销售项目分析模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇销售项目分析，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

房地产开发作为目前最有前景的项目之一，受到众多开发商的喜爱，因此我国的商业地产开发项目可谓众多，这也导致目前我国商业地产开发项目竞争激烈，在这样的情况下，提高商业地产企业的市场竞争力成为当务之急。因此本文探讨的重点即为如何通过降低地产项目开发建设的成本投入，以提高商业地产项目开发建设的收益。

一、工程造价概述

1.工程造价简介

工程造价的意思就是工程的建造价格。广义上工程造价涵盖建设工程造价，安装工程造价，市政工程造价，电力工程造价，水利工程造价，通信工程造价等。另外，工程造价也是指进行某项工程间建设所花费的全部费用，其核心内容是投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、工程结算、竣工决算等等。而工程造价的任务主要是根据图纸、定额以及清单规范，计算出工程所包含的直接费用、间接费用、规划费用以及税金等等。

2.工程造价的基本职能

工程造价的基本职能主要体现在评价职能、调控职能、预测职能、控制职能等方面。

评价职能是在评价土地价格、建筑安装产品和设备价格的合理性时，就必须使用工程造价资料，而在评价建筑项目的偿贷能力、获利能力和宏观效益时，也可以依据工程造价进行评判。

调控职能是指国家对于地产项目的规模、结构等进行调控和管理；在我国政府依然是项目调控和管理的主要单位，对于地产项目中的物资消耗水平、建设规模和投资方向等都要进行调控和把控，让地产项目的规划建设更加的合理，而且不造成资源的浪费，可见工程造价调控职能的重要性。

预测职能是指投资者或者开发商在项目开建之前，对项目做整体的预测和把控，只有这样投资商才能知道自己的钱都花在了哪些地方，在项目开建之前需要筹集多少资金；而开发商也能根据预测知道如何开展工作。

控制职能主要体现在两个方面：一方面是它对投资的控制，就是字投资的各个阶段，能够根据对造价的多次性预算和评估，对造价进行全过程多层次的控制；另一方面，是对承包商所提交的商品和劳务供应进行成本控制。

二、商业地产项目造价控制特点分析

商业地产项目造价控制就是通过相应的管理方法对项目的各个阶段进行控制，这个控制不但体现在费用的控制上，更多的是体现在合理安排和损失控制上，控制不必要的费用浪费和损失，以便于项目能够在不必要的阶段造成浪费。通过这些内容分析，商业地产项目造价控制的特点主要体现在以下几个方面。

首先，商业地产项目开发建设造价投入巨大。商业地产项目作为大型固定资产投资投入项目，是一项建设规模巨大、开发周期长、资金占据大的工作，如果造价控制在整个工程实施过程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成亏损，使得商业地产项目的利益缩水，损害投资商和开发商的利益。

其次，商业地产项目开发建设造价控制管理的差异性加大。现在随着人们审美意识的提高以及商业地产项目的同质化严重，众多的开发商开始屡出奇招吸引客户的注意力。他们开始在建筑的外观、内部的装修装饰以及区位配套等方面下功夫，不管是欧式风格、韩式风格还是哥特风格，亦或是绿化、小区配套、学区配套等方面，开始大力投入以期让客户过来购买；但是这些都需要大量资金的投入，而项目造价控制的意义就在这里，通过采取不同的措施来达到管理的目的。

最后，商业地产项目造价控制管理具有明显的动态特征。上述已经提及，商业地产项目是一项大型固定资产建设，建设周期长、投入巨大；因此在这个建设过程中，会有很多不可控的因素，不光是政策的变动，加之费率等的调整，项目投入亦有不同。因此在商业地产项目开发建设上，应该遵循动态管理的原则，不同阶段采用不同的造价措施，根据时局的变化进行调整。

三、商业地产项目造价控制管理手段

1.商业地产项目开发准备阶段的造价控制

商业地产项目准备阶段的主要工作包括：项目的设计、工程项目的征地及项目建设条件的准备，设备、工程招标及承包商的选定、签订合同等。在项目开发伊始，就要首先制定商业地产项目开发造价的方案。要思虑到开发过程中各个阶段的情况，综合考量下，制定出商业地产项目开发造价的总方案，并成立项目管理组织机构，在项目实施的过程中，对不同阶段的造价控制办法、工程付款方法以及风险管理等方面进行明确的规定。

另外，在项目开发准备阶段，还要注意完善商业地产项目开发造价控制管理组织并确定各个阶段的造价控制管理目标。以备在项目实施过程中，能够把控全局。商业地产项目开发准备阶段是整个项目的根基，只有根基稳定才能够保证项目在后期实施的过程中有条不紊，因此做好项目开发准备阶段的造价控制重中之重。

2.商业地产项目决策阶段的造价控制

商业地产项目决策阶段的造价控制是整个造价控制阶段中最重要的一环，是造价控制的源头，因此这个阶段的造价控制重中之重。在这个阶段里，造价控制管理工作的重点就是根据工程标准、工程规模等估算投资额。工程标准、工程规模、配套设施、工程定位等这些在项目决策阶段都要准确衡量，才能对项目造价进行准备的把控。

另外，对商业地产项目开发建设中的建筑工程费、设备与器具购置费、安装工程费以及工程建设等其他费用进行估算也是项目决策阶段的重点，合理把控好决策阶段的造价控制，对于整个项目的良好运作将起到事半功倍的效果。

最后，商业地产项目决策阶段的造价控制还取决于经济环境。在改革开放之初，我国的房地产发展未露锋芒，因此房地产行业的整体发展环境并未成熟，相关配套措施也未被考虑；但是随着房地产行业的日益发展，同质化的产品越来越多，而人们的要求却越来越高，不匹配的供需导致人们对于房地产越来越不满意。为了争取更多的客户，现在的房地产开发商开始花样百出，只为争取更多的业主，而这不同的吸引手段则需要相应的支出，因此在商业地产的决策阶段进行造价控制并预计到未来支出，也是重要一环。

3.商业地产项目设计阶段的造价控制

商业地产设计阶段是总价控制的重要一环，在这个阶段，首先要采取招标制度，不能人为的确定哪家公司来进行项目执行工作，要设计严格的招标方法，以此来降低设计费用；同时在招标阶段，要采取竞争的方式，让招标单位能够发挥所长，尽量做到造价控制，以此来优化设计方案。

其次，在商业地产项目的设计阶段，还要采取标准设计和限额设计两种不同的方式，其中标准设计就是按照常规的用料用量来进行设计，进行工程造价；限额设计就是在确保工程质量的同时，对一些用料用量进行控制来进行设计，以此来控制工程造价。

第三，除了我们说的常规的招标制度外，还有请专家学者来对设计方案进行把关，看是否有需要调整的地方，以优化设计方案，从而从设计阶段来进行造价控制。专家学者不同于设计人员，他们的学识更加渊博，相关经验更加丰富；而且由其进行审核没有利益纠葛，因此便更加的公平公正。加之有专家学者进行把关后，设计阶段的各项问题可以被提前发现并修正，以防止后期出现不可预估的错误和漏洞；而设计师们也可以通过和专家学者的交流，更好的提升自己的专业素养，在以后的设计过程中，能够避免类似的问题出现和发生，将问题扼杀在摇篮里，以使得商业地产工程造价在设计阶段能够被严格把控。

第四，严格控制设计变更，有效控制工程投资，在项目设计的初步阶段，会受到各个方面不同因素的影响，比如工程性质、设备材料的供应、物资采购、供应价格等方面的变化，最终都会影响到设计阶段的工程造价，但是这种误差范围一般都是小范围的，也是被允许的，但是即使如此，严格控制和审核各个流程的造价使其尽量能够按照前期的设计图纸进行，也是被大家期许的。另外，在项目施工图实施过程中，设计人员要做好调研，不能与经济相脱节，要加强图纸审核、校对的次数，只有这样才可以将工程造价脱节问题暴露在施工前，才能更好的进行控制。

第五，加强相关立法建设，中国现在的经济发展迅速，相关经济法制也与时俱进一应俱全；自我国房产经济飞速发达以来，相继出台了《中华人民共和国建筑法》、《合同法》《招标投标法》等相关法律法规。而在1995年，我国建设部、国家计委也出台了《工程建设监理规定》，根据这个法律法规，各省市也根据自己的相应行情颁布了一些具体的实施方法，对提高我国各省市的工程质量起到了重要的作用。但是即使如此，纵观房产行业的法律法规依然甚少，因此在控制工程造价，提高房产质量水平这条道路上，我国依然还有很长的路要走。

4.商业地产项目实施阶段的造价控制

在商业地产项目实施阶段进行造价控制，关系到实际商业地产项目建设过程中的实际开销，因此应该从造价、质量以及工程进度等方面进行全面把控，以确保项目整体目标的实现。首先，上述我们已经说过，在商业地产项目实施过程中，要以前期的造价控制为依据，严格按照此执行，为了方便操作，执行双方应该签订劳动合同，以此来保证项目的顺利开展；在合同中要就项目实施各个阶段的内容进行明确规定，只有这样才能在意外发生的时候双方有理可据，同时也可以保证项目在合同的管理下顺利开展，减少双方不必要的损失。

其次，在商业地产项目实施阶段，要对实际用料进行严格把控；项目用料在工程造价中占据重大篇幅，因此严格控制用量，可以避免浪费的情况发生；另外，在工程实际作业的过程中，难免会有变动和意外导致用料的不同，在这个过程中，双方要就意外出现的情况和用料增减的情况写成合同并双方签字，避免后期不必要的麻烦。

最后，在商业地产项目实施阶段及工程进度方面，也要进行把控，双方在签订合同的时候，要根据工程进度安排资金支付，不能将所有工程的全款一次付清，要循序渐进，这样做一方面可以较少占用资金，另一方面当工程出现其他问题时候，双方也可以进行协商，以防处于被动位置。

5.商业地产项目结算阶段的造价控制

商业地产项目阶段阶段的造价控制是工程造价审核的最后一步，即在项目完工后，请相关审计部门对现场进行审计，这个审计过程是要和施工单位就工程进行过程中的单据进行一一核对，同时要对工程进度过程中变更的项目进行核对，对项目所有的定额单价进行核对，对项目进行过程中的一应支出进行核对，同时要就项目的实际花费和原始的造价资料进行核对，了解项目实施过程中哪些地方发生了变化，以便于其他项目实施过程中进行把控。

四、结语

在商业地产项目开发建设的手段分析上，本文从项目实施过程中的各个阶段进行了分析并阐述，并重点指出，商业地产项目开发建设部门应该根据不同的阶段继续不同的规划，同时采取不同的造价控制手段和措施，只有这样，才能够保证商业地产项目造价控制管理目标的实现，才能够有效控制浪费和不必要的费用支出，才能最终提高项目建设开发的经济效益。

参考文献：

篇2

中图分类号：F713.3文献标识码：A文章编码：

前因：房地产底价方法中应用最为广泛的是市场比较定价法，按照常规的市场比较定价法，寻遵循以下步骤：1、确立竞品楼盘，依据竞品楼盘与项目的竞争强弱程度设立参考权重系数；2、确立价格影响因素，设定各因素对价格影响的权重，常规较为严谨权重确立方法是成立定价小组，小组成员各至依据经验值设立各因素权重，再采用算数平均数确定具体权重；3、拟定价项目与竞品项目各价格指标对比打分，定价小组各成员分别按自身经验打分，再采用算数平均数确定各因素具体分值；4、打分汇总加权，得出拟定价项目相对竞品楼盘售价；5、再参照竞争关系权重得出项目价格建议。再采用以上定价方法时，人的主观因素决定了价格的走势，最终定价主观因素比重较大，如何最大限度降低人主观或经验值判断对定价体系的影响，制定出相对客观科学的价格体系，一直是困扰我的难题，层次分析法（AHP）给了我很大的启示，我尝试将其应用于定价中，现将其提出：

基本情况：

我公司的首创鸿恩国际生活区项目位于江北区大石坝，于2012年10月推出7号楼王部分产品，项目高层类物业直接竞争对手为东原D7区、保利江上明珠馨园、保利香雪、华润中央公园，以上竞品楼盘分布情况如下图：

各竞品楼盘当期销售价格如下表：

住宅类物业定价考虑因素大致为下图所列：

解决方法：

1、定价影响因素有8个，两两比较得判断矩阵如下：

2、采用几何平均数，各指标权重归一化

企业品牌：a1=8=0.59

√1*2/3*1/2*1/2*2/3*2/3*1/2*2/5

区位价值：a2=8=0.89

√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5

商业配套：a3=8=1.18

√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5

交通便捷度：a4=8=1.18

√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5

外部景观：a5=8 =0.89

√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5

园林景观：a6=8=0.89

√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5

楼栋位置：a7=8=1.18

√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5

户型：a8=8 =1.48

√2.5*5/3*5/4*5/4*5/3*5/3*5/4*1

3、确立各项因素影响权重

企业品牌：a1/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.07

区位价值：a2/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11

商业配套：a3/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.14

交通便捷度：a4/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.14

外部景观：a5/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11

园林景观：a6/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11

楼栋位置：a7/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0,14

户型：a8/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.18

特征向量（0.07，0.11，0.14，0.14，0.11，0.11，0.14，0.18）

4、各楼盘相对每一定价因素判断矩阵

5、采用几何平均数，各指标权重归一化，确立特征得分

对企业品牌，5项目得分(0.18，0.2，0.21，0.21，0.2)

对区位价值，5项目得分(0.22，0.22，0.22，0.17，0.17)

对商业配套，5项目得分(0.22，0.24，0.20，0.18，0.16)

对交通便捷度，5项目得分(0.22，0.22，0.20，0.20，0.16)

对外部景观，5项目得分(0.21，0.19，0.23，0.17，0.20)

对园林景观，5项目得分(0.19，0.21，0.20，0.17，0.23)

对楼栋位置，5项目得分(0.22，0.20，0.20，0.18，0.20)

对户型，5项目得分(0.18，0.21，0.21，0.21，0.19)

6、经计算5项目相对于价格的特征向量为：

（0.20，0.21，0.21，0.19，0.19）

7、对比各项目现行售价，得出相对价格，再根据竞争关系加权得出本项目销售价格：

篇3

1 引言

近年来,随着移动多媒体时代的到来,手机逐渐从简单的通话工具向智能化工具发展,尤其是在国内3G牌照发放后,移动通信网与无线局域网(WLAN)的融合已成为一种必然趋势,手机用户使用WLAN网络的安全问题迫在眉睫。鉴于IEEE 802.11定义的安全标准存在国际公认的严重安全漏洞和结构性缺陷等问题,我国自主研发了一种用于提供无线局域网中身份鉴别和数据机密性的安全接入技术标准――无线局域网鉴别与保密基础结构(WAPI)。2009年4月,工业和信息化部宣布今后国内所有2G和3G手机都可以使用WAPI技术,并提出了具体的参考标准及检测项目。

标准对移动用户终端WLAN技术要求进行了详细规定,包括空中接口物理层、功能、性能等多个方面。进网检验需要对其中关键的12个项目进行测试,是对国内市场的移动终端支持WLAN功能的最基本要求,主要有接收机最小输入电平、扫描AP功能、同一AS域内AP间切换功能、WLAN信息显示功能、WAPI安全功能(7项)、无线接口吞吐量等检验项目。文章重点针对接收机最小输入电平检验项目展开讨论,根据项目指标要求,详细分析其测试原理,并给出具体的测试方法。文章所阐述的测试方法可应用于标准中规定的其他接收机相关检验项目。

2 指标要求

接收机最小输入电平定义为FER或PER不超过限值时的输入电平值,针对不同的传输速率规定了相应的指标要求,具体如下:

(1)对于GB 15629.11-2003中规定的2Mbit/s DQPSK调制,输入电平为-80dBm,MPDU长度为1024个八位位组时,FER应小于8×10-2。

(2)对于GB 15629.1102-2003中规定的11Mbit/s CCK调制,输入电平为-80dBm,PSDU长度为1024个八位位组时,FER应小于8×10-2。

(3)对于GB 15629.1104-2006中规定的OFDM、DSSS-OFDM方式,输入电平为表1中规定的接收机最小输入电平,当PSDU长度为1000个八位位组时,PER应小于10%。

3 测试原理

进行接收机最小输入电平检测时,被测手机(DUT)应工作在正常网络模式,即使用具有接入点(AP)参与的基础结构型网络环境。根据该检测项目的指标要求,测试时需要计算FER或PER,按照WLAN工作原理,可以通过统计被测手机在正常网络连接状态时回应的ACK信息来获得FER或PER值,这里详细介绍基础结构型网络下与实现此功能相关的工作原理与技术细节。

3.1 WLAN通信机制

由于无线信道的不确定性,和有线网络链路层协议不同,国际通用的IEEE 802.11定义的无线局域网标准采用肯定确认机制,所有发送出去的帧都必须得到响应,如图1所示。整个过程被视为单一的不可分割的操作,只要图中任何一个步骤失败,则整个操作被视为失败。数据帧的发送者必须收到响应,否则该帧即被视为已经丢失,需要予以重传。

图1 WLAN肯定确认机制

使用无线网络之前,工作站(STA)首先必须找出网络的存在,在所在区域识别现有网络的过程称为“扫描”,分为“主动扫描”和“被动扫描”两种方式。使用主动扫描时,STA在每个信道上都会发出探询请求(Probe Request)帧来请求某个特定网络予以回应,而如果网络收到搜寻其所属的基本服务集的Probe Request,就会发出探询回应(Probe Response)帧。STA使用主动扫描方式获得网络资源信息的通信过程示例如图2所示。STA与AP网络建立关联,并进行必要的安全认证之后,STA接收到AP发送给它的数据信息后,需要回应ACK帧。

按照上述WLAN通信机制,可以使被测手机与WLAN测试系统进行关联后,WLAN测试系统向被测手机定期持续发送一定数目的数据包,进而采用统计被测手机返回的ACK包数量的方式计算FER或PER值。

3.2 节能方式

WLAN网络中,信标(Beacon)帧对于电池节能起到了至关重要的作用,Beacon帧主要是用来声明某个网络的存在,并实时调整加入该网络所必需的参数。在基础结构型网络中,AP负责传送Beacon帧,Beacon帧所覆盖的范围即为基本服务区域。

首先被动扫描可以节省电池的电力,因为在这种方式下STA不需要发送任何信号。STA只需在信道列表所列的各个信道之间不断切换并侦听Beacon帧,并从Beacon帧中获知其所在的基本服务集的相关信息。

在进行数据通信时,AP在电源管理上扮演着关键性的角色,主要具有两项任务:其一,因为AP知道所关联的每个STA的电源管理状态,因此只要该STA处于“活跃(active)”状态,AP即可判断应该将帧发送至无线网络,否则就为之缓存帧;其二,具有缓存帧时,定期通过Beacon帧声明有数据需要传送的STA信息。移动式STA在节能模式下,可以休眠一段时间不去使用无线网络接口,但必须定期醒来进入活跃状态接收Beacon帧以确定AP是否为之缓存数据,如果确认AP为之缓存了数据,则可以使用PS-Poll帧获得这些数据。STA只是定期开启接收器侦听缓存状态远比周期性发送轮询帧所耗费的电力要少得多,除非接收到必要的通知,否则STA根本不用耗费电力来启动发送器发送轮询帧。STA处于节能模式时从AP获取数据帧的流程见图3所示,假设STA从睡眠状态醒来后通过接收AP发送的Beacon帧得知AP为之缓存了两帧数据。

综上分析,如果被测手机工作在节能模式,将不会及时处理WLAN测试系统发送的数据信息,无法按照“发送数据-返回ACK”的模式进行工作,于是在节能模式下将无法通过统计回复的ACK信息来计算FER或PER值。因此,进行FER或PER测试时,应关闭DUT的节能模式。

4 测试方法

综上分析,设计的接收机最小输入电平测试系统如图4所示。具体的测试方法为:通过控制台控制WLAN测试系统工作在指定的信道、数据速率,使DUT工作在正常WLAN网络模式、关闭WLAN节能模式,并与WLAN测试系统建立连接。控制WLAN测试系统循环发送指定信道、指定数据速率的信号,数据信息应包含DUT的MAC地址及接入点的BSSID信息,控制台统计WLAN测试系统接收到的DUT返回的ACK信息,计算本次循环的FER或PER值,如果在指标要求范围内,降低信号发射功率重复上述过程,直至FER或PER最接近且不超过指标要求时,计算得到DUT的接收机最小输入电平。

进网检测需要在最低、中间、最高三个信道下(详见表2),针对指标要求的所有数据速率进行测试,并满足指标要求。

5 结束语

自从国内移动用户终端WLAN进网测试开展以来,各手机制造商纷纷推出其具备WLAN功能并支持WAPI安全机制的上市手机,已有几十款手机通过测试。随着3G+WLAN网络的日渐融合,无缝切换、资源共享等是“水到渠成”的结果,定将吸引更多的移动用户使用3G+WLAN网络,而WAPI机制提供了不可或缺的安全保障。

参考文献

[1]YDC 079-2009.移动用户终端无线局域网技术指标和测试方法[S]. 中华人民共和国工业和信息化部,2009.

[2](美)加斯特(Gast, M. S.)著,O'Reilly Taiwan公司编译. 802.11无线网络权威指南(第二版)[M]. 南京:东南大学出版社, 2007.

[3]GB 15629.11-2003. 信息技术系统间远程通信和信息交换局域网和城域网特定要求第11部分:无线局域网媒体访问控制和物理层规范[S]. 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局,2003.

[4]GB 15629.1102-2003.信息技术系统间远程通信和信息交换局域网和城域网特定要求第11部分:无线局域网媒体访问控制和物理层规范:2.4GHz频段较高速物理层扩展规范[S]. 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局, 2003.

[5]GB 15629.1104-2006.信息技术系统间远程通信和信息交换局域网和城域网特定要求第11部分:无线局域网媒体访问控制和物理层规范:2.4GHz频段更高数据速率扩展规范[S]. 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局,中国国家标准化管理委员会,2006.

【作者简介】

篇4

引言

面对信息化项目的巨大吸引力，以及对企业内部管理和技术创新的渴求，石油销售企业进行信息化项目建设的要求越来越强烈。然而信息化项目在提高企业经济效益和市场竞争力的同时，也存在着很多的风险。如何准确地识别风险，找出风险的驱动因素，并进行有效的风险控制，是信息化项目建设的当务之急。本文旨在全面分析石油销售企业信息化项目的风险驱动因子，为风险的控制提供必要的依据。

1石油销售企业信息化项目立项与启动阶段风险驱动因子分析

1.1环境和资源影响风险驱动因子

石油销售企业信息化项目的开发和建设离不开良好的环境和充足的资源支持，我们可从以下四个方面进行探讨项目环境与资源影响风险驱动因子:

①环境支持度。即目前的政治法律环境、社会经济环境、石油行业总体状况是否有利于该信息化项目的开展。

②技术支持度。信息化项目的建设必须考虑现有的技术水平，即社会上以及比较普遍使用了的技术，而不应该把尚在实验阶段的新技术作为考虑的依据。

③资金支持度。即石油销售企业信息化项目的建设，有没有充足的资金作为开发后盾，保证信息化项目的顺利完成。

④基础设施支持度。即石油销售企业的基础设施，如现有技术水平、设备设施、加油站网点建设等，要能满足信息化项目的要求。

1.2内部管理体制风险驱动因子

内部管理体制风险驱动因子主要指石油销售企业的内部管理体制，如组织结构、信息流程、企业文化等是阻止还是促进了信息化项目的进行。

1.3信息化系统兼容性风险驱动因子

引起信息化项目系统兼容性的驱动因子主要有:区域公司信息化项目与集团公司的信息化系统是否有冲突;该信息化项目能否在集团公司的信息系统下运行;该信息化系统与企业内部子系统能否兼容;在两个系统之间有冲突的时候，有没有办法来减少或缓解这种冲突等。

1.4加油站作业管理风险驱动因子

加油站作业管理风险驱动因子主要包括营销模式和作业流程两方面。目前我国80%的加油站业务靠油品销售，只有20%的加油站同时经营便利店，在作业流程方面大多数石油销售企业均采用以顾客为中心的作业流程，顾客满意度是评判加油站作业流程好坏的关键，在实行信息化项目以后，应该体现以客为尊、员工满意、倾听顾客意见、提供良好服务为宗旨，努力实现顾客服务流程再造与优化，吸引顾客，提高顾客满意度，最终提高企业的销量与效益。

1.5安全管理风险驱动因子

①与QHSE管理体系的紧密结合。信息化项目的开发建设，必须以着眼于持续改进、着眼于事故预防、立足于全员参与为原则，紧密结合石油销售企业QHSE管理体系，实现质量保证、无事故、无污染、物职业危害的目标。

②信息化项目运行稳定性需求。加油站的运行都是全天候的，系统的稳定性是项目开发应首先考虑的因素，信息化项目的需求分析应满足运行稳定性的需要。

③信息化项目运行的可靠性。在石油销售企业，加油站生产信息是最主要的基础信息，不管是经营业绩分析，还是工资薪酬的设定，以及公司发展战略的制定，都要用到这个基础信息，可见石油销售企业对信息化项目的运行可靠性是非常重要的。

④信息化项目系统反映速度。建立信息化项目的主要目的，就是要实现石油销售企业内部信息流和资金流的共享，并且要反映及时准确的信息，因此该信息化系统的反映速度将是影响整个系统的重要因素。

1.6客户关系管理风险驱动因子

石油销售企业信息化项目的进行，要时刻体现以客户为中心，规范化、技巧化的服务现场管理，包括油品质量管理、加油站设备管理、现场安全管理、环境管理、质量信息管理和加油站人员管理。客户关系管理风险驱动因子，主要包括客户服务需求的满足和客户关系管理需求的满足两个方面。

1.7企业人力资源管理风险驱动因子

①企业人员素质和能力。信息化项目最终要在各加油站和管理中心实施，这就会面对公司最基层的工作人员，如加油站操作工、油品调运人员等，这些人一般不具有太多的技能和素质，对新事物的理解也需要较长的时期，因此在进行信息化项目建设需求分析的时候，就要充分考虑最终用户的素质和能力，不能脱离基层人员的现实能力。

②员工关系管理。石油销售企业注重以绩效导向的人力资源规划，建立以人为本的工作团队，因此在进行信息化项目需求分析时，要注重企业文化在项目中的体现，做好石油销售企业培训管理薪酬管理等员工关系管理。

1.8成品油供应链管理风险驱动因子

石油销售企业的竞争，是供应链与供应链之间的竞争，是反应速度的竞争。一方面，企业信息化的建设会改善和提高成品油的供应链管理现状;另一方面，如果不了解石油销售企业的成品油供应链的基本情况，就不能设计出适应企业运作的信息化项目。成品油供应链管理风险驱动因子主要包括对成品油供应链现状的满足和供应链流程规划的合理性。

2石油销售企业信息化项目实施阶段风险驱动因子分析

2.1信息化项目质量控制风险驱动因子

①价值管理系统和财务管理系统的满足。即该信息化项目是否支持石油销售企业投资管理、WVA、战略管理，对财务会汁、管理会计，以及企业内部协调结算，在项目建设阶段是否较完善的融合了这些子系统。

②人力资源管理与知识管理系统的满足。该信息化项目的建设是否面向知识市场，支持文档管理、办公自动化、员工自助服务、业绩管理以及将来的企业知识生成与传播管理。

③物流管理系统的满足。息化项目的质量控制，要求系统面向企业内部运营，支持采购管理、仓储管理、销售管理、分销管理，同时还应该支持运营计划管理、作业现场管理、质量管理、设备管理等。

④供应链管理系统的满足。石油销售企业信息化项目要面向供应市场，支持产品和服务的协调设计、协同供应、供方与组织的协调计划等需求。

⑤客户关系管理的满足。即该系统是否面向消费市场，支持与消费者协同销售、协同市场、协调服务。

2.2项目进度与成本控制风险驱动因子

①项目进度控制情况。信息化项目是一个庞大的系统工程，工程建设的连续性和准时性，是保证项目按期完成的关键，因此石油销售企业应按照项目工程进度，对该项目加以控制，因为项目进度的延误将直接导致信息系统的质量，这种损失是难以估量的。

②项目成本控制情况。信息化项目成本的多少，也是衡量石油销售企业信息化项目建设成功的重要标志，因此石油销售企业在信息化项目建设阶段，要严格按照理想阶段的成本预算指标，对项目方的项目开发成本进行控制，项目的方有时为了降低成本，有可能会在项目质量方面降低标准，从而损害企业的利益，对此石油销售企业需要引起高度的重视。

2.3项目规范性控制风险驱动因子

石油销售企业信息化项目建设期的规范性主要是指项目方和企业自身人员工作流程的规范性、项目阶段性工作报告的按时提交等方面。

①项目成员工作规范性。即项目开发人员是否按照立项时的要求，有计划、有步骤地进行信息化项目开发。

篇5

在生殖保养产品项目越来越多的今天，面对激烈的竞争环境，如何在众多的生殖保养项目中选择最具优势的品牌呢？投资者必须细分目前生殖保养状况，做好项目分析，认清哪个生殖保养项目才是最迎合市场和最有潜力发展的。

我们先来分析一下现今市场中的生殖保养项目：第一种，通过手术来帮助女性缩阴，在开刀，恢复慢，风险大，极大可能导致不孕。第二种，凝胶内塞类的生殖保养产品，在私密处塞入凝胶后平躺5～10分钟帮助女性缩阴和改善，凝胶异物排不干净，不仅引发妇科炎症，严重者导致癌症。第三种，体外生殖保养精油，采用澳洲天然植物，只需涂抹于下腹部和后腰部按摩吸收，即可达到有效缩阴和改善妇科炎症，安全有效。

随着生殖保养行业的一步一步的崛起，越来越多的人们开始追求天然有机健康保养方式，综合上述项目分析可以得出结论：体外生殖保养精油将会成为最适合美容院经营的生殖保养项目。因为精油芳香疗法可令纯天然成分3分钟到达到真皮，8～10分钟到达血液及淋巴循环，4～12小时可完全排出体外，以高效疗和高安全性满足消费者需求。而且精油自身的有机成份不会让人产生依赖性，如不使用也不会产生反弹效果，无任何副作用，也不在体内残留。

Step2 开启销售

一旦确定好项目，就要着手准备生殖保养项目的营销推广方法。如何做才能开启项目并让其在店内成功销售？

首先，自引进生殖保养项目起，为了从上到下贯彻统一思想，对内部全员进行培训，甚至到清洁阿姨都必须了解生殖保养项目的基本信息，人与人之间口碑营销是最有成效营销方法之一，务必让店面的全体员工随时随地处于营销的最佳状态。其次，生殖保养项目在店面的形象推广，为让更多需求者看到或者了解产品信息，形象宣传是运作好项目的重要条件之一，在店面里任何一个有可能的可设置广告的位置都打上生殖保养项目的信息，让顾客随时随地接收生殖保养项目的信息。再次，对店内所有类型的客户进行档案分析，归类出目标客户和非目标客户。对目标客户进行邀约或者电话营销，针对性需求点进行销售，这类客户销售成功率可达80%，非目标客户可先进行需求铺垫和短信营销，激发顾客欲望，再进行跟踪销售。最后，进行售后回访增加对顾客的关注，从而提高销售，对购买后的顾客使用效果进行采访记录，提高顾客对产品的忠诚度和解决顾客对产品的疑虑，一般情况下，使用好的顾客100%会进行再次购买。

篇6

如今追星族到处都是，假如开一间偶像专卖店，再配以合理的经营方法，生 意一定异常火爆。在广州、香港、深圳等地，偶像专卖店生意相当红火。投资策划：

偶像专卖店的主顾一般为在校学生，年龄20岁以下。所以店址选择宜在文教区。面积20-50平方米，临街。

可到香港、深圳、广州等地购进时下走红的影视歌明星的彩色海报、明星艺术拼图、彩色黑白布画以及明星匙扣、书签、手袋、立式小台历、相册等系列产品，同时兼营一些关于体坛明星的商品及贺卡、星座卡、光碟、录音带等。

营销建议：

可精心设计、印刷独具特色的宣传单，在目标人群中散发，不定期进行明星有奖竞猜问答，适当发放一些优惠卡，扩大知名度，吸引更多的客户上门。

开办偶像专卖店利润丰厚，一般可达50%-70%。当然，除了零售还可兼顾批发，随着进货渠道的不断熟悉和稳定，销售方法的逐步完善，再开几家连锁店也未尝不可。生意做大了，利润当然会更多。

项目二：车迷俱乐部

项目分析：

1.店铺应选在较繁华的文化、娱乐集中区，面积50平方米以上，内部装修以简洁为上，再订阅一些有关财经的专业书籍、杂志和报纸。

2.货源要广，花样要多。汽车装饰品，包括贴纸、香水、告示牌、椅套等要尽可能一应俱全。为了保证多数车迷的不同需求，高、中、低档次的物品都应涉及，并注意保持货品的新颖性。还可以根据顾客的需求，现场定制车身贴纸。

营销建议：

1.车迷俱乐部可采用会员制的形式，以吸收众多车迷参与活动。

2.提高服务水平。可为车迷供应茶点，还可复印有关资料，租赁汽车书籍，进行上门服务等。

3.可定期邀请汽车专家、学者举办车迷讲座，聘请车模定期到俱乐部举行现场表演，让车迷感受到一种赏心悦目的氛围。既能吸引众多车迷参与活动，还能提高车迷俱乐部的知名度，又显得比较专业。

项目三：学生工艺品材料店

项目分析：

正处于身体发育阶段的儿童和青少年，具有强烈的求知欲和动手欲。而劳技工艺材料如模型、小机械、电动玩具、叶脉书签、昆虫标本等，恰好可以满足他们这方面的需求。在科技水平发达的西方国家，只要有中、小学生的地方，就有销售工艺材料的店铺。

投资策划：

开设这类店铺，最佳地点是大、中型文具商场旁和校园附近，其次是学生经常出入的少年宫、文教中心和青少年活动中心。学生们上学、放学必经之地的街道、马路等地点也可开设工艺材料店。另外一个比较保险的方法是与玩具销售商、文具销售商共享店面，这样可以收到相辅相成的功效，彼此商品种类互补性强，也更容易吸引学生。

学生工艺材料店有5―8平方米的店铺面积即可。因为工艺材料多为小巧玲珑的小玩意，对面积大小要求不高。店面布置要突出学生特色，墙上可挂些用各种模型装配成的物品，并采取敞开式经营的布局，让小顾客有足够的时间观赏成品，由此产生购买欲望。不同年龄段学生所需的工艺材料应有所区别，其技术含量、操作难易程度、复杂程度及式样也应分为初级、中级和高级三大类别分别销售，单价10―100元不等。

营销建议：

销售学生劳技工艺材料，开业前必须对这个行业有一定的认识和了解，比如小学有哪几个年级学生的能力可以胜任独立装配电动和机械模型。此外，对结构比较复杂的模型，店主须详细了解它的组装和修理，以解决学生在装配时遇到的难题。

下面举一个例子似乎更好的诠释了上面的论理，希望读者从中能够得到启迪。

两个下岗女工，各在路边开了一个早点铺，都卖包子和油茶。一个生意逐渐兴旺，一个30天后收了摊，据说原因是一个鸡蛋。

生意逐渐兴旺的那家，每当顾客到来时，总是问在油茶里打一个鸡蛋还是两个鸡蛋；垮掉的那一家，总是问顾客要不要鸡蛋。两种不同的问法总能使第一家卖出较多的鸡蛋。鸡蛋卖得多，盈利就大，就付得起各项费用，生意也就做了下去。鸡蛋卖得少的，盈利少，去掉费用不赚钱，摊子只好收起。成功与失败之间仅一个鸡蛋的区别。

篇7

我司将为本项目提供的营销准备与项目推广阶段顾问服务，并与贵司及公司、广告公司进行紧密协作，以下是我司提供服务的具体工作内容：

一、市场研究分析工作

1.1区域地段的过去与现状

区域地段的过去与现状分析，将包括区域在城市中的功能定位、人口的由来与迁移、经济状况、基础设施状况等。对于此区域地段而言，尤其要注重对于已有的城市印象的分析。由于贵司项目所处地段很具特色，使得在此项目的运作过程中，针对此地段的地段分析尤为重要。

其中，主要内容包括：

宏观地段分析

中观地段分析

微观地段分析

城市印象分析

交通环境分析

1.2项目区域市场形势分析

区域房地产形势，是由区域的过去与现状，以及区域未来在城市结构中的位置所决定的，在供应、销售量、价位、产品品质、购买特征、推广销售等方面都有所体现。

其中，主要内容包括：

相关物业市场供应调查与分析

现有竞争项目分析

潜在竞争项目分析

市场空间分析

二、项目营销策划

??项目销售成功与否关键环节在于对市场上目标客户群的准确把握、对产品的深度挖掘及寻找项目准确的市场形象定位，项目策划阶段我们将对以上问题进行系统的研究，并提出营销思路阶段的具体工作计划。

2.1项目营销定位

项目明确的营销总体策略是制定项目各个阶段营销、推广、销售执行方案的必要前提和基础，也是项目营销推广运作的核心。主要包括：

营销核心理念

核心理念及主题诉求

针对性客户群分析

2.2营销推广总体策略

此部分主要目的是明确项目的卖点诉求，强化予消费者的产品特点，从而得到目标客户的接受和认可。为项目的实际销售创造良好的交流空间。

项目营销推广总体思路

营销推广核心理念

市场推广主题

营销形象定位

项目卖场整体包装设计（售楼处外部风格建议、售楼处内部装饰建议、内部功能、格局分割意见等）

产品规划调整建议

三、项目入市与销售策略

3.1项目销售总体策略

分期销售策略

分区销售策略

销售价格策略

1、?价格定位依据和原则

2、?项目价格具体定位（入市价格/均价/项目单体定价）

3、?价格变动原则

销售节奏控制策略

阶段性销售策略

竞争性营销推广策略

制定完备的营销推广策略，必须了解与项目构成竞争的市场和对手。在这一环节中，我们主要针对竞争对手的所在区域、推广策略、价格和产品的优劣势进行全方位的对比和研判，不但为项目后期实施的价格策略提供可靠的依据，也为后期产品进入市场储备应对有效的竞争策略。

3.2项目入市策略

???入市手段

入市时机

入市工作流程设计

?

四、项目媒介策略及市场推广

4.1媒介策略

针对项目的营销总体策略，制定出适合于项目推广的媒介策略，这部分工作的主要内容，是结合项目的物业档次和卖点选取相应的宣传媒体，并对他们进行科学合理的搭配组合。

媒体市场分析

项目媒介选择

项目媒介组合

推广计划

合理的制定广告投放计划，除了要配合项目的销售周期确定以何种媒体、何种形式进行广告宣传，还要考虑甲方用于项目宣传方面的投入预算，制定出适合项目营销推广的最佳方案。

4.2投放时间与投放强度

4.3阶段性推广亮点

4.4媒体广告预算

4.5广告投放效果预估

4.6竞争项目广告监测

?

工作成果提交

1、???????阶段性营销报告

制定项目营销工作策划方案。

2、???????销售跟踪

2.1跟踪项目营销全过程，随时调整营销执行方案。

2.2销售执行、广告平面设计及具体方案的监督执行

项目具体的销售过程中，许多工作将需要甲方、顾问单位、公司、广告公司四者密切协作来完成，为明确各方工作重点，避免出现不必要的问题，需要在此明确几方的具体合作关系。

顾问单位、甲方、公司、广告公司四者的合作关系为：

顾问单位主要就甲方项目销售过程中遇到的具体问题（具体见工作内容）提出参照意见与解决方案；由我司根据项目的整体形象定位，结合营销总体策略配合公司、广告公司。并且由我司协助甲方与之对接，指导并配合资源公司按照我们的初衷完成相关工作。

销售执行、广告平面设计以及具体方案的具体执行，由公司与广告公司负责，并将执行中的实际状况及时、准确反馈到甲方与顾问单位处，以利于甲方即时调整、完善具体的执行方案。

甲方整体把握项目开发销售进程、协调与各公司的合作关系。

合作方式

根据贵司项目的实际情况，我司提出符合目前实际情况的具体合作方式为：

顾问单位以每月交流形式长期合作。

项目正式开盘前，顾问单位按照甲方实际进度与整体工作内容要求，经与甲方讨论确定本月具体工作内容后，每月为甲方提供一份专题报告，及时解决以上工作计划中的各项问题。

篇8

一、财务报表分析的目的

首先要明确财务报表分析的目的，有的放矢，才能最大限度的利用财务报表，来为决策者提供决策依据，体现出财务管理的重要性。

财务报表分析既是对已完成财务活动的总结，又是财务预测的前提，在财务管理中起着关键性的作用。完整的财务报表主要是资产负债表、利润表、现金流量表三项主表，可以为决策者提供行?I分析及策略分析，可以为决策者评价当前财务状况及未来发展趋势。面对不同的报表使用人，分析的目的也会因为不同的使用人而不尽相同。

二、财务报表分析的内容

全面概括起来，财务报表分析的内容主要从三张主表着手，比率为重点，经纬度来对比，实际相结合。从资产负债表、利润表及现金流量表着手，运用财务比率对企业各期的经济指标进行比较分析，有全面性也有针对性，也可对主要经济事项进行专项分析，结合自身实际工作，完成一份完整的财务分析大致有如下内容：

（一）企业概述

财务报表分析除了面对企业管理层，还要面对金融机构及税务统计等部门，企业概述必不可少，让不同使用者可以快速了解企业大致情况。再列明企业组织架构，特别是集团性公司，说明企业架构，按层级分别说明，每级公司再分别说明股权结构，这样就可以清晰展开企业层级与股权比例。

（二）主要经济指标分析

一般来说，会计报表使用者比较关注经营情况，拿到一份财务分析往往先看经营成果，即利润指标等完成了多少，效益如何，比历史同期有无增长，因此财务分析先满足此方面的需求。可采取与年初预算目标、上年同期等进行对比，着重从收入、利润及成本三个方面，抓住重点和异常进行分析。分类总结出差异变动原因，比如是收入未实现，还是成本项目增减的变动。

也可以抓住几个大类，比如总资产、净资产、负债总额及资产负债率，加以总括性对比说明，对大致掌握企业情况起到初步作用。

（三）资产项目分析

列明资产各主要指标占比变动，各项数字需要与期初数字进行对比，分析增减变化差异。需要列明明细的，比如应收账款、其他应收款、长期股权投资等主要指标，列明细分析。还可进行资本结构优化分析，根据企业内外部因素，行业性质、未来获利和偿债能力来进行资本结构的优化分析。其次运用比率来分析资产运转能力，如应收账款周转率、存货周转率、投资报酬率、固定资产周转率、流动资产周转率及总资产周转率，可以得出资产使用情况及运转能力。

（四）偿债能力分析

偿债能力分析是分析企业偿还各种短期和长期负债的能力。企业经营者通过财务报表分析来得出企业的偿债能力，以做出正确的筹融资活动。偿债能力分析从负债结构的变动及其负债成本的影响着手，对于负债明细也要对比分析增减变动情况，列明利率、到期日及担保人等详细情况，同时加以资产负债率和流动比率来分析。

（五）经济效益分析

获取利润是企业的根本目标。盈利能力主要是财务比率的计算，如销售净利率，通过数值来挖掘内在因素，分析金额变动及结构变动，其次确定利润表各重点项目，深入到各项目内部进一步分析，需要收集相应详细信息，比如销售费用和管理费用等来进行分析，较年初计划数及预算进度加以对比分析。

（六）成本费用分析

成本费用的高低直接影响着企业的利润，只有降低成本，减少费用，才能更有效的提高利润。按照成本费用的具体明细来列举，较上年同期及年初计划等来进行分析。着重关注同期变化较大的项目，深入分析变动原因及对利润产生的影响。

（七）现金流分析

通过对现金流量的分析，可以看出企业一定时期内现流入和流出的信息和变动原因，预测未来现金流量情况，评价财务结构和偿债能力。

可以从现金流量项目着手，经营、投资、筹资逐一进行分析，关注当期及累计时期内的现金流情况，更简单直接呈现给决策层。再用财务比率加以辅助，现金流量自身的客观性就能为其他财务指标分析起到很好的补充作用。

篇9

摘要：当前，随着城市化进程加快，房地产市场竞争日趋激烈，为了适应复杂多变的市场需求动态发展形势，开发适销对路的产品，就要求房地产开发企业通过市场调研了解开发项目的市场情况，对产品及营销策略进行评估。因此，房地产项目市场调研如何实施就成为值得关注的课题。

关键词：房地产；公寓；市场调研；实施房地产市场调研,是对以某个房地产项目为特定的调研对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和统计分析,进而对房地产项目市场进行研究与预测，把握市场的脉搏，从而保障项目的顺利运转。下面以南京幸福万象公寓项目为例具体阐述市场调研的实施过程。

一、项目简介

南京幸福万象项目总建筑面积100214；其中公寓面积37237；绿地面积5458、容积率4.1、建筑密度50%、建筑高度60m、建筑层数12层，其中1-5层为商业，6-12层为公寓、共有743户、主力户型40-60平米、层高4.8米、另有车位549个。该项目北接永乐路，西临龙蟠南路高架及双桥门管养基地，南面是货运铁路及柏丽厨具仓储地，东面毗邻龙翔雅苑小区，项目唯一的临街面在北面，周边小区聚集，人流、车流量大；西面目前人流、车流无法通达，难以引入西面消费者；南面有围墙阻挡，无车行道路，该区域人流与车流无法到达；东面无通行道路，小区无围墙，项目建成后小区人流可直接到达。

项目的开发商是花样年控股集团有限公司，该公司起步于1998年，总部设立于深圳，2009年11月，花样年控股在香港联交所主板成功上市，股份代号为HK1777。至2012年，花样年控股资产规模超过人民币245亿元，拥有员工7500多名，业务已涵盖金融服务、社区服务、物业国际、地产开发、商业管理、酒店管理、文化旅游、养生养老等服务领域。

二、项目分析

（一）项目政策环境分析

2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议再次重申坚决打击抑制投机投资性购房，并提出；“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，但南京细则并未提及更未实施。反观南京房地产市场销量不减反增，让人感到房地产市场陷入：“行政干预屡败屡战；政府越调控、房价涨的越厉害“的怪圈。

（二）项目周边人口分析

项目辐射超过50个社区，直接辐射人口近200万；周边集中性市场包括大明路科技产业园、雨花软件园、大明路汽车市场、卡子门家具建材市场、南京南站。

（三）项目周边交通状况

项目四周道路多为双向2-4车道道路，非城市主干道，但可连接至卡子门大街、大明路等重要干道；周边公交站点丰富，可连结至市中心新街口、中华门等区域；在建的地铁3号线将沿项目西侧通过，距离卡子门站点最近距离约400米；地铁的开通将为项目赋予巨大商业投资潜力；龙蟠高架道路连接南京绕城高速与与九龙山隧道，可连接南京市中心各个区域。

（四）周边在售同类项目分析

项目所在区域周边房地产项目较少，目前主要是两个项目。赞成领尚，项目共一栋楼，25层，1-2层为商业，3-25层为公寓。公寓产权为70年，该项目2010年入市销售，但去化不佳，目前仍在销售中。该项目是由南京赞成房地产开发有限公司开发的，位于秦淮区双桥门宏光路（宏光机械厂北侧），占地4593 平方米，总建面积26412平方米，容积率为4.8，绿化率35%，以两房、一房为主力户型，面积为44、57、60、93平米，层高为3米，每层18户，4部电梯，民用水电，无燃气。首次开盘时间是2010.11.29，累计上市量是414套；目前已售184套，还剩余230套，均价17000-22000元/平方米，装修标准1000元/平方米。由于该项目仅一栋高层，自身的内部配套不完善，也没有规模性效应。此外，项目附近有高架桥和铁路，存在一定的噪音污染。周边环境不佳，并且缺少足够人气，这都影响了销售，入市三年去化率仅有45%。

紫荆广场，为公寓+商业的产品组合，目前尚未入市，此项目也是本案在区域市场最主要的竞争对手。该项目位于南京市雨花台区养回红村158号（宜家家居斜对面）；是由南京康益房地产开发有限公司投资开发，占地面积3.9万平米，总建面积为9.5万平米，其中公寓6.7万平米， 容积率1.99，绿化率35%，拥有600个左右停车位，产权年限为40年，民用水电，主力户型是两房的45、50平米，其中8楼为3.6米层高，其余均为4.8米挑高，共计590套，价格预计20000-22000元/平米(精装修)。目前已开始蓄客，蓄客情况较好，客群主要为秦淮区、市区其它地区及部分江宁的中青年客户，投资自住均有。

(五)项目优劣势分析

项目的优势和机会：品牌开发商，较强的招商能力，地段位于市区、江宁交通核心枢纽，6个岛型规划增加项目沿街面，小面积、挑高，退台式设计，增加公寓价值；南京南站飞速发展机遇，青奥会推动了南京商业发展，三号线规划开建，卡子门站商业潜力，目前宏观政策对于住宅市场投资抑制。

项目的劣势和威胁。客户仅依靠永乐路导入，单面靠近龙蟠路高架，周边老小区，商业形象较差，客户对高层商业销售抗性，商业噪音对公寓销售有影响；南站商圈商业竞争激烈，区域内同类项目的竞争威胁。

三、项目客户定位分析

根据南京具有代表性公寓项目调研得出的信息显示，公寓目标客户有以下主要特点：本地客户是客户群主力，周边区域占比70%以上；年龄集中在30-40岁之间；职业多为企事业单位人员；客户购买公寓置业的目的以投资和自住为主。

四、项目价格定位分析

篇10

中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号： 1009-8631（2012）（11-12）-0011-01

房地产开发项目投资行为，是房地产企业主要经营活动，它包括项目投资决策和项目实施运作两个层面。项目投资决策，即通过项目前期研究，对项目进行决策是否可投。而项目经济成本测算，是前期研究，即项目投资决策的重要组成部份，它通过对项目成本及费用、价格、收入、利润等经济数据进行测算，对风险识别和评估，以利于项目投资决策。在项目经济成本测算中获得的经济数据，又能在实际项目运作中，成为控制成本、资金融资使用、风险控制和应对的基线，以利于对项目实际管理，保证房地产企业获得预期收益。

如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发管理团队运作正常。

项目成本由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。

一、开发成本费用

下列项目可列入开发成本费用：

1.土地使用权取得费

土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。

可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。

2.前期工程费

前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。

可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。

3.建筑、安装工程费

建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。

可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。

建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。

4.基础设施建设费

基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。

此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。

5.公共配套设施建设费

公共配套设施建设费，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。凡是进行商业性经营的，要按有偿使用的原则执行，不能计入居住小区公共配套设施建设费用。可以计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

6.开发间接费

开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。

二、期间费用

商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。

1.管理费用。企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。

2.财务费用。开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。贷款利息与开发经营者预收购房款发生的存款利息相抵，两者的净值进入项目成本。发生的其它财务费用据实列入。

3.销售费用。开发企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。销售费用据实列支。

三、税金

税金为依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按照国家规定的税目和税率执行。企业收到减免税退回的税金，作为减少销售税金处理。

四、项目开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费

涉及项目开发期间依法应当缴纳的其他行政事业性收费，按照国家及各省市政府有关部门规定的收费标准执行。

可列入商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费的项目有：城市基础设施建设费、人防工程费等。

五、利润