住宅物业主管工作思路例1

1.引言

随着高校教职工住房制度改革的不断深入，全国各高校公有住房出售工作的全面推进，高校住房的权属发生了根本的变化，形成了公房私有化、产权多元化的格局。这项工作在很大程度上缓解了高校教职工住房难的问题，但同时也给高校住宅管理带来了新的问题。建立符合高校教职工住房管理特点的、规范的、专业的物业管理机制，为全校教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境，为学校的稳定和建设发展提供强有力的后勤保障，是高校住宅管理未来模式的必然选择。

2.高校教职工住宅管理存在的问题

2.1房屋产权日益多元化，住户成分日趋复杂。

自从高校全面推行公有住房的出售工作后，产权发生了转移，打破了住宅区内自管公房产权单一的格局，公有房与私有房产权交叉；原来教职工的离职退休或去世等各种原因，使私有房产产权再次发生了转移；再加上许多高校教职工的住房可以自行向社会公开出售，私有房屋产权日益多元化，住户成分日趋复杂，使得教职工住宅区原有的管理模式与业主身份不确定性的现状非常不适应，随之在住房管理体制方面暴露的弊端越来越突出。

2.2房屋结构老化，维修问题突出。

目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学，其住宅都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的，随着时间的推移，尤其是上世纪六七十年代设计建造的住宅楼，其规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要：线路、管道老化现象严重；房屋质量参差不齐；配套设施不齐全；住宅区绿化杂乱不堪；维修问题相当突出。

2.3资金来源有限，维修经费短缺。

高校物业管理不同于社会上商业性住宅小区的物业管理公司，它是以给教职工提供优质服务为目的，不是以盈利为目的，所以其收费标准远低于同等商业性社会住宅小区的收费标准，甚至不收费。长期以来，高校房屋维修资金来源单一，经费紧张，其主要是来源于学校少量的房屋租金及学校行政拨款。由于住宅的维修工作量大，单凭有限的租金已不能满足需要，为此学校每年要投入大量的资金。此外，随着外住户的比例逐年增加，这部分人事实上也占用了学校对住宅区的投入资金，使得学校物业经费收入产出严重失衡，学校负担越来越重。

2.4教职工接受管理的意识薄弱、观念滞后。

与普通社会商品房的物业管理相比，高校传统的物业管理一般由高校内部的后勤等相关部门实施。尤其在实行高校后勤改革以前，高校住宅区各项服务都是学校大包大揽，包括共同部位的维修，环境基础设施建设，卫生保洁，绿化管护，消防安全及门卫管理，甚至包括住户室内维修等都是由学校支付。随着住宅区的产权多元化，行政管理部门面对不同利益主体要采取不同的管理制度，管理力度有限。如购买房改房的少数住户不考虑楼房的结构及校园的整体规划，随意私搭乱建、乱堆乱放、房前房后圈占绿地，私自开荒种地，无视学校的管理规定。租住公房的教职工，认为自己出了租金，即使是一个水龙头坏了，也认为应该学校给予更换。

学校住宅区如果引进物业管理方案，物业管理由无偿的服务变为有偿服务，这又将直接触及居住者的利益：收费高低，服务好坏，甚至经常会有教职工因为住房方面出现一点小摩擦如脏水乱倒、垃圾袋乱扔之类的小事，闹到工会甚至学校领导处。学校相关领导为了教职工的安定，要花很多时间处理这些事情。

总之，随着近年来公有住房的出售，住房货币化工作的推进，住房私有化已成定局，售后的住房、产权人可以依法交易，学校无权制约，传统的行政手段，低租金、福利型、封闭式的管理模式已不能适应新形势的发展。从当前高校实际看，高校住宅是城市住房的组成部分，按照《城市新建成住宅小区管理办法》的相关规定，按照物业管理体制的要求进行管理，不仅符合国家住房体制改革的发展和要求，而且有利于高校住房体制改革的深入。总之，随着住房制度改革的深化和人民生活水平的提高，旧的管理体制、管理内容、管理机构已不合时宜，新型的高校住宅物业管理机制是摆脱当前高校住宅管理困境的必有之选。

3.建立高校住宅物业管理机制应注意的几个问题

3.1目前，高校教职工住宅售后的物业管理市场还处在培育、发展阶段，管理法规、手段、制度、机制，服务水准、从业人员素质与教职工对管理服务水准日益提高的需要不相适应，与社会上的一些先进成熟的物业公司相比差距很大。

3.2高校教职工的思想观念还不能完全适应现代化住宅区物业管理的要求，计划经济体制下的福利型、行政性管理思想观念影响很深。主要表现在：一是学校部分领导及相关部门对住宅物业管理在城市建设和学校发展中的地位作用认识不足；二是教职工从原来的由学校维修变成自行承担维修费、管理费，短时间内在思想观念上不能完全接受。

3.3高校教职工住宅部分建筑年代较长，建设质量较差，造成物业管理的先天不足，主要表现在：一是施工质量差，未按标准质量施工，造成屋面、外墙渗漏水等。二是市政配套设施不完善。三是住宅区内附属设施不配套。

3.4高校物业管理市场发展较慢，尚未形成完善的管理制度。目前，大部分高校还未进行全面的物业管理，仍然处于一般性房屋修缮养护的管理水平，尚未真正达到多层次、全方位、综合性管理水平。

4.建立科学的高校住宅物业管理模式的几点做法

4.1更新观念，提高教职工对物业的思想认识。

新的房产制度的实施，使教职工成为产权人，从根本上改变了一直延续的租贷关系，无论是房产产权人还是物业管理人员，都需树立一种全新的物业观念，这是做好物业管理的先导。把长期实行的福利型服务转变为有偿服务，把学校的行政管理转变为社会化、企业化的管理，这必定会对广大住户和物业管理人员的心理上、思想上产生巨大的冲击。怎样使广大教职工及物业管理人员能了解、理解，并支持这种新体制，减少新体制实施过程中的各种冲突和矛盾？这就需要学校各级领导及有关部门，一方面广泛宣传国家对物业管理的相关政策，说明物业管理的体制改革的重要性、必要性及现实意义，并做好重点人员的观念转变工作。另一方面认识到物业管理的完全社会化是一个渐进过程，由学校财政拨款到全额收费服务制，需要一个过渡期，在物业管理改革的初期，更需要学校各方面，特别是财政方面的大力支持，以保障物业管理社会化的平稳过渡。

4.2确立以“服务为宗旨，经营为手段”的物业管理指导思想。

确立以“服务为宗旨，经营为手段”的物业管理指导思想，引入物业管理公司。物业管理是一种将管理、服务、经营融为一体，以管理为中心，以服务为重点，以经营为手段，以效益为目的的专业化管理，对房屋及配套设施、环境秩序、治安秩序、绿化、道路、场地等实行全方位的统一管理。以“服务为宗旨”就是在物业管理过程中以为教职工服务第一，住户至上作为物业管理的信条。以“经营为首要手段”就是在物业管理中实行有偿服务，明码实价，公开收费标准，同时也可开展多种经营，如餐饮、商服等项目。

4.3建立高校业主委员会。

业主委员会是在物业管理领域，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，高校教职工住宅区成立的业主委员会具有双重身份，既是教职工又是小区住户。高校业主委员是在学校的领导下，由业主代表大会选举产生，房产管理部门参与的组织机构，代表住宅区全体住户的根本利益，与物业管理公司共同建设小区。在成立业主委员会时应注意以下几个方面的问题。

4.3.1明确物业管理过程中业主委员会的职责。业主委员会代表业主负责与物业公司订立、变更或解除物业管理合同；负责制订小区日常维修方案；审核物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算等；监督物业管理公司的管理过程。

4.3.2业主委员会的工作需业主支持。高校业主委员会委员一般都是教职工，没有任何私心地担负着居住区业主共有财产保值、增值的责任。虽然是同事做委员，但对业主委员会的付出和工作业绩，应当给予一定的补偿。委员们在处理事务时，总会有不尽如人意的地方，业主不能随便责备求全，这也是对业主委员会工作价值的肯定和尊重。因此，业主要尊重业主委员会的决定，顾全大局。同时也需要一个制度保证业主委员会成员的权益，保证业主委员会工作积极性的可持续发展。

4.4协调好业主委员会与物业管理公司间的关系。

高校业主委员会委员一般是义务兼职的，同时又要在单位正常上班，没有多少时间投入到物业管理过程当中。业主委员会制定好各项管理制度后，由物业公司去执行，业主委员会的很多权力都可以由物业公司代替行使。业主委员会只需提出工作要求，并进行定期检查，以监督物业公司的工作。

教职工是高校业主委员会的主要组成，他们的文化素质较高，对物业管理的要求也比较高，这就给物业管理带来一定的难度。一方面，教职工住宅群体具有较高的文化素质和思想觉悟，参与物业管理的意识较强。在目前高校教职工住宅大都形成相对独立的居住小区的情况下，为保证高校教职工住宅区不受太多社会因素的干扰，创造一个安静、卫生、舒适的生活环境，物业公司必须建立健全物业管理的服务范围，为职工提供多样化和全方位的服务。另一方面，考虑到物业公司需要赢利以维持自身生存和发展的需要，物业公司可与教职工协商，拿出有根有据的方案，业主委员会参与讨论、共同制定合理的物业收费标准。要搞好教职工住宅新区的物业化管理，在住房建设之初就在售房合同中订立入住后进行物业管理的条款。同时实现已有高校家属区向物业管理的转轨，如将不利于划出教学区的住房改造为青年教师公寓，对现有的教职工住房逐步实行物业收费管理，等等。

总之，物业公司和业主委员会应该在以小区居民的共同利益为宗旨的前提下进行相关工作。

5.结语

物业管理是继住房制度改革后的一个必备配套措施，高校住宅物业管理是一个新型的服务行业，它不同于社会上的物业管理，它的各项政策及服务标准应服从于学校改革、发展、稳定的大局。各高校应结合自身的特点和实际情况，建立新的物业管理机制，依靠学校的支持，住户的配合，建立起具有高校特色的物业管理模式，向教职工提供全方位、高质量、综合性的服务。

住宅物业主管工作思路例2

一、指导思想

以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与__经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质.

二、主要目标

总体目标：力争到20__年年末，__市区（包括__区，以下简称__区）实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区（共约__幢房屋，建筑面积约__万平方米，涉及住户约__万户）基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平.

具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理.

三、实施范围

__市区__区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：

1.20__年以前建成；

2.房屋标准成套；

3.尚未开展专业化物业管理.

四、基本原则

1.坚持属地管理.要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处（乡镇政府）和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制.

2.坚持突出重点.主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制.

3.坚持“软”“硬”共建.在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举.

4.坚持项目结合.物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合.实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活.

5.坚持业主参与.要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责.

五、实施步骤

1.调查计划阶段.20__年__月底前，完成机构组建、__区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作.

2.全面推进阶段.20__年__月-__年年底，全面推进__区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20__年完成__万平方米，20__年完成__万平方米，__年完成__万平方米，累计完成__万平方米.

对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程.

六、改善措施

（一）完善硬件配置.

1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善.本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置.具体新增硬件配置任务如下：

（1）划定物管区域.在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域；零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理.

（2）建设特种设施.包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮.

（3）配备物管用房.补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡.

2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施.小区整治和硬件配置主要内容如下：

（1）新增配置.同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容.

（2）环境整治.包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等.

（3）房屋整治.包括屋顶等共用部位维修整理、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等.

（4）公用事业管网整治.包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造.

（二）建立物管机制.

在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制.

1.确定管理模式.

街道办事处（乡镇政府）应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式.部分老旧小区（或零星住宅）因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处（乡镇政府）确认同意后予以接收.

征求居民意见以户为单位（一个独立产权单位为一户），采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准.小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处（乡镇政府）委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业；选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制.

2.实施物业管理.

（1）社区化准物业管理.社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展.可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照__市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费.小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足.

（2）专业化物业管理.专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施.业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同.受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费.

七、资金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费.

2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费.经费承担方式如下：

（1）环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决.

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担；承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决.

直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决.

（3）弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担；电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担；管道煤气的建设（改造）费用由市燃气集团承担；自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担.

（4）物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用.工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作.

3.住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决.

八、保障措施

1.建立工作机制.成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导.领导小组下设办公室（设在市房管局），具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作.各区政府及所属各街道办事处（乡镇政府）应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题.各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作.

2.落实资金保障.物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订.各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计.要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据.

住宅物业主管工作思路例3

2.高校教职工住宅管理存在的问题

2.1房屋产权日益多元化，住户成分日趋复杂。自从高校全面推行公有住房的出售工作后，产权发生了转移，打破了住宅区内自管公房产权单一的格局，公有房与私有房产权交叉；原来教职工的离职退休或去世等各种原因，使私有房产产权再次发生了转移；再加上许多高校教职工的住房可以自行向社会公开出售，私有房屋产权日益多元化，住户成分日趋复杂，使得教职工住宅区原有的管理模式与业主身份不确定性的现状非常不适应，随之在住房管理体制方面暴露的弊端越来越突出。

2.2房屋结构老化，维修问题突出。目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学，其住宅都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的，随着时间的推移，尤其是上世纪六七十年代设计建造的住宅楼，其规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要：线路、管道老化现象严重；房屋质量参差不齐；配套设施不齐全；住宅区绿化杂乱不堪；维修问题相当突出。

2.3资金来源有限，维修经费短缺。高校物业管理不同于社会上商业性住宅小区的物业管理公司，它是以给教职工提供优质服务为目的，不是以盈利为目的，所以其收费标准远低于同等商业性社会住宅小区的收费标准，甚至不收费。长期以来，高校房屋维修资金来源单一，经费紧张，其主要是来源于学校少量的房屋租金及学校行政拨款。由于住宅的维修工作量大，单凭有限的租金已不能满足需要，为此学校每年要投入大量的资金。此外，随着外住户的比例逐年增加，这部分人事实上也占用了学校对住宅区的投入资金，使得学校物业经费收入产出严重失衡，学校负担越来越重。

2.4教职工接受管理的意识薄弱、观念滞后。与普通社会商品房的物业管理相比，高校传统的物业管理一般由高校内部的后勤等相关部门实施。尤其在实行高校后勤改革以前，高校住宅区各项服务都是学校大包大揽，包括共同部位的维修，环境基础设施建设，卫生保洁，绿化管护，消防安全及门卫管理，甚至包括住户室内维修等都是由学校支付。随着住宅区的产权多元化，行政管理部门面对不同利益主体要采取不同的管理制度，管理力度有限。如购买房改房的少数住户不考虑楼房的结构及校园的整体规划，随意私搭乱建、乱堆乱放、房前房后圈占绿地，私自开荒种地，无视学校的管理规定。租住公房的教职工，认为自己出了租金，即使是一个水龙头坏了，也认为应该学校给予更换。学校住宅区如果引进物业管理方案，物业管理由无偿的服务变为有偿服务，这又将直接触及居住者的利益：收费高低，服务好坏，甚至经常会有教职工因为住房方面出现一点小摩擦如脏水乱倒、垃圾袋乱扔之类的小事，闹到工会甚至学校领导处。

学校相关领导为了教职工的安定，要花很多时间处理这些事情。总之，随着近年来公有住房的出售，住房货币化工作的推进，住房私有化已成定局，售后的住房、产权人可以依法交易，学校无权制约，传统的行政手段，低租金、福利型、封闭式的管理模式已不能适应新形势的发展。从当前高校实际看，高校住宅是城市住房的组成部分，按照《城市新建成住宅小区管理办法》的相关规定，按照物业管理体制的要求进行管理，不仅符合国家住房体制改革的发展和要求，而且有利于高校住房体制改革的深入。总之，随着住房制度改革的深化和人民生活水平的提高，旧的管理体制、管理内容、管理机构已不合时宜，新型的高校住宅物业管理机制是摆脱当前高校住宅管理困境的必有之选。

3.建立高校住宅物业管理机制应注意的几个问题

3.1目前，高校教职工住宅售后的物业管理市场还处在培育、发展阶段，管理法规、手段、制度、机制，服务水准、从业人员素质与教职工对管理服务水准日益提高的需要不相适应，与社会上的一些先进成熟的物业公司相比差距很大。

3.2高校教职工的思想观念还不能完全适应现代化住宅区物业管理的要求，计划经济体制下的福利型、行政性管理思想观念影响很深。主要表现在：一是学校部分领导及相关部门对住宅物业管理在城市建设和学校发展中的地位作用认识不足；二是教职工从原来的由学校维修变成自行承担维修费、管理费，短时间内在思想观念上不能完全接受。

3.3高校教职工住宅部分建筑年代较长，建设质量较差，造成物业管理的先天不足，主要表现在：一是施工质量差，未按标准质量施工，造成屋面、外墙渗漏水等。二是市政配套设施不完善。三是住宅区内附属设施不配套。

3.4高校物业管理市场发展较慢，尚未形成完善的管理制度。目前，大部分高校还未进行全面的物业管理，仍然处于一般性房屋修缮养护的管理水平，尚未真正达到多层次、全方位、综合性管理水平。

4.建立科学的高校住宅物业管理模式的几点做法

4.1更新观念，提高教职工对物业的思想认识。新的房产制度的实施，使教职工成为产权人，从根本上改变了一直延续的租贷关系，无论是房产产权人还是物业管理人员，都需树立一种全新的物业观念，这是做好物业管理的先导。把长期实行的福利型服务转变为有偿服务，把学校的行政管理转变为社会化、企业化的管理，这必定会对广大住户和物业管理人员的心理上、思想上产生巨大的冲击。怎样使广大教职工及物业管理人员能了解、理解，并支持这种新体制，减少新体制实施过程中的各种冲突和矛盾？这就需要学校各级领导及有关部门，一方面广泛宣传国家对物业管理的相关政策，说明物业管理的体制改革的重要性、必要性及现实意义，并做好重点人员的观念转变工作。另一方面认识到物业管理的完全社会化是一个渐进过程，由学校财政拨款到全额收费服务制，需要一个过渡期，在物业管理改革的初期，更需要学校各方面，特别是财政方面的大力支持，以保障物业管理社会化的平稳过渡。

4.2确立以“服务为宗旨，经营为手段”的物业管理指导思想。确立以“服务为宗旨，经营为手段”的物业管理指导思想，引入物业管理公司。物业管理是一种将管理、服务、经营融为一体，以管理为中心，以服务为重点，以经营为手段，以效益为目的的专业化管理，对房屋及配套设施、环境秩序、治安秩序、绿化、道路、场地等实行全方位的统一管理。以“服务为宗旨”就是在物业管理过程中以为教职工服务第一，住户至上作为物业管理的信条。以“经营为首要手段”就是在物业管理中实行有偿服务，明码实价，公开收费标准，同时也可开展多种经营，如餐饮、商服等项目。

4.3建立高校业主委员会。业主委员会是在物业管理领域，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，高校教职工住宅区成立的业主委员会具有双重身份，既是教职工又是小区住户。高校业主委员是在学校的领导下，由业主代表大会选举产生，房产管理部门参与的组织机构，代表住宅区全体住户的根本利益，与物业管理公司共同建设小区。在成立业主委员会时应注意以下几个方面的问题。

4.3.1明确物业管理过程中业主委员会的职责。业主委员会代表业主负责与物业公司订立、变更或解除物业管理合同；负责制订小区日常维修方案；审核物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算等；监督物业管理公司的管理过程。

4.3.2业主委员会的工作需业主支持。高校业主委员会委员一般都是教职工，没有任何私心地担负着居住区业主共有财产保值、增值的责任。虽然是同事做委员，但对业主委员会的付出和工作业绩，应当给予一定的补偿。委员们在处理事务时，总会有不尽如人意的地方，业主不能随便责备求全，这也是对业主委员会工作价值的肯定和尊重。因此，业主要尊重业主委员会的决定，顾全大局。同时也需要一个制度保证业主委员会成员的权益，保证业主委员会工作积极性的可持续发展。

住宅物业主管工作思路例4

Abstract: With the socio-economic development and people's living standards improve; the real estate market continues to prosperity and development, people are increasingly high requirements for residential, new residential concept as people continue to favor the target. New residential design has the new specification; green housing is gradually being valued by the people. How to build green homes and building green housing specifications and green residential development prospects have become the topic of our discussion.Key words: new residential; green housing; specification; development prospects

中图分类号：TU241.91文献标识码：A 文章编号：

一、新住宅的兴起

面对中国庞大的人口、日益减少的资源、环境污染、交通等问题，人们对于住宅的要求不仅只是“居住”，而更重视的是一种生活品质。为了使有限的住宅资源得到充分利用，以及优化人们的居住环境，建筑行业对于住宅的要求更加严格和规范。而新住宅就是为了顺应时代的需要产生的。

1、新住宅 新思想

住宅主要是针对“人”的，所以新住宅更要“以人为本”。这是新住宅建设的核心。只有最大程度满足了人的需求，住宅才能体现它的价值。

2、新住宅 新目标

作为新住宅，与之前的住宅相比是有区别的，“新”在哪里呢？除了“住”，新住宅还重视了住宅的健康、环保、绿色、可持续等热门话题。不仅满足居民住的身体的“栖息”，还要“诗意的栖息”，这正是新住宅的目标。

3、新住宅 新规范

新住宅，是在原来的住宅上做了新的修改和完善，自然有新的规范。“新”主要是顺应时代的需要，迎合当下的趋势。下面就以“绿色住宅”为例，论述新住宅的规范要求。

二、绿色住宅及其规范

1.绿色住宅是基于人与自然持续共生原则和资源高效利用原则而设计建造的一种能使住宅内外物质能源系统良性循环，无废、无污、能源实现一定程度自给的新型住宅模式。其最明显的特性就是亲自然性。即在住宅建筑的规划设计、施工建造、使用运行、维护管理、拆除改建等一切活动中都自始至终地做到管理自然，爱护自然，尽可能地把对自然环境的负面影响控制在最小范围内，使其与环境之间成为一个有机组合体 的构筑物。实现住区与环境的和谐共存。

2.绿色住宅的规范

绿色住宅社区的规划设计：住宅建设总体应因地制宜、节约资源、保护环境，做到适用、经济、美观，符合节能、节地、节水、节材的要求。首先，住宅地点的选择要保证人的健康生活，重视人体的舒适感和室内气候的优化。其次空间构成和庭院空间布置要尽可能的使每一户满足，满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声要求。绿色社区道路系统与轴向景观要尽可能的实现最好。最后，室内设计和室内装潢要秉持着“绿色”“低碳”“可持续”的理念来进行，。

绿色住宅外部环境设计：

（一）、住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。住宅日照标准应符合下列规定：

1 老年人住宅不应低于冬至日日照2h的标准；

2 旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1h的标准。 住宅建筑日照标准

建筑气候区划 Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区 Ⅳ气候区 Ⅴ、Ⅵ 气候区 大城市 中小城市 大城市 中小城市 日照标准日 大寒日 冬至日 日照时数(小时) ≥2 ≥3 ≥1 有效日照时间带 (当地真太阳时) 8~16 9~15 计算起点 底 层 窗 台 面 注：1 底层窗台面是指距室内地坪0.9m高的外墙位置；

(二)、配套公共服务设施(配套公建)应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。

(三)、社区内的交通出行路线要方便快捷，建筑组群要与周围的环境想协调。

1 双车道道路的路面宽度不应小于6m；宅前路的路面宽度不应小于2.5m；

2 当尽端式道路的长度大于120m时，应在尽端设置不小于12m×12m的回车场地；

3 当主要道路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路相接；

4 在抗震设防地区，道路交通应考虑减灾、救灾的要求。

(四)、绿地面积要达到国际规范标准，。儿童活动场和老人活动区实现人性化的设计理念，人们的室外活动舒心、安全。实现人与自然的和谐。

绿色住宅的经营与管理：注重培养业务人员。经营需要诚信，绿色住宅的绿色经营更要诚信。管理需要制度，绿色住宅的绿色管理更需要制度。

绿色住宅的工程质量：经过国家规定部门的审核通过，严把质量关。严格质量、安全、造价、进度、环境和健康全过程控制，加强行政效能监察，防止行政资源滥用。贯彻执行国家有关行政监督工作规定，坚决惩治滥用行政资源的部门与人员，提高自我监督能力与监督效果。时刻坚持着“以人为本”的思想，建设高质量、高品位的住宅。

绿色住宅的社区物业管理：物业管理公司应本着“取之于业主，用之于业主”的指导思想，把更多的资金用于培养业务人员，公司管理人员除了有经验丰富的工程师，物业管理专业的毕业生，还有经过严格培训持证上岗的电工、水暖工和电梯维修人员。全天候服务，使业主在享受着方便、快捷和舒适的同时，感到物有所值，这就是高品质住宅的经营理念。

三、绿色住宅存在的问题及发展前景

就目前的房地产行业，一些开发商为了更高的利润而忽视住宅的质量、健康、绿色、环保等现实问题，最后自食其果的例子屡见不鲜。因此，要规范房地产行业健康顺势的发展，还需要国家的严格审核筛选，使最终到达居民手里的是安全、健康的“绿色”住宅。

虽然，房地产行业依然存在问题，在绿色住宅作为新型发展趋势，不可阻挡的。房地产开发已进入转折点的时候，身处买方市场、不得不为房子的出路多费心思的开发商开始越来越多地关注房子的自然属性与住户对房子的基本要求。对住宅的主题关注也从务虚的概念转到了务实的健康与生活上。而身处卖方市场，越来越重视住宅的绿色健康和生活品位。二者结合，及应运而生的绿色住宅有着强大的生命力。

绿色住宅想要真正发展需要个方面的人们共同努力去打造，包括主观方面的开发商、设计师等自身的理念；客观方面及国家的法律法规和广大人民群众的呼声。

绿色建筑的设计理念要考虑的因素非常多且范围大，但我们应该秉承可持续发展的理念和发展平衡的概念来设计，再利用先进的信息管理技术，加上技术和法律的保障支持，绿色建筑必将成为我们将来建筑发展中的一支有力队伍，也许将成为主力军。

四、结语

新住宅、绿色住宅或筑生态建筑等，将成为2l世纪建筑设计的主题。但是，要建筑师们切实的行动，不仅涉及社会上的方方面面，同时还要解决很多认识上的、技术上的及建设体制和政策上的问题。因此，我们应该从技术角度更深的研究，来为绿色住宅提供更充实的理论依据和材料。由于居住建筑在建筑行业中占有十分重要地位，而且是关系到百姓民生的大事，也是政府工作的重心，新住宅显得尤为重要。可以说建筑系统是人类活动中一个重要的能量与物质材料的交流环节，它的绿色、低碳的可持续发展对实现可持续发展战略有着特殊重要的意义，这也响应了政府的号召。

参考文献：

[1] 宗小平. 关于住宅装修室内绿色设计研究的探讨[J]. 福建建筑,2007,(8).

[2] 本书编委会 绿色住宅建筑环境规划设计与节能型建筑技术规范手册 吉林 吉林音像出版社 2005

[3] 单小海，贺成军等 走向新住宅：明天我们住在哪里？ 北京 中国建筑工业出版社 2001 100

住宅物业主管工作思路例5

截至20__年底，我市建成住宅区3277个，建筑面积10421.7万平方米。其中：具备物业管理条件实行等级服务的住宅区244个，建筑面积2151.9万平方米，占全市住宅区总面积的20.6；建筑面积2万平方米以上的旧住宅区604个，建筑面积3293.4万平方米，占总面积的31.6；住宅组团2429个，建筑面积4976.1万平方米，占总面积的47.8。全市登记注册物业管理企业536家中，其中具备二级以上资质的有9家。物业管理从业人员近3万人。全市物业管理行业呈现出快速发展的良好态势。

二、拆违建绿、住宅区楼道整治、街路粉饰美化及房屋“平改坡”工程完成情况

（一）住宅区拆违建绿工作

住宅区拆违工作于20__年11月开始，计划拆除住宅区内违章建筑108万平方米，截至20__年3月24日，实际完成拆除违章建筑109万平方米，超额完成了任务。已拨付资金4000万元。

住宅区绿化是人与自然和谐发展的表现之一，住宅区的绿化可以为广大居民创建良好的生活环境，是市政府的一项“民心工程”。在全市的绿化过程中，我们坚持高起点、高标准、严要求，为使我市尽早的向园林化城市转变，适应明年“世园会”的召开，全面提高我市居民的居住条件和生活质量，我局按照市政府城市绿化工作的总体部署，今年全市住宅区计划植树166万株，实际完成植树183.66万株，占计划的110.6，新增绿地面积4.15万平方米，市房产局垫付资金500万元，圆满完成了住宅区绿化任务，受到市委、市政府的表彰，房产局获得了绿化工作优秀组织奖。

（二）住宅区楼道整治

经过市、区各级单位干部群众的共同努力，截止到7月份底，全市楼道整治工程全面竣工，共完成各类产权楼道整治工程7678栋、3273.55万平方米。市、区共投入整治资金5928.26万元，其中楼道粉饰工程投入资金3928.26万元，供暖分户管线整治完善资金20__万元。

按照市政府的工作部署和沈阳市住宅楼道整治现场会的要求，在全市楼道整治工程实施过程中，市房产局多次召开工作调度会，积极推进住宅区楼道整治工作。一是制定了《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区；二是与市财政局、市公积金管理中心联合研究制定了《关于楼道整治工作资金归集程序的若干意见》，为下一步楼道整治工程资金的归集，提供了标准、程序和依据；三是加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。各区也成立了相应的领导机构和工作班子，并组成了工程组、资金归集组、宣传组开展了各项实质性工作，市楼道整治办公室印制下发了《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》；四是本着试点先行的原则，在和平区进行了试点工程，在总结试点成功经验的基础上，全市各区共在19个住宅小区内完成示范样板工程，为整治工程全面铺开和全面完成打下了基础。五是城市建设发展“三分在建设，七分在管理”的工作要求，要巩固楼道整治工作成果，关键在于建立长效的后期管理机制。为此，我局已经向政府董文秋副秘书长提出《关于明确我市住宅楼道整治后期管理责任建议的报告》，提出了楼道后期管理的具体责任划分。今后楼道的管理工作，将坚持“标本兼治，重在治本”的原则，发挥各方优势，切实形成市、区、街道、社区各负其责、共同参与的管理模式，以巩固、完善现有楼道整治成果。

（三）街路粉饰美化工程

为满足明年“世园会”的要求，打破原有的环境不协调状况，使沈阳的街路景观有一个根本的改变，在市局领导的指导下，沈阳市对重点街路及广场沿线（周边）建筑物进行了美化工程。

全市街路粉饰美化工程计划1473栋，建筑面积793万平方米。其中：粉饰工程1044栋，建筑面积465.6万平方米；清洗工程429栋，建筑面积327.4万平方米；美化屋顶工程9栋，建筑面积0.7万平方米。

目前，全市街路粉饰美化工程实际完成1490栋，建筑面积797.7万平方米，竣工率101。其中：粉饰工程1061栋，建筑面积470.1万平方米，竣工率102；清洗工程429栋，建筑面积327.6万平方米，竣工率100；美化屋顶9栋，建筑面积0.7万平方米，竣工率100；楼梯维修完成253栋，建筑面积143.9万平方米。

街路粉饰美化工程是今年陈政高市长提出的六大城市管理工程之一，在市区各级领导的高度重视及相关各部门的密切配合下，多次组织召开工作协调会，解决工作中出现的困难与问题。市局在资金缺乏的情况下，向各区借资300万元用于工程的实施。各区房产局也相应的成立了专门领导小组，并制定了详细的实施细则，这些都为街路粉饰美化工程的顺利完成提供了良好的保障。

为了保障街路粉饰美化工程的顺利进行，先后制定下发了《沈阳市重点街路及广场沿线（周边）建筑物粉饰美化工程

实施方案》、《沈阳市主要街路沿街建筑立面涂饰、屋顶美化工程技术质量指导意见》、《关于加强重点街路粉饰美化工程设计施工管理的通知》等文件。为保证街路粉饰美化工程有序实施，加强制度化管理，确定了项目负责人制度、工程招投标制度、工程监理制度、安全责任制度、工程技术交底制度。同时，为了保证工程的实施质量，各区分别对工程在全市范围内进行了工程招投标，对招投标企业的施工资质、安全资质进行严格审核，选择正规、有实力的施工队伍进行施工。在选择施工企业的同时，各区也选聘了监理资质高、服务质量好的监理公司进行全过程的监理，有效地保证了街路粉饰美化工程的质量和安全。（四）“平改坡”工程

20__年我市房屋“平改坡”，以改善城市市容景观，提高居民居住质量为目标；坚持“统一政策、统一标准、区域负责”的原则，建立和完善工程实施体系和工作机制；通过科学选址、精心设计、规范施工，高起点、高标准地实施房屋“平改坡”暨旧住宅美化工程。“平改坡”全年房屋“平改坡”工程共施工21栋，建筑面积17.16万平方米。其中沈河区20栋，建筑面积17.11万平方米；和平区1栋，建筑面积0.05万平方米。

今年“平改坡”工程的工作标准，一是简洁明快，衬托周围主要建筑，实现建筑形式和色调与周围建筑总体环境相协调；二是优化“平改坡”工程建筑结构设计，达到构造简单、施工方便，广泛采用新技术、新材料、新工艺，达到安全美观、经济适用；三是“平改坡”工程在科学合理地与原房屋功能结合的同时，保温隔热、屋面排水、防水、排气排烟、避雷、防火等各项施工符合国家规范标准要求。

三、健全法规制度方面

20O3年9月1日，颁布实施的国家《物业管理条例》对保障广大业主利益，规范物业管理活动具有十分重要的意义。但国家《物业管理条例》（以下称条例）出台以后，地方制订的配套法规、规章未能及时出台，解决物业管理工作中一些具体问题，无章可循。因此，20__年我们将立法工作作为工作重点，通过总结近年来的工作，吸取其他先进城市的立法经验，在全市市民和物业管理行业同仁、有关专家的积极参与和大力支持下，出台了我市第一部物业管理地方性规章《沈阳市物业管理规定》（沈阳市人民政府第44号令），为我市物业管理行业健康、有序发展提供了基础保证。

为配合《规定》的颁布实施，出台了《业主大会和业主委员会建设的指导意见》、《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》、《沈阳市物业管理企业诚信考核暂行办法》、《沈阳市主住宅区物业经理执业暂行办法》四个配套文件，为《规定》的贯彻、实施营造了法制氛围，进一步奠定物业管理行业的法律基础。

四、物业管理主要工作措施及成效

（一）采取有效措施，进一步规范物业管理行为。

一是规范物业管理招投标行为，进一步加大物业管理招投标的监督和指导力度。为了更好的规范物业管理招投标行为，我局在今年颁布了《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》，对符合招投标条件的，要全部实行公开招投标，使物业企业的选聘公开、公正、公平，同时增强物业管理企业的竞争意识和风险意识，促进物业管理逐步向市场化、专业化、社会化迈进。同时，开展了前期物业管理招投标的试点工作。对建筑面积5万平方米（含5万平方米）以上的住宅小区进行物业管理招投标；投标人少于3个或建筑面积5万平方米以下的住宅小区，经各区、县（市）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。目前，“中街北苑”、“假日兰庭”、“融城时代”等32个住宅小区通过招投标的方式选聘物业管理企业，使前期物业管理逐步得到了规范。

二是加强物业管理的监督和指导。建立物业管理企业诚信档案和物业企业经理人信用档案及准入、退出制度。在严格物业管理资质审批的同时，加强对物业管理行为的监督和考核，对不符合标准的物业管理企业和经理人，随时取消其物业资质或从业资格。

三是协调指导业主组建业主大会和业主委员会。根据国家《物业管理条例》，结合我市物业管理实际，出台《业主大会、业主委员会组建程序》等相关文件，充分发挥社区作用，行业主管部门和社区及物业管理企业密切配合，对具备条件的住宅小区，积极引导组建业主大会和业主委员会，充分履行其权利和义务，协调业主和物业管理企业的关系，做好物业管理工作。通过近一年来的努力，我市244个具备物业管理条件的住宅小区中有173个住宅小区依法、依程序组建了业主大会和业主委员会，规范化率达到了71，初步形成了业主自治和专业物业公司管理的多元化管理模式。

四是进一步加强资质管理，规范物业管理市场。20__年我们开展了“一个清理、两个整顿”和“规范物业管理排查”活动，经过小区办的内部核实，及与法规处的共同研究，依据国家物业管理法规，对资质证书已过期，未进行资质评定，多年未年检的19家物业管理企业依法取消了资质，挪用维修资金、服务水平差、业主投诉较多的12家企业提出了限期整改要求。有效的营造了市场氛围、净化了市场环境、规范了市场秩序。

（二）全力解决好开发建设遗留问题。

房地产与物业管理是密切不可分的两部分，物业管理的完善可以使房产增值保值，但是目前开发遗留问题仍是制约我市物业管理的重要因素。这些问题百姓意见多，解决难度大，同时影响物业管理水平的提高。因此，我们会同小区办协调相关部门，细化问题、明确思路、明确责任单位、明确整改时限，坚持“条块结合，以区为主”的原则，加强协调，对存在的问题逐一进行整改，并逐一进行消号。目前，244个实行物业管理的住宅小区中，112件开发遗留问题，已经解决76件。同时，为确保整改工作的顺利进行，本着边解决、边整改、边规范的方式，对在整改中比较好的30个典型住宅区，我们深入住宅区进行调研、总结经验，在全市住宅区中进行推荐，使该项工作起到很好的社会效益，得到了广大业主的一致认可。

（三）深入住宅小区调研，探索全新管理模式。

在物业管理中，普通住宅区是我市最大的管理难点。我们先后4次深入住宅区进行调研了解情况，形成了普通住宅区管理的

调研报告，积极探索抓好住宅区物业管理的有效途径和措施，同时，针对以上旧住宅区物业和房产存在的问题，我们邀请相关专家组成课题调研组：1、请沈阳建筑大学刘亚臣教授组织的调研组写了沈阳市“弃管房产、管理模式与对策研究”的报告。

住宅物业主管工作思路例6

各种施工技术的不断更新，对于现代化高层住宅小区服务功能的完善产生了积极的影响，为这类建筑物使用寿命的延长带来了重要的保障作用。相比一般的住宅小区，高层住宅小区对于防火安全技术要求更高，主要在于这些建筑物的结构比较复杂，内部的各种家用电器、公共电气设备种类繁多，给住宅小区使用中带来了较大的安全隐患。因此，相关的技术人员需要采用可靠地防火安全技术，加强各种消防设施管理，保证高层住宅小区的使用过程中的安全性。

1 高层住宅小区的防火安全技术

1.1 增强疏散通道设置的合理性

高层住宅小区内部的人员比较密集，在有限的空间内存在较大的安全隐患。因此，需要对这些建筑物设置必要的疏散安全通道，做好相关的应急疏散工作。主要表现在：（1）做好安全疏散通道的设计工作。在具体的设计过程中，应该将住宅小区的商业区与上部住宅有效地分割起来，利用耐火极限高的防火材料作为分割墙体的主要材料。同时，二者的安全疏散体系应该保持各自的独立性，确保火灾事故发生后商业区域上层住宅区的安全疏散通道可以正常地使用；（2）合理地设置照明系统。结合高层住宅小区的结构特点，将消防应急设置于合理的位置，其它的照明设备能够长期处于稳定、高效的工作状态，为消防人员快速地开展扑救工作提供必要地保障。

1.2 保证消防给水的充足性

结合现阶段国内外高层住宅小区的实际发展现状，可知其中消防给水系统的有效设置，对于建筑物安全性能的增强具有重要的保障作用。因此，相关的设计人员在构建可靠地消防给水系统时，需要从多个方面进行充分地考虑，完善消防给水系统的服务功能。主要体现在：（1）合理设计消防水量。不同规模大小的建筑物，内部的商场、餐厅等在装修的过程中可能会采用可燃性的装修材料，给建筑物的正常使用埋下了较大的安全隐患。因此，设计人员需要根据高层住宅小区实际规模的大小，合理设计消防水量，增加裙房部分的消防供水量，确保充足的消防用水；（2）建立高压消防管网供水系统。高层住宅小区自身的结构特点客观地决定了做好消防安全的必要性。因此，在城市管网的作用下，可以构建高压消防给水系统，设置增加高压水泵，确保可以直接从城市管网向高层住宅小区高压给水系统供水，增强防火安全技术的实际作用效果。

1.3 合理布设住宅电气线路，完善防排烟功能

高层住宅小区中各种设备、电器的使用，客观地加大了电能消耗量，给用电安全带来了较大的风险。因此，为了避免电气线路使用中出现短路、超负荷运行现象，需要结合高层住宅小区结构特点合理地布设电气线路，降低火灾事故发生的几率。主要的措施有：（1）选择优良特性的导线；（2）合理科学地布设电气线路，避免线路交叉跨越；（3）不同的电气线路布设中应该与地面、管道之间保持一定的距离。与此同时，需要采取必要的措施完善建筑物内部防排烟功能。设计中应该做到：（1）将排烟窗设置在上方，方便快速地开启；（2）尽量在每个房间与通道内多设置排烟窗；（3）保证可开窗面积的合理性。

2 高层住宅小区的防火安全管理

2.1 加强物业消防安全管理

为了确保高层住宅小区的防火安全可靠性，需要加强物业消防安全管理。具体表现在：（1）物业部门的工作人员应该定期对公共消防基础设施做好维修保养工作，及时地排除消防设备中可能存在的安全隐患，确保消防系统的正常工作；（2）强化管理人员的消防安全意识。在高层住宅小区日常的管理过程中，应该定期开展消防安全培训，强化管理人员的消防安全意识，提高消防安全管理水平；（3）建强社区微型消防站。物业管理部门应该组织相关的管理人员成立社区微型消防站，配备必要的车辆、器材、装备，增强小区的抵御火灾风险能力。

2.2 充分发挥消防监督管理部门的监管作用

作为消防管理的重要部门，充分发挥消防监督管理部门的监管作用，可以促进高层住宅小区提高防火安全管理水平，保障社区居民生命财产安全。结合这些住宅小区消防安全的实际工作需求，消防监督管理部门应该做到：（1）对高层住宅小区的消防技术标准进行严格地审核，联合其它的管理部门对各种消防技术进行综合地评估，从源头上增强防火安全技术的可靠性；（2）加强施工质量的把控。消防监督管理部门应加强对高层住宅小区消防施工的动态监管，督促施工单位落实责任，不得降低消防设计和技术标准施工，严格把控施工质量，将施工队伍纳入诚信系统管理，提高工程质量可靠保障；（3）把好工程验收关。在对工程验收的过程中，消防监督机构应对消防设施设备进行全面地检查验收，对于其中存在质量问题的消防产品，利用法律文书的形式要求建设单位限期整改，确保后期高层住宅小区的正常投入使用。

3 结语

合理地运用消防安全技术，加强消防设施的监督管理，可以增强高层住宅小区的安全性能，延长这些住宅小区的使用寿命。从不同的方面做好防火安全及消防管理工作，可以及时地消除建筑物使用过程中的安全隐患，为人们创造出良好的居住环境。文中通过对防火安全技术及管理方面相关内容的阐述，客观地说明了做好这些工作对于高层住宅小区正常使用的重要性。

参考文献：

[1] 柴妮娜.对大中城市高层住宅小区防火安全防范的思考[J].城市建筑，2014（02）.

[2] 黄晓成.高层住宅小区防火安全防范探讨[J].科技致富向导，2015（18）.

住宅物业主管工作思路例7

近年来，随着豪宅业主功能需求不断提高，室内的各种机电设备也随之不断的增加。需提升豪宅住户优质的生活品质，及豪宅科技化、智能化的应用水平，体现豪宅住户的优越性，与国际接轨。如何在豪宅物业类型住宅工程建设中突出“以人为本”的原则，建立起一套功能完备，运行可靠的智能化子系统，使之与豪宅业主身份相匹配，是豪宅物业类型住宅工程智能化系统工程设计的关键。本人通过国内、省内多家知名房产商建设的豪宅物业类型住宅工程样板房(建筑面积600平方米以上)、及个别私家豪宅的（建筑面积2000平方米以上）智能化系统设计的工程实践，简述豪宅物业类型住宅智能化系统工程的设计。

1 系统概述

优质的生活，需要优质的人居科技与之匹配。回到家中，便是享受的开始，通过智能家居控制终端，轻松点击回家模式，就可实现客厅、餐厅、卧室等功能区域的灯光、窗帘、空调、新风、地暖等家用设备的控制。还可根据需要设定各种场景，如二人世界、家庭聚餐、喜庆节日场景都可自由切换。这种强大的智能家居系统让人充分感受到科技带给人生活的便捷、舒适。

2 总体思路

从为项目的增值及提升豪宅住户优质的生活品质，实现豪宅科技化、智能化的应用水平，体现豪宅住户的优越性。主要思路如下：

1) 简化住户日常生活息息相关的常规电气、空调、窗帘、影音系统的操作。

2) 同时实现公共区域人来灯亮、人走灯灭等的感应节能控制。

3) 根据住户日常生活习惯，定制家居一键式灯光、窗帘、空调等的联动模式控制。

4) 针对背景音乐系统，满足惬意、悠闲的生活，使得沉默的装饰更具有灵性。

5) 当住户在家或不在家时，有需求的区域需进行室外采光，自动开启窗帘。

6) 设置严密的全天候24小时安防系统，保障住户的安全，当有险情时，系统即时通报物业，并通过短信提醒住户。同时住户可以通过互联网远程实时察看户内监控视频。

在系统的设置区域上，突出在主人经常出入的主要区域，如：主卧、客厅、起居室、娱乐室、室、健身房、餐厅、影院室、公共走道等区域，进行智能化控制的亮点设计。

系统控制总体架构思路：1个按键1个屏幕，轻松实现。

3 智能化子系统规划思路

豪宅物业类型住宅智能化系统工程主要包括以下13个子系统：

基础智能化系统：

1) 通信网络系统

2) 综合布线系统

3) 可视对讲系统

4) 不间断电源系统

5) 防雷接地系统

提升的智能化系统：

6) 背景音乐系统

7) 多媒体数字音视频系统

8) 智能灯光控制系统

9) 电动窗帘控制系统

10) 空调、地暖控制系统

11) 智能中控系统

12) 入侵报警系统

13) 视频安防监控系统

4 智能化子系统设计

4.1 通信网络系统

通信网络系统由宽带、语音接入网络；程控交换网络；智能化设备及户内计算机网络；无线接入网络；数字电视网络组成。

1) 宽带、语音接入网络

采用FTTH(光纤到户)的方式，实现户内宽带上网、电话通信功能的运营商接入。

2) 程控交换网络

室内电话通讯采用程控交换系统，系统实现来电转接、语音信箱、分机设置、背景语音等功能。

系统通过语音经监视许可协议等实现语音和中控系统的集成。

3) 智能化设备及户内计算机网络

建立桌面百兆交换的网络应用，该网络作为户内智能家居、宽带接入网络系统设备数据交换、户内计算机数据交换及出口路由至InterNet网的管理使用。

部署1台百兆防火墙，实现互联网访问内部网络时的安全策略。

4) 无线接入网络

设置无线接入网络，提供室内计算机终端的无线联网和室内智能化系统设备的无线连接。

5) 数字电视网络

实现户内播放数字电视功能。电视机顶盒通过RS232或红外接口与中控系统集成。

4.2 综合布线系统

采用6类布线系统来构建高效、合理的数据、语音、无线网络网络运行物理基础。

综合布线系统总共包括3个网络：智能化设备及户内计算机网络、程控交换网络、无线接入网络。各网络在布线上分别设置。

4.3 可视对讲系统

来访访客的呼叫采取二次确认模式：访客通过物业管理人员的登记后，由物业管理人员与业主通话确认后进入小区，来到门口，通过门口机与住户通话、视频确认后开门。与物业管理人员通话用的可视对讲机安装在佣人房内。

4.4 不间断电源系统

不间断电源系统为智能化设备网络、智能中控系统、入侵报警系统、视频安防监控系统和户内ONU设备提供可靠电源，并在停电后提供8小时的电源保障。

4.5 防雷接地系统

考虑到豪宅电子信息化设备的重要性，本建筑物信息系统雷电防护等级按B级设置，对室外进入室内的弱电信号线路以及弱电电源线路加装防浪涌设备。

4.6 背景音乐系统

背景音乐系统可以对前端各分区选择播放相同或不同的音源，以及各分区音量可开关和调节。

在室内各功能区吊顶设置1对吸顶扬声器。

住宅物业主管工作思路例8

高校住宅区是各高校在自己原有校园土地的基础上通过各种方式投资兴建的居住小区，其目的主要是解决本校教职工的居住问题，为教职工营造一个稳定、舒适的居住环境>，！<，住宅区环境建设管理的好坏，直接牵掣到职工的根本利益，对学校的稳定和发展起着重要的作用。高校住宅物业管理是随着高校后勤改革的不断深入，以及社会化物业管理企业的不断完善和发展而出现的具有高校特色的新型后勤服务行业，学习、借鉴和研究这种新型管理模式和方法，分析和探讨高校住宅的现状和存在的问题，寻求具有科学性、社会性、专业性及高校属性的住宅物业管理办法，逐步推行规范化、专业化的高校住宅物业管理模式，为教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境，是高校后勤工作者应该认真思考和研究的一个重要课题。

一、高校住宅物业管理的现状

1、住宅区基础设施差

目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学，其住宅区都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的，随着时间的推移，特别是过去六七十年代建造的住宅楼，最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要，好多线路、管道已严重老化，房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，设备陈旧、老化。住宅区内绿化地杂乱不堪，住户私自开荒种花种菜，或到处乱搭乱建，楼宇整体破旧不堪，在消防及安全设施存上也存在很多隐患，实行物业管理难度较大。

2、从业人员服务意识差，缺乏专业的物业管理服务队伍

我国各高校物业管理服务人员，大多数都是从原房管部门或总务部门分离出来的后勤人员，物业管理专业技能性不强，素质不高，“铁饭碗”思想严重，观念转变缓慢，始终认为自己是学校事业单位的正式职工，后勤改革不管怎样变化，自己都不会下岗，工作不努力，专业技能学习上不积极进取，没有使命感、紧迫感和危机感，服务意识差，对待住户态度生、冷、硬现象存在，服务不能及时到位，或服务质量不能保证。

3、缺乏配套的管理办法

高校住宅小区是本校职工生活和学习的重要场所，而物业管理部门则是为小区内住户提供服务的单位，目前各高校在住宅物业管理中因没有相应的管理办法，而使住宅区内好多方面管理无法可依，如近年来，随着住房产权的多元化，校内职工外购商品房的增多，校内住宅区外租户增多，因外租户人员身份复杂，不爱护小区公共设施，环境卫生方面自治性差，不注意公共道德行为，严重影响本校教职工的正常生活和学习，还有小区内基础设施的管护，住户房屋装修的管理等都没有配套的管理办法，而物业管理中心或公司作为服务部门，没有相应的行政管理或处罚权，使得住宅物业管理在好多方面束手无策，难以提高住宅物业管理质量，无法确保国有资产的保值和增值。

4、住户物业付费意识不强，依赖性较大

实行高校后勤改革以前，高校住宅区各项服务都是学校大包大揽，包括共用部位的维修、小区内环境基础设施建设、卫生保洁、绿化管护、消防安全及门卫管理，甚至包括住户室内维修、有线电视收费等都是由学校支付，随着后勤改革及住宅物业管理的不断深入，以上各项福利逐步实行住户有偿使用，好多住户对此不满，认为小区是学校的住宅区，自己是学校的职工，自己有权免费享受住宅区内的各项服务，过去都是学校出钱搞服务，而现在要自己出钱，观念一时难以转变，福利思想浓厚，对物业管理缺乏认识和了解，对物业管理收费采取消极态度，对学校的各种管理办法故意刁难不予配合，难以接受“自己花钱买服务”的物业管理消费观念。

5、物业管理经费短缺，难以创建优质服务

高校物业管理不同于社会上的物业管理公司，它是以给教职工提供优质服务为目的，而不是以盈利为目的。所以其收费标准普遍低于同等商业性社会住宅小区收费标准，而随着高校社会化的不断深入，学校对住宅区的投入也逐步减少，使得住宅区物业管理成为独立核算，自负盈亏的经济实体。长期以来，由于高校住宅的维修工作量大，加之外租户比例逐年增加，使的学校物业经费收入产出严重失衡，同时由于物业中心在高校后勤人事改革中富 余人员的安置，使得高校物业从业人员队伍庞大，人员工资基数大，服务成本高。作为住户方面，随着现代人们生活水平的不断提高，住宅区不再只是教职工生活居住的场所，也是其思想文化交流、休闲娱乐、开展各种文体活动的重要场所，而要创建高素质的人文环境，提供全方位、高质量、综合性的优质服务，均需要一定的资金做保障。有限的物业管理经费使得物业管理部门日常支出很难日益为继。

二、高校住宅物业管理的发展

1、物业管理人员要更新观念，增强服务意识

高校住宅物业管理人员大都是过去高校后勤旧体制下的后勤服务人员，“大锅饭”思想严重，随着后勤改革及物业管理的不断完善和推广，物业从业人员应强烈意识到“铁饭碗”的体制已不复存在，要有忧患意识，要破除“学校后勤非我们不可“的旧观念，树立优质服务的新理念，开拓进取，自我加压，主动出击，变“要”为“我要干”，确立“服务求生存，效益求发展”的经营理念，努力钻研物业管理新知识，学习和了解物业管理相关的法律法规，了解行业动态，培养一切为了住户，住户是上帝的新理念，树立“诚心、创新、拼搏、向上”的企业精神，把提供优质服务作为我们工作的核心和行动的指南。

2、要创建专业化的物业管理服务队伍

高素质的人才是创造优质服务的基本条件，对于高校住宅物业管理服务人员，学校或集团应采用多种渠道、形式对员工进行培训和教育，重视员工的能力培养和潜力开发，创建科学的用人机制，鼓励员工进行技能创新和探索符合高校特色的新型物业管理模式，逐步实现员工持证上岗，加强与部级、省级示范小区的联系，通过参观、学习、交流等方式提高员工的物业管理水平，通过专业讲座、技术大练兵等实践活动来提高企业的整体效能和市场竞争力。并利用高校优势，向社会上招聘高素质的物业管理人才，充实到高校物业管理队伍中来，努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的高校物业管理队伍。同时要引进竞争机制，加强考核，实行竞争上岗、按劳取酬，从而形成科学规范的物业管理体系，为住户提供高效优质的服务。

3、建立完善的规章制度

高校住宅区的地产及房产属于国有资产，住户只具有使用权，如何确保国有资产的保值和增值，学校领导及国资主管部门应予以重视，高校住宅管理实行所有权和经营权相分离，符合高校后勤社会化改革的要求，有利于学校减轻财政负担，使住宅物业规范健康的发展，而物业管理部门作为服务单位，只能搞好服务工作，无行政管理或处罚权，学校应协调各职能部门之间的关系，配合物业中心按照国家有关物业管理的方针、政策、统一制定高校物业管理的具体政策、办法、收费标准和服务内容，包括住宅装修管理办法、外租房户管理办法、公共环境及国有财产管理办法、自行车存放管理办法等，并在各住宅区按照物业管理条例，积极成立小区管委会，形成学校、小区管委会、物业管理中心三方共同管理的局面。

4、建立质量监督保证体系

住宅物业管理中心应主动接受学校相关部门包括国资、后勤、纪检、审计、财务部门的监督和管理，对服务内容包括共用部分及住户室内维修、消防、门卫安全、绿化管护、道路的维护、住宅区内公共设施的维护服务等项目进行检查，物业中心要根据国家有关法规和行业条例，建立和完善物业管理法规，实行企业化管理，使住宅区内的各项管理规范标准，甲乙双方应按照约定条款认真履行合同，对物业中心在日常服务中不符合规定的项目要进行整改，对服务达不到标准的甲方可进行处罚，用法规和制度规范约束物业部门的行为，确保教职工能有一个干净、整洁、优美的居住环境。

5、积极开展社区文化建设

高校物业住宅区不同于社会上的商业住宅小区，具有浓厚的文化环境及学术氛围，教职工群体素质比较高，住户对居住环境的建设及服务的要求都表现出较高层次的需求，作为高校住宅物业管理中心，在搞好各项服务的同时，应加强对物业管理的宣传力度、广度和深度，并结合本校的实际情况，配合工会、离退休处、校团委党委、宣传部等部门积极开展社区文化建设及群众性娱乐活动，要让每一位有热心和爱心的职工积极的参与到我们的小区物业管理中来，大力开展“小区是我家，美好环境靠大家”的宣传活动，培养住户的主人翁思想，营造积极、健康、向上、富有高校特色的社区文化，通过提高文化内涵，创建祥和的社区环境，通过筹建小区特刊和物业网站，多形式开展社区文化、体育、公益事业及社区旅游等活动，开设宣传栏和网上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛围和格调。

6、多渠道开展便民有偿服务，增创服务经费

经费是物业管理的基础，也是物业公司开展服务工作的保障，物业公司在取得学校划拨的经费、住户交付的物业管理费及职工室内维修费外，还应充分发挥区域优势，挖掘服务潜力，拓展服务项目，通过开展有偿便民活动，寻求新的经济增长点。在此方面，学校应该给予政策支持，包括住宅区周边门面房的开发，住宅区内蔬菜、水果市场的开发，洗衣店、服装加工店、饮食服务 摊点、粮油销售店等商业网点，广开资金来源渠道，补充物业服务费的不足，从而确保住宅物业管理的良性持续发展。

7、以人为本，构建和谐居住小区

高校物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是为住户提供全方位的服务，要按照“以人为本”的服务理念，不断提升服务水平，使住户能深入体会到“住户物业是一家，有困难找物业”的温暖，把住户对物业的满意作为物业人最大的欣慰，树立良好的物业管理形象。如小区内有好多老教授、专家、学者等老人，他们的子女常年不在身边，物业管理人员要经常同他们进行深入沟通，了解住户在小区内的需求和困难，帮助他们解决实际问题，对待服务工作要高效、细致、态度和蔼、服务热情周到。同时中心领导要关心职工生活，重视人性化管理，对于职工及家属的生老病死，婚丧嫁娶，中心都应予以慰问、祝贺、看望，员工有不顺心的事时，中心领导要与他们进行交心谈心，帮助他们排忧解难，使得员工的积极型和主动性得到充分发挥，增强企业的凝结力和向心力，达到住户满意、领导满意、职工满意的和谐居住及工作环境。

总之，高校住宅物业管理是一个新型的服务行业，它不同与社会上的物业管理模式，它的各项政策及服务标准应服从学校改革、发展、稳定的大局，各高校应结合自身的特点和实际情况，按照住宅区行政所有权和经营权相分离的原则，转变原有管理部门的职能，注入新的物业管理机制，依靠学校的支持，住户的配合，建立起具有高校特色的物业管理模式，向教职工提供全方位、高质量、综合，最终实现社会、学校、住户、物业管理企业的共同满意和长足发展。

参考文献：

1、《重庆物业管理的现状及发展趋势》作者：徐志国、常剑、贺云华，《现代物业》刊载；

2、《物业管理导论》王青兰主编，中国建筑出版社；

住宅物业主管工作思路例9

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1 引言

随着中国地产的发展,建筑用能在我国能源消耗中占有的比重逐渐加大,然而全球一次性能源日益缩减,能源供应已出现危机。人口的增加以及对于住宅的需求,使得住宅建筑走向了节能建筑的可持续发展道路。通过对节能住宅全寿命周期成本分析,探讨节能住宅与普通住宅对可持续发展战略的影响。

2 节能住宅全寿命周期成本分析

2.1 节能住宅的概念与特点

节能住宅建筑是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内,减少化石能源的使用,提高能效,降低CO2排放量。而低碳住宅指低碳建筑中住宅这一类,即人居建筑。节能住宅的与其他一般住宅甚至绿色住宅相比,其主要特点是更强调对偏重于强调能耗带来的温室气体――CO2的排放量问题。强调通过房屋建材的总量减少与类别选择减少碳排量,强调对水的节约利用,提倡节约和循环用水,强调社区的绿化建设也应以低排放为指导。

2.2 节能住宅全寿命周期成本

节能住宅全寿命周期成本是指从土地规划、建筑材料、建设施工、交付使用、社区的物业管理等全过程所发生的成本在一段时间内的贴现值的总和。节能住宅全寿命周期成本分析的目的旨在从住宅建设项目的各可行方案中筛选出最佳方案以有效利用稀缺资源,保护环境,在系统的开发阶段将寿命周期成本作为设计参数,选择最经济的项目方案。节能住宅全寿命成本依据研究阶段的不同,包括开发商建造成本、维护成本、消费者使用成本、环境成本和社会成本,如图1。

2.3 节能住宅全寿命周期成本计算

项目全寿命周期环境成本是指因建设项目对环境造成的不利影响而发生的支出称为环境成本,包括环境资源消耗成本和环境维护成本。社会成本指节能住宅项目寿命周期内对社会经济的不利影响,如社会安全、社会公平等。

图1 节能住宅全寿命周期成本的构成おお

2.3.1 建造成本的计算

节能住宅建造成本主要由决策成本、设计成本、施工成本构成。与传统住宅成本相比,节能住宅建造成本,既包括传统住宅建设项目的土地购置费用、设计费用、项目管理费用以及建设费用,还包括了节能住宅材料、设备供应商、分包方对的资格评审、监控和测试、废物管理等必然成本,以及为实现节能功能的设备、设施损坏维修、未知危险品的应对等偶然成本,如图2所示。

2.3.2 物业管理成本的计算

物业管理成本包括物业服务人员工资,社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用、办公费用；物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。在物业管理费方面,节能住宅与一般住宅的物管费差不多,因为节能系统所增加的显性成本一般在6、7年之内就可以收回,所以,相关的节能系统所产生的电费都是由物管承担,而不会成为用户的负担。

图2 节能住宅非传统的定量成本因素おお

2.3.3 消费者使用成本的计算

消费者使用成本是指所谓使用成本就是指消费者使用某种产品满足自己需要的过程中,所需要增加的费用。例如空调用电、 保温耗能、采光用电、饮用水等所产生的费用。在此以地源热泵系统为例,比较节能住宅与普通住宅的区别。节能住宅采用该系统是将中央空调系统、地板采暖和生活热水3种功能融为一体的环保系统,运用大自然中免费的可再生能源,向住户提供20~26℃的室内恒温,并且兼有24h的生活热水供应。这个利用地下水产生的热能进行供热制冷的节能系统,可比传统空调节约能源50%~60%。而普通住宅,一套80m2住宅通常需要安装两台空调,以每台空调每天使用6h计算,每月消耗的电费=6×2×30×0.569(成都民用住宅每kW・h电价)=205元,而按照地源热泵节约50%的能源标准计算,每个用户每年就可省下205×12×50%=1 230元。

2.4 环境成本的计算

节能住宅的环境成本主要指的是环境污染而使环境服务功能质量下降的代价。节能住宅的外部效应成本,不仅与住宅物的局部环境有关,还与社会宏观环境相关联。由于部分外部效应还无法准确的进行绝对量化,所以只能进行定性思考,具体的定性成本影响如表1所示。

表1 环境成本影响因素

内部成本外部成本

影响生活质量的费用

与周围社区关系的改善价值

环境形象价值全社会共同承担的成本

全球气候表暖

臭氧层的破坏

森林砍伐

资源退化

物种灭绝空气污染

水污染

2.5 社会成本的计算

由于社会成本和环境成本一样都属于隐性成本,无法直接表现为量化成本。其影响因素如表2所示。

表2 社会成本的影响因素

安全成本拆迁安置成本其他社会成本

施工安全成本

使用安全成本

设备采购费和维护费

建设期内发生安全事故造成的损失

使用期内预期造成的健康危害土地补偿费

安置补偿费

地上附着物以及青苗补偿费宗教影响

社会安全影响

社会影响成本一般难于量化赋值,要通过社会调查取样来进行获得公众意见,获得相对的量化结论。节能住宅在项目决策期时,应综合考虑拆迁安置成本,降低使用安全成本,以此来降低待建项目的全寿命周期内成本。

3 节能住宅全寿命周期成本控制

3.1 节能住宅全寿命周期中成本可控的程度

由图3所示,在节能住宅的全寿命周期中,随着建设程序的推移,项目的累计成本呈直线式增加,寿命周期成本可控制的程度却是随着建设程序的推移而递减。成本控制的最佳时期在施工阶段之前的阶段,因此需要以投资决策阶段、设计阶段为主；施工阶段、运营及维护阶段为辅来对节能住宅全寿命周期成本进行控制。

图3 节能住宅全寿命周期成本与建设程序之间的关系おお

3.2 节能住宅全寿命周期成本控制方法

3.2.1 决策阶段的成本控制

节能住宅投资决策阶段影响工程造价的因素主要有项目规模、建设水平、项目选址、工程技术方案的确定等因素。合理地确定建设规模、科学地确定建设标准、严密地进行可行性研究,对拟建工程项目在技术上是否可行、经济上是否合理有利、环境上是否允许等方面进行全面系统的分析,做好建设项目投资估算的编制与审查,经审查批准后,即可作为建设项目总投资的计划控制额,使其真正起到决策和控制作用。如在建筑规划阶段,要慎重考虑建筑的朝向、间距、体型、体量、绿化配置等因素对节能的影响,改善热环境。在建筑的平面布局方面,朝向的选择很重要。冬季应有适量的阳光射入室内,避免冷风吹袭；夏天则尽量减少太阳直射室内及外墙面,有良好的通风。同时,注意建筑间距与节能的关系,使建筑南墙的太阳辐射面积在整个采暖季节中不因其它建筑的遮挡而减少。

3.2.2 设计阶段的成本控制

要在设计阶段有效地控制工程造价,应从组织、技术、经济、合同方面采取措施,随时纠正发生的投资偏差。节能住宅的设计阶段,需利用场地的自然条件和资源条件,保护生态环境,强调土地的节约化利用,降低环境负荷,注重节能产品设计的材料选择和管理；注重设计的完善性,减少设计变更,产品的可拆卸型设计；产品的可回收性设计等。在建筑设计中,原则上应减少建筑物外表面积,适当控制建筑体形系数,即建筑物外表面积与其所包围的体积之比,减少建筑面宽,加大进深或增加组合体,建筑外形选用长条型,而体型复杂,凹凸面过多的塔式住宅对节能不利。应重视造型规整,如住宅应尽量采用多单元的“一”字型,特别是采暖住宅建设应增加层数,避免建造单元少特别是点式平面的低层住宅。寒冷地区多层住宅不应采用开敞式楼梯间,入口处设置门斗或采取其它避风措施,避免大开窗户,减少散热。另外,要重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘、百叶窗等构造措施,对于调节日照节省能源是十分有效的,尤其是玻璃幕墙建筑,必须考虑好良好的遮阳、遮光条件。

3.2.3 施工阶段的成本控制

项目施工阶段工程造价的控制是通过控制承发包商的行为来实现相应的控制目标。在节能住宅施工阶段,要在全寿命周期造价管理的思想和方法的指导下综合考虑建设项目的全寿命周期成本。合理布置施工场地,降低环境负荷,保护水文环境,优化施工组织设计,尽量减少变更,积极推广节能新技术、新工艺,改善能源适应结构,提高能源使用效率。

3.2.4 运营及维护阶段的成本控制

建立运营管理网络平台,加强对节能、节水的管理和环境质量的检查,提高物业管理水平和服务质量,建立物业耗材管理制度,采取节能建材,加强材料性能和环境指标的检测,及时淘汰落后产品,加速新型节能建材的推广运用。项目决策阶段、设计阶段及实施阶段对节能住宅的运营和维护成本有着很大的影响。

4 结语

基于住宅全寿命周期成本的分析,节能住宅通过科学的整体设计,集成绿色配置、自然通风、自然采光、低能耗围护结构、新能源利用、中水回用、绿色建材和智能控制等高新技术,具有选址规划合理、资源利用高效循环、节能措施综合有效、建筑环境健康舒适、废物排放减量无害、建筑功能灵活适宜等6大特点。它不仅可以满足人们的生理和心理需求,而且能源和资源的消耗最为经济合理,对环境的影响最小。虽然目前一些节能住宅的成本还在高位,但是已经可以看到通过有效的控制,成本有很大的下降的空间。对于目前国际上的能源形势,节能住宅更是充分体现了可持续发展的建设思想。中国要走可持续发展道路,发展节能建筑特别是节能住宅是刻不容缓的。

お

参考文献：

蔡君馥.住宅节能设计.北京：中国建筑工业出版社,1991.

涂逢祥.建筑节能.北京：中国建筑工业出版社,2005.

住宅物业主管工作思路例10

人类已经跨入了新的世纪，旧世纪己经结束了它的历史使命，新世纪的特征是政治、经济、社会的积极改革，科学技术迅速的发展和思想文化的高度活跃，伴之而起的信息化和科技化对人类社会生产和居住生活也将引起极大的变化，并将刺激居住建筑与居住环境的建设向更大跨度和更高水平迈进。评古论今，人类的住宅发生了翻天覆地的变化；展望未来，住宅的发展有着欣欣向荣的明天。

一．住宅的发展

人类的住宅经历了一个漫长的发展阶段，从人类诞生初期的巢居、穴居，到原始社会后期的氏族、部落，从奴隶社会城的出现到封建社会城市的大量涌现和飞速发展，伴随着里坊制的产生、发展、兴盛、桎梏，人类住宅的质量、规模、材质等都发生了巨大的变化。这些变化无不得意于社会的发展，科技的进步，工艺的创新。

从1840年鸦片战争开始，半殖民地半封建的社会性质使得近代中国的住宅发展缓慢、滞后，但殖民者的入侵仍然带来了一部分国外的先进技术和思想。随后战争频繁，民不聊生，住宅的发展几乎停滞。

建国以后，随着人口大量增长，城市不断扩大，大量的成片住宅出现，已基本形成了现代住宅小区的雏形，但那时的住宅仅仅能满足人民的居住需求，并没有配套的公共服务设施，且建筑以平房为主，容积率低，环境较差，缺少人为布置的景观。改革开放后，由于建筑产业的发展，施工工艺的进步，社会分工的细化，层数不高的楼房开始大量涌现，其中以企业、单位集中建房为主，这时的住宅区也称为单位家属区。但住宅区规划、房型设计等都不完善，且人均居住面积较小。进入90年代，住宅商业化的提出和房产改革的深化，使“商品房”成了时下流行的名词。开发商们闻风而动，异军突起，房产热越演越烈。进入新的世纪，城市化的脚步越来越快，大量外地人口的涌入，使得很多大中城市的商品房供不应求，房产大军更是如鱼得水，不断炒作，使房屋价格一路飚升，房地产达到了前所未有的高度。随之也出现了大量优秀的住宅小区。

二．现代住宅小区

现代住宅小区的开发过程大致如下：1．开发商的资本运作、土地及前期工作；开发商选择地理位置优越的土地，并通过种种手段购买到土地。2．规划设计、施工建造；在获得土地后首先进行规划设计，并做好宣传工作，在施工开始的同时进行发售工作，边建边买，充分利用业主的资金。3．后期工作；在施工结束后聘请专门的物业管理公司进行后期的物业管理工作，维持小区的正常的运行。由于资金等原因，一般较大的小区要进行分期开发，也就是重复上面的三个过程。

随着社会的发展进步，人民生活水平的提高，人本身已经提到了很重要的地位，“人性化”已经成为一种理念，现代住宅小区的设计正是秉承了这一思想，提出了“以人为本”的设计观念，在这一观念指导下设计建造的住宅小区有以下一些共同的特点：1．科学的规划布局；在人多地少的地方建高层，在人少地多的地方建多层及别墅，小区内用地功能分区明确。2．时尚的房型；充分考虑采光、通风等要求，尽量把卧室、客厅布置在南面，餐厅、厨房、卫生间布置在北面，阳台与客厅相连，进入阳台不需穿越卧室，住宅私密空间与公共空间分离。3．大面积的绿化；建立居住小区中心绿地，组团绿地，宅间宅旁绿地，道路绿地等，营造优美的环境，改善小区的生态气候。4．别致的景观；别具一格的建筑造型，特色鲜明的环境小品，恰倒好处的水体造景，让人有回归自然的感觉。5．完善的配套设施；超市、饭馆、银行等商业设施，幼儿园、小学等教育设施，医疗，社区活动中心，物业管理等一应俱全，同时还拥有分类供水，雨污分流，宽带接入等。6．先进的管理；进出口及主要路段设监控器，对讲防盗门，提高了安全性，水电气划卡交费提供了便捷性，物业管理透明及业主大会体现了民主性。

三．未来住宅小区

展望未来，住宅小区仍是主要居住方式，住宅小区的发展主要集中在以下方面：

1．可持续发展

世界上只有一个地球，对自然资源要尽可能去爱惜。可持续发展已被提到很重要的地位，小区的发展也应该符合这一目标。目前由于生活水平提高，很多小区开发时大量采用人工造景，忽略了对自然资源的节约，使不可再生能源濒临枯竭的危机。未来住宅小区的建设应提倡节约化和无害化的原则，要求大力开发可再生能源，如太阳能、风能等的应用。对不可再生的能源要注意有效利用和减少浪费，如：在进行供热和制冷过程中应配置合理的制冷、热源系统和结构构造，以降低能源消耗；在进行供水时，采取节水的设备与配件，或将污水经处理后做为浇灌、绿化、洗车和冲刷便器等用途，使小区能源的利用处于良性循环之中。此外，还应积极使用清洁能源和绿色建材，以减少小区的空气污染、放射污染，最终对地球、对人、对环境生态达到无害化的效果。

2．绿色生态

绿色生态要求对自然状态的原形有效保护和合理利用。人类生存离不开洁净的空气、充足的阳光和浓郁的绿丛。但随着工业发展与经济增长却造成环境的污染与自然生态的恶化。在建造住宅小区时往往忽略了原有地形，有意无意地破坏了地形地貌，对基地的地物诸如树丛、植被、水面等也未加爱惜，致使水土流失，绿地减少，同时也缺乏对空气污染、噪声污染、水质污染、辐射污染、垃圾污染的重视，最终使环境遭受严重污染，影响居住生存价值。未来小区要注重生态环境，保护和利用原有的地形、地貌与地物，以及有效防止环境污染，使居住者能尽情享受自然，达到人与自然和谐共生的目的。

3．智能技术

科学技术的发展不仅促进了住宅建筑的建设水平，而且提高了住区的功能质量，也满足了居民对居住舒适度的要求。智能技术的住宅区应装备安全防范、信息管理与信息网络等系统。安全防范措施的智能技术系统包括出入口管理及闭路电视监控、可视防盗门控制、住户报警等，通过综合科技手段，达到安全文明的效果。信息管理系统包括水电气热等表具远程抄收计量、电梯供水等主要设备监控管理、车辆出入和停车管理、紧急广播与背景音乐、物业计算机管理等，使小区实现智能化管理。信息网络系统主要为实现上述功能进行科学合理布线，如采用电讯电话网、有线电视网或高速宽带数据接入网，并能利用信息网络进行求医、教育、购物以至办公和指导工作等，总之，智能技术的住区将与信息时代同步前进，让人们感受到高科技给生活带来的便捷和乐趣，但同时也应注意与城市的信息设施水平、小区开发的经济性相接轨，达到实用、先进、经济的综合效益。

4．环境均好

环境均好性是提高商品化住宅区的特征，未来的住宅小区要求尽可能使各家都能获得良好的居住环境。首先要强调住区环境资源的均好与共享，对于住区内的清澈的水景、层叠的树景、秀丽的山景等在规划设计时要尽可能让所有住家均享受这些优美的自然环境，当处于不能均享的限制条件下则应做出弥补的措施，创造人工景观，使住户在自然环境有所失的情况下，在人工景观环境方面能有所得。其次，要强调归属领域的均好，也就是每家都能分配到一个较贴近的领域空间，这个空间虽然不属于他家所私有，但却能很方便地去享受和使用，而且也被他们所认可，因此，规划设计时就要弱化过去常设规模庞大的中心绿地，废弃住区公共空间城市公园化的作法，因为那里虽然气势宏伟，景观诱人，但实用性较差，领域性与归属性也较弱，应该强化围合性强，形态各异，环境资源丰富，安静安全的院落空间，它能供老人和孩子休息游乐，供居民亲切交往，又是景观宜人的场所，从而达到归属领域均好的效果。还应强调的是物理环境的均好，使每家都能获得良好的日照、通风、隔声和朝向，在规划时就应保证有效的日照间距，引导夏季主导风向的流通，阻挡冬季寒风的侵袭，隔绝外来噪声的干扰以及创造具有温磐、朴素和亲切的视觉环境。

5．生活便捷

完善的配套设施与相关的服务设施是满足居民方便与舒适生活的需要。住区配套的公建主要包括商业服务设施、文化教育设施、动静交通设施等内容。住区商业服务业应呈多样化，即购物中心、超级市场与便民店、专业店相结合，其布局应为集中与分散相结合的形式，即在住区临近城市街道处或出入口处集中布置，形成较大型的商业服务中心，发挥集聚规模效应，在住区内部分散布置小型便民网点，发挥机动灵活、方便居民的优势。住宅区文教设施，一方面由于小区内上学人口相对较少，另一方面因为社会人才竞争激烈，家长普遍重视子女教育，上学由就近而转向择校，由此住区学校规模宜趋于缩小，而教育设施标准却要求提高，此外，还应将中小学校的体育场地和设施向居民开放，以满足居民健身活动的需求，同时通过各项文教设施的资源共享，从而提高设施的利用率。基于私家车数量增长较快，动静交通组织日益复杂，住区内不应苛求绝对的人车分流，但人行车行任意交叉也不可取，而采取车行，内部人行则是一种可行的办法。停车方面要注意避免盲目追求高停车率，因为停车要占用场地和提高投资，但亦应注意由于生活水平提高、私家车辆的增多而备有停车发展的余地。停车方式要从安全、节地、防干扰、经济、适用综合进行分析，并根据住区的等级分别选择地面、室内和地下等不同的合理停车方式。