房产纳税评估模板(10篇)

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1.相关的税收法律不够规范，纳税评估依据不足

税收法律不够规范主要表现为以下三点：一是房地产纳税评估的法律依据不足。目前我国在纳税评估上还存在很多法律盲区，虽然出台了一些关于纳税评估的法律法规，但对于房地产所得税的纳税评估并没有明确的规定，致使纳税评估的一些环节缺乏充足的法律依据。二是对相关规定执行的力度不够，并没有按照预售收入计算企业的所得税，导致房地产企业所得税大量流失。三是对房地产企业成本扣除标准方面的规定不够明确，企业在实际的操作中随意性较大，致使偷税漏税、延迟纳税的情况时有发生。

2.评估人员的综合素质偏低，纳税评估工作的效率低下

纳税评估工作是一项比较复杂的系统工程，涉及的范围较广，专业性较强，相应的对纳税评估人员的素质要求也较高，不仅要求评估人员具有专业的纳税评估知识，还要求具备相关的财务知识、法律知识等。但实际的情况却是纳税评估人员的知识结构单一，综合素质根本无法满足相关的要求，导致纳税评估工作的质量较差。

3.缺乏健全的纳税评估指标体系，无法进行全面的信息采集

全面的数据和信息是开展纳税评估工作的基础。因此，具有健全的纳税评估指标体系非常重要。但是在实际的纳税评估工作中，并没有形成统一而健全的纳税评估体系，导致纳税评估工作的可信度较低。

4.部门之间的协调能力较差，纳税评估的流程不够通畅

在实际的纳税评估工作中，各个相关部门之间缺乏应有的沟通和交流，各个部门之间信息共享的程度非常低，致使整个纳税评估的流程不畅，主要表现在以下三个方面：一是税务部门内部个部门之间的配合不够协调，各个岗位的职责不够明确。二是国税和地税之间没有建立完善的协作机制。三是税务部门和其它的职能部门联系不够密切，进而导致纳税评估的流程不畅。

二、优化房地产企业所得税纳税评估工作的建议

1.进一步规范纳税评估的有关法律，使纳税评估工作有法可依

首先，相关部门要根据纳税评估工作的实际情况，进一步规范纳税评估的有关法律，填补法律空白，使纳税评估工作的各个环节都有法可依。其次，全面推行预售收入预征所得税制度，禁止出现不申报预收款纳税的现象。最后，制定严格的房地产企业成本扣除的标准，对营利性和非营利性的产权进行明确。

2.提高纳税评估人员的素质，建立高素质的纳税评估团队

首先，税务部门要加强对纳税评估人员的培训。税务部门要定期或不定期的对相关工作人员进行专业知识的培训，提高纳税评估人员的专业技能。其次，加强对纳税评估人员的考核，形成良好的竞争上岗的机制，促使评估人员主动学习相关知识，提高自己的综合素质。最后，税务部门可以在评估人员内部建立学习型组织，加强评估人员之间的沟通和交流，促进评估人员共同进步，进而建立起一支高素质的纳税评估团队。

3.建立完善的纳税评估指标体系，是数据信息的采集工作更加规范

首先，要做好房地产企业所得税纳税评估指标相关数据的采集工作，为开展纳税评估工作打下良好的基础。其次，根据纳税评估的总体思路，设计出合理的评估指标。在设计评估指标时要对企业做好三个方面的评估：一是对建筑企业总体经营状况的评估。二是做好对建筑企业各类要素的评估。三是在前两者评估的基础上，深入发现纳税评估工作中存在的问题，并制定相应的解决方案。

4.进一步完善部门之间的协调配合机制，规范纳税评估的流程

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摘 要：十几年来，关于对个人住房征收房产税的争论频繁见诸报端。2015年3月，不动产登记条例的公布再次掀起对房产税制改革的热议，文章通过国外征收房地产税的经验比较，对我国房产税改革提出个人看法。

关键词 ：个人住房；房产税；国际比较

中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．14．015

1 国外房地产税制概况

1．1 美国的房地产税

美国对土地、房屋及车船等少量动产合并课征财产税，是地方税的主体税种。财产税以不动产的所有人为纳税人，税率由地方政府依据地方的支出规模、非财产税收入及可征税财产的估价来确定。财产税采用从价计征的方法，财产价值的估算是财产税制的核心。估价的方法有三种：一是市场信息法，又称可比价格法，即通过比较最近在市场被售出的类似财产的价格来估价；二是所得法，即通过预计财产的预期收益来估计财产的价值；三是成本法，即重置成本法，同时还要合理地确定累计折旧。美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门，还建立了比较详细的财产信息管理制度，其中资料卡是最常见的管理方法。卡片上的信息包括所在地、税号、财产类别、所有权的变更情况、估价的日期、估价的组成及变化情况，土地的类别、建筑的种类、房屋的种类和数量等。在计算机加以管理后，这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息：可以作为财产重新估价时的参考；把财产的估价汇总可以掌握财产税的税基情况；财产的信息也可以为个人所得税的计算和检查提供必要的参考。财产税的优惠规定主要是针对各级政府包括外国政府拥有的非商业财产和宗教、慈善、教育等非盈利组织拥有的财产；对老人、退伍军人和家庭自用住房税法也规定了一定的宽免，部分政策鼓励项目也可享受宽免；低收入家庭缴纳的财产税与个人所得税的比率达到一定标准时，可以抵免个人所得税或直接退税；所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可以享受税收递延。

1．2 英国的房地产税

英国对住房所有者或承租者征收住房财产税，对企业法人或个人拥有的营业用房征收营业房屋税。住房财产税是英国唯一的地方税，采用从价计征的方法。住房的价值由英国政府国内税收局所属的房屋估价机构进行估价。营业房屋税按租金计税，租金由专门设置的评估机构对纳税人财产按视同出租的租金收入进行估定，每5年重估一次。住房财产税的税率由各地议会根据地方政府开支情况以及从其他渠道可获收入的差额确定。房屋价值不同，地区不同，适用税额也不同。营业房屋税税率全国统一，由财政部确定，目前税率为41．6％。住房财产税主要对伤残者和低收入者实行减免税优惠，住宅所有人或使用人是未成年人、医生或学生等的可享受一定折扣优惠。营业房屋税对工业、运输业空置房屋，农业房屋免税，慈善机构用房和其他空置房屋也可享受相应减免优惠。

1．3 日本的房地产税

日本对土地所课征的税种有地价税、特别土地所有税，对土地、房屋合并征税的有固定资产税、不动产购置税和城市规划税。其中，地价税属国税，固定资产税属都道府县税，特别土地所有税、不动产购置税和城市规划税属市町村税。

（1）地价税。地价税的纳税人为拥有日本国内土地及租地权的个人与法人。课税对象为个人与法人所拥有的土地及土地权力。税法规定，每个纳税人每年对其1月1日所有的土地承担纳税义务，地价税的计税依据为土地的评估金额，税率为比例税率，现行税率为0．15％。地价税还按金额和面积比例设定的两种起征点，即定额起征点和面积比例起征点。

（2）特别土地所有税。特别土地所有税设置了较高的起征点，只对较大规模的土地所有者课税。课税对象为土地的所有和购置行为，计税依据为土地的购置价。特别土地所有税实行固定税率，土地所有的税率是1．4％，土地购置的税率是3％。为避免重复征税，在计算特别土地所有税时，要扣除与其性质相近的其他税种的纳税额。具体来讲就是：对土地所有者课征特别土地所有税时，扣除同年固定资产税的纳税额；对土地购置者课征特别土地所有税时，扣除该土地购置时已缴纳的不动产购置税额。

（3）固定资产税。固定资产税对个人或法人所有的固定资产课税，包括土地、房屋和折旧资产。其计税依据为各市町村《固定资产登记册》中所列示的应税财产的评估价值，该评估价值原则上用时价（即当地同期买卖价格）来计算固定资产的价值。评估价值每三年重估一次，纳税人对评估价值有异议的可以向固定资产评估委员会提出申诉。住宅用地计税依据实行按评估价值扣除一定比例的制度。固定资产税标准税率为1．4％，限制税率为2．1％，超过1．7％时自治省有权下调。固定资产税对土地、房屋和折旧资产分别设置了起征点，对新建住宅可以适当减免。

（4）不动产购置税。不动产购置税对购置和改扩建土地、房屋的个人和法人课税，其计税依据为固定资产课税台账所记载的评估价值，而且符合一定条件时可以从计税依据中扣除一定金额。不动产购置税实行比例税率，标准税率为4％，住宅购置为3％，对土地，新建、扩建的房屋以及其他房屋也分别规定了起征点。

（5）城市规划税。城市规划税的纳税人、计税依据、缴纳方法等与固定资产税相同，通常与固定资产税一并征收。不同之处在于：城市规划税不对折旧资产课税；对住宅用地的计税依据所设置的扣除比例也不同于固定资产税；税率上规定了0．3％的限制税率；对新建住宅不进行税额减免。

1．4 加拿大的房产税制度

加拿大对土地、房屋的所有者课征房地产税，对不动产的占用者征收营业财产税。各省对房地产税的征收方式、税基、估价、税率及税收优惠都作了规定。房地产税和营业财产税的税基由两个部分组成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不动产。税基由政府评估，政府估价一般采用市场评估法。为了降低评估误差，各省都成立了专门的集中评估机构，并制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大多数省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，当事人必须配合评估师的工作。各省税率主要依据各个地方政府的收支情况确定，全国甚至全省都没有统一的税率。加拿大房地产税的税收优惠与美国类似，主要依据房地产的用途和所有者确定减免。

1．5 香港的房产税制度

在香港，房产税又称为物业税。香港物业税对土地及建筑物的所有者和占用者均课税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入则不需要缴纳物业税。物业税的税率为15％左右，业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表中，接受税务机关评税，再根据评税通知书列明的时间和税额缴纳税款。香港物业税的免税项目主要有：由业主支付的差饷（即物业管理费）；来自物业的租金收入，但在该课税年度内无法收取；作为支付修理费及其它开支费用20％的免税额，该扣除额与实际开支数目大小无关，统一按20％扣除。

2 国外关于房产税的做法对我国的启示

从国外房产税的概况及其比较可以看到，房产税是一个地方税种，由地方政府负责征收管理，它对土地、房产及其他建筑物的保有环节征税，按房地产的评估价值的一定比例计算应纳税额，由纳税人申报纳税。国外房产税的做法对我国房地产税制有以下启示：

2．1 合理确定房产税税制要素

（1）纳税人。由于我国土地归国家所有，房产税的纳税人可以设定为拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人。

（2）征税范围。建议将房产税的征收范围扩大到城市非经营性房地产和农村地区的房地产。同时，借鉴日本的做法，通过设置一个足够高的起征点，使城乡中低收入者不用负担房产税。

（3）计税依据。遵循国际惯例，房产税应以房地产的市场价值为计税依据。这里的市场价值即经过评估机构评估确定的评估价值。评估价值可以依据房地产的市场价值、重置价值或租金价值确定，不同的情况下依据不同的价值，比如，对商业用房采用市场价值或租金价值，对旧住宅采用重置价值。

（4）税率。房产税税率的设计有一个基本原则，即科学测算现行房地产相关税费的总体规模，使房产税的总体收入规模与之基本相当。在具体制定税率时，应该是由中央政府确定税率幅度，各个地方依据本地经济发展水平、房地产市场状况、纳税人的负担能力和地方政府收支情况等因素确定本地适用税率。同时还可以借鉴国外经验，对不同用途的房地产设置不同的税率。

（5）减免税。房产税的减免规定应该规范透明，体现国家重要的长期政策走向。建议房产税保留对国家和政府所拥有的房地产、外国领事馆房地产给予免税，对教育、文化、宗教、慈善等非营利性事业给予免税，对城乡居民住房设定起征点，对农业用地暂免征收房产税。已售住房因为已经预交了30~70年的土地出让金，可以考虑给予适当的税收优惠。

2．2 建立房地产价值评估机制

房产税以房地产的市场价值为计税依据，这就要求我国建立完善的房地产评估机制。首先要制定与价值评估有关的评估方法、技术手段、操作程序、争议处理等法规，然后再设定专门的评估机构，配备专业的评估人员。在评估机构的设置上，建议我国借鉴加拿大的做法，由省级政府设置评估办公室，对市（县）一级政府的评估进行管理协调，或者由省级政府负责招标，在民间选定评估机构，市（县）级政府则具体负责辖区内的评估工作。对评估从业人员也要定期进行培训，并考核其执业能力。

2．3 建立与不动产登记、评估有关的数据库

房地产价值评估需要用到大量的详尽的信息，建议我国借鉴美国、日本等的经验，建立房产登记制度。在对房地产信息进行登记时，要运用计算机技术对房地产信息进行及时的搜集、处理、存储和管理，从而更加方便快捷地获取有效的评估和征管资料。2015年3月1日不动产登记条例终于开始实施。

2．4 适当下放房产税的征管权限

从国际经验来看，房产税是地方税，其征管应该由地方政府负责，并把房产税逐渐培育成地方政府的一项重要收入来源。在我国现在的五级政府的框架下，省以下的省、地（市）、县、乡镇都叫地方，本文所说的地方与现在的地方还不完全一样，与国际上通常所讲的地方也不一致。只有在完成了“乡财县管”、“省管县”等改革将我国政府减少到中央、省、市（县）三级政府时，国外所说的地方才能对应到我国的市（县）一级，房产税才可以清晰的配在市（县）一级政府上。

将房产税的征管权限下放到市（县）政府是因为房产税以不动产为征税对象，它几乎没有流动性，具有很强的稳定性，便于地方掌握。具体的下放的征管权限有具体税率的最终决定权、具体起征点的最终决定权以及对低收入者和缺乏收入来源的伤残者的减免规定等。

参考文献

1 王乔，席卫群．比较税制［M］．上海：复旦大学出版社，2004

2 各国税制比较研究课题组．财产税制国际比较［M］．北京：中国财政经济出版社，1996

3 贾康．对房地产税费改革思路与要点的认识［J］．涉外税务，2005（8）

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房产税是当前的一个热门话题，却并不是一个新话题。早在2003年10月14日，中央就决定开征物业税（房产税），几经波折，直到2011年1月28日，上海市和重庆市才公布试点方案，打破我国房产税改革举步维艰的僵局。两地房产税试点虽撕开了房产税的神秘面纱，迈出了非常有意义的一步。但人们对两地试点褒贬不一，但是有一点看法是相同的：房产税的没有多大效果，既没能抑制房价过快上涨，也没能给地方政府提供可靠的税源，更没有缩小贫富差距。诚然，沪渝两地的试点改革存在着很多缺陷。但是，房产税是我国税制体系的重要组成部分，有利于增加财政收入，缩小贫富差距。因此，剖析沪渝两市房产税试点中存在的问题，借鉴国外房产税立法的经验，构建我国房产税改革制度刻不容缓。

一、明确房产税的概念

房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税价值或租金价值收入，向产权所有人征收的一种财产税。我国房产税的特点之一是属于财产税中的个别财产税。财产税按征收方式分类，可分为一般财产税和个别财产税。一般财产税也称综合财产税，是对纳税人拥有的财产课征的税收。个别财产税也称特种财产税，是对纳税人所有的土地、房屋、资本或者其他财产分别课征的税收。我国现行房产税属于个别财产税；特点之二是征税范围城镇的经营性房屋。房产税的征税范围是在城市、县城、建制镇和工矿区，不涉及农村。对某些拥有的房屋但自身没有缴纳能力的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房产，税法通过免税的方式将这类房屋排除在征税范围之外；特点之三是区别房屋的经营方式规定征税办法。拥有房屋的单位和个人，既可以自己使用房屋，又可以把房屋用于出租、出典。房产税依据纳税人经营形式的不同，确定对房屋征税可以按房产计税余值征收，使其符合纳税人的经营特点，便于平衡税收负担和征收管理。

笔者认为，房产税法是指调整房产税征纳关系的法律规范的总称。房产税是指针对房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年要缴付一定税款的税种，其应缴纳的税额会随着其市值的升高而提高的一种财产税。其中以在境内拥有或者占有房产的单位和个人为纳税单位，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为征税对象，以征税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按照一定的比率计算征收。

二、国外及港台地区房产税征管简介

（一）美国的房产税征收管理制度

在美国，税收征管机构将按估定价值计算税额并做出缴款单，通知纳税人按期纳税，各州确定的纳税日期不同。在申诉安排方面，如纳税人对估定价值持有异议，有权申请复议。纳税人还有权向法院提出上诉，由法院判定。对未按期纳税者，处以罚款，另按法定利息加以利息，并有留置财产权规定。

（二）英国房产税征管办法

目前英国的房产税包括住房财产税和营业房屋税。住房财产税由纳税人向税务机构申报、并提供住房有关材料，经估价和审核后，税务机关通知纳税人缴纳税款。若纳税人不按时申报或提供虚假材料，则会受到罚款处罚。同时，英国还规定凡无理由不纳税者没有选举权。而对于营业房屋税纳税人按税务机构寄来的纳税通知单缴纳税款。

（三）台湾地区的房屋税征管办法

台湾地区课征的房产税主要包括地价税和房屋税。地价税方面，台湾地区相关部门办理规定地价后，即编造地籍地价册，交当地税务机构按申报地价征收地价税。房屋税方面，以房屋现值为计征依据，纳税人在房屋建造完成30日以内，向房屋所在地税务机关申报房屋现值及使用情况。税务机关依据纳税人申报情况，参照不动产估价委员会评定的标准，核计房屋现价。

（四）香港特别行政区的差饷征管介绍

香港特别行政区对房地产所有环节征收差饷，差饷由差饷物业估价署负责征收，分四季度进行汇缴。该机构在季初发出征收通知书，纳税人需在每季度第一个月底前交清相关税额。

三、关于完善我国房产税改革制度设计的探讨

2011年1月28日，上海和重庆同时公布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，嚷嚷了几十年房产税终于拉开了序幕。沪渝两地的改革试点，虽然迈出了重要一步，但今日看来，仍然存在着许多缺陷。房产税改革虽是大势所趋，但是在未充分剖析沪渝两地改革经验，厘清房产税性质、目的、属性及税率确定方式等问题的基础之上，盲目的扩大改革试点的做法有待商榷。同时从反面说明了，探索我国房产税改革制度设计的现实途径的必要性。

（一）房地产价值评估体系构建

众所周知，在当前中国房地产交易机制尚未发育健全，缺乏公平的竞争环境，房价并不像西方发达国家一样稳定，更何况在中国还有地方政府的干预，寡头垄断因素的存在，成风，偷税漏税逃税现象严重，估算房价特别困难。同时在市场中还存在着房改房、商品房、经济适用房、集资建房、合作建房及老公房等等更增加了房地产估价的难度。所以急需建立一个完善的评估机构，制定统一的评估办法和标准，培训评估人员对于我国房产税改革来说是当务之急，同时这也是房地产税贯彻“严征管”税制改革基本原则的必要环节，关系到地方政府税收收入和纳税人的实际负担。

1. 评税机构的设置

由谁来进行房产税的税基评估是开征房产税所要解决的重要问题。评估的准确性和成本是选择评估主体的重要考虑因素。出于准确性的考虑可以设立专门机构从事不动产税基的评估，如在澳大利亚，各州设立总评估师办公室为纳税提供税基价值。当财产税税基评估的责任在较低级次的地方政府时，为了节省成本、提高征收效益，一般来讲委托社会评估机构评估是个不错的选择。但在评估主体的选择上和评估过程中，必须明确评估机构的责任。

2. 房产税评估方法和技术

税基评估有市场比较法、收益还原法、成本估价法、假设开发法四种基本的评估方法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，从差异中分析出待估房地产的价值，开发商偏爱此法，在房地产市场信息严重不对等的情况下，开发商能很容易从中渔利。收益还原法是预测对象未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法，此方法倾向于购房者的利益。成本估价法是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的方法，此法是税务局征税、国土管理局和工商管理局收费的依据，是会计师们最喜欢的方法，但老百姓却因经济因素无福消受。假设开发法是从一个开发商的角度预先估计房价，再决定是否开发的方法，也是最适合房地产商的地产开发业务的方法。

从理论上讲，市场比较法优于其他三种方法。这是由于实际交易价格是评估市场价值的唯一最直接的证据，但市场比较法对房地产的发育程度和信息的可获得性、完备性提出了很高的要求。从世界范围看大多数发达国家都采用房产评估价值，一些转型国家如智利、捷克等按面积征收或混合计价法征收房产税也正在转变。以市场评估值作为征税依据来征收房产税，符合“量能课税”的原则，也有利于税收公平地实现，而且反映了市场供求的变化。

笔者认为建立一个完善的评估机构，制定统一的评估办法和标准，培训评估人员对于我国房产税改革来说是当务之急，同时这也是房地产税贯彻“严征管”税制改革基本原则的必要环节，关系到地方政府税收收入和纳税人的实际负担。

（二）房产税纳税监控体系构建

监管控制是防止税收流失的重要一环。新政出台后，参与各方之间必然展开一场博弈，俗话说“上有政策，下有对策”。因此，在房产税的监控体系的构建上要充分考虑到各种可能性。在设计房产税的征收程序时，一定要做到信息透明化，建立多元分权、相互监督的机制。《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》规定：税务机关根据征管工作需要，可以对纳税人的申报纳税情况进行检查，纳税人必须接受税务机关依法进行的税务检查，如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。

笔者认为房产税改革不仅只涉及到税务机关，住建部、国土资源部、检查部及人民法院、人民检察院都应该包含在纳税监控体系的建设之中。首先，国土资源局应开出应征房产税的第一张清单。通常，国土资源部门都拥有地表建筑的平面图，只要确定一个统一的标准，就能很容易地计算出房地产的面积。根据国土资源局手中的房屋建筑平面图开应征房产税的第一张单子，大大提高了工作效率。国土资源局在进行这部门工作时，只需注重地面上现存的房屋，至于产权归属在此不问。其次，住建部协同物价部门确定公告房价。由住建部负责提交每套房屋应缴纳房产税的第二张清单。最后，由地方税收部门征收房产税，完成征收结果的第三张清单。

（三）保障措施体系构建

我国现行的房地产征管体制尚未健全，存在着等一系列问题。根据新税法的规定，房产税征管机制需进行整合与完善，满足信息共享、诚信征集、房屋估价的需要。

建立科学的征管机制，保障房产税有利推进。首先要完善个人住房信息系统，建立以城市住房信息系统为重点，以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统。建立专门的房产税评估部门，负责房地产的评估。培养高素质的房产评估人员，高校增设相关专业，注重实践环节。其次在完善个人住房信息系统的基础上，鼓励个人申报，减少冗杂程序，降低税收成本，尤其是避免出现呈交大量证明材料的现象。纳税人可以通过银行转账的方式缴纳税金。为增强纳税人的意识，政府不仅要加强宣传，而且要将税收收入用于公共服务，真正做到取之于民、用之于民，潜移默化中增强纳税人的意识。最后，各级政府要发挥统筹协调作用，为税务部门与房地产主管部门共同完善信息共享工作，与金融部门共同完善个人房产资料征集工作，与房价监管部门共同完善房屋估价工作作出制度安排。部门之间加强协作，既可以节约行政资源，又可以保证税收公正、公平。

四、结语

房产税改革是宏观调控房地产市场的必要举措，也是健全税收体系的客观需要。但是要在全国范围内对个人住房征收房产税还存在很多问题，房产税改革任重而道远。因此，本文认为房产税改革应当在规范和整合房地产价值评估体系和逐步完善税收征管程序及纳税监控体系及科学保障体系的基础上稳步推进、不宜操之过急。

参考文献

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[5] 汪昊.房地产市场税收调控研究：基于中国现状的分析[M].北京：中国税务出版社，2009.

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税务部门的主要作用包括房地产税相关法律的监督执行、地方政府评估结果争议的处理、房地产税收收入的入库和监督，以及房地产评税师培训等。

国际上房地产税评估机构的设置可以分为四种模式。

第一类是由第三方机构负责评估，如加拿大不列颠哥伦比亚省和安大略省、日本等国家和地区；第二类是税务部门的下设部门负责房地产税评估，典型国家有英国、德国、新加坡、芬兰等；第三类是税务部门以外的政府部门负责评估，典型的地区是澳大利亚新南威尔士州、美国俄亥俄州；第四类是没有特定的部门负责评估，而是由地方政府议会任命或由公民选举评估师，负责辖区房地产税的评估，如美国的一些州和南非一些国家。

由于房地产市场具有较强的地域性，而房地产税作为地方税收，房地产税评估机构通常设置在省或市一级。

在美国一些州，尽管评估机构设置在市县一级，但省政府承担了评估标准制定与监督执行、评估结果审核、市县之间评估结果协调，评估师培训等工作。也有一些国家将评估机构设置在中央一级，通过下设在地方的办公室来进行评估工作。这些国家往往是集权国家，或面积比较小的国家，如英国、法国、新加坡。 税收争议的解决机制

即使是独立评估机构对房地产做出的科学评估，也不可避免会存在数据以及模型偏差，纳税人的预期也有所不同。因此，公正透明的争议解决机制十分必要。

发达国家房地产税评估部门每年定期向纳税人发放评估通知单，并安排专门时间接受上诉。

在加拿大不列颠哥伦比亚省，对房地产税评估的争议处理分为四个层次。当纳税人对评估结果有异议时，首先在法律规定期限内向评估局提出非正式上诉，评估局负责就评估数据和模型等问题向纳税人进行解释说明。如果纳税人对评估结果仍有异议，可以向评估审核小组提出正式上诉，评估审核小组通过听证会来处理相关争议。如果仍未解决，纳税人可以向评估审核委员会提出进一步上诉。争议处理的最高层次是法院，法院只处理对于法律规定的争议。

在英国，当纳税人对评估结果中住宅的等级归属有异议，可以直接去当地估价办公室上诉。除非特殊情况，纳税人不得对估价办公室复查的结果进行上诉。英国法律规定了一些特殊情况，纳税人可以向专门的法庭提出上诉。2008年4月1日开始，英国采用了“直接上诉”的方式，简化了上诉流程。除了通过原有的程序，纳税人可以在评估办公室做出复查结果后自行决定是否让专门的法庭对房屋进行重新评估。 细化税收优惠政策

理论上，房地产税应当按照统一税率对全部房地产进行征收。但是在现实中，由于房地产税按照房地产市场评估价值征收，存在着纳税额与纳税人现金收入不匹配的可能，为此各国均制定了一系列税收优惠政策。

这些税收优惠政策主要针对弱势群体、非营利性房地产以及家庭自有住宅。比较普遍的做法是对老年人、残疾人、退伍军人等制定减免政策。对于非营利性的公共服务用途房地产，如学校、医院、福利院等，各国大多制定税收豁免政策。对于住宅，各国也有各自的优惠政策，包括对家庭自住房屋的税额扣减或税率优惠，对住宅设定低于工商业房地产的税率。

一些国家还制定了与家庭收入相结合的税收优惠政策。典型的是美国“断路器”（circuit-breakers）政策。如果纳税人所缴纳的房地产税与其收入的比例超过法律规定的水平，政府会将超出的一部分税额返还给纳税人，或减少其应纳的所得税额或直接支付给纳税人现金，从而作为对所得税税收返还的一种补充。目前，美国有29个州以及哥伦比亚特区对住宅房地产给予“断路器”税收抵免政策。 房产税的征税限制

发达国家开征房地产税以来，都先后遇到了争议、反对甚至抗税。

比如美国加州13号提案对美国各州财产税改革产生了巨大影响，大多数州对房产税税收的增长幅度实行了限制；英国在1990年为避免税基重估所带来的反对意见，将以租金价值为税基的不动产税改为人头税（Poll Tax），但这一税制设置不合理、征缴率低，1992年被废除，代之以市政税（Council Tax）。

为保证征收，地方政府一方面加强各项配套措施使评估更加准确；另一方面还通过法律约束对征税权加以限制，既包括对整个税收总量、税率进行限制，还包括对不同部门权力的相互制约。

设置房地产税税率上限。

例如美国，州一级政府可以通过制定法律对税率上限进行限制。在加利福尼亚州，法律规定在任何情况下房地产税税率不得超过1%。在其他一些州，法律则规定了一些特殊情况下房地产税税率才可以超过设定的上限，如俄亥俄州。

计税价值年增长限制。

在美国一些州，计税价值增长幅度采用固定的百分比，或与通货膨胀指数（或消费者价格指数）挂钩，各州计税价值增长上限范围在2%-15%之间。计税价值增长幅度限制可以应用于全部类型房地产，如美国加利福尼亚州；也可以只针对特定房地产类型，如佛罗里达州仅对自住住宅设置计税价值增长上限。在美国阿肯色州，针对不同类型房地产设置不同的增长上限。

一些发达国家地方政府有严格的预算管理和控制，限制征税与支出冲动。比如美国地方政府的房地产税的税率是按以支定收的原则通过一个公式算出法定税率。该税率还需要州政府核实和批准，每年税率都不一样。房地产税在一定程度上把税负与地方公共服务的水平相结合。纳税人通过对政府预算的影响和监督实行公民参与并纳税意识，建立起一个良性循环并可持续发展的公民社会。 对中国房产税改革的启示

研究发达国家房地产税征管制度，我们可以得到几条经验。

第一，在普遍征收的基础上，适当进行税收优惠和限制。

从税收公平和效率角度，按照统一税率进行普遍征收可以保证税收公平和减少对经济的扭曲。但是，由于房地产税税额与纳税人现金收入存在不匹配的可能，加之近年来房地产市场快速发展带来的房地产价值大幅上涨，政府不得不通过一系列税收优惠和限制措施来避免纳税人税负过高。

这条经验对于中国房地产税制度设计十分重要。现行的房产税对住宅免征，从课税范围来讲造成了住宅和其他类型房地产间的不公平，也大大限制了房产税税收规模。因此，在房地产税改革中，一定要对工商业房地产、住宅等各类房地产做到普遍征收。只有这样才能够最大限度保证税收公平，并且获得足够的税收，从而缓解地方政府对于土地财政的依赖。

中国也要设计一套完善的房地产税税收优惠政策，对于弱势群体进行税收减免。对于符合一定居住标准的家庭主要住宅也要予以减免，降低家庭税收负担。当然，房地产税改革应当是在合并一些税种，取消一些不合理税种和收费的基础上进行，配以税收优惠政策，同时针对超过一定居住面积的高收入人群，从房地产投资投机获取财富的家庭征收累进税收。

第二，税收征管机构设置要力求客观中立。根据国际经验，房地产税评估的客观公正十分关键。一方面通过评估技术的提升来保证评估结果的公平，另一方面在机构设置上也要兼顾公平和效率。

中国房地产税改革可以考虑两种模式，第一种是成立第三方独立的评估机构，专门负责房地产税的评估，这种模式比较适用于房地产市场比较复杂的大城市。第二种是将数据收集和评估部分外包给专业公司，税务部门对评估结果进行审核后使用。

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根据《省存量房交易纳税评估实施方案》要求，按照“总体设计，分布实施”的原则，实现三个工作目标：

（一）建立存量房交易申报价格计算机评估系统，科学客观评估各类存量房交易计税价格。

（二）建立地税部门存量房信息库，实现税源信息的动态管理，提高房地产行业各项税收征管水平。

（三）逐步完善存量房评估技术，积累工作经验，储备专业人员库，为房地产税改革提供理论和实践参考。

二、工作原则

（一）合法原则。按照国家法律、法规及相关规定开展存量房交易纳税评估工作，评估所依据的数据和资料应当合法有效，评估采用的方法须符合国家有关规定。

（二）公平原则。存量房交易纳税评估工作应当采用统一的评估技术标准，评估的结果应客观公正。

（三）效率原则。存量房交易纳税评估工作要将房地产估价方法同现代化技术手段相结合，实现简便、快捷办税，有效缩短办税时间，提高税收征收效率。

（四）节约原则。存量房交易纳税评估工作要充分整合和利用财政、国土资源、住建、规划、房产、地税、民政等部门现有资源和信息，避免重复投入，减少浪费。

四、工作内容及步骤

存量房交易纳税评估工作依照《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定，运用房地产评税原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的基础上，开发评估软件，通过建立房地产批量估价数学模型，量化影响房屋价格的特征因素，与标准房地产比较评出房地产价值。同时，利用评估软件评估计税价格，用评估结果与纳税人申报价格相比较，按照孰高原则确定计税价格，即纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据征收交易环节各项税收。

全州存量房交易纳税评估工作分四个阶段推进实施：

（一）前期准备（2012年3月中旬前完成）

1、成立组织机构。州人民政府成立领导小组，召集有关成员单位就开展存量房评税工作进行安排部署，正式启动存量房交易纳税评估工作。

2、设立评估专家组。聘请财政、税务、房产、国土资源、住建、规划等部门以及大专院校、评估机构的专业人士组成评估专家组，负责工作技术指导和争议裁定。

3、人员培训。组织相关人员赴省内外试点地区学习。同时，邀请相关专家学者举办培训班，讲授房地产估价方法、工作经验和相关业务知识，促使基层财税干部尽快掌握存量房交易纳税评估的基础知识、房地产数据采集和估价技术。

本阶段工作由财政和地税部门负责共同完成。

（二）建立评税系统（2012年5月底前完成）

1、确定评税标准及方法。在评估工作专家组的指导下，确定评税有关要素，研究制定可行办法，聘请专业房地产评估机构，认真开展本辖区房地产市场以及影响房地产价格因素的情况调查。具体调查内容包括：辖区房地产市场状况；房地产分布的特点和规律；提出分区域、分地段、分楼盘详细的存量房价格基准，组织相关成员单位评审通过后，作为评税的参照价格，并建立价格修正机制，随着市场行情变化，每半年修订一次，实行信息的动态管理。

2、实现评税软件系统本地化。按照本地区确定的技术标准，以省地税部门的通用软件为基础，结合我州实际进行本地化改造，对软件的功能设置、基准价格和指标、公式和参数等进行本地化修正，使房地产评估结果符合本地市场价格，完善评税软件内容，优化软件操作功能。

3、采集相关数据并审核录入

采集数据。按照统一要求，运用评税方法确定收集数据项目，按类别编制表格。各成员单位分别按各自项目组织信息普查，获取评税所需基础指标数据，并及时将数据提供给地税部门。

审核数据。对从国土资源、房产和现场采集获取的个案房地产基础数据，进行严格审核，审核未通过的数据及时进行补充采集。

录入数据。所采集的基础数据审核通过后，集中组织人员边复审、边录入，以确保录入数据的完整、准确。同时，构建完整有效的数据平台，逐步实现部门之间的信息共享，形成对房地产税税源信息的动态监控管理。

4、制定征管办法，建立评税结果争议处理机制。制定全州存量房交易税收征收管理办法和评税结果争议处理办法，建立争议处理机制。由同级财政、地税、国土资源、住建、房产、民政等相关部门组成争议裁定小组，受理纳税人提供的书面陈述与申辩，及时处理争议，有效化解矛盾

本阶段工作由财政、地税、住建、规划、国土资源、房产部门负责共同完成。

（三）评税系统运行前测试（2012年6月中旬前完成）

以房地产市场交易数据和房地产成交案例为参考标准，充分收集基层征管人员意见、纳税人对评估结果的投诉意见以及个案调整数量，及时对评估结果实施检验。实施批量模拟评税，并与地税数据大集中系统实现无缝对接及上线运行，通过试运行来检验评估结果的公平性、合理性、准确性和适用性。

此项工作由地税部门负责完成。

（四）全面实施评税（2012年6月下旬前完成）

1、制定好存量房交易纳税评估运行方案和应急预案。运用评估软件，评估存量房交易技术价格，纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据，核定征收存量房交易环节各项税收。

此项工作由地税部门负责完成。

2、动态调整参数和日常维护。一是分析评估结果与市场价格水平的偏离原因，调整基准价格及价格影响因素修正系数。二是根据城市发展情况和国家宏观政策变化，对标准房地产价格进行整体调整、区域调整和个案调整。三是定期与有关信息技术管理部门沟通，及时反映和解决软件运行的技术问题，做好评估软件和房地产数据库的日常维护。

此项工作为长期任务，由地税部门组织实施。

五、保障措施

（一）加强组织领导。州人民政府成立由州人民政府分管副秘书长任组长，州财政局分管副局长任副组长，州住建局、州国土资源局、州地税局、州民政局等单位分管副局长为成员的州应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作领导小组。领导小组办公室设在州地税局，由州地税局分管副局长兼任办公室主任，负责日常工作和业务指导。成立由相关部门科室负责人和聘请的相关专家学者、高等院校教授、资深房地产估价从业人员共同组成的专家评审小组，负责技术指导和辅助争议裁定。各县市要成立相应的组织机构。

（二）明确职责

财政部门：负责及时组织召开相关部门联席会议，通报工作进展情况，统筹协调相关重大事项；牵头做好向房地产估价机构进行服务外包的招标采购工作；安排相应工作经费，保障工作实施需要。

地税部门：负责提出工作方案并组织实施；负责存量房交易纳税评估工作的业务培训和辅导；组织评税技术标准的制定和评税软件本地化修正；实施数据指标的采集、审核、录入和评税的具体日常工作；针对新形势、新问题撰写专题报告，提出建议和措施。

国土资源部门：完善现有基准地价体系，负责提供本地区的最新基准地价体系成果资料、现有土地价格指数方面的资料或实际土地交易案例，指导制作和颁布土地价格指数；严格执行“先税后证”政策，在办理土地使用权权属登记过程中，对不能提供完税凭证或免税凭证的单位和个人，一律不予办理相关手续。

住建部门：负责提供现有工程造价的相关数据资料；指导和帮助编制本地区房地产分类及分类房产建安造价参考表；负责提供现有的间接费用资料，指导编制本地区分类房产建安造价间接费用比率表。

房管部门：负责提供房产登记基本信息、房产信息化管理方面的成果（电子地图的应用）；提供本地区新建房和二手房屋交易实例信息及市场挂牌交易数据；提供本地区房地产分布的情况、特点与价值规律方面的资料；帮助建立可比实例数据库与标准房价格数据库；严格执行“先税后证”政策，在办理房产权属登记时，对不能提供完税证明或免税证明的单位或个人，一律不予办理相关手续。

规划部门：负责提供各规划小区容积率的资料和查询服务，建设工程竣工规划验收信息等。

民政部门：负责提供房地产地址信息，包括区域地名、地理信息（街道、小区、幢号、门牌）等。

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摘要:本文认为，房地产税制度的建立和完善程度与经济发达程度有一定关系；一些发达国家和地区在房地产税制度建设、评估机构设置、纳税人提出反对及上诉程序等方面的做法及经验值得我国借鉴；最后本文结合我国国情，对我国房地产税制改革提出了几点建议。 关键词:房地产税;评估;税制改革 房地产税是国际上许多国家都征收的一种财产税，也是这些国家地方政府的重要财政收入来源。在一些国家或地区，房地产税制度建立的历史较长，因此，在我国房地产税制度改革中，借鉴国际经验和做法十分必要。 一、境外房地产税制发 展概况及可资借鉴的“点”（一）房地产税制度建立和完善程度与经济发达程度有一定关系首先要明确一点，房地产税制度建立和完善的程度与经济发在掌握的资料，评估机构的设置方式主要可以归纳为三种类型：第一种：在政府行政机构中设置评估机构。比较典型的国家和地区是新加坡和香港地区。为了征收房地产税，在政府行政机构中专门设置了评估机构，工作人员都是政府公务员。这是此种类型机构设置的共同特点。新加坡和香港机构设置略有区别之处是：香港从1995年以后，将评估工作和征收工作都归由差饷物业估价署负责，1995年以前，征收税款工作是由税务局负责。新加坡政府内的国家税务局中设置的评估机构与征收工作独立为两个专门部门，房地产税的评估由财产税评估部门专门负责，这个部门的工作人员有170人左右，而税款征收由征收发单部门专门负责。 第二种：政府设置非营利 性机构专门负责评估工作。这种非营利性组织相当于我国的事业单位。比较典型的国家和地区是英国、加拿大的某些省（各省做法不一致）。此种类型的做法是，财产税的征收管理由税务机构负责，但是房地产价值的评估由政府设置专门的政府非行政机构来承担，该机构将评估结果提供给税务机关，作为财产税征收的计税依据。 第三种：政府服务外包给 社会专业公司。此种类型是政府公共服务的市场化运作。政府通过招标方式将财产税的评估业务服务外包给专业评估公司。 比较典型的国家和地区是加拿大 的安大略省政府，将该省的房到大大提高。20世纪70年代开始的批量评估技术已经在一些经济发达国家基本普及。目前一些经济发达国家已经将地理信息系统的G I S与财产税评估技术CAMA相结合，提高了物业价值评估的准确性，也提高了这个税种的公平性。发展中国家在这些技术方面只是刚刚起步，处于做“学生”的阶段。我国这次房地产税改革，也是在边学边制定自己的评估软件系统，但离将GIS系统与C A M A系统结合起来使用还有一段距离。 观察国外在建立和完善房 地产税制过程中的成功做法，笔者认为，有以下两点特别值得关注：一是如何设置房地产税的评估机构；二是如何使纳税人有一个提出反对意见的渠道。下文将重点介绍这两方面的情况及经验。 （二）房地产税评估机构组 织方式的多样化及共性由什么样的机构承担房地产税的评估工作是房地产税制度设计中的一个重要问题，国际上对此并没有统一的模式。 从税收征管的一般逻辑上 讲，评估工作就是要确定纳税人，尤其是确定计算税额的课税依据，即纳税人的计税依据，然后根据税率计算出纳税人应该缴税的数额，这一系列工作应该由税务机构承担。但是，从各国的做法来看，由于房地产价值评估要求较高的专业技术，需要一支拥有专门业务资格的评估师队伍，所以各个国家在评估机构设置上的做法是多样化的。根据现达程度有一定关系。从国际上看，美国、英国、澳大利亚、加拿大、新加坡、香港地区等经济发达国家和地区的房地产税制度建设明显地走在一些发展中国家前面。一是在这些国家和地区，财产税（包括房地产税）制度建立的历史比较长。香港地区的差饷税（也就是房地产税）已经有160多年的历史。美国的房地产税始于殖民地时代，也有着悠久的历史。目前这个税种都已成为当地政府、尤其是地方基层政府重要或者是主要的财政税收来源。由于开征房地产税的历史比较长，税制得到不断地完善。发展中国家目前正式开征的财产税（包括房地产税）往往时间比较短，税制也不完善。比如越南，目前还没有完整的财产税，只有对土地征收的税费，对房屋是免税的。我国新中国成立后建立的房地产税收制度设计比较粗糙，目前保留的房产税和城镇土地使用税是按照房屋原值做一定扣除和土地使用面积作为征税的依据，与市场的房地产价格没有关系，这种落后的、与市场经济不相适应的税制设计是房地产税需要改革的主要动因。二是一些经济发达国家的房地产税评估技术水平远远高于发展中国家。完善的房地产税的计税依据是房地产的市场价值，所以征收房地产税的基础工作是对房地产市场价值的评估，这是计算纳税人缴纳税额的依据。房地产价值评估所要求的技术程度较高，这是与其他税种所不同的特殊之处。在计算机技术普及后，评估的速度和质量得地产税税基评估责任委托给该

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（一）印花税

印花税针对房地产流转环节课征，买卖双方必须在书立合同上贴足印花，并在其上加盖戳记。合同的形式有多种，在正式合同之前，还有临时性合同，都需贴印花。土地买卖的现金收据金额超过3万日元时要缴纳印花税（个人出售土地则不在此例），通常由买卖双方折半负担。未贴印花或未贴足印花的，通收3倍的罚款；未加盖戳记的，征收与应贴印花同等金额的罚款。

（二）注册执照税和不动产取得税

日本实行财产登记制度，即取得土地房屋的人为保全其权利而进行登记。该制度是日本对房地产取得和保有环节征税的基础。土地和房屋在市町村“房地产征税台账”上分开登记，并向一般市民公开。作为一项法定行政服务，自2003年起，除纳税人外，同时允许租地人、租房人和其他相关者公开阅览台账登记的全部内容。这项政务公开活动使纳税人有机会比较自己与同一市町村内其他人的房地产评估额，如对评估不服，可以向市町村的专门机构提出审查请求或向法院。

在进行登记时，取得房地产的人必须缴纳注册执照税。其税率根据登记的种类如所有权保存登记、所有权转移登记、地上权或租赁权的设定／转租或转移登记、临时登记、抵押权设定登记、土地房屋分块分期登记以及登记注销等分别设定，如所有权保存登记税率为4‰，对符合一定条件的新建住宅适用1.5%.的税率，为促进房地产的流转，对新建住宅和二手房转移登记则适用优惠税率。注册执照税的计税依据为房地产评估额、债权金额和不动产个数。

此外，房地产取得者还须缴纳不动产取得税，该税属于都道府县税。县税务所凭借房地产登记证明，到现场进行核实后，向纳税人送达纳税通知书并征税。征税日期为买卖合同上所有权发生转移的日期，即取得房地产的日期。不动产取得税的标准税率设定为4%，其减轻税负的方法是变动计税依据，如2004年以房地产评估额的1／2作为计税依据，并减按3%征收。除因继承、遗赠、信托、转让担保、土地规划换地等取得的房地产不征此税外，因买卖、交换、赠与、新建、增改建等取得的房地产都需征此税。其免征对象为取得费低于10万日元的土地、低于23万日元和12万日元的房屋和构筑物，以及用于公共和公益目的的道路用地及墓地等。

（三）消费税

在日本，土地的出售不征消费税，而用于宅地的土地平整工程则需征消费税，这部分消费税添加在每块土地出让金之上，最终转嫁给消费者。对房屋的新建工程款和购入款，由工程承包商、不动产商缴纳消费税，最终转嫁给建筑商和购房者。不动产商介绍房地产买卖收取的中介费也需要缴纳消费税，税负最终转嫁给委托人。

（四）继承税与赠予税

日本继承税和赠予税目前均采用10-50%的6档累进税率。征税对象包括土地、房屋、有价证券、现金、存款等，其中继承税来自房地产的应税财产占6-7成，占直接国税的3.4%.两者的计税依据是房地产评估额。评估标准根据市价（指在纳税期内由不特定多数当事人进行正常自由交易时成立的价格）。为确保评估的公正合理性，国税厅规定了三项基本方针：①评估的全国统一性；②评估的简单明了性；③评估的安全性。评估额通常设定得低于市价。免征继承税的财产包括墓地和供宗教、慈善、学术等公益事业用的财产。

日本房地产保有课税

（一）固定资产税

1.征税主体、征税对象及纳税人。日本在改革地租、房屋税时，明确了固定资产税的征税主体为市町村，其收入全部归市町村支配；计税依据由工商业收益和住宅租赁额改为评估额；并将房地产的征收范围扩大到折旧资产（房地产以外供经营用的资产）。固定资产税实行台账征税原则。市町村政府对土地、房屋、折旧资产分别设有征税台账和补充征税台账，后者是为遗漏登记的房地产实际所有人或使用人准备的。凡是在台账上注册登记的房地产所有人均为固定资产税纳税人。

2.计税依据及税率。固定资产税的计税依据按照房地产市场评估价，原则上三年固定不变，从形态上区分为基准年度评估额和比照基准年度评估额，以区别不同情况、不同用途的房地产，通过合理调整计税依据，公平税负。固定资产税的标准税率为1.4%.日本对公益事业、住宅用地（灾区）等采取了一系列按照各种财产评估额给予一定比例减除的优惠措施，并通过设定期限加强某些领域优惠措施的执行效果。

3.免征点及减免税制度。固定资产税采用免征点制度，免征点为土地30万日元、房屋20万日元、折旧资产150万日元。免税范围则包括：政府、皇室、邮政部门、自然资源机构、土地改良区、宗教法人、墓地、公路水路、国立公园和国家风景保护区、国家重点文化历史名胜、重点传统建筑群保存区、学校法人、社会福利及公益设施以及城市更新机构取得的土地等。固定资产税的减免优惠则主要集中在一定面积的新建住宅、新建租赁住宅、市区再开发工程建筑以及供老年人居住的优质租赁住宅上。

4.评估及价格确定。日本房地产评估实行市田丁村长负责的房地产估价师制度。其步骤是，首先由市町村估价师做出实地调查后将评估结果提交市町村长，估价师评估所依据的是国土交通省土地鉴定委员会每年1月1日确定的公示地公示价格；然后，市町村长根据全国统一的房地产评估标准和实施方案确定房地产价格，并及时在房地产征税台账上登记后公示，同时将记载有各地区标准地价格的路线价图供一般阅览。

市町村房地产评估根据土地用途（商业、工业、住宅、观光、农田等）和距离城市中心部位置，在每一情况类似地段（街道、交通、居住环境等）选出标准地和标准田。标准地价格以地价公示价格的70%为尺度，并根据市场价进行调整。路线价采用画地计算法对宅地进深、宽度、形状、街道等进行修正后反映在评估价格上。

宅地和房屋评估采用不同方法，在人口集中的商业区、办公区、住宅区、工厂区设置路线价，对市区以外的宅地评估按照评估额乘以各地段相应倍率的方式；房屋评估则通常采用以再建筑价格为基准的评估方法，即评估时先求出在同一场所新建房屋所需建筑费用，再根据房屋现状，减除房屋的折旧和损耗。

对农田和市区化农田也采用不同的评估和征税方法。普通农田按照买卖价格评估，市区化农田比照类似宅地价格评估。对宅地的税负调整通常根据负担水平确定相应的调整系数，商业地比照宅地，地价下降时调整系数向下调整。

5.其他。固定资产税的核定征收日为每年1月1日，征税与否要根据征收日当天房地产状况而定。因此，即使在征收日之后房地产因火灾等事由消失，当年固定资产税也要按全额征收，不予退还。相反，征收日之后拥有的房地产不征当年的固定资产税。征收有效期限为自法定纳税期限起5年以内。纳税期为2月、4月、7月、12月，记载有备期应纳税额和纳税期限的纳税通知书于法定纳税期前十天送达纳税人。提前纳税的纳税人，市町村政府给予其奖励。根据市町村条例，因受天灾、生活贫困接受补助以及其他特殊情况的人可以享受减免税优惠。

（二）城市规划税

城市规划税的纳税人和征收方法的规定均与固定资产税相同。不同的是，城市规划税的征税对象为城市化区域内和开发区内的房屋和土地，征收的税款专项用于该区域内的城市规划事业。折旧资产不包含在征税对象范围内。计税依据对住宅用地也设置了优惠措施，最高限制税率为1.3%，对新建住宅一般不设减免税措施，但东京都例外。

日本房地产转让课税

日本对个人和法人的房地产转让收益均征收国税和地方税，但征收方法有所差异。首先，普通个人转让房地产的收益只需缴纳个人所得税和个人居民税。房地产保有期以5年为界限，对个人超过5年的长期转让收益征收15g的个人所得税和5%的个人居民税，对不超过5年的短期转让收益征收30%的个人所得税和9%的居民税。通过对短期或超短期房地产转让收益课以重税，抑制以获取土地升值利益为目的的投机行为。房地产转让收益按照分类课税的方法，对总收入减去取得费（各种税费、贷款利息）、转让费（各种损失费、中介费、违约金）、扣除额（3千万日元）之后的余额征收。其次，专门从事不动产业的个人转让房地产的收益不属于转让所得，而纳入经营所得，与此类似的情况，如农户或职员在自有土地上建造房屋后转让的收益，纳入杂项所得，均采用综合计税方式。上述两种所得视规模还须缴纳事业税；此外，从事房地产租赁业（属于以营业为主的工商业范畴）的个人也须缴纳事业税。个人事业税对工商业、畜牧水产业、自由职业征收，税率分别为5%；5、4%、5%.

对法人的房地产转让收益首先计算出法人税税额，方法是先对销售收入和成本费用进行核算，求出税前利润，并作出相应的税务调整后，按当期收入额乘以适用税率来计算。法人税对资本金超过1亿日元的法人适用税率为30%，资本金低于1亿日元的法人按年收入额低于800万日元的部分适用税率为22%，超过800万日元的部分适用税率为30%.法人居民税的计税依据也是上述法人税税额，地方政府对法人税税额按照一定的比例（5%的都道府县民税+12.3%的市町村民税=17.3%）以及按法人规模（资本金和从业人员）定额征收法人居民税。此外，法人转让房地产还须缴纳事业税，计税依据为经营所得。法人事业税不区分行业种类，对全部经营所得征收，分别采用5%、7.3%、9.6%的比例税率。不论个人还是法人，计算事业税时均可以作为费用，从翌年的个人及法人税额中向后结转扣除。

经验与借鉴

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一、物业税与不动产评估

世界上对不动产征收财产税的国家中，大多数国家采用以土地和房产的市场价值作为计税依据的方式，少数国家和地区采用的是非市场价值，如俄罗斯采用的是账面价值，美国加州采用的是不动产的获得成本。我国现行房产税是以房产的账面原值按一定比例给予扣除后作为计税依据，城镇土地使用税按纳税人占有的土地面积课税，这使得房产税和城镇土地使用税成为最缺乏弹性的税种。物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的， 但“评估值”不止市场价值一种价值类型。

以评估得出的土地使用权和房产的市场价值作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系起来。

物业税并非第一个利用不动产评估的税种，在我国现行的土地增值税中，就有对需要进行评估的情况的规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”① 现行房产税也有用到评估的情况：在确定房产原值时，“对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。②但值得注意的是，上述土地增值税和房产税中的评估是在个别需要的基础上进行的，所涉及的范围有限，而且房产税中的评估是在恢复原值目的下的评估。

物业税税基评估是大规模的、覆盖所有应税不动产的评估，开征物业税使税基评估首次在税收行政中具有了关键的意义。

二、物业税立法中的评估问题

（一） 不动产的市场价值

物业税的计税依据是一定时点的土地使用权和房产的市场价值，除这一点外，税法还应进一步对市场价值作出明确的界定，其意义是一方面便于纳税人正确理解和接受；另一方面便于评估人员在评估工作中统一认识，以确保评估值以及纳税依据的准确性，保证不同征税对象纳税依据的可比性。

（二）税基评估的责任划分和评估主体

物业税作为地方税，其税基评估的责任由哪级政府履行应在税法中明确。各国不动产税基评估责任的归属情况不同，在美国，评估由地方政府或县级政府负责；在欧洲有些国家，虽然财产税（包括不动产税）是由地方政府征收的，但评估的责任一般在中央政府，这些国家有英国、德国、法国和丹麦，而荷兰是由市级政府进行评估的。确定由哪级政府承担税基评估责任应当考虑的问题是：一个评估机构服务于多大的范围能够符合税收效率原则。税基评估责任划分的目标应是能保证房地产的评估值符合其市场价值，以保证税款的准确征收和减少纳税人要求复议带来的行政成本。由较低级次的政府负责较小范围的物业税税基评估，可能在评估的准确性上有优势，但分散评估同时也会带来评估成本的增加，因此必须权衡考虑收益和成本问题。

物业税的税基评估由谁来进行是值得讨论的问题。国际上的经验主要是，有的国家设立专门机构从事不动产税基的评估，如在澳大利亚，各州设立总评估师办公室，其职责之一就是为纳税提供税基价值，总评估师是由州议会任命，对州长负责③；英国设立中央、大区和区三个层次的评估办公室，其中中央和大区级的评估办公室主要进行管理协调工作，区级的评估办公室具体承担其辖区内的税基评估工作④。有的国家财产税税基评估的责任在较低级次的地方政府，此时地方政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。虽然成本是选择评估主体的重要考虑因素之一，但无论是设立专门的税基评估机构，还是委托社会中介机构评估，最主要的问题是必须明确评估机构的责任。责任界定的缺乏往往会带来比即时的显性成本更大的后期成本或效率损失。

（三）物业税税基评估周期

物业税是以不动产的市场价值为征税依据的，因此评估应定期进行。如果两次评估之间的间隔太长，将会引起两方面的问题：一是通货膨胀和其他市场因素变化使财产价值上涨，仍以原评估值为计税依据会侵蚀税收；另一个是由于不同财产市场价值上涨的幅度不同，仍以原评估值为计税依据会导致纳税人之间的相对不公平。将应税财产值指数化，从而和通货膨胀或估计的市价上涨联系起来可以部分地解决第一个问题，但真正能解决这两个问题的是进行财产的重新评估。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估；在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始每年都进行全面的重新评估。⑤决定评估间隔时间的因素大概有两个：一是财产市场价值变化的频繁程度和变化的幅度、不同财产市场价值起伏的均衡程度，这是与市场有关的变量；二是进行重新评估的成本。由于市场情况的难预料性，成本因素往往成为决定评估间隔时间的关键。当前计算机技术在评估中的应用，使得开展大规模的财产税税基评估的成本大大降低，这有利于合理增加评估密度，提高财产税税基评估的准确性和保证财产税征收的公平性。

我国在物业税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。若法律上缺少对评估周期的明文规定，则将在实际操作中出现随意性，既可能发生税务部门为完成税收收入而随意进行评估，从而使物业税的税基评估失去公信的情况；也可能发生税务部门畏于重新评估的工作量而长期怠于评估，致使侵蚀税收收入和损害公平的问题。

（四）申诉安排

物业税的纳税人可能对税基评估的结果存在异议，税法应作出安排以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，保证纳税人的知情权，税务机关对物业税税基进行评估后，应及时向纳税人通报其房地产评估情况，以便纳税人决定是否申诉；其次，设计简单高效的申诉程序，指定专门的机构或人员处理纳税人申诉。

三、物业税税基评估方法和技术

（一）基本评估方法

税基评估可以采用三种基本的评估方法，即市场比较法、收入法和重置成本法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，分析待估房地产与实际交易的房地产的差异，针对这些差异对实际交易价格进行调整从而得出待估房地产的价值。由于评估市场价值惟一直接的证据是实际交易价格，因而市场比较法从理论上讲优于其它两种方法，但市场比较法对房地产市场的发育程度（足够多的卖方、足够多的买方、足够多的交易等）和信息的可获得性、完备性提出了很高的要求。当由于缺乏足够的交易信息而无法使用市场比较法时，可使用收入法，将实际或预期的从待估房地产取得的收入（租金或其他形式）资本化为其在评估基准日的价值。成本法往往是在上述两种方法都受到限制而无法使用时采取的，它由重新取得土地使用权或重新建造房产所需的成本减除实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等得出应税房地产的评估价值。

（二）税基评估技术——批量评估

同其他目的的评估不同，为得出物业税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证物业税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的是通过运用批量评估（mass assessment）来实现的。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括三个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基本描述，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿（fiscal cadastre）；（2）收集市场信息，包括房地产的市场交易价格、市场租金水平和建造成本信息等；（3）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响，分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学模型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细的复查。

很明显，批量评估并非是笼统地分块评估，它承认各项不动产的个性，并通过估价模型将不动产个性对其市场价值的影响切实地表现出来。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，二者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA， computer-aided mass assessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。CAMA技术的广泛应用大大提高了税基评估效率，降低了评估成本，同时也增加了税基评估的透明度，减少了人为因素的干扰。

四、当前亟待开展的工作

对应税不动产进行大规模的评估是我们在以前的税务工作中未曾试过的。充分借鉴其他国家的经验和技术，事先做好充分的准备工作是物业税顺利征收的关键。如上所述，物业税税基评估中需要大量的、详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，这些信息的收集、整理和储存工作必须提前于物业税开征的时间进行。因此当前各地亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库。另外完备的不动产产权登记虽然并不是税基评估的必要条件，却是物业税征收的关键，因此也是相关部门面临的重要任务。

参考文献

（1） 中国资产评估协会赴澳培训团考察报告《澳大利亚的资产评估业》，《中国资产评估》2000年6月。

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尽管房地产税不违背法理，但依托法律层次不高，支撑体系较弱，法律指向需要更具体更明确。为弥补这方面的缺憾，政府推进房地产税立法工作的节奏在不断加快。总理曾表示，要抓好财税体制改革这个重头戏，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。与此相配套的建立不动产统一登记制度也在稳步推进，这对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度具有深远的意义。当然，同时也为扫清房地产税征收的技术障碍奠定基础。

房地产税一旦通过立法，就有足够的法律支持。但房地产税和其他税种不同之处在于，它要求非常透明清晰，使纳税人很清楚纳税多少、税收的去向，这对房地产税的征管提出了更高的要求。

我国的房地产税要合乎国情顺乎民意，要做到这一点，评估公平公正、税率透明一致、征管公开严谨就非常重要。根据国际惯例，房地产税是最公开透明的税种，民间讨论越充分，将来在征收房地产税时遇到的阻力就越小；传播渠道越丰富，人们接触房地产税的概率越大，争议就会越少；税收征管越公开，交税渠道越多样化，税收使用去向众所周知，那么抗税的可能性就越小。

1.评估公平公正

卢梭认为，人们尽可以在力量和才智上不平等，但是由于约定并且根据权利，他们却是人人平等的。每一个公民都享有这种平等，即在国家统一政策指令下，实行统一的不动产信息登记制度，每一个公民的房地产税基必需经过权威机构进行公平公正的评估，评估结果才能使人们信服。房地产税的税基评估基础工作在于信息的完备与及时更新，已经开征房地产税的国家在房地产或财产登记管理方面已经形成了一套成熟的管理制度。例如新加坡税务局评税的电子信息库主要包括通过各种渠道搜集的情报信息构成的评税情报库、通过纳税申报采集的信息构成的申报信息库。澳大利亚评税的外部信息主要是银行、海关、移民局、证券市场信息以及外部商用数据库，内部信息是税务当局数据信息库，包括纳税人申报资料、历史评估资料、审计资料等；这些信息全部录入计算机网络数据库，供评估人员调用。

此外，还要建立公开的房地产信息查询制度。房地产信息登记后必须公开且接受居民查询，由此既可以接受利益相关各方的监督，也有利于保证各相关方的利益。美国各州政府将房地产评估的信息全部在网上公开，为纳税人提供利用评估信息与政府进行交涉的平台；纳税人是政府财政收入的贡献者，他们有权获得一个公平、公正、合理的房地产价值评估结果；同时，政府也允许甚至是鼓励纳税人向政府的评估价值挑战。信息公开和交涉平台的构建使评估员及相关部门受到房地产所有者、政府以及社会的全面监督。德国各地的评估委员会根据由房地产交易情况集中而形成的“销售价格总汇”，每年制定地价图，提出各区域的标准土地价格；标准土地价格主要涉及农林区、农村和市区、工业和贸易区、交通区和学校及医院等公共区，并进行公示。

2.税率透明一致

房地产税涉及千家万户，税率的确定要非常透明，同一区域同一属性的房地产税率一致，税赋合乎情理性，这样才能减少争议，缓和矛盾。例如美国，房地产税有七成被用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境。因其“取之于民、用之于民”，赢得美国纳税人的普遍信任，抗税现象很少。目前，美国大部分地区房地产税的税率维持在0.8%-3%之间，尤以1.5%左右的税率水平居多，体现“宽税基，低税率”的原则。房地产税税率并非一成不变，通常是由地方政府根据每年的财政收支预算情况而定。在经济发展水平较高的地区，房地产税税率相应定得较低，而经济发展水平较低的地区，房地产税税率定得较高。地方政府每年都会将相应的财政收支预算和税率标准公示于众，充分体现公平透明的原则。

3.征管公开严谨

在众多已经征收房地产税的国家和地区，房地产税无疑是最透明的税种：税基的评估、税基争议、税收的收入、税收的支出、税收的使用和管理，都务必公开透明。税收的使用渠道、方向、过程、审计要公开严谨。

例如在税基评估方面，加拿大的大多数省和地区都选择以不动产的市场价值作为房地产税的计税依据。市场价值又成为公开市场价值，是多数估价需要评估的价值。《国际评估准则》中对市场价值的定义是：市场价值是自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人各方应当谨慎行事，不受任何强迫压制。南非的部分地区评估工作由地方政府理事会任命的评估师承担，一些较大的城市，城市委员会通常会设置专门承担市政评估的部门，有些地区理事会还任命私营的事务所负责。

在税收的使用方面，房地产税用于改善当地的教育、治安、环境、卫生、公共设施。美国的房地产税的税率就是由地方政府根据各级预算每年的需要确定的，如果某个地方政府的一年开支为1亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么反推该地当年的房地产税税率应该是1%。而政府的经费预算是要广泛征集民意的，做到了公开严谨。

二、房地产税基争议处理趋势

目前，大部分城市存量房交易采用评估价作为计税的税基，很大程度上防止了“阴阳合同”现象；在很多城市，因为房地产相关税费在交易环节收取，所以，业主只有在房地产进行交易的时候，才会涉及到争议处理环节，争议处理随着市场的波动呈正相关态势；在房地产市场处于卖方市场的时候，业主比较强势，在进行交易中，业主常把房地产交易环节各种税费转嫁给买方。

未来，房地产税成为业主每年都要缴纳的税种，这种税种如果不是用于租赁市场，而只是自住，那么房地产税是不能转嫁的，要由业主自己承担。当然，如果业主的房地产用于租赁，则其可能将房地产税转嫁给租户。正因为如此，业主更加重视房地产税基的公平性和准确性；因为在持有环节要缴纳房地产税，这样，房地产税的争议处理将会呈现高频化和常态化。

2015年10月1日起，重庆市开征个人住房房产税，对象是独栋商品住宅或建面单价超过13192元/平方米的住房，以及在此间无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。对于税率问题，独栋商品住宅、“三无人员”第二套普通住房以及建面成交单价在均价的3倍以内的高档住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。税务部门解释，纳税人在征税前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米；“三无人员”第二套普通住房没有免税面积。重庆开征房地产税，具有示范意义。不久的将来，将会有更多的城市步重庆后尘开征房地产税。这样，房地产税基争议处理将要面临空前的压力和挑战，为此，需要系统化的争议处理方案以应对新形势和新局面。争议处理系统化主要包括建立制度体系和技术体系，制度体系应该覆盖争议处理的每一个工作环节。

房地产税基争议处理应当坚持“互联网+争议处理”思维，既为当前房地产交易环节房地产税基争议处理服务，更应着眼于未来房地产保有环节房地产税基争议处理。未来房地产税基争议将呈现住宅类房地产税基争议增多、房地产税基争议常态化和房地产税基争议环节进入更深层次的特点。

1.住宅类房地产税基争议增多

未来在持有环节开征房地产税，则住宅类房地产税基争议必然增多。以深圳为例，根据多年的实践经验，在争议处理中，最近四年，有84.7%的咨询和解释业务是住宅类房地产，商业类次之，办公和工业咨询与解释概率最小。但是，目前进入复核环节的有91%是商业类房地产，只有7%是住宅类房地产，而办公和工业类房地产占比约2%，这与目前大部分城市和地区房地产只在交易环节进行征收有密切关系。一旦在持有环节征收房地产税，住宅类的房地产税基争议处理将急剧上升。

2.房地产税基争议新常态

房地产税征收的新常态，必然带来房地产税基争议成为新常态。“常态”就是固有的状态。新常态就是不同以往的、相对稳定的状态。这是一种趋势性、不可逆的发展状态。未来随着房地产税在全国的逐渐推开，房地产税基争议处理必然成为新常态。这与交易环节房地产税“一锤子买卖”完全不同。纳税人更擅长于横向对比，而且，在评估精准度上会提出更高的要求，人们也更加习惯就房地产税基提起争议的新常态。

房地产税涉及千家万户，与人们的生活休戚相关，纳税人在进行纳税时，必然锱铢必较。在税率既定的情况下，决定房地产税负情况的主要税基。税基越高，税负越大。纳税人对房地产评估机构、评估方法、评估结果都会用心关注。这样一来，房地产税基争议将成为常态化，成为人们日常生活的有机组成部分。

3.房地产税基争议进入更深层次

在持有环节征收房地产税的背景下，随着人们越来越清晰自己的税负，对自已的物业很关注，这样，对税基更加较真，在争议处理层面上，将进入更高层次，行政复议或诉讼案例将会出现。

行政复议和诉讼层次是房地产税基争议处理的高级层次，只有在咨询与解释、价格复核都无法解决的争议才会进入到司法层面。房地产税基争议一旦进入司法层面，那么，法律的相对人就是地方税务局和纳税人。而地方税务局一般是将房地产评估工作委托给评估机构，那么，评估机构将成为最终的实际法律应诉人。

总之，如果未来房地产税在持有环节开征，则对于征管者而言，评估要公平公正、税率要透明一致、征管要公开严谨；而对于争议处理的管理部门而言，他们要面对房地产税基争议量加大、房地产税基争议常态化和房地产税基争议进入更深层次的挑战。在税制改革的大背景下，争取税赋的公平、公正日益成为每一个纳税人关心的话题，对于既不能转移给他人，又需要每年缴纳的房地产税，纳税人会越来越重视税基评估的准确性和科学性。

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1物业税种总体设计

物业税的课税对象为不动产--土地和建筑物，故应在物业税下分设土地税和房产税两个税种，将耕地占用税和城镇土地使用税合并，转化为在房地产开发阶段征收的土地税，将房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金合并，转化为房地产保有阶段统一收取的房产税，税收管辖权归地方。

2土地税的设计

2.1课税对象

对于农村土地税的课税对象，应对土地类型、土地使用者的身份及土地使用的用途综合考虑，以确定是否征税。根据税法的一般原理，对属于生存保障手段的财产是不征税的。因此，不能对属于集体经济组织内部成员所承包经营的农地、林地、宅基地征收物业税。另一方面，为了保护耕地，耕地占用税的征税对象应从用于种植农作物(包括菜地、园地)的土地，扩张到全部农业用途的土地，即林地、草地、养殖等非耕地的农业用地。

对于土地使用权的征税，鉴于我国农村土地制度的特殊性和复杂性，应对农村土地的不同类型加以区分，具体分析如下表：

2.2纳税人

土地税的纳税人为土地的使用者，对于农村土地税的征收应实行征税对象一体化，除具有公益用地性质的土地之外，将城市和农村土地作为统一客体设计土地税种。例如，对房产占用土地，不分房产权利人的国籍，不分地域，统一征收土地税。对不当利用土地的行为征收物业税。对于占用农用地进行非农生产的应实行重税，以保护耕地。对闲置全民所有土地的，对荒芜农民集体所有土地的，应实行重税，以示其惩罚性。

3房产税设计

3.1课税对象

对房屋所有权征税应当依据房屋价值规定相应的起征额，房屋价值高于起征额者纳税。这样物业税在农村的征税范围就局限于部分富裕地区的居民，既保证了公平又实现了效率。同时这种设计能够适应形势的变化，当部分地区经济发展，房屋价值达到了征收物业税的标准，就可以直接按照相应的税率进行纳税，保证了税收法律制度的稳定。

3.2纳税人

应是在农村拥有房屋产权、土地使用权的企业、事业单位和个人。产权属于全民所有的，以经营管理单位为纳税人；产权为共有的，以共有人为纳税人；产权关系不明确的，以代管人或使用人为纳税人。

3.3计税依据

我国现行房地产税制以土地面积或房产原值为计税依据，这两种计税依据既不科学又无弹性，根据国际的通行做法，以评估价值而不是房产原值作为计税依据最为可取，评估周期一般为两至三年。借鉴国际上较流行的方法：市场比较法，将应税房地产与近期已发生交易的类似房地产比较，并以后者的交易价格为基础，通过价格影响因素修正得出评估价值。⑦这一方法适用于房产交易频繁的城镇，但不适合农村的现状。对于农村房产价值的评估，笔者建议：

第一，在经济发达的省份，农村应税房屋数量多，可根据各地实际情况对农村住房分门别类，对有代表性的房屋进行价值评估，同类型房屋借鉴使用，可允许有较小的浮动范围。

第二，在经济不发达的省份，绝大多数农村住房属于免税范围，政府的评估压力小，只针对少数富裕农村进行评估即可。

3.4税率

物业税税率水平的设置是物业税制度设计的关键，关系到纳税人的纳税负担和政府的财政收入，必须综合各方面因素谨慎选择。笔者认为，税率水平的设置应遵循以下原则：

第一，支持农业发展。为了鼓励农业生产和保证农业的再生产能力，应对农村物业税与非农村物业税加以区分，对农村物业税征收较低的税率。同时为了保护耕地，对占用耕地用于非农业生产的物业税应确定较高的税率。

第二，因地制宜。我国地域辽阔，各地经济发展水平差距明显，农民的纳税能力也有很大差距。因此，在确定我国物业税税率水平时，应当充分考虑到我国经济发展不平衡的现状，设置幅度税率。由中央政府决定物业税税率的幅度，而具体税率由地方政府根据本地农村的发展状况决定，因地制宜，充分体现公平与效率。

第三，对房屋、土地设置不同的税率。物业税的征税对象包括土地和建筑物，两者具有不同的自然属性和经济属性。土地为稀缺资源，以长期看价格将会不断上涨，且波动不大，较稳定。而房屋价格受供求关系的影响，波动较大，并且我国农村土地制度产权复杂，故宜将土地和房屋分别征税，根据各自的特性确定相应税率。

3.5优惠政策

根据税法的一般原理，对属于生存保障手段的财产是不征税的，因此对价值不超过起征额的房产以及集体经济组织内部成员承包自用或流转给他人的农地、林地应免征物业税。税收优惠也可起到政策引导的作用，为了鼓励贫困农村脱贫致富，可对贫困农村的经营性用途的不动产及外来投资给予减免优惠。也可对西部农村的初始投资给予税收优惠，以支持西部地区的经济发展。另外，为了体现税收公平原则，对于老弱病残应该根据个人境况给予适当的减免。

3.6评估机制

房地产评估机制的建立是房地产课税的基础，开征物业税的各国无一不重视房地产评估制度的建设。由于我国还不具备完善的物业税评估机制，所以建立一套完整、科学、公平的房地产评估机制迫在眉睫。那么评估机构由谁来担任才最合理呢？对此，理论界大体有三种观点：一种观点认为，随着市场化改革的深入，原来由政府部门负责对房地产进行评估，应逐渐由社会中介机构来承担，并相应明确其应担负的法律责任。⑧笔者不同意这种观点。首先，我国从事物业评估的社会中介机构还没有能力承担起全国物业评估的重任，由于社会中介机构的发展只能随着市场的发展而发展，不能依赖政府的力量短时间内聚集人力、物力来组建完善评估体系，所以，依靠社会中介机构来形成完善的物业评估体系需要相当长的时间。其次，由社会中介机构负责对房地产进行评估，能否保证公平还有待商榷。从现实来看，许多市场经济发达的国家，如：美国、新加坡等都是由政府来组建房地产评估部门。另一种观点认为，在税务机构内部设置房地产评估管理机构最为合适。原因是对物业价值的评估主要是为了征收物业税，对物业价值的评估是税款征收过程中派生出来的一项工作，所以由税务机关担当物业评估的重任最为合适。⑨这种评估机制将税款的征、评工作合为一体，提高了工作效率。但是这种管理模式欠缺监督机制，税务部门集征收和评估的权力于一身，易导致暗箱操作和腐败的产生。另外，评估价值的高低直接影响税务部门所征税款额的高低，税务部门能否做到公正评估呢？还有一种观点认为，应当由房屋国土部门负责评估。因为物业税评估所需的土地、房屋登记资料均在房屋国土部门，由该部门担任评估工作，大大降低评估成本。⑩同时，房屋国土部门具有比税务部门更加专业的评估水平和丰富的评估经验，因此就我国现状来看，由房屋国土部门负责房地产的评估工作比较妥当。笔者同意这种观点，建议在中央建立一个主管评估工作的机构，负责对地方评估工作的监督和指导。由地方房屋国土部门设置专门的物业税评估机构。

3.7纳税期限

在纳税期限上，国外的财产税大多采取的是分次缴纳的方式，例如澳大利亚的新威尔州、智利、丹麦、日本等允许纳税人分四次支付税款；以色列分六次征收；英国分十次征收。我国的物业税可实行按年计税、分次缴纳的方法。但考虑到我国农村地广人多，纳税征管体系还不够健全，缴纳次数过多会增加相应的征收费用且不易管理，可以考虑采取按年计税、半年缴纳一次的方案。

【参考文献】

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