新土地管理法土地征收流程例1

关键词：修宪   土地供应    改革

十届人大二次会议通过的《中华人民共和国宪法》修正案中，将《宪法》第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以 依照法律规定对土地实行征用”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《宪法》的修改，势必对1998年新修订的《土地管理法》所确立的土地供应方式产生直接的影响。

与修宪相适应，土地供应方式必须加以改革。其中，合理界定征收和征用的范围、制定集体建设用地流转相关规定、改革现行土地供应方式，是贯彻科学发展观、保持经济社会可持续发展的必然要求。

一、  现行土地供应制度的基本内容

现行土地供应制度是以《土地管理法》、《城市房地产管理法》为基础，以《土地管理法实施条例》等行政法规、部门规章、地方性法规为支撑的一个较为完善、高效的土地供应体制。这一制度是在总结建国以来社会发展和经济改革在土地管理方面的新情况、新经验、新需要后建立的。现行土地供应体制确立了土地用途管制制度，突出了耕地保护，强化了土地利用的宏观控制，完善了调整土地关系的一系列行为规则，将土地管理法律制度大大地向前推进了一步。

 现行《土地管理法》确立的基本制度之一就是土地供应的集中统一制。即政府高度控制土地供应，确立了“一个渠道进 水、一个池子蓄水、一个龙头供水”的单一土地供应制度，严格控制集体建设用地直接进入市场交易。《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织内农民集体所有土地的，或者 乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。”“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”现行《土地管理法》同时还对集体建设用地的流转作出严格限制，规定农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租 用于非农业建设。但它同时也强调，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

 政府供应国有土地的方式有两种，即划拨方式和有偿使用方式。划拨方式起源于计划经济时代，目前可以适用划拨方式的主要有四类用地：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等 基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地有偿使用方式脱胎于香港，开始于深圳，推广于土地使用制度的改革。随着1988年《宪法》和原《土地管理法》的修改，扫清了土地有偿 使用的法律障碍，国务院于1990年颁布实施了《城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土 地暂行管理办法》，确立了国有土地使用权实行有偿出让的制 度。经过近十年的改革和探索，土地有偿使用的方式也从单一 的出让发展到出让、租赁和作价入股等多种形式。1994年《城 市房地产管理法》基本确定了国有土地使用权的供应采用有 偿使用和划拨两种方式的基本架构。

 按照《土地管理法》有关规定，有偿使用方式应当是政府供应土地的主要方式。《土地管理法实施条例》进一步明确了 国有土地有偿使用方式有三种，即出让、租赁和作价出资入 股。

 集体建设用地适用于三类用地，即，兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地。按照法律规定，集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且集体建设用地不得流转。只有两种情形例外，一是农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的；二是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业， 因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。立法机关之所以作出严格的规定，一方面是出于严格保护我国珍贵的土地资源特别是耕地资源的战略需要，另一方面，也是担心大量的集体建设用地进入市场会扰乱正常的土地市场秩序，影响土地有偿使用制度的顺利推进。

 客观地说，现行的土地供应方式在积极调节处理土地供需矛盾、有效约束乱占滥用土地行为、推动人们按照可持续发展战略要求控制土地利用、维护土地市场秩序稳定等方面，都发挥了积极作用，促进了经济社会的发展。但是，随着社会经济的不断发展，城市化和工业化迅速推进，对土地的需求日益增加，土地供需矛盾也日益严重。对集体建设用地流转的严格控制，已在事实上造成了国有建设用地和集体建设用地之间的不公平待遇。同时，由于征用土地的补偿费用较低，并且截留、挪用、拖欠征地补偿费用等情形时有发生，政府在征用土地后又以市场价格出让给用地者，很低的补偿价与相当高的市场价之间存在着巨大的差额利益，成为催生腐败和犯罪的强烈诱因，也严重损害了农村集体经济组织和农民的利益，影响了社会稳定。

二、现行土地供应方式修宪后已不适应需尽快改革

《宪法》的修改，为土地供应方式的改革指明了方向。但如何进行改革？如何确定征收和征用的范围？征收和征用的具体适用条件和程序如何？集体建设用地如何流转？划拨供地方式是否应该取消？这一系列问题，都要求通过土地供应方式改革来解决。

（一）关于征收和征用

《宪法》修正案中的“征收”，涵义同于现行《土地管理法》中的“征用”，是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转为国有的行为。此次《宪法》修正案中规定的“征用”，是指国家为了公共利益的需要，依法强行占用集体土地，在使用完毕后再将土地归还集体的一种行为，实质是一种临时使用土地的行为。

征收和征用的共同点在于强制性。征收和征用，均系依政府单方面的征收命令、征用命令而发生效力，无须征得被征收与被征用公民和法人的同意。征收和征用的不同点是：征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权；征用的实质，是国家强行使用集体土地，使用完毕再返还原集体。

按照国际间的共同规则，征收须符合三项法定条件，一是为了“社会公共利益”的目的。“社会公共利益”以外的目的，例如商业目的，绝对不适用国家征收。所谓“社会公共利益”，是指“全体社会成员的直接的利益”。例如公共道路交通、公共卫生、灾害防治、国防、科学及文化教育事业，以及环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护等，均属于社会公共利益。建设“ 经济开发区”、“科技园区”，虽然可以使社会成员"间接"得到利益，但仍属于商业目的，不属于社会公共利益。因商业目的需要取得公民和法人的土地使用权，应当与土地使用权人平等协商，按照《合同法》的规定签订合同。二是征收应符合法律规定程序。至于具体的程序规则，应当由特别法规定。三是必 须对被征收的公民和法人给予公正、合理的补偿。

 征收虽然具有强制性特征，但仍然属于一种商品交换关系,本质上属于一种民事法律制度调整的范畴。这与税法上的 税收制度和行政法上的罚款制度有着根本区别。其区别在于 征收必须给予公正补偿。具体的征收行为，虽然符合第一项和第二项法定条件，如果对被征收的公民和法人未予补偿或者未予公正补偿，就变成了对人民合法财产的无偿剥夺，这不仅 违反《宪法》保护人民合法财产的基本原则,也违背了政府保障人民合法财产的神圣职责。

征用的实质是国家强行使用公民和法人的财产。按照发达国家的经验，只在发生战争或者重大自然灾害等严重威胁国家和社会整体利益,而由国家宣布处于紧急状态的情形，才能依法征用公民、法人的动产和不动产。在紧急状态结束或者 使用完毕之后,如果被征用的财产还存在,应当返还原物,如果原物已经毁损,则应当照价赔偿。国际上通行的征用制 度，继承了人类历史上法治文明的优秀成果，充分体现了法律对公民财产权这一“私权利”和政府保障社会整体利益实现的 “公权力”的有机统一（现代行政法的本质特征就是其平衡 性）。我们已经明确了建设社会主义法治国家的宏伟目标，当然应该采纳并实行这一已经被多数国家证明可行的制度，无须另辟蹊径。

（二）关于集体建设用地流转和征用

 集体建设用地流转,是指权属合法、界址清楚的农民集体 所有建设用地使用权进行转让、租赁、作价出资（入股）等的行为。集体建设用地流转是为现行法律所禁止的，《土地管理法》 只确定了集体建设用地流转的两种方式，即农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的;符合土地 利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。

从理论上讲，所有权应是平等的，没有高低、贵贱、优劣之 分。但现行法律对国家所有和集体所有土地实际上作了不平 等的区分:国有建设用地基本可以自由转让，而集体建设用地 基本上不可流转。这实际上是计划经济时代“国有高于一切”、“国家优于一切”思想在土地供应制度上的体现。随着经济社会的发展，严格限制集体建设用地流转的法律制度已明显不能适应形势需要，实践中集体建设用地流转大量发生已是不争的事实，“狼”己经来了躲不是办法，必须研究如何加以解决。

原国家土地管理局和国土资源部先后作了大量的调查研究工作，并曾开展了集体建设用地流转的试点工作。从试点的经验看，集体建设

用地流转必须注意把握以下问题：

一是权属合法、界址清楚。这是农民集体所有建设用地使用权流转的前提。必须严禁借“流转”之名，擅自将集体所有的农用地和未利用地变为建设用地；确需将集体所有的农用地和未利用土地变为建设用地的，仍应按有关法律规定，履行申请和批准手续。

二是符合土地利 用总体规划。这是农民集体所有建设用地使用权流转的必要条件。在城市、城镇规划区内的，还应符合城市规划和村镇建设规划。不符合规划的，不得流转。

三是除农户法定的宅基地和乡镇村公共设施、公益事业用地之外的农民集体所有建设用地，可以实行有偿使用，有偿使用收益归拥有土地所有权的农民集体，集体经济组织负责管理使用。

四是农民集体建设用地使用者不得擅自改变土地用途。

五是各级国土资源管理部门要加强对农民集体建设用地使用权流转的指导、管理、监督与服务。

《宪法》修改后，集体建设用地流转又面临了新形势。要处理好流转与征用的关系，必须严格界定流转和征用的范围。集体建设用地流转与征用的共同点是二者都不改变土地权属性质，即土地仍为集体所有。不同点在于适用的条件不同，征用必须是为了公共利益的需要，且是在一些紧急状态下适用的。集体建设用地流转则不是为了公共利益的需要，是在正常状态下适用的。

今后，大量的建设用地，应主要依靠集体建设用地的方式来实现，这样，既可真正有效保护农民的土地财产权利，又可减少政府过多使用征用权带来的大量争议，从而维护社会的稳定。当然，对集体建设用地的流转，必须制定完善的法律制度，对流转的范围、流转的决定权、流转的程序、流转收益的分配、流转的限制等作出具体规定。

（三）关于划拨

划拨方式取得国有土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用权者依法缴纳了土地补偿费、安置补助费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

我国曾长期实行高度集中的计划经济体制，对土地使用权采取行政划拨方式进行分配，导致目前存在大量的划拨土地。划拨土地使用制度的特点是“三无”—无偿、无期限、无流动，其实质是政府从微观上介入经济生活，分配社会资源。

实践证明，划拨土地的大量存在会导致土地资源利用的低效 率甚至无效率，因为一方面，政府不可能全面、准确地掌握土地需求信息，在没有足够决策信息的情况下分配土地必然带有盲目性；另一方面，土地使用人获取土地时未支付任何代 价，故而缺乏足够的内在压力使其按照最大效益原则使用土地，这必然导致土地资源的浪费。

 医治这一痛疾的根本方法是引进市场机制。一个存在充 分竞争的市场能够形成合理的市场价格，反映市场供求状况，为政府决策提供准确信息。一个存在充分竞争的市场还意味着土地使用人必须为其使用的土地支付市场价格，有了成本 就会促使其去寻求使用土地的最佳方式，发挥土地的最高效益，否则就会面临被市场淘汰的危险。

 因此，在重新认识到土地的商品属性之后，为了适应市场取向的经济体制改革的需要，我国从二十世纪八十年代开始逐步建立以出让方式为主的土地有偿使用制度，这是符合市场经济客观规律和现代法治精神的土地使用制度。《宪法》修改后，严格限制了政府的征收权，政府供应土地的方式也发生了根本的变化。政府可以划拨的土地也必然越来越少。随着市场经济的深入发展，划拨供地方式必将逐步退出历史舞台，取而代之的，必将是全面的土地有偿使用制度。

（四）关于出让和租赁

土地使用权出让和国有土地租赁，是《土地管理法实施条例》规定的两种不同的土地有偿使用方式。国有土地租赁制度是在土地使用权出让制度基础上进行的，是土地使用权出让制度的完善与补充。这两种土地有偿使用制度都是社会主义市场经济发展到一定阶段的产物，其根本目的都在于通过市场机制实现土地资源的合理配置和流动。

 但是两者又有区别，具体表现为：一是在所适用的范围上 ，以出让方式取得的土地多用于重新开发和利用，而目前国有土地租赁所要解决的特定问题，主要是城市大量原有行政划拨用地如何扩大到有偿使用的范围，多用于原划拨用地发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的情形。二是在价格方面，出让土地使用权的价格是一定年限的土地使用权价格。

尽管传统意义上的租赁权应是债权，但是，由于我国土地所有权不可买卖，以租赁方式取得的国有土地使用权应当是一种物权，权利人有使用、收益和部分处置权，因而就具有相应的价格。通常采用收益还原法（又称差额租金还原法）评估承租土地使用权价格，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和，这一点，在国土资源部的《规范国有土地租赁若干意见》中，已将其明确规定为：“承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差额及租期估价”。

（五）关于招标、拍卖和挂牌

为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（第11号令），此规定的出台，是市场经济条件下土地资源管理体制改革的产物。

目前，开展经营性用地的招拍挂出让，是土地有形市场中经营土地的主要形式。招标出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

招标、拍卖、挂牌出让方式具有公开性、公平性、竞争性、高效性等特点，最符合市场经济发展的要求，在土地出让特别是经营性土地的出让中被广泛采用。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的规定，在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让；经营性用地以外的其他用途的土地供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让。

招拍挂都是市场配置土地资源的有效方式，三者没有优劣之分，只是适用范围有区别：在具体的批租活动中，土地行政主管部门应视国家产业政策、政府对土地的要求、土地用途、规划限制条件等因素选择适宜的出让方式。一般而言，对于土地使用者和土地用途无特殊限制，以获取最高土地出让金为目标的经营性用地，应采用招标、拍卖或挂牌方式；对于除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件，土地用途受严格限制，仅少数人可能有受让意向的经营性用地，应采用招标方式出让。

三、对建立新的供地方式和修改《土地 管理法》的几点建议

（一）建议立法机关和有关部门，加快《土地管理 法》的修改进程。

《宪法》修正案已经全国人大通过并正式生效。但目前实际上并未真正实施，原因是《土地管理法》等法律、法规并未及时修改，影响了《宪法》新原则的顺利实施。由于《宪法》修改前 后“征用”涵义的根本不同，在实践中极易产生争议。毕竟，没有任何人、任何机构可以说，《宪法》虽然修改了，但还没有发 生法律效力。我国司法机关已经通过判例确定了司法机关直接引用《宪法》条文判决案件的先例。因此，本着维护社会主义法制统一的原则，建议立法机关尽快启动、完成《土地管理法》的修改工作。

（二）建议抓紧进行改革土地供应制度的研究工作。

目前，改革旧的供地方式，建立新的适应经济发展的土地供应方式已迫在眉睫，但却面临着理论储备严重不足的尴尬局面。科学的理论是实践的先导。1998年《土地管理法》的顺利修订，就得益于当时深厚的理论铺垫。因此，建议有关部门加强土地供地方式改革的理论研究，组织专门力量，尽快研究出切实可行的制度框架和操作方案。

 （三）建议循序渐进，科学建立并确立供地方式改革的法律体系。

首先，在中央政策性文件中提 出新的供地方式的整体框架；其次，在《土地管理法》中设专章 对新的供地方式的具体内容作出规定；第三，在《土地征收和征 用条例》和《集体建设用地流转条例》中对征收、征用及集体建 设用地流转的适用范围、条件、程序等做出规定；第四，由国土 资源部制定相应部门规章，对土地供应方式作出具体规定。

 供地方式的改革，如同人类历史上任何一项改革一样，不 可能一蹴而就，应当统筹规划，逐步推进。当前，合理界定征收和征用范围，鼓励、规范集体建设用地的流转，是最为紧迫的需求。

 划拨供地方式、协议出让土地方式的消亡，也许还要经历 一个比较长的阶段，但招标拍卖挂牌出让和租赁一定会成为最主要的供地方式。土地供应方式的改革，必将推动土地管理方式和土地利用方式的变革，从而对土地管理产生重大而深远的影响。

 

参考资料：

1.《中华人民共和国宪法》修正案（十届人大二次会议通过）；

2.《国土资源法律法规手册》，2001年2月河南省国土资源厅编印；

3.《国土资源管理依法行政读本》（国土资源管理系统“四五”普法教材），李元主编，2003年3月地质出版社出版；

新土地管理法土地征收流程例2

关键词：修宪 土地供应

改革

十届人大二次会议通过的《中华人民共和国宪法》修正案中，将《宪法》第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以 依照法律规定对土地实行征用”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《宪法》的修改，势必对1998年新修订的《土地管理法》所确立的土地供应方式产生直接的影响。

与修宪相适应，土地供应方式必须加以改革。其中，合理界定征收和征用的范围、制定集体建设用地流转相关规定、改革现行土地供应方式，是贯彻科学发展观、保持经济社会可持续发展的必然要求。

一、 现行土地供应制度的基本内容

现行土地供应制度是以《土地管理法》、《城市房地产管理法》为基础，以《土地管理法实施条例》等行政法规、部门规章、地方性法规为支撑的一个较为完善、高效的土地供应体制。这一制度是在总结建国以来社会发展和经济改革在土地管理方面的新情况、新经验、新需要后建立的。现行土地供应体制确立了土地用途管制制度，突出了耕地保护，强化了土地利用的宏观控制，完善了调整土地关系的一系列行为规则，将土地管理法律制度大大地向前推进了一步。

现行《土地管理法》确立的基本制度之一就是土地供应的集中统一制。即政府高度控制土地供应，确立了“一个渠道进 水、一个池子蓄水、一个龙头供水”的单一土地供应制度，严格控制集体建设用地直接进入市场交易。《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织内农民集体所有土地的，或者 乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。”“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”现行《土地管理法》同时还对集体建设用地的流转作出严格限制，规定农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租 用于非农业建设。但它同时也强调，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

政府供应国有土地的方式有两种，即划拨方式和有偿使用方式。划拨方式起源于计划经济时代，目前可以适用划拨方式的主要有四类用地：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等 基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地有偿使用方式脱胎于香港，开始于深圳，推广于土地使用制度的改革。随着1988年《宪法》和原《土地管理法》的修改，扫清了土地有偿 使用的法律障碍，国务院于1990年颁布实施了《城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土 地暂行管理办法》，确立了国有土地使用权实行有偿出让的制 度。经过近十年的改革和探索，土地有偿使用的方式也从单一 的出让发展到出让、租赁和作价入股等多种形式。1994年《城 市房地产管理法》基本确定了国有土地使用权的供应采用有 偿使用和划拨两种方式的基本架构。

按照《土地管理法》有关规定，有偿使用方式应当是政府供应土地的主要方式。《土地管理法实施条例》进一步明确了 国有土地有偿使用方式有三种，即出让、租赁和作价出资入 股。

集体建设用地适用于三类用地，即，兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地。按照法律规定，集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且集体建设用地不得流转。只有两种情形例外，一是农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的；二是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业， 因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。立法机关之所以作出严格的规定，一方面是出于严格保护我国珍贵的土地资源特别是耕地资源的战略需要，另一方面，也是担心大量的集体建设用地进入市场会扰乱正常的土地市场秩序，影响土地有偿使用制度的顺利推进。

客观地说，现行的土地供应方式在积极调节处理土地供需矛盾、有效约束乱占滥用土地行为、推动人们按照可持续发展战略要求控制土地利用、维护土地市场秩序稳定等方面，都发挥了积极作用，促进了经济社会的发展。但是，随着社会经济的不断发展，城市化和工业化迅速推进，对土地的需求日益增加，土地供需矛盾也日益严重。对集体建设用地流转的严格控制，已在事实上造成了国有建设用地和集体建设用地之间的不公平待遇。同时，由于征用土地的补偿费用较低，并且截留、挪用、拖欠征地补偿费用等情形时有发生，政府在征用土地后又以市场价格出让给用地者，很低的补偿价与相当高的市场价之间存在着巨大的差额利益，成为催生腐败和犯罪的强烈诱因，也严重损害了农村集体经济组织和农民的利益，影响了社会稳定。

二、现行土地供应方式修宪后已不适应需尽快改革

《宪法》的修改，为土地供应方式的改革指明了方向。但如何进行改革？如何确定征收和征用的范围？征收和征用的具体适用条件和程序如何？集体建设用地如何流转？划拨供地方式是否应该取消？这一系列问题，都要求通过土地供应方式改革来解决。

（一）关于征收和征用

《宪法》修正案中的“征收”，涵义同于现行《土地管理法》中的“征用”，是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转为国有的行为。此次《宪法》修正案中规定的“征用”，是指国家为了公共利益的需要，依法强行占用集体土地，在使用完毕后再将土地归还集体的一种行为，实质是一种临时使用土地的行为。

征收和征用的共同点在于强制性。征收和征用，均系依政府单方面的征收命令、征用命令而发生效力，无须征得被征收与被征用公民和法人的同意。征收和征用的不同点是：征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权；征用的实质，是国家强行使用集体土地，使用完毕再返还原集体。

按照国际间的共同规则，征收须符合三项法定条件，一是为了“社会公共利益”的目的。“社会公共利益”以外的目的，例如商业目的，绝对不适用国家征收。所谓“社会公共利益”，是指“全体社会成员的直接的利益”。例如公共道路交通、公共卫生、灾害防治、国防、科学及文化教育事业，以及环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护等，均属于社会公共利益。建设“ 经济开发区”、“科技园区”，虽然可以使社会成员"间接"得到利益，但仍属于商业目的，不属于社会公共利益。因商业目的需要取得公民和法人的土地使用权，应当与土地使用权人平等协商，按照《合同法》的规定签订合同。二是征收应符合法律规定程序。至于具体的程序规则，应当由特别法规定。三是必 须对被征收的公民和法人给予公正、合理的补偿。

征收虽然具有强制性特征，但仍然属于一种商品交换关系，本质上属于一种民事法律制度调整的范畴。这与税法上的 税收制度和行政法上的罚款制度有着根本区别。其区别在于 征收必须给予公正补偿。具体的征收行为，虽然符合第一项和第二项法定条件，如果对被征收的公民和法人未予补偿或者未予公正补偿，就变成了对人民合法财产的无偿剥夺，这不仅 违反《宪法》保护人民合法财产的基本原则，也违背了政府保障人民合法财产的神圣职责。

征用的实质是国家强行使用公民和法人的财产。按照发达国家的经验，只在发生战争或者重大自然灾害等严重威胁国家和社会整体利益，而由国家宣布处于紧急状态的情形，才能依法征用公民、法人的动产和不动产。在紧急状态结束或者 使用完毕之后，如果被征用的财产还存在，应当返还原物，如果原物已经毁损，则应当照价赔偿。国际上通行的征用制 度，继承了人类历史上法治文明的优秀成果，充分体现了法律对公民财产权这一“私权利”和政府保障社会整体利益实现的 “公权力”的有机统一（现代行政法的本质特征就是其平衡 性）。我们已经明确了建设社会主义法治国家的宏伟目标，当然应该采纳并实行这一已经被多数国家证明可行的制度，无须另辟蹊径。

（二）关于集体建设用地流转和征用

集体建设用地流转，是指权属合法、界址清楚的农民集体 所有建设用地使用权进行转让、租赁、作价出资（入股）等的行为。集体建设用地流转是为现行法律所禁止的，《土地管理法》 只确定了集体建设用地流转的两种方式，即农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的;符合土地 利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。

从理论上讲，所有权应是平等的，没有高低、贵贱、优劣之 分。但现行法律对国家所有和集体所有土地实际上作了不平 等的区分:国有建设用地基本可以自由转让，而集体建设用地 基本上不可流转。这实际上是计划经济时代“国有高于一切”、“国家优于一切”思想在土地供应制度上的体现。随着经济社会的发展，严格限制集体建设用地流转的法律制度已明显不能适应形势需要，实践中集体建设用地流转大量发生已是不争的事实，“狼”己经来了躲不是办法，必须研究如何加以解决。

原国家土地管理局和国土资源部先后作了大量的调查研究工作，并曾开展了集体建设用地流转的试点工作。从试点的经验看，集体建设

用地流转必须注意把握以下问题：

一是权属合法、界址清楚。这是农民集体所有建设用地使用权流转的前提。必须严禁借“流转”之名，擅自将集体所有的农用地和未利用地变为建设用地；确需将集体所有的农用地和未利用土地变为建设用地的，仍应按有关法律规定，履行申请和批准手续。

二是符合土地利 用总体规划。这是农民集体所有建设用地使用权流转的必要条件。在城市、城镇规划区内的，还应符合城市规划和村镇建设规划。不符合规划的，不得流转。

三是除农户法定的宅基地和乡镇村公共设施、公益事业用地之外的农民集体所有建设用地，可以实行有偿使用，有偿使用收益归拥有土地所有权的农民集体，集体经济组织负责管理使用。

四是农民集体建设用地使用者不得擅自改变土地用途。

五是各级国土资源管理部门要加强对农民集体建设用地使用权流转的指导、管理、监督与服务。

《宪法》修改后，集体建设用地流转又面临了新形势。要处理好流转与征用的关系，必须严格界定流转和征用的范围。集体建设用地流转与征用的共同点是二者都不改变土地权属性质，即土地仍为集体所有。不同点在于适用的条件不同，征用必须是为了公共利益的需要，且是在一些紧急状态下适用的。集体建设用地流转则不是为了公共利益的需要，是在正常状态下适用的。

今后，大量的建设用地，应主要依靠集体建设用地的方式来实现，这样，既可真正有效保护农民的土地财产权利，又可减少政府过多使用征用权带来的大量争议，从而维护社会的稳定。当然，对集体建设用地的流转，必须制定完善的法律制度，对流转的范围、流转的决定权、流转的程序、流转收益的分配、流转的限制等作出具体规定。

（三）关于划拨

划拨方式取得国有土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用权者依法缴纳了土地补偿费、安置补助费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

我国曾长期实行高度集中的计划经济体制，对土地使用权采取行政划拨方式进行分配，导致目前存在大量的划拨土地。划拨土地使用制度的特点是“三无”—无偿、无期限、无流动，其实质是政府从微观上介入经济生活，分配社会资源。

实践证明，划拨土地的大量存在会导致土地资源利用的低效 率甚至无效率，因为一方面，政府不可能全面、准确地掌握土地需求信息，在没有足够决策信息的情况下分配土地必然带有盲目性；另一方面，土地使用人获取土地时未支付任何代 价，故而缺乏足够的内在压力使其按照最大效益原则使用土地，这必然导致土地资源的浪费。

医治这一痛疾的根本方法是引进市场机制。一个存在充 分竞争的市场能够形成合理的市场价格，反映市场供求状况，为政府决策提供准确信息。一个存在充分竞争的市场还意味着土地使用人必须为其使用的土地支付市场价格，有了成本 就会促使其去寻求使用土地的最佳方式，发挥土地的最高效益，否则就会面临被市场淘汰的危险。

因此，在重新认识到土地的商品属性之后，为了适应市场取向的经济体制改革的需要，我国从二十世纪八十年代开始逐步建立以出让方式为主的土地有偿使用制度，这是符合市场经济客观规律和现代法治精神的土地使用制度。《宪法》修改后，严格限制了政府的征收权，政府供应土地的方式也发生了根本的变化。政府可以划拨的土地也必然越来越少。随着市场经济的深入发展，划拨供地方式必将逐步退出历史舞台，取而代之的，必将是全面的土地有偿使用制度。

（四）关于出让和租赁

土地使用权出让和国有土地租赁，是《土地管理法实施条例》规定的两种不同的土地有偿使用方式。国有土地租赁制度是在土地使用权出让制度基础上进行的，是土地使用权出让制度的完善与补充。这两种土地有偿使用制度都是社会主义市场经济发展到一定阶段的产物，其根本目的都在于通过市场机制实现土地资源的合理配置和流动。

但是两者又有区别，具体表现为：一是在所适用的范围上 ，以出让方式取得的土地多用于重新开发和利用，而目前国有土地租赁所要解决的特定问题，主要是城市大量原有行政划拨用地如何扩大到有偿使用的范围，多用于原划拨用地发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的情形。二是在价格方面，出让土地使用权的价格是一定年限的土地使用权价格。

尽管传统意义上的租赁权应是债权，但是，由于我国土地所有权不可买卖，以租赁方式取得的国有土地使用权应当是一种物权，权利人有使用、收益和部分处置权，因而就具有相应的价格。通常采用收益还原法（又称差额租金还原法）评估承租土地使用权价格，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和，这一点，在国土资源部的《规范国有土地租赁若干意见》中，已将其明确规定为：“承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差额及租期估价”。

（五）关于招标、拍卖和挂牌

为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（第11号令），此规定的出台，是市场经济条件下土地资源管理体制改革的产物。

目前，开展经营性用地的招拍挂出让，是土地有形市场中经营土地的主要形式。招标出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

招标、拍卖、挂牌出让方式具有公开性、公平性、竞争性、高效性等特点，最符合市场经济发展的要求，在土地出让特别是经营性土地的出让中被广泛采用。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的规定，在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让；经营性用地以外的其他用途的土地供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让。

招拍挂都是市场配置土地资源的有效方式，三者没有优劣之分，只是适用范围有区别：在具体的批租活动中，土地行政主管部门应视国家产业政策、政府对土地的要求、土地用途、规划限制条件等因素选择适宜的出让方式。一般而言，对于土地使用者和土地用途无特殊限制，以获取最高土地出让金为目标的经营性用地，应采用招标、拍卖或挂牌方式；对于除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件，土地用途受严格限制，仅少数人可能有受让意向的经营性用地，应采用招标方式出让。

三、对建立新的供地方式和修改《土地 管理法》的几点建议

（一）建议立法机关和有关部门，加快《土地管理 法》的修改进程。

《宪法》修正案已经全国人大通过并正式生效。但目前实际上并未真正实施，原因是《土地管理法》等法律、法规并未及时修改，影响了《宪法》新原则的顺利实施。由于《宪法》修改前 后“征用”涵义的根本不同，在实践中极易产生争议。毕竟，没有任何人、任何机构可以说，《宪法》虽然修改了，但还没有发 生法律效力。我国司法机关已经通过判例确定了司法机关直接引用《宪法》条文判决案件的先例。因此，本着维护社会主义法制统一的原则，建议立法机关尽快启动、完成《土地管理法》的修改工作。

（二）建议抓紧进行改革土地供应制度的研究工作。

目前，改革旧的供地方式，建立新的适应经济发展的土地供应方式已迫在眉睫，但却面临着理论储备严重不足的尴尬局面。科学的理论是实践的先导。1998年《土地管理法》的顺利修订，就得益于当时深厚的理论铺垫。因此，建议有关部门加强土地供地方式改革的理论研究，组织专门力量，尽快研究出切实可行的制度框架和操作方案。

（三）建议循序渐进，科学建立并确立供地方式改革的法律体系。

首先，在中央政策性文件中提 出新的供地方式的整体框架；其次，在《土地管理法》中设专章 对新的供地方式的具体内容作出规定；第三，在《土地征收和征 用条例》和《集体建设用地流转条例》中对征收、征用及集体建 设用地流转的适用范围、条件、程序等做出规定；第四，由国土 资源部制定相应部门规章，对土地供应方式作出具体规定。

供地方式的改革，如同人类历史上任何一项改革一样，不 可能一蹴而就，应当统筹规划，逐步推进。当前，合理界定征收和征用范围，鼓励、规范集体建设用地的流转，是最为紧迫的需求。

划拨供地方式、协议出让土地方式的消亡，也许还要经历 一个比较长的阶段，但招标拍卖挂牌出让和租赁一定会成为最主要的供地方式。土地供应方式的改革，必将推动土地管理方式和土地利用方式的变革，从而对土地管理产生重大而深远的影响。

参考资料：

1.《中华人民共和国宪法》修正案（十届人大二次会议通过）；

2.《国土资源法律法规手册》，2001年2月河南省国土资源厅编印；

3.《国土资源管理依法行政读本》（国土资源管理系统“四五”普法教材），李元主编，2003年3月地质出版社出版；

新土地管理法土地征收流程例3

关键词：修宪 土地供应

改革

十届人大二次会议通过的《中华人民共和国宪法》修正案中，将《宪法》第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以 依照法律规定对土地实行征用”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《宪法》的修改，势必对1998年新修订的《土地管理法》所确立的土地供应方式产生直接的影响。

与修宪相适应，土地供应方式必须加以改革。其中，合理界定征收和征用的范围、制定集体建设用地流转相关规定、改革现行土地供应方式，是贯彻科学发展观、保持经济社会可持续发展的必然要求。

一、 现行土地供应制度的基本内容

现行土地供应制度是以《土地管理法》、《城市房地产管理法》为基础，以《土地管理法实施条例》等行政法规、部门规章、地方性法规为支撑的一个较为完善、高效的土地供应体制。这一制度是在总结建国以来社会发展和经济改革在土地管理方面的新情况、新经验、新需要后建立的。现行土地供应体制确立了土地用途管制制度，突出了耕地保护，强化了土地利用的宏观控制，完善了调整土地关系的一系列行为规则，将土地管理法律制度大大地向前推进了一步。

现行《土地管理法》确立的基本制度之一就是土地供应的集中统一制。即政府高度控制土地供应，确立了“一个渠道进 水、一个池子蓄水、一个龙头供水”的单一土地供应制度，严格控制集体建设用地直接进入市场交易。《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织内农民集体所有土地的，或者 乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。”“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”现行《土地管理法》同时还对集体建设用地的流转作出严格限制，规定农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租 用于非农业建设。但它同时也强调，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

政府供应国有土地的方式有两种，即划拨方式和有偿使用方式。划拨方式起源于计划经济时代，目前可以适用划拨方式的主要有四类用地：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等 基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地有偿使用方式脱胎于香港，开始于深圳，推广于土地使用制度的改革。随着1988年《宪法》和原《土地管理法》的修改，扫清了土地有偿 使用的法律障碍，国务院于1990年颁布实施了《城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土 地暂行管理办法》，确立了国有土地使用权实行有偿出让的制 度。经过近十年的改革和探索，土地有偿使用的方式也从单一 的出让发展到出让、租赁和作价入股等多种形式。1994年《城 市房地产管理法》基本确定了国有土地使用权的供应采用有 偿使用和划拨两种方式的基本架构。

按照《土地管理法》有关规定，有偿使用方式应当是政府供应土地的主要方式。《土地管理法实施条例》进一步明确了 国有土地有偿使用方式有三种，即出让、租赁和作价出资入 股。

集体建设用地适用于三类用地，即，兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地。按照法律规定，集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且集体建设用地不得流转。只有两种情形例外，一是农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的；二是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业， 因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。立法机关之所以作出严格的规定，一方面是出于严格保护我国珍贵的土地资源特别是耕地资源的战略需要，另一方面，也是担心大量的集体建设用地进入市场会扰乱正常的土地市场秩序，影响土地有偿使用制度的顺利推进。

客观地说，现行的土地供应方式在积极调节处理土地供需矛盾、有效约束乱占滥用土地行为、推动人们按照可持续发展战略要求控制土地利用、维护土地市场秩序稳定等方面，都发挥了积极作用，促进了经济社会的发展。但是，随着社会经济的不断发展，城市化和工业化迅速推进，对土地的需求日益增加，土地供需矛盾也日益严重。对集体建设用地流转的严格控制，已在事实上造成了国有建设用地和集体建设用地之间的不公平待遇。同时，由于征用土地的补偿费用较低，并且截留、挪用、拖欠征地补偿费用等情形时有发生，政府在征用土地后又以市场价格出让给用地者，很低的补偿价与相当高的市场价之间存在着巨大的差额利益，成为催生腐败和犯罪的强烈诱因，也严重损害了农村集体经济组织和农民的利益，影响了社会稳定。

二、现行土地供应方式修宪后已不适应需尽快改革

《宪法》的修改，为土地供应方式的改革指明了方向。但如何进行改革？如何确定征收和征用的范围？征收和征用的具体适用条件和程序如何？集体建设用地如何流转？划拨供地方式是否应该取消？这一系列问题，都要求通过土地供应方式改革来解决。

（一）关于征收和征用

《宪法》修正案中的“征收”，涵义同于现行《土地管理法》中的“征用”，是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转为国有的行为。此次《宪法》修正案中规定的“征用”，是指国家为了公共利益的需要，依法强行占用集体土地，在使用完毕后再将土地归还集体的一种行为，实质是一种临时使用土地的行为。

征收和征用的共同点在于强制性。征收和征用，均系依政府单方面的征收命令、征用命令而发生效力，无须征得被征收与被征用公民和法人的同意。征收和征用的不同点是：征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权；征用的实质，是国家强行使用集体土地，使用完毕再返还原集体。

按照国际间的共同规则，征收须符合三项法定条件，一是为了“社会公共利益”的目的。“社会公共利益”以外的目的，例如商业目的，绝对不适用国家征收。所谓“社会公共利益”，是指“全体社会成员的直接的利益”。例如公共道路交通、公共卫生、灾害防治、国防、科学及文化教育事业，以及环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护等，均属于社会公共利益。建设“ 经济开发区”、“科技园区”，虽然可以使社会成员"间接"得到利益，但仍属于商业目的，不属于社会公共利益。因商业目的需要取得公民和法人的土地使用权，应当与土地使用权人平等协商，按照《合同法》的规定签订合同。二是征收应符合法律规定程序。至于具体的程序规则，应当由特别法规定。三是必 须对被征收的公民和法人给予公正、合理的补偿。

征收虽然具有强制性特征，但仍然属于一种商品交换关系，本质上属于一种民事法律制度调整的范畴。这与税法上的 税收制度和行政法上的罚款制度有着根本区别。其区别在于 征收必须给予公正补偿。具体的征收行为，虽然符合第一项和第二项法定条件，如果对被征收的公民和法人未予补偿或者未予公正补偿，就变成了对人民合法财产的无偿剥夺，这不仅 违反《宪法》保护人民合法财产的基本原则，也违背了政府保障人民合法财产的神圣职责。

征用的实质是国家强行使用公民和法人的财产。按照发达国家的经验，只在发生战争或者重大自然灾害等严重威胁国家和社会整体利益，而由国家宣布处于紧急状态的情形，才能依法征用公民、法人的动产和不动产。在紧急状态结束或者 使用完毕之后，如果被征用的财产还存在，应当返还原物，如果原物已经毁损，则应当照价赔偿。国际上通行的征用制 度，继承了人类历史上法治文明的优秀成果，充分体现了法律对公民财产权这一“私权利”和政府保障社会整体利益实现的 “公权力”的有机统一（现代行政法的本质特征就是其平衡 性）。我们已经明确了建设社会主义法治国家的宏伟目标，当然应该采纳并实行这一已经被多数国家证明可行的制度，无须另辟蹊径。

（二）关于集体建设用地流转和征用

集体建设用地流转，是指权属合法、界址清楚的农民集体 所有建设用地使用权进行转让、租赁、作价出资（入股）等的行为。集体建设用地流转是为现行法律所禁止的，《土地管理法》 只确定了集体建设用地流转的两种方式，即农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的;符合土地 利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。

从理论上讲，所有权应是平等的，没有高低、贵贱、优劣之 分。但现行法律对国家所有和集体所有土地实际上作了不平 等的区分:国有建设用地基本可以自由转让，而集体建设用地 基本上不可流转。这实际上是计划经济时代“国有高于一切”、“国家优于一切”思想在土地供应制度上的体现。随着经济社会的发展，严格限制集体建设用地流转的法律制度已明显不能适应形势需要，实践中集体建设用地流转大量发生已是不争的事实，“狼”己经来了躲不是办法，必须研究如何加以解决。

原国家土地管理局和国土资源部先后作了大量的调查研究工作，并曾开展了集体建设用地流转的试点工作。从试点的经验看，集体建设

用地流转必须注意把握以下问题：

一是权属合法、界址清楚。这是农民集体所有建设用地使用权流转的前提。必须严禁借“流转”之名，擅自将集体所有的农用地和未利用地变为建设用地；确需将集体所有的农用地和未利用土地变为建设用地的，仍应按有关法律规定，履行申请和批准手续。

二是符合土地利 用总体规划。这是农民集体所有建设用地使用权流转的必要条件。在城市、城镇规划区内的，还应符合城市规划和村镇建设规划。不符合规划的，不得流转。

三是除农户法定的宅基地和乡镇村公共设施、公益事业用地之外的农民集体所有建设用地，可以实行有偿使用，有偿使用收益归拥有土地所有权的农民集体，集体经济组织负责管理使用。

四是农民集体建设用地使用者不得擅自改变土地用途。

五是各级国土资源管理部门要加强对农民集体建设用地使用权流转的指导、管理、监督与服务。

《宪法》修改后，集体建设用地流转又面临了新形势。要处理好流转与征用的关系，必须严格界定流转和征用的范围。集体建设用地流转与征用的共同点是二者都不改变土地权属性质，即土地仍为集体所有。不同点在于适用的条件不同，征用必须是为了公共利益的需要，且是在一些紧急状态下适用的。集体建设用地流转则不是为了公共利益的需要，是在正常状态下适用的。

今后，大量的建设用地，应主要依靠集体建设用地的方式来实现，这样，既可真正有效保护农民的土地财产权利，又可减少政府过多使用征用权带来的大量争议，从而维护社会的稳定。当然，对集体建设用地的流转，必须制定完善的法律制度，对流转的范围、流转的决定权、流转的程序、流转收益的分配、流转的限制等作出具体规定。

（三）关于划拨

划拨方式取得国有土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用权者依法缴纳了土地补偿费、安置补助费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

我国曾长期实行高度集中的计划经济体制，对土地使用权采取行政划拨方式进行分配，导致目前存在大量的划拨土地。划拨土地使用制度的特点是“三无”—无偿、无期限、无流动，其实质是政府从微观上介入经济生活，分配社会资源。

实践证明，划拨土地的大量存在会导致土地资源利用的低效 率甚至无效率，因为一方面，政府不可能全面、准确地掌握土地需求信息，在没有足够决策信息的情况下分配土地必然带有盲目性；另一方面，土地使用人获取土地时未支付任何代 价，故而缺乏足够的内在压力使其按照最大效益原则使用土地，这必然导致土地资源的浪费。

医治这一痛疾的根本方法是引进市场机制。一个存在充 分竞争的市场能够形成合理的市场价格，反映市场供求状况，为政府决策提供准确信息。一个存在充分竞争的市场还意味着土地使用人必须为其使用的土地支付市场价格，有了成本 就会促使其去寻求使用土地的最佳方式，发挥土地的最高效益，否则就会面临被市场淘汰的危险。

因此，在重新认识到土地的商品属性之后，为了适应市场取向的经济体制改革的需要，我国从二十世纪八十年代开始逐步建立以出让方式为主的土地有偿使用制度，这是符合市场经济客观规律和现代法治精神的土地使用制度。《宪法》修改后，严格限制了政府的征收权，政府供应土地的方式也发生了根本的变化。政府可以划拨的土地也必然越来越少。随着市场经济的深入发展，划拨供地方式必将逐步退出历史舞台，取而代之的，必将是全面的土地有偿使用制度。

（四）关于出让和租赁

土地使用权出让和国有土地租赁，是《土地管理法实施条例》规定的两种不同的土地有偿使用方式。国有土地租赁制度是在土地使用权出让制度基础上进行的，是土地使用权出让制度的完善与补充。这两种土地有偿使用制度都是社会主义市场经济发展到一定阶段的产物，其根本目的都在于通过市场机制实现土地资源的合理配置和流动。

但是两者又有区别，具体表现为：一是在所适用的范围上 ，以出让方式取得的土地多用于重新开发和利用，而目前国有土地租赁所要解决的特定问题，主要是城市大量原有行政划拨用地如何扩大到有偿使用的范围，多用于原划拨用地发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的情形。二是在价格方面，出让土地使用权的价格是一定年限的土地使用权价格。

尽管传统意义上的租赁权应是债权，但是，由于我国土地所有权不可买卖，以租赁方式取得的国有土地使用权应当是一种物权，权利人有使用、收益和部分处置权，因而就具有相应的价格。通常采用收益还原法（又称差额租金还原法）评估承租土地使用权价格，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和，这一点，在国土资源部的《规范国有土地租赁若干意见》中，已将其明确规定为：“承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差额及租期估价”。

（五）关于招标、拍卖和挂牌

为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（第11号令），此规定的出台，是市场经济条件下土地资源管理体制改革的产物。

目前，开展经营性用地的招拍挂出让，是土地有形市场中经营土地的主要形式。招标出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

招标、拍卖、挂牌出让方式具有公开性、公平性、竞争性、高效性等特点，最符合市场经济发展的要求，在土地出让特别是经营性土地的出让中被广泛采用。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的规定，在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让；经营性用地以外的其他用途的土地供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让。

招拍挂都是市场配置土地资源的有效方式，三者没有优劣之分，只是适用范围有区别：在具体的批租活动中，土地行政主管部门应视国家产业政策、政府对土地的要求、土地用途、规划限制条件等因素选择适宜的出让方式。一般而言，对于土地使用者和土地用途无特殊限制，以获取最高土地出让金为目标的经营性用地，应采用招标、拍卖或挂牌方式；对于除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件，土地用途受严格限制，仅少数人可能有受让意向的经营性用地，应采用招标方式出让。

三、对建立新的供地方式和修改《土地 管理法》的几点建议

（一）建议立法机关和有关部门，加快《土地管理 法》的修改进程。

《宪法》修正案已经全国人大通过并正式生效。但目前实际上并未真正实施，原因是《土地管理法》等法律、法规并未及时修改，影响了《宪法》新原则的顺利实施。由于《宪法》修改前 后“征用”涵义的根本不同，在实践中极易产生争议。毕竟，没有任何人、任何机构可以说，《宪法》虽然修改了，但还没有发 生法律效力。我国司法机关已经通过判例确定了司法机关直接引用《宪法》条文判决案件的先例。因此，本着维护社会主义法制统一的原则，建议立法机关尽快启动、完成《土地管理法》的修改工作。

（二）建议抓紧进行改革土地供应制度的研究工作。

目前，改革旧的供地方式，建立新的适应经济发展的土地供应方式已迫在眉睫，但却面临着理论储备严重不足的尴尬局面。科学的理论是实践的先导。1998年《土地管理法》的顺利修订，就得益于当时深厚的理论铺垫。因此，建议有关部门加强土地供地方式改革的理论研究，组织专门力量，尽快研究出切实可行的制度框架和操作方案。

（三）建议循序渐进，科学建立并确立供地方式改革的法律体系。

首先，在中央政策性文件中提 出新的供地方式的整体框架；其次，在《土地管理法》中设专章 对新的供地方式的具体内容作出规定；第三，在《土地征收和征 用条例》和《集体建设用地流转条例》中对征收、征用及集体建 设用地流转的适用范围、条件、程序等做出规定；第四，由国土 资源部制定相应部门规章，对土地供应方式作出具体规定。

供地方式的改革，如同人类历史上任何一项改革一样，不 可能一蹴而就，应当统筹规划，逐步推进。当前，合理界定征收和征用范围，鼓励、规范集体建设用地的流转，是最为紧迫的需求。

划拨供地方式、协议出让土地方式的消亡，也许还要经历 一个比较长的阶段，但招标拍卖挂牌出让和租赁一定会成为最主要的供地方式。土地供应方式的改革，必将推动土地管理方式和土地利用方式的变革，从而对土地管理产生重大而深远的影响。 参考资料：

1.《中华人民共和国宪法》修正案（十届人大二次会议通过）；

2.《国土资源法律法规手册》，2001年2月河南省国土资源厅编印；

3.《国土资源管理依法行政读本》（国土资源管理系统“四五”普法教材），李元主编，2003年3月地质出版社出版；

新土地管理法土地征收流程例4

我国是一个农业大国。三农问题一直是我国的重要问题，而与三农问题密切相关的则是土地问题。因为土地是农业的最基本的生产要素，是农业的基础。土地制度的改革关系到整个国民经济的稳定和发展。从新中国成立至今，我国围绕着土地问题不断地改革农村土地制度，其中有过教训也有成功的经验。最大的成就莫过于家庭联产承包责任制的推行。它极大地调动了农民的生产积极性，极大地解放了农村的生产力，为我国的经济建设做出了极大的贡献。然而，随着我国经济的进一步发展，工业化和城镇化地推进，承包责任制的一些深层次的矛盾也日益暴露出来。本文通过我国农村土地制度的演化，就当前我国农村土地制度改革出现的问题提出分析，并给出自己的几点思考。

一.新中国成立后农村土地制度的演变

新中国成立后，我国的农村土地制度大致经历了四个阶段。（一）阶段。这一阶段通过没收，征收地主、富农的土地，无偿分配给少地的农民，把封建的土地所有制改变为农民个人土地所有制。（二）农业合作化运动阶段。这一阶段通过建立农业生产互助组，初级农业生产合作社到高级农业生产合作社，逐步把农民个人土地所有制改变为农业生产合作社集体所有制。（三）化运动阶段。这一阶段把土地的农业生产合作社集体所有制变更为所有制，后来又变更为“三级所有，队为基础”的制度。这一制度欠缺多样性与灵活性，无法满足农村经济的发展要求，无法调动起农民的生产积极性。（四）家庭联产承包责任制阶段。这一阶段通过《宪法》（1982）、《土地管理法》（1986），进一步明确了农村土地的农民集体所有制，将集体所有、统一经营使用的土地制度变更为集体所有，农民家庭承包的土地制度。该阶段又可以分成两个阶段：第一是土地使用权与承包经营权相分离阶段，第二是在此基础上的承包权与经营权相分离的阶段。

二.现行的农村土地制度存在的问题

（一）土地产权存在法律规定上的缺陷。

1.集体土地产权主体不明晰。我国《宪法》第10条第2款规定：农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。这一条款尽管规定确认了农村的土地属于集体所有。但是，“集体”究竟是指哪一级，法律又没有给出明确的规定。直到我国2007年颁布的《物权法》在总结以上立法经验的基础上对农村集体土地所有权的主体进一步做了详细明确的规定。《物权法》第59条规定：农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。第60条规定：对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒山、滩涂等，依照下列规定行使所有权：①属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权②分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权③属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。但是，应该看到这些修改依然没有使农村土地所有权主体明晰。因为法律规定的“集体”包括村农民集体，村民小组集体和乡镇集体这“三级”。而农地所有权到底属于这三级中的哪一级所有，目前相关的法律没有做出明确的规定。同时，也应该注意到，“农民集体”这一词既不是传统民法主体概念，也不能够在当前的民法主体制度中找到对照参考，更不是以一种现实的实体状态存在。所以，在对土地行使其权利过程中，无法对其合法权利进行独立的意思形成和意思表达。再加上，目前许多农村地区的农民集体经济组织不是集体，就是名存实亡，集体土地所有权实际上被村委会所垄断，导致许多村干部借土地集体所有的名义，，谋取非法利益，造成各地农民不断上访，暴力反抗等现象，严重危害了社会的稳定和发展。2.集体土地所有权权能残缺。土地所有权的内容应该包含，占有权能，使用权能，收益权能，处分权能这完整的四项。但是现阶段我国立法上对集体土地所有权过于严格地限制导致其权能残缺。比如，《土地管理法》规定：集体所有的土地一般只能用于农业生产、农民宅基地以及兴办乡镇企业等与集体密切相关的建设，而不得用于能够生产巨大经济利益的房地产开发项等项目。又比如在处分权方面，我国法律规定禁止土地买卖和严格限制农村土地用途转变。所以集体土地所有权的处分权就只能表现为集体土地所有权下的土地承包经营权、农村建设用地使用权等土地权利的流转。集体土地所有权权能残缺。

（二）土地流转机制不健全。由于土地所有权主体不明晰，权能残缺，权属混乱，再加上农村土地产权的用途管制，使其流转受到很大程度上的限制。首先，虽然现行的《土地管理法》第二条规定：土地使用权可以依法转让。但是，却没有规定流转主体，流转程序，定价方式等等具体内容。并且在《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，必须经过国家征用才可以将农地转为非农用地。接着，虽然《农村土地承包法》规定农地的转让权仅以“农业用途”为限。该法十七条规定：维持土地的农业用途，不得用于非农建设。第八条规定：未经依法批准不得将承包地用于非农建设。最后，用于农业用途的农地流转权还是受到了严格地限制。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：坚持最严格的耕地保护制度，层层落实责任，坚决守住十八亿亩耕地红线。也就是说，只有在保证国家粮食安全的前提下，农地才可以允许转让。产权流转是市场交易的基础，也是资源有效配置的保障。因此，土地无法充分流转，市场机制就无法充分发挥作用，资源也就无法应用到最优的配置上。

（三）征地制度不合理。

1.征地目的不明晰。根据我国《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等规定，我国土地征收是国家为了公共利益的需要，按照法律规定的权限和程序，依法给与农民集体经济组织和农户土地的地上物补偿权后，强制将农村集体所有土地转变为国家所有。但是，随着这个经济的发展，我国《土地管理法》将“公共利益的需要”从公共设施、公益事业等扩大到了包括非公共利益建设在内的所有用地项目，其后果就是某些地方政府可以打着发展经济的名义，征收农村土地变为国有土地，然后再以招标、拍卖或挂牌的方式转让给个人单位，进而侵犯了农民的合法利益。2.租地补偿制度不合理。首先，补偿费的计算不合理。当前的土地补偿费是以农产值计算的，标准偏低，抚慰色彩浓厚，没有充分显现出土地的市场价值，难以保证被征地农民的生活水平。其次，征地安置保障乏力。由于当前还没有相关统一的法规来解决安置问题，而是采取一次性的货币安置，自谋职业的做法。因此，被征地的农民因为自身的局限性在失去了土地后，也就失去了农民的身份和土地的福利，并没有相应的获得与市民等同的社会保障待遇下，成了三无游民。最后，征地补偿安置费分配和管理不到位、拖欠、挪用、截留等现象严重。由于相关制度的不完善，导致征地补偿安置费的分配处置混乱，加之账务的不公平，决策的不民主，和监管的缺失，导致了某些村干部挪用、贪污征地款补偿安置费。

3.征地程序不规范。其中最大的问题就是土地征收中对被征收人知情权，参与权保护不足，征地双方信息不对称。现行的征地程序往往是在农民不知情的状况下进行的。土地是否被征收以及征收的补偿标准和安置方法是由政府说了算，农民只能被动接受。同时，目前也没有相关的法律法规来分配和监管征地的后期程序，如征地后土地闲置处理程序，往往造成土地征而未用，多征少用等现象。

三.我国农村土地制度改革的建议

（一）完善农村土地产权制度。1.坚持农村土地集体所有制的前提下，明晰土地所有权主体。究竟谁应该是集体土地的产权主体，一些人认为应该是地区性的村合作经济组织；一些人认为应该是村民自治组织，即村民委员会或村民小组。还有些同志认为应该是由村民选举的董事会代表村民拥有和管理土地。对于乡镇企业和事业单位占用的集体所有的土地，其所有者是该企业或事业组织，还是乡镇政府部门，也不是很清楚。因此，笔者认为应该将当前不明晰的农村集体所有土地产权主体进一步界定为农民，以切实保障农民的土地财产性收益，让农民在土地流转过程中的权益得到完满的体现，在土地非农使用后收益得到真正地分享。事实上，《确定土地使用权和使用权的若干规定》（1995）中规定，集体土地所有权主要是指：时分给农民并颁布了土地所有证的土地，应该属于农民集体所有。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》涉及的土地制度改革内容也进一步明确强调了土地承包经营权和农民宅基地的物权性，这意味着农民不仅享有土地的承包经营权，还享有集体土地的所有权。2.健全土地权能。扩大农民对农村集体土地的使用权，逐步放宽当前的有限的处分权，并在立法上确认土地承包经营权的抵押和继承权，让农民真真正正享有充分地占有、使用、收益和处分这四项权益，尤其是要把土地使用权流转的权利赋予农民，包括土地出租、入股、抵押、转让等等权利。这样不但有利于创造农业适度规模经营的条件，加速产业转移，而且还能为农民提供多项选择，增加收入。

（二）健全土地流转机制。在广大农村地区，许多青年人都到城市里打工，村子里就剩下一些中老年人从事农业。其农业生产效率低下，土地抛荒严重。同时还存在私底下自发地出租承包地。由此可见，农村土地流转是大有潜力的。因此要在遵循“依法，自愿，有偿”的原则下，健全土地流转机制。1.大力加快工业化，城镇化进程，加快产业结构的调整，积极发展第二第三产业，拓展就业空间，大量吸收转移农业剩余劳动力，缓解因为人口增长而产生的对承包权的要求。积极推进农业产业化规模经营，可以采取专业大户、家庭农场、农民专业合作社等形式组织来进行规模化经营，为土地流转创造条件。同时，健全农村社会保障体系，淡化土地的社会保障功能。积极为土地的流转创造条件。2积极构建土地流转交易中介组织，来具体负责土地流转的管理和服务，为土地使用权流转搭建平台。3.在市场调节的基础上，大力推进农地使用权证券化，加速土地流转和集中的进程。允许土地使用权证持有者将土地委托、租凭给农户经营，还能进行转让、租凭、抵押、入股及贷款。以实现土地的再次流转，为土地使用权流转提供创新的形式。4.坚持市场化土地流转机制，积极探索土地使用权流转的自主选择机制，价格形成机制，公平竞争机制，利益调节机制，纠纷处理机制等，努力培养农村土地流转市场。5.努力完善地籍管理，建立土地管理档案，严格规范土地使用权的流转。

（三）.完善征地制度。1.严格界定公共利益，切实缩小征地范围。目前，《物权法》第42条第1款规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋和其他不动产。但对于公共利益的具体内容没有进一步地规定。笔者认为可以这样界定公共利益：为了公共利益的需要，进行下列建设，需要使用集体土地的，依法征收为国有。在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，国家实施城市规划进行建设。在土地利用总体规划确定的城镇建设用地用地范围外进行基础建设、公共管理和服务设施、军事设施等公共性项目建设；在土地利用总体规划明确的城镇建设用地范围外，为了公共利益的需要进行非公益性项目建设需要征收土地的，依法定的程序由国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准。2.努力提高公共利益征地补偿标准，以保障被征地农民生活水平的稳定。首先，应该取消按照同地同价、公平合理、及时足额的原则给以补偿。其次，根据土地的的优越条件，土地的市场供求关系，土地的产值，社会经济发展水平来确定征地补偿费，以代替按照被征土地的原用途给以补偿。征收的土地补偿费归农村集体经济组织和被征地的农民所有，地上的附着物和青苗补偿费贵归其所有者所有。最后，要加强对征收费收支分配情况的监督。被征地的农村集体经济组织应当将征地补偿费的情况，向本集体的成员公布，接受本集体成员的监督。3.建设征地补偿安置协商机制。推进公众参与和公开化。比如，征地前要拟定征收方案并以通知或公告的形式告知被征地的农民，必要时还要组织相关各方对征地的相关事宜举行听证。在征地中努力通过协商程序就征地的补偿安置方案与农民集体或农户举行协商，并签订相关补偿安置协议。在征地后要要将土地补偿费分配落实到位，禁止侵占、挪用被征地农民的相关费用，各项明细收支都要向本集体成员公布，并接受集体成员监督。

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新土地管理法土地征收流程例5

土地管理法实施条例总结1

党中央、国务院高度重视土地制度改革。在全面总结土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点等经验的基础上，国务院提请全国人大常委会对《土地管理法》进行了修改完善，新法于2020年1月1日起施行。为增强法律制度的可操作性，确保党中央、国务院关于土地制度改革的决策部署落实到位，《条例》在《土地管理法》制度框架下，聚焦土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等重点问题，强化对耕地的保护，针对耕地“非农化”、“非粮化”以及“合村并居”中违背农民意愿等突出问题，进一步明确制度边界，强化法律责任。

一是落实最严格的耕地保护制度。规定国家对耕地实行特殊保护，严格控制耕地转为林地、草地、园地等其他农用地。明确耕地保护责任主体，建立耕地保护补偿制度，规范开垦耕地验收制度，鼓励社会主体依法参与土地整理。加大对破坏耕地、拒不履行土地复垦义务等违法行为的处罚力度，增加耕地“非粮化”的法律责任。

二是完善土地征收程序。增加征收土地预公告制度，明确预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。要求县级以上地方人民政府应当及时落实土地补偿费、安置补助费等有关费用。有关费用未足额到位的，不得批准征收土地。强化被征地农民参与制度，保障其有效行使知情权、参与权、监督权。

三是加强农民宅基地合法权益保障。明确宅基地申请、审核批准程序，要求地方政府依法安排建设用地指标，合理保障农村村民宅基地需求。禁止侵犯农民依法取得的宅基地权益，禁止违背农民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农民进城落户的条件，禁止强迫农民搬迁退出宅基地。

四是规范集体经营性建设用地入市。明确国土空间规划统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，自然资源主管部门依据国土空间规划提出规划条件。规定土地所有权人依法编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。要求“入市”以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方签订书面合同并备案。

五是优化用地审批程序。贯彻落实国务院用地审批有关改革精神，减少审批层级，农用地转用方案直接报有批准权的人民政府批准，不再“逐级”上报审批。简化审批材料，将原“一书四方案”整合为农用地转用方案和征收土地申请。合并办理单独选址建设项目用地预审与选址意见书。

土地管理法实施条例总结2

1、严格控制耕地转为非耕地

1998年的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》均将控制农用地转为建设用地作为土地用途管制的核心和重点，对农用地之间的转化缺乏制度性的约束，导致实践中耕地转为林地、草地、园地等现象大量存在，严重影响国家粮食安全。为此，新的《土地管理法实施条例》专门增加规定：国家对耕地实行特殊保护，严守耕地保护红线，严格控制耕地转为林地、草地、园地等其他农用地。耕地应当优先用于粮食和棉、油、糖、蔬菜等农产品生产。按照国家有关规定需要将耕地转为林地、草地、园地等其他农用地的，应当优先使用难以长期稳定利用的耕地。从而进一步拓展了土地用途管制的重点和内容。

2、建立耕地保护补偿制度

为贯彻落实党中央、国务院关于加强对耕地保护责任主体的补偿激励，积极推进中央和地方各级涉农资金整合，按照“谁保护、谁受益”的原则，加大耕地保护补偿力度的要求，新的《土地管理法实施条例》在总结全国部分地方实施耕地保护补偿制度成功经验的基础上，对建立耕地保护补偿制度做出明确规定：国家建立耕地保护补偿制度。耕地保护补偿制度具体办法和实施步骤由国务院自然资源主管部门会同有关部门规定。

3、细化土地征收程序

新的《土地管理法实施条例》以维护被征地农民合法权益为核心，对《土地管理法》规定的土地征收程序进行了细化规定。主要包括：（1）土地征收预公告，启动土地征收。市、县人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的公共利益，需要启动土地征收的，土地征收预公告，开展土地现状调查和社会稳定风险评估；（2）组织编制征地补偿安置方案，并进行公告和听证；（3）签订征地补偿安置协议，对个别难以达成征地安置协议的，在申请征收土地时如实说明；（4）申请土地征收审批；（5）土地征收经依法批准后土地征收公告，公布土地征收范围和征收时间，对个别未达成征地补偿协议的作出征地补偿安置决定；（6）实施土地征收。

4、宅基地“四禁止”

新的《土地管理法实施条例》将“宅基地管理”单列一节，对宅基地布局和建设用地指标安排作出明确规定，要求县级以上地方人民政府应当按照国家规定安排建设用地指标，合理保障本行政区域内农村村民宅基地需求，乡（镇）、县、市国土空间规划和村庄规划应当科学划定宅基地范围。针对部分地方在合村并居中出现的侵犯农村村民宅基地合法权益的问题，新的《土地管理法实施条例》专门作出四禁止规定：禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

5、持续优化建设用地审批流程

新的《土地管理法实施条例》在《土地管理法》关于调整农用地转用审批权限、取消省级人民政府批准的征地报国务院备案的基础上，持续优化建设用地审批流程，深化“放管服”改革：一是合并预审和选址意见书，规定：建设项目需要申请核发选址意见书的，应当合并办理建设项目用地预审与选址意见书，核发建设项目预审与选址意见书；二是减少审批层级，规定市县人民政府组织自然资源等部门拟定农用地转用方案，报有批准权的人民政府批准，删去原来“逐级”上报审批的规定；三是简化建设用地报批材料，将现行的“一书四方案”（建设用地呈报书和农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案）合并调整，按照“批什么就审什么”的要求，整合为农用地转用方案和土地征收申请，并明确了有批准权的人民政府对农用地转用方案和土地征收申请审查的要点；四是明确国务院和省级人民政府在土地征收审批中，主要是对土地征收的必要性、合理性、是否符合《土地管理法》第四十五条规定的公共利益确需征收土地情形以及是否符合法定程序进行审查；五是将征地补偿安置方案的决定权交由县级以上地方人民政府负责。国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准土地征收后，对于个别未达成征地补偿安置协议的，由县级以上地方人民政府作出征地补偿安置决定，并组织实施，以体现权责对等，进一步压实了市县人民政府征地补偿安置的主体责任。

6、为土地督察权的行使划定边界

新土地管理法土地征收流程例6

目前，集体土地上房屋征收工作依据的法律是《土地管理法》，而《土地管理法》中没有明确规定征收房屋工作流程和具体作法，房屋只是作为地上附着物一并征收，房屋的私有财产属性没有得到体现，被征收人的合法权益也缺乏有效保护。在土地征收过程中，履行“告知、确认、听证”和“两公告一登记”的征地程序，而房屋征收也只需按此方式执行值得商榷。若对个别“钉子户”实行依法征收时，如果工作流程不明确，被征收人复议或诉讼时，政府及相关部门有可能出现程序违法，增加征迁工作难度。

（二）征收工作衔接困难

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，国有土地上房屋征收工作由房屋征收部门（福清市为住建部门）组织实施，但涉及集体土地上房屋征收时，房屋征收部门不予受理，认为集体土地上房屋征收工作依据的法律是《土地管理法》，需由土地行政主管部门实施。而目前大部分省、市、县级国土部门未设立房屋征收工作机构，也未配备专业技术人员，上级国土部门也未对该项工作进行业务指导，故开展此项工作尚有难度。

（三）宗地性质复杂多样

对同一宗项目用地内的房屋实施征收时，会出现部分房屋已颁发国有土地使用证，其下的土地性质属国有土地；部分已建成的房屋未颁发土地证，其下的土地性质仍为集体土地。此类项目用地所属土地兼具国有土地和集体土地性质，若由不同部门实施，协调难度加大，政策易出现不平衡，工作易出现偏差。

（四）征迁补偿标准偏低

根据《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等相关法规及文件规定，集体土地上房屋拆迁按建筑重置价结合成新补偿，宅基地征收按当地规定的征地补偿标准。这是针对实行宅基地安置方式而言。若无宅基地安置方式，该补偿标准偏低，被征收人无法接受。

比如，福清市城区正在实施的某片区改造项目，宅基地补偿价按区位评估单价×被征收房屋合法建筑面积进行补偿，经测算，一般每亩宅基地补偿达几百万元，与城区4.3万元/亩的征地补偿标准相比，两者相距甚远。若按现行征地补偿标准对宅基地进行补偿被征收人无法接受。

（五）宅基地安置难以实现

鉴于历史原因，福清市城市郊区个人建房现象较为普遍，为实施城市总体规划，需对该部分旧房屋实施征收。根据相关规定，对城市郊区的农村房屋征收可实行宅基地安置。但由于福清市土地供应紧张，没有足够的用地实行宅基地安置，对房屋征收只能实行货币补偿或产权调换（即公寓式安置）。由于部分被征收人不愿意被赶“上楼”，要求宅基地安置，也给征迁工作带来压力。

（六）无产权房屋处置困难

由于受规划、用地审批条件的限制，农村村民无法正常申报农村个人建房审批手续，或申报规划、用地手续繁琐、时间较长，造成农村违法建房现象较多。在一个片区改造项目中，一般无产权房屋数量约占被征收房屋的一半。若对无产权房屋一律不予补偿，征收工作将无法开展。同时，对此类无产权房屋的建设年限、产权状况等进行认定较为复杂。

（七）征迁补偿矛盾突出

一些舆论媒体先入为主，打着“维权”的旗号支持被征收人阻挠征收工作。部分被征收人对征迁补偿的期望值很高，漫天要价或要挟政府，若不能满足其不当要求，就拒绝协商签订协议或以上访相威胁，造成征迁工作未能如期完成，重点项目建设无法动建或拖延，影响了社会经济健康有序的发展。

二、原因分析

（一）相关法律法规尚不健全

目前，集体土地上房屋征收依据不足。集体土地上房屋征收补偿安置工作只能依据《中华人民共和国土地管理法》和《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关规定执行，主要有以下几方面。

第一，《中华人民共和国土地管理法》第47条规定：“被征收地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定”。

第二，《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第30条规定：“房屋及其他建筑物、构筑物的补偿费，按重置价格并结合成新确定”。

第三，《国土资源部关于进一步做好征地管理的通知》（国土资发[2010]96号）规定：“住房拆迁要进行合理补偿安置。征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题。在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地补偿标准。”

第四，2011年3月17日，中纪委办公厅、监察部办公厅下发的《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办[2011] 8号）规定：“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行”。

第五，2011年4月26日，福建省政府办公厅下发的《关于进一步规范土地和房屋征收与补偿管理工作切实维护群众合法权益的通知》（闽政办发明电[2011]76号）规定：“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，各设区市政府和平潭综合实验区管委会要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神，研究制定集体土地上房屋征收的具体办法，妥善做好集体土地上房屋征收与补偿工作”。

上述法律、法规及相关文件虽然对集体土地上房屋征收与补偿进行了表述，但都仅限于原则上的规定，缺乏具体的、可操作性的内容，同时，在文件理解上存在歧义，给征迁工作增加难度。

（二）房屋征收机构设置不合理

以福清市为例，目前，房屋征收部门和房管部门均隶属于住房和城乡建设部门，房屋征收部门仅负责对国有土地上房屋的征收工作；而目前各级国土部门未设立专门的房屋征收机构和配备专业人员从事房屋征收，上级业务部门也未开展此类业务培训，基层国土部门对集体土地上房屋征收工作无从下手。

根据第十二届全国人民代表大会第一次会议审议批准的《国务院机构改革和职能转变方案》意见，同一件事由一个部门负责，才能解决职责交叉、推诿扯皮问题，提高行政效能。如果已有某一部门设立房屋征收机构，另一个部门再设立房屋征收机构将会降低工作效率，需要进行整合。因此，在国土部门内部再设立房屋征收机构值得研究。

（三）征迁难度大引发部门畏难心态

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台之前，城市房屋拆迁工作由住建、房管部门负责组织实施。随着新条例的出台，房屋征收工作难度的不断加大，各地强征强拆引发的恶性案件屡屡发生，住建、房管部门不得不审慎对待房屋征收工作，涉及大量的集体土地上房屋征收工作未能有效配合，而国土部门因自身原因暂时难以承接该项工作，造成工作停滞。

三、建议及对策

（一）出台集体土地上房屋征收具体办法

房屋是一种特殊的地上附着物，其征收程序应区别于一般地上附着物，建议参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拟定房屋征收申请、征收决定（包括通知暂停办理相关手续、上报征收补偿方案、方案论证、方案征求意见、召开听证会、实施社会稳定风险评估、作出征收决定、征收公告）、征收补偿（包括选择评估机构、对被征收房屋价值评估、申请复核评估及鉴定、作出补偿决定）、土地移交和归档、公布补偿结果与审计等征收程序。涉及集体土地上房屋征收具体的工作流程、征收文书示范文本，上级国土部门应予以规范。2012年11月，国务院常务会议讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，目前具体修改条款还未可知。对于集体土地上房屋征收工作，建议在《土地管理法修正案（草案）》或新的《农村集体土地征收条例》中单列章节予以明确。

（二）房屋征收工作由统一部门组织实施

建议将国有土地上和集体土地上房屋征收工作整合至一个部门，解决职责交叉、资源分散等问题，也是依法行政，提高行政效率的一项重要工作。

1.由房管部门统一实施征收较为适合。由于房屋是一种特殊的地上附着物，颁发《房屋所有权证》，具有鲜明的财产权属性。因此，对房屋的征收工作，需要专业管理部门、专业技术人员从事这项工作。由于房管部门对房屋建筑面积和结构的认定、房产评估机构的选定、补偿方案的拟定、产权的查阅等更具专业、更为便利，因此，由房管部门统一开展房屋征收工作，便于政策的衔接与一致性。若由房管部门实施，建议在《土地管理法修正案（草案）》或新的《农村集体土地征收条例》中明确由房屋行政主管部门负责全国房屋征收的统一管理和监督工作，便于依法依规开展工作。

2.实行机构整合。有条件的地区进行机构改革，将土地部门与房管部门合并，使征迁工作既符合现行法律法规规定，又能快速推进。如厦门市成立国土资源与房产管理局，下设土地房屋征收管理处（加挂市土地房屋征收办公室），统一负责全市土地和房屋征收工作，有效推进征迁工作开展。

3.提高征收机构行政级别。当前房屋征收工作情况复杂、涉及面广、任务艰巨，而房屋征收机构大多为住建部门或房管部门的一个内设科室，难以适应复杂的征迁环境，建议将其提升了为政府直属的科级工作机构，便于工作协调。

（三）片区项目征迁实行同房同价

在制定同一片区、同一项目房屋征收政策时，应遵循同房同价原则，便于工作协调。如福清市在福厦铁路工程、福泉高速公路扩建工程等部分重点项目房屋征收中，由于实行宅基地安置方式，不管是国有土地上和集体土地上房屋征收补偿均实行同房同价、同地同价，减少了社会矛盾，快速推进征迁工作。

（四）实行多种安置方式

集体土地上房屋征收补偿安置方式有三种：货币补偿、产权调换和宅基地安置。宅基地安置方式又可分为安置区集中安置和自择宅基地安置两种。在城市远郊和农村地区，有条件的话，应实行安置区集中安置；若无条件设立安置区，在符合规划的前提下，应允许被征收人在本村内自择宅基地建房。由于福清农民根深蒂固“有天有地”（自建房）的居住观念，通过宅基地安置方式，满足不同的安置意愿，减少与被征收人的矛盾，能够推进征迁工作开展。

（五）科学确定无产权房屋补偿

既要依法依规，又要本着解决问题的态度，充分保护被征收人的合法权益，实事求是的对无产权房屋进行确认。对征收公告后，在房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为，要加大执法力度，同时明确不予补偿。对因历史原因造成房屋未登记或手续不全的，应查明房屋建造年代、实际用途等，综合予以考虑。对不同建设年限的无产权房屋采取比例补偿方式，既符合相关规定，又能推动征迁工作。

参考文献：

新土地管理法土地征收流程例7

一、当前土地管理中存在的主要问题

（一）城市建设和开发无序扩张，不利于经济社会可持续发展。我国正处在工业化、城镇化快速发展阶段，不可避免地要占用一些土地。但是，一些地方不注意土地的集约利用，盲目依靠外延扩张方式推进城市建设，不切实际地修建宽马路、大广场，占用大量土地，降低了土地利用效率；一些地方兴建各类开发区、工业园区、科技园区、高尔夫球场、高档住宅、高档别墅区等，竞相开展“圈地”运动，形成过度投资；一些房地产开发商囤积土地，等待地价上升后再转让开发，以牟取高额利润。据国土资源部调查，目前全国尚有37.7万亩存量用地滞留在开发商手中。上述问题，不仅造成土地闲置和浪费，而且助长了房地产价格的攀升，引发了局部经济过热。既不利于控制当前固定资产投资的过快增长，也不利于我国经济社会的可持续发展。

（二）乱占滥用耕地问题突出，严重影响国家粮食安全。自____年以来，全国平均每年净减少耕地433万亩。目前，全国2800多个县（区）中，已有600多个低于联合国粮农组织确定的人均耕地0.8亩的警戒线。即使是在土地管理措施非常严厉的20__年，全国批准了81962个新上项目，涉及土地面积79.26万公顷。由于耕地占补不可能做到平衡，造成耕地面积连年减少，粮食播种面积下降，粮食总产量和人均粮食占有量连续几年减少，提高粮食供给能力和保持粮食供求平衡的任务相当艰巨，严重影响国家粮食安全。

（三）征地补偿资金不到位，被征地农民利益得不到保障。一是一些村集体经济组织在未征得农民同意的情况下，擅自流转农民已承包使用的土地，使农民失去赖以生存的土地。二是一些地方政府按照法定低限标准支付被征地农民征地补偿费和安置补助费，被征地农民在土地增值收益中未能得到其应得的收益。三是地方政府及村集体经济组织拖欠、截留、挪用农民征地补偿费和安置补助费问题较为普遍，失地农民的长远生计缺乏保障，农民群体上访事件频发，在一定程度上影响了社会稳定，并可能成为长期不稳定因素。

（四）国有土地有偿使用收入管理不严格，收入流失现象比较严重。一是一些地方政府通过压低地价、实行零地价，甚至“负地价”盲目招商引资，擅自减免土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费，一些单位和个人自行将公益用地转为经营用地或擅自改变容积率等，造成土地有偿使用收入的大量流失。二是一些地方土地出让金收入脱离财政监督和管理，在政府财政体外循环，资金滞留在有关主管部门和单位，使用管理缺乏必要的监管制度，截留、挤占、挪用现象时有发生。例如，____年全国土地出让金收入5421.3亿元，缴入国库的纯收益仅占出让金收入的8％。三是一些地方土地出让金扣除土地开发费用、业务费用后，没有将土地纯收益按规定缴入国库，而将其长期滞留在财政专户管理，无法如实客观地反映财政收入状况。例如，北京市、上海市等地长期以来，一直将土地出让金纯收益作为地方财政预算外资金管理。____年全国土地出让金纯收益1799亿元，缴入国库的仅为436亿元，仅占纯收益的24％。四是现行按国有土地有偿使用收入的2%计提业务费用的做法不尽规范，使得国有土地有偿使用收入与部门利益直接挂钩，而且带来与部门预算管理重复交叉问题。五是一些地方国有土地有偿使用收入管理缺乏系统、科学、统一的财务会计报表核算体系，出现了底数不清的状况。上述种种情况，已使土地管理成为一些地方党风廉政建设的薄弱环节。

二、存在上述问题的主要原因

（一）地方政府管理行为与土地资源特性的矛盾。土地是不可再生资源，客观上要求必须立足于长期规划，确保永续利用。但目前我国土地利用规划与城市发展规划不尽协调，土地供给政策难以适应国民经济发展战略的要求。一是片面政绩观的影响。一些地方政府为了在任期内突出政绩，往往热衷于上项目、争投资，搞一些华而不实的“形象”工程，采取粗放经营、外延扩张的方式发展区域经济。二是工业化、城镇化加速发展的影响。随着近几年我国工业化、城镇化的提速，土地资源的日益稀缺，土地价格不断上涨，土地已成为地方政府招商引资、加速发展的一个重要手段。三是资金征管使用制度尚不完善。现行土地出让金采取一次性收取，实际上是提前收取未来几十年的土地租金，可在短期内为地方政府筹集巨额资金，解决地方政府发展区域经济面临的现时资金短缺问题，从而在一定程度上助长了地方政府的“卖地”冲动，促使政府行为短期化。

（二）征地补偿制度不尽完善。按照国家现行法律规定，农民承包集体土地使用期限为30年，而被征用转为国有土地有偿出让后的使用期限最短为40年、最长为70年，两者期限相差10－40年。征用集体土地的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。从静态算帐看，农民的利益在一定时期内可以得到保障。但是，如果从动态算帐看，以及考虑产值按照低廉的农产品价格计算、农民承包集体土地使用期与国有土地出让使用期限的差异等因素，农民获得的征地补偿费和安置补助费实际上已严重背离被征用土地的市场价值。按照国家有关规定，征地补偿费和安置补助费，有的可以直接支付给被征地农民，有的则需要由市、县政府国土资源部门先支付给集体经济组织，再由集体经济组织支付给被征地农民。由于农民

不可能全面掌握补偿和安置信息，加之缺乏财政监督和管理，因此，在层层拨付征地补偿费和安置补助费的过程中，难免存在截留、挤占和挪用的情况。

（三）新开垦耕地实际无法达到“占补平衡”。目前，国家实行耕地占用与补偿平衡制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专项用于开垦新的耕地。但是，由于我国各地适于开垦耕地的荒地不多，且根据土地利用总体规划的要求，对于破坏生态环境开垦、围垦的土地，要有计划有步骤地退耕还林、还草、还湖、还湿。因此，在实际执行过程中，难以做到耕地“占多少，垦多少”。在经济发展过程中，耕地减少是一种必然趋势。

（四）土地管理事权与财权相脱节。一是从各级政府管理权限来看，目前用地审批权限及管理政策集中在中央和省两级政府；征地工作以及土地前期开发工作由市、县政府负责；国有土地出让金收入则大部分留归市、县政府，专项用于城市基础设施建设、土地开发；新增建设用地土地有偿使用费30％上缴中央财政，70％留给有关地方人民政府，专项用于耕地开发。由于中央与地方政府事权与财权不相对称，市、县级政府容易产生“卖地”的冲动，省级政府缺乏加强土地管理的积极性，中央政府无法客观准确掌握具体用地情况，各级政府在土地管理方面难以真正形成合力。二是从部门管理权限来看，国有土地出让的审批管理由国土资源部门负责，资金管理由财政部门负责，由于两个部门协调配合机制尚难形成，各级财政部门不能及时、准确掌握国有土地出让的情况，对国有土地出让后取得的收入无法进行适时监督管理。同时，由于国有土地出让金收入和新增建设用地土地有偿使用费实行专款专用，各级政府缺乏调控的余地，无法实行统筹安排，在一定程度上也影响了地方财政部门加强征收管理的积极性，市、县财政部门对于国有土地出让金收入的监督管理也只能流于形式。

三、加强土地管理的政策建议

（一）调整国有土地出让金征收管理政策，遏制地方政府片面追求土地收益的短期行为。我们认为，加强土地管理，应尽可能使现行政策与土地利用的内在规律性相吻合，使国家发展战略与土地供求现实相结合。初步考虑，一种方案是，将现行国有土地出让金一次性收取，改为按照土地使用年限分年度收取。另一种方案是，保持现行国有土地出让金一次性收取方式不变，按照国有土地出让金收入的一定比例建立国有土地收益基金，规定国有土地收益基金不得作为政府当期收入安排使用，只能预留作为今后若干年政府收入分年度安排使用，避免地方政府“寅吃卯粮”。同时，调整国有土地出让金收入分配政策，将现行国有土地出让金纯收益主要留给市、县安排使用，改为省、市、县共享，保证省级集中一定数量的土地出让金，统筹安排使用。这样，既体现了土地资源的国家所有，又调整了国有土地财权、事权的管理格局，有利于调动各级地方政府管理土地的积极性。上述两个方案共同的好处是，可以减少地方政府出让国有土地的即期收益，遏制地方政府片面追求土地收益的短期行为。但也各有利弊：第一个方案，有利于减轻用地单位经济负担，适当降低投资成本，但存在一定财政风险。房地产开发企业一旦破产、转行或者采取其他方式恶意逃废，剩余年度的土地出让金将无法收回。第二个方案，可以减少财政风险，确保土地出让金应收尽收，但需要省级以下政府的支持和配合。综合比较上述两个方案，我们倾向于采取第二个方案。

（二）允许农民将承包集体土地作价入股参与土地开发项目，保障失地农民的生产和生活权益。一是修订《土地管理法》，允许农民将承包集体土地作价入股参与土地开发项目，通过分红、分利等形式获取失地后的长期收益。二是根据土地增值收益状况，适当提高支付被征地农民的土地补偿费标准和安置补助费标准；在土地出让金中划出一定比例的资金，用于保障失地农民的基本生活，确保社会稳定。三是加强对支付农民征地补偿费和安置补助费的财政监督管理，由财政部门通过发放银行卡方式，直接将补偿费和补助费支付给农民，从制度上防止截留、挤占、挪用现象的发生，并建立相应的公示制度。四是国家征用集体土地，必须征得农民的同意，并经农民签字认可，集体经济组织不得替代农民流转农民承包的集体土地。五是尽快制定和出台农村土地承包法的实施细则，规范土地使用权流转的补偿标准、收益分配、土地流转管理、土地纠纷等问题，保护农民土地承包权益，确保农村土地流转的规范有序，促进土地规模经营，加快农村劳动力转移步伐。

新土地管理法土地征收流程例8

新农村建设背景下强加强土地管理十分必要，这不仅由于三农问题关系着国家农业发展经济与社会发展，同时三农中的土地规划问题也是农民赖以生存的主体。也就是说，三农建设进程下土地管理问题已经成为重点问题，随着社会主义经济建设进程步伐的加快，一些亟须迫切解决的问题以逐步凸显，如土地利用不当或受其他外部因素及客观因素的影响，导致问题逐步激化，进而给农民生活带来困扰。由此可见，在新农村建设背景下，土地管理问题直接关乎到农民自身的切身利益，同时也关系着国家国民服务经济的发展与国家基本建设。

1 新农村建设背景下土地管理建设进程现状与存在主要问题

1.1 土地征用管理体系机制缺乏约束性、农民基本权益保障明显不足

我国农村经济建设发展进程中，农村土地征用问题在当前看来十分普遍，同时征用范畴也未能具体明确，征用范畴较广。尤其是现行征地体系机制中，土地征用的实则所有权已经国家所有，即由农民土地集体所有权转归国家所有，从此农民经济收入的主要生产工具被逐渐剥夺，进入了以自身劳动力输出的人口就业范畴。虽然农民主体理所应当的收到了一次性土地补偿与后期安置补偿，但是当前看来农民主体的社会保障也明显不足，农民土地被国家征用也就失去了最为基础的物质生活保障。

1.2 农村土地所有权法规条例界定不清

我国关于农村土地所有权的法律条款主要存在于《宪法》、《民法通则》和《土地管理法》等几部重要法律之中。这几部法典都明确规定，“农村土地归集体所有”。然而，这些法律中或者只是做出了原则性规定，未明确所有权主体，或虽然做出了较为具体的规定，但却存在多重的权利主体法律界定，造成关于农村土地产权司法实践上的巨大困难。

1.3 土地管理体系制度存在弊端、资源流转与流动规模受限

改变农业经济生产现状，实现现代化农业经济发展建设，是我国现阶段三农建设的重要内容。在现行土地征用管理体系机制下，作为土地权力所有者的农民主体所拥有的权益是使用权与收益权，而除此之外的其他权益根本没有直接兑现，其中最为主要的土地处置权根本难以保障。也就是说，农民土地处置权限逐步丧失会使得土地规模流动受限，进而直接导致农民土地占有量不足，影响基本农业生产量。同时，在不能获取有效经济补偿的形势下，不少农户肯定是不愿意放弃自身土地所有权，进而促使形成了土地资源闲置与过度浪费的现象发生。

2 新农建设背景下农村举措

2.1 明确权利主体使之土地所有权能够公正平等

结合我国依法治国战略来看，首要要解决的就是土地征收体系的法律法规内容完善问题，以此才能在实行改革举措的基础上实现成效。也就是说，土地管理问题要结合实际并从长远角度看起；即做到切实维护农民主体的切身权益，就要真正明确土地的所有权受益主体是农民。具体来说，应当重新修订国家土地征收管理相关的法律条例内容，统筹规划土地所有权的概念性问题，以此才能逐步激发更多公平有利的土地权能。如延缓土地承包期限，进一步提升农民主体的土地生产经营观念，避免因公务学等因素所导致的土地承包权脱节问题的发生，即不仅要保证农民土地权益要与国家实现同等公平对待，还要能够认真贯彻与长久坚持土地承包机制相关的惠民政策。

2.2 建立制约体系机制，确保征用土地范畴合理

现行农村土地体系管理机制下，农业用地如果被国家征用一般所实行的模式是“国家征用―政府批租”。而在当前产业化经济迅猛发展的今天，如果一直沿用这种体系管理模式势必会使得土地资源配置效率降低，并使得征用的农业土地征用范畴制约职能作用弱化。因此，当前形势下，应当维护土地征用所应具备的公共权益，如果是政府用于国家设施建设及公益事业而必须征用的土地，可以合理设置征用土地范畴及规模，避免或严厉打击非公益性质的征用土地行为发生。也就是说，在满足土地集体所有权益及国家所有权平等地位的基础之上，大范畴的地方土地使用就不再仅仅单纯依赖国家土地，而应当建立明确市场机制，由市场形成宏观调控，从而才能保证土地供需的制衡，真正体现农民在市场中的主体地位。

2.3 转变政府基本管理职能、促进农村土地流转市场

首先，对于政策政策的贯彻与土地基本管理职能的发挥，应当着重考虑土地所有制的差别问题，即避免由土地所有制差别引致的土地权益二元机构的形成规模继续壮大。也就是说，必须打破政府垄断土地初级市场的现状，建立统一的土地交易制度和流转市场，同时政府应退出土地经营职能，树立土地管理的“裁判员”角色，转向土地的规划、管理以及市场的监管与调控等，为建立农村土地流转市场创造条件。

结语：

总之，新农村建设背景作用下，三农政策顺利推行势必会提高土地征用管理的执行效率与质量。但同样不可否认的是，三农政策的贯彻与执行需要政府参与、社会参与、广大农民主体等多方群体共同积极参与。为此，我们有必要提高认识，认真研究推动当前形势下的土地管理改革相关的重要内容，从而才能为社会主义新农村建设提供良好的执行环境与必要条件。

参考文献

新土地管理法土地征收流程例9

Abstract： building a new socialist countryside is one of the basic advancing socialism with Chinese characteristics necessary for the implementation of policies, which covers all aspects of land management, many constructive agricultural economic development issues, a comprehensive cultural development, as well as the main livelihood of farmers, is a system construction projects. In other words, under the policy issues related to agriculture has always been one of the key problems in China's economic construction and development process of the road in the primary solution, namely land management problems have been related to the survival of farmers and agriculture, promote agricultural economic development plans.

Keywords ：new rural construction; land management; issues; initiatives

中图分类号:F301 文献标识码:A

新农村建设背景下强加强土地管理十分必要，这不仅由于三农问题关系着国家农业发展经济与社会发展，同时三农中的土地规划问题也是农民赖以生存的主体。也就是说，三农建设进程下土地管理问题已经成为重点问题，随着社会主义经济建设进程步伐的加快，一些亟须迫切解决的问题以逐步凸显，如土地利用不当或受其他外部因素及客观因素的影响，导致问题逐步激化，进而给农民生活带来困扰。由此可见，在新农村建设背景下，土地管理问题直接关乎到农民自身的切身利益，同时也关系着国家国民服务经济的发展与国家基本建设。 1 新农村建设背景下土地管理建设进程现状与存在主要问题

1.1 土地征用管理体系机制缺乏约束性、农民基本权益保障明显不足

我国农村经济建设发展进程中，农村土地征用问题在当前看来十分普遍，同时征用范畴也未能具体明确，征用范畴较广。尤其是现行征地体系机制中，土地征用的实则所有权已经国家所有，即由农民土地集体所有权转归国家所有，从此农民经济收入的主要生产工具被逐渐剥夺，进入了以自身劳动力输出的人口就业范畴。虽然农民主体理所应当的收到了一次性土地补偿与后期安置补偿，但是当前看来农民主体的社会保障也明显不足，农民土地被国家征用也就失去了最为基础的物质生活保障。

1.2 农村土地所有权法规条例界定不清

我国关于农村土地所有权的法律条款主要存在于《宪法》、《民法通则》和《土地管理法》等几部重要法律之中。这几部法典都明确规定，“农村土地归集体所有”。然而，这些法律中或者只是做出了原则性规定，未明确所有权主体，或虽然做出了较为具体的规定，但却存在多重的权利主体法律界定，造成关于农村土地产权司法实践上的巨大困难。

1.3 土地管理体系制度存在弊端、资源流转与流动规模受限

改变农业经济生产现状，实现现代化农业经济发展建设，是我国现阶段三农建设的重要内容。在现行土地征用管理体系机制下，作为土地权力所有者的农民主体所拥有的权益是使用权与收益权，而除此之外的其他权益根本没有直接兑现，其中最为主要的土地处置权根本难以保障。也就是说，农民土地处置权限逐步丧失会使得土地规模流动受限，进而直接导致农民土地占有量不足，影响基本农业生产量。同时，在不能获取有效经济补偿的形势下，不少农户肯定是不愿意放弃自身土地所有权，进而促使形成了土地资源闲置与过度浪费的现象发生。

2 新农建设背景下农村举措

2.1 明确权利主体使之土地所有权能够公正平等

结合我国依法治国战略来看，首要要解决的就是土地征收体系的法律法规内容完善问题，以此才能在实行改革举措的基础上实现成效。也就是说，土地管理问题要结合实际并从长远角度看起；即做到切实维护农民主体的切身权益，就要真正明确土地的所有权受益主体是农民。具体来说，应当重新修订国家土地征收管理相关的法律条例内容，统筹规划土地所有权的概念性问题，以此才能逐步激发更多公平有利的土地权能。如延缓土地承包期限，进一步提升农民主体的土地生产经营观念，避免因公务学等因素所导致的土地承包权脱节问题的发生，即不仅要保证农民土地权益要与国家实现同等公平对待，还要能够认真贯彻与长久坚持土地承包机制相关的惠民政策。

2.2 建立制约体系机制，确保征用土地范畴合理

现行农村土地体系管理机制下，农业用地如果被国家征用一般所实行的模式是“国家征用政府批租”。而在当前产业化经济迅猛发展的今天，如果一直沿用这种体系管理模式势必会使得土地资源配置效率降低，并使得征用的农业土地征用范畴制约职能作用弱化。因此，当前形势下，应当维护土地征用所应具备的公共权益，如果是政府用于国家设施建设及公益事业而必须征用的土地，可以合理设置征用土地范畴及规模，避免或严厉打击非公益性质的征用土地行为发生。也就是说，在满足土地集体所有权益及国家所有权平等地位的基础之上，大范畴的地方土地使用就不再仅仅单纯依赖国家土地，而应当建立明确市场机制，由市场形成宏观调控，从而才能保证土地供需的制衡，真正体现农民在市场中的主体地位。

2.3 转变政府基本管理职能、促进农村土地流转市场

首先，对于政策政策的贯彻与土地基本管理职能的发挥，应当着重考虑土地所有制的差别问题，即避免由土地所有制差别引致的土地权益二元机构的形成规模继续壮大。也就是说，必须打破政府垄断土地初级市场的现状，建立统一的土地交易制度和流转市场，同时政府应退出土地经营职能，树立土地管理的“裁判员”角色，转向土地的规划、管理以及市场的监管与调控等，为建立农村土地流转市场创造条件。

结语：

总之，新农村建设背景作用下，三农政策顺利推行势必会提高土地征用管理的执行效率与质量。但同样不可否认的是，三农政策的贯彻与执行需要政府参与、社会参与、广大农民主体等多方群体共同积极参与。为此，我们有必要提高认识，认真研究推动当前形势下的土地管理改革相关的重要内容，从而才能为社会主义新农村建设提供良好的执行环境与必要条件。

参考文献

新土地管理法土地征收流程例10

第一，集体经济的质量不够高，土地利用率比较低。根据我国的《宪法》和《土地管理法》中有关于农村土地归属权的相关规定，其中说明农村土地的所有权是属于集体的。而集体是一个较为复合的概念，它使得土地是归农民所共用的，但农民又不能自主地决定土地的使用，也不能对土地进行随意地处置。在农村实施了税费改革等制度后，集体的经济模式使得农民的收入较之前有一些降低，很多农民在土地上得到的收入也仅仅是靠农作物来实现，这些收入勉强只够他们的基本生活而并不能使其生活质量有很好的改善，农民种地的积极性不高。因此现在越来越多的人选择将土地承包给他人而自己选择外出打工或者做生意。还有一些地方有土地外包的情况，即从农民那里以便宜的价格承包土地之后再将其进行高价的转让，从中谋取暴利。这些都使得农民的土地权益受到损害。

第二，土地过户流程还有一些问题需要优化。根据目前的相关流程，土地在流转的过程中农民很难通过正常的途径使自己获得更多的利益。农民在土地经营的过程中主要受到国家政策的引导，集体经济的环境使得在土地承包合同中农民的权益不能得到很好的落实。因此在目前，农村很多的土地管理干部会利用这一点将大笔的土地转让金收入自己的腰包，而农民只得到很少的一部分，使农民的利益受到极大的损失。这也是农村土地管理中存在的重点问题。

第三，在征地的过程中存在一些不合理的现象。农村的土地征用程序要按照相关的政策来执行，但很多的农村干部并不遵从相关的规定来进行，反而克扣农民的土地征收所得款。农民对于这一现象有很大的不满，希望这一问题能够得到有效的解决。

2.我国现在的土地管理法存在的一些问题

之前论述的农村土地管理中存在的一些问题，在我国的土地管理法都没有具体的规范，这也使得这一问题解决起来较为困难，很难有一个严格的标准去保障农民的土地权益。目前土地管理法中所存在的一些问题主要表现为：第一，对权力的规定缺乏相应的说明。比如土地法中规定财产在进行分配的时候要按照所有人的利益来进行分配，这一规定是为了解决土地权力中存在的限制问题。但是在实际的操作过程中，由于我国的土地使用权是集体使用权，集体土地的最终处置权是属于国家的。这就剥夺了农民集体土地的出让权，使得农民集体所应享受的收益不能得到落实，全部流入国库。第二，根据《土地管理法》的相关规定，当国家为了公共利益而需要对土地进行征用的时候给予一定的补偿。但是在法律中却并没有对“公共利益”进行明确的说明。这就使得只要取得了土地征收的批文，无论其用途是什么，均认为是符合“公共利益”的，这一法律条款被滥用。《土地管理法》和《物权法》中规定的征收土地的补偿是十分少的，一旦农民的土地被征收，补偿款完全不能保障农民的生活，再加上一些部门既是权利部门又是土地征收方，这使得其根本不会考虑农民的利益，而一味地去钻法律的空子，减少对农民土地的补偿，使得土地被征收的农民的权益被大大的损害。第三是对集体土地被征收的农民相关的救济政策没有落实到位。在法律中规定了如果土地的被征收者对于补偿的标准有争议可以经由县级人民政府协调，如果协调不成功可以由人民政府进行裁决，但是在实际的操作过程中，县级的人民政府根本没有依法设立协调机构来专门解决土地征收补偿标准争议的案例。因此这项条款就形同虚设，并没有起到保护土地被征收者的权益。

3.改变农村土地管理中问题的相关对策

3.1依法行政，落实政策

土地管理法的中相关权利能否得到落实很大程度上取决于干群关系是否紧密。因此要加强对农村干部相关法律知识的培训，提升其政治觉悟，使其在工作中努力做到依法行政，运用自己手中的权利为百姓的利益和人民的富裕尽自己的一份力。政策的落实可以使得广大农民的权益得到保障。

3.2努力落实农村土地承包经营管理制度

要在农村地区普及土地承包法的相关规定，采用多种方法和形式使农民了解土地承包经营管理的制度，从而使得他们对国家的土地政策更加了解，更好地利用法律来维护自己的权益，同时也明确自己的义务。对农村的干部要加强法律法规的教育，提升其法律的意识，使其工作做到有法可依，依法行政，这样就可以使其转变工作的思想，端正作风，更好地维护农民的利益。对于土地承包，要以稳定和健全的承包关系为前提，做到有偿、自愿并且依法进行土地承包，并不断地探索新的机制，使得土地的流转更加顺畅同时使农民的土地利益更加有保障。

3.3做到保护耕地和发展经济两手抓

现在，我国越来越意识到农村土地管理的重要性，加大了土地管理的力度。因此，在这样的大环境下，我们要努力做到既保护耕地又发展经济，转变原有的传统思想，与时俱进来给农民创造更多的利益，使其生活更加有保障。要积极地开发新的耕地，并加大对旧城以及老村的改造力度，将闲置的基地充分地利用起来，努力使得农村土地的利用率得到提高。

3.4提高土地补偿的标准