商业地产项目例1

一、项目定位错误。包括项目市场定位错误以及项目商业业态与项目整体定位不匹配。

企业盘活因项目定位错误而导致失败的商业地产项目时，首先应当结合项目所在地的实际情况，具体包括人口规模、收入水平、消费习惯、地域文化、商业竞争状况、商圈成熟度、客户资源、地块特点、城市规划等，进行市场调研之后，结合包括资金实力、开发理念、专业人员素质、商业资源等情况在内的企业自身状况，以市场要求为导向，制定有针对性的项目定位方案。

二、商业地产项目的运营管理架构、组合形式或管理方组建模式会影响项目的运营管理。

拿美罗城来说，主要资产为美罗城购物中心的华茂置业，是由中国工艺美术(集团)公司与新加坡美罗城北京公司分别控股50％的合作企业，双方出资相同，决策权相同，但企业各自利益、经营理念不同，很难达成统一意见。

盘活此类项目时，由于运营管理涉及的管理架构及组建管理方的模式比较复杂。对于经验较为丰富的成熟开发商，此类项目的盘活成本较低；对于经验不足的开发商而言，最好利用相关的专业经营团体机构，自己尽量不要介入商业运营管理。

三、商业地产项目营利模式失当，项目销售较为成功，但后期经营困难。

在目前的商业地产项目中，开发商为了尽快回笼资金、减少资金压力，非常重视销售，因此常用的方式便是通过快速销售来实现短期的销售现金流，完全没有考虑到后期的项目运作，给整个项目的持续经营带来很大的风险。

商业地产项目的难点不在于前期的开发，而在于后期持续的运营管理。盘活由于经营模式不当而导致失败的商业地产项目，需要重新界定项目的营利模式，必须要考虑适合持续经营，不要因为小利而影响项目整体，避免销售成功但经营失败的结果。

四、项目应根据商业地产项目定位进行业态规划与建筑结构设计。

商业地产项目的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段，目前许多商业地产项目在开发过程中往往忽略了项目与城市功能之间的关系。商业规划是城市规划的一个重要因素，但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展。在商业地产项目失败的案例中，有许多对城市整体规划的认知和理解不够准确而造成项目失败的案例。

商业地产项目例2

项目地址：福州市西二环与工业路交汇口

占地面积：70亩

开发企业：福建泛华房地产开发有限公司投资价值：万象城是福州最大的商业航母，是福州首家开盘的SHOPPINGMALL，是福州单层面积最大的MALL!地处西二环路，京福、福厦高速公路出入口，雄踞福州城市规划的现代商圈心脏地带，江滨高尚生活区、工业路新型居住区、大金山生活圈围合分布，周边区域高尚住宅林立，人气鼎旺，路网畅通，交通便捷!数不胜数的客源都可从周边地区涌至万象城，为商家带来丰厚回报，升值潜力不可估量!

项目名称：正大广场

项目地址：福州市五一中路18号(五一广场东侧)

建筑面积：12.7万平方米

开发企业： 正大集团

投资价值：正大广场是世界500强泰国正大集团倾情钜献，地处城市正轴心，与国际级香格里拉大酒店、福建大剧院为邻，西临五一广场，北眺于山风景区，它将打破福州现有的商业经营模式，采用当今世界最先进的“摩尔”模式，提供集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的高水准、多元化配套的购物环境，尽皆成为御景台名副其实的后花同，城市最中心标志性建筑，成就一代商务顶级公寓的至尊地位。

项目名称：加州城市广场

项目地址：厦门市思明莲前大道嘉盛豪园东侧、瑞景新村对面

占地面积：30400平方米

开发企业：厦门嘉盛建设有限公司

投资价值：加州城市广场西连火车站、莲坂等商业圈，东接会展中心等厦门新兴的商业重点地带；南往环岛观光大道、北直到厦门机场等厦门旅游或交通重地。地理位置得天独厚。该项目将建成厦门东部版块一座集休闲、娱乐、购物等多功能于一体的大型购物中心，为东部的居民提供自己的SHOPPING MALL，享受到一站式的购物乐趣。

项目名称：名汇・铜锣湾广场

项目地址：厦门市中山路东段

总建筑面积：93885平方米

开发企业：厦门龙潭房地产开发有限公司

投资价值：名汇铜锣湾广场为目前中山路旧城改造最大的商业地产项目，力求打造中山路旅游景点项目，成为厦门旅游形象的窗口。名汇铜锣湾广场南接中山路，西临霞溪路，北面接临思明东路，东面为古城西路，突破传统商业模式，集生活、商务、文化、休闲、购物、餐饮、娱乐、旅游等多种功能于一体，并由国内外连锁的名店、名品、名牌为主力支撑，辅以主题广场、室外休憩区、展览空间、商务中心、图书文化中心、育儿室、表演区等，备有大型停车场，打破中山路传统旅游、休闲、购物、娱乐的不便。

项目名称：明发商业广场

项目地址：厦门市嘉禾路和莲前路交叉口

占地面积：16万平方米

开发企业：明发集团／宝龙集团

投资价值：明发广场处于厦门市开元区富山转盘，是连接新老城区的交通枢纽，也是进出厦门的重要门户，各方人流都可快速汇聚。广场运用SHOPPING MALL国际商业流行理念，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，由大型主题超市、中高档百货及商业步行街三大组团构成。拥有闽南土楼风格建筑群包围的三个欧式风格休闲景观，包容大卖场、专卖店、百货、超市等各种商业形态。随着莲坂旧城改造步伐的跟进，项目所处商业圈未来的繁华触手可及，明发商业广场的建成，将在更大程度上影响厦门未来的人流、物流，担负起地域核心或新型城市中心的作用，并丰富厦门旅游市场，向全国范围辐射。

项目名称：南中大地广场

项目地址：厦门市思明区中山路局口街地段

总占地面积：18635平方米

开发企业：厦门南中投资有限公司

投资价值：“2006中国十大投资价值名盘”南中大地广场，位于中山路步行街最繁华的路段局口街商业区，是600米步行街首个大型商业广场，日揽近10万旺盛人流，占据了全厦门商业制高点。是一个以购物为主，和谐穿插休闲配套、旅游配套的多元化立体步行街区。南中大地广场以创新、差异化经营为中心，在整体定位上主要以来厦旅游度假的国内外游客及本地区极具消费能力的人群为目标消费群。在业态和功能规划上以经营精品品牌、流行前线为主，兼具旅游、休闲、餐饮、娱乐、酒店等功能。

项目名称：香港・时代广场

项目地址：厦门市思明南路与霞溪路交汇处占地面积：11106.60平方米

开发企业：厦门市双民房地产开发有限公司

投资价值：香港・时代广场总投资2．3亿元，预计2008年5月建成，是中山商圈首席开放式商业步行街区，是一个四邻街、具有浓厚的闽南历史文化风貌的人文商业街区。香港・时代广场外街建筑风格延续中山路南洋式骑楼风格建筑。内设置休闲小广场，增加可供休息、交流的公共空间等元素，使得整个空间格局疏密有致，全方位贯通区域人潮，构成开放式的商业长廊。并首创“体验式享受，发现式消费”的理想休闲消费方式。

项目名称：中华城

项目地址：厦门市思明区原中华街区

商业地产项目例3

建筑面积：22万平方米

开发企业：宝龙集团

投资价值：宝龙・城市广场将是福州最大的SHOPPING MALL，其突破传统的商业模式，与国际最为先进的商业形态接轨，将建成集旅游、购物、休闲、娱乐、运动、美食、游乐、公寓为一体的大型商业广场。欧洲第一零售商家乐福、时代华纳兄弟影院、国美电器及肯德基、必胜客、麦当劳等多家世界500强连锁餐饮集团已签定正式进驻合同，还将陆续引进一些国际、国内知名的大型连锁商业财团和品牌店入驻。富有特色的整体业态规划，全新SHOPPING MALLg式将成为福州商业零售市场的一次革命，为福州的消费者带来全新的购物休闲体验。宝龙・城市广场将带动一个新商圈的崛起，并与近邻世界五百强家居建材超市英国百安居、好百年共同打造台江西部新的商业圈。

项目名称：冠亚广场

项目地址：福州市八一七路和乌山路交界处

总建筑面积：约13.5万平方米

开发企业：冠亚集团

投资价值：冠亚广场整个项目是围绕福州著名的风景景区――乌塔公园建设，属东街口核心商圈，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游文化于一体的中高档大型综合性商业广场，通过文化型、生活型、低密度、阔空间的商业与东街口区别开来，将营造一个福州市最繁华，最具活力的新商圈，成为新世纪、新消费、新生活的时尚象征，成为福建新兴商业典范。

项目名称：君临・晋安商业中心

项目地址：福州市晋安区福新路与连江路交界东南角(龙翔酒店右侧)

总建筑面积：35000平方米

开发企业：福州华辰地产有限公司

投资价值：君临晋安商业中心位于福新路与连江路交界东南角。君临・晋安商业中心，以绝对的地段优势，抢占晋安建材商业区域内最佳位置。这里集中了晋安区内建材行业全部的主力商家，商业氛围十分浓厚。在多个方案上优化整合，利用最新的商业建筑研究成果，秉承现代商业中心无障碍设计理念，率先引进国际化全新的商业运营模式。在空间尺度、购物环境、人文、居住和财富等元素上更加丰富展示业态互补人性化的购物中心。

项目名称：君临芭莎

项目地址：福州市台江区六一路与排尾路的交汇处

商业面积：近30000平方米

开发企业：华辰集团

投资价值：作为台江步行街的重要延伸部分，福州首条东南亚风情的环型商业步行街“君临芭莎”是福州著名江景豪宅“君临闽江”的裙楼商铺部分。规划中的“君临芭莎”集购物、娱乐、休闲、美食、观光五大功能于一身，分别是国际品牌的特许品牌经营店、休闲娱乐天地、大型超市卖场、精品购物中心和儿童美食天地。

项目名称：群升国际

商业地产项目例4

引言

从上海发展总部经济的条件和目前发展现状来看，可以进一步依托上海整体的城市形象和经济实力、成熟的产业基础和高校资源以及基地周边的配套设施，具备发展总部经济的条件和资源。本文提供了具有竞争优势的供应链商业生态系统的产生机理、特征以及构建方案。在复杂的市场环境下，具有竞争优势的供应链商业生态系统将能有效利用资源，达到整个系统成员共同发展的目标。

一、创意产业与总部经济

（一）创意产业

所谓创意产业，就是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。换言之，这就是要将知识的原创性与变化性融入具有丰富内涵的文化之中，使它与经济结合起来，发挥出产业的功能。显然，这是一种使知识与智能创造产值的过程。根据这个定义，创意产业包括广告、建筑、美术和古董交易、手工艺、设计、时尚、电影、互动休闲软件、音乐、表演艺术、出版、软件，以及电视、广播等诸多部门，随着信息技术的发展。创意产业所能涵盖的行业已远不止这些，软件、互联网、动漫及其衍生产业都能算进该范畴。

（二）总部经济

总部经济是指跨国公司、国内大型企业总部（含地区总部）在区域中心或中心城市高度集聚，并通过调度资本、技术和人才等资源，对周边甚至全球产生强烈辐射效应的经济形态。总部经济企业对税收的强劲贡献勿庸置疑，以淮海路为例，企业天地这幢高品质的办公楼正是因为有几十家，例如：杜邦、陶氏、PWC等世界500强企业和知名品牌企业的销售、结算中心入驻其中成就这座办公大厦月税收过亿元。

（三）创意产业与总部经济聚集区

创意产业集聚作为产业集聚的新生族，创意产业集聚是指创意产业领域内相互关联的文化创意企业、专业供应商、服务供应商和相关机构依据分工和合作关系形成的地理集中。创意产业已经成为产业集聚模式的新生族，创意产业与产业集聚存在着一定的共生关系，一方面可以充分发挥产业集聚的互惠共生性、知识资源互补性、竞争协同性等优势，降低交易成本，实现规模经济；另一方面创意产业可以充分发挥区域文化资源和智力资源，提升区域竞争优势，实现产业价值链的增值，产生产业关联效应，带动周边相关产业，实现了创意产业的规模化和专业化。

二、总部经济已成为提升城市竞争力的重要方式

（一）中国总部经济形成“总部――制造基地”合作模式

我国总部经济发展中一个较为突出的特点是，随着我国市场经济的发展和城市化进程的加深，北京、上海、广州、深圳、上海等大城市在规模快速扩张过程中，空间资源日益紧张，生产制造成本快速上升，一大批制造企业为降低生产成本，将制造基地从大城市向郊区县甚至外地迁移，但仍把企业总部和研发、营销等高端环节留在大城市，以利用大城市人才、技术、信息等知识要素密集的优势，形成了“总部――制造基地”的合作模式。作为我国经济中最具有发展活力的经济圈，“长三角”、“珠三角”和“环渤海”已成为我国总部经济发展的先导区域。其中长三角经济圈总部经济发展较成熟，“总部-加工基地”区域合作模式基本形成。

（二）选择“总部经济+创意产业”科学互动模式的原因

受产品类型限制，以办公为主，200～12000m2客户，创意产业单位面积税收产出最高；后续发展潜力较好，预计年平均增长40%，随着企业发展税收增加比更高；总部经济税收优势明显；软件创意产业作为现代服务业的高端组成部分，将对提升园区综合商务服务起到重要作用，利用后续引进总部企业。

（三）立足“总部经济+创意产业”模式，提高投资强度

中型企业总部的入驻将带来较为稳定的强劲税源，总部企业将产生明显的税收集聚功能；创意产业发展潜力较大，税收跃升较快；创意型企业发展较为迅速，将产生更多的办公用房需求，带动整个区域经济的发展，孵化功能明显；企业及个人消费将促进区域内商务活动及居民消费的活跃度，带动商户税收。

（四）立足总部型创意园区模式，吸引优质企业，辅助就业提升

中型企业总部的入驻将带来较多的中高端人才需求；总部企业的规范培训制度将有利于提升区域人才竞争力；创意产业带来的就业岗位将直接对口“大学毕业生”；创意型企业属于人力资源密集型企业，提供岗位较多；企业及个人消费将促进区域内商务活动及居民消费的活跃度，带动商业市场的就业。

三、打造上海特色的创意产业总部经济发展模式

（一）“创意产业总部-制造基地”重点发展思路

目前，上海市从政策上重点扶持、优先发展建筑设计、广播影视、工艺美术、计算机软件设计、动漫游戏、广告设计、时尚设计、表演艺术、出版发行、工业设计等十大文化创意产业。考虑到长三角地区文化创意产业已初具规模。根据突出优势、错位发展的原则，上海市创意产业总部经济发展思路可综合定位为：大力发展具有研发和设计功能的总部经济，以研发服务业、设计服务业为主、以文化传媒业和咨询服务业为辅，并以创意消费业作为补充型辅助产业。使以上产业在市场各环节得到体现，形成完整的产业链。最终促进形成一批产业集聚度高、特色突出鲜明、规模效益显著的产业集群。

（二）案例分析

“城市新汇”在闸北区大力发展总部经济的大背景下，由金宏浦和新江实业倾力打造，所在区域轨道交通优势明显，现有建筑条件优秀，具备成为共和新路沿线的优质项目的潜力。建筑面积22579.68m2，建筑设计风格突出，有潜质成为共和新路沿线高品位建筑，易于吸引市中心区外迁客户及区域内高品质客户；紧贴地铁，对办公楼具有天然优势（图1、2）；区域内景观及动线设计刚好符合目前市场流行的风格，可能获得市场较高的认知度，例如：智造局、八号桥、智力园；主力楼适合总部企业面积需求，且能很好带动2#、3#办公楼的租赁进程。

1、建筑定位

“城市新汇”定位为北上海“时尚创意软件园”，融合“新天地”+“8号桥”的创意产品展示功能，推出展示办公全新理念；融合“创意产业”+“企业天地”的特点，形成以IT行业相关的总部型创意办公模式；全力打造以软件产业为基础，以总部经济为主导，结合展示办公的形态，力争成为北上海全新时尚亮软件创意产业园（图3）。其方案要点可概括如下：

充分突出5.6m“极至层高”展示区对总部企业及创意产业企业形象提升作用，尽量满足高税收企业需求；注重创智环境营造，发掘品牌产业园区的真正综合功能。适合中型企业总部、软件产业企业、成熟的外包服务业企业、可能产生优质税收的其他企业；牺牲租金吸引前期入驻的优质企业。

2、“城市新汇”效益管理措施

（1）加大招商引资，建设特色楼宇，重点建设一批高档办公楼，加强对办公楼的包装策划、项目储备，重点引进一批有影响力的国内外大型企业的区域总部或其分部、研发中心等，有针对性地引导建设形成一批区域性研发楼、创意楼、中介楼等特色商业办公楼。提高办公楼的利用效率，实现办公楼经济效益的最大化。

（2）做好功能布局，调节租金价格，办公楼收益的主要来源为房屋租金，故制定合理的租金价格是保障办公楼运营的基础条件。办公楼的出租率与其收益成正比，那么提高办公楼出租率则是扩大收益的主要来源。在办公楼的业态规划及功能布局中，开发商尽量通过调整业态和功能布局，寻找承租能力强劲的业态入驻，提升租金价格，扩大收益。

（3）推进办公楼现代化，开发节能办公楼，通过科学的管理方法，降低办公楼日常能耗，已达到节约开支的目的。应以“环保、节能、节材、节水、节地”为基本要求，发展节能型办公楼，建设高科技含量、高经济效益、低资源消耗、少环境污染的商业办公楼。随着经济的发展、产业结构的转换，要根据未来办公楼经济对相关产业带动效应的变动以及办公楼经济与整个经济领域的“软化”趋势，做出具有前瞻性的统筹安排。

四、结语

通过以“城市新汇”项目为核心的招商引资管理系统的建设，从宏观上掌控好这个关系上海闸北经济发展大事的整体进展情况，及时了解、解决项目推进过程中遇到的问题，并能够通过信息化的手段对企业提出的问题进行快速办理，为企业发展提供更好的服务，以此推动城市、经济建设的快速发展。

商业地产项目例5

房地产开发是现代市场发展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发项目的一般特点概括如下:

1、地理位置的固定性

土地开发、房屋建设及使用,均具有不可变动的地理位置,在开发项目时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用获利的可能性及投资收益。

2、建设投资大

房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。

3、开发周期长

土地及建筑物作为项目开发的内容,一般体量较大,工程建设进度有其客观规律性,有相应的时间要求。另外,项目开工建设前的有关手续繁杂,也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。

4、受国家法规政策严格约束和调控

房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。

5、建设环节多

这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看,参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,项目建设环节多,而且各环节不可或缺。

6、多源资金筹措

由于房地产开发项目投资大,开发周期长,项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建设资金需要通过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。

7、资金周转慢

从房地产项目前期工作开始,到项目建成竣工可以交付使用,这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长,资金周转慢。

8、项目投资即为项目成本费用

房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显着的区别,即一般工业项目是先投资,再生产产品,而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此,房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和(自营自用情况暂不考虑)。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分,在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。

9、人员要求高

一个房地产项目的开发和建设,往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务,对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。

10、风险较大

由于房地产项目具有以上特点,也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长,很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在项目建设期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响项目的投资额;当公共利益需要时,可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。

11、开发项目的差异性

房地产开发项目可以分为很多种,由于项目用途、内容、规模、要求不同,以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同,各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目,由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。

12、项目决策的多专业协同

正因为房地产项目具有前述特点,其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战,实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提品建议;需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。

二、商业房地产开发项目主要特征

目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中,商业房地产项目主要指零售批发商业,包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中,人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大,除零售批发商业房地产外,还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义(指所有以营利为目的的事业)与狭义(指专门从事商品交换活动的营利性事业)之分,本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者,即以狭义商业为基础,主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发,与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外,以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。

1、顾客构成的双重性

商业房地产项目与其它房地产项目的显着区别之一就是其顾客构成包括两个层次:第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户,这个层次的顾客是开发商的直接顾客;第二层次是前来商业区购物的终端消费者,这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中,还存在这么一种情况,前来购买商业用房的是投资者,而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力,先期购买产权,然后转租给经营商户,立足长期稳定的回报,或者见机抛售,获取收益。

这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说,第一层次的经营商户(业务市场)固然重要,毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户,但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者(消费者市场),因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为,进而影响项目收益。此外,开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意,若投资者过度,将不利于项目长远运营。

2、选址分析的渐进性

所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择,包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说,尤其要重视这项工作,并需按层次进行渐进分析。

商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异,从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据,在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次,这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况,包括消费需求和消费能力,对项目发展影响巨大。

一个城市或地区选定后,就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时,店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时,店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定,就无法更改,若项目所在位置无法吸引足够多的消费者,经营商户自然就不会前来承租或购买物业,也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。

3、定位规划的多方需求与整体性

对于商业房地产项目来说,潜在的直接顾客(即经营商户)包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体,另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构,既有外资、国资,也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异,相应对物业的需求呈个性化。同时,商业房地产项目还要面对广大的终端消费者,这一层次的顾客结构更加复杂。因此,若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户(如果有,项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行,也可称之为定制),项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向,项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。

另外,在已基本设定市场目标前提下,商业房地产项目的规划更加追求整体性,体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程,需要整体策划、整体定位、统一推出,尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售,否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。

考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点,在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计,强调功能作用、引导作用、服务作用,确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。

4、经营方式的多样性

不同于住宅等主要采用开发销售的模式,商业房地产项目采用的经营方式更为多样,在出售和出租两种基本模式基础上,包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式,另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上,大中型商业房地产项目很少采用直接销售,而以混合型运营居多。此外,项目是由开发商投资建设,租售的对象可以是直接经营的商户,也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者,这里面的经营方式又有很大的灵活性。

经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益,还是通过出售获得一次性回报,以及各经营方式如何有机组合,需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外,拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。

5、资产经营的长效性

商业房地产项目建成后,不再仅有物业管理,更多的是一种资产的经营。对于开发商来说,住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值(销售完毕就意味着开发结束),而商业房地产项目具有长期经营的市场需求,既可以通过出售获利,还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报,在长期经营中实现资产增值。

商业物业的经营管理搞好了,可以满足企业在多方面的发展需求,如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等,并能以此固定资产作为更多机会发展的基础,形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势,也正基于此,项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕,取得一定的经济收益,还体现在所定位商业的运营成功。

6、高风险性

总体而言,商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是,商业房地产项目建成后,项目本身没有明确的租约保障,没有固定的消费对象,项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略,还取决于区域社会经济发展状况,城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性,商业房地产项目之间的竞争十分激烈,投资风险相对较高。

商业地产项目例6

房地产开发是现代市场发展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发项目的一般特点概括如下:

1、地理位置的固定性

土地开发、房屋建设及使用,均具有不可变动的地理位置,在开发项目时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用获利的可能性及投资收益。

2、建设投资大

房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。

3、开发周期长

土地及建筑物作为项目开发的内容,一般体量较大,工程建设进度有其客观规律性,有相应的时间要求。另外,项目开工建设前的有关手续繁杂,也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。

4、受国家法规政策严格约束和调控

房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。

5、建设环节多

这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看,参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,项目建设环节多,而且各环节不可或缺。

6、多源资金筹措

由于房地产开发项目投资大,开发周期长,项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建设资金需要通过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。

7、资金周转慢

从房地产项目前期工作开始,到项目建成竣工可以交付使用,这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长,资金周转慢。

8、项目投资即为项目成本费用

房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显着的区别,即一般工业项目是先投资,再生产产品,而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此,房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和(自营自用情况暂不考虑)。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分,在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。

9、人员要求高

一个房地产项目的开发和建设,往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务,对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。

10、风险较大

由于房地产项目具有以上特点,也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长,很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在项目建设期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响项目的投资额;当公共利益需要时,可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。

11、开发项目的差异性

房地产开发项目可以分为很多种,由于项目用途、内容、规模、要求不同,以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同,各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目,由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。

12、项目决策的多专业协同

正因为房地产项目具有前述特点,其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战,实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提品建议;需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。

二、商业房地产开发项目主要特征

目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中,商业房地产项目主要指零售批发商业,包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中,人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大,除零售批发商业房地产外,还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义(指所有以营利为目的的事业)与狭义(指专门从事商品交换活动的营利性事业)之分,本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者,即以狭义商业为基础,主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发,与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外,以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。

1、顾客构成的双重性

商业房地产项目与其它房地产项目的显着区别之一就是其顾客构成包括两个层次:第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户,这个层次的顾客是开发商的直接顾客;第二层次是前来商业区购物的终端消费者,这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中,还存在这么一种情况,前来购买商业用房的是投资者,而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力,先期购买产权,然后转租给经营商户,立足长期稳定的回报,或者见机抛售,获取收益。

这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说,第一层次的经营商户(业务市场)固然重要,毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户,但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者(消费者市场),因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为,进而影响项目收益。此外,开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意,若投资者过度,将不利于项目长远运营。

2、选址分析的渐进性

所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择,包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说,尤其要重视这项工作,并需按层次进行渐进分析。

商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异,从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据,在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次,这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况,包括消费需求和消费能力,对项目发展影响巨大。

一个城市或地区选定后,就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时,店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时,店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定,就无法更改,若项目所在位置无法吸引足够多的消费者,经营商户自然就不会前来承租或购买物业,也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。

3、定位规划的多方需求与整体性

对于商业房地产项目来说,潜在的直接顾客(即经营商户)包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体,另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构,既有外资、国资,也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异,相应对物业的需求呈个性化。同时,商业房地产项目还要面对广大的终端消费者,这一层次的顾客结构更加复杂。因此,若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户(如果有,项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行,也可称之为定制),项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向,项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。

另外,在已基本设定市场目标前提下,商业房地产项目的规划更加追求整体性,体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程,需要整体策划、整体定位、统一推出,尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售,否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。

考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点,在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计,强调功能作用、引导作用、服务作用,确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。

4、经营方式的多样性

不同于住宅等主要采用开发销售的模式,商业房地产项目采用的经营方式更为多样,在出售和出租两种基本模式基础上,包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式,另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上,大中型商业房地产项目很少采用直接销售,而以混合型运营居多。此外,项目是由开发商投资建设,租售的对象可以是直接经营的商户,也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者,这里面的经营方式又有很大的灵活性。

经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益,还是通过出售获得一次性回报,以及各经营方式如何有机组合,需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外,拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。

5、资产经营的长效性

商业房地产项目建成后,不再仅有物业管理,更多的是一种资产的经营。对于开发商来说,住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值(销售完毕就意味着开发结束),而商业房地产项目具有长期经营的市场需求,既可以通过出售获利,还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报,在长期经营中实现资产增值。

商业物业的经营管理搞好了,可以满足企业在多方面的发展需求,如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等,并能以此固定资产作为更多机会发展的基础,形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势,也正基于此,项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕,取得一定的经济收益,还体现在所定位商业的运营成功。

6、高风险性

总体而言,商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是,商业房地产项目建成后,项目本身没有明确的租约保障,没有固定的消费对象,项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略,还取决于区域社会经济发展状况,城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性,商业房地产项目之间的竞争十分激烈,投资风险相对较高。

商业地产项目例7

    房地产开发是现代市场发展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发项目的一般特点概括如下:

    1、地理位置的固定性

    土地开发、房屋建设及使用,均具有不可变动的地理位置,在开发项目时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用获利的可能性及投资收益。

    2、建设投资大

    房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。

    3、开发周期长

    土地及建筑物作为项目开发的内容,一般体量较大,工程建设进度有其客观规律性,有相应的时间要求。另外,项目开工建设前的有关手续繁杂,也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。

    4、受国家法规政策严格约束和调控

    房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。

    5、建设环节多

    这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看,参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,项目建设环节多,而且各环节不可或缺。

    6、多源资金筹措

    由于房地产开发项目投资大,开发周期长,项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建设资金需要通过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。

    7、资金周转慢

    从房地产项目前期工作开始,到项目建成竣工可以交付使用,这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长,资金周转慢。

    8、项目投资即为项目成本费用

    房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显着的区别,即一般工业项目是先投资,再生产产品,而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此,房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和(自营自用情况暂不考虑)。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分,在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。

    9、人员要求高

    一个房地产项目的开发和建设,往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务,对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。

    10、风险较大

    由于房地产项目具有以上特点,也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长,很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在项目建设期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响项目的投资额;当公共利益需要时,可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。

    11、开发项目的差异性

    房地产开发项目可以分为很多种,由于项目用途、内容、规模、要求不同,以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同,各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目,由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。

    12、项目决策的多专业协同

    正因为房地产项目具有前述特点,其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战,实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提供产品建议;需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。

    二、商业房地产开发项目主要特征

    目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中,商业房地产项目主要指零售批发商业,包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中,人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大,除零售批发商业房地产外,还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义(指所有以营利为目的的事业)与狭义(指专门从事商品交换活动的营利性事业)之分,本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者,即以狭义商业为基础,主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发,与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外,以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。

    1、顾客构成的双重性

    商业房地产项目与其它房地产项目的显着区别之一就是其顾客构成包括两个层次:第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户,这个层次的顾客是开发商的直接顾客;第二层次是前来商业区购物的终端消费者,这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中,还存在这么一种情况,前来购买商业用房的是投资者,而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力,先期购买产权,然后转租给经营商户,立足长期稳定的回报,或者见机抛售,获取收益。

    这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说,第一层次的经营商户(业务市场)固然重要,毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户,但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者(消费者市场),因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为,进而影响项目收益。此外,开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意,若投资者过度,将不利于项目长远运营。

    2、选址分析的渐进性

    所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择,包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说,尤其要重视这项工作,并需按层次进行渐进分析。

    商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异,从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据,在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次,这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况,包括消费需求和消费能力,对项目发展影响巨大。

    一个城市或地区选定后,就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时,店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时,店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定,就无法更改,若项目所在位置无法吸引足够多的消费者,经营商户自然就不会前来承租或购买物业,也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。

    3、定位规划的多方需求与整体性

    对于商业房地产项目来说,潜在的直接顾客(即经营商户)包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体,另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构,既有外资、国资,也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异,相应对物业的需求呈个性化。同时,商业房地产项目还要面对广大的终端消费者,这一层次的顾客结构更加复杂。因此,若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户(如果有,项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行,也可称之为定制),项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向,项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。

    另外,在已基本设定市场目标前提下,商业房地产项目的规划更加追求整体性,体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程,需要整体策划、整体定位、统一推出,尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售,否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。

    考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点,在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计,强调功能作用、引导作用、服务作用,确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。

    4、经营方式的多样性

    不同于住宅等主要采用开发销售的模式,商业房地产项目采用的经营方式更为多样,在出售和出租两种基本模式基础上,包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式,另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上,大中型商业房地产项目很少采用直接销售,而以混合型运营居多。此外,项目是由开发商投资建设,租售的对象可以是直接经营的商户,也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者,这里面的经营方式又有很大的灵活性。

    经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益,还是通过出售获得一次性回报,以及各经营方式如何有机组合,需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外,拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。

    5、资产经营的长效性

    商业房地产项目建成后,不再仅有物业管理,更多的是一种资产的经营。对于开发商来说,住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值(销售完毕就意味着开发结束),而商业房地产项目具有长期经营的市场需求,既可以通过出售获利,还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报,在长期经营中实现资产增值。

    商业物业的经营管理搞好了,可以满足企业在多方面的发展需求,如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等,并能以此固定资产作为更多机会发展的基础,形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势,也正基于此,项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕,取得一定的经济收益,还体现在所定位商业的运营成功。

    6、高风险性

    总体而言,商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是,商业房地产项目建成后,项目本身没有明确的租约保障,没有固定的消费对象,项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略,还取决于区域社会经济发展状况,城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性,商业房地产项目之间的竞争十分激烈,投资风险相对较高。

商业地产项目例8

项目社会评价，主要应用社会学、人类学、项目评估学的一些理论和方法，通过系统地调查、收集与项目相关的各种社会因素和社会数据，分析项目实施过程中可能出现的各种社会问题，提出尽量减少或避免项目负面社会影响的建议和措施，以保证项目顺利实施并使项目效果持续发挥。近10年来，我国城市商业的现代化在给我国公众在带来生活品质提升的同时，相关利益群体也承受诸多负面效应和代价。如城市中小商业的发展因为大型业态过度发展而受到抑制，大型连锁企业对其供应链上上下游企业的利益压榨问题等等。如何基于我国国情现实和经济、社会发展需要，围绕科学和谐新型发展观，构建城市商业开发项目的社会评价体系，具有日趋重要的现实意义。

项目社会评价理论研究回顾

项目社会评价的理论研究，在我国建设和谐社会作为国家发展新型目标的时代背景下，正在成为多个学科，包括社会学科、管理学科、以及技术经济学科研究的中心之一。在这一研究领域，近年来相关研究文献的研究重点，主要集中于三个方面：即关于项目社会评价发展阶段的研究、关于项目社会评价内容的研究、关于项目社会评价方法和范式的研究。

（一）关于项目社会评价的发展阶段

项目社会评价理论和方法随着社会发展观的演变而逐步产生和发展，大致经历了4个发展阶段（朱东恺，2004），见表1。项目财务评价阶段。在20世纪50年代以前，只进行项目的财务评价，其特点是寻求项目利润最大化。项目SCBA评价阶段。20世纪50年代以后，在凯恩斯经济理论的影响下，欧美国家政府实行福利政策，大量增加公共支出，对许多文化、教育、医疗卫生、水利和环境等社会公共福利事业进行投资。西方经济学家逐步形成了一种适应评价公共项目的社会费用效益分析方法（Social Cost-Benefit Analysis）。它是从国民经济角度，站在国家立场出发进行评价。项目环境评价阶段。20世纪70年代以来，投资项目的环境评价的理论与方法逐步得到形成并得到发展。但“以物质为中心”的经济评价没有反映分配效果，不能保证项目的最优选择；环境评价经常忽略社会经济影响评价，虽然它能减轻一些项目的主要不利影响，但在引导公众参与、促进信息公开、减少负面社会影响等方面有所欠缺。项目社会评价阶段。随着发展观从“以物质为中心”到“以人为中心”，再到20世纪90年代的“以人为中心的可持续发展”，投资项目社会评价(Social Assessment，简称SA)在国际社会越来越受到重视。项目评价从经济评价发展到环境、经济、社会等方面的评价。社会评价在项目评价体系与决策中扮演越来越重要的角色。

（二）项目社会评价的内容

在项目社会评价的内容上，国内外学者、专家的观点不尽一致，所提出的项目社会评价体系的纬度与内容存在着显著的差异。有代表性的观点是：

戚安邦（2004）认为项目社会评价指标体系的内容，包括：项目对社会经济的贡献；项目对资源利用的影响；项目对文化教育的影响；项目对社会环境的影响。王朝纲（2004）提出的项目社会评价内容为：对与投资项目相关的利益相关者的评价；对项目地区人口生产活动社会组织的评价。对项目的文化可接受性及其预期受益者需求的一致性的评价。徐莉（2003）提出的项目社会评价指标，包括：项目提供的社会效益。项目的社会分配效益。项目与社会环境、生态环境的协调程度。世界银行（2002）提出的项目社会评价指标体系内容，包括：社会多样性和性别；机构、角色及行为；利益相关者；参与；社会风险。

（三）项目社会评价的研究范式

中西方学者和机构在项目社会评价中采用了不同的研究范式。欧美学者和机构的社会分析或社会影响分析，是以社会学为基础，提出“项目社会”的理念，因而引入社会学家参与分析，应用社会学的方法进行对项目的社会评价；我国的项目社会评价，是以经济学或技术经济学作为理论基础，因而把项目社会评价作为项目国民经济评价中的社会效益分析，项目社会评价成为经济评价的“附属品”（陈阿江，2003），表2。

商业地产开发项目社会评价的必要性

商业地产，是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式、以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。

MALL(音译“摩尔”)，被誉为“商业地产最高形式”。它起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺，集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。在美国，MALL的消费额占消费总额的60%多，在欧洲是29%，在日本是17%，在我国台湾地区是9%。

2002年以来，以大型购物中心为代表的城市大型商业地产开发建设热潮席卷了中国各个主要城市，呈现前所未有的“井喷”行情。据中国商业网点建设管理联合会2005年公布的调查结果显示（见图1），目前全国在建及立项的购物中心多达200余家，总面积约3000万平方米，总投资额超过3000亿。目前世界上最大的10个shopping mall中国就已占有五个（见表3）。

以大型购物中心为代表的城市大型商业设施开发，对我国城市商业的发展和城市社会系统的变迁产生了复杂而深刻的影响，直接改变了我国城市商业的格局和城市发展空间布局。在促进我国商业发展和社会城市化的同时，也带来了一系列的负面影响（见表4）。从投资项目社会评价理论和我国构建和谐社会国家发展目标的角度看，目前我国城市商业开发项目中存在着显著的不和谐现象，有必要开展城市商业开发项目的社会评价工作。

商业地产开发项目的社会评价体系

从项目社会评价理论的发展，以及建设社会主义和谐社会需要的角度看，结合我国实际，构建科学的外资商业发展项目社会评价体系，具有十分重要的意义。

商业地产开发项目社会评价应当从以人为本的原则出发，设计评估内容和指标体系。具体评估内容包括：商业地产开发项目的社会影响分析、商业地产开发项目与所在地区的社会适应性分析和商业地产开发项目的社会风险分析。

(一)商业地产开发项目的社会影响

商业地产开发项目的社会影响分析（social impact analysis，简称sia），旨在分析预测商业地产开发项目可能产生的正面影响(通常称为社会效益)和负面影响。其主要内容有：

商业地产开发项目对所在地区居民收入的影响。分析预测由于商业地产开发项目实施可能造成当地居民收入增加或者减少的范围、程度及其原因。

商业地产开发项目对所在地区居民生活水平和质量的影响。分析预测商业地产开发项目实施后居民居住水平、消费水平、消费结构、人均寿命的变化及其原因。

商业地产开发项目对所在地区居民就业的影响。分析预测商业地产开发项目的建设和运营对当地居民就业结构和就业机会的正面影响和负面影响。正面影响是指增加新的就业机会，吸纳就业人员；负面影响是指可能排挤掉的原有就业机会及人数，以及由此引发的社会矛盾。

商业地产开发项目对所在地区不同利益相关者的影响。分析预测商业地产开发项目的建设和运营使哪些人受益，哪些人受损，以及对受损群体的补偿措施和途径。

商业地产开发项目对所在地区弱势群体利益的影响。分析预测商业地产开发项目的建设和运营对当地妇女、儿童、残疾人员利益的正面影响和负面影响。

商业地产开发项目对所在地区文化、教育、卫生的影响。分析预测商业地产开发项目建设和运营期间可能引起的当地文化教育水平、卫生健康程度的变化和对当地人文环境的影响，提出减小不利影响的措施建议。

商业地产开发项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响。分析预测商业地产开发项目建设和运营期间，可能增加或者挤占当地原有的基础设施，包括道路、桥梁、供电、给排水、供气以及服务网点的影响。

商业地产开发项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响。分析预测商业地产开发项目建设和运营是否符合国家的民族和宗教政策，是否充分考虑了民族地区的风俗习惯、生活方式、宗教信仰，是否会引起民族矛盾、宗教纠纷，影响当地社会安定。

商业地产项目例9

1.根据市场对项目进行准确商业定位。商业地产开发商在项目开发之前，应对当地的经济水平、商业形态以及项目周边市场需求等进行调查，以做到深入了解，进而确定开发商的开发规模和目标市场等，这样可以避免今后出现招商、销售、出租不顺利的情况。同时应考虑主力店的设置，一般商场主力店将起到一定的引导、市场推广的作用，在与主力店有合作意向后，发展商可考虑与主力店共同完成市场调研及商业定位，进行后续的规划设计及施工。

2.在商业地产开发前，开发商先应该进行招商。在商业地产开发前，先开展招商工作，可以为开发商将要开发的地产开拓商业市场，可以避免开发商项目的商业建筑布置不能满足商业客户的需要而出现招商难、空置率高等问题。前述公司开发的项目（静安寺交通枢纽及商业开发项目），目前项目将进行“毛胚房标准”竣工验收，招商工作一直没有开展，因为招商工作的严重滞后，将会给招商工作带来很大的难度。

3.是否请专业招商顾问值得考虑。招商可借助国际知名专业顾问的招商资源，比如境外比较知名的“四大行”（仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕）他们掌握较大的商业客户资源库，一般可提供给发展商较好的建议。但有时因商业合同关系，招商招来的租户的可持续性值得关注。在公司之前经历中的一个商业项目，经过招商一年的招商与谈判，项目商铺基本满租，但是大部分租户的经营业绩不能持续，导致许多租户退租或经营不下去的情况，到后来不得不进行商业重组及二次招商。当然，开发商可考虑自身需要，建立自己的招商团队，对招商工作可持续性发展有一定优势。

二、项目目标体系的有效控制及实现，是项目管理的核心

商业地产项目的成功实施是工程开发项目管理的总目标。其中项目质量（功能）目标、工期（进度）目标，成本（费用）目标、安全（现场施工文明安全管理）目标，共同构成了项目管理的目标体系。

1.要注重控制商业地产项目管理的质量目标。根据利益相关方的需求，合理利用各种有效资源，保证项目质量及功能的完善。商业项目竣工完成，首先应满足有关的验收规范，在此基础上具备应对商业市场灵活性，能使招商工作顺利进行（配合招商尽量少改或不改），按照之前的工程案例，新的租户入住，或多或少都要求发展商进行配合整改。

2.要注重控制商业地产项目管理的工期目标。在预定的时间内完成商业地产项目的建设、不拖延项目的进度。在实施过程中充分利用周例会、专题会议合理控制进度中的各个关键点：如打桩完成节点，基础施工完成节点，结构封顶节点，幕墙装修完成节点，机电设施完成节点等关键进度节点，一个一个地落实，确保整体进度目标的完成。

商业地产项目例10

二、商业房地产项目经营管理存在的风险

为更好理解商业房地产经营管理存在的风险，本文结合商业房地产的特点对其进行分析。商业房地产经营管理主要具有以下5方面的特性与风险：1.不确定性商业房地产开发与建设是依法取得土地使用权后进行的土地规划与房屋建设的工作，整个工程是建立在城市规划、项目规划的基础上，其最大的特点便是不确定性。商业房地产开发是根据未来的预测需求进行建设，在现有阶段很难准确预测未来行业走向与经济发展整体状况等，因此，商业房地产项目建设的不确定性便会给整个管理工作带来风险。2.固定性商业房地产管理工作受固定性影响：一、商业房地产开发过程中土地固定存在于空间中，不可位移，开发商进行地产开发必然受到土地空间位置的影响。

三、商业房地产开发过程受建设周边固定

环境因素影响，规划开发地区的相对地理位置、经济发达程度、人员密集程度等因素都会影响开发商进行房屋建设的工作。3.投资金额大商业房地产开发管理包括着土地所有权的购买、土地规划、房屋建设等多个步骤，涉及招标、实地测量、风险预测等各种环节，投资金额总量大，费用成本也比较高。这种大量投资的特点造成了开发商遭受筹资困难、金融环境突变等问题。我国各大省份均有“烂尾楼”的存在，导致烂尾楼出现的最大原因便是开发商资金周转不灵。4.回报周期长商业房地产开发与管理过程不仅投资金额大，而且其回报周期长。一个建筑的建设必须经过勘测、绘图、材料采购、施工、检测等各环节，建设周期长，导致开发商不能短时间获取收益，这引发了开发商资金周转困难、房屋售卖困难的产生。5.易被影响商业房地产开发工作不能像大部分产品一样在产房中进行，它需要在露天土地上进行。东南沿海台风多，降水大，北方地区风沙大，雾霾严重，可见度低，各种环境变化都会影响开发建设的过程，这也导致其变数大的风险问题。

四、商业房地产风险管控的研究意义

商业房地产的项目管理过程存在不确定性、固定性、回报周期长、易被影响与投资金额大的风险，进行风险管控能有效减少风险，提高产业效益。进一步细分风险类别可划分为微观风险与宏观风险，微观风险指规划区域土地价格变动情况、区域建设与管理的政策与手段等引起的开发商财务问题，宏观风险指整体金融环境的变化、国家政策的实行等。进行风险管控能够保证开发商掌握经济大局，及时进行建设方案的调整。具体来说，进行风险管控有以下4大方面的研究目的：1.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，保证项目开发与管理的水平，推进管理系统的系统化、全面化。2.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，改变原有被动接受风险的局面，主动了解市场行情，及时作出开发建设的调整，保证现有规模的稳定与发展。3.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，提高开发商整体的风险意识，构建风险预防监督体系，促使其形成良好的“发现-避险-应对机制”。4.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，增强开发商的资金掌控力，保证开发企业的经济效益，促进其行业竞争力的增长。

五、现阶段商业房地产风险管控的问题

1.市场存在不正当竞争经济的快速增长带动商业房地产行业的突飞猛进，但经济危机的发生震动了整个商业房地产行业大盘，在商业房地产过快过热发展的同时，也透露出商业房地产风险管控存在问题。商业房地产风险管应关注商业房地产市场中不正当竞争的行为，例如，为大量出售支自己房屋，一再压低房屋价格，引发整个商业房地产市场的价格危机；为缩短房屋开发建设周期，未经过检测便将存在危险隐患的房产出售；为减少成本获取高额收益，采用廉价材料进行建设等。商业房地产商为谋取利益，减少成本进行的不良竞争正愈演愈烈，这正是目前风险管控需重点关注的问题。2.风险管控方式简单为更好地谋取利益，大量投资商进入商业房地产行业，商业房地产开发资金与开发面积都不断扩大，但整个风险管控方式依然简单，仍旧保持“获得用地权———形成开发公司———出售房屋赚钱———卖完走人”的模式，企业并不注重风险的检测与管控，内部管理盲目化，内外风险因子都将摧毁商业房地产开发的野心。不确定风险因素的增加，带动商业房地产企业风险管理难度加大，但大部分商业房地产商并未关注风险管理的重要作用，企业抵御风险能力薄弱。3.风险识别水平低我国最早重视风险管理理论，进行风险管控是在20世纪80年代的土木工程管理过程中。后来风险管理理论涉及到方方面面，包括了商业房地产开发项目，但相比西方健全的风险识别与管理模式，我国风险识别水平低，处理问题的方式单一。一旦金融行业发生变化，整个风险管控机制并不能对此立刻反应，马上做出相应的应对方案，这将导致商业房地产商出现融资难、成本上升的问题。4.项目决策盲目化民营企业是我国商业房地产开发商的主要组成部分，民营性决定此类开发商意图获取更多的利益，易忽略项目开发前期的决策调查。缺少相关的市场调研，主观进行项目决策，企业的项目方案便会建立在过于乐观的市场预测或过于悲观的市场需求预测的基础上，易导致项目决策的盲目性。这种缺少相应的市场调研，尽管省下了市场调研耗费的人力与财力，但错误决策引导错误的建设工程，将带来更大的财力、物力与人力的损失。5.业务流程混乱性商业房地产管理过程中存在业务流程混乱的问题，这主要体现在前身为国有性质的开发企业。这类前身为国有亦或官办性质的企业，由于受到规模化管控，开发资金来源稳定，整体对风险把握能力差，企业内部门类不全，部门协调性差，文化与管理制度不突出，员工整体的责任意识不强，一旦这类企业进行转型，便会出现业务流程混乱，管理水平低下，资金周转不灵的问题。6.监管机制形式化我国出台了《保险法》与《担保法》两部法律文件来保障商业房地产行业的安全性，尽管商业房地产开发与管理的风险可以经由担保与保险来规避，但这两部法律并没有提及细节对于商业房地产风险管控的内容，风险担保主要针对自然灾害等威胁，风险转移与保障存在片面性，整个监管机制过于形式化。7.建设资金来源单一大部分商业房地产商的资金主要依靠企业向银行贷款实现，资金筹集方式单一，一旦开发商的企业信誉下降，市场行情下降亦或通货膨胀发生，企业的融资易出现困难，建设流程受资金制约而中止。关注企业融资方式，扩展融资渠道是减少建设风险的途径之一。

六、商业房地产风险管控的程序与原则

1.商业房地产风险管控的程序商业房地产风险管控包含在整个项目建设的工程中，项目定位、项目投资风险、项目质量风险、合约执行力风险、政策风险、市场风险等。从开发商定位建设工程开始到后期维护都属于风险管控的范畴，以合约执行进行风险分析，商业房地产的开发项目涉及勘察、图纸设计、招标、购房等多种合约的签订与执行，合约的签订是一次性的，但整个工程是长期的，一旦合约执行过程出现问题，将给后期商业房地产开发造成难题。因此，注重确定项目程序的风险预测与应对机制，有利于商业房地产开发与管理有序进行。2.商业房地产风险管控的原则商业房地产风险管控涉及商业房地产开发与建设的各个方面，要想更好预测、分析、掌控风险，就必须坚持以下3大原则：（1）以市场需求为基础进行开发商业房地产项目的开发与管理是一种规划性工程，不确定的特点尤为突出。要想合理规避风险，就必须进行全面市场调研，包括弄清商业房地产行业现有规模、消费者需求房屋类型、每平米价格、建材价格、建材种类等，假若缺失对市场需求的分析，开发商仅凭臆断进行决策，就可能建设出不符合市场需求的房屋，多数烂尾楼、滞销楼因此产生。（2）以技术创新为依托进行项目不断发展的技术推动商业房地产开发方式的改变，以往信息资料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的测量更是费时费劲，现在技术革命带动建设方式的改变，搜集信息资料通过网络媒介进行短时间、大批量搜集，地表地形的勘测利用相应测量仪器进行，不仅大量缩减时间，而且减少企业成本。以技术创新为依托进行项目建设，需开发商着眼技术创新，引进先进技术进行项目建设工作。（3）以提高人才素质为发展目标以培养人才为目标为发展目标，是从提高开发商管理水平与预防风险的角度进行考量，通过提高人才素质，能更好地实行企业计划安排，完善企业监管工作，提高开发商的工作效益。开发商要想提高企业人才素质，可以通过完善企业人才管理机制，健全风险预测培训机制，培训企业人才的风险意识来提高现有人才水平，可以通过建立合理的人才选拔机制来保证新入职员工的素质水平，提高整体素质要求。