房地产开发市场规模模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产开发市场规模，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

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第二，房地产存量市场是一个垄断竞争市场。与增量市场有所不同，存量市场中的房主和购买者都是大量而分散的，因而存量市场中竞争性更强一些，属于经济学理论中的垄断竞争市场。在这样的市场类型中有许多产品提供者，生产和销售有差别的同种住房商品。垄断竞争市场的竞争程度较大，垄断程度较小，因而市场价格机制基本上还是有效的。

第三，房地产增量市场与存量市场间存在平衡。在房地产市场中，购房者的需求在购买新房和购买旧房之间，存在着一种替代关系：当新房价格较高时，购房者将转向购买旧房；当新房价格较低时，则有相应的购房者从存量市场，转向增量市场即购买新房。因此，尽管房地产增量市场是一个垄断性市场，开发商在价格决定中并不能任意定价，要受到房地产存量市场中竞争力量和市场价格机制的制约。房地产增量市场与存量市场之间的这种替代机制和价格平衡机制，使得房地产增量市场的能够实现一种较为有效的状态，避免价格长久偏离市场有效价格。

第四，市场的房价不是房地产增量市场决定，而是由房地产存量市场决定的。由于住房的使用年限较长，因而在一般情况下，房地产市场的构成中，增量市场相对于存量市场来说，往往所占比例较小，存量市场是市场交易的主导。以美国为例，房地产的市场交易中，二手房与新房的交易比例平均为3.22∶1。事实上，房地产市场越是成熟的国家或地区，存量市场的交易比重就越大。存量市场的发展和活跃能够为增量市场提供流动性的需求。因而，在一个存量市场主导的房地产市场中，新建住房的增量市场价格，并不由土地价格、建筑成本等“成本加成”的方式来决定。

我国的房地产市场结构不同于上述一般情况下的增存量市场之间的关系。尽管住房存量很大，但我国房地产的存量市场却没有得到相应的发展。目前，我国各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%，而在成熟市场国家，该比例一般在10%～15%左右。存量住房供应不足，市场的发育就会处于弱势地位，由房地产成片开发模式形成的商品房在房地产市场中占据了主导地位，成为房地产市场的主要部门，也成为居民消费和政府包括宏观调控在内的主要关注点。

存量市场的不发达，会迫使大量需求投向增量市场，加大增量市场的压力。在成熟市场经济中，房地产的主要交易是在存量市场中完成，即一部分“以旧换新”的梯度消费者在增量市场购买新房，而大部分人则是在存量市场中实现购买需求，实现房屋资产的流动和住房状况的转变。但是，由于我国存量房屋市场容量很小，使得大量的房地产需求不得不通过增量市场来实现。由于增量市场对整个房地产市场的交易和价格的主导，存量的房产在增量房产价格攀升的同时，也被带动着自然升值。

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1 限购背景下我国房地产业市场集中度的现状

国家于2009年12月14日重启房地产调控，出台了上调利率、提高存准率、限购等政策来整治房地产行业，只不过我国房地产业仍得到了很大的发展。据统计，2012年全国商品房销售额64456亿元和商品房销售面积111304万平方米，与2009年全国商品房销售额43995亿元和商品房销售面积93713万平方米相比，分别增长46.51%和18.77%。2009年、2010年、2011年、2012年和2013年cr5分别为5.33%、6.56%、7.18%、8.33%和8.95%，cr10分别为8.16%、10.14%、10.65%、12.76%和13.77%，虽然我国房地产行业市场集中度有所提高，只不过与美国房地产业cr3达45%、香港房地产业cr10达80%相比仍存在很大的差距，并且最大房地产企业（万科地产）的市场份额仅为2.20%，遵照贝恩市场结构划分的原则，我国房地产业仍为竞争性（原子型）产业。

2 我国房地产业集中度低的原因

导致我国房地产业集中度低的原因主要有以下几个：

（1）必要资本壁垒失效。房地产业是资本密集型产业，房地产投资需要庞大的资金，只不过与汽车制造、家用电器、石油化工等行业平均规模超过20亿元相比，资本壁垒相对较低，同时，房地产开发企业高负债经营特征、建筑施工单位垫付资金、消费者预付等使得我国房地产业必要资本壁垒失效。

（2）行业技术壁垒失效。在技术方面，项目的开发设计到竣工有专门中介机构全程规划，房屋的建造由建筑施工企业负责，开发企业仅需要提供一定比例的资金，显然，房地产业的进入不存在技术壁垒。

（3）规模经济壁垒失效。我国房地产业具有规模偏小、大企业市场份额微不足道的特征，与在位企业相比，新进企业并不具有劣势，其在很大程度上削弱了该行业的规模经济壁垒，另外，市场规模的扩大为小企业提供了广阔的生存空间。

（4）产品差异化壁垒失效。目前消费者对房屋的居住面积、质量和户型均有一定的要求，只不过在同质化消费、产品差异不大的背景下，房地产业进入壁垒也是失效的。

3 提高我国房地产业市场集中度的对策建议

为了改变房地产业集中度低、规模不经济的现状，提高市场结构效率以及市场集中度，我们提出以下几点建议：

（1）优化市场结构。建议提高房地产企业注册资本、经济、管理以及工程技术人员的最低要求，提升开发企业在项目投资中自有资金比例，取消商品房预售制度；建议政府部门采取行政手段强制信誉低、违规严重的企业退出房地产业。

（2）推进产业重组。建议政府部门支持具有资信与品牌优势的开发企业兼并、重组、参组控股中小型房地产企业，组建竞争力强、实力雄厚的大型企业（企业集团），优化资源配置，实现行业规模化经营；鼓励区域扩张，使开发企业通过全国范围内或跨区域开发进而扩大企业规模。

（3）注重人才培养。建议开发企业加强对专业人才的培养，进一步完善人才培养体系，构建高效的人才激励机制，提升企业管理水平。

（4）树立企业品牌。建议开发企业加强产品和经营管理创新，力求规划设计精益求精，提升房屋的综合质量水平；塑造良好的企业形象，建设卓越的企业文化；加强企业的自我宣传力度，向顾客传递相关品牌信息；提供高品质物业服务，营造优雅和舒适的生活环境。

参考文献：

[1]唐晓灵，白宝焕.我国房地产开发市场集中度研究[j].商业时代，2012（26）：126-128.

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购房方式层次化。1998年7月3日，国务院颁布23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确立了高收入家庭购买或租住市场价商品房，中低收入家庭购买经济适用住房，最低收入家庭申请廉租住房的新的住房供应体系；扩大了个人住房贷款的发放范围，适当放宽了贷款期限。1999年5月1日，成都《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和《城市廉租住房管理办法》同时实施；2000年1月15日，首批50住房困难户喜获廉租住房，初步建立起成都廉租住房供应体系。1999年9月21日，中国人民银行决定延长个人住房贷款期各商业银行个人住房贷款的最长期限由现行的20年延长到30年，利率最高水平由现行年利率6.3315％降为5.58％；1998年，随着福利性分房的取消和银行启动个人购房按揭，很快改变了房地产业开发和购买的结构，以至凡是有正常收入的人，都有可能通过按揭政策，通过金融杠杆而实现自己的购理想房梦。

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一、 引言

从综合实力看上海是中国最重要的城市之一,上海的发展速度也呈现比其他城市地区更快的趋势,作为我国经济发展火车头之一,上海市的经济发展是有目共睹的。而上海市房地产作为上海市国民经济的重要组成部分正发挥其应有的作用,且正日趋完善。近年来,上海市住房市场发展迅猛、成绩显著,较好地满足了广大城镇居民的住房消费需求。2008年上海市城镇居民人均住房建筑面积为6.5平方米,比2007年提高0.5平方米。居民的居住条件得到进一步改善。从市场层次来看,住宅增量市场规模持续扩大,总体是仍呈现供小于求的局面,房价也在节节攀升;而住房存量市场在政府政策大力支持的背景下,也取得了初步的成果,交易量逐步放大、价格逐步回归真实价值。

当前房地产开发的快速发展,是由市场需求的快速增长所推动的。房地产需求由三种类型构成,一是居住需求,购买的目的是自己居住;二是投资需求,购买的目的是为了出租;三是投机需求,购买的目的是通过房地产的价格上涨套现获利。这三种需求虽然都对房地产开发市场产生推动作用,但对房地产市场健康发展的影响是不同的。如果投资和投机需求增长过快,比重过大,房地产开发的发展将具有更多的泡沫和虚拟成份。本文利用995年到2008年的数据建立商品房供求联立方程组模型,对上海市住宅市场供给需求关系等内容进行分析研究,并对近几年的供求平衡的偏离程度进行分析。建立的供求模型是以商品房的供求为例的。一般来讲,影响房地产需求变化的因素较多,主要有:房地产价格、国民收入水平、城市人口、城市化水平、经济政策、预期等,而本文主要考虑

国民收入以及价格对需求的影响。影响房地产供给变化的因素也有很多,本文主要是考虑上期房地产需求以及价格、房产投资对供给的影响。

二、模型设计

.模型结构

建立一个能反映房地产供求关系的计量经济联立方程模型,共选取了2个内生变量、个滞后变量和3个外生变量,变量之间的关系如图所示。

2.模型变量说明

根据图中具体的经济关系,并充分考虑图中各变量历史资料的可获取、确定模型的变量。

内生变量

y――商品房本年销售面积;单位:万平方米

y2――商品房本年施工面积;单位:万平方米

根据数据的可获取性,采用商品房本年销售面积来表示市场需求。用每年施工面积来表示市场供给量。

2内生滞后变量

y-――商品房本年销售面积前一期值;单位:亿元

由经验可得知前一期市场需求会影响房产市场供给。

3外生变量

x――商品房本年销售价格;单位:元/平方米

x2――房地产企业的总投资;单位:亿元

x3――居民消费水平;单位:元/人

图模型结构图

3.模型结构方程式

根据图,构造模型的结构式如下:

y=c)*logx)+c2)*x3 [Y]

y2=c3)*x+c4)*x2+C5)*y-)[Y] 2

方程反映房地产市场需求的形成,它与销售价格以及居民消费水平有关。

方程2反映房地产市场供给的形成,它与销售价格、房地产市场投资额以及前一期房地产市场需求有关。

三、模型的参数估计及检验

.数据来源

本模型参数估计采用时间序列数据,数据均来自2009年《福建省统计年鉴》,样本区间为995～2008年。数据处理与模型计算采用的是Excel2003和Eviews5.0软件。

2.参数估计

利用EVIEW5.0,选择2二阶段最小二乘法) ,可得到以下结果:

ystem: Y0

Estimation Method:wo-tage east quares

Date: 06/6/0ime: 23:00

ample: 996 2008

Included observations: 3

otal system balanced) observations 26

y=-8.33696*logx)+ 0.99599*x3

y2= 0.576469*x+5.03322*x2-2.75973 *y-)

3.模型检验

本模型估计出来的参数所反映的经济意义与经济理论和实践相符;在0.05显著性水平下本模型各方程均能通过显著性检验;各方程的拟合优度均大于0.64;估计参数在0.05显著性水平下能够通过参数的显著性检验。上述结论表明,本模型的参数估计结果在经济意义和统计意义上均具有一定的可信度。

四、历史模拟和事后预测

.内生变量历史值与模拟值

为了检验模型用于模拟分析的可靠性,本文运用上述模型对样本期数据进行模拟,并进行事后预测,通过计算内生变量995~2008年模拟值与实际值的相对误 差来考察模型的预测能力。计算结果见表。根据表的数据显示,绝大部分误差均小于5%,模拟效果良好。其中Y2的模拟误差相对于Y来说较好。

表2内生变量模拟值及相对误差表

2.模型模拟表

对由联立方程组模型算出来的模拟值与实际值进行比较,比较的结果如图2和图3所示。

由图2、3 可知,不管是商品房销售面积还是还是商品房施工面积,其实际值与模拟值还是比较拟合的,可见模型的有效性。

图2实际商品房销售面积波动和模拟商品房销售面积波动比较

图3实际商品房施工面积波动和模拟商品房施工面积波动比较

五、结论

上海住房消费需求处于数量和质量并重发展的阶段, 从分析的结果看, 上海市对住房消费存在着很大的需求空间。当然, 这样的预测是基于正常的发展情况, 而且较为粗略。同时住宅需求不仅受到住宅发展阶段的影响, 还有很多其他影响因素, 比如,宏观经济情况、 政策因素、 住房消费价格, 以及人们消费观念的转变等等。需要特别指出的是, 近几年上海市房地产价格上涨幅度很大, 上海商品房平均销售价格从995年的每平方米2572.00元上升到2008年的每平方米8255.00元, 涨幅达到22%。而且这仅是整个上海市的平均销售价格, 目前中心城区的商品住宅平均售价过万已经不足为奇,很多学者和实业界都对上海市房地产是否存在泡沫进行了热烈的讨论。这里我认为,从住房发展阶段角度来讲,上海市房地产存在很大的需求,但由成本推进、 需求拉动、房产投机等因素导致的高房价形成这样一个局面:一方面存在大量的房地产供给,另一方面存在大量的住房消费需求, 确切地说应该是缺乏支付能力的需要,结果虽然居民存在住宅需要, 但普通居民对过高的房价只能望尘莫及。不管怎样, 一个地区房地产持久发展的最根本动力还是经济的发展、 社会的进步, 以及由此产生的人们对住房消费的真实的需求。

参考文献:

[1] 上海市统计局 上海统计年鉴[M] 2009

[2] 李子奈.计量经济学[M]北京:高等教育出版社 2000.

[3] 张晓峒.eviews使用指南与案例数据[M] 天津:南开大学出版社,2007

[4] 复旦大学产业经济研究所.上海房地产波动研究一定量研究报告[R].上海: 复且大学管理学院,2003.

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2009年下半年以来,我国楼市过热,资产价格泡沫风险积聚,引起中央的高度重视。自国务院出台“国四条”遏制房价过快上涨以来,房地产调控的一系列政策也紧随其后,陆续出台。今年,由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》广泛征求意见,并将于近期开展试点,这意味着银行间市场房地产信托投资基金(REITs)即将确立并得到大力发展。

一、房地产信托投资基金的概念及特点

房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts),英文简称REITs,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。1960年,美国首先推出REITs。经过几十年的发展,REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用,监管法规体系也不断健全,市场规模不断壮大,成为金融市场中极具特色的一类金融产品。作为一种投资基金,REITs同样具有投资基金的基本特点,分散投资风险,专业理财,严格监管,透明度高。同时,由于REITs采取股票或受益凭证的形式,可上市交易,与房地产投资相比,REITs具有较高的流动性;REITs有目标性、针对性的投资策略,可获取较高的回报收益;REITs的投资者还可享受税收优惠。

二、当前我国发展房地产信托投资基金面临的主要问题

2008年12月3日召开的国务院常务会议上研究确定了金融促进经济发展的政策措施,其中第五条正式明确了我国房地产投资信托基金作为创新融资方式的性质。尽管我国发展房地产投资信托基金已是大势所趋,但是还面临着一系列的问题与障碍。

1.相关法律法规、政策体系的缺失。目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务,没有完善的房地产投资信托基金法,房地产投资信托产品难以进行公募和上市流通。同时,我国现行税法政策体系缺乏变革,没有建立国际上通行的关于信托的税收制度,致使REITs的发展存在重大的税收阻碍。

2.信息不对称问题严重。在当前情况下,REITs通过购买股权投资于房地产企业,很有可能引致被投资企业的道德风险。特别是我国目前房地产开发企业参差不齐,多数房地产商面临着法人治理结构低效运作等问题,在基金投入这些房地产企业后,利益被原有股东侵占,道德风险就更为突出。

3.我国房地产开发市场发展的不稳定性。REITs是一项以长期投资、持续经营为特征的金融业务,剧烈波动的市场内外部环境势必对其发展带来各种冲击和影响。我国房地产行业既是拉动GDP增长的重要支柱,也是政府抑房价、保民生的重点行业,可以说充满着变革与博弈。

4.缺乏高素质、专业化REITs的管理人才队伍。REITs的投资活动即涉及房地产市场,又涉及资本市场,重点是房地产资产运作,又涉及房地产开发和房地产投资运作等,因此需要具有良好的政策理解能力、战略投资眼光、精通投资银行业务,熟悉财务、法律等专业知识的理财专家,当前国内能够符合这些条件的专业人才并不多。

三、发展我国房地产信托投资基金的政策建议

1.加快建立健全法律框架、政策体系,完善现行信托计划法规。近日,我国第一部调整房地产信托投资基金法律关系的部门规章――《房地产集合投资信托业务试点管理办法》(REITs方案),由银监会联合央行草拟完毕,很快将颁布实施。在此基础上,要加快出台《产业投资基金法》,以建立一个完备的符合REITs运行条件的金融环境;此外,应进一步完善《公司法》、《信托法》,制定针对投资基金特别是REITs发展的专项法规和管理规定。另一方面,应借鉴美、日等经济发达国家的经验,尽快建立规范REITs的法律体系,使其有法可依。

2.建立完善的REITs内部组织结构。REITs必须具备严密的组织机构,包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。在我国,证券公司、信托投资公司、基金管理公司作为投资基金的管理机构,受发起人的委托,制定投资计划,管理运用基金,与住宅银行、抵押银行、信托银行等组成多元化的投资机构体系;由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行,保险公司对开发项目进行信用担保,还要建立房地产评估机构和房地产证券评级机构。

3.加强对REITs监管,建立严格的信息披露制度。要建立一个系统性、跨部门的监管体系,降低协同监管成本,借鉴美国经验,将房地产投资信托产品当作证券类产品监管,制定房地产投资信托的发展规划,理顺房地产投资信托的监管体制;政府主管部门应根据房地产市场发展的需要建立相关机构,提供透明化、高效性的信息采集、处理、等公共服务,并逐步完善产权交易市场,使REITs资金收入与回收机制更加完善。

4.建立发达的房地产信托产品二级市场,培养机构投资者。首先,要培育一个成熟稳定的物业市场;同时,调整对房地产信托产品的监管制度,增加房地产信托产品的流动性,解决投资者转手的问题。其次,应积极引导居民个人资金、企业资金、保险基金、社保资金、境外资金等投向REITs,拓宽资金来源,加快培养大量机构投资者。

5.加强税收透明度,建立完善的风险防范措施。在国外,80%的房地产投资靠税收驱动,20%靠投资理念驱动。美国REITs的成功经验表明,设计合理的税收优惠政策,是中国房地产投资信托基金持续发展的关键因素。同时,应建立一套完善的风险规避措施,通过制定相应的投资策略和管理制度来最大限度地避免或降低房地产行业风险和管理风险。

6.完善人才培养制度。加强房地产信托专业学科的建设,为房地产信托发展储备人才,尽快建立起一支既熟悉相关理论,又具备战略投资眼光,精通基金业务、了解房地产市场的管理人才队伍。此外,还要加快基金业务发展所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才队伍的建设。

参考文献

[1]张煜.我国房地产投资信托基金现状刍议[J].中国房地产金融,2009(12).

[2]庄铁丽,钟蔚敏,等.中国房地产投资信托基金(REITs)发展模式探索[J].经济研究导刊,2010(30).

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中图分类号:F832.49文献标识码:B 文章编号:1007-4392(2008)03-0022-04

一、REITs的完整定义

REIT是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写，译为“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”。 美国的REITs是一种采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等)或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的基金形式。

美国的大部分REITs采取公司制，其股票一般都在证券交易所或市场(纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场)进行自由交易。在公司制REIT情况下，投资者购买的是REIT股票;在采取信托形式的REIT情况下，投资者购买的是信托受益凭证。

二、REITs的设立条件及交易结构

由于房地产信托投资基金是一种汇集众多个人和机构资金，由专业信托机构管理，从已上市或未上市公司手中收购房地产资产包的投资工具，因此其资金大部分来源于多数中小投资者，由专门的受托投资机构进行房地产直接投资或抵押贷款等形式的投资，投资机构向投资者发行收益凭证，并将投资综合收益按比例分配给投资者。与银行、证券、保险三大金融支柱体系相比较，房地产信托不仅可以将资本市场、货币市场和产业市场予以有效连结，同时可以分散风险、重构权利，更可以满足市场主体需求多元化的要求。

(一)设立REITs的条件

在美国，设立REITs的主要条件包括:

在组织结构上，REITs必须是公司、商业信托或类似公司课税主体的协会等其他类似机构，并且必须由董事会或基金托管人管理。

在资产要求方面，要求在资产组合中，至少持有75%的资产价值属于房地产、抵押贷款、其他REITs证券、现金或政府证券，持有某一个发行人的证券不得超过REITs资产价值的5%，不得持有超过某一发行人流通在外的具有投票权的证券的10%，所持有下属子公司的应征税资产不超过总资产的20%。

在收入要求方面，至少75%的毛利必须来源于房地产租金、贷款利息、出售物业收入、拥有其他REITs证券的利息、房地产节税收益、贷款承诺费等，不得有超过30%的毛利来自于出售持有不足6个月的股票或证券，或持有不足4年的房地产(非自愿变卖或拍卖的除外)。

在股东人数方面，REITs股份必须完全可转让，至少有100个股东，且股权结构应分散化，在税收年度的下半年，少于5人的股东不可拥有50%以上的股份，单个股东的持股比例不超过9.8%(退休金除外)。

在红利分配方面，将不低于REITs应纳税收入的90%的利润作为红利分配给股东。

在资金来源方面，主要是通过发行股票，由机构投资者和社会公众认购，或是从银行借入、发行债券或商业票据等。

由此可以看出，美国的REITs采用的是公司运作、封闭型模式。当然，中国的国情不同于美国，不能照搬其模式，但可以予以借鉴。在讨论设立REITs的问题之前，先了解一下REITs的三种基本交易结构，将是非常有帮助的。

(二)REITs的主要交易结构

按照REITs的组织形态、资金投向以及投资人能否赎回，REITs的种类有很多，本文依据信托产品交易结构的不同，将REITs分为以下几种类型:

股权型REITs。主要利用股权信托方式，募集资金用于充实房地产公司的资本，以实现资本金规模的扩大，增强开发企业进行债权融资的能力。其盈利来源主要是房地产的租、售收入。此种类型的REITs对于投资者的投资风险较大。因为以股权的方式介入房地产开发，将承担起房地产项目开发失败的风险。为了降低风险，应考虑补充担保。

债权型REITs。信托投资公司以金融中介的角色将所募集来的资金用于发放各种抵押贷款、质押贷款以及信用贷款，用以弥补项目公司的资金缺口。由于收益来源主要是房地产贷款的利息，因此此类REITs受利率的影响较大，但收益率较前述REITs高。

混合型REITs。信托投资公司将所募资金投向房地产企业，企业通过存量资产变现，经营权、收益权的出让等形式获得资金的再循环，以扩大企业调动资金的规模和资金运用的范围。总体而言，REITs的操作结构为以上三种，在考察美国现有的300多个REITs的业绩回报方面，抵押贷款类位居第一，其次是混合类，排在最后的是资产类;但在投资增幅方面，排列的顺序正好相反，资产类的增幅最快，其次是混合类，最后是抵押贷款类。

三、REITs的功能

(一)享受税收递延或减免功能

REITs一般与房地产所有者组建经营性合伙企业。房地产所有者以房地产出资成为有限责任合伙人，换取合伙权益凭证(经营性合伙单位)，这一交易行为不需要纳税，直至其转换成现金或REITs股票时纳税。购买REITs股票的投资者享受双重税收优惠。REITs属于利润传递机构，REITs免征公司所得税;REITs在支付股利时具有递延纳税功能。

(二)融资功能

REITs提供了股权融资(公开发行股票或受益凭证)和债权融资(REITs无债务融资的比例限制)两种渠道。REITs在资本市场所融资金成为房地产企业的重要资金来源。REITs使房地产企业能够通过规范的REITs渠道及时回笼资金，投资于其他开发项目，促进了房地产业和房地产金融市场的发展。

四、天津市房地产业融资渠道的整体分析

房地产投资信托基金以其赋税优惠、税务透明、可以提供高于一般证券的收益以及方便套现房地产等优势在欧美房地产金融市场稳步发展，亚太地区的市场开拓也在积极展开。中国的不动产业由于受到国家宏观调控的影响，融资渠道单 一、融资困难的局面一直没能得以改变。虽然房地产行业本身对于房地产投资信托的前景较为乐观，但由于受到相关制度方面的约束，使得我国房地产信托业的发展相对于其他金融部门的发展大大滞后。天津房地产金融市场的整体状况也不例外。就整个市场的实际表现来看，目前天津房地产金融市场的典型特征表现在以下几个方面:

(一)房地产金融市场以银行信贷为主，融资结构单一

就房地产开发直至销售的各个环节，各大商业银行都充当了主要贷款人的角色。目前房地产开发投资资金仍以银行贷款、自有资金和其他资金为主，其中银行贷款占绝对比例。就开发企业而言，约有70%的资金来自于银行贷款，这不仅使得房地产企业直接融资比例过小，而且还使企业被动依赖于银行，一旦出现国家金融政策的调整，融资渠道狭窄的房地产企业就将面临资金危机。资料显示，从1997年至2005年，天津市商业银行投向房地产行业的贷款逐年增加，自2002年起，增幅明显加快，年增额近20亿元人民币，增幅均在四分之一强，这一方面说明银行对房地产行业发展的大力支持，另一方面也显示出房地产业对资金的强烈需求(见图1)。

如图2所示，与银行贷款额的持续增加相对应的是，天津市的房地产投资额占全市固定资产投资额的比重维持在一个相对稳定的水平上，约在20%左右。

(二)房地产信托融资异军突起，但整体规模有限

信托投资公司的介入打破了原来单纯依赖商业银行贷款发展房地产业的格局。在土地储备市场上，信托投资公司向土地储备中心发放土地开发贷款;在土地出让与开发市场上，信托投资公司以优先股股权投资的方式向开发商提供资金上的支持;在房地产开发与建设方面，信托投资公司主要通过信托贷款、产权投资、财产信托+受益权转让等形式向开发商和建筑商给予资金上的帮助;在房地产销售市场上，信托投资公司一方面通过向商业银行提供按揭贷款投资近而间接地向购房者提供贷款，另一方面，也可以直接向购房者提供按揭贷款。相对于单一银行贷款模式，信托投资公司的加入部分缓解了房地产金融市场上资金紧张的局面，但由于所占市场份额有限，依然无法改变银行信贷资金占绝对多数的市场格局。

(三)债券、股票和海外基金等其他融资方式门槛较高

首先，通过债券融资的形式获取资金的企业数量极少，融资比例日益下降。中国目前共有3万家房地产企业，上市房地产公司只有42家，占全国房地产企业总数的0.2%-1%，其中证券统计上公布的2002年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源不足0.5%(2002年统计数据)。另根据中国证监会行业分类，截至2005年12月31日，在沪、深两市55家房地产类上市公司中，多数公司的资产负债率在10.86%至78.75%之间，其中资产负债率高于65%的企业达到了20家，占房地产类公司的比例为36%。大概有三成的房地产类上市公司可能因为项目公司的资本金比例低于35%而无法获得商业银行的贷款。

天津的上市房地产公司只有天房发展一家，目前总股本为42370.74万股，其中流通A股26685.07万股，占公司总股本的62.98%;已发行未上市的社会公众股为15685.68万股，占37.02%。公司仅于2001年8月6日利用上海证券交易所交易系统，采取上网定价方式发行12，100万股A股，其中，首次公开发行新股11，000万股，国有股存量发行1100万股，发行价格为每股人民币5元。该部分股份的上市日期为2001年9月10日，获准交易数量12，100万股。此后公司未在公开市场上进行大规模的资金募集活动。

(四)海外基金日益活跃，但对企业的资质要求较高

海外房地产基金(如摩根、高盛、美林、嘉德、吉宝、荷兰房地产等)或国内企业在境外设立的基金(如首创的“ING北京基金”)，一般采取直接投资方式，建立合资企业进行合作开发或直接收购房地产项目。除以上提及的显著特征，天津房地产金融产品的证券化水平不高，目前，除了有限的债券融资和股票融资之外，房地产金融市场上缺乏真正的抵押贷款证券化产品(包括住房抵押贷款证券化产品和商业用房抵押贷款证券化产品)。市场性质主要属于私募，主要由＂一对一＂的商业银行信贷市场和私募性质的资金信托市场构成，公募的债券市场和股票市场规模有限，抵押贷款证券化市场尚未形成。因此，房地产企业积极寻求融资渠道的多元化已经成为市场发展的重要趋势，也是房地产金融市场发展的必然趋势和内在要求。

五、天津发展REITs的制度障碍及其改进

从总体上来看，天津已初步具备了发展RE-ITs的条件，但也存在着一定的制度障碍，需要进一步对市场加以调整。

(一)制约因素

影响房地产信托业发展的因素有很多，但其中最为核心的是制约因素，或者称为相关立法。目前，在天津发展房地产投资信托基金的主要制度障碍表现在以下几方面:

1.信托产品的规模限制。我国目前尚未出台《产业基金法》，而按照现行的《信托法》规定，信托投资公司发行的信托计划每项不得超过200份信托合同，每份信托合同的最低金额不得低于5万元人民币。就房地产投资所需资金而言，200份的规模显然是太低了。

2.产权登记制度的制约。按照现行政策，对抵押或证券化的不动产产权进行转移时，在产权登记机关只能以备案的形式出现，这意味着所谓的产权转移并不具有相应的法律效力，一旦发生纠纷，投资者的权益难以得到保护。

3.税收制度的制约。我国目前现行的法律尚未对信托投资基金收益的纳税做出明确规定，操作中存在双重征税的问题，这大大提高了信托公司的经营成本，压缩了投资者的收益空间，制度的缺失导致了发展的迟缓。

4.流通机制的制约。如果采用信托的方式推出房地产投资基金，则由于目前我国在信托产品的转让方面缺乏交易细则，使得大额信托合同的转让难以操作。信托合同只能整体转让，不能分割，对于房地产信托产品而言，单个信托合同本身的资金额居高不下(主要是受到总量200份的约束)，搜寻交易对手的成本大大增加。

5.评级体系缺乏的制约。完善的资本市场，成熟的金融中介机构，极具市场公信力的评级体系，这些是保证基金顺利运作的基础。房地产投资信托基金为公募金融产品，要求产品具有较高的市场透明度，在信息披露、产品转让渠道、政府监管等方面都应完备而健全，目前天津的资本市场在这些方面还是较为欠缺的。

6.匹配物业市场的制约。实际上，发达国家的房地产投资信托基金大多选择建成后已经营3-5年，被市场检验已经具备稳定现金流的物业，因为基金投资收益的90%用作分配红利，因此市场的认可度较高。

7.团队组合机制的制约。成功的房地产投资信托基金要求基金管理与物业管理分工清晰，而目前正在运作的基金却出现了地产公司介入的现象，这与基金正常运作所要求的团队组合是矛盾的。

(二)改进路径

针对以上存在的制约因素，要在天津市场上尽快推进房地产投资信托基金的建设，主要应从以下几方面着手:

在国家现行税收制度框架下，尽可能地推出地方税收优惠及减免手段，鼓励基金的运作。当然，市场都在等待国家的产业基金法尽快出台，有关税收方面的安排也在其中。2006年3月财政部、国家税务总局联合通知，对外公布了针对信贷资产证券化产品的印花税、营业税和所得税等三项税收政策。信贷资产证券化的全部环节暂免征收印花税，营业税较之以前没有增加规定，所得税方面，对在当年取得、向机构投资者分配的信托项目收益部分，在信托环节暂不征收企业所得税。从总体来看，税收优惠的意图是较为显著的，作为参照，这将有助于针对房地产投资信托基金的税收改革。

积极探求适合天津市场的房地产融资模式。银行贷款是主流，这在相当长的一段时期内不会改变，但在今后，银行贷款的比例将会逐步下降，比较流行的说法是“银行+信托+REITs＂模式，这一模式是否适合天津房地产市场还有待检验。

培育和扶植成熟型的物业。前面已经提到，REITs的投资对象为具有稳定现金流的成熟物业，在物业建设阶段通常不会介入，这要求房地产开发企业在前期拥有较为雄厚的资金实力或者其他融资渠道，在短期可以应对资金方面的压力，这需要地方政府给予恰当的金融支持。规范金融中介机构的行为。对投资银行、信托公司、评级机构给予严格的执业监管，避免出现前期国内信托机构违规操作的混乱局面。建立合乎规范的评级体系，并给予评级机构充分而独立的运行空间，以保证基金信息披露的完整和真实。

参考文献:

[1]拉尔夫・L・布鲁克、张兴、张春子译，2006:《投资房地产投资信托》中信出版社。

[2]约翰・埃里克森等、刘洪玉等译，2004:《房地产投资信托》，经济科学出版社。

[3]约翰・埃里克森、陈淑贤等著、刘洪玉、黄英等译，2004:《房地产投资信托:结构、绩效与投 资机会》，经济科学出版社。

[4]威廉姆・B・布鲁格曼等著、张令辉等译，2003:《房地产融资与投资》，机械工业出版社。

[5]季红等，2001:《论在我国发展房地产投资信托》，《中国房地产》第1期。

[6]黄嵩，2005:《房地产信托融资探析》，《中国房地产金融》第1期。

[7]孙飞，2006:《信托发展回顾与2006年展望》，http：//news1.省略，第22期。

篇7

因市场规模属全国第一，2000年被国家建材局授予“中国建材第一市”的荣誉称号。“中国建材第一市”为武汉市乃至湖北省在全国创下了第一块市场金字招牌。为了使这个市场长盛不衰，永葆全国第一，省、市各级领导都非常重视。俞正声、周济、李宪生等新老领导都先后为此市场作了重要的批示。

目前，在一些新的建材大市场，建材超市不断涌现，业内呈现出“诸候相争，群雄逐鹿”，竞争白热化的态势下，如何使自己的企业占有一席之地，并立于不败之地，带着疑问，记者特地走访了武汉厦华建筑装饰工程有限公司董事长高国华先生。这位资深的行业领头人用自己的亲身经历，在百忙之中，为我们作了解答。

规模经营是建材市场发展的惟一出路

规范经营的新业态与良莠不齐的专业市场并存且各具优势，建材流通业的格局正风涌云变。建材“市场”如何与建材“超市”分庭抗礼？高总向我们分析了目前建材市场中存在的一些问题：其一，价格不实。建材商品种类繁杂，价格水分大，往往为一件东西要比较几家市场，花上一天时间讨价还价，也难得搞清楚到底值多少钱。除专卖店外，建材市场绝大部分产品都是不标价的。市民要懂装修不现实，一个生手能砍到理想价位毕竟太少，绝大多数人不能挤去商家报价中的水分。其二，以次充优。因为不懂，商家最好做手脚。比如瓷砖，按照不同的质量等级，划分成优等品、一等品、合格品等，虽外观看起来并无二致，但价格相差很大。商家在杀价时给顾客充分的心理满足，承诺给优等品，看起来十分优惠，但后来偷梁换柱，顾客拿走的只是合格品而已。其三，质量堪忧。建筑装饰材料中的伪劣产品，严重影响了建材行业的信誉。一到装修旺季，建材就会成为投诉热点。省消委曾专门倡议监督，一些建材生产厂商发表《行业自律宣言》，试图挽回行业信誉。7月1日国家建材质量标准开始执行，但大多数建材市场内的商家对此无动于衷。其四，服务较差。在买东西时，笑得像，一旦有质量问题，需要退换时，立刻冷若冰霜，甚至冷嘲热讽。

高总认为，中国的建材市场今后会和零售百货一样，沃尔马的开张就是一个标志。建材超市将迅速抢占属于集贸市场、摊位式市场等传统市场形态的经营份额，建材市场面临大裂变。随着国内外建材超市集团的不断进军，必将推动本土现有市场加快改组、兼并、联合和升级的步伐，淘汰一批“小、散、乱”的市场，形成一批规模大、管理先进、技术含量高的建材龙头市场。厦华公司想在这一片天空下继续做大做强，就需要更规范、更系统的管理，以便在原市场基础上提升档次，把他们目前这种散乱的建材市场做成规模化的大型“超市”市场，市场规范化是必然趋势。

厦华公司用他们自己深厚、踏实的一步一个脚印，在“稳”中求“强”，在“小”中做“大”，坚实的向发展目标走去。

诚信经营必然得到市场的认同

得民心者得天下，诚信经营得到的必然是市场的认同。近年来，装修成了消费热点。但常常听到业主抱怨：搞个装修，往往要累个半死。自己跑建材市场，了解市场行情，再奋力杀价。质量问题简直成了人们一块心病，一趟跑下来累得人仰马翻。耗体力、伤脑筋，有时甚至丢尊严，是众多搞过装修的市民痛苦体验。高总笑言，对大多数市民来说，装修消费是一种外行消费，与普通商品不同，建材商品种类太广，性价比难以掌握。商家正是掌握了消费者的这种难处，故意价格不清，标识不明，浑水摸鱼，“做一笔生意、骗一笔、赚一笔”往往成为一些摊点式市场上商店老板们的心态。建材市场整体信誉正面临考验。

在建材超市来势凶猛的竞争面前，建材市场正在向对手学习，借鉴其优势，努力弥补自己的弱点。如今市场内正在采取各种措施，最大限度的去尽量保护消费者：进行市场的全面整治，要求明码标价，打击假冒伪劣；出版商情报纸，开通了网站，公布市场价格行情，和顾客实现资源共享，使价格透明化；倡导市场主办单位先行赔付制，加大市场对消费者的保护力度；推行一站式购物方式，送货上门，且提供设计装修导购等一条龙服务。

相信诚信――这个建材市场最大的弱点，必将在规范化的道路中得以最真实的体现。

智慧是创新者的源泉

群雄争霸，惟有智者为王。身为武汉市人大代表、“中国西汉正街建材协会”常务副会长、执行理事长的厦华公司董事长高国华，在市场瞬息万变的风云中，抢抓机遇，他一直保持良好的经营发展理念，超前的发展思路，并以快速稳健的发展步伐，不断把公司推向新的起点、不断寻找新的发展方向，从而始终在竞争的大浪中立于不败之地。

2002年10月，公司在全国板材生产加工基地――山东临沂投资新办了当地同行业设备最先进、设施最完善的“永华高新木材加工厂”。该厂从2002年11月18日正式投产至今，产品一直供不应求。从此，厦华公司在板材经营上真正成为产销一条龙的经营格局，不断提高了公司在市场的竞争能力，而且大大增强了公司的综合抗风险能力。

2004年，在公司主业装饰材料经营上，又与德国方面达成共识，做欧洲五金水暖知名品牌“雅度”产品的中国。

篇8

我国服装批发市场的发展：

根据我国服装批发市场在流通业中的发展特点将中国服装批发市场分为三个阶段：

第一阶段，上世纪80－90年代中叶，基础发展期。

这一阶段，商品短缺，流通渠道单一，消费者购买服装基本上是到国营商业和供销合作社购买，还有一些摊档式的小商品市场及农贸市场。随着经济发展，服装批发市场开始萌芽，并呈现地摊式服装批发市场的初级形态，但是尚未形成规模性的批发商圈。

第二阶段，上世纪90年代中后期，升级发展期。

这一阶段，商品种类开始丰富，服装批发市场开始第一阶段的升级，并发挥主导性作用。表现为由路边的摊档式转为进入大棚经营，大棚转向大厦式经营，将服装小个体经营集中起来，由政府统一规划引导。到90年代，开始渐趋规模化，出现了以广州白马、东莞虎门富民等为代表的服装批发市场，其四通八达的庞大网络覆盖能力拉动了服装企业的快速发展。

第三阶段，迈入21世纪，发展蜕变期。

这一阶段，商品多样化，并强调个性化，商品生命周期缩短。

随着服装行业的不断发展、新型营销渠道的不断渗透、品牌意识的觉醒，服装批发市场经营也日渐艰辛。服装批发市场也开始重新定位，提供差异化服务，打造市场特色。服装批发市场必须要找到新的突破点，每个服装批发市场要根据自我特点进行分析，找到适合自己发展的差异化模式。

我国服装批发市场现阶段特点：

我国批发市场经过改革开放20多年以来的迅猛发展，已经初具规模，并有走出国门的趋势。2004年阿联酋的沙迦将建设一个中东最大的批发、仓储与转口服装批发市场——中国（石狮）服装批发市场。但我们还应该看到，市场规模形式发展极度不平衡：有具有全国辐射力、营业额千万元以上的知名批发市场如，虎门富民大厦、辽宁西柳服装市场、广州白马服装市场等，也有濒临关闭的服装市场；有设施齐全、环境一流的大厦式服装批发市场也有脏乱差的地摊大棚式服装批发市场。服装批发市场各个发展阶段形态并存，经营形式也各异。

我国服装批发市场也呈现出明显的产业集群现象。马丁贝克曼（Martin Beckman）认为服装产业集群有两种路线：1.专业化集群2.都市化集群。 　 由此，我国服装批发市场布局特点是“点面结合”，点是指由单个点状辐射服装批发市场所形成的区域，如：河南郑州的银基商贸城、黑龙江哈尔滨的红博广场等，面是指由几个地域相近的服装批发市场形成的面状辐射区域。

服装批发市场不断升级，传统批发市场依旧存在，这就形成了多种经营模式混合化的现状。也就是传统批发、、加盟等经营模式交叉使用。因此，服装批发市场要根据商户不同给予必要的服务。

我国服装批发市场现阶段存在的问题：

我国服装批发所处的发展阶段，所具有的特点，也相应的暴露了很多问题。我国很多服装批发市场可能存在以下问题：

1.服装批发市场仍处于自发阶段，市场形象、制度混乱，市场信用度底，缺乏能领导本批发市场的龙头企业、龙头品牌，市场缺少统一的规划和专业化服务。

2.制约因素明显。商户对该市场的意见集中于两个不到位：硬件环境不到位(交通、房地产开发、金融、物流、环境、治安)，软件环境不到位(政策支持不力，税费过重，市场混乱，假冒伪劣严重，信息服务差)。

3.很多传统型服装批发市场由街道或地方政府掌控，缺乏市场管理经验，市场运作水平低，只注重税收不注重整个市场的发展规划。

4.市场大部分仍处于现金、现货、现场交易方式的初级阶段。服装的交易、运输、库存成本高。市场的供货与交易方式柔性小。

如何解决：

服装批发市场可能处在不同的发展阶段，处在不同的社会环境和地理环境中，拥有不同的商户，因此，就不可能有统一的解决方案。但应该看到处在不同发展阶段的批发市场，有其大体的发展方向和要解决的核心问题。

服装批发市场要做大做强就必须分两步走：第一步，硬件升级——营造适合本批发市场的交易环境和市场形象特色；第二步，软件升级——为商户提供个性化、专业化服务，加强品牌孵化功能、渠道营销功能，形成更具价值的“无形市场”，营造市场的营销服务特色。成功的新型服装批发市场模式也许可以得到很多借鉴意义，如广州海印缤缤广场模式、哈尔滨红博广场模式、麦德龙模式等。

可借鉴的新型模式：

1.产业集群型批发市场

笔者有幸参与了中国濮院毛衫名城“十一五”发展战略规划的研究，就以此为例说明产业集群型批发市场的发展模式。

濮院羊毛衫市场特点与现状

濮院现有毛衫针织企业3725家，较大规模的有820家。1988年兴建毛衫交易市场，现有商铺4603家，是全国知名的毛衫交易市场。该市场由濮院市场管理委员会管理，主要还是由地方政府掌控；市场主要依托周围毛衫企业产业，商铺大多为企业的直营点、批发点、贸易门市部等；市场在淡季关门率教高，经营状况良莠差异很大；市场为两层建筑呈长条街道状，由十个交易区组成。

市场规划模式

政府提供有力政策，不在过分干预市场和企业实际运作。政府投入完善毛衫产业链结构，形成产业与市场共同繁荣的局面。打中国濮院的地方牌，形成地区知名度；打明星企业牌，支持优秀企业打造名牌，打造出几个全国毛衫知名品牌，形成以点代面、以产业带动批发市场的局面。对市场交易区重新划分，合理区分经营品类和档次，更加突出每个交易区的经营特色。市场形象重新规划，在主干道设立巨型广告牌，市场内部的宣传广告牌要规范化，导购地图和服务标志醒目明确。进一步规范市场秩序，交易流程简洁流畅；提高商户进入门槛，引入高层次的经销商、商和加盟商。

引入专业品牌策划机构、市场营销规划机构，逐步打造集展示、检测、信息平台、品牌孵化、市场开拓等服务为一体的一流毛衫专业批发市场；建立专业毛衫网站，提供信息收集与分析服务，提供电子商务功能。市场逐步加强以下功能：1）产品展示功能2）信息服务与市场预测功能3）国内外贸易功能4）现代物流仓储功能5）标准化权威检测认证功能6）政策服务功能

2. 品牌孵化型批发市场

服装批发从摊铺走入了大厦，具有现代化的商务环境，具有现代化流通业的很多先进元素。批发市场不仅仅是传统意义上的分销场所，更是一个品牌形象展示平台、一个品牌推广策划中心。此新型批发业态已经显示出其勃勃生机，如广州海印缤缤广场和北京百荣世贸商城等等。

缤缤广场由现货流向品牌流行文化、品牌经营理念、品牌形象经营等信息流的转化，创办成以服饰品牌营销为主的时尚、品牌展示、品牌贸易的中心。无疑创造了全新的服装批发市场经营理念，拉开了以服饰品牌经营为主要内容的营销方式革命。

品牌孵化型批发市场特点

1）集中众多商户优势，集木成林，打造批发市场整体品牌，形成规模与信誉优势

2）具有现代化的交易环境与交易方式

3）提供品牌推广方案，更加注重品牌形象展示，创造各种机会为品牌造势

4）提供品牌策划与维护的解决方案

3.营销渠道开拓型批发市场

以红博广场为代表的服装批发市场专业化的为服装品牌提供快速营销渠道开拓方案，着重于营销网络建设，把服装批发市场经营从“卖”转向了“买”的思维，把服装批发市场经营看作了是对服装品牌专业化的经纪，提出了“红博服装经纪人”营销模式。

营销渠道开拓型批发市场特点

1）“星探”式开发服装品牌，并对其进行转化化包装推广

2）对营销网络掌控有限的服装品牌，提供“倍速经营”方案

3）对营销网络进行深入挖掘，具有多种营销推广网络，具有电子化网络

4）“服装经纪人”式营销总体规划，提供完善的品牌孵化方案，使得企业专注于产品开发，红博专注于营销渠道开拓与品牌推广。

4.现代批发型

现代批发是区别于传统批发的一种形式，它是采购式批发超市，如麦德龙。不过麦德龙不是专做服装业务的，但这种模式对我国服装批发市场的发展有很大的借鉴意义。

现代批发型服装批发市场特点

1） 采购式、大型连锁批发经营

2） 针对专业顾客，会员式管理客户，适合多品种小规模批发

3） 电脑选题控制物流、交易、结算，单据明细透明

篇9

侯成栋，是倒腾商铺的投资老鸟了，在这方面有五六年的经验，他言语朴素，但一听就是隐藏在民间的高手。侯成栋考察过国内主要城市的许多铺子，熟悉北京一半的铺子。从起先的承租、包租、转租批发市场、小商品市场的格子商铺做起，到转手独立产权商铺，再到买卖投资商铺，他对这个行当有很多自己的体会和经验教训。

很多人都会就现在是不是“商铺价格的洼地”这个问题纠结半天，把商业地产和住宅的投资作比较思来想去，十分慎重。侯成栋说，这是个伪问题，考虑这些的意义并不大，每个市场都有自己的风险和机会，拿这个市场和其他市场作比较不合适，考虑所谓的洼地高地更没必要。

侯成栋的年收益回报计算方式总体上可认为是“静态年租金收入比较法”，顾名思义就是将可获得的年租金与购买价格作比较，店铺的价格体系主要为反向杠杆式，也就是说年租金×投资回收年限=店铺价格，而年租金的承受能力反向取决于项目的赫U能力。如果再精细一些，考虑到店铺的年租金收入、店铺价格升值收入、租金递增比例(即动态租金收益)、通货膨胀因素，如果能在6～8年收回投资成本，这样的店铺的投资价值就非常可观了。

侯成栋多年的经验总结是，有心仪的店铺，首先应该以最少的交款比例尽量锁定购买价格，这是第一要义，这样可以提高投资利润率。其次，在选择贷款上，应该选择期限范围内的最长贷款时间。商铺首付款多数为50％，很多人买了店铺，假设以10年为期限，10年下来，最大部分的增值收益来自于出售时产生的结算利润，而不注重平时的租金，租金只用作平时花销；而一旦改变付款方式，例如收了租一次性存到银行等扣款，结果会有非常大的变化，甚至可能达到十年以后每间店铺即使升值一倍的程度，这样比较起来就相差大了。(见图表1、2)

独立铺风险小但门槛高

从购房者投资的角度来讲，独立产权商铺，如社区底商、临街商铺，风险要小于分割式产权商铺，如购物中心商铺、批发市场商铺等，但是它进入的门槛较高、占用资金量也很大。后者风险虽然较大，但是较容易介入。再细分排序的话，风险由小到大的商铺类型为：社区地上

独立产权商铺中，临街商铺的投资相对简单，主要在于地段、周边环境和成长性。

零售市场由于竞争激烈和更新、流动快，所以在经营上变数很大。而以批发为主的产业专业市场，由于受到产业规模的门槛存在，只要市场规模适当，凭借市场主体的运营、经营商户的创新和扩展、政府的引导和支持、行业的优势和资源等因素的辅助，其升值空间十分巨大。典型的案例有义乌小商品市场(十年升值210倍)、柯桥轻纺城(十年升值40倍)。

针对于较复杂的专业商业项目投资，购铺投资者主要应注意三点：投资回报、成长性和升值空间、可行性及风险。其中，最受人关注的成长性和升值空间，可以观察以下几个方面：

No1，市场由初期顺利运营到成熟期的转变，或从市场培育期步入市场成熟期等，例如侯成栋一开始看中的某市场的开业率就在一年左右说到判断进入的机会，侯成栋推崇从以下四点做判断：

No1，形成自己的若干层次的收益计算方法(譬如，近期、远期、铺子培养期、成熟期)；不管哪种方法，都要高于银行的利率，否则绝对否定。

No2，总售价与年收益(租金)的比例：如大于15，不宜介入；如小于10，证明是很优质的项目(但须慎重分析其他影响因素)；如果小于15，大于10，可以考虑，密切留意机会。租金水平的判断可以结合周边但绝不限于周边。

No3，投资店铺获利的大头来自店铺价值的升值。

N04，但是表面上看起来过于完美，没有风险的投资产品，选择时需要格外慎重。世界上没有免费的午餐，也不存在“没有风险的投资品”。由50％升至90％以上。

No2，地块区域稀缺、偏远地块逐渐融入城区、人口更新或聚集成高密度区域的机会。这些部有很大的增值机会。例如杭州的西湖圈、清河坊商圈。以及滨江区、下沙区等逐渐由郊区融入市区的情况。

No3，市场辐射半径的扩大、主要客户群体结构的升级和良性变更，或有交通改善、地段纳入城市规划的可能。例如：苏州一些摄影器材、婚礼用品与服务专业市场的经营半径由本市扩展列华东地区，主要客户群体由中档成功升级为中高档等。

有时候商铺虽然位置不好，但由于具有自己的独特卖点，消费者和买家必须不顾长途跋涉、舟车劳顿地赶到那买货，经营户的经营利润相当丰厚，租金和升值自然也就不菲。如：上海奥特莱斯、北京的动物园、广州的香港美食城等。

100万只能考虑格子铺

2005年，手里拼凑了近七八十万元“闲钱”的侯成栋，听朋友说商铺的回报率高，从年中开始就―直在北京寻找合适的铺面。一圈下来，他感觉有点失望：

“好位置价太高，位置差的担心回报。”后来，他另辟蹊径，开始拿经营权，靠转铺谋利。

5年过去了，在这一行的人都公认，商铺投资门槛很高、而目越来越高。“不要说100万元，500万元握手上，能挑选的都很少。千万元才敢问铺。”侯成栋也考察过商业地产中的其他项目，如写字楼，他发现，商铺的投资门槛要远远高于写字楼。目前条件―般的写字楼的单位价格跟同区域的住宅单位价格相当，100万至200万元可以介入，但独立商铺不管好赖，大都需要500万元的起步价，位置好的商铺每平方米十几二十万元不是稀奇事。事实上，商铺投资的性质就决定了对小资金来说投资机会很有限。侯成栋说，拿今年他看铺的经历来说，从年后开始，准备买铺的他，将目光定在望京、亚运村―带，但是找了几个月这里“基本上没有商铺”，―方面开发商只租不售，导致买卖的供给很小，而需求却不小，―些新楼盘的商铺出来就卖光的现象屡见不鲜。听说一个楼盘二期的商铺快出来了，侯威栋开始绷紧神经通过各种渠道盯着“目标”，

“错过了可能就再没什么好机会了”。而他的准备资金，也水涨船高地翻了好几倍。

很多商业物业的买家原来是商业物业的租用者，发现商业物业的回报率较高后，开始把资金投入这一市场。打算买铺以供自己经营之用的张宇说，“先期租的人，往往并非真正最后的经营户。好的商铺会转租、转手三四次，甚至更多。这对于像我这样的人来说等于门槛层层升高。”但是侯成栋认为：其实一般也只有第一手承租下的转租是

比较有利可图的。

目前的市场行情下，100万元以下的商铺几乎绝迹于市场，假使有，侯成栋也并不建议投资者出手。商铺的有效使用率仅有50％左右，100万以下的可想而和地总体面积小、地理位置不好，租金回报率低，升值潜力较差，“买了就会后悔”。

“但是专业市场、主题批发市场里的铺位和―些目前比较偏远、不远未来将聚集较多居民人口形成较大人流的社区商铺可以考虑。投资风险在于可能要付出相当大的时间成本，等待人气聚集。”另外，在商铺中，社区商业是―个重要的组成部分，社区商业是属地型商业，以社区范围内的居民为服务对象。社区商铺也成为大家争夺的主战场。“高密度人群聚集的新区，太少了。”很多郊区商铺，在城市逐渐规划发展向多中心格局演变过程中，说不定就是今日的洼地，未来能“养三代”的金矿。不过它们面临的共同问题都是商铺以只租不售的形态存在为多，这使得可供选择的范围进―步缩小。当下的投资者，或许可以把目光放长远，看好铺子，能买则买，不买则租，总之讲究先下手为强。通过―轮―轮地修炼，进阶成“中级玩家”。

中级玩家玩的是“包装”

侯成栋说自己只是靠转租、转铺赚钱，他认为玩转商铺投资的最高级别是那些非大集团、大资本，按照老候的这种划分方法，王彦民这种投资者该划分为中间阶层的中级玩家，他资金实力强大、眼光老道、在这个市场有丰富的关系和人脉，他有自己独特的一套运营理念和手法。

2004年进入商铺投资行当的王彦民，从自己为找到好的铺源而发愁苦恼的经历中发现了商机――找好的位置，租下整修、包装、做定位，再做招商、出租经营。在2009年，王彦民以首付1000万元的代价，拿下某调味品批发市场两层楼10年经营权。

“从一些房地产开发商手里接下成规模的门面，或承接城中乡镇等所有的市场，进行定位、包装、再招商运作，是商铺投资的一个新趋势。”商铺投资资深人士、搜门面网CEO邵暄表示。

王彦民认为，“好的店铺难找，因为本来店铺资源就很有限，但是需求却很大，这就是我们进入市场的契机。我认为是否拥有产权、买不买断，这其实并无所谓。现在商铺投资门槛在迅速提高，以前投资交付方式可以租金按季交，押金交一个月的；现在拿下10年经营权的交付方式则要一次性付3至5年的租金，押金要交一个季度以上。”王彦民认为，一年一年地运营对他这种级别的投资规模来说期限太短，市场还没培养成熟，租期就到了，商铺今后的出路不明、前途未卜，承租的商户心理也没有安全感。10年的运营中，一般，长则前三四年，短则前两三年是市场的培育期，谁也不敢奢望或者打包票1年就能培养成熟，市场起来以后后几年的回报就会水涨船高。

篇10

中图分类号：F713.5 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2012）09-286-02

经过近3年时间的工程建设，2009年底，总投资近1.1亿元，在原址基础上实施菜市场改造提升的余姚市农副产品批发市场（下简称农批市场）正式投入运行。改造后的市场占地面积达203亩，总建筑面积为16.98万平方米，拥有交易大棚18座，经营用房800余间，并分为粮油副食、蔬菜、水产、水果、肉禽蛋共5个交易区，设有920个经营摊位，从业人员近5000人。其中，新增交易大棚8座，新增经营用房500余间。同时，市场总建筑面积实现翻番，并配套有万余平米的停车场、装备精良的垃圾中转站等配套设施，市场规模进一步扩大提升，行业布局更加科学合理，交易辐射效应实现同步扩展。

目前，作为余姚市的菜篮子行业龙头企业，农批市场承担着全市60%以上的“菜篮子”供应任务。2011年，农批市场实现成交总额50.25亿元，比改造前（2009年底）增长35.33%，其在调整农业产业结构、加快农产品流通、促进农业产业化经营、增加农民收入、保障市场供应和解决剩余劳动力等方面发挥了积极且不可替代的作用，为余姚市加快推进农贸市场建设，着力发挥菜篮子民生保障作用提供了借鉴意义。

一、近年来余姚市农贸市场建设发展现状

推进实施农贸市场的建设与发展，不仅是保证老百姓“菜篮子”供应的重要组成部分，也是加快“放心菜”工程建设的重要一环，更是解决“三农”问题，统筹城乡发展，推进新农村建设，解决农村人口再就业的有效途径之一。去年，浙江省政府更是明确了农贸市场“民生性、公益性、社会性”的新定位，把它作为一项民生工程来抓，将“三保”（保供应、保物价、保安全）作为农贸市场提升发展的新目标，使老百姓的菜篮子拎得更轻松、更放心，体现了政府对抓好这项民生工程的充分重视。因此，推进农贸市场建设不仅是一项自上而下的工作任务，更是体现了地方政府对民生保障的重视与否，其基础设施的好坏、环境卫生是否优美、交易是否兴旺、秩序是否良好、消费者是否满意等，直接体现了地方政府对社会公益责任的价值担当。

经过近年来社会经济持续健康快速地发展，余姚市农副产品流通初步形成了多种经济成分、多种经营方式共存与发展的体系格局，构建了以农批市场为龙头，以城乡菜市场为基础，以农村菜市点为补充的农贸市场网络，其中菜市场仍是群众日常食品消费的主要业态。据不完全统计，截止2011年底，全市经注册登记、有一定基础设施和服务规范的菜市场有70余家，其中隶属于市商务局市场管理开发中心（下简称市场中心）直管的有10家，占18.32%；乡镇或村集体投入的有50多家，占57.76%。这些菜市场占地面积近30万平方米，建筑面积16万多平方米，设有摊位16000多个。另有自发形成的、设在农村道路边上或相对空旷地点的菜市点不计其数。目前，城区菜市场平均摊位在280个左右，服务半径约500-1000米之间，为周边15000人到30000人提供服务。由于人口密度的关系，乡镇菜市场的服务半径比较大，但实际服务人口比城区少。2011年，单单市场中心直管的市场年商品成交额已超过65亿元，实现就业安置6000余人。