房地产管理工作经验例1

根据局党委要求，局属各党支部之间开展党建工作经验交流会，以及经验交流会上各党支部重点发言提目要求，我处党支部的重点为《树立和落实科学发展观、全面推进党的建设促进首府房地产开发市场有序发展》，我们本着实事求是的原则及虚心学习的态度，重点将加强领导班子建设，扎实推进基层党组织建设的学习活动及今后党支部的工作思路向大家汇报，以便各党支部之间相互学习交流。

·切实加强领导班子建设，扎实推进基层党组织建设

一、加强领导班子建设，决定一切工作的前提及保障是领导班子成员之间的团结，这要取决于领导的政治理论素养和自身素质，并结合本处实际工作，针对性地开展工作。在具体工作中，领导班子成员之间精诚团结，提倡“五互”精神，重大决策问题严格按照“集体领导、民主集中、个别酝酿、会议决定”的原则，建立健全议事规则和决策程序，班子成员及党员干部的积极主动性和主观能动性得到了充分发挥。

二、党建工作应有分工，但绝对不能分家，党内干部要积极参与行政工作，通过政治理论学习，提高自身理论素养，在具体工作中相互通气、谈心。党支部以党的作风建设为切入点，结合处中心工作，在党员干部职工中开展“了解人、关心人、帮助人、影响人、凝聚人”的“五人”活动，逐渐使我处形成一个团结的、战斗的、富有凝聚力的一支高素质的干部队伍。

三、重点作好党建的各种规章制度的建立，根据实际工作坚持针对性地开展政治理论知识的学习，如例会制度上大家一致通过职工关心的福利、表彰事宜等，真正作到民主集中制，通过每年两次的民主生活会，开展批评与自我批评等，解决每个职工在工作中积累的思想问题。积极组织参加局党委组织的理论学习，保证全体党员无特殊情况不缺席，并在学习过程中按照局党委的要求认真做学习笔记并撰写学习心得。学习后，由党支部派专人检查笔记及学习心得情况，将其装入个人政治理论业务学习档案中，200年期间共撰写学习论文7篇，学习心得10篇。

四、领导干部要重视以身作则的重要性，在我处大力提倡党员、领导、环节干部在日常工作中身教重于言教的宗旨，它将更有说服力，更有针对性。200年开发处年度工作重点目标是督促检查10个20万m2平方米以上的商品房住宅小区的工程进度，为了保证重点小区优质高效快速度建成，为企业排忧解难，我处领导干部在项目建设中，深入各基层单位进行实地走访调研，加班加点，不计任何报酬，对我市重点住宅小区项目进行跟踪管理，每周派工程专业人员深入到各小区跟踪服务，发放问卷，及时了解开发建设当中存在的问题，通过简报向市委、市政府有关部门反馈信息，帮助企业协调解决问题，保证了各重点项目建设如期进行。

五、党支部不是单一的，应发挥其优点、抑制其弱点，根据本单位职责、工作特点，我处党支部充分调动党员职工的工作积极性，并根据每个职工的优缺点发挥其作用。

（1）房屋面积测绘工作涉及到我市千家万户的利益，对于外聘的专业技术人员，我处党支部在每次的政治思想理论学习中，要求他们必须参加，从理论学习中净化思想。在日常测绘工作中，坚决杜绝吃、拿、卡、要等不良风气。为配合我市大型企业及事业单位的改制工作，大量的测绘任务要求在短时间内完成，在时间紧、任务重的情况下，我处职工常常利用业余及休息时间，加班加点，有时把审核的资料拿回家，不方便带资料时甚至加班工作到凌晨及整晚，不计任何报酬，这样的工作作风与我处党支部日常的思想教育是分不开的；

（2）进一步完善“爱心基金会”。“爱心基金会”自2000年成立后，首先建立了职工家庭调查表，对每位职工的家庭情况进行调查登记，特别是将家庭有困难的职工作为重点“爱心”对象。截止目前，已累计爱心基金3326余元，先后为我处职工提供爱心援助12笔，累计2545元，为灾区捐款1000余元。虽然基金会拿出的每一笔钱都不是很多，献出的爱心仿佛微不足道，但它是全处职工的爱心体现，它凝聚了全处每位职工的浓浓真情。在今后的运作中，我们要不断总结经验，将“爱心基金会”进一步完善；

（3）贯彻落实中纪委、中组部《关于党和国家机关党员领导干部民主生活会的若干意见》，全年召开不少于一次民主生活会，有针对性地解决全处干部职工在思想、工作上等方面存在的突出问题。在200年上半年，按照局党委的要求，组织处领导、环节干部开展主题为自身政治理论学习、工作小结、对我处今后工作的建议及批评与自我批评的民主生活会，与会同志认真准备，会上积极发言，并分别对发言的同志提出了思想上、工作上、生活上等各方面的问题。相互及时交换了解决问题的建议及意见，两次生活会上，共计给我处今后工作建议6条，向处领导提出建议或批评7条，对环节干部提出建议或批评15条,从思想上、工作上得到了统一，从而达到这次支部民主生活会的目的。·今年党支部的工作方法及措施：

一、继续作好局党委200年度党支部党建目标责任制，保证责任制所有内容全部达标。

二、在适当的时候组织开展“党员模范示范月”活动及“三上墙”制度，即制度上墙、程序上墙、职责上墙及社会公开承诺服务等，变自律为他律，公开接受监督，通过示范月活动，内强素质，外树形象，增强党员干部职工的宗旨意识、公仆意识、廉政意识及服务意识，从而提高干部队伍的整体素质。

房地产管理工作经验例2

由于商品房交付没有法定统一的交付条件规制，有人总结目前关于商品房的法定交付条件，归纳起来有四种观点：一是以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体验收合格为准；二是以取得建设主管部门的竣工验收备案为准；三是以竣工综合验收合格为准；四是以开发企业取得初始登记（大确权）的权属证明书为准。

“五方验收”源于2000年生效的国务院行政法规《建设工程质量管理条例》（以下简称《条例》）第16条，该条规定建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、工程监理五方单位进行竣工验收。基于此，在商品房买卖中，有的开发商提供的合同中约定：“出卖人应当在??（ ）年（ ）月（ ）日，依照国家和地方政府的有关规定，将符合下列第（ ）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。3.由出卖人、设计方、施工方、工程监理方、勘察方五方验收合格”。这三个条件，第一个条件商品房经谁验收合格，没有规定清楚，很模糊。第二个条件该商品房经综合验收合格，而国务院在2004年5月19日了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，将住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目予以取消，这就意味着综合验收合格不再是房屋交付使用的法定条件，“条件2”属于无效的条件。第三个条件“五方验收合格”看起来很保护买受人利益，经五个单位验收合格，房屋质量应该有保证。开发商把条件3作为交房条件，由于信息的不对称，买受人往往在缔约时认可“条件3”作为交房条件。而在此五方验收合格的交房条件的实践中，很多商品房根本不具备交房条件，房屋存在很多质量问题，一方强行公告交房，一方拒绝接受，纠纷由此不断。

二、房屋建筑验收合格的不同法律渊源

关于房屋建筑验收的法律渊源很多，笔者汇总后仔细分析归类，发现并存有房地产和建筑两套法规体系，而且从效力等级来看分别有法律、行政法规和部门规章以及地方政府规章。法律法规从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面对房屋建筑交房条件作出了不同的规定，我们进行文本梳理和对比如下。

1.房地产法体系关于房屋建筑验收文本梳理

《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”什么是竣工验收合格，由谁验收？国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条进一步明确规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”据此商品房的竣工验收由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门主导进行行政许可验收。对于群体房地产开发项目，《条例》第18条还规定应当依照本条例第17条的规定和城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行综合验收。群体房地产开发项目的综合验收比竣工验收更严格，验收考核的范围更广，超出了房屋建筑质量本身。为防止综合验收影响房地产业发展，2004年，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政许可制度。地方上为确保工程质量，根据实际情况做出了规定，如长沙市在《长沙市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》第7条规定：“建设单位向质量监督站领取《工程竣工验收备案表》，并在竣工验收前7个工作日书面通知质量监督站参加由建设单位组织监理、勘察、设计、施工等有关单位进行的工程竣工验收。”

2.建筑法体系关于房屋建筑验收文本梳理

《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”什么是建筑工程竣工经验收合格？

国务院行政法规《建设工程质量管理条例》第16条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”这一条被认为是规定“五方验收”的正式法律渊源，无须建设主管部门主导和参与，有利于建筑市场的高效率。第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”建设行政主管部门在建设工程竣工验收中只是备案权，没有主导性行政许可权。建设部的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（下称《办法》）第5条规定，“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”建设部的《办法》对房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收规定也只是备案权，没有规定住房建设行政主管部门主导的行政许可权。

综上可见，房屋、建筑法定的验收标准两套法律体系规定不统一。而商品房的验收标准是商品房交付法定条件中最为重要的环节，但现行的法律、法规、规章从建设工程管理和房地产经营管理两个方面规定了不同标准，而且两类标准的使用范围与关系又极不明确。开发商和购房者往往因各取所需，而造成交房纠纷。

三、两套法律体系的法理关系及其适用空间分析

1.法理分析

房屋与建筑从逻辑关系上看，属于属种关系，建筑是属的范畴，房屋是种范畴；房屋包含于建筑之中，是建筑中的一种。房地产法体系与建筑法体系也是属种逻辑关系，这种关系表现于法理上就是特别法与一般法的关系。一般法和特别法规定不一致的，在特别法特定的法律范围内优先适用特别法。这是法律运用中解决法律冲突的基本方法之一，已成共识。因此在解决前面关于房地产法体系与建筑法体系关于对房屋建筑验收程序、验收合格条件规定不一致时，商品房的交房验收应该适用房地产法体系关于交房验收的规定，即必须由县级以上房地产开发行政主管部门主导组织进行验收，履行行政许可监督功能。而不能由建设单位自己主导组织验收，然后报建设行政主管部门备案。对非商品房的房屋建筑则实行建筑法体系，竣工验收由建设单位自己主导组织相关参入建设的单位分项验收，并由建设单位自行取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，然后报建设行政主管部门进行竣工验收备案，建设行政主管部门不主导审批验收。

2.法理背后的事理

建筑中的商品房，是由开发商（建设单位）组织设计、勘察、施工、监理等单位进行建设的，开发商与其他四方是承揽合同关系而且承担连带法律责任，相对房屋预购人来说五方是个利益共同体，共同开发建设商品房。如果法律容许“五方验收”，那么五方就会置买房人利益于不顾，由于共同利益使然，作为建设单位的开发商是想尽办法缩短工期，便于资金周转率提高，其他四方为了能尽快从开发商手里结算工程承揽业务款项，因此“五方验收”可能成为五方坑害买受人利益的合谋。法言有云“任何人不能成为自己的法官”，“五方验收”等于五方自己给自己验收，怎么能起到真正的验收效果呢！所以房地产法系基于此事实规定了由县级以上房地产开发行政主管部门主导，组织进行验收的制度，这样就保障了行政职能部门的行政许可审批监督权的及时行使，也体现国家重视民生、保障民生的重大政策。在高度资本主义的美国，也没有对房地产资本放纵，美国规定房屋只有经过竣工验收，形成真正意义上的不动产，并拿到入住证，才可以与购房者签订购房合同，收取房款。美国是不容许买“楼花”的。入住证是在商品房全部完工后，开发商报请楼宇局检查，合格后由政府部门颁发证明文件。可见美国商品房交付条件之一也是要经过相关政府部门的审查和监管，而不是由开发商自行组织验收合格即可交付。这是发达资本主义国家监管商品房建设和交易的经验。

建筑中的非商品房建筑，建设单位往往是房屋或建筑的未来所有者、使用者，这种房屋或建筑建成后不是用来卖给别人的。基于此事实所以建筑法体系规定了由建设方自行主导“五方验收”的竣工交付验收备案制度。在这种情况下建设单位与其他四方虽是承揽合同关系，但五方不是利益共同体，建设单位与其他四方的利益是对立的，其他四方工作不合格，损害的是建设者的利益，因为建设者是房屋或建筑的永久、长久所有人或使用人。因此这种情况下，建设单位组织的五方验收，建设单位会锱铢必较于房屋建筑质量的。如学校建设教学楼，学校对教学楼的竣工验收当然会十分严格，因为教学楼不是出卖给第三人的，而是建成后自己使用的。所以建筑法体系不再把建筑主管行政部门作为验收的主导者，政府主管部门行政权力主动缺席，充分相信建设单位能维护好自身利益，从而减轻自身负担，腾出精力监管其他需要监管的事项。这是房地产法体系与建筑法体系立法的精微事理所在，也是为什么要立两套法律体系的目的所在，不明于此，就不能正确定争止纷。

3. “五方验收”不能单独成为商品房交房条件

综上，可见商品房买卖合同约定的“房屋经五方验收（勘察、设计、施工、监理单位、开发商）合格交付买受人使用”适用法律是错误的，违背了房地产法体系作为特别法优先适用的法律适用规则。另外， “五方验收”作为商品房交房条件也违背了《城乡规划法》第45条，该条规定县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。即商品房要“经验收合格”的前提是要符合规划条件，要取得规划部门的认可文件。“五方验收”作为交房条件也违背了《建设项目环境保护管理条例》第23条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。” “ 五方验收”作为交房条件也违背了《中华人民共和国消防法》第13条等规定商品房验收合格的条件之一必须是消防验收合格。上述规定都是法律、行政法规的强制性规定。“五方验收”主要是针对建设工程质量而进行的检查，对于购房者来说，所购房屋除质量合格外，还要具备规划、消防、环保等部门的认可，房屋周围的公共设施、绿化、物业管理等都要满足居住使用的要求，仅质量验收合格不能说明商品房已具备了交付使用的条件。因此，“五方验收”合格便视为达到房屋交付条件的合同约定违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效。

从合同法角度看，商品房买卖合同是开发商提供的格式条款，买房者在缔约时没有修改余地，合同约定房屋经五方验收（勘察、设计、施工、监理单位、开发商）合格即交付买受人使用，属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应可认定无效。另外，在一些地方政府行政主管部门，如长沙市房地产行政管理部门的《商品房买卖合同》示范文本中第8条有关交付条件中仅仅只有两项，并没有“五方验收”，即该商品房经建设、勘察、设计、施工、监理五大参建主体联合验收合格即可交房规定。显而易见，“五方验收”是由部分开发商自行添加上去的，利用买房人法律知识、相关信息欠缺和房地产法体系与建筑法体系关于竣工验收合格交付条件规定不一致而设置的，看上去很正义的陷阱，其目的就是为了规避我国有关商品房交付的强制性规定。而在司法实践中，有的基层法院认为合同中的“五方验收”交房条件是当事人真实意思一致的表示，予以认可，根本没有对法律进行仔细研读，没有对房地产法体系与建筑法体系立法的精微事理作区分，也没有深谙两套法律体系的立法目的求同存异的所在，流于合同的表面与形式就进行了裁判。

房地产管理工作经验例3

第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业

第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三章房地产开发建设

第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿、安置要求。

第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

第四章房地产经营

第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。

第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。

第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第五章法律责任

第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

房地产管理工作经验例4

中图分类号：F293 文章编号：1009-2374（2015）15-0195-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2015.15.101

1 概述

近年来，随着我国城市化进程的不断加快，我国的房地产开发项目也变得越来越多。同时，大量的案例也表明，科学的房地产工程管理工作可以在很大程度上提升房地产项目的投资效益，保证房地产施工的质量，并保障了人民的生命财产安全，也对我国的经济发展起到了良好的推动作用，而房地产工程管理不力则会造成房地产工程项目投资规模的增加，并且无法有效控制施工过程中的偷工减料、操作违规等情况，不仅对房地产投资方的利益造成了严重损害，也不利于维护人民的利益，不利于国家经济建设。在这样的情况下，如何通过房地产工程管理工作，实现对房地产开发和建设的有效管理，成为了人们普遍关注的问题。

2 房地产工程管理的具体内容

房地产工程管理的内容不是单一方面的，而是多方面、多流程共同组成的。具体来说，房地产工程管理包含以下四个方面的内容，分别是工程建设方案设计、工程建设配合协作、工程质量检验监督、工程竣工后检查验收。

工程建设设计方案是房地产开发建设过程中最重要的技术文件，对于整个工程项目的进行起到了总体的规划作用，并对很多工程项目的细节内容进行了规划，工程建设方案的设计是房地产工程项目建设的准备工作，也是房地产工程建设所依据的标尺，其重要性不言而喻。工程建设配合协作是指在工程建设过程中，为了使工程建设工作有计划地顺利进行而对多个部门进行的统筹协调工作，因为在房地产开发建设的过程中所涉及的部门是很多的，尤其是大型的房地产施工项目，花费的时间长，牵涉的部门更多，因此为了使多个部门之间实现协调合作，最大限度地发挥施工建设团队的人力资源、物力资源和财力资源，就必须对房地产工程项目建设的各个部门进行统筹管理，使各个部门之间彼此协调，避免工作内容的冲突。为了保证房地产工程项目的施工质量，必须在施工的整个过程中对施工质量进行检查和监督，检查和监督的对象包括施工材料的质量、施工操作方法是否得当、施工是否符合设计方案等。在房地产工程施工完成后，要进行最终的验收工作，由施工单位向验收单位发出申请后，验收单位着手进行工程验收，验收检查应当和前期报建相统一，确定工程项目是否符合国家相关标准、是否符合工程设计方案、是否达到了应有的施工质量等，在检查合格并通过验收后，才能够对施工单位进行竣工结算。

3 房地产工程管理的有效途径

目前，我国房地产工程管理仍然存在一些明显的问题，如房地产项目开发之前准备工作不足、对施工过程的监管力度不够、工程管理机制不够科学、工程竣工后的验收标准和工程报建之初不统一等。这些问题的存在对于房地产工程管理质量和效果的提升是非常不利的，一方面造成了房地产公司包括资金、信誉在内的损失，另一方面也是对工程项目和使用居民不负责任的表现，对房地产公司的长远发展和我国建筑业的发展带来了不利影响。因此，亟需对我国目前房地产工程管理中存在的问题进行研究分析，制定出一套针对性的改进策略，找到真正有效的管理途径，帮助房地产开发商及相关部门实现房地产工程管理实效的提升。在此，提供以下一些可行的思路供参考：

3.1 采用高效、先进的房地产工程管理模式

先进、有效的管理模式，是当前实现房地产工程管理效果提升的有利支撑和必要保障。具体来说，采用高效、先进的房地产工程管理模式应当做到以下三点：第一，采用职能制的管理模式，即在明确管理人员的专业能力的基础上，对管理人员的管理职责进行细化分工，并确定管理者的具体权力，通过对管理人员进行精细化管理，使管理人员的能力得以充分发挥，充分利用工程管理方面的人力资源；第二，采用项目经理制的管理模式，这种模式也是目前房地产工程管理中得到了广泛认可的管理模式，即企业在总经理之下根据项目内容设置项目经理，通过项目经理对项目的实施进行直接管理，并由项目经理承担项目管理责任，这种管理模式在使管理分散化的同时，也增加了管理的细化程度，增加了管理的实际效果和范围；第三，设立工程指挥部，尤其是对于大型的房地产工程项目来说，工程指挥部的设立具有很重要的意义，工程指挥部可以实现对整个工程项目的统筹管理、协调分工，工程指挥部可以由多个项目合资方同时参与，实现多个项目合资方对工程项目的共同管理，使工程项目的施工更加符合投资方的意愿。

3.2 选择专业能力强、认真负责的管理者

再大的房地产工程项目，其管理工作最终也是由人来完成的，因此，房地产工程管理者的素质和能力高低对管理的实际效果产生着最直接、最显著的影响。在这样的情况下，为了提升房地产工程管理的质量，就必须选择具有足够的工程管理能力和管理经验，并能够认真负责、承担责任、有良好的执行力、重视管理细节的管理者，尤其是项目经理。在这方面，房地产开发商必须有深刻的认识，大量的事实论据已经表明，房地产工程项目经理的良好的管理能力和管理态度是提升房地产工程管理质量的重要保障。此外，对于施工企业也应当慎重选择，一方面，要衡量施工企业的施工能力是否能够胜任房地产工程项目；另一方面，要对施工企业以往的施工信誉度、施工质量进行考察，确保施工企业的施工能力和施工资质能够按照标准完成工程项目。

3.3 竣工后验收和前期报建相统一

工程竣工后的验收工作，其验收标准不仅需要按照国家相关的行业标准确立，也需要和工程报建之初的内容相统一，否则会造成工程验收工作无法检查出和工程报建方案相悖的工程内容，使验收工作名存实亡。为了实现竣工后的验收标准和前期报建相统一必须做到：首先，验收标准要体现报建时对工程建设的要求，尤其是一些关键环节和基础性内容，确保工程建设是按照既定的方案进行的；其次，验收要重点检查前期报建所规定的工程质量问题，及时发现没有达到前期报建要求的质量的工程内容，对这部分内容进行科学处理，保障房地产工程项目的综合质量和细节质量，对工程负责，对住户负责。

4 结语

房地产工程项目的高质量管理，只有通过科学、有效的途径才能实现。房地产公司在房地产项目的整个流程中，都应当对房地产工程项目的管理工作重视起来，并积极储备专业的、负责的管理人才，采用先进的、高效的管理模式，结合市场现状、国家标准、群众需求，真正将房地产工程管理工作做好、做到位。高质量的房地产工程管理工作，不仅可以提升房地产工程项目的质量，对于我国房地产市场的发展、房地产公司的发展以及我国经济的增长也有着重要的推动作用。

参考文献

[1] 戈立刚.房地产工程管理的有效途径[J].中国高新技术企业，2014，（15）.

房地产管理工作经验例5

各位领导、同志们、朋友们：

值此庆祝中国共产党建党84周年之际，**市房地产产权市场规范化管理经验交流会在这里召开，全市房地产管理的负责同志欢聚一堂，相互切磋，交流经验，共商发展。这是深入贯彻省、市建设工作会议精神，大力发展房地产事业的的重要举措，对于推动全市房地产事业的健康发展特别是**县的房地产规范化管理，将会产生积极而深远的影响。借此机会，我代表**县人民政府对莅临此次会议的各位领导、各位同志和各位朋友表示最热烈的欢迎!

几年来，我县在省、市主管部门的领导和支持下，城市建设日新月异，建筑市场和房地产市场治理整顿取得明显成效，房地产市场秩序呈现出持续健康的发展势头，管理手段日趋科学、服务行为逐步规范。房产局广大干部职工，求真务实，勇于创新，按省、市要求认真扎实开展规范化管理达标工作，并顺利通过省建设厅考核验收，这标志着我县房地产管理水平又有了新的提高。

但是，**县房地产管理工作与省、市提出的总体工作要求及兄弟市县的工作相比还存在差距。这次全市房地产产权市场规范化管理经验交流会在**召开，是对**房地产管理工作的鼓励和鞭策，是**县房产局干部职工向各兄弟市县学习的大好机会。广大房产职工要珍惜机会，虚心学习。也恳请各位同仁不吝赐教，对**县房地产管理工作乃至整体建设工作提出宝贵意见和建议。

最后，预祝**市房地产产权市场规范化管理经验交流会圆满成功!

房地产管理工作经验例6

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

随着国民经济快速发展，我国房地产事业空前繁荣，大量房地产开发项目涌现。然而房地产项目的质量受诸多因素的影响，项目设计、人员素质、材料质量、施工管理、施工工艺、施工环境等均会对项目质量造成不同程度的影响，另一方面，房地产项目的投资具有不可逆转性，项目质量若达不到预期要求会造成不可挽回的经济损失，直接影响了施工项目的经济效益和社会效益。可见房地产开发项目的质量管理是一项复杂性、专业性、系统性极强的工作。因而研究房地产开发项目的有效管理模式、管理对策，对于房地产项目的开发极为关键。本文从全过程管理的角度对如何进行房地产开发项目的质量管理与控制进行了探讨，分别从决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工验收阶提出了房地产开发项目的质量管理与控制对策。

一、房地产开发项目决策阶段的质量管理与控制

房地产开发项目的决策阶段主要是编制房地产项目建议书、编制项目可行性研究报告以及项目策划书等，决策阶段的质量控制与管理是否到位，对于整个房地产开发项目是成功有着重要的影响。为了做好决策阶段的质量管理与控制，应就房地产开发项目建立前期工作成果质量评审制度，以便对项目建议书、可行性研究报告、项目策划等进行严格的审核，并在审核过程中吸取相关部门及专家的建设性意见，从而对决策阶段的工作成果进行优化和完善。前期工作成果质量评审应包括自我评审、内部评审和专家评审三个环节：首先，编制前期报告的工作人员首先对自身工作成果进行评价和总结；其次，负责编制前期报告的组织应对工作成果进行审核评价；最后，再由开发企业组织相关专家对前期工作成果进行评审，提出完善建议并做好相关记录。

二、房地产开发项目设计阶段的质量管理与控制

房地产开发项目的设计质量对房地产工程的质量有着决定性的影响，强化设计质量控制对于避免工程病害、减少变更、控制工期均有重要的意义。对此，应强化对项目设计质量的跟踪和审核，首先，设计人员应对招标文件、设计合同、相关批文、施工技术规范、地质勘探资料等进行深入研究和审核；其次，施工设计完成后开发商及相关部门应对设计方案进行审核，一方面要分析设计方案的经济性、可行性和功能性，另一方面也要注意设计方案中是否存在过分设计和设计不足的问题，并就如何进一步修正和完善设计方案提出意见和建议以弥补设计方案的不足，提升项目设计方案的科学性。

三、房地产开发项目施工阶段的质量管理与控制

施工阶段是决定工程质量的关键阶段，该阶段的质量控制应注意以下几个问题：一）强化过程控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较,找出工作范围在执行中的偏差;运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较,找出偏差;运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差;运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪,得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。

二）推行技术责任制。为了提升房地产开发项目施工阶段的质量控制成效，应在施工过程中推行施工现场技术责任制，将施工质量目标合理细分，将细化的技术控制目标和施工质量目标落实到每个施工班组乃至每个施工人员，使施工现场人人各司其职。技术人员与施工管理人员应及时与各班组管理人员进行协调和沟通，掌握施工过程中出现的问题并及时解决，同时每道工序完成后要进行严格的验收检查，对不符合要求的部分进行及时补救并对相应施工人员和班组进行惩罚，对施工质量控制情况良好的班组和个人予以适当的奖励。三）强化施工工艺控制。房地产开发项目的施工工艺（施工工序）是经过科学的研究和设计的，要使工程施工质量符合设计要求应严格按照工艺要求进行施工。首先，对于影响项目整体质量的关键施工环节，应安排专人管理和控制，强化全过程控制，严格按照施工规范和设计要求进行操作；其次，现场技术质检人员要及时提取施工产品相关数据，判断施工质量是否达标，并就下一步的质量控制对策工作进行计划和研究。

四、房地产开发项目竣工验收阶段的质量管理与控制

房地产开发项目竣工验收阶段的质量管理应做到以下几点：一）分项竣工验收。对整个项目中较为关键的分项工程，应按照施工合同和设计要求对施工成果进行验收和评定，严格按规范要求选择检查点数,然后计算出检验项目和实测项目的合格或优良百分比,最后确定出该分项工程的质量等级,从而确定能否验收；二）分部工程验收。分项工程验收后，通过分项工程验收结果按照工程质量评价标准可得出分部工程是否符合质量等级要求，从而判断是否可以验收；三）竣工验收。分项工程验收和分部工程验收后，对分项工程和分部工程验收所得质量等级进行统计和分析，在依据工程设计要求、工程外观质量等判断项目的外观、结构功能、安全性是否合设计质量等级的要求，并判断是否可以验收。

五、总结

综上所述，房地产开发项目的质量是决定其投资收益和社会效益的关键因素，因而强化房地产开发项目的质量管理与控制有着很强的现实意义。房地产项目的质量受房地产项目从决策到竣工各个环节的影响，因而实施全过程控制不失为提升项目质量管理成效的有效途径，本文将房地产项目划分为决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工验收阶四个环节，并分别提出了相应的控制对策，期望为房地产开发项目的全过程质量控制提供可行的参考。

参考文献：

[1]章赞顺、刘庆锋.房地产开发项目管理和质量控制.[J].中国房地产业.2012（4）：11

房地产管理工作经验例7

DOI：10.19354/ki.42-1616/f.2016.17.43

房地产工程项目的质量不仅关系到人们的切身生活，还关系到我国国民经济的稳定。所以相关工作人员应该深入研究当前房地产工程项目质量控制存在的问题，并根据实际的施工环境和企业运营情况提出可行性的整改措施，以提高房地产工程的质量，促进房地产行业的快速发展。

一、房地产工程项目质量控制中存在的问题

（一）缺乏前期规划。前期规划是保证房地产工程项目质量的基础。在当前复杂的房地产工作中，进行前期的规划管理是开展房地产项目工程施工的前提。但是在实际的工作中由于诸多因素的干扰，很多房地产企业并没有进行完整的规划。

（二）缺乏完善的质量管理制度。在实际的房地产工程项目施工中，很多工作人员的质量控制意识都不强，基本都是在发现问题才进行补救工作，这会使房地产企业处于被动的地位。因此，房地产企业应该完善质量管理制度，做到质量问题的有效预防。

（三）施工人员质量管理意识薄弱。在实际的房地产工程项目建设中，经常会出现一些偷工减料、违规操作的问题，这不仅会影响房地产工程项目的质量，还会增加企业投资成本，甚至会造成工期的延误，阻碍我国房地产行业的发展。

二、应对房地产工程项目质量控制问题的措施

（一）强化前期规划。前期规划管理的缺失会影响房地产工程项目的质量管理。所以，在施工开始前房地产企业应该进行全方位的规划，并采取科学、合理的措施保证房地产工程的整体规划，以保证房地产工程项目的质量。如当房地产企业在拿到开发权之后，就可进行详细的用地规划，并结合企业的实际发展开展科学的项目定位。一般房地产企业可从七个方面进行房地产工程项目定位：一是从企业的先进流预测；二是根据政府的整体规划；三是根据实际的土地条件；四是估算项目建成后的销售速度；五是调查客户群，确定主要客户群；六是依据房屋的投资总价；七是房地产企业希望达到利润。这样在经过详细的计划和筛选之后，便能确定房地产项目的定位：建设居民用房，或是商业用房。在实际的房地产项目规划中也经常会出现因没有进行前期规划而导致房地产企业经济亏损的，如没有详细分析周边的用户群体和消费情况，就开发成商业用房的。另外，房地产企业应该在施工前进行详细的调查，设计出符合实际施工环境的设计图纸，以保证后续施工环节的顺利开展。如在房屋内预留足够的空调、暖气等基础设施的安装控件；或是设置合理的井道，避免出现井道出现在人行道中间的问题。也只有这样才能切实提高房地产工程项目的质量控制效果。

（二）加强整体施工环节的质量管理。对于房地产工程项目而言，施工质量是保证整个工程质量的关键因素。所以相关工作人员应该做好整体施工环节的质量管理。并且房地产工程项目的施工是一项复杂的施工工程，涉及较多的施工工艺和施工人员，其管理难度也较大。因此，房地产企业不仅需要完善质量管理制度，还要培养一支高水平的质量管理人员。

如管理人员应该在确保某一施工环节的质量合格之后，在允许施工人员进行下一环节的施工。如果该环节的施工质量并不达标，那么就应该进行及时整改，至到质量合格。另外，施工企业还应该加强施工材料、施工工艺、施工设备、相关辅助措施的管理，对于违规操作的现象应该严加制止，并勒令整改，只有这样才能提高房地产工程项目的质量。如某施工企业制定的质量管制制度中提到工程使用的重要材料（钢材、水泥、配件、构件）应于进场时即时进行检验核查，必要时取样送有关单位进行试验；混凝土配合比及配合试验，应于浇注前及浇注中检验、核查；工程使用的机具、模板、吊具在第一次使用前进行检查；隐蔽工程在施工过程中应旁站，经验收后方可继续下一工序施工；分部、分项工程在施工过程中进行旁部或检查，施工结束后进行确认或验收；施工单位建立、保存、提交的自检、试验记录报告，应即时核查，并对照报告内容是否完整、齐全、准确、有效。由此可见，保证房地产工程项目整体环节的施工质量是非常重要的，不仅能够保证房地产工程项目施工的顺利开展，还能减少施工事故，提高企业经济效益。

（三）加强竣工后的验收质量管理。验收是检查房地产工程项目施工质量的最后一道工作环节。所以质量验收人员应该重视最后的质量检查，以防有问题的房地产工程项目流向市场，影响国民经济的稳定。另外，房地产企业还可以建立完善的质量评估体系，对于各个部分的施工进行严格的质量审核以及工程项目施工信息的整合，以方便后续维护工作的开展。

一般在房地产工程项目竣工后，需要房地产开发商想当地的主观部门递交验收申请，之后主管部门才会进行综合验收。综合验收是对房地产工程项目的整体审查，包括规划要求是否合格、配套设施是否完善、质量验收手续是否齐全、物业管理是否完备等等。房地产工程项目的验收是一项精细的工作，需要多个政府部门的共同配合。一般涉及到的验收部门包括国土资源局、市建委、房管局、环保局、消防部门等。只有完全合格后，房地产工程项目才能进入市场。当然，除国家项目政府部门的验收外房地产企业也应该先进行内部验收，如某房地产项目中规划验收包括竣工测量资料、电子报批文件技术初步审查检测资料？、规划局送案资料；环保验收包括排污口规范化登记资料？、验收监测提交资料、环保局送案资料等，其中工程施工质量的验收是由施工单位组织勘察、设计、施工、监理单位和其他有关方面的专家组成验收组进行工程验收，监督站对工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况实施现场监督。只有这样严格做好房地产工程项目的质量把关，才能提高房地产工程项目的整体质量，促进我国房地产行业的发展。

（四）提高施工人员的安全意识和专业素质。我国每年都会发生房地产工程项目的施工安全事故，给人们造成生命和财产的损失。因此，房地产企业应该重视提高工作人员的安全意识和专业素质，以减少安全事故的发生，减低房地产企业的投资成本，保证房地产工程项目的质量。

如企业可以开展以安全意识为主题的培训活动，从思想上提高施工人员的自我保护意识。例如某房地产企业开展的安全意识培训活动，主要要求是：一是工程管理方要认清安全生产的严峻形势，牢固树立“安全第一、预防为主”的思想，进一步增强安全生产意识；二是工程安全监管负责人要对所在工地施工人员加强安全生产培训教育，提高施工人员的安全意识。；三是工程一线施工人员要强化安全知识自我学习，熟悉所负责工种的安全隐患知识，具备危险发生时应急逃生技能。另外，房地产企业还应该提高施工人员的专业水平，减少因违规操作引发的安全事故。如某房地产企业在业余时间开展了以“标准施工，减少安全事故”的专题培训，详细介绍了房地产工程项目的施工技术。总之，房地产企业应该从多个方面开展安全培训，以提高施工人员的专业素质，减少安全事故发生，保证工程项目的顺利施工。

总结：综上所述，深入研究房地产工程项目的质量控制问题，并采取相应的解决措施是提高房地产工程项目建设质量的重要途径。所以房地产企业应该重视前期规划、加强施工管理，并加强施工人员专业技能的培训和工程竣工的验收，从而提高房地产工程项目质量控制工作的效率。

房地产管理工作经验例8

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

房地产开发是指在法律批准的情况下对具有使用权的土地进行开发，以及房屋等各种基础设施开展的建设活动。其投资巨大、耗时耗力，在高盈利的同时也具有高风险，作为房地产活动的首要环节，房地产开发与城市规划建设密切相关。近些年来，我国经济有了飞跃性的进步，在促进房地产产业迅速发展的同时，竞争也愈发激烈，且当前城市住房矛盾颇为突出。因此对房地产项目管理提出了严格要求，若管理上出现问题，不仅会增加群众生活困难，而且不利于国家经济发展，所以应采取有效措施，提升房地产项目管理水平。

一、国内房地产开发现状及加强管理的重要性

房地产是一项不动资产，其开发过程涉及诸多领域，因利润极高，许多开发商纷纷投入其中。国际知名房地产企业的大量涌入，为国内企业带来了先进的经验，加上自身努力以及多年的积极探索，国内房地产开发整体呈现出上升趋势。然而我国市场经济秩序尚未完全稳定，行业竞争太过激烈，而人才匾乏、管理缺陷，导致房价迅速增高，与国家经济实际发展状况不符，与人民生活水平脱节。过高的房价增加了人们的住房压力，加上过渡开发，极易引起剩房危机。

现实告诉我们，当前国内的房地产开发项目急需有科学的管理，杜绝不正当竞争行为，维持正常秩序，为行业稳定发展创设良好的环境。创新管理理念是基础，通过强化全过程管理意识，提高各环节管理水平，可有效避免偷工减料、腐败贪污现象，使得工程质量有所保障，进而为企业带来更多的经济效益和社会效益，为企业健康稳定地发展注入新的活力。

二、房地产开发成本构成及影响因素分析

房地产开发成本构成所谓房地产开发成本是指房地产开发商在开发工程项目的过程中，从投资决策到销售，在这一过程中所花费的全部费用，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产开发成本影响因素分析由于房地产开发具有高收益、高风险、投资期限长的特点，所以影响成本因素多，一方面受宏观经济政策等因素的影响；另一方面对于单个房地产项目来说，是指影响房地产开发企业营运成本的因素。①项目决策。房地产项目的投资通常都是投资数额很大，房地产企业需要重点考虑项目的风险性预测，以及自身把握风险的能力。对于同一个工程项目，不同的房地产企业面临的风险同样存在一定的差异性，在这种情况下，房地产企业需要结合自身的资金实力、融资能力、经营管理水平等实际情况，进一步对项目的风险进行判断。②土地成本。目前，由于用于商业开发的土地数量极为有效，在这种情况下进一步抬高了土地的拍卖价格。另外房企之间的竞争也在一定程度上抬高了地价的上涨，使得土地成本很难控制。同时由于土地价格占项目总成本的比重较大，约占项目总成本的30~35%左右，以相对合理的价格取得开发用地显得尤为重要。③工程建设成本。工程建设成本受工程设计方案、工期、建筑产品的质量水平、生产要素价格市场波动等因素制约，而国家政策和各房地产企业自身的管理水平和项目运作自有资金等对房地产开发的相关税费、管理费用和筹资成本等也有不同程度的影响。

三、现行房地产工程管理出现的问题

（一）在施工中对国家管理规定不重视

房地产开发公司没有进行有效的工程管理,为了追求尽早实现经济利益,不顾开发程序的限制率先施工,这给房地产公司带来了不良的影响,也给社会带来了消极的影响。其次也导致很多房地产开发商千方百计寻找法律上的盲点和制度上的漏洞。结果导致施工进度被叫停，施工单位被通报罚款以及房产项目开发企业被实行经济上的惩罚。还有的在施工中为了赶超施工进度而放任国家的相关规定于不顾，比如超时施工、违规施工、施工作业不达标等，这些都是严重存在安全隐患的。所以在房地产工程中要严格遵守国家管理规定，杜绝安全事故发生。

（二）完工时验收以及各种管理不严谨

在房产项目建设中，很多开发单位都不够重视工程最后的验收工作，和草草开头草草结尾很是一样。同时为了缩短工期，都是尽量缩短验收环节，但是房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况。所以如果施工有多个单位合作完成，那么在工程期间的详细记录对于验收就很重要了，可以发现是哪个公司出现了错误，对于公司的责任分配起到很大作用。

（三）开发商与供应单位之间缺乏诚信，影响房地产项目管理

开发商是房地产建设的组织者，对房地产整个建设过程进行控制。对于房地产项目管理人员来说，控制材料的供应是确保工程质量、进度的重要保证，工程实施所需的建筑材料、设备，在房地产实施阶段必须制定完善的供应计划，满足现场实际生产需要，另外由于开发商对招标工作不重视，对工程项目发包的内容和接口要点不了解，再者招标工作组织不力，工程建设所需的资源积累不足，最终导致供料供应不上。在实际中有的开发商认为自己是买家，对材料供应方提出不合理的要求，给供应单位留下不好的印象，在开发商急需时，估计发难，等工程项目结算后，故意拖延工程款，诚信缺失，双方之间的不能有效的沟通，影响项目的正常进展。开发商既要通过交往实现供需双方的平等、诚信关系，又要建立供应单位资源库，以便在工程项目建设需要时满足建设需要。

四、房地产工程管理的措施

（一）规范合同管理

在施工企业的管理上，合同管理的地位十分显著，所以必须对合同有明确的规范，不能盲目地进行施工。企业为了保证工程成本，创造更多的经济利润，必须规范合同的内容《条款》经过设计阶段，施工的合同内容更需要从大到小各方面都有一定的要求，才能保证竣工的顺利。同时，前期的合同规范明确，就能给施工过程中的资金运作指明方向，这就是合同管理的最终目标。另一方面，合同管理能对施工过程的完成进度进行监控，针对规定的施工成果进行验收，保证施工的质量。因为在施工过程中，容易出现豆腐渣项目，以非常低的价格购买质量很差的材料，这样只会形成劣质的工程，针对此种问题，最好的避免方式就是制定严格的合同管理条例。

（二）在完工时严格验收和强化工程管理

工程完工时的验收是为了保证工程在规定时间内完成，和该工程完成的质量，对于交付顾客以后也有了一定的质量保证。如果完工时的验收马马虎虎，不认真把持关口，可能就会因为某些漏洞没被发现，就会导致以后出现安全隐患。即使是短时间内通过了验收，也可能在以后的时间检验中出现问题。这样的问题一旦出现，就不是简单的利益问题，不是公司简单的金钱上的损失，而是公司名誉的损害，这会严重阻碍公司在以后的发展。公司在与其他公司的竞争中也会因为名誉的损失，造成工程量减少，然后公司业绩就会下降。所以，工程的完工验收是至关重要的，对于公司的发展息息相关。其次，施工企业同房地产项目开发企业所签订的合同，对于房地产项目开发企业对其项目实行施工管理的法律依据。对于工程管理，无论是在开工前，还是在施工中和施工结束后都要有一个明确而又清晰的管理方法。

（三）加强组织构建及人员管理

建立完善的项目投资管理组织机构是保证房地产企业投资成功的必要措施。因为，管理组织机构不仅确定相关工作的责任人，也确定了管理沟通的渠道。一方面，需要加强投资管理的专门部门的组织构建及人员管理，将项目责任到人，并制定严格的奖惩制度，责任与激励并举，加强项目负责人的责任意识，同时以一定的激励政策激发人员的积极性；另一方面，房地产企业的投资管理需要其他部门的协作，因此，还需建立跨部门的协作机制，举企业之全力保障投资项目的顺利进展。

结束语

综上所述，房地产项目管理对项目的建设过程具有十分重要的作用，针对项目管理中存在的问题必须进行认真分析、纠偏、采取有效的处理措施，使项目管理得到有效控制，提高管理人员的管理水平，增加企业的竞争力。

参考文献：

[1]张晓梅.略谈房地产工程项目精细化管理[J].中华民居(下旬刊),2014,08:408.

房地产管理工作经验例9

近年来，柳州市房地产业在迅猛发展的同时，有关房地产的投诉量也与日俱增。据不完全统计，2011年，市住建委通过书面、口头、电话等各种方式接到的房地产投诉问题295件，其中，房屋质量问题占比最大，总计177件，占投诉总数的60%。通过对这些投诉问题的处理，我们深深认识到妥善处理和解决好房地产开发项目的质量投诉问题，考验着我们的工作职责和执政管理能力。本文试就这方面问题提出一些处理意见和建议，以期达到抛砖引玉之目的。

一、加强房地产开发项目质量管理的重要性和必要性

1、贯彻科学发展观、提高执政管理能力的需要

近年来，在国家大力发展房地产业的大环境下，自治区、市政府不断加大对房地产业的扶持力度，柳州市房地产业平均每年以20%以上速度增长。“十一五”期间，全市房地产投资达496.28亿，是“十五”期间的五倍；全市商品房屋销售面积1247.03万平方米，是“十五”期间的179.79%。进入“十二五”以来，虽然国家不断加大对房地产业的调控，柳州市房地产业的发展势头业始终呈现持续稳定的发展态势。2012年1～6月柳州市完成房地产投资99.88亿元，同比增长15.51%。由于柳州市城市建设的快速发展，大量商品房竣工投入使用。由于开发规模急剧扩大，大量企业迅猛增加，难免企业良莠不齐，很容易导致房屋质量问题不断出现。因此，如何加强对这些企业行为和市场行为的管理，尽量减少和杜绝质量问题的产生，是我们贯彻科学发展观，提高政府部门的执政管理能力的现实需要。

2、关注民生、服务民生的应尽职责

房屋建筑工程质量直接关系到广大业主的日常生活和生命、财产安全。很多普通家庭耗费全部积蓄后，才可以购买到一套住宅。如果所居住的房屋存在这种那种的质量问题，居者不但难以安居，更加难以乐业。百姓的事情无小事，我们必须树立全心全意为人民服务的宗旨，在出台各项管理制度、处理质量投诉问题时，更多的要考虑百姓的切身利益，在开展监管工作时，全面落实各项质量管理措施，努力提高项目工程质量，确保百姓能够买好房，住好房，努力构建和谐社会。

二、房地产开发项目质量投诉的主要内容

在市住建委处理的房地产开发项目质量投诉案件中， 因房屋质量问题引发业主投诉的房地产开发项目不在少数。这些被投诉的项目中，有交付使用满5年以上的，也有刚刚交付使用的。业主投诉内容大致可分为几类：

一是主体工程质量问题。这类问题很少但极其严重，存在严重的安全隐患。如柳石路某项目3栋楼均出现框架柱质量问题。

二是配套工程质量问题。这类问题发生所在的部位一般在电气、管线、电梯、装饰装修工程等。主要有：变电器损坏；饰面板安装不牢固；管道线路设计不合理等。又如：桂中大道某项目的变电器损坏导致小区多次停电、锦绣路某项目的排污管道频繁堵塞。

三是影响房屋使用功能的质量问题。主要有：屋顶漏雨、外墙渗水、房屋使用功能设计不合理等。如：磨滩路某项目15栋楼房每一栋都出现漏水现象，光明路某项目一些单元房屋的厕所窗口直接面对另一单元房屋的客厅。

四是影响房屋美观的质量问题。主要有：一般裂缝、面层空鼓、抹灰层脱落、装饰粗糙等。如：桂柳路某项目的不少房屋自交房时就有裂缝，墙面抹灰用手指轻抠，都会掉粉。

五是环境质量问题。如城站路某项目变电器噪音污染。

三、房地产开发项目存在质量问题的原因

房地产项目开发是一个较为漫长的过程，在整个开发期间，都存在可能导致开发项目出现质量问题的因素。究其原因，主要有以下几方面：

1、土地招拍挂阶段管理松散

一直以来，柳州市在房地产开发土地招拍挂时，基本上是价高者得，至于拍地单位是否是房开企业、资质是否达到开发规模的要求，都没有限制。一些单位拿到地后，才匆忙组建房地产开发企业。不少企业为了符合资质审查的人员条件，经常是在组建公司时才临时招聘工作人员，或者通过人员挂靠凑数，公司管理松散。由于项目管理不到位，给质量问题的发生埋下隐患。另外，一些企业资质不高，却开发超越其资质等级的项目，这种情况更容易导致质量问题的产生。

2、项目设计不合理

在房地产开发项目中设计规划条件、前期的可行性研究报告、市场调查报告、项目的产品市场定位，是方案设计的依据。一些企业调查不够充分，产品定位不够准确，设计标准不高，设计时考虑的人性化不够，由此引发为被业主投诉的质量问题。

3、项目建设监管不到位

一是工程建设市场行为混乱。目前，柳州市共有各类建筑施工企业144家，加上各种外来企业，数量就更多。由于产业集中度低，使得柳州市建筑企业的同质化竞争严重，非常容易导致承包市场过度竞争，各种挂靠、随意压低中标价及暗箱操作时有发生。企业中标后，与建设单位签订“阴阳合同”，通过这种方式向建设单位让利，也成为行业的惯例。一些工程由于层层转包，工程造价不断被压低。施工单位为了保证自己的利润，只有偷工减料，不断降低工程的质量标准。

二是项目各方主体行为不规范。主要表现是：建设单位违反合同约定，拖欠工程费用、对分项工程随意进行分包、为了尽快完工，人为缩短工期、擅自修改设计文件；施工单位为偷工减料，以次充好，在建筑工程施工过程中管理松懈，管理紊乱；监理单位没有依法履行监理职责，未严格执行各项监督制度和规定。

三是配套建设监管有缺失。自2004年国务院取消综合验收制度后，柳州市消防、规划、人防、环保等法定的单项工程验收继续开展；市质监处主要负责对主体工程进行质量监督，项目红线内的配套管线、设施设备、小区道路、绿化等配套工程，则没有单位实施监督。在市住建委处理的投诉问题中，有相当多的问题就是由于配套建设不完善所引起的。

四是新技术、新材料在应用时，一些质量问题没有及时控制。如：由于生产技术要求较高，一些生产质量不过关的空心砖大量投入使用后，容易导致房屋墙壁漏水、渗水和出现裂缝等质量问题。又如：由于新能源、节能产品不能正确使用，所产生的一些质量隐患问题让不少建设单位存在畏难情绪，影响工程质量。

四、加强柳州市房地产开发项目质量管理的对策与建议

1、加强对房地产开发企业的监管和引导

一是加大对建设单位开发行为的监管力度。防止质量问题的产生，首先要加强对建设单位的管理。建设单位在项目开发的整个过程中，自始至终占据主导地位，其作为项目实施管理的总牵头单位，要根据事前确定的设计、施工方案，组织设计、施工、监理等单位加强安全质量管理，确保工程安全质量。

二是加强对房地产开发企业参加土地招拍挂的管理，鼓励企业做大做强。目前，柳州市正在推进经济升级和城市转型，将由传统生产型城市向现代宜居城市转型。要将过去那种只重视招商引资的粗放型的管理模式，转变为以招商引资和加强行业管理相结合的工作模式。在招商引资时，应选择那些高素质、有实力、有诚信的投资者参与柳州市的城市建设，城市转型才能更有质量保障。因此，凡参与房地产开发土地招拍挂的企业，要求其必须具备与开发规模相适应的开发资质，否则不予参与竞拍；凡不具备开发企业资质的企业，如投资公司、财团等，必须与相应资质等级的企业组成共同体，以开发企业的名义参与竞拍。在提高土地招拍挂门槛的同时，鼓励企业做大做强做优，引导企业树立品牌形象，开展诚信经营。

三是改变招商引资管理机制。目前，柳州市为了解决外来企业投资落地问题，都要求企业在本市成立独立的公司法人。一些外来企业在开发项目时，不能使用原公司的资质等级，必须重新成立新公司，导致超资质开发的现象不断出现。一些本地公司为了迎合各城区政府完成投资任务的需要，也在项目所在城区设立新公司，企业设立多个子公司，经营过于分散，难以形成品牌效应，项目开发的品质也难以保证。

2、加强对勘察设计的引导

一是通过投诉案例改进设计。根据历年来房地产行业投诉案例中所涉及到的设计方面的各种问题，由市住建委牵头规划、园林、消防、人防等各有关部门，有针对性地提出完善和改进设计的措施，要求设计单位应用到设计工作中，避免设计不合理的问题重复出现。

二是引导物业服务企业开展前期介入。物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主（使用人）及物业服务的角度，向建设单位和设计单位提出合理化建议，使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业服务的需要，从而避免质量问题的出现。如：柳州市华林君邸小区就是前期介入较为成功的例子。

3、加强项目建设过程的监管

一是规范建筑市场行为。针对建筑市场一些多年未能解决的顽症如：违法转包、分包、挂靠等行为，借鉴先进城市的管理方法，不断制定和完善柳州市建筑市场管理制度，规范建筑市场行为，在市场管理的环节上最大限度地避免质量问题发生。

二是完善质量监管制度。首先要建立综合验收监督机制，加强对配套工程的监管。虽然国务院在行政审批制度改革中取消了房地产开发项目综合验收制度，但值得注意的是，《城市房地产开发经营管理条例》第18条关于进行综合验收的规定，多年来并未被取消或修改。因此，我们认为，审批制度的改革应该只是改变综合验收的监管方式，而不是全盘取消综合验收。事实上，全国多个城市一直没有中断开展综合验收监管工作。郑州市、无锡市要求电力、自来水、热力、燃气、邮政、通信、有线电视等配套基础设施工程的专业经营单位按照合同约定，积极配合开发企业完成房地产开发项目专项配套设施建设，验收合格后向开发企业出具相关证明文件。这一做法值得我们借鉴。其次要改变原来竣工验收在前，规划核实在后的管理方式，严格规划核实。房屋建筑工程项目必须先经规划部门规划核实认可后才可以组织竣工验收，确保规划条件全部落实，如：落实社区用房、活动中心、幼儿园等公建配套设施建设，落实绿化、道路建设指标，防止出现违章建筑。第三要建立商品房交付使用合格审查制度。《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号）第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，商品房经核查符合交付使用条件的，由建设行政主管部门出具通过交付使用竣工验收的通知，房地产开发企业取得交付使用竣工验收通知后方可将商品房交付使用。

三是积极研究新技术、新材料的应用，及时解决实践中出现的质量问题。我们应该以科学发展观的态度贯彻国家节能减排各项政策，不能一味盲目地应用新技术、新材料，应该切实提高房地产开发行业的科技含量。针对新技术、新材料在应用过程中容易出现的质量问题开展研究，采取有效措施避免质量问题的出现。

4、加强对交付使用环节的监管

一是要适时推出柳州市《商品房买卖合同》（示范文本）。住建部于2000年《商品房买卖合同》（示范文本）多年来一直没有更新，已经不能适应形势发展要求。我市一些开发项目所签订的合同内容五花八门，一些格式合同内容明显侵犯购房人合法权益。为了切实保护购房人的合法权利，有必要尽快推出柳州市《商品房买卖合同》（示范文本），结合实践中出现的问题，对住建部示范文本进行完善，通过完善合同条款，有效解决在交付使用环节容易出现的房屋质量问题的法律纠纷。

二是严格执行物业承接查验制度。严格执行住建部《关于印发〈物业承接查验办法〉的通知》（建房[2010]165号），建设单位应当依法完成项目竣工验收备案，并与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作后，才可以向购房人办理物业交付使用手续，防止不合格或者半成品的房屋交付给业主。目前，全国多个城市，广西区内桂林市、贵港市的物业承接查验工作开展得较好，一些城市在开展承接查验管理时，开发项目未取得主管部门对承接查验的确认意见的，不得办理房产证。由于工作及时到位，房屋质量投诉纠纷明显减少。

5、建立权威有效的柳州市房地产开发项目质量投诉问题的管理协调机制

一是建立由各有关主管部门联合监管的工作机制。

目前，较为有效的工作机制是建立企业诚信档案信息系统。成都市通过建立信息平台，一方面，宣传诚信企业，引导行业的健康发展方向；另一方面，被记录了污点且尚未改正的企业，在今后的土地招拍挂、银行贷款、工商年检等各种经营行为将受到限制。同时，购房人可以随时了解企业的诚信状况，污点企业在商品房销售时也将大受影响。通过诚信系统这个工作平台的建立，政府各有关部门形成了齐抓共管的监管合力，切实加强了企业的行业自律行为，较好地规范了房地产开发市场秩序。

房地产管理工作经验例10

中图分类号：C93文献标识码：A

建设工程的代建制度是国际上通常采用的一种工程项目管理模式。在我国，“代建制”是指政府投资主管部门对政府投资基本建设项目，按照建设（使用）单位提出的使用与功能要求，采用招投标方式选定专业工程项目管理单位（代建人），委托其进行项目建设，建成竣工验收后移交给建设（使用）单位的项目管理制度。

在各省市大力推行代建制度的同时，由于国家还没有统一的关于代建制的管理办法或法规，根据各省、市的政府投资省属非经营性项目代建管理办法一般规定，代建机构一般必须具备以下条件：（1）具有独立的事业或企业法人资格；（2）具有与从事项目建设管理相匹配的组织机构、管理能力、专业技术人员和管理人员；（3）具有与代建项目规模相应的设计、监理、工程咨询、施工总承包、房地产开发一项或多项资质；（4）具有与开展项目代建工作相适应的资产。

由于在项目建设中代建人具有法人地位，拥有法人的权利，同时承担相应的责任。选择什么类型或选择具有什么资质类别的法人机构来作代建机构，现在还没有统一的认识和相关的政策规定。按照国家目前可从事类似代建工作的法人机构来看，基本上分为三大类：一是管理咨询类公司。包括项目管理公司、工程监理咨询、造价管理、招标公司、具有咨询资质的设计院等；二是工程施工总包类公司。例如，施工总包单位；三是房地产开发公司、投融资公司等。那么，在具体的项目代建单位发包过程中，选择什么样的代建单位是发包人直接面临的问题。如何选择代建机构，要结合政府投资项目的特点考虑，首先以满足使用人的合理需求为目的，兼顾资金来源、偿还及管理，综合各项因素使投资和建设的风险降到最小。同时，应充分考虑目前代建单位根据代建合同需承担的工作内容和主要职责。

现阶段代建单位的工作内容和主要职责主要分为项目建设前期阶段、项目的实施阶段以及项目竣工验收阶段：（1）项目建设前期阶段，依据批准的项目建议书组织开展项目可行性研究报告编制及报批工作；组织开展工程勘察、设计等招标工作，并将招标、投标情况和中标通知书报省代建项目管理部门备案；组织开展项目初步设计及概算的编制及报批工作；办理计划、规划、土地、拆迁、施工、环保、消防、水电、园林、绿化和市政等有关报批手续；（2）项目的实施阶段，组织施工图设计文件的编制及报审工作；组织工程施工、监理和设备、材料采购招标，并将招标、投标情况和中标通知书报省代建项目管理部门备案；负责工程合同的洽谈与签订；编制项目年度投资计划和年度基建支出预算，报送省代建项目管理部门和使用单位；向省建设行政主管等有关主管部门报告工程质量安全情况；（3）竣工验收交付阶段，组织工程中间验收和竣工验收，并将验收结果报告省代建项目管理部门；编制项目竣工财务决算报告，经省代建项目管理部门审查后报省财政部门审批。负责将项目竣工及有关项目建设的技术资料完整地整理汇编移交，并按批准的资产价值向使用单位办理资产交付手续。

随着国家投资体制改革的进行，现阶段以房地产企业公司作为代建机构比其他企业具有优势，更为可行。

1、房地产企业作为代建人的组织优势。房地产企业作为独立运营的企业，有自己完整的企业组织机构，最重要的是其组织机构的职能同同代建人的工作内容和主要职责基本相吻合。房地产企业除了领导者外，会设立前期策划、规划设计、预算合同、物资采购、工程管理、法规财务、营销等职能部门，这些职能部门恰好同代建人在项目建设前期阶段、项目的实施阶段以及竣工验收交付阶段各专项工作相匹配，各部门人员各自对自己承担的项目建设角色相对应，在承担代建项目时不存在角色转换，更加便捷地开展各项工作。并且，在现阶段成熟的房地产企业均采取项目管理制度，在实行代建项目的管理过程中，不需要调整自己的原有组织机构，而仅仅利用现有组织模式，根据承担代建项目的具体情况成立一个新的项目管理部即可。

2、房地产企业作为代建人的技术优势。房地产行业本身是一个资金密集型和技术密集型行业。首先，在其自身发展的过程中，聚集了从事策划、项目管理、工程技术、预决算、合同管理、财务、法律等各方面的专业人才。这些专业人员在项目代建实施的不同阶段，发挥各自的作用。工程前期：对规划方案从实施可行性方面提出意见，参与勘测、设计、监理、施工单位的招标工作并从技术和施工角度把关，协助工程安质监的报批工作；工程实施阶段：主持各类施工技术专题方案会议，各类施工阶段性验收，配合各专业分包的招标，主持日常生产例会，协调各参建商及后期配套单位关系，严格执行公司的各项指令；后期服务阶段：支持各类专业验收、竣工验收、资料的交验、房屋交验及交房后维修服务等。其次，房地产企业在自身发展过程中会进行不断的技术创新工作。为适应市场竞争需求，在推动其产品不断更新换代的同时，对新技术、新材料、新工艺等会广泛的关注和采纳，有的已经形成了自己的专利技术。这些已经在房地产企业自己产品中应用的成熟技术，会在其承担的代建项目中成功的复制而不再需要论证和检验。另外，基于市场竞争的需要，大型的房地产企业会有自己的设计院和监理公司，加大了房地产企业作为代建人的技术优势。

3、房地产企业作为代建人的资金优势。虽然作为代建人不需要雄厚的资金作为必要的条件，但从履约能力和抗风险能力考虑，房地产企业作为代建人的资金优势是其他企业作为代建人所不具有的。目前，大多数代建项目为降低自身的风险，要求代建人提供履约保证金，而相关政策制定的履约保证金数额偏高。如按照《北京市政府投资建设项目代建制管理办法》规定，代建单位需在《项目代建合同》生效前，提供工程概算10%～30%的银行履约保函。即使按10%的低限，一个1亿元的项目代建人就要提供1，000万元履约保函。而如果这个项目出现一些问题，这对监理单位、项目管理公司、设计单位作为代建人的影响更将是致命的。另外，一旦代建项目出现资金困难，房地产公司可以和出资单位协商，把代建项目直接转换为BT项目，这样政府仅需在支付既定代建额后另外支付代建单位的投资利息，保证了代建项目的正常交付使用，降低了代建项目的风险。

4、房地产企业作为代建人的管理优势。房地产企业作为代建人的管理优势主要体现在项目管理、资金管理、风险管理等方面。房地产代建项目管理是工程项目管理的一个分类，是代建项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对代建项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理。在代建项目中，由于项目本身的复杂性和庞大性，它往往涉及到许多专业部门，不仅仅是项目代建单位及项目投资单位，更多的会涉及到政府各职能部门、设计单位、监理单位、施工单位等。在项目的建设过程中，各参与者及其工作任务共同构成了代建项目管理的完整体系。房地产公司在代建项目管理过程中，可以按照原有开发过程中的项目管理模式，对自己代建项目进行管理，由于代建项目管理是全过程、全方位的，包括项目实施阶段的各个环节，主要有：组织协调，合同管理，信息管理，投资、质量、进度三大目标控制，人们把它通俗地概括为“一协调、二管理、三控制”或“三控制、二管理、一协调”。房地产公司在自己开发项目建设过程中积累了一套成功的包括前期开发工作、招投标（确定设计、监理、施工单位）、合同管理、进度造价质量控制、竣工验交等完整的经验，可以直接应用于代建项目。

房地产开发项目本身是一种资金密集的管理项目，在房地产企业的财务活动中，资金始终是一项值得高度重视的、高流动性的资产，资金管理更是房地产企业财务管理的核心内容。房地产企业在对资金的管理使用上有着其他代建企业不具备的优势。房地产企业大都有自己的资金预算管理制度、资金风险管理措施、资金的监督管理办法等，因此政府投资的决策者把项目交给房地产企业代建应该是最为放心的。

在现代市场经济的进程中，每个企业在经营中都有发生风险的可能性。对于房地产企业来说，其经常会遇到的风险主要有：政策风险，指因政府法律、法规、政策、规划的变动，税率、利率变化或行业专项整治带来的风险；由于市场因素变化导致的风险；资金链风险；人事风险。因此，房地产企业在项目开始前期，就要为每个已经识别的风险做好“准备”。这些风险的准备包括制度、人力、资金上的准备。在制度上，要建立风险管理体系，制定风险管理流程，落实到岗位，并做好风险预算。在完善风险管理措施、提高企业抗风险能力方面，大多数房地产企业都能够做到提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中，为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动，建立相应的风险管理机构，建立科学的风险管理机制。这些管理体制和机制以及房地产企业在开发建设活动中取得的经验均可以提高其代建项目的抗风险能力。

综上所述，在现阶段，房地产企业作为代建单位具有明显的比较优势。由于专业的项目公司正在处于培育成长阶段，其资金管理、项目管理、技术管理等各方面还需完善和发展；监理单位、工程咨询企业等作为代建企业虽然具有一定的技术优势和施工阶段的现场管理经验，但其对于资金管理、项目的前期管理、竣工验交等缺乏经验；设计单位作为代建者，更具有项目管理的局限性，其对项目的资金管理、施工现场的技术管理、项目的前期管理、项目的竣工验收交付等都没有成功经验，并且从资金的保障等方面，无论设计单位、还是监理单位、咨询企业等均没有可靠的资金担保来源；施工总承包方作为代建单位，容易给人造成既是代建人又是承包方的误解，并且在实际实施过程中如何进行其角色的转换是至为重要也是最为困难的，并且施工方作为代建人对代建项目的前期管理、组织委托设计、监理、施工等方面的能力有待检验；投资公司作为代建单位的不足之处更为明显，其除了有资金优势外，并不具备作为代建人的技术管理能力、项目管理能力以及前期工作能力。

现阶段，房地产企业作为代建人虽然具有比较优势，但影响和制约房地产企业承担代建工作的因素仍然不少，主要集中在以下方面：（1）代建费用低，缺乏有效的激励机制，代建企业收益难以同风险匹配是最突出的问题；（2）代建单位的法律地位不明确，由于国家层面没有相应的代建制度或法律法规，在各省市制定的代建管理办法中，有的地方管理办法中根本没有允许房地产企业作为代建人；（3）服务观念有待改善，对于房地产企业的自有开发项目，房地产企业有自由的开发自主空间，但对于代建项目，应加强服务意识；（4）使用人及代建项目管理机构对房地产企业存在偏见，认为房地产企业仅仅是一个投资企业，缺乏管理项目的能力；（5）房地产企业作为代建人的自身缺陷。由于房地产企业所涉及的范围基本上为民用及商业的房屋建筑工程，对政府资金所投资的水利、电力、公路、铁路、隧道等专业范围不太熟悉，或缺乏强有力的技术支持，不敢涉足于以上项目工程。

可以看出，在代建制发展的现阶段，房地产企业作为代建单位，无论从项目管理、技术管理、资金管理上还是作为代建人的组织完善上都比其他代建单位具有一定的比较优势。目前，由于金融风暴等原因，房地产企业经营不太景气，而国家和地方政府对城镇居民保障性住房建设正在加大投资力度，房地产企业可以作为代建人参与该部分项目的建设，不仅解决了企业目前的困境，同时也拓展了企业发展的空间，做到政府投资项目和企业经营的双赢。

（作者单位：南京航空航天大学经管学院）

主要参考文献：