商业规划设计例1

Abstract: commercial building has now become except residential building beyond, most of the attention, to the city vigor and landscape have the biggest impact on building types, commercial building planning design will face is more widely. This paper discusses how to building business planning and design, the reasonable construction, reasonable and appropriate commercial construction, so as to create a good social and economic benefits.

Keywords: construction planning; Commercial buildings; Architectural design

中图分类号：TU2 文献标识码：A 文章编号：

0 前言

综合性是现代商业建筑的发展趋势，建筑师在设计商业建筑的方式和功能都在发生着改变，不同的策划定位、商业特色和地方人文都影响着商业建筑的模式，这就需要我们不断改进我们的项目产品，打造更加符合商业需求的最佳策划方案和设计作品，最终让投资者和消费者感到持续的价值，让商户感受到持续经营的优越组合空间，让客户感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽。

一、商业建筑策划

商业建筑一般投资规模大，风险大，周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形式，而商业形态又取决与市场的定位，而定位的准确性，建筑师才能对商业建筑各种功能、物业、设施要求有充分了解和有效组织，而且不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑设计作品，投资产生的经济效益差异较大。好的建筑策划已经决定建筑设计的成功或失败。

（1）市场调查商业建筑设计必须依据市场调查得出定位结论。对外通过对消费特点和趋势，经济条件，交通状况，周边商业格局，城市基础设施，城市发展规划，商业现状进行充分的市场研究，对内通过对项目本身的业态选择、业态组合、产业链分布和面积占比例，业种选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定。为建筑师设计提供充分的设计依据。

（2）模式需求不管商业建筑是出租、出售或租售兼营组合，最重要的是确定主力业态，对于商业建筑来说，不同业态决定模式的不同，其业态规模、功能流程、设计等都是由它自己来确定，不同业态有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发展商自行主张。缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家冲突，设计必然从头。言目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。因此建筑师应根据不同业态设计不同的建筑空问模式来分析和建议。

（3）在进行商业建筑策划的过程中，商业地产专家与建筑师是把握全局的关键人物。商业地产策划师要具备多学科人才协同组织能力，根据项目所处区域历史文化特点，特别是根据当地消费者偏好，设计项目开发的总体理念，确定文化定位与市场定位。当前，商业地产项目一般由发展商组织总体策划，在投资立项中需要与商业经营专家、商业业态店经理人员、商铺营销策划师、建筑规划师、景观规划师、建筑师等进行沟通。在实施建筑策划时，还需城市规划师、计算机人才共同参与，才能形成完整的建筑策划方案。任何一方都不可能包办代替，建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑策划和设计方案。

（4）可持续发展和特色商业建筑是公共场所，随着商业的发展，商业建筑一般在5-6 年就要重新做一次装修，简洁和耐久的品质，尽可能地少需要维修与保养，而同时，根据不同的项目环境和商业内容进行了灵活的适应，最终让投资者和消费者感到持续的价值。功能齐全、业态丰富、空间多姿、特色鲜明，设计必须富有时代感，同时又需超越时代趋势，在各种文化和不同年代间引起共鸣。

二、商业建筑设计

商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益，建筑师在商业建筑设计里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。前期的规划定位，招商，经营管理，每种情况都是非常复杂，都带来很大的影响，建筑设计是一个重要的环节。而建筑师进行商业建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑设计作品。

（1）业态组合设计

商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的，什么样的业态组合更有利于经营。首先建筑师应根据前期的规划定位，招商，经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、环境之间的关系，设计不仅要求符合时代新气息，还要求合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流、制造客流，不同商品需要不同的空间和位置，合理的分布面积，楼层的分区铺面分割及配套设施设计能避免各类商品混陈，人流混杂的情况，建筑师应创造丰富，灵活多变，符合业态组合的合适空间来包容不同层面技术的需求。要做成一个综合体，一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能产生各种效益

（2）模式设计

商业建筑的策划、设计在不同的商业地产开发模式下，有着截然不同的结果。只出租不销售，重点考虑经营与商铺增值就可以了，如果考虑兼营时，还要考虑商铺购买者的偏好与要求。商业建筑因招商要求不同而功能布局不同，同种业态也因品牌不同而布局不同。受此限定的商业建筑，或开发周期不同，或经营效果不同。那些不符合商业规律的商业建筑设计，虽然空间造型丰富，却已隐含了不良经营的隐患。因此，满足商家需求，消化各种变化带来的不利影响，建筑师在设计中采用灵活的空间组合，提供不同的模式设计作品，要对多种业态使用功能的平衡与协调做充分的考虑。商业建筑本身的功能组合十分复杂，对于商业、居住、办公相互混合的综合体项目，处理的难度会更大。商业及公寓部分经常布置于建筑低端，办公和酒店放在高端。这种设计的好处可以便于楼体管线的布置；低端平层中让出的核心筒位置有利于卫生间的设置；高端部分的景观优势更有利于项目高价值的产品。但在具体项目中，还应充分考虑建筑本身的竖向交通效率对商业产生的影响。在建筑平面布局的设计中，空间的使用效率也要同建筑形式、结构做法相结合。例如很多高层项目在设计时采用了转角的做法，按照经济性的测算，这种做法可以增加大约 30% 的经济回报，但在具体的项目中要注意不要对街角形成破坏。

（3）引导系统设计

人流、物流决定功能布局合理的引导系统是商业建筑设计成功的关键。先确定人线，物流，出入口，通道形式，再作商业功能的布局，今天消费群体有着广泛的兴趣和自由支配的时间，因此提供丰富多姿的建筑空间，集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场是他们的需求。尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求时，同时还要满足购房者（铺面投资者、商业投资者）的需求为他们提供便捷的物流通道。并在建筑细节上表达更多趣味。进而创造新的商业环境。让消费群体感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽同时，为商场经营者创造更多的经济效益。

（4）绿色建筑和特色

商业规划设计例2

入世在即，国内零售业开始大转折

今年，中国加入世贸已成定局。根据中美达成的世贸文件，中国将在加入世贸1年内，允许外商设立合营公司，经营除书报、药品、农药、农膜、化肥、成品油以外所有产品的零售业务，5年内逐步放开上述7种产品的经营。3年内逐步开放外贸进出口权，并且逐步开放零售、批发、运输、维修等领域。加入世贸1年内，允许外国企业控股，3年内取消所有股权、地区、数量限制，外国企业在中国销售进口产品，将获得分销权，包括批发、设立固定经销点、零售、维修保养和运输等，在3年内取消所有产品的零售限制。这些规定为外资进入中国零售业市场扫清了道路。实际上，从2000年开始，外国零售业者已开始大规模开发中国市场，通过合资、合伙甚至独资方式进入中国……

国际连锁企业集团沃尔玛是中国市场上的外资主力之一。2000年前它只在广东建立了5家超级市场和一个Sam’sClub，总收入达2亿7千万美元，5家超市营运接近收支平衡，CEO李斯特去年访华后称，2001年将在中国新开8家店，这相当于其前几年在中国开店数之和，预计到2003年，Wal-Mart在华收入将比目前成增长3倍，上升至7亿5千万美元（Yahoo新闻－科技《矽谷时报》2月10日）。到目前，沃尔玛在中国已经有12家超市，它将成为中国最大连锁企业集团之一；家乐福几年来已经在中国建立了27家超市；麦德龙则要新开8家；而最早进入中国市场的外资零售企业百盛集团，计划今后5年内在中国新开100家门店。北京普尔司马特折扣俱乐部已经由1997年的一家，迅速发展到4家。对于国内零售业来说，与国际商业巨人的全面碰撞已不可避免。

面对国际强手的竞争，中国零售业者积极应对：

加强经营，扩大规模。一些中国企业开始利用自身管理能力，扩大规模，壮大实力，如北京翠微集团在短短四年时间，依靠现代管理，集合管理了翠微大厦、当代商城、甘家口大厦、华泰大厦，大大扩充了自身规模，形成了一个20亿销售额的商业集团。又如大连大商集团，利用自身地处沿海经济发达地区的优势，沿渤海经济圈，形成了稳定的商业集团群。至今已经发展了20余家大型商业企业。

强强联合，推动企业发展。在国内一系列大型城市开设多家连锁店的王府井商业集团，2000年9月，又与北京东安集团公司“携手”，成立了北京王府井东安集团有限责任公司；2000年11月，北京燕莎集团有限责任公司和北京饮食服务集团有限责任公司联合重组北京新燕莎控股集团有限责任公司，搭上了20世纪最后一班车。

业态更新，产业整合。随着零售业竞争的愈加激烈，传统零售业受新型业态冲击很大，纷纷改变经营策略，推出新业态，参与市场竞争。如华联超市股份有限公司与北京西单商场、超市发牵手，全力将属下传统小型百货店改为连锁超市；北京物美挂出大卖场公司牌子，在京、沪、杭等地多点同时启动；华润集团把国内分销作为主要业务之一，也开始整合全国网络。

中国零售业存在管理与战略问题

尽管中国零售业已经开始了以国内知名零售企业为核心的零售业重组，但是，我们应该看到，这种重组背后，仍存在严重战略与管理问题。一个突出的事实是，中国商业企业到目前为止，依赖的核心竞争力主要还是商业地理位置，而不是消费者心理的竞争位置，外国商业零售业在中国能够因企造市，而大部分中国企业还只是因市兴企。

中国零售业存在的主要战略与管理问题是：

首先，中国连锁零售业者没有针对入世后外资零售业进入中国市场的格局，进行系统的规划与研究，在中国加入世贸以及以信息技术为核心的新经济条件下，中国商业企业没有在生存领域、竞争地位、竞争业态、竞争特色、核心竞争能力等关键战略领域中，进行系统规划与思考，对如何应对国外竞争对手的挑战，缺乏充分的思想准备。目前，中国零售业采取的手段，都是简单照抄西方的连锁模式，缺乏结合中国国情的战略创新，因此，一旦“狼来了”，尽管国内企业已经自我整合一番，但是从根本看，还是缺乏还手之力。随着国有资本退出流通领域速度的加快，国内一些商家是否有能力适应国际商业的激烈竞争，保存独立生存的位置，还是个未知数。

其次，中国企业缺乏对对手的研究，更没有针对对手发展做出一套有效的竞争战略，而在企业规模方面，同西方零售业差距巨大。中国连锁商业经过十几年发展，百强企业销售收入虽然达到928亿元，但是，同西方企业动辄1000亿人民币的销售规模相比，差距仍很明显。根据商业周刊统计，沃尔玛全球销售额达1000亿美元以上，其经济能力与管理能力，非中国连锁企业能够比拟。

再次，在管理方面，中国零售业管理水平同西方现代企业相比，只能说是形似，而在管理能力上差距还很大。与外资零售企业相比，国内企业不仅缺乏先进技术，无法做到对企业的物流和资金流进行实时监控，控制成本，无法做到统一控制与单品管理，而且在经营理念、品牌管理、客户终身管理、客户服务水平等方面也有很大差距。

在消费者价值创新与设计方面，在品牌影响力设计与塑造方面，同西方企业存在的差距也就更大。迄今为止，所有中国零售业的经验，主要是在管理与控制层次上，还远远没有深入到消费者价值的设计层次上，而消费者战略则是未来商战核心，因为，在消费者看来，华联也好，沃尔玛也罢，物美价廉、服务优良才是首要的。

商业战略设计，是商业企业获得利润的主要手段

中国零售业发展战略的缺乏，将给中国入世后零售业发展带来巨大影响。

美国管理学会1999年调查了美国主要企业家、大学教授对未来影响企业发展因素的看法，结论是，商业发展战略是决定企业盈利与否的关键问题。

在过去20年，商业战略设计几乎成为决定企业成败的关键要素。了解战略对一个商业企业的作用，不妨看看凯玛特（Kmart）和沃尔玛两家零售企业竞争地位的惊人逆转：1979年，凯玛特是低价折扣零售业之王，它拥有1891家商店，平均每家的收入为725万美元，享有巨大的规模优势，采购、分销和市场营销都具有规模经济。相对而言，沃尔玛只是一家在南方崛起有一定竞争地位的中型连锁零售商，拥有229家商店，各店的平均收入约为凯玛特商店的一半，看起来几乎无法对凯玛特构成威胁。然而，沃尔玛依据自己创始起具备的战略优势，仅仅10年之后，就成功超越了对手，彻底改变了自己和整个折扣零售业。公司每年利润增长将近25%，创下了每平方英尺的最高销售额、最高存货周转率和最高营业利润。如今，沃尔玛是全球规模最大、利润最高的零售商，业绩表现为股本收益率高达32%。2000年更是在全世界500强排名第二，创始人沃尔玛家族，成为世界最富有的家族。沃尔玛何以取得如此令人瞩目的成功？其根本原因在于商业战略的设计：在快速增长的郊区设立商场，提供给顾客超值货物的“每日低价”策略，卓越的服务文化，允许员工拥有公司的部分股权所产生的激励作用，同时，它建立了高水平全国联网的信息系统，实施了对货物的实时控制，建立了廉价高效的货物运输系统，形成了资金高水平流动的能力。当然，其他企业具有的集中采购，低价格进货，质量管理是沃尔玛必备的基础性要素，这一系列战略，构成了沃尔玛高速发展的主要因素，回顾过去20年，我们可以清楚地发现，实际上，沃尔玛改写了整个商业的规则，将战略获利点推到了基本竞争力层次，推动了价值链的成长。

而中国商业过去几十年的发展，主要是形式上的转化，而没有战略上的本质变化。尽管近年来城市连锁店、专业店、方便店有了较快发展，但中国商业零星分散，功能不全，没有形成经营特色和优势，没有管理市场与需求能力，没有根据城市变化发展商业，没有适应郊区化趋势，没有形成有全国影响力的品牌，没有在内部管理上真正做到以创造消费者价值为核心的管理，这些问题都说明中国商业发展还没有到战略能力层次，而只是在一般商业组织形式与业态上发生了比较大的变化。如果依靠这些有限的变化，而没有在基本战略能力层次上发生重大转变，同全世界主要零售企业发生正面竞争，我们的胜算几乎是微乎其微。

中国商业入世前，必须考虑的战略问题

对于至今存在租用柜台、很少或者没有商业价值与售后服务的中国零售业来说，从战略角度规划中国零售业的发展方向，对于中国零售业来说，是当务之急，而从战略角度解决企业的发展问题，至少有以下问题需要重新思考与设计。

市场与需求领域的竞争选择

中国商业企业必须回答传统百货业将如何分化与发展，发展的领域与方向是什么。中国未来商业需求的总体态势与结构变化将会怎样，现有商业企业应该选择怎样的商业领域以及满足哪些消费者的何种需求才能持久与发展。新出现的需求在哪里，这些需求的特征如何以及相应的商业价值与竞争策略应该如何设计。

消费者价值的竞争

商业企业战略设计的第二个领域是消费者价值的设计。传统商业的热情、周到等服务设计，从今天看，当然是消费者价值的一部分，但是这显然不够，需要更多的价值设计出现在商业领域中。

竞争战略与竞争地位

在具体的商业圈与城市中，商业企业必须考虑的竞争策略与竞争地位问题。在沃尔玛全面进入中国市场的背景下，如何重新构造商圈，如何从竞争角度考虑自己在商圈中的地位与发展策略，如何推出有竞争能力的营销组合，包括特色产品价格，明确各个零售产品之间在企业营销中扮演的地位与作用，如何击败世界级的对手，就成为关键性的战略问题。

竞争业态

业态说到底是商业的组织与零售形式。中国零售业目前正从传统百货向现代百货转变，从综合百货向专业百货转变，从单体经营向连锁经营转变，这已经成为不争的事实，但问题在于中国企业家必须现在做出战略选择，即如何完成从现存业态向目标业态转移的战略设计。企业必须先从单一城市市场巩固入手，运用品牌战略与资本战略，在业态与市场需求之间迅速推进，形成在特定市场的有竞争能力的业态组合。

核心竞争能力

核心竞争力则是支持企业价值与特色的核心能力。这包括内部的运行方式、管理方式、擅长领域以及关键成本管理等内容。而在这个领域中国商业基本没有认真的规划与管理。面对入世的挑战，这方面存在的不足将严重影响企业的经营水平与战略调整能力，为中国商业企业长期存在埋下阴影。

构建入世后中国商业零售业战略的基础

在战略设计上，未战先算，从规划上首先战胜对手是中国零售企业应有的管理心态。而做到这一点就必须认识零售业发展趋势，看到中国企业与国际企业的比较优势，积极规划自身发展战略，主动迎接入世的挑战。

首先，零售业从本质上是服务业，是指所有将货物或劳务售给最终消费者供其个人用于非商业性使用的过程中所涉及的一切活动，因此，零售，顾名思义，就是指所有将零售售给最终消费者用于生活消费的买卖活动。所以不论由哪类企业经营，归谁所有，也不论以何种方式在何处将零售卖出，均属于零售的范畴。而凡是以经营零售业务为主要收入来源的组织和个人，均称为零售商。从这个意义上讲，零售业具有巨大的创新机会。因此，中国企业可以在零售产品的种类与地理范围上，重新规划自身的竞争战略，建立大零售的观念体系，构建自身的竞争优势，从而为企业长期发展奠定基础。

其次，要认真分析世界零售业的发展趋势，以及推动发展的内在价值动因，找出我们自己的长处。当前，豪华的百货商店、各类零售专业店、专业连锁店、购物中心及步行商业街几乎已遍布了世界各地，呈现一个多彩多姿的零售世界。但是，任何企业本身都是以创造消费者价值为基础存在的，从消费者价值的角度看，国际零售业者的划分，从本质上可以按照两个标准进行划分：一个是从商品的长度以及深度（所谓“长度”是指商品产品的总和，如西服、中山服、风雨服、儿童装等；而“深度”是指商品所提供的颜色、式样、规格等）；一个是从单位产品价格的高低。按照这个标准，主要零售模式有以下几种：

零售形式价格高价格品牌中等价格低价折扣

专业店特殊爱好者店连锁专卖店低价折扣专业连锁店

百货店品牌中心或品牌专卖店百货连锁店低价折扣百货连锁店

便利店特殊场所方便店（机场、酒店）品牌便利店

从竞争优势考虑，中国企业与外资企业的竞争能力是完全不一样的。

竞争优势中外比较中国商业外资零售企业

低成本由于管理、战略，没有优势优势明显

产品齐全中国企业经过提高，可以做到外资企业为降低成本，做到比较困难

贴近顾客通过改进营销与管理，中国企业更好地了解消费者需要，并且能够动员员工执行由于文化差异，外资较弱。

从上述分析我们可以看出，专业店的消费者追求质量与品质甚于价格。尤其是满足特殊爱好者的专业商品店，这些店产品线深而长。在这类店，外资企业的规模采购成本管理发挥不了作用，而中国商店贴近顾客，了解消费者需求的优势，可以发挥。因此，这类店将是中国企业未来重点发展的商业模式。而近年来由于购物中心的兴起，购物中心内专业商品店发展迅速。因此，专业店不仅可以在新区发展起来，而且在传统商业区也有很大的生存空间。

从长期来看，专业店在三个价位上都有发展：为特殊消费者服务的高价格品牌专卖店；为中价格或者低价位大众服务的专卖店，都能够存在；一般特殊品、耐用消费品、需要服务与介绍的复杂购买品，都能够进行专业店的服务。随着消费者收入提高，专业商品店因为可以深入研究目标市场的需求特点，使商品花色品种齐全，有利于消费者充分挑选，因此，未来将有很大的发展。

百货商店。百货商店通常规模较大，经营范围较宽，包括若干产品线，各条产品线相对独立，可为顾客提供种类繁多、花色齐全的零售和优良的设施服务。百货店在未来存在很多竞争劣势，将逐步被商品折扣百货店取代。因为，百货店品种没有专卖店齐全，而价格又没有折扣店品便宜，同时，城市中心物业昂贵，交通堵塞，而随着汽车发展，城市居民开始郊区化，加之市郊购物中心的兴起，人们的购买行为发生了转移。如果中国企业能够发挥了解消费者需求的优势，在外商熟悉的产品价格上做文章，同时，推出符合中国大众需要而西方管理者不了解的商品组合，中国企业仍然有生存空间。

便利商品店，是设在居民区附近的小型商品店。经营的商品品种不多，价格也较高，但营业时间长（有的甚至昼夜营业），节假日不休息，能为顾客提供种种便利。例如，日本7-11便利店，由于方便，战后迅速增加。这类店由于地区分散，外资在进入中国市场的前期，应该不会考虑，将是中国企业具有相对竞争优势的领域。

构建中国入世后零售业发展战略的主要建议

中国零售业在入世后，战胜国外零售业者的根本战略是充分了解中国消费者的需要，发挥中国零售业的竞争优势，扬长避短，形成相对于国际跨国公司的竞争优势，从而在一个较长的时间内，最终赢得国际零售业大战的胜利。而做到这一点，以下几大战略决策需要特别设计与关注。

第一，必须从构造自身核心竞争能力角度加强管理与调整自己的商业业态与商业领域组合。过去中国商业由于行业管理与条块分割，各个业态之间互交又很力。而跨国公司进入中国的弱点也是业态单一，中能在单一业态上进行突破。中国零售企业在未来几年中，应该注意解决一个重要战略是构成多业态混合的竞争体。利用地理优势抵御竞争对手的竞争优势。例如：以折扣店作为正面防御的武器，加强管理，提高质量，吸引更多消费者，同时，发展连锁百货店，包围竞争对手，适当牺牲利润，降低价格，吸引顾客，最后，依靠专业店，尤其是专业连锁超市，获得利润。

第二，充分运用细分市场战略，针对不同层次消费者设计商品组合，根据竞争需要与消费者利益需要，既要薄利多销也要充分开发高利润市场，二者结合起来经营。这种组合战略类似航空公司的价格组合一样，在按照低价格为经济舱消费者提供服务的同时，为高收入的消费者提供高水平的服务，从而形成高盈利。这种价值组合战略，对于中国零售业弥补自己的竞争能力不足，具有较好的作用。因此，无论是什么类型的商店，都应该考虑为高收入消费者提供高获利产品，从而获得高于对手的盈利能力。

第三，加强管理，降低企业的各项费用，打赢价格战。对于大众日常消费品，要形成周转快、费用低的销售格局，要大幅度降低各项费用，从而为企业长期发展赢得空间。沃尔玛能够迅速发展，关键是它们能够通过准确及时补充货架、及时调运产品等手段，大大降低产品周转时间，保证了企业的盈利能力与水平。做到这一点，需要进行：力求减少设备和服务，实行自选式售货；主要经营发展与扶持全国性的品牌，保证产品质量；增加便利服务，获得较高收入。

第四，开展网上售货、加强电话服务。邮购及电话订购在西方19世纪已经出现，本世纪20年代初在美国达到高峰，随着计算机技术的发展，联网销售已经开始取代电话销售，成为发达国家的重要销售渠道之一。商品业上网销售虽然由于产品尝试等难以满足消费需求，但随着通讯技术的发展，这些问题很快就会解决，即使这些问题从长期看无法解决，网上沟通现场购物的方式，仍然将大大增强商业企业的竞争能力。如通过网上或者邮购与电话可以有以下四种方式推动产品销售：网络与邮寄商品品牌目录给目标顾客，通过网络广告、邮购或电话，发送折扣消息与邀请函，对一些特殊产品，如胶片冲印等进行网上服务、商店取货等。

发展专业连锁店，是中国商业重要的战略武器之一

中国零售业的关键战略之一是发展大型连锁专卖商品店，去年，以家电销售为代表的专业连锁取得了令人瞩目的业绩。山东三联商社销售额达到了53亿元，北京国美电器为23亿元，分列中国连锁业百强的第四和第八位。这预示着其它类型的专业连锁也将迅速跟上。

目前，专业连锁除家电外，以下几个领域也有很大的发展，餐饮服务、汽车销售、眼镜、医药、药材、烟糖食品、农资、家用电器、音像制品、建材、假日旅馆甚至鞋类产品，都涌现出一批有一定经营规模和影响的连锁企业，并且发展态势良好。尤其是建材、家具、鞋类产品，不仅连锁数量多，而且单店规模大，发展势头好。

从发展趋势看，专业类连锁专卖超市是中国商业抵御跨国公司竞争的最有力武器之一。

首先，这些专业领域是外国零售商还不熟悉的领域。如汽车、家具、建材，这些外国零售业者并不擅长，因为这些领域需要较多的服务与管理，因此，中国企业仍然有巨大机会。

其次，随着我国生产力水平的提高，人民生活方式已经开始发生变化，对商品开始讲究品牌，讲究质量，讲究品位，需要更多的服务与信息，因此，对专业商品连锁店的需求与兴趣比过去有了很大发展，尤其是规模大、品牌多、能够满足不同层次消费者的商品连锁超市，将取代传统百货商店成为消费者购物的新的对象。

商业规划设计例3

情景规划是理清扑朔迷离的未来的一种重要方法。它要求先设计出几种未来可能发生的情形，接着再去想象会有哪些出人意料的事情发生。这种分析方法可以开展充分客观的讨论，使战略更具弹性。情景规划与其它传统的战略规划方法不同，它考虑到战略的模糊性与不确定性，使得规划从“毕其功于一役”的短期活动，转化为持续性的研究方案。将情景规划的理念引入到旅游规划设计中，能够突出市场的作用，使其发挥旅游规划商业战略分析的作用更为明显。 

 

一、情景规划在旅游规划设计中的商业战略作用 

情景规划的第一个作用是管理工具。壳牌石油公司运用它成功地预测到发生于1973年的石油危机，令情景规划第一次为世人所关注。当时传奇式的情景规划大师，法国人皮埃尔·瓦克领导着壳牌情景规划小组。该小组于1972年构建了一个名为"能源危机"的情景，他们想象，一旦西方的石油公司失去对世界石油供给的控制，将会发生什么，以及怎样应对。在1973年至1974年冬季opec(石油输出国组织)宣布石油禁运政策时，壳牌公司已有良好的准备，成为惟一一家能够抵挡这次危机的大石油公司。现在，从一定意义上说，情景规划已经成为大公司通用的分析工具之一。 

情景规划的核心作用，就是改变一个组织的理念、思维方式、分析方式及研究方式。因为它是一套可以在高度不确定的环境中帮助决策者高瞻远瞩地进行分析的方法，所以不仅能帮助决策者进行一些特定的决策，同时也能使决策者对需要变革的信号更为敏感。情景规划如果不能影响决策者的心智模式，不能引导组织的变革，那么对组织来说，它也很难创造真正的价值。诚如皮埃尔·瓦克所言：“除非我们能够影响重要决策者对于实际状况所持的心智印象，否则我们对未来的各种看法就像是洒在石头上的水一般，四散而无法凝聚。” 

情景规划的第三个作用是提供了一个预防机制，让管理者处变不惊。因为情景规划是在问题发生前假想可能发生的情景，并做出反应，所以当想象过的情景真正出现的时候，就能够从容和周密地加以应对。在旅游景区的规划设计中，我们经常会感到缺乏特色和个性，设计上追赶所谓的潮流，求大、求洋、求多、求全。而如果运用情景规划的方法，便能提前预测可能发生的资源浪费和不良的市场反应。因此，这对设计团队提出了很高的要求，需要更多地从旅游者的角度出发，研究旅游者所接触的情景，研究旅游者的需求，设计旅游者的体验。如果只从经营者自己的概念出发，就会天马行空地出现许多并不关注游客，但自我感觉很好，市场反应不尽理想的旅游产品。 

情景规划可以推测出将来的市场价值取向、技术 发展 方向以及政府的政策等情景。所以这个工具有系统、 科学 的一面，但同时又必须发挥想象力，把复杂的决策过程感性化，使其能够被更好地把握。

二、情景规划如何使旅游规划设计创新 

1. 发挥市场的积极作用 

运用市场情景规划的工具建立一个良好的市场导向方案，首先要了解旅游者究竟需要什么，为什么对这个地方感兴趣，创造什么样的产品才能使他们感兴趣，这是对市场调查的基本要求。目前，我们在旅游市场调查方面，即使有了具体实际地进行市场调查的观念，现实中很多调查的原始数据的准确性仍然有限，所以，一般的方法是数据分析和专家分析相结合。但这又带来一个问题 ：专家的感受和眼光实际上并不能代表旅游者的眼光。所以，在市场调查的基础上，应更多地考虑旅游者的感受，并研究市场的前瞻性。近二十年是

市场需要培育，特别是培育终身顾客和挖掘潜在需求。当前技术迅猛 发展 ，消费取向千变万化， 企业 需要通过市场的前瞻来培育一个现实的市场。在我国， 旅游 是新兴的市场需求，如果能考虑到各年龄层的市场培育，尤其是孩子的市场，这样，从小培养起来的旅游消费者，往往以后就是终身旅游消费者。 

2. 差异与特色 

旅游规划应该强化每个地方的特色。针对不同的特色资源，突出差异性、惟一性，提升其在市场上的竞争力，形成相对的垄断优势，才能占领市场、吸引游客。只有创造性地使 自然 及人工美汇于一处，发挥其特色，旅游产品才能真正地满足游客的需求，才能成为具有竞争力的旅游区域。 

总之，要坚信有特色，不存在绝对没有特色的项目，其次是如何把特色挖掘出来，最后要落实到如何强化特色上来。情景规划正可以帮助规划者更准确地抓住每个地方的特色，并进行判断，从而推动规划设计中的创新。 

 

三、最终目标 

 

设计行业本身都有共同的特征，即设计的产品创新。创新需要创意，创意需要追求差异，差异产生特色，特色产生吸引力，吸引力提升竞争力。情景规划正是为设计者提供了一个预期的平台，使我们的想法和设计的创新得到更多的支持，这也是情景规划在旅游规划设计中的商业战略作用。情景规划的预测为旅游者创造出全身心的感受，追求差异、形成特色，最终达到提升项目和景区市场竞争力的目的。 

商业规划设计例4

Abstract: with the rapid development of modern commercial economy, people's consumption concept also quietly change, consumers to pay attention to in the business environment led to a change in commercial real estate project planning and design. In this paper, starting from the point of commercial project planning, commercial real estate project planning and design of each process are analyzed, on how to commercial real estate project planning and design are discussed in this paper.

Key words: commercial real estate; Planning and design

中图分类号：F301.3文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

一、大型商业地产项目规划设计要点

1.先策划后设计，策划引导设计

中国商业设计协会曾对全国商业地产的设计机构和设计项目做了一个统计。统计结果反映了中国商业地产规划设计，包括建筑设计的现状，就是大多数没有前期定位，或者前期定位是虚拟化的。可以说，购物中心类商业地产操作的核心是只有先通过策划、规划和设计，才能达到项目升值的目的。在整个合作过程中，开发商、投资商作为最大的投资方，同时也是最大的风险承担者，而商业规划设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求。因此，将策划思想贯穿项目规划、设计始终，以专业的态度和技术进行操作是为了尽可能地避免不必要的风险，对项目的后期经营回报奠定了坚实的基础。

2.注重各独立空间的个性

对于商业中心的规划设计，不应只是一个概念问题。每个人对空间都会产生不同的感受，每个广场、每个商铺都应该有自己的个性，如做餐饮酒吧和国贸品牌店就完全应该采用不同的设计手法；商业的外观设计也不应仅仅取决于建筑材料的应用，还包括用装饰材料、灯箱广告、干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，以营造浓厚的商业氛围。因此，要使消费者对购物环境产生一种良好感觉，就需要建筑师们的就精心设计。

3.人性化的设计尺度

商业中心的设计特别强调平易近人，如此才能吸引人流。其实在项目的运行过程中，合适的尺度更能让人觉得舒服、亲切。如欧洲的商业小镇的商铺设计就充满了人情味，让购物者感觉回到自己小院一样，所以舒适的尺度应该更人性化，能让人们能融入到更加自然，亲切的商业环境之中。

4.因地制宜，入乡随俗

因各个地方文化存在差异，购物中心的规划设计也必须因地制宜，入乡随俗，如广州注重人人皆商，一般小区都规划有一定的底商，这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及；而北京的高档楼盘大都规定禁止餐饮业进入等。

5.强调内部空间的贯通性

目前，中国一些商业建筑外观豪华气派，但内部空间设计却迂回曲折，整个购物环境并不理想，让人感觉像是一个迷宫。因此，对于购物中心的设计，应强调内部空间的贯通性，从而起到引导公共购物的作用，如整个空间可通过天窗和中庭的变化，营造内部空间的灵动感和贯通性。

6.强调交通组织的合理性

交通组织的作用包括：合理的动线使顾客很方便地进入商业设施；合理的动线使顾客很容易地走完整个商业设施；合理的动线使商品很容易导入商业设施；合理的动线使店员服务更加方便。

商业综合体的动线分四种，有给客人使用的卖场的动线，也有给后勤补给和员工上下班的后场动线。又分水平动线及垂直动线。

7.注重室外广场的利用

现在的购物中心趋向于多种购物消费形式的融合。室外广场是购物中心购物空间的延伸，其不仅是购物中心的需要，也是城市空间的需要。如不少商家经常在购物中心的室外广场上搭建展台。进行多种多样的促销活动。这种由现代商业演化而来的促销形式，业已成为了一种习惯性的商业模式。

二、大型商业地产项目规划设计解析

商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括以下几个环节:

商业方案设计 商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下：（1）立地选项 在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。 大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。（2)商业规划 商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划，大型商业项目由于体量大，其功能不仅仅只是满足购物，同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求，这就需要专业人士进行科学设计，不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分。 在这个设计环节中，功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先，从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性，确定经营模式、服务对象，再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计，否则项目建成入市以后改建的费用会大大增加。在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。

2.建设方案规划设计 建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。

项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成，在项目建设和招商、营销的过程中，方案需要局部调整和完善，需要专业的设计机构配合以提供保障。 3.商业空间装饰方案设计 商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合物业的建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境。主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。

商业外环境设计 商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括： (1)外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。 (2)外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。5.二次商业装饰设计 二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面：(1）服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。（2)导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。 (3)店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。

6.商业管理模式设计 完成了第一、第二阶段的设计工作，并不能代表商业规划设计工作的结束，这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作，项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。 商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：

(1)组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。（2）制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。

(3)流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程。

三、如何做好大型商业地产项目的规划设计

1.项目操作方式应高度专业化

虽然目前商业地产开发形势火热，但近来众多的综合商业项目搁浅，也反应出此类项目操作中有很大失误，最主要的原因是对大型商业项目的高专业化要求认识不够。

与住宅开发中的底商或配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，简单说来，主要取决于三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。也就是说，一个大型商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。

2.重视专业顾问公司

认识到大型商业地产项目对专业化水准的要求后，开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的作用。国际上能够进行大型商业地产资源整合，从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理的公司不超过十几家。提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态，是此类专业顾问公司的长项，也是国内发展商求之若渴的专业支持。专业顾问公司与商业投资公司的关系是经过几十年建立起来的鱼水关系。专业顾问公司在评估或推荐项目时代表着商家的利益。建立在这种高度专业化服务上的信任关系，正是顾问公司招商与整合资源的保障。国内开发商自说自话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。

3.选址应充分考虑规划与策划方的专业建议

大型商业设施的选址同城市整体发展关系密切，由于国内大部分商业地产开发商只有住宅类地产的开发经验，对商业地产选址的更多地根据现状情况和主观感觉做出决定，这样操作，往往存在较大的风险。如果开发商轻率选址，盲目规划设计，最终将导致招商及运营上的巨大困难。

大型商业设施的选址，国外企业有一系列参教和指标，包括经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。其中区位条件与交通方式是最重要的因素，选址特别应重视城市整体的商业布局规划和总体发展走向。

4.平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战

在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。

商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。同时，业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。

5.丰富的空间效果和多元化的立面设计创造体验消费的新模式

随着时代的进步，商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、运动等多方面发展，从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。这也要求其建筑设计无论在空间效果还是立面造型等方面均应适应这种全新的体验消费模式。

商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在创造体验消费场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理。这里的建筑艺术，不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。它有历史和文脉的延续性以及时代的前瞻性，直接对人们的心理、生理施加影响，对于传播新的物质文明和精神文明起着能动的作用。人类制造建筑，同时建筑又影响人类，对于大型商业地产项目而言，应成为矗立在当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。

结语

总之, 专业化的开发公司, 专业化的规划建筑设计, 注重前期

招商, 配置专业化的招商顾问公司, 是一个大型商业地产项目成功的关键。

参考文献:

商业规划设计例5

电子商务是一种以计算机技术和网络通信为基础、以交易双方为主体、以电子支付和结算为手段、以现代物流系统为依托的全新商务模式。其作用是疏通现有商务的各个环节，提高现有商务的运作效率，建立一个全新的经济秩序，开辟一个全新的交易场所。电子商务系统建设是企业应用电子商务的第一步，是一个包括商务、技术、支付、物流等许多角色与要素的系统工程。在开始建设电子商务系统之前，必须充分研究涉及电子商务系统的所有因素，全面分析、统筹规划，形成尽可能完善的电子商务系统设计方案。

1企业电子商务系统的规划

企业电子商务系统的规划是指以完成企业核心业务转向电子商务为目标，给定未来企业的商务模式，设计支持未来这种转变的电子商务系统的体系结构，说明系统各个组成部分的结构及内容，选择构造这一系统的技术方案，给出系统建设的实施步骤及时间安排，说明系统建设的人员组织，评估系统建设的开销和收益。

电子商务系统的规划与传统信息系统的规划有所不同，传统信息系统对企业价值链的贡献主要体现在提高企业的生产、管理效率。尽管它对企业的商务活动有所改善，但是并不直接对企业的商务模式产生变革式的影响，换句话说，传统信息系统的规划以企业商务模式处于稳定的状态为前提，它是在企业既有商务模式的基础上，集中针对企业内部信息流进行的技术改进和支持。企业电子商务系统的规划不仅是对支持企业电子商务的信息系统进行规划，还包括商务模型规划和商务系统规划两个基本层次。

1.1商务模型规划

这是一种战略层的规划，目标是明确企业将核心业务从传统方式转移到电子商务模式时需要采取的策略，确定企业的商务模型。商务模型规划并不直接针对企业未来需要建造的电子商务系统，其主要目标是为电子商务系统规划提供依据。商务模型规划的内容包括两个方面：首先是确定企业核心业务未来如何发展，企业采取什么样的商务运作方式获取市场利益，即确定企业的商务模式；其次是确定支持企业商务运作的信息系统的基本信息流程，即规划企业的商务模型。

1.2商务系统规划

商务系统的规划是一种战术层的规划，它侧重于以商务模型为基础，规划支持企业未来商务活动的技术手段，确定未来信息系统的体系结构。简单地讲就是规划企业可以采用哪些电子手段做生意。

商务模型的规划确定企业未来核心业务的路线，如果没有网络技术、计算机技术的支持，未来的业务是不可能实现的，它是一种战略层次的规划，确定这种规划的人员不仅仅是技术人员，更重要的是商务管理和决策层面的人员。商务系统的规划则给出电子商务系统开发可依据的一个基本框架，所要解决的基本问题是如何实现商务活动。由于这种规划过程侧重于技术实现，所以它的主要参与人员以熟悉网络和计算机技术的各类工程技术人员为主。

2企业电子商务系统的建设步骤

企业电子商务系统建设大致分为五个阶段：

2.1商务分析阶段

这是实现电子商务应用计划的第一步。这一阶段的工作主要是进行充分的商务分析，主要包括需求分析（包括企业自身需求、市场需求以及客户需求等）和市场分析（包括市场环境、客户分析、供求分析和竞争分析等）两个方面。

在电子商务条件下，市场范围扩大，创新速度加快，竞争的压力越来越大，竞争的频率越来越高，因此必须对拟建的电子商务系统在未来可能面临的竞争尽可能做出分析，最大限度地避免竞争失利。此外，还要对企业自身状况进行分析，包括对企业组织、管理、业务流程、资源、未来发展的分析，等等。要结合电子商务的特点，从供应链的角度重新审视企业组织、管理与业务流程，寻找与电子商务的最佳结合部。

2.2设计阶段

在完成上述商务分析的基础上，在掌握电子商务最新技术进展的情况下，充分结合商务和技术两方面因素，提出电子商务系统的总体规划，提出电子商务系统的系统角色，提出电子商务系统的总体格局，亦即确定电子商务系统的商务模式，以及与商务模式密切相关的网上品牌、网上商品、服务支持和营销策略四个要素。电子商务系统设计工作可以由此展开，也即从子系统、前台、后台、技术支持、系统流程、人员设置等各个方面全面构架电子商务系统。此阶段的工作完成的好坏，将直接关系到后续电子商务系统建设和将来电子商务系统运行和应用的成功与否。

2.3建设变革阶段

这个阶段的工作分为两条线：一条线是按照电子商务系统设计，全面调整、变革传统的组织、管理和业务流程，以适应电子商务运作方式的要求；另一条线是按照电子商务系统设计，全面进行计算机软硬件配置、网络平台建设和电子商务系统集成，完成电子商务系统技术支持体系的建设，从技术上保障电子商务系统的正常运作。

2.4整合运行阶段

上述建设变革阶段完成后，就可以将经过变革的组织、管理和业务流程，与已经建好的电子商务技术平台整合起来，进行电子商务系统的试运行。再经过必要的调整、改进以后，实现电子商务应用的工作就可以进入整合运行阶段，开始实现电子商务应用。

3企业电子商务系统的设计

所谓电子商务系统的设计是指根据系统规划的内容，界定系统的外部边界，说明系统的组成及其功能和相互关系，描述系统的处理流程，给出未来系统的结构。它主要包括电子商务系统物理配置方案设计、功能模块设计和数据处理的总体结构设计。

3.1电子商务系统物理配置方案设计

（1）系统硬件结构设计。电子商务系统的计算机和网络硬件平台的选择在很大程度上决定了整个系统的性能指标，所以在选择的时候，要注意到整个硬件平台不仅要可靠性高、安全性好、有一定的网络吞吐能力，还要采用开放的体系结构，具备一定的可扩展性，能够满足企业未来的电子商务应用的需求。

（2）电子商务系统软件结构设计。电子商务系统软件结构的设计工作，实际上是对确定的硬件结构中的每台计算机指定相应的计算机系统软件，包括操作系统、数据库管理系统、应用服务器系统、开发工具软件等。

3.2电子商务系统功能模块设计

电子商务系统的功能分解的过程就是一个从抽象到具体、由复杂到简单的过程。从管理职能的角度，可以把电子商务系统看作是由不同职能的一系列子系统构成的，这些子系统可以再分解成更小的子系统和模块，整个电子商务系统就是由这些功能模块构成的。每个子系统都有为完成有关的各种信息处理工作的专用或公共场所用的计算机程序。在每个职能子系统内部都包含用于事务处理、作业控制、管理控制和战略计划的具体应用。

3.3电子商务系统数据处理的总体结构设计

电子商务系统的数据处理可以分为集中式数据处理、分布式数据处理和协作式数据处理三种方式。在集中式数据处理方式中，数据全部存储在中央系统，由数据库管理系统进行管理，所有的处理都由该中央系统完成，终端是客户机，只是用来输入和输出，本身不做任何处理。但是由于个人计算机的性能得到极大的提高，使处理能力分布到网络上的所有计算机成为可能，这也使分布式数据处理方式得到广泛应用。在协作式数据处理方式中，系统内的计算机能够联合处理数据，处理既可集中实施，也可分区实施。协作式计算允许各个计算机合作处理一项共同的任务，采用这种方法完成的速度要快于仅在一个客户计算机上运行；协作式计算允许计算机在整个网络内共享处理能力，可以使用其他计算机上的处理能力完成任务。除了具有在多个计算机系统上处理任务的能力外，该类型的网络在共享资源方面类似于分布式计算。企业要根据自身的电子商务应用的需求选择相应的数据处理方式。

4企业电子商务系统设计的技术框架

企业电子商务系统开发架构体系必须突出以下特点：有利于软件维护及系统管理；满足应用系统的安全性，便于业务级权限管理；提高系统性能，减少网络数据流量和提高数据库的响应速度；保护前期已有应用系统，具有强大的扩展能力。应用系统层次结构如下：

（1）基础系统平台。指为应用系统提供底层支持的部分，包括网络（内部网、互联网）、硬件平台（服务器、存储备份设备等）、操作系统（Unix／Windows／Linux等）、数据库管理系统等应用系统运行的基础。

（2）J2EE架构平台。Java技术由于其跨平台特性、面向对象特性、安全特性等，使之已经成为构建企业级应用的事实上的标准。J2EE（企业级Java）把数据库访问、企业级Java组件、命名和目录服务、动态页面生成、XML、消息服务、事务服务等有机地集成在一起，并且提供集群等高级特性，使之特别适合构建复杂的大型应用，并保证系统具有很好的可扩展性。

（3）业务平台。企业在构建自己的电子商务平台时要涉及许多具体的业务平台，业务架构平台是新一代的业务系统基础运行环境，可以使基础技术平台与业务应用系统之间实现有机隔离，应用系统的执行只与应用架构平台有关，而与基础技术平台无关，同时提供一些基础的、公共的组件。对于企业级应用，以信息门户和交易门户为核心的企业门户组件，以办公自动化软件OA为核心的系统管理组件是重点。系统还可以包括，以进销存和客户服务中心为核心的供应链管理组件，以账务、报表、成本核算为核心的财务管理组件，以生产计划、车间管理、工程管理、质量管理、设备管理为核心的生产管理组件，以数据仓库和决策支持为核心的商务智能与决策支持组件以及人力资源管理、科研管理、后勤管理等其他业务组件，最终形成了全面企业电子化管理方案的产品组合。

（4）门户网站。提供各种信息服务，通过安全隔离通道（防火墙）与企业内网、专网进行数据交换，实现统一的数据接收、。

（5）维护管理平台。为系统提供各种管理维护功能，包括用户管理、权限管理、内容维护、数据备份、安全审计等。

（6）安全解决方案。为系统提供安全解决方案，包括网络、硬件、操作系统、数据库、应用系统、人员管理等多个层次，是一个综合的解决方案。目前用得最广泛的是PKI技术，包括CA认证机构、RA系统、密钥备份及恢复系统等部分。

参考文献

商业规划设计例6

电子商务是一种以计算机技术和网络通信为基础、以交易双方为主体、以电子支付和结算为手段、以现代物流系统为依托的全新商务模式。其作用是疏通现有商务的各个环节，提高现有商务的运作效率，建立一个全新的经济秩序，开辟一个全新的交易场所。电子商务系统建设是企业应用电子商务的第一步，是一个包括商务、技术、支付、物流等许多角色与要素的系统工程。在开始建设电子商务系统之前，必须充分研究涉及电子商务系统的所有因素，全面分析、统筹规划，形成尽可能完善的电子商务系统设计方案。

1 企业电子商务系统的规划

企业电子商务系统的规划是指以完成企业核心业务转向电子商务为目标，给定未来企业的商务模式，设计支持未来这种转变的电子商务系统的体系结构，说明系统各个组成部分的结构及内容，选择构造这一系统的技术方案，给出系统建设的实施步骤及时间安排，说明系统建设的人员组织，评估系统建设的开销和收益。

电子商务系统的规划与传统信息系统的规划有所不同，传统信息系统对企业价值链的贡献主要体现在提高企业的生产、管理效率。尽管它对企业的商务活动有所改善，但是并不直接对企业的商务模式产生变革式的影响，换句话说，传统信息系统的规划以企业商务模式处于稳定的状态为前提，它是在企业既有商务模式的基础上，集中针对企业内部信息流进行的技术改进和支持。企业电子商务系统的规划不仅是对支持企业电子商务的信息系统进行规划，还包括商务模型规划和商务系统规划两个基本层次。

1.1 商务模型规划

这是一种战略层的规划，目标是明确企业将核心业务从传统方式转移到电子商务模式时需要采取的策略，确定企业的商务模型。商务模型规划并不直接针对企业未来需要建造的电子商务系统，其主要目标是为电子商务系统规划提供依据。商务模型规划的内容包括两个方面：首先是确定企业核心业务未来如何发展，企业采取什么样的商务运作方式获取市场利益，即确定企业的商务模式；其次是确定支持企业商务运作的信息系统的基本信息流程，即规划企业的商务模型。

1.2 商务系统规划

商务系统的规划是一种战术层的规划，它侧重于以商务模型为基础，规划支持企业未来商务活动的技术手段，确定未来信息系统的体系结构。简单地讲就是规划企业可以采用哪些电子手段做生意。

商务模型的规划确定企业未来核心业务的路线，如果没有网络技术、计算机技术的支持，未来的业务是不可能实现的，它是一种战略层次的规划，确定这种规划的人员不仅仅是技术人员，更重要的是商务管理和决策层面的人员。商务系统的规划则给出电子商务系统开发可依据的一个基本框架，所要解决的基本问题是如何实现商务活动。由于这种规划过程侧重于技术实现，所以它的主要参与人员以熟悉网络和计算机技术的各类工程技术人员为主。

2 企业电子商务系统的建设步骤

企业电子商务系统建设大致分为五个阶段：

2.1 商务分析阶段

这是实现电子商务应用计划的第一步。这一阶段的工作主要是进行充分的商务分析，主要包括需求分析（包括企业自身需求、市场需求以及客户需求等）和市场分析（包括市场环境、客户分析、供求分析和竞争分析等）两个方面。

在电子商务条件下，市场范围扩大，创新速度加快，竞争的压力越来越大，竞争的频率越来越高，因此必须对拟建的电子商务系统在未来可能面临的竞争尽可能做出分析，最大限度地避免竞争失利。此外，还要对企业自身状况进行分析，包括对企业组织、管理、业务流程、资源、未来发展的分析，等等。要结合电子商务的特点，从供应链的角度重新审视企业组织、管理与业务流程，寻找与电子商务的最佳结合部。

2.2 设计阶段

在完成上述商务分析的基础上，在掌握电子商务最新技术进展的情况下，充分结合商务和技术两方面因素，提出电子商务系统的总体规划，提出电子商务系统的系统角色，提出电子商务系统的总体格局，亦即确定电子商务系统的商务模式，以及与商务模式密切相关的网上品牌、网上商品、服务支持和营销策略四个要素。电子商务系统设计工作可以由此展开，也即从子系统、前台、后台、技术支持、系统流程、人员设置等各个方面全面构架电子商务系统。此阶段的工作完成的好坏，将直接关系到后续电子商务系统建设和将来电子商务系统运行和应用的成功与否。

2.3 建设变革阶段

这个阶段的工作分为两条线：一条线是按照电子商务系统设计，全面调整、变革传统的组织、管理和业务流程，以适应电子商务运作方式的要求；另一条线是按照电子商务系统设计，全面进行计算机软硬件配置、网络平台建设和电子商务系统集成，完成电子商务系统技术支持体系的建设，从技术上保障电子商务系统的正常运作。

2.4 整合运行阶段

上述建设变革阶段完成后，就可以将经过变革的组织、管理和业务流程，与已经建好的电子商务技术平台整合起来，进行电子商务系统的试运行。再经过必要的调整、改进以后，实现电子商务应用的工作就可以进入整合运行阶段，开始实现电子商务应用。

3 企业电子商务系统的设计

所谓电子商务系统的设计是指根据系统规划的内容，界定系统的外部边界，说明系统的组成及其功能和相互关系，描述系统的处理流程，给出未来系统的结构。它主要包括电子商务系统物理配置方案设计、功能模块设计和数据处理的总体结构设计。

3.1 电子商务系统物理配置方案设计

（1）系统硬件结构设计。电子商务系统的计算机和网络硬件平台的选择在很大程度上决定了整个系统的性能指标，所以在选择的时候，要注意到整个硬件平台不仅要可靠性高、安全性好、有一定的网络吞吐能力，还要采用开放的体系结构，具备一定的可扩展性，能够满足企业未来的电子商务应用的需求。

（2）电子商务系统软件结构设计。电子商务系统软件结构的设计工作，实际上是对确定的硬件结构中的每台计算机指定相应的计算机系统软件，包括操作系统、数据库管理系统、应用服务器系统、开发工具软件等。

3.2 电子商务系统功能模块设计

电子商务系统的功能分解的过程就是一个从抽象到具体、由复杂到简单的过程。从管理职能的角度，可以把电子商务系统看作是由不同职能的一系列子系统构成的，这些子系统可以再分解成更小的子系统和模块，整个电子商务系统就是由这些功能模块构成的。每个子系统都有为完成有关的各种信息处理工作的专用或公共场所用的计算机程序。在每个职能子系统内部都包含用于事务处理、作业控制、管理控制和战略计划的具体应用。

3.3 电子商务系统数据处理的总体结构设计

电子商务系统的数据处理可以分为集中式数据处理、分布式数据处理和协作式数据处理三种方式。在集中式数据处理方式中，数据全部存储在中央系统，由数据库管理系统进行管理，所有的处理都由该中央系统完成，终端是客户机，只是用来输入和输出，本身不做任何处理。但是由于个人计算机的性能得到极大的提高，使处理能力分布到网络上的所有计算机成为可能，这也使分布式数据处理方式得到广泛应用。在协作式数据处理方式中，系统内的计算机能够联合处理数据，处理既可集中实施，也可分区实施。协作式计算允许各个计算机合作处理一项共同的任务，采用这种方法完成的速度要快于仅在一个客户计算机上运行；协作式计算允许计算机在整个网络内共享处理能力，可以使用其他计算机上的处理能力完成任务。除了具有在多个计算机系统上处理任务的能力外，该类型的网络在共享资源方面类似于分布式计算。企业要根据自身的电子商务应用的需求选择相应的数据处理方式。

4 企业电子商务系统设计的技术框架

企业电子商务系统开发架构体系必须突出以下特点：有利于软件维护及系统管理；满足应用系统的安全性，便于业务级权限管理；提高系统性能，减少网络数据流量和提高数据库的响应速度；保护前期已有应用系统，具有强大的扩展能力。应用系统层次结构如下：

（1）基础系统平台。指为应用系统提供底层支持的部分，包括网络（内部网、互联网）、硬件平台（服务器、存储备份设备等）、操作系统（Unix／Windows／Linux等）、数据库管理系统等应用系统运行的基础。

（2）J2EE架构平台。Java技术由于其跨平台特性、面向对象特性、安全特性等，使之已经成为构建企业级应用的事实上的标准。J2EE（企业级Java）把数据库访问、企业级Java组件、命名和目录服务、动态页面生成、XML、消息服务、事务服务等有机地集成在一起，并且提供集群等高级特性，使之特别适合构建复杂的大型应用，并保证系统具有很好的可扩展性。

（3）业务平台。企业在构建自己的电子商务平台时要涉及许多具体的业务平台，业务架构平台是新一代的业务系统基础运行环境，可以使基础技术平台与业务应用系统之间实现有机隔离，应用系统的执行只与应用架构平台有关，而与基础技术平台无关，同时提供一些基础的、公共的组件。对于企业级应用，以信息门户和交易门户为核心的企业门户组件，以办公自动化软件OA为核心的系统管理组件是重点。系统还可以包括，以进销存和客户服务中心为核心的供应链管理组件，以账务、报表、成本核算为核心的财务管理组件，以生产计划、车间管理、工程管理、质量管理、设备管理为核心的生产管理组件，以数据仓库和决策支持为核心的商务智能与决策支持组件以及人力资源管理、科研管理、后勤管理等其他业务组件，最终形成了全面企业电子化管理方案的产品组合。

商业规划设计例7

改革开放以来，随着经济水平的不断提高，作为人们经济活动与日常生活集聚地的城市，在当前的功能分区与发展上担负着重要的责任，其中城市商业区的规划与发展是推动城市经济进步的重要因素之一，是城市繁华的重要体现。另外，商业区作为城市经济发展的区域空间，在城市人们眼中被形象的成为城市对外的“窗口”。但是，在当前的商业区规划与发展中存在着诸多限制因素，所以必须充分结合城市发展的需求与其他各方面的因素，对商业区进行科学合理的规划。

一、现代城市商业区进行合理规划设计的重要性

随着经济水平的不断发展，人们越来越关注城市商业区的规划设计与发展方向。由于改革开放的的不断你深入，现代文明在发展中与传统文化发生了激烈的碰撞。而且在城市的发展与规划中得到了最为明显的体现。现代文明的发展，带动了城市文化风貌的变动，旧的商业区已经无法满足现代城市生活的发展需要，因此不得不对其进行规划与改造。现代城市的商业区在城市人们的休闲娱乐、消费生活方面中扮演着重要的角色，对城市的经济发展与对外形象具有非常重要的意义。为了满足城市与人们的需求，设计建设者们必须对商业区进行科学合理的规划设计。

二、现代城市商业区规划发展中需要注意的问题

1.顺应市场经济规律，充分结合市场的发展

纵观城市发展的历史进程，我们不难发现，许多城市是在集市的不断发展下而逐渐形成的，集市在何时、何地兴起往往不受到人的意志的决定与转移，通常是由其相对特殊的环境与地理位置所决定的，这也就是古人说的“市兴后以城守之”。地理位置是市场发展过程中的非常重要的因素之一，决定了市场发展的规模与程度，而市场又关系到了商业区的规划与建设。所以在商业区的规划中要尽可能的与市场进行有机的结合，考虑地理环境与位置，并顺应时展的要求，做好前瞻的设计规划，近最大程度的利用地理优势，发挥商业区的作用功能。随着人们生活水平的不断能提高，相应的消费观念也逐渐变得多样化，因此商业区的功能要进行全面性的规划，以应对人们需求的不断变化与发展。当前的一些城市中的商业区虽进行了严格的规划设计，但是在选址上的不恰当或时机的不成熟导致商业区在建成后并没有发挥到其应有的功能作用。

2.规模要适应城市特点与市场容量

在实际生活中，每一座现代城市都具有其相对固定的功能与性质，即便是同一性质的城市，但由于历史文化、发展过程的不同，也会存在着不同的特色。现代城市商业区正处于日趋完善的过程之中，并不断的提高着其服务质量与水平。商业区作为城市经济发展的重要部分与对外展示形象的窗口，在城市的发展中具有极其重要的意义。所以，在规划与设计商业区时，应该从目前城市整体的发展水平、特色与市场容量等方面进行全面综合的考虑，明确商业区的规模与功能分区的设置。同时，还要根据城市的独特性质，对公共设施进行科学合理的规划安排，满足人们在商业区的日常的购物消费、休闲娱乐等活动，促进城市经济、社会的整体进步。

3.相关人才与配套设施的发展

城市的进步与发展离不开技术与人才的支撑。同样，现代城市的商业区设计与建设工作也需要相应的先进设备与高质量人才的支撑。现代化的商业区，是从原本的商店发展到了集消费购物、娱乐休闲等诸多功能的商业区，是从简单的经济活动逐步演变到了今天的高技术产业。在经济行为的发展下，相应的基础设施也应该随之进行更新与换代，满足人们日益发展的需求。因此，在进行商业区基础设施规划与安排上，要积极运用先进的技术设备与高质量的人才，尽快满足人们自身的日常需求，推动商业区的发展与繁荣，让人们与社会共享商业区发展带来的益处。

4.重视规划中的信息、金融等商业活动

从现代城市的发展历程来看，金融业的发展是现代城市发展的依托。只有在城市的所有经济职能有序连接下，才能实现商务活动信息的交流与城市商业区经济的更好发展。所以，在进行现代城市商业区的建设与规划是，要充分考虑商业区的周边经济情况，合理进行商业区各功能区的划分，设置相应的规模与功能、配套的基础设施建设等。在了解现代成商务活动与金融的发展状况，能够更好的对商业区的设计与建造做出更加全面的分析。在环境与可持续的发展理念下，提高商业区的设计与建造，也是完善商业区建设的关键。科学合理的设计与建设商业区，对现代城市的经济发展有着重大的影响。

三、城市商业区设计发展思路

1. 注重“人本”思想

现代城市的商业区建设越来越注重人文关怀。在进行商业区的设计规划上，人本理念变得越来越重要，时刻遵循人们身心规律，注重人的本性、特性与共性，满足人们在身体与心理上的不同需求。随着人们生活水平的不断提高，消费对象与消费的年龄阶层也在不断的扩大。在商业区的设计中，要充分考虑到不同性别、年龄、背景的市民消费群体，以消费的需求为导向，进行功能区的合理划分与设置，进而配置相关的先进基础设施与高质量的管理服务人才保障商业区的长效运作。

2. 体现城市印象与记忆

记忆是人们生活与认知环境的关键部分，如果一个商业区缺失了记忆，也就失去了与城市的联系，这样的商业区也就得不到市民的接受与理解认同。所以，在商业区的设计上，要应对性的进行观赏性或文化资源设计，通过各种不同的情景主体提升其记忆，获得市民的认同，例如，地域性、文化性、历史性、娱乐性等主题设计。一个具有特色主题的商业区，能够使人们身临其境的感受商业区的主题氛围，加深其印象与记忆。

3. 注重生态因素

随着生活水平的不断提高，人们对生态环境的要求也越来越高。所以，商业区在设计建设的过程中不仅要注重空间布局的丰富多样，还要构建出具有鲜明特色的环境景观，使人们在更舒适的商业区中进行消费与娱乐休闲。良好的生态环境与鲜明的景观布局，是商业区功能设计的又一出发点。在商业区中进行绿色景观的设计，不仅可以改善商业区的小环境，还能为市民在消费娱乐之余有一休憩的空间，为市民提供更加优质的享受。注重生态因素的商业区设计，会唤起人们对自然的强烈记忆，促使更加“和谐、绿色、自然”的商业区建设。

四、总结

总之，伴随着城市消费水平的提高与消费模式的多元化，传统的商业区已无法满足当前与未来的需要，今后商业区的建设与功能区的划分上将进一步得到完善，逐步将商业区建设成为居住、购物与娱乐的综合性区域，提高城市的吸引力，推动城市经济的进一步发展。

参考文献：

[1]杨靖方.浅析现代城市商业区规划设计[J].中国房地产业，2012，12（06）：267-268

[2]张耀.浅析现代城市商业区规划设计[J].建筑设计管理，2013，12（12）：65-75

商业规划设计例8

1.1总体布局我们围绕“茶”主题，确立了点线面结合、直线与曲线配合的布局模式。地块以中央商业街为发展轴，南面临街布置条状商业，以展现沿城市干道的规整性。北面安排3组自由旋转的建筑群。建筑群取叶态造型，隐喻茶叶。另外通过两端超市、办公楼、博物馆、入口广场等元素叠合，提炼出不同趣味的空间，再现了我国传统建筑群体的布局神韵，呼应了茶文化的内涵（图1）。在功能上，我们精心安排商业格局，将自由店面与大超市相结合，并将上部二层设计为公寓式写字楼。茶博物馆则与西广场相呼应，设计为一扇形，其中亦蕴涵着自然谦和的茶道哲理。东侧布置超市与办公楼，与中央商业街相呼应。

1.2空间构成规划对商业步行街空间的多样性做了探讨，重点塑造以下几类空间。

1.2.1商业空间商业步行街既是购物场所，又是多元化的公共环境。设计应从人性出发，体现对人的尊重。另一方面，步行街区又是城市窗口，因而应继承和延续地方历史文脉，利用现代语汇构筑有地域风情的空间环境。[2]本设计通过曲直对比、廊桥架接、体块穿插等手法，打破纯线态空间，形成了有节奏的高潮点。为体现“逛”的特点，规划尽可能增加沿街面积，建筑立面每隔数个单元变换一个手法，外轮廓避免整齐划一。店面有进有退，时宽时窄，高低错落，街景观在统一中求变化，以形成对人的持续吸引力。

1.2.2休闲空间现代购物行为是与休闲行为结合的，休闲空间品质直接影响着购物心理。我们充分利用狮河景观，因地制宜改造原有地形，将河岸设计为高低错落的景观平台，再布置各类休憩设施。而系列广场则通过形态变化，为各种文化活动的开展创造了条件，集聚了人气。

1.2.3人文空间成功的设计要体现出较高的文化品位，我们称之为精神文化的“景观物化”，即将软性的精神元素渗入到硬性的物质实体设计中。对此我们深挖茶文化的精髓与地域特色。一方面通过别具一格的购物休闲空间设计，再现茶文化自然持久、平易和谐的中庸思想；另一方面借鉴中国传统院落布局，将不同节点空间设计成各具特色的人文空间，并用“春瓯茗花”、“御花琼芽”等富于茶文化气息的诗词命名，配以雕塑、文化廊、主题喷泉等，营造出浓郁的人文气息。

2环境景观设计

规划将狮河水从西端引入，形成贯穿全局的中心水街，并安排廊桥、亭榭、石路等，以烘托淡淡茶乡雅韵。水体设计还运用了传统园林理水之手法，如“背山面水”、“水随山转”、“曲水流觞”，以展现水景的意趣。绿化设计以深绿和橙黄为主色调，常绿与落叶相结合，注重层次变化。入口广场强调空间前导性，选用色彩明快的花卉与铺地形成质感、色彩的对比，强化主入口的功能。植物力求完整统一，通过开阔草坪、整形灌木，突出简洁明快的特点。沿河植物则注重植被缘线与河岸线的错落变化。整体景观设计以茶文化意境为线索，设置步行商业区、入口广场区、滨水休闲区，三者通过水街主轴线加以联系，实现了一气呵成的效果。

3建筑单体设计

追求“神似”而非“形似”，而采用简洁明快的平顶与曲面组合。借鉴传统建筑的若干细部营造淡淡的茶乡韵味（图2）。如茶博物馆，以扇形为母题，通过圆、弧及波浪形屋顶展示其生动体态；又如商业街，通过一直一曲的形体对比，象征了茶叶与茶枝。而屋面的出挑、大体量的穿插又丰富了建筑立面，给人强烈的视觉冲击。建筑与河面形成有次序的渐变体，建筑间留有充足观景角，使朝向水面的视野得到强化；考虑到与茗阳阁古楼的联系，步行街轴线面向茗阳阁形成视觉走廊，互为因借。另外，精心推敲建筑形态，通过象征，提炼出茶叶卧波的效果，形成优美的建筑轮廓线。

商业规划设计例9

Abstract: Urban Commercial Pedestrian Street building, originally based on traffic management and revitalization of the downtown business reason for the rise in the West. With the development of China's cities, the construction of a pedestrian street of the city's commercial center ushered in the opportunity. Construction not only of the modern city commercial pedestrian street traffic restrictions and simple streets the remediation so simple, from a commercial pedestrian street location, size, organization of internal and external traffic to the internal environment of the commercial pedestrian street design is necessary from the user's physical and psychological requirement of careful study, it may be building it for the city to bring greater social, economic and environmental benefits. The first commercial pedestrian street, and then summarized the problems in the planning and design of commercial pedestrian street, the last from six mountain walking street planning and design ideas explored in detail.

Keywords: pedestrianized street; planning and design; shopping; walking trails; accessible space

中图分类号：TU2 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）

商业步行街概述

（一）商业步行街的概念

步行街是以步行交通为主的商业街，是现代城市空间环境的重要组成部分，它最集中体现整个城市的社会文化特征，它的规划与建设已成为完善城市职能，塑造城市形象的重要手段。

现代步行街是传统城市商业街的继承与发展，它并不是单纯的城市步行购物环境，而是以人为主体，以步行为主要活动方式，包含着商业和休闲、娱乐、旅游等城市生活的中心场。这即是现代步行街的本质特征。

图1城市商业街

（二）城市商业街的环境构成

步行街的基本环境构成包括交通方式、空间构成要素、布局结构以及街道尺度。

交通方式

步行街要保证步行交通优先，创造安全的步行环境。

空间构成要素

（1）点

包括由步行街内的特色建筑、标志，甚至街内位于特殊位置或鲜目地点的一棵树或一片绿地所形成的所谓“地标”，以及步行街入口，街内道路转向、交叉处这些要点所形成的所谓“结点”。

（2）道

是在二维的水平面上投影狭长的空间，由于两侧建筑等的近距离同合，使人产生延续和流动的感觉，标示步行街的主导流向。

（3）场

与“道”相对而言，这是一种宽广的空间，易使人产生安静和滞留的场所感。

布局结构

步行街的建筑布局要考虑人的环境行为特点，一般采用链式结构，将使用频率高、具有较稳定人流的商业设施，如大型商场、影剧院等作为主体置于街道起点或中心地段，起到人流闸口的作用，相互间由多个专门商店或小型服务设施穿插结合，以达到刺激商业经营效益的目的。

街道尺寸

步行街的长度与人的心理和生理因素有关，而且还受街道环境条件的影响 日本步行商业街平均长度为 540m，美国为670m，欧洲为820m， 一般认为我国步行商业街长度在500m左右为宜，太长了游客逛不过来，购买欲会下降；长度过长时，可用公交站点把距离保持在500m以内。

目前我国商业步行街规划设计中存在的问题

（一）模式单一，模仿过多

我国目前的商业步行街开发，还停留在一个低水平的模仿与复制，或者盲目建设的层次上，不是照搬西方的模式，就是简单的复古。而在规划之中，忽视了最重要的一个因素，就是重视“以人为本”。商业步行街的最终目的是服务于目标客户群，如果没有考虑人的因素，没有根据消费者行为来进行商业街规划设计，那项目成功的概率就要大打折扣。

（二）商业氛围与文化环境脱节

这里的“脱节”主要体现在两个方面：

一方面，过分追求商业利益，不惜牺牲传统文化和环境。目前，许多城市都在改建老商业步行街，但“变脸”后的步行街传统中夹杂现代，现代中塞进传统，不伦不类。对于经营商家而言，老商业街是不可再生的旅游资源、文化资源和商业资源，其商业价值具有独特性和不可复制性，这也是老商业街的优势。文化环境受到破坏，商业利益也将大打折扣。

另一方面，过分强调文化因素。百年老城和新城市文化氛围、城市功能有别，不能一味地强调文化和特色。商业步行街的核心功能还是商业活动，文化娱乐只能是商业步行街的附加功能。商业利益是首要的，文化要为商业服务。

（三）经济效益与社会效益不协调

商业规划设计例10

Abstract: When plan and design the commercial building, it should consider the surrounding population scale, business scale, business circle analysis, business types of operation analysis, the relationship between traffic and space and city, and the design subject.

Key words: commercial scale; type of operation; traffic, subject

中图分类号 : F540.32文献标识码： A 文章编号：

商业地产是地产与商业的结合。应该说地产开发满足商业的需求，是一种无缝的结合，也就是说，地产开发要满足商业需求，是商业与地产开发的无缝结合，可以说从选址、商业定位、业态组合、招商推广、工程管理，到运营管理全过程的结合。设计中必须全面的考虑以上的所有因素。提出以下几个切入点供参考。

人口规模、区位、商业体量

项目所在城市的人口规模，所处区位及计划开发的商业体量，是决定这个项目成败命运的先期条件。

首先，城市城区人口规模。城区人口规模的区间划定并没有非常严格的界定，我们姑且细分为15万以下、15—50万、50—100万、100—200万、200—500万、500万以上，这个细分实际上已经将城市分级，从镇、县城、小型地市、中型地市、大型地市、省会城市到跨省域城市、到国际城市了。人口多到一定的程度才会出现某些事务和商业形态。比如家乐福标准店（15000㎡）肯定不会开在十五万人以下的地方；五十万人城区的地方不容易形成二个商业中心。

第二点是项目所在的区位，可概分为市中心核心区、市中心区域、中心区边缘、城乡结合部、郊区交通结点、郊区住宅区等。从日常生活经验中可以观察到区位的差异所产生的业种业态上的差异，例如大型建材类通常会出现在城乡结合部，百货公司几乎都在市中心核心区，大型超市则在住宅密集区等等。

将这两点得到的信息合在一起纵向分析，很快地整个项目的轮廓就清晰起来，绝大多数的项目都可如此观之。

商圈分析

商业是靠消费者来消费而营运下去的，主要消费者从哪里来？用什么方式到达？由足够的消费者所构成一定的地理范围，可称作“商圈”。具体的商圈形态一般可分为：商业区、住宅区、文教区、办公区及混合区。

商业区——商业行业集中区，其特点为流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

住宅区——该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

文教区——该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

办公区——该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。

混合区——住商混合、住教混合、商办混合等等。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

而关于商圈的分析主要是从商圈内人口特征、竞争关系及商圈内经济状况三个方面去分析。

看竞争分析。在商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优劣势，短期和长期变动以及饱和情况等。

商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。

商业种类业态分析

人的商业活动离不开“衣食住行乐育”。业种基本上是以上述六种衍生出来的主要种类。业种从使用上可分为消费品类和再生产品类；从购买习惯上可分为日常用品类、选购品类及专用品类，其特点：

业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。

商业建筑中的交通动线及空间形式

商业建筑空间的价值及其提升由诸多因素决定，从建筑设计的角度出发，商业空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。对于既定商业地块来说，充沛的人流来自于对商业建筑空间交通系统动线的有效组织和与城市交通系统的有机结合。而人群驻留的因素则更复杂一些，文化氛围、感官吸引、甚至空间规模或细微的小品处理都有可能成为人们驻留的因素。在设计工作中，我们对于如何建构规划商业地块的交通系统，形成有效的购物流线往往通过两种途径来实现。

系统地分析地块对本地区人们生活的影响所产生的行为模式，并与建筑设计相结合，从而发掘出规划设计的切入点和有效组织商业建筑空间动线，进而达到提升该商业建筑空间价值的目的。

在现代城市中，人们的交通行为模式被功能细化的城市交通道路系统所限。如果将城市交通系统与商业建筑空间有机地结合往往能为商业空间的增值提供必要的条件。

购物流线是体现商业建筑空间价值的重要因素，我们可以制定出一系列设计策略并结合实际情况加以考虑。总结起来，设计师在设计工作中，应同时满足业主和商家的商业空间、消费者的消费休闲行为以及商业空间对区域环境的社会贡献三方面价值的最大化。

商业项目要求合理的空间形式，一般可采用以下四种空间模式：

（1） 室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝。

（2） 露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；

（3） 回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；

（4） 室内步行街。步行街在室内，完全遮盖；

商业地产与城市环境的关系

商业地产非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识，以营造富含商业气息的高质量空间。尤其是市中心区的商业设施，与既有城市纹理息息相关，商业所带来的人潮、车流，必须巧妙地融入，或者善用既有环境的资源，形成新的特点。上海新天地是个成功的例子；圣地亚哥琥珀广场值得参考。

设计的主题、场所、印象