物业管理论文模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇物业管理论文，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

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物业管理论文参考文献：

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据有关统计数据显示，截止2012年全国物业管理从业人员约612万人，较2008年的250万人上升145%，较2004年的144万人上升325%，但是，物业管理师数量仅有43,919人，平均每家企业只有0.6个，占全国612万从业人员的0.7%，由此可见，物业管理师队伍数量与需求呈现出了较严重的失衡。《发展报告》第四部分有关制约行业发展的主要问题也指出，“行业从业人才队伍匮乏”这一实际情况。依据《物业管理师制度暂行规定》第二十八条之规定，物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。但实际情况是我们全国在管的70万个项目中，具备物业管理师资格的项目经理数量还远远未达到《暂行规定》的要求。

2.企业规模化发展过快，人才“拔苗助长”趋势明显

《发展报告》指出，到2012年底，物业服务企业数量约71,000家，较2008年的58,406家增长23%，较2004年的26,700家增长166%。物业管理面积145.3亿平方米，较2008年的125.46亿平方米增长16%，较2004年28.8亿平方米增长404%。9年时间，企业发展规模呈几何倍数增长，而物业管理行业薪酬竞争力低，导致物业管理人才无论从数量还是质量上，都无法满足企业规模高速发展的需要，许多企业因此在用人上采取“拔苗助长”的方式，导致出现从业者能力与岗位能力要求严重不匹配的现象。

3.未来物业管理人才将按物业管理业态及专业细分

物业管理已由住宅为主的“一元化”发展模式向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、寺庙、商业步行街、街道以及各类城市综合体等“多元化”发展模式转变。随着物业管理业态的逐步丰富，行业发展对物业管理人才的能力要求也势必会走更加技术型和精细化的道路，例如：就环境管理而言，住宅清洁只需要一个清洁员及简单的清洁工具就能完成作业，而医院物业清洁则涉及有毒有害垃圾处理与职业健康安全防护，高端写字楼物业则涉及玻璃幕墙维护等专业性很强的技术问题。在经营管理方面，商业物业则涉及更高层次的资产管理和商业运营策划。因此，未来物业管理人才不只是具备通用能力就可胜任，而是在细分物业管理业态的条件下，根据不同岗位能力胜任模型来匹配具备专业能力的物业管理人才。

二、关于物业管理职业培训转型升级的思考

随着物业管理业态的多元化，物业管理商业模式的转变以及IT技术的广泛应用，向现代服务业转型升级的步伐已初露端倪。与此相适应的，物业管理职业培训模式也必将面临转型升级的要求。为此，我们从不角度提出了六个转变模式。

1.传统培训模式向人才培养模式转变

传统培训模式以老师在台上讲授，学员在台下听记的方式进行，培训机构不太考虑培训对象的实际需求，企业对学员的培训效果也没有太多要求，甚至个别企业和学员仅仅是为了获取证书而参加培训。然而在现代企业运营模式下，人才的专业能力，培训能否带来行为改变、理念提升和绩效优化是企业更加关注的要素，因此，未来的培训不是为取得证书而培训，而是要着力培育企业关注且需要的实用型人才。学院为深圳市福永街道社区实施“定制式社区物业管理人才培育”，培训共由八个单元组成，包括人才选拔、物业管理基础理论培训、社区物业管理专题研讨、公文写作与培训技巧、物业管理项目“沙盘推演”、物业管理项目跟岗实习、在岗远程督导及综合考核等，目的是为社区培育未来的物业管理总经理，为实现社区物业管理自治及社区物业管理经营运作常态化的“造血功能”提供人才支撑和理念提升。培训效果已得到社会各方的高度认可，相信定制式培训产品将会有更大的市场前景。

2.单纯面授培训向线上线下结合转变

行业发展初期，从业者大部分对物业管理专业知识掌握不多，很需要通过面对面的讲解来获得专业知识。然而，随着互联网技术的应用，企业规模扩大和跨区域经营等因素的影响，面授已不再是获得专业知识的唯一途径，同时，面授也存在诸如培训组织难，培训成本高等弊端。为此，网络线上培训顺应而生，网络培训有效的解决了空间和时间的矛盾，而且培训成本低，学员可以随意自学，重复学习。近几年，许多学员就通过网络培训的形式考取物业管理师资格。网络在线培训对一些基础理论和常规性问题的知识学习很有效。但是，对于实操性较强、观念更新类以及高端研讨类培训仍然需要面授的方式才能完成。因此，物业管理职业培训由单一的面授转向线上线下有机结合是一个必然的趋势。应对这一趋势，学院砺工坊网络学院应运而生，并已经开展相关线上的培训服务。

3.理论培训向技能训练转变

早期由于物业管理行业刚刚起步，从业人员对物业管理的内涵和外延了解不深，培训主要以物业管理基础理论为主，侧重对物业管理基本概念，基本原理和相关法律法规知识的讲解。随着行业的发展，基础理论已全面普及，企业更关注从业者技能的提升，有关设备设施管理、客户沟通和投诉处理技巧以及经营管理能力的提升显得尤其重要。而这种能力单靠理论培训是无法解决的，因此，对从业者专业能力的训练成为培训机构重点研讨的方向。我们正在全国推广的项目经理沙盘推演培训模式就是专注于训练和培养项目经理解决实际问题的能力，深受企业学员认可。据学员成长跟踪情况显示，前几年接受项目经理培训的学员已有很大一部分走上了重要领导岗位。

4.通用性岗位培训向专业化培训转变

国家住房和城乡建设部早期在全国推行的持证上岗制度包括管理员、部门经理、企业经理三个层次，分别对应刚刚进入物业管理行业的从业者和企业高层管理者。然而，随着行业的快速发展，房地产领域的技术升级，通用性岗位培训已远不能满足行业对人才专业技术的要求。传统的住宅物业管理只有最基本的供配电系统和给排水系统等简单的设备，而城市综合体的管理则涉及大量的智能化高科技设备的应用。因此，未来培训必将根据不同业态、不同专业岗位进行不同的专业能力训练，以满足企业真正的用人需求。

5.培训市场从中低端逐步向中高端转变

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二、石油企业物业的专业化分工

石油企业市场化的需求导致企业内部的物业管理专业化层次显著。根据企业物业管理为职工提供的各项服务，大致可分为顾问咨询、保洁保安、设备维修、家政服务四个方面。

（一）咨询服务

作为现代化的大型企业，石油企业在转型改制过程中难免会遇到一些大大小小的问题，而问题能否得到快速准确地解决处理，对于企业员工的工作积极性有很大的影响。企业的正常生产与运营也离不开完备的企业制度、规章条例，而这些管理文件的制定与起草，都需要物业管理部门的参与，及时与领导层或普通职工进行沟通交流。

（二）保洁保安

无论是矿区、工厂还是员工居住区，保洁保安工作都是人们最关心的问题。根据马斯洛需求层次理论，安全与衣食住行的需求都是保障人们幸福的重要指标。为企业职工创造一个舒适、安全、优美的工作与生活环境，直接影响到他们对于企业的归属感与幸福感。专门的保洁人员受过专业培训，有着丰富的理论经历，综合素质较高，能够最大限度地保障企业设备与员工的安全。这不仅是内部员工自身的权利，也是外界对于企业形象评价的重要指标。小型的私人企业及普通小区的物业管理人员多是一些城市的下岗职工或农民工，文化程度有限，技术能力欠佳，导致很多业主都怨声载道。如果连职工最基本的衣食住行需求都保障不了，何谈为社会创造出更多的利益。从这一层面来说，石油企业的管理水平是较高的，值得借鉴学习。

（三）设备维修

石油企业是我国能源建设的重要保障，它的正常运营关系到企业自身及广大群众的切身利益。面对高效率、高标准的要求，企业更加需要引起重视，更新管理手段，打造新的人才队伍。生产设备的检查、维修是企业运转的关键，尤其是对于那些大型机器，一旦出现状况，无法及时解决，损失和后果都是无法估量的。石油企业聘请了专门的技术人才，挑选出经验丰富的技术人员，打造出一个专业的维修团队，挂靠在物业管理部门，专门应对企业突发事件，大大提高了企业的生产效率。

三、培养石油企业物业管理的专业化人才

纵观美国、德国、英国、新加坡等国家，企业物业管理的专业化程度很高。虽然我国的石油企业物业管理水平较高，但中国的物业管理行业总体上还处于初级阶段，需要走的路还很长。其中，很重要的一点就是需要做好人才的引进与开发，实现人力资源的合理配置。人力资源是企业的核心竞争力，拥有一支综合素质高、技术能力强、实践经验丰富的管理团队，能够为企业带来丰富的经济利润，避免企业资源的浪费，减少冲突矛盾的产生。石油企业的物业管理部门之所以能够成功地应对各种状况，重要因素就是善于选拔与吸引优秀人才。众所周知，物业管理部门在我国普通民众的印象中社会地位并不高，收入社会福利等也不被人看好，但是石油企业恰恰反其道而行，将资金投入到团队建设中，用高薪、高福利吸引优秀专业人才加入物业管理队伍，大大改善了物业管理的整体服务水平，使得物业管理部门真正履行到自身的职责，为企业员工创造出一个和谐的企业文化氛围。

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河北体育学院物业管理专业于2013年已申请成功，在其培养方案方面还欠成熟，需要更深入的研究，本项目以专业型体育场馆物业管理人才培养为目标，为本校物业管理专业的培养方案的成熟化、系统化提供有益借鉴。

(二)满足市场需求

根据全国体育场馆的普查显示，到2003年底，全国各类体育场地超过85万个，其中64种标准体育场地547，178个，累计投入体育场地建设资金1914．5亿元。与1995年第四次普查数据相比，场地面积增加了11．8亿平方米。2013年末开始的全国第六次体育场地普查的河北省的数据中，体育场馆有6万个左右，其中非标场地1万个左右，这些场地从业人数7万人，体育场馆的专门人才远远不能满足需求。

二、体育院校物业管理专业人才培养方案内容探索

(一)指导思想、培养目标和要求

在国家政策方针允许以及育人的条件下，强调主动适应社会主义市场经济建设与社会发展对专业人才的需求，按照“宽口径、厚基础、重能力、高素质”的人才培养方向要求，在课程设置上加强理论基础，突出实践能力。使学生掌握必要的物业管理(体育场馆方向)实务和专业管理基本技能，有管理意识、服务意识和质量意识;强调就业方向为体育场馆经营、管理、策划、维护。对学生的培养要求包括政治素质、专业素质、心理素质、身体素质。政治、心理和身体素质是前提和基础，同时强调需掌握的内容，包括专业的基础知识、专业方向前沿知识，并且掌握相关的专业技能。

(二)课程教学

物业管理专业是根据体育场馆物业管理的市场经济和社会发展对物业管理人才的迫切需要，对学生进行专业知识和技能教育，为实现岗位从业能力而设置的。专业和专业课程的设置具有较强的针对性和实用性，注重基本知识和基本理论，强调理论联系实际，强化专业技能训练。

1．学期课程安排。按照“专业招生，分段教学，院企联合，分流培养”的基本思路，前二年(1～4)学期课程设置按照专业统一开设基础课及专业基础课，第三年(5～6)开设专业课程，从第七学期开始分流，同时院企联合培养，将学生分配到与学校合作的实践教学基地进行学习。

2．主要课程设置。主要课程应当有针对性地设置公共必修课、学科基础课、专业必修课和专业选修课。物业管理专业学生正常毕业会取得“管理学”学位，但同时方向为体育场馆物业管理专业方向，因此要进行两方面的合理侧重，开设财会基础、统计学、管理学原理、市场营销、企业战略管理、运筹学、经济法、体育产业概论、组织行为学、管理心理学以及体育场馆经营管理、体育场馆赛事筹办、体育场馆建造、体育设施的维修与维护、体育营销、体育赞助与广告、体育俱乐部经营与管理、消费者行为学、体育商务策划与文案写作、物业管理信息系统、体育经济学等课程。为了拓宽学生就业适应面，配合学生的兴趣特点而设置的选修课程。这部分的课程应当是对学生、人才市场、高校一线教师以及相关专家进行充分的调研，充分补充物业管理专业体育场馆物业管理方向的主干课程，同时满足社会对学生知识的要求而进行，还要考虑学生的需求。主要包括:体育文化、服务营销、体育公共关系、体育经济实务、体育市场调查与分析、企业伦理学、ERP原理与应用、电子商务等。

3．实践教学。河北体育学院的实践教学合作单位遍布全国各地，包括全国的主流高尔夫球俱乐部、健身俱乐部、户外拓展基地以及正在协商的体育器械公司、奥体中心等体育场馆，在教师指导下结合本专业特点，熟悉实习单位(部门)的基本概况、工作流程等，通过顶岗实习、教师深入基地进行教学，实现理论和实践的统一，能够使学生学到更多的专业知识、技能。

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1.发挥政府职能作用，强化对住宅小区的管理

房产行政主管部门要发挥以下几个方面的作用。一是要坚决贯彻落实自治区扩权强县政策，做好“物业服务企业资质核准”委托下放审批工作，严格依法审核物业服务企业资质及从业人员资格，确保物业服务企业资质的真实性、有效性；加强对物业从业人员继续教育的培训，不断提高他们的综合素质。二是要严格监督物业服务企业服务质量。监督过程，首先是以业主、业主委员会为主体实行平时监督，其次是房产行政主管部门实行年中抽查、年底检查等方式进行监督。物业服务企业确实存在服务质量“打折扣”，影响较大的，房产行政主管部门应当予以通报批评、限期整改，情节严重的，应依法处理。三是要严格监管物业承接手续和物业企业招投标以及新旧物业企业交接。房产行政主管部门以及街道办事处（社区）指导小区业主委员会（或建设单位），严格依法做好物业企业招投标、新旧物业服务企业的物业交接工作，禁止物业服务企业未办理退出交接手续，擅自撤离物业管理区域、停止服务的行为或者没有完全移交相关事项的行为，确保小区物业管理正常运行，严格检查和监督物业承接查验和物业档案资料移交工作。四是要严格依法处理物业企业的违法违规行为，维护法律的尊严和小区居民生活的正常秩序。五是要抓紧施行物业专项维修资金的归集管理工作，确保物业共用部位、共用设施设备的维修维护和正常使用。物价部门应当进一步关心支持小区物业服务费的价格机制问题。对于长期低费服务的老小区应当给予政策扶持，支持小区物业费调整的申请，顺应物价增长指数，顺应城镇化发展新要求，以实现收费与服务的权利、义务对等，利于住宅小区质量再造，提升环境水平。住建部门要高度重视新建商品住房的车位规划问题。严格把关，立足满足一比一以上比例的车位设计，营造宽敞、舒适环境的住宅小区。政府其他相关职能部门要进一步强化部门间的协同配合，要各司其职，需要更多地关心和支持小区物业管理工作，形成小区物业管理齐抓共管新格局。城市所在地乡镇人民政府、街道办事处要贯彻落实广西新《物业管理条例》第4条规定，明确乡镇人民政府、街道办事处是负责住宅小区物业管理的主体，要履行职责，转变观念，主动担当，把住宅物业小区的管理列入基层政府社会管理的议事日程，牵头做好小区业主大会成立和业主委员会换届工作及其他管理事务，积极发挥村民委员会、居民委员会自治管理作用，加强与小区业主委员会、物业服务公司以及业主的联系、了解与沟通，积极帮助小区解决和处理相关问题，使小区工作得以相对管理，小区居民有了“管家”。小区重大问题，需要政府相关部门共同研究解决的，应当采取“联席会”的方式与政府相关部门沟通，一起研究和解决问题。

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2.对房地产销售过程中的影响。近年来，随着城镇化水平的加快，房地产开发的热度越来越高。人们的居住观念也随之发生了很大的变化，消费者在购房时除了考虑户型、地段、价格等要素外，把入住后的物业管理等级、收费标准也作为衡量是否购买房子的重要指标，住房不再仅是遮风避雨的场所，而更多的追求居住环境的舒适、安全、便利。房屋作为一种特殊的商品，其售后服务已经被越来越多的购房者重视，优秀的物管服务，是物业保值增值的法宝。对开发企业来讲，物业管理也是参与市场竞争的重要手段，是楼盘营销的主要指标。物业管理的前期介入可对房屋销售起着指导和带动作用。在房屋销售中，房地产开发企业也争相打出“五星级物业服务”的口号，以此来吸引消费者的眼球。可见好的物业管理不但有利于房地产产品的销售推广，一定程度上提高销售价格，增加房地产公司的利益。此外而且还可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。

3.对房地产企业品牌的影响。品牌形象的发展和维护是房地产企业的工作重点之一。一个房地产企业倘若没有品牌意识，在激烈的市场竞争中将寸步难行，业务便得不到拓展，公司的长期良好发展也就无从谈起。在房地产质量普通提高的前提下，产品的差异逐渐减小，同质化竞争越来越大，因此物业服务成为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。由此可见，良好的物业管理对房地产企业的经营中是可以起到很重要的作用，对于企业自身的良好的形象建设，品牌建立有着积极的影响。目前，优秀的房地产开发企业都自带一支优秀的物业服务团队。比如万科地产旗下的万科物业服务企业，中海地产下属的中海物业，都是物业管理行业内的标杆代表。好的物业管理一定程度上也有利于提高房地产企业的综合实力，提升企业的品牌形象。

4.对房地产产品价值的影响。房地产产品相比于其他商品来说，具有高值性、固定性、使用年限长等特点。作为房地产产品的消费环节，物业管理是房地产开发的延续和完善，良好的物业管理不仅可以使物业及其设备处于完好状态和正常运行，延长其使用年限，而且可以提高物业的档次和适应性，从而达到物业保值、增值的目的。在物业的二次交换中尤为明显，同一地段物业服务好的产品价格要高于物业服务差的，可见物业管理对房地产产品价值的影响。

二、强调全过程物业管理，提升物业管理水平

1.贯穿房地产全过程，强化物业服务意识的培养。在房地产的设计规划、施工监理到产品销售、物业使用的全过程中引入物业管理，物业服务企业在服务的过程中，要时刻树立“服务为本”的经营理念，挖掘不同阶段的服务需求，制定相应的服务方法和手段，并在物业服务企业内部从上到下，建立稳定良好的企业服务理念，通过加强企业领导者思想意识的转变、加强员工思想道德素质教育，增强企业内部全体人员的服务意识和自身素质，不断提高物业服务企业的服务意识。

2.开发服务内容，建立完善的物业服务体系。进一步开发物业服务的内容，建立从房地产开发、流通到消费领域的物业标准化服务体系。具体内容包括房地产开发设计阶段提供咨询和建议服务，施工监理阶段提供设备检查验收服务；房地产产品销售过程中提供参观指引，销售环境的营造，企业文化的宣传等服务；物业使用过程中提供日常物业管理服务，强化专项服务和特约服务。物业服务企业应针对不同阶段的服务性质，确定服务的具体内容和重点，充分发挥服务的特色，有效提升房地产的价值，也为后期的接管服务打好基础。

3.科学化管理、引进智能化系统。随着网络系统的普及及人类生活水平的提高，许多高新技术在现代建筑中的得到广泛应用，智能化的物业管理可提高服务效率而且降低人力成本，最终降低物业管理的营运成本。在安全管理方面，建立智能化的安全防范系统，充分利用可视对讲、紧急报警、电子巡逻系统、火灾报警等方式，提供更全面、快捷、安全的服务；在物业服务方面,利用电子抄表、自动化停车场管理、自动化公共照明、电子通告及广告、公共设备的自动监控等，使物业管理可以达到更有系统、更体贴、更便捷的效果；在物业管理网络信息方面,可以进行小区综合布线或有线电视网的改造等。

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①片区物业性质。第一，费用收取情况分析。由分析可知，7个保障房片区中，除了营龙小区是完全市场化管理，不由街道补贴物业费外，其他6个均由街道补贴物业费，且物业费收缴率较低。第二，人员配比情况。营龙物业完全采取市场化管理方式进行管理。但由于其尚未建立起完善的市场融资机制，日常补贴较少，因此必须严格进行收支管理，使人员配备比例最小，将人的效率发挥到最大。③配套归属问题。一般来讲，目前保障房物业市场中商业配套的所有权是归政府所有的，而经营权归物业公司，商业配套经营所得归物业公司，由物业公司补贴其物业亏损，不足部分由政府补贴。

1.2物业费用

可以看到，与保障房小区相比，万科物业和栖霞物业几乎不存在物业费收缴率低的问题。

2南京市保障房物业管理问题

2.1物业管理混乱

物业管理企业在商业配套归属权不同，有的归物业公司、有的归政府、还有个别的归属权不确定。这些都反映了南京保障房物业管理混乱，没有统一的标准，也没有统一的组织运营，随之而来的物业管理一系列问题就会出现。

2.2物业费收取困难

只有高档小区的物业费收取没有问题，其他小区物业费收取较为困难。同时，保障房业主在不愿意或不需要交物业费的情况下，又想物业公司提供优质的服务，这必然导致双方矛盾激化，加大物业费收取难度。

2.3物业管理市场化不足

一是物业管理涉及的法律关系较为复杂，既涉及到开发商、物业管理企业、业主等法律主体，也涉及社区委员会、业主委员会、街道办事处等，直接加大了管理难度；二是物业服务不理想，缺乏相应的管理服务规范。

3南京市保障房物业管理对策

3.1完善法制，保证机制

南京市应成立市级组织领导机构，发挥统一领导、综合协调作用，同时明确区县政府和相关部门的职责，建立起保障房项目长效管理机制。

3.2引入竞争机制，选择好的物业管理队伍

南京市保障房项目建设标准高，配套设备设施多，对后期管理的专业性要求较强。为此，要引入了具有国家一级资质的物业服务企业，按照南京市普通住宅物业服务三级二类标准，提供专业化物业服务，由专业的人做专业的事，提高物业服务水平。

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小型物业企业也会做年度培训计划，但计划如何制订，有哪些输入条件，往往没有更多的人关心，人力行政部往往只征求为数不多的几名企业管理者、经理的意见，就内定培训计划。对企业管理骨干、技术人员和班组长的培训意愿、管理困惑，各部门员工整体表现和行为，业主、公司的管理服务期望有多大的差距，与行业的服务标准有多大的差距上不作分析。这样的培训计划实施下去，显然不会给员工能力和企业业绩带来实用性的效果。

2.培训形式和内容单一，员工感受较差。

小型物业管理企业大都采用“面授”的培训形式多，课堂互动效果差。授课内容采用“理论”形式的多，结合企业和物业服务中心管理服务实操的内容少，对实际工作帮助不大。在员工物业管理知识方面培训多，在员工沟通技能、心态调整、应急事情处理等服务技能方面培训少。

3.未组织人才梯队培训，企业缺乏活力。

小型物业企业管理楼盘少，人才队伍人数少，企业就是靠他们发挥管理和传帮带的作用，但是他们的知识也会过时，思维和观念也会落后。企业不能只发挥现有人才的能力，还应当给他们培训的机会，让他们的潜力发挥到更大更好。主管、班组长人才队伍是小型物业公司非常重要的人才梯队，企业中80%的重复性的管理和服务工作就是靠主管、班组长在平时工作中抓起来的：比如员工行为管理、对客服务流程、员工工作任务分解培训等。但很少有小型物业企业建立人才库、开展人才队伍建设培训，企业培训管理缺少了强大的基层培训组织者、引领者。

二、小型物业管理企业加强培训管理的相关措施

1.建立三级培训管理架构，推动三级培训工作的有力开展。从架构上，总部人力行政部要有兼职人员做公司级的培训和组织管理，统筹三级培训管理调研分析、实施和评估效果跟踪与改进，做好公司人才队伍培训的组织工作。物业中心重点落实员工行为培训、岗位履职能力培训等工作，班组级开展案例培训，业务实操培训。从组织架构上保证公司三级培训工作的重点有序开展。

2.突出抓好新员工的培训，全面实施入职引导人培训制度。

物业企业员工入职时文化层次低，入职门槛低，很多员工都是第一次从事这一行业，让员工达到公司的要求，满足业主的服务需求，需要大力开展新员工培训，使新员工内化成企业人。建立新员工入职引导核查清单制度，在公司级培训、物业中心级培训、班组级培训上让新员工真正了解公司、了解物业中心、了解自己的工作任务和胜任本职工作的能力。

3.开展培训需求分析，突破重点、注重实用。

在新员工、在职员工，管理层员工，各条线员工等多个角度、多个群体组织员工培训需求调查。在员工行为管理、员工工作绩效方面进行需求调查。从物业管理的本身对物的管理、对业主的服务方面进行需求调查。从服务标准、标准执行效果上进行需求调查。找到提升员工行为管理、绩效提升、心态调整方面可以通过培训解决的内容。同时在培训评估上围绕培训满意层面、学习收获层面、行为改变层面、产生效果层面上改进培训管理工作。

4.培训形式和内容要有针对性和多样性，提高培训效果。

通过员工培训反馈，保安员最喜欢的培训形式是案例分析和游戏、竞赛，客服最喜欢的培训形式是对客的情景模拟和案例分析。在技能培训方面，有效沟通技巧占首位。技能结合理论培训远比单纯的理论培训效果好，理论培训最好的方式是组织员工在网上学习、在线考试。在服务现场，主管、班组长当教练示范更易让员工接受。正如《细节决定成败》的培训专家所言，企业最好的培训是：内部推荐优秀者作充分的准备课件（内容基础扎实、紧贴实际、有可操作性），再和同事交流是最好的。同时给予员工优惠政策，鼓励员工进行学历、证书教育培训，满足员工多方面培训需求。

5.重视几类群体的的培训管理，带动员工整体素质提升。

《物权法》明确，保护业主的财产权是物业企业的重要任务。不管是小型物业企业的还是较大型物业企业，保护业主的人身和财产安全，是重中之重。很多大型物业公司均建立有保安培训中心。小型物业企业也应当做好保安入职培训和在职培训。并突出加强对保安班组长的培训管理。在此基础上，建立公司人才库，做好梯队人才培训管理，使企业骨干团队管理能力、服务水平上一个台阶，满足企业发展的需要。

6.它山之石。

小型物业企业培训管理，必须要在稳定人员的基础上，从实际出发、突出重点，围绕新员工、围绕人才队伍培训开展工作，实行员工和企业双赢。正如比尔盖茨所说：员工的努力工作，已经不是公司的要求了，而且是市场的要求，是员工自身成长的要求，是客户的要求。

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1.1低碳城市经济的理论内涵

低碳经济作为一种绿色经济发展模式，是指建立在低排放、低能耗、低污染的基础上，向着低碳的方向发展，利用碳中和的发展方法和节能减排的发展方式的一种经济模式。将充分利用清洁能源，创造绿色环保概念，重点研究人类赖以生存发展的重点，即进行节能减排创新、重视可持续发展作为其发展核心。低碳城市指在一定规划、政策和制度建设的推动下，公众以低碳为理念和行为特征广泛参与，政府公务管理层以低碳社会为建设标本和蓝图，通过转变经济发展模式、消费理念和生活方式，实现有助于减少碳排放的城市建设模式和社会发展方式。其途径是采用清洁能源和发展低碳技术发展产业，指导思想为低碳理念，实施基础为低碳技术和产品，主要对象为低碳能源生产和应用。城市低碳生活是指人们在日常生活中，追求的是一种简单、朴实的生活，不奢侈浪费，使用的也尽量都是低碳的环保产品，城市里的公共基础设施也都是低碳环保的一种绿色、可持续的生活习惯。

1.2物业管理行业的低碳理念

作为一个服务行业，物业管理行业中心是“以人为本”。低碳理念在物业管理行业的应运，主要体现在为业主服务的过程中，主要侧重体现在业主和物业使用人对低碳生活方式的认识与追求，即业主和物业使用人的“体验性”和对生活方式的“引导性”。从物业管理企业自身来说，低碳绿色概念也不能仅仅局限于字面意思，单方面控制能源的使用量及环境的污染程度，而需将其扩展到控制资源的可持续发展方面，主要落实到物业管理服务过程中节约成本、降低消耗、减少对环境影响等方面。

2物业管理的发展现状及存在主要问题

2.1物业管理的发展现状

2.1.1物业设施设备的耗能较高

物业设备设施，传统意义上主要有建筑的给排水、暖气供应以及电气输送等等。我们平时所说的物业设施设备管理主要是将出现问题的落后的设备转变为可以正常运行的设备，并且进行日常维护与保养。现在建筑管理中融入了更多的数字化和智能化，使得各种建筑中都运用到了现代先进设备，物业管理就有了便捷又复杂的设施设备管理系统，但是设施设备智能化的背后是成本的不断增加。部分物管公司认为，当建筑完工投入使用后，只要有空调或水电的师傅让物业设施运行起来就可以，却殊不知这样带来的严重后果，那就是会出现高能耗、设备损坏、恶化环境等问题。

2.1.2物业企业运行成本较高

由于物件的飞涨，使得电气水以及物业管理本身的成本费用增加，随之带来的就是物业收费会增加，业主不满意涨价，引发其态度不好；物业管理不仅需要顺应经济发展，还需注重环境保护，两手兼顾必然导致其运行成本高；节能设施设备的投入使用，也需大量成本，这些成本的收回难且慢。这些都将导致物业公司发展步履维艰，服务水平自然下降，甚至会出现弃盘现象。

2.1.3商业物业运行状况较好

与小区物业相比，商业物业在其发展中拥有先进的设施设备、基金充足且技术人员充足，整体素质高，这些先天性的条件促进了它开展低碳物业、环保节能工作产生的效果更明显，更多的物业服务企业便更愿意接手商业物业。商业物业在物业管理领域居上峰，它的发展将带动整个物业管理行业更上一个层次。

2.1.4管理工作薄弱，管理手段落后，重建轻管的现象依然存在

近年来，国内房地产行业的迅猛崛起，物业管理行业本应该随之发展起来，然而却出现了重建轻管的现象。物业管理重建轻管也是有原因的，如物业设施设备与城市的经济发展不协调；已建成房屋的维修养护工作不到位，缩短了其使用周期，无形中就引发了高能耗现象。总的来说，物业管理工作的管理手段落后，管理工作也较薄弱。

2.1.5物业行业政企不分，影响其发展

物业管理行业的法律法规不健全，管理体制不完善，政企、政事混淆，这些都影响了物业服务企业的发展。到目前为止，我国都没有一个统一的核算管理办法，部分小区及商业楼仍然采用的是行政事业单位的核算制度，这根本无法满足物业管理的发展需求。

2.2物业管理存在的主要问题

2.2.1生活垃圾的分类、处理及管理存在问题

很多年前，就有人提出了将生活垃圾分类的理念，然而让居民做到在家就把生活垃圾分类处理真的很难。另一方面，对于收集、清运及处置大量的城市生活垃圾其工作量很大，环卫部门对垃圾的管理也不会尽心尽力，只是单纯的完成任务、草草了事，没有将低碳理念真正引入到我们的实际生活中。此外，面对现行的管理体制，庞大又复杂的市容环境卫生管理队伍出现了分工不明确、问题多闲人多等问题，面对问题时你推我阻，造成人力财力的浪费，问题集聚，对城市生活垃圾的管理没有起到丝毫的促进作用。

2.2.2商业物业、大型写字楼物业及高校物业的高能耗

公共场所由于其独特的功能决定了其本身是一个相对较高的能耗场所，但是，个人对待这些公共物品不会像对待自己的东西那样小心翼翼的爱惜它、爱护它。例如：我们经常会看到的公共卫生间的水龙头坏了，水在涓涓流淌也无人问津，换做是自己家的水龙头谁会让它一直流水？对于这样的公共物业在管理的时候相对较难，它的高能耗给城市带来很大的负担，加大了管理的难度。

2.2.3居民的高碳生活方式及观念难以转变

首先，生活在高质量、快节奏的当下环境中，高新科技的不断涌现更是为人们提供了越来越多的方便，如电气化、机械化、自动化技术等，它们也逐渐成为居民赖以生存的基本保障，这将导致高能耗、高排放。其次，中国人的传统观念根深蒂固，有些生活方式的改变需要相当长的时间，甚至至始至终难以改变，所以鼓励人们改变生活方式来发展低碳模式阻力重重。

2.2.4低碳产品的市场阻力

高能耗的社会固然需要低碳产品为其减负，但是，一方面我国的“低碳产品认证”服务体系并不完善，导致市场上的低碳产品繁杂，管理不到位，部分企业为谋取私利而开始炒作“伪低碳”产品，这不仅扰乱了正常的市场运行秩序，也给消费者带来了不必要的损失；另一方面，低碳产品的高成本也令消费者难以承受，主要表现在设计含量、技术成本、安装成本、维护投入及推广费等方面，但是多数消费者依旧选择了传统产品。2.2.5城市规划建设滞后经济的快速发展，导致城市高速运转，一个城市的建设是否完善关键取决于它的规划是否合理。现代化的城市建设为每一位居民提供了温馨的生活环境及舒适的工作环境，同时也在不断提高人民的生活质量和生活水平。我国的城市化速度快，但城市规划并不完善，主要精力放在了新城区扩建，而对于老城区的改造、城市环境及绿化整改、历史文化景区的维修与保护等方面做得是微乎其微。

3物业管理角度的城市低碳经济

3.1废品分类回收处理，加强资源的二次利用

物业公司需要承担居民的垃圾处理的监督工作，还有垃圾分类等相关工作的组织实施工作，与小区有关的街道和社区必须把这些工作纳入小区管理的工作内容中，并且制定明确的标准和目标，定期进行检查、指导和考评。小区要处理的垃圾在进入垃圾处理的体系中后，必须是分类的垃圾。物业公司等管理单位需建立小区生活垃圾管理服务站，将小区保洁、垃圾分类和收集运输集中一体，推动小区垃圾分类工作的落实。

3.2安装环保低碳且节能的设备、健全物业管理法规

第一，熟练掌握各种环保节能设备的操作和安装维护方法，加强管理，提高整个系统的运行效能，从而延长设备的使用时间；并且通过科学的力量进行操控，使区域的舒适度得到提高，为居住的业主提供良好的工作和生活环境；通过宣传渠道，倡导业主积极参与到节能活动中；通过绿色物业管理，提升物业公司的管理水平及竞争力，从而在业内提高发展水平。第二，以供水、供热和供电等相关行业管理网络为基础，组织建设国家级的网络管理平台。对于现有的建筑，可以由政府节能管理部门进行能耗统计和审计，并提供一个开放的信息监管平台，为节能改造提供真实可靠的数据。第三，制定相关法律法规，健全低碳物业管理制度。在物业管理方面，特别是低碳环保这方面，目前还没有明确的法律法规。低碳物业管理行为需要法律引导和制约，不仅能为处理纠纷提供相关依据，也为业主与服务企业的责任和利益划分提供了依据，从而更好地促进整个物业管理行业的规范化。

3.3引领低碳节能理念进入社区文化

首先，可以将企业的良好形象与公司的良好业绩与低碳理念结合，进行推广宣传；其次，可以将低碳节能理念与业主的生活结合宣传，并且策划活动，让业主得到收益，并且进一步感受到低碳带给生活等改变和好处。物业管理公司通过给业主灌输低碳生活的理念和价值，在业主内部大力推广，逐渐延伸到社区之间，实现更广范的普及。再者，加强社区绿化和屋顶绿化，为业主树立绿化节能的好榜样，并提供专门的低碳服务，把居民的生活融入到低碳的氛围中，使业主自觉感受到生活中低碳的益处。

3.4提供低碳服务，带动低碳消费

物业服务企业提供的低碳服务，不仅是房地产的后期服务，更是为居民提供的低碳生活服务。服务企业可以在居民区内设立自行车租赁点及修理点，提倡绿色出行，减少汽车尾气的排放和污染；还可提供空调清洁服务，减少碳的排放量；总之，物业公司应就低碳这一主题，以身作则，为业主树立榜样，并引导业主积极使用低碳产品，另外，还可以与低碳产品厂商合作，达到互利互赢。

3.5物业管理公司提前介入，利于城市建设和规划

物业管理公司在前期介入物业项目，为物业节能管理提出实际方案。提前介入是物业公司的基础工作，不仅可以对物业规划和功能布局提供建设性意见，还应在整个项目的建设和实施过程中提出合理意见，并且制定与项目符合的维修保养计划，为日后低碳项目的运营和管理打下良好基础。

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物业权益是指开发商或业主基于商品房土地使用权和房屋所有权，业主委员会通过业主大会授权，物业服务企业基于物业服务合同约定，房地产相关行政管理部门基于行政管理权而产生的一系列法律权利、义务和基于此而产生的收益。物业权益法律关系是指法律在调整各方主体针对物业权益在物业管理和物业服务过程中各种关系的总和。

（二）物业权益法律关系特点

物业权益法律关系具有主体多样性，直接参与者有开发商、业主、业主委员会、物业服务企业和房地产行政管理部门。实践中，间接参与者还有物业承租方、专业企业、房产设计单位和建设施工单位。物业权益法律关系具有客体明确性，物业权益法律关系客体都指向物和债，一般不涉及人身和精神产品。具体的讲，只涉及物业本身和基于物业而产生的债。物业权益法律关系具有内容复杂性，包括业主、业主大会、业主委员会权利义务；前期物业管理；物业管理；物业服务；各方法律责任等等。

二、我国物业管理、服务过程中物业权益存在的主要问题

当前我国物业管理和物业服务由于法律制度保障，技术规范水平，公民法律意识，地区发展差异，历史遗留问题，服务企业资质，从业人员素质等诸多原因存在下列主要问题。

1．房屋质量最低保修期不明确或过短

我国现行《房屋建筑工程质量保修办法》规定的2至5年的质量保修期从技术层面和相对于房屋70年的产权使用期明显偏短。实践中，前期物业管理后，房屋出现渗漏，供热与供冷系统质量问题，给排水质量问题以及其他共用设备老化问题就成为物业纠纷的主要原因之一。

2．住宅专项维修资金制度问题

我国现行《住宅专项维修资金管理办法》规定住宅专项维修资金由业主缴纳，属业主所有，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。实践中，业主要使用这笔钱，程序繁琐，效率低下。截至2013年底，全国住宅专项维修金累积节余超万亿，使用率不到10%。还有一个普遍存在的问题，上世纪修建的商品房很多并没有缴纳住宅专项维修资金，同一物业管理区域，有的缴纳了而有的没有缴纳。上述实际情况造成一旦房屋出现质量问题很难解决，是物业纠纷引发诱因之一。

3．业主大会和业主委员会法律地位和业务能力问题

业主大会和业主委员会没有对外承担民事赔偿的能力，因而其民事行为能力相当有限，从法理上讲，业主大会和业主委员会至少是限制民事行为能力组织，代表业主与物业服务企业签订合同比较牵强，但考虑到可操作性也只能如此。实践中，很多小区业主委员会无固定办公场所，不知其权利和义务，存在多一事不如少一事的消极心理，这给物业管理带来不利影响，也是物业纠纷的诱因之一。

4．物业服务企业服务质量问题

物业服务企业的主要职责是向业主提供服务，从而收取服务费而盈利。第二项职责是受业主大会委托代为管理物业共有部分维护，共有设施维修，物业服务企业收取相关服务费。实践中，很多物业服务企业以管理者自居，缺乏服务意识，服务态度不好。为了节省服务成本，聘用没有从业资格的人员，这些人员往往业务能力不强，问题最突出的是安保方面。上述问题直接导致物业服务质量存在瑕疵，是物业服务纠纷的最直接、最主要原因。

5．物业服务企业收费模式问题

一般通行收费模式以业主房产面积每平米多少服务费的定价模式进行收费，这种收费模式具有极简单的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。6．物业共有部分经营收益分配和乱收费问题。物业服务企业利用物业共有部分进行经营的收益显然应该归全体业主所有，现实中，这些收益有些被物业服务企业侵占。相当部分物业管理区域内无相关财务信息公开，矛盾最突出的是小区共有部分用于停车位和临时停车收费的收益。上述不合理甚至是违法现象的存在，是造成物业服务企业和业主关系紧张的主要原因，纠纷就在所难免，甚至发生冲突，时有相关报到见诸媒体。

三、物业权益法律关系之调整方法

现行调整物业权益的主要法律有《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》、各种地方《物业管理条例》等。从法律手段来讲，对于物业权益调整有民事、行政、经济、刑事等方法。《物权法》调整物业权益是一种民事方法。《合同法》调整物业权益更多的是一种经济手段。针对物业权益法律关系的普遍性和重要性，《物业管理条例》和地方《地方物业管理条例》就物业权益的综合调整应运而生，明确界定调整范围，详细规定各方权责，综合运用民事、行政、经济和刑事手段，是物业权益法律调整的主要方法。但在实践中由于物业权益问题本身的复杂性，急需实施细则加以细化，以更好的指导物业权益司法实践。综上所述，物业权益法律调整主要依据上述几部法律法规，在司法实践中各地法官针对相似案件由于缺乏实施细则而出现不同处理结果的情况比较突出。鉴于此，确立物业权益法律调整的基本原则十分必要。

四、物业权益之法律调整原则

(一)物业管理规范原则

物业及其权益是广大业主的重要权益，是人民安居乐业的基础。据相关资料显示，我国相当部分的物业存在质量问题。怎样确保物业质量和价值，得益于规范的物业管理。规范建筑质量、规范管理制度、规范房地产监管，让制度合法、合理，具有可操作性，还需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科学性。

(二)物业服务质量原则

物业服务质量是否符合物业服务合同约定，怎样提高物业服务质量水平，得益于物业服务企业和相关从业人员提高自身素质，依托先进的技术和方法，进而改善人居环境和秩序。有效避免物业服务纠纷，努力构建和谐社区。

五、完善物业权益之法律调整相关措施

物业管理和物业服务都围绕物业权益展开，建设现代化城市和新型城镇化都对物业管理和物业服务提出了更高的要求，怎样确保我国建筑工程质量和后期高效的质量维护，怎样改善我国公民家居环境和秩序，对现有物业相关法律和制度进行完善十分必要。

（一）加强房屋建筑工程质量监管，引入房屋质量保证金制度

首先建议参照住宅专项维修资金制度以法律形式建立房屋质量保证金制度，责令房地产开发商缴纳房屋质量保证金，督促开发商对房屋建筑工程质量加以重视，从源头确保房屋建筑工程质量，减少后期物业管理纠纷。在房屋质量保修期后，退还开发商。其二，延长房屋质量保修期，强化开发商、设计单位、建设施工单位责任，督促其努力提高房屋建筑水平，以确保广大人民群众安居和中国建筑质量之要求。

（二）完善住宅专项维修资金制度，降低缴存比例，提高使用率

其一建议降低首次缴存比例，在需要增加时由业主再缴纳，这样即可保证物业后期维护，又可降低业主买房成本。其二，在住宅专项维修资金使用程序上进行简化，建议规定当房屋共有部分出现问题时，半数业主或受物业质量问题直接影响相关业主通过即可。

（三）给予业主委员会资金保障，建立物业管理基金制度

业主委员会的民事行为能力要想得以加强，唯一的办法就是得到资金保障。有效的途径就是将物业共有部分收益交由业主委员会管理，建立物业管理基金，用于业主委员会日常工作费用，提高业主委员会成员工作积极性，着实解决物业管理区域存在的问题，为广大业主办实事。并建立相应财务公开制度，接受业主的监督。这样做可以同时既能解决共有部分收益不公开、难分配、被侵占，业主大会和业主委员会无作为、不作为等一系列问题。

（四）提高物业服务质量，严格按照合同办事

物业服务质量是物业服务企业赖以生存的法宝，是业主缴纳物业服务费的前提。国家鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。但物业服务企业总是会把盈利放在首位，怎么以较少的投入获取较高的收益是企业思考较多的事情。怎么在这二者之间找到平衡点，是有效降低物业服务纠纷的有效途径。那么业主监督，业主委员会监督，物业服务企业自身提高和物业服务协会行业约束就显得尤为重要。最重要的是严格按照合同办事，怎样约定物业服务质量条款，做到可衡量化，可操作性，这给业主委员会提出了较高的素质要求。（五）改革物业服务收费模式，有效提高物业服务质量物业服务收费模式是物业服务合同的重要条款，怎样收费和收多少应该以物业服务企业提供的服务项目和服务质量为依据，而不能简单以物业面积为单一定价依据。改革物业服务收费模式是提高物业服务质量的有效途径，明确的菜单式收费模式既限定了收费项目，也明确了服务质量标准，为提高物业服务质量和减少物业服务纠纷奠定基础。同时服务合同中没有约定的就不能收费，否则就属于乱收费。最后物业收费必须出具收费发票和收费项目清单。