泡沫经济的本质例1

资产价格可分为有形资产价格（如房地产价格或固定资产价格）和金融资产价格（如股票、期货、债券价格等）。经济泡沫与固定资产价格的上涨有同步的倾向。

经济泡沫的崩溃，是指资产价格在达到“临界”后的突然暴跌。经济泡沫（或资产泡沫）的崩溃总会有一个引爆事件作为起爆器，比如日本1990年股市大跌、雷曼兄弟公司倒闭等。

资产泡沫（存量）率Bs计算公式：

资产泡沫（增量）率Ba计算公式：

这里，B表示资产泡沫，A表示净资产存量，Ni表示净投资，Bs表示资产泡沫（存量）率，Ba表示资产泡沫（增量）率。

迄今为止，国内外其他关于经济泡沫的所谓“间接”或“直接”的检验方法，大多不得要领。 中国的经济泡沫是否会达到或走向崩溃的边缘，要看今后经济泡沫增长的规模和速度。

目前，中国的资产泡沫主要为不动产泡沫。中国经济泡沫的存量（1990年至2011年）为145.6万亿元，大约是2012年中国GDP的3倍。而日本1990年经济泡沫崩溃时的资产泡沫存量约2083万亿日元，为当时日本经济泡沫崩溃前1989年GDP的5倍。

中国在1992年至1993年、2004年、2006年至2008年和2010年前后，出现过四次资产泡沫的高潮。当时资产泡沫的增量分别为303.7亿元、2.1万亿元、6.2万亿元和4.4万亿元。

中国的资产泡沫（存量）率为22.3%，与发达国家相比属于较低水平，远低于1989年泡沫经济崩溃时日本273%的资产泡沫（存量）率。同时，中国泡沫率是2008年金融风暴前美国46.8%资产泡沫率的一半。因此，危险度还不能说到了崩溃的边缘。

中国改革开放30年来的经济快速增长的来源，是净投资源源不断、经久不衰的持续增长。没有这种高达40%以上的高积累，一切GDP和经济增长都是空中楼阁。

随着经济发展和国力的增强，一个国家的剩余资本会增加，于是投机资本也会相应增大；同时，随着固定资产的老化，折旧在总投资中的比重会不断增大。固定资产的规模越大折旧率越高，折旧的总体规模也会越来越大。于是，如果总投资出现萎缩或“被萎缩”，则这个国家的净投资就会以更快的速度减少，如同1993年以后的日本和2001年以后的美国。

日本在1978年至1981年、1985年至1987年和1989年至1990年间，出现过三次较大的资产泡沫膨胀，使得当时整个日本的房地产价格提高了近2倍。同期，不仅是房地产和其他不动产，包括古董、字画、文物、珠宝等的价格都在上涨。经济泡沫崩溃后的1991年至2005年，日本的资产泡沫有一个长达近15年的泡沫萎缩期，此间资产泡沫大约萎缩了1528.1万亿日元（约合13.9万亿美元）。

经济泡沫存量，与一个国家的投机资本总量等值。就是说，经济泡沫存量相当于同期“投机资本”的总体规模；一个国家的资产泡沫有多大，投机资本就有多大。投机资本增加的每一分钱，都是实体经济的等量失血。因此，可以说资产泡沫的膨胀规模，也是实体经济投资的萎缩规模。

日本从上世纪70年代末开始，资产泡沫不断膨胀。1979年前后，房地产泡沫出现第一个高潮，资产泡沫增量约300亿日元。1985年以后的资产泡沫的第二次高潮，来得更为猛烈，1985年至1989年日本资产泡沫增量1200亿日元，是70年代末期资产泡沫增量的4倍。日本银行业对房地产业的贷款余额由1985年的约17万亿日元，增加到1991年的约43万亿日元，增加了1.5倍。由此，东京、大阪、名古屋等六大城市经济圈的商业用地价格指数1985年比1980年上升了53%，1990年比1980年上升了525%；同期日本全国土地的平均价格上涨了1倍以上。

日本经济泡沫崩溃的起点，是日本股市在1989年12月31日达到顶点后的崩盘，股市暴跌使整个日本社会对不动产价格继续上涨的信心发生了动摇，房地产价格也随之从1990年开始下跌。不仅是房地产和其他不动产，几乎所有投机资本争相进入后价格上涨的领域，跌价大潮吞没了几乎过去几十年中所有的“暴利”。股市和不动产价格的大跌所造成的资产贬值，使日本国内和全世界曾经在对日投资中获利匪浅的外国投资者，彻底失去了信心，国际投机资本纷纷逃离日本，日本的国内资本也加速了向海外的投资和转移，这就带来了此后日本国内投资“持续20年”的萎靡和“产业空洞化”。

人均泡沫承受力与经济实力呈正比，即经济实力越强，社会对经济泡沫压力的承受力越大。按照目前中国GDP约50.5万亿元、人口13.5亿、2013年中国的城镇人口5亿、城镇比全国人均GDP高30%、中国城镇人均GDP约4.8万元（7700美元/人）、经济泡沫存量145.6万亿元计算，中国的城镇人均经济泡沫存量约29万元/城镇/人（约合4.6万美元/城镇/人），相当于1989年经济泡沫崩溃时日本人均泡沫规模的40%。

因此，如果通过经济泡沫承受力（人均泡沫存量与人均GDP比值）进行比较，日本1989年的人均经济泡沫存量1541万日元/人（约合11.4万美元/人），为当时日本人均GDP 24568美元的4.6倍。也就是日本人均泡沫承受力的临界极限，约为人均GDP的4.5倍-5倍。

如果以1989年日本泡沫经济崩溃时的临界点为基准（经济泡沫崩溃的临界系数4.5倍-5倍）来衡量，中国的人均经济泡沫压力29万元/城镇/人，已经是中国城镇人均GDP 4.7万元的6.2倍，大大超过日本经济泡沫崩溃时经济泡沫为人均GDP 4.5倍-5倍的临界质量。所以，也可以说目前中国的城镇人口所承受的经济泡沫压力已经相当沉重，在此压力下，即便中国的资产泡沫出现崩溃（资产价格的暴跌）也不足为奇。

美国1989年至2008年的资产泡沫存量约23.2万亿美元，2008年的资产泡沫（存量）率为46.8%。2008年金融风暴前美国的人均泡沫压力80427美元，为2008年美国人均GDP 49893美元的1.61倍。

美国1929年大萧条前（1922年至1929年），资产泡沫存量2199亿美元，当时的人均经济泡沫存量1787美元，是1929年美国人均GDP 838美元的2.1倍。

国家间的国情不同，经济发展水平各异，故经济泡沫增量、存量的变化对泡沫崩溃临界质量ΔB（泡沫增量）×v（速度）的支撑也会不尽相同。因此，发达国家（如日本）经济泡沫崩溃的临界质量的大小，及其与净资产存量和总收入水平（GDP）的比率，对观测和评价中国的经济泡沫只能是一个参考。但是，有一点可以肯定：经济快速增长期间，虽然资产规模的增大会使资产泡沫的规模显得相对变小，但不会使经济泡沫免于崩溃。

中国经济泡沫主要有以下特征：

1.就资产泡沫崩溃的临界质量而言，资产泡沫率的水平还较低；

2.泡沫的增长速度低于净投资和资产增长速度，资产泡沫各年增量一般还在同期净投资规模以下；

3.资产泡沫还没有出现过较大规模的减量（萎缩）；

4.政府财政赤字消费对资产泡沫有推波助澜的作用；

5.货币流通增量过大会使资产泡沫等量增大。

经济（资产）泡沫的危害：

1.资产泡沫的迅速增大会加重民众对资产价格继续上涨的担心、忧虑，涨价预期会推起和加速下一轮资产价格的异常上涨；

2.资产价格迅速升温会使经济泡沫的增速加快，从而使经济泡沫在常量不变的表象之下，增值速度所决定的“质量”所积蓄的能量迅速增大，对泡沫崩溃推波助澜；

3.资产价格上涨会助长投机心理，加速资本向投机市场的腾挪，使实体经济投资进一步受累；

4.资产泡沫一旦崩溃会极大地打击中国国内的投资信心，使投资者的心理阴影和投资环境的恶化卷入恶性循环；

5.经济泡沫的崩溃如果引起整个社会的恐慌，一旦诱发“恐慌性需求萎缩”就会引爆经济危机。

当然，只要房地产价格还只是随国民收入（GDP）同步增长，就应当属于正常范畴。

2013年5月2日公布的一项针对开发商和房地产公司的调查显示，4月，中国房屋均价同比上涨约5%，3月为3.8%。这样的上涨如果不超过同期CPI的涨幅，对于经济上升期的国家而言，应当是正常的。关键在于，如果2012年的资产价格上涨率处于超高水平（资产泡沫增量很大），就要另当别论了。

经济（资产）泡沫在没有崩溃之前也是泡沫。经济泡沫不可能被经济增长“消化”，泡沫存量会持续在经济机体中始终存在下去，就像减肥前人体内多余的脂肪。

泡沫经济的本质例2

什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

泡沫经济的本质例3

什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预

售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

泡沫经济的本质例4

什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

  二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

  三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

  四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

泡沫经济的本质例5

关于房地产泡沫的测度，国内的研究很少，黄正新(2002)指出实物资本（产）基础价值的确定不是根据现实资本的投资收益，而是由该资产或商品的生产成本加上流通费用再加上社会平均利润计算的；李维哲和曲波(2002)设计了关于地产泡沫的预警指标，分为生产类指标、交易状况类指标、消费状况类指标和金融类指标四大类，这些指标虽然以测度房地产泡沫为名，实质上仍然是房地产景气的测度指标，并且指标过多，为实际应用带来困难；洪开荣(2002)提出了泡沫计量“市场修正法”，以空置率为基础计算房地产泡沫，同样没有分清景气与泡沫的区别。

国外关于房地产泡沫的研究大致可以分为两类：一类是从房地产价格形成的角度进行分析，建立各种各样的房地产基础价格的计算模型，将房地产实际价格与其基础价格进行对比来测量泡沫的程度。另一类是从房地产的信用角度进行分析，设计各种指标来测量房地产泡沫的程度。

应该说，国外关于房地产泡沫的研究要远远超过国内的研究。但是，国外对房地产泡沫的度量是基于完善的统计体系而进行的，所设计的指标对国内的情况并不适用。并且，房地产基础价格的计算本身就具有很大的难度及不确定性。由于房价和地价相互转化的关系，无论是根据收益原理还是根据成本原理，都无法脱离对房地产未来趋势的预期，而预期是肯定与泡沫相关联的，因此，笔者认为通过计算房地产基础价格来测度房地产泡沫并不完全科学。

二、房地产泡沫成因

房地产泡沫是泡沫经济中最常见的价格泡沫现象，这是由房地产行业本身的特点决定的，它具有容易引起泡沫的资产领域一般具有的特点，即：(1)供求难以达到均衡，(2)供给弹性小。首先，由于房地产建设周期长，导致房地产的供给和需求之间存在时滞，难以达到均衡；其次，在所有的生产要素中，土地的供给弹性最小。经济过热时对房地产的需求旺盛，而房地产建设受有限的土地供给的限制，特别是城市中心地区的土地，不可能随价格的上涨而增加。于是，在一定的时间内，房地产价格可以与投入的货币数量同比例地上涨。因此，土地资源的稀缺限制了土地的供给弹性，加速了房地产价格的飙升，引起了房地产泡沫。

房地产作为泡沫经济的载体。本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。

房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产作抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。

同样，银行也持有类似的心理，由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。因此，就是对房地产出于投机目的的需求，这与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。

房地产泡沫生成机制的动力之二就是资金的支持，从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。以日本为例，20世纪80-90年代的泡沫经济与土地神话和货币金融政策的影响关系密切。20世纪80年代初期，为适应日元升值和扩大内需的要求，日本发展和开放了国内市场，日本国内出现了国家公共投资、企业设备投资和个人消费一齐上的局面，兴起了大规模的基础设施建设和住房建设的高潮。在日本这个国土面积狭小且又经济高度发达的国家，土地是最为可靠的财富。生产和技术能不断向前发展，商品可以源源不断地生产出来，可国土却无法扩大。因此，土地价格只升不降成为大多数日本国民“颠扑不破的真理”，这种心理增加了购买土地的需求，对土地价格的上涨起了推波助澜的作用。同时，大规模建设需要大量的投资，又引起旺盛的资金需求，使日本的金融市场快速发展，融资规模尤其是直接融资规模迅速扩大，最终超过实体经济的承受能力，导致了泡沫经济的泡灭。

总之，房地产泡沫的生成条件有两个：一是过度的投机需求，二是投资信贷的支持。

三、房地产泡沫测度系数

（一）房地产泡沫测度指标的设计

本文设计了三个房地产泡沫测度指标，分别为房地产价格增长率／实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭款／居民月收入。

第1个指标：房地产价格增长率／实际GDP增长率

该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的。泡沫经济是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映，从宏观的角度来分析，泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期，但是实体经济的发展是虚拟经济发展的基础，房地产泡沫也是如此，因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较，反映虚拟经济与实体经济的偏离程度。该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。

本文并没有采用基础价格的标准来测算房地产泡沫的程度，而是采用实际GDP的增长率来代替基础价格的增长率，避免了基础价格测算中的各种不准确的因素，可以反映房地产泡沫发展的趋势。

第2个指标：房价收入比

该指标是根据房地产泡沫成因中的第一个因素：过度的投机需求来设计的。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。

第3个指标：住房按揭款／居民月收入

该指标是根据房地产泡沫成因中的第二个因素：投资信贷的支持来设计的。房地产投机需求的膨胀离不开充足资金的支持，而充足的资金必须依靠银行等金融部门的配合，因此居民投机需求的膨胀很大程度上依赖于信贷杠杆的推动，与信贷规模具有同步扩张，互动发展的性质。该指标反映了信贷对居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消费水平，代表了房地产泡沫发展及实现的程度。该指标值越大，说明信贷对居民住房投资的支持程度越大，居民投入住房消费的程度越高，产生房地产泡沫的基础条件越好，如果房价保持上涨，则说明产生房地产泡沫的可能性越大。

因此，上述三个指标分别根据房地产泡沫的含义和生成机制揭示了房地产泡沫的本质，可以将它们作为测度房地产泡沫的重要指标。

（二）房地产泡沫测度系数的合成

房地产泡沫测度系数可以取房地产测度指标的几何平均值来计算，即房地产价格增长率／实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭款／居民月收入三个指标数值的平均数。设房地产泡沫测度系数为K，房地产价格增长率／实际GDP增长率为q[,1]，房价收入比为q[,2]，住房按揭款／居民月收入为q[,3]，则有：

附图

K值是一个大于零的数值，K值越大，房地产泡沫的程度越高。

由于缺少历史数据的积累，在我国应用房地产泡沫测度系数K值无法给出科学准确的评判标准，即无法指出“没有泡沫、出现泡沫、泡沫严重”的界限和区间；但是，通过对各系列房地产泡沫测度系数值的时序和截面数据的对比，可以判断各房地产市场中泡沫的发展程度，以此来分析房地产市场是否一直健康发展。

【参考文献】

[1]　吕克敏，刘荣：《泡沫经济问题研究》载《经济体制改革》1999.增刊

[2]　黄正新：《关于泡沫经济及其测度的几个理论问题》载《世界经济与政治》2002.1

[3]　李维哲，曲波：《地产泡沫预警指标体系与方法研究》载《山西财经大学学报》2002.2

[4]　搜房研究院：《中国房地产指数系统月报》2002.12

[5]　Angeline  M.Lavin.Empirical  Tests  of  the  Fundamental-Value  Hypothesis  in  Land  Markets.Journal  of  Real  Estate  Finance  and  Economics,

泡沫经济的本质例6

中图分类号：F123.16 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）24-0003-03

泡沫经济是一种常见的经济现象，例如历史上著名的16世纪荷兰郁金香泡沫、17世纪英国的南海泡沫、1929年美股泡沫、20世纪末的日本泡沫以及美国最近发生的次贷危机，都是典型的泡沫经济现象。以日本为例，20世纪80年代的经济繁荣被称为“泡沫经济”时代，随后进入“失去十年”的经济停滞期，尽管日本多次采取超常规的量化宽松货币政策，但经济并没有真正走出泡沫破裂的阴影。

一、西方经济学视野中泡沫经济生产的机理

西方经济学从理性和非理性两个角度分别探讨了泡沫及泡沫经济。理解泡沫经济的核心是要理解泡沫本身的内在含义，金德尔伯格认为，泡沫可以不严格地定义为一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。开始的价格上升产生进一步价格预期，并且吸引新的买主――投机者一般感兴趣的是来自资产买卖的利润，而不是它的使用或产生盈利的能力。这个价格上升通常跟随着导致金融危机的预期逆转和价格的陡然下降。

根据金德尔伯格的泡沫定义，可以看出界定泡沫主要有三种特质：一是强调资产价格连续陡然上升并随之突然下降的过程;二是强调导致价格发生巨大变化是因为投机者对资产预期发生变化而不是基于该资产的使用价值或者它具有盈利能力;三是根据其他学者的描述，泡沫还具有自我生成和自我确信的特性。也就是说，泡沫具备一个具有生成、扩张以及破灭的自动机制。

西方经济学针对泡沫的解释一般分为两种：一种是基于经济学理性的角度来解释泡沫，一种解释则通过非理性角度来解释泡沫。就理性角度来解释泡沫而言，这种解释是以“有效市场”假设为前提，提出了理性泡沫（the theory of rational bubbles）说，这种解释认为理和理性预期是前提，金融价格除了包含基础价值外，还包含偏离基础价值的理性泡沫的成分，这些理性泡沫并非资产错误定价，而是反映了未来的收益。

理性泡沫的产生机制有内生和外生两种：一种是投资者对泡沫进行投资而非对基础价值进行投资，原因是泡沫也可以带来收益，所以能够吸引一大批投资者介入;另一种是内在因素，例如投资者对股利未来收益的预期也会吸引投资者介入从而产生泡沫。虽然这种理性泡沫可以解释一些资产价格短期偏离现象，但由于条件苛刻，例如由于信息不对称和投资者的认知能力问题，投资者的预期可能存在很大的偏差，这就不是理性能够解释的范围。

但人类社会往往需要解释那些难以解释的现象，管理不可管理的事件。另一种解释看到了人类的理性限制，认为人类不仅具有理性的一面，还具有非理性的一面。凯恩斯较早发现人具有非理性的一面，他称之为“动物精神”，即人的投资冲动依赖于自然本能，后来这种动物精神被不断拓展，发现这种“动物精神”具有躁动性和恐慌性的特性。DeLong等人认为，受到噪音或者伪信号的干扰会导致投资者的非理。同时，投资者过度依赖历史价格的变化、公开信息以及过度自信都会导致投资者采取非理性的行为。当代著名的金融学家罗伯特・席勒的解释是投资者的从众行为会导致市场的“非理性繁荣”：价格上涨导和财富效应诱使新的投资者和资金不断投入，新投入的资金又推动价格上涨，但这种正反馈是有限度的，最终导致负反馈循环，价格突然下跌，泡沫就此破裂。

总之，泡沫的生成机理主要有两种：一种是可以通过理解释的泡沫：一定的泡沫也能给投资者带来收益往往会引导投资者介入，投资者对资产的未来收益投资也会吸引投资者成为泡沫的推动者;另一种解释是投资者由于受到认知水平、心理情绪等驱动，产生盲动行为，导致泡沫产生。当这些泡沫扩展到整个资产市场，就会产生资产泡沫，但资产有泡沫不一定会产生泡沫经济，当资产泡沫影响到整个经济领域才会产生泡沫经济，也就说，随着投机预期的继续强化，某种资产泡沫继续扩张，超过了整个经济系统所能承受的压力，便产生了泡沫经济。

二、资本逻辑与泡沫经济

马克思在《资本论》中深刻揭示了泡沫产生的根源，在马克思看来，有价证券产价格上涨或下跌只是有价证券索取权证书的价格变动，实质是重新分割剩余价值，而不是创造剩余价值。

无论是泡沫内生论还是外生论，都是基于对泡沫经济直接原因进行剖析，马克思对泡沫经济批判可谓入木三分，“人们把虚拟资本的形成叫做资本化”，在这个过程中，有价证券的增值是幻想的。以股票为例，马克思认为：“这个资本不能有双重存在：一次是作为所有权证书即股票的资本价值，另一次是作为在这些企业中实际已经投入或将要投入的资本。它只存在于后一种形式，股票只是对这个资本所实现的剩余价值的相应部分的所有权证书。”它的市场价值取决于索取权大小、可靠程度以及预期决定的，这种“市场价值”只是一种幻想，一旦货币市场紧张，利息率提高，大量的证券投入获取货币，就会出现价格跌落，但在危机中贬值的证券又变成货币集中的一个强有力的手段。“随着生息资本和信用制度的发展，一切资本好像都会增加一倍，有时甚至增加两倍，因为有各种方式使同一资本，甚至同一债权在不同的人手里以不同的形式出现。”这种价值增倍的想法被马克思看成是“纯粹幻想的怪物”。资产价格不断上涨导致这种“幻想的怪物”不断被强化，似乎资本不经过资本主义生产环节就能自动增值，而且金融资本家还积极推动这种自动增值的怪物不断推进，最终扩散到整个经济体系内，直到经济体系不能再承受，经济泡沫破裂，经济危机爆发。

马克思反复强调有价证券只是现实资本的复制本，它只是代表一种所有权的证书，同时也是对未来剩余价值的索取权益。也就是说，虚拟资本只是对剩余价值的一种分割权，它本身并不创造价值，但它却是参与剩余价值的分割。这种所有权证书跌落而造成的盈亏，具有集聚功能，“越来越成为的结果”，“已经取代劳动，表现为夺取资本财产的本来的方法，并且也取代了直接的暴力。”这类人的资本积累可以不按照现实的资本积累方式进行积累，而且从现实中攫取了很大的一部分价值，从而实现资本的超常规积累。

按照马克思的观点，资本的逻辑总结起来有三点：一是最大化的占有工人的剩余价值，无论是绝对剩余价值还是相对剩余价值，当然，由于参与资本运动主体很多，如何在不同的职能资本之间分割剩余价值，也会存在激烈竞争;二是最大化的将剩余价值转化为资本，当资本所有者获得了剩余价值，资本家要有韦伯意义上“禁欲”精神，将剩余价值投入到再生产循环，而不是用来消费，从而增加资本积累和扩张。这两种都是单个资本的积累，而第三种逻辑可以通过兼并以及信用杠杆的方式进行快速扩张，虚拟资本的扩张就是这种逻辑，这种逻辑带有性质，但它却采取了隐蔽的手段。实质上，随着公众对有价证券的投资，这种隐蔽的掠夺不仅仅是资本家之间的剩余价值分割，还掠夺了工资、租金等收入，使得社会财富不断向大资本集聚，从而加速资本的集中和积累。正是由于虚拟资本自我增值的幻想，导致资本主义社会每隔一定时间就会爆发一次危机，这些危机的功能不仅是使得幻想的泡沫被挤掉，而且通过索取权的变更导致资本的集中，增加了大资本的心理和操纵市场的能力，从而加速这种爆发周期。

三、泡沫经济生成机制及其危害

泡沫经济产生的深刻根源是虚拟资本不断重新分割剩余价值以及其它收入，它采取资本自动增值的幻想形式重新对社会财富进行再分配，以加速资本的集中和积累。资本目的是获得自身的增值，它所依附的资产或者说标的物多种多样，表现为该资产的资本化的过程。

泡沫经济产生的直接原因主要有两种情形：在人的行为是理性的条件下，泡沫也会给投资者带来收益以及它会带来预期的利息收入;在人的行为并非理性的条件下，也会导致泡沫的产生，即投资者可能受到信号干扰、认知能力有限、或过度依赖历史价格和公开的信息以及过于自信。

泡沫生成的机制是一种正反馈与负反馈互相循环的过程，即资产价格变高吸引更多的投资者，更多的投资者和资金介入继续推高资产价格，直到无法一直持续下，价格下跌。无法继续进行正反馈的主要原因是人们的资金是有限的，历史条件也是一定的，一些聪明的投资者可能会提前嗅到泡沫破裂的危险从而跳出这种正反馈循环。

泡沫经济是这种资产泡沫不断扩大，财富效应不断显现，诱使大量的投资者介入，最终扩散到整个经济领域，生成了泡沫经济，而社会大众的盲从跟风，使得整体经济承受不了沉重压力，从而导致整个经济泡沫的破裂。

尽管一定的泡沫会对经济有一定促进作用，泡沫意味着资本对未来乐观情绪和扩张倾向，但泡沫经济无论是生成过程还是破裂的危害也非常巨大。

一是它影响了整个国民经济结构的平衡，大量资金配置到无效的市场中去，而不是配置到最需要的产业中去，它带来的国民经济增长是一种虚假的繁荣，一旦破裂则会导致大量企业倒闭、经济萧条。根据马克思的观点，有价证券只是代表所有权证书的索取权，它的价格涨跌并不产生实际的价值，尽管虚拟资本是“虚拟”，但却会导致现实资本配置无效率，也成为一些人攫取现实资本的杠杆，从而导致经济结构失衡。泡沫经济破裂往往会导致所谓经济奇迹的终结，也往往会结束一个霸主统治时代，例如元朝末年纸币超发导致整个元朝政权覆灭;20世纪80年代末90年代初泡沫经济破裂使得日本陷入了“失去的十年”时代;最近美国的次贷危机导致克林顿政府倡导的“美国梦”幻灭，甚至有可能结束美国在全球各个领域的霸权统治。

二是泡沫经济具有财富分配效应，扩大贫富两极分化。假设泡沫不破裂，会导致没有参与者失去财富增值的机会，从而增加了二者的财富分化程度，例如房价上涨导致那些没有买房者与买房者财富差距很大;泡沫经济破裂更会导致财富的集中，一部分投资者成为资本巨头，另一部分投资者变成穷光蛋，这种集中会扩大居民的财富分化程度。

三是金融市场赚钱比实业赚钱快，被称之为“快钱”，这种赚钱模式会增加国民赌性而厌恶劳动。这种替代了劳动，增加了人们的赌性，从而导致真实价值创造减少，并在社会上形成一种“不劳而获”的风气，从而制约整个经济的发展。

四是社会可能因为泡沫经济的破裂而变得不可控，增加了社会不安定因素。泡沫经济破裂会产生经济危机，经济危机会增加失业，增加财政负担，从而导致社会不安定因素不断增加，处理不好则很有可能造成社会动荡。

参考文献：

[1] Tsutsui W M，Mazzotta S.The Bubble Economy and the Lost Decade：Learning from the Japanese Economic Experience[J].Journal of

Global Initiatives：Policy，Pedagogy，Perspective，2015，（1）：6.

[2] De Long J B，Shleifer A，Summers L H，et al.Noise trader risk in financial markets[J].Journal of political Economy，1990：703-738.

[3] Diba B T，Grossman H I.Explosive rational bubbles in stock prices？[J].The American Economic Review，1988：520-530.

[4] 葛新权.泡沫经济理论与模型研究[D].北京：首都经济贸易大学硕士学位论文，2004.

[5] 周小川.金融政策对金融危机的响应[EB/OL].新浪财经，2011-01-04.

泡沫经济的本质例7

在经历过美国、日本等国家出现资产泡沫和泡沫破裂现象后，人们开始逐渐了解资产泡沫产生原因、破裂产生的风险及解决措施。中国经济连年增长带来了实体经济的繁荣和资产价格猛涨，但是在经济增长的背后潜藏着资产价格偏离实际价值的资产泡沫需要人们提高警惕。不仅是国内资产泡沫会影响金融企业发展，在经济全球化脚步越来越快速的现代社会，世界范围内的资产泡沫危机也会影响到国内金融机构正常运营，因此金融行业企业应该对资产泡沫危机加以了解并进行自身改进。

一、资产价格泡沫危机的定义及形成机理探究

目前比较典型的资产价格泡沫产生破裂的案例主要有日本资产泡沫破裂和美国次贷危机事件，许多专家和学者们从这两个事件中提炼出了资产价格泡沫的定义并对其成因进行了探究，以下是有关资产价格泡沫危机的定义及产生原因解析。

第一，有关资产价格泡沫的定义，在学术界有关资产价格泡沫尚未有官方明确定义，但是普遍认为资产泡沫的实质是因为资产价格膨胀导致偏离资产实际价值而产生的现象。在我国来说最有可能引起我国资产泡沫危机的是目前高速发展的房地产行业，目前买房和炒房的狂热尚未褪去，房地产市场仍旧在不断扩张产业并且抬升房价，这种价格虚高的现象就是“资产泡沫”，除此之外相似的例子还有我国的股票市场。根据房地产现状进行分析可以推断，资产泡沫能够产生的原因就是人们对某一产品或者某一行业拥有良好的预期促使大量资金投入到其中从而引起价格升高，这种行为会催生市场投机行为和市场投资从众现象导致资产泡沫的壮大和膨胀，一旦资产泡沫产生破裂就会对国内金融市场乃至世界金融市场产生巨大负面影响。

第二，资产价格泡沫形成机理分析，目前房地产行业是最容易引起资产价格泡沫破裂的产业，越来越多的银行和金融机构放宽了贷款生审查并将款项投入到其中，一旦产生资产泡沫破裂就会对整个信贷市场和金融市场产生负面影响。关于资产泡沫的形成机理可以从两个方面进行叙述，分别是资产泡沫的形成原因和资产泡沫破裂的原因。

资产泡沫形成的原因可以从宏观经济运行、市场主体行为、货币流动方向几个方面进行分析，首先我国宏观经济运行状态较好且保持上涨状态，尽管近年来经济上涨速度有所放缓并进入经济新常态，但是整体经济运行状态仍然拥有很大的发展潜力和很多投资机会助长了一些热门行业发展。其次目前市场主体仍然习惯于将货币投资于房地产市场进行投资升值，房地产市场投机炒房行为和金融市场投机行为成为促进市场投资活动活跃的主要原因，这种市场行为主要由于投资主体较高的投资期望导致目前许多产业资产价格高于其实际价值。最后由于我国居民长期以来的储蓄习惯和消费习惯导致大量的闲置资金流入房地产市场，我国居民传统的安居乐业思想以及理财意识的萌发导致很多居民储蓄成为房地产市场资本，最终导致房地产价格虚高直至形成资产价格泡沫为经济发展带来危险。

资产泡沫最终膨胀直至破裂阶段的原因分析可以从预期膨胀和经济运行状况等多方面进行分析。由于市场投机投资行为带动了很多消费者盲目地跟从其他人将资金投入市场当中，这些投资者往往缺乏专业投资知识和资本判断能里，投资者完全缺乏理性进行投资的行为导致市场狂热，与此同时投资者在资本不足时往往选择借贷吸引更多金融机构放贷给这些消费者，进入市场的资金不断在市场累积造成资本价格一路飙升并导致泡沫逐步膨胀。这种泡沫膨胀过程吸引大量资金进入并滋生投机炒作行为为泡沫破裂埋下隐患。

资产泡沫破裂的基础就是资产泡沫的产生和膨胀积累了大量的市场资金，不仅如此还会吸引更多对该市场持有较高预期的消费者向市场投资，在这个过程中一旦出现资金链断流或者资本家大量撤资的情况就会导致市场运行出现异常和资产价格瞬间跌至低谷，即所谓的资产泡沫破裂。

我国目前经济发展进入经济增速放缓的新常态阶段，在这个阶段下有些产业会出现缩水现象违背投资者投资预期，这些投资者一旦发现该产业发展前景不是往自己预想的方向发展时会将自己的投资撤离该市场，在价格升高和投资行为狂热的市场中进行撤资会引起其他市场参与者怀疑自身的投资行为而跟风撤资，一旦大部分投资者选择撤资就会导致整个市场资产价格下降致使资产泡沫破裂；其次我国很多有投资能力的市场参与者并没有扎实的金融知识基础，进行投资大多听从一些专业人士建议或者仅凭借主观判断盲目投资，跟风投资行为者在资产进入或者资产撤出时都会带动更多盲目Y产进行市场行为加剧价格下跌程度，因此整个市场预期一旦发生转折就会导致资产价格大幅下降；最后我国产业之间大多存在着千丝万缕的联系，例如房地产行业和金融业就存在着密切关系，由于房价飙升和人们热衷于买房的行为导致房地产价格一路飙升，很多人为了买房而向银行或者金融机构借贷款项进行投资，许多银行和金融机构面对如此大的贷款需求就放松了对贷款人的信用审查和抵押物交易等原则，导致一旦出现资产泡沫破裂人们手中的资产价值大量缩水无法偿还贷款的现象，银行等收回贷款资金难度会加大导致银行正常运转资金匮乏，容易引起金融市场恐慌并波及其他行业。

根据上述分析可以得知，资产泡沫主要是由于某一产业过热吸引大量资金进入造成的经济虚假繁荣现象，这种现象不但会造成市场资产价格高于实际价值还会为整个经济发展埋下隐患，一旦出现资产泡沫破裂行为会导致资产缩水和经济市场混乱，相关金融企业必须对自身金融行为做出创新与发展。

二、资产泡沫背景下企业进行创新与发展的措施

中国的资产泡沫不仅存在于房地产市场还存在于股市等金融市场，在这些资产泡沫尚未破裂时期相关金融企业应当积极关注市场动态并采取相应创新措施，防止在资产泡沫破裂给企业带来太多负面影响，以下是对企业在面对资产价格泡沫时应该采取的相关措施建议。

第一，银行和其他金融机构加强对贷款人的资格审查防止形成坏账和死账。银行和其他金融机构在产业过热时期容易产生投机投资心理，认为将资金借贷到这些行业能够增强资金流动性和降低产生坏账的可能性，但是这些行业在经济虚假繁荣现象的背后是时刻可能坍塌的价格体系和随时缩水的资产价格，因此金融机构不能盲目将自身持有资产借贷进入该行业。在进行贷款审查时要充分考虑贷款人的还款能力和信用评估结果，对贷款人还款能力从资本盈利性、投资风险性、贷款人信用和抵押物等方面全面进行考察，不能由于暂时的投资预期良好就将资金贷给借款人，建立健全银行信用评估系统以便防止投机投资者流动借款增加贷款风险的行为，严格按照贷款流程为贷款人办理相关业务，对不符合贷款要求的投资者坚决不予贷款。贷款业务办理后及时了解贷款人资金流动状况以便及时评估贷款人还款能力，防止在资产泡沫来临时贷款人资产缩水无法按时还款的现象。一旦有大额贷款需要办理时应当在金融机构内部进行综合评估与科学决议后再决定是否借款，以防止资金无法回收造成金融企业自身周转困难问题，只有从金融机构本身资金流动方向入手才能有效防止资本泡沫破裂对金融企业的负面影响。

第二，积极关心市场发展态势，建立金融风险预警系统。许多金融企业也会选择将自身资产直接投入到虚假繁荣行业中去而不是选择借贷，在进行这些资金的投资管理时应该派遣专业金融人才进行管理，在资金投入后相关人员做好资产盈利状况与行业发展前景分析，及时关注市场变化动态以便在资产泡沫破裂前上报企业及时撤资减少损害。企业应当降低资产投机炒作心理，不能盲目跟随市场热度进行投资甚至进行破坏资本市场秩序的行为，在资产发展前景不被看好时应当及时将资产从市场中撤回以便减少企业资金损失。企业应该建立金融风险预警系统对资产泡沫破裂行为进行预防，该系统能够对金融市场发展现状作出准确评估和预测，企业制定金融风险分级制度以便控制撤资力度和资金规模，在资产泡沫产生时能够及时预测并且估算企业是否能从中盈利。

第三，金融企业应当抓住机遇及时发展。金融企业增强自身员工的金融素养和金融预测能力，对企业员工及时进行专业知识培训和投资能力增强，金融企业在面对出现资产泡沫的行业时应该及时判断该行业是否有升值空间并抓住机遇及时进入，投资时能够及时预测该行业升值空间并且控制资本投入量，企业管理人员应该拥有自身独立思考能力以便支撑企业正确投资行为，及时发现资本泡沫破裂的前兆并加强观测和前景预测，在泡沫破裂来临之前能够及时撤出企业投资防止资产缩水。金融企业的员工预测能力和判断能力能够影响企业整体投资质量，一旦整体企业素质提高就能有效防止企业在面对资本泡沫时的盲目投资行为，为金融企业发展做出有力保证和发展动力。

泡沫经济的本质例8

经济泡沫在人类经济历史上不断出现,尤其是一些大的泡沫的产生和破裂给经济带来了转折性的影响。一方面,带有泡沫的经济中实物资本的回报率较高,有助于提高人们的潜在消费能力,因此适当的泡沫对经济具有调节作用,可以化解经济的动态无效性,提高经济效率。另一方面,当经济泡沫持续发展,越过系统承受的阈值,就可能面临破裂的危险。而经济泡沫的破裂可能传导到整个行业或者其它行业,甚至是整个国家或全世界,从而引发全球性的经济危机,给世界经济造成毁灭性的冲击。近年来,经济学家围绕经济泡沫理论进行了理论拓展和经验研究,对房地产泡沫,股市泡沫等经济现象进行分析,取得了一些颇有意义的研究成果。

一、含义界定

经济泡沫的界定还是一个未完成的工作,至今经济学界还没有统一定义。

Kindleberger C P(1978)曾经试图给泡沫一个经济学的定义:泡沫可以不严格地定义为一种或一系列的资产价格在一个连续的过程中的徒然上升。开始的价格上升产生进一步价格上升的预期,并且吸引新的买主。投机者一般感兴趣的是来自于资产买卖的利润,而不是它的使用或产生盈利的能力。这个价格上升之后通常伴随着导致金融危机的预期逆转和价格的突然下降。《新帕尔格雷夫与金融大辞典》(1992)年的定义:泡沫是指在一个连续的金融运作过程中,一种或一系列资产价格的突然上升,并且随着最初的价格上升,人们产生对远期价格继续上升的预期,从而吸引更多新的买者。同样,这只是一种过程的描述。国内学者也给出了相应的定义。王子明(2002)认为泡沫是一种经济失衡现象,可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格(一般均衡稳定稳态价格)的非平稳性向上偏移,这种偏移的数学期望可以作为泡沫的度量。

二、产生机制

大量的文献从金融学、制度经济学、信息经济学等众多视角对经济泡沫的产生机制进行了广泛深入的研究。

Keynes J M(1936)在《就业、利息和货币通论》中提出了不确定性、风险以及金融市场如何影响经济的思路,建立的不确定性模型提供了泡沫产生的理论途径。Minsky H P(1972)提出的“金融不稳定性假说”进一步完善和丰富了Keynes理论:如果不能维持现金流,金融体系不稳定,就会使泡沫破裂,导致金融危机Kindleberger C P(1978)将金融不稳定性假说加以具体运用,将泡沫扩张到金融危机的过程概括为:出现异常变化,资金过剩,过度发放贷款,资产交易过度和资产价格暴涨,利率上升,收回资金和贷款,资产价格暴跌。Fisher I(1933)从金融供给角度出发,解释了泡沫产生的原因:各经济主体为了自身的利益,在经济繁荣时期产生“过度负债”,容易滋生经济泡沫,当进入下一个循环时,经济不景气、债务人债务大增,引起连锁反应,导致货币紧缩,是泡沫破裂的诱因。后来的经济学家丰富和发展了Fisher的理论。

基于制度经济学的研究表明:(1)政府在资源供应和税收制定上占据支配性地位,是导致泡沫的重要原因。政府在制定土地政策以及货币政策上对泡沫产生有重要的影响:一方面,出于自身利益的考虑,为了增加财政收入,地方政府热衷于制定相关政策推进房地产的发展;另一方面,货币化和货币虚拟化,加上社会游资和国际热钱的推波助澜,是加速房地产泡沫产生的助推器。Coleman IV M、LaCour-Little M、Vandell K D(2008)实证了美国20个城市从1998-2006年的横截面时间序列数据,实证结果表明国有企业的不规则运作,引起了房地产市场的剧烈波动,也是日后泡沫破裂的主要诱因。(2)政策制定对股市泡沫也具有推波助澜的影响。一方面货币政策的制定,在一定程度上加大了流动性过剩,并没有起到有效防范泡沫的作用,甚至存在某种程度的放纵。另一方面,股票市场在融资等方面存在一定程度的立法不规范问题,间接地影响了市场投资主体结构,造成了极大的负面影响。Sarno L、Taylor M P(2003)通过分析6个拉丁美洲新兴经济体系的股票市场,上个世纪八十年代到九十年代的巨额外资冲击以及新兴市场不完善的市场机制是造成经济泡沫的主要原因。

基于信息经济学的研究分析了理性泡沫和非理性泡沫的产生机制。Keynes J M(1936)最早给出了理性泡沫产生机制的信息经济学解释:以市场有效性为基本前提,假定个人可以利用完全信息对市场作出理性预期,通过比较泡沫资本的收益与实物资本的收益进行投资决策。行为经济学的兴起与发展为确认现实世界中投资者的有限理性提供了大量的心理实验和解释,对信息经济学解释非理性泡沫产生的微观行为基础提供了新的理论依据:基于市场无效性假说,信息是不完备的,造成投机盛行,滋生不理性泡沫。

三、存在性研究

对于泡沫的存在性问题,一直是泡沫研究的核心内容,国内外学者对泡沫的存在性问题进行了理论探讨和实证研究。按照研究视角不同,一般从如下两方面展开:(1)按照投资者性质分成理性泡沫和非理性泡沫的存在性研究;(2)按照市场性质分成房地产泡沫、股市泡沫等。

1.理性泡沫和非理性泡沫

(1)理性泡沫

迄今为止,理性泡沫的研究成果已经非常丰富,具体可以分为如下几类:时间型泡沫、内在型泡沫和外在型泡沫。时间型泡沫只与前一期泡沫有关,又称为马尔可夫泡沫。时间泡沫又可以细分为:确定性泡沫、近似随机游走泡沫、爆炸性泡沫。Froot K R、Maurican O(1991)提出了内在型泡沫的概念,内在泡沫仅与决定资产内在价值的基础变量有关。相对于内在泡沫,我们把由于受到外来因素影响而产生的泡沫称为外在泡沫。

理性泡沫存在多重解,但是并非每一种从理性预期方程中所得到的理性泡沫解的形式都能够描述现实中的经济现象。譬如,泡沫存在条件中货币均衡的要求较高,这种均衡一旦被打破,泡沫将不复存在(Manuel S S、Michael W,1997)。所以,为了更好地运用理论解释现实情况,需要在理性预期方程中加入一些条件,如横截条件,以剔除一部分不符合现实情况的理性泡沫形式(Michel P、Wigniolle B,2003)。

Samuelson P A(1957)最早证明了理性泡沫在理论上的可能性。Tirole J(1982)证明了一个非常一般的引理:在个人生存期限无限,市场参加者有限且为风险厌恶的情况下不可能存在泡沫。Tirole J(1985)放宽了上面的条件,证实了如果市场参与者是风险爱好者且个数无限时,那么泡沫是可能存在的。Blanchard O J、Watson M W(1982)从理性预期方程出发,在套利均衡条件下,利用重复迭代法求解具有理性预期的差分方程,得出理性泡沫解,为投机泡沫研究开辟了一个新的研究方向。同时,Blanchard O J、Watson M W(1982)还构建了一种新的理性泡沫模型--爆炸性泡沫模型,可以更好地描述在现实中常常出现的价格在长期上涨后突然崩溃的情形。

代际叠代模型是当前研究泡沫存在性理论的主要工具(Venditti A,2005))。许多文献利用代际叠代模型,从连续和离散角度出发,证实了理性泡沫存在的充要条件。Tirole J(1985),Weil P(1987),Michel P、Wigniolle B(2003),Cazzavillan G、Patrick A P(2005),Caballero R J、Krishnamurthy A(2006),Kunieda T(2008)研究了在连续的代际叠代系统中经济泡沫的存在路径,得到了存在经济泡沫的货币均衡路径。Grossman G、Yanagawa N(1993),Tanaka J(2004,2007)等很多学者证明在更严格的条件下使用离散的代际叠代得到理性泡沫的存在性条件。

国内学者史永东、杜两省(2001),史永东、齐鹰飞(2002),王子明(2002),郭济敏(2005)在际叠代模型框架下,分别研究了在期界有限或无限,市场参与者有限或无限的情况下持续性经济泡沫的存在性问题。

(2)非理性泡沫

随着对泡沫理论研究的不断深入,其展现的形态不一定对应于由理性预期模型所推导出来的泡沫形式,非理性泡沫理论是对理性泡沫理论的一个补充,用以解释那些由于非理性因素所导致的泡沫现象。Kindleberger C P(1978)、Minsky H P(1974)分别给出非理性泡沫存在的原因。

大量的数学模型模拟了非理性泡沫存在性:代表性的研究有:时尚模型(Shiller R J(1984),Fair R C、Shiller R J(1990))、噪声交易者模型(De Long B(1990))和传染模型(Lux T(1995))等等(Arellano C(2008))。

近年来,行为经济学界的研究人员独辟蹊径,从心理学实验以及神经网络学入手,得到很多数据佐证消费者决策的有限理性。行为经济学考虑到现实中人们之间的差异性如何影响个人的决策来研究非理性泡沫的存在性问题,它通过大量的心理实验,奠定了探究非理性泡沫存在性的有限理性基础。Bernheim B D、Rangel A(2004,2007,2009)通过磁共振成像、颅磁刺激以及眼睛跟踪等实验手段,结合认知神经科学和实验经济学研究经济决策的神经基础。汪丁丁、叶航、罗卫东等人(2006,2007)开创国内神经元经济学研究先河,运用现代神经科学方法研究经济行为,将经济泡沫理论的研究提升到一个新的高度。

2.房地产泡沫和股市泡沫

(1)房地产泡沫

大量的实证研究也探讨了在不同国家不同市场上泡沫的存在性。房地产泡沫的测度方法有大量的前期成果。Wheaton W C、Gleb N(2008)通过分析美国59个房地产市场上1998-2005年的时间序列数据,次级贷款是美国房地产市场上的新兴产物,它带来的巨大风险是泡沫产生的主要原因。Coleman IV M、LaCour- Little M、Vandell K D(2008)研究了美国20个城市1998-2008年的房地产面板数据,结论是美国房地产市场在2003年不存在显著的泡沫,之后国有企业参与市场是房地产市场产生泡沫的主要原因。

国内研究主要从直接、间接以及其它方法对全国市场以及区域市场进行泡沫的测度。直接测度法一般利用房产基本价值与市场价格的偏离进行测度(韩冬梅、刘兰娟、曹坤,2008)。间接法一般通过建立指标体系进行测度(李平,2007),还包括因子测度法(王子成、明娟,2007),West模型方法(韩德宗,2005)等。

(2)股市泡沫

当前股市的大幅震荡,将股市泡沫的测度推向了新的研究高潮。国内学者对股票市场泡沫的实证检验可以分成三大类:直接检验、间接检验和其它方法检验。直接法通过计算整个股市的P-E即市盈率,股票市价与每股收益率的比值等来衡量股票市场的泡沫程度(冯祈善、孙晓飞,2005)。间接法通过制定相应的泡沫度量指标衡量泡沫程度,譬如建立股票市场指数的收益率与GDP增长率之间的比来反映泡沫的增长速度(冯祈善、孙晓飞,2005)。金雪军等人给出了国内外证券市场泡沫实验研究的一个总结(金雪军、杨晓兰,2005)。

此外,很多学者通过实证研究发现在不同国家、不同市场上也可能存在一定程度的泡沫,例如:新西兰房地产市场泡沫(Fraser P、Hoesli M、Alevey L Mc,2008),印度房地产市场泡沫(Mahalik M K、Mallick H,2009)等。尽管很多的前期结果都显示,在某些市场都检测出泡沫的存在性,但是,这些实证都是对某些指标进行的检验,Gurkaynak R S(2005)认为一旦改变参数体系,泡沫的存在性将受到质疑。

四、影响以及防范治理

经济泡沫的产生、破裂将在微观和宏观上对经济产生不同程度的影响。微观上,消费者和生产厂商的财富效应将受到冲击。宏观上,将产生相关的经济动态效应、周期性效用、通货膨胀效应以及资源配置效用。为了应对经济泡沫造成的冲击,货币政策、公共政策的制定将有所进行调整,从而传导到整个宏观经济层面。

经济泡沫对经济发展的影响,学术界可以分成两种观点:反对派和中立派。前者认为泡沫不利于经济的正常运行,对国民经济产生负面的冲击。麦基尔(2002)在《漫步华尔街》一书中详细介绍了人类近三百多年的历史中出现的经济泡沫,泡沫的出现加重了市场的不确定性,如果治理不当,泡沫的破裂将引发经济危机,因此不利于国民经济的长期发展。中立派的研究显示了泡沫对经济具有正反两方面的效用:虽然泡沫的破裂将给经济带来毁灭性的冲击,但是经济泡沫也有其积极的一面。Tirole J(1985)和Weil P(1987)证明了泡沫只可能在一个动态无效率的世代交叠经济中存在,这时候,资本积累过多,超过了黄金增长律。虽然不是帕累托最优的,但泡沫的存在使得每个人都可以通过减少资本存量来增加消费,从而使效用增加。宾斯维杰(2003)的研究发现,泡沫可以降低资本积累,从而提高潜在的经济动态效率,使经济动态地从无效走向有效。对个人的影响表现在,经济泡沫可以提高人们的潜在消费水平,因此它是有益的。史永东、杜两省、齐鹰飞(2001,2002)的研究认为中国经济处于动态无效时期,适当的资产泡沫对经济发展有益。

因为对经济泡沫的测度和影响还没有定论,所以对它的防范与治理也变得十分困难,是摆在各国学者、央行乃至政府面前一个非常棘手却又亟待解决的问题。通过分析经济泡沫历史,大量的研究对泡沫的防范治理政策主要有两方面的建议。一是应该采取内外部风险监控同时进行的防范措施(奥村洋彦、余熳宁(2000),谢经荣(2002),徐滇庆(2006))。理论上,刘静岩、韩文秀(2002)研究了房地产投资泡沫的OGY混沌控制策略。OGY控制方法能够有效控制房地产投泡沫产生的混沌效应,在理论上给出了挤出宏观经济中的泡沫成分的内外条件。二是处于不同市场、不同时期的泡沫对经济的影响是不同的,应该采取不同的防范措施(周建军、鞠芳,2008)。对房地产泡沫的政策建议主要包括:完善市场信息机制,建立正确的预期,规范土地供给机制,借助税收方式抑制投机行为,实施有效风险监控(曲世军、张友祥,2008;曹映雪、张再金、廖理,2008;董琦,2008)。对于股市泡沫的政策建议体现在两方面:一方面要继续深化金融市场改革,完善市场建设,谨慎对待泡沫破灭之后的治理工作(黄海燕,2007);另一方面,由于金融市场的敏感性,在确保市场作用的前提下,制定相关防范政策。

参考文献

[1]Kindleberger C P.Manias,panics,and crashes.New York:basic books,1978:17.

[2]彼得.纽曼等.新帕尔格雷夫货币金融大辞典[M].北京:经济科学出版社,2000,76.

[3]王子明.泡沫与泡沫经济:非均衡分析.北京:北京大学出版社,2002,25.

[4]Keynes J M.General theory of employment,interest and money.Harcourt Brace,1936.

[5]Minsky H P.The modeling of financial instability:an introduction.Modelling and simulation,1974.

[6]Fisher I.The debt-deflation theory of great depressions.Econometrica,1933,1(3):337-357.

[7]Coleman IV M,LaCour-Little M,Vandell K D.Subprime lending and the housing bubble:tail wags dog?Journal of housing economics,2008,17(4):272-290.

[8]Sarno L,Taylor M P.An empirical investigation of asset price bubbles in Latin American emerging financial markets.Applied financial economics,2003,13(9):635-643.

[9]Froot K R,Maurican O.Intrinsic bubbles:the case of stock prices.American economic review:1991,81:1189-1214.

[10]Manuel S S,Michael W.Rational asset pricing bubbles.Econometrica,1997,65(1):19-58.

[11]Michel P,Wigniolle B.Temporary bubbles.Journal of economic theory,2003,112:173-183.

[12]Samuelson P A.Intertemporal price equlibrium:a prologue to the theory of speculation.Weltwirtschaftliches Archiv,1957,181-219.

[13]Tirole J.On the possibility of speculation under rational expectations.Econometrica,1982,50(5):1163-1181.

[14]Tirole J.Asset bubbles and overlapping generations.Econometrica,1985,53:1071-1100.

[15]Blanchard O J,Watson M W.Bubbles,rational expectations and financial markets.In Paul Wachtel(ed.).Crises in the economic and financial structure,Lexing MA:Lexington books,1982,945-976.

[16]Venditti A.The two sector overlapping generation model:a simple formulation.Research in economics,2005,59:164-188.

[17]Weil,P.Confidence and the real value of money in complete information.Oxford economic papers,1987,38:443-455.

[18]Cazzavillan G,Patrick A P.On competitive cycles and sunspots in productive economies with positive money stock.Research economics,2005,59:137-147.

[19]Caballero R J,Krishnamurthy A.Bubbles and capital flow volatility:causes and risk management.Journal of monetary economics,2006,53:35-53.

[20]Kunieda T.Asset bubbles and borrowing constraints.Journal of mathematical economics,2008,44:112-131.

[21]Grossman G,Yanagawa N.Asset bubbles and endogenous growth.Journal of monetary economics,1993,31:3-19.

[22]Tanaka J.Growth and welfare effects of stochastic bubbles in an overlapping generation economy.Working paper series,2004,3.

[23]Tanaka J.How large is the social cost of an asset bubble?Economics bulletin,2007,5(24):1-8.

[24]史永东,杜两省.资产定价泡沫对经济的影响.经济研究,2001,(10):52-59.

[25]史永东,齐鹰飞.中国经济的动态效率[J].世界经济,2002,(8):65-70.

[26]郭济敏.股票市场泡沫研究[M].北京:中国金融出版社,2005,234-245.

[27]Shiller R J.Stock prices and social dynamics.Brookings papers on economic activity,1984,2:457-498.

[28]Fair R C,Shiller R paring information in forecasts from econometric models.American economic review,1990,80:375-389.

[29]De Long B.Noise trader risk in financial markets.Journal of political economy,1990,98.

[30]Lux T.Herd behavior bubbles and crashes.Economic journal,1995,105:881-896.

[31]Arellano C.Default risk and income fluctuations in emerging economies.American economic review,2008,98(3):690-712.

[32]Bernheim B D,Rangel A.Addiction and cue-triggered decision processes.American economic review,2004,94(5):1558-1590.

[33]Bernheim B D,Rangel A.Toward choice-theoretic foundations for behavioral welfare economics.American economic review papers and proceedings,2007,464-470.

[34]Rangel A.The neuroeconomics of simple goal-directed choice (circa 2008),forthcoming in the cognitive neurosciences IV,edited by Michael Gazzaniga,2009.

[35]汪丁丁,叶航,罗卫东.人类的趋社会性及其研究:一个超越经济学的经济分析[M].上海:上海世纪出版集团,2006,8-27.

[36]叶航,汪丁丁,罗卫东.科学与实证――一个基于“神经元经济学”的综述[J].经济研究,2007(1),52-69.

[37]Wheaton W C,Gleb N.The 1998-2005 housing“bubble”and the current“correction”:what’s different this time?Journal of real estate research,2008,30(1):1-26.

[38]韩冬梅,刘兰娟,曹坤.基于状态空间模型的房地产价格泡沫问题研究[J].财经研究,2008,34(1):126-135

[39]李平.对我国房地产泡沫的测度研究[J].统计与研究,2007(24):82-85.

[40]王子成,明娟.珠三角房地产泡沫测度实证研究――以广州为例[J].经济地理,2007,27(5):819-846.

[41]韩德宗.基于West模型的房地产泡沫的实证研究――以北京、上海、深圳为例[J].当代经济科学,2005,27(5):6-11.

[42]冯祈善,孙晓飞.中国股市泡沫合理范围研究[J].上海金融,2005(11):

46-49.

[43]金雪军,杨晓兰.证券市场泡沫实验研究综述[J].国外社会科学,2004(3):20-25.

[44]Fraser P,Hoesli M,Alevey L Mc.House prices and bubbles in New Zealand.The journal of real estate finance and economics,2008,37(1):71-91.

[45]Mahalik M K,Mallick H.What causes asset price bubbles in an emerging economy?Some empirical evidence in the housing sector of India.In:annual money and finance conference.Mumbai,2009,1-31.

[46]Gurkaynak R S.Econometric tests of asset price bubbles:taking stock.Finance and economics discussion series from board of governors of the federal reserve system(U.S.),2005,4.

[47]麦基尔,骆玉鼎,彭晗.漫步华尔街[M].上海:上海财经大学出版社,2002,1-59.

[48]宾斯维杰,张建森.股票市场,投机泡沫与经济增长[M].上海:生活读书新知三联书店上海分店,2003,124.

[49]奥村洋彦,余熳宁.日本泡沫经济与金融改革[M].北京:中国金融出版社,2000,49-52.

[50]谢经荣.地产泡沫与金融危机[M].北京:经济管理出版社,2002,177-202.

[51]徐滇庆.房价与泡沫经济[M].北京:机械工业出版社,2006,69-148.

[52]刘静岩,韩文秀.房地产投资泡沫的自适应混沌控制策略[N].第二届复杂性科学学术研讨会,2002,2.

[53]周建军,鞠芳.房地产泡沫的二元结构分析框架――基于实体经济和虚拟经济二分法的思考[J].当代财经,2008(5),37-41

[54]曲世军,张友祥.论房价调控及政府的责任[J].当代经济研究,2008(12):54-55.

[55]曹映雪,张再金,廖理.开征物业税能否抑制房地产投机[J].税务研究,2008,275(4):42-44.

[56]董琦.房地产金融监管亟须加强[J].中国国情国力,2008(4):9-11.

泡沫经济的本质例9

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）22-0164-04

引文

中国房地产的发展自2003年进入了价格持续上扬、多项调控措施出台的阶段。2003年人民银行为促进房地产金融健康发展并防范金融风险，了有关紧缩放贷的新规定。同年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。两项文件实质上都是着重于如何促进中国房地产业的持续健康发展，其中的关键问题就是如何调控局部地区的过热问题，严重一些就是房地产局部泡沫问题。政策的引起了业内人士的激烈争论。各方争论焦点包括了房地产泡沫存在与否以及新政策的取向和效应。本文中将对泡沫争论的不同观点、各方所提出的泡沫产生的机理以及消解泡沫的策略进行综述。

一、泡沫概念的界定

首先在文章的开始要理清什么是泡沫，什么是泡沫经济，这样房地产泡沫的含义也就迎刃而解了。那么什么是泡沫？不同的人有不同的看法。金德尔伯格（Charles.P.Kindleberger）在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”辞条中写道：“在编写本辞条时，理论界尚未达成泡沫的一致同意的定义；至于它是否可能发生，也没有一致的看法。”[1] 可见到目前为止还没有严格的泡沫和泡沫经济的定义。

英国经济学者乔纳丹・泰纳鲍姆认为，世界经济的架构是倒金字塔，下面是实物资本，上层是金融衍生物及虚拟资本，泡沫是虚拟资本缺乏实物资本的保证而过度膨胀的结果。泡沫是对经济中出现的虚假繁荣现象的形象描述，它由资产价格异常膨胀，严重偏离真实价值而产生，又由于缺乏实物资本的支撑，最终以价格暴跌告终。泡沫引起连锁反应，引起金融危机。

曹振良对泡沫的定义和解释为，泡沫实质上是一种价格运动现象。对其简单的定义为：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫又称为价格泡沫、资产泡沫、投机泡沫或资产价格泡沫。泡沫有以下两重涵义：泡沫是资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态；泡沫是资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分[2]。

王子明认为，泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格水平的非平稳性向上偏移，这种偏移的数学期望可以作为泡沫的度量。导致价格泡沫的原因是复杂的，在实际经济活动中，与预期相关联的过度投机行为、幼稚投机者的交易行为、规范失灵、诈骗行为和道德风险等都可能成为导致泡沫现象的原因。一般来说，在投机性泡沫发生时，价格往往会突然攀升，价格的攀升趋势可能会使市场产生进一步价格上升的预期，并且吸引新的买主，形成自我实现的正反馈过程。当泡沫被市场发现，就会产生和原来相反的预期，出现使市场价格回归理论价格的动力，价格可能迅速而急剧地下降，导致泡沫的破灭[3]。

包宗华认为，泡沫是一种价格远离价值的经济现象。根据泡沫产生的程度和后果分为两类，第一类是泡沫经济，其产生的主要原因是过度投机，表现是价格若干倍的狂涨，远远的离开价值，但这种高价只保持一定的时间后则破裂，每一个泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。第二类是一般性的泡沫，可称为经济泡沫，比较普遍产生，它也会带来大幅度的涨价但上涨和下降幅度较小，不会有泡沫经济的“破裂”和“狂跌”现象，并且对调节市场起到一定的积极作用[4]。

二、中国房地产泡沫是否存在

事实上，对于目前市场究竟是怎样的一种状态，仍然是众说纷纭，有着截然不同的观点：一种是认为中国房地产存在泡沫，而另一种认为不存在泡沫，可能存在局部过热。

1.“泡沫论”持有者

谢国忠指出，在这次经济繁荣中，大多数的利润都来自于房地产行业，资本收益依赖于房地产需求的高增和房价的高企。在建的房地产项目总量的市场价值大约相当于GDP总额的30%。所有数据都表明，目前的市场已经处于严重的过度扩展状态[5]。当在一个泡沫破裂之前，它都会保持扩张势头。1995年，当美元见底的时候，泰国曼谷的“房地产泡沫”开始破裂，下跌的房价使外国投机热钱撤离。上海与十年前的曼谷很类似，很可能步其后尘。而泡沫破裂的时间取决与外来资金 [6]。

易宪容认为，中国房地产泡沫存在与否的争论就在于把住房需要与住房需求混为一谈。无论从消费的角度还是从投资的角度，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。有效需求不足，一味地提升房地产的价格只能使得中国房地产市场的泡沫越吹越大[7]。

宋德林认为，房地产是最终消费品，跟资本市场有很大的不同，房地产的基本价值已到位，在炒的过程中没有形成任何新的价值，炒房就是投机。按照经济学原理，商品价格和价值背离很大叫做泡沫。上海的房价两年翻了两倍，这就是泡沫[8]。

王小广认为，中国房地产业正处在“泡沫化”自我强化的过程。房地产的繁荣是非理性的，房价的上涨必须与经济发展水平，特别是购买力水平相适应的，持续地脱离就是泡沫，就是“非理性”。衡量居民住房购买力的主要指标是房价收入比，中国的许多大城市房价收入比持续多年在10倍以上，有的高达15倍，过高的房价收入比说明目前房价严重高估，泡沫化严重，同时也说明靠房价上涨支撑的房地产需求增长不可能长期持续，购买力的瓶颈迟早会到来[9]。

尹中立认为，不能用一般的市场均衡理论去解释和分析房地产市场的问题和现象。房地产市场具有投资品市场的特征，简单的概括投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”，按照股票市场的经典投资理论为“牛市中，股价有自我强化和复制的功能”。房地产市场繁荣阶段的特征就是价格上涨，需求增加，空置率下降，此阶段也是房地产泡沫的形成阶段，市场景气度高，人们对前景盲目乐观，但此时市场形式会随时出现逆转[10]。

2.“非泡沫论”持有者

包宗华则指出，许多文章的作者把泡沫现象包含的内容扩大化，除“价格涨的过快”，还有“房地产发展过热”、“房地产投资增长过速”、“房地产规模过大”、“住房空置率过大”、“房价收入比过高”、“房地产结构性矛盾突出”、“房地产利润过高”等等，都归结为泡沫现象。如果硬要把这些内容归入泡沫现象，必定会造成理论上、实施政策措施上的混乱。包先生结论为：第一，在国民经济持续发展的时期，一般不会出现全国性房地产萧条或破裂的问题。第二，中国有日本当年相同的国民经济持续繁荣发展的条件，又有比日本年平均价格低和政府已经予以调控的不同条件，而且国民经济不仅没有萧条而且在继续繁荣发展。因此不可能出现全国性的房价破裂问题。第三，少数城市房价涨幅超过10%甚至20%，但时间都没有超过三年，即使出现了经济泡沫的苗头或经济泡沫，但没成为泡沫经济，即使外国专家抨击的上海也没有泡沫经济[11]。

顾云昌认为，全国房价是平稳、正常的上扬，不存在资产价格的虚涨。中国人均可支配收入平均增速是房价涨幅的2倍，居民的购房能力不仅没有下降反而上升。沪杭的泡沫大约处于中小泡沫的程度，并随着居民收入的提高和房价的平稳或稍有回落，泡沫会慢慢消融，这种现象只是局部的 [12]。

刘韬认为，日本三十多年平均每年上涨超过10%，其中超过30%有两次，这也成为其产生泡沫经济的原因。因此参考日本房地产发展历史，中国房地产的价格上涨无论从时间还是涨幅方面都不具备产生泡沫经济的条件。统观全国房地产市场的发展，都会发现真实需求和实际供给的结构失衡问题，即使局部地区可能出现了房地产过热或结构性的过剩现象也不能判断房地产已经是“泡沫经济”[13]。

文林锋认为，局部地区房地产需求的旺盛与房价的上涨并不意味着就是泡沫，主要是一些原来房地产发展滞后的一线城市的房地产业的迅速崛起的表现，有的地方甚至出现供不应求的矛盾。并不能单纯以房价的涨跌来衡量房地产市场是否出现泡沫，而应该看价格和价值的相互关系。停止住房实物分配后释放的购买能力，新建房屋品质的提高，居民改善居住水平的愿望，城市化进程的加快，新增人口和外来人口的住房需求，个人收入的增加等成为强大的市场需求支撑；城市基础设施的投入的增加，土地资源的不可再生性和稀缺性导致土地供给量与住房需求量的矛盾加大，土地取得成本的增加，这些因素使得土地价格逐年上升；建材涨价和建筑工人工资水平的增加使成本加大；住房档次和品质的提升提高了商品房的价值。国外资本进入房地产业，刺激了投资和消费的增长。部分地区的投资过热的主体为民营企业，投资主体的性质决定了其投资的理性[14]。

三、房地产价格高涨和房地产泡沫形成机理分析

易宪容认为，政府信贷政策的误导越来越成为房地产需求扩张和膨胀的主流的原因，银行超低利率及银行资金的易获得性，使民众住房需求出现了虚假繁荣，使得北京、上海个人住房持有率大大的高于法国、德国和美国。没有把房价的变化作为宏观调控的风向标，国内投资在高位运行的状况是无法改进的[15]。

王小广认为，造成房地产日益“泡沫化”的原因相当的复杂。第一是体制方面的原因，政府存在过度投资的冲动，地方政府把房地产作为筹集公共投资资金的“聚宝盆”；另外的体制原因就是我们没有设计出一套有效的制度来防止房地产泡沫。第二个房地产持续的过热的原因是给不动产赋予了过多的投资属性，再加上开发商对消费者的误导，引发房价过度上涨，房地产虚热。土地政策宽松和价格低廉，获得土地上获得了政府的过度刺激；房地产消费信贷风险空置意识薄弱，允许了具有投机性的政策的存在[9]。

宋德林认为，房地产泡沫是一个体制问题。房地产80%的资金来自银行，商业银行有着支持房地产发展的巨大作用，由于商业银行处于规模发展时期便会出现总行给分行的指标是超常规的，而这些指标是和职位结合的；并且银行干部为任期制，缺乏无限期责任的追究；这种情况导致银行放贷审查时，会采取一些权衡之策。银行在支持时很卖力，但调控时乏力[16]。

厉以宁认为，中国房地产的确是有问题，但主要是结构问题。房地产价格的上涨主要是由于占房地产价格40%的土地价格的上升而上升的，再加上土地批量有限。所以房地产价格的上涨不是泡沫造成的，而是供求决定的，要解决这个问题，利率调整和土地批量调整同等重要，并且调控房地产市场供给的主动权掌握在政府的手中：房地产价格上涨过快时多批土地，反之则少批[17]。

刘福坦把中国的房地产泡沫大体可以分为两类：一类表现为商品房价格过高；另一类表现为供求结构不对称。但产生的根源是一个，即房地产商品化、资本化过程中要素和产品流通体制改革出现了重大失误。现行房地产流通体制与国民经济发展阶段、主要矛盾转化态势、产权结构严重背离[18]。

丰雷、朱勇、谢经荣从目前中国经济处于转轨时期这样一个特征出发，对中国房地产泡沫形成原因进行分析，认为如果仅限于从投机、预期、非理性和虚拟资本理论等角度进行，将会出现偏差。土地投机是中国房地产泡沫形成的最直接原因。政府失败是中国房地产泡沫形成的主要原因，土地供应的双轨制，政府对土地市场的过度干预和干预失灵，以及市场主体结构不合理等原因，推动了土地投机等“市场因素”在地产泡沫形成机制中直接发生作用。而权力寻租和法制不健全等因素，则在中国房地产泡沫的形成中起了推动作用[19]。

四、消解房地产泡沫的方法

随着新政策的出台不同的学者也表示了自己的看法和防范、消解房地产泡沫的策略。

易宪容提出政府应该通过调整银行利率和银行信贷来调整房地产市场的供求关系，因为房价是通过房地产供求关系变化来调整的，只有这样的措施才能使国内房地产新政走向明确化，否则微观的调整并不能控制房地产市场的过热。如果中央银行能够逐渐让国内利率市场化，让市场的利率逐渐进入一个上升周期，那么已经形成的国内房地产泡沫可能会在这个过程中逐渐消解。

王小广认为，首先积极的宏观经济政策向稳健的宏观经济政策转变的一个重要的内容就是财政和金融政策要减少对房地产消费的刺激。刺激住宅消费的政策要转向“适度的紧缩”，政府要把发展经济的主要精力从房地产上转向工业升级和城市竞争力的提高。其次要加强对房地产的金融和土地调控，可以适时地采取结构性升息措施，抑制泡沫的继续发展；二是采取严格的土地调控政策，优化房地产供给结构，增加中低档住宅的供给。第三是建立抑制房地产“泡沫化”的长效机制，取消预售政策，征收房地产税，新房住满一年以后才准上市，以抑制住房的过度投机行为[9、20]。

沈悦认为，中国政府选择一些政策工具的组合来调控房地产价格：通过央行控制的利率和再贴现工具；通过一些监管政策如准备金、资本要求，以及对金融机构的贷款进行管制，帮助抵御房地产相关信贷供应流动性的巨大变化带来的冲击；通过逆景气循环的财政政策，消除私人部门的超量消费或者消费不足，进而影响总产出和私人部门的消费；通过选择性的税收变化降低或提高资产交易的实际税收回报。但调控政策出台时间应十分慎重[21]。

谢百三、王巍认为，轻易捅破房地产泡沫并非明智之举，应该采取以下的措施：一是控制整顿银行信贷资金。银行信贷资金是房地产泡沫形成的一个不可或缺因素，也是影响房地产需求的重要因素。因此，合理限制信贷是优化资源配置和银行资产结构、提高资产质量、降低银行风险的关键。二是推进房地产抵押贷款证券化。三是积极推进部分地区的廉价房建设，以寻求供需平衡，让部分城市房地产价格缓慢上升，才是释放和化解风险的良策[22]。

文林锋认为，抑制房价过快上涨，关键是调整供求关系，增加供给，控制需求，即增加中低价位商品房的住宅供给，特别是经济适用房和廉租住房，满足中低收入家庭的住房需求，同时采取有效措施，抑制投机炒作行为，把扰乱市场等不合理的需求排斥在外 [23]。

参考文献：

[1] The New Palgrave Dictionary of Economics，volⅠ，p.281.

[2] 曹振良，高晓慧.中国房地产业发展与研究[M].北京：北京大学出版社，2002.

[3] 王子明.泡沫与泡沫经济――非均衡分析[M].北京：北京大学出版社，2002.

[4] 包宗华.“泡沫”争论与2005年房地产形势[J].城乡建设，2005，（1）.

[5] 谢国忠.中国房地产还能兴多久[J].金融经济，2004，（11）.

[6] 谢国忠.上海房地产有可能步曼谷后尘[J].金融经济，2005（4）.

[7] 易宪容.中国房地产市场泡沫存在与否之争[J].河南金融管理干部学院学报，2005，（2）.

[8] 林.房地产泡沫是一个体制问题[J].中国新闻周刊，2005，（4）.

[9] 王小广.抑制房地产“泡沫化”[J].中国金融，2005，（4）.

[10] 尹中立.空置率下降并不能说明房地产市场没有泡沫[J].中国房地产金融，2005，（2）.

[11] 包宗华.“中国房地产泡沫破裂论”的“破裂”――论泡沫破裂论“破裂”后的2005年房地产形式[J].城市开发，2005，（1）.

[12] 顾云昌.中国房地产市场总体上没有多少泡沫[J].住宅科技，2005，（2）.

[13] 刘韬.辨析房地产泡沫[J].市场研究，2005，（6）.

[14] 文林锋.对当前和未来房地产形式的认识[J].房地产市场，2005，（1）.

[15] 易宪容.21世纪经济报道，2005-06-08.

[16] 林.房地产泡沫是一个体制问题[J].中国新闻周刊，2005，（4）.

[17] 厉以宁.经济泡沫不等于泡沫经济[J].当代经理人，2005，（1）.

[18] 刘福坦.房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J].城乡建设，2003，（4）.

[19] 丰雷，朱勇，谢经荣.中国地产泡沫实证研究[J].管理世界，2002，（10）.

[20] 唐敏.房贷新政挤压房地产泡沫[J].金融信息参考，2005，（5）.

[21] 沈锐.对中国房地产价格走势的判断与政策建议[J].中国房地信息，2005，（7）.

[22] 谢百三，王巍.对房地产降温不可鲁莽[J].金融信息参考，2005，（5）.

泡沫经济的本质例10

20世纪90年代初期，日本经济泡沫破灭，日本经济受到严重打击，这之后的十余年间日本经济出现了严重的衰退，被称为“失去的十年”。近年来，我国经济在国际金融危机冲击下，逐渐减慢了快速发展的势头，出现了某些泡沫经济的特征，因此，研究泡沫经济，寻找防范措施具有现实意义。

一、泡沫与泡沫经济

（1）泡沫及经济泡沫。“泡沫”原意是由不溶性气体分散在液体或熔融固体中所形成的分散物系，也即聚在一起的许多小泡。其引申意思是比喻某一事物表面上繁荣、兴旺而实际上存在着虚浮不实的成分，较多的用于经济领域，即经济泡沫。所谓经济泡沫指的是由于局部的虚假的投机需求使资产的市场价格脱离资产内在价值的部分。它实质是与经济基础条件相背离的资产价格膨胀。

“泡沫”一词是人们对经济经过一段时间的迅速繁荣，然后又急剧下滑，最后像肥皂泡一样破灭这一兴衰过程的生动描绘。历史上，荷兰的“郁金香狂热”就是典型的事例，当时，郁金香的价格飞涨，无数的荷兰人为之疯狂，争相购买，期望其价格继续上涨，但“泡沫”突然破灭了，人们争相抛售，价格大跌，许多人损失惨重。

（2）泡沫经济。泡沫经济是指一个经济中的一种或一系列资产出现了比较严重的价格泡沫，并且泡沫资产总量已经占到宏观经济总量的相当大的比重，而且泡沫资产还和经济的各个部门发生了直接或间接性的联系，并且一旦泡沫破裂，将给经济的运行带来困境，或者引发金融危机，或者引发经济危机。具有这样特征的国民经济，称之为泡沫经济。 前述的20世纪90年代的日本经济就是典型的泡沫经济。

二、泡沫经济的成因分析

泡沫经济的成因是多方面的，但其本质的成因是国家经济本身存在某些局部泡沫，在内外环境因素作用下膨胀，金融当局又没有及时采取正确的货币政策加以干预，从而导致大范围的泡沫出现，形成泡沫经济。下面是一些具体的、造成泡沫的因素：

（1）采取市场经济，这是泡沫经济产生的前提。历史上的泡沫事件都是由于对未来预期的偏颇，形成过度投机导致的。在计划经济时期，投机是受到抑制的经济活动，过度投机无法存在。在市场经济时期，投机才是被允许的。正常的、适度的投机活动不仅可以增加市场的流动性，而且可以起到价格发现的功能，提供资源配置效率。然而，过度投机行为会加大价格的波动，造成大量的泡沫，从而形成泡沫经济。

（2）资金的投机需求是产生泡沫经济的必要条件。居民储蓄中，除了少部分用实物和货币直接储藏外，多数用于直接或间接投资，以使得资金增值。在投资过程中，人们自觉或不自觉的参与到投机活动中，以获得更大的资金增值。随着投机资本的增加，投资机会越来越少，迫使人们的资金更多的选择投机，造成投机资本扩大。投机资本的扩大，不仅使得实现预期效益可能性增加，而且使得价格上涨具有持续性，最终导致规模、幅度和范围更大的资产泡沫出现，形成泡沫经济。

（3）国际游资是泡沫经济发展的推手。20世纪70年代以来，随着技术进步、金融工具创新，以及金融管制的放松，金融市场出现国际化趋势，为各国的投机资本在国际间流动提供了渠道，从而形成规模巨大的国际游资，称为“热钱”。国际游资的流动就是寻找盈利机会，一旦某国由于盈利预期导致某种资产价格上升，就会带来大量的国际游资流入，推动价格进一步上涨、飙升，形成投机性价格泡沫。当价格出现某些下跌预期时，国际投机资本又会主动买空，导致泡沫的迅速破灭，形成金融危机。

（4）经济环境变化、经济规范失衡是泡沫经济出现的内因。经济环境总是处于不停的变动中，这种变动就可能造成价格由原来的均衡变为不均衡，一旦高估了这种影响，就可能出现价格泡沫。20世纪90年代，我国海南省的房地产泡沫就是典型事例。当时，随着海南建省，创办大经济特区，对经济环境变化给海南房地产价格带来了巨大的上涨预期，大量的投机资本涌入，使得海南房地产价格在短期内猛烈上升，形成巨大的房地产投机泡沫。

（5）居民的群体行为也是泡沫经济出现的重要因素。群体行为就是人们有意识或无意识的行为模仿，在经济领域就是“追涨”或“集体杀跌”。

综上所述，所谓泡沫经济是指由虚假需求形成的局部经济泡沫通过一定的传导机制使社会有效需求得到过度刺激而形成的虚假繁荣现象。在这一过程中，既有一国的内部因素，也有外部因素影响，使得其社会资产的价格脱离价值的放大，形成泡沫经济。

三、防范泡沫经济的对策

一切泡沫都逃脱不了破裂的命运。2007年当全世界都认为美国的房子价格只有往上一条路，次贷危机爆发，泡沫破灭，房价开始跳水，一直到现在美国依然在衰退边缘挣扎。当前，中国也存在过高的资产预期，以及过度延伸的信贷供应。这个泡沫是有意识地自行破裂，还是无意识地突然暴力破裂，将决定中国经济是否硬着陆的命运。我认为防范泡沫经济的对策主要有：

（1）建立金融预警体系。面对巨大的未知风险，一个较好的对策是建立预警系统，预知风险的发生，提早防范。因此，建立应对金融危机乃至泡沫经济危机的金融预警体系就十分必要了。建立这一体系一方面是防范和化解自身金融风险，降低损失的需要，另一方面也是防止和降低国外金融危机传染和冲击的需要。

（2）加强金融监管，加强国际间金融监管合作。通常认为近几次泡沫经济都是由于国际金融监管的放松所致，因此加强金融监管，加强国际间金融监管的合作必然是防范泡沫经济的重要对策。一方面，加强金融监管，减少金融的对外开放度将有力的阻止国际游资在我国金融市场随意出入，降低和防止国际游资对我国经济的巨大冲击。另一方面，在经济全球化的今天，我们又不能“闭关锁国”，而应积极面对，通过加强国际间的金融监管合作应对国际游资的冲击，防止金融危机的传染。

（3）改进货币政策的运用。一般认为错误的货币政策是导致经济泡沫放大的重要因素，因此，改进货币政策的运用，减少其对泡沫的助推作用显得十分重要。在全球性经济衰退的今天，我们既要通过加大货币投放，通过投资拉动我国经济的发展，又要十分注意货币投放的时机和数量，防止造成新的经济泡沫或者说成为泡沫经济的助推剂。

（4）对外贸易和金融联系的适度多元化。美国次贷危机以来的经验表明，我们不能过分依赖少数经济强国来发展对外贸易，尤其是在金融领域。我们需要推进对外贸易和金融联系的适度多元化来适当的分散风险，要积极推进货币结算的双边化和多元化，减少金融危机传染的危害。当前发生的中日“危机”可能引发的贸易战，也要求我们增加对外贸易和金融联系的多元化，减小风险。

（5）增加政策信息透明度，引导居民投资。由于我国存在比较明显的“群体行为”和巨大的居民储蓄，因此，增加政府政策信息的透明度，积极引导居民投资也是我们防范泡沫经济的重要举措。