房地产开发环节的税收筹划例1

（ 西南民族大学 四川省成都市 610041 ）

 

摘要：随着我国经济的不断增长和房地产市场竞争的日趋激烈，国家对房地产企业的调控力度也越来越大，房地产企业自身能够节约的成本越来越少，而有效的税收筹划也成为了一个节约成本的重要领域。本文立足于房地产企业的税收筹划，通过对该类企业各个主要的环节进行税收筹划的操作，为房地产企业提供一些有益的借鉴资料。

关键词：房地产企业税收筹划应用

 

一、             房地产企业税收筹划的必要性

（一）税收筹划对企业的财务管理有极大的促进作用

房地产业的发展离不开对现金流的使用,现金流同时对于相对收益与绝对收益都有着不可忽视的作用。而税收筹划能够有效地提高资金的使用,同时能够对现金流进行改善,对企业的发展起到促进作用。

（二）纳税人对税收进行筹划有利于提高纳税的意识

税收筹划是少缴费、缓缴费,并不会违反国家的法律。它是依法根据国家出台的相关优惠政策采取节省税收的策略,从而达到税收零风险,保证自己经济和名誉方面的健全。

（三）税收筹划能够促进房地产业的规划、有序发展

运用税收筹划,能够正确的引导房地产行业规范化地发展,对房地产行业中的倒把投机等行为有一定的抑制作用。企业合法根据国家推出的优惠政策和鼓励政策对资金进行合理的运用,对企业的产品结构进行重新组合来减少赋税,这样对资源适当配置与资本流动都有极大的促进作用。

二、           房地产企业各个环节的税收筹划的应用

（一）  准备环节筹资

房地产企业对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用，从税收的角度观察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。

（二）  建设环节

房地产企业建房通常是通过自建、代建和合作建房三种方式。首先，虽然大部分房地产企业比较偏向于自建，但在这种方式下税收筹划的操作空间是比较小；其次，房地产的代建是指房地产企业代替客户进行房地产开发建造，建造完成后向客户收取收入的行为。这种方式对于房地产开发企业来说，其收入只是劳务报酬，属于营业税的征收范围，其中并没有发生房地产权的转移，因此不需考虑土地增值税，从而减轻了税负；最后，房地产的合作建房。这种建房方式由于投资方没有发生用建造成功的房屋换取土地使用权的行为，对于投资行为本身是不用缴纳营业税的。而建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。而房屋建成后转让的，再按规定征收土地增值税，使得合作企业双方共同减轻税负获得利益。

（三）  销售环节

房地产的销售环节是房地产企业涉及税种最多的环节，如营业税、土地增值税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等，而房屋的销售价格则是各开发商和购房者最关心的问题，并且直接影响缴纳企业营业税和土地增值税的多少。

1、营业税筹划

案例1：A企业系房地产开发公司，其对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同规定房子总价款为300万元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税为15万元（300）；如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税为6万元（300，以后两次分别交营业税4.5万元（300）。虽然两种方法确认收入都是交营业税15万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。

2、土地增值税的筹划

案例2：X房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元‚豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。

如果不分开核算，X公司应缴纳土地增值税为：增值率为（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此适用30%的税率，应纳土地增值税=（15000－11000）×30%=1200万元

如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税（10000－8000）×30%=600万元；豪华住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（5000－3000）×40%－3000×5%=650万元，应纳土地增值税合计金额=600+650=1250万元。

分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率超过20%，还要缴纳土地增值税。所以接下来就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。

（四）  保有环节

房地产企业一般的两种投资方式分别是依靠出租房地产获得租金收入和以房地产入股联营获得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产企业将建成的商品房对外出租收取租金，由于涉及的税种较多，也为企业带来了较重的税负压力，因此更多的房地产企业往往倾向于第二种方式。即将房地产投资入股，与被投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为。这种行为将不征收营业税及其附加，也不用直接缴纳房产税，在承担一定投资风险的基础上，只需要缴纳企业所得税。

案例3：甲房地产公司在市中心有一处房产，该房产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金收入；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中甲公司所占份额为400万元。

①采取出租方式应承担的税负

营业税：房屋租赁业属于服务业，按租金的5%征税，应交营业税为90万元：

房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为21.6万元；城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城税税负为6.3万元；教育费附加：2.7万元；印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，印花税税负为0.18万元；所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为42.53万元。最终总体税负为163.31万元。

②采取联营方式应承担的税负

房产税：房产税依照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2%。减除30%，则房产税税负6.72万元；土地使用税：此税种从量定额计征，假定地区单位税额为0.7元／平方米，土地使用税税负14万元；所得税;税负为100万元；最终总体税负为120.72万元。

由以上计算我们可以得出甲企业采用联营方式所承担的税负要少42.59万元，这样可以为企业节省一大笔成本支出。

三、小结

现阶段伴随着我国经济以及房地产行业的迅猛发展，房地产企业呈现出多样化、复杂化的发展趋势，这就导致了房地产企业的纳税管理变得越来越复杂。由于房地产企业投资规模较大，开发周期较长，缴纳的税种较多，税额大，因此房地产企业税收筹划需要统筹兼顾，根据企业自身发展环境、经营环境、税收环境的改变而进行调整，制定适用于自身企业发展的税收筹划方案，这样才能在节约税款的同时，使得企业利益最大化。

 

参考文献：

[1]《税法》CPA考试辅导教材.经济科学出版社.2014

[2]盖地.税务筹划.[M].高等教育出版社.2011

房地产开发环节的税收筹划例2

一、开发建设环节的税务筹划

房地产开发企业在房地产开发环节所缴纳的税种相对比较少。具体来说，土地所有权出让之时，产权转让书据并不用纳印花税，而只有取得土地使用权时需要缴纳城镇土地使用税和契税外，在此阶段，开发商可以依据具体情况规划本企业的筹资和开发方式，并且对于未完工项目转让方式以实现营业税和企业所得税等的筹划。所以，开发商在建设环节较为重视筹资与开发方式。

（一）融资方式及利息费用扣除方式的税务筹划

众所周知，房地产开发项目建设时间较长，投资周期也较久，所需要的资金较多且占用资金的比例也非常高。总而言之，房地产开发企业融资的主要特点是资金量需求非常大、借款周期非常长、支付利息较高等特征。该行业的特性使房地产开发企业大多需要具备雄厚的资金及较强的融资能力。目前，房地产开发企业融资方式主要是债务债权融资，但是，当前很多房地产开发企业非常倾向于向银行等主要金融机构借款，这一点比较符合税务筹划原理，特别是由于房地产开发企业经常是在项目开发地成立一个分公司。所以，房地产开发集团一般由若多个子公司或分公司构成，各子或分公司之间的资金需求情况肯定有所不同，资金短缺情况不一。所以集团进行协调，对各分公司的资金需求进行分析，对集团而言，一方面可以增强企业内部资金利用率；另一方面又可以起到节税作用。向金融机构借款或者是进行分公司之间的临时拆借，借款利息既可以在企业所得税之前进行扣除，又可以作为土地增值税增值额的部分进行扣除，从而在某一程度之上减少房产增值率。

（二）合作建房的税务筹划

房地产开发企业进行房地产投资可以有很多种方式，当房地产开发企业在相关资质及其他条件不完全具备时，他们经常会选择与其他有条件的企业或个人合作。例如，合作办企业以及合作开发相关房地产项目，从而实现资源互补和共享。由于合作开发房地产往往涉及收入及税种非常多，且由于合作方式的有所差异，所承担的税负必定会存在一定的差异，税务筹划的空间也会有所不同。总体来看，采用构建合作企业方式并采取风险共担与利益共享的收入分配方式最为节省需要上缴的税费，只需要在销售房屋取得收入时按销售不动产进行纳税；而成立合作企业一般是待房屋建成以后合作者就按一定比例对房屋销售利润进行分，而以土地使用权出资的相关方还需就转让土地使用权缴税相关税费。而“以物易物”的合作方式，合作者一般是分别按照他们销售房屋的金额及转让土地使用权的价值对应缴纳企业营业税、土地增值税等等。合作建房者将划分的房屋进行出售时还应按房屋销售额相应交纳营业税、土地增值税及企业所得税等等，而且负税程度最高。

（三）开发项目转让税务筹划

房地产开发项目转让主要是指对于获得相关部门批准的房地产开发项目，在企业股东收益人之间、向他人转让其股权或合作开发权益的具体行为。一般而言，房地产项目转让交易形式主要有：股权转让、非整体资产转让、整体资产转让这三种形式。企业选择股权转让还是进行资产转让作为房地产项目转让交易的形式，所适用税法依据完全不同，从而会产生有差异性的税收负担。对比非整体资产转让，整体资产及股权转让交易在转让时的税收负担是比较少的，从而具有比较大的筹划空间。

二、交易环节税务筹划

房地产企业在销售环节所涉及的税费种类最多，常见的比如有营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税等。接下来将从以下几个方面探讨销售过程中的税务筹划。

（一）销售价格税务筹划

土地增值税总共有四级税率，税率种类为超率累进税率，所以，从土地增值税入手是房地产定价策略的税务筹划的主要内容。除此之外，还应利用土地增值税的相关优惠政策。例如，普通住宅的增值率不高于20%的免征增值税优惠。由此可见，房地产的价格高并不能代表企业实现的利润一定高，如果税负过重，也有可能导致企业的利润降低。销售价格税务筹划的具体对策为：找准土地增值税的特点，充分利用土地增值税的优惠政策，通过调整房地产销售价格，在不超过税收临界点的条件之下，实现应纳税额的降低。从降低税收成本的角度出发，房地产企业确定房地产售价时应遵循如下规律：售价与税金之外扣除项目的1.2848倍时，土地增值税的成本就比较高，从而导致企业收益较低。相反，售价低于上述金额时，企业就免交土地增值税，企业的税负成本就较低，实现的收益自然较高。

（二）房地产企业促销方式与税务筹划

一般来说，房地产企业的促销方式主要包括：现金折扣、赠送精装修、赠送物业管理费等形式。上述促销方式非常有可能改变房地产企业的纳税数额。比如说现金折扣会冲减营业税的计税依据；赠送精装修可以使房地产企业降低营业税纳税义务。税务筹划主要可以从两个方面进行：第一，利用税收政策。比如说，现金折扣作为企业销售收入的减项从而使企业少上税；赠送精装修等可以视作为房地产开发成本的组成部分，从而减少上税金额。第二，调整促销的法律形式。人们可以对房地产销售合同进行调整，销售手段形式的改变可以有效降低税收成本。

（三）房地产开发企业费用核算的税务筹划

相对于旧企业所得税法的规定，新税法税前扣除费用比例已经大为提升，税前扣除项目较以前也增加了不少，从而使得该方面成为税务筹划重点，房地产开发企业必须关注于其费用扣除及变化，做好企业费用核算筹划。在企业纳税筹划中控制作为资本性的支出，以尽量减少不能作税务扣除的费用项目开支，在有限制列支的费用项目中，注意在类似性质的费用或者可替代费用开支之间进行调节，尽量将标准内的实际开支控制调整至标准临界点，既防止出现超标准列支，也尽量减少各项费用标准未达空间，造成筹划资源的浪费。

参考文献：

[1] 杨小莲.房地产税务筹划现状及对策分析[J].现代商业，2012（7）.

[2] 殷爱贞.投资性房地产税务筹划研究[J].财会通讯，2009（3）.

房地产开发环节的税收筹划例3

纳税筹划是企业财务管理的重要一环,因为纳税义务涉及到企业的设立,筹资,投资,生产经营等活动的各个方面,因此纳税筹划也贯穿于以上整个过程,关系到整个企业战略的执行情况。同时纳税成本是企业经营成本的重要组成部分,公司为实现企业价值最大化的财务管理目标也必须重视企业的纳税筹划。随着我国新企业所得税法的颁布、新会计准则的实施以及增值税的逐步转型,企业进行纳税筹划的法律和制度环境进一步完善。房地产业是我国国民经济的主导产业,在我国整个经济发展过程中占有重要地位。近年来我国房地产业发展一直处在过热状态,面对这种状况,政府实施了土地,金融,税收等多种调控政策,这些政策在一定程度上抑制了房地产价格的过快上涨。同时这些政策也使得房地产企业面临了困境,竞争更加激烈,融资更加困难,盈利空间也受到了压缩。在这样的境况下,房地产业要提高投资回报率,实现企业价值最大化只能通过降低成本来实现。而纳税成本是房地产企业成本的重要组成部分,在当前房地产业面临经营困境的状况下,企业通过纳税筹划降低经营成本,提高企业的竞争力就显得尤为重要。本文主要从房地产企业生产经营流程的各个环节来简要分析房地产企业纳税筹划的整体思路。

一、各环节的纳税筹划

(一)房地产企业设立环节的纳税筹划

由于新企业所得税法的颁布,原来通过选择企业注册地和企业性质进行纳税筹划的方法应经失去了意义。当前房地产企业应该从企业组织形式和组织结构的选择两个方面进行纳税筹划。具体来说,组织形式的选择主要是独资企业、合伙制企业和股份公司制企业的选择,因为独资企业、合伙制企业只交个人所得税,而股份公司制企业既要交个人所得税还要交企业所得税。企业组织结构的选择主要是房地产集团公司设立子公司和分公司的选择,分公司和总公司合并计算应纳所得税,而子公司和总公司分别计算应纳所得税。建议集团公司刚开始设立分公司,等分公司开始盈利再考虑让分公司改制为子公司,这样分公司刚成立时可能发生的亏损就可以成为总公司税前抵扣项目。

(二)房地产企业筹资环节的纳税筹划

筹资环节房地产企业主要可以通过筹资方式的选择以及融资租赁进行纳税筹划。具体来说,筹资方式的选择大的方面主要分为权益筹资,负债筹资和其他方式筹资。企业应该尽量利用负债筹资,充分利用利息税盾的作用,但也要根据企业总体资本结构综合考虑。利用融资租赁进行纳税筹划主要是因为这种方式既可以利用利息税盾的作用,又可以通过折旧抵扣应纳税所得额,起到了双重抵税的作用。

(三)房地产企业开发建筑环节的纳税筹划

开发建筑环节主要是通过合作建房和开发项目转让进行纳税筹划。具体来说,由于税法规定“以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担风险的行为,不征营业税”,这样一来房地产企业就可以与其他企业分别以土地使用权和货币资金出资成立合作企业合作建房,房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式以房屋进行分配,这样向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不缴营业税,双方分的利润也不必缴纳营业税从而达到节税的效果。房地产开发项目转让包括资产转让和股权转让。根据我国现行税法规定,股权转让不缴营业税,不缴增值税和契税。然而如果直接把土地当作资产转让则需要交土地增值税、契税和营业税。因此,房地产企业应该尽量采用股权转让的方式进行房地产开发项目的转让。

(四)房地产企业销售环节的纳税筹划

销售环节主要通过销售收入的分解和促销方式的选择进行纳税筹划。具体而言,销售收入的分解主要是房地产公司通过设立装修公司或物业公司,把房屋价款的一部分转移到装修费用或物业费用,因为装修费用和物业费用征营业税,税率比土地增值税低,这样就起到了明显的节税效果。促销方式包括现金折扣,赠送装修、家具家电以及一定年限的物业费等,每种促销方式所涉及的税种有所不同,也有比较大的筹划空间,企业要合理利用促销方式进行纳税筹划。

(五)房地产企业持有房地产环节的纳税筹划

房地产企业持有环节的主要通过投资性房地产计量模式选择、租金的分解和利用房地产投资进行纳税筹划。具体来说,投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式进行计量,成本法计量下,企业可以计提折旧,而折旧的计提可以起到抵税效果,仅从纳税筹划角度说成本法更利于节税。租金的分解主要是把水电费、物业费从租金中分离出来以达到节税目的。利用房地产进行投资是指把闲置房地产投资入股一家企业组成风险共担的共同体,参与企业利润分配。这样一来就不用缴纳营业税及附加、也不直接缴纳房产税,只缴所得税,进而实现节税效果。

二、结束语

房地产企业纳税筹划涉及到企业生产经营的各个环节,本文勾画出了房地产企业纳税筹划的整体思路。但是由于篇幅有限,本文只是简要介绍了各个环节纳税筹划的一些概括性的建议,有待进一步分析研究。

参考文献:

[1]盖地.税务会计与税务筹划[M].北京:中国人民大学出版社,2003.

房地产开发环节的税收筹划例4

一、房地产企业税务筹划的概念与特点

（一）概念：房地产开发企业税务筹划是房地产企业在一定的社会制度环境下，根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，实现企业财务目标的谋划、对策与安排的活动。房地产企业税务筹划包括避税、节税、转税等多方面的内容。通过规避、优惠条款、提高或降低价格等方法达到减轻税负的目的。

（二）特点：

1、合法性。房地产企业税务筹划的具体措施都是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，之所以能够做出缴纳低税负的决策是因为纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择。

2、筹划性。一般纳税义务通常具有滞后性，通常企业经营行为发生后，企业纳税义务才产生。税务筹划在充分了解现行税法、政策和财务知识的基础上，再结合房地产企业全方位的经济活动，有计划地进行规划、设计税负相对最轻和经营效益相对最好的决策方案的行为。这种行为的超前性决定了税务筹划性的特点。

3、目的性。房地产企业进行税务筹划产生的最初原因就是直接减轻税收负担，这也是纳税筹划的。其他如避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险等目标是在这个目标的延伸。

4、多维性。从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。

二、房地产企业税务筹划的可行性

首先，企业在筹划税务方案前，要对资金、成本和利润这三要素进行细致合理的分析，制定出正确的财务决策，使整个企业的经营、投资行为合理、合法，财务活动和经营活动健康有序运转，实现良性循环。其次，在筹划税务方案时，企业精打细算、为了节约支出、减少浪费也不能一味地考虑税收负担的降低，而忽略因该筹划方案的实施引发的其他费用的增加或收入的减少。企业要达到合法“节税”的目的，必须遵循成本效益原则，依靠加强自身的经营管理、财务核算和财务管理，才能保证税务筹划目标的实现。更重要的是，由于税务筹划方案在很多情况下会企业生产经营的较长期间，存在着收益的不确定性和资金支付的时间性差异，因此在进行税务筹划成本和收益的比较时，必须考虑税务筹划决策的风险和资金的时间价值。最后，还应得到国家和政府反而支持，因为税法是企业执行税务筹划的法律之绳，企业的一切具体行为都离不开国家的宏观调控的政策。

三、房地产企业税务筹划的现实意义

（一）一定程度上能减轻房地产企业的税收负担

目前我国房地产企业涉及的税种数量繁多，房地产企业税收负担重。当前房地产企业所承担的税务不仅包括一般企业应付的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、还有房地产企业特殊适用的土地增值税、在各阶段还会涉及到契税、印花税、车船使用税、城镇土地使用税、房产税等等税种达有十余项之多。由此可见，当前房地产企业所承担的税收负担偏重，而包括避税、节税、转税等多方面的措施的税务筹划能合理有效地改变目前房地产企业的这种状况。

（二）帮助房地产企业尽早掌握最新财税政策法规

国家陆续出台针对房地产企业的一系列重要财税政策、法规以及越来越繁杂的税收政策体系、越来越复杂的企业交易行为和越来越严格的税务机关征管措施，导致企业的纳税问题变得越来越烦琐、多变。而且效力之间也频繁更替的情况的存在，必然要求房地产企业必须充分了解国家税收政策，并结合企业的自身情况进行税收筹划，从而降低涉税风险，实现涉税零风险，达到企业持续、健康发展的目的。

（三）有利于房地产企业长远发展的需要

在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，为了实现这一目标必须降低税收成本。降低纳税成本的途径包括：偷税、避税、税务筹划。众所周知，偷税、避税是一种违法行为，这种行为不仅要受到法律的制裁，还将败坏企业的声誉，并对企业正常的生产经营百害而无一利；税务筹划是一种合法、合理、有效的手段，既不违反法律法规，又能获得“额外”收益，是一种完全符合房地产企业长远发展需要的有效途径。

四、房地产企业税务筹划中应注意的问题

（一）政府机关部门的决策对房地产企业税务筹划有很大影响。房地产经济越发达，竞争越激烈，企业就必须想方设法降低成本，对纳税筹划的需求就越大，从而对当地政府的影响就越大。政府对纳税筹划的政策就要决定如何引导和是否鼓励，这牵涉到政府各个职能部门，因为真正决定企业是否符合一定优惠政策所规定标准的，往往不只是税务部门，房地产企业还要充分利用其他职能部门的审批权，以获得享受减免税的资格。此外税务机关执法能力水平也对企业税收筹划有着很大的影响。

（二）忽视税务筹划方案有其两面性，一味追求税收负担的降低。如果单从税务筹划就是为了实现企业税收负担最小化这一层面来理解，虽然说这种理解抓住了税务筹划的一个关键方面，但这种理解不利于税务筹划方案的有效设计和整体权衡。任何一项筹划方案的实施，房地产企业在获取部分减轻税负利益的同时，还要兼顾经济活动参与各方的课税情况及其税负转嫁，当新发生的额外的费用或放弃其他方案所损失的相应机会收益小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，反之，该筹划方案就是失败的方案。 一项成功的税务筹划应该是多种税务方案的优化选择，我们不能认为税负最轻的方案就是最优的税务筹划方案，这样不顾企业总体利益的下降，牺牲企业整体财务利益换取税收负担的降低明显是不可取的。

（三）税务筹划具有极强的适应性，因人、因时、因地，具体情况具体分析。情况的复杂决定在进行税务筹划时，不能生搬硬套别人的作法，也不能停留于固定的模式，而必须要意识到房地产企业在税务筹划时税法与会计制度适度分离的必然性。企业会计制度制定的根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性。而税法的着眼点在于对经济和社会发展进行调节。二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求、对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同。二不同是因为会计主体可以是一个法律主体，也可以是一个经济主体。三是遵循的原则不同。

五、房地产企业税务筹划的措施及发展趋势

（一）房地产企业在设立环节上的税务筹划

税务筹划是一种新型的企业经营管理理念，它要求企业经营决策者在谋划各项经营活动时，将税收作为重要的前置成本因素加以考虑。如合理选择注册地点、企业性质、组织形式、人员结构、出资方式等，为企业选择其在经营阶段所应承担的税负。

（二）房地产企业筹资环节的税务筹划

企业在筹集到所需要的足额资金的同时，还应该要实现筹资成本的最小化。认真考虑债务资本和股权资本之间的搭配比例，理搭配资本结构以及运用适当的方法进行筹资能减少借款利息、物业管理费用和其他费用等，节约大量的新的成本。

（三）房地产企业开发环节的税务筹划

房地产开发费用的扣除方法就有两不同的规定。规定的不同造成两种方法计算的“房地产开发费用”也存在差异。但税法规定房地产开发企业因分立发生的房地产转移不征收土地增值税、连体楼内不同类型房产适用一个增值率和税率，从而达到降低整个连体楼的土地增值税税负目的。

（四）房地产企业销售环节的税收筹划

企业可设立全资子公司或独立核算的二级法人机构去专门从事与企业自身经营无关的业务，就可以令这部分代收或代垫的费用从应纳税营业额中分离出去，使这部分业务能适用与之相适应和配套的税率，从而降低相关的税负。

总之，房地产开发企业税务筹划活动是一项涉及各种学科的高智商活动，应当有选择的引进既有专业技能又精通税法的税务、咨询机构为企业经济活动出谋划策。

六、结束语

房地产产业作为经济危机后拉动经济复苏的一个强力增长点，在国民经济中的地位日益突显。面对房价在蛰伏一段时间后新一轮的大幅飙升，房地产企业成为税收检查的对象，本文希望通过对房地产企业在税务筹划中几个方面的研究，明确房地产开发经营业务流程中各阶段的税务筹划要点，提高房地产企业的纳税意识、经营管理水平，以便有效防范涉税风险，实现房地产企业价值最大化。

房地产开发环节的税收筹划例5

随着经济的发展与社会的进步，我国房地产经济迅速崛起，近几年呈现出一片欣欣向荣的局面，房地产企业发展速度也比较大。房地产企业在项目开发的过程中涉及的问题有很多，其中税收成本筹划问题财管管理中一项重要工作内容。税收筹划是在纳税行为发生之前，通过对纳税主体与税收事项的分析与计划实施的企业最大价值化管理活动。我国房地产项目开发过程中税收筹划问题涉及到项目开发处理方式、销售转让方式以及预售时间等等环节。

一、房产开发企业金融和税收成本筹划的重要性

在实际经营过程中房产开发企业的金融和税收成本涉及的内容比较多，不仅包括土地的征收和拆迁费用、建设费、工程费、人员费、设施费等，而且还包含有关房地产开发项目的管理费用、销售费用以及财务费用等。税收筹划就是对这些费用进行合理分析，这对企业和国家均具有重要的作用。对房产企业来说，合理的税收筹划能够有效减轻企业负担，增加企业经营利润，提高企业市场竞争力，促进企业健康稳定发展；而对于国家来说，良好的税收筹划能够促进企业遵随国家产业政策导向开展各项工作，有利于国家宏观调控的实施，有利于我国市场经济的优化管理，增加国家税收，促进国民经济的发展。企业作为税收筹划的主体不仅要具备一定的经营管理知识，更应该充分了解国家的各项税收制度，以便能够科学、合理的进行税收筹划。房地产企业的税收筹划设计其经营过程的各个环节，企业应该充分了解税收筹划条件、内容、节税技能，以便能够减少税收成本，提高企业经营效益。

二、房地产开发企业金融和税收成本筹划具体内容

目前，我国的房地产企业一般会对一些金融信贷和税收政策的基本规定有所了解，但是对其中一些特殊的规定了解深度不够，比如对开发贷款、个人住房贷款、按揭贷款等一些特殊的金融信贷了解甚少，导致企业没能按期还款产生滞纳金和需要支付的没有按期还款的税款，这种现象影响房地产企业经营效益的提高，甚至给房产企业带来风险。所以房产开发企业有必要做好税收筹划工作，解决税收成本过高的问题。下面我们来具体分析房地产开发企业金融和税收成本筹划主要涉及内容。

（一）金融信贷筹划

国家对房地产的相关贷款规则要求比较严格，国家规定的贷款利率对金融贷款具有重要的影响。如果贷款利率增加，就会增加房地产开发企业的贷款难度，这样就增加了融资成本和贷款购房者的还款压力。而如果国家取消个人房贷优惠利率，同时规定进行购房的利率调整，能够影响贷款购房着提前还款。可见国家的金融信贷政策对税收筹划有着重要的影响作用，房地产企业实时进行税收对比们能够减少贷款财务费用。

（二）销售成本筹划

市场上房地产开发企业比较多，市场竞争比较激烈，房地产企业为了促进销售，往往会出台一些优惠政策吸引客户。比如有些房地产开发商对一次付款的用户给予购房款总额的3-10成的让利优惠，这样能够增加资金的周转率，缓解商品房挤压和银行还贷压力；还有些房产企业在客户购房合同中写明赠送客户装修费，比如一套100平米的住房价值30万元，房地产商为了促进销售在合同中注明赠送客户0.5万元的装修费用，装修费用可以纳入企业的业务宣传费用中，可以在税前列支。但是如果销售合同中没有说明这0.5万元属于房屋的装修费用，那么这0.5万元就需要纳入成本进行核算，并可以进行税前扣除。

（三）营业税筹划分析

如果房地产开发企业开发项目属于代建单位，也就是说房产企业并不是建设房产的所有者，而是受委托帮别人代建，在代建的过程中房产企业不需要垫付资金，这种情况下房产开发企业取得的代建房的代建手续费需要纳入“服务业--费”中并需要缴纳营业税。但是，如果在以上条件中房产企业有一条没有满足以上条件，房产开发企业需要全额结算收入并记入销售不动产费用中，并需要缴纳5%的营业税。这样我们就可以看出二者之间的不同，也就是说房产企业在代建过程中对税收进行合理的筹划，能够有效降低税收成本，减少税收开支，提高经营效益。

（四）房产企业的土地增值税筹划分析

我国法律明确规定土地增值税实行四级超率累进税率进行相应的核算与分析，也就是说如果增值额小于扣除项目金额的一半，土地增值税税率可以按照30%的税率缴纳；如果土地增值额大于50%的扣除项目金额，没有超过的部分按照增值税的40%进行缴纳；如果增值税超过100%，但是没有超过200%，按照税率的50%进行缴纳；如果增值税超过200%，按照税率的60%进行缴纳。国家规定如果纳税人进行房屋销售，而增值税在扣除项目金额的20%以下，这种情况下的土地增值税可以实时免征，也就是说此时不交土地增值税。

三、结束语

总之，房地产企业金融税收筹划管理问题涉及房产企业生产经过全过程，筹划的方式也比较多，但是筹划时必须建立在合法的基础上，根据国家对税收政策的规定和本企业的实际情况，选择最有利的筹划方式，以便能够达到节税筹划的目的，更好的提高企业经营利润。

参考文献：

[1]王月荣.浅谈房地产开发成本费用税收筹划[J].现代经济信息，2009（23）：164-165

房地产开发环节的税收筹划例6

一、筹建融资环节的税收筹划

1、房地产筹建环节涉及到的税收种类

房地产行业的早期筹备工作主要包括获取土地使用权和筹集所需的资金。这个阶段涉及到的税金包括耕地占用税、契税、营业税、城建税、教育费附加以及筹资方式不同对企业所得税的影响。在房地产投入资金进行开发建设阶段则将涉及到土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税以及营业税金及附加等多个税种。筹建环节对筹资方式的合理选择和对土地增值税进行合理筹划不仅可以有效控制当期的税收负担，而且对于整个行业后期经营中的税负也有相应的缓解作用。

2、税收筹划策略

房地产行业前期需要投入巨额的资金，企业本身不可能全部依靠自己的能力投入这部分资金，必需的融资必不可少。现在我国资本市场上的融资方式可以归结为三类，即企业自身资金积累、债务融资（向金融机构贷款、发行债券和向其他企业借款）和权益融资（企业内部融资和公开上市发行股票融资）。在三类融资方式中，企业自身资金积累大代表企业经营状况良好，但是企业一时动用较大的自身积累不仅可能影响企业的正常运转，还需要面临双重交税的负担；由于房地产行业经营特点，融资金额需求也很大，因而会支付较大的利息成本，不过借款利息一般可以税前扣除，可以一定程度上抵减企业所得税的总额；更多的企业愿意使用权益融资，不仅是这种融资方式成本较小，而且可以有效优化企业的资本结构，增强企业抗风险能力，然而这种融资方式的红利和股利是从税后利润中支付的，不能起到抵税的作用。因此，相关部门在房地产筹建初期就应该根据企业自身能力和成长需要，进行合理税收负担考虑，选择合理的筹资方式。

在正式立项开发建筑阶段，最明显的就是土地增值税，这部分税收虽然直接显示在销售环节，但是对这部分税收进行合理筹划需要在建筑开发环节展开。我国《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅进行出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应该全部增值额进行计税。土地增值税实行四级超率累进税率，税率从30%到60%。在这种规定下，房地产企业根据征税的临界点和累进税率的临界点，可以合理安排建筑环节的物资使用或者人工程序，适当的增加成本；这样一来，在一定程度上增加扣除项目的金额，达到合理避税的目的。

例如，某房地产企业花费10000万元取得某土地使用权，建造普通标准住宅。企业根据历史数据和材料人工成本等进行合理预算可知，整个项目完工后可扣除项目金额为5000万元，项目销售预计为18200万元。此时，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企业需要交纳的土地增值税为（18200-10000-5000）×30%=960万元。如果企业对项目成本进行调整，使可扣除项目增加200万，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，刚好满足条例规定的免征土地增值税的条件，则不用缴纳土地增值税。这个过程虽然增加了200万的成本支出，但是可以为企业节约960万的税负。这部分的成本支出可以用在公共设施的建设方面，可以在有效避税的基础上，提高商品房的品质，有利于品牌的建立。

二、销售收款环节的税收筹划

1、房地产销售环节涉及到的税收种类

房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、营业税金及附加、城建税和教育费附加等。其中，营业税是按照房地产企业向购房者收取的全部价款和价外费用为基数计税的，它又是城建税、教育费附加计税的基础，同时也能影响契税、印花税以及土地增值税，因此，销售环节最重要的税收筹划种类是营业税。同是，土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价密切相关，因此它是销售环节税收筹划的关键环节。

2、营业税的筹划策略

对营业税进行筹划的直接目的就是降低营业税的纳税基数，合理剥离价外费用，恰当分离税种税率。具体地，可以从剥离价外费用和进行税率分离两个方面进行展开。

（1）剥离价外费用

根据我国营业税暂行条例实施细则的规定，营业税的计税金额是收取的全部价款和价外费用。在房地产销售中，为了吸引客户和提供更好的房源，房地产企业将各种配备设施和服务（如有线电视安装费、煤气天然气初装费、水表电表初装费等）提供到位。这部分代收的价外费用需要计入销售总额，无疑增加了房地产企业营业税的纳税总额，需要按照规定缴纳。房地产企业应该设立专门的物业公司，负责这些代收费用的收取，将这些费用从总销售收入中剥离，进而减小营业税的计税金额。

例如，某企业年度总代收费用为1000万，这部分费用不仅要按照5%的比例缴纳营业税50万，还要缴纳城建税和教育费附加5万左右，相应的契税和印花税也会相应增加；如果设立专门的物业公司，只要保证其经营成本低于这部分税负总和，对于企业都是有利的。

（2）分离税率

由于市场需求的变化，现在很多房地产企业纷纷提供更多的精装修房，这就涉及到销售毛坯房和房屋装修两个行为。如果房地产企业直接将精装修的商品房进行销售，则需要对总价款缴纳营业税。销售不动产的营业税征收税率是5%，而建筑业的营业税征收税率则是3%。针对这种政策，房地产企业可以单独成立装修公司，负责独立签订装修合同。即购房者在购买过程中签订购买毛坯房合同和装修合同，这样，房地产企业可以将装修部分的价款节约2%的税负。或者，企业也可以将装修业务承包给专门的装修公司，只负责销售毛坯房，然后提供装修业务的联络服务。

3、土地增值税的税收筹划

筹建环节已经对土地增值税的筹划进行了一定的分析，销售环节的很多销售政策也会很大程度上影响这部分税收的纳税金额。

由于土地增值税适用的是超额累进税率，充分应用税收税率变动临界点，合理制定商品房销售定价，可以有效增加企业税后利润。例如，某房地产企业建造的普通标准住宅，完工后计算的可扣除项目金额为800万元，而市场上同类商品的售价约为1200万元。该企业如果将自己的商品房定价为1210万元，（1210-800）/800>50%，则应缴纳的土地增值税为（1210-800）×40%=164万元，税后利润为1210-800-164=246万元；如果企业将自身商品房价格定为1190万元，则20%（1190-800）/800

另外，企业还应该合理利用相关的免税或者税收优惠的临界点，合理安排销售，采用上述的承包装修任务等，是土地增值税尽量按照较低的税率征收。

三、整体层面的其他税收筹划

房地产行业涉税项目和种类都较多，在整个管理和经营工作中各个环节都需要注意，进行合理的税收筹划，才能保证企业整体税收的有效规避。

1、企业所得税的税收筹划

企业所得税的计算过程中，会有一些相关的抵税项目以减少企业税收，但是房地产行业一直是我国政府宏观调控的重要对象，因而在企业所得税的征收方面享有较少的优惠。企业应该谨慎分析相关政策，合理调整企业销售业务组成，借用时间价值或者费用的合理安排争取尽量的税收优惠。例如，很多房地产企业将人防工程作为车位出售给业主，并确定收入，就需要与当年缴纳相应的所得税。而其实人防工程不可出售，企业可以将其租给业主，然后分期收取租金，这样将这部分的收入划分为多个年度，有效降低了企业所得税的额度。

2、保有房产的房产税筹划

房地产企业都留有部分房源作为投资性房地产，用于出租或者暂时闲置。这部分房产都需要缴纳房产税，用于出租的房产还应该缴纳5%的营业税。企业在安排出租业务的具体细节时，也应该区分房屋租金和代收的水电费、网费、清洁费等。同样，这部分如果由物业公司进行收取可以避免缴纳营业税；但是如果为方便出租，打包收取租金，则需要按照总额缴纳营业税。

四、结束语

房地产行业投资金额较大，经营周期长。企业在经营中需要支付多项巨额的税金，企业应该针对不同环节进行事先税负预测和合理筹划，尽量减少税务业务中的误区和风险，正确运用税收政策，合理规避税收负担，提高税后净利润。

参考文献：

房地产开发环节的税收筹划例7

房地产企业的纳税筹划是指在法律法规允许的范围内，在企业的纳税行为之前，通过对企业生产、经营和投资活动的统筹安排与管理，达到适当免除、减少或者是递延纳税义务的目的，以实现企业利润最大化或者是现金流最大化的目标。房地产企业规模较大，繁多的税目增加了房地产企业的税收支出，特别是近年来，我国政府为控制房价过高，抑制投资过热而带来的房地产泡沫，已经开始集中力量对房地产行业进行宏观调控。如何通过纳税筹划降低房地产企业的税收成本，成为房地产企业提高利润的重要途径。

一、房地产企业纳税筹划理论的内涵及特征

纳税筹划起源于20世纪30年代的西方发达国家，经过几十年的发展，纳税筹划理论逐渐完善成熟。目前国际上关于纳税筹划的概念并没有形成统一的说法。但总体而言，纳税筹划就是在符合各国法律法规的基础上，通过采取措施减少应缴税款的行为。我国的纳税筹划起步较晚，借鉴西方国家关于纳税筹划理论体系的基础上，学术界对纳税筹划的定义为：通过对纳税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税或避税的目的。根据纳税筹划的内涵可以看出其具有以下特征。

1、筹划性

这是指在纳税活动发生之前，纳税人通过筹划决策，选择较低税负。一般的经济活动中，纳税义务都是在应税行为发生以后才发生的，这就为纳税人进行筹划提供了时间和机会。比如，营业税的缴纳在交易之后才缴纳，从发生到缴纳的这段时间中，纳税人可以对纳税方法进行分析，选择税收额度较低的纳税方法。

2、合法性

纳税筹划是国家为了降低企业的税负而推出的政策之一。因此，纳税筹划应该符合相关法律法规的规定，这是纳税筹划的前提条件。如果没有遵守法律法规的降低税负，是偷税、逃税的表现，应相应的受到法律的制裁。企业纳税筹划时必须对是否严格按照法律法规的规定进行纳税加以警惕。

3、目的性

企业纳税筹划有明确的目的，即降低企业税负实现企业的财务目标。首先，纳税筹划的直接目的是降低企业的税负，表现为绝对或者相对地减少纳税数额。其次，纳税筹划的根本目的是实现企业的财务目标。企业的财务目标是股东价值最大化或者企业价值最大化。理想的纳税筹划是站在企业整体的角度进行设计，达到整体收益最多的目的。

4、普遍性

纳税人在进行纳税时，由于纳税主体、纳税对象、纳税地点和税目的不同，使得税率和减免税也存在差别。纳税人在进行纳税时，就可以根据实际情况选择税负较低的纳税方式。这种现象的广泛存在就是纳税筹划的普遍性。

二、房地产企业纳税筹划的意义

房地产企业规模较大，缴纳的税种名目较多，有企业所得税、土地增值税、营业税、契税、城市建设税、印花税等诸多税目。如何通过纳税筹划降低房地产企业的税收成本，成为房地产企业提高利润的重要途径。具体看来，房地产企业纳税筹划的作用有以下两点：第一，纳税筹划能够降低房地产企业的支出，实现企业经济效益最大化的目标。通过纳税筹划一方面能够实现在现金流入不变的情况下，减少现金的流出；另一方面可以在现金流出一定的条件下延迟流出的的时间，利用货币的时间价值获得一笔没有成本的资金，提高企业的资金周转效率。第二，纳税筹划能够促进房地产企业的纳税意识和管理水平。由于税务筹划的存在和发展为纳税人节约税收开支提供了合法的渠道，使房地产企业远离税收违法行为，同时合理的税收筹划意味着企业的经营水平较高，能够提高企业的管理能力和会计核算水平。

三、房地产企业缴纳的主要税种

房地产企业的税种涉及范围较广，在纳税筹划之前，必须先对房地产企业应缴纳的税种进行识别和分析。从房地产的开发建设、使用到交易的三个环节，房地产企业都需要缴纳相应的税种。

1、房地产开发建设环节应缴纳的主要税种

主要有耕地占用税、营业税和城市维护建设税等。耕地占用税是房地产开发企业在进行开发时，由于占用耕地进行房地产建设而缴纳的税。该税的主要特点是按面积征税，税率差别较大，每平米从1元到15元不等。如果房地产企业开发过程中占用了耕地就需缴纳耕地占用税。营业税是指在房地产的开发过程中，作为建设单位，应该按照营业税中的建筑业税目进行纳税，税额是按照工业作业总价的3%的税率征收。城市维护建设税作为营业税的附加税率同时产生的，是对在城市县城建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税，与营业税应同时缴纳。

2、房地产使用环节涉及的主要税种

主要有营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税等税种。房地产使用环节的税种主要是由于房地产企业在出售房屋之前将其出租而应缴纳的税。营业税在房地产的租赁时统一按照服务业5%的比例税率进行征收。城市维护建设税作为营业税的附加税率，与营业税应同时缴纳。城镇土地使用税是由于在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地而应缴纳的一种资源税，根据城市的规模的大小实行差别幅度税额，每平方米从0.6元到30元不等。房产税是房地产企业按照房屋的出租租金收入征收的一种税。

3、房地产交易环节涉及的主要税种

主要有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税等。营业税是房地产企业在出售房屋时按照销售不动产税目缴纳的税目，按照房屋售价的5%缴纳营业税。城市维护建设税作为营业税的附加，纳税义务也相应产生。土地增值税是房地产企业在出售房屋时，将转让收入减去相关的成本费用的增值额作为课税对象而征收的一种税。契税是在房地产销售时，购房人需要缴纳的一种税。新契税采取轻税政策，由原来6%的税率改为实行3%～5%的幅度税率。印花税是指在房地产交易中，针对房地产交易金额适用产权转移书据税目按照万分之五税率征收的税款。企业所得税是在房地产转让或出租产生了净收益时将收益并入企业利润总额缴纳要缴纳的税。

三、房地产企业纳税筹划策略

通过对房地产企业纳税种类进行分析，可以看出，房地产企业可以通过对相关的的税种进行纳税筹划达到降低纳税额度提高企业经营效益的目的。本文从契税、土地增值税、营业税和企业所得税等几个方面对房地产企业的纳税筹划进行分析。

1、契税的纳税筹划

由于各地经济差别较大，国家授权各省、自治区、直辖市人民政府在3%～5%的幅度税率规定范围内，确定本地区的实际税率。通过合理规划住房面积能够使缴纳的契税降低。例如，X房地产公司在某市开发M住宅小区，该市规定：120平方米以上住宅，契税税率为4%；120平方米以下为2%。为了降低契税，X三室一厅的面积设计为118平方米，与120平方米相比，户型面积基本相差不大，却省下了10000多元的契税。C住宅小区通过合理的户型面积设计，到达了契税减半的目的。虽然契税最终由购房者承担，房地产企业只是代扣代缴，但通过将契税减半，无疑会增加对购房者的吸引力，提高房地产企业的经营效益。

2、土地增值税的纳税筹划

我国对于土地增值的规定：第一，当房地产企业在进行普通住宅的建造和销售时，如果增值额低于扣除项目的20%，即投资回报率低于20%时，可以免征土地增值税。第二，如果在建造普通住宅的同时还进行其他类型房屋如高档住宅的开发，如果没有分开核算，则要统一缴纳土地增值税，不能享受税收优惠；而如果将两者进行区分并准确核算，将普通住宅的增值额控制在税收优惠的范围内，仍然可以享受税收减免的益处。

举例来说，X房地产企业在2007年同时销售普通住宅和高档住宅，收入分别为1亿元和5000万元。按照国家规定，土地增值税普通住宅可以扣除的项目金额为8500万元，高档住宅为3000万元。如果不分开核算，增值额与所扣除项目金额的比例为30.43%（（15000―11500）÷11500×100%），高于20%。如果税率为30%，则该企业应缴纳的土地增值税额为：（15000-11500）×30%=1050万元。如果分开核算，普通住宅的增值额与所扣除项目金额的比例为17.65%（（10000-8500）÷8500×100%），低于20%，可以享受免税的优惠；高档住宅的比例为66.67%（（5000-3000）÷3000×100%），如果税率为40%，应缴纳的土地增值税额为：（5000-3000）×40%-3000×5%=650万元。两者相比，通过税收筹划可以降低缴纳税赋400万元。

3、营业税的纳税筹划

（1）开发建设过程。工程承包公司承包建筑安装工程业务，并与建设单位签订建筑安装工程承包合同进行施工建设的，按建筑业税目征收营业税税率为3%；如果工程承包公司只是负责工程的组织协调业务，不与建设单位签订建筑安装工程合同，则此项业务应按服务业税目征收营业税税率为5%。但考虑到建筑业与服务业税基的差别，服务业的税收负担也不一定高于建筑业，可综合考虑自身情况合理选择适当的承包形式。

（2）转让不动产、无形资产。房地产企业在进行房屋出售之前，如果将房屋以不动产进行入股或者投资，能够免征营业税，同时，将房地产进行投资时还能免征土地增值税。

4、企业所得税纳税筹划

根据税法规定，房地产企业可以通过公益、救济性捐助而减少部分纳税额度，在企业年度总利润的12%以内可以免除。因此，房地产企业可以通过一些营销策划活动与捐赠活动相结合的方式进行统一安排。例如，企业可以通过向福利性、非赢利性机构，农村义务教育以及青少年活动场所进行捐赠等。

四、结语

房地产企业应该在认真掌握好税收筹划的基础上，合理地利用税收政策，为企业降低税收成本、增加企业利润作出贡献。尤其是在相关部门对房地产企业的管理更加规范的情况下，企业通过纳税筹划是增强企业自身生存能力的一个有效手段。

【参考文献】

[1] 卢贝：房地产企业纳税筹划探析[J].中国外资，2012（24）.

房地产开发环节的税收筹划例8

（一）税收筹划的基本含义

房地产开发企业开展税收筹划，主要就是在遵循我国基本税法的基础上，履行自身的纳税义务。财务人员需要对投资活动以及生产经营活动等进行科学化的安排，利用合理的税收筹划方案，降低成本支出。税收筹划属于一种正当的营运行为，不仅能够提升财务管理水平，还能够创造出更高的经济价值。

（二）房地产开发企业开展税收筹划的基本特点

首先，房地产开发企业应当保证税务筹划的合理性，务必要将我国的现行税法为依据，并选择合适的纳税方案，进而降低税负。其次，房地产开发企业在纳税之前应当对经济事项进行筹划，增强与税务机关之间的沟通，保证纳税行为的科学性。再次，应当保证税收筹划贯穿于房地产开发企业各个部门当中，财务人员能够了解财务资金及税金的使用情况，注重与优秀企业之间的合作，保证财务数据的准确性，促进税收筹划工作的顺利开展。

二、税收筹划在房地产开发企业财务管理中应用的必要性

（一）提升了企业的财务管理效率

房地产开发企业在进行财务管理的过程中，不论是针对投资活动还是筹资活动进行分析，都会涉及到税收的问题，财务人员要想有效提升财务管理效率，就应当创新管理模式，及时发现税务筹划中的薄弱环境，采取针对性较强的措施，开展税收筹划工作。在避免不必要经济损失的基础上，优化管理流程。

（二）实现了企业的战略性发展目标

房地产开发企业的最终目标就是创造更高的经济价值，相关的工作人员应当将目光放的更加长远，避免受到主观性因素与客观性因素的影响，制定战略性发展目标。通过制定明确的财务目标，不断优化房地产开发企业的内部环境与外部环境规避涉税风险，在一定程度上避免税务风险问题发生。另外，开展税收筹划还能为企业的重大经营决策提供依据，选择最适当的税收方案，合理使用相关税收部门提供的优惠政策，实现经济效益的不断提升。

三、税收筹划在房地产开发企业财务管理中的应用路径

（一）加强增值税发票管理，选择适当的合作单位

目前，我国的税收制度不断变化，房地产开发企业要想获得更高的经济效益，就应当强化对增值税发票的管理工作。财务人员应当对市场环境的变化进行全面的分析，逐步建立健全的财务内控制度。财务人员应当逐步加强对税务知识的学习，对于施工过程中出现的票据进行整合，并安排专门的人员进行管理。房地产开发企业要想进行纳税申报工作，就需要将增值税发票的管理工作作为基本导向。针对各个节点产生的发票进行分类，保证其能够将企业的纳税金额及发展状况直观地展现出来，以便于企业开展合理的税收筹划工作。与此同时，随着人们生活水平的提升，房地产开发企业得到了良好的发展机遇，但与此同时也面临一定的风险。许多建筑施工单位想要提高承包项目的价格，并将后续产生的税负转嫁给房地产开发。基于此背景下，会影响建筑施工的质量，不利于后续工作的开展。因此，房地产开发企业要想从根本上降低成本的支出，就要选择适当的合作单位，明确土地使用成本以及建造成本。财务人员要保证税收筹划的合理性，考虑各个环节的经济支出是否能够进行增值税的抵扣。对于招标过程应当加强监督力度，核查单位是否有一般纳税人的身份。最后，在签订合同项目的过程中，应当要求合作单位提供增值税发票，保证房地产开发企业能够享受到抵扣增值税的权利，有效降低成本支出。

（二）开展可行性分析，选择合理的筹资与投资方式

从房地产开发企业的基本特点展开分析，在开展项目投资的过程中经常面临许多不确定的因素。相关的财务人员就要对投资方案进行可行性评估。从土地成本、经济收益及资金分配等方面入手，开展合理的财务分析。通过财务分析能够明确项目的定位，并逐步建立健全的财务管理体系。选择适当的筹资方式，应当从权益投资及负债投资两方面入手。负债筹资可以在税前就进行利息的扣除，而权益筹资的股息则可以不计入费用中。房地产开发企业的筹资模式也是自由的资金及银行贷款所组成的，由于房地产开发企业的资金占用数额与风险性较大，选择合理的筹资方式，才能够降低税负。另外，对于房地产开发企业的投资方式进行分析，企业可以对财务报表进行合并处理，进而实现集中纳税，不断优化投资组织方式，享受政府的税收优惠政策。但是财务人员要明确税收政策并不是始终存在的，应当抓住时机，不断地拓宽筹资渠道，通过改善筹资结构，开展投资风险与收益的分析，实现企业的稳定发展。

（三）注重税金风险管控，强化监督力度

由于房地产开发企业在发展的过程中存在许多税务问题，会给税务筹划工作的开展造成一定阻碍，因此，相关的工作人员就应当将纳税筹划作为基础内容，建立完善的风险防控机制，对各个方面的因素进行分析，并对税务风险进行提前预警。财务人员应当在企业内部建立完善的信息化系统，对税金进行全面的控制，注重事前的风险评估、事中的延伸管理及事后监督工作。在发生风险问题时能够尽早做出解决措施，还能够对财务数据进行存储与核算，进而避免不必要的经济损失。利用信息化平台能够对房地产企业的资金使用情况进行动态化监督，还应当对每月度、每季度的资金使用情况进行分析。通过增强预算执行力的方式，建立完善的资金控制体系，开展全面预算管理能够将内外部信息进行整合，对资金审批程序进行严格的管控，预算工作一旦制定，财务人员不能进行随意修改。通过强化税金风险管控，加强监督力度，为后续经营活动的顺利开展做好铺垫。

（四）强化对成本费用的筹划，对利润进行合理分配

房地产开发环节的税收筹划例9

摘　要：房地产行业的发展速度在以往的十余年间可谓是一日千里，创造了巨大的财富。 但是由于国家政策的调整，以及外部环境的不景气，使得房地产企业的经营风险也在日益增加，再加上外部融资环境的恶化，导致房地产企业内部费用的可节约空间越来越小。而且由于富产业范围广、资金需求量大的特点，使得其涉及的税种多，数额大。所以，税收作为房地产企业的外部成本，在其总成本中占据着相当一部分的比例。所以，如何在符合相关法规的情况下，进行合理的纳税筹划以有效降低税收负担，对于房地产企业的发展有着重要意义。

关键词 ：房地产企业；土地增值税；所得税；纳税筹划

中图分类号：F293.31文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）07-0123-02

收稿日期：2015-02-20

作者简介：向建华（1975），女，四川省资中人，财务经理，会计师。主要从事房地产企业财务成本管理，税收筹划，资金融资管理。

一、引言

由于房地产企业在经营方式和财务状况和其他行业有着很大的不同，这也决定了针对房地产行业税收的特殊性。首先是需要缴纳的税种较多，从前期的准备阶段产品的销售，再到后面的管理，整个开发过程的不同阶段都会涉及到不同的税种。其次就是缴纳的税款数额巨大，房地产企业投资大、商品售价也高，一般一个项目所涉及的金额高达几亿甚至十几亿，再加上税种较多，这就导致其缴纳的税额都很大。再加上中央对房地产行业的大力度的调控政策趋于稳定，产业链条长，资金投入大，融资困难，使得房地产行业开发成本高而且经营风险大。在这种情况下，高额的税款在开发成本中占有很大比例，已经成为影响行业发展的决定性因素。因此，熟悉房地产行业的税收体系，了解各流程中涉及到的税收，涉及科学合理的税收筹划方案，有效的降低税负，已经越来越重要文章简单分析了房地产行业涉及到的税种进行了简单分析，并分析如何对其主要税种进行筹划。

二、房地产企业开发项目各流程涉税事项

（一）在各阶段涉及到的税种

房地产开发项目的整个过程可以划分为三个环节，即在建工前的准备阶段、完工后的销售阶段以及后期保有阶段。在第一个阶段，就是为项目的开工做好各种准备。比如，如果是房地产企业自己施工，那么就需要取得施工许可证，如果是委托别的施工单位，那么就需要寻找符合条件的合作单位，还有一个更为关键的是要在这个阶段取得土地的使用权。所以这一阶段在整个项目中占据着举足轻重的作用，在该阶段所涉及到的税种有契税以及城镇土地使用税。在销售阶段，目前的房地产企业主要是采用预售的方式。所谓预售就是在工程竣工之前就进行销售，而现售则是在产品达到可使用的状态之后才进行销售的一种方式。由于房地产项目需要大量的资金，所以现在大多数房地产企业都采用预售的方式，以便能够更快的回笼资金。在销售阶段主要涉及到的税种有营业税、土地增值税以及企业所得税。而对于在交易的时候签订的产权交易合同，则根据交易的金额征收0.05%的印花税；而在房地产企业将房屋销售之后取得的收益，则需要讲所得收益纳入到利润总额并对其征收25%的所得税。在房保有阶段所涉及到的税种包括：如果是以自有的形式持有的房产，则需要根据房产的余额对其征收1.2%的房产税；如果将房产出租或是出借，则租金为依据对其征收12%的房产税。

（二）房地产企业税收的特点

首先就是项目资金流转的环节较多，而在需要缴纳的税种较多。目前房地产行业逐渐趋向于一体化，包括生产、流通、销售和服务等，经营的业务范围也从简单的自住房向城镇土地开发、商业房屋销售、绿化包养等业务，涉及到的税种较多。而且房地产行业一般都需要巨额的资金，资金需要在各个环节流转，这种情况使得房地产经营在资金流动性方面面临着很高的风险。其次，各项费用较高。在前期，为了取得土地所有权，需要付出的费用由土地出让金、拆迁安置费以及可行性研究费等，而在安装的时候还需要付出城建费用、安装工程费用、建设监理费以及预备非等。在工程竣工的时候，还有附属的公共配套设施费用以及基础设施费。最后，在会计核算方面，和其他企业不同。由于房地产企业不能像一般的企业那样进行批量的生产，所以在计算成本、利润以及税负的时候都需要采用单件计算法；而且一般经营周期较长，很多跨年的项目需要采用完工百分比的方法来进行计算收益和成本。

三、房地产行业如何进行纳税筹划

（一）土地增值税的筹划

在涉及到的所有税种当中，土地增值税是影响最大的，也是国家进行调控的重要手段。企业可以通过研究税率特点以及国家在这方面的税收政策，在遵守法律法规的情况下，采取措施使得企业的收益和税负达到最佳的比例。下面介绍一些相关的筹划方案：一是收入分散筹划法。也就是说如果房地产企业能够采取合理手段分散销售价格，那么也就可以降低适用税率，进而降低税收负担。可以将房屋中独立的设施单独处理，可以在房屋初步完工，还没有安装设备的时候就和购房者签订合同。之后在对房屋进行装修以及安装设备的时候，可以再签订一个合同。如此一来，企业在纳税申报的时候，对于第二个合同所涉及到的金额就不需要再纳税了，仅仅对房屋本身的金额纳税。二是费用转移筹划法。根据规定，在房地产项目开发期间所支出的费用，除了利息支出按照己发生金额进行扣除之外，其他费用的支出都是按照土地价款以及开发成本的一定比例来进行扣除。一些期间费用，比如管理人员的工资、办公费以及差旅费等，是不能列入开发成本的，其实际发生的数额原本是对土地增值税产生什么影响的。企业可以采用适当的人员分配方法将这些费用可以作为开发成本列支，增加可扣除数额。比如，对于总部某单位的管理者，在不影响工作的情况下参加房地产项目的开发，那么针对这位相关人员的费用就可以分摊一部分到开发成本中来。如此一来，将部分期间费用分摊到开发成本中来，可以增加税前能够扣除的金额，从而达到降低税负的目的。三是建房筹划法。根据我国现行税法的规定，只有房地产权属发生变更，才属于土地增值税的征收范围，企业可以利用这一点进行筹划。比如，可以采用代建房的方式来开发项目，在开发结束后，房产所有权归委托方所有，仅收取报酬。由于这种行为不涉及权属的变更，不仅较少了土地增值税的缴纳，而且还节省了自建销售行为所需要缴纳的，销售不动产5%的营业税，税收负担明显降低。所以，房地产开发企业在开发项目之处，就应该积极发展代建客户，根据客户需要进行开发，减少企业的资金压力和税收负担。

（二）营业税筹划

首先，将相关业务合理的进行拆分，将将一些可以分离的价外费用从交易金额中区分开来。销售房产的行为属于不动产销售行为，按照规定属于营业税的征收范围。但是在销售房产的时候，往往还要代收天然气装修费、有线电视初装费用等。所以，如果企业把上述各种代收的价款都计入到销售收入中来，无疑是加大了企业的税收负担。所以，企业应该将上述款项从销售价格中剥离出来，这样就可以适当减少计税，以便达到节税的目的。其次，房屋的装修以及设备的安装单独签订合同。根据销售的房屋是否装修可以分为精装修和毛坯房，当开始销售房屋的时候，如果只签订一个购房合同，那么装修费用以及设备费用都会计入到销售收入中。但是如果分开签订的话，将销售房屋和装修房屋分离开的话，在征税的时候就只需对房屋按照销售不动产5%征收营业税，对于装修部分的费用则按照建筑业征税，节约了税收支出。最后，改变收入性质。比如某房地产集团现有一价值500万的饭店，打算将其出租。，最后将其承包给本公司的员工，租期为5年，该员工需每年向集团交纳租金50万，而且可以完全自主决定经营策略，在财务上也不受集团的干涉。在不考虑城建税和附加的情况下，房地产企业需要缴纳营业税2.5万，缴纳房产税6万，共8.5万。但是如果在将饭店租出去的时候，即不签订合同，也不办理相关登记，只是讲饭店作为集团的一个机构，那么该员工交纳的租金就可以不被视为集团的租金收入，那么就可以免交营业税，而对于租金部分也可以不用缴纳房产税。在这种情况集团只需要缴纳房产税：500*（1—30%）*1.2%=3.36。通过这里例子我们可以看出，改变企业收入性质，也可以达到节税的目的。

（三）企业所得税的筹划

在收入方面，企业可以选择合适的投资方式，来尽可能多的获的免税收入，比如可以将限制的资金用来购买国债而不是存入银行。还有就是利用分期确认收入来进行筹划，企业可以通过正当的操作将收入的法定确认时间在实际取得收入之后，至少也应该两者保持同步，这样可以通过延缓交税的方式来间接达到节税的目的。对企业所得税方面的筹划，还包括尽量增加在税前可以扣除的费用，尤其是对企业三费支出的筹划，筹划原则是：在不违法的情况先，尽可能的增加可以扣除的费用额度，而对于有扣除限额的费用，要用够标准。可以以下三个方面来进行筹划：一是设立独立核算的销售公司，提高费用扣除的数额。根据规定，三费都是根据营业收入为基础来计算扣除限额的，如果将企业的销售部门成立一个独立的销售公司，然后将企业的产品销售给该公司，然后再对外销售，这样以来就增加了一次的销售收入，扣除标准也会提高。二是讲业务招待费和会务费、差旅费分开核算。根据相关规定，企业发生的差旅费以及会务费，只要是和经营相关并能提供合法凭证的，就可以根据实际发生额在税前扣除，如果将这些费用混入到业务招待费，则就不能完全扣除，对企业是不利的。当然，也不能讲业务招待费混入到上述费用中，否则就属于偷税的行为。

（四）对房产税的筹划

对房产税的征收分两种情况，一种是保有环节，根据房产的余值从价计征，税率为1.2%。另一种情况是从租计征，税率为12%。对于从价计征，筹划的关键就是合理的减少房产的余值。最常用有效的方法就是将能够和房屋主体分开的设备或建筑分开核算。而对于从租计征，则应该在不影响自身利益的情况下，尽量减少租金的金额。很多房地产企业在签订合同的时候往往将水费、电费等费用都和房屋租金一起纳入到租赁金额中，这样以来无疑增加了计税基础。所以在签订租赁合同的时候，将税费、电费等费用从租金中扣除，由承租人自己承担。这样以来就减少了房产税的计税基础。及时由于某种原因由出租人负责水费和电费，也应该在合同中明确为代收代扣，并在会计核算的时候按照“其他应收应付款”来进行核算。

四、小结

文章只分析了对房地产行业影响较大的税种，并对其如何进行税收筹划进行了讨论。应该认识到，纳税筹划不是简单的节税行为，作为经营管理的重要组成部分，房地产企业应该在制定筹划方案的时候需要考虑自身财务管理的目标。所以，企业应该从长远利益出发，综合考虑各种税负和企业经营之间的关系，通过各种节税技术，实现企业价值的最大化。

参考文献：

[1] 鲍洋春.房地产企业税收筹划的探讨[J].注册税务师，2013（10）.

房地产开发环节的税收筹划例10

要分析我国房地产企业税务筹划的若干问题，首先得了解一个概念――税务筹划，税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。[2]由于我国税法体系还处在完善阶段，部分房地产企业为了自己短期内的经济利用，以身涉法，偷税漏税问题严重。在我国房地产企业的成本中，税收成本比重较大。在房地产开发企业开发项目的环节众多中，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等等经济行为无不涉及到交税，税收筹划的空间巨大。因此，部分房地产企业便打起了税收的主意，在企业税务筹划过程中钻法律的空子避税者有之，少数房地产企业甚至在以上各环节中出现了逃税漏税的现象。

除了逃税漏税以外，风险税务筹划风险问题也不容小视。由于市场、国家政策等一系列因素的影响，税务筹划风险系数颇高，而我国房地产企业相关防范风险的体制并不完善，在遇到风险时，很多的房地产企业不能及时采取有效措施来控制。笔者调查了多家房地产企业，总结出其风险大致有一下几种，一是财务风险。众所周知，房地产企业和资金有着千丝万缕的联系，企业所进行的每一项经济活动都需要对资金进行合理的掌控。在我国，房地产企业的资金大多来源于银行体系，企业融资越大，税务筹划的空间也就越大。但税务筹划在给企业带来巨大的经济利益的同时，也使企业面临着不小的财务风险。二是政策风险，近十来年来，我国房地产企业飞速发展，其在国民经济中所占的比重与日俱增，但由于我国市场经济起步较晚，法律体系还不健全，与房地产有关的具体的规范性文件较少，这就使得部分房地产企业在税务筹划过程中形成很大的风险。三是行业内部的风险。受房地产企业巨大经济利益的诱惑，很多企业把眼光转到了房地产企业，有些企业不惜血本投资房地产行业，但投资房地产，风险与经济利益并存，并且房地产行业相比其它行业更复杂，如果没有合理的税务规划，就会给企业带来巨大的风险。除此之外，税收筹划体系的不完善也是我国房地产企业亟待解决的问题。由于房地产企业税负数额巨大，所以，经过税务筹划省下来的钱绝非小数目。但如何省这笔钱，却成了各房地产企业的难题。

接下来，笔者将联系案例，分析房地产税务筹划的相关准则，以期解决以上问题。

二、房地产开发企业税务筹划的相关原则

（一）合法性原则

合法是税务筹划最基本的准则，房地产企业只有在保证所经营的项目、筹划方案合法的情况下，才能得到国家税务主管部门批准，否则再能促进企业发展的项目方案都不一定能实施，即便实施了也会受到相应的惩罚。影响整个企业的形象。合法性主要体现在以下几个方面：一是充分利用法律鼓励的税务筹划，其次是适当寻找法律放任的筹划，三是谨慎选择法律盲区的筹划。各房地产企业一定要摒弃侥幸心理，严格依照国家的税法行事，量力而为。在遵守法律的同时也保护的自己的利益。

（二）筹划要考虑综合性原则

综合性原则是指在进行某一税种的税务筹划时，要综合考虑各种情况，以求整体税负最轻、长期税负最轻。以下案例将说明这一点。

现有一A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，以下有两种方式供A公司，第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。在第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。在第二种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济利益为60万元。

我们不难看出以上两种种投资方式第二种税负相比第一种方式要轻很多。

（三）筹划要考虑风险均衡原则