前期物业工作要点例1

中图分类号：TL372文献标识码： A

概述

物资管理部门负责项目的物资供应和管理，如何在有限的时间内，合理地组织本部门的业务骨干，科学地分析和预测项目物资采购中亟待攻克的难点和重点，有效地跟踪和协调好物资供应中遇到的各类问题，发挥好现代供应链管理的合作与协调理念，实现物流无缝化连接。笔者通过项目的物资供应实践，体会到科学及时的物资供应，对项目建设的顺利进行发挥的重要作用。本文结合项目实践，浅谈项目建设中的物资供应和管理。

1、项目工程的特点

1.1建设周期短，从项目正式开始建设到建成投产过程中，会遇到恶劣的气候条件，经历高温酷暑或寒冷期；在管沟的开挖、破公路、移障碍物、保护和移地下设施等，涉及政府和有关部门，需要协调和办理相关手续。

1.2物资供应的时间特别紧张，项目按正常的物资供应业务流程，需要较长的时间，但物资供应所涉及的每个环节也不能逾越，比如：各专业组报项目物资计划；物资管理站收集计划、进行审码、升码、平衡库存、安排讯价、汇总、审核、实施计划，完成物资订购；厂家的生产周期；物资的运输周期和交付周期。要保障项目的物资供应，就要想尽一切办法，动用一切资源，缩短包括落实采购周期、生产制造周期、运输周期、保证交付周期，借鉴成功项目物资供应经验，运用先进管理，来实现项目建设对物资供应部门的要求。

1.3建设承包方式较多，既有总包，也有分包，加大了物资供应和管理的难度。

2、项目工程物资供应和管理的对策

2.1成立项目工程物资供应管理小组。针对项目工程的物资供应任务十分繁重和紧张，物资管理部门要成立该项目供应小组。负责整个项目物资的协调；计划员负责整个项目物资计划的落实；安排一名采购员专门负责整个项目自购物资的采购，协助计划员工作。

2.2超前分析项目工程物资的特点，早介入。项目物资供应的亮点就是物资管理部门超前分析和提前下手。在项目建设中，经常提及“项目设计节约是最大的节约”，物资供应也应该在项目设计阶段入手，设计部门应该在设计过程中涉及到的主要设备、材料征询物资供应部门意见，了解生产企业、供应周期等关键信息。物资管理部门可以从以下方面着手准备。（1）查看项目可行性研究报告，罗列出主要设备材料；（2）与项目组负责人交流，了解项目进展情况，从项目建设角度，掌握哪些设备、材料必须提前供应；（3）针对主要设备、材料，查找合适的物资供应商，了解设备、材料的生产周期和运输周期；（4）分析可能存在的问题：物资供应商少，材料的供应周期较长（比如电动门、流量计、需加工定做的、进口材料等）；（5）提前了解主要设备、材料的整个行业现状、供应周期等

2.3借鉴以前项目建设的成功经验。物资管理部门业务人员经历过很多项目建设，积累了较为丰富的实践经验，针对物资供应任务紧的特点，需执行了以下原则。（1）把所有材料都当成紧急材料，落实每项材料的到货期。及时与项目组联系，对于项目组不急需的材料，我们的供应原则是具备条件的要放在周边供货库房，要见到现货，保障及时供应；（2）加急办理本期工程的关键设备、材料。（3）提前掌握后续项目材料需求。加强与项目组协调，除了参加项目例会外，还要求项目总承包单位在每周一，提交后期将要用到的设备、材料清单，根据总承包单位汇总的后期料单，我们逐项落实，及时反馈，既方便了总承包单位科学安排施工，又催进了项目材料的尽快到货。（4）集中物资管理站全体人员的力量和智慧。以专业计划员为主，其他人员做好配合工作；当项目物资在采购中遇到难题，大家一块出注意，想办法。

2.4针对影响项目工期的材料，进行加急督办。

2.5集中力量，解决物资供应中存在的难题。

3、项目工程物资供应和管理取得的经验和存在的不足

3.1项目工程物资供应管理取得的经验：（1）扎实工作、乐于奉献。项目工期十分紧张，投身本期项目工程的物资供应人员，要有强烈的使命感和责任心，一切围绕项目进展开展工作，没有节假日和双休日。（2）物资供应管理的核心是超前管理。本期项目物资供应的顺利开展得益于管理超前，包含了解项目信息、掌握物资种类、提前思考如何组织物资供应、提前掌握相关企业生产信息、提前与供应系统人员进行沟通、向项目建设经验丰富的人员请教等等。（3）树立供应系统是一家的思想。保障物资供应是整个物资供应系统人员的责任，在物资供应系统内，大家常说：“领导不批评就是奖励”，这也反映了目前物资供应系统人员要执行严格、规范的采购制度和程序，要保障采购物资的安全和质量，还要支付尽可能少的资金，领导关心的是项目物资能否及时到货，较少考虑物资供应业务所涉及的环节多，程序复杂，在整个采购中遇到的各种问题，很多时候，物资供应人员虽付出了艰辛的劳动，但还是经常出现在被告席上。在本期项目物资供应中，正是由于树立供应系统是一家的思想，物资管理站坚持做扎实本单位工作，针对物资供应中存在的问题，积极主动向整个供应系统反映，使问题很快得到解决，提高了物资供应业务的效率。（4）重大疑难问题，及时向主管部门反映。在上级部门的指导和协调下，促进了问题的尽快解决。

3.2项目工程物资供应和管理存在的不足：（1）项目工期紧，工作不够严谨和细致。在具体的物资采购业务中，因时间十分紧张，各专业工程师技术和业务工作十分繁重，很多人员是兼职，出现一些重要设备等物资的技术协议签订存在问题或签订不及时，影响了采购业务的正常进行；另外也发现了个别专业工程师对技术协议中采用的标准不够严谨。（2）对物资供应程序不理解。上级公司推行的物资供应制度和程序，是经过很多年实践，不断进行修正和完善的结果，基层单位都在执行。要提高物资供应效率，关键要在自身找问题，适应新的供应管理体制。这不仅是物资管理站的责任，也需要材料需求方要知道自己应该做的工作，比如，必须在入网的供应商里选择材料、所需材料找不到入网的供应商，需提前通知办理、上报物资计划必须严格符合规范、配合物资升码和提前签订技术协议等。只有把内部的各项工作做细、做扎实，才会保障在整个物资采购业务中避免出现执行中断，影响物资供应效率的问题发生。

回顾本期项目建设中的物资供应和管理，物资管理站作了大量卓有成效的工作，得到了项目组的认可。在项目物资供应中，通过大胆创新管理，积极主动开展工作，锻炼了队伍，积累了经验，但也发现存在的问题，为进一步提高物资供应找到了努力方向。我们相信，经过锻炼，我们会在今后的业务工作中，更好地为项目建设提供物资保障和服务。

参考文献：

1、《石油物资管理》2012第三期

2、陈廷斌 《供应链与物流管理》 清华大学出版社 2008.11

作者简介：

姓名：雷传文

前期物业工作要点例2

高工作效率。

2、针对客服部管理制度空白的实际情况，对制度进行起草和修订。制度建设共七则：例会制度、投诉处理规定、物业服务收费管理制度、维修处理规定、资料档案管理制度、巡楼制度、前台管理制度。并将应用表格重新按照统一标准制作，并下发使用。

3、加强员工精神风貌建设，实行每日晨会制度，及时传达公司相关文件精神，把工作落实到到实处。

4、定期召开客服部全体人员会议，对现阶段存在的问题进行总结并及时整改，完善和提高部门员工素质，改进工作作风，提高服务意识。

5、有针对性地开展部门培训工作，组织学习《物业管理条例》、《物权法》等相关法律法规的学习，使各项制度得到落实。

6、对b区新进员工的招聘培训工作。

二、 收费管理

1、对前期因房屋质量问题而要求物业公司赔偿的52户进行沟通，经过客服部管理员、主管、经理直至物业总经理的多次艰难协商沟通，现已经集团批准同意已妥善解决35户。

2、对XX年上半年到期物业费进行为期一个月的清缴工作，收缴率达92%，收缴金额为370,214.65元.不含前期因赔偿未成而拒交物业费的17户，并将物业费、采暖费收取及赔偿金额进行统计整理上报，明细附后。

3、家政创收收入XX年计划为10万元，截止至7月末共收入7410元，于计划相距很大,主要原因首先为物业公司今年准备开展一些创收项目，如配送，为业户接送小孩等，但上半年一直未实行；其次是保洁人员数量精减一半，调整流动性比较大，造成计划完成率比较低。下半年由于二期开始交屋也是家政服务开展的时机，力争创收达2万元。

4、下半年收费分三部分，一是对XX年6月30日到期因各种原因迟迟不交的21户进

行清缴；二是进行XX年7月末到期物业费的收取工作，针对公寓多为出租户的特点，主要以电话通知辅以书面的形式进行催缴；三是对前期索赔未达成协议的16户进行跟进，尤其是重点解决一直未来协商的5户，力争XX年底前将此项遗留问题妥善解决。物业费收缴率力争达99%以上，采暖费收缴率达100%。

三、 服务管理

1、 对前期物业档案和资料进行整理，并规范档案借用制度，安排专人管理，实行借用登记制。

① 对客户基本信息进行重新整理；重点对4号、5号公寓分布情况汇总成平面图，将业主与租赁住户分开，方便查阅和日常管理；

② 对业主及各外协单位的联系方式进行更新整理；

③ 对维保厂家资料进行统计整理，联系地产办公室确定验收合格日期，为客户维修提供有利依据；

④ 将前期信报箱钥匙、电磁炉、门禁卡领用情况逐一进行情况统计，核实剩余数量，查找缺损原因，为今后工作的开展做好准备；

⑤ 对现有空房钥匙及室内设施设备进行整理，安排联系维修及室内清洁工作，为销售做好准备，并实行定期空房巡视制。

2、对客户前期房间的工程质量问题进行修缮，重点处理了防水、门槛石、墙面裂纹、水浸维修、地板裂纹、淋浴屏漏水、卫生间渗水及卫生间地砖倒坡、更换室内门锁、维修入户门、维修洗水盆下水等问题。

3、对4#807因洗衣机水龙头在未关的情况下断裂造成漏水导致地板、墙面等受损要求赔偿进行处理，多次沟通业主及相关责任单位，在未果的情况下致函要求责任单位限期答复，现已做出书面承诺于7月底对业主进行地板进行恢复处理。同样的问题针对不同的责任单位进行不同处理，如5#506同样的原因业主因漏水受损后，由物业公司将业主及责任单位约见面谈，双方达成维修意向，即为业户尽到了责任，也维护了物业公司的利益不受损失。

4、加强走动式管理，规范日常大堂岗位及巡楼工作，组织多次集体巡楼，发现问题、及时处理。并将近期未能解决的问题进行拍照统一整理以书面的形式，转相关部门处理，并进行回访跟进。

5、管理小区内养犬问题，一是下发“小区内加强管理养犬规定”的通知，并公示举报电话；二是请民主广场派出所配合，清理整顿违反养犬规定的业主并下发清理通知；三是专门设一部电梯，通知引导携带宠物者乘坐货梯并做电梯指示，以免人、犬冲突等问题的发生。

6、针对前期管理方面存在的一些问题，强调并加大检查公寓业主二次装修情况，一经发现，按相关规定要求业主停工并到物业公司办理相关装修手续，方可开工，同时请安管部在班后及夜间按公司对装修业户的规定实行严格的监督和管理。

四、 b区工作准备

1、与地产集团销售中心沟通联络，取得b区所有业主祥细资料及户型图，提前做好交屋准备，提高工作效率。

2、对b区交屋需要的程序、资料进行思考准备，改进完善制定a区交屋程序，避免产生同样的错误及失误。根据a区资料参考《物权法》等法规对b区所需文件进行整理准备，并请示集团后准备印刷。

3、进入b区施工现场，了解进度，对已完工项目进行初验，为正式接管开始准备工作，为10月1日顺利交屋做好准备。

4、下半年进行b区全面交屋入伙工作，安排交屋后需要维修项目工作，做好回访。

5、b区交屋入伙资料的存档工作，钥匙的保管借用管理。

五、 保洁管理

1、接管管业部后，针对之前存在的问题，立即对工作情况进行整体安排。一是对人员分工、工作范围、工作标准、作息时间、工作周期和频率等内容统计进行布置，对重组的保洁班进行内部选拔，目前已选出试用班长两名；公寓实行二班制，保证早8点前将公寓大堂全部清理完毕，给业主留下清洁明亮的视觉享受。二是对公寓及商街工作标准进行提高及细化，加强清洁质量；三是对费用计划进行掌握，并在原有工作基础上进行分析，提出新思路，节支增效；四是协助仓库管理员合理储存和使用保管保洁用具，用品，进行建帐，入库、领用严格实行登记，并由领用人、班长及经理签字后方可出库，并控制其合理的使用，并进行月底盘点，做到帐实相符。

前期物业工作要点例3

1、出台《沈阳市物业管理规定》

目前，经过了多次专题论证，已形成《沈阳市物业管理规定》（讨论稿）并通过了局内会签，今年8月初将上报市政府法制办，力争在9月份以政府规章的形式出台。出台后，我处将与沈阳报业集团联合，对《规定》大力宣传，发挥舆论作用，引起社会效应，使《规定》深入人心。

2、建立新型住宅区管理模式

第一，在上半年对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研，起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》的基础上，下半年，提出《住宅小区实行分级分类实施意见》并先行在市内五区开展试点工作。对于不同等级的住宅区按照“分等定级，分类管理”的原则，实行分级分类指导。特别是对于普通住宅区的物业管理，要在充分征求业主和社区意见的基础上，有针对的实行专项管理服务，充分保障物业管理企业、社区、业主的共同利益。

第二，年底前初步建立层次分明的四种管理模式。一是实行专业化物业管理的住宅区；二是鼓励开发建设单位，因地制宜，借鉴“百步亭”“以人为本”的服务和建设理念，形成“开发建设、物业服务、社区自治”三位一体的北方“百步亭”；三是对于暂不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分的原则交由社区委员会实行专项管理；四是实行专项管理的住宅区，可通过综合整治等手段，努力创造物业管理环境，逐步实行物业管理。

第三，通过上半年对住宅区的拉网式排查工作，全市具备物业管理条件的住宅小区244个，年底前物业化率要达到100%、规范化率达到70%。同时，对年检不合格的物业企业，限期整改，整改不合格的，取消从业资质并登报公布。

3、进一步规范物业管理活动

一是出台《沈阳市前期物业管理招投标办法》，进一步规范物业管理招投标行为，坚决杜绝谁“谁开发、谁管理”的模式，创造公开、公平、公正的竞争环境，从源头上规范物业管理活动，充分保障物业管理活动中的各方权益。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不诚信的物业管理企业或物业经理人，在实行考评分制度的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是建立区、街道、业主委员会三级考核机制，发挥区、街道办事处、社区和业主委员会的组织、监督作用，规范物业管理企业行为，形成街道、社区、物业管理企业和业主四方“共治”的局面，建立起“业主自治管理、政府基层管理、企业物业管理”三位一体的新型管理体制。

四是抓好物业管理从业人员培训工作。今年8月份与建设部联合开展物业管理从业人员培训班，逐步提高我市物业管理从业人员素质，把专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中。

4、继续开展“走进物业大家谈”活动

下半年，为进一步推动我市物业管理专业化、市场化、社会化进程，再次掀起学习、宣传、贯彻《条例》及其配套文件的热潮，促进《沈阳市物业管理规定》的实施，继续与新闻单位联合，开展“走进物业大家谈”活动，使物业管理更加贴近百姓，更进一步掀起人人走向物业的高潮中。谈认识、谈体会，使我市的物业向法制化、规范化、专业化的方向健康发展。同时，通过该项活动，评选出住户信得过的物业企业30家。

二、房屋防汛和安全工作

1、建立和完善防汛责任制

主要做到躲险户、躲险地点和监护人“三落实”工作，本着“以人为本，安全第一”的原则，重点是对弃管房，特困户、低收入户所在危房的助修力度。落实房屋抢险工作职责，明确谁管房，谁负责。特别是危险房屋落实治理责任，进一步加强监督、检查力度，对重点危险房屋，派专人进行跟踪落实。对于危险房屋处理不及时的单位，下发整改通知单，整改不及时的要严肃处理，确保不倒房、不伤人。

2、进一步做好危险房屋勘察工作

虽然，汛期前已经对危险房屋进行过拉网式排查，但当前正直主汛期，重点要做好对有危险点的房屋进一步排查处理。严格按照《关于做好汛期危险房屋排险解危工作的通知》（沈房[2005]79号）文件要求，切实地做好汛期危险房屋的勘察处理工作。

3、认真落实汛期值班、值宿人员岗位责任制

前期物业工作要点例4

2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；

3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；

4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。

二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下：

1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。

三、物业管理提供日常服务的内容：

1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；

2、对市政道路的保洁；

3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）？

4、24小时水电维修；

5、对业主生活垃圾的定时清运；

6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；

7、项目范围内绿化的种植与养护；

8、业主能源费用的代收代缴；

9、定期花木杀虫及灭鼠；

10、暂住证等社区性证明的办理；

11、业主院落档案的管理。

四、物业特约服务－管家式服务体系：

1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

3、管家式服务的内容：

A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？

B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）

室内清洁

搬家、搬物

地板、地毯的清洁养护

代收洗、补、烫衣物

室内插花、装饰

代购日常生活用品

车辆清洗服务

家庭看护管理

宠物看护管理

C、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）

五、XX项目的安全保卫管理：

1、保卫部门日常工作内容：

24小时固定安全岗位的值勤

24小时流动岗位的安全及消防巡视

车辆停放的安全管理

特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

2、保卫部门的设施设备：

中央控制室

与中控室连接的门禁对讲系统

设像监视系统

电子巡更系统

业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统

停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）

安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）

3、保卫部门提供的委托性特约服务：

礼仪性保卫

短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）

（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）

六、突发事件应急处理体系的建立

业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：

1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；

2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；

3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；

前期物业管理方案（二）

公司所属前期驻点项目客服部：

为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。

一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。

二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责

1、明确前期驻点项目物业管理架构

公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《员工手册》实施有效监督管理。

2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。

三、建立和完善规范的工作流程和服务标准

（一）明确客服部工作计划

标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。

1、每周五下午17：00时前提交本周项目工作报告

报告内容包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态、工程现场情况介绍等。

2、每月提交现场施工进展情况书面报告和项目工程进度记录表

报告内容包括：工程进展情况、存在问题及原因分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态。

3、下周工作计划 和重点。

4、合理化建议、意见

5、其他

（二）明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划

1、每周例会通报各部门前期驻点工作情况，同时提出下周工作计划和重点

2、研究分析各部门工作报告

3、研究分析物业管理新动态

4、实施培训和沟通

5、研究分析服务质量报告

6、其他

（三）建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系

1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员

2、明确工作程序

a、督察员每天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。

检查内容主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行

督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改进意见

b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究

具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表

督察员每月底前提交书面报告和分析改进意见

c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，同时对相关数据进行研究分析。

具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表

前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。

（四）协调各项目开发建设单位建立客户报告制度

1、制定规范的联系函制度

2、建立和规范例会制度

3、协助建立客户联系报告制度。

四、建立长效的改进机制

1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构

2、研究机构目前主要工作任务

a、研究和总结 项目开盘秩序实施计划

b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。

c、编写物业管理服务方面培训通用的教材

d、有计划编写各项目物业管理方案

e、有效实施形象策划系统

f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训

g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。

前期物业管理方案（三）

一、物业管理前期筹备工作

（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。

（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。

（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。

（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。

（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。

二、接管后的日常管理服务工作

（一）设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。

2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。

3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。

4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。

6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。

7、配有消防系统设施设备，能随时启用。

8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。

9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。

10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。

（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：

1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；

2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；

3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；

4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；

5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；

6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；

（四）环卫绿化工作：

1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。

2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。

3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。

4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。

5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。

（五）环境和卫生管理规定

为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：

一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。

二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。

三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。

四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。

五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。

六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。

七、保持小区的安静，不得在休息时间（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物

（六）加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。

（七）积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主提供中介电话，方便业主购机船票、请保姆、请钟点工等。

（八）根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。

三、小区车辆管理规定

1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；

2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离；

3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；

4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；

5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习；

6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；

7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；

8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；

9、保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。

四、管理模式

（一）拟采取的管理方式

服 务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水 平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、公安派出所等部门紧密联系的"共建"机制。

（二）管理处组织机构

1、办公室：

（1）负责日常事物，代收报纸信件

（2）检查楼宇和绿化养护、保洁

（3）协调处理邻里关系

2、工程部：

（1）负责房屋质量检查

（2）建立设备设施维保计划

（3）做好日常维修保养工作

3、财务部：

（1）管好用好财务

（2）负责日常收管理费、租金、代收费等

（3）统购日常维修器材、分发器材

4、保安部：

（1）选好保安员搞好培训，管好保安

（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序

（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全

（三）管理人员的配备

1、项目经理1人，全面负责小区日常事务管理。

2、物业主管及客户服务4人，负责楼宇的检查服务及收费等。

3、水电工6人，负责小区日常水电及工程维修。

前期物业工作要点例5

国家文物局的关心指导和省委、省政府的正确领导下，十一五”期间。全省文物工作坚持“保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理”方针，文物保护、展示利用等方面取得了显著成绩，实现了十一五”文物工作圆满收官，为全省经济社会发展作出了积极的贡献。主要表现在以下六个方面：一是文物保护工作不断取得新成果。省第三次全国文物普查实地调查阶段登记不可移动文物点6万余处，普查质量、发现文物点数量等走在全国前列，顺利通过了国家验收。十一五”期间我省多次荣获全国“田野考古奖”和“十大考古新发现”奖，获奖总次数位居全国前列。二是大遗址保护工作取得显著成效。省提出的四个结合”五种模式”等大遗址保护理念和做法，得到中央领导同志的肯定，全国引起了极大的反响，世界上也引起了广泛关注和认可。三是博物馆体系建设不断完善。目前，省博物馆数量增至178座，免费开放博物馆达48座，位居全国前列。以国有博物馆为主体、民营博物馆为补充的格局正在逐步形成。省民营博物馆发展快，数量多，水平也较高，这在全国文物界也是一大亮点。四是文物安全保障机制不断完善。安全是文物工作的重中之重。省的文物数量大，年代久远，不可移动文物分布分散，保护难度较大。省公安厅、省文物局和各市想了很多办法，打击盗墓、文物走私等方面取得了一些成果。省跨国追缴回一批很有价值的文物，这是很不容易的事，但是完成得很出色。五是文物已成为陕西的文化形象和响亮名片。全省，尤其是西安、宝鸡等地不断创新文物展示利用方式，得到各级领导和国内外游客的高度评价。省文物在国内外的影响力明显增强，已经成为宣传陕西和提升陕西形象的重要窗口之一。六是服务全省经济社会建设的能力不断增强。十一五”期间是全省经济加快发展的重要时期，经济总量从全国第21位上升到第17位。这一时期我省经济发展的主要特点是投资拉动。投资必然伴随着大量的基本建设。全省文物系统积极主动地配合西安地铁、西气东输、高速公路等重点项目建设，很好地处理了服务全省经济社会建设和文物保护工作之间的关系。工作中，还创造和改进了许多现场文物保护处理技术，进一步提高了文物保护水平。

十一五”期间全省文物工作可圈可点之处很多，整体来看。很多工作都走在全国的前列，为陕西赢得了荣誉。全省文物工作所取得的这些成绩，离不开省委、省政府坚强有力的领导，离不开各有关方面的大力支持，更离不开全省文物系统广大干部职工扎实的工作。对此，省政府是满意的充分肯定的此，代表省政府向全省文物系统的干部职工，向所有关心和支持文物事业发展的同志们表示衷心的感谢！向今天将要受到表彰的十一五”期间文物工作先进集体、先进个人表示热烈的祝贺！

二、创新思路。切实做好“十二五”开局之年全省文物工作

深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，十二五”省全面建设小康社会、实现西部强省目标的关键时期。也是大幅提升综合实力、阔步迈向中等发达省份的重要时期。十二五”期间全省文物工作的总体要求是以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，认真落实《文物保护法》以建设彰显华夏文明的历史文化基地为主线，以国际化视野谋划发展，以超常规手段推动工作，提升文物保护水平，创新展示利用方式，深入挖掘历史文化内涵，积极促进西部强省建设。

做好今年的工作意义重大。下面几项工作需要大家高度重视，今年是十二五”开局之年。认真抓好落实。

积极适应全省经济社会发展和文物事业发展的需要。省“十二五”期间的发展主题是科学发展、富民强省”创新体制机制，一是创新体制机制。全省经济社会发展的需要，文物事业发展的需要，更是民生的需要。通过“十一五”期间的工作实践，深刻地体会到文物事业也是一项重要的民生工程。只有人民群众广泛参与进来，文物事业才能得到全社会的关注、认可和支持，才能科学发展，加快发展。虽然“十一五”期间各级政府对于文物工作十分重视，也给予了大量资金支持。但是如果没有创新体制机制，那么像大明宫、秦始皇陵国家考古遗址公园这样的大项目就建不成。今年，省上还要启动汉长安城、秦都城等大遗址保护项目。汉长安城遗址面积比大明宫大得多，初步估算项目资金需求约500亿。如果不创新体制机制，实现不了因此，要根据全省经济社会发展趋势，看哪种体制机制有利于文物保护工作，有利于文物事业发展，有利于经济社会发展全局，就采取什么样的体制机制。

全面加强文物基础工作。省第三次全国文物普查工作走在全国前列。但是不能松劲，二是依法有效保护文物。还有很多课题需要研究解决。如何保证普查资料信息的质量？如何保护和管理这些普查成果？如何规范和完善工作标准？要把这些工作做细，做扎实，为我省文物事业可持续发展打下更加坚实的基础。

不断提高文物保护的科技水平。全国来说，三是加强文物保护重大技术研究。省文物保护科学研究工作是有优势的有一些甚至达到世界领先水平。要发挥这种优势，继续组织力量攻关重大文物保护技术。要针对我省田野文物数量多、等级高、保护难度大的特点，积极开展古墓葬和文物现场保护技术研究。争取在关键环节上取得突破，延长文物本体及相关信息的存世时限。加强设在省的国家重点文物科研基地建设，建立与社会科研机构、高校等广泛合作的文物科技保护新机制，提高文物保护的科技含量，进一步提升文物保护科技水平。

加快彰显华夏文明的历史文化基地建设。这项工作我走在全国的前列。去年，四是以实施大遗址保护项目为重点。国家首批公布了12个国家考古遗址公园，省有3个入选，居全国第一。西安、咸阳、宝鸡等市对于大遗址保护工作十分重视，取得了一定成绩。十二五”期间，随着全省经济社会的发展，特别是西安、咸阳一体化步伐加快，大遗址保护工作又面临新形势、新要求。这项工作要继续走在全国前列，就要根据当前形势进行系统考虑和总体规划。首先，要树立文物先行意识。加快启动汉长安城和秦都城等大遗址保护项目，实施以茂陵、杜陵、乾陵、昭陵、桥陵等为代表的汉唐帝陵相关大遗址的勘探调查、考古发掘、文物保护和规划编制工作。其次，继续深入探索大遗址保护模式。大遗址保护模式除了遗址公园模式，还要扩展到博物馆模式。既要展现遗址的外在风貌，还要展示其所代表的文化内涵，要把遗址反映的那段历史向游客展示清楚。大遗址保护项目不能只有很大，很气派的建筑，这只是手段。做这些项目的目的彰显我国辉煌灿烂的历史文化，这是出发点和落脚点。有的游客是读了这一段历史来的提前做过功课，走进遗址公园，自然能够感受人文，感受历史。有的游客是慕名而来的可能对遗址背后的故事并不了解，如何让他理解遗址所代表的历史？这就要有博物馆来展示，要有讲解人员和图书、影像等资料来解释阐明。这样，游客对遗址的感受是全面的有收获的回味无穷的值得再来参观的借助这些游客的口碑宣传，可以吸引更多的人来陕西参观旅游，这就形成了裂变效应，也就真正起到彰显华夏文明的历史文化基地作用。来陕西旅游的人越多，社会消费就越多，必然会对我省转变经济发展方式起到积极的推动作用。再次，调动各方面力量，全面系统开展彰显华夏文明工作。文物工作者既包括在文物管理机构、高等院校、科研院所、各类协会等机构工作的同志，也包括长期从事文物工作的已经退休的同志。要充分调动他工作积极性，不同岗位上发挥自己的特长。要全面系统开展各项彰显华夏文明的工作。文物考古工作既要在点上深化，还要在面上扩展；文物科技研究工作既要积极开展原始创新，更要吸收借鉴，进行集成创新；历史文物著作编写工作，既要有专业性刊物，也要有普及性书籍。太专业的东西，老百姓不容易看懂。去年，省上组织编写了一套陕西文化旅游丛书，读过的同志都觉得写的很好。这套书就是以讲故事的方式讲述在陕西发生的历史，通俗易懂，游客很容易接受，这就起到彰显华夏文明的作用了要继续发挥各方面的作用，深入研究，多出成果，不断开创彰显华夏文明的历史文化基地建设新局面。

切实抓好文物安全工作。十一五”期间，五是落实责任。省虽然建立了一些保障文物安全方面的体制机制，但是安全形势还是很严峻。各市对此重视程度不一，投入的力量也不足。文物是祖先留给我珍贵的历史文化遗产。切实保护和传承好文物资源，当代人，尤其是广大文物管理工作者义不容辞的责任。全省各级政府要认真研究和解决当前文物安全工作存在突出问题，真正落实各级政府是文物保护第一责任人的要求。今年，各市、各文物安全重点地区要参照省上的文物安全联席会议制度，建立完善保障文物安全的工作制度，制定和实施好各项保障措施。重点文物、重要部位和文博开放场所，必须制订安全预案，严密防范各种突发事件，确保文物安全和人身安全。此外，还要关注近现代文物的安全问题。以前，主要关注的古代文物、地下文物。第三次全国文物普查扩大了文物的种类，把一些近现代文物也列在普查范围中。从发展趋势来看，现在一些标志性建筑，未来也可能成为文物。要着眼于长远和未来。从现在起，就保护好有可能成为文物的一些建筑。现在很多城市都在搞拆迁，但要注意留下能够代表这一段历史的东西。否则，把历史拆没了人们对城市的记忆就没了和这个城市就没感情了历史不存在好看不好看的问题。从现代眼光来看，有些老建筑物没水平，不好看。不好看也是历史。不好看拆了那拿什么来彰显华夏文明？各市政府、省文物局要高度重视、系统考虑这项工作。要把地下、地上的文物，古代、近现代的文物都保护好。

让民众共享文物保护工作成果。陕西有14个朝代1100多年的建都史，六是不断创新展示方式。这一段历史十分辉煌灿烂。有专家说，一部陕西的古代史几乎就是一部中国的古代史。近现代我省也有像红色延安这样辉煌的历史。文物保护工作要在确保文物本体安全的前提下，深入挖掘历史文化内涵，积极创新文物展示和合理利用的方式，改进表现手法，让民众更好的参与文物保护工作，共享文物保护工作成果。

打造人文陕西品牌。要在保证有效保护的前提下，七是全面提高文物资源利用水平。积极推进合理利用工作。一方面，文物部门要与外事、商务、旅游等部门继续积极互动，共同搭建文化、经济、旅游交流合作平台，促进我省开放型经济和对外交流发展，大力弘扬中华优秀传统文化，提升陕西文化影响力，提高陕西在世界的知名度和美誉度。确保文物安全和按时返回的前提下，规范和加强对外文物交流工作。省以兵马俑为代表的文物外展工作是成功的几乎每到一地，都引起当地民众的轰动，有效地配合了国、省的一些重大外事活动。外国人眼中，兵马俑就代表中国文化，代表中国的历史。通过兵马俑等文物向世界传播中华优秀文化，扩大了中国在全球的影响力。可以让大家认识到中国历史上就是一个文明古国、一个大国，现在恢复到以前的历史地位有什么不可以呢？兵马俑等文物走出去，促进了国际文化交流，让更多的人了解中国和陕西省的情况，对于消除反华噪音和中国的不利影响，为中国和平崛起创造战略机遇期起到很好的促进作用。所以，让世界通过兵马俑来了解整个中国是一个很现实、也很有效的途径。但是全世界的人不可能都来到中国，更不可能都来到陕西参观兵马俑。这样，文物走出去很有必要。从具体实践来看，走出去很成功，待遇很高，影响很大。外国展出时，大多有现任或前任国家领导人出席开幕式。另一方面，要积极推进文物相关产业发展。规范文物复制品行业，支持相关仿制和创意产品开发。以打造文物相关产业品牌为着力点，充分挖掘有发展潜力的文物资源或文物服务产品，推出一批有利用潜力的文物相关产业项目，真正做好文物合理利用这篇大文章。

三、夯实基础。开创我省文物工作新局面

一是完善领导机制。需要进一步完善领导机制，落实工作职责。各级政府要切实加强组织领导，不断提升文物工作水平。文物、发展改革、公安、财政、国土、建设等部门要相互配合，积极支持，形成上下联动、齐抓共管的文物工作新格局。文物部门要进一步加强自身能力建设，健全文物保护管理机构和保护网络，强化“守土”意识，落实工作责任，确保各项工作圆满完成。

二是注重调查研究。全省文物系统各级领导干部要带头深入学习和调研。解情况，研究制定有针对性的政策措施，促进文物事业发展。

前期物业工作要点例6

一、 我国当前住宅小区对物业服务企业选择机制概述

(一) 前期物业管理模式

1. 前期物业管理模式的概念

前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理[1]。新建商品房出售前,房地产开发企业应当委托物业服务企业进行前期物业管理,并签订前期物业服务合同[2]。前期物业服务合同至业主大会与其确定的物业服务企业签订物业服务合同生效之日终止。

前期物业管理可以区分为两个阶段:项目初始至工程竣工验收合格为止为第一阶段,对于物业服务企业而言可以称之为“前期物业管理介入”,这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责;工程经竣工验收合格开始至业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务协议生效为止是第二阶段,称之为“前期物业管理服务”,这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业服务企业负责实施。

本文讨论的前期物业管理即为其第二阶段的活动,即前期物业管理服务阶段。因此本文中的前期物业管理模式就是指在工程竣工验收合格之后,业主大会成立之前,由开发商选择物业服务企业对入住率尚不满50%以至无法召开业主大会的住宅小区进行物业服务,待业主大会成立之后,再由业主大会选择物业服务企业的一种物业管理模式。

2. 前期物业管理模式的特殊性

前期物业管理有别于一般意义的物业管理。其特殊性如下:

第一,存续时间不同。一般意义上的物业管理,是从住宅小区成立业主委员会选聘物业服务企业后开始,而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前;

第二,选聘物业管理单位的对象不同。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没有行使选聘物业公司的职权机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,那只能由开发商选聘物业管理单位,或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。一般意义上的物业管理,由业主委员会行使选聘物业公司的职权。

物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益,物业服务企业无法和单个业主逐一签订物业管理服务合同,只能在成立业主大会,业主大会选聘之后,由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。也就是说,物业管理的法律关系是建立在业主与物业服务企业之间的关系。然而,在房地产开发中,房地产项目的滚动开发,业主人住是一个渐进的过程,不可能同时入住。为搞好物业的后期管理,在物业建设的过程中,往往就需要前期介入管理了。前期物业管理法律关系,不是根据业主和物业服务企业之间签订的物业服务合同,而是根据建设单位(开发商)与物业服务企业签订的前期物业服务合同形成的;再之,前期物业管理通常是包括一些不具体的一些内容,物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此,前期物业的特殊性就在于此。

3. 前期物业服务企业的选择方式

根据我国《物业管理条例》的规定:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业[3]。

可见,前期物业服务企业的选择方式,国家并没有给与强制性要求,在《物业管理条例》中只是以提倡的方式予以表述。开发商既可以按照《物业管理条例》的要求,通过公开招投标的方式选择物业服务企业,也可以根据开发商的实际条件选择物业服务企业,比如选择开发商下设的物业服务企业或者选择与开发商自身关系密切的物业服务企业。

(二) 业主大会成立后,对物业服务企业的选择模式

1. 业主大会简述

业主顾名思义是指“物业的主人”,即房屋的所有权人[4]。当一个小区的入住率达50%以上时,在当地行政主管部门的指导下,由房地产开发商召集,召开第一次业主大会或业主代表大会。业主大会由物业管理区域内全体业主和非业主使用人组成,是物业管理区域内最高权利机构。业主大会代表物业管理区域内全体业主和非业主使用人的利益,维护他们的合法权益。当业主人数较多时,可按比例推选业主代表和非业主使用人代表,组成业主代表大会。

业主委员会是代表全体业主和非业主使用人利益、反映其意愿和要求、并监督物业服务企业行为的群众性自治机构,旨在维护业主和非业主使用人合法权益,支持、配合、监督物业管理公司的工作。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生,一般每届任期2~3年。

由此,可以看出,住宅小区内最高权利机构是业主大会,业主委员会是业主大会的常设结构和执行机构[5],可以代表业主大会处理日常事物。

2. 业主大会成立后,对物业服务企业的选择

在住宅小区入住率未满50%,即业主大会未能成立之前,前期物业服务企业是由开发商选择的,业主并未参与。当住宅小区的入住率超过50%,业主大会成立之后,业主代表大会即成为住宅小区内最高权利机构,根据《中华人民共和国物业管理条例》第二章,第十一条对业主大会职责的规定:业主大会有选聘、解聘物业服务企业的职责。而业主委员会是业主大会的执行机构,通常代业主大会执行这一职责。业主委员会有权在业主大会授权下,选聘、续聘或解聘物业管理公司,与之签订、变更或解除《物业管理合同》(或《物业管理公约》)。

可见,在业主大会成立之后,物业服务企业是由业主大会或得到授权的业主委员会决定的。业主大会或业主委员会可以根据前期物业服务企业工作的优劣,来决定其去留。前期物业服务公司的工作若得到业主普遍认可,业主大会或业主委员会便可继续与之签订《物业管理合同》;若得不到大多数业主的肯定,业主大会或业主委员会便可通过公开物业招投标等方式,重新择优选择合适的物业服务企业。

(三) 简要评价

通过对以上业主大会成立前后两个时段物业公司选择模式的分析,可以看出我国当前住宅小区对物业服务企业的选择机制,就是基于前期物业管理机制和业主大会选择机制。

前期物业管理期间,由于业主大会尚未成立,没有行使选聘物业公司的职权机构,但已有部分业主入住,又不能没有物业管理和服务,便只能由开发商选聘物业服务企业,或者由开发商属下的物业服务企业来承担物业管理和服务工作。

而业主大会成立之后,便可依法成立业主的自治职权机构,代表全体业主通过公开招投标等方式对物业服务企业做出择优选择。

因此,我国当前的物业服务进驻机制,即可概括为:开发商前期代选,业主后期自择。这种机制固然有其长处,但在具体操作过程中也显示出一些弊端。

二、 对我国当前住宅小区对物业企业选择机制的利弊分析

我国当前住宅小区对物业服务企业的选择机制前文已经概叙,现分别对其优点和不足进行分析整理,以便对其完善之道提出合理建议。通过前文叙述可知,我国当前住宅小区业主对物业服务企业的选择机制,就是基于前期物业管理机制和业主大会选择机制,因此,对我国当前住宅小区业主对物业服务企业的选择机制的利弊分析,即可通过对前期物业管理机制和业主大会选择机制的利弊分析得出。

(一) 我国当前住宅小区对物业企业选择机制的优点分析

1.前期物业管理机制的优点

前期物业管理服务阶段,是建设期的业主(建设单位)向最终业主(住户)过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段,也是实施物业管理非常重要的环节。其优点有以下几点:

第一,前期物业管理有助于物业服务企业提前接触业主,拓展经营业务。这种前期的铺垫性工作对物业服务企业顺利取得项目的管理权(与开发企业和以后的业主委员会签约即前期物业管理权和永久物业管理权),乃至接管楼盘后顺利而流畅地开展物业管理和服务工作,都将起到极大的推动作用。前期物业管理是业主考察物业服务企业优劣的最好机会,相当于试用期,如果前期物业服务企业工作得到业主的认可便可留下继续与之鉴定聘用合同,如果工作不尽人意,业主就可以再另外选聘适合的物业服务企业。

第二,前期物业管理能够完善小区物业的使用功能,减少使用中的后遗症。物业服务企业要把一些遗忘长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围内,就必须进行前期物业管理,从而把那些后期管理中力不从心的问题和缺陷在业主入住之前逐项加以妥善解决,减少后遗症。

第三,前期物业管理是为后期管理做好准备,便于日后对小区物业的管理。如果前期物业服务企业工作得到业主的满意,继续得到聘用的可能性是非常大的。前期物业服务企业获得永久物业管理权之后,如果前期物业服务已经工作到位的话,那么对后续的物业管理活动十分有利,可以更好地提高日后的工作效率。

第四,前期物业管理,不但能保证业主的长远利益,还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划,保证物业的施工质量,达到完善物业的使用功能,促进房产的销售。同时,加强了前期物业管理,有利于规范物业管理,可以避免开发商、业主及物业服务企业三者的对立情绪,减少三方之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业服务企业进行物业管理,有利于实现建设单位与物业服务企业的“双赢” 。前期物业管理是实施物业管理的重要的基础,是后期物业管理的前提。

积极而主动地开展前期物业管理介入活动,是物业服务企业适应和迎接市场竞争作出的主动反应,也是进一步搞好和扩大物业服务工作的客观需要。另外,物业服务企业介入越早,对开发商越有利,许多不尽人意的设计只要稍为改动,就会达到满意的效果,而且在多数情况下,还能为开发商节省大量支出。同时前期物业服务又可以为业主今后的生活带来方便。因此,前期物业管理是对开发商、业主以及物业服务企业三方均有利的活动,并且在相关法律条文中也做了详细规定,是物业服务过程中不可或缺的环节。

2.业主大会选择机制的优点

在小区入住率超过50%后,既可组织召开业主大会,形成小区的最高权力机构,便可由业主自行选择物业服务企业。这种机制的优点有:

第一,业主大会可以根据业主自身的需要选择物业服务企业,完全体现业主的意志。业主是小区物业的所有者,是物业服务企业服务的对象。物业服务企业的最终目标就是要使业主满意和肯定自己的物业服务。因此,只有选择符合小区业主要求的物业服务企业,才可以使业主获得满意的物业服务。

第二,由业主大会选择物业服务企业,可以使业主利益最大化。业主大会可以通过公开招投标的方式选择物业服务企业,可以通过竞争选择收费最合理,服务最到位的物业服务企业,使小区业主获得真正满意的物业服务,使得物业服务的消费者—业主的利益最大化。

第三,由业主大会选择物业服务企业,可以减少业主和物业服务企业的矛盾,有利于激发物业服务企业的服务意识,淡薄其管理意识。目前我国很多物业服务企业还停留在物业管理的阶段,还未形成物业服务的理念。往往以小区的管理者自居。由业主大会选择物业服务企业,就可以使物业服务企业真正对业主负责,由业主视其工作质量决定其去留,从而提高物业服务企业的服务水平,减少其与业主之间的矛盾。

(二) 我国当前住宅小区对物业企业选择机制的缺点分析

1.前期物业管理机制的不足

前期物业管理机制虽然有很多优点,但是在实施过程中也存在着许多不足,其缺点可以归纳为以下五个方面:

第一,前期物业服务合同不规范,建设单位与物业服务企业双方的责、权、利不明确。《物业管理条例》第21条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上,有的建设单位与物业服务企业在签订前期物业服务合同时,没有按规范的合同办理,使合同的核心内容(即双方的权利义务及违约责任),没有明确写进合同中,造成了双方的矛盾和分歧,影响了物业管理,殃及到业主的利益。

第二,物业承接验收制度不完善,移交不完整。在前期物业管理中,由于建管不分,依附于房地产开发商的物业服务企业往往无法接正常规定,进行严格的物业承接验收工作,在物业承接验收时敷衍了事,造成了物业承接验收制度不完善,移交不完整。若前期物业服务企业工作马虎,被之后的业主大会所解聘,其遗留问题即要新选聘的物业服务企业来处理,若移交不完整,很多隐蔽问题无法发现,那么责任认定就存在困难。

第三,业主临时公约未建立或未约定。《物业管理条例》第22条明确规定:“建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。”

可是,有的开发商在销售过程中,片面追求房屋的销售量,忽视了业主临时公约的制定和建立;有的开发商即使制定了业主临时公约,但条款简单,文本不规范,双方的责权利未在书面上进行认真的约定,这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护,也为前期物业管理留下了许多后遗症。

第四,前期物业管理招投 标不规范,开发商选择物业服务企业的合理性存在质疑。目前,由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识,导致招投标选聘物业服务企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业服务企业本是“父子”关系,多数情况仍然是开发商与物业服务企业“私下” 协协商而定;有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标,使招标成为一种过场和形式;有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则,片面强调最低价格,造成投标企业的竞相压价;有些参与投标的物业服务企业恶性竞争,相互杀价,靠不切实际的承诺赢得中标;物业管理招投标市场发育还不成熟;政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。

第五,物业服务和收费“质价不符”。《物业管理条例》第36条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。”国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价不符”的原则。但是,由于目前适用于物业管理“质价不符” 的服务收费机制未完全建立,尤其是在前期物业管理活动中,一些不规范的物业服务企业为了取得物业管理权,采取了不正当的竞争,相互杀价。以及有些业主不考虑物业服务的质量,片面追求最低价格,使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”,违背了物业服务收费的基本原则。

2.业主大会选择机制的不足

业主大会成立后,业主对物业服务企业的选择就有了自主性,但是这一机制也存在着一些不足。

第一,业主大会、业主委员会的成立、组成、运作缺少监督和制约,有的业主委员会不能真正代表业主利益,甚至损害业主的共同利益。现阶段由于机制的不完善,导致业主大会的成立存在一定的困难,我国现阶段大多数的小区都没有成立业主大会。虽然我国《物业管理条例》中明确规定了,物业管理区域内全体业主组成业主大会[6]。但是在执行过程中却很难成行。

第二,容易造成业主内部矛盾。由于每个业主的利益均不相同,对事情的看法也各有所异。对物业服务企业的选择也一样,业主大会或者业主委员会选择的物业服务企业,也许并不能满足所有业主的需求。少数业主的权益就得不到保障。容易产生业主内部之间的矛盾与不合。由于没有协调好小区内全体业主的意见,在没有解决旧有问题的情况下,很容易引发业主之间,业主与建设单位、物管公司之间新的矛盾。

三、 对完善当前机制的建议

当前我国住宅小区对物业企业选择机制既有优点也有不足,其优点应该进一步得到发扬,继续贯彻前期物业管理机制,并充分发挥业主大会的作用。如果开发商、业主、物业服务企业在实际操作过程中从前期物业管理到业主大会的运作能够真正按照我国《物业管理条例》所规定的那样去操作,那么此种机制是可以得到肯定的。但是,在操作过程中也出现的一系列不尽如人意的地方,需要不断地改进和完善。因此,为完善和改进我国住宅小区对物业企业选择机制,特提出以下建议:

(一) 不断完善前期物业管理机制,加强前期物业管理

1.规范前期物业管理招投标行为。《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定的招投标原则,对于规范物业管理招投标活动,保护招投标当事人的合法权益,促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段,也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以,规范前期物业管理招投标,提出以下建议:

1) 加强前期物业管理招投标制度的学习,使建设单位及物业服务企业树立依法招投标的意识;

2) 建立公正、公开、公平的招投标竞争市场;

3) 建立健全招投标备案制度;

4) 培育和发展招投标中介服务机制;

5) 建立和完善物业管理的仲裁机构;

6) 政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。

2.制定前期物业管理业主临时公约。我国《物业管理条例》第23条规定:“建设单位在销售物业之前,制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时,业主临时公约对全体业主具有约束力。”实行业主临时公约制度有利于提高业主的自律意识,预防和减少前期物业管理活动中的纠纷。因此,为完善这一模式,提出以下建议:

1) 建设单位在制定前期物业临时公约时,必须按《物业管理条例》规定,使业主临时公约尽量规范化,并不得侵犯物业买受人的合法权益;

2) 建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出合理合法的约定;

3) 业主应自觉遵守业主临时公约,并予以书面承诺。

3.规范前期物业管理服务合同。《物业管理条例》第35条明确指出:“物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”尤其是前期物业管理服务合同更应严格按《物业管理条例》规定执行,合同的内容和约定,一项也不能减少。因为前期物业管理服务合同是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件。所以, 规范前期物业管理服务合同 , 不但有利于建管衔接 ,防止建管脱节以及重建轻管的现象发生,还能保护先期入住业主的合法权益,并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。规范前期物业管理服务合同提出以下建议:

1) 根据《合同法》的规定和《物业管理条例》的精神,建设单位与选聘物业服务企业,应当签订书面的前期物业管理服务合同;

2) 双方在前期物业管理服务合同中,重点应对服务质量、服务费用、双方的权利义务及违约责任等合同要素必须界定清楚;

3) 签订物业服务合同要维护缔约双方的利益,尽量做到条款的合理合法;

4) 双方对违约责任的条款应该尽可能细化,并针对合同违约责任做出明确的约定。

综上所述,由此可见前期物业管理的重要性及特殊性。由于前期物业管理法律关系的主体包括了开发商、业主和物业管理企业三方。三方在前期物业管理活动中存在着不可分割的联系和诸多问题,要使前期物业管理活动健康有序发展,就必须加强前期物业管理,它在整个物业管理活动中有着举足轻重的作用。搞好前期物业管理,就会使整个物业管理活动有个好的开端,也是规范整个物业管理活动的重要前提。加强和规范了前期物业管理,可减少整个物业管理活动中的诸多矛盾,为物业管理的后期发展铺平了道路。

(二) 不断发挥业主大会的作用,完善业主大会选择机制

1.业主大会的成立与运作要做到公开、透明。业主委员会不应该关起门来讨论决定业主大会才可以做的决定,尽管可能出发点是为了大家的利益,但往往会好心办成坏事,得不到业主的认同和理解,反而引发一些不必要的矛盾。业主大会筹备组在筹备成立业主大会,业主委员会在执行业主大会决定时,更多的是要在程序上保证全体业主都能够参与到讨论中来,规定需要及时向业主公告的内容,应当及时公告,做到整个过程透明化,积极听取、采纳业主的意见和建议。

2.应当建立健全有关资料的档案工作。 对有关的公告、议事情况应当有清晰的记 录。

3.保护少数业主的利益。业主投票必然是少数服从多数,以多数业主的意愿作为选择物业服务企业的依据。但是,少数业主若对由多数业主决定的物业服务企业不满的话,业主大会应协调少数业主与物业服务企业的关系,真正做到所有业

的利益最大化。

参考文献

[1]. 朱爱华、张彦、陈佩华:《物业管理》,社会科学文献出版社,2002

[2]. 谢凯:《小区物业管理》,广东人民出版社,2002

[3]. 方芳、吕萍:《物业管理》,上海财经大学出版社,2003

[4]. 蔡耀忠:《物权与物业管理》,中信出版社,2004

揭明,唐先锋:物业管理若干法律问题研究[J].政治与法律,2007,(1),35-37

[1]《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第一章,第二条,2003年6月26日起实施。

[2]《天津市物业管理条例》第35条,2008年12月1日起实施。

[3] 《中华人民共和国物业管理条例》第三章,第二十四条,2007年10月1日实施

前期物业工作要点例7

物资核销定义。物资核销是指对项目单元物资消耗数量和金额的核定，并对核定结果进行分析，改进物资消耗行为，以求控制物资消耗的工作。计划经济环境下物资管理人员对物资消耗的控制工作，主要通过事前严格的限额发料来实现，物资核销主要是针对物资计划申请和计划指标的核定，没有过多考虑物资的消耗核算和物流成本；市场经济环境下物资管理环境有了很大的变化，为适应工程项目成本控制要求，施工现场不可能再设立大而全的中心料库，主要材料直接卸货在使用场所，尽可能减少多次倒运和装卸产生的物流费用，因此物资核销工作已经成为我们现阶段工程项目经营中有效控制物资消耗成本的主要手段。物资核销主要针对主要物资进行核销。主要物资是指：主体工程结构、永久性设备用物资和大型临时设施用物资，按以往统计资料分析，主要物资一般占全部消耗物资的90％以上，其他物资（辅助材料）只占约10％，目前，绝大多数项目在实际运作中，把辅助材料的管理责任与风险交给了施工作业队；主要物资为满足质量控制和劳务分包管理的要求，不可能按照辅助材料管理方式包到施工作业队。按我们集团公司建安产值200亿元估算，主要物资消耗近100亿元，总量下降5‰，物资消耗成本就可节约5000万元，多消耗1％就多支出1亿元，通过主要物资核销工作控制物资消耗，为企业节流创效的文章大有可为。中国中铁股份有限公司总裁李长进在中国中铁股份有限公司物资工作会议上的讲话中指出“在基建生产成本构成中，物资消耗所占比重最大，把物资的采购成本和消耗水平降下来，必然成为各企业控制成本支出第一位的重要内容。”这已表明降低采购成本和控制物资消耗已成为企业管理和发展的重要内容和方向，而主要物资核销工作是控制物资消耗的重要手段。

二、我公司主要物资核销工作开展过程中遇到的一些问题及解决措施

1．物资核销工作存在的主要问题。

目前公司各项目主要物资核销工作基本都已启动，但总体情况不是很好，同公司对成本核销和精细化管理的要求还有差距，主要问题有以下几个方面：

1．1少数项目部不能认真踏实地定期开展主要物资核销工作。现在还有少数项目物资部门负责人不能认清物资管理工作重点，认识不到物资核销工作的重要性，导致本项目不能认真踏实地定期开展主要物资核销工作，主要表现在物资核销资料不能按时上报或是敷衍了事，主要物资消耗控制管理工作不能有力推进。

1．2部分项目部消耗定额制定不合理。从上报核销资料看，有部分项目部给作业队的消耗定额偏高，应根据施工工程部位和工艺工法做出调整。如盘圆钢筋应以负损耗来控制（一般在8％左右），钻孔桩的主筋因采用套筒连接也可不给或只给少量损耗，钻孔桩的扩孔率也要根据地质状况分别制定。

1．3混凝土用材料疏于管理。部分项目部混凝土用料的核销资料未予上报，也就是没有进行核算、疏于管理。混凝土材料的单价虽然不高，但量大，总价高；而且都是大堆料，材料使用前管理环节多（运输、验收、堆放、倒运、搅拌、灌注等），管理稍有不慎，就容易造成流失。

1．4部分项目部没有对物资消耗异常现象进行分析，更没有看到改进的办法。部分项目部上报核销资料中，有的物资消耗偏大，但看不到对超耗原因的分析，更看不到改进的办法和措施。

1．5物资核销工作的相关部门没有联动。在有些项目部，进行物资核销工作好像只是物资管理部门一家的事，相关部门或旁观或配合不积极，没有形成联动；各部门之间信息流通不畅，各环节的审核敷衍了事，材料的堆码、清整、盘点得不到人力机具进行配合，这样物资部门的核销工作也只能做做表面文章，没有办法实质性的展开。

2．解决物资核销工作存在问题的几点措施。

为解决物资核销工作中存在的问题，进一步做好主要物资核销工作，控制材料消耗，控制工程成本，提升公司的物资管理水平，应做好以下几项工作。

2．1做好主要物资的限额发料和定期盘点工作。对作业队实行有限的限额发料，要分期分批、有计划、合理地配备，而不是敞口供应，要考虑资金流动，要防范物资的安全风险。

做好物资的盘点工作是做好物资核销工作的基础，只有定期认真地进行物资盘点，计算盘点期内各作业队真实的物资库存和消耗数量，才能开始物资的核销工作；不进行认真的盘点，那核销数据只能靠估算和拼凑，核销结果自然不会真实、有效，核销工作也失去了它所要求达到的效果和意义。

2．2各单位统一物资核销样表，统一数据的统计口径，定期上报核销资料。统一按样表定期上报核销资料，便于公司定期收集、统计、分析全公司的主要物资消耗状况，也便于进行各单位物资消耗的横向比较；使公司能及时发现和改进物资消耗控制的薄弱项目和环节，做到对症下药、有的放矢、加强管理。

前期物业工作要点例8

农业在台湾经济发展中曾经占有重要的地位。在上世纪20-30年代，日本占领下的台湾农业就形成了以稻米和甘蔗为主的单一农业生产形态。50-60年代推行的第一次，提高了农民的积极性，台湾农业进入较快发展时期，农业生产年平均增长达13%、农业劳动生产力年增长6.3%。1952年台湾的农业产值达到62.18亿元（新台币，下同），占当年台湾GDP的35.9%，而工业只占18%。经过十多年的发展，1963年农业产值达到235.97亿元，占GDP的比重下降为26.8%，工业产值达到28.1%，工业产值从此超过了农业[1]。在1953-1968年期间，台湾农业得到了充分的发展，平均年增长率达到5.5%，被称为台湾农业发展的“第二个黄金时代”。台湾当局开始实施“以农业培养工业，以工业发展农业”的政策，将农业部门的“成长”和“剩余”转移到工业部门[2]。而1969年则是台湾农业发展的一个分水岭，逐渐进入停滞阶段甚至出现负增长，增长速度明显放慢。台湾农业占GDP的比率不断下降，从1968年的22.1%下降到1970年的17.9%和1972年的14.2%[3]。为了促进农业生产，增加农民收入，加速农村现代化，台湾当局开始实施“以工业发展农业”的政策[2]。

自上世纪80年代起，台湾当局对农业政策进行了全面调整，农业发展进入一个新的转型期。1980年推行的“第二次土地革命”，主要措施包括了进一步加速农地重划，促进共同经营、委托经营和代耕，发展农业生产专业区等。这些措施提高了农业的生产效率，促进了农业的现代化。

经过近几十年的发展，伴随着工业化和城市化的过程，台湾农业已基本完成了从传统农业向现代农业的转换，进入到所谓“精准农业”阶段，产业化和现代化水平都比较高[4]。台湾的农产品基本实现了良种化，减少农药和化肥的使用量，使农产品符合相关国际标准，推动农产品的出口。另外，台湾也开始大力提倡订单农业，将农业全面推向产业化和市场化，提高了市场竞争力。

在工业化时代的台湾农业发展也面临了许多的困难和挑战。第一，台湾是一个孤立的小岛，资源缺乏，人均耕地面积小，还面临着耕地的持续减少；第二，从事农业生产的人口受教育的水平普遍偏低，影响了科学技术在农业生产中的应用；第三，台湾的城乡贫富差距也使得农村就业人口持续减少。

面对这些问题，台湾农业的出路在哪里？台湾农业在上世纪60-70年代的工业化起步阶段，曾经给工业提供了大量的人力和资源，支撑起了台湾的现代工业体系。在农民增收放慢、劳动力不断缩减的情况下，台湾当局面对第三次科学技术革命的冲击，认识到只有顺应科学技术的迅速发展，积极倡导农业的转型升级，利用现代生物技术提高农产品价值、提高生产效率，发展精准农业。因此，高度重视农业与生物技术结合的研究与应用，充分发挥生物技术在农产品开发上的巨大潜力，提出要创造新一轮的农业黄金时代。

一、台湾推动农业生物技术“国家型”科技计划的背景

20世纪末，台湾生物技术产业稳定增长，1997年的产值达到147 亿元。在产值结构上，食品占51%，医药占24%，特用化学品占11%，其它占14%，其中农业生物技术部分，包括种苗、动物用药品及食品等，约占70%以上[5]。

台湾农业生物技术发展面临的主要问题包括：从事农业生物技术研发的上、中、下游的配合以及产学界之间互动关系急待建立，中小型企业规模小、研发基础薄弱，从事生物技术研究的学术机构整合程度不高，研究效率需要提升[5]。

鉴于农业生物技术的巨大应用前景以及农业在国民经济中的基础地位，为了加快台湾生物技术的研究创新及其应用技术的发展，解决农业生物技术所面临的挑战和难题，台湾当局从政策上不断加大了对农业生物技术产业发展的支持，增加科技研发经费和人力的投入。1982年台湾当局颁布的《科学发展方案》将生物技术列为8大重点科技之一，1987 年实施了《农业生物技术研究与开发利用计划》。在1995-1997年间，台湾“行政院”通过和修订的《加强生物技术产业推动方案》，确定将农业与医药领域的生物技术作为台湾全力发展的重点科技。

为了发挥台湾的竞争优势并解决重大社会经济问题的需要，整合研发各阶段的优势，推动官产学研整体的创新机制建设，台湾“国科会”于1996年提出设立“国家型”科技计划并拟定了《“国家型”科技计划推动要点》[6]。1997 年3 月，台湾“国科会”将农业生物技术确定为台湾首批四个“国家型”科技计划之一。

二、农业生物技术“国家型”科技计划概况

农业生物技术“国家型”科技计划（National Science and Technology Program for Agricultural Biotechnology）的总目标是整合台湾农业生物技术上中下游的人力、物力与技术资源，加强本土性、具产业发展潜力的研究，落实产业应用，提升台湾生物技术产品的国际竞争力。该计划提出，农业生物技术的研发是精准农业可持续发展的关键，是现代农业发展的必然趋势，也是台湾农业产业今后发展的方向。

农业生物技术“国家型”科技计划主要针对地区内产业发展需要，一方面开发本土性、具有市场前景的农业生物技术产品有关的科技资源，使农业生物技术产业在本地区得以牢固扎根，同时建立可持续发展体系，将本地区发展为亚太地区生物技术产业研发中心。该计划的首要目标是整合台湾既有的农业生物技术产业上中下游资源，发展具有市场前景、本土性且具有国际竞争力的产品；同时发展高科技平台，提升产品质量，增进产品的盈利率与国际市场占有率。在缩短产品研发周期方面，该计划整合各资助单位现有计划中具有产业应用前景的成果，引入产业界的参与，有效建立研发应用的完整体系。

农业生物技术科技计划共执行了三期，从1998年开始到2008年结束。2008年以后，为应对经济全球化和国际贸易自由化，确保农业可持续发展，发挥台湾农业的科技优势与地理条件，台湾“农委会”提出《精致农业健康卓越方案》代替农业生物技术科技计划，引导农业从生产转向生活产业发展，期望以台湾高素质的研究人力、多样性的生态和文化及以发达的资源技术环境为基础，推动农村再生计划、海岸新生计划及6万公顷绿色造林计划，共同支持精准农业的发展。

1. 各期计划的总体情况

第一期计划执行期为四年（1998至2001年），总经费为7.9亿元。由台湾“国科会”、“农委会”与中研院共同研拟、推动与执行。第一期计划主要针对台湾产业发展的需要与国际竞争力的提升，建立发展本土性农业生物技术产品有关技术、科技资源及研发与应用体系，结合既有的农业生物技术产业上、中、下游资源，发展具有市场前景及本土性的产品。发展领域如下：花卉与观赏植物、植物保护、水产养殖、畜产及动物用疫苗、农产品保鲜利用、环境保护、保健及药用植物。其中2001年加入了基因组研究专案。

第二期计划执行期为三年（2002至2004年），总经费为19.9亿元。由“国科会”、“农委会”、中研院与“卫生署”共同参与、推动与执行。研究重点包括花卉及观赏植物、植物保护、水产养殖、畜产及疫苗、植物有用基因的利用、环境保护及药用保健植物等七大领域。

第三期计划执行期为四年（2005至2008年），总经费为25.72亿元。由“国科会”、“农委会”、“工业局”、“卫生署”及中央研究院等机构共同推动。“国科会”、“农委会”及中研院主要负责重点领域及产学合作计划的整合、推动与执行；转基因农产品在食品工业应用上所必须进行的安全评估与管制技术由“卫生署”协助管理，有关研发成果的厂商辅导及技术推广则由“经济部”、“工业局”协助办理。

为执行本计划，相关经费补助单位设有指导小组，另辅以工作小组、专家群、研究群等以利于业务推动。本计划规划的各项研究重点，由各研究群分别负责执行，而由计划工作小组负责规划、协调、整合审查与管理等的决策，计划办公室负责落实工作小组决策、执行跨部会协调、整体计划的科技行政管理及掌握研发成果并推动产业化。

计划第一、二期在七大领域发展的、具有产业化可能性的研究成果就已经开始以产学合作计划的方式转移给产业界。而自2005年进入的第三期，以发展15 项目标产业为主，包括：（一）植物产业领域的兰花产销体系的发展与整合、蔬果花卉保鲜技术的整合与应用、有机化农业的生产规范及关键技术的整合、中草药及保健食品产业化体系的建立及推动、农业废弃物的资源化；（二）动物产业领域的生产优质种苗（石斑、虾）技术的研发、生物技术在台湾鲷国际化推动的研发、生物技术在海鲡箱网养殖与加工技术的改良、良质猪、鸡生产体系的精准化、动物用生物制剂的开发；（三）生物技术产业领域的转基因技术在观赏、医药及工业等产业上的应用、农业分子检测系统的开发、生物反应器生产特用产品相关技术的开发、基因改造生物（GMO）评估技术及产业认证、功能性基因组在生物技术产业的前瞻性研发等。加上“农委会”及“工业局”经费也开始支持产学合作计划，其促进厂商投资、提升诱发民间投资比例、以及学术界移转至产业界的情况就更为活跃。

已执行的三期农业生物技术科技计划年度经费及研究人力投入详见表1。

2. 计划各阶段的执行情况

农业生物技术科技计划第一、二期在材料（含品种）开发、技术创新或改进、环境平台建立等方面有丰硕的成果。为将先前取得的研究成果转化为实际的经济效益，2005年开始的第三期，重点规划了15项目标进行产业化，期望能具体且有效地整合既有的人力、物力与技术资源，真正达到产业化、商品化；另一方面联合产官学研各界，加强发展本土性及具产业化发展前景与潜力的产品与技术，以提升国际竞争力并协助将台湾地区建设成为亚太地区农业生物技术产业的研发与营运中心。

从计划执行产出来看，第一期共获得专利授权3件，申请13件。其他研究成果例如：在第一期计划中，保健、药用植物属于重点推进的领域，设计有研究项目13个，有参与意向的厂商数达到28家。所取得的成果有：完成12个山药品种系的组织切片图谱及层析，供快速品种鉴定之用；引进12个山药种原并选育70W47、TNG2、70W35、70W34及70W73等具生产与抗氧化潜力的优良品系；证实山药萃取物对人类乳癌细胞生长具抑制能力及抗氧化作用；完成山药粉末、山药四神汤罐头等加工产品的制作。

在计划的第二期，开展的一般重点领域研究项目在2002-2004年共计完成52项。产学研发应用项目有8项获审核通过，另有8项处在审查阶段；发明专利核准数3项、申请待核准61项、已授权专利8项。

计划的第三期产业化效果明显。在第1、2期，7大领域具有产业化可能性的研究成果就开始以产学合作计划的方式转移给产业界。从2005年开始进入第3期后，台湾“农委会”和“工业局”也开始支持产学合作计划，尤其是“工业局”的加入明显提升了厂商投资的经济效益，加快了研究成果的转移。第三期完成推动成果产业化项目共39 件，带动35 家企业的参与，厂商投入研究及技术转让经费超过2亿元，这对业界研发能力的提升、产品的附加值及从业人才的培养做出了贡献。

农业生物技术科技计划1999-2008年各阶段的研究计划成果如表2、表3所示，产学合作计划成果见图1所示。

三、评述

台湾在推动农业生物技术科技计划之初就考虑到以后的产业化问题，所以自始至终都有产学合作计划的实施。但计划执行10年来，虽然前期应用研究取得了丰硕的成果，但研究成果的产业转化率并不高。

从各期的投入情况来看，经费投入在第二期有飞速的增长，从7.9亿跃升到近20亿，相应的人力资源投入在第三期呈现出了极大的增长趋势，主要是由于产业化阶段需要大量的人力来进行投资、建厂等活动，促进了投入的增长。而前两期投入的人力主要是研究人员和部分试验推广人员。

从产出来看，学术论文在第二期呈现爆发式增长，这与第一期的研究积累和第二期的巨大的科研投入有很大关系。专利数量则是呈渐进式的态势，从前到后逐渐的增多，由于产学合作计划的实施，在企业的推动下产业化过程中的成果更多地以专利的方式表现出来。

从研究重点可以看出，台湾的农业生物技术科技计划是一个不断探索的过程。计划的第一期和第二期都把重点放在了七个重点研究领域，但在2001年，基因组研究开始兴起，通过改变遗传基因来实现农产品的优良性状成为新兴领域，计划适时地加入了基因组研究。到第三期时，由于一、二期积累了大量的研究成果，急需将产业引入，于是将前两期的成果通过组合形成15个产业领域给予重点扶持，通过技术转移实现产业化。

总体来看，台湾的农业生物技术科技计划的执行尚有不足之处，例如基础研究成果的转化率不高，可以从以下几个方面找出原因。从开发产品的过程看仍有许多缺口，包括取得国内外认证、知识产权保护、建立试量产及量产技术、商品化技术及创投等。从分析合作厂商核心能力及查访发现，大部份厂商的核心技术不足且规模不大，故承接能力不够。比较策略性研究计划进入产学合作计划的比例可知，许多基因组研发成果没有厂商承接，显示出这方面的成果产业化技术缺口很多，需要加强，急需以整合性好的计划完成技术配套，使成果足以让合作厂商有能力衔接。分析技术转移及产学合作计划的分布，显示出厂商愿意偏向承接短期能开发成产品的项目经理。为此，需要了解及解决产业界关键技术的瓶颈，主动筛选优良成果以与厂商实现对接。

参考文献

[1] 中国社会科学院台湾研究所. 台湾总览[M]. 1992.

[2] 张传国， 庄礼焕. 海峡两岸农业发展比较研究[J]. 台湾农业探索， 2010（5）：16-20.

[3] 郑百龙， 翁伯琦， 周琼. 台湾“三生”农业发展历程及其借鉴[J]. 中国农业科技导报， 2006（4）：67-71.

前期物业工作要点例9

预计入伙时间: 年 月 日 介入期限： 年 月― 年 月 日

工 作 计 划 进 度

序号 工作内容 计划开始时间 计划完成时间 备 注

第一阶段 物业服务早期介入(初期)

1 就物业早期介入服务内容、流程及费用向地产公司提交方案

2 与地产就物业前期介入工作开展签订《服务协议》

3 组织物业前期介入人员实地考察名流印象.

4 就前期介入所需资料与地产公司相关部门进行协调 项目施工图纸项目相关经济数据

5 根据地产公司所提供的相关资料,组织人员对项目施工进度设备安装进行跟进和监督. 此项工作物业公司将做为前期介入服务工作重点,并定期对施工现场所收集和掌握的情况以书面形式向地产进行汇报.

6 就物业临时办公地点与地产公司进行协调并确定地点及装修方案

7 完成名流印象投标书的制作并在房管局物业办进行备案

8 物业费收费标准及其他服务费用标准送物价局申报备案

9 就项目开盘的各项筹备工作与地产协商并积极配合

10 针对项目开盘期间顾客所提到的问题，对地产销售人员进行物业知识的培训及交流 由物业公司制定培训方案,及内容.

11 制作销售前期需对外展示的各种物业宣传资料.并交于地产公司审查. (临时管理规约相关协议与合同) 12 印刷各类物业资料.

13 配合地产公司做好开盘期间的内、外景布置及策划等工作

14 开盘期间物业办公设施设备的购置

15 以上准备工作进行梳理、分析及总结并对遗漏事项进行追补

16 就项目开盘召开员工会议,强调开盘后的工作开展及要求

17 热情迎接项目开盘

18 根据拟定的物业早期介入服务方案做好此阶段的工作.

19 协助地产公司做好销售现场接待与环境秩序营造. 此项工作将持续进行,(物业咨询看房通道（现场）环境秩序营造，准客户开发和引导)

20 整理施工跟进过程中发现的工程遗留问题并递交地产公司 此项工作以项目竣工验收完成时间为准,未及时整改的工程遗留问题,物业公司将在物业接管验收期间提出,并及时整改.

21 对已整理出需施工方整的工程遗留问题交地产公司工程部落实整改工作。并做好签章手续

22完成正式接管项目的机构设置人员配置人员培训等各项准备工作 在3月1日前完成各类人员的招聘及岗前培训

23 与地产公司就物业管理用房的确定及装修方案进行协商,并在2009.3.1日前完成物业管理用房的装修. 由地产对物业管理用房进行装修.

24 完成正式接管项目所需的办公工程保洁秩序等设备的购置. 所需设备购置明细由物业公司向地产公司另行呈报

26 参与地产公司组织的项目竣工验收,并详细记录验收时所出现的工程遗留问题,为物业接管验收做好准备. 以地产公司通知时间为准

27 确定接管验收小组及成员,并将拟定的接管验收手册和组织机构人员呈报地产公司.

28 组织相关人员对楼盘现场勘察, 为接管验收做好准备工作

29 就接管验收工作的开展及后期物业管理召开员工大会

30 业主入伙手续办理，物业日常各项服务、管理工作正常开展 为业主提供优质的物业服务

31 完成物业接管验收的报告,并物管中心审核通过后报送地产公司，进行签收。

32 完成项目保洁开荒作业

33 与地产公司相关部门衔接已售房屋业主的购房情况资料

34 与地产公司相关部门协商确定交房流程和计划 向地产公司递交业主入伙方案

35 完成业主手册编制及印刷 按照房屋顺序编制业主入伙所交费用一览表

36 完成业主入伙所需文件资料、装修资料和相关表格制定及印刷

37 入伙的资料进行分户装放和编号

38 就入伙工作的流程和各部门的衔接工作进行布置和工作安排

39 与相关业务单位联系，及时派驻相关业务人员进场办理业务 (电信装饰电力银行)

40 入伙流程的模拟程序

41 完成入伙现场人员的设置及环境布置 与地产进行协商

42 以上准备工作的梳理、分析及总结并对遗漏事项进行追补

43 召开全体员工会议

44 热情迎接业主入伙

第二阶段 物业服务早期介入(强化期)

正式接管项目(时间暂时为:2008年 月 日―2009年 月 日)

前期物业工作要点例10

办什么样的期刊，怎样办刊，是期刊的立身之本。只有定位准确，期刊才能适合读者需求，贴近读者需要，塑造自己的专业特点和风格。

首先，要做好功能定位：服务一线和指导实践。办刊功能定位正确，刊物的生存发展空间就会有保证。《德育版》以宣传大学生思想政治教育的重大决策和重点工作，服务一线、指导实践为办刊宗旨，以问题研究和实践研究为办刊特色；围绕大学生思想政治教育改革和发展中普遍关注的热点、难点问题，坚持理论联系实际的办刊方针，为大学生思想政治教育改革和发展出谋献策、为大学生思想政治教育决策提供参考咨询和服务，把服务一线、指导实践真正落到实处。

其次，要做好读者定位：德育工作者为核心读者群。刊物是为读者办的，要想办好刊物，必须要了解读者的需要。《德育版》以全体大学生思想政治教育工作者为主要服务对象，目标读者为北京高校大学生思想政治教育工作主管校领导，党委宣传部、学生工作部（处）、研究生工作部（院）、思想政治理论课教学科研部门、心理素质教育部门、校团委、就业指导中心和其他相关部门工作干部，以及一线思想政治理论课教师、辅导员、班主任、团干部和心理素质教育教师等。

再次，要做好内容定位：问题研究和实践探索。专业化的内容是保持期刊独特性和持续性发展的重要前提。《德育版》针对大学生思想政治教育的实际需要，以问题研究为主，作深层次的专业研究和思考。常设栏目有：本期特稿、本刊关注、书记校长论坛、热点透视、理论经纬、实践探索、教学研究、德育漫谈、心理教育、学生党建、调查研究、一线风采、他山之石等，力图全方位反映大学生思想政治教育的面貌和成果，满足读者的多种需求。

二、打造专业特色是提升刊物魅力的必由之路

专业化才会有特色和个性。近年来，《德育版》逐步形成了“高水平、有特色、三贴近”的鲜明特色，受到广大读者的欢迎和好评。

《德育版》始终关注大学生思想政治教育改革发展的前沿动态、新的政策法规，以及各高校引领方向的改革举措、典型经验和作法等。在办刊中支持创新，鼓励新观点、新材料、新方法或新结论，如“本刊特稿”“本刊关注”“热点透视”等栏目，紧密关注大学生思想政治教育中的热点、难点问题，突出办刊的专业主题，用学术高度指导实践，用专业思想引领工作，二者有机结合凸显刊物的高水平。

《德育版》立足自身地域、学术资源优势，挖掘自身潜力，打造品牌栏目：一是理论性与实践性有机融合，突出实践性。如“实践探索”“辅导员工作研究”以经验的先进性引导读者。二是坚守特色，确立品牌栏目。如“德育漫谈”探讨道德与人生，娓娓道来如沐春风；“辅导员手记”是对辅导员工作的体会思考文章，是能感动人心的一些思想火花和灵感的闪现。以特色树立形象，提高影响，吸引读者。三是聚焦主题，突出重点。如“本刊关注”“本刊”等。各个栏目形成合力打造精品，形成期刊的特色和个性。

《德育版》积极探讨大学生思想政治教育工作中的问题、途径与趋势，从工作实际出发，真正为广大高校学生工作干部、辅导员和班主任、思想政治理论课教师和心理素质教育教师服务。如“教学研究”“一线风采”“辅导员手记”“辅导员工作研究”等栏目体现了“三贴近”这一宗旨。

三、提升专业水准是确保刊物生存的根本所在

专业化、特色化是刊物提升专业水平、扩大影响力的必由之路。《德育版》汇集大学生思想政治教育领域高水平的文章，为读者提供具有增值价值的信息和内容。

首先，要开拓优质稿源。要有高质量的专业性稿源，必须实行开放式组稿，拓宽稿源，优中选优。一是策划约稿。编辑要有较强的捕捉专业信息、把握学术热点、追踪学术前沿的能力。在做好栏目和选题策划后，有计划、有目的地约稿，使文章与文章之间、期与期之间相互呼应。二是准确选稿。只有认真筛选与栏目相对应的优质稿源，才能增强期刊的指导性和针对性。三是挖掘稿源。要深入到大学生思想政治教育第一线，挖掘反映本学科的最新学术信息。有好稿才有好刊物。

其次，要创新选题策划。办好刊物，要能及时发现、选择和组织、策划具有前瞻性和前沿性的选题。一是加强策划。编辑要能从重要论述、经典著作中发现选题，从现实问题中找选题，并及时组织策划。二是选题创新。选题内容要处于学术前沿，反映学术热点，贴近现实、贴近社会并对解决现实问题有参考价值。三是突出主题。通过突出主题来提高编辑对办刊方向及内容的驾驭，提高刊物与读者和实际工作之间的密切度，提升刊物对读者及实践工作的影响力，从而增强期刊的生命力和活力。

再次，要打造品牌栏目。品牌期刊往往因品牌栏目而成名，一本期刊的品牌栏目越多，它的影响力也就越大，读者的认可度与忠诚度也就越高。《德育版》有占位高的“本刊特稿”“本刊关注”“书记校长论坛”，侧重示范和引领；也有极为接触地气的“辅导员手记”“德育漫谈”等栏目，打造德育工作者自己的家园。高端栏目和一线工作手记联袂，体现刊物的特质与个性。

四、建设专业队伍是刊物科学发展的重要保障

《德育版》充分利用首都大学生思想政治教育研究中心的资源优势，在打造专业、专家编辑队伍，培养和扩大作者队伍、读者队伍上，起到了重要的推动作用，建立了自己的学术研究网络。

首先，要打造专业化、高素质的编辑队伍。编辑是影响刊物可持续发展的重要因素，要具有与刊物专业相同的专业知识和研究能力，编辑的专业素养和水平体现在编辑的策划、选题、组稿及对文稿的加工上。编辑应增强“四个意识”的培养：一是学习意识，编辑要做专家型、研究型编辑。二是创新意识，编辑要选择论点新颖的文章刊发。三是精品意识，编辑要能从海量信息中捕捉到精品。四是责任意识，编辑应切实增强责任感和使命感，把提高期刊的质量作为自己的责任，坚持一丝不苟的求实作风，能广泛地吸收本专业领域的专家、教授和学者的新研究、新理论、新方法和新成果。