励开发商一定的建筑面积。目前国外已建立了较为完善的容积率奖励制度，如奖励性区划，通过提高容积率来鼓励开发商在地段内提供广场、步行廊道拱廊等公共空间，对公共事业做出贡献的给予一定的容积率奖励；又如土地发展权转移制度，即通过将一些有历史价值地段上的无法达到的容积率转移到其他地段上，平衡业主利益和建筑保护间的矛盾，也可以使城市内部开放空间和一些极具景观与生态价值的土地发展权，通过相关的配套措施转移到其他的土地等。

4 结语

容积率作为调控城市建设发展的有效工具，不仅要考虑土地使用的经济效益，更要考虑开发的环境效益和社会效益。在实际工作中，确定合理的容积率还必须考虑到紧凑城市发展理念、用地性质、区位条件、历史文化条件、社会经济、消费者购买力、基础设施供给、环境质量、空间景观等诸多方面。采用定性分析与定量分析相结合的方法，通过组合、叠加、取舍等手段，科学推导出理论上的容积率指标。

参考文献：

建设用地容积率例7

1 引言

容积率是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个用地面积之比。一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度和利用效率，具有清晰、简明、便于管理的优点。

一个地块的规划指标，主要包括土地性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等。其中容积率直接关系到开发强度，与开发商利益密切相关；同时也与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。容积率往往成为规划管理部门与房地产开发商矛盾的焦点，合理确定容积率是规划编制和管理中重要的任务之一。

2 目前确定容积率存在的问题

2.1 以经验判断为主的定性分析方法，地段差异性考虑不够充分

容积率一般由经验丰富的规划师以城市总规、控规为依据，结合具体用地区域位置、建设类型等条件，通过分类统计、参照对比的方法确定。例如，根据同类城市比较，宜昌市楼盘的住宅容积率指标是：别墅容积率一般不高于0.8，多层（4～6层）合理容积率应为1.5～1.8，小高层（7～11层）应为2.0～2.5，高层（11层以上，建筑高度100米以下）应不高于3.5，超高层（建筑层高100米以上）应不高于4.5。按经验制定的容积率指标，固然有可取之处，但随着经济不断发展，新建房地产项目越来越受土地、拆迁、环境改造等诸多因素影响，以往的经验方法会因特定的开发条件限制而出现一定偏差。

2.2 影响容积率的相关因素定量经济分析有待深化

容积率受功能定位、区位条件、空间结构、景观环境、改造目标等多方因素的影响，尤其与地价、房地产开发利润之间的关系更为密切。目前相关因素定量经济分析的较大随意性导致了土地出让价格和开发方式等方面判断不准，地价没有真正反映土地应有的价值；同时政府也较难形成健全的调控机制。定量分析涉及的评价因子较多，应根据具体项目研究各主要评价因子的变化关系，使定量分析更严谨。

2.3 容积率的确定对外部负效应考虑不足

块地开发中，高容积率固然会带来一定的外部正效应，如为政府、开发商带来经济效益，为居民提供更多就业机会，增加工作场所及住所等；但容积率提高也会带来外部负效应，如人口密度大，交通拥挤，公共配套设施不足，绿地面积侵蚀，环境恶化，基础设施服务水平下降等。

2.4 容积率指标相对滞后，不能适应城市快速发展的需要

控规从组织编制、方案调整、专家评审、上报人大审查，到政府审批，中间周期较长，对于城市未来发展的预计不足。例如已通过政府审批的黄石市黄石港区控规编制于2004年，距今已有9年时间，当年控规制定的容积率等指标，对城市未来发展缺乏一定的前瞻性。实际开发过程中，很多地块已突破当年控规的容积率指标。而新一轮控规，即使编制出了阶段性成果，由于报批过程复杂冗长，未通过政府审批的控规仍难以作为规划管理的依据。而旧版控规在新的城市发展时期，法律时限已过，使规划管理工作容易无序混乱，跟不上城市快速发展的形势。

3 容积率的合理确定

3.1 定性分析

3.1.1 土地的使用性质

不同类型的土地用途，容积率存在较大差别。如商业、居住、工业等用地的容积率差异较大。一般情况下，纯商业（或商住）用地的容积率相对较高，居住用地次之，工业用地相对较低。因此容积率必须结合城市总规、控规确定的土地性质综合考虑。

3.1.2 区位条件

土地区位不同，会使同类行业在不同的区位上获得的经济效益悬殊，不同行业在同一区位上经济效益也相差很大。土地区位理论在很大程度上支配着城市各项用地的空间安排、土地利用率和开发强度。例如，城市市级商业区的容积率要比市郊区容积率大得多。

3.1.3 基础设施条件及周围环境状况

较好的基础设施和自然条件是较高容积率的基本保障。容积率确定要考虑到地块的四邻在空间环境上的制衡关系，如污染工业区必须考虑风向，繁华的商业区必须考虑建筑高度、楼间距、绿化和道路交通等条件。

3.1.4 与其他规划控制指标相协调

容积率与建筑密度、建筑高度、绿地率等指标密切相关。容积率确定要考虑与其他指标之间的协调。比如：历史文化保护地段附近建筑高度受限时，容积率不能定太高；人流、车流密集的商业区，建筑密度不宜太大；临湖、临江地段，应有足够的绿地缓冲，确定容积率应考虑城市立体景观等等。

3.2 定量分析

根据城市既定的地价水平，通过土地投入产出分析，为开发强度提供技术支撑。用地投入产出分析为规划确定容积率指标提供定量分析依据，增强了其科学性。

城市开发的投入（成本）主要包括土地出让基准地价、土地征用费、动迁安置成本、基础设施费、物业管理费及其他不可预见费等。城市开发的产出对开发商来说，是可售房屋价格之和。由于开发总投入×利润率=总产出—总投入，在利润率一定的情况下，能得出该利润率下的“最低经济容积率”，即低于这一容积率将导致开发商利益受损，若高于这一容积率开发商将得到部分超额利润。最低经济容积率对在控规中制定合理容积率，具有重要参考价值。

3.3 容积率奖惩和转移制度

实际操作中，理论值与现实值会存在一定偏差，最终容积率确定应视实际情况具有一定弹性。借鉴英美等发达国家容积率奖惩和转移制度，可作为实施容积率控制的措施。容积率奖惩，包括容积率奖励和容积率惩罚两个方面。

容积率奖励，指在某些特定地段，在符合规划规范和技术规定的前提下，可适当提高容积率。如果开发商能多提供公共开放空间或公益性设施（如广场、公园、配套设施等），政府可允许其增加写字楼高度。这种方法在满足开发商经济利益的同时，保障了公共利益，达到“双赢”效果。

容积率惩罚，指开发商在建设过程中违规变更规划管理部门批准的规划和建筑方案（例如：建筑违规加层、建筑尺寸与规划审批不符、停车位不够、社区物业等设施未落实等），对其进行容积率惩罚，减少其可建建筑面积。以2008年国家新颁布的《城乡规划法》和2011年湖北省人民政府颁布的《湖北省城市规划条例》等作为法律依据，结合黄石地方法规和实际情况，从源头上遏制开发商违规建设。对于违规建设，规划管理部门不予竣工验收。

容积率转移，指开发商代政府建设一些公共空间或公共服务设施，政府将另一地块的开发权转移给开发商，将容积率转移到另一块具备建设条件的地块上。例如黄石中心城区开发强度较高，政府可限制开发商在中心城区过度开发，引导其建设公共服务和市政基础设施，将容积率转移到黄金山以南的土地上，作为对开发商的回报。通过容积率转移，一方面疏解了中心城区过度开发的压力，另一方面也兼顾了开发商和民众的利益。

建设用地容积率例8

随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善和经济发展水平的不断提高，城市化进程稳中趋快。但城市环境水平却有所下降，据有关资料显示，我国水土流失面积在逐年增加，城市大气、水体污染难以有效控制；酸雨面积正在扩大，已经超过国土面积的30％；特别是2000年的几次大规模沙尘暴，严重袭扰了包括北京在内的北方大部分地区，更是敲响了人们心灵的生态警钟，更多人们开始关心自己的生存环境，关心身边是否有足够的绿色空间，因此，关于现代城市绿地的生态规划与建设管理，越来越显出其重要价值。

二、绿地规划理论的发展与绿容率指标体系

人类社会在经历了工业化城市迅速发展，生态环境在不断恶化是目前城市规划建设的实际工作中存在亟待解决的难题。英国著名社会学家霍德华早在100年前提出的田园城市理论，具有代表意义，宽阔的森林、农田等组成的绿带包围着城市，城市中有农田和菜园分隔，市内有中心公园，住宅花园和林荫道路。1930年L﹒柯布西埃提出了绿色城市（Green City）思想，主张充分利用高层建筑空间，建设立体花园城市。20世纪90年代初，我国著名科学家钱学森先生多次提出“山水城市”概念，其核心就是“人离开自然又要返回自然”，在这个时期，我国开展的“生态园林城市”建设也取得了巨大成功，有许多城市被命名为国家园林城市。但这些理论只能对建设园林城市有指导意义，对园林绿地中的各项技术指标和规划原则没有明确的要求和规定，这对建设现代化园林城市的实践中，还是远远不够的。

随时展与进步，我们认识到与城市生态环境密切相关的植物系统是城市生态系统中最重要一环，绿地系统的建设也得到规划管理者的重视。但是，从目前来看，现实中绿地系统的现状却不尽人意，其中生态绿地系统的科学规划、管理和评价指标存在缺陷。沿用至今的绿地率、绿化覆盖率、人均绿地面积等绿化指标，对于在宏观上表示一个城市或一个地区的绿化用地规模基本状况及水平具有积极意义，但是如果用绿地面积或绿化覆盖率来进行规划并推算控制园林绿地的生态效益，往往会出现很大的误差，不能真实反映在环境中绿色面积能发生实际效应的生物量、生态效率以及生态功能，特别是在分析城市的绿化结构和估算绿地的生态效益时，绿化覆盖率等指标是无法实现的。因此，我们要不断来完善绿地系统的评价体系，更科学合理地评价绿地生态效益。

结合多年以来沿用的贯用术语和“绿容率”新的指标体系，我们可以更加科学、合理地评价现代园林城市的生态效益。

绿容率指标体系作为一种新生理论，它的具体含义是：为了应用于生态规划对总体规划、控制性规划、详细规划、绿地系统专项规划、城市设计、项目设计进行科学指导与控制而制定的绿化指标。其目的在于提高单位面积上绿地的科学生物总量，进而约束绿地系统建设的投机行为，规范绿地系统建设的责任和义务，提高有限的绿地系统建设的品质和效率。这一体系包括三个部分，第一部分沿用原有的绿地评价指标—绿地率和绿化覆盖率；第二部分是衡量绿地本身的生态效益水平的指标—绿量、绿量率；第三部分是将绿地建设与城市规划建设结合起来的绿容率及绿化建设指数。

1、绿地面积：指城市中各类公园、街头绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、生产绿地、防护绿地和风景林地等绿地面积总和。

2、绿地率：指城市一定区域范围内，各种绿地面积占区域总面积的百分比。即：绿地率＝区域内园林绿地面积总和/区域总面积×100％。

3、绿化覆盖面积：一定范围内所有乔木、灌木、地被和草本植物垂直投影面积。

4、绿化覆盖率：指一定区域内绿化覆盖面积占区域总面积的百分比。即绿化覆盖率＝区域内园林绿地覆盖面积总和/区域总面积×100％。

5、绿量和三维绿量：绿量在绿容率指标体系中指植物全部叶子的1/2总面积，国际常用单位为平方米。三维绿量也是20世纪80年代新提出的概念，是指绿地中植物生长的茎、叶所占的空间体积的量，单位常用立方米。

6、绿量率：也称叶面积指数（LAI），指单位面积内植物1/2的叶面积。

7、绿容率：也称绿量容积率，指某规划用地内，单位土地面积上植物的总绿量。

8、绿化建设指数：是将绿地系统及建筑开发结合起来和一项指标，是绿容率和容积率的比值，也是绿量和总建筑面积的比值。

三、绿容率指标体系产生的背景及实施技术路线

绿容率作为生态规划的重要组成部分之一，体现了规划编制的科学指导意义和严谨的可操作的量化应用路线，改变了社会对绿化的单一认识和简单的行为方式。

目前，我们经常谈到欧美等发达国家如何优美、如何生态环境优良，其实这种现象是发达国家经过多次失败、痛苦和灾难以后的修正结果。无论是雾都伦敦、畸形发展的纽约曼哈顿，都是以代价换来新生的城市。我们欣赏维也纳森林，我们向往柏林城市中心森林的优美、清新和品质，但是中国的城市走向何方，却是每个中国人所必须面临的现实，更是每一个中国影响城市发展的规划师、建筑师、经济学家、生物生态专家以及商人、政府官员必须面对的挑战和选择。

生态规划不仅仅是一项科学研究，更是一项可应用、实施并影响后人的社会系统工程。我们看到许多城市都面临着城市蔓延、城市扩张、城市板结以及城市健康安全的方方面面的问题。形式主义的城市草地、简单低效的城市绿地建设、逐渐被压缩、侵浊、破碎的城市绿地系统、加上长官意志、扭曲的地方经济发展的狭隘导向和特权商品—破坏生态优先权的默许等等，这些行为往往借助了科学的外衣。某些学者在科学上的不负责任与价钱诱惑的钱权交易给社会造成了极大的危害。

为配套绿容率指标体系的实施，在分析国内外绿量研究现状的基础上，课题组统合，界定了绿量概念内涵。以绿容率为核心的绿地控制系统体系建立在GIS数字信息技术上，应用遥感和计算机技术测定和统计，支持和辅助绿容率指标系统建构和应用，有利于绿容率在生态化城市规划中起到核心的指导作用、实施作用、管理作用和评价作用。

在绿容率体系中绿量的指标涉及单株绿量、群落绿量、地块绿量的计算模型和数据统计模式。对于绿容率中有效的绿量计算是以稳定绿量的植物群落的初始绿量开始的。统一的绿容率指标体系涉及生态规划中的自然区域和城市区域，统合了生态规则、传统的常规指标，与生态等级控制指标、规划的常规指标、城市容度指标并行构成技术体系。它依托GIS数字信息系统的动态运行，实现生态效益和城市生态承载等重要生态指标的对应与协调配套。

绿容率不仅可以用在生态规则中，而且可作为国土、森林、土地和城市绿地系统建设的设计管理指标。目前，在区域生态规划、城镇生态规划、项目地块城市设计、建筑设计、室内设计等领域进行不间断的研究与实践。 四、城市绿地规划的生态学原则同绿容率指标系统内核相统一

当今全球面临的环境危机，在历史发展过程中，人类曾对自然界进行了大规模的改造，虽然创造了发达的城市文明，但同时也破坏了自然界的生态平衡。现在人们已经觉醒，意识到了生态环境的重要性。1972年联合国人类环境会议发表了《人类环境宣言》，阐述了人类与环境的关系；1972年《马丘比丘宪章》提出子“建筑城市－园林绿化的再统一”的重要概念；20世纪90年代“可持续发展”的思想成为学术界公认的开发建设的指导思想；我国1992年发表的《中国21世纪议程－中国21世纪人口、资源、环境与发展白皮书》指出：“可持续发展道路是中国在未来和下一世纪发展的自身需要和必然选择。”

在建筑界，对环境和生态的关注体现在“绿色建筑”和“生态建筑”的实践方面。欧美国家20世纪60年代以前的生态建筑设计主要表现为对气候的关注，形成“生物气候地方主义”的设计理论；20世纪60年代以后，随着深层次生态学、生物建筑运动以及可持续发展思想的逐步完善，生态理论大大丰富。在园林界，提出了园林生态学理论，这种理论以人类生态学为基础，融汇景观学、景观生态学、植物生态学和有关城市生态系统等理论，研究风景园林和城市绿化影响范围内的人类生活、资源利用和环境质量三者之间的关系及调节的途径，并提出园林生态学原则理论：

1、功能原则：必须把维护人类身心健康、维护自然生态过程作为园林的主要功能来评价。

2、经济与高效原则：强调用最少的投入来健全自然生态过程，满足人类身心再生功能；强调利用有限的土地资源来实现上述功能。

3、循环与再生原则：强调利用生态系统的循环和再生功能，构建城市园林绿地系统。如养分和水的循环利用，避免对不可再生资源的利用。

4、乡土与生物多样性原则：强调城市园林绿地系统是以乡土植物和生物多样性保护的最后堡垒之一，应节制引用外来树种，保护和发展乡土树种。

5、整体和连续性原则：园林绿地不是一个独立的游赏空间，而是城市与大地综合体的有机部分，应作为人类生活空间和自然过程的连续体系来设计和管理。

总之，生态学原则已成为城市生态规划和生态设计的基本原则，绿容率指标系统作为对城市生态绿地的科学评价体系，二者侧重点不同，但核心都是控制人类对自然环境的保护和建设，以获取最大效益的生态环境，保护人类拥有高质量、高标准的自然环境，维护人类身心健康。

五、结束语

当然，现有规划体系的不完善和滞后于社会发展的规划研究、创新与修正，也是导致社会问题、城市建设问题的重要原因。以生态学原则为基础的生态系统规划正是基于社会问题、社会需要和社会发展应运而起、应运而求、应运而生和研究成果和实施探索。绿容率指标体系的研究成果落实在各项生态规划的编制应用工作，正是基于社会问题、科学问题和发展问题而开展的工作。中国社会管理与控制的现实是依赖人与法的结合，现在正从人治走向法制的过程之中。因此绿容率指标研究正是适应中国从人的意志向科学量化的法制管理方向发展的探索性研究，是专家学者以科学为手段服务社会、支持政府科学行政和积极行为。

绿容率指标体系作为一种约束绿化内涵和提高绿地生态功能的重要标准依据，其作用与以往的绿地建设指标有着本质的不同。既为绿地系统建设定性，也为绿地系统建设定量，还为绿地系统生态功能提供科学的标准化动态参照。创建绿容率指标系统和生态学原则，可以为政府精确规划、科学行政提供支持和指导，还可以约束建设开发的形式与质量，提高了生态规划对城市生态的可操作性。

参考文献

［1］梁伊任.园林建设工程.中国城市出版社.2000

［2］贾建中.城市绿地规划设计.中国林业出版社.2001

建设用地容积率例9

随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善和经济发展水平的不断提高,城市化进程稳中趋快。但城市环境水平却有所下降，据有关资料显示，我国水土流失面积在逐年增加，城市大气、水体污染难以有效控制；酸雨面积正在扩大，已经超过国土面积的30％；特别是2000年的几次大规模沙尘暴，严重袭扰了包括北京在内的北方大部分地区，更是敲响了人们心灵的生态警钟，更多人们开始关心自己的生存环境，关心身边是否有足够的绿色空间，因此，关于现代城市绿地的生态规划与建设管理，越来越显出其重要价值。

二、绿地规划理论的发展与绿容率指标体系

人类社会在经历了工业化城市迅速发展，生态环境在不断恶化是目前城市规划建设的实际工作中存在亟待解决的难题。英国著名社会学家霍德华早在100年前提出的田园城市理论，具有代表意义，宽阔的森林、农田等组成的绿带包围着城市，城市中有农田和菜园分隔，市内有中心公园，住宅花园和林荫道路。1930年L?柯布西埃提出了绿色城市（Green City）思想，主张充分利用高层建筑空间，建设立体花园城市。20世纪90年代初，我国著名科学家钱学森先生多次提出“山水城市”概念，其核心就是“人离开自然又要返回自然”，在这个时期，我国开展的“生态园林城市”建设也取得了巨大成功，有许多城市被命名为国家园林城市。但这些理论只能对建设园林城市有指导意义，对园林绿地中的各项技术指标和规划原则没有明确的要求和规定，这对建设现代化园林城市的实践中，还是远远不够的。

随时展与进步，我们认识到与城市生态环境密切相关的植物系统是城市生态系统中最重要一环，绿地系统的建设也得到规划管理者的重视。但是，从目前来看，现实中绿地系统的现状却不尽人意，其中生态绿地系统的科学规划、管理和评价指标存在缺陷。沿用至今的绿地率、绿化覆盖率、人均绿地面积等绿化指标，对于在宏观上表示一个城市或一个地区的绿化用地规模基本状况及水平具有积极意义，但是如果用绿地面积或绿化覆盖率来进行规划并推算控制园林绿地的生态效益，往往会出现很大的误差，不能真实反映在环境中绿色面积能发生实际效应的生物量、生态效率以及生态功能，特别是在分析城市的绿化结构和估算绿地的生态效益时，绿化覆盖率等指标是无法实现的。因此，我们要不断来完善绿地系统的评价体系，更科学合理地评价绿地生态效益。

结合多年以来沿用的贯用术语和“绿容率”新的指标体系，我们可以更加科学、合理地评价现代园林城市的生态效益。

绿容率指标体系作为一种新生理论，它的具体含义是：为了应用于生态规划对总体规划、控制性规划、详细规划、绿地系统专项规划、城市设计、项目设计进行科学指导与控制而制定的绿化指标。其目的在于提高单位面积上绿地的科学生物总量，进而约束绿地系统建设的投机行为，规范绿地系统建设的责任和义务，提高有限的绿地系统建设的品质和效率。这一体系包括三个部分，第一部分沿用原有的绿地评价指标—绿地率和绿化覆盖率；第二部分是衡量绿地本身的生态效益水平的指标—绿量、绿量率；第三部分是将绿地建设与城市规划建设结合起来的绿容率及绿化建设指数。

1、绿地面积：指城市中各类公园、街头绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、生产绿地、防护绿地和风景林地等绿地面积总和。

2、绿地率：指城市一定区域范围内，各种绿地面积占区域总面积的百分比。即：绿地率＝区域内园林绿地面积总和/区域总面积×100％。

3、绿化覆盖面积：一定范围内所有乔木、灌木、地被和草本植物垂直投影面积。

4、绿化覆盖率：指一定区域内绿化覆盖面积占区域总面积的百分比。即绿化覆盖率＝区域内园林绿地覆盖面积总和/区域总面积×100％。

5、绿量和三维绿量：绿量在绿容率指标体系中指植物全部叶子的1/2总面积，国际常用单位为平方米。三维绿量也是20世纪80年代新提出的概念，是指绿地中植物生长的茎、叶所占的空间体积的量，单位常用立方米。

6、绿量率：也称叶面积指数（LAI），指单位面积内植物1/2的叶面积。

7、绿容率：也称绿量容积率，指某规划用地内，单位土地面积上植物的总绿量。

8、绿化建设指数：是将绿地系统及建筑开发结合起来和一项指标，是绿容率和容积率的比值，也是绿量和总建筑面积的比值。

三、绿容率指标体系产生的背景及实施技术路线

绿容率作为生态规划的重要组成部分之一，体现了规划编制的科学指导意义和严谨的可操作的量化应用路线，改变了社会对绿化的单一认识和简单的行为方式。

目前，我们经常谈到欧美等发达国家如何优美、如何生态环境优良，其实这种现象是发达国家经过多次失败、痛苦和灾难以后的修正结果。无论是雾都伦敦、畸形发展的纽约曼哈顿，都是以代价换来新生的城市。我们欣赏维也纳森林，我们向往柏林城市中心森林的优美、清新和品质，但是中国的城市走向何方，却是每个中国人所必须面临的现实，更是每一个中国影响城市发展的规划师、建筑师、经济学家、生物生态专家以及商人、政府官员必须面对的挑战和选择。

生态规划不仅仅是一项科学研究，更是一项可应用、实施并影响后人的社会系统工程。我们看到许多城市都面临着城市蔓延、城市扩张、城市板结以及城市健康安全的方方面面的问题。形式主义的城市草地、简单低效的城市绿地建设、逐渐被压缩、侵浊、破碎的城市绿地系统、加上长官意志、扭曲的地方经济发展的狭隘导向和特权商品—破坏生态优先权的默许等等，这些行为往往借助了科学的外衣。某些学者在科学上的不负责任与价钱诱惑的钱权交易给社会造成了极大的危害。

为配套绿容率指标体系的实施，在分析国内外绿量研究现状的基础上，课题组统合，界定了绿量概念内涵。以绿容率为核心的绿地控制系统体系建立在GIS数字信息技术上，应用遥感和计算机技术测定和统计，支持和辅助绿容率指标系统建构和应用，有利于绿容率在生态化城市规划中起到核心的指导作用、实施作用、管理作用和评价作用。

在绿容率体系中绿量的指标涉及单株绿量、群落绿量、地块绿量的计算模型和数据统计模式。对于绿容率中有效的绿量计算是以稳定绿量的植物群落的初始绿量开始的。统一的绿容率指标体系涉及生态规划中的自然区域和城市区域，统合了生态规则、传统的常规指标，与生态等级控制指标、规划的常规指标、城市容度指标并行构成技术体系。它依托GIS数字信息系统的动态运行，实现生态效益和城市生态承载等重要生态指标的对应与协调配套。

绿容率不仅可以用在生态规则中，而且可作为国土、森林、土地和城市绿地系统建设的设计管理指标。目前，在区域生态规划、城镇生态规划、项目地块城市设计、建筑设计、室内设计等领域进行不间断的研究与实践。

四、城市绿地规划的生态学原则同绿容率指标系统内核相统一

当今全球面临的环境危机，在历史发展过程中，人类曾对自然界进行了大规模的改造，虽然创造了发达的城市文明，但同时也破坏了自然界的生态平衡。现在人们已经觉醒，意识到了生态环境的重要性。1972年联合国人类环境会议发表了《人类环境宣言》，阐述了人类与环境的关系；1972年《马丘比丘》提出子“建筑城市－园林绿化的再统一”的重要概念；20世纪90年代“可持续发展”的思想成为学术界公认的开发建设的指导思想；我国1992年发表的《中国21世纪议程－中国21世纪人口、资源、环境与发展白皮书》指出：“可持续发展道路是中国在未来和下一世纪发展的自身需要和必然选择。”

在建筑界，对环境和生态的关注体现在“绿色建筑”和“生态建筑”的实践方面。欧美国家20世纪60年代以前的生态建筑设计主要表现为对气候的关注，形成“生物气候地方主义”的设计理论；20世纪60年代以后，随着深层次生态学、生物建筑运动以及可持续发展思想的逐步完善，生态理论大大丰富。在园林界，提出了园林生态学理论，这种理论以人类生态学为基础，融汇景观学、景观生态学、植物生态学和有关城市生态系统等理论，研究风景园林和城市绿化影响范围内的人类生活、资源利用和环境质量三者之间的关系及调节的途径，并提出园林生态学原则理论：

1、功能原则：必须把维护人类身心健康、维护自然生态过程作为园林的主要功能来评价。

2、经济与高效原则：强调用最少的投入来健全自然生态过程，满足人类身心再生功能；强调利用有限的土地资源来实现上述功能。

3、循环与再生原则：强调利用生态系统的循环和再生功能，构建城市园林绿地系统。如养分和水的循环利用，避免对不可再生资源的利用。

4、乡土与生物多样性原则：强调城市园林绿地系统是以乡土植物和生物多样性保护的最后堡垒之一，应节制引用外来树种，保护和发展乡土树种。

5、整体和连续性原则：园林绿地不是一个独立的游赏空间，而是城市与大地综合体的有机部分，应作为人类生活空间和自然过程的连续体系来设计和管理。

总之，生态学原则已成为城市生态规划和生态设计的基本原则，绿容率指标系统作为对城市生态绿地的科学评价体系，二者侧重点不同，但核心都是控制人类对自然环境的保护和建设，以获取最大效益的生态环境，保护人类拥有高质量、高标准的自然环境，维护人类身心健康。

五、结束语

当然，现有规划体系的不完善和滞后于社会发展的规划研究、创新与修正，也是导致社会问题、城市建设问题的重要原因。以生态学原则为基础的生态系统规划正是基于社会问题、社会需要和社会发展应运而起、应运而求、应运而生和研究成果和实施探索。绿容率指标体系的研究成果落实在各项生态规划的编制应用工作，正是基于社会问题、科学问题和发展问题而开展的工作。中国社会管理与控制的现实是依赖人与法的结合，现在正从人治走向法制的过程之中。因此绿容率指标研究正是适应中国从人的意志向科学量化的法制管理方向发展的探索性研究，是专家学者以科学为手段服务社会、支持政府科学行政和积极行为。

绿容率指标体系作为一种约束绿化内涵和提高绿地生态功能的重要标准依据，其作用与以往的绿地建设指标有着本质的不同。既为绿地系统建设定性，也为绿地系统建设定量，还为绿地系统生态功能提供科学的标准化动态参照。创建绿容率指标系统和生态学原则，可以为政府精确规划、科学行政提供支持和指导，还可以约束建设开发的形式与质量，提高了生态规划对城市生态的可操作性。

参考文献：

［1］梁伊任.园林建设工程.中国城市出版社.2000

［2］贾建中.城市绿地规划设计.中国林业出版社.2001

建设用地容积率例10

容积率对城市居住用地集约利用起着重要作用,其指标的高低直接决定了城市土地集约利用的程度,因此容积率是评价城市土地是否集约利用的最直观、重要的因素之一。本文通过对广州市抽样调查和分析,选择中心六区1998年以后新建的居住小区,分析其居住用地容积率现状及变化,探讨容积率变化的影响因素,以期找出目前广州居住用地利用存在的问题并提出相应对策。

一、广州市居住用地容积率现状分析

目前广州市中心城区的平均容积率达到3.57,各区平均容积率情况如图1所示,颜色由深到浅表示容积率由高到低。

从图1中可以看到,新的越秀区由东山和原来的越秀区合并,是广州市的政治、文化、商业、旅游中心,是集商业、办公、旅游功能于一体的综合发展的旧城中心区,土地面积最小,容积率水平最高。天河区作为新区,经济发展最快,在2007年首次超过越秀区成为全市第一,其平均容积率也在不断提高,现在已达到4.35,仅次于越秀区。荔湾区是广州历史文化集中体现的老城区,较高的人口密度和早期的低层高密度的规划方式也使得该区的容积率处于较高的水平。海珠区拥有珠江这一稀缺的自然景观,带动周边的经济活动,土地价格较高,导致一系列高容积率的楼盘沿珠江两岸分布,从而拉动整个区域容积率的平均水平,达到3.69。黄埔区虽然也是老城区,并且有着石化,汽车等支柱型工业的经济支持,但在整个广州六区中,房地产市场却一直不景气,新建楼盘也很少,目前黄埔区的平均容积率大约是2.14。白云区的规划方向一直是建设广州市北部现代化生态城区,得天独厚的自然资源和相对丰富的土地储备,造成该区的楼盘容积率普遍较低,一些大盘的容积率甚至不足1.0,整个城区的平均容积率自然是六个中心城区中最小的,仅为1.88。

二、广州市居住用地集约利用存在的问题

(一)政府规划的科学性和严谨性不足

在城市规划的实际编制过程中,容积率等控制性规划指标的确定在很大程度上是根据当地城市规划技术管理规定及规划师自身的经验和设想而制定,有的甚至没有对实施情况进行有效地管理和检验。这样,作为控规的编制者本身对规范的熟悉程度和理解深度不一,很难为控制指标的确定找到严格的依据。

城市规划重在实现城市的整体利益、长远利益和政府任期阶段性及地方利益主体寻求短期高增长的利益是有直接矛盾的。容积率等具体指标的制定和控制作为城市近期发展地区和重点地区建设规划的深化,是以实现近期利益为支撑点的。城市在实施城市开发建设过程中,往往过分注重市场经营性、局部性和功利性,最终得不偿失,破坏了城市可持续发展的基础,进而造成过度开发,对我们赖以生存的环境及资源造成破坏。对后期实施没有有效的法律监督机制,导致一些很好的规划理念没有严格执行。

(二)政府部门之间的不协调

对于土地的利用方式,在各政府部门之间也没有完全统一。土地管理部门从宏观的角度对土地进行控制,以可持续发展的理念作为制定各种政策的出发点,目的在于保证有限的土地资源合理集约利用,防止未来土地制约城市的进一步发展。但是,对于建设部门来说,希望快速地发展城市建设和配套设施等,在批出土地和开发建设的时候把当前的发展和经济效益放在第一位,不会从长远考虑未来的土地供给是否还能得到保证、目前的利用方式是否合理等等。另外,受到经营城市的思想影响,土地成为最大的财政来源之一,被大量批出,就导致当时区位好的土地利用强度很大,而偏远的郊区则集约利用严重不足;有些政府官员为了在位期间的政绩,也会大量批出土地,而不考虑未来发展的需求。

(三)政府规划和开发商建设之间不协调

政府没有在批地之前对公共基础设施,市政配套等做相应的规划,导致开发商重复建设。最典型的是番禺的华南板块,政府的规划远远落后于开发商的建设。最初华南板块只有单纯的居住功能,交通、生活配套和其他相关配套设施相对缺乏。因此各个开发商从自身利益出发规划小区,为了完善楼盘品质都会建设相应的配套设施供业主使用,导致基础配套设施使用效益低下,更重要的是对居住用地造成不必要的浪费。

(四)区域之间土地集约利用程度存在较大差异

广州六个中心片区,对居住用地的使用存在各自的问题。例如,白云区由于土地储备量的暂时充足,每年大批量的批出新的住宅用地,对于容积率的控制力度却很小,导致整个白云区的容积率水平一直是广州市中心六区中最低的一个。以海珠区沿江一带为最。城市中景观较好的地段,其经济活动一般较为活跃,土地价格也较高,开发也容易获利,自然成为众多商家追逐的目标,但过度的开发必然破坏这些稀缺资源。珠江作为广州重要的景观资源,却没有发挥公共空间系统的作用,其重要原因就是两岸开发了过多的高容积率的住宅,这种做法虽然在短期内获得了较大的经济效益,但是却没有综合考虑到环境和社会效益。而且随着时间的推移,这些住宅将逐渐破败,进而会影响城市景观,可能变成改造和拆除的对象。天河区的珠江新城是城市的CBD,土地经济价值极高,因此对其的利用强度也很大,广州市最高容积率的楼盘集聚在此,一但全部入住,对周围的交通配套等将受到很大的考验。

(五)新批出土地容积率过低

对广州市政府从2005年开始批出的居住用地进行统计分析,越秀区批出4幅,平均容积率控制为4.8;天河区除珠江新城以为的区域推出2幅居住用地,平均容积率仅为1.46;荔湾区批出珠江用地6幅,平均容积率2.25;海珠区批出居住用地6幅,平均容积率4.94;黄埔区没有用地批出;白云区是广州土地供应的主要来源,近三年共批出16幅,平均容积率2.03。从统计数据可以看到,除了越秀区和海珠区,其他区域新批出土地容积率都很低,原因在于这些地块目前都处在区域条件不是很完善的地方或者相对偏远的城市郊区。

三、对广州市居住用地集约利用的对策分析

(一)严谨的法律法规和有效的监督管理

要贯彻可持续发展的思想,对居住用地加强集约利用程度,首先,必须规范城市规划,杜绝仅凭个人经验、不从实际出发的做法。其次,当有关法律法规出台之后,一定要有严格有效的监督管理,不能有政府官员或者开发机构为了自身利益,违反这些规定。在这一点,可以借鉴人地关系更为紧张的香港的做法。由于香港先天条件的缺乏,因此在一开始的城市规划上,就走高容积率的路线,也为大众所认可。一直以来都有严谨的法律法规来控制土地的利用,杜绝浪费。对于各项控制性指标有着科学严谨的制定方法,在后期实施的时候也由相应的监管部门严格监控。其实我国土地公有化更有利于政府对土地开发强度的控制,配合规划法、建筑法、环境保护法等来达到对居住用地集约利用的目标。

(二)做好政府部门之间,政府与开发商之间的协调工作

政府部门需要统一认识,并且将目光放得更为长远,以可持续发展作为制定相应政策的出发点。部门之间做好协调工作,尽可能同时考虑当前的经济发展,但也不要透支资源,加强土地集约利用的程度,做好未来至少10年之内的土地利用计划,保证充足的土地储备,不让土地资源成为城市发展的掣肘。政府的规划应该走在开发商前面,成为引导者,而避免开发商只顾自身利益的开发行为。比如白云区的金沙洲就是政府规划比较全面的一个新居住区,对各种公建设施、实证配套的规模、区位等都有明确的规划,这些设施的效益得到保障的同时,也不会产生因重复、盲目建设导致浪费居住用地的现象。

(三)不同片区采取不同的开发强度

香港住宅用地开发强度的控制综合考虑了交通运输条件、市场需求、基础设施容量、城市景观需要和生态环境保育因素。广州市辖区面积都很大,每个区域有其各自的特点和存在的问题,更加不可一概而论,而是要不同片区采取不同的开发强度,从容积率的角度对居住用地的开发利用进行控制,以达到对居住用地集约利用的目的。例如,越秀区和天河区是广州经济最发达的区域,土地价值也最高,对其居住用地进行集约利用的需要也最为迫切。因此较高的容积率将更适合该区域的发展。而该区域相对成熟的基础设施也可以支持高密度的人口。不过天河辖区比较大,北部边缘地区的土地储备比较丰富,而且自然景观条件较好,对容积率有一定的控制,会更有利于城市景观。荔湾区和黄埔区作为老城区,针对早期的规划问题,在进行旧城改造的时候尽量对容积率进行调整,以改变建筑密度过高,城市景观凌乱的现状。加大对单块土地的利用强度,留出更多的土地作为公建用地和城市景观用地,也可以更好地引起区外人员的购买兴趣。同时在未来开发的时候不能继续以前在交通干道集中过多高层建筑的做法,而是要利用越来越发达的地铁轨道交通,对其步行范围内的地块可以进行相对高容积率的开发,以缓解地面公共交通的压力,在人口密度很高的情况下,有效减少交通堵塞现象。这一做法也适用于越秀和天河区的高人口密度区域。海珠区有珠江这个得天独厚的风景。江边的生态环境相对脆弱,过于集中的人口可能造成环境问题。对于城市中的生态敏感区域的住宅的容积率进行有效控制。实行离中心距离越近容积率越低的递减控制措施。白云区的土地量丰富,自然生态环境优越,是城市当中稀缺的资源,要善加利用和好好保护。因此对容积率要有最高限制,防止生态环境受到破坏将得不偿失。但是从长远看来,土地作为不可再生资源,房屋的存在又有长期性,因此开始的规划非常重要。

(四)严格控制新批出土地的容积率

对于荔湾、越秀等老城区的新批出土地大部分来源于旧城改造,土地储备十分有限,因此更要加强对其的利用强度,保证住宅的供给需求平衡。对于位处郊区的土地也会慢慢成为城市的中心区域,因此要在目前的规划中就考虑到未来的发展趋势,防患于未然,严格控制新批出土地的容积率。在设定容积率上限的同时,政府可以考虑同时设定容积率的下限,保证这些偏远地块的集约利用程度不过过低。

参考文献:

1、于春艳.城市土地集约利用研究[D].华中农业大学,2007.

2、汪波,王伟华.城市土地集约利用的内涵及对策研究[J].重庆大学学报(社会科学版)2005(5).

3、刘新卫.土地资源集约利用的科学内涵[J].国土资源,2007(2).