限购细则例1

《通知》对特殊的非户籍居民家庭购房资格的认定进行说明，其中涵盖驻莞军人、非本市户籍退休居民、境外个人等人群。

《通知》明确，驻莞部队现役军人和现役武警，能提供军(警)身份证明和团级以上单位政治部门出具对其个人工作情况、居民身份证信息证明的，参照本市户籍居民家庭购房资格条件执行。

在本市领取基本养老金的非本市户籍居民家庭，如其在本市没有住房且能提供养老保险待遇发放明细的，只可在本市购买一套新建商品住房。

境外个人在本市购买新建商品住房，参照非本市户籍居民家庭购房资格条件执行。申请住房查询时需按规定提交购房人及家庭成员身份证明文件、家庭关系证明文件以及个人所得税或社保证明文件等有关证明材料;境外出具的证明材料，需按有关规定进行公证、认证或转递，并附汉字文本。

东莞住房限购新细则二海归购房需有国内认证

《通知》还明确了对学历的认定，其中海归需有国内认证。《通知》要求，购房人能同时提供国(境)外全日制本科以上(含本科)学历证书和国(境)外学历学位认证书，并能在教育部留学服务中心国(境)外学历学位认证系统上通过查验的，予以认可;对只提供学历证书的，不予认可。

此外，《通知》还对企事业单位、社会组织购房、拍卖所得住房也进行限售。《通知》明确，企事业单位、社会组织于20xx年4月11日零时后在本市行政区域内购买住房的(含新建商品住房和二手住房，以网签时间为准)，须在取得不动产权证书满2年后方可进行网上签约交易。

个人、企事业单位、社会组织于20xx年4月11日零时后通过拍卖所得的住房，须在取得不动产权证书满2年后方可进行网上签约交易。

东莞住房限购新细则三对定金或首期款电子进账单有关问题进行明确

《通知》还对定金或首期款电子进账单有关问题进行了明确。

《通知》要求，购房人提交其本人支付或其配偶、直系亲属、兄弟姐妹代为支付的定金或首期款的电子进账单予以认定，除此之外其他人代为支付的不予认定。

限购细则例2

自2月17日起，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭)、持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。详情

北京限购令细则解读：市住建委一家只能新买一套房实施细则市住建委了有关同一购房家庭只能新买一套商品住房的相关实施细则，自5月1日起，本市购房人不管是买新建商品住宅还是二手住宅，在网签前须填写《家庭成员情况申报表》，如实申报家庭成员名下房产情况，而该表也将作为购房合同附件及房屋登记的申请材料。如发现购房人提供虚假信息骗购住房的，不予办理房屋登记，并将其行为通报给相关贷款机构。

限购细则例3

一、要把思想统一到国家房地产宏观调控政策上来，提高认识，坚定不移地贯彻执行国发〔20xx〕10号文件，认真落实近期国务院有关部门加强房地产宏观调控的信贷、土地、税收等相关政策。

二、在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

自本通知之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定。交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

二一年九月三十日

深圳住房限购令1、在完善购房合同方面，更新了一、二手房交易的合同文本，增加了限购相关内容的承诺声明和签字，从初始环节减少纠纷产生。

2、在备案和登记方面，完善了深圳市房地产登记部门在办理备案和登记过户时，购房人所提交的户籍、婚姻情况、家 庭成员情况说明表及承诺书等证明材料。

3、深圳市限购政策出台后，住房预售备案及登记过户等手续的具体办理程序、收文材料及办文时限，并对核查家庭成 员相关情况、拥有保障性住房的家庭限购套数等进行了界定。

4、深圳限购令出台后，该委会同市社会保障局、公安局、民政局、地 税局等多个部门就执行深府办[20xx]82号文进行了沟通，并明确了相关材料的标准等问题。

5、要求各登记点全面启动提供房地产权信息查询服务工作，并要求各部门积极做好宣传解释工作。

6、在产权登记中心档案查询点临时增设3个查档窗口，查档窗口由过去的3增加到6个。

7、要求各部门安排人员在中午加班加点为业主提供房地产权信息查询服务。( 绥棱教育信息网 )

8、家庭持有住房数量以新购房时产权系统登记、房地产交易系统已签订买卖合同数量为准，允许卖掉现有住房后在政策标准内新购住房。

9、对于产权人在一套住房物业中仅占部分份额的情况按其拥有一套住房计算。

10、为配合新政实施，二手房过户审查手续增加，因此二手房过户期限由5个工作日调整为10个工作日。

限购细则例4

为了让购房者对各地的限购措施有个整体的认识，此次本刊特地对已经公布的各地限购实施细则进行对比。

限购细则密集出台

最近一周以来，不断有城市推出“限购令”。

据公开资料显示，截止到2月23日，包括北京、上海、天津、武汉、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京、济南、太原、石家庄、哈尔滨、宁波、无锡、厦门等在内的17个城市已经出台相关政策。其中，有包括北京在内的14个城市选择在2月的中、下旬推出政策。此外，广州市政府原则通过“新国八条”实施细则，不日将对外公布。

“加大力度”成为升级版“限购令”的关键词。据了解，各地区主要是从扩大限购范围来达成这一目标的。如山西太原市扩大了限购对象，将限购房屋范围从“新建商品住房”扩大到了所有住房，二手房也被纳入限购范围。再比如广州则是限购区域得以扩大，将此前游离在外的增城、从化两个县级市也纳入了限购范围。另外值得注意的是，无锡已于2月20日推出了细则，这预示着，限购范围由一、二线城市向三线城市扩大，限购风潮已然形成。

成都和贵阳“最温柔”

现已公布的限购实施细则的宽严程度有着不小的差别。

总体来看，各城市限购政策与“新八条”规定一脉相承，都是以提高户籍门槛为重要手段，对本地居民“限三”，对外地居民“限二”。不过各地政策显然存在差别，如限购范围大大小、力度强弱以及执行时间长短等诸多方面都有不同。

通过对比发现，在已推出政策的所有城市中，北京最为严厉，上海加码力度大，成都、贵阳则过于温柔，天津、青岛等城市则显得中规中矩。总的来说，北京和东部城市较为严厉，而中西部城市偏软。

北京限购很严厉

北京版“限购令”最为严厉，以至于政策刚刚，就有业内人士惊呼：外地人想在北京当“房奴”都不行。被称为“史上最严厉”的北京限购实施细则的严厉之处在于：对无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房，而其他城市对时间的要求只是1年。

此外，各城市都执行“新八条”规定的购买第二套住房“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。但北京却有可能提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率，这相当于从侧面助力限购。

上海加码力度大

相对之前的限购政策，更新后的实施细则加码力度相当大。

早在去年三季度，上海曾出台过限购政策，规定“本市及外省市居民家庭只能在本市新购1套商品住房”，但在春节前升级的限购细则中规定，有1套住房的本地居民和符合条件的外地居民，还可新购一套，其余的均属限购范围。两相对比，升级后的限购政策要严厉得多。

成都、贵阳最温柔

对比北京版“限购令”，成都、贵阳、南宁等城市的限购政策则显得相当温柔。

以成都为例来说明。实施细则规定：在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等）暂时实行住房限购政策。“限三”规定与其他城市没有区别，但对于“限二”规定，则明显弱于其他城市，细则并未明确提供社保或是税单连续缴纳时间。如此看来，成都限购令只限城区，不限郊县；对纳税证明或社保证明只限有无，不限缴纳时间长短，这与北京、上海等城市相比，要宽松得多。

贵阳市限购政策同样被指“很温柔”。贵阳版“限购令”只是暂停向不符合条件的购房者出售市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房，而对于供应量大、且为目前主要供应区域的区域如金阳，则网开一面。与之有些类似的还有南京、南宁、太原等城市，都只是在主城区实行限购措施。

天津限购政策最实在

据了解，天津限购政策严格执行“限三”、“限二”措施。与去年10月份出台的限购措施相比，新版“限购令”限购范围和力度都根据“新八条”要求，有所加大。最值得称道的是，天津还宣布将确定年度新建住房价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。此外，上海、南京也表明将择日公布年度新建房价控制目标。

与天津的实在相比，南宁、贵阳等城市则暂定了政策的执行期限，这样的实在则显得有些另类。南宁首次规定限购政策执行期限为一年，随后，贵阳、长春等城市也规定限购时间至2011年12月31日截止。

限购细则例5

春节过后，“国八条”的北京落地细则成为了社会关注的热点。近期，北京市委、市政府密集召开会议，研究北京的落地调控细则，京版“京十五条”正式“浮出水面”。

影响分析

因非户籍人口受限，近二成市场需求直接受限

非户籍人口购房，纳税证明不满五年，不准购房。而去年4•30北京限购细则针对纳税不满1年的外地购房者只是限贷，但仍然能够全款买房，但是这次的限购细则不仅把纳税年限提升至5年，而且也由限贷转向限购。

伟业我爱我家市场研究院的统计数据表明，目前北京全市一、二手房市场的购房人群中，占34%的非户籍购房人群中，不能够提供5年纳税证明的超过7成，所以，整体市场将有近二成的购房人群受此影响而暂时无法买房。

虽无房价调控的目标，但房价难有大幅上涨空间

虽然在北京十五条细则中，没有涉及到“国八条”首条关于“2011年房价调控目标”的规定，但在控房价的措施更加严厉：规定开发商定价与成本差异过大将提高土地增值税预征率，并杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生，房价和地价均受到行政条文控制，开发企业涨价风险变大。

近三个月市场将步入政策消化期，买卖市场观望、租赁市场渐涨

通过政策细则来看，投资类购房需求受“限购”、“禁购”政策的抑制，改善类受到通过差异化的信贷政策及“限购”政策的限制，首次置业需求受到“限购”（限非户籍）政策及税收政策的控制。近三个月内，一、二手市场将进入观望中、更多需求转向租赁市场，整体市场将步入政策消化期。

问责对象通过交易环节转嫁，开发企业、经纪机构承担更多压力

随着房地产调控的不断深入，政府落实政策的方法也逐渐合理，将严格核实购房人购买资格交由开发企业、经纪机构承担，减轻政府工作压力的同时，也可将更多精力投向监管层面。因此，只要“限购”“限贷”“限外”政策存在，开发企业、经纪机构将承担更多工作，并需提防违规事件发生。

TIPS：

“京十五条” 现五大变化

文/吴昊

从政策细则来看，除正文提及的影响因素外，“京十五条”还将带来如下三个变化：

变化一：“阴阳合同”时代即将终结。

目前，北京各区县的过户指导价格相对市场价格有较大的反差，导致投机分子钻漏洞，以至于“阴阳合同”到处滋生。比如，北四环朝阳区健翔桥附近的建委过户指导价为6368元/平米，而实际该区域的市场价格逼近30000元/平米，过户价格的落差较大是导致购房人心生“避税”的主因之一。

新京版“15条”中提出，根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，一旦政策落实后将会恰到好处的终结“阴阳合同”，对于稳定房地产市场交易秩序迈出了极有利的一步。

变化二：公积金二套房贷款首付提高六成。

京版“15条”细则中明确提出，公积金二套房贷款需严格执行首付60%，利率1.1倍的政策，这也使得目前实际操作执行的公积金二套房首付50%不复存在。对于使用公积金贷款购买第二套房产的借款人来说，前期压力会增大不少，又将会导致一部分人群的贷款观望。

限购细则例6

其中，北京版限购令被称为“史上最严厉”的限购，对拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，以及无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，均采取了暂停在北京市向其出售房屋。

上海和广州则采取了能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对不能提供两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限制购买住房的措施。

在许多地方细则出台的推动下，限购令的范围正在逐步扩张，由东部一线热点城市向中西部城市以及二、三线城市全面铺开。

在中西部城市中，成都和贵阳版限购令均较为温和，其中成都版限购令的限购区域为本市主城区，没有涉及郊区郊县，而在针对非本地户籍限购门槛上，也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制。而在贵阳版的限购令中，更是仅限定“市中心城区人口密集、房价过高、一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。在其他主要二线城市中，南京、太原也均将限购区域定为本市市区。

限购政策对于短时间内给楼市降温，稳住高企的房价无疑具有立竿见影的效果。不过如此直接的市场干预同样也会带来一定的副作用。而在各地落实细则之前，不排除会出现部分城市的抢购潮。另外，限购也可能导致需求的进一步积压，为楼市的报复性反弹埋下隐患。

“作为一个特定时期的特殊手段，限购政策的实行，短期内在调节市场、抑制投机购房方面肯定会有明显的效果。”北京大学民营经济研究院房地产研究所所长陈国强说，“但这并非长久之计，如果长期实行，肯定会扭曲市场关系。”他认为，在限购政策执行的同时，必须加快保障性住房的建设，增加商品房和保障性住房的供给，使限购政策在退出时，楼市能够软着陆。

有地产研究员表示，无论是中央还是地方，其实都清楚地知道限购政策这种直接干预市场的调控方式只能是一种中短期政策。何时退出，主要取决于调控的目标和效果是否能够达到预期。

由于很多城市的限购令规定了实施期限，到期后会不会继续还是个未知数，由此引发各方对停止限购之后楼市“报复性反弹”的担心。有业内人士认为，限购之下，需求受到抑制，房地产开发商也会在一定程度上降低供给量，因此，一旦政策放开，将导致楼市报复性反弹。

和讯房产连线刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，目前所谓的地方版限购令不是最有效果的遏制房价上涨的“杀手锏”，仅仅会让市场的房价延迟上涨的时间，根本不能够改变未来房价上涨的事实。

“‘限购令’最大的意义和效果，就是导致市场购买需求推迟入市”，市场观望氛围再次陷入“买与不买”的心理矛盾中，而开发商必然推迟新盘上市开盘时间和改变新产品入市的策略及销售的手段，捂盘销售和制造短期市场供应紧张及房价上涨停止购房者观望是不可避免的，谢逸枫说，“结果肯定是为酿造下一轮房价暴涨埋下祸害”。

限购令，上有政策，下有对策。

最近，不少中介机构和开发商向购房者暗示“现在有专门的公司代办完税或社保证明，找他们代办即可”。“黄牛”表示，在北京十五条细则出台之前，他们帮客户代办过按揭贷款，只要花800元就行，不需要开社保和完税证明。但现在不行了，新政出台后，就必须花几万元补缴社保金或税款，办理真的证明。

虽然补缴税款的成本比补缴社保金低很多，五年税款只要1万多元就可以，而五年社保金要3万元左右，但“黄牛”称，“现在连续5年的纳税证明很难办下来，税务局的人也不敢答应。据我所知，同行也没有能办到的。”不过他表示，社保肯定能连续补5年，代办费2.5万元。需要先交钱，和代办公司签订合同，如果逾期未办成，钱可以全额退还。

然而，一位地产中介人士表示，银行在审核客户资料时要看社保记录，一旦发现社保是补缴的，贷款申请可能会被拒绝。

北京市社保中心相关负责人表示，社保对单位和个人社保补缴有明确规定，在京工作人员不可能出现只在京工作两三年、可补缴五年社保的情况，社保机构也不会给予办理。

对于假结婚的外地购房者而言，按照新《婚姻法》的规定，除非全款买房，房产证上只写外地购房者一个人的名字，否则，一旦假结婚的对象在离婚时要求分割财产，就有理说不清了。对于想靠假结婚挣钱的北京人而言，如果北京有关部门即将出台的细则对可能出现漏洞的情况进行约定，打个比方，假如规定离婚后再买房也算二套房，而自己家庭名下已经有一套房，又真有了新的买房需求的话，那就叫天天不应了。

在北京2010年版的限购政策中，执行的是“认房又认贷”的限购政策，当时已经堵住了假离婚漏洞，但不少离婚后真正想买房的刚需人群也被这一政策挡在了门外。现在，北京又开始执行“认房不认贷”政策，假离婚的招数又重现江湖。

限购细则例7

限购政策是影响上半年楼市成交的最大因素。在中原地产研究中心监测的14个重点城市中，可以分为地方限购细则已实施和未实施的两类。大部分城市已经实施了“新国八条”地方细则，而重庆和东莞则未出台细则。如将2011年上半年的月成交均值与2010年月均值相比，除了石家庄持平外，大部分出台地方细则的城市都出现了下跌，而没有出台新政的东莞则出现了逆市大涨24％。

出台限购令的城市中，所有的一线城市和二线发达城市都出现了不同程度的下跌。其中，一线城市中的北京，和二线发达城市中的重庆和杭州是下跌量最大的三个城市，跌幅分别达到27％和34％。可以说，2011年上半年，限购政策是影响楼市成交的最大因素，政策执行成为楼市走向的分水岭。

限购政策松紧不同，市场效果亦不同。在2011年1月出台的新“国八条”的基础上，全国30多个城市随后各自出台的实施细则，从限购范围、限购门槛、执行力度等各种因素综合考量其政策力度，可以大致分为“未限购”、“严格”、“温和”三类城市。一线城市政策最为严格，例如北京要求外地人社保及个税缴纳时间由新“国八条”的1年增加至5年，而上海则要求近2年内提供该证明的才有效。

大部分二线发达城市和发展中城市都是参照最低标准进行限购，例如南京、杭州、青岛只对市区限购，郊县不限购，石家庄、合肥、长春更是只对主城区和老城区限购，新盘大量集中的外郊地区不限购，而部分城市还能通过延长社保纳税证明时间、降低落户门槛等方式减少限购的负效应，由此降低了成交量带来的冲击。例如，石家庄2011年上半年的月成交量较2010年均值不跌反升，增幅7％。

城市发展特性是市场驱动内因

以本地需求为主导的城市，市场波动较为平稳，而外来需求比重较高的城市，市场波动较大。

限购细则例8

关键词：政策；限购令；房地产市场；房价

政府为了调节房价的过快上涨、抑制投资打击投机需求，出台一系列的调控政策，其中，限购令是最直接最严厉最有效但同时也是最有争议的一项调控政策。它的首次出现是在 2010 年 4 月北京市贯彻“新国十条”的实施细则中，随后上海、南京、杭州、广州、天津等城市纷纷响应中央政府的号召细化调控规则，出台住房限购政策。限购令的出台给房地产价格的调控发挥了较大的作用，同时也对房地产市场发展带来了很大的影响，因此，引起了各界的广泛关注。

一、 限购令出台的原因及其内容

依据限购令形成的原因可以把它分为两类，一种是属于商家限购令，是商家利用市场的强势影响力而对消费者资格与交易标的的数量所做的限制。市场供给主体运用其强势力量对要求主体或买卖标的所进行的一些限制规定。这些限制规定宝货对主体资格或买卖标的数量的限制，通常不包括限价令。这类限购一般出现在垄断性行业中，但也会受到法律等相关政策的约束。而另一种是指政府限购令，即政府（广义上包括议会和法院）运用公权力对于买卖主体或买卖标的所进行的一些限制规定。政府限购令涉及到对买卖主体的财产投资于消费的限制，属于对买卖主体的契约自由之限制和对社会主义市场经济的基本制度的范畴。

房地产价格的波动不是一种简单的商品价格的涨落，它还是一个关系着实现百姓“住有所居”美好愿望的民生问题。政府为了调节房价的过快上涨、抑制投资打击投机需求，出台一系列的调控政策。2010年4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久，北京也出台相关的实施细则，首次采用“限购令”的手段之一出现在细则中。但其他各地政府对中央的规定落实力度都不够， 9月房价又有上涨。随后，住房城乡建设部、国土资源部、监察部又联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》。 “限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地“限购令”纷纷出台。

各地方政府从具体实际出发，出台了相应的限购细则。其具体的规定大致是，对购房主体以居民家庭为主体，区分有无本市户籍居民家庭；能够提供本市1年（或2年）以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭；无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的本市户籍居民家庭，分别采取限购1套或2套和停购的措施。1

二、限购令的合理性分析

1.限购令的法律合理性分析

从限购令的法律性质上说，它不属于正式的法律渊源，也就不是法律。虽然国务院出台了有关住房限购的相关文件，地方政府颁布了相关的限购实施细则，但它们都不属于行政法规或地方性法规，因为它的形成过程不符合行政法规或地方性法规的一般要求。但限购令更符合对象不特定、可反复适用和追溯将来等特点的抽象行政行为。

自改革开放以后，随着市场经济的不断发展、市场制度的不断完善，市场的参与者追求自由、公平、平等的诉求日益强烈，当限购令作为一种调控手段出现在房地产市场调控的细则中，这引起了各界的广泛争议。在争议中有人认为，限购令违反了我国《宪法》有关公民权利平等的规定，以及《合同法》规定的公民合同自由的权利。还有人认为，关于不动产物权的登记不能由地方性法规或者地方行政规章来规定，因此，有个别地方的限购令规定：对违反规定购房的，不予办理房地产登记违反《物权法》的物权登记制度。但基于法理层面来说，限购令它主要体现于各地方政府下发的规范性文件，它对市场交易的直接影响在于限制商品房流转的备案登记，其对合同订立和生效的法律效果并不发生任何影响。在购房者订立了商品房买卖合同后，仍然可向登记机关请求备案登记，在性质上这属于行政确认行为。如果无法办理备案或登记，当事人可提起行政诉讼请求法院给予裁决因此，从理论上看限购令的内容尚不构成对合同自由原则的违背。2

我们在追求平等、公平的过程中，不能只注重形式上的公平，而能应该关注实质上的或者是结果的公平。所以，在保护市场运行的自由公平平等的权益时，可以采取一些偏向弱者的针对性措施,包括限制强者的经济自由,以及在自由权之外保障弱者的社会权。

2.限购令的道德合理性分析

任何一项政策的出台都应该体现某种价值选择使其符合正义的某种要求，限购令的目的是通过限制某些人的经济自由以保障弱势群体享有基本住房的道德权利，它更多地体现了公平、平等的价值观。市场经济固然以保障每个参与主体的自由、平等、追求市场效率最大化为优先考虑的价值选择，这样才能更好地促进社会整体福利的增加。但是，在市场经济的运行中，根据不同的市场发展阶段、市场主体或者是特殊性质的商品，应该在价值选择中有不同的侧重。住房作为一种公共商品，既有商品的性质，又具有百姓基本需求的民生产品属性。 “住有所居”是关系亿万群众切身利益的重大民生问题，如果公民连最基本的住房问题都解决不了，就谈不上其他权利的实现和人权发展了。住房作为一种公共产品，理应得到合理的分配，但由于高房价的原因导致了不少人买不起房、或买房的经济负担被不合理地增加了，成为房奴。限购令的出台就是在社会正义失灵的情况下，用市场调控手段充分发挥政府的主导作用，坚决遏制各种名目的炒房和投机性购房，防止房价过高、上涨过快，使因不合理的经济负担而买不起房的人实现自己的居住权。所以说，我国2010 年的限购令出台的意义符合正义的核心价值，具有伦理的合理性。3

三、限购令的功与过

实施限购令的目的就是为了调节房地产市场，打击投机和投资性购房行为，实现房地产价格的合理回归。在限购令出台后，被称为最严厉的调控措施一点不为过，它确实以最严厉最直接的把部分购房者排除在门槛之外。切实有效地打击了投机需求、抑制了投机性购房，抑制房地产价格上涨的势头，众多城市的房价纷纷回落。截止2011年11月份。全国70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，环比价格下降的城市增加了15个。在环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%；与去年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，涨幅回落的城市有61个。4正如经济学家李稻葵认为，限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。5

虽然限购令对房地产价格的调控发挥了积极的作用，但也带来了不少问题。首先，限购令确实存在争议，即使我们从法理上、道德上找到它出台的合理性，但我国现行法律并无政府的限购令的明文规定。从现行法律来看，有《中华人民共和国价格法》第30条规定的价格干预措施之一的限价令的颁布客观条件及基本内容与限购令存在相似之处。可限购令不同于限价令，前者是对交易价格的限制，而后者是对交易主体资格或交易标的数量的限制。同时，在实际操作的过程中，它确实剥夺了部分人的权利。有人说这是一种市场经济的倒退也不是完全没有道理。其次，限购令起到打击投机、抑制投资的效果，但也遏制了一部分人改善性住房的合理需求。比如深圳、 北京、 上海出台的限购令细则中均规定非本市户籍居民家庭限购1 套住房。这一方面限制了已经拥有 1套小户型住房的非本市户籍居民家庭的升级置业需求， 另一方面也逼迫刚性需求者放弃正常过渡时期的小户型。第三，作为一个调控政策的限购令导致民众更难把握预期。市场即期消费都存在对未来预期的影响，而限购令来势汹汹，是一个长久之计还是一个临时举措，使得民众的对未来的预测增加了不确定性。正如任志强所说，一个可以由政府任意调整的政策，能给民众更长远的发展预期吗？政策与制度和法律的差别正在于此。第四，限购令导致更多楼市乱象。上有政策，下有对策。人们为了规避限购令，不惜使出假离婚、假社保、假身份、请人出名代购、签订阴阳合同等手段。这些现象将在未来逐渐演变而成为一种诟病影响社会的健康发展。

四、限购令的建议

1、完善法律解释

虽然我们在当前的法律条文中能够找到些限购令出台的依据，但是这些规定都只是说在一定的条件和情况下政府可以采取一定管制措施。从现行法律来看，有《中华人民共和国价格法》第30条规定的价格干预措施之一的限价令的颁布客观条件及基本内容与限购令存在相似之处。但限购令不同于限价令，前者是指对交易标的的价格进行限制，而后者是指对交易主体的资格或交易标的的数量进行限制。6因此，政府对于限购令的法律解释应该迅速跟上，扩大宣传，否则较难实现有法可依。

2、科学调控房地产市场，建立具有中国特色的房地产市场体系。人可多，建设用地少、城市居民收入差异大等是我国在房地产业发展过程所面临的问题。随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增多，刚性住房需求日剧强烈，同时，还存在城市居民收入差距日益扩大的趋势。在调控房地产价格的同时，我们更需要注重房地产市场体系的建设。一方面，要加快保障性政策性住房建设的进度，满足城市中低收入人群的住房需求；另一方面，要不断完善商品住房市场的管理体系，要以市场调节为主、行政干预为辅，保持商品住房市场的平稳健康发展。要因地制宜，合理规划，科学建设，推动本地区房地产市场的健康运行。

3、加强房地产市场的执法监管力度。政策贵于落实。到目前，房地产市场的相关法律法规不断健全，制度政策不断完善，但市场上仍然乱象横生。要加强执法监管的力度，切实用法律法规规范房地产市场行为，不折不扣地把各项政策制度落到实处。坚决打击开发商“欺瞒哄骗”、中介机构“助纣为虐”的违法行为。（作者单位：贵州师范大学；地理与环境科学学院）

参考文献：

［1］

［2］ 符启林,王亮.限购令法律问题探究［J］,中国房地产.2011.8

［3］ 刘海朋,韩跃红.住房限购令的伦理分析［J］,昆明理工大学学报.2011.8

限购细则例9

距离执行细则出台仅一周的4月6日，北京出台了补充细则。据悉，一则题为《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》（以下简称《通知》）的文件，已经在北京住房公积金管理中心官网公布，其核心内容为，借款申请人购买第二套住房申请贷款，其公积金贷款首付款比例不低于70%。

不过，北京补充细则也体现了保护刚需的原则。《通知》规定：对于在市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，仍执行贷款首付款比例不低于60%的政策。市场人士分析指出，这项规定在一定程度上缓解了部分改善性购房需求的首付压力，这显然是对“有贷无房”改善型需求有所照顾。

其实早在4月1日，北京就已经做过类似的动作，当时主要是针对“20%个税”如何征收做出相应解释。记者同时了解到，北京并非唯一一个出台补充细则的城市，厦门也在4月2日就“20%个税”明确：能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征；不能核实原值的，按交易总额的1.5%计征。而对个人转让自用5年以上的唯一生活用房，继续免征个人所得税。

为何还要“留后手”

地方细则不细，在税收、限购等敏感问题方面并未给出明确说法，这为各地方出台补充细则埋下了伏笔。

截止到目前为止，有包括北京、上海、南京、杭州等20多个城市已经公布了地方细则，但在不少业内人士看来，除了北京、上海之外，其他各地方调控细则可谓是典型的“细则不细”，一些城市在税收、限购扩容等敏感问题上表述颇为含糊，尤其是备受关注的20%个人所得税如何征收、二套房首付和贷款利的提高和上浮等问题在绝大部分大部分城市的细则中均未提及，包括南京、杭州、大连等地，其细则居然成了“一句话调控”，这让盼望等待中的购房者感到大失所望，很多网友甚至认为是“上有政策、下有对策”的应付措施。

但这事出有因。记者注意到，新“国五条”确实只是要求地方政府在一季度末公布今年的房价控制目标，其具体内容为：各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。这样的规定，让地方政府在公布细则的时候有了选择的余地，既可以仅仅只公布房价控制目标，也可以将所有细则全部公布出来。

至于北京、上海、广州等地细则为何会“和盘托出”，从某种程度上来说是因为形势所迫。就拿北京来说，在新“国五条”出台之后的一个月内，市民买房如玩命，市场交易火热，导致房价出现暴涨迹象。而在上海和广州，市场交易同样火热异常，中介公司业务员月收入高达数十万元。统计数据显示，北京3月份单月交易量超过4万套，创历史新高；上海成交量约6万套，也是历史新高；广州二手房网签量（已实行网签区域）超过7600套；深圳成交量接近1.8万套，也是近三年来的新高。

还有一部分城市尚未出台严格执行新“国五条”细则当中涉及的二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、二手房贷政策灵活收紧等内容，比如合肥市。还有的城市只提出了房价控制目标以及简单的原有政策重申，其他措施并没有涉及，可以说是一种类似“迷你型”新“国五条”细则。对此，同策咨询研究中心总监张宏伟指出，一定程度上来讲，类似于南京、合肥这些城市市场环境相对稳定、健康，当前房价过快上涨的迹象并没有出现，从短期内来看，出台这些政策遏制投资性投机性需求没有必要。

但是，这并不代表今后这些城市房地产调控手段和措施会就此而止，二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、二手房贷政策灵活收紧等内容，甚至房产税的扩围，对于省会城市或直辖市来讲，这些政策迟早是要执行的，只不过会根据实际情况适时推出。

而从另外一个方面来看，新“国五条”不可避免会对刚需造成误伤，因此也需要出台补充政策来降低政策的影响。比如二套房贷首付比例和利率同时提高，抬高了市场进入门槛，在降低投机性需求利用金融工具的杠杆作用放大投资收益的同时，却明显加大了改善型需求的置业难度。其实近期已有地方政府留意到了这方面，最近在北京近期出台的补充细则中，就专门说明，“有贷无房”类情况公积金贷款利率不上浮，体现出虽然调控加严，但公积金贷款仍然支持自住型刚需购房。

哪些政策还需再细化

又有哪些地方、哪些类型的执行细则需要进一步细化呢？分析人士指出，此前仅仅只是公布房价调控目标的“一句话政策”，以及有关限购、20%个税以及二套房贷等敏感问题，会成为补充政策的主要“着眼点”。

限购细则例10

针对当前的房地产形势，为防止房价的持续上涨，有效管理市场预期，促进市场平稳发展，2013年2月20日召开的国务院常务会议上，提出了严格限购、制定和公布年度房价控制目标、完善稳定房价的工作责任制等五条措施（简称国五条）。为落实“国五条”，2013年2月底，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（ 〔2013〕17号），提出了六条实施细则。国五条和国办六条细则的出台，在市场上产生巨大反响，被认为是更为严厉的调控措施。

“国五条”及六条细则的主要内容及对市场的影响

1.坚决抑制投机投资性购房。包括三个方面的政策内容：

一是限购政策从严。国办六条细则要求进一步完善住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；完善协调有序的审核工作机制，等等。

市场影响：限购政策的从严将对各城市的交易量产生明显的影响，特别是实行限购的二线城市，原来限购区域只局限于主城区，对交易量影响还不是很大，如果要求对所有行政区域均实施限购，必将直接影响市场的交易量。

二是严格实行差别化住房信贷政策。国五条和国办六条细则要求银行业金融机构进一步落实好差别化贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

市场影响：在我国，利率的变化对家庭住房购买能力的影响非常大。此次调控政策进一步强化了差别化贷款利率，对于遏制投机需求将会发挥更大作用。购买二套以上住房的贷款成本会进一步提高。这对改善性需求可能会带来一些影响。各地方的具体实施细则的针对 性政策应更加清晰。

三是对出售自有住房按规定征收个人所得税。国办六条细则提出，“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”。同时，总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。实际上，在1994年国家个人所得税法中，就明确了“财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十”的规定，并规定“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额”。因此，住房交易所得的差额应缴纳20%个税的法律规定实际已经存在了20年。2006年7月，国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）中规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例在转让收入1%-3%的幅度内确定。多年来，各地都是按照这一比例征收住房交易个人所得税。

市场影响：按转让所得增收部分缴纳20%的个税，是国五条和国办六条细则中与现行政策变化最大、调整力度最大、影响最大和市场反响最大的政策。按住房转让所得的差额交纳20%的税收，将比现行的按总收入的1-3%征收税负将明显上升，实施后最直接的影响是短期内将使二手房交易量大幅下降（但价格不一定下降，也可能出现有价无市现象）。在一些供求关系较紧张的城市，如果交易二手房，税收负担很可能会转嫁到买方。同时，在这一政策下，有相当一部分需求会转向新建住房市场。

2.增加普通商品住房及用地供应。国五条和六条细则要求各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

市场影响：此条政策将有利于普通商品住宅的土地供应，特别是对于住房供需关系较紧的城市而言，增加土地供给、促进土地的及时开发是很有必要的。这有利于增加市场普通商品住房的供给，从而有利于市场价格的稳定。

3.加快保障性安居工程的规划建设。国五条要求全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

直接影响：住房保障性是民生工程，是政府的责任。保障性住房加快建设和公平分配，将有助于更多的中等偏下以下的家庭和人群实现“住有所居”。

4.加强市场监管和预期管理。国办六条细则中提出，2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。加强房地产企业信用管理，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。

市场影响：整顿房地产市场秩序，完善制度安排，加强信息联网，促进预售制度改革，都将进一步净化房地产市场环境，规范市场主体行为，有利于市场的平稳健康发展。