商铺招商工作总结例1

元、明、清三代都城北京的规划，是中国传统哲学与政治理念的最高等级的物化体现。元大都的城市设计以《周礼・冬官考工记》为理论依据：“国中九经九纬，经涂九轨，左祖右社，前朝后市，市朝一夫。”可见该城市中心市场定位于帝王宫城的北侧。明王朝以来，北京城北垣城墙南缩五里，宫城北门地安门与报时台鼓楼之间即为“后市”――城市中心商业街，也是老字号聚积之所。据相关史料记载，这一带的商业门类有油盐店、酱菜店、干果海味铺、绸缎布匹庄、鞋铺、首饰楼、茶庄、饭店、烟铺、钱庄、杠房以及近代兴起的照像馆、钟表铺等。商业品类齐全，各有经营特色。

与中心商业街有着相同悠久历史的是两条位于皇城东、西两侧的崇文门――东四牌楼、宣武门――西四牌楼商业街。官员百姓入崇文门、宣武门，仰目即见标志性建筑东单牌楼与西单牌楼，而东四牌楼与西四牌楼的南北向牌楼，坊额即书“大市街”。这两条重要的商业街肇始于元，历经明、清、民国，至今繁华依旧。这两条商业街分别有大隆福寺与护国寺为结点。两寺庙会规模宏大，名冠京城，素有“东有隆福，西有护国”之说。这两处的庙会活动无疑又给两条商业街增添了人气和活力。

明王朝重建宫城后，又将内城的南城垣南推二里，正中设正阳门。明永乐年初，政府在正阳门外盖设铺房，召商引资，世称“廊房”，即今廊房各条的来历。商业由此逐渐兴盛。清朝初年，内城禁止开设戏馆，故戏馆多设离内城最近的正阳门外。由此，正阳门外大街及两侧诸胡同区域成为京城休闲购物的乐园。

综上所述，一个城市商业文化遗产的分布绝非杂乱无章，而反映了原有的城市规划与格局。中国的历史名城自古以来都有明确的商业街区而与居住区相对隔离。到处开门脸的“全民皆商”现象，对一座有着悠久历史与高度文明的城市来说是一种严重的破坏。这是我们在保护商业文化遗产中需要关注的。

商业木结构建筑的特点

中国商铺的普遍特点是将本身的建筑特色放在第一位，而将商业名称及性质标识放在第二位，这种不符合广告学原则的作法与西方商铺明显不同。因此，一座著名商铺留给人们最大的印象往往是其建筑而不是其牌匾和招幌。

仍以北京为例，北京老店铺的建筑极有讲究，形式多样而丰富多彩，极具审美价值。以建筑宣传商业、吸引顾客是店铺经营者的初衷。据梁思成先生在《店面简说》中的研究，老北京的木结构店面可分为以下四类：

1．牌楼式

即在铺面前立起高大的牌楼。牌楼柱的上端高高伸出楼檐以上，指向天空。各间楼檐均用斗拱承托。斗拱以下是雕刻精美的华版。店铺匾额悬挂在楼檐下绦环以上的位置。各柱身在与匾额平行的位置往往有龙形挑头探出，用以悬挂招幌。这类店铺建筑最为奢华的是出售烧香朝拜用品的香蜡店，我很怀疑这类店铺的背后有较大的财力赞助。如北安门外大街的闻异轩、东四大市街上的天馥楼以及万馨楼等香烛店，其店面为三间四柱重檐(或单檐)三楼牌楼，华牌雕刻极其繁复，令人惊叹。

2．拍子式

建筑俭约一些的店铺不用牌楼，而为平顶伸出的店面，旧称拍子。平顶上大多立有栏杆，栏杆间绦环板上贴有店铺字号。平顶下为挂檐板。柱子为方形，上安承重枋并安挂檐板，挂檐板则满雕繁复的花纹。这类店面精彩者如东四牌楼路口以北的瑞芳斋点心铺，店面为朝天栏杆带夔龙挑头式，下设椭圆形玻璃门窗，十分精美。

3．重楼店面

在繁华的商业街会出现双层乃至三四层的店面。这类店铺建筑可大可小，形式多样。保留至今，最典型的要数西四牌楼路口西北角与东北角的转角楼，楼为两层，形式朴素无华，简约大方。较为华丽的如位于正阳门外大街的瑞增祥，而煤市街的过街楼玲珑小巧，其旁边店面单檐重楼转角，极有情趣。梁思成先生则充满感情地称其为“非常富有诗意”。

4．栅栏店面

多为当铺类对安全有着特殊要求的店铺。这类店铺前面立有一排密不过人的木制栅栏，栅栏柱上装有简单的瓦顶。店铺正门多设狭小的门楼，楼上伸出幌子。这类店面设计以安全防范为第一要义，因此缺乏美感。这也是这类店铺形式极少保存至今的原因。

与传统商业建筑相关的可移动文物主要为牌匾、招幌、楹联、店内装修及商业用具。老字号的牌匾往往极其讲究，多为名家所书。清末店铺牌匾以书法家王的书法居多，故当时有“有书皆为，无腔不学谭”之谚，将王的书法与谭鑫培的京剧相并列。民国期间，华士奎等著名书法家多为店铺书匾，声名远播。新中国成立以后，店铺匾额多见郭沫若、胡厥文、启功、刘炳森等著名书法家的榜书。店铺牌匾不仅仅是店名招幌，它往往能显示该店铺的身份、地位、影响及素质，不可小视。如著名饮料老字号信远斋的老牌匾，为末代皇帝溥仪的老师朱益藩所书，从侧面多少显示出其产品得到皇家的认可。

老式店铺除牌匾外，最为重要的就是招幌了。传统店铺的挂檐板的高度，多为龙头形挑头探出。这些挑头就是为挂招幌所用。由于挑头探出店面，行走在街市上远远即可遥见店铺招幌而知其经营性质。顾客及至店前，才有可能上望牌匾。可见招幌与牌匾相辅相成，为店铺广告的重要道具。老式店铺分类极细，以服饰为例，如成衣、靴鞋、毡帽、布袜皆有专店。各类店铺均有为大众所认知的标准招幌。绝大部分招幌制作精细，形象醒目。中国文物研究所藏有清末招幌店专用的样本一册，其中记录了当时流行的招幌样式96种，足见其丰富的程度。精美的商业建筑与迎风招摇的招幌构成了传统商业街的历史风貌。

商铺招商工作总结例2

1、根据公司下达的经营指标，编制整理集团所属各公司各岗位管理目标责任书。

2、招聘工作

随着集团公司的快速发展，业务量不断扩大，各公司各部门空缺岗位较多，人员需求量较大并需求紧迫，因此人力资源部在人员招聘工作方面投入了较多的时间和精力。根据各公司的人员需求，人力资源部本着网上搜、报纸上招、内部推荐等方法，认真完成各公司所需人员招聘工作。

3、培训管理工作

为使公司各级管理人员熟悉掌握公司各项规章制度，认清管理职责，增强公司员工的使命感，年初组织全体员工进行了为期一周的集中培训，主要就公司《企业文化》、《公司基本制度》、《如何成为一个好的管理者》、《打造一流员工团队》、《执行能力提升培训》等内容进行了培训；根据考务中心下发的考试文件，及时下发考试通知，并协助报考人员完成报名工作。上半年集团公司共有19人报考二级建造师、8人报考一级建造师、11人报考注册安全师。

4、离职管理工作

办理员工离职手续，进行离职面谈，避免劳动纠纷的发生。截止到6月，集团公司共有50人离职，离职率高达24%，管理层员工与基层员工各占一半，离职高峰期为冬休结束后的3月份，约占50%的比率。

（二）岗位调整后物流园区招商运营工作

因工作调整，我于9月8日调整至欧安达物流招商运营部，并工作至今，由于欧安达领导班子及招商运营部同事对招商前期的基础工作进行的很扎实、很有效，使得后期的招商较为顺利，并取得较好的招商业绩。

1、完成了《欧亚国际物流中心可行性研究报告》、《欧亚国际物流中心项目计划书》的定稿；《招商手册》的定稿及印刷工作并大量使用《招商手册》开展招商工作；公司文化墙的制作及上墙。

2、完成了公司物流园区招商目标商户的调研、走访、座谈等工作，将商户提出的问题进行汇总及解答，并完成了客户资料的分类整理、归档。

3、完成了物流园区招商重点目标商户的现场洽谈，确定其投资意向和定金收取签订意向书。

4、完成了乌市南郊货场、亚中机械交易市场、华南市场的大型机械市场、乌市赛博特汽车城、石河子及克拉玛依汽车交易市场的调研走访，为园区的招商工作奠定了良好的基础。

欧亚国际物流中心在一期陆路物流园区共开工建设16栋单体建筑，分为大型机械区、汽车交易城、汽修汽配区、物流信息服务区及生活区五大块，共计开发可租赁的商铺577间，目前以招商完成438间，剩余待招商的空铺139间，商铺招商完成率为82%；

另外，公司根据市场调研，又开发建设了钢材市场交易区及铁艺加工区。钢材市场交易区及铁艺加工区共建设办公室74间，目前招商完成58间，剩余16间，收取办公室租赁费共计30.15万元。钢材市场经营场地租赁面积为97100平米，共计收取经营场地租赁费183.75万元。

二、其他方面的汇报

因目前在招商运营部任职，心里想的是如何圆满完成园区的招商工作及如何处理在招商过程中所遇到的问题。以下为自己所遇到的一些问题及尚不成熟的想法，望各位领导指正。

1、一期陆路物流区开发建设的16栋单体建筑未能按前期宣传如期交付使用，这对预定商铺的商户有一定的影响。

2、因同行“北疆机电交易城”的招商开展，在我们原有的商户中产生了一定的影响，个别已定商铺的商户在公司的回访中含蓄的表达了要求退房的想法。因此，公司目前当全力抓工程进度，抢时间，及早让商户顺利入住并经营，以此形成浓厚的商业氛围。

真诚的希望举集团之力，力争园区于2011年5月前整体开业，以此奠定欧亚国际物流中心在北疆物流行业的龙头地位。

三、存在的不足和今后努力的方向

一年来，虽然做了一些工作，取得了一些成绩，但和公司上级领导的要求还有很大的差距，主要表现是满足于完成上级布置的任务和常规事务工作，大胆开展工作的力度还不够。

商铺招商工作总结例3

（一）认真做好年重点工作

新区年的重点工作有以下八个方面。

一、完成新区的规划工作

结合区委、区政府对新区的发展思路，搜集关于新区总体规划定位的支持性文件、资料，并与多家规划设计院、专家交流探讨，实地采集信息。集中精力研究规划建设战略构想，在区分区规划和新区总体规划的基础上，对新区的区域优势、战略定位和发展目标从区域经济指标分析、产业布局、功能分区等方面统筹考虑和安排，初步形成了园区控制性规划的框架方案。

二、土地储备

继续做好新区土地现状保护和土地储备、土地征用工作，按土地储备流程实现500—1000亩土地储备。

三、全力服务入区企业建设，继续实施和深化新区同经发地产、香港金马集团、厦门淮海控股等公司的合作开发建设。

四、加强园区基础设施建设，按时保质完成园区东西大道建设、天然气管网铺设工程和园区给水工程等项目。

五、继续做好入区院校的服务协调工作，保障财经学院二期工程和教育学院二期工程顺利实施。

六、把扩大宣传和招商引资相结合，相互促进，提升新区知名度，实现招大商、富商，增加新区市场竞争力。

七、增强大局意识，加强维稳工作。

八、加强管委会自身建设，建立健全体制机制，全面提高工作人员专业素养和综合素质。

（二）年重点建设项目

新区申报年区级重点建设项目4个，东西大道建设、天然气管网铺设工程和园区给水工程、北路建设和教育学院二期工程。申报市年重点前期项目2个，谷和天下住宅项目。

1、东西大道道路建设。该项目东起西王公路，西至子午大道，道路全长2.734千米，宽40米，占地187亩。计划投资8650万元，完成路基、路面、雨水管网、绿化及照明等工程，计划年元月开工建设，10月建成通车。

2、园区给水、天然气管网铺设工程。该项目由培华北路西段起，沿东西大道建至子午大道，给水、输气各铺设2.5千米管道，满足未来10万人口用水用气需要，计划投资1096万元，年12月竣工。

3、教育学院二期建设工程。总建筑面积12万平米，计划投资1亿元。主要建设图书馆、行政楼办公楼和青年教师公寓等。

4、谷住宅项目。规划用地1506亩，总建筑面积91.8万平米。计划总投资50亿元。建设住宅建筑工程、园林绿化及小品工程、水体工程、道路工程、硬质铺装工程及其他辅助配套设施等。

5、天下住宅项目。规划用地1367亩，总建筑面积220万平米。投资83亿元。建设住宅建筑工程、园林绿化及小品工程、水体工程、道路工程、硬质铺装工程及其他辅助配套设施等

（三）开拓创新，全力打造园区经济社会发展亮点。

一、招商引资要有新突破

招商引资仍然是新区年的工作重点，随着国内产业政策、土地政策的调整，招商引资水平要上升到新的阶段。一要立足园区地理环境、人文历史、科教生态、基础设施和功能定位等优势，突出园区招商；二要立足整合现有人脉资源，完善招商奖励机制，配置招商人才队伍，突出专业招商；三要立足园区高效、优质服务，发挥现有客商的桥梁纽带作用和关系网络，扩大招商渠道，突出以商招商。

二、开发建设要有新进展

除继续做好教育学院二期建设和财经学院二期建设项目的服务协调工作外，还要深化同经发地产、香港金马集团和厦门淮海控股等公司的战略合作内容，通过上级支持和自身努力，加速完成土地审批和土地征用等前期工作，使投资项目尽快实施，早日实现建成一块，影响一片。

三、维稳要有新认识

新区要立足园区高校学生集中和园区地块控制、征用、建设这些实际情况，做好高校突发公共事件处理和园区维稳工作。要成立专门机构，安排专人负责，全力做好此项工作。要有维稳工作的政治敏感度，做好基层工作，化解各项矛盾，确保社会和谐稳定。

商铺招商工作总结例4

招商难度远大于销售，佣金上要有侧重。在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。为什么呢？因为销售后回款，他便可领取很高的佣金，而且这个过程很简单，大多适用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域大概租金，合同就可以鉴定了！某种程度上，开发商的销售员比投资业主更专业！而招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定，而且大一些的商铺不是选址员能确定的，一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理，其要亲自察看区位、房型，以及合同条件，然后才会确定。甚至这些高级职位的人，可能会亲自参与谈判。这时，开发商的招商专员相对商家选址人员来说，不如人家专业。这个谈判过程很长，难度也很高，有时十几个条件中，只要一个条件谈不拢，或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议，就谈不成。所以在市场上，招商人员很难招，而销售人员很好找，就是这个道理。解决方法是对招商人员，在工资和佣金上，要有所侧重。

招商人员在数量上要多于销售人员，要保持相对稳定。对销售人员，很多项目实行“末位淘汰制”，但对于招商人员，由于谈判周期长、难度高、专业性强，所以要求人员相对稳定，讲究“跟踪”，不是“一蹴而就”的急于求成。项目招商人员，一般按业态分工，人员数量，应该2-3倍于销售人员，考核周期要加长，考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。

招商要善于借助专业招商机构；在招商过程中，开发商手中掌握的商家资源是有限的，而一些专业招商机构，则掌握着大量的商家资源，更重要的，它们对商家的选址要求很熟悉，他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验，对品牌商家，或大面积的商铺招商，往往中介能起到决定性作用。实际工作中，可以在招商部门中，专门设置行（中介）管理组，负责与之鉴定合作合同，和与其所带领的商户的谈判对接，这样，往往起到“借船出海”的重要作用。

带租约销售，是大多数开发商接受的商业地产运营形式；在商业地产开发过程中，除了上市公司，或者极少数对资金要求不高的开发商外，大多数对现金流有明确的要求，这就要求处理好售与租的关系。既然是商业地产运营的核心是招商，公司又要求营销部门回款，那就出现了“带租约销售”这种模式，才能够巧妙解决两方面的问题。“带租约销售”就是招商在前，销售在后，又要将二者巧妙结合在一起，让他们成功对接，在操作中对招商部门和销售部门要求都很高，尤其是对营销总监，要求其比较全面，妥善处理好租房与业主的关系。商业地产常被简单的理解为商场、商铺，MALL，步行街之类的购物中心（区），其实，商业地产有广义和狭义之分。商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售业等等。狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。

（来源：文章屋网 ）

商铺招商工作总结例5

辩证唯物主义哲学认为，“内因决定外因”；建设一支高素质、高绩效、富有市场开拓意识的团队，是开拓市场的重要动力，是实现公司初步发展站稳某地广告市场的关键，是维持分公司长期健康发展的主要因素。分公司的任何工作都离不开人，人的因素决定工作的成败。因此分公司在组建团队、招聘员工时，要求较高，强调以下几点：一是要求员工必须有高度的责任感与责任心，有强烈的爱岗敬业的精神，能够忠于职守，履行好自己职责；二是具有市场意识和开拓精神，具有洞察市场变化的能力，能够大胆地接近客户，敢于开发市场，能够创新销售思路，具有相关行业经验的优先；三是具有吃苦耐劳的精神，广告行业员工必须吃苦耐劳，奔波忙碌，能够走到大街小巷，走进企业商户。同时对分公司成员定期组织学习培训，培训内容可以是与客户打交道的方法，可以是培养员工的敬业精神、责任意识等等；定期交流经验，比如相互学习一下开发市场和营销经验，交流一下与客户打交道的方法，分析一下那些客户群体潜力较大确定推销的方向等，不断提高开发市场的能力，使分公司能够在不断自我总结中健康发展。

二做好市场调研工作。

市场调查是开展具体工作的先决条件，尤其是先期的市场调研对于分公司在##地区广告市场占有一席之地具有重要意义。目前我地区同类广告报纸主要有4家，最早的一家是3年前做的，在本地具有很大的优势，总体来看，本地市场竞争较为激烈。但是本地对dm广告的需求量也大，房地产楼盘出售、商厦招商引资、中型宾馆饭店、人才求职招聘、大量的中小型企业产品推介、大量的商铺宣传都适合dm广告，都能把他们的信息送到广大的门面业主以及企业手中。可以说，大量中小企业商业在销售旺季需要广告推广持续盈利，在销售淡季也需要广告宣传改变亏损局面，因此总体来看，虽然竞争激烈，但市场潜力较大，分公司生存发展的空间还是比较大的，对此我们充满信心。

三外树形象，做好市场开发工作。

1抓住需要长期宣传的重点客户。有些行业需要长期持续的广告宣传，这将是我们发展的重点。目前本地有大量房地产公司开发了数量客观的营业楼和居民房，无论卖楼还是招商引资都需要向广大居民和业主推广产品；还有部分中小企业，比如，汽车装具与维修商铺等也需要长期宣传，他们的广告起码要持续半年或者一年，这些是我们开发的重点，是加大工作力度公关的重点。可以适当价格优惠，吸引这几类长期客户在我们的时空快讯做宣传。

2抓住商铺与企业开业促销的时机，培育稳定的客户群体。目前商铺与企业倒闭的多，新开业的也多，新开业的商铺、宾馆、饭店、酒楼、KTV、歌舞厅、网吧等等开业之处往往都搞促销活动，必然要宣传，这将是分公司拓展业务的契机。我们将积极组织市场推广人员，深入到街道、社区和工业去积极搜集新开业商铺的信息，积极洽谈业务，以较低的价格争取与新开业客户初次合作成功，进而争取他们在分公司报刊长期做宣传、发展长期合作的关系，培育稳定的客户群体。

3抓住商铺淡季与旺季的促销时机，扩大客户群体。不同行业的商铺淡季旺季是不同的，旺季时商铺需要做好宣传持续取得丰厚利润；淡季时商铺也要做好宣传改变亏损的局面。因此，需要积极开展市场调查研究，研究各类商品的淡季旺季特点，充分抓住他们促销时机，扩大客户群体。一般来说，服装的旺季是4月5月的春夏换季时期，9月10月的夏秋换季时期，还有春节之前；而皮鞋的旺季要比服装来到早些，一般提前一个月，因此在行业最淡的季节和最旺的季节，组织营销人员分头行动，深入在大大小小的商铺，争取他们在时空快讯做广告。同时，还需要抓住五一、六一、九九老人节、国庆节、圣诞节、春节以及父亲节、母亲节、教师节等重大节日，这些节日商铺要大搞活动，能够通过我们的DM广告彩页做一下宣传。

商铺招商工作总结例6

2008年7月15日，重庆江北区北滨路。偌大的盛世金源商贸城内，安静得没有什么声音。进入商贸城内，记者发现，分布在6层楼里的数百家商业店铺，开门做生意的只有寥寥可数的几家服装店。一些已撤走的店铺橱窗上，还贴着打折促销的海报。

在商贸城大门外和一楼服务台，贴着一则醒目的公告：“公司目前出现了资金困难，经营不善的状况。经与全体员工代表协商，解除劳动合同，请员工于7月3日前往公司办理手续。”

销售“逗号”品牌的服装经营户，是目前仍坚守在盛世金源商贸城内的商户之一。一名营业人员告诉记者，“逗号”在这里经营的9个月时间里，生意一直都不好。如果不是在租金、工商、税费方面可享受到很大优惠，他们早就撤离了。

记者目睹的情形，基本印证了外界所称“八九成商铺关门”的传闻。而这，与去年该商贸城开业时的情景有着天壤之别。

去年10月29日，盛世金源国际商贸城开业。当时入场商家达到了500多家，其中不乏全国珠宝、服饰、裤业、装饰、纺织等行业的龙头企业。福建石狮、威派、蒙狄丘、四海龙等30多家休闲裤巨头，在此联合打造了中国石狮休闲裤城；ITAT国际百货会员店，也在此圈下了1万平方米的商铺。这些商铺与盛世金源食品超市、韩国饰品馆等遥相辉映，在开业时吸引大量顾客前往采购，场面堪称火爆。

谁也没有想到，仅仅9个月后，盛世金源国际商贸城会变得如此冷清。

超级购物中心之梦

盛世金源国际商贸城的前身，是重庆金源时代购物广场，由世纪金源集团投资26亿元打造。整个购物广场总建筑面积达60余万平方米：由40万平方米的重庆金源购物中心、二三万平方米的儿童高科技游乐展馆、5.5万平方米的重庆君豪大饭店、4万平方米的公寓式写字楼、9.4万平方米的高级公寓等配套设施组成；中间则由一可停6000多辆车的超大停车场相隔。

这是一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、观光、旅游于一体的复合型超级商业mall.。按照世纪金源(重庆)集团当时的计划，是要将其打造成西南地区最大、中国第二的重庆金源时代购物广场。有业内人士曾表示，重庆金源时代购物广场的规模，至少与20个较大规模的百货商场相当。如果所有商铺货架上都摆满商品，总价值将超过100亿元。

2004年12月9日，在金源时代购物广场的招商会上，世纪金源集团高层信心百倍地称：2005年5月，该购物广场的招商全面结束，并将于2005年10月开业。

与此同时，重庆市有关方面对这个超级购物广场也非常重视，在招商方面给予了鼎力支持。江北区政府斥资4亿元，专门为其修建了万唐路、万新路、兴竹路3条公路。除此之外，江北区政府还作出6项承诺，对进驻该购物广场的商家，给予国家对西部的优惠政策及重庆地方优惠政策，以及其他多项优惠。

招商不顺定位转向

尽管如此，金源时代购物广场的招商工作并未在2005年5月如期结束，也未能在当年10月如期开业。

商铺招商工作总结例7

大家好

转眼之间，就又过去了，恍如小沈阳说的那句“眼睛一闭一睁”就在昨天。回首这一年来的工作、生活，可总结的东西很多。做得好的、成功的地方固然可喜，但更让我感怀的是这一份生活的历练。作为公司的一名中层管理人员，要作好工作就要首先清楚自己所处的位置；清楚自己所应具备的职责和应尽的责任；正确认识所处的位置和所要干的事。就地位而言：从领导决策过程看，我处在“辅助者”地位；从执行角度看，则处在“执行者”地位；对处理一些具体事物，又处在“实施者”的地位。因此，我在工作中努力做到尽职尽责，不越权，不越位，严格要求自己作一个为人诚恳、忠于职守的中层管理者。

虽然今年自己的发生了岗位变动，由熟悉的工作变为自己不曾接触的工作，但在公司领导的关心支持及大力帮助下，再加上同事们的大力支持及认真努力的工作。因此，这一年来的工作相对还比较顺利。较好的完成了领导交给的各项工作任务，取得了学习上的收获，思想上的进步，业务上的提高。这一年来的点点滴滴，心中感触颇多。值此机会，现简要述职如下，请各位领导评议。

一、一年来主要工作回顾

（一）岗位调整前的人力资源部工作

1、根据公司下达的经营指标，编制整理集团所属各公司各岗位管理目标责任书。

2、招聘工作

随着集团公司的快速发展，业务量不断扩大，各公司各部门空缺岗位较多，人员需求量较大并需求紧迫，因此人力资源部在人员招聘工作方面投入了较多的时间和精力。根据各公司的人员需求，人力资源部本着网上搜、报纸上招、内部推荐等方法，认真完成各公司所需人员招聘工作。

3、培训管理工作

为使公司各级管理人员熟悉掌握公司各项规章制度，认清管理职责，增强公司员工的使命感，年初组织全体员工进行了为期一周的集中培训，主要就公司《企业文化》、《公司基本制度》、《如何成为一个好的管理者》、《打造一流员工团队》、《执行能力提升培训》等内容进行了培训；根据考务中心下发的考试文件，及时下发考试通知，并协助报考人员完成报名工作。上半年集团公司共有19人报考二级建造师、8人报考一级建造师、11人报考注册安全师。

4、离职管理工作

办理员工离职手续，进行离职面谈，避免劳动纠纷的发生。截止到6月，集团公司共有50人离职，离职率高达24%，管理层员工与基层员工各占一半，离职高峰期为冬休结束后的3月份，约占50%的比率。

（二）岗位调整后物流园区招商运营工作

因工作调整，我于9月8日调整至欧安达物流招商运营部，并工作至今，由于欧安达领导班子及招商运营部同事对招商前期的基础工作进行的很扎实、很有效，使得后期的招商较为顺利，并取得较好的招商业绩。

1、完成了《欧亚国际物流中心可行性研究报告》、《欧亚国际物流中心项目计划书》的定稿；《招商手册》的定稿及印刷工作并大量使用《招商手册》开展招商工作；公司文化墙的制作及上墙。

2、完成了公司物流园区招商目标商户的调研、走访、座谈等工作，将商户提出的问题进行汇总及解答，并完成了客户资料的分类整理、归档。

3、完成了物流园区招商重点目标商户的现场洽谈，确定其投资意向和定金收取签订意向书。

4、完成了乌市南郊货场、亚中机械交易市场、华南市场的大型机械市场、乌市赛博特汽车城、石河子及克拉玛依汽车交易市场的调研走访，为园区的招商工作奠定了良好的基础。

欧亚国际物流中心在一期陆路物流园区共开工建设16栋单体建筑，分为大型机械区、汽车交易城、汽修汽配区、物流信息服务区及生活区五大块，共计开发可租赁的商铺577间，目前以招商完成438间，剩余待招商的空铺139间，商铺招商完成率为82%；

另外，公司根据市场调研，又开发建设了钢材市场交易区及铁艺加工区。钢材市场交易区及铁艺加工区共建设办公室74间，目前招商完成58间，剩余16间，收取办公室租赁费共计30.15万元。钢材市场经营场地租赁面积为97100平米，共计收取经营场地租赁费183.75万元。

二、其他方面的汇报

因目前在招商运营部任职，心里想的是如何圆满完成园区的招商工作及如何处理在招商过程中所遇到的问题。以下为自己所遇到的一些问题及尚不成熟的想法，望各位领导指正。

1、一期陆路物流区开发建设的16栋单体建筑未能按前期宣传如期交付使用，这对预定商铺的商户有一定的影响。

2、因同行“北疆机电交易城”的招商开展，在我们原有的商户中产生了一定的影响，个别已定商铺的商户在公司的回访中含蓄的表达了要求退房的想法。因此，公司目前当全力抓工程进度，抢时间，及早让商户顺利入住并经营，以此形成 浓厚的商业氛围。

真诚的希望举集团之力，力争园区于20xx年5月前整体开业，以此奠定欧亚国际物流中心在北疆物流行业的龙头地位。

三、存在的不足和今后努力的方向

一年来，虽然做了一些工作，取得了一些成绩，但和公司上级领导的要求还有很大的差距，主要表现是满足于完成上级布置的任务和常规事务工作，大胆开展工作的力度还不够。

面对明年的挑战，我将按照公司领导的总体部署，结合公司实际，以创新的思路做好职责内的所有工作，并带领好我们的团队，努力使我们的招商工作再上新台阶。

回顾一年来的工作，我感到困难虽比预想的多，但解决困难的办法更多，能取得这些不错的成绩。这主要得益于我们有一个坚强有力的领导集体，得益于集团所属各公司的理解与支持。我深信，我们的规模会越来越大，我们的前景无限美好，我们的效益更会越来越好。

商铺招商工作总结例8

今天，本刊专访了一位不愿意透露姓名、从事购物中心餐饮招商工作多年的资深总监，听他以专业视角解读餐饮企业进入购物中心时经常会遭遇的陷阱，希望对餐饮老板在购物中心选址时有帮助。

一、新兴商圈被标榜“前景光明”

餐饮进驻，风险最大。

新兴商圈是指在城市边缘区域内建设的购物中心，目前进这类购物中心做餐饮，风险最大。

从全国情况来看，购物中心已经接近饱和，和购物中心配套建设的住宅项目的销售难度也在同步加大，整个房地产的大形势进入去库存的时代，这决定了一个新兴商圈从不成熟到成熟的周期在拉长，由3～5年拉长到8～10年。新兴商圈通常也意味着商户要“放水养鱼”，慢慢聚拢人气，这就是招商人员口中的“养商期”，在养商期内，餐饮商家赚到钱的难度非常大。

购物中心餐饮招商有10大陷阱：进商超开店，餐饮人不得不防！

也因此，餐饮企业经常被这类新兴商圈的招商人员所忽悠。这类购物中心在招商时往往忽悠的是“未来的前景”：几年内，这里将成为最核心的商圈、最大的小区、最密集的人群等等，这些说辞，把“潜在”描绘成现状，很多餐饮企业“信以为真”。

但超长的“养商期”，对餐饮这种即时生产型企业，是吃不消的。

因此，如果是新兴商圈，即使购物中心给出的招商条件再优惠，也一定谨慎进驻，宁肯多付点租金进城市核心商圈。尤其是三四线城市，更是应该非城市核心商圈不进。

河北有一个位于新兴商圈的购物中心，有20多万平方米的巨大体量，因为开发购物中心的公司此前在当地已经成功运营了好几个百货店，大量餐饮品牌因过于相信这家公司的实力而忽视了新兴商圈的事实，纷纷入驻，结果开业一年半时间，几乎所有餐饮都处于赔钱的尴尬境地。

二、非餐饮区的“黄金位置”

实际顾客很难到达。

在购物中心里通常会设置专门的餐饮区，因为就餐是目的性消费，餐饮的承租能力有限，所以一般会放在购物中心的高层区域，比如6层购物中心的5～6层，有时整个楼层几乎都是餐饮，这样的业态布置方式有助于形成聚集效应，也易于识别，顾客到了吃饭时间，就直奔这些特定的餐饮区而去。

在其他非餐饮区的底层区，在边角的位置因为有结构柱遮挡视线或者铺面分割过大等原因存在招商困难的时候，购物中心往往会对餐饮业抛出橄榄枝，并“总结”其特别的优势：一、楼层低，黄金位置、消费者更易到达；二、承诺比同楼层的商铺更低的租金；三、甚至搭配更多优惠条件。

这样的位置，同样谨慎进驻。四川的一位餐饮同行，商场四楼是集中的餐饮层，购物中心给了他一个一楼的边角位置。这位老板想：一楼就我一家，又离超市最近，吃饭顾客更方便选我家。但事实却事与愿违：虽然在一楼，但却是在动线的末梢，顾客根本到达不了；顾客来商场吃饭，还是直冲四楼餐饮区。

三、被卖掉的产权式商铺

即使“统一经营”，也风险极大。

还有一种购物中心的商铺，虽然统一经营，实则已经分割卖掉，这种购物中心，进入的风险也很大。

有的购物中心为了快速回笼资金，会把部分或全部商铺分割卖掉，这种销售式的购物中心里的商铺叫做产权式商铺，虽然购物中心承诺是统一经营，但因为产权分散，各个持有单个商铺的小业主各有各的算盘，导致目前在全国都没有经营成功的案例，都是以失败告终。这样的购物中心即使地理位置再好，餐饮企业也不要进。

笔者在全国考察过很多带有产权式商铺的购物中心，很多这类购物中心为了增强招商的说服力，前期都有大润发、沃尔玛或其他类型的知名大型主力店的入驻，但即使是这样，开业后仍然空置率极高，餐厅经营几乎没有成功的可能性。

四、委托出租的购物中心商铺

极易出现纠纷陷阱。

与购物中心租赁合同签订前一定要核实房屋产权证书的原件，必要时还应到房管局大厅查询房屋权属登记情况。这样做的主要目的，是为了核实房屋租赁合同的出租方与产权证书登记的所有权人是否一致。

有的购物中心把招商工作外包，也叫做委托出租，也就是说出租方并非是房屋的所有权人。委托出租一般都有年限限制，所以需要出租方提供房屋所有权人的委托书等法律文件，重点看委托出租的年限限制。如果忽视了对出租方主体资格和代租年限的审查，很有可能会掉进“合同效力”的陷阱。

因为委托出租方并非产权单位，在关系协调、消防报批、办理证照等方面也会受到很多的限制。

山东的一位餐饮同行和某商业招商公司签订了10年的租赁合同，但实际上这家商业招商公司与购物中心产权方签订的租约只有6年，也就是说，6年后如果商业招商公司不再续约，这份合同也就在法律意义上终止了。

五、非商用地

租金划算，后遗症最大。

笔者曾遇到这样一个案例，开发商在租赁的工业用地上建造房屋开设酒店，虽然租金极低，但装修进行了一半后却发现因土地性质问题无法通过工商、消防等审批程序。

我国建设用地使用权按用途划分为工业用地、居住用地和商业用地等不同类型。根据物权法和相关房地产法律规定，房屋实际用途应当与土地用途一致。未经有关部门批准，擅自改变土地用途，在居住或工业用地上开设商业项目，肯定有法律风险。有的三四线城市的开发商喜欢打“球”，以为自己无所不能，在地价便宜的工业用地和居住用地上做商业用途开发，开发出来的项目也会比市场正常租金低了很多，有些餐饮老板为了图租金便宜，也就欣然签订合同，却埋下了法律风险。

六、硬件设施“先用后改”

后果经常由餐饮承担。

硬件设施不达标是购物中心开业前的通病，原因在于前期招商规划不足，商家落位不清晰，甚至是边建设边修改业态定位，导致最后呈现的动线和铺位和原始定位差异很大，后期需要大量的改造工作。

但餐饮是对硬件设施要求很高的业态，如水电负荷、煤气、隔油池、排烟、排风、空调、煤气、独立洗手间等都有特定的要求，如前期设计没有达到要求，而招商人员忽悠说“可以改造”时就要特别警惕，因为购物中心的管线特别复杂，有些是可以后期改造的，有些如煤气、独立洗手间等改造的费用会特别高昂，甚至无法完成改造。还有就是公共部分的设施，明确保养的维修责任尤为重要。

七、口头承诺

往往被忽悠。

购物中心的招商人员一天要“忽悠”十批客户，而我们的餐饮老板往往一年也“忽悠”不了一个购物中心，在“忽悠”与“防忽悠”的层级上是存在巨大差距的。购物中心招商人员都身经百战，甚至为达目的不惜虚假承诺，会给出很多的空头承诺，如某某知名餐厅已经提前进驻，多出常规值的装修期，在内部培训时他们也有很多的逼定技巧和招商说辞。

餐饮老板在招商人员面前如果没有定力就会被招商人员牵着鼻子走，很容易被招商人员开出的空头支票所诱惑，而一旦到签订合同时，这些招商人员又会以各种理由把自己承诺的虚假内容全部，这时候的餐饮老板往往碍于面子，或者因为前期谈判多次搞得疲惫不堪就直接签字了，而这正是招商人员的工作技巧。

八、招商团队本身不专业

餐饮跟着吃亏。

购物中心是地产开发中最复杂的项目类型，非专业团队不能驾驭。在业内有这样一种说法：如果住宅开发是小学文凭就可以干的话，购物中心项目的开发运营就属于研究生学历了。

伴随着购物中心的大规模建设，专业的招商团队和专业人员越来越紧俏，尤其是初次涉及商业地产的开发商。购物中心的招商团队很多都是纸老虎，貌似专业。判断招商人员的专业度，第一看文本，看下招商人员提供的资料中对于项目的商业定位、规划设计、业态布局、硬件设施和招商政策是否能够及时完整的提供；第二看图纸，图纸上显示的对于餐饮的硬件需求是否设置到位，铺位的划分是否好用；第三看背景，重点考察开发商的背景和招商团队的背景。

湖北一位餐饮同行在购物中心投资了两个餐饮店，前后投入了500多万，但就是因为招商团队的不专业，整个商场到最后都没有具备开业条件，大量商铺空置，500多万的投资款血本无归。

九、消防问题

餐饮人不得不关注。

曾有这样的案例，某餐饮同行在购物中心装修好申请消防验收时，因逃生楼梯不足通不过消防检查而不能开业。但是购物中心本身的结构又不适合再添建逃生梯，结果自然造成购物中心与承租人之间互相指责，推诿责任，酿成诉讼。

购物中心在对外租赁时一般需要过两道消防关，一是房屋在竣工验收时应取得的房屋消防验收合格证书或备案登记；二是将租赁房屋用于餐饮经营场所时在开业前应通过的消防安全检查。前者是购物中心的责任，后者一般是租赁方的责任。

十、“蓄意模糊”的招商租约

多是陷阱。

这是在购物中心进行餐饮招商时最常遇到的问题，这样的租约欺诈一般分为三种情况。

1. 主观上有意地利用信息不对称，在租约某些条文中做文章。或笼统，或简约，或避而不谈，或偷换概念，以图给租赁方多加一些责任，给自己多留一些权利。轻者是为己多留些回旋缓冲余地，重者则属于暗下圈套，攫取不义之利。

2. 租约内容简单笼统、残缺不全。出了问题往往无案可稽，后遗症较多。常遗漏（或笼统模糊）的合同要点如下。

承租方想更改店牌及商品主打品牌，有没有自？有多少？

承租方想转租或分租，租约的责任义务（包括权力）由谁承担？

承租方每日必须在何时开业、关门？违约该如何处理？

商铺招商工作总结例9

商业地产（Commercialrealestate）是指作为商业用途或者具备商业功能的地产，常被简单的理解为商场、商铺、MALL、步行街之类的购物中心，以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。广义商业地产依托的是一个泛商业的概念，包含：商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园、零售业等；狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。商业地产项目的分类。①按使用功能类，分为商业、服务业的物业项目，国内常见有：步行街、MALL、购物中心、底商、专业性市场。②按地域性分类，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象；武汉、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区，如南京新街口。③按服务对象和辐射范围分类。有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。实际上有很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产，界限不一定划分的那么明确，比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。

2商业用地的价值研判与发展定位

价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。⑴定地址。选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。如：万达在宁波的项目，综合面积45万平方米，商业面积25万平方米，这个项目在新区。万达选址的理由是旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去；附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有两句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。⑵定客户。目标客户要选好。如社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。可以看出，社区商铺大多数投资小，容易出租、转让，属于商铺投资中的"小盘活跃股"。其中，服务型社区商铺的客户已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因一方面，过去的财力不足，只能租用商铺，但现在具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以会转而选择购买商铺。所以，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。⑶定规模。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。根据经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右，最大面积也不要超过20万平方米，否则增加的都是无效益或低效益面积。但对零售型社区商铺来说，规模有大有小，其中便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7－8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，即使有面积也通常20－30平方米。随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，如餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺也具有良好的市场空间。

3．商业地产项目的营销策划

⑴商业地产项目运营模式与融资策划。商业地产项目运营模式受规模影响，规模不同则运营模式也不同。商业房地产项目一般选择只租不售。做商业地产是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。①大商业地产项目运营模式。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式。商业地产项目可以打包上市，形成商业房地产金融。②较小商业地产项目运营模式。大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，需要谨慎。③商业地产融资。商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益"路线图"。根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如：从银行贷款和投资人出资入股两种方案中，银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。

⑵产品策划。商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。商业项目的产品形式一般有写字楼、酒店、商铺和大型综合体，面积大的在1万平方米以上整层或整栋，中等约在1000平方米以上，小的约100平方米，甚至仅7－8平方米或更小。商业项目的产品策划需要根据商业用地的价值研判与发展定位，以及商业地产项目运营模式与融资情况决定。社区商铺的主要形式为铺面形式，投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代向商业投资机构转化。住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商产品开发，开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的产品创新，使住宅底商的概念复杂化了。这要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货商场或其他商业房地产产品形式，会加大项目的风险。

⑶招商策划。招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同；建设过程中的重点是物业销售；建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营；投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。一定要招商在前，开工建设在后。招商主要解决三个问题：①确定主力店。主力店不是多多益善，一个MALL里面，3－5个主力店足矣。不会因为增加一两个主力店，人流就会增加，而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居、建材等。最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。②选择次主力店。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，而是有特色经营的500－1000平方米的次主力店。③补偿小店铺。主力店、次主力店招商成功后，小店铺招商就顺理成章了。

商铺招商工作总结例10

7个理由你信哪个？

商业街根据本身经营的商铺，可以分为专业型商业街和复合型商业街。常见的专业型商业街有建材街、服饰街、酒吧街、传媒文化街等。复合型商业街定位于休闲娱乐购物一体。但通常产权归属复杂，多数只租不售，并不适合普通个人投资者。

更可行的选择是社区商业街、特色专业型商业街。特色专业型商业街还需要充分考虑业态的问题，建材市场、餐饮娱乐街，目前还是不错的选择。

如果你接到推销商铺的电话超过3个，会很快发现那些推销员推荐你买商铺的理由几乎都差不多。归纳一下无外乎这7个：低总价、产权商铺、售后包租、回报率高、知名板块、统一规划、品牌开发商。

商铺有产权？和回报率无关！

产权商铺主要是相对于使用权商铺而言，产权商铺最大的好处在于能贷款，而使用权商铺不能。商业银行对个人购买产权商铺提供的按揭贷款，首付最低50%，比照基准利率或上浮。

产权商铺的另一个理论上的好处是能再次出售，但是等到你把商铺转手卖掉的时候，会发现买卖差价的大半都变成了税金：土地增值税占差价的30%至60%，营业税占差价5.55%以上，个人所得税占差价的近20%，加起来是差价的55%到85%。况且，如果你是因为租金提不上去甚至租不出去要卖掉，谁会愿意以更高的价格接手一个烂铺呢？

因此，商铺有产权，和获利前景没有必然关系。

至于使用权商铺，除非是位于商业氛围成熟的闹市，可见的租金回报超过15%，否则，按照10%回报率计算，50万元买来使用权，第10年赚回本，15年到期时，账面上只有25万元盈利。而50万元即使不买商铺，以5年期人民币整存整取利率5.5%、到期转存计算，15年后的本息总额是103.6万元，15年的利息总额53.6万元，比买使用权商铺多赚28.6万元。

低总价，可能很难租！

“总价20万元到30万元，您有没有兴趣？”低总价的最大诱惑是，让钱不多的你蠢蠢欲动：“我也能投资商铺做房东？”

不得不提醒你，事实没有那么简单。销售给个人的低总价商铺，有实力的运营团队可能不愿接手，这会让项目在培育期和价值成长方面变数更多。

通常低总价商铺隐含的信息是：面积小（不到15平方米）、新铺、偏远或尚在开发的地区，周边配套远未成熟。这样的商铺买来，你要面对的就不是租金高低的问题，而是能不能租得出去。因为商业街商铺租金要靠整条商业街的人气带动，面积大的适合更多的商业业态―餐饮、服装、美容美发、房产中介、电玩商店等，而小面积大部分只能做小吃店和特色小店。

立超商业地产总经理朱谦的判断是：“以上海为例，面积在50至60平方米、处于较成熟地段的商业街商铺，总价一般在100万元至300万元，这样的商铺才有可能实现开发商承诺的收益率。”

售后包租，你也得小心！

“担心买了租不出去？5年内的租金我们包了！”这样就安全了？未必！

2006年住建部就发出过投资风险提示：以售后包租等形式购买商品房有风险，投资须慎重。《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

售后包租、返本销售，都是以稳定回报、低风险吸引人购买，加快资金回笼速度，为下一轮开发准备资金。在劝你买的时候，承诺提供固定年回报、若干年后原价或增值回购、承诺无风险甚至低风险。

换句话说，有的开发商用“买完之后5年内每年付租金”吸引你，到了正式签买卖合同的时候告诉你，5年租金直接在交易款里抵扣。这招是不是很眼熟？没错，这和大减价前改价格标签差不多，先把价格提上去，再打折、返还，引得人们蜂拥上去买，其实你一点便宜没占到。5年后再租不出去，就被晾在那儿了。

回报率有这么高吗？

已经运营的商业街商铺，市场租金是明摆着的，结合市场售价很容易就算出回报率。但如果是没有开始运营的商业街商铺，任何广告和销售人员承诺的回报率都是预估值。理论上应该走访周边商户，用市场比较法，从周边商铺的行情价、商铺的地段、位置、人流量、消费者的承受能力、品质、物业管理等各方面综合考量，估算出最后结果。

但现实是，一些“火热销售”的商业街商铺的回报率是吹出来，还没开业的商业街宣称年投资回报率8%、10%甚至更多也就不稀奇了。

德佑地产商铺部总监惠凯表示，正常情况下个人投资的商铺，实际租金回报率在4%至5%是比较可信的，租金回报率保持在4%以上的水平，商铺就进入了熟铺的发展轨道。

地段标准，1公里！

地段不光对住宅来说是重要的因素，对商铺来说它的意义也很重大。因为这直接关系到商业街有多少人流量、周边商业环境的成熟度。可以不在市中心，但一定要有很多人来，而且乐意在这里消费。没错，商铺街如果恰好在某成熟或著名商业地段附近，你的投资风险会小一点。

但你得分清楚它的地段和人流量、购买力之间的关系。远离市中心的远郊地区在销售商铺时常常会傍“概念”。上海正在建设的迪士尼乐园周边，方圆10公里的在售商铺都说自己在“迪士尼板块”。

实际上，商业辐射效应的作用范围是按照步行距离来算的，有消费意图的人从一个商业核心走到附近的消费目的地，800米至1000米是心理极限，商业核心的有效辐射范围绝不超过1公里。而有效辐射范围内的商铺，发展商或经营者也很清楚它的前景，几乎把产权握在自己手里，只租不售。即便是出售，也不大会有“20万元买旺铺”的馅饼砸在你头上。

发展商、运营商最重要

商业街商铺通常靠集群效应发展，单个业主的投资、管理能力差别很大，如果没有统一的招商，整个商业街的商铺就会变成你租出去卖麻辣烫、我租出去开美甲店，租约到期可能又变成奶茶铺。没有基于消费心理和商业规律的合理安排，租金水平很难有稳定增长。如果没有足够专业的运营商，商业街开业以后也会显得混乱无序，十年八年都成熟不了。

相比包租、地段等因素，资源丰富的品牌发展商和运营商才是对你的投资最至关重要的。

发展商的招商能力是首先要考量的。能否在建成以前谈妥几家强有力的“主力店”，几乎是一条商业街能否发展起来的关键。如果商业街商铺在卖给你的时候已经全部建好了，但销售人员还没法告诉你开业的时候都有哪些商家进驻，那你最好别买了。

这说明发展商的招商能力差，而且招不来商家入驻，也很难吸引来优质的运营商长期合作。好的商业地产发展商有自己的招商部门和运营团队，从拿地、设计的阶段就开始做全面的市场调研和规划，商业街开业后的几年内还会不断调整商铺的经营类型。

统一规划？执行才是关键

“我们有统一规划，将来会成为周边最繁华的商业街”。统一规划确实能给商业街商铺带来更好的前景，但是，对你来说，统一规划能不能执行比规划本身更重要。

商业街商铺的销售初期需要靠商圈规划支撑价格，但总体规划的推进才能发挥真正的潜力，只有投入运营后执行合理的规划，管理得当，并根据商业街整体发展，不断调整业态，商铺产品才能持续稳步盈利。而这个过程通常需要超过5年甚至10年的时间。

在挑选商铺时，任何不确定的因素都会增加你的投资风险。德佑房地产经纪有限公司商铺部总监惠凯提醒投资者，挑选商铺应该以实际已经存在的各种条件做参考，尚未落实的规划中的内容不适合作为决策的重要依据。

选商铺，教你4招！

除了人流量，盯着大牌商家

所有人都知道，市中心的商铺通常比郊区的好。那里有成熟的配套和足够量的来往人群这两个天然优势。但这样的地段的商铺几乎没有普通人能插得进去的地方。

别急着放弃，还有个不错的选择―大型居住社区内或之间的商业街。但你得考察一下周边小区的数量、人流量。这点可以跟肯德基学一学，它在考察决定新店址的时候，测量方法就是拿着秒表数人数，达到平均每10秒钟有2个人经过，就满足人流量要求。

如果是投资还没开业的商业街商铺，那就要考察附近有没有“大牌商家”入驻。像肯德基、麦当劳、星巴克、棒约翰等品牌连锁店，考察店址都有有效的方法和指标，跟着这些商家走，犯错的可能性就低了。朱谦认为最理想的大牌商家是大润发、家乐福这类大型卖场，它们吸引来的消费人群层次丰富，数量巨大，周围商铺可选择的经营范围也更丰富。

开发商运营商，重点考察！

运营商的能力是决定投资前景的重要因素，但是运营商的能力强不强，你从哪知道呢？

朱谦认为，判断它们能力的最简单方法就是考察它以前操作过的同类商业项目。你可以要求了解运营商基本资料，实地看看那些商业项目现在的经营状况，向二手商铺租售门店询问租金水平和回报率。

发展了几年的商业街项目推出第二期时别错过。上海古北地区的黄金城道社区商业街经过第一期的招商和发展，已经形成了红酒、珠宝、服装定制等一系列风格明确、经营稳定的店铺。第二期商铺开售时参考第一期商业街稳定真实的经营状况和收益率数字，基本可以判定开发商和运营商的实力。这种商业街的新铺成长为熟铺，获得稳定回报会更快。

一般来说，商业体在做建筑设计之前就要完成25%的招商，施工期间再有25%的商家确定入驻，开业时有60%的商铺有商家经营，才有继续发展的希望。等房子造好了再往里面招经营户已经晚了。从这个意义上说，商业地产开发商和运营商的实力比地段重要得多，市中心也有烂尾楼，奥特莱斯建在郊外也能盈利。

判断运营商承诺的包租时间也能作为参考。商业街的经营具有较高的风险，如果没有充沛的资金和强大的招商能力做基础，就无法在保证业主收益的前提下承担长时间的运营规划。朱谦提醒，如果承诺少于5年的短期包租要特别小心，“一个商铺的成长周期是以5年为一个周期，少于5年的包租很难产生稳定收益。”

位置，拐角处最好！

同一条商业街上，不同的位置也会影响商铺的收益和租金。业内有“金角银边铁肚子”的说法，意思是商业街的拐角处是人气最旺、生意最好的地方，银边指靠近街两边的地方其次，位于街中间的位置最差―所以被叫做“铁肚子”。

惠凯解释，专业型商业街的长度也要适中，一般超过700米的商业街对消费者来说就显得太长，容易产生疲劳、厌倦的感觉。如果商业街中间有栅栏，也会对客流有影响。沿街的多层商业综合体内，底层与2层、3层有很大的差别，底层人流最旺盛，2楼、3人数就会少50%以上。

识别售后包租方案

A：售后包租的1至5年，收益率5%；5至15年及以后，固定收益率7%至8%。

评价：收益率较低但比较稳定。

B：售后包租的1至5年，收益率5%；5至15年及以后，在5%收益率的基础上，与运营商以协商比例分配额外收益。

评价：要承受将来发展欠佳、租金收益变低的风险。

C：售后包租5年之内，固定收益5%；5至15年及以后，如果在A、B两种方案中选择收益高的一种，可以进行转化调整。