耕地价值评估例1

一、耕地价格评估的现状

 

1.耕地价格评估作为政府支农投资的参考手段应用不够。近年来，国家虽然加大了对“三农”的扶助力度，如大力支持农业基础设施建设、划拨农业综合开发资金等，但是对耕地收益价格评估的投入和重视不够，使得耕地价格评估对政府投资方向的确定和投资计划的参考作用没有得到充分发挥。

 

2.耕地价格评估专业化程度薄弱。具体表现为：执业标准不规范，存在人为操纵评估价格的现象，行业公信力不强;监管力度不够，评估执业人员的执业素质和执业操守有待提高。

 

3.耕地价格评估未能充分服务于农业经济活动。随着农业生产向规模经营方向发展，耕地经营权的流转日益频繁，各种形式的农地转包、租赁经营、作价入股等已在不少地区涌现.但一些地区由于没有开展耕地估价工作，使得耕地经营权的流转缺乏科学计量依据，耕地流转中的利益分配、补偿得不到应有的保证，挫伤了农民的积极性，不利于农业生产的规模经营和产业化、现代化的实现。

 

二、耕地价格评估存在的问题

 

(一)评估前提不明确

 

对耕地收益价格进行评估前，应明确评估前提，这样才能全面、准确地考察耕地的收益能力。目前，很多评估人员工作中出现了以下问题：首先，评估基准日不能确定。随着时间的推移，耕地价格也在不断变化中，评估基准日不能合理确定，估价结果必然会产生误差。其次，作物种植制度不明确，这对估价结果影响很大。作物是一年一熟制还是一年两熟，是连作制还是轮作制，对不同作物产出价值影响很大。

 

再次，耕地开发程度不清晰。耕地外几通，耕地内场地是否平整，是否已具备种植生产条件，这些都影响者评估结果的确定。

 

(二)缺少深层次数量分析

 

目前耕地估价中采用的估价模型普遍存在一个问题，即过分简化，缺少深层次的数量分析。部分估价人员运用收益还原法求取耕地纯收益时，直接采取近3年耕地实际纯收益的平均值，忽视各年耕地收益受作物种植制度、自然条件、集约利用水平等影响而应综合考虑的调整因素。这种计算方法虽然简化了计算过程，但也造成了科学性和合理性的缺失。另外，选取土地还原利率时，也有直接选取一种利率而不考虑市场经营风险因素的影响的现象，这些评估过程的简化违背了土地评估机构作为中介服务机构所应有的谨慎性与专业性，对本行业的公信力和声誉产生不利影响。

 

(三)参数选取主观性强

 

近年来，我国耕地估价存在的问题尤为突出，其中参数选取主观性和随意性表现于以下方面。

 

1.还原利率的确定存在的问题。目前，在实际估价中通常是直接选取一种利率法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，应该在已选利率的基础上根据当时市场和风险情况加以适当调整。

 

2.客观总费用的计算存在问题。一是漏掉了一些项目的费用;二是对一些费用的测算不合理，导致许多地区的农地呈现负收益状态，为采用收益还原法评估耕地价格设置了障碍。

 

3.纯收益测算存在的问题。当前测算农用地纯收益主要采用投入产出法，即直接求取耕地近3年纯收益基础上用收益还原法进行地价测算，可能产生由于种植作物不同而引起地价不同的现象，往往出现“高收益高地价、低收益低地价”、“同一块土地，收益大相径庭”等不合理现象，进而导致耕地使用权资产价值的流失，这势必影响了地价评估的科学性与合理性。

 

(四)信息的收集缺乏科学性和动态性

 

实际估价工作中，耕地估价的资料收集比较困难，影响耕地质量及价格的因素很多，要使耕地估价的结果比较客观地反映耕地质量情况，必须广泛收集有关的社会、自然、经济等方面的资料。另外，信息和资料要收集和采取多年的连续的数据，这样才能尽量减少误差使评估结果更科学。然而，部分估价师考虑到资料收集的烦琐和困难，仅收集和采用近几年的数据信息作为评估资料，这样计算出的评估结果科学性和合理性很值得商榷。

 

三、完善耕地收益价格评估的对策

 

(一)耕地估价前提必须要明确

 

1.明确估价基准日。估价基准日是土地价格的定义中必不可少的要素之一。由于地价是随着社会经济的发展变化在不断涨落和变化着的，如果不明确所评估的价格是哪个时点的价格，则所评估出的价格就毫无意义。因此，明确估价基准日是明确耕地估价的必要前提。

 

2.标明作物种植制度。由于土地具有多宜性，因此在符合可持续利用和合法利用的前提下，耕地的利用具有多种选择的可能，主要表现在作物种植制度上。由于同样土地种植不同作物会产生不同的生产能力，进而产生地价的差异，因而为了使耕地估价更加科学、准确，必须标明待估耕地作物的种植制度。

 

3.揭示耕地开发程度。不同的耕地开发程度，对耕地种植作物的选择和投入产出等均有不同程度的影响。例如，视耕地是否平整、水利通电设施是否齐全，可综合考虑评估种植水田还是旱田更为适合，是种植粮食作物还是经济作物获利更大。

 

(二)加强深层次数理分析模型的应用

 

运用适当模型估算土地纯收益。通过对各种评估方法的综合比较，目前收益还原法是耕地价格评估的首选方法，因此土地纯收益的合理测算至关重要。耕地纯收益系统中，由于部分信息时明确的，部分信息不明确，对于这样一个灰色系统，可以借鉴灰色系统理论，通过建立灰色预测模型(GM)，收集4—5个年份数据为样本，即可计算得到估价年期的预期纯收益数据。

 

运用合理方法测算土地还原率。目前，比较常用的较合理的还原利率确定方法是“安全利率加风险调整值”法。它是在安全利率的基础上，根据农用地收益的风险大小，加上一定比例的风险调整系数，以此作为还原利率。由于农用地风险难以确定，风险调整系数的确定对评估师的专业性和经验性要求较高。另外，采用 MonteCarlo模拟法确定还原利率也是一种科学合理的方法。其基本原理是运用概率密度函数模型。根据影响耕地价格的各种因素的变动范围和趋势选择适宜的概率密度函数模型，计算机通过产生的随机数，采用模糊数值迭代法计算得到预期还原利率值。

 

(三)选取参数时要遵循主客观相结合的原则

 

应全面分析确定还原利率的方法。目前在评估实务工作中可以使用的还原利率的测算方法，包括土地纯收益与土地价格比率法、安全利率调整法、现实投资收益率排序插入法和MonteCarlo模拟法。土地纯收益与土地价格比率法对成交案例的可比性要求较高;安全利率调整法对风险调整值的确定方面要求评估师将其专业性和评估经验相结合;现实投资收益排序插入法需要较高的技术性，将搜集到的各种类型投资收益率排序、分析对比，根据经验综合分析确定还原利率;MonteCarlo模拟法对数学模型的应用要求较高，但测算结果更有说服力。评估师应根据实际情况全面分析选择合理的还原利率确定方法。同时，要考虑风险发生的概率。风险是指某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合，在经济学中是指投资收益的不确定性。在耕地估价过程中风险的表现有两方面：由于自然灾害等非常原因导致各年间耕地产出剧烈波动;安全利率调整法中风险调整值的确定直接影响还原利率，进而影响最终评估结果。因此，对风险发生的概率要考虑和重视。

 

(四)科学、连续地收集相关信息

 

1.掌握作物的常年产量和平均价格。由于受自然条件的影响，农作物的种植条件和产量会出现上下波动，呈现出一定程度的不稳定性。收集资料时应剔除非常因素的影响，取得作物的常年产量。由于经济环境、宏观政策以及供给关系的变动，每年作物的价格都会有所浮动，应该求出平均价格作为本次评估中年总收益测算的基础。

 

2.年总收益测算时要考虑财税政策的影响。财税政策虽然不能直接影响耕地的经济产出量，但可以通过粮食补贴政策、农机补贴政策、农产品价格政策等影响耕地净收益。在一些粮食生产大省，农村税费改革和种粮补贴政策的实施，激发了农民粮食生产的积极性，增加了耕地生产的净收益。另外，土地政策对耕地价格也具有十分重要的影响。因为它规定了土地的用途，在很大程度上决定了土地的利用方式，从而决定了耕地所能带来的收益量，最终影响耕地收益价格。

 

3.资料的收集要尽可能齐全且有一定时间跨度。年总收益是农用地按现用途合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收入。年总成本费用是指农用地的使用者在进行生产中所支付的年均客观总费用。由于农业生产是一个开放系统，受到自然、社会经济等条件的制约，在时间上表现出一定的波动性。因此，应全面收集有关投入和产出的资料，并保证所收集资料有一定时间跨度，这样才能尽可能保持数据的持续性、稳定性和可靠性。

 

参考文献：

 

[1]何育忠.加强我区土地评估行业管理的若干思考[J].广东土地科学，2011，(6)：41-42.

 

[2]路婕.农用地价格评估研究[J].河南农业大学学报，2003，(6).

 

[3]刘萍，付梅臣.收益还原法评估农用地价格有关问题探讨[J].农业系统科学与综合研究，2007，(2)：78-82.

 

耕地价值评估例2

1.2辽宁省退耕还林工程资源概况辽宁省自2001年实施国家退耕还林工程以来，工程区由试点阶段的3市4县（彰武县、北票县、凌源县、建昌县）发展到15市74县，工程覆盖1115个乡县11517个自然村，涉及659592户农民。辽宁省林业厅将全省划分为3个模式类型22个模式组153个模式，同时采用聚类分析法确定了43个优选模式。针对辽西北、辽东山地及半岛丘陵区、辽中平原区三大地貌区分别选定了相应的造林模式和管护方法，以保证工程的建设成效。截止2013年末，辽宁省累计完成退耕还林工程建设任务113.57万hm2，其中退耕地还林面积约占总面积的21.72%，宜林荒山荒地造林占到62.66%，封山育林占15.61%；生态林占全部退耕还林工程林种类型面积的72.11%，经济林占22.81%，灌木林占5.08%[1]。

2研究方法

2.1退耕还林工程生态效益监测及测算评估指标体系辽宁省退耕还林工程各项生态效益监测方法参照包括《退耕还林工程生态效益监测评估技术标准与管理规范》（办退字[2013]16号）和《森林生态系统服务功能评估规范》（LY/T1721-2008）。测算评估指标体系共包括6个类别11个评估指标，分别为涵养水源（调节水量和净化水质）、保育土壤（固土和保肥）、固碳释氧（固碳和释氧）、积累营养物质（林木积累营养物质）、净化大气环境（提供负离子、吸收污染物和滞尘）和生物多样性保护（物种保育）。

2.2退耕还林工程生态效益分布式测算方法将辽宁省退耕还林工程按照县区划分为74个一级测算单元，每个一级测算单元按照不同退耕还林工程植被恢复类型分为退耕地还林、宜林荒山荒地造林和封山育林3个二级测算单元，再按照退耕还林林种类型将每个二级测算单元分为生态林、经济林和灌木林。最后结合不同立地条件的对比观测，最终确定666个相对均质化的生态效益评估单元。基于生态系统尺度的定位实测数据，运用遥感反演，模型模拟等技术手段，进行由点到面的数据尺度转换，将点上实测数据转换至面上测算数据，得到各生态效益评估单元的测算数据，以上均质化的单元数据累加的结果即为辽宁省退耕还林工程生态效益的测算结果。

2.3数据来源数据来源于辽宁省的3个退耕还林工程生态效益专项监测站和中国森林生态系统定位研究网络（CFERN）所属4个森林生态站、30多个辅助观测点以及300多块样地的退耕还林工程生态效益指标体系连续观测与清查数据。还包含辽宁省退耕还林工程中心开展的退耕地还林、宜林荒山荒地造林和封山育林3种植被恢复类型中各退耕还林树种面积、树龄等资源清查，以及权威机构公布的社会公共资源数据[1]。

3结果与分析

3.1辽宁省地市级退耕还林工程生态效益辽宁省各地市退耕还林工程生态效益物质量评估结果显示，退耕还林面积较大的朝阳市、大连市、葫芦岛市、沈阳市，生态效益各分项物质量均较高。辽宁省全省退耕还林工程每年生态效益总价值量为491.94亿元；朝阳市、大连市、葫芦岛市生态效益总价值量位于全省前3位；辽中平原地区，如辽阳市、营口市、盘锦市生态效益各项价值量均较小。辽宁省退耕还林工程生态效益各分项价值量评估结果表明，涵养水源和生物多样性保护功能生态效益价值量占总价值量的比例较高，分别为26.84%和26.30%；而林木积累营养物质仅占总价值量的2.96%（图1）。

3.2辽宁省退耕还林工程不同林种类型生态效益辽宁省退耕还林工程不同林种类型生态效益各分项物质量均为生态林最大，经济林次之，灌木林最小。辽宁省退耕还林工程不同林种类型生态效益各分项价值量亦均为生态林最大，经济林次之，灌木林最小（表4）。退耕还林工程生态林每年生态效益总价值量为372.9亿元，占生态效益总价值量的75.8%；经济林为98.1亿元，占19.94%；灌木林为20.94亿元，占4.26%（表4）。生态林生态效益各分项价值量中，生物多样性保护价值量占全省总价值量的比例最高，达到30.27%，涵养水源价值量占全省总价值量的19.07%（表4）。经济林生态效益各分项价值量中，涵养水源价值量占全省总价值量的比例最高，达到52.73%；经济林生物多样性较低，生物多样性保护价值占全省总价值量的13.79%（表4）。灌木林生态效益各分项价值量中，涵养水源价值量占全省总价值量的比例最高，达到43.84%。

耕地价值评估例3

作为自然资源的耕地是社会经济发展的基础，耕地资源的可持续利用合理与否不仅是农业生产的大事，而且是关系到国计民生的大事。我国长期高速的经济增长，在创造巨大物质财富的同时，粗放型、资源型、劳动密集型的产业类型又在强大的人口压力下激化了人地关系的紧张态势。新疆现己成为我国的农业大省以及国家优质棉花和粮油的生产基地。能源和矿产资源极为丰富，组合良好，是世界上尚未大规模开发的资源宝库之一。在棉花、粮食、油料、畜牧业、能源和原材料等产业开发方面有着巨大的潜力和广阔的发展前景，是我国21世纪重要的资源接替区，并将成为我国经济增长的重要支点。

新疆的经济活动是以绿洲为单元的，是新疆各族人民赖以生存和发展的基础，也是获得经济、社会可持续发展的重要生命支持系统。虽然绿洲面积仅占全国土总面积的3.73%，但未来有水源保证的情况下新疆耕地资源量占全国耕地储备量四分之一。因此，在如何使新疆耕地资源与经济协调发展，且实现耕地资源可持续利用上进行研究具有一定的实践意义。

一、新疆耕地资源现状分析

从图1可以看出，在十年过程中耕地面积变化除了2002年和2003年两年外，呈现出增长趋势。从1998年的331.07万公顷增加到2008年的412.46万公顷，年平均增长率为2.22%，2003-2008年耕地面积稳步增长。主要原因是1997年以来在国家大力保护耕地政策指导下，新疆实施棉花基地建设战略，加大了土地开发力度，使得新疆耕地面积增长。

二、新疆耕地资源可持续利用评价研究

（一）耕地面积可持续利用评价模型构建

1、指标选取

本文将新疆耕地可持续利用评价指标分为自然评价指标、社会评价指标和经济评级指标三大类，每个下面根据具体情况设置若干能够反映系统状况的具体指标，如表1所示。

2、权重的确定

本文采层次分析法（AHP）确定指标权重，先让专家对每个子指标打分，然后应用AHP分析法构造判断矩阵，并求出其特征向量和特征值，最后进行一致性检验。

3、指标数据的无量钢化处理

本文采用的指标数据具有不同的单位，这可能会对评价结果产生影响，因此，要对它们进行无量钢化处理，使其波动范围缩小到0和1之间。具体方法如下：

其中，X'j为指标的量化指标值，Xj为指标的实际值，Zj为指标的目标值，对由于目标值的标准取1。

4、耕地面积可持续利用综合评价模型

其中，Y为综合评价值，Xj为单项指标的实际值，Zj为某单项指标的目标值，rj为某个指标在层次下的权重。

综合评价值Y值介于0-1之间，其值越高表明该地区耕地资源利用处于持续利用的越高阶段。一般可分为四个阶段：综合评价值小于0.30为前期阶段；综合评价值在0.30-0.60为初期阶段；综合评价值在0.60-0.85为基础阶段；综合评价值大于等于0.85为持续阶段。

（二）耕地资源可持续利用评估分析

本文首先采用AHP法确定指标权重，先建立新疆耕地资源可持续利用总体目标与自然、经济和社会等指标的判断矩阵，然后在此基础上确定新疆耕地资源可持续利用评价指标权重。其次选取新疆2006-2008年的自然指标、经济指标与社会指标数据，根据正指标、逆指标不同，利用公式①和②对其进行数据无量钢化处理。最后利用公式③计算出新疆历年耕地资源可持续利用的综合评估值，其结果如表2所示。

三、结论与建议

参照相关资料可以看出，新疆耕地资源可持续利用水平处于基础阶段，综合评估值都大于0.70。从三年综合评估值来看，新疆耕地资源可持续利用状况不太稳定，虽然2007年的综合评估值比上年有所提高，但到2008年时又出现了下降。在此期间尽管社会因素指标的实现率有了提高，但是由于复种比例、粮食单位产量等自然因素与公顷农机总动力、非农人口比重、科技投入量占财政支出比例等经济因素的变化导致了耕地资源可持续利用综合评估值的下降。非农人口比重对综合估值的影响在一定程度上说明了耕地资源与经济发展和新疆人口间的矛盾性。一方面，随着经济的发展，第二、第三产业用地需求增大，大量的工厂、商业用地侵占了大量耕地，此外由于监管的疏漏，使得一些原本严格控制的耕地也流入了第二、第三产业用地。如违法占地、占优补次屡有发生。伴随经济增长，人们的消费结构也发生了巨大的变化。市场导向下的农业资源配置引起农业结构调整不断深化。为了提高效益、增加收益、增强竞争力，农业结构调整在市场需求导向的作用下不断深入，以单一种植业为主的传统农业逐步向农业产业多样化转变。另一方面，新疆虽然幅员辽阔，但是由于其地质特征决定了其适合人类居住生产活动的土地资源并不丰富，从而就存在人口的高速增长与有限耕地资源间的矛盾。总体来看，新疆耕地资源可持续利用离可持续发展目标还有相当一段距离。

通过以上结果分析，本文提出几项政策建议：一是依靠科技进步，提高耕地资源的经济效益，加大科学技术投入；二是加大农业基础设施投资（如农机，水利设施等）；三是转变耕地利用方式，做到适地适种，从而改善耕地质量，提高单位产量。

参考文献

1、国家统计局.新疆统计年鉴[M].中国统计出版社，2007-2009.

耕地价值评估例4

中图分类号 F301.21 文献标识码 A 文章编号 1002—2104（2012）10—0131—06 doi：10.3969/j.issn.1002—2104.2012.10.019

耕地是保障人类生存和生活必需的重要自然资源之一。随着我国城市化进程的不断加快，耕地资源流失现象非常严重。对此，国内外学者从生态治理的视角对耕地的功能属性、影响因素与调控政策等方面进行了广泛的研究，认为耕地价值评估不科学、耕地保护外部性及其经济补偿不合理是导致这一现状的根本原因。本文基于当前我国耕地保护的必要性和重要性，系统评述耕地价值核算、耕地保护外部性及其经济补偿的研究进展，并剖析其存在的主要问题，以求为保障18亿亩耕地红线、制定科学的耕地保护政策奠定研究基础。

1 耕地资源的价值构成与核算

1.1 耕地资源的价值构成

就耕地价值的构成而言，当前研究一般基于三种分类框架：一是经济价值、社会价值、生态价值分类。这一理论认为耕地资源不仅具有经济产出价值，在水土保持、生物多样性、景观环境以及社会稳定等方面也发挥着重要作用[1—2] ；二是市场价值与非市场价值分类。Krutilla认为资源非市场价值的存在，源于公众对保护资源有支付意愿或接受意愿，它与人们是否使用它并无直接关系[3] ；三是使用价值与非使用价值的分类[4] 。英国学者Pearce认为使用价值包括直接使用价值、间接使用价值和选择价值，非使用价值包括遗赠价值和存在价值。

国内学者对耕地价值的划分多是基于耕地功能属性的角度，认为其包括经济产出价值、社会保障价值和生态服务价值[2，5—6] 。而部分学者出于研究的需要，从资源价值量化的角度将耕地资源价值分为市场价值和非市场价值[7] 。实质上，耕地资源价值的三种分类互有重合，马文博认为市场价值是指耕地资源的经济价值，而其非市场价值包括耕地资源的生态价值和社会价值。其中，耕地的经济价值、生态价值中的游憩价值等和社会价值中的社会保障价值等这些通过人类对耕地资源的使用形成的价值即为使用价值，而生态价值和社会价值中所蕴含的选择价值、存在价值和馈赠价值等耕地资源本身所固有的客观存在的价值即为非使用价值[8] 。

总体来看，当前国内关于耕地价值的研究仍有诸多问题亟待解决：一方面，耕地非市场价值所包含的构成内容互有重叠，缺少一个明晰的分类体系；其次，多数学者将耕地的社会价值和生态价值作为一个整体进行研究，而对其各个构成部分（如耕地的水土保持价值、空气净化价值、景观环境价值、存在价值与遗赠价值等）的相互关系及其差异缺少研究，不足以正确认识耕地非市场价值的内涵，未能为耕地保护政策的制定提供科学依据。

1.2 耕地资源的价值核算

耕地资源的价值核算通常包括其经济价值核算、生态价值核算与社会价值核算三个部分。其中，前者具备完善的估价思路和坚实的理论基础，但其技术难点在于获得可靠的耕地年净收益；生态价值核算的理论体系相对完整，国内多以谢高地等提出的“中国陆地生态系统服务价值当量因子表”进行简单修正后代替，但这很难准确反映出不同区域耕地的生态价值的差异；而社会价值主要体现为社会保障和维护社会稳定两个方面，均可以采用替代法评估[1] 。总体而言，由于后两者无法通过市场交易实现，其价值核算是当前研究的难点，而指标替代核算方法往往低估耕地的非市场价值，导致耕地资源的低效利用[9] 。

耕地价值评估例5

二十世纪中叶以来，随着人口的剧增，需求的增加，进一步加剧了自然资源的消耗，从而使能源紧张，自然灾害频繁发生，污染问题严重，生态环境急剧恶化，社会发展与资源有限的矛盾日益尖锐，也为传统会计提出了挑战。协调经济发展与环境保护，反映和监督社会责任的履行情况是会计义不容辞的责任。1990年Rob Grany的报告《会计工作的绿化》，标志着绿色会计研究已得到全球学术界的关注；1992年“世界环境与发展”国家首脑会议通过保护世界环境的四个纲领性文件，进一步推动世界生态文化的发展。

社会发展与资源有限的矛盾，其表现在我国尤为突出。就耕地资源而言，耕地面积仅占世界的7%，而人口却占世界的22%。“十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”；“一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线”。

二、耕地资产的特征及价值计量

（一）耕地资产的特征

耕地是种植农作物的土地，具有生长农作物的潜能；它作为一项资源，是农业生产最基本的劳动资料。我国实行土地的社会主义公有制，耕地的所有权在我国农村归劳动群众集体所有，并依法实行承包经营，经营耕地所产生的经济利益能够流入企业。耕地符合资产的定义并满足确认的条件之一，耕地资产是否具有成本或者价值以及能否可靠地计量，是进行会计核算的首要问题。

（二）耕地资产的成本或者价值

传统的观点认为，凡不是经过劳动生产出来的东西，即使有使用价值，也不具有价值。土地是自然界的产物，广大原始土地本身不是劳动产品，因而不具有成本或者价值。而笔者认为：

1.随着火耕刀种时代的远离，不通过劳动而取得耕地的历史已经结束；由传统农业向现代农业生产方式的转变，改良土壤，棚内种植等为实现集约经营而投入的成本或者价值将大大增加，原始的土地将更符合土壤的概念，成为耕地的要素之一。2.能够被控制或者拥有的资源，一旦被控制或者拥有则具有了价值，没有一个人会去控制或者拥有毫无价值的东西，例如空气、阳光和雨水等一旦被控制或者拥有也就具有了价值；耕地的成本或者价值，在实行土地的公有制社会里，其表现形式为土地使用权，不进行耕种的土地无论其拥有多少也是一文不值的。3.在《企业会计准则第5号――生物资产》中规定，天然起源的生物资产的成本，应当按照名义金额确定；生物资产与耕地资产密不可分，离开了耕地资产的生物资产将成为无源之水，无本之木。4.在某些情况下，企业取得的资产没有发生实际成本或者发生的实际成本很小。例如企业持有的某些衍生金融形成的资产，对于这些资产，如果其公允价值能够可靠地计量，也被认为符合了资产可计量性的确认条件。可见，会计核算中资产的成本或者价值，并不一定是历史成本和现行成本等会计计量属性中所规定的成本；也不完全是由劳动创造出来的价值，有公允价值的资产也不是必须有实际成本或者价值才能够确认；一切具有使用价值的东西，一旦被控制或者拥有则具有了价值。

列宁指出：“马克思和恩格斯的一个伟大贡献，就是用唯物辩证法从根本上来改造全部政治经济学”。经济规律只能随着客观经济条件的变化而变化，会计核算的内容和方法也要适应经济环境发展变化的需要，促进经济社会的发展。耕地资源是被控制或者拥有的资源，不但具有使用价值，而且具有价值，其价值表现形式为土地使用权。

（三）耕地资产成本或者价值的计量

会计计量属性，反映的是会计要素金额的确定基础。目前在我国企业会计准则中主要包括：历史成本、现行成本、现值等五种计量属性，在进行其选择时，取决于计量的目标，即看是否服务于会计目标，能否保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量，以确保会计信息的有用性。耕地资产不是通过购置而拥有或者控制的，不能以历史成本进行计量，同样也不能用现行成本进行计量；资产是预期的经济利益，耕地之所以成为资产，是因为它具有生长农作物产生现金净流量的潜能，按照这一属性，耕地资产的价值应当按照现值（预计从其持续使用中所产生的未来净现金流入量的折现金额）来计量，并符合资产作为会计要素的本质定义。另外，耕地资产的成本或者价值，也可以按照名义成本或者公允价值来计量。

然而，耕地资产又非同于一般资产，它是种植农作物的生产资料，其获得能力体现在生长农作物的潜能上，受自然条件影响大，人为因素作用明显，同样的一块耕地，在不同地区生长农作物的潜能会有很大的差异，在同一地区种植不同的农作物其获利能力也会有所不同。如何反映耕地资产预计持续使用所产生的未来净现金流入量，只能在参加农业生产的实践过程中，利用科学的手段，通过实验对比，获取相关数据，建立一套“耕地质量及生长潜能评价指标体系”，依靠科学的方法，对耕地资产进行评估来确定。

马克思说：“分析经济形式既不能用显微镜，也不能用化学试剂。二者必须用抽象力来代替”。耕地资产的成本或者价值，就是单位耕地面积在正常的生产条件下，因地制宜，不失时机地进行耕作，每年所收获农作物的产量以货币形式表现的现金流入量，扣除其过程中合理的生产投入，所取得净现金流入量的折现值。

三、耕地资产的会计核算及财务报表列报

（一）耕地资产的会计核算

对耕地资产实施会计核算，在理论和实践方面还存在许多问题有待研究。生物资产会计准则的颁布实施，为耕地资产的会计核算创造了条件，对生物资产进行会计核算的企业或经济组织，应当把耕地资产纳入会计核算的范畴。目前，农村实行土地承包经营制度，农村集体经济组织（村民小组）应当作为会计核算的主体，按各承包户设置明细账，反映和监督耕地资产的面积和质量及其变化情况。

例：假设一农村集体经济组织，具有耕地1000亩，由该经济组织各农户依法承包经营。2007年12月31日，经土地评估机构依据“耕地质量及生长潜能评价指标体系”进行评估，其评估结果为三级，每年每亩可收获粮食500千克，根据国家公布的最低粮食收购价及相关资料为依据，预计净现金流入量为400元，以同期银行一年期存款利率3%为折现率，其土地使用权的价值为400/3%×1000=13333333（元）。会计分录为：借：耕地资产（1000亩）13333333；贷：资本公积――集体公积13333333

2008年12月31日，被国家征用10亩，经评估此10亩耕地为四级，每年每亩可收获粮食600千克，预计净现金流入量为500元，以同期银行一年期存款利率3%为折现率，其转让土地使用权的价值为500/3%×10=166667元。会计分录为：借：货币资金166667；贷：耕地资产（10亩）133333，资本公积――集体公积33334。（这里进行简化处理）

2010年12月31日，根据国家规定，对耕地质量进行统一评估，其余990亩被评为五级，每年每亩可收获粮食800千克，根据国家公布的最低粮食收购价及相关资料为依据，预计净现金流入量为700元，以同期银行一年期存款利率4%为折现率，其土地使用权的价值为700/4%×990=17325000（元），价值升值17325000―400/3%×990=4125000（元）。会计分录为：借：耕地资产4125000；贷：资本公积――农户公积412500

另有一承包户全家迁入市区，转为非农业户口，将其承包（假定2007年12月31日开始承包）的耕地15亩交回集体经济组织。根据《中华人民共和国土地承包法》第四十三条规定：“承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿”，其补偿价值应为700/4%×15-400/3%

×15=62500（元）。会计分录为：借：资本公积――农户公积62500；贷：货币资金62500

至此，耕地资产（990亩）17325000元，即由集体公积13262500元和农户公积4062500元所形成。

（二）耕地资产的财务报表列报

耕地资产具有固定资产和无形资产的特征，应当作为一项长期资产，在资产负债表中无形资产的上方单独列报，并在附注中披露下列信息：

1.耕地资产面积及其变化情况。

（1）耕地面积增减情况列报：

（2）耕地面积增减原因的说明。

2.年初、年末人口。

3.所处自然条件：（1）纬度；（2）平均海拨；（3）年平均气温；（4）年平均降雨量；（5）常年无霜期天数；（6）适宜种植茬数及品种。

4.近三年来种植情况，包括品种、收成及影响收成的非正常因素。

5.其他事项说明。

四、对耕地资产实施会计核算的必要性

（一）是发展现代农业，落实科学发展观的必然要求

国家高度重视农业、农村和农民的发展问题，2004年以来，党中央、国务院连续出台四个指导“三农”工作的中央一号文件，把发展现代农业作为加快社会主义现代化建设的重大任务，并决定自2007年7月1日起开展第2次全国土地调查，在现已展开的第2次全国农业普查中，耕地面积为普查的一项重要内容。对耕地资产实施会计核算，是发展现代农业，贯彻落实科学发展观的重要举措。

（二）是保护环境，促进自然和谐的现实需要

环境保护在治理城市污染方面已初显成效，而在广大农村，环境保护意识淡薄，土壤土质无人检测，盲目过度使用化肥、农药引起土壤质地恶化，作物秸秆得不到有效利用，农村“面源污染”逐渐加剧。对耕地资产实施会计核算，不但从耕地数量上，而且从耕地质量上反映和监督耕地的现状及发展变化情况，对加快农业科技进步，防治农村“面源污染”，保护环境，促进自然和谐具有重要作用。

耕地价值评估例6

土地是农民赖以生存的基本自然资源，是农村集体经济组织最重要的经济资源，它具有不可再生、不可替代、可永续使用等基本属性。目前，农村土地资源未纳入会计账内核算，土地管理存在着诸多弊端漏洞，影响了农村经济的持续发展。因此，将土地纳入会计账内核算，对土地资源进行规范地、科学地管理，是农村经济发展的客观要求。

一、核清土地面积，科学评估地价

组织村民代表会同有关专业技术人员，组成土地清理小组，按自然地块逐一对土地进行测量，并与历史资料相核对，确保测量结果的科学性、准确性。根据士地的土质、水利及交通等条件，综合评定出土地的等级，作为评估土地价格的基础依据，并参考当地的土地市价，科学地评估土地价格，作为土地的入账价值。

二、会计核算科目的设置

我国土地的交易，是土地使用权的交易，我们核算的土地价值，就是“土地使用权”的价值。土地使用权是“无形资产”核算的内容之一，实务中增设“无形资产”一级会计科目，并通过对应科目”公积金”核算土地使用权的价值。

(一) “无形资产”属资产类科目，该账户借方登记土地使用权及其他无形资产的增加值，贷方登记土地使用权及其他无形资产的减少值，借方余额表示土地使用权的账面价值及其他无形资产未摊销的账面价值。会计实务中，不分期摊销“无形资产”中的土地价值，转让土地使用权或重新评估土地价格低于账面价值时，应对应冲减无形资产账面价值。

(二)“无形资产”明细科目的设置，根据土地用途及土地使用者的不同，农村土地分为以下几类：农户平均分种的耕地、宅基地、集体留用的机动地、工矿企业用地、林地等。会计核算中，根据可操作性、实用性以及对信息数据的要求，对以上各类土地分别对应设置明细科目“耕地使用权”、“宅基地使用权”、“机动地使用权”、“建设用地使用权”和“林地使用权”，通过以上明细科目，对各类土地进行数量、金额明细核算。

(三)“公积金”是所有者权益类科目，是核算土地价值“无形资产”的对应科目。根据会计的重要性原则，在“公积金”科目下增设“土地公积”明细科目，明细核算土地的公共积累。

三、土地的入账价值

土地的入账价值按评估价入账。工作中，随时评估地价是不可行的，在土地全面评价后，按类型计算该类土地的平均评估价，作为该类土地会计核算的固定入账价值。当土地市价发生明显变化时，可重新确定平均估价。土地的用途发生改变时，应按新用途的评估价入账，原账面价值与新入账价值之差作“公积金”处理。村集体征用建设用地，涉及用货币支付相关费用，征用后的土地按“建设用地”的评估价入账，入账价值中包括用货币支付的相关费用形成的价值，原账面价值和支付的费用之和与入账价值之差，作“公积金”处理。

四、土地的转让核算

土地必须依法转让，转让价值与账面价值之差作“公积金”处理，同时对应冲减“无形资产”价值。建设用地转让时，由于其账面价值中包括用货币支付相关费用形成的价值和土地本身价值两部分，该两部分的价值形成有明显的差别，账务处理时应分别核算。无论转让价值高低，由支付相关费用形成的“无形资产”的价值部分，作“其他收入”处理，同时冲减 “无形资产”账面价值，账面价值和“其他收入”之和与转让价值之差，作“公积金”处理。业务工作中，“建设用地使用权”，价值也有增减变化，为方便计算，假定这种变化与支付费用办理征用无关，而是土地本身价值的变化。土地转让时，账面价值和“其他收入”之和与转让价值之差也作“公积金”处理。

五、土地台账的建立及登记

土地账内核算后，“无形资产”账户总分类核算土地使用权的价值，按设立的明细账户，明细分类核算各类土地的数量价值，以上核算不能反映各农户对各类土地的使用分布情况，工作中，可设立以农户为单位，以各类土地为明细科目的多栏式土地台账，登记各农户各类土地的变动情况及余额情况。根据需要，可对耕地再细分为：早田、水田、菜园等进行核算。土地台账格式见附表。

六、业务举例

(一)会计分录

例：村集体与农户协议流转入耕地lO亩，办理建设征用，协议商定，流转后的土地归集体统一经营使用，集体每季按当地平均产量补助农户粮食，按市价兑现。办理征用支付费用40000元；村民张某承包4亩建企业，土地评估价，承包费同上；经研究转让给村民王某6亩建企业，转让价18000元/亩，款己收，转让过程中的税费王某承担。会计分录为：

①流转后办理征用：

“公积金”价值= 10000×10- 5000×10-40000 = 10000

借：无形资产一建设用地使用权100000

贷：无形资产一耕地使用权50000

银行存款40000

公积金一土地公积10000

②承包给张某，不作会计分录，只登记土地台账。

③转让王某6亩

转让土地的账面价值： 100000/10×6=60000

转让土地的收益=40000/10×6=24000

记入“公积金”价值=18000×6一(60000+24000) =24000借：银行存款108000

贷：无形资产一建设用地使用权60000

其他收入24000

公积金一土地公积24000

④若转让价格82000元时，其分录：

借：银行存款82000

公积金一土地公积2000

贷：无形资产一建设用地使用权60000

其他收入24000

⑤10月25日秋季补水稻产量按450公斤/亩，单价0.8元/公斤。

借：其他支出3600

贷：现金(内部往来)3600

(二)土地台账登记：

张某，户号001号，2002年1月1日有关资料如下：

人口5人，分配耕地5亩，其中：水田2亩，早田2亩，菜园l亩，宅基2倍，面积0.4亩，承包机动地2亩，合同号001，承包林地10亩，合同号0200 2002年6月10日，经协商流转给村集体耕地(旱田) 2亩，集体用于企业占地，流转合同号0210 6月25日承包土地4亩建企业，合同号025，年内该户出生2人，死亡1人， 2002年12月31日，按规定进行土地找补，在收回的2份机动地内找补1人土地。

耕地价值评估例7

有关学者就退耕还林生态效益评价指标体系的研究概括出的主要生态效益类型有:水土保持效益、水源涵养效益、改良土壤效益、改善环境效益和提高植物多样性效益。主要的生态效益类型、权重和具体指标见表1。从表1可知，通过对生态效益评价指标体系的多年研究，我国学者在这领域上取得了较大进步。各个生态效益类型的主要具体指标大体一致，即使具体指标的数量有差异，但所占权重基本相同。在生态效益评价指标体系上，选取具体指标土壤侵蚀面积占区域面积百分比、土壤侵蚀模数，森林覆盖率、年径流系数、林地蓄水量，土壤容重、土壤总空隙率、土壤有机质含量，固定CO2量、释放O2量，丰富度指数、多样性指数和均匀度指数等已得到大多数学者的认可。每个大的主要生态效益类型所占的权重大致相同，这也说明了指标权重的大小可以反映其对生态效益的贡献状况。刘凯［13］等提出定期更新指标内容、核实校正指标权重来构建生态效益评价指标库，并阐述指标库的首要特点是动态更新性。近年来，改善气候效益逐渐被人们所关注，王晓光［3］和刘凯［13］等提出了在构建生态效益评价指标体系中增加了气候调节的效益。随着人们对环境和保健意识的增强，空气负氧离子作为一种重要的空气质量评价重要参数已越来越受到人们的重视［14］。因此，在改善环境效益上可以增加空气负氧离子指标来更好地反映其改善环境的效益［15］。在研究改良土壤方面，张曼夏等［16］为了弄清退耕还林工程实施后土壤团聚体粒径分布及其有机碳的变化，以成都市退耕还林工程实施中主要造林树种巨桉和水杉人工林为研究对象，探讨了不同土地利用变化对不同土壤层次团聚体稳定性及其结合有机碳分配与储量的影响，结果表明该区退耕还巨桉和水杉林增加了土壤团聚体的稳定性和有机碳储量，但与天然次生林土壤相比仍有差距。在研究提高物种多样性效益方面，国内学者大多选取反映植物多样性的具体指标，随着恢复生态学的发展，地上地下食物链中动物多样性越来越受到人们的重视。李涛［17］和门丽娜［18］研究了地下食物链中消费者、分解者土壤动物的多样性对退耕还林生态效益的影响，结果表明退耕还林在一定程度上丰富了土壤动物群落多样性，这和地上植被群落的多样性增加成正相关。此外，朱婷婷等［19］研究了四川盆地退耕还林主要树种麻竹、巨桉人工林对土壤线虫群落结构的影响，结果表明，麻竹造林可丰富土壤线虫群落的种类组成和维持较高的多样性，使土壤生态系统的结构和功能处于相对稳定状态，为协调该区域退耕还林后土壤生态系统的健康发展提供了科学依据。李科［20］等把成都退耕还林主要造林竹种麻竹林地坡中下部不同坡位凋落物的现存量、持水性纳入了反映生态效益的指标体系中，结果表明麻竹林地坡中下部的凋落物现存量持水性，以及土壤的持水能力都显著高于坡上部，3个坡位的土壤持水能力总体显著高于农耕地，麻竹作为主要造林竹种，生态效益显著，在水源涵养功能方面起着良好的作用。虽然研究退耕还林生态效益指标体系在逐渐深入，且很多学者尝试着利用人们关注和研究的热点增加了一些反映生态效益的具体指标，但很少把传统指标和新兴的具体指标结合起来，因此，综合传统指标和新兴指标来构建退耕还林生态效益评价指标体系是未来评价指标体系研究的重点。

1．2退耕还林工程生态效益评价方法

国际上有关生态效益评价方面的研究主要有以下两个学派:一是以Costanza等人为代表的“生态经济学派”，认为生态功能价值可以计算“总”价值，恰当的计量方法即市场价格法和替代成本法［21］;二是以Pearce等人为代表的“环境经济学派”，认为生态功能价值难以计算“总”价值，恰当的计量方法为支付意愿(WTP)法［22］。近年来，国内学者对退耕还林生态效益评价方法进行了广泛的研究，有关生态效益评价的方法主要有层次分析法(AHP)、环境经济学法、综合运用专家咨询、理论分析法、频度分析和模型分析法(整体扩散模型、灰色关联模型和多元线性模型)，并对这些评价方法进行了一定范围的实践应用计量。古丽努尔•沙布尔哈孜等［23］应用层次分析法(AHP)构建了塔里木河中下游退耕还林还草综合生态效益的评价指标体系和评价模型;杨婷婷等［24］用AHP法计算各指标权重，提出了“植被－风沙活动－土壤”指标体系;王晓光、王姝娜、孔忠东［3，4，25］等分别运用层次分析法确定了退耕还林生态效益评价的指标及其权重。杨建波［26］等用环境效益层析法，从坡耕地退耕还林后的涵养水源、固土保肥、纳碳吐氧、减免灾害和改善环境等着手，对生态效益的评价方法进行了探讨。用环境经济学方法中的市场价值法、机会成本法、恢复费用法、影子工程法来对退耕还林工程生态效益的价值进行核算的研究较多，如李蕾［27］等采用环境经济学方法估算了固原市原州区退耕还林还草工程的生态效益。郭亨孝［28］提出以生态系统服务功能如保持水土、涵养水源、吸碳放氧的经济价值作为生态补偿标准，侧面为退耕还林工程的生态效益评价提供了一种新思路。还有部分学者综合运用专家咨询、理论分析法和频度分析等构建了森林生态恢复与重建的生态效益评价指标体系［29，30］。郎奎建［31］等从森林生态效益计量角度出发，在界定森林涵养水源等10种生态效益的概念、性质和它们的相关关系的基础上，确定了独立自变量集、因变量集，构建了整体扩散模型，从而实现对我国林业生态工程的10种森林生态效益的初步估计。王宏兴等［32］将多目标灰色关联投影法运用于小流域水土保持生态工程建设综合效益评价，以期丰富生态工程建设评价方法;钟晓娟等［33］进一步证明了灰色关联投影法应用于退耕还林生态效益评价的科学性与可行性;李长胜等利用多元线性模型对我国森林的生态效益进行了估算，得出我国森林每年产生的生态效益为7238.16亿元［34］。

2我国退耕还林工程生态效益评价存在的问题

2．1在评价指标体系上，生态效益评价标准缺乏或不合理

现有的研究往往考虑某个退耕还林生态恢复区域的特点以及相应的数据获取情况来选取对应的指标，尚不能全面反映退耕区生态效益的实际情况。在利用指标数据进行评价时，缺乏生态恢复程度判断的参照系统和相应的评价标准，在直接效益评价方面，通常通过退耕还林工程实施后各指标所占权重来判断其成效，没有具体说明所占权重大小说明了什么问题以及退耕还林工程实施后恢复到了什么水平［4］。如今，通过研究地下生态学过程反映退耕还林工程所带来的生态效益越来越重要，国内很多学者大多研究了具体指标如土壤养分的变化，而通过研究地下食物链消费者中的土壤大型动物群落特征、土壤线虫结构与退耕还林的响应、以及土壤动物种类、数量、世代演替所起的作用来反映退耕还林工程所带来的生态效益国内较少报道［20，21］。

2．2在评价方法上，缺乏方法的创新和方法之间的对比

在生态效益的评价方法上，大多采用以经济学为基础来评价其产生的生态效益，如满明俊［35］运用生态经济学、环境经济学原理，以效益费用分析法为基础对陕西省退耕还林所产生的生态效益进行了估算，没有采用其本身的以生态学为基础的方法来评价其产生的生态效益，没有考虑不同地区经济发展水平的不同，如建立在生态系统、生态平衡、生态位为基础的生态学理论的评价方法很少。

3我国退耕还林工程生态效益评价研究展望

3．1完善评价指标体系及评价标准

建立具有系统性、兼容性、科学性的退耕还林工程生态效益评价指标体系。首先要考虑退耕区自然生态环境条件差异，经济发展水平，社会风俗等特殊情况，确定不同评价方面各指标使用的可行性，基于区域或特定的退耕还林区域建立相应的指标体系。评价标准方面，目前确定参照系统和评价标准主要有两种方法，即将同一生物地理区系内未受干扰或少受干扰的同一生态类型作为参照系，或将被评价系统在较少受到人类干扰条件下的系统状态作为参照系统和评价标准［36］。由于许多生态系统在破坏前常常缺乏相应的本底环境值监测资料，因此如何通过模拟、试验等方法寻找到一个适用范围广且科学合理的评价标准已成为今后退耕还林效益评价研究中的一个瓶颈。

3．2加强不同评价方法之间的横向对比和方法创新

在评价方法中，采用以生态学为基础的方法来评价其产生的生态效益，建立在生态系统、生态平衡、生态位为基础的生态学理论的评价方法，并且模糊数学［37］、人工神经网络、遗传算法等定量方法都可应用到生态效益评价中以提高评价的精确性和科学性，加强退耕还林生态效益评价与机理研究，强化国家尺度的退耕还林效益评估，为国家制定退耕还林成果巩固政策提供依据，为应对公众质疑提供基础数据。

耕地价值评估例8

中图分类号： F301 文献标识码： A

1 引言

目前已开展的土地利用总体规划实施评估研究多数是通过定性和定量相结合的方法，通过建立指标体系，确定指标权重，计算出规划实施综合分值，最终得到土地利用总体规划实施综合评价结果。这种评估方法虽有一定的科学性，但在构建指标体系时往往缺少空间指标的选取。土地利用总体规划是对未来土地利用时序和空间布局的导向，包含大量的空间决策，因此缺少空间布局评估的指标体系是不完整的。本文针对当前土地利用总体规划实施评估的重点和要求，从规划数量指标实现情况和空间布局执行情况两大方面着手，构建一套简便、操作性强的土地利用总体规划执行情况评估指标体系，并以津南区为例进行实证研究，以期为土地利用总体规划的实施评估研究提供参考。

2 土地利用总体规划执行情况评估的内容

2.1 评估内容

土地利用总体规划实施评估的内容可概括为以下两方面：一是对土地利用总体规划执行情况的评估，主要指规划目标是否实现及实现程度的评价；二是土地利用总体规划实施效益的评估，主要指土地利用总体规划的实施对经济、社会与环境所产生的影响的评估。由于经济、社会等各个系统的运行都有其自身的内生动力。从现阶段所能采集到的相关数据资料来看，土地利用总体规划的实施对其是否产生效益及产生的效益大小很难量化，对其评估仅能停留在定性的层面进行分析。因此，本文着重对土地利用总体规划执行情况进行评估，对规划实施的效益评估不作为研究的重点。

2.2 指标选取

县级及以下的土地利用总体规划属于管理实施型的规划，其规划的重要内容是土地利用指标的空间具体定位和土地用途分区的具体空间划分[1]。因此，县级以下土地利用总体规划的实施评估应重点加强空间布局审核和指标数据与实地、图件的一致性检查[2]。基于此，本文对土地利用总体规划执行情况进行评估时，将从数量指标和空间布局两个层面展开，具体指标选取如下：

图1县级土地利用总体规划执行情况评估指标体系

土地利用总体规划评估的目的不是按照执行情况进行排序，而是发现规划实施过程中存在的问题，并提出后续执行的建议[3]。因此，在规划评估过程中虽构建指标体系，但并不赋予指标权重，不产生评估分数，而是对各个指标逐一评价，目的是让规划评估更侧重于过程本身，而减少外界对最后结论的过度关注。

3津南区土地利用总体规划执行情况评估

3.1 津南区概况

津南区地处天津市东南部，是天津市的四个环城区之一，处于天津市经济发展的主轴上，是联接天津市中心城区和滨海新区的重要通道。区内有津晋、唐津、津港三条高速公路，交通便利，区位优势得天独厚。

《津南区土地利用总体规划（2006-2020年）》（以下简称《规划》）2010年经天津市政府批准实施，本次评估时段为2010-2013年。

3.2 规划数量指标实现程度评估

利用对比分析法，把评估年各控制指标实际值与规划目标值进行对比，分析规划数量指标实现情况。

1、耕地保有量。根据《规划》，规划期内耕地保有量面积不低于11578.5公顷。同时规定，以第二次土地调查确定的耕地数量作为2009年耕地保护责任考核，其后，经国务院或市政府批准用地中，异地补充耕地的相应调整其耕地保护责任目标。根据津南区历年耕地占补平衡统计台账，津南区2010-2013年批准用地中，异地补充耕地1108.8公顷。津南区2009年耕地面积为11025.3公顷，核减2010-2013年异地补充耕地面积后，2013年津南区耕地保护责任目标为9916.5公顷。截至评估年底，津南区现状耕地面积为10271.8公顷，大于耕地保护责任目标。因此，规划实施期间，耕地保有量指标执行良好。

2、基本农田保护面积。根据《规划》，规划期内基本保护农田面积不低于6000.0公顷。截至评估年底，津南区基本农田保护面积为6202.8公顷，大于《规划》确定的基本农田保护面积指标。因此，规划实施期间，基本农田保护任务指标执行情况良好。

3、城乡建设用地规模。根据《规划》，规划至2020年，城乡建设用地规模控制在17950.8公顷以内。截至评估年底，津南区城乡建设用地规模为16827.6公顷，已达到规划目标年的93.74%，但尚在规划指标范围内。因此，规划实施期间，城乡建设用地规模指标执行良好。

4、人均城镇工矿用地指标。根据《规划》，规划至2010年人均城镇工矿用地不高于203.7平方米，规划至2020年不高于175.9平方米。截至评估年底，津南区人均城镇工矿用地为211.4平方米，尚未达到2010年的规划指标要求，与2020年规划指标要求更有一定差距。因此，规划实施期间，人均城镇工矿用地指标执行情况不太理想。

5、建设占用/土地整理复垦补充耕地规模。《规划》只下达了规划至2010年建设占用耕地和土地整理复垦补充耕地规模指标。本文以规划实施以来依法批准用地占用耕地面积作为参考目标来评估这两个指标的执行情况。据统计，2010-2013年津南区依法批准建设占用耕地1569.9公顷，而非农建设实际占用耕地1444.5公顷，小于建设占用耕地的指标。土地整理复垦实际补充耕地1821.5公顷，大于应补充的耕地面积。因此，规划实施期间，建设占用耕地规模指标和土地整理复垦补充耕地规模指标执行情况良好。

3.3规划空间布局执行情况评估

1、规划区域选址率

规划区域选址率指的是新批准建设用地与建设用地管制分区的符合程度。城乡建设用地与允许建设区、交通水利及其他用地与限制建设区的符合比例越高，表明规划区域选址率越高，《规划》在执行过程中的引导作用越好。

Pa=AC /At

式中，Pa为规划选址率；AC为评估时段内新批准城乡建设用地/交通水利及其他用地落在允许建设区/限制建设区的面积，hm2；At为评估时段内新批准城乡建设用地/交通水利及其他用地总面积，hm2。

表1 规划区域选址率

用地类型 规划区域选址率

城乡建设用地 93.99%

交通水利及其他 98.66%

根据表1，规划实施以来，新批准城乡建设用地和交通水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利及其他用地与允许建设区和限制建设区的符合比例均在90%以上，规划区域选址率较高，部分批准用地与管制分区不一致，主要是规划调整所致。由此可见，《规划》在实施过程中发挥了很好的引导作用。

2、规划空间布局实现程度

规划空间布局实现程度指的是规划评估年各类用地现状与土地用途分区的空间吻合度。吻合度越高，说明规划空间布局实施情况越好。可用下式计算：

式中，Pc为规划空间布局实现程度；Ai为规划评估年某一用途分区中与该用途区主导用途不一致的用地面积，hm2；At为该用途区总面积，hm2。

通过将规划基期年和评估年土地利用现状数据与土地用途分区进行叠置分析，可得到各用途分区的空间布局实现程度。

表2 规划空间布局实现程度

用途分区类型 基期年规划空间布局实现率 评估年规划空间布局实现率

基本农田保护区 91.80% 94.86%

一般农地区 84.77% 89.49%

林业用地区 60.43% 60.11%

城镇村建设用地区 66.96% 80.69%

生态安全控制区 96.96% 96.96%

根据表2，生态环境安全控制区和基本农田保护区空间布局实现率较高，达95%左右，其次为一般农地区和城镇村建设用地区，林业用地区实现情况较差。从与规划基期年对比情况可以看出，规划实施期间，除林业用地区外，各用途分区基本朝着用途管制确定的方向实施，城镇村建设用地区空间布局实现率为80.69%，表明规划期内津南区仍有一定的城乡建设增量空间；其余用途分区未能完全实现的原因主要是规划拆除复垦的城乡建设用地尚未按照《规划》实施所致，拆除复垦力度需进一步加强。

4 结论

从总体上看，津南区在规划评估期内，发挥了《规划》的调控和引导作用，基本上实现了《规划》既定目标，较好地执行了建设用地空间管制和土地用途管制。在规划数量指标实现程度方面，总体执行效果较好，但人均城镇工矿规模尚未达到规划目标，土地节约集约利用水平有待进一步提高；在规划空间布局执行情况方面，规划区域选址率达到了90%以上，表明规划发挥了很好的引导作用。各用途分区基本朝着用途管制确定的方向实施，个别用途分区实现程度不高，主要是城乡建设用地未内能实施拆除所致，城乡建设用地整理复垦力度需进一步加强。

作为一种探索，本文从规划数量指标和规划空间布局执行情况两个层面构建指标体系，对津南区土地利用总体规划执行情况进行评估。本方法具有简便、操作性强，可进行常规性和经常性的规划实施监测等特点，运用本方法可对规划期内任何时段的土地利用总体规划执行情况进行评估。为使本方法更具普适性，其评估的指标体系还有待于进一步地补充和完善，评估的方法也应在实践中不断地完善和改进。

参考文献：

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耕地价值评估例9

耕地不仅是人类参与经济活动不可或缺的物质基础，也是生态保护中一道重要的生态屏障。改革开放以来，我国经济虽然一直处于高速发展的阶段，但是在经济高速发展的背后，几乎都是以环境污染加剧和资源能源的大量消耗以及生态破坏为代价的，近年来这种污染所带来的恶果日益严重。据湖北省国土资源厅官网上的数据显示，湖北全省耕地总面积仅有7984.5万亩，人均耕地1.30亩，低于全国平均水平0.22亩。在本就极其紧张的耕地资源中，农户大量施用农药和化肥以增加产量，耕地污染极其严重，这对保住湖北省耕地红线，保障粮食安全构成了极大的威胁。

耕地生态补偿机制不断推进，但农户在耕地生态补偿问题上在补偿标准与收益还存在着较大的矛盾，补偿机制中出现了诸多发展瓶颈。据此，学者和部门都对这个问题进行了不同程度的研究。已有文献主要集中在补偿模式和补偿方式，缺乏对农户受偿意愿的定量分析。例如，赵凯提出了“三级三循环”的补偿模式，给我国切实推进耕地生态补偿提出了理论依据；蔡银莺等认为应设立相关的激励措施来配合耕地生态补偿机制的实施；李晓光引入了时间因子和风险因子的影响，采用机会成本法探讨了生态补偿的标准；王兴杰等人认为应该把受益者的收益与受损者承受的成本作为衡量生态补偿对标准；马爱慧等人使用CVM模型对城乡、城镇居民和单纯的农户意愿进行定性分析，得出政府提出的补偿标准为3354.75-8367.00元/（・年），而居民对于农田生态补偿的受偿意愿为3351.53-7277.25元/（・年）。政府方面，在2013年4月26日，时任国家发展和改革委员会主任的徐绍史在向全国人大常委委员会作出的《国务院关于生态补偿机制建设工作情况的报告》中明确的肯定了生态补偿机制的作用，同时也指出了我国生态补偿工作情况中的成就和不足之处。国务院在国家高度对生态补偿做出了一系列指导，这也极大的刺激了我国生态补偿的研究。但是，在我国专家学者的研究中，对当前我国耕地生态补偿的研究都不是很丰富。李文华等虽然将生态要素补偿进行了一定程度额划分，但是依然没有能够明确的将耕地作为一种重要的独立的生态要素来进行补偿。

由于中国的农业基础设施相对落后，耕地的监控体系等配套设施还不是十分完整。国外对于耕地生态补偿的实践和理论值得我们借鉴：在美国和欧洲发达国家，政府为推进耕地生态补偿计划或者项目的实施，实现耕地生态补偿的目标，一般都会在一定程度上对因此给当地居民造成的损失提供较为合理的经济补偿，采取税收优惠或农业补贴激励措施。如德国通过立法对处于水源保护区的农户减少使用农药化肥的行为给予经济补偿。瑞士政府采取与农户签订合同的方式，根据农户减少化肥农药的数量给予对应数额的补偿。然而，目前我国还没有相关的激励措施出台，一些政策性的法规才刚刚起步，还没有进行大规模的推广。由于生态补偿会在一定程度上降低农民的经济收益，因此补偿的力度关系到制度的激励效果，一个相对较合理的经济补偿也是政策得以达到预期目的的基本条件。在衡量土地价值方面，西方学者认为，耕地不仅可以为人类提供可以数字化计量的市场价值，同时还提供了生态涵养等非市场价值，因此要真正的核算耕地所具有的的价值，必须要科学、合理地评估耕地的市场价值和非市场价值，形成完整的资源成本核算体系。为了量化非市场价值，科学家提出了许多不同的评估方法，如CVM条件评估法和成本评估法。

作为社会弱势群体的农民，不能在利益与生态保护之间进行有效的权衡，农民权益不能得到保障。现阶段，亟需解决的问题是农户受偿意愿、权益保障与相关政策提出、机制完善。基于此，本文以湖北省恩施市为实证，以恩施市285户农户的调查样本为基础，从耕地生态补偿中瓶颈问题农户受偿意愿为视角，在调查时采用CVM（条件评估方法）作为询价方式，询问农户在对耕地不同化肥―农药使用限制条件下的耕地生态补偿受偿意愿及最低受偿额度。

1 研究区域概况

恩施市地处鄂西南山区，位于湖北省西南端，云贵高原东延武陵山余脉与大巴山之间。东接宜昌市，南毗湘西土家族苗族自治州，北邻重庆万州区，西连重庆黔江地区，东北端连神农架林区。全州以山地为主。耕地面积占土地总面积的17.3%，林地面积占58.5%，多样化的土地类型适宜多种植物生长。从生态区位上看，恩施自治州为鄂西林海，是长江中上游交接点，同时，它也是重要支流清江的源头，在保持水土、生态防护和控制污染方面对长江中下游具有生态源的重要意义。因此，本文实证分析就以恩施州为例证。

2 问卷设计与调查

本文运用意愿调查价值评估法，采用面对面调查的方式，由小组成员于2015年7-8月在恩施州进行了针对户主的实地调查。结合实际的调研，我们选取了耕地分布较多的建始、巴东、宣恩县等地，问卷设计尽量采用通俗的语言，遵循从易到难的原则，让受访者能尽快的理解问题。问题主要集中在以下几个方面：（1）受访者对当前农药的使用带来环境污染的感知程度；（2）被访者的基本信息，如性别、年龄、是否在外打工等；（3）被访者是否愿意少使用化肥农药，若愿意，补偿由此带来的损失说愿意接受的最小额度。样本发放总数为231份，最后有效问卷为189份，回收率为81.81%。

3 结果与分析

3.1 受访者的基本特征

受访者的特征主要包括性别、年龄、受教育程度、家庭人口总数、平均年收入、经营耕地数量等。有效问卷与实际情况大致相符，样本具有较强的代表性。

3.2 受访者对耕地生态环境的认知情况

据统计的调查结果显示，回收的189份有效问卷中，我们发现农户的受偿意愿与其对耕地生态环境的认知情况有着显著的联系。认知意愿越高，受偿意愿也越高，说明农户在对生态保护着方面需要清晰的利益补偿来激励。调查结果显示如下：（1）有受偿意愿的农户为127户，占67.19%；没有受偿意愿的农户为62户，占32.81%。数据表明有支持意愿的农户占到了绝大多数。（2）在有受偿意愿的农户中，非常同意耕地具有重要的经济、社会、生态效益的占52.79%，有点同意耕地具有重要的经济、社会、生态效益的占12.14%，有点不同意耕地具有重要的经济、社会、生态效益的占18.27%，既不反对也不同意耕地具有重要的经济、社会、生态效益的占9.33%，非常不同意耕地具有重要的经济、社会、生态效益的占7.47%。数据表明受访者对耕地生态环境的认可度较高的比率高于认知程度较低的比率，这同时也进一步说明受访者认知程度的高低与受偿意愿之间有极大的联系。

4 基于受偿意愿视角下恩施州耕地生态补偿标准的测算

4.1 农户基本特征

本次调查的受访者的特征主要包括性别、年龄、受教育程度、平均年收入、经营耕地数量等。（1）性别，受访者中男性占59.61%，女性占30.39%；（2）年龄，受访者中小于20岁的占2.5%，20～30岁的占15.60%，30～40岁的占31.62%，40～50岁的占35.46%，50岁以上的占14.82%；（3）受教育程度中，未受过任何教育者占11.27%，小学毕业占40.88%，初中毕业占42.66%，高中以上的占5.19%；（4）平均年收入，农户家庭年收入低于4000元的占16.23%，4000～6000元占23.66%，6000～8000元占20.11%，8000～10000元占19.22%，10000元以上占20.78%；（5）耕地面积，耕地面积在两亩以下占9.23%，2～4亩占20.66%，4～6亩占40.91%，7～8亩占35.12%，8～10亩占12.15%，10亩以上占6.23%。样本的符合正太分布，说明样本具有较好的代表性。

4.2 农户受偿意愿分析

根据意愿调查价值评估法，农户对耕地生态补偿额度可用调查所得的189份有效样本获得，我们可以对样本结果加总求其加权平均值，从而得到农户最低受偿标准。公式如下：

EWAT=∑X1P1

式中：EWAT表示农户平均受偿意愿；X1表示单个样本的WTA值；1表示单个样本的相对频率。

问卷中设计假定耕地生产中化肥―农药的使用限制条件有8类：（1）化肥使用量减少50%（N1）；（2）农药使用量减少50%（N2）；（3）化肥使用量减少100%（N3）；（4）农药使用量减少100%（N4）；（5）化肥农药均减少50%（N5）；（6）化肥减少50%，农药减少100%；（7）化肥减少100%，农药减少50%；（8）化肥农药均减少100%。表4中的数据显示：随着限制条件的加深，农户受偿意愿的标准加深，但没有明显的规律变化。

不同限制条件下农户受偿意愿影响因素主要有性别、年龄、受教育程度、平均年收入、耕地面积。在不同的限制条件下，各影响因素也会不同，具体表现在：（1）在性别上，男性的受偿意愿明显高于女性；（2）在年龄上，随着年龄的增大，农户的受偿意愿由于种种原因也随之增加；（3）在受教育程度上，随着受教育水平的提升，农户的受偿意愿也随之提高；（4）在平均年收入上，受偿意愿随着平均年收入的提高而提高；（5）在耕地面积上，随着农户所拥有的耕地面积增加，受偿意愿反而随之降低。

5 结论

本文主要基于农户受偿意愿视角，对恩施州农户受偿意愿补偿标准进行测算和分析。结果表明：（1）67.19%的农户有受偿意愿，且这部分有受偿意愿的农户中，52.79%农户都认为实施耕地生态补偿所带来的社会经济生态效益有着积极正面的认知；（2）不同限制条件下农户受偿意愿额度平均值介于289.33～523.78元/亩之间，且不同限制条件下农户受偿意愿受性别、年龄、受教育程度、平均年收入、耕地面积因素的影响；

因此，我们提出以下发展对策：

（1）政府应该在农村加大对耕地生态补偿的宣传力度，提高农民素质，强化其环保意识；

（2）建立相关的土地检测体系，严格控制化肥-农药的施用量，保护耕地，提高耕地土壤质量；

（3）制定补偿标准时应该因地制宜，根据不同的土地情况、经济发展状况制定不同的补偿标准，形成一套常态化、规范化、法制化、程序化、操作性强、可持续发展的耕地生态补偿机制。

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[16]魏玲，望晓东.耕地生态服务价值认知与支付意愿调查分析――以武汉市为例[J].农业经济，2014，01：85-87

耕地价值评估例10

一、我国不动产税费体系的现状分析

我国现行不动产税制涉及的税种主要有11种,其中直接以不动产为课税对象的有6种,即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税;与不动产紧密相关的有5种,即营业税、印花税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税。从流通环节入手,把与不动产有关的税费分为开发、保有、交易三个环节:开发环节:土地增值税、耕地占用税、土地出让金。保有环节:城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。交易环节:契税、印花税、营业税、城建税、所得税。目前,不动产税费体系中存在的问题主要表现在:

一是土地市场不够完善,且土地有偿使用方式单一。目前,在国有土地的出让方式中,招标拍卖所占的份额比较小,行政划拨和协议出让仍占很大比重,并且出让金偿付方式是土地使用权受让方一次性支付出让金的单一形式,在刺激地方政府靠“寅吃卯粮”搞建设的同时,又给了购地者极大的财政负担。

二是内外税制不统一。我国不动产税收政策实行“内外双轨制”,内外税制不一致既不利于企业间的公平竞争,与当前世界经济的发展越来越不相容。

三是计税依据不统一。我国现行不动产保有环节的税种以建筑面积、房产余值和租金为计税依据,这些计税依据都不能准确反映不动产的现值,也就不能很好的发挥调节经济的作用。

四是存在重复课税现象。对同一税基重复课税造成税负不公。

五是不动产征税面窄,减免税多。随着我国近年来农村非农经济的发展、城市住房制度的改革,使得陈旧的不动产税制受到挑战。现行的这种“窄税基,宽优惠”的税制,不仅使税收的调节收入分配功能受到很大限制,而且给管理带来一些弊端,影响了税收执法的严肃性。

二、不动产税制改革的新思路

1.统一计税依据,建立不动产评估征税体系。针对目前计税依据混乱的情况,建议采用以市场价值体系下对土地和建筑分开独立评估的评估价值作为计税依据,提出下面的计税公式作为参考:

不动产税应纳税额=土地价格×土地税率+[建筑净值×(1-20%)-免征额]×建筑税率

建筑净值=建筑价格-累计折旧

免征额=家庭人口数×人均免税额

上式中,土地价格指专业评估机构估出的地价,综合考虑区位、基础设施建设、公共服务状况;建筑净值扣除的20%为房屋的维护、修缮费用;人均免税额可由地方政府根据当地的房屋价格指数和居民收入水平来确定。　2.扩大征税面,实行普遍纳税。改革后的不动产税征税范围由城市扩大到农村,覆盖所有的个人自有住房,将城市机关、事业单位、社会团体的自用房产也纳入其中。这样可提高现有不动产的保有成本和住房的利用率,也为增加地方财政收入贡献了力量。当然我国还有部分农村地区处于贫困落后状态,可通过减免税予以解决。

3.对现有税种进行增减和调整。(1)取消土地使用税。土地出让金与按年缴纳的土地使用税的本质一样,都是对土地的使用收取一定的税费。因此,可以取消城镇土地使用税。(2)简并有关税种。①土地增值税在调节土地增值收益,规范土地交易秩序方面有一定的作用,但从实际上看,计征繁琐,征收效果差。因此可以考虑把土地增值所得并入一般所得额中计征所得税,从而减少征收成本。②将房产税与城市房地产税合并,统一按照市场价值计税,具体可参照前述的计税公式。这样有利于内外资企业的公平竞争,符合市场经济的基本要求。③将契税并入印花税。针对房地产产权转让签订的产权转移书据和契约,契税是对产权承受人征税,而印花税是对承受人和出让人双方征税,税基相同,因此可以只征收印花税,减轻承受人的负担。(3)增设新税种。为了促进土地充分利用,扼制过多保有土地的行为,可以开征土地闲置税;针对以短期炒卖土地盈利的投机商,建议开征短期转让土地税。通过开征此类税种可以在一定程度上鼓励土地规范化的开发利用。(4)提高耕地占用税的税率。应大幅度提高耕地占用税的税率,使使用耕地比使用非耕地成本更高,推进土地的集约和合理利用,真正达到保护耕地的目的。

4.不动产税制改革的配套工作。(1)土地出让制度的变革。土地购买者通过竞拍获得土地使用权,当期一次性支付土地出让金的50%,剩余部分在土地出让期限内以年租形式与不动产税一并缴纳。改革后就实现了“三赢”:对地方政府而言,既形成了长期稳定的财政收入来源,又在一定程度上降低了过度批地的刺激;对购地者来说,减轻自身财政负担的同时提高了土地使用效率;对居民而言,地价下降带动房价下降,使普通百姓更有能力购买住房。(2)建立一套适应于市场经济发展的不动产评估机构。依据我国目前的国情,最佳选择是在国土资源和房地产管理机构设置专门负责不动产评估的机构。一方面是由于不动产评估所需的土地、房屋登记资料都在房屋国土部门,有利于利用现有资料降低评估成本;另一方面是考虑到房屋管理部门在不动产评估领域的技术相对于其他部门具有优势。此外还有利于密切监测不动产税制改革对房地产市场的影响,从而可以在政策调整中及时提出建议。鉴于不动产的地域局限性和我国地区差异大的特点,在欠发达地区,不动产评估机构可由省级政府设立,而在发达地区,地级市政府能够独立承担设立评估机构的成本且其管辖范围较大,对于这些地方在市级政府设立不动产评估机构更具效率。(3)新、老房税收差别问题。目前,此问题最好的解决方案就是:老房老办法,新房新办法。由于老房的价款中已包含了原有房地产开发、取得环节的各种税费,对老房、新房从改革时起一同开征同比例的不动产税不合理。在此,建议对新房既收取土地出让金剩余部分在出让年限内分摊的年租,也征收不动产税,而对老房只征收不动产税,因为新老房的业主都享受着地方政府运用这些上缴的不动产税的税收收入提供的公共服务和基础设施等公共产品,这完全符合“受益原则”。