共有产权住房例1

1、按照国家规定，共有产权住房需要满五年，才可上市售卖。

2、对于购买共有产权住房不满5年的，国家规定是不允许转让房屋份额的，特殊原因需要转让的，可向原分配机构提交申请，由代持机构回购。

3、购买共有产权住房满5年的，交易增值收益由保障对象和政府按产权比例分配；且同等条件下，政府可优先回购。

（来源：文章屋网 ）

共有产权住房例2

一、引言

近年来，我国房地产市场发展繁荣，各地房价涨幅较快。一些中低收入家庭无力获得住房的问题日益严峻。国家为解决这一群体的住房难问题，自1998年起先后多次出台了相关政策，党的十七大报告将“住有所居”列为改善民生的主要内容，2010年10月又对“住有所居”做出庄严承诺，着力构建住房保障体系，使住房保障惠及到越来越多的住房困难群体。但是在房价高涨的大背景下，仍然存在住房保障政策的“盲点”，大学毕业生就是这样的群体之一。

我国自1998年高校实行扩招以来，大学毕业生的数量在持续上升，到2010年全国高校毕业生人数将达到631万人。这一群体掌握一定的科技和管理技术，拥有优越的知识水平及较高的素质水平，是推动社会持续发展的中坚力量。但是，我们在看到大学生数量大幅度增加的同时，必须面对的另外一个现实就是大学生的收入增长远远赶不上房价的增长，刚参加工作的大学毕业生大多没有能力购买住房。“蚁族”、“鼠族”、“蜗居”是对这一群体的形象描述。因此，解决这一群体的住房难问题显得尤为重要。

二、大学毕业生住房现状

随着房价的不断攀升，购房对于这一群体来说是遥不可及的。目前，大学毕业生住房现状主要表现在以下几个方面：

1　居住水平低，环境差

目前能为大学毕业生提供住所的单位极少，而购房对他们来说又遥不可及，为了节省开支，他们不得不去选择居住面积小、环境较差的出租屋，蜗居、城中村现象相当普遍。同时，出租屋设施简陋，安全系数不高，居住环境差。城中村人员构成情况及其复杂，安全状况着实令人堪忧。由此可以看出，大学毕业生当前的居住水平是比较低的。

2　居住费用支出大，生活满意度低

刚参加工作的大学毕业大学生工资一般很低，月收入一般在2000元左右。据麦可思一项最新调查表明，2010届大学毕业生(包括本科毕业生和高职高专毕业生)的薪资在2200元上下浮动。

在收入状况本就不高的情况下，大学毕业生每月还有一笔固定的开支用于房屋租金的支付。由于刚参加工作，他们一般没有稳固的经济基础，没有足够的资金积累，再除去基本的生活支出，交通费用以及其他费用的支付，收入将所剩无几。

收入的偏低，还要支付不同类型的费用，直接导致了大学毕业生对工作及生活满意度的下降。据麦可思一项名为《理想与现实：2010届大学毕业生工作满意度分析》的调查表明，76％的学生对当前所从事的工作表示不满意，仅有24％表示满意。这一群体居住在面积小、环境差的城中村，对于这样的居住情况，他们的满意度也是偏低的。

3　住房保障制度的排斥

当前的大学毕业生处于社会“夹心层”状态，他们是政府住房保障的“盲点”。目前，廉租房政策、经济适用房政策和住房公积金制度是我国住房保障制度的主体，而这三项住房政策并未把具有身份特殊性和住房困难现实性的大学毕业生群体考虑在内。

廉租房政策对大学毕业生的排斥主要表现在户籍和收入方面，这一群体一般都不符合廉租房的申请条件。经济适用房政策对大学毕业生群体的排斥主要体现在户籍制度和经济适用房的认购程序方面。即使少部分大学毕业生被列为经济适用房的供应对象，但认购程序的复杂性也将许多经济适用房需求者排斥于政策之外。住房公积金制度对大学毕业生的排斥主要体现在大学毕业生享受住房公积金的群体内部分割性。一般而言，单位效益好、收入高且工作稳定的大学毕业生受益较多，而那些真正需要扶持的在中小私营企业就业或非正规就业的大学毕业生被排斥在住房公积金的受益范围之外，形成了大学毕业生群体住房状况的“马太效应”。

三、解决大学毕业生住房问题的必要性

大学生是推动社会发展的中坚力量，住房又是基本的生存问题，因此大学毕业生的住房难问题理应引起政府和社会的高度关注，这一群体住房问题的有效解决有着及其重要的现实意义。

1　有利于大学毕业生自身的发展

住房问题的解决消除了大学毕业生的后顾之忧，使得他们有一个相对宽松的环境去转换角色，适应新岗位，尽快融入社会以实现自我价值。刚毕业的大学生有着积极的就业愿望和强烈的就业动机，为尽快实现人生价值而充满激情，然而，现实的就业和生活压力往往让他们心灰意冷。国家拿出有效措施解决他们的住房问题，是重视人才的表现，这会对大学生起到极强的激励作用，可以激发他们以实际行动来为社会创造财富。

2　有利于城市的持续发展

大学生是城市发展的核心力量，城市未来的主力军，关注大学毕业生的住房有利于城市留住人才。然而，对于刚毕业的大学生而言，他们的收入远远不能承受城市的高房价，过高的房价会把大学毕业生排挤在城市之外，因住房问题阻滞大学生进入城市的现象已经凸显，造成了城市人才的流失；即使大学生留在了房价高的城市就业，但巨大的经济压力也会迫使让他们为解决住房问题而奔波劳碌，难以在工作中投入足够的精力和时间发挥自己的专长，这势必会影响他们知识的发挥，城市的发展也将不可避免的受到阻碍。因此，政府应采取有效措施把住房对人才的限制和困扰降到最低。当今社会竞争的核心是人才的竞争，解决好刚就业大学生住房问题，可以吸引更多的优秀人才到城市就业，为城市的建设与发展贡献自己的力量，以便提升城市竞争力，加快城市化进程。

3　有利于房地产市场的健康发展

大学毕业生人数在逐年上升，这部分群体的住房需求具有很大的开发空间。房地产开发商正是看中了这一巨大的市场，不断更新项目，房地产市场显得愈发混乱。在这样的情况下，政府加强宏观调控，通过推行大学毕业生住房保障解决这一群体的住房问题，可以引导房地产市场上的供需双方，避免因众多大学毕业生购房而造成的市场混乱。同时，间接调控了房屋租赁市场，一定程度上避免了把大量毕业生推向租房市场，解决了租房市场潜在的问题，从而推动房地产市场的合理发展。

四、共有产权模式的有益探索

大学毕业生是一个特殊的人群，他们刚参加工作，一般没有稳固的经济基础，没有足够的资金积累，虽然现在买不起房，但是他们的社会地位是不断变化的，他们紧张的住房需求只是暂时的，他们所需的只是阶段性的帮助，未来他们有能力实现自己的住房目标，因此政府应采取有效措施帮助这一群体解决暂时的住房难问题，这不仅可以促进大学毕业生安居立业，也是保民生的具体体现。

1　共有产权的含义及其特征

所谓共有产权，是指住房财产由多个个体组成的共同体所

有，共同体内的每个成员都享有这些权利，共有产权制度的本质是，坚持住房的双重性质，实现保障性与商品性的有机统一。

我国现行法律的实施为共有产权奠定了法律基础，根据《物权法》对“共有”的规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”在我国共有产权制度的具体形式是：凡由政府提供补贴的住房，均为按份共有住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取《房屋共有权证》，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。政府获得住房的一部分产权，让渡占用权和使用权。一般采取购房者和政府分别持有7：3和5：5两种比例结构。共有产权房的产权根据购房出资比例享有对应的产权，若购房人在规定期限内偿还完政府的购房款，即可拥有房屋的全部产权。

2　共有产权模式的实践运作

在国外，英国共有产权模式最为典型，英国的共有产权是政府对有一定的购房能力，但又难以支付全部购房开支的群体所设计的一种分阶段购买住房的模式。为了帮助困难群体实现“居者有其屋”的梦想，英国政府于2006年推出了“新居者有其屋计划”，其方式就是先购买部分产权，然后逐步购买完全产权。这一模式在英国的成功运作，让共有产权房制度在世界范围内具有了一定的吸引力。在美国，政府为解决困难群体的住房问题，于2009年正式宣布启动名为“居者有其屋”的第二代房屋援助计划，推出共有产权房来圆中低收入家庭的住房梦。在新加坡，政府通过公共住宅政策的实施，已经较为有效地解决了本地区低收入群体的住房问题。新加坡政府倡导和帮助没有支付能力的家庭购买公屋的使用权，并且根据家庭的承受力而制定丰富的政策，以此保障居民的住房。

共有产权住房例3

自进入21世纪以来，城市化进程不断加快，大量人口涌入城市，住房形势日益严峻，矛盾也愈发尖锐，从政府工作报告可以看出，住房矛盾已然引起党和国家的高度重视。在这样的社会背景下，笔者将研究目光投向西安市，从4个侧面入手，对该市共有产权住房政策进行深入分析。

1     环 境

1.1   国内环境

2007年，共有产权住房模式诞生于江苏省淮安市，在推广过程中，逐渐赢得社会各界的认同，引起国家层面的关注，被称为“淮安模式”。在2014年的政府工作报告中，对共有产权住房进行概念界定意味着我国之前推出的各种政策性产权住房得到整合，共有产权成为一种新的供给类型。2017年10月，在征得全社会同意的基础上，北京市正式推行共有产权政策，与之前推出的各种保障性、政策性住房最大的区别在于，此项政策在推广过程中，要遵循“循环使用、造福群众”的原则，产权性质永远不会发生改变;2017年9月，福州市提出了共有产权住房申请;2018年6月，广东省住建厅围绕共有产权住房发展，出台了指导性文件，将5个城市定为共有产权住房试点地区。

1.2   内部环境

2017年，西安市立足于发展现状，在准确把握户籍管理政策的前提下，调整了户籍政策，放宽了户籍准入条件。新政策推行以后，西安市人口数量不断增长，仅2017年，新落户人口数量高达25万人。据统计，2018年元旦至2月底，新落户人口就突破了14万，在这部分人口中，引进的优秀人才约占60%，学历最低为大学专科。2018年3月，市政府就新引进人才安置问题，下发了管理性文件，明确指出要构建立体化的人才安居保障体系，以满足百万人才多样化的住房需求，营造尊重人才的社会环境，进而建设更具吸引力和竞争力的人才高地。西安市拿出20%左右的居住用地，以共有产权的形式出售房屋，有效降低了购房成本，帮助有住房剛需、收入较低的家庭解决居住难题。

2     运作模式

2.1   严格的土地规划标准

对于共有产权住房政策来说，土地规划标准是该项政策推行的前提与根本。西安市形成了因地制宜、统筹规划、合理布局的土地规划标准。第一，住房保障部门综合西安市共有产权租房需求状况、环境承载力等各项因素，合理预测共有产权住房政策推行过程中可能发生的问题，有针对性地制订出科学有效的中长期建设规划，拟定年度建设方案。第二，始终将土地供给侧结构改革摆放在最重要的位置上，严格遵守“两个20%”，合理安排共有产权建设用地。第三，西安是一座文明古城，拥有丰厚的文化底蕴、大量的名胜古迹，在实施共有产权住房政策的过程中，所有技术与经济指标都要符合城乡规划管理的要求，不得以破坏文物为代价。

2.2   房源筹集渠道广泛

从房源筹集渠道来看具有多样化的显著特征，主要包括如下3种。一是集中新建，充分利用市场机制，通过项目招投标，确定由良好资质和信誉的房地产开发企业进行建设。二是从社会房源中统一购置。在具体操作过程中，政府理应扮演着重要的主导角色，在全社会的共同监督下，遵循公正透明的原则，以多种方式筹集房源。这种模式向住房保障部门提出了较高要求，要立足于本地房地产的运行情况，准确把握保障对象的实际需求，在省级政府的批准下购置房源。三是单位自建模式，建设方案要由多个部门共同商榷，如国土规划部、房管局等。

2.3   规范的审核供应程序

无论采取哪种方式进行筹集房源，都向住房套型提出了较严格的要求，在同一个项目内，每户平均建筑面积不得超过90 m2。共有产权住房的销售工作由住房保障部门负责，采用两种方式进行销售，一是公开摇号，二是轮候，由西安市住房保障部门，包括房屋位置、房源数量、销售均价以及登记时间、地点、方式等在内的销售通告，获得资格审核表之后，申请人可以登录网络平台进行登记，按流程办理购房手续。选房顺序按照“摇号”方式进行，摇号选房后在一定时期有剩余房源的，经住房保障部门批准后，可以作为长租公寓或者政府人才公寓使用。

3     参与者

3.1   供应对象

从西安市的总体情况来看，主要面向有住房刚需、经济收入在社会中处于中下等水平的家庭以及外来无自由住房的人才，申请条件由年龄、户籍或人才认定等构成。在这里要强调一点，即凡是拥有本市户口，或取得了居住证的外地户口居民，或本市引进的特殊人才，都可以提出共有产权住房申请，这与西安市从2017年出台的户籍准入新政策紧密联系在一起，保证在大量人才涌入西安市的同时，为他们解决住房困难问题，免去住房之忧。

3.2   执行机构

在具体实施政策的过程中，西安市适时成立了住房保障工作委员会，承担了与共有产权住房相关的各项工作，如统筹安排相关事宜、在各个部门之间进行沟通与协调、对政策具体落实情况进行监督等。在这一过程中，住房保障部门是重要的行政主管部门，负责制定相关政策与制度、拟定合理的发展规划，并对具体工作开展进行指导，同时，也负责安排各个区县的共有产权住房，包括房源筹集、销售、退出、管理等多方面的工作。

4     特 性

4.1   经济学特性

共有产权住房与普通商品住房存在本质区别，隶属于公共产品范畴。从概念层面上进行分析，实际上是一种准公共物品。政府通过颁布一系列政策措施，把具有私人物品属性的共有产权住房作为准公共物品提供给西安市居民，可以弥补和矫正住房市场上的供需不平衡，实现社会和谐发展，吸引人才。

4.2   社会政策特性

共有产权住房政策是西安市在特定发展时期出台的住房保障政策，在实践中，社会政策特性具体表现在产权特殊、对象特殊。

4.2.1   产权特殊

在实施此项政策过程中，西安市明确表示，共有产权住房的产权由保障对象和政府共同拥有，经过协商确定各自份额，所有拥有本市户口或取得居住证的居民，只要在5年之内没有住房交易，都可以向政府提出购买申请。由于购房者并不拥有全部产权，只是享有使用权、占有权，因此，他们不得自行将房屋进行转让与出售。

4.2.2   对象特殊

在西安市购置共有产权住房，必须是经济收入处于中等水平以下、无自有住房的刚需性人群。这部分家庭经济收入不高，即使倾其所有也无法购置一套房产。此外，人均面积小，居住质量低也是存在于这些家庭的主要问题之一，且存在财产和收入的相关规定限制，这些家庭没有被包括在廉租房范围内;无自有住房的各类人才，年龄层次属于中间阶段，具备一定的经济实力，但自己并无自有住房，同时，各类人才也不被包括在公租房的范围内。因此，从供应对象上看，共有产权住房是针对城市住房的“夹心层”，他们的购买能力和居住能力处于廉租房和商品房之间。

5     优化共有产权住房的建议

共有产权住房政策在西安市屬于起步阶段，还有许多方面有待改进和完善。

5.1   规定定价及产权份额

在土地出让前，西安市政府规定了集中新建共有产权住房的销售均价，使其保持在合理范围之内。同时，还明确规定共有产权住房的销售，采用“一房一价”，根据房屋所处的地理位置、户型等因素，在销售限价的基础上，上下浮动5%。产权比例可根据不同地段、时期与商品房的关系确定，不同项目可设定不同的产权比例，并将其列入合同中，为日后转让或买卖房产时分配利益提供依据。政府持有部分可以以多种直接或间接投入的方式实现，购房者持有部分只能以现金方式构成。

共有产权住房例4

二、共有产权保障住房购买申请户应当先与区（县）住房保障实施机构签订共有产权保障住房选房确认文件，该确认文件作为本合同附件。

三、共有产权保障住房购买申请户家庭成员应当为合同买受人或同住人，其他人不得作为合同买受人或同住人。合同买受人和同住人严格按照本市有关规定确定。

四、在签署本合同的同时，共有产权保障住房的同住人应与区（县）住房保障实施机构签订本合同附件一《上海市共有产权保障住房使用协议》。

五、区（县）住房保障实施机构依据有关共有产权保障住房管理规定对合同买受人、同住人使用共有产权保障住房进行管理，并享有回购、收回等权利。共有产权保障住房购买申请户弄虚作假、隐瞒真实情况及伪造相关证明申请购买共有产权保障住房的，区（县）住房保障实施机构将按照规定追究其法律责任。

六、为了保障和维护当事人的合法权益，合同各方当事人应当仔细阅读合同条款及附件并慎重签订本合同。

七、本合同文本自2013年 11月1日起使用，今后凡未制定新的版本前，本版本延续使用。

合同附件：

附件一 《上海市共有产权保障住房使用协议》

附件二 房屋平面图

附件三 房屋建筑结构、装修及设备标准

附件四 付款时间和付款方式

附件五 补充协议

附件六 《前期物业服务合同》

附件七 《业主临时公约》

附件八 共有产权保障住房选房确认文件

甲方：___________户籍所在区（县）：__________ 性别：____ 出生年月：__________ 住所（址）：________ 邮编：_________ 身份证件号码：_________ 联系电话：_________

委托／法定人：_______________________ 联系电话：__________

乙方：___________户籍所在区（县）：__________ 性别：____ 出生年月：__________ 住所（址）：________ 邮编：_________ 身份证件号码：_________ 联系电话：_________

委托／法定人：_______________________ 联系电话：__________

丙方：_________________区／县住房保障中心 住所：_________________ 邮编：___________ 组织机构代码：_____________ 法定代表人：_____________

委托人： 联系电话：_____________

依照《中华人民共和国合同法》等法律、法规的规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上就共有产权保障住房出售等事宜签订本合同。

第一章 合同标的物

第一条 甲方取得_____________区/县_________地块建设用地使用权，投资建造的共有产权保障住房项目：______已竣工，并办理了新建房屋初始登记，取得了房地产权证（大产证），证书编号__________________。

第二条 根据乙方取得的共有产权保障住房选房确认文件（编号：______），甲方向乙方出售座落于______区/县_______路________弄____号____室共有产权保障住房（以下简称该房屋）。该房屋建筑结构为________，房屋类型为________，建筑物地上层数为____层，地下层数为____层，建筑层高为____米。（该房屋户型见本合同附件二，装修及设施设备标准见附件三。）

第三条 据房屋调查机构________测量，该房屋实测建筑面积为________平方米，其中套内建筑面积为 平方米、共有分摊建筑面积为________平方米。

第四条 乙方通过购买拥有划拨土地上该房屋的有限产权。乙、丙双方约定，乙方在取得房地产权证（小产证）满5年后，按照本合同约定或共有产权保障住房管理规定转让该房屋的，乙方获得转让总房价款的____％。

第二章 房价款和支付方式

第五条 乙方向甲方购买该房屋有限产权的单价为每平方米建筑面积人民币（大写）________元，（小写）________元/平方米；根据本合同第一章第三条载明的该房屋实测建筑面积，乙方支付的总价为人民币（大写）____元，（小写）________元。

第六条 乙方应将房价款解入预售款监管账户（监管机构：___________ 账户名称：_________ 账号：____________）。乙方的支付方式由甲、乙双方在本合同附件四中约定。甲方收到乙方房款时应开具发票。

第七条 乙方未按本合同附件四约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之 计算，违约金自本合同的应付款期限之日次日起算至实际付款之日止。逾期超过____日（该日期不得少于60日）后，甲方有权解除本合同。

第三章 房屋交付

第八条 甲、乙双方按下列第____种约定确定该房屋交付使用日期：

1、本合同自甲乙双方签署之日起____日内，甲方向乙方交付该房屋。

2、甲方在收到乙方全部房价款之日起____日内，甲方向乙方交付该房屋。

3、__________________________________

第九条 甲方向乙方保证在交付该房屋时：

（一）该房屋没有产权纠纷；

（二）甲方未在该房屋上设定抵押权或甲方设定的抵押权已解除；

（三）该房屋应由甲方缴纳的房屋维修资金已缴纳完毕。

第十条 乙方应在本合同第八条约定的房屋交付期限内到甲方要求的地点办理房屋验收交付手续。

验收交付时，甲方应向乙方提交下列资料：

1、《住宅质量保证书》；

2、《住宅使用说明书》；

3、《前期物业管理服务合同》；

4、_____________________________________________。

乙方要求提供该房屋实测建筑面积有关材料的，甲方应如实提供。甲方不提供前款约定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房责任由甲方承担。

第十一条 该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。该房屋交付的标志为下列第 项：

1、甲、乙双方签署房屋验收交付文件。

2、_____________________________________________。

第十二条 乙方未按本合同第八条约定期限办理交付该房屋手续的，甲方有权发出载明合理办理验收交付日期的书面催告书。乙方未

按催告书规定的日期办理该房屋的验收交付手续的，则自催告书规定的验收交付日的次日起，该房屋的风险责任转移由乙方承担。 第十三条 甲方逾期交付该房屋的，应向乙方支付违约金，违约金按总房价款的日万分之____计算，违约金自本合同第八条约定的最后交付期限次日起算至实际交付之日止。逾期超过____日（该日期不得少于60日），乙方有权解除本合同。

第四章 房地产登记

第十四条 甲、乙双方约定，在______年___月___日前，双方依法向房屋所在地房地产登记机构办理价格申报、并申请该房屋的房地产转移登记（办理小产证）。

第十五条 因甲方原因，致使乙方未能在该房屋交付之日起____日内取得房地产权证（小产证），甲方应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之____计算，违约金自本条约定取得房地产权证最后期限的次日起算至房地产登记机构转移登记完成之日止。

第五章 房屋质量及保修

第十六条 自该房屋交付之日起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修不得少于2年。保修时间和范围见《住宅质量保证书》。

第十七条 出现质量缺陷时，乙方可行使如下权利：

1、该房屋主体结构质量不合格的，乙方有权解除本合同。

2、该房屋的结构、装修、设备标准未达到本合同约定的，乙方有权要求甲方给予补偿，补偿金额为实际的结构、装修、设备与约定的结构、装修、设备差价的____倍。

第十八条 甲方怠于履行保修责任，经乙方书面催告仍怠于履行的，乙方有权自行修复，并有权要求甲方支付修复费和违约金，修复费应当符合国家有关计价规定，违约金为修复费的____倍。

第十九条 甲、乙双方对房屋质量标准认定产生异议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测，以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；甲、乙双方对修复费产生异议的，可委托有资质的造价咨询机构对修复费予以认定，作为处理争议的依据。

第六章 物业管理

第二十条 甲方已于____年____月____日选聘________物业公司（地址：________________、电话：________）对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业服务合同》（见附件六），前期物业服务收费标准为________元/平方米/月。甲方已制订了《业主临时公约》（见附件七），乙方承诺自觉履行该《业主临时公约》，违反《业主临时公约》的，乙方应承担相应的责任。

第二十一条 乙方应按照本市商品住房维修资金的有关规定，缴纳该房屋的全额房屋维修资金；按照物业服务合同约定，支付全额物业服务费用。

第七章 房屋的回购和转让

第二十二条 乙方取得房地产权证未满5年，其本人及其同住人购买其他住房的，应当以书面形式通知丙方，丙方接到通知后有权按照规定程序实施回购，回购价格为本合同约定的总房价款（以下简称“总房价款”）加同期银行存款利息。

第二十三条 乙方取得房地产权证未满5年，发生因全体房地产权利人及同住人迁离本市、夫妻离婚析产、家庭经济发生重大变故等特殊情形，需要转让该房屋的，乙方及其同住人达成书面一致意见后，可以申请丙方回购该房屋。丙方核实同意后，按照规定程序实施回购，回购价格为总房价款加同期银行存款利息。

第二十四条 乙方取得房地产权证满5年，需要转让该房屋的，乙方及同住人之间应当达成书面一致意见，并书面征询丙方行使回购权的意见。丙方可以行使回购权；丙方决定不回购的，乙方方可向他人转让该房屋。

丙方回购该房屋的，回购价格由具备相应资质的房地产机构按照本市有关规定加以确定。丙方按本合同第四条约定，即按届时转让总房价款的____%向乙方支付回购款。

乙方向他人转让该房屋的，乙方按本合同第四条约定，可以获得转让总房价款的____%，其余____％按本市有关规定支付给丙方。乙方未按照规定支付其余____％的，应当承担相应的法律责任。

该房屋按照本章第二十二条、第二十三条、第二十四条的约定被回购或者转让的，所产生的税费根据国家和本市有关规定执行。

第八章 房屋使用管理

第二十五条 乙方承诺，购买的共有产权保障住房供购买申请户居住使用。在未经许可的情况下，乙方不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，并不得设定除共有产权保障住房购房贷款担保以外的抵押权。

第二十六条 乙方同意，丙方可以采取家访、委托物业服务企业、居委会入户等方式核实该房屋的居住和使用状况，乙方应当给予配合。

第二十七条 乙方有擅自转让、出租、出借、赠与或者改变共有产权保障住房使用性质等行为（以下合称不当行为）的，乙、丙双方同意按照以下约定处理：

（一）乙方应在丙方要求改正不当行为的书面通知所确定的期限内，予以改正；

（二）乙方逾期未改正的，应当按其总房价款的日万分之 向丙方支付违约金，违约金自丙方发出书面通知之日起至实际改正之日或者丙方收回该房屋之日止；

（三）乙方逾期 日仍未改正或者 次以上发生不当行为的，丙方有权解除本合同、收回该房屋并向乙方退还购房款，乙方在5年内不得再次申请购买共有产权保障住房；

（四）乙方的不当行为所获收益，丙方有权依照有关规定予以追缴；

（五）因乙方不当行为导致丙方收回房屋或者以其他形式限制该房屋权利的，产生的法律责任由乙方自行承担；

（六）丙方有权将乙方不当行为向社会公示，并作为不良信用记录，纳入上海市社会信用联合征信系统。

第二十八条 乙方及其同住人弄虚作假、隐瞒真实情况及伪造相关证明申请购买共有产权保障住房的，丙方有权按照有关规定追究其法律责任，可以解除本合同、收回该房屋并向乙方退还购房款，乙方在5年内不得再次申请购买共有产权保障住房。

第九章 合同解除

第二十九条 乙方按约定解除本合同的，应当书面通知甲方及丙方。甲方应当在收到乙方书面通知的 日内将乙方已支付的房价款加同期银行存款利息全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金按乙方应支付总房价款的____％计算。本款及本合同其他条款所称的已支付的房价款包括乙方通过贷款方式支付的房价款。

第三十条 甲方按约定解除本合同的，应当书面通知乙方及丙方，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金按总房价款的 ____％计算，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金金额后将剩余房款退还给乙方。

第三十一条 甲方或乙方对相对方解除本合同有异议的，应在接到对方有关解除本合同的书面通知之日起______日内，向解决争议机关确认解除合同的效力。逾期不确认的，视为认可解除合同的效力。

第十章 其它约定

第三十二条 本合同自各方签字或盖章之日起生效。

第三十三条 本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，各方可通过协商进行补充或者变更。

第三十四条 本合同壹式____份，均具有同等效力，其中甲方执____份

、乙方执____份、丙方执____份、房地产登记机构执____份、________执____份。 第十一章 争议解决

第三十五条 各方发生争议的，可协商解决，或向有关部门申请调解，或选择下列第 种方式解决：（打勾选择）

（一）提交上海仲裁委员会仲裁；

（二）依法向人民法院提讼。

甲方（名称）：

法定代表人签署：

法定代表人的委托人签署：

甲方盖章： 日期： 年 月 日

乙方（名字）：

乙方本人签署：

委托人/法定人签署：

乙方盖章： 日期： 年 月 日

丙方： 区/县住房保障中心

法定代表人的委托人签署：

丙方盖章： 日期： 年 月 日

签约地点：

合同附件

附件一

上海市共有产权保障住房使用协议

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协议当事人：

______________区／县住房保障中心

共有产权保障住房同住人：

同住人：____________________

户籍所在区（县）：____________ 性别：________ 出生年月：__________

身份证件号码：______________联系电话：_________

委托／法定人：____________________

住所（址）：_____________________ 联系电话：__________

同住人：____________________

户籍所在区（县）：____________ 性别：________ 出生年月：__________

身份证件号码： 联系电话：_________

委托／法定人：____________________

住所（址）：_________________________ 联系电话：__________

同住人：____________________

户籍所在区（县）：____________ 性别：________ 出生年月日：__________

身份证件号码： 联系电话：_________

委托／法定人：____________________

住所（址）：_________________________ 联系电话：__________

共有产权保障住房同住人已仔细阅读了《上海市经济适用住房管理试行办法》和相关实施细则以及本合同内容，对同住人享有的权利和应当承担的义务全部知晓，承诺在居住共有产权保障住房期间，遵守共有产权保障住房有关不得擅自转让、出租、出借、赠与，改变共有产权保障住房使用性质等管理规定和合同约定。同住人违反上述承诺的，住房保障中心将按管理规定和合同约定进行处理。

______________区/县住房保障中心 同住人（名字）：

法定代表人签署： 同住人本人签署：

法定代表人的委托 _________的委托人/

人签署： 法定人签署：

住房保障中心盖章： 同住人盖章：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

附件二

房屋平面图（标明尺寸和比例）

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（粘线） （骑缝章加盖处）

附件三

房屋建筑结构、装修及设备标准

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（粘线） （骑缝章加盖处）

附件四

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（粘线） （骑缝章加盖处）

一、付款方式

乙方选择的付款方式为：一次性付款；分期付款。（打勾选择）

二、贷款方式

乙方选择的贷款方式为：不贷款；公积金贷款；商业贷款；组合贷款。（打勾选择）

三、付款时间

1、乙方于______年___月___日前支付房价款人民币（大写）________元，（小写）_______元整；

2、乙方于______年___月___日前支付房价款人民币（大写）________元，（小写）_______元整；

3、乙方于______年___月___日前支付房价款人民币（大写）________元，（小写）_______元整。

附件五

补充协议

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（粘线） （骑缝章加盖处）

附件六

《前期物业服务合同》

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（粘线） （骑缝章加盖处）

附件七

《业主临时公约》

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（粘贴线） （骑缝章加盖处）

附件八

共有产权住房例5

一、问题的提出

经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。根据我国相关的政策法规，政府对经济适用住房给予了一些优惠政策，同时也进行了一些限制，这使得它区别于一般商品住房。根据《经济适用住房管理办法》（以下简称《经适办法》）第三十条的规定：经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满五年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。因此，很多人钻这条规定的空子，把购买经济适用房当成“生财致富”的方法，千方百计购买经济适用房，甚至作为投资。五年后，把以极便宜的价钱买到的房屋出手，就可以获利不菲，这激发了很多人为牟利而造假。

二、我国经济适用住房存在的问题

（一）经济适用住房产权法律定性不清

《经适办法》第三十条第一款规定：经济适用住房购房人拥有有限产权。这部于2007年12月1日由建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合的规定创设了一种“新的物权模式”――有限产权。它明显与2007年10月1日实施的《物权法》相冲突。《经适办法》作为一般的行政法规，其法律位阶在《物权法》之下。《物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。该条规定了“物权法定”原则。纵观整部《物权法》，“有限产权”制度并不在其规定之列，可见，经济适用住房“有限产权”的说法在法律上找不到坚实的基础。

那么经济适用住房“有限产权”的由来是什么呢？在我国，一般商品住房的土地使用权性质为出让土地使用权。而经济适用房的土地使用权性质为划拨土地使用权。对于划拨土地，国家通过补充性规定，给予使用者有限的处分权，使划拨土地使用者具有占有、使用、部分收益和有限的处分权，这实质上是一种残缺的产权。经济适用住房购房者支付的房价为房屋所有权价格和其占用范围内的划拨土地使用权价格，与商品住房相比，经济适用住房价格中不含土地使用权出让金。

（二）经济适用住房产权主体相冲突

《物权法》中对于房屋产权的基本规定是“房随地走，地随房走”，说明房地产中房屋所有权与土地使用权的所属人应是同一的。但我国经济适用房正与此相反：一处房产存在两个所有权人，房屋所有权人是经济适用房购买人，土地使用权人是国家。经济适用住房购房人买房后持有房屋所有权证和土地使用权证，房屋所有权证标明经济适用房，土地使用权证标明国家土地划拨，根据房屋所有权证上唯一所有权人就是购房个人。虽然购房人拥有两证，但其土地使用权受到较多的限制，作为房屋的唯一所有权人的购房个人却不能完全行使所有权。

《经适办法》第三十条第三款规定：购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；第三十三条规定：个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。其中，“优先购回购”和“不得用于出租经营”两条规定限制了经济适用房购买人对房产处分的权利。这不符合《物权法》第三十九条的规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第六十四、六十六条对私人财产合法权益的保护也做出了规定。

《经适办法》第三十条中提到“向政府交纳土地收益”，这种“土地收益”实质上就是划拨土地的使用权出让金。杭州市2007年9月7日出台的《杭州市区经济适用住房管理办法》明确规定：经济适用房上市交易时，按照届时的销售价与当时购买经济适用住房（包括超过享受面积部分的经济适用商品房）差价的55％向政府交纳土地收益等价款。既然国家不是经济适用房的所有权人，其自然也没有对经济适用房的收益权，凭什么要求购房人交纳此种款项呢？另一方面，由于划拨土地并未在市场上竞价，款项的多少又从何确定？国家表面上是经济适用房的主体，这又与真正的产权人即购房人的权利相冲突。

（三）经济适用住房所占划拨土地的无限续期问题

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三条：国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。所以，经济适用住房土地可以永续无限期使用，但在特殊情况下，可以收回划拨土地使用权并给予补偿。但一般商品住房的土地使用权根据《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。由于政府对划拨土地没有规定使用年限，因而土地使用者一旦被批准使用某块土地，就获得了一种永久的、垄断的占有权。只要使用者按一定条件使用该土地，就可以长期占有、使用，可以长期占有土地级差收益。但同时也必须遵守国家法律、法规的有关规定：土地使用者不得擅自改变土地用途；如遇到社会公共利益的需要，土地使用权人有义务服从人民政府收回土地使用权的决定。如此以往，如果购房人的经济情况一直无法好转，就会长期占有公共资源。在这种情况下，对经济适用住房的准入管理要求极高。

三、经济适用住房的共有产权制度

在经济适用房现实中产生如此多的问题后，有的专家提出了“共有产权”理论，他们认为，这种新的模式能解决经济适用住房存在的问题。

（一）共有产权的含义

经济适用房“共有产权”，也称“产权共有”、“租售并举”， 是指经济适用房政府与购房人共同拥有房屋产权所谓“共有产权”，是将政府用于建设经济适用房的财政性支出（主要包括减免的土地出让金及有关配套等费用）转化为投资，政府按投资比例拥有经济适用房部分产权和占有、处分、收益等相应权利；而各个地方符合申购经济适用房条件的购房者则按自己资金多少一次性购买经济适用房的部分产权，余下归政府所有的房屋产权；政府则以比较低的租金形式租给购房者使用，最终形成购房者与政府合股买房，双方按各自投入资金的比例计算各自的房屋产权面积的“共有产权”房。

（二）共有产权的优势

第一，共有产权制度可以实现住房保障资源的累积倍增，促进有中国特色的住房保障体系的形成。政府将用于经济适用住房的投资转化为产权，不仅能够保值而且会增值，随着经济适用住房发展，政府用于住房保障的财力具有放大效应，能够不断扩大住房保障规模，最终能够建成以共有产权的经济适用住房为主、以廉租房为辅的住房保障体系，实现“住有所居”。

第二，共有产权制度可以实现经济适用住房的循环利用，提高社会住房保障资源的利用效率。中低收入家庭的困难状况是阶段性的，共有购房人脱贫致富改善居住条件退出经济适用住房后，又产生新的符合救助条件的中低收入家庭，需要享受政府住房保障优惠，共有产权制度将经济适用住房作为不动产的长期有效性与受助家庭经济状况的动态性有机对接起来，建立起有效的住房保障退出机制和经济适用住房循环利用的机制。

第三，共有产权制有利于消除经济适用住房交易中的投机行为。经济适用住房是行政划拨土地，减半征收税费，升值空间远大于商品房。尽管政府对经济适用住房申购条件进行严格限制，但在监管环节多、难度大、社会诚信体系缺失的情况下，利用经济适用住房与商品房差价寻租谋利的问题很难得到彻底解决，导致社会住房保障资源严重流失。政府参与产权后，有利于消除经济适用住房购买者的投资动机，通过市场行为淘滤掉中高收入群体，从根本上解决经济适用住房保障对象错位问题。

第四，共有产权制度可以更好地发挥政府调控的功能。当房地产市场供大于求或供求基本平衡，房价比较合理时，政府可以直接向开发商购买住房，作为经济适用住房向中低收入家庭出让部分产权，较快地增加住房的有效需求，减少商品房积压，促进房地产市场健康运行，同时降低政府在住房保障方面的行政成本。

（三）共有产权与《物权法》的衔接存在问题

第一，根据共有产权理论，政府把政策性支出转化为投资入股，则对整体房屋产权（房屋所有权和土地使用权）拥有一定比例的占有、处分和收益权利。此时，政府成为经济适用住房的共有产权人，但究其背后，拥有土地所有权的国家才是真正的共有产权人，那么，政府的共有人资格就存在问题了。《物权法》第九十三条：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。如果，政府与购房人的共有关系成立，那么根据法律政府应归入单位范畴，但在实践中它又不属于单位。所以，这种共有产权不符合法律规定，不能成立。

第二，假设，政府能够成为经济适用房的按分共有人，根据《物权法》第九十六条：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。可见，政府对于其要履行管理的权利和义务。其中具体的权利与义务在第九十七、九十八条进行了规定。所以就可能出现以下问题：业主在业主委员会投票时，是否还要加上政府的那份“份额票”？经济适用住房的修缮与物业费用，政府因有产权份额，是否也应分担？政府是否能决定经济适用住房怎样内部装修，是否可以“临时安排”受灾居民搬进去住两天，或者在征收和征用时降低补偿标准？可能有人会提出政府可以放弃权利，权利与义务是相对，这样政府修缮、物业费用就不必负担了。但必须要考虑的是，经济适用住房的一部分属于国有财产，如果放弃对其的权利则房屋的一切处置归于购房人，购房人对经济适用住房的看护、维护情况就不能保证。若有些购房人只抱着住几年而不回购的想法，那么国有财产就会大量流失。

第三，共有产权经济适用住房购买人若发生债权债务关系时，政府应如何解决呢？购房人与他人发生借贷关系时，把与政府按份共有的经济适用住房作为偿还物。这种情况符合《物权法》第一百零二条关于共有物上的债权债务的规定：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。如购房者确无偿还能力，政府就要向债权人履行偿还义务，若债权债务关系中存在纠纷，政府又会卷入法院的庭审或仲裁庭的仲裁等复杂程序中。共有产权制度的实行把原本复杂的经济适用房产权和执行问题变得更为复杂，对政府的管理水平提出了更高的要求。

四、经济适用住房法律问题的解决

政策决定经济适用住房仍会存在，为解决存在的问题要努力做到以下几点：

第一，加快廉租房建设。这符合十一届全国人大政府工作报告的基本精神，即“以租为主”的政策。尽管中国人对拥有自己的房产有根深蒂固的情结，所以政府乃至全社会都要倡导“住有所居”而不是“居有其房”的观念。香港的公屋制度保障体系、新加坡的公屋轮候制度等都为我国廉租房的体系建设提供了宝贵经验。本人认为即将出台的《住房保障法》在其根本精神要符合以廉租房发展为主的原则，因为廉租房体系的形成对解决经济适用住房问题具有重大意义。

共有产权住房例6

共有产权房，简单的说，就是政府与老百姓共同持有住房的产权股份。按住建部齐骥副部长的话说就是，“即在一定时期内实行共有产权，政府和购房者共有产权”。在国外也有共有产权房的说法，是开发商或第三方与购房者按比例共有住房，还有一种形式是房屋业主的集体共有，相当于住房合作社。

国内共有产权房的一般做法是，政府按照土地价值入股，以约定价格定向出售给购房者，购房者按照约定股份比例与政府共同占有房屋产权。当购房者要出售转让住房的时候，政府可选择购回购房人的股份，转为保障房再流通，或按股份比例从售价中回收资金，使该房屋上市流通。购房者也可以在满一定期限后从政府那里收购股份，然后转为自由处置的完全产权房。

2010年起上海市共有产权房开始供应，定价参照周边市场房价的一定比例，视项目情况，政府一般占共有产权房股份的3成至4.5成，个人占5.5成至7成。准入条件上，上海除了有本地城镇户籍要求外，还实行“双困”（住房困难和经济困难）标准：住房困难标准为人均建筑面积15平方米以下，经济困难标准几次上调后，目前是人均月可支配收入5000元和人均财产15万元以下，两人及以下家庭可上浮20%。据上海市住房保障和房屋管理局资料，截止到2014年初上海已累计完成共有产权房购房签约5.2万户。

北京市政府近日也明确规定，其去年推出的自住型商品住房为“共有产权性质”。购买后，原则上5年内不得转让，5年后转让的，按照价格差价的30%交纳土地收益等价款。

二、共有产权房的吸引之处

相对租赁型的保障房（廉租房和公租房），共有产权房具有不少优势或独特作用。

一是有利于社会稳定和促进和谐。中国老百姓有根深蒂固的家文化传统，有了房子才有归属感。从执政角度，政府也认为“有恒产者有恒心”，提高住房自有率，有利于社会稳定和社会和谐，也有利于房屋维护和保养。同时避免低收入家庭的“贫困陷阱”和保障性住房容易出现的贫民窟现象。

二是更有利于房地产市场长期稳定。如果租赁文化和相应的配套制度不能有效建立，租赁市场再发达，公共租赁房推得再多，也只能延缓而不能根本上化解中间收入家庭（“夹心层”）庞大的购房刚性需求，在未来仍然会给住房市场带来持续性的巨大压力。共有产权房在解决夹心层的购房刚需方面更彻底一些。

三是对政府财政形成的压力更小。公共租赁房的政府投资压力大，投资回收周期长，而共有产权房所需政府资金少，投资回收快，短期内就能形成较大供应量，而且政府没有后续运营管理上的财政补贴压力。

四是可以降低政府财政风险。共有产权房在售出时已经收回建房成本，政府的隐性成本――土地成本，已固化为占比股权，政府的财政风险小，可避免政府财政受楼市风险的冲击。

这些好处，尤其第一点和第三点，使得共有产权房在不少地方政府那里得到青睐。

三、现有共有产权房模式的潜在风险

但同时，现行的共有产权房模式还有不少问题没解决，需要不断完善和改进。

第一，回购约束中的政府风险不对称。以上海为例，现行政策规定：共有产权房购买不满5年时，购房人申请且符合回购条件的，政府可以回购，回购价格为原价加定存利息；满5年的房子，政府有权优先回购，不回购时才可以进入楼市交易，交易后政府按约定比例分摊收益。按上述规定，当未来楼市价格下跌时，以财政资金原价回购共有产权房并支付定期存息，相当于政府对购房者有只涨不跌的担保风险，而这个风险很大。如果政府拒绝回购房产，只分利益不分风险的做法显然也说不过去；而如果预期楼市价格高于原价，潜在投资收益大，寻租空间难以有效避免。

第二，政府的监督成本较大。共有产权房从机制设计上就存有市场价值与政府计划定价的“价差”，这意味着难以完全避免牟利空间。从这个角度上，共有产权房与之前常暴丑闻的经济适用房并没有本质区别，只是相对更加规范和法制化。上海等城市目前似乎还没有在共有产权的分配环节上爆出过丑闻，但这是以昂贵的监管成本为代价，从申请、复核、征信到公示，耗费了很多不必要的社会资源。而且总是存在隐性炸弹，一旦出现一个丑闻，则前功尽弃。

第三，社会风气导向不良。在当前中高收入家庭尚且买房十分困难的时候，中低收入家庭反而可以更轻易拥有带有产权的住房，既不利于引导实现“居住为主”的住房观念，还会歪曲社会风气，甚至会形成“福利陷阱”。

第四，政府难以产生降低房价的激励。目前这种制度设计，某种程度上，相当于政府和个人合股炒房，政府难以有动力真正压低房价。

因此，共有产权房政策有很多方面有待探索和完善。

四、对共有产权房模式的短期改进

针对以上问题，笔者提出共有产权房短期内的改进建议。

1.增加共有产权房上市交易限制期限，如将禁售期延长到十年

这样可更大幅度抑制共有产权房的投资价值。上海在临港新城推出的一批限价房，就是10年禁止上市。共有产权房不应该低于这个标准。

只有严格限制共有产权房上市交易，禁售期内由政府回购，才能最大限度杜绝购房者借机牟利的空间，节约监管的社会成本，同时也遏制高房价的内在激励。

关于政府回购价格，我们的建议是，原价加同期银行活期存期利息和市场评估价，两者取低者。这样做的必要性是避免政府的担保风险。否则共有产权房在禁售期内市场房价下跌，购房者抛售，政府将单边面临风险。回购时候对业主的装修成本按折旧后的评估价补偿。住房保障机构回购共有产权房后，在共有产权房二级市场上挂牌出售，二手共有产权房购买者仍然必须满十年才能再上市转让出售，否则期间仍然由住房保障机构回购。

2.逐步放宽购房准入标准，让共有产权房面向大多数夹心层，释放真正的楼市购房刚需

在剥离共有产权房的投资价值且需承担一定使用成本之后，仍然申请购买共有产权房者，都是真正的刚需。在开始时房源不足供不应求的情况下，设置一定门槛是必要的，但随着新建房源的增多，门槛应逐步降低：只要是大专以上学历，有稳定工作，名下无房，有购买能力者，都应获准购买共有产权房。明确共有产权房只解决初次置业家庭的刚需，为此禁止商品房拥有者购买共有产权房，或抛售商品房后购买共有产权房。

在这个意义上，共有产权房已经不再是狭义的住房保障，而是广义上的住房保障，面向所有无房的“夹心层”开放，覆盖到主流工薪阶层。这个发展方向，是丰富住房供应体系非常必要的探索。

3.严格限制共有产权房面积和建造标准，保证共有产权房的社会保障属性

虽然我们建议共有产权房不再严格设定准入门槛，但应限制房屋面积和建筑标准，以此来筛选需求者，同时与完全产权的商品房市场相区分开来。为此建议，共有产权房以单身成人或夫妻三口构成的核心家庭为主要供应对象，原则上只供应建筑面积50平方米以下的一室一厅和建筑面积75平方米以下的两室一厅，对有养老需求的家庭可以供应少部分90平方米的三室一厅住房。在地段选址上也做一定限制，并有意识以此引导市中心人口向市郊疏散。

4.供应方式尽量充分利用市场机制，减少政府一切不必要的介入

遵循十八届三中全会决议所提出的“尽可能让市场机制起决定性作用”的精神，政府只需要对共有产权房制定不可转让或十年之内不可转让的限制之后，辅助共有产权房在面积、建造标准、地段和购买者名下和历史上都无房的要求之后，政府都无需再介入。

土地出让、分配和销售一切都交给市场。开发商自行根据对共有产权房的潜在需求价格来竞争土地，定价权也完全交给开发商，销售风险由开发商自行承担，购房者购房后的资产贬值风险也由自己承担。住房保障机构回购后的二级市场出售价格，也是由有需求者竞价产生，无需政府干预和制定价格。只有政府彻底不管价格，也不管分配，只制定规则，才能避免政治担保风险和腐败风险。

五、共有产权房的中长期发展方向

从购房人与政府共有，走向开发商与业主共有，最终走向业主共有的住房合作社模式。

经过以上设想的改造之后，政府不再以地价折算的股份来与购房人直接共有，而是以政策干预来与购房人间接虚拟地共有。实际上是起一个培育自住型住房市场的作用。

开发商与业主共有。经过一段时间的培育后，政府可以鼓励开发商与业主共同持有股份的共有产权房。这样，购房人减少了当下的购房成本，意在长期回报的开发商则保留了对未来增值的索取权。

业主共有。更进一步，将来还可以探索购房人之间集体投资、集体拿地、集体共有整个小区的共有产权房。类似北欧和德国的住房合作社。每个业主退出后只能把房子交回给业主委员会，业主委员会对外发售，业主个人不得私下买卖。作为业主委员会，考虑是维持小区的长期稳定与和谐，不会刻意参加市场炒房。

共有产权住房例7

一、案例概况

1.淮安模式简介

所谓共有产权经济适用房,是指以出让方式取得经济适用住房用地,总价格参照普通商品住房执行政府指导价(一般低于同期、同区段普通商品住房销售价格的5-10%),购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资,购房人和政府各自的出资比例构成共有产权,具有保障性质的政策性住房。

共有产权经济适用住房,由政府提供政策优惠,限定套型面积,按照合理标准建设,通过政府产权分摊购房人出资负担,面向城市中低收入住房困难家庭提供住房保障,变经济适用住房与普通商品住房双轨制为普通商品住房单轨制。

具体说来,淮安的共有产权住房制度包括以下几个方面内容:

(1) 共有产权房的对象

淮安市共有产权房的购房人的收入标准,以总人口20%来划定最低收入标准,定位人均700元每月(2007年,2009年调整为800元)。由此可见,其主要针对中低收入家庭。

(2) 共有产权房的用地取得、建设及价格构成

共有产权房的用地通过“招拍挂”的方式竞价公开出让;由开发商按照政府标准建设,提倡与商品房混搭建设;价格构成与普通商品房一样,包括土地出让金及各种税费。

(3) 共有产权房的购买及产权分配

根据购房者的收入情况,目前淮安实行政府与家庭按3:7或5:5的比例出资从市场上购买共有产权房;同时,政府按出资份额享有相应产权,并在权证上进行登记。政府将自己产权部分的占用权和使用权无偿让渡给购房者,保留退出时的收益权和处置权。

(4) 共有产权房的准入机制

淮安的共有产权房准入采用申报和三级审核制,及购房者先向街道申请购房,又接到审核公示后提交区住房保障部门、市住房保障部门审核并公示。

在审批过程中,放弃全国普遍采用的“轮候制”,采用逐级提高的“门槛制”,及先满足特殊困难群体,再以情况逐步放宽。

2.淮安模式试点现状

自2007年淮安市出台《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》以来,在试点的两年间,将申购条件由2007年末、2008年的家庭月人均收入700元/月,家庭人均住房建筑面积低于16平方米,调整为2009年人均月收入800元/月。

2010年,申购条件进一步放宽为家庭人均月收入1000-1200元/月,已建成交付房源60套,在建房源1600套,将动工房源250套,半年内开工房源3900套。

二、淮安模式的创新特点及现实意义

1.共有产权房与现行经济适用房的比较

共有产权房和经济适用房的本质都含有保障性和商品性的双重属性,但二者有有着很大的区别,与现行的经济适用房相比,共有产权住房的创新主要体现在以下几个方面:

(1) 改变了土地取得方式。土地取得方式从行政划拨改变为“招拍挂”公开竞价;

(2)改变了房屋建设方式。房屋建设有政府组织建设、政府购买方式转变为以市场的方式组织开发商建设,政府仅在建筑面积等方面作出要求和限制;

(3) 改变了房屋价格组成。房屋的定价又不完全向完全转化,与普通商品房一样,将土地出让金、税费计入成本;

(4) 改变了房源供应方式。房源的供应由集中建设经济适用房逐步转变为与商品房类似的分散建设;

(5) 改变了政府补贴方式。政府的补贴方式更为灵活,由单一的免除土地出让金并且税费减半转变为可根据购房者情况选择的不同出资比例;由“砖头补贴”转变为“人头补贴”,由财税补贴转为货币补贴;

(6) 改变了房屋交易方式。房屋退出时的交易方式由购房者单方面决策转变为政府以共有产权人的身份参与决策,分享处置权和收益权。

综上所述,共有产权房与经济适用房相比的创新实质,就是“坚持共有财政原则,遵循市场经济规律,运用现代产权法则,建立‘政府与个人按份共有产权的经济适用房制度’”,实现将政府财政性支出转化为兼顾公平的投资,在保持经济适用房保障性的同时降低“计划”对其商品性带来的扭曲。

2.淮安共有产权住房创新的现实意义

(1) 有利于压缩套利者牟利空间,以退出机制反制“入口”机制。

经济适用房的牟利空间远远大于普通商品房和共有产权住房。共有产权房由于将政府隐性的产权显性化,从退出入手,压缩了套利者的利润空间。加上共有产权住房的审批机制更加严格,在成本和收益的权衡比较之下,一部分套利者退出。

这一点在淮安是的试点运行中也有所证实。淮安市房管局局长邵明表示,在共有产权住房正式向非拆迁安置户开放后,申购者的数量明显下降,甚至出现了“房等人”的局面。

另外,若购房者相依明显低于市价的价格将房产转手给利益相关人后牟利,由于政府是房产的共同共有人,依照物权法的规定,共有财产转让时,共同共有人有优先购买权。因此,可以杜绝这种行为。

(2) 有利于减少逆向选择和道德风险。

在现行的经济适用房体制中,由于政府与申购者之间总是存在着信息的不对称性,逆向选择严重,不乏有“装穷者”住进经济适用房,而真正的补贴对象却没有能力获得补贴。共有产权房仍然存在着逆向选择的风险,但由于政府拥有住房的部分产权,当发现“装穷者”时,政府可立即向其收取市场租金甚至惩罚性租金。另外,对购房者的道德风险,如掠夺性的使用、不加以必要维护等,可在共有产权住房政策中规定不管购房人所占产权比例为多少,维护费用全部由购房者承担,这与购房着享受全部的使用权是权责对应的。

(3) 有利于减少寻租。

经济适用房对于房地产市场不可忽视的一个影响是造成了住房价格的双轨制:

①商品房建设用地需缴纳土地出让金,通常占住房价格的20%,而经济适用房建设用地行政划拨,并有一系列税费的减免;

②政府严格限制开发商开发经济适用房的利润不超过3%。

以上两点造成了在一个市场上同时存在高价的商品房和只相当于其价格50%-60%的经济适用房。这种价格的落差必然吸引一部分人通过各种关系,购买经济适用房再转租或转卖以从中牟利,即出现经济学上的寻租现象。

所谓寻租,是指如果让政府行政干预资源分配,那么权力就一定会在市场上寻求自己的价格;也就是说,如果体制内能以大大低于市场交易的成本获得资源,那么必定会有人愿意通过贿赂来获得资源。

要解决寻租问题,光靠提倡大政府、坚强政府管制是不能达到目的的,而应该真正从源头根治,即加快政府职能的转变,推进市场化变革,让政府全力退出资源分配领域。共有产权房以近似市场的方式运作,让保障性住房根据市场机制形成价格,再通过政府参与购买减轻购房者压力,而后一个过程,其实就是一个“二次分配”的过程。虽然,政府在由谁获得购房权的问题上还是存在寻租的可能性,但由于价格差距的微小(仅5%-10%),这种可能性已被大大减小。

(4) 有利于提高社保资源使用效率

经济适用房确切的说是一种准公共产品,其提供方式按高低共分为三个层次:第一层为政府直接组织建设供应;第二层为以政府采购方式定点专供;第三层为直接向收益人提供货币补贴。在住房保障体系中,也就体现为从“砖头补贴”到“人头补贴”的过度。在姚玲珍的《中国公共住房政策模式研究》等文献中已经论述了我国现阶段经济适用房政策实行“人头补贴”转变的可行性,而从西方经济学的斯勒茨基分解来分析共有产权住房(作为一种“人头补贴”)相对于现行经济适用房(作为一种“砖头补贴”)更加有效率,即消耗同样的社保资源能达到更高的效用水平。

如上图所示,以X轴表示住房的消费量,Y轴表示除住房外的其他商品的消费量。AB为购房者的预算约束线,U为购房者的无差异曲线。政府提供任何住房保障措施以前,购房者的消费组合为a点,效用为U1 。假设政府采用现行的经济适用房对购房者进行补贴,相当于降低了住房的价格,购房者的预算约束线变为AC,与更高的无差异曲线U2相切,消费组合移至b点。若此时,我们在保证购房者还能消费b点的组合而换用“共有产权”的方式补贴的话,相当于将预算约束线向外平移至DE,能与更高的无差异曲线U3相切,购房者消费组合移至c点。

(5) 有利于社保资源的积累和实现经适房“内循环”体系

现行的经济适用房用地行政划拨,意味着地方财政失去了很大一块收入来源;另外,经济适用房满足规定年限后便可由购房者决定上市交易,退出住房保障体系。这两方面的原因加重了财政提供经济适用房的压力,打击政府提供经济适用房的积极性,造成住房保障政策的不连续性。

相比较而言,共有产权住房充分考虑了房地产的长期有效性和贫困的流动性之间的矛盾,在退出机制中为政府保留了回购的选择权。这样,政府就有可能通过政策的引导,鼓励富裕起来的家庭回售共有产权房,使其又流回住房保障系统,形成一个可循环利用的回路,缓解财政资金不断增加保障性住房的压力,使社保资源能够不断累积,以为居民提供更广泛的保障。

三、总结及淮安模式的推广建议

首先,应加大试点的广泛性。淮安作为一个地级市,其代表性有一定的局限。我国地域广阔,各个地方经济、社会环境差异较大,住房矛盾也各不相同。尤其是北京、上海、广州、深圳四大城市,不仅住房问题最为严峻,且房价日益飙升,这对淮安模式中资金来源必是一个挑战。因此,应将淮安模式在全国不同规模的城镇开展有区别的试点工作,以不断探索最适合的方式。

其次,应逐步调整保障对象。在淮安模式的试运行中,保障对象基本还是中低收入家庭,由于共有产权保障方式灵活机动,推广中可根据各地情况适当扩大其对象范围。尤其可以考虑在一线城市中将“共有产权”住房保障的对象扩大至“上夹心层”,主要是刚出校门无法买房的大学生。

再次,“共有产权”虽能在很大程度上提高经济适用房的效率,缓和住房问题,但它毕竟是一种社会保障手段,不能从根本上解决住房矛盾。因此,在探索和推广“共有产权“住房保障体系的同时,还应不断完善我国住房立法,改善房地产市场供求状况。

参考文献:

[1] 朱宪辰 周彩霞:经济适用房“共有产权制度”的制度缺陷分析. 中国房地产信息, 2005, 03

[2] 温 泉: 经济适用房共有产权制度研究. 中国房地产金融, 2007, 02

[3] 吴立群 宗跃光:共有产权住房保障制度及其实践模式研究. 城市发展研究, 2009, 06

[4] 秦 虹: 英国住房的共有产权制度. 城乡建设, 2007, 09

[5] 邱 磊: 积极探索经济适用房的内循环模式. 时代经贸, 2007, S2

共有产权住房例8

（一）单独所有权说

有的学者认为，住房部分产权属于受到特殊限制的单独所有权。其基本理由：

一是把住房部分产权的法律性质设计为单独所有权有利于稳定职工的队伍，也是对社会分配不公的一种矫正措施。

二是把住房部分产权设计成单独所有权，符合住房商品化的目标，有利于住房进入市场，有利于房地产市场的发展。

单独所有权说，能从我国住房改革的价值取向去把握住房部分产权的法律性质，有现实意义和可取之处。但该学说也存在值得商榷的地方。首先，该学说未看到将住房部分产权设计为单独所有权不公平的一面。标准价住房是以行政手段分配的，而不是通过市场公平竞争获取的。其次，该学说未注意到通过房改获取的住房部分产权与发展商完全按市场规律运作开发的商品房在诸多方面存在的不同。通过房改获取的住房未能反映房地产价值构成基本情况，不是一般意义上的商品房。再次，单独所有权的理论设计不符合我国房改的实际情况。尽管现在各地房改的具体做法有所不同，但有些做法是比较一致的，如通过房改获取的住房部分产权，在很多方面受到限制，特别是收益权和处分权都是有限的。

（二）租赁权说

有的学者认为，住房部分产权的法律性质为租赁权。其基本理由：

一是购房人与原产权单位之间存在着行政隶属关系或劳动关系，购房人对所购住房支付的标准价，仍有福利性质，故属租金而非价款。

二是有的地方房改政策规定，原产权单位仍负有无偿供水、供热、修缮住房的义务。如《长春市住房制度改革方案》规定："住房的供水系统和住房暖气费用，在政府没有新的规定之前，仍由原渠道解决。"租赁权说只看到某些局部情况，未能正确反映住房部分产权的真正特征。第一，住房部分产权是一种新型物权，而不属于债权范畴，租赁权是债权。住房部分产权包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。而租赁权不含有收取租赁物孳息之权，也无处分租赁物之权，只有占有权、使用权和享受租赁物的自然效用之权。购房人所付标准价款，包括住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费，而租金仅仅包括维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税五项。第二，购房人所持住房的法律凭证为产权证书，而非租赁合同书。第三，租赁权说仅仅是根据个别地方的暂时政策得出来的结论，不具有全面性、代表性和科学性。

（三）共有权说

有的学者认为，住房部分产权的法律性质为共有权。其基本理由：

一是有些部门规章和地方政策规定，购房人和原产权单位对所售住房享有共有权。

二是许多县市在进行房屋产权登记时就将住房部分产权分成份额予以登记。

三是几乎所有地方规章都规定："原产权单位有优先购买权"，"售房收入在扣除双方原投资后的增值部分，按售房单位和购房人原投资所取得的产权比例分配"，"售房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配".这些都是共有权的表现。

共有权说反映了不少规章所规定的具体内容，我们也不能排除把住房部分产权定性为共有权的可取之处。然而从许多地方规章和政策对住房部分产权的规定来看，有许多规定有别于共有权的法律特征和效果。第一，住房部分产权人，即购房人，大多为自住自用，原产权单位并无共同占有、使用、收益和处分权，共有权无从体现。如果购房人与原产权单位对住房有共有权，就等于说购房人无偿占有、使用、收益着原产权单位的房屋份额，这与共有权的本质要求是不相符的。第二，在共有场合，共有物的处分须经全体共有人同意，或至少应占份额一半以上的共有人的同意，否则，处分无效。但在住房部分产权情况下，购房人在支付全部价款经过若干年（一般住用5年）后可以不经原产权单位同意直接进入市场交易。第三，在共有场合，各共有人原则上可随时请求分割共有物，至少在适当的时候有这种权利。但在住房部分产权情况下，原产权单位只有在购房人出售时才有分割收益之权或优先购买权。在购房人自用时，原产权单位绝无请求分割之权。

（四）他物权说

有的学者认为，住房部分产权从法律性质来看为他物权，其基本理由：他物权是一种受到限制的物权，住房部分产权也是一种受限制的物权，因此，住房部分产权的法律性质应定性为他物权。

仅从住房部分产权的受限制性来界定其法律性质为他物权是不妥的。因为，他物权包含两种，即担保物权和用益物权，其担保物权系为担保债务的履行和债权的实现而设立的，住房部分产权产并不因担保什么债权而存在。用益物权的重要特征是在他人之物上存在的物权，而住房部分产权是购房人在自己所购之物上存在的权利，属于自物权。

二、住房"部分产权"应作部分所有权理解

任何事物的产生都有其特定的历史原因或条件。在考察某一事物时，必须在特定范围内联系特定的历史条件进行。住房部分产权的产生是在我国住房制度由计划模式向市场模式的转变过程中产生的新事物。所以，对其定性时，必须联系住房制度改革的历史条件和内容。笔者认为，对住房部分产权的法律性质应作部分所有权来理解，即它是财产所有权之一种，是一种新的物权。其理由：

（一）从住房部分产权产生的历史条件来看

住房部分产权是在我国住房制度由计划模式向市场模式过渡的过程中产生的。这种过渡过程中的特殊历史条件必然孕育特殊的事物。

（二）从我住房制度改革的有关规定来看

国务院关于深化改革城镇住房制度改革的决定对职工所购住房的产权界定为三种情况：第一种是职工以市场价购买的住房，产权归个人所有；第二种是职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，在进入市场的时间上受到一定限制；第三种是职工按标准价购买的住房，拥有部分产权。"我国民法学所使用的产权，除非另有说明，均指所有权。"（注：崔建远等著：《中国房地法研究》，中国法制出版社，1995年3月第一版，第159页。）所以，部分产权指部分所有权。

（三）从部分产权的内容来看

部分产权的内容即占有权、使用权、有限的收益权和处分权。这些内容与所有权的内容基本一致，但有一定区别，其区别在于其收益权和处分权只是部分的，或者说是有限的。如住房部分产权在5年后进入市场时，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，原售房单位有一定比例的收益分配权。如果把住房部分产权界定为单独所有权则不能反映住房部分产权的有限性、部分性或特殊性。

（四）住房从部分产权的主体来看

如前所述，住房部分产权是一项具有占有权、使用权、有限的收益权和处分权的新的物权，是所有权之一种，有其有限性或特殊性的一面。共有权是两个或两个以上的人，对同一财产共同享有所有权，其主体是多数，其内容不特殊。而住房部分产权的主体是单一的，其内容是特殊的或有限的。所以，住房部分产权不同于共有权。

将住房部分产权的法律性质设计为部分所有权具有重要的意义：

首先，将住房部分产权设计为部分所有权，能从根本上反映住房部分产权所固有的本质，表明住房部分产权系一种特殊的所有权形式和该种所有权形式所具有的若干特殊性。其特殊性主要表现在其收益权和处分权的受限制性。

其次，部分所有权的见解能体现我国住房制度改革的根本目的。我国城镇住房制度改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。把住房部分产权的法律性质设计为部分所有权体现了我国城镇住房制度改革的上述根本目的。国务院有关部门的行政规章和地方规章一般都规定城镇居民按标准价（优惠价）购买的公有住房，在特定时期内不能被转售，甚至不能被出租，经过一定时期可以转售，其收益的一部分要归原产权单位所有。将住房部分产权的法律性质界定为部分所有权正好体现了上述内容。

再次，部分所有权的见解有助于协调购房人与原产权单位的关系。住房部分产权所受之限制，在很长时间内和很多情况下，是购房人与原产权单位约定的结果。它是为解决政府无力负担提供低租金住房并满足城镇居民日益增长的需求，低收入的职工无力以市场价格购买商品房这一棘手问题应运而生的，为政府、单位和职工所接受。在法律上，购房人与原产权单位通过契约（合同、协议）约定双方的权利义务，既划分的清楚，又比较合理，加上有登记这一适当的公示方式，因此，能比较好地协调购房人与原产权单位之间的关系。

三、确立完善的物权制度才能最终解决住房"部分产权"的法律性质问题

物权法定原则是罗马法以来各国法律均予以遵守的原则。虽然我国民法未明文规定之，但学说则一致承认它，并主张在将来的物权法里予以规定。由于住房部分产权为一新型物权，因此，欲确认它在我国法上的有效性，不能不讨论它与物权法定原则的关系。

所谓物权法定原则，是指物权的种类和内容只能由法律规定，而不得由民事权利主体随意创设的原则。（注：梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社，2000年3月第1版，第101页。）据此判断住房部分产权是否与物权法定原则相抵触，回答是否定的。

（一）所有权是不断发展的

法律不因所有受限制而发生变化就认为其违反物权法定原则。"所有权并非一个不变的概念，而是相对于争论中的特定法律程序变化的。"（注：瑞安著：《民法导论》，PTY有限公司，法律书籍公司，1962年版，第163页。）民法发展史表明：所有权的最基本和简单的形态，系个人独体所有权，即所有人个人对其财产排他地直接支配的权利。所有权具有绝对性、排他性、全面性，准确地说是针对这种独体所有权静止状态而言的。当所有物上存在他物权时，所有权的特性便发生了变化，其权能和特征已不再是绝对的、排他的和全面的。当所有人变成复数时，这种个人独体所有权便成为共有权。当法人制度产生以后，所有权又发生了新的突变，产生了法人所有权。当一栋楼房被区分为若干个部分时，又产生了建筑物区分所有权。总之，个人独体所有权、共有权、法人所有权以及建筑物区分所有权，都是所有权在不同历史时期的具体表现形态，是所有权在不同历史条件下的具体表现形态。

（二）物权的产生具有规律性

物权的种类与内容，往往先由人们以法律行为设定，待普遍化之后，才进一步上升为法律，从立法上加以确认。

马克思主义法学认为，法律"根据于物质的生活关系".（注：《马克思恩格斯选集》第2卷，人民出版社，1972年版，第82页。）"都只是表明和记载经济关系的要求而已"（注：《马克思恩格斯选集》第4卷，人民出版社，1958年版，第122页。）法律不是立法者主观臆断的产物，在物权尚未在实践中涌现出来时，很难由立法者想象出来，这就是经济基础对法的决定作用。既然如此，我们就不能固守必须经法律明文规定，才使新出现的"物权"成为合法有效的物权。

我国经济体制改革在不断深化，而立法相对滞后，一些物权往往是先由当事人以法律行为设定，然后被政策肯定，最后才升为法律的规定，企业经营权是如此，农村土地承包经营权是如此，土地使用权也是如此。住房部分产权产生于城镇住房制度改革过程中，一些单位通过内部规章首先与职工签订标准价的购房合同，承认职工享有有限产权或部分产权，后被地方规章和部门规章确认，这符合经济关系法律化的一般进程。

共有产权住房例9

一、住房"部分产权"法律性质诸学说及其评析

关于住房部分产权的法律性质，理论界分歧很大，其中比较有代表性的看法有：单独所有权说、租赁权说、共有权说和他物权说。

（一）单独所有权说

有的学者认为，住房部分产权属于受到特殊限制的单独所有权。其基本理由：

一是把住房部分产权的法律性质设计为单独所有权有利于稳定职工的队伍，也是对社会分配不公的一种矫正措施。

二是把住房部分产权设计成单独所有权，符合住房商品化的目标，有利于住房进入市场，有利于房地产市场的发展。

单独所有权说，能从我国住房改革的价值取向去把握住房部分产权的法律性质，有现实意义和可取之处。但该学说也存在值得商榷的地方。首先，该学说未看到将住房部分产权设计为单独所有权不公平的一面。标准价住房是以行政手段分配的，而不是通过市场公平竞争获取的。其次，该学说未注意到通过房改获取的住房部分产权与发展商完全按市场规律运作开发的商品房在诸多方面存在的不同。通过房改获取的住房未能反映房地产价值构成基本情况，不是一般意义上的商品房。再次，单独所有权的理论设计不符合我国房改的实际情况。尽管现在各地房改的具体做法有所不同，但有些做法是比较一致的，如通过房改获取的住房部分产权，在很多方面受到限制，特别是收益权和处分权都是有限的。

（二）租赁权说

有的学者认为，住房部分产权的法律性质为租赁权。其基本理由：

一是购房人与原产权单位之间存在着行政隶属关系或劳动关系，购房人对所购住房支付的标准价，仍有福利性质，故属租金而非价款。

二是有的地方房改政策规定，原产权单位仍负有无偿供水、供热、修缮住房的义务。如《长春市住房制度改革方案》规定："住房的供水系统和住房暖气费用，在政府没有新的规定之前，仍由原渠道解决。"租赁权说只看到某些局部情况，未能正确反映住房部分产权的真正特征。第一，住房部分产权是一种新型物权，而不属于债权范畴，租赁权是债权。住房部分产权包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。而租赁权不含有收取租赁物孳息之权，也无处分租赁物之权，只有占有权、使用权和享受租赁物的自然效用之权。购房人所付标准价款，包括住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费，而租金仅仅包括维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税五项。第二，购房人所持住房的法律凭证为产权证书，而非租赁合同书。第三，租赁权说仅仅是根据个别地方的暂时政策得出来的结论，不具有全面性、代表性和科学性。

（三）共有权说

有的学者认为，住房部分产权的法律性质为共有权。其基本理由：

一是有些部门规章和地方政策规定，购房人和原产权单位对所售住房享有共有权。

二是许多县市在进行房屋产权登记时就将住房部分产权分成份额予以登记。

三是几乎所有地方规章都规定："原产权单位有优先购买权"，"售房收入在扣除双方原投资后的增值部分，按售房单位和购房人原投资所取得的产权比例分配"，"售房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配".这些都是共有权的表现。

共有权说反映了不少规章所规定的具体内容，我们也不能排除把住房部分产权定性为共有权的可取之处。然而从许多地方规章和政策对住房部分产权的规定来看，有许多规定有别于共有权的法律特征和效果。第一，住房部分产权人，即购房人，大多为自住自用，原产权单位并无共同占有、使用、收益和处分权，共有权无从体现。如果购房人与原产权单位对住房有共有权，就等于说购房人无偿占有、使用、收益着原产权单位的房屋份额，这与共有权的本质要求是不相符的。第二，在共有场合，共有物的处分须经全体共有人同意，或至少应占份额一半以上的共有人的同意，否则，处分无效。但在住房部分产权情况下，购房人在支付全部价款经过若干年（一般住用5 年）后可以不经原产权单位同意直接进入市场交易。第三，在共有场合，各共有人原则上可随时请求分割共有物，至少在适当的时候有这种权利。但在住房部分产权情况下，原产权单位只有在购房人出售时才有分割收益之权或优先购买权。在购房人自用时，原产权单位绝无请求分割之权。

（四）他物权说

有的学者认为，住房部分产权从法律性质来看为他物权，其基本理由：他物权是一种受到限制的物权，住房部分产权也是一种受限制的物权，因此，住房部分产权的法律性质应定性为他物权。

仅从住房部分产权的受限制性来界定其法律性质为他物权是不妥的。因为，他物权包含两种，即担保物权和用益物权，其担保物权系为担保债务的履行和债权的实现而设立的，住房部分产权产并不因担保什么债权而存在。用益物权的重要特征是在他人之物上存在的物权，而住房部分产权是购房人在自己所购之物上存在的权利，属于自物权。

二、住房"部分产权"应作部分所有权理解

任何事物的产生都有其特定的历史原因或条件。在考察某一事物时，必须在特定范围内联系特定的历史条件进行。住房部分产权的产生是在我国住房制度由计划模式向市场模式的转变过程中产生的新事物。所以，对其定性时，必须联系住房制度改革的历史条件和内容。笔者认为，对住房部分产权的法律性质应作部分所有权来理解，即它是财产所有权之一种，是一种新的物权。其理由：

（一）从住房部分产权产生的历史条件来看

住房部分产权是在我国住房制度由计划模式向市场模式过渡的过程中产生的。这种过渡过程中的特殊历史条件必然孕育特殊的事物。

（二）从我住房制度改革的有关规定来看

国务院关于深化改革城镇住房制度改革的决定对职工所购住房的产权界定为三种情况：第一种是职工以市场价购买的住房，产权归个人所有；第二种是职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，在进入市场的时间上受到一定限制；第三种是职工按标准价购买的住房，拥有部分产权。"我国民法学所使用的产权，除非另有说明，均指所有权。"（注：崔建远等著：《

用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，原售房单位有一定比例的收益分配权。如果把住房部分产权界定为单独所有权则不能反映住房部分产权的有限性、部分性或特殊性。

（四）住房从部分产权的主体来看

如前所述，住房部分产权是一项具有占有权、使用权、有限的收益权和处分权的新的物权，是所有权之一种，有其有限性或特殊性的一面。共有权是两个或两个以上的人，对同一财产共同享有所有权，其主体是多数，其内容不特殊。而住房部分产权的主体是单一的，其内容是特殊的或有限的。所以，住房部分产权不同于共有权。

将住房部分产权的法律性质设计为部分所有权具有重要的意义：

首先，将住房部分产权设计为部分所有权，能从根本上反映住房部分产权所固有的本质，表明住房部分产权系一种特殊的所有权形式和该种所有权形式所具有的若干特殊性。其特殊性主要表现在其收益权和处分权的受限制性。

其次，部分所有权的见解能体现我国住房制度改革的根本目的。我国城镇住房制度改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。把住房部分产权的法律性质设计为部分所有权体现了我国城镇住房制度改革的上述根本目的。国务院有关部门的行政规章和地方规章一般都规定城镇居民按标准价（优惠价）购买的公有住房，在特定时期内不能被转售，甚至不能被出租，经过一定时期可以转售，其收益的一部分要归原产权单位所有。将住房部分产权的法律性质界定为部分所有权正好体现了上述内容。

再次，部分所有权的见解有助于协调购房人与原产权单位的关系。住房部分产权所受之限制，在很长时间内和很多情况下，是购房人与原产权单位约定的结果。它是为解决政府无力负担提供低租金住房并满足城镇居民日益增长的需求，低收入的职工无力以市场价格购买商品房这一棘手问题应运而生的，为政府、单位和职工所接受。在法律上，购房人与原产权单位通过契约（合同、协议）约定双方的权利义务，既划分的清楚，又比较合理，加上有登记这一适当的公示方式，因此，能比较好地协调购房人与原产权单位之间的关系。

三、确立完善的物权制度才能最终解决住房"部分产权"的法律性质问题

物权法定原则是罗马法以来各国法律均予以遵守的原则。虽然我国民法未明文规定之，但学说则一致承认它，并主张在将来的物权法里予以规定。由于住房部分产权为一新型物权，因此，欲确认它在我国法上的有效性，不能不讨论它与物权法定原则的关系。

所谓物权法定原则，是指物权的种类和内容只能由法律规定，而不得由民事权利主体随意创设的原则。（注：梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社，2000年3月第1版，第101页。 ）据此判断住房部分产权是否与物权法定原则相抵触，回答是否定的。

（一）所有权是不断发展的

法律不因所有受限制而发生变化就认为其违反物权法定原则。"所有权并非一个不变的概念，而是相对于争论中的特定法律程序变化的。"（注：瑞安著：《民法导论》，pty有限公司，法律书籍公司， 1962年版，第163页。 ）民法发展史表明：所有权的最基本和简单的形态，系个人独体所有权，即所有人个人对其财产排他地直接支配的权利。所有权具有绝对性、排他性、全面性，准确地说是针对这种独体所有权静止状态而言的。当所有物上存在他物权时，所有权的特性便发生了变化，其权能和特征已不再是绝对的、排他的和全面的。当所有人变成复数时，这种个人独体所有权便成为共有权。当法人制度产生以后，所有权又发生了新的突变，产生了法人所有权。当一栋楼房被区分为若干个部分时，又产生了建筑物区分所有权。总之，个人独体所有权、共有权、法人所有权以及建筑物区分所有权，都是所有权在不同历史时期的具体表现形态，是所有权在不同历史条件下的具体表现形态。

（二）物权的产生具有规律性

物权的种类与内容，往往先由人们以法律行为设定，待普遍化之后，才进一步上升为法律，从立法上加以确认。

马克思主义法学认为，法律"根据于物质的生活关系".（注：《马克思恩格斯选集》第2卷，人民出版社，1972年版，第82页。 ）"都只是表明和记载经济关系的要求而已"（注：《马克思恩格斯选集》第4卷，人民出版社，1958年版，第122页。）法律不是立法者主观臆断的产物，在物权尚未在实践中涌现出来时，很难由立法者想象出来，这就是经济基础对法的决定作用。既然如此，我们就不能固守必须经法律明文规定，才使新出现的"物权"成为合法有效的物权。

我国经济体制改革在不断深化，而立法相对滞后，一些物权往往是先由当事人以法律行为设定，然后被政策肯定，最后才升为法律的规定，企业经营权是如此，农村土地承包经营权是如此，土地使用权也是如此。住房部分产权产生于城镇住房制度改革过程中，一些单位通过内部规章首先与职工签订标准价的购房合同，承认职工享有有限产权或部分产权，后被地方规章和部门规章确认，这符合经济关系法律化的一般进程。

共有产权住房例10

鼓励符合我县住房保障条件，且具备一定经济能力的县城低收入家庭出资购买廉租住房，实行廉租住房共有产权管理。坚持“符合条件、自愿购买、公开操作、集体审定、产权共有、科学推进”的基本原则。

二、购买对象

（一）凡取得《县低收入家庭住房保障资格证》，且具备一定经济能力的县城低收入无房户或住房困难家庭。

（二）已入住廉租住房的家庭可以根据实际情况和公布的售房价格，优先购买现在所住的房屋。

三、申请条件

廉租住房购房申请对象应同时具备以下条件：

（一）具有县城城镇户口两年以上（含两年）；

（二）正在享受廉租住房租赁补贴的城镇低收入住房困难家庭。

（三）无房户。

四、共有产权的构成

廉租住房共有产权是指国有产权和保障对象私有产权按比例共同拥有同一套廉租住房的产权。

（一）廉租住房国有产权由中央预算内投资廉租房建设的补助资金、省级财政的补助资金及本级财政投入的配套建设资金形成。

（二）廉租住房私有产权由符合申购条件的家庭，通过出资购买的方式取得廉租住房私有产权。

（三）我县廉租住房国有产权采取附条件全部产权出售。即：申请对象按照廉租住房核定的出售价格一次性付清购房款后，申购人拥有100%廉租住房产权份额。

五、出售价格

（一）廉租住房出售价格标准由县房产局会同县财政局、县物价局根据廉租住房建设项目的开发成本进行审核，开发成本包括建设用地成本、房屋建设成本、管理费用、投资利息和税费。出售价经县政府审定后向社会公布。

（二）年，咸水、英陂廉租住房出售均价分别为902元/m2、999元/m2。以后廉租住房的成本价格和出售价格实行每年定价制度。

六、实施程序

（一）公布出售房源

县房产局将确定出售的廉租住房的项目地址、建设规模、套数、出售价格、申请条件和申购程序向社会公布。

（二）申请登记

凡符合条件的低收入家庭，可在规定时间内凭《县低收入家庭住房保障资格证》及户口簿、家庭成员身份证明、无房证明、婚姻证明以及其他相关证件，向县房产局廉租住房保障办公室申请登记。

（三）对象审核

1、县房产局根据申请购房户的登记情况，会同社区逐户进行条件与身份审核，初步确定购房人员名单。

2、购房人名单在《日报》、县党政门户网、县电视台、县房产管理局网等网络媒体公示7天，同时在各社区张榜公示，公开举报电话。公示期间受到举报的家庭由县监察局、县房产局安排专人查证核实，对弄虚作假的家庭取消购房资格。

（四）对象确定

购房人名单公示无异议后，确定为购房准入对象。县房产局根据申购户家庭的实际情况，依照房源的供应，采取摇号的方式，确定申购对象。抽签摇号由县房产局组织实施，在县监察局的监督和公证处等部门的参与下公开进行，中签者与县房产局签订本次廉租房购房合同，未中签者轮候参加下一次廉租住房出售抽签。

（五）合同签订

县房产局与确定为申购对象的低收入住房困难家庭签订购买廉租住房合同，合同载明保障对象自愿出资购房、房款支付方式、购房总价款、产权份额、上市交易约束条件、物业管理、违约责任以及争议仲裁办法等内容。

（六）办理产权

申购对象交清房款后，由县房产局开具财政部门监制的专用票据，凭《县低收入住房家庭住房保障资格证》、交款票据、出资购房合同及身份证明等材料向县房产局申请办理《房屋所有权证》。县房产局在《房屋所有权证》“附记”栏中注明“保障性住房”和“全额出资”字样。

七、资金管理

以廉租住房共有产权形式筹集的资金，严格按照《廉租住房保障资金管理办法》的规定，实行专项管理，存入廉租住房建设资金专户，专项用于廉租住房建设，不得挪作他用。

八、售后管理

（一）参与出资申购廉租住房并取得完全产权的低收入家庭不再向政府缴纳廉租住房租金。

（二）出售的廉租住房应当按照《物业管理条例》的规定实施物业管理，申购人应自觉缴纳物业服务费。

（三）廉租住房购买人不得改变所购廉租住房的房屋结构及使用性质。购买人不得擅自将所购廉租住房出售、出租、转让、抵押、捐赠。

（四）出售的廉租房在办理国有土地使用证和房屋所有权证时，所涉及的国土办证费、房屋产权办证费、契税、营业税全免。

九、交易管理

（一）共有产权廉租住房在办理《房屋所有权证》后5年内不得上市交易，包括出售、出租、转让、捐赠等。确因特殊原因需出售的，由政府按照原售价扣除折旧后回购，用于廉租住房房源，再向廉租住房保障对象出租或出售。

（二）5年后共有产权廉租住房经县房产局核定，报县人民政府批准，可上市交易，需办理划拨地转出让地手续，向政府补缴国有土地出让金。国有土地出让金的补缴，按照上市交易时同地段土地出让标准缴纳，该项资金存入廉租住房建设专户，专款用于廉租住房建设，不得挪作他用。

十、物业管理

（一）共有产权出售的廉租住房，其公共部分、共用设施设备维修资金由出资对象按出资款的2%缴纳，县财政再从回收的出资款中提取10%划转到县房产局物业维修资金管理中心代管，待该区域业主委员会成立后按规定程序移交业主委员会。

（二）共有产权出售的廉租住房要按照《物业管理条例》的规定实施管理。

十一、监督管理

（一）县房产局是廉租住房出售管理的主管部门，负责廉租住房共有产权的组织实施；县物价局负责廉租住房成本价格的审定工作；县财政局负责廉租住房出售资金收缴，出售资金存入廉租住房建设专户，由县财政局与县房产局共同管理，用于今后廉租住房的建设，县监察局负责廉租住房出售过程中的监督工作。

（二）一户低收入家庭只能出资申购一套廉租住房。

（三）凡已参与出资购买廉租住房的家庭，不得再享受我县廉租住房租赁补贴，也不能再申请我县其他住房保障方式。

（四）将出资申购的廉租住房转让或上市交易的保障对象不能再次享受住房保障。