写字楼管理工作计划例1

中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云告诉记者，目前国内主要的房地产企业纷纷进军写字楼开发领域，已经开发出许多优秀的写字楼物业。但由于中国写字楼市场发展时间较短，国内尚未形成系统的写字楼综合评价标准。房地产企业在写字楼开发过程中缺乏标准指导，导致了写字楼开发和运营过程中的诸多问题。而国外各类写字楼产品标准、服务标准，在许多方面也不能适应中国的国情与发展现状，影响到本国建筑产品与材料的应用。

“因此，亟须制订适应中国国情与发展阶段、符合国际写字楼发展趋势的写字楼综合评价标准，用以指导房地产开发企业的开发行为，也为写字楼产品客户及投资人提供选择的依据，推动建材设备行业的技术进步和物业服务水平的持续提高。”蔡云表示。

记者从《中国写字楼综合评价标准》专家评审会上了解到，目前国内对于写字楼的开发，主要依据以“办公建筑设计规范JGJ67-89”、“智能建筑设计标准GB／T50314-2000”为主的技术规范，未考虑结合写字楼软硬件等各方面的综合评价。

多位专家指出，由于中国经济的快速发展，中国城市的国际化程度陕速提升，写字楼经济已经成为许多中国城市经济形态的一个重要组成部分，对写字楼的功能要求与原有的办公建筑概念已经有了很大差异，加上节能低碳、绿色生态等新技术、新产品的应用，均要求尽提中国写字楼的开发与运营能力。因此，为了中国写字楼市场的健康发展，制定统一的适合中国国情的写字楼综合评价体系是大势所趋。

据了解，《中国写字楼综合评价标准》编制工作于2011年年初启动，中国房协商业地产专业委员会邀请国内外知名建筑专家、行业协会代表、写字楼投资机构代表、政府主管部门代表、国际知名顾问机构代表等组成评审小组。通过研究国内各地写字楼发展现状，剖析国内各地写字楼市场大量典型案例，汇总研究国内外各种写字楼评价体系、产品及服务标准，深入研究目前国内写字楼建筑设计、低碳节能、绿色生态等方面新技术、新产品应用现状和未来发展趋势，结合国内经济发展水平和未来发展趋势，形成了适合中国国情、具备指导意义与前瞻性的研究成果。目前此标准已进入完善阶段。

目前，国家和行业中并没有固定标准或成文的规定对写字楼的等级标准进行明确约定，因此造成目前市场上对写字楼等级缺乏权威评定，也给客户选择写字楼产品造成一定困难。最为广泛接受的是将写字楼划分为“甲乙丙”或“5A写字楼”标准的不同等级。业内人士表示，

“中国写字楼综合评价标准”的制定有利于中国写字楼市场的有序发展，形成优质优价；有利于写字楼客户选择适合的写字楼产品；有利于引导存量写字楼不断提升运营水平；有利于引导新建写字楼开发水平的不断提升；有利于引导国内写字楼相关产业的发展。

专家点评：目前国内写字楼五大缺陷

按“甲级、乙级”分类专家指出，目前对于写字楼的评级，普遍应用“甲级、乙级”系列的分级形式。此类分级方式来源于进入中国的国际房地产顾问公司，但各家公司的分级指标体系不尽相同，称滑亦各有分别。国内各种机构多数也采用此种分级形式，亦无明确统一的评价体系。上述混乱状况，导致市场上各级写字楼的统计数据差异很大，不利于了解和研究整个写字楼市场的发展现状。

用智能化和功能复合程度划分这种情况在写字楼产品推广中相当普遍。大量使用“5A”甚至“6A”等表示智能化程度的指标来表示写字楼的档次，导致市场部分客户将此视为写字楼分级。同时，也有部分时候用独栋写字楼、综合楼、商务综合体等功能复合程度差别作为写字楼划分的方式。这种划分形式缺乏专业性，不应继续沿用。

开发企业、金融机构各有标准

市场上写字楼专业开发企业普遍在企业内部实施企业标准。基金公司、保险公司等金融机构在选择写字楼产品过程中，也各自有―套评阶体系。没有充分体现写字楼客户对于写字楼的评价意见主要写字楼客户，特另4是跨国企业对于写字楼的选择有一套相对成熟的选择原则。国内对于这方面的经验缺乏足够的深入研究和总结。

应用美国LEED和BOMA标准

目前国内部分写字楼为了提升产品品质和营销推广需要，应用美国LEED标准并申请相关认证，将其作为写字楼品质的―种象征。这种做法不仅花费大量人力、物力，且在设备与材料应用上受到限制，不利于国内相关产业的发展。此外，美国BOMA物业服务认证也开始进入国内，将其针对写字楼的运营管理方面。

高品质写字楼十大硬指标地段

高品质写字楼标准的第一条便是地段。从近年来国际主流趋势看，高品质写字楼的地段标准可简单总结为三点：第一，传统的中央商务区(CBD)地段，其价值在于近，距离城市中心越近价值越高；第二，地铁沿线地段的城市综合体区域，城市综合体为自身提供完善的配套服务，加上交通的便捷胜使人气的兴旺得到保证；第三，极具增长潜力的城市开发区和新兴发展区，属于黄金地段的“原始股”(在地价上涨之前购置物业)或“垄断股”(独占稀缺地段)，因为城市是发展的，抓住了地段趋势就抓住了未来。

产业支撑

写字楼的发展需要产业支撑。例如，北京中关村主要依靠IT高新科技，上海的CBD主要依靠大量的跨国公司，而武汉金融一条街则主要依靠国内的金融机构和金融服务公司。这种模式的优势在于集中产业优势，充分发挥产业集聚效应。处于多重商圈、多元产业链条之中的写字楼，更可能成为孕育新的经济形态和经济增长的场所。

交通

交通问题在现代顶级写字楼中具有重要意义，一定程度上起到生死存亡的作用。不仅要求有地铁、巴士等公共交通，还要求有出租车、商务车专用通道抵达写字楼。特别是停车问题，保障办公人士的可通达性成为顶级写字楼的必备要件之一。

地标

高品质写字楼的最大特点是“地标建筑”，作为摩天大楼成为城市的标志，甚至一栋大楼就代表了一座城市。随着技术发展，建筑的高度和外观之外的内部装修标准也融入到形象之中，形象标准已发展到全方位的形象标准，包括建筑高度、建筑外立面、大堂、标准层内部装修等。

空间心度

高品质写字楼的空间尺度要求是舒适的、便捷的、以

人为本的，以便提高企业的办公效率、创造自由的办公环境。办公空间、公共走道、楼梯、电梯间、前室、卫生问、开水间、空调机房、各种管线竖井等的空间尺度要达到特定要求。

低碳

在人们印象中，写字楼的周边环境一定是高楼林立、商务氛围浓厚，但同时也是空气污染、噪声污染、光污染严重的区域，严重威胁到员工的身心健康。从国际写字楼的发展趋势看，高品质写字楼对建筑节能、绿色认证和合同能源管理的要求已成为一种势不可挡的潮流。

生态

生态标准在写字楼上产生了新的变化。高品质自然景观+高品质人文景观，将平添高品质写字楼的珍藏价值，创造难以想象的升值空问。有调查显示，在绿色生态环境中办公可以使工作效率提高10％以上，其增加部分的产值足以支付其创造者的薪酬等开支。

智能化

高品质写字楼的智能标准自然要求更胜一筹。建筑的智能化系统设计必须达到5A级标准：办公(OA)――预留OA电力负荷，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；通信(CA)――计算机网络通信系统到达所有的办公问，提供国际国内长途语音及数据通信条件，千兆入户、百兆到桌，预留充足的网络接口并配置有发展空间的带宽；楼宇(BA)――主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防(FA)――防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安(SA)――保安重点部位(门厅、电梯等)设电视监控计算机，自动巡更，关键出入口有门禁系统。此外，全楼宇无线上网、全楼宇虚拟社区内网服务系统也是未来顶级写字楼的基本要求。

配套

高品质写字楼的供电系统、空调系统、自然通风和新风系统、电梯、给排水等硬件配套设施必须与主体建筑相匹配，以保证达到写字楼的各项功能设计要求，并要求以各行业内的最前沿技术作为最基本的技术支撑。

人性化

高品质写字楼的服务在不断的创新发展之中，如银行、邮局、商务中心、健身休闲中心、员工餐饮等，其物业管理要求以客户的需求为标准不断地推陈出新，要求以人的需要为根本，以最前沿的建筑技术、工程技术为支撑，将自然陛、技术性、人文性融为―体，达到所在区域的―种极致。

《中国写字楼综合评价标准》

重点突破

对目前国内外相关写字楼等级的评价标准进行客观全面研究分析，吸取国内外等级标准的经验，结合现行法规的若干规定，科学合理地指定评价体系。

评价标准由规划建筑设计、装饰装修、公共设施、软件服务四部分组成，每部分突出细化，合理配比分值。

目前商业项目其能耗已经占到城市总能耗的20％左右，也成为开发企业、商家的重要经营支出。节能、低耗、发展低能耗绿色建筑已成为一个刻不容缓的重要课题。标准侧重研究优秀节能技术在写字楼项目中的应用。

指定的评价标准，应对开发企业在规划设计、建筑及后期运营过程中具有引导作用，同时对客户在选择服务产品的时候有参考价值。关键技术

完善中国写字楼分类体系。

建立写字楼综合评价指标体系，包括划分强制性指标与个性化指标。

写字楼综合评价指标的评定标准确定。

写字楼综合评价分级原则、评价方法。

写字楼综合评价分级认定标准如何适应国内城市处于不同发展水平的现状，又如何能够具有前瞻性，引导写字楼产品与服务水平的不断提高。

写字楼管理工作计划例2

中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：

建筑工程建设从项目的提出、筹备、勘测、设计、施工到竣工投产等过程中形成文件材料、图样、图表、计算材料、声像等各种载体的文件材料，简称为工程资料。建筑工程资料主要包括工程前期文件、监理资料、施工资料、竣工图和竣工验收资料等。它反映了项目建设管理工作的真实过程，不仅在建设过程中具有重要作用（质量评定、事故原因分析、索赔与反反索赔、阶段与工程竣工验收等）而且是建设工程合法身份与合格质量的证明文件，是工程竣工交付使用的必备文件，也是对工程进行检查、验收、维修、改建和扩建的原始依据。在建立工程质量终身负责制的今天，工程资料档案的作用显得更为重要。

为了做好工程资料档案的收集工作，应提前做好资料策划，以便及时记录、收集、整理工程资料。资料策划的内容应包括编制依据、工程概况、一般规定、资料管理制度、施工资料管理流程、施工资料的内容等。

一、编制依据主要是指我们资料策划内容形成的相关规范、规定及其他文件，如《建设工程文件文件归档整理规范》GB/T50328-2001、《建筑工程资料管理规范》JGJ185-2009、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001、业主提供的施工图纸、及报监理或业主审批的施工进度计划等。

二、工程概况主要是指工程的主要信息，主要包括地理位置、业主、设计、监理、勘察等主要相关单位、建筑结构类型、建筑面积、合同工期（包括开竣工日期）、质量目标等。

三、工程资料一般规定主要是指规定工程资料要求原件的份数、使用的表格、资料中工程名称、建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位等须填写单位名称的全称，且所有表格中名称应保持一致。主要有：

1、工程名称应统一填写并应与施工许可证一致，建设、设计、监理、勘察单位统一填写并与单位公章一致；

2、对楼板统一填写为基础底板、一层板、一层板及楼梯等；

3、对墙柱统一填写为X层柱、墙等；

4、楼层应输入汉字。如地下一层、二层，不得使用F2层、F3层等；

5、轴线填写格式：数字轴线的数字写在“/”的前面，英文轴线字母写在“/”的后面，英文字母必须大写，轴线之间的分隔符号必须采用字符“-”，不得使用字符“~”，如“65-72/H-S轴基础底板，为了与计算机打印资料相统一，轴线不采用圈号。

6、填写高程时应输入数字，如-14.200m、±0.000m、3.200m小数点后三位有效数字。

四、资料管理制度是指在整个工程资料形成过程中，项目部每个与资料形成有关的人员（包括项目经理、项目技术负责人、质量员、材料员、施工员、试验员、资料员等）所做的工作及奖罚措施。

五、施工资料管理流程：施工资料一般分为施工管理资料、施工技术资料、进度造价资料、施工物资资料、施工记录、施工试验记录及检测报告、施工质量验收记录等7大类，每类资料形成的责任人不一样，所以必须根据每一类资料的形成责任人员编制每类资料的开成的流程。

六、明确工程资料的收集内容及要求

1、施工技术资料：主要包括施工组织设计、专项施工方案、技术交底、图纸会审、设计变更、洽商记录等。

2、施工物资资料：为确保工程质量，对本工程所使用的所有原材料均须进行严格的资料审查。资料不齐全或弄虚作假的原材料不允许进场。材料进场后应及时进行报验，并按有关规范、质量标准进行材料检验、试验，并做好记录。

表1 原材料资料明细（部分）

3、施工记录：主要包括隐蔽工程验收记录、施工检查记录、交接检查记录、工程定位测量记录、楼层平面放线记录、楼层标高抄测记录、建筑物垂直度、标高观测记录、沉降观测记录、地基验槽记录、地基钎探记录、大体积混凝土养护测温记录、预应力筋张拉记录、钢结构施工记录等。

4、施工试验记录及检测报告：

建筑工程的施工试验是指在施工过程中，通过试验，凭试验数据验证施工分项工程的质量是否达到设计要求，是否符合施工及验收规范的规定。工程需要做的施工试验项目主要有（部分）：地基承载力检验报告桩基检测报告、土工击实试验报告、回填土试验报告（应附图）、钢筋机械连接试验报告钢筋焊接连接试验报告、混凝土抗压强度试验报告、后置埋件抗拔试验报告、钢构件射线探伤报告、高强度螺栓抗滑移系数检测报告、钢结构焊接工艺评定、幕墙“四性”报告、外门窗的抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗透性能检测报告、墙体节能工程保温板材与基层粘结强度现场拉拔试验、外墙保温浆料同条件养护试件试验报告、室内环境检测报告、节能性能检测报告等。

5、施工质量验收记录：

1）检验批质量验收记录填写时应注意一般项目其检验结果应有 80 ％及以上的检查点（值）符合施工质量验收规范合格质量标准的要求，且最大值不应超过其允许偏差值的 1.5 倍（钢结构为 1.2倍）；主控项目填写时应注意不存在的项目不应填写内容；施工单位检查评定结果栏应填写“主控项目、一般项目全部合格，符合设计及施工质量验收规范要求”。

2）分项工程划分：

a 、建筑与结构工程分项工程的划分：应按主要工种工程划分，砌体工程、门窗玻璃安装工程、抹灰工程等。也有一些分项工程并不限于一个工种，由几个工种配合施工的，如装饰工程的护栏和扶手制作与安装，由于材料可以是金属的或木质的，不一定由一个工种来完成。

b 、建筑设备安装工程的分项工程的划分：一般应按工种的不同及设备组别等划分，同时也可按系统划分。

3）检验批划分：

a、对土建工程，检验批的划分应按楼层（段）、及变形缝来划分检验批。如一个砖混结构的住宅工程，其主体部分由砌砖、模板、钢筋、硷等分项工程组成，在验收时是分层验收的，如一层砌砖检验批、二层砌砖检验批等。

写字楼管理工作计划例3

中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：

三、前言

写字楼的特点是自动化程度高、设备设施复杂密集。在写字楼管理的范畴中，工程管理是做好其他物业服务的根本保障，笔者所在公司在发展的过程中，明确工程管理思路，推进实施ERP系统，提高工程管理的效率和水平，摸索出了一套独具特色的工程管理思路。

四、工程管理案例

笔者下面以中海物业（商业物业）管理公司管理的广州东宝大厦工程管理思路为例，谈谈写字楼管理中的工程管理工作。

1.提高风险意识，加强防范安全风险的能力，使设备、设施保值增值。

近几年来，公司首先制定全年房屋、设备普查方案，建立相应的管理制度，并根据运行状况加以完善和调整。同时制定全年设备保养计划和周围环境修缮计划，逐一按标准实施，将设备、设施的故障及隐患及时发现并加以处理，保持设备、设施的完好率，确保无重大事故的发生。通过这样的定期检查和维护，使全楼的设备、设施处于良性循环状态，在确保其安全和有效的使用条件下，延长了设备、设施的使用年限，提高了设备、设施的产出值，减少硬件更换费用。

2．做好能耗控制工作

（1）指标控制：年初制定全年能源消耗控制计划和指标，根据所有权不同的归属、使用功能的差异将一些主要的指标进行细化分解，责任落实到人，并逐月进行考核。发现超标使用时，及时告之，分析其原因，并监督整改。

（2）技术改造：完成“东宝大厦冷却塔加装变频控制器”和“C段地下停车库照明灯改造”项目。冷却塔加装变频控制器于2006年7月26日安装完毕，正式运行。此举节约电费85170元，预计6年可回收投资。对地下停车库照明灯进行灯控回路实施改造，分正常上班运行模式控制与非正常上班运行模式控制，月节约电费2244元，4个月即收回改造成本。

（3）管理措施：广州东宝大厦实行全天24小时供冷服务，以满足客户加班及客户计算机房室内恒温的特殊需求。2006年，广州东宝大厦冷却塔采用分组运行法，即利用空调主机接收启动信号后延时1分钟启动的时间间隙，在前30秒可自动启动运行冷却塔与领却水泵，在气温不高负荷偏低的季节或晚上低负荷时，空调主机在冷冻水温低至设定温度时可以自动停机，运行冷冻水泵供冷；当冷冻水温运行至设定的空调主机启机温度时，冷却塔与冷却泵与空调主机能自动运行，这样可实现24小时自动运行，消除了运行能源的浪费现象。制冷运行期间平均开4台风扇，比去年同期减少4台，共节约用电23704度，节约电费20148元。同时减少用水1023吨，节约水费6240元。此法只是通过加强运行管理，未有任何资金的投入，即产生节能效益。

3．提升服务品质，实行人性化服务。

广州东宝大厦由于建设得比较早，在电梯的配置上有所不足，项目5.4万平方米的建筑只配备了7部电梯，在上班的高峰时段客人等候的时间比较长，客户对此有意见。公司落实“以顾客为关注焦点”的服务宗旨，就此问题与电梯维保厂家密切配合，通过现场实际调研，进行数据分析，制定了四套解决方案，经多方的论证选出了最优化的方案。调整了客用电梯的运行模式，在人流高峰时段，实行分梯分段运行，提高电梯的运载效率，减少客户等待的时间，满足客户出行的需求。

4. 运用ERP系统管理软件

（1）推进实施ERP系统

为提高工程管理的效率，东宝大厦工程部推进实施ERP系统。工程部开通的ERP系统项目共16大项96小项，内容包含了设备档案管理、设备运行与维护、工作单管理、能源管理、巡检管理和统计等，基本涉及了工程部日常大部分工作。其中设备档案管理、设备运行与维护、调度管理中心、工程工作单管理、维修统计分析、设备管理标准化、外包合同管理、采购申请、填写应急采购单和制定工作计划10个模块经两年时间的修改和使用已经比较完善。其中设备档案管理和工程工作单管理最具特色。

设备档案管理模块包含有设备录入和设备查询两大功能，设备录入不仅可以记录工程部所管理的设备基础信息、性能参数，还可以记录设备生产厂家、工程部或厂家针对该项设备的培训、该套设备的配套设备和目前状态以及维保记录，而且还可将该设备的图片记录到

档案中。同时，如果将该设备的维护计划输入到档案里，到达预定维保日期，该模块还有自动提示功能。

同时通过查询功能还可对工程部各专业的维修用料、维修工时和对客户满意情况进行统计，便于工程部管理人员对维修成本进行控制，对客户服务情况进行控制和追踪，做到及时发现问题并制定相应改进措施。

工程部管理人员通过ERP系统的查询功能便可了解工程部员工每天的工作量，这便于合理安排工作，还可及时了解本部所管辖的设备运行、保养、对客户维修服务和每天的能源消耗情况，便于工程部管理人员及时发现问题，并制定出相应的改进措施。

（2）成功实施ERP系统的经验总结

工程ERP相关模块的成功是在公司领导和公司技术顾问“信息化全局战略”引领下，中层管理人员“信息化局部实施战术”指挥下，基层员工积极参与信息化建设取得的。

公司领导自信息化工作逐步实施以来，非常重视信息化软硬件基础建设。聘请物业管理软件公司为公司开发物业管理网络软件，东宝大厦工程部各专业现已全部实现微机网络化，并全部采用世界一流品牌服务器及网络计算机，公司信息化工作已完成了计算机单机软件应用到网络化ERP软件应用的跨越式转变。

在推进实施ERP系统的工作中，公司中层管理人员扮演着局部目标和政策的制定以及公司管理政策执行者的双重角色。东宝大厦物业管理中心经理及工程部经理认真贯彻执行公司领导制定的信息化工作方针，并积极通过实现信息化来推进部门工作的开展，并且表现出

写字楼管理工作计划例4

随着公司规模的急剧膨胀，公司高层感到原有的组织形式已经无法适应目前的发展现状，于是决定对整个公司进行一次“大手术”，成立了3家专业公司，包括房地产经纪公司、物业管理公司及装饰工程公司加上与其它投资者合资成立的两家公司(被称为平台公司)，整个集团共有5家公司，这5家公司的关系是这样安排的：兴业投资有限公司连同平台公司分别拥有各个写字楼的经营权，然后平台公司及兴业投资公司将所有写字楼的物业管理及租赁业务，以委托合同的方式分别交物业管理公司及房地产经纪公司。

由于整个公司的组织形式发生了变化，下属的各个写字楼的管理机构也做了相应的变更，原来的总经理或被经纪公司任命为销售总经理或被物业公司任命为物业总经理，同时经纪公司和物业公司又派了一些各自的总经理，补充各写字楼的领导岗位。专业公司及平台公司的成立导致整个组织机构迅速膨胀，上下的沟通非常困难，而且物业公司总经理及租务总经理互相掣肘，严重影响了各写字楼的正常经营。

由于股权的原因及核算的需要，每家公司都单设了一个财务部，负责本公司及所属的写字楼的核算，但由于整个集团公司缺乏统一的财务制度，导致会计核算出现了许多问题。首先是会计主体庞杂，有的公司为所属的写字楼设立单独的账套，有的公司是所属的写字楼全部使用一个账套；其次是会计政策不统一，有的公司房租收入直接计入营业收入，有的公司是房租收入先计入其它业务收入，给业主支付房租时再冲抵；此外，广告收入、物业管理收入等没有统一的确认标准，这就导致无法通过账上确知整个集团的收入到底是多少。再次，各种财务或非财务指标缺乏统一的定义，比如出租率是采用已出租面积与整个写字楼建筑面积之比，但是对于已出租面积与写字楼建筑面积各公司定义不同，由此有的写字楼竟然算出130%的出租率，统计口径的出入导致各公司的数据无法进行比较。最后，财务人员整体素质参差不齐，会计核算质量无法保证。

在兴业投资有限公司改组之前，公司曾经与部分写字楼的总经理签订了目标责任书，约定以现金流入及出租率作为考核指标，考核期半年。由于整个公司原有的组织形式发生变化，人员也发生了变动，最后签订的目标责任书也不了了之，部分写字楼的经理意见很大。

王明作为财务副总裁来到兴业投资有限公司是2006年5月份的事，来之前他在一家房地产公司任财务副总经理，在此之前他已经对兴业投资有限公司略有耳闻，他曾为能来到如此规模的公司而兴奋，但是现实还是让他很吃惊，业务流程的混乱，财务的管理的各自为政更是让其惊讶。王明决定先了解一下整个公司的经营状况。在将近1个月的时间里，王明找了十几个写字楼的总经理进行了详细的访谈，对公司的业务流程及整体经营情况有了一定的了解。经过深思熟虑，王明提出了一个大胆的建议：撤销专业公司，建立以各写字楼独立核算的责任中心制度，并将各公司财务部合并。经过几轮总经理办公会的激烈争论，王明的建议终于被采纳了，专业公司陆续被撤销，财务部的合并工作虽然如期展开，但是由于账簿合并的工作量比较大，这部分工作暂时搁置，仅仅是人员及机构进行了合并，并采用原来的会计核算体系。另一项工作也在紧锣密鼓的进行着，王明在设计收入中心时根据公司目前的现状，主要选取了现金流入、回款率及出租率作为考核指标。

另外，根据各个写字楼出租状况及人员配备不同情况制定了不同的费用预算标准，经过一番精心准备，责任中心制度初露端倪，各写字楼目标责任书文本最终完成。为了更好的推行责任中心制度，王明专门组织了几次培训，详细的讲解了收入中心的实施办法，5月末，经过与各个写字楼总经理的一番讨价还价，目标责任书总算签了。

王明在签完最后一份责任书时终于松了一口气，一个月的辛苦总算没有白费，但是在接下的时日里，王明的心情无法轻松，因为他陆续听到了一些反映：

“我的写字楼地点不好，为什么指标给我定的那么高？”

“这都一个月了，我想问问财务部，我的指标完成的怎么样，他们竟然说不知道。”

“东方大厦找了不少中介，他现金流完成的不错，可是他要付给人家佣金。”

写字楼管理工作计划例5

(一)写字楼的概念

写字楼是人们赋予以往办公楼的新定义，是专门用来处理商业事务的建筑形态。随着各个行业的不断发展，人们对写字楼的要求越来越高，写字楼的设计也从简单的办公用房向高层次、专业化标准迈进。写字楼成为表现企业品牌形象和创造价值的场所。朝阳区独特的地缘优势加上市政府赋予的“国际交往的重要窗口，中国与世界经济联系的重要节点，对外服务业发达地区，现代体育文化中心和高新技术产业基地”的功能定位，使朝阳区受到了众多开发商的青睐，近几年区域内新建、在建写字楼项目急剧增加，有力促进了朝阳区的经济发展。

(二)辖区写字楼基本情况

2006年6至8月调查数据显示：目前朝阳区共有商用写字楼167座，写字楼内入驻各类市场主体10103户，占全区各类市场主体总数的9.33％，其中内资企业7612户，外资企业1638户，外资办事机构(含代表处)898户，其他类型市场主体225户。

1，写字楼内(法人)企业的规模划分情况

写字楼内(法人)企业中小规模的企业数量占绝对多数(约3/4)。其中注册资本50万元以下的3293户。占总数的48％；注册资本50万元以上、100万元以下的1881户，占总数的28％：注册资本100万元以上、500万元以下的965户，占总数的14％：注册资本500万元以上的659户，占总数的10％。

2，写字楼的地域分布情况

经济发达、交通便利的城区写字楼集中，且高档写字楼扎堆：城乡接合部的新开发区写字楼也呈增长趋势；农村地区则基本没有写字楼。

3，写字楼内主体的异地经营情况

写字楼内存在一部分异地经营企业，但比例并不是很大，其中在注册地经营的企业8991户，占总数的90％，注册在本写字楼但注册地经营的企业538户，注册不在本写字楼但在本写字楼经营的企业574户，异地经营企业占10％。

二、写字楼市场中存在的问题和监管的必要性

1，写字楼建设项目的合法性

目前许多实际用于商业使用的楼宇在规划立项时以住宅立项，例如：CBD商圈内，住宅立项出租经营小区有22处，面积达271.24万平方米，国贸周边著名的财富中心、万达广场、建外soho等都属此类状况。建外soho、财富中心开发面积都在70万平方米以上，批准为商业用途的面积为10万平方米左右，其他面积均为住宅，但实际使用上，真正作为居住使用的只有6％左右，90％以上都为办公，这些项目在注册登记和监管方面应如何对待仍需加紧研究。

2，写字楼内企业监管存在的主要问题及成因

从市场登记事项监管的角度出发，写字楼内无照经营和异地经营以及使用虚假的写字楼场所证明办照问题是写字楼内存在的主要问题，产生问题的主要原因：

一是出租方重费轻管。主要表现是：对承租人主体资格缺乏必要的审查；对有关部门查处无照经营、异地经营的执法行为不能有效配合。比较严重的是，有的出租方明知承租人不在其承租的场所开展经营活动，只是由于其他原因需要一份房屋出租合同或需要出租方提供一份场所证明，而在收取一定费用后为这样的承租人提供住所证明等便利条件，实际上为异地经营或虚假登记开了方便之门。

二是承租人不依法登记即开展经营活动。主要表现为无照经营、异地经营。异地经营分注册地在其他地方，经营场所在写字楼。或注册地在写字楼，但经营地在其他地方。异地经营有的是为了享受其他地方的税收等优惠政策，注册在他地，但为了经营上的便利又选择在异地经营。比较严重的是，有的异地经营是主观故意规避有关部门监管或逃避债务而有意为之的行为。还有就是在住宅楼禁商中先在写字楼租个房，等把照办下来又回住宅楼经营的问题，写字楼成为办照过程中的“跳板”。

3，监管力量与监管任务不匹配

把对写字楼的监管单独作为一个课题来研究，固然是因为写字楼市场的发展给监管部门提出了要求，实际上也是因为要研究出一个解决我们监管力量不足，在现有的状况下找到比较行之有效的监管方法，提高监管效率的问题。由于写字楼本身有物业管理部门，而且对为无照经营等违法行为提供经营场所或便利条件有法律责任，因此将写字楼列入一级管理对象有其可能性和必要性。

三、对写字楼市场监管的几点想法和建议

(一)加强对写字楼的法律法规宣传

宣传《无照经营查处取缔办法》，告知房屋出租人在房屋出租经营行为中所应承担的法律责任，使写字楼的管理者真正认识到。无论是从保护自身经济利益、企业信誉出发，还是从维护社会利益、市场秩序的角度出发，作为房屋出租人都有责任把好房屋承租人主体资格关，并督促承租人依法办理合法开展经营活动的相关手续，同时配合监督管理部门对写字楼内市场主体的监督检查，履行相关的出证手续。

(二)建立联系人和定期数据交换制度，加强信息沟通，摸清底数，奠定监管基础

公安部门对宾馆、饭店等特种行业入住人员情况进行监督管理过程有一套比较成熟的计算机软件系统，工商部门可参照这一做法，研发此类系统，以掌握宾馆、饭店、写字楼中入住的经营单位情况。在目前的条件下可以采用以下方法：

1，工商所在互联网上建立邮箱，通过邮箱向写字楼下发《写字楼内经营单位基本情况登记表》，由物业部门定期在互联网上将《登记表》报送至辖区工商所：工商所建立《写字楼内企业台账》和写字楼监管档案，详细列明写字楼房产情况、经营情况、管理公司情况等。

2，工商所将写字楼上报《写字楼内经营单位基本情况登记表》与工商登记注册情况进行整理、比对、分析，然后有重点地对写字楼涉嫌无照经营、异地经营企业进行现场检查。

3，建立写字楼的工商联系人制度，每个写字楼确定一名工商联系人，负责处理与工商所之间的日常工作交流，定期传递数据、信息反馈等。物业及时将新人驻企业情况通知工商所，工商所及时进行新开企业的回访及其他企业的日常巡查，使监管前移，实现事前监管与事中监管相结合。

(三)为写字楼内经营单位提供相关服务

在一年一度的企业年检中，针对写字楼内企业集中的特点，专门利用几天时间上门服务，现场为入驻写字楼的企业办理年检手续、提供咨询服务，解答疑难问题，这样既可减少因企业分散给我们管理工作带来的问题，又可以服务促管理，树立工商形象。

(四)加强对写字楼及入驻企业的监督管理

在落实前面几项制度的同时，仍要依法履行监管职责，对承租人无照经营、异地经营依法查处，同时向管理方通报有关查处情况，告知其管理责任。对不配合工商所工作的写字楼管理企业，由工商所约见其负责人，陈述利害关系，如该写字楼内存在异地经营等问题，可同时制发《行政告诫书》或《行政建议书》，要求其尽快整顿、加强管理，杜绝违法行为的发生。

(五)完善内部管理制度，保证写字楼监管工作落到实处

1，做好工作衔接，制定流程规范，明确监管职责

明确二级网格与三级网格责任人的职责，制定工作衔接制度，明确工作流程。二级网格的职责是数据采集，归纳整理，分析比对，派发任务，调度指挥，督导检查。三级网格责任人的职责是接受任务。现场检查，信息反馈。

在具体的操作中，前期准备时二级网格工作量比较大，要求细致、认真，有条不紊，对采集到的数据进行分析、比对，然后将情况发给三级网格责任人，并提出具体要求。三级网格责任人在日常巡查中对写字楼进行监管，对写字楼内商户依据二级网格下发的详细情况逐一进行检查，对注册在写字楼但已迁走且查无下落的做现场检查笔录，写字楼管理方出证，交由二级网格制作台账，上报分局公告限改。对注册在别处的企业，要求其限期变更，制发《责令改正通知书》，上报二级网格后制作台账。到期限后，由二级网格将名单再下发到三级网格责任人现场核实情况，如仍未改正的，可依据法规处罚。

写字楼管理工作计划例6

对写字楼物业成本的精益控制可以体现物业管理部门的管理水平，对物业成本进行有效的控制，可以在很大程度上降低企业的总成本，进而提高企业在激烈的市场竞争中的竞争优势。写字楼物业管理成本的控制涉及了很多方面，本文主要是从能源成本控制、人工成本控制两方面对写字楼物业管理成本控制进行简要分析。

一、写字楼物业管理成本的构成

依据国家对物业管理相关内容的规定，写字楼的成本可以分为四部分，一是占了总成本30%到40%的公共能源成本，二是占了总成本30%到40%的人工成本，三是占了总成本10%左右的营运成本，四是占了总成本10%左右的管理费用。上述数据可以看出，能源成本和人工成本占了写字楼物业管理成本的大部分内容，把握好这两个成本的支出，才能建立起有效的成本控制体系。

二、写字楼物业管理成本的控制办法

作为物业管理企业，成本控制的主要目的是降低成本，但同时不能降低服务质量，更不能因成本控制影响企业信誉。写字楼物业管理企业的成本控制可以从以下几个方面入手：

（一）成本临界点控制

成本的临界点控制是一种动态的控制方式。[1]对成本的临界点控制，需要企业各部门对本部门的成本费用进行准确的核准预算，并对成本进行定额控制和考核，将能源和人工成本作为重点的控制对象。在能源成本控制方面，可以组织相应的能源控制小组，由于写字楼中的一些基本的照明和设施的布局在一定程度上反映着写字楼的品牌形象，所以对公共能源成本的临界点控制还应该从细微之处入手。在人工成本控制方面，由于人工成本是影响写字楼企业赢利因素中较为敏感的一个因素，对人工成本控制的不到位，会严重影响服务的质量，因此，临界点控制是要将企业的服务供应和顾客的需求控制在刚好匹配的临界点上运作，以顾客满意度为前提，对成本进行有效控制管理的一种方式。

（二）能源成本控制

对能源成本的控制需要公司全体成员的参与，并且以满足公司基本的能源需求为前提，具体问题具体分析，比如对承担着宣传公司目的能源，不能仅仅从成本控制的角度去考虑。能源的成本控制主要从以下几个方面着手：

第一，准确的计量。写字楼电费包括三个部分：公共设备运行的电费、公共照明电费和办公用电。积极配合和利用国家电力优惠政策，使用节能设备，安装国家指定的电表以节约能源费用，对所有客户做到分户计量、分项使用，以方便对用电情况的分析和管理。对于物业管理公司自用的设施和场所，单独安装电表，与公共用电分开来计量。

第二，全面的管理。对所有能够消耗能源的部分进行有效的管理，做到不遗漏、无空白点，保证物业方对所有有能源的地方进行管理和控制。合理分配人力、物理等管理资源，对写字楼进行不定时的巡查，坚决杜绝浪费能源的现象。

第三，精准的核算。对电价有一个精准的核算。[2]基于电力管理部门针对不同的时间段制定了不同的收费标准，并且根据不同的季节分别实行了两种平均价格的办法的情况，需要在对电价进行核算时充分考虑到用电量的因素和时间段的因素。制定一个能源成本核算表，方便管理部门清楚的了解能源成本的负担情况。第四，临界点运行，写字楼设备设施用电、照明系统用电等使用到电力能源的地方，其开启、关闭和运作的时间和方式，使写字楼顾客的正常需求正好得以满足而没有浪费，即为能源控制的临界点运行。企业通过制定一些相应的设备运作规定和设备的能源控制操作流程、根据顾客的需要，及时地对公共照明的开、关进行及时的调整，在保证满足顾客需求的基础上，最大限度地节约用电。

（三）人工成本控制

普通写字楼的物业管理企业都是运用定岗定员的制度，同时根据顾客较大的服务需求来进行服务能力的设计，这种方式充分考虑到了服务高峰期的需求，但是却忽视了服务低谷期服务能力会处于闲置状态的情况，导致了物业管理高额的服务成本。[3]因此，物业管理部门要根据物业服务的灵活性和弹性灵活地进行人工成本的控制。加大员工的培训力度，培养出更多整体素质较高的员工，保证员工技能的多元性和全面性，使他们能够灵活的对服务项目的转换做出相应的措施，从整体上降低人员需求，使人员具有一定的稳定性，从而减少人员的管理难度。在分析物业服务相关需求的基础上，实行定岗定员制度，从时间和空间两个角度，对服务能力进行合理有效地配合，避免因为闲置问题而造成服务成本的增加。

写字楼的物业管理有其特殊性，跟宾馆、商场等的物业管理有着明显的不同。因此，在对写字楼进行服务配置的时候，要从整体上把握写字楼的特殊性，如写字楼在工作日和假日的服务需求的区别、在工作日不同时间段的服务需求的差别等，依据服务需求的不同进行服务配置，具体的实施办法有管理部门在服务需求的高峰期定岗定员，在节假日的时候以轮流值班的方式给顾客提供服务，在满足要求比较低的服务时以处理意外事件的应急能力为依据，并且，有效协调工作人员之间的工作，使各岗位的工作人员相互配合，从而更好地完成顾客的服务需求。特别需要强调的是，在对写字楼进行人工成本控制的时候，不顾服务需求盲目的减少人员数量的方法是不可取的，要从提高员工的素质入手，有计划、有目的地对员工进行培训，训练员工一专多能的能力，从而实现人工成本的准确控制。

（四）其他方面的控制

写字楼的物业成本涉及了很多个方面，而不仅仅是能源成本和人工成本。在江城方面，物业管理部门可以制定一定的奖惩制度，对员工节约能源的行为进行奖励，对铺张浪费的行为进行一定的惩罚，提高员工节约能源的意识。[4]对一些可以修好的物品尽量维修，而不是把它们扔掉，并且对物品进行综合利用。严格控制水费、电费、餐饮费等费用，由于很多物业管理公司每年在办公用品、维修配件、保洁用品等方面都会花费很大一笔资金，因此要对对采购招标的管理制度进行不断的修改和完善，利用招标定点采购的办法，避免有人因为贪污等而增加成本。物业管理部门还可以针对顾客需求，通过开展经营的方式来增加收入，进而降低物业管理成本上的压力。

三、结束语

对写字楼物业管理的成本控制，避免管理过程中的浪费现象，对提高企业运作效率、赢得更多利润有很大的帮助。因此，写字楼物业管理企业应该积极寻求有效的成本控制手段，以降低企业成本费用，进而为企业的发展奠定坚实的基础。

（作者单位为中国水利电力对外公司）

参考文献

[1] 徐俊.有关物业管理成本的有效控制途径[J].现代经济信息，2012（9）：89.

写字楼管理工作计划例7

按照“发展要有新思路、改革要有新突破、开放要有新局面、各项工作要有新举措”的要求，以引进规模以上企业总部为重点，积聚发展要素，整合区域资源，加快构筑都市经济发展平台。通过发挥政策和区域优势，把商务楼宇建设成为现代服务业发展载体，努力创造企业得发展，业主得租金，职工得就业，政府得税收，环境得改善的多赢局面。

二、发展目标

把握楼宇（总部）经济规律，合理规划、科学引导，努力形成定位清晰、特色鲜明、效益明显、辐射强劲的局面。重点新建一批高端智能化商务楼宇，置换转换一批非商务楼宇，改造提质一批旧商务楼宇，培育发展一批专业商务楼宇。着力引进银行、证券、保险等金融机构区域性总部；国际品牌五星级酒店；世界500强、国内200强、台商100强、行业前10强企业总部；重点引进规模型企业总部和设计、中介、传媒、广告等行业企业总部入驻，提高楼宇经济对区域税收的贡献率。

三、发展措施

（一）完善功能、提升品质。

坚持高起点、高标准的原则，科学规范商务楼宇建设与发展，着力做到“寻求支持全力推进”。

1、参与规划。积极与市规划局相关业务科室取得联系，了解我区规划项目基本情况。加强与其沟通，使规划部门了解楼宇经济的发展方向。对拟规划中的重点项目如：省钢材物资储运中心改造项目、胜利路交通银行周边改造项目、南昌无线电六厂地块改造项目等重点项目做到及早与开发部门协调，使其建设按我区规划进行。

2、参与建设。加快推进，跟踪服务好我区在建的重点项目，确保央央春天约5.3万平方米写字楼在2012年底、智通广场3.2万平方米写字楼在2011年6月按期完成，提升全区甲级写字楼和“5A智能大厦”的比重。

3、参与改造。提前介入旧楼宇的改造，引导日报大厦、纺织大厦、省物资大楼、金阳光大厦、利大厦、财富广场、省电力培训中心大厦等旧商务楼宇进行硬件升级改造，提高楼宇智能化水平，使其适应市场需求。协助楼宇产权单位做好楼宇功能定位，选准方向进行硬件的改造，如提升改造楼宇硬件设施（停车场、电梯质量、配置、空调、内部装修）。对重点楼宇进行专题调研，做到一楼一策一方案，从细节入手，具体落实每栋楼宇打造建设工作，解决实际问题。

4、参与转型。提前介入单位办公楼如日报社、出版大厦等楼宇转型的工作，与产权单位业主进行沟通，让对方清楚我区的政策并了解对方的转型意向。区楼宇办通过邀请专家学者对这些楼宇进行功能定位、升级改造，协助进行招商，使其按照我区现代服务业规划要求，转型为商务写字楼。

5、参与服务。一方面引入社会上具有良好口碑和市场品牌，有成熟管理经验的物业管理公司对写字楼进行管理，打造物业管理的标杆，带动整体物业提升管理水平。另一方面加大国内外知名企业引进力度，并以此为带动，促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内聚集，实现商务楼宇专业化、特色化、产业集群化。

6、全面招商。每年定期召开商务楼宇专项招商推介会，重点展示、介绍我区优质商务楼宇如紫金城、西格玛、筑城奥斯卡、财富广场、胜利广场等。加大宣传力度，通过报纸、广播、电视、网络等新闻媒体对优质商务楼宇、物管公司进行广泛宣传，提高商务楼宇和物管公司的知名度。邀请专家学者举办楼宇经济工作研讨会，为我区的楼宇经济工作献谋划策，对重点楼宇进行专门的宣传推介。委托有经验的策划公司对紫金城、江报大厦等楼宇进行整体策划包装，整体招商运作，从而通过楼宇的宣传达到招商的效益。

（二）分工协作、形成合力。

要实现楼宇经济的快速发展，必须在全区形成有利于楼宇经济发展的氛围，重点是建立健全六项制度。

1、领导挂点，层级负责制度。

建立区领导挂点楼宇，街办负责的机制，实行楼宇（总部）经济工作高位协调。每位区领导负责1-2个重点楼宇，分别负责重点楼宇改造提升、招商引资的协调工作，帮助楼宇物管和业主解决发展的难点问题。

2、部门牵头，综合协调制度。

明确区楼宇办工作职责，负责全区楼宇经济管理工作，研究拟定全区楼宇经济发展规划及年度计划并组织实施。建立定期调度的例会制度，原则上每月召开一次例会，安排部署楼宇经济发展工作，协调解决楼宇经济发展中遇到的困难和问题，做到协调推进，形成合力。

3、街道主抓，分片包干制度。

在各街道设立楼宇服务窗口，为入驻企业提供优质的“一站式、全程式”服务，全程代办相关手续，协调解决企业的困难和问题。街道对辖区内重点楼宇设立专职或兼职楼宇联络员，每天与物业进行沟通、联络，及时掌握各种信息。区楼宇办要规范对入驻企业的检查收费，做到协调推进，形成合力。

4、物业参与，政企联手制度。

成立全区楼宇物业管理公司协会，规范引导物管公司进行优质服务，通过物管公司宣传我区发展楼宇经济的重点、规划和扶持政策，协调楼宇经济工作中的问题。组织物管公司外出学习考察，及时吸取先进地区物业公司好的做法和理念，服务于入驻企业。引导物管公司引入人性化管理概念，丰富楼宇管理内涵，如推动楼宇文化建设，开展楼宇主体活动等，增强楼宇企业的凝聚力。通过与物管的合作，搭建楼宇招商平台。

5、信息报送，动态管理制度。

写字楼管理工作计划例8

一、标准、定义

“甲级写字楼”是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家对什么样的写字楼才算是真正的甲级没有成文的规定。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合素质不同划分为甲、乙、丙等几个等级的行规。从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼主要有8大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等。

既然甲级写字楼是写字楼领域最高品质的称谓，那么在影响写字楼产品品质的各因素中应该满足一定的要求，从市场需求的角度出发，对影响写字楼品质的因素进行总结，并提出一定的市场依据供参考，具体如下：

生态空间：一个高档写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。

商业配套 甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅，同时配置适当规模的高档餐厅；还有能够提供多项服务的商务中心，多功能厅/会议室、邮局、银行、小型商场、快递服务等。

软件服务 一方面是高效全面的物业管理，另一方面是在对入住企业的专业化服务基础上提供的增值服务部分。比如，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等；又如，一些新型写字楼能够实现全天候空调供应等。

客户组成 入驻写字楼的客户要有40%以上的外资或中外合资企业，并有一定量的国际、国内知名企业。

总之，评价一个写字楼物业是不是能够达到甲级写字楼标准，不仅要看产品本身，而且还有诸多非产品方面影响因素，是一个综合评价的结果。

二、发展趋势

目前国内高端写字楼的发展趋势，在国内主要城市众多高端写字楼（以甲级写字楼为主）产品的基础上，下面列举其中个别案例予以说明。

1、写字楼的硬件发展体现对生态节能型的追求

高舒适度、低能耗是国际发展趋势，世界范围内的能源危机和中国能源上的紧缺都使得建筑能耗问题在国内受到越来越多的关注。2005年7月1日开始实施并要求强制执行的公共建筑节能标准，对于新一字楼产品来说，有了更为严格的限制。上海金茂大厦做节能整改等，都预示着生态节能型写字楼产品“叫好不叫座”的尴尬局面已经开始改变，越来越多的实例证明，此类型产品必将成为未来写字楼产品市场的发展方向。

写字楼建筑向生态节能化发展主要是在深入研究室内热功能环境（光、声、热、气流等）和人体工程学（人体对环境生理、心理的反映）的基础上，创造健康、舒适而高效的办公环境。

2、公共区域设计人性化受到广泛关注

写字楼公共区域的设计和装饰装修越来越被视为提升写字楼品质的重要方面。这些公共区域主要包括：大堂、中庭、走廊、休闲区、卫生间、电梯及侯梯厅等。大堂的设计向高和大的方向发展，以给人开阔、大气的视觉，如深圳国际商会中心大堂高18米，共3000平方米；公共区域的生态环境营造，如配以水系、乔木、灌木等，亦比较流行；另外，在洗手间设置方面，考虑到大公司总部的总裁需求预留私人休息室和卫生间，深圳卓越时代广场除在每层均设置公共洗手间外，在项目高区标准层四周预留了八处可设置总裁洗手间的位置。

3、对产品个性化及室内空间灵活划分可能性越来越重视

随着写字楼供应量的增加及需求主体的变化，国内写字楼市场也呈现出从同质化产品竞争逐步转向写字楼产品主题化、个性化发展的趋势。近年来涌现的新产品概念有如“企业总部”和“LOFT写字楼”等，这都体现了业主及开发商对产品个性化及室内空间灵活划分可能性的重视。

4、建筑外型标新立异，争当标志性建筑

写字楼的外观是展现一个写字楼形象档次的重要方面，每个开发商都希望自己开发的写字楼能成为当地或片区的标志性建筑。要成为标志性建筑，除了传统的追求建筑高度外，近年更多的开发商开始关注差异化的外观设计。如北京中关村金融中心的双曲面立面和融科咨询独特的V形建筑设计都有效的使建筑外形更突出、更具标志性。

5、服务设施综合配套化日趋重要

高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、比高度、向比配套、比服务、比管理方面倾斜，服务设施综合配套化同样也是国内高档写字楼发展的一个重要趋势。以建筑综合体的综合优势体现项目的高档品质，这类产品通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等多种生活空间的三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。如北京凯晨广场、深圳南山商业文化中心区的海岸域等。

6、采取统一业权、只租不售的形式，是开发商向专业化发展的标志

国外和香港地区的写字楼一直是采用开发商长期持有形式。而2005年以前国内高端写字楼物业却以卖的产品居多，多是由于经验不够、手中资金不足以支撑长期持有，为确保资金回笼，出售就成了一种看似非常恰当的选择。这与国内整个房地产不成熟，还处于自由竞争、粗放发展阶段分不开的。

写字楼出售面临的大问题是统一管理和整体形象问题。好的写字楼需要高水平的统一管理、统一经营，这样才能更长久保持较高的物业品质。如果分别打散出售，各业主之间的档次参差不齐，写字楼品质可能无法控制，而出现这种情况正是较多使用甲级写字楼的跨国公司最担心的。外资企业通常将写字楼租金视为日常经营的一部分，根据企业经营状况随时可能缩减或扩充办公面积，所以多为租用写字楼。

近年来，随着许多开发商眼界的开阔及对当地写字楼物业市场的信心，越来越多的新开发写字楼开始采用“统一产权、只租不售”的模式。其中，一部分开发商是属于比较有资金实力的，如上市公司华润集团，其在北京、深圳等地开发的写字楼都是只租不售的；另一部分开发商看好片区写字楼物业的发展潜力，如LG选择在北京CBG区域建立办公楼，并长期持有，就是因为他们十分看好中国市场，看好北京市场，尤其是当时北京申奥成功，而他们又经历过当年韩国汉城奥运会的盛况，因此下定决心在黄金地段长期持有双子座大厦，事实亦证明这种选择是正确的。

7、结合轨道交通的发展，商务中心迁离或形成次级中心，甲级写字楼不再集中在传统商务区

在几个国内一线城市中，甲级写字楼的建设均不同程度地呈现出结合轨道交通的发展，跳出传统商务中心区，而在新的区域发展新的中央商务区，如上海的CBD从外滩移至陆家嘴、深圳的CBD从罗湖移至福田中心区、广州的CBD从环市东路移至珠江新城等；或从传统商务中心转向关注次级中心发展的趋势，如深圳南山商业文化中心区的建设等。

三、市场总结

具有前瞻性的片区规划会吸引越来越多的国际公司及跨国企业进驻，从而带来高端写字楼物业需求的新增长点。近年来二线城市高端写字楼市场供需活跃，空置率得到有效消化，市场发展态势良好，其中甲级写字楼市场表现尤为突出。

高端客户访谈需求结果显示外资及合资企业多数选择租用写字楼，民营企业有可能是购买写字楼物业的主要使用者；地段、价格和写字楼的档次形象是他们考虑的三大因素，且对物业管理公司也较为重视。

写字楼管理工作计划例9

（1）甲级写字楼降价成风

根据戴德梁行的2008年第四季度杭州房产市场报告，进入2008年第4季度，受全球经济下滑影响，不少企业停租或缩减写字楼面积，写字楼市场的租赁活跃度有所下降，北京、上海等主要城市优质写字楼租金水平的高达8%左右下跌空间。目前，一些甲级写字楼受到客户减少的压力，在销售总量减少的背景下，已有部分项目开始进行降价促销。2009年迫于资金与市场的双重压力，已销项目进行折扣促销，新开项目低价入市是市场的主流策略。

(2)空置率逼近五年内历史最高位

2008年前11个月，全市写字楼新开工面积158.4万平方米，同比下降35.4%；写字楼销售市场持续低迷，销售面积大幅下降。2008年前11个月，写字楼的现房销售面积为57.8万平方米，同比下降10.9%，写字楼的期房销售面积为54.8平方米，同期下降跌55.8%。以此估算，2009年写字楼入市总面积与销售总量，均会出现双双下降。

(3)客户停止扩租计划

全球金融危机对本地经济产生的负面影响蔓延更深，许多跨国公司不得不改变他们的扩张计划。这些传统的写字楼租户通过搁置、推迟甚至取消它们原定在季内的写字楼扩张或搬迁计划，以期削减其营运成本，尤其是在企业房地产费用方面。

这种趋势，促使2009年的市场竞争主要集中在对客户资源的竞争，这可能成为未来1-2年内竞争的主要方面。由此而形成围绕客户服务的竞争新特征。客户议价能力进一步增强，谈判难度更大。

2.区域式竞争格局将被打破，客户在更加广泛的范围内择选。

由于北京商圈的特色，因此，区域性竞争格局由单纯性客户集中，逐渐在新的背景下形成客户在更加广泛的区域中进行选择。因此，会出现部分客户更加注重置业成本与运营成本，使其向更加适合的区域和项目进行转移。

(1)中端写字楼是机会

由于国有机关和企业按照新的指导意见，将会更加关注人均办公面积与办公成本，因此，除超大型国有企业有能力自建外，一些中小型企业将会向更加适应与更加实用的区域转移。中端写字楼可能迎来市场机会。

(2)城市中心的交通瓶颈，使部分企业会考虑向外疏散。

从目前CBD典型的交通现况和未来两大电视台入住，会形成CBD核心区巨大的交通压力，因此，会有一些“内部沟通大于外部沟通”的企业进行外迁和首选置业在交通更加便利的区域寻找。亦庄是一种疏散成载。

(3)现有形成的新商圈会有一定的竞争力

北京北部安贞乔至马甸在未来也会形成对GBD客户的分流。

3.市场会出现不确定的意外反应，写字楼市场将成为经济晴雨表

由于本轮金融危机的特殊性，因此无法判断其周期和危害强度，因此，作为经济晴雨表的写字楼市场，比住宅市场具有极强的依赖于整体经济的状况的特性。在2009年都会出现很多不确定性。考虑到今年整体供量的萎缩，以及需求的萎缩，对于企业置业为主的特性，对企业经营状况的依赖大于对市场价格的敏感，因此，整体经济情况的复苏与好转是写字楼市场复苏的前提。

二、10年北京写字楼市场预测

（一）市场走势

从写字楼供应方面来看，由于2006-2008年北京写字楼的新开工面积从高位回落，因此2009-2011年北京的写字楼供应将逐步减少，但2010年写字楼供应仍将保持在高位

从分季度的GDP数据来看，2009年北京第三季度GDP增长12.8%，三季度的增长速度已经超过了北京历年的平均GDP增速，经济的快速增长将有效刺激北京的写字楼需求。

从土地市场来看，2009年北京城市办公用地供应出现高峰，均创出近年来的供应新高，政府期望通过大规模出让办公用地拉动当地经济的发展，这将加大未来写字楼的供应压力，但是火爆的成交从侧面反映出开发商对商业地产后市的看好，写字楼“价格洼地”的效应也进一步体现。

（二）政策走势

从政策层面来看，2009年，REITs、保险资金投资不动产的政策都已经尘埃落定，写字楼发展的大环境日益宽松。无论是REITs还是保险资金，写字楼都是他们首选的投资对象，写字楼方便的管理、稳定的租金收益、长期的升值潜力都成为他们青睐的原因，未来写字楼的价值将得到进一步的发掘。从这两个政策来看，都为写字楼投资提供了一个更好的退出机制。通过REITs，投资者可以通过资本市场回收投资成本，而通过整体出售给保险机构，也可以实现快速退出。这两种退出方式的引入，加上企业的整体收购、面向个人投资者的散售，构成了多层次的写字楼投资的退出机制，使写字楼开发、投资、退出的产业链更加完善，未来写字楼市场的资金面将相对宽松。

三、怎么做好写字楼市场的销售

1、强调销售团队的组织与协调

由于写字楼的购买对于大多数企业而言是一件事关企业发展的大事，投入也大，购买行为是十分理性和谨慎的，对于产品需要全方位的深入了解。对于配套设备越来越高技术智能化的写字楼项目，我们通过针对具体客户特点而组成对应的专门销售小组，形成写字楼销售中的一种有效团队合作机制。小组中包括负责的销售员，并有市场、工程等相关部门人员参加或支持，甚至公司领导配合参与具体业务的公关。针对写字楼客户的团队公关，也是企业实力、规范化服务的体现，会增强客户对发展商的信赖感，提高谈判的成功率。我司也将针对本项目建立良好的销售团队管理和协调机制。

2、需要实现移动销售（行销和外销）

由于写字楼客户大多为企业客户，因此，写字楼销售的工作除了坐销外，也包括大量的上门销售，公关服务，以及参加各种大型活动来创造更多的销售机会。

写字楼管理工作计划例10

中图分类号：TU984.12

文献标识码：B

文章编号：1008-0422（2014）02-0073-05

1、前言

随着城市化进程的加快，快节奏的人们需要在一个集多种功能于一体的空间里享受高效的生活和工作时，城市综合体便孕运而生了。城市综合体不是简单的建筑混合体，需要通过综合性的开发，统一规划才能获得良好的经济、社会和环境效益。本文通过特步龙子湖西岸天湖国际城A地块的工程实践对城市综合体设计进行总结和探讨。

2、项目概况

项目位于安徽省蚌埠市经济开发区，为特步龙子湖西岸天湖国际城A、B、C地块中的A地块，道路条件良好，东临环湖西路，西临雪华山西路，南临城市主干道东海大道，北临曹凌路，紧邻国家4A级风景区龙子湖，如图1、2。项目用地面积41533.8 m2，总建筑面积231524m2，建筑密度39.4%，绿化率21.7%，由1栋31层120m五星级酒店、1栋30层120m的5A级写字楼、2栋31层99.5m的SoHo、2～3层的情景式商业步行街和1层共用地下室组成，如图2。

3、总体布局的形成

项目总体布局形成过程复杂，是在与业主、当地政府、咨询机构不断沟通和修改中完善的，以下各节是其形成过程的呈现。

3.1 满足规划条件

我们设计时先根据当地规划管理部门提供的规划条件求得建筑可建范围，同时标示地块东部不宜建造高层区域，以便下一步工作开展，如图3。

3.2 地块价值及功能需求分析

3.2.1 地块价值分析，本地块紧邻国家4A级风景区龙子湖，景观资源丰富，道路条件良好，周边聚集多个高档社区，有较高的商业价值，景观价值，住区价值，如图4、5。

商业价值，B、C地块与A地块都属于天湖国际城项目用地，其中B、C为住宅地块，计划先于A地块启动，将为A地块的北部和西北部带来充足的商业人流；另，A地块东边龙子湖公园也是商业人流的主要来向。

景观价值，地块临龙子湖国家4A级风景区，东部和南部区域可以直接观赏到龙子湖景观，具有非常高的景观价值。

住区价值，地块西北侧现有及未来天湖国际城B、C形成的住宅，将形成较好的的住区氛围，因此地块北部、西北部适合布置SoHo。

3.2.2 功能需求分析，城市综合体功能多样，设计应因地制宜，按建筑功能的重要性和价值需求相应布置在地块上。

酒店，本项目中五星级喜来登酒店定位较高，酒店宽面应朝向龙子湖并尽可能靠近龙子湖公园，以取得美丽的龙子湖景。

写字楼，由于当地政府对地块标志性效果的追求，写字楼应临东海大道以取得较好的形象面，并尽可能宽面朝龙子湖，使景观最大化。

商业，分中端商业和名店街两种，中端商业追求大量人流，应沿住宅社区方向展开并充分利用地块四周完善的交通路网和龙子湖公园景观；名店街为高端商业，应结合五星级酒店和5A写字楼设置。

SOHO，有一定的居住功能，相对较为私密区，应沿城市次干道布置，设置在地块西北角易于与西北侧现有及未来形成的住宅形成一体的住区氛围。

3.3 四塔楼方案的确定

为尽快回收投资资金，业主考虑出售SOHO物业，但SOHO在当地出售具有较大的不确定性，为减少风险，设计时我们提出SOHO拆分成两栋分期建设。分栋建设可节约造价，缩短单栋建设周期，加快资金回笼从而循环利用资金同时假使前栋卖不好，另一栋可以改变策略，如表1。

3.4 三种布局方案的比选

根据上节对比分析确定了4栋主楼的布局后，我们提出三种可能的主楼布局方案，如表2。

经过我们分析与讨论，方案一是最符合业主和政府管理部门共同期望的方案。从业主角度，方案一充分利用了场地价值和满足建筑功能需求，将酒店放到环湖西路一侧，办公放于东海大道，此布局酒店面向景观面，可提升酒店档次，带动商业，让办公在东海大道有最好的展示面。从政府管理部门角度，方案一可以在酒店和办公集中于东南部，分别朝向龙子湖和东海大道，一体化设计，易形成地标性建筑，打造城市名片。经过多轮次比选讨论，最终以方案一进行报批和施工图设计，如图11。

4、建筑单体设计控制要点

4.1 空间设计

4.1.1 酒店，空间复杂多样，我们在设计时根据空间的使用人群和经营收益性质将其可分为三种：一是酒店供客人使用的收益空间，如客房，中西餐厅，健身水疗中心等；二是酒店供客人使用的非收益空间，如大堂、走廊、洗手间等；三是酒店服务人员使用的非收益空间，如管理用房，后勤用房，设备用房等。

设计时须根据三种不同空间的性质进行空间设计，同时三种空间之间需要有合适的比例，过大过小都可能造成顾客的不舒适或者空间的浪费。

4.1.2 写字楼，本项目写字楼为中等规模出租型5A写字楼，空间设计的重点在于大堂空间、电梯厅空间和办公空间。

大堂空间，对于出租型写字楼，大堂的形象是企业档次品味的缩影，与业主多次沟通后大堂我们设计二层通高，保证8米净高，对中等规模5A写字楼是较适宜的尺度，既大气又不失经济性。

电梯厅空间，为体现方便性和功能性，电梯按4500m2设置一部，共8部1.35T的电梯，分为中高区各4部，为体现电梯厅的空间效果和舒适性要求，净高控制在2.6m。

办公空间，8.4m面宽分割出租单元，于转弯处开间加大，可做开放式办公，净高控制在2.8m。

4.1.3 商业，经过与业主、商管策划公司多达十轮的商讨，本项目设置中端商业和名店街两种不同档次的商业，以满足不同消费人群的需求。两种商业对空间的需求不一样。

中端商业，定位为主题型体验式商业，业态分布以餐饮、娱乐、超市、流行品牌为主，以小面积店铺为佳，可租可售，不考虑大型购物空间模式；

名店街，布置在酒店与写字楼之间的裙房一层，主要为写字楼、酒店的高端客户服务，聚集国际二线以上品牌，内部空间追求高档、尊贵感。

4.1.4 SOHO，先根据住户家具布置的可能性及灵活性进行推敲，在家具最优布置的基础上确定单元面积，约40m2，如图12。

4.2 形体设计

项目在满足成本控制的要求下，采用ARTDECO风格，强调建筑物的高耸、挺拔，益于形成城市地标形象。

整体性设计，4栋建筑功能多样，为避免造型之间缺乏联系，设计上强调群体感，体现特步企业―贯的现代、简洁、大气风格，如图13。

个性化设计，设计在整体化一框架下追求单体个性表达。面向龙子湖景观的滨水休闲露台、通道连廊设计层层退台，如图14；用曲线柔化建筑界面使内部小广场空间更加灵动，外部与龙子湖更加协调，如图15；酒店出入口挑出长雨棚、裙房顶部倒棱台加百叶、商业入口突出圆椎台等等强调出入口标示性，如图16；以上通过形体的高低错落、切削、柔化、退台等个性化处理保证了各部分功能有较强的识别性。

4.3 节能环保设计

项目重视建筑的节能环保功能，外立面采用哑光型材料，以暖色石材、灰色金属百页分隔Iow-e中空玻璃，避免大面积玻璃幕墙形成光污染；在不利朝向采取遮阳措施，减少建筑能耗；裙房屋的顶绿化和层层退台连廊挡板的线型绿带，共同塑造有层次的垂向绿化，如图14，对提高地块生态品质起到了积极作用。

5、交通流线组织

项目包含酒店、写字楼、SOHO和商业等多种功能建筑，每一种出入口、车行、停车与内部客流的设置要求不同，另本项目由于基岩层较浅，开挖难度大，仅能开发地下一层，无法进行竖向使用分区。这就需要更进一步统筹各种功能建筑分区的地上、地下的车流、货流、人流，如图17。

5.1 基地交通流线组织

由于城市综合体功能多样，多种功能的行车停车复杂，在交通组织上设计上力求单纯化、简单化，避免交通混乱和干扰。

基地车行环道设置，在满足规划条件要求下，沿基地设置环形单行内部路，保证不同功能的建筑有2个接口（共用）与外部城市道路相接，并在基地接口与人流、车流交汇处设置广场，以解决高峰时段道路拥堵。

5.2 酒店交通流线组织

酒店的交通动线是项目中最为复杂的，我们严格区分客流和服务流，使各种动线尽量简单化。

客流主人口（主入口和团队入口）：龙子湖及公园景观良好，主入口适合面湖设置。

员工出入口，设于后部与客流分开，专为员工上下班使用，与酒店员工使用区相近。

顾客车流，结合基地与城市道路接口设置单行线串联酒店落客区与停车区，车流线路清晰。

后勤车流，为避免地面客货流的交叉干扰，在雪华山西路基地出入口附近设坡道进入地下一层装卸酒店的物品、食品，同时也利用工作时差运出酒店的垃圾和废品。

5.3 办公交通组织

办公出入口，沿东海大道设置出入口，既有利于突出高档写字楼的建筑形象也便于引导用户和访客便捷进入内部。

办公行车，为实现办公行车高效、清晰，尤其上下班高峰期行车，办公行车采用单行线。

办公停车，临沿东海大道的写字楼前广场设置地面访客停车场，地下设置内部办公用户专属停车区，充分考虑写字楼用户及访客的易达性。

5.4 SOH0交通动线组织

SOHO出入口，有一定的私密性要求，设置在城市支路雪华山西路上，尽量减少车流的影响。

SOHO停车行车，除地面临主入口附近预留少量访客车位外，用户停车均通过坡道进入地下专属停车区。

5.5 商业交通动线组织

本项目中端商业业态和名店街的商业定位层次差别较大，交通流线要求不同。

5.5.1 中端商业流线

项目中端商业主要考虑住区人流未向，结合城市道路上的公交车站和人行斑马线设置人行出人口。

首层主通道，通过13.5m宽的Y型人流通道连接三个不同方向的商业入口小广场，可使人流有较好的可达性，通道在交汇点处设置室外休闲广场，为消费者提供良好的社交、休闲体验场所，同时良好的可视性，有利于打造金角银边店铺。

楼层平面动线，以各层的电梯、扶梯及出入口为中心设置环形通道连接各种商业业态。走道沿中庭和面向龙子湖处局部采用层层退台设计，在加大行走宽度的同时，使购物空间丰富有趣。

楼层垂直动线，考虑当地消费习惯，商业仅设计2～3层局部4层。根据各业态的不同及舒适度要求，约每50m长度距离分别通过电梯和自动扶梯运送垂直人流。

停车位设计，基地东北侧退让形成商业小广场，在广场上设置地面停车区，提高消费人群的便捷感，同时入地下室的坡道背离人流方向，减少人车干扰，用于解决餐饮、娱乐等较长时间的停车区；

货流组织，通过雪华山西路就近进入地下，避免与地上的人流和机动车客流交叉。

5.5.2 名店街