房产纠纷合同例1

    《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定:

    1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件,在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证,以确保该房屋的合法性。

    2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提,房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。

    3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房,避免开发商过分依赖预售款从事项目开发,防止无法如期交房损害购房者的利益。

    4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得商品房预售许可证明。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下,从而保证商品房预售的合法性。

    在了解了商品房预售方面的事项后,如果在项目上洽谈到签订合同部分了,那么一定要详细了解商品房预售合同方面的基本内容。

    据了解,目前商品房预售合同中基本的内容主要分为11部分。其中为:

    1、主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。

    2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、坐落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。

    3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

    4、价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。

    5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免责条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。

    6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。

    7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。

    8、房地产权属登记义务。

    9、物业管理条款。

房产纠纷合同例2

不产生法律效力的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规定了合同无效的几个条件：?（一）?违反法律和行政法规的合同；?（二）?采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；?（三）?人超越权限签订的合同或以被人的名义同自己或者同自己所的其他人签订的合同；?（四）?违反国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后，当事人依据合同所取得的财产应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：?（一）?一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；?（二）?恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；?（三）?以合法形式掩盖非法目的；?（四）?损害社会公共利益；?（五）?违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

房地产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规定，所订立的合同还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的批准、登记等手续，合同方能产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，使房地产市场发展过热、过快，加之当时有关这方面的法律法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直至1995年1月1日《中华人民共和国房地产管理法》开始施行，这种现象才逐渐得以缓和，海南房地产市场也才开始逐渐步入正轨。

二、房地产合同纠纷的处理原则

尽管在95年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是95年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少；而且即使是在95年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过流阶段，一些房地产开发经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍然是不甚规范，法律法规在实际适用中存在冲突，如此引起的纠纷亦很多。如何解决，关键在于如何认定因房地产开发经营或涉及房地产活动而订立的合同的效力。笔者认为，对《房地产管理法》施行之前和这之后当事人订立的合同，应当根据特定的经济环境和现实状况，在不违背立法本意的前提下，综合考虑，对合同效力作出准确、合法、合理的认定，以便更好地解决现存的房地产纠纷。

在此，笔者想首先介绍一个典型案件来具体分析房地产合同的效力，即原告海南省工业厅被告中华人民共和国建设部、

合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。“从上述法律规定我们可看出，无论是以前的《经济合同法》还是现在的《合同法》，它制定的根本目的就是为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，最终促进社会主义现代化建设。法律是发展和进步的保障，而稳定是一切社会发展和进步的前提，两者相辅相承，共同推动社会进一步向前发展共同促进社会主义现代化建设。作为执法机关，我们的目的也就是为社会发展和进步扫清障碍，我们的任务是化解社会的矛盾，调和不利因素，所以执法机关审案判案应该通透法律的立法本意，以稳定大局为本。

当前我国社会经济发展的速度较快，各类经济关系也纷呈复杂，最近

第四、房屋建筑质量纠纷

房屋建筑质量纠纷近年有上升的趋势，笔者认为有关房屋质量问题并不能影响合同效力的认定，一般认为此问题产生于有效合同基础上，只是影响到合同的继续履行或解除。在这方面，保证交付房屋的质量是出售方的义务，买受方通常没有审查房屋质量的能力和责任，故此类纠纷着重保护买受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋时故意隐瞒房屋存在瑕疵的真实情况，侵害买受方的利益致使合同无效的情况。当然所谓房屋质量上的瑕疵应有合理的解释范围，如果在合理范围内的瑕疵，法律允许采取补救措施，也就不必然导致合同的无效。

三、无效合同的处理

原《经济合同法》第7条第2款规定：“无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力……”第十六条第一款规定：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。”统一的《合同法》第56条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价被偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

以上是法律对无效合同处理的规定，无效的房地产开发经营合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是?一?返还财产或折价赔偿；?二?赔偿损失，这些主要是针对过错方而言的，对于非过错方也并非不需承担法律后果，具体处理上，笔者认为在上述前提下，也应遵循几点。

（一）?公平原则

房地产开发经营活动是一种民事活动，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对房地产开发经营的无效合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而引致的租赁合同无效的情况，按规定，租赁关系无效，承租方将房屋交还出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节就是，承租方既便没有过错，但其确实也是使用了出租方的房屋，属实际受益人，出租方也是遭受了没有实际使用房屋的损失。从这一点来说，笔者认为像有类似的情况，仍应考虑让没有过错的承租人支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理?租金的确定可通过估价部门进行评估?。因建筑质量引起的纠纷也有类似的情况，即在合同因此而确认无效后，出售方应赔偿买受方的损失，但同时也应考虑买受方已实际使用了房屋，也有一定的受益，故可参照租赁的确认方式给予合理的使用补偿。

房产纠纷合同例3

不产生法律效力的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规定了合同无效的几个条件：（一）违反法律和行政法规的合同；（二）采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；（三）人超越权限签订的合同或以被人的名义同自己或者同自己所的其他人签订的合同；（四）违反国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后，当事人依据合同所取得的财产应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

房地产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规定，所订立的合同还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的批准、登记等手续，合同方能产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，使房地产市场发展过热、过快，加之当时有关这方面的法律法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直至1995年1月1日《中华人民共和国房地产管理法》开始施行，这种现象才逐渐得以缓和，海南房地产市场也才开始逐渐步入正轨。

二、房地产合同纠纷的处理原则

尽管在95年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是95年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少；而且即使是在95年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过流阶段，一些房地产开发经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍然是不甚规范，法律法规在实际适用中存在冲突，如此引起的纠纷亦很多。如何解决，关键在于如何认定因房地产开发经营或涉及房地产活动而订立的合同的效力。笔者认为，对《房地产管理法》施行之前和这之后当事人订立的合同，应当根据特定的经济环境和现实状况，在不违背立法本意的前提下，综合考虑，对合同效力作出准确、合法、合理的认定，以便更好地解决现存的房地产纠纷。

在此，笔者想首先介绍一个典型案件来具体分析房地产合同的效力，即原告海南省工业厅被告中华人民共和国建设部、

合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。“从上述法律规定我们可看出，无论是以前的《经济合同法》还是现在的《合同法》，它制定的根本目的就是为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，最终促进社会主义现代化建设。法律是发展和进步的保障，而稳定是一切社会发展和进步的前提，两者相辅相承，共同推动社会进一步向前发展共同促进社会主义现代化建设。作为执法机关，我们的目的也就是为社会发展和进步扫清障碍，我们的任务是化解社会的矛盾，调和不利因素，所以执法机关审案判案应该通透法律的立法本意，以稳定大局为本。

当前我国社会经济发展的速度较快，各类经济关系也纷呈复杂，最近

第四、房屋建筑质量纠纷

房屋建筑质量纠纷近年有上升的趋势，笔者认为有关房屋质量问题并不能影响合同效力的认定，一般认为此问题产生于有效合同基础上，只是影响到合同的继续履行或解除。在这方面，保证交付房屋的质量是出售方的义务，买受方通常没有审查房屋质量的能力和责任，故此类纠纷着重保护买受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋时故意隐瞒房屋存在瑕疵的真实情况，侵害买受方的利益致使合同无效的情况。当然所谓房屋质量上的瑕疵应有合理的解释范围，如果在合理范围内的瑕疵，法律允许采取补救措施，也就不必然导致合同的无效。

三、无效合同的处理

原《经济合同法》第7条第2款规定：“无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力……”第十六条第一款规定：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。”统一的《合同法》第56条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价被偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

以上是法律对无效合同处理的规定，无效的房地产开发经营合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是一返还财产或折价赔偿；二赔偿损失，这些主要是针对过错方而言的，对于非过错方也并非不需承担法律后果，具体处理上，笔者认为在上述前提下，也应遵循几点。

（一）公平原则

房地产开发经营活动是一种民事活动，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对房地产开发经营的无效合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而引致的租赁合同无效的情况，按规定，租赁关系无效，承租方将房屋交还出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节就是，承租方既便没有过错，但其确实也是使用了出租方的房屋，属实际受益人，出租方也是遭受了没有实际使用房屋的损失。从这一点来说，笔者认为像有类似的情况，仍应考虑让没有过错的承租人支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理租金的确定可通过估价部门进行评估。因建筑质量引起的纠纷也有类似的情况，即在合同因此而确认无效后，出售方应赔偿买受方的损失，但同时也应考虑买受方已实际使用了房屋，也有一定的受益，故可参照租赁的确认方式给予合理的使用补偿。

房产纠纷合同例4

中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-02

一、问题的提出

2008年4月1日起实施的 《民事案件案由规定》中取消房地产经纪合同纠纷案由，将此类纠纷统统定为居间合同纠纷，2011年版的《民事案件案由规定》沿袭了2008年版的做法，在合同纠纷中不规定房地产经纪合同纠纷案由，在服务合同纠纷中将房地产咨询合同纠纷、房地产价格评估合同纠纷列为独立的案由，但不规定房地产经纪合同纠纷案由。法院在审理房地产中介服务合同案件时，立案时就先入为主地将此类案件以居间合同纠纷案由立案，并按照居间合同的原理审理此类案件。由于合同纠纷案由的确定涉及到对合同性质的理解，因此，合同纠纷案由的问题实际上是一个关于合同性质的问题。

本文认为，随着市场竞争的加剧，房地产经纪行为已经进化成一种复杂的服务行为，当前中介机构业务已经多元化，远不是以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为了。我们绝不能先入为主地依据居间合同关系对所有房屋买卖中介服务合同纠纷案件进行事实认定及责任分配。鉴于房地产中介服务合同的复杂性，最高法院将所有房地产中介合同案件的案由统统定为居间合同纠纷的做法不妥，应当将房地产中介服务合同纠纷的案由定为房地产经纪合同纠纷，在审理时再根据合同内容确定应当适用的法律。

二、居间合同纠纷之诉因与法律和事实不符

据笔者的实务经验及在广州地区调研所得，房屋买卖过程中，中介服务的整套流程大体如下：1.中介方获得业主拟出售的房屋信息和销售条件。房源信息一般由业主（卖方）提供给居间人。此外，通过各中介机构从业人员私下交流或买方主动提请媒介而获得，然后居间人再借助这些信息与卖方沟通，请求提供中介服务。2.中介方获得卖方的委托后，一般会派工作人员现场查看拟出售房屋的情况，登记造册，录入电脑管理系统。并拍摄拟出售房屋的照片做推介之用。3.购房意向人向中介方表明购房意向，向中介方咨询了解特定条件的房源信息。中介方根据购房意向人的条件，推荐合适房源。在和购房意向人签署看房合同后，派工作人员带领购房意向人现场查看拟出售房屋的实际情况。4.购房意向人看中某套房屋后，委托中介方和卖方协商，以期取得尽可能有利的交易条件（这一点在现有市场状况下作用有限）。5.购房意向人对于中介方介绍的房屋交易条件基本满意后，委托中介方查询拟购房屋的产权状况。查清产权状况后，中介方约购房意向人（买方）和卖方见面，进一步协商交易条件，达成一致意见后签署三方协议。协议内容一般包含中介服务合同条款。6.三方合同签署后，需要根据政府的相关管理规定办理网签手续的，买卖双方一般会委托中介方根据其签署的书面合同内容办理网签手续。7.买方需要通过按揭贷款方式支付购房款的，如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方帮其联系按揭公司并洽谈按揭贷款相关事宜。在此过程中，中介方单独或者和按揭公司一道进行房产评估等业务。8.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方指导并协助办理房屋买卖的过户手续，有些中介方甚至代买方缴纳税费、代办产权过户等延伸服务。9.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方参与收楼，以示见证和督促。

上述房屋买卖中介服务流程中，第四至九项乃中介方应当提供的服务内容，也就是中介方的义务。需要特别指出的是，购房意向人（买方）和中介方之间约定的中介服务内容千差万别，不是每个房屋中介服务合同中，中介方的义务都包括上述第三至九项内容的。据此，房屋买卖中介服务合同至少可以分为两类，一类是中介方的义务仅涉及前述第三、四、五项的中介服务合同，本文称之为纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同；另一类是中介方的义务除三、四、五项外，还涉及第六至九项中一项或几项义务内容的中介服务合同，本文称之为促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同。

我国合同法第424条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据此条及下一条可知，居间合同中，居间方的义务就是报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。居间合同双方当事人根据居间方提供的信息订立了合同后，居间方的义务即全部履行，居间人除负有附随义务如保密义务以外，不再负有任何义务。由此可见，纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同属于居间合同无疑，故此处不赘。但是，促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，其性质显然不能简单地确定为居间合同了。并且，随着市场竞争的加剧，房地产中介已经进化成一种复杂的服务行为，以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为已经不占主流了。在这种情况下，再将这个房屋买卖中介服务合同纠纷案件的诉因全部定性为居间合同，要求当事人根据居间合同的法理来承担举证责任，要求当事人按照居间合同的法律来和答辩，于法于理不符，也不利于公平地处理案件。

以笔者曾的一个案件为例，被告（买方）在原告（中介方）的帮助下，和第三人（卖方）签署了一份《存量房买卖合同》。该三方合同中关于中介方的义务散见于各个条款，共有五项：原告提供的服务事项包括原告提供合适的房源信息促成房屋买卖合同成立、协助办理房屋所有权过户手续、协助被告和第三方办理银行按揭手续、被告办理房屋买卖的网签手续和代为根据买卖双方签订的房屋买卖合同编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统、见证房屋交付等。关于中介服务费的给付条款约定按编号为某某号确认书收取。被告和原告另外有签署一份《服务收费确认书》，被告同意向原告支付中介费及咨询费51000元。合同签署后，被告签署存量房买卖合同后现场查看房屋后，对房屋格局、价格不满意。第三人正好也不想出售该房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是双方签署了一份《解除协议书》并通知了原告。原告认为其居间义务已经履行，被告应当按照约定支付居间报酬，协商遂向法院，要求被告支付中介费及咨询费51000元并承担诉讼费用。一审法院立案时将本案案由定为居间合同纠纷，一审法院在判决书中也将本案定性为居间合同纠纷。如果将本案中的原告与被告之间的服务买卖中介服务合同定性为居间合同纠纷，那么，根据居间合同的原理，原告应当胜诉。因为原告确实促成了被告和第三人之间的存量房买卖合同之成立，按照居间合同的原理，原告作为居间方，履行了自己的居间义务，有权要求被告支付合同约定的全部报酬。但是，本案中，原告和被告之间的合同属于典型的促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，在原告没有完全履行自己的全部义务的时候，不能要求被告支付合同约定的全部报酬。

三、委托合同纠纷之诉因也存在不足

根据合同法第三百九十六条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。我国合同法还规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。居间仅限于报告订约机会或为他人订约充当媒介，其服务范围有限；而委托则是为他人处理事务，至于事务的种类则很宽泛，法律未明文限制。因此可以说居间合同实际上是一种特殊类型的委托合同。这种解释，理论和立法上早就存在。如瑞士债务法就明确规定居间契约为委任契约之一种。（瑞债412条2项。）在日本商法，通说为准委任契约。史尚宽先生认为：在双务的居间契约，即居间人负担尽力义务，同时委任人对于契约之成立付支付报酬之义务时，为准委任契约，唯于契约不成立时不得请求支付报酬之点，与委任有异。在台湾民法中，居间契约虽然应解释为独立的无名契约，惟在双务的居间契约，则可认为兼有委任指性质。居间人如负有为委托人报告订约机会或者媒介订约之事实行为之义务时，则兼有委任契约之性质。

但是，根据我国合同法的规定，居间合同和委托合同是两者相互独立的有名合同。在双方的权利义务、合同解除条件、报酬支付条件、人的条件等方面，居间合同和委托合同之间还是存在一定的区别的。史尚宽先生认为：居间之报告订约机会，仅要求提供订约之机会即可；而媒介订约“不但报告订约之机会，更应周旋于他人之间，使双方订立契约，然仅媒介之订约，并不以他人之名义或以自己之名义代为订约，此居间人所以与结约代办商及行纪有异。盖无论直接或为间接，均与媒介主观念不相容，然居间人亦不妨兼为人。”意大利民法典第1754条则规定，居间人是与当事人中的任何一方又没有合作关系、隶属关系或关系的人。但根据其1761条规定：“居间人得受一方委托，其介入履行已缔结契约的活动中。”可见，依其规定，居间任务完成后（当事人双方已订立合同），居间人可以成为一方的人，之前则不可兼为人。

而且，不可否认的是，房屋买卖中介服务合同中，也确实存在着纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同这种典型的居间合同。所以，将房屋买卖中介服务合同纠纷的诉因一概定性为委托合同，也不十分妥当。

四、广义的房地产经纪合同纠纷——房地产中介服务合同纠纷之诉因的最佳选择

房地产中介服务是一种包含居间和等多重服务事项的行为。当事人之间的合同性质不能简单地一概按居间合同处理，而必须根据委托方要求中介方（受托方）处理的事项做个案分析。正如林诚二先生所言：民间惯行之不动产中介业所服务之范围，实际上并不以居间为限，常伴有其他业务，例如代办转移登记或贷款等是，故常是一种混合契约。如何称呼这种混合契约？

我国建设部等三部委颁布的《房地产经纪管理办法》第二条将其称之为房地产经纪。该办法明确规定，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、等服务并收取佣金的行为。据此，房地产经纪的内涵就包括了居间和这两种行为，本文称之为广义的房地产经纪。但是，建设部颁布的另一个规章《城市房地产中介服务管理规定》第2条第5款又规定，房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。照此，房地产经纪就只包括典型的居间行为了，本文称之为狭义的房地产经纪。

遗憾的是，《房地产经纪管理办法》中关于房地产经纪服务合同的规定没有将广义的房地产经纪概念贯彻到底，前后规定存在着矛盾。《房地产经纪管理办法》第十六条和第十七条的规定，房地产经纪服务合同仅仅指房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务时与委托人签订的书面合同。而房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。根据体系解释，这份合同似乎不能再称之为房地产经纪合同了，因为该办法第十六条对房地产经纪服务合同应当包含的内容做了详细规定，如果将第十七条规定的另行签订的那份合同还称之为房地产经纪合同，第十七条的规定就属于画蛇添足。

本文认为：要求签署两份合同不符合实际情况，也增加成本。立法者在制定关于房地产中介服务的行为规则时，不能将寻求房地产中介机构提供帮助的卖方或买方假定为法律专家，而应当将其假定为普通理性人。根据笔者在广州地区的调查，由于房地产中介业务竞争越来越激烈，房地产中介机构在广告宣传中，都承诺了一条龙服务。一般人在和中介机构签署房地产中介服务合同时，都是根据中介机构提供的格式合同文本，签署一份三方签署的房屋买卖合同，中介服务条款隐含其中。如果再强求卖方或者买方在此之外再签署一份提供代办贷款、代办房地产登记的房地产中介服务合同，其成本也是值得立法者考量的。如果这些条款都包含在了前述中介服务合同条款中，那我们又怎么能够确定这几个条款构成狭义的房地产经纪合同（居间合同），那几个条款构成其他合同？这个其他合同又如何称呼？现实生活中的代办贷款义务中，房地产中介方一般也是协助买方联系按揭公司或者贷款银行，最终的贷款协议当事人是贷款银行和贷款人即买方。在此过程中，房地产中介方的作用又仅仅是一个居间人而已。代办房地产登记过程中，一般情况下，房地产中介机构只不过是和和买卖双方沟通，指导其带齐必要的文件资料，确定去房地产交易登记中心的日期，买方和卖方最终还是要亲自去办理过户手续。根据广州市的做法，卖方不亲自去房地产登记中心办理过户手续的，必须要对其委托行为进行公证，受托人必须向登记机构出具经过公证机关公证的授权委托书。

而且，在没有进入实质审理阶段就确定了内容复杂的合同纠纷之实质争议和应当适用的法律规范，并不合理。因为在关于房地产中介服务合同的纠纷中，在开庭审理之前，无论是中介方还是买方或卖方，对其权利义务并不是十分确定，对其纠纷的性质并不十分明确，其诉讼请求在开庭时还可以变更。在这种情况下，在立案的时候，法院就十分肯定地确定了双方纠纷的性质并照此承担举证责任，甚至据此要求当事人修改其诉讼请求，否则不予立案，其合理性值得怀疑。

因此，本文认为，应当针对房地产中介合同纠纷的特殊情况，确定一个独立的案由。其名称可以称之为房地产中介服务合同纠纷，或者根据《房地产经纪管理办法》第二条的理解，称之为房地产经纪合同纠纷。法律在审理后，再根据案件的实际情况，将纯粹的促成合同成立型的房屋买卖中介服务合同定性为居间合同，适用居间合同的相关法律，将促成合同成立加后续服务型的房屋买卖中介服务合同，定性为委托合同，适用委托合同的相关法律。

注释：

①参见（2012）穗天法民四初字第530号民事判决书。

参考文献：

房产纠纷合同例5

不产生法律效力的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规定了合同无效的几个条件：（一）违反法律和行政法规的合同；（二）采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；（三）人超越权限签订的合同或以被人的名义同自己或者同自己所的其他人签订的合同；（四）违反国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

房地产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规定，所订立的合同还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的批准、登记等手续，合同方能产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，使房地产市场发展过热、过快，加之当时有关这方面的法律法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直到1995年1月1日《中华人民共和国房地产管理法》开始施行，这种现象才逐渐得以缓和，海南房地产市场也才开始逐渐步入正轨。

二、房地产合同纠纷的处理原则

尽管在95年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是95年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少；而且即使是在95年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过渡阶段，一些房地产开发经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍然是不甚规范，法律法规在实际适用中存在有冲突，如此引起的纠纷亦很多。如何解决，关健在于如何认定因房地产开发经营或涉及房地产活动而订立的合同的效力。笔者认为，对《房地产管理法》施行之前和这之后当事人订立的合同，应当根据特定的经济环境和现实状况，在不违背立法本意的前提下，综合考虑，对合同效力作出准确、合法、合理的认定，以便更好地解决现存的房地产纠纷。

在此，笔者想首先介绍一个典型案例来具体分析房地产合同的效力，即原告海南省工业厅诉被告中华人民共和国建设部、中国房地产开发海南公司房屋买卖纠纷案。该案案情是：1991 年9月25日，原告海南省工业厅与被告中国房地产开发海南公司、建设部海南咨询服务中心签订了一份《合同书》，约定：两被告将位于海口市美舍河开发区白龙南路的宿舍楼一幢转让给原告，房屋为框架结构64套，建筑面积为6644平方米，共计房款为565万元，房屋交付时间为1992年7月30日之前，付款方式为自本合同生效之日起三天之内，一次性付定金人民币100万元，一个月后再付100万元，余款在工程竣工验收交付使用一个月内付清。在原告付清房产转让款后五日内，双方到房产管理部门办理房屋产权过户手续，费用按国家有关规定办理。合同签订后，原告依约分五次给建设部海南咨询服务中心支付共计人民币565万元，被告中国房地产开发海南公司于1993年1月10日将宿舍楼交付给原告使用，之后，原告以房改方式将房屋出售给本单位的职工，现均已装修入户居住使用达四年，因两被告一直未能给原告办理上述房产的过户手续，遂成讼。再查：两被告出售给原告的房屋的土地使用权属于建设部海南咨询服务中心，系行政划拨用地，尚未办理土地出让手续，经原海口市国土局批准用于建设综合服务大楼，作为城市规划、建设技术、房地产方面咨询业务场所。建设部海南咨询服务中心系中华人民共和国建设部于1988年7月27日在海南设立的，其经营范围是开展城市规划、建设技术、房地产方面的咨询业务；1992年该中心因歇业被海南省工商行政管理局吊销。

从上述案例可见，原、被告所订立的合同及合同内容有几个方面是不合法的。首先主体上建设部海南咨询服务中心不具备房地产开发经营资格，无权订立房屋预售合同；第二、该合同的标的物所依附的土地是行政划拨用地，建设部海南咨询服务中心未依照《划拨土地使用权管理暂行办法》的有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金；第三，该房屋所依附的土地原批准的用途是建设综合服务大楼，非住宅商业用地，而建设部海南咨询服务中心未经批准即擅自更改土地用途进行商品房开发和经营；第四、合同在订立时，所建房屋也未达到当时法律法规规定的预售条件。很显然，原、被告订立的合同违反了《民法通则》、《经济合同法》有关合同生效的规定，以及违反土地使用权管理的有关办法，完全符合认定无效合同的条件，本应当认定为是无效合同，按无效合同来处理。但是在此案中，有一个特殊的情节，即原告已将取得的房屋以房改的方式出售给本单位职工，职工们均已装修入户居住达四年之久，如按无效合同来处理-返还房产给两被告，那么无辜职工们的利益将受到严重的损害，而且也将严重影响生活和工作，而且事实上在全案的审理过程中，职工们的反响是最强烈的。另外，在合同的订立过程中，原告及两被告均存在不同程度的过错。最终该案以认定合同有效来判决，并经终审维持结案，笔者认为这样处理是完全符合立法本意的，也达到了应有的社会效果。

上述案例是众多案例中的一个，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地产开发经营案件中存在的连锁关系，它让我们清楚地看到审理此类案件不仅仅只是处理开发商与第一手买受方之间的关系，而且还要充分考虑以标的物为焦点的一连串的合同关系，因为以买卖关系牵头的一连串的合同关系层层相扣的，其中兼杂有抵押关系、租赁关系、合作关系等等，若处理不当，将会引起恶性循环。故结合此典型案例，笔者认为在认定合同效力时应遵循以下几个原则：

（一）遵循立法本意，维护社会稳定原则

我国制定的原《经济合同法》第一条规定：为保障社会主义市场经济的健康发展，保护经济合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。1999年制定的统一《合同法》的第一条规定：为了保护合同当事人的合同权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。“从上述法律规定我们可看出，无论是以前的《经济合同法》还是现在的《合同法》，它制定的根本目的就是为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，最终促进社会主义现代化建设。法律是发展和进步的保障，而稳定是一切社会发展和进步的前提，两者相辅相承，共同推动社会进一步向前发展共同促进社会主义现代化建设。作为执法机关，我们的目的也就是为社会发展和进步扫清障碍，我们的任务是化解社会的矛盾，调和不利因素，所以执法机关审案判案应该通透法律的立法本意，以稳定大局为本。

当前我国社会经济发展的速度较快，各类经济关系也纷呈复杂，最近中国又面临加入WTO，经验的不足和客观形势的影响使我国法律法规存在不甚完善和出台滞后的现象，使法律本身和现实状况存在差异和矛盾，这是不可避免的。比如前述的案例，如果从绝对的法律角度说，合同确认无效是无疑的，但是一旦确认合同无效，矛盾就会激化，这就是冲突所在。

具体来说笔者认为第一、诸如此类涉及到众多的散户的利益或内部集体的利益、买断产权的、具有连锁关系的房地产开发经营方面的纠纷，如果仅仅是因为土地转让、报建、规划方面的手续欠缺或不全，而依据省政府、市政府的根据经济状况制定的规定，可以补办、补全这些手续的，有关的合同应该认定有效，按有效合同来处理，依据各方过错，承担相应的违约责任。在这里笔者还想说明一点，依照法律规定，承担违约责任的方式是采取补救措施或赔偿损失、支付违约金等等。结合前述案例，被告没有为原告方办妥房产证，违反了合同约定，补办手续就是采取违约责任中规定的补救措施的一个内容，这就是可以反过来说明手续的欠缺并不必然导致合同的无效，因为法律在作强制性规定的同时，是允许采取补救措施的。

第二、对于不涉及众多散户或内部职工利益的案件，如前例，假设原、被告在订立合同后，原告海南省工业厅并未将房屋以房改方式出售给职工，只是闲置着，或租赁予他人、或抵押予他人而他人尚未押断产权的情况，笔者认为可以认定合同无效。因为不论是房屋被闲置着，或出租、抵押予他人，均不影响房屋所有权人行使所有权，承租人依法可以继续承租，抵押也只是担保的一种方式，并不必然导致抵押物的产权转移，而且抵押权人的真正目的也不在于此，最主要的是这些情况都不尽然引起社会大面积的负面影响，而且作无效无理，在返还财产上也是实际可行的。

（二）保护善意相对人、善意第三人的合法权益原则

我国的法律、行政法规在立法上除了规定制订法规的目的是维护社会经济秩序外，还着重强调了要保护当事人的合法权益，这在过去的《经济合同法》、新的《合同法》里都有所体现，比如新的《合同法》的第四十九条就规定：行为人没有权、超越权或权终止后以被人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效；第五十条也规定：法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。故笔者认为在处理房地产开发经济纠纷时应与立法原则一致，应该充分考虑保护善意相对人甚至善意第三人的利益，准确认定合同效力。下面笔者从房地产纠纷的几个类型来具体阐述。

第一、房地产转让纠纷

房地产转让纠纷是房地产纠纷中所占比例最大的一部分，通常致使合同无效的事由是：商品房预售时，或者未领取预售许可证，或者未按规定投入工程开发建设总投资的百分之二十五以上，或者根本未领取土地使用权证等等。一般来说如果买方已经入住，并已支付大部分房款，有关欠缺的手续可以补办的，应维护买方的利益，除非是买方主张合同无效，否则应认定合同有效，按有效合同处理。如果预售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有关手续、发展商亦不愿意承担责任等情况，可按无效合同来处理。

其次，由于行政机关或发展商的原因未能及时办理房产证，第一方买受人在未取得房产证之前又再次转让的情况；假如第一手买受人已明示或此后买受人已明知这一情况而以该理由主张合同无效的，不应当支持。因为作为第一手买受人并无欺瞒的意思表示，而此后的买受人已明知或应当知道房屋状况而仍愿意购买，并非不知情，不属善意的范畴。而且对于第一手买受人来说，未能取得产权证并非其个人原因所致，其已付足房款，可视为其已实际上取得产权，其利益应该受到保护。

如果此后的买受人确不知情，而房款已支付，也已经入住，开发商有能力办理房产证的，合同可确认有效；如开发商无能力办理房产证的，则确认合同无效，按无效合同处理。当然在确认合同无效时，对占用房屋居住的损失要依公平原则合理分担。

第二、房屋租赁纠纷

在海南经济特区，流动人口众多，房屋租赁行为也是比较活跃。在这一块纠纷中，合同效力的认定主要争议在出租方和承租方是否到房产管理部门就房屋租赁办理登记备案手续。1995 年建设部的《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。”第17条规定：“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。”在该办法之前，房屋租赁行为没有登记备案的要求，这之后也不甚规范，许多租赁行为并没有办理《房屋租赁证》。笔者认为在《办法》之前房屋租赁行为未办理备案登记的，如果此租赁行为一直延续至《办法》后，而依照省内的规定可以补办的，依此订立的合同应认定有效，以保护各方的利益，但应责令及时补办。而《办法》之后的租赁行为原则上应依法办理备案登记。但是不可否认，在海南本地，租赁行为的随意性很大，而且租赁本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使没有有效的租赁证明，出租人和承租人在客观上仍然存在债的关系。所以对未办理备案登记的租赁行为，如双方当事人均认可，对租赁行为本身未持有异议，只是对租金的支付持有异议，一般应认定合同有效，以保证出租人能合理地获取租金，但也应责令补办手续。

对于一方提出异议，另一方确有过错或双方均存在过错的情况可认定合同无效。需要说明的是，法律上对无效合同的处理主要是针对当事人因无效合同而提出的违约金、利息部分不予保护，对于出租人实际产生的损失可视为承租人占用所造成的损失，是可以补偿的，这样就可避免一方当事人借主张合同无效而逃避租金的给付。

第三、房屋抵押纠纷

房屋抵押与房屋租赁一样，依法应办理抵押登记手续。在审理案件的过程中，比较常见的矛盾发生于“先已预售，后又抵押”或“先已抵押，后又预售、转售”的情况。一般认为如果抵押已办理了他项权利登记而预售未办预售登记，买受方没有支付大部分房款未入住等情况，应保护抵押权人的权利，认定抵押合同有效；如果抵押已办理了他项权利登记，但是预购方已基本付清房款入住、或购房者众多、房屋已被多次转售且也基本付清房款的，应认定买卖合同的有效性。因为作为购房者来说，在审查房屋的实际状况方面是处于被动的位置，其没有合理审查实物状况的能力和责任，且如认定合同无效，在返还财产上也难以执行，所以在这种情况下，应着重保护购房者的利益，而且这种做法与前述维护社会稳定的原则是一致的。

第四、房屋建筑质量纠纷

房屋建筑质量纠纷近年有上升的趋势，笔者认为有关房屋质量问题并不能影响合同效力的认定，一般认为此问题产生于有效合同基础上，只是影响到合同的继续履行或解除。在这方面，保证交付房屋的质量是出售方的义务，买受方通常没有审查房屋质量的能力和责任，故此类纠纷着重保护买受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋时故意隐瞒房屋存在瑕疵的真实情况，侵害买受方的利益致使合同无效的情况。当然所谓房屋质量上的瑕疵应有合理的解释范围，如果在合理范围内的瑕疵，法律允许采取补救措施，也就不必然导致合同的无效。

三、无效合同的处理

原《经济合同法》第7条第2款规定：“无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力……”第十六条第一款规定：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。”统一的《合同法》第56条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

以上是法律对无效合同处理的规定，无效的房地产开发经营合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是（一）返还财产或折价赔偿；（二）赔偿损失，这些主要是针对过错方而言的，对于非过错方也并不需承担法律后果，具体处理上，笔者认为在上述前提下，也应遵循几点。

（一）公平原则

房地产开发经营活动是一种民事活动，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对房地产开发经营的无效合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而引致的租赁合同无效的情况，按规定，租赁关系无效，承租方将房屋交还给出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节就是，承租方既便没有过错，但其确实也是使用了出租方的房屋，属实际受益人，出租方也是遭受了没有实际使用房屋的损失。从这一点来说，笔者认为像类似的情况，仍应考虑让没有过错的承租人支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理（租金的确定可通过估价部门进行评估）。因建筑质量引致的纠纷也有类似的情况，即在合同因此而确认无效后，出售方应赔偿买受方的损失，但同时也应考虑买受方已实际使用了房屋，也有一定的受益，故可参照租赁的确认方式给予合理的使用补偿。

房产纠纷合同例6

情势变更原则主要是被广泛应用于民商法中，具体包括了公平和诚信原则，是保护当事人权益一种具体手段，但是为保证交易的稳定性和相对方的权益，在实际过程中，也要严格遵循其适用的范围和条件，这样才能够防止出现社会不公的情况。

一、情势变更原则综述

（一）情势变更原则内涵

所谓“情势”主要是指其作为法律形成的基础和环节，从而形成的一切客观事实，主要是侧重动态的变化情况。而“变更”主要是指情势在客观方式上出现的异动情况，因此也能够分为：永久的变更、短暂的变更、以及自然的变更等内容。我国“情势变更原则”的正式确立于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释【2009】5号）第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。可见情势变更原则其意义就在于能够利用司法权力的介入，改变自己确定的合同和条款，撤销合同，在这里面重新分配交易的风险和利益，从而实现合同的正义，确保其出现不公平的情况。

（二）情势变更构成要素

首先，必须存在情势变更的事实。而且客观上要求这种情势变，更的出现达到导致双方订立合同时所依赖的客观情况和条件发生巨大变化的程度，但总体上低于不可抗力构成的标准，其次，情势变更需要出现在合同履行过程中。双方在签订合同时，对签订前及签订当时的情势已了然于胸，对于合同风险也有一定的预估，而合同正常履行完毕后，双方已不存在相对的权利义务，情势无论如何变化都不会影响到当事人的权益，所以只有在合同履行过程中，发生情势变更才可能导致当事人之间利益的极度不公平，才给情势变更原则的运用提供可能。再次，情势变更需符合未知性。合同是商事行为，任何当事人在签订合同时都应对合同履行过程中可能存在的风险有一个主观判断，并依据判断对合同条款做出合理安排，因此只有在情势变更存在不可预见性时，由当事人中的任何一方来承担合同风险呈现不公平性，需要运用情势变更原则防止出现利益失衡的特殊情况。接下来，情势变更不能将责任归结为双方当事人。这主要是指，双方当事人对于整个情势的变化以及结果都是无法进行预料的，尤其是在当事人发现情势变化之后，难以履行或者是替代，不能够在第一时间采取相关的补救措施，因此不能够将其简单归结为双方当事人的职责，一旦产生风险必须由过错双方承担风险责任。最后，维持合同双方的效力明显不公平。这主要是指在情势发生变更的过程中，需要根据某个个案判别其是否会丧失基础，从而造成合同的效果或者是目的无法实现，将其作为判断的尺度和标准。

（三）情势变更的必要性

由于合同是当事人双方之间共同具有的最高法律约束，双方必须严格依照合同行事，但在整个履行过程中客观环境和基础条件是随时变化的，因此在发生客观情势重大变化时，就会产生不平等的情况，这不仅会给当事人带来不利的影响，还会影响整个买卖合同的稳定性和交易的安全性，严重影响其交易效率，从而导致成本升高，因此需要利用情势变更原则对权利和义务进行二次调控，这样才能够确保其恢复公平。

二、情势变更原则在房地产买卖合同纠纷中适用分析

（一）情势变更原则适用的可能性

根据供求关系的变化情况，对于购房者而言，对于商品房的需求量会直接影响到整个房市的供求变化，从而直接影响到房价、开发商以及交易环节等内容，在这个过程中开发商也会使用各种方式进行炒作，从而直接影响整个房价的平稳运行，导致其周围环节发生十分明显的变化，国家为保护市场的健康发展，进行必要的管理和调控在所难免。而房地产政策调控又会造成对房地产买卖合同双方利益的影响，那么既要服从国家对市场调控的大局，又要保障房地产买卖合同双方当事人的正当利益，实现广义上的公平合理，恰当运用情势变更原则，解决房地产买卖合同履行过程中出现的问题，则成为一种必要手段。

（二）商品房买卖合同履行是时间性

我国商品房买卖合同多数为预售合同，即在合同签订之后，房屋依然处于一个建造实施阶段，距离其完工之后向购房者实际交付还有很长的时间，因此整个合同的履行周期较长，难免要受到社会主义市场经济的影响、国家政策调控的影响等，从而导致商品房买卖合同履行中出现更多的不确定性，严重的会出现难以继续履行的情况，商品房买卖合同履行的时间性，给情势变更原则的适用提供了更多可能性。

（三）买卖合同受到国家政策的干扰

我国房地产市场存在特殊性，国人对于房屋的需求存在不可替代性，跟风现象明显，容易形成市场短期内出现重大变化，从而严重影响了整个商品房买卖市场的安全性和稳定性，国家调控成为控制房市稳定的重要手段。就目前而言，商品房买卖的走势和特征直接受到国家政策调控的影响，其特征也符合情势变更原则适用的特点，有助于当事人对于自身的权利和义务进行适当额调控，从而确保二者利益平衡。

三、情势变更原则适用的主要类型

（一）国家法律的调整

在整个商品房预售的过程中，政策法规具有较强的干预性，因此在履行过程中，需要针对国家相应法律法规的修改和调整，对商品房买卖合同的履行做出安排，这样才能够确保在双方签订商品房买卖合同以及在合同履行过程中，当政策环境发生变化时，既符合国家政策法规的规定，又合法保护当事人的权益。

（二）国家预售政策调控

对于国家商品房在预售的过程中，需要根据交易市场中的不同变化情况进行相应的调控和调整，这样才能够确保合同履行的公平性和安全性，因此对于这种情况就需要根据情势进行变化。

（三）外部环境变化

外部环境变化主要是指经济环境发生了很大的变化，利用其去衡量各种价格、税率等变化情况，只有这样才能够正确处理情势变化中的经济环境和商业风险变化，将二者的变化情况、可预见性、实质发展情况等去分析和判断，这样才能够防止出现通货膨胀或者是物价上涨，根据这种社会主义外部经济的变化情况的改变我们称之为情势变更。

四、情势变更原则在房地产买卖合同纠纷中具体原则

（一）房地产新政内容简要

首先，从2010年4月开始，我国贷款首付其比例逐步提高，对于购买的首套住房建筑面积主要是在90平方米以上的家庭，在整个货款首付的过程中，其比例不能够低于30%，而对于整个住房来讲，第二套住房要超过一半以上。从4月17日起，商业银行对于整个第三套购房者而言，房贷暂且发放，自2011年起，很多住房者打算一次性付款，在购买第三套房者而言更会受到影响。

（二）房价大幅度变化和情势变更关系

我国经济环境的发展变化也属于商品房买卖合同中情势变更中的一种，房价的变化受市场和政策的影响，从几年前的大幅上涨，开发商多发违约，到后期房市冷谈，购房者拒绝履行合同，均是由于市场环境变化造成合同当事人利益的不平衡，维有适当运用合法手段进行调整，方能使继续履行合同成为可能。

（三）价格变动能否和当事人有关联

现阶段由于我国市场价格会出现一系列变动情况，而且具有不确定性，在很多商品房买卖的过程中，必须要按照国家出台的一些房价政策，做好房价调控，例如：下列房价幅度下降或者上升是无法预见的。由此可见，国家的调控都是无形的，购房者是无法预计其合适出现的，因此其实际也超过了市场的调控，从而具有无形之手。

房屋价格在一定区间的涨跌是市场经济的正常现象，是商品房买卖合同双方都应承担的市场风险。但由于调控或市场不正常变动而引发的房屋价格异动，往往超出了当事人的预测能力，也超出其能够承担的风险的范围，例如购房者宁愿放弃购买的房屋，也不愿意再履行还贷的义务，并非单纯是不诚信的表现，而是经过利益衡量，继续偿还贷款的支出，远远大于所得房屋价值，而做出不履行行为，而此时运用情势变更原则进行处理，才能够解决房产买卖合同中的某些纠纷，促进房地产市场的良性发展。

五、结束语

综上所述，对于房地产买卖合同纠纷而言，将情势变更原则应用其中，其优势是显而易见的，本文从情势变更原则综述、情势变更原则在房地产买卖合同纠纷中适用分析、情势变更原则适用的主要类型以及情势变更原则在房地产买卖合同纠纷中具体原则等几个方面去分析，从而增强情势变更原则的适用性和有效性，提高情势变更原则在房地产买卖合同纠纷中的质量和水平。

参考文献：

[1]王建东，杨国锋.房贷调控政策背景下的情势变更原则及应用[J].法学研究，2015.5

[2]魏济民.浅议建筑房地产合同纠纷中情势变更原则的适用[J].仲裁研究，2014.19

房产纠纷合同例7

委托人孙延昌，男，46岁，该公司法律顾问，住该单位。

委托人郭立杰，男，36岁，该公司法律顾问，住本市西城区新外大街10号。

被上诉人（原审原告〕徐承雷，男，45岁，无业，住台湾省台北市忠孝东路5段236巷3弄5号2F.

委托人申伟，北京市大正律师事务所律师。

委托人向锋，北京市大正律师事务所律师。

原审第三人中国银行北京市分行，住所地北京市朝阳区雅宝路8号太亚大厦。

负责人孟庆斌，行长。

委托人卢岚，女，28岁，中行法律处干部，住该单位。

上诉人北京新协房地产开发有限公司（以下简称新协公司）因房屋买卖纠纷、贷款合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（1999）西民初字第3390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新协公司之委托人孙延昌、郭立杰，被上诉人徐承雷及其委托人申伟、向锋，原审第三人中国银行北京市分行（以下简称北京市分行）之委托人卢岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

1999年6月，徐承雷以其购买投资广场B座15层01号房屋，并依合同交齐全部房款，新协公司未按约交房为由起诉至原审法院，要求解除新协公司与其签订的购房契约，双倍返还定金14000美金、退还房款12488美元并赔偿利息28037.9美元，返还第三人北京市分行的贷款本息37290.80美元，因签订契约支付的律师费、公证费2433.88美元及利息4821.88美元。原审法院经审理后确认，双方在平等自愿基础上签订的北京市外销商品房预售契约及补充协议，符合法律规定，且进行了公证，该契约及补充协议已生效。至1997年11月徐承雷提出履约的催告，新协公司仍未履行交付房屋的义务，现徐承雷请求依法解除双方契约及补充契约，应予准许。合同解除后，徐承雷请求双倍返还定金，返还已付房价款并赔偿利息损失及支付因签订合同支出相关费用的诉讼请求，予以支持。据此，于1999年12月判决：一、原被告于1995年10月9日，签订的《北京市外销商品房预售契约》及《补充契约》予以解除。二、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司返还原告徐承雷房款152913.84美元及返还定金14000美元。三、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司赔偿原告徐承雷利息损失（其中7000美元自1995年4月4日至款付清时止，26000美元自1995年10月10日至付清时止。98481美元自1995年11月1月日至款付清时止，利率均按中国人民银行同期固定资产美元贷款利率计付，上述之利息应扣除原告徐承雷已以的被告北京新协房地产开发有限公司支付的1997年1月1日至1997年10月31日迟延交付的利息人民币25556.51元。四、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司支付原告徐承雷为签订而支付的律师费、其他杂费人民币13428元、公证费815.28美元及利息4821.88美元。五、按《楼宇按揭（抵押〕外汇贷款合同》约定还款利息的时问及利率由被告北京办房地产开发有限公司偿还第三人中国银行北京市分行贷款本金55519美元及1999年9月21日至贷款还清时止的利息。判决后，新协公司不服，以原审判决认定事实不清、程序违反法律规定为由上诉至本院，要求撤销原判，判令双方继续履行1998年12月所签协议。徐承雷同意原判。北京市分行未上诉。

经审理查明，徐承雷与新协公司于1995年10月9日经长安公证处公证签订了《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》，并经北京市房屋土地管理局办理了预售房登记。双方合同约定：徐承雷购买新协公司的投资广场B座15层01号房屋一套，建筑面积103.67平方米，按每建筑方米2544.25美元计算，总价款为263762美元。徐承雷于预售契约签署之日付楼款的10％，即26376美元，30日内付楼价款之90％，扣除1995年4月4日徐承雷已付定金7000美元外，应付230386美元。该契约第5条约定：新协公司须于1996年12月31日前将房屋交给徐承雷，除不可抗力外，新协公司未按期将房屋交给付徐承雷，徐承雷有权向新协公司追索违约金。逾期超过90日新协公司未交付房屋的，徐承雷有权终止本契约。契约终止自徐承雷书面通知送达新协公司之日起生效。新协公司除在契约终止后30日内向徐承雷双倍返还定金外，并须将徐承雷已付的房价款及利息全部退还给徐承雷。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方订立的《补充协议》第4条约定，新协公司非因约定的遇人力不可抗拒之自然灾害；施工中异常困难及重大技术问题不能及时解决；违反新颁布的法律及规定；其他非新协公司所能控制的因素等原因致新协公司不能按期交房外，延期交付房屋超过90天，徐承雷有权在第91天起14日内以书面形式通知新协公司解除预售契约。如徐承雷在规定期限内没有行使此项权利，则应被视为同意继续履行预售契约，但新协公司须向徐承雷支付遗期利息。徐承雷依上述协议支付新协公司房价款131881美元（包括定金7000美元）。1996年10月，依新协公司指定，徐承雷作为借款方与贷款方北京市分行签订《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》，新协公司作为合同担保人，徐承雷（抵押人〕以其所购置的投资广场B1501号房产向北京市分行〔抵押权人）申请楼宇按揭抵押外汇贷款，贷款金额131881美元。贷款期限5年，首期还款日为1997年3月20日，贷款分19期等额还款，季还款金额为6942美元。担保人之担保数额为本合同项下贷款本金和由本金所产生的利息（包括违约加息）及其他相关费用。担保期限从贷款发生之日起，到抵押人还清贷款本息日止。本合同项下之担保为不可撤销担保。抵押人确认若担保人按本合同有关规定，代抵押人还清对抵押权人的所有欠款后，抵押人无条件同意抵押权人将抵押人名下抵押物业及其相应的权益转让予担保人。1996年12月31日北京市分行依合同将贷款本金交给徐承雷，徐承雷亦按期偿还贷款本息。截止1996年12月31日新协公司未交付房屋，徐承雷于1997年4月10日后多次书面提出终止双方售房契约，新协公司未予答复，至1997年7月30日，双方就迟延交房达成协议，徐承雷同意继续履行与新协公司签订之预售契约及其补充协议，同时约定新协公司返还徐承雷自1997年1月1日起至入伙之日止延期利息补偿等。同年12月5日，双方依协议履行，新协公司给付徐承雷扣除代付贷款及物业管理费之外的自1999年月1日至10月31日延期交楼利息25556.51元。后新协公司向徐承雷发出入住通知，因徐承雷认为房屋未达到入住条件，未办理手续。徐承雷于1997年11月15日致函新协公司要求验收交房，新协公司未答复。1998年12月7日，双方经协商再次达成协议：新协公司同意赔偿徐承雷购楼全款的利息，额度按中国银行美元贷款的同期利率计算，期限为1997年1月1日起至1998年12月31日止。如因新协公司的原因致使徐承雷办理入住手续迟延，新协公司赔偿迟延期间的全部利息，徐承雷同意从赔偿金中扣除新协公司垫付的银行按揭利息和至1999年12月31日止的物业管理费；如徐承雷需出租房屋时，新协公司免费为其招租，并同意按原合同约定标准对B1501房屋尚存在问题部分进行免费维修。协议签订后，新协公司认为此次协议约定的赔偿金给付期限与1997年7月双方达成协议的给付期限有重复部分，应减去已支付的1997年1月至1997年10月的款项。徐承雷对此不予认可，并于1999年5月10日致函新协公司，以新协公司不履行1998年协议为由，要求解除售房契约及补充协议。徐承雷自1996年12月31日至1997年9月2日支付北京市分行贷款本息28032.8月美元，此间两次支付利息计4821.88美元。新协公司自1997年9月21日至1999年9月20日为徐承雷垫付贷款本金55536美元及利息，徐承雷现尚欠贷款本金55519美元及1999年9月21日后至还清贷款之日的利息。为签订售房契约徐承雷支付公证费815.28美元、律师费11237元人民币，其他杂费2191元人民币。上述事实，有双方当事人陈述、售房契约、补充协议、楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同、1997年11月15日函、1997年7月30日协议书、1998年12月7日协议书、1997年4月10日、5月20日解约通知、1997年5月21日函、1999年5月10日函等证据在案佐证。

本院认为，徐承雷与新协公司签订的《外销商品房预售契约》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反有关法律规定，应视为有效。新协公司按期未交付房屋，在徐承雷提出解约的情况下，双方签订了1997年7月协议，并已按约履行。此后因交付房屋的标准双方仍存在分歧，虽然新协公司曾向徐承雷发出入住通知，但双方未履行交房验收手续。后经徐承雷多次函告要求履约，至1999年5月书面要求解约时止，新协公司仍未交付房屋，故徐承雷要求解除双方契约及补充协议，理由正当，应予支持。原审法院依事实判决解除双方契约及协议，新协公司返还房款和双倍返还定金，赔偿徐承雷损失及给付北京市分行贷款及利息并无不妥。新协公司上诉要求继续履行与徐承雷签订的1998年12月协议，理由不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

房产纠纷合同例8

1 问题的提出

案例一：江苏省南京市，甲（卖方）与乙（买方）2011年1月10日签订了商品房买卖合同，该套房产是乙在本市购买的第三套住房。不料，2011年2月19日南京市政府办公厅印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，其中第三条第三款规定：“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。”于是该套房屋无法进行过户，合同履行已经成为了不可能，所幸的是双方最终以合意解除了买卖合同，并未酿成纠纷。

案例二：浙江省，丙（卖方）与丁（买方）2010年4月16日签订了一份商品房转让定金协议。协议约定：丙将位于杭州市滨江区某小区的一套房产以92万元价格转卖给丁方，当日丁支付定金10万元，其余的房款在2010年4月30日前一次性付清。协议中约定，如果丁不履行债务，无权要求返回定金10万元，如果丙方违约，则需双倍返还定金于甲方。不料，2010年4月17日，也就是定金交付的第二天，国务院了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010] 10号），其中第二条第三项中规定：“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”由于丁非杭州本地居民，无法办出贷款，买房款不够了，因此丁向丙提出了解约，并要求返还10万元定金，但遭到了丙的拒绝。1双方争议的焦点在于：国家房贷政策是否属于法律上的“不可抗力”或者“情势变更”？买房者丁是否有权解约，并拿回定金10万元？

上述二个案例都是属于具有时代意义的房屋买卖合同纠纷，这类纠纷产生于当今中国一个特殊的时代背景――房地产宏观调控“潮”。对于本文三个案例的处理，笔者认为，首先要从不可抗力制度和情事变更原则的定义、范围和适用条件等方面进行分析，然后根据以上两项制度的判定标准作为大前提，以“具体个案”的实际情况作为小前提，进行三段论的推理，才能得出客观、合理的结论。

2 不可抗力与情势变更的认定

2.1 不可抗力的定义和判断标准

2.1.1 不可抗力的定义

根据《中华人民共和国民法通则》（以下称《民法通则》）第153条、第107条《中华人民共和国合同法》（以下称《合同法》）第117条，不可抗力必须符合三个要件：其一不能预见，必须是以一般人的预见能力为标准，指合同当事人对这个时间是否发生是不可能事先预见的；其二不能避免，指合同当事人尽管对可能出现的意外情况采取了合理的措施，仍旧在客观上不能防止这一意外事件的发生；其三不能克服，是针对这个事件造成的结果和损失而言，是无法恢复和减少的。当然，不可抗力的客观事件的发生必须在合同成立之后，履行完毕之前才有意义，并且要求不可抗力的发生和合同不能履行之间有必然的因果关系，才可以免责。

2.1.2 不可抗力的范围

一般来说，不可抗力主要分为几下几类：一是自然灾害，具体有：地震、海啸等；二是社会异常事件，具体有：战争、武装冲突等；三是政府行为，本文主要指狭义上的政府行为，即行政机关的行政行为，如：政府制定的政策、规定、征收、征用等。目前存在巨大的争议的是第三种，即政府行为是否属于不可抗力的范围。

有学者认为，不应该将政府行为列入不可抗力的范围，理由如下：其一，与不可抗力实践相比较，政府行为出现的次数太过平凡，如果把政府行为列为不可抗力，容易导致对不可抗力制度的滥用，从而严重影响经济秩序，不利于契约精神以及公平原则的贯彻。其二，部分政府行为是可以预见的，如国务院及其各部委、地方政府颁布行政法规和其他规范性文件时，必然要通过新闻媒体予以公布和进行宣传，合同当事人应有时间通过各种途径获知。其三，部分政府行为是可以克服的，如错误的具体行政行为可以通过行政复议和行政诉讼而获得救济。2

笔者并不赞同这种观点，行政行为有抽象行政行为和具体行政行为之分。抽象行政行为是指抽象行政行为，是指国家行政机关针对不特定管理对象实施的制定法规、规章和有普遍约束力的决定、命令等行政规则的行为，其行为形式体现为行政法律文件，其中包括规范文件和非规范文件。政府的具体行政行为是指国家行政机关依法就特定事项对特定的公民、法人和其他组织权利义务做出的单方行政职权行为。笔者认为，行政行为政府的抽象行政行为应当纳入不可抗力的范围，政府的具体行政行为应当有条件的、分类型的纳入不可抗力。关于抽象行政行为，其一，抽象的行政行为，在其效力范围内任何个人和单位都无法抗拒，具有强制性，无法克服。其二，抽象行政行为的监督审查权不在法院，利益受到损害的普通购房者根本不可能通过诉讼途径得到救济，无法避免。其三，即使新闻媒体在政府颁布规范文件和非规范文件前会对此有一定的宣传和报导，但具体规范何时出台？影响程度如何？都是普通百姓无法预见的。因此，抽象行政行为若造成当事人合同不能履行，完全应该纳入不可抗力的范围，才能充分发挥不可抗力制度的作用，平衡双方当事人的利益。关于具体行政行为，则应该视具体情况来判断是否符合不可抗力“三不能”的条件，如果符合则同样纳入不可抗力的范围，反之，则由当事人自己承担不利后果。

从“房产新政”的角度来看，其一，“房产新政”作为国家宏观调控的有力手段，属于抽象的行政行为，在其效力范围内任何个人和单位都无法抗拒，具有强制性，无法克服。其二，而且对于抽象行政行为的监督审查权不在法院，利益受到损害的普通购房者根本不可能通过诉讼途径得到救济，无法避免。其三，即使新闻媒体在政府颁布“房产新政”前会对此有一定的宣传和报导，但“房产新政”何时出台？影响程度如何？都是普通购房者无法预见的。因此，“房产新政”若造成当事人合同不能履行，完全应该纳入不可抗力的范围，才能充分发挥不可抗力制度的作用，平衡双方当事人的利益。如本文案例一中，购房者因为未预计到自己的所买的房屋会因为政策的出台而无法过户，因此造成的合同不能履行后果，应当属于不可抗力的范围。

2.1.3 不可抗力在“个案”中的认定

然而，即使明确了“房产新政”符合“三不能要件”，可能属于《合同法》“不可抗力”的类型之一，仍然要结合具体案件，考察具有“三不能”性质的客观情况是否导致了合同必然不能履行，是否是合同必然不能履行的主要原因力，才能认定是否可以使用不可抗力制度予以免责或者单方解除合同。

案例一，合同双方当事人都有合同继续履约的意愿，但是由于国家政策对于房地产市场的第三套房屋买卖的限制，导致合同履行已经不可能。而这一政策的颁布完全符合不可抗力“三不能”的要件，并且是导致合同绝对的不能履行的唯一原因，完全属于不可抗力制度的适用范围。因此，案例一中如果当事人没有合意解除合同，一方当事人也可以单方解除合同并且免除合同责任。

而案例二，情况就不同了，买方提出受到房贷新政的影响无法办理贷款，但是国务院这一房贷调控政策不能够必然导致合同双方当事人的买卖合同履行不能。买方无法通过贷款取得房款，仍然可能通过其他适当的途径取得房款，比如向银行以外的人借款，或者和卖方协商推迟付款期，变更付款方式。因此，笔者认为，案例二中买方不能依照不可抗力制度免除责任并单方解除合同、拿回定金10万元。但是，有人可能会提出，国务院的这一贷款新政确确实实影响了合同的履行，使得合同履行遭遇到了之前没有、并且不可能遇见的困难，对买方来说可能履行的过程会变得十分地艰辛。如果法院不支持此类案件为“不可抗力”是否有失合同的公平正义原则？

对此，笔者认为，能够满足这类案件处理的，不是不可抗力制度而是情势变更原则，情势变更原则除了具有其自身的独特功能外，也是对不可抗力制度的重要补充，并共同构成了合同当事人都无过错而由客观外因而引致的合同履行障碍情况下，变更和解除合同免除当事人责任的法律制度。

2.2 情势变更的定义及其在合同法公平原则下的判断

2009年5月13日，《最高人民法院关于适用若按问题的解释（二）》中，首次明确了情势变更原则的规定。该解释（二）第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”这一解释弥补了我国立法对于情势变更原则的立法漏洞，同时给予审判和仲裁裁决提供了有力的法律依据和参考。

通说认为，情事变更原则，是合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情势变更，致合同的基础丧失或者动摇，若继续维持合同效力则显失公平，允许变更或者解除合同的原则。3任何合同在缔结之时，当事人都会将一定的社会客观条件来纳入合同缔结时需要考虑的因素。然而，一旦这些社会大环境因素发生了不可预见的巨大变化时，当事人往往会陷于不利益之中，造成合同公平原则的失衡。以案例二为例，买房人根据银行房贷条件，结合自身经济实力的综合考量，决定购买该房屋，并以贷款按揭的方式支付房款。不料政府的一个“房贷新政”改变了原本预期会顺利履约的局面，购房的资金基础丧失。合同履行发生重大困难，买房人很可能因此而无法如期支付房款，甚至因根本无法负担房款而构成违约，即使买房人通过其他手段筹集到房款，但也很可能为此付出的是更高的贷款利息，有失公平。而情势变更原则刚好可以调整这一房贷新政造成的严重失衡状态。

情势变更原则是合同法公平原则和诚实信用原则的进一步具体化，通过赋予裁判机构以直接干预合同关系的“公平裁判权”，灵活运用法律加以调整，以实现和谐社会的生活秩序。当今世界经济正处于动荡期，情势变更原则的适用有着重要的价值。

3 不可抗力制度与情势变更原则的具体适用

3.1 不可抗力制度和情势变更原则的“竞合”

在合同实践中，不可抗力和情势变更是否会发生“竞合”的情况？会不会存在既可以适用不可抗力制度又可以适用情势变更原则的情况？要回答这一问题，首先必须解决履行不能是否能适用情势变更的问题，这涉及到对《合同法》第117条规定的“履行不能”如何解释的问题，特别是“履行发生困难”时是否可以视为“履行不能”？

笔者认为，不应该将“履行困难”视为“履行不能”，如果这么处理，势必导致将履行不能的范围过度扩大，因为履行不能的过度扩大，直接导致了不可抗力免责范围的过度扩大，这对于对方当事人是非常不公平的，又陷入了有一个合同履行有违公平正义原则的怪圈。既然履行困难的问题有情势变更原则来处理，就没有必要将“履行困难”纳入“履行不能”的范围，防止情势变更原则和不可抗力制度在适用范围上的更加不确定性，而且会有损情势变更原则的功效。

可以注意到，情势变更原则的适用，必须由当事人提出，由法院或者仲裁机构以裁判的形式才能得以确认。因此，法官或者仲裁庭可以尽量在查清事实、明确责任的基础上，依据诚实信用和公平原则，对当事人之间的利益进行一定的调整。例如，可以从交易主体和交易目的两个角度着手，进行个案的具体考察、区别对待，认定案件事实究竟属于“履行不能”又或者只是“履行困难”。

3.2 不可抗力制度、情势变更原则的联系与区别

根据上文论述，笔者认为本文的案例一应当适用不可抗力制度，而案例二中的情况应该适用情势变更原则，原因就在于不可抗力制度和情势变更原则之间存在联系与区别。

3.2.1 联系

不可抗力与情势变更有许多相似之处，如：均具有不可预见性、无法避免、无法克服；二者都发生在合同成立以后、履行完毕之前。所引起的法律后果基本相同，都是变更或解除合同；都具有免责性；二者存在一定的交叉，主要体现在不可抗力事件既是引起不可抗力的事由又是情势变更的事由；在举证责任分配上都由遭受不利益且主张不可抗力或情势变更的一方承担。4

3.2.2 区别

（1）立法目的不同

不可抗力制度强调的是当合同履行不能时，如何免除一方的履行义务和违约责任；情势变更原则强调的是如何在由于情势发生变更，而发生显示公平的情况下，通过法律的介入而使当事人利益恢复公平，以促进商业交易。

（2）直接造成的法律后果不同

不可抗力结果造成合同无法履行；而情势变更的后果是一般原合同可以履行，但是履行困难明显增加，当事人利益严重失衡，造成了明显的不公平的状态。因此，不可抗力使合同无法履行时，可以解除合同，如只是暂时性的合同履行障碍，则一般采取延期履行或者部分履行的方式，免除迟延履行的责任；情势变更制度表现为维持原合同关系，只是变更合同，如果这样仍不能排除不公平的结果时，就应采取解除合同的方法来恢复公平。

（3）免责的权利性质不同

不可抗力的情况下，当事人所享有的合同解除权的性质为形成权，是“法定的免责事由”，具有强制性；而在情势变更的情形下合同解除权的性质为撤销权，因为各国立法均要求有法院或者仲裁机构以裁量方式实现这一权利，以严格掌握其适用条件。

（4）适用范围不同

不可抗力制度适用范围大于情势变更原则，因为不可抗力制度既可以适用于合同法领域，还可以适用于侵权行为法领域，既可以免除违约责任，又可以免除侵权责任；情势变更原则只能运用于合同法领域，是合同法专有制度。

4 结语

房屋买卖是关系到国家民生的根本大事之一，近年来国家采取宏观调控手段对我国发达城市的房地产市场进行大力调控，也是为了给普通购房者长营造一个良性、健康、公平的房地产交易市场。但在实现这个美好初衷的同时，不可避免地出现了一系列有碍房屋买卖交易的客观事实，这些客观事实如何处理直接关系着房屋买卖双方当事人的重大利益，如果处理得不好，很可能会导致房产新政适得其反。如何让房地产买卖交易真正地公平公正地良性展开，就必须依靠法治的力量，在处理由“房产新政”引发的一系列房屋买卖合同纠纷中，在民法公平原则、诚实信用原则的基础之上，结合“个案”的具体情况，正确适用不可抗力制度与情势变更原则，将由“房产新政”导致的新一轮的“个别”不公平现象，调整到恢复公平正义的正轨上去，才是真正地推动房地产市场的良性发展。

参考文献

[1]参见戚祥浩、谢保华、苗丽娜：《房产新政算不算“不可抗力”温州判了首例说不算》，载《法制与经济》2010年7月（总第245期）。

房产纠纷合同例9

20多分钟后，其父黄亚生的手机突然响起，来电显示的是儿子的号码。“喂，请问你是黄琛南的父亲吗?”手机里传来了一个陌生人焦急的声音。“你是?”黄亚生里一紧，不祥的预感袭上心头。“我是医院的一名医生，你儿子出了车祸，不省人事，现正在医院抢救。我们从他随身携带的公文包里找到了他的身份证和手机，这才给您拨打的电话，你们快点来医院吧。”“好，我们马上就到。”黄亚生慌慌张张地对老伴郑梅喊道：“儿子出车祸了我们得马上赶到医院。”郑梅一听，慌了神，丢下手里的家务活，与黄亚生一起赶往医院。

当他们赶到医院时，还是迟了一步。黄琛南因伤势过重，来不及见亲人最后一眼便魂归天国。黄亚生老泪纵横，郑梅则瘫倒在地。这时，黄琛南的妻子孙琼也从单位赶到了医院，她扶起婆婆，然后呆呆地站在走廊上……

悲痛过后，一家人慢慢地回过神来，他们从医生那里弄清了黄琛南出事的经过。原来雨天路滑加上黄琛南的车速过快，摩托车不慎翻下了路边的沟坎。更不幸的是，他失去控制后头部着地，重重地撞在了_一块岩石上，当即昏迷不醒，当他被人发现送到医院时，因伤势过重，医生也无力回天。

儿子安葬后，黄亚生和郑梅开始担忧起往后的生活。原来，年近七旬的他们没有退休工资，一直与儿子儿媳住在一起，他们居住的那幢四层楼房也是由儿子出钱修建的，房产登记在儿子的名下如今儿子去世了，儿媳没准会改嫁，他们因此感到不踏实，不得不为以后的生活考虑。

在黄亚生的提议下一家人召开了家庭会议，他们居住的楼房成为了焦点。房屋归到公婆名下儿媳不同意；归到儿媳名下公婆又不赞成。商量来商量去，一个折中的办法让双方皆大欢喜。

2008年12月23日，黄亚生、郑梅夫妇和孙琼经平等自愿协商，就黄琛南去世后的家庭财产分割达成了协议：一、双方现共同居住的四层房屋的产权归黄琛南的儿子黄明所有；二、黄亚生、郑梅、孙琼、黄明对该幢房屋均有居住权，其中一楼、四楼归黄亚生、郑梅夫妇使用，二楼、三楼归孙琼、黄明母子使用……

家庭风波不请自来，协议反倒变成诉讼的导火索

黄琛南去世不久，孙琼的父母和亲友们不停地劝她再找个伴侣。一开始，孙琼念及儿子还小，丈夫去世时间不长，一直拒绝。可后来她也招架不住众人的劝说，点头答应了。亲友们四处为她介绍对象，也时不时地有男子来孙琼家附近打听。

儿媳要改嫁，黄亚生夫妇也知道这事儿是拦不住的，司儿媳总是在眼皮子底下张罗着，他们看在眼里，心里难免有些难受。每当他们与儿媳碰面时，老俩口因心情不佳，总会给些脸色，日子久了他们与儿媳的关系变得越来越僵。

2009年6月28日，孙琼与郑梅在家门口擦肩而过，郑梅说：“你现在看到我连招呼都不打我儿子才死了几个月啊。再怎么着，我还是孩子的奶奶呢。”面对婆婆的责备，孙琼抱怨：“妈，咱们天天见面，您怎么变得那么生分了而且我正想着事，走神了。”“我看你是急着找个老公再嫁出去吧!”说到这，郑梅满肚子伤心，禁不住落下泪来。孙琼没有理睬婆婆的情绪变化，上了楼后重重地把门关上了。

此后，黄亚生夫妇和孙琼的关系急剧恶化，争吵不断，虽住在同一幢房子里却形同路人。2010年4月，他们再次争哦黄亚生拨打了“110”。后来他们在警察的主持下达成了一份“补充协议”。按照“补充协议”的规定，房屋的所有权仍归黄明所有，房屋的一楼由黄亚生夫妇和孙琼共同出资进行隔断，各自使用一半。

10月的一天，黄亚生突然想起把房屋产权归到孙子名下的争情一直没有办理。为此，他来到房产管理局咨询该如何为孙子办理房产证。咨询完后，黄亚生火冒三丈。原来3个月前，孙琼背着他们偷偷地把房子转到了她的名下办理了以孙琼为所有权人的房产证。

“这怎么行。”黄亚生回去跟老伴一说，郑梅同样怒气冲天，他们要找孙琼问个清楚。“咚咚咚”，他们使劲地敲孙琼的房门。孙琼一开门，黄亚生夫妇便怒气冲冲地指责她，并责令她马上把房子过户给黄明。面对公婆的责问，孙琼说：“按照协议，房子是给黄明的，黄明又是我的儿子我是他的监护人，他的房子自然由我来管理，我爱登记在谁的名下就登记在谁的名下。”黄亚生夫妇顿时无言以对。

孙琼的回答让他们感到不满，房子若变成孙琼的，那他们的居住权会随时打水漂，而且孙子长大后，也不一定能拥有房屋的所有权。该怎么办?黄亚生夫妇静下心来，思考对策。

到了这地步，他们想去法院孙琼。可这诉讼请求该如何提呢?他们面临着两种选择。第一种是要求执行协议，请求法院判令孙琼把房子过户到黄明的名下同时保证他们老两口对房屋享有部分居住权；第二种是请求撤销协议，那么房子便是黄琛南的遗只他们就能以继承人的身份参与继承分割。

遭遇法律瓶颈：没过户的房产到底归谁?

2011年春节后，黄亚生夫妇以一纸诉状，把儿媳孙琼和孙子黄明告上了法庭。他们诉称，当初双方签订的协议中，产权归黄明所有的约定是一种赠与，他们和孙琼都是赠与人。对房屋这样的不动产来说，只有办理过户手续，赠与才算完成，如果没有办理过户手续，赠与人可以随时撤销赠与。现在，该房屋还没有过户到黄明的名下他们作为赠与人，可依法行使撤销权，同时请求对黄琛南的遗产即房屋进行分割。

孙琼表示，2008年12月达成的协议不是赠与合同，而是继承协议。那是她与黄亚生夫妇为分割黄琛南的遗产达成的协议，应当适用继承法的规定。分割遗产的协议合法有效的话，只存在完全履行的问题，不存在撤销赠与的问题。黄明年龄小，她是黄明的母亲，又是黄明的监护人，将房屋过户到她的名下是对未成年人实现权利的一种方式。既然黄琛南的遗产已经分割完毕，继承协议也就履行完毕。

继承协议PK赠与合同，二者之间究竟有没有冲突，法律又该如何抉择呢?2011年4月初，当地法院开庭审理了这起纠纷案。

主审法官表示，本案的焦点在于那份协议的效力是适用继承法，还是适用合同法。2008年，黄亚生夫妇与孙琼签订的协议是为分割黄琛南的遗产、处理继承事宜签订的，本质上属于继承协议，但协议中关于房屋产权归黄明的内容，又具备赠与合同的性质。可以说，它既属于继承协议，又属于赠与合同。

房产纠纷合同例10

    广州埔丽房地产开发有限公司（以下简称埔丽公司）是位于广州市中山五路193至215号百汇大厦（即百汇广场）的开发商。

1995年11月29日，埔丽公司（甲方）与赵国栋、郑鹭萍（乙方）签订了《房地产预售契约》和《补充合约》，其中订明：甲方将中山五路起义路交汇处的百汇广场15楼14号室房地产（房屋建筑面积68.45平方米）出售给乙方，成交价为港币1137217元，乙方由1998年6月30日前分7次付清给甲方；甲方应于1998年6月30日将上述房地产建成并正式交付给乙方使用；如遇下列特殊原因可凭该楼房所在地有关部门的证明文件，据实予以延期：1、不可抗力的自然灾害；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能解决；3、法律、法规及政府规章的变动造成之廷误；4、水、电及其他公用设施未能及时配套完成；6、其他非甲方所能控制的事件。如非上述情况而延期交付该楼房，甲方将按延期交付楼房日起，至实际交付该楼房日上，每日按该楼房价款千分之一付滞纳金以补偿乙方损失，但滞纳金最高以楼价款5％为限。另在附录二中订明甲、乙双方同意乙方按以下方式向甲方缴款：第一期楼款港币113722元，含定金港币20000元已于签署本契约或之前付清；第二期至第六期楼款每期分别为113722元，并须于1998年1月23日或之前分期付清；尾期余款港币454885元须于甲方发出上述房地产交付使用通知书之日起十四天内付清或办理银行按揭手续。契约还订明：乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产总价款千分之一的违约责任金。另据契约所附标准平面图载明：该1514室内靠东墙有一方柱。上述协议签订后，赵国栋、郑鹭萍至今共支付购房款港币682332元给埔丽公司，尚欠尾期楼款未付。

另查明，百汇大厦于1998年12月竣工，1998年12月28日通过验收，并由广州地区建设工程质量安全监督站核发《建筑工程质量认定书》。广东省公安厅消防局也于1999年1月12日经验收同意：地上部分（除6、6A、7、22层外）可以投入使用。埔丽公司于1998年12月19日向赵国栋、郑鹭萍发出交楼通知书，要求其前来办理收楼手续。1999年2月2日，赵、郑在收楼过程中发现上述预购房屋中间有一根大方柱，与契约所附平面图不同，遂拒绝办理收楼手续。

为证明延期交楼的特殊事由，埔丽公司提供了隧道局广州地铁公园前站项目经理部于1998年9月10日出具的报告，称：隧道局广州地铁公园前站地铁基础施工采用逆作法施工，致使本应于1995年5月交出靠近百汇广场南边的地下连续墙结构，到1996年1月底才完成该工程，影响了百汇广场的施工；另百汇广场地段南向挡土桩施工过程中，于1995年9月20日挡土桩挖到约11米深处时发现有流砂层，施工至1995年10月1日时，刮台风及下暴雨，邻单位房屋出现开裂，上述问题经处理，至1996年4月才重新开始恢复施工，使挡土桩施工期限延迟8个月。1996年4月16日广州市第三建筑工程公司第二项目部致隧道局三处的函件，称：由我公司施工的百汇广场防沁墙及降水井工程在贵处的协作下已施工完毕，1996年4月12日起西边和南边的围护桩工程可恢复正常施工。

2001年2月23日，埔丽公司以赵国栋、郑鹭萍没有履行合同约定付清购房余款义务构成违约为由向广州市越秀区人民法院提起诉讼要求赵国栋、郑鹭萍支付尾期楼款及预期违约金等。基于埔丽公司本诉，赵国栋、郑鹭萍以货不对板为由向原审提出反诉，要求解除上述预售契约，埔丽公司退回已付购房款和利息，并支付逾期交楼违约金等。

经现场勘验，该方柱位于房屋中间，长为2.69米，宽为1.17米，距离东墙1.53米，对房屋使用功能有较大影响。

二、审判

    广州市越秀区人民法院初审认为，赵国栋、郑鹭萍与埔丽公司签订的《房地产预售契约》和《补充合约》意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。埔丽公司未征得赵国栋、郑鹭萍的同意擅自变更房屋结构，严重影响房屋使用功能，已构成违约，理应承担违约责任；但赵国栋、郑鹭萍在1999年2月2日发现上述预售房屋中间有一根方柱后，迟至2001年2月23日才以货不对板为由提出要求解除双方签订的《房地产预售契约》和《补充合约》，超过了法律保护的诉讼时效。期间又没有发生诉讼时效中断或中止的事由，故对赵国栋、郑鹭萍要求解除合同并由埔丽公司退还已付房款及利息之请求，不予支持。百汇广场已通过质量验收及消防验收合格，具备交楼条件，但埔丽公司于1998年12月19日发出收楼通知书时，消防尚未验收，故交楼应以广东省公安厅消防局作出消防验收合格意见书之日（即1999年1月12日）为交付日。现埔丽公司要求赵国栋、郑鹭萍支付尾期楼款及逾期付款违约金合法有理，子以支持。赵国栋、郑鹭萍应迅速将尾期楼款交付给埔丽公司，并办理收楼手续。由于双方约定埔丽公司逾期交楼按每日千分之一计付违约金，但违约金最高以楼价款之5％为限，根据公平合理的原则，赵国栋、郑鹭萍亦应按契约的约定向埔丽公司给付不超过总价款5％的逾期付款违约金。关于逾期交楼问题，根据工程项目所在地有关部门的相关函件，1995年5月至1996年4月12日百汇广场施工期间，遇到地铁施工及流砂层等问题影响，以上情况属双方合同约定的施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决、其他非埔丽公司所能控制的事件，属于可免责的特殊原因，故埔丽公司为解决上述问题而延误的时间可予以免责。从公平合理原则出发，埔丽公司在签约前已发生的免责事由是其已知和应知的，此前免责事由出现的时间段不应免责，签约后发生的免责事由因其不能预见解决所要花费的时间，故此后免责事由未能消除的时间可予以免责，即从1995年11月30日至1996年4月12日期间埔丽公司相应可予以免责，其应交楼日期也相应顺延至1998年4月。从1998年4月16日起至1999年1月12日止，埔丽公司理应承担逾期交楼的违约责任；但鉴于赵国栋、郑鹭萍于2001年2月23日提出反诉请求要求埔丽公司支付逾期交楼违约金时已超过法律保护的保护时效，期间又没有发生诉讼时效中断或中止的事由，故对此不予接纳。遂作出判决：一、赵国栋、郑鹭萍应于本判决发生法律效力之日十日内，一次性支付尾期楼款港币454885元给埔丽公司。二、赵国栋、郑鹭萍应于本判决发生法律效力之日十日内，一次性将从1999年1月27日起至实际付款之日止的违约金（按已付房款港币682332元以每日千分之一计算，但给付总额不应超过总楼价款的5％）给埔丽公司。三、驳回赵国栋、郑鹭萍与埔丽公司的其他诉讼请求。案件受理费14654元，由原告承担6411元，两被告共同承担8243元；反诉费14492元由两被告共同承担。

判后，赵国栋、郑鹭萍不服，上诉请求：1、撤销广州市越秀区人民法院（2001）越法初字第150号判决；2、解除双方签订的《房地产预售契约》及补充合同；3、判令埔丽公司返还其已付购房款港币682332元及自其各期付款之日起至埔丽公司实际还款之日止的港币利息，埔丽公司并依约向其支付违约金港币56860.85元；4、判令埔丽公司承担本案一、二审诉讼费用。其上诉的主要事实和理由是：其认为被上诉人不具备依合同约定的条件将上述房屋合法交付给上诉人使用的状态持续至今。上诉人于1999年2月2日前往收楼时发现不符合合同约定的收楼条件而拒绝收楼、拒绝支付尾期款的行为是行使履行抗辩权的合法行为，而且解除合同的行为不存在时效问题，原审关于时效的认定是错误的。由于被上诉人无法按合同约定交付房屋，因此合同继续履行已不可能和不必要，而造成合同不能履行的原因在于被上诉人的过错，被上诉人应承担全部责任。被上诉人答辩同意原审判决。

广州市中级人民法院经审理认为， 赵国栋、郑鹭萍与埔丽公司就百汇广场15楼14号室房地产买卖自愿签订的《房地产预售契约》和《补充合约》是双方真实意思表示，内容合法，应属有效，双方均应全面履行。埔丽公司未征得赵国栋、郑鹭萍同意擅自更改房屋结构，与双方契约所载平面图不符，且严重影响房屋使用功能，使赵国栋、郑鹭萍购房的预期目的无法实现，已构成根本违约。赵国栋、郑鹭萍要求解除与埔丽公司签订的上述预售契约，并要求埔丽公司返还已付购房款及该款银行利息符合有关法律规定，本院予以支持。赵国栋、郑鹭萍在埔丽公司通知收楼时，发现上述预售房屋中间有一根方柱，货不对板后，拒绝办理收楼手续，该行为是事实上对其合法权利的一种自我救济，不构成违约。在埔丽公司明确无法按契约约定交楼时，在本案反诉要求解除与埔丽公司约定的上述预售契约是在私力救济无法达到保护的目的时，请求法院依公力救济，保护其合法权利的一种手段，原审以赵国栋、郑鹭萍于1999年2月2日发现上述预售房屋中间有一根方柱后，迟至2001年2月23日以货不对板为由提出要求解除合同已超过法定诉讼时效，及认定赵国栋、郑鹭萍至今未支付购房余款已构成违约有误，本院予以纠正。鉴于赵国栋、郑鹭萍于2001年2月23日才要求埔丽公司支付逾期交楼违约金，该请求已超过法定诉讼时效，对此本院不予支持。

综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2001）越法房初字第150号民事判决第三项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2001）越法房初字第150号民事判决第一、二项及诉讼费负担；三、上诉人赵国栋、郑鹭萍与被上诉人广州埔丽房地产发展有限公司于1995年11月29日签订的《房地产预售契约》和《补充合约》予以解除；四、被上诉人广州埔丽房地产发展有限公司应于本判决书送达之日起十日内，将上诉人赵国栋、郑鹭萍已付的购房款共计港币682332元返还给上诉人，并计付该款的银行利息（按中国人民银行同期贷款利率计算从实际付款之日起至还清之日止）给上诉人赵国栋、郑鹭萍。本案一审受理费18910元，由被上诉人负担，反诉费14494元，由上诉人负担2685元，被上诉人负担11809元；二审受理费29146元，由上诉人负担895元，被上诉人负担28251元。

三、评析

    本案的关键问题是后履行抗辩权、合同解除权的行使与诉讼时效的问题。

后履行抗辩权制度与合同解除权制度，是现行合同法为了更好的维护交易双方当事人的合法权益，减少交易成本，保障交易秩序与交易安全所做的制度安排。后履行抗辩权，是指依照合同的约定或者法律的规定负有后履行义务的一方当事人在负有先履行义务的一方当事人届满未履行义务或履行义务有重大瑕疵的情况下，可以为了保护自己的合法利益，而拒绝履行自己的相应的义务。《合同法》在第67条对此做了规定："当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求".在本案中，双方签订的双务合同约定：乙方尾期余款港币454885元须于甲方发出上述房地产交付使用通知书之日起十四天内付清或办理银行按揭手续。也就是说，双方合同义务有先后履行顺序，即相对于赵国栋、郑鹭萍应付尾期楼款，埔丽公司交楼在先，由于埔丽公司交付的房屋货不对板，属于瑕疵履行，因此赵国栋、郑鹭萍在1999年2月2日埔丽公司通知收楼时有权拒绝收楼、拒绝支付尾期款，其行为属行使后履行抗辩权，并非违约行为。因此原审法院认为赵国栋、郑鹭萍应对其逾期付款承担违约责任的认定是错误的。